SEC 424 ALTYAPI KADASTROSU

Transkript

1 SEC 424 ALTYAPI KADASTROSU 3B Kullanım Durumlarının Tesciline İlişkin Mevzuat Yrd. Doç. Dr. H.Ebru ÇOLAK Karadeniz Teknik Üniversitesi, Harita Mühendisliği, GISLab, Trabzon

2 Ayni Hakların Sınıflandırılması 1. Sınırsız Ayni Haklar (Mutlak Haklar) Mülkiyet Hakkı 2. Sınırlı Ayni Haklar 2.1. Rehin Hakkı 2.2. Taşınmaz (Gayrimenkul) Mükellefiyeti Şahsi ve Arzi 2.3. İrtifak Hakkı Kişisel (Şahsi) İrtifak Ayni (Arzi) İrtifak Hakkı Muhtelif İrtifak Hakları Kişisel irtifak hakları Oturma (sükna) hakkı, intifa hakkı Ayni İrtifak Hakkı Mecra hakkı, Geçit Hakkı, Görüş Engeli Muhtelif İrtifak hakkı üst hakkı (alt, üst ve mevcut), kaynak hakkı

3 1. Mülkiyet Hakkı Her hukuk düzeninin kendine özgü bir mülkiyet kavramı vardır. Kimin malik olacağı ve malikin mülkiyetinde bulundurduğu eşya üzerindeki hakimiyetinin derecesi, toplumun ekonomik ve sosyal bünyesi ve devlet teşkilatı bakımından büyük bir önem taşır. Bir devletin sosyal ve hukuki telakkileri (görüşleri) ile mülkiyet kavramı çok yakından ilgilidir. Mülkiyeti tanımlayabilmek için bir devletin özel hukukla ilgili kanunlarına başvurmak yeterli olmayıp, o devleti idare eden kamu kanunlarını da incelemek gereklidir. Medeni Kanun da mülkiyetin tanımını yapmayarak onun muhtevasını tayin etmekle yetinmiştir. Literatüre göre mülkiyet, bir kimsenin eşya üzerinde haiz olabileceği en geniş yetki sağlayan ayni haktır. Mülkiyet hakkı mutlak bir haktır herkese karşı ileri sürülebilir. Devamlıdır, kullanmak suretiyle sona ermez, düşürücü bir zamanaşımı mevcut değildir.

4 1. Mülkiyet Hakkı Günümüzde birçok kadastro sisteminde 2B kadastro parselleri hakların tescili için temel alınmaktadır. Binalar ve arazi yüzeyinin altındaki/üstündeki nesnelerin yasal durumları ise yüzeydeki parsel üzerinde tescil edilen haklar aracılığı ile belirlenmektedir. Kişinin sahip olabileceği en kapsamlı hak mülkiyet hakkıdır. Mülkiyet hakkı kapsamında; Kişi sahibi olduğu şeyi, diğer kişilerin haklarını gözetmek ve kanun, kural ve yazılı olamayan yasalardaki sınırlamaları dikkate almak kaydıyla kullanmakta özgürdür. Mülkiyet özgü bir haktır, herhangi bir başkası yasal bir altlığa sahip olmadıkça mülkiyete konu olan şey üzerinde herhangi bir hak uygulayamaz. Prensip olarak malik, mülkiyetin tamamında hak sahibidir.

5 1. Mülkiyet Hakkı Türk hukukunda da mülkiyet hakkı çok önemli ve hatta kutsal sayılan haklardandır. Tarih boyunca bütün Türk devletlerinin esas görevlerinden birisi, ülkede yaşayanların mal ve can emniyetini sağlamak olmuştur. Mal canın yongasıdır atasözü ile ifade edilen bu gerçek, ülke iç huzurunun devamında da en önemli etken olmuştur. Medeni Kanun un kabulü ile birlikte, mutlak mülkiyet uygulamasına geçilmiştir. Buna göre bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip kılınmıştır. Anayasa nın 35. maddesiyle mülkiyet hakkının kullanılmasına nasıl sınır çizilebileceği de tanımlanmıştır. Buna göre; Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz. ifadesiyle, kamu yararının ortaya çıkması halinde özel mülkiyete veya kullanım hakkına müdahale edilebileceği belirtilmektedir.

6 1. Mülkiyet Hakkı Kamulaştırma, Devletleştirme veya irtifak hakkı kurulması gibi işlemler taşınmaz mal mülkiyetinin kullanılmasında kamu yararına öncelik tanımaktadır. Kamu yararı gereği, taşınmazların yatay ve düşey sınırlarında ortaya çıkabileceği gibi, onların kullanımında da olabilmektedir. Zira, Medeni Kanun da, arazi üzerindeki mülkiyet hakkı, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar der!

7 1. Mülkiyet Hakkı Buradan da anlaşılabileceği gibi mülkiyet hakkı için arazinin düşey boyutunda belirgin bir sınır çizilmemiştir. Parsel üzerindeki mülkiyet kişiye sahip olduğu araziyi kullanma yetkisi vermektedir. Bu kullanım, kullanıcının faydası olduğu müddetçe parselin altı ve üstünde bir yüksekliği ve derinliği de içermektedir. Uygulamada, arazi yüzeyinin altının/üstünün kullanımında, bu kullanım yeterli yükseklikte ve derinlikte olmak şartıyla ve arazi sahibinin bu kullanıma haklı bir itirazı bulunmuyorsa veya bu kullanım diğer yasalarla düzenleniyorsa (maden kanunu gibi) üçüncü kişilere izin verilmektedir. Arazide sabit olarak bulunan bina ve diğer yapılar bu arazinin bir parçası olarak kabul edilirler. Sonuç olarak, yüzeydeki parsel üzerinde başka hak ve sınırlamalar tesis edilmedikçe yüzeyin altında ve üstünde, yüzeye kalıcı olarak sabitlenmiş yapılar arazi sahibi tarafından sahiplenirler. Bununla birlikte, bu kesin bir kural değildir. Yüzey altı ve üstündeki bir yapının sahibinin her zaman arazi sahibi olması gerekli değildir. Arazideki sabit yapılar bu yapılar farklı mülkiyetin bir parçası olmadıkça ana yapının bir parçası olarak dikkate alınırlar. Bununla birlikte, bu yaklaşım mevcut durumu haklı çıkarmaz. Şöyle ki; bir yapının başka bir parsele tecavüz etmesine bu parselin sahibinin izni olmaksızın müsaade edilmez. Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur (MK madde 725).

8 1. Mülkiyet Hakkı

9 2. Sınırlı Ayni Haklar Mülkiyet hakkından farklı olarak sınırlı ayni hak, sahibine sınırlı yetki verir. Sınırlı ayni haklar sağladıkları yetki bakımından, 1. irtifak hakkı, 2. rehin hakkı ve 3. gayrimenkul yükümlülüğü (mükellefiyeti) olmak üzere üç kısımda incelenirler. Rehin hakkı, sahibine, alacağını tahsil edemediği zaman rehin edilen şeyin satılması suretiyle elde edilecek şeyin kıymetinden faydalanma yetkisi verir. Gayrimenkul mükellefiyeti ise, malikin gayrimenkulünü karşılık göstermek suretiyle bir başkası lehine bir şey yapmaya veya bir şey vermeye mecbur tutulmasıdır.

10 2. Sınırlı Ayni Haklar Taşınmazların düşey boyutlarındaki farklı kullanım durumlarının tescilinde başvurulan en yaygın yasal araçlardan biri irtifak hakkı tesisidir. Medeni Kanun un Sınırlı Ayni Haklar kısmında, 779. madde ile irtifak hakkı şöyle tanımlanmıştır: Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar. İrtifak hakları temelde ayni irtifak hakkı ve kişisel irtifak hakkı olmak üzere ikiye ayrılır. Ayrıca mahiyetleri itibariyle ayni ve kişisel irtifak hakkının niteliğini taşıyan diğer bazı nevi irtifak hakları vardır ki bunlara karmaşık (muhtelif) irtifak hakları denilmektedir.

11 İpotek Rehin Hakkı

12 Gayrimenkul Mükellefiyeti

13 İrtifak Hakkı

14 2. Sınırlı Ayni Haklar a) Üst Hakkı: Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. (MK md.726). Üst hakkı, parsel sahibinin yapı sahibiyle aynı kişi olmaması durumunda kullanılabilir. Ayrıca, üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. Bu şekilde, mülkiyetin arazinin düşey boyutunda bölümlenmesi gerçekleşmiş olur. Üst hakkının tescili, arazi sahibine kısıtlamaları belirtmek suretiyle yapıya verilecek zararlardan kaçınma imkânı sağlamaktadır. Üst (inşaat) hakkı üçe ayrılır: I) Bir arsanın üstünde inşaat yapma hakkı (üst hakkı), II) Bir arsanın altında inşaat yapma hakkı (alt hakkı), III) Önceden yapılmış bir inşaatı yerinde tutma hakkı (ipka-muhafaza hakkı). Buna göre, bir kimsenin arsası üzerinde başka bir kimse bir bina ya da yeraltında bir garaj, bir depo (örneğin soğuk hava deposu vb.) inşaa edebilir. Bu halde bu yapılar Medeni Kanunun 726. maddesine göre tapu siciline bina irtifak hakkı (inşaat hakkı) olarak tescil edilebilmektedir.

15 2. Sınırlı Ayni Haklar Bu tescilden sonra arsanın mülkiyeti ile üzerindeki veya altındaki binanın mülkiyeti başka başka kimselere ait olmaktadır. Üst (inşaat) hakkı süreli veya süresiz olarak gerçek veya tüzel kişi lehine tesis edilebilir. Bir şahıs lehine (şahsi) olabileceği gibi bir taşınmaz lehine (arzi) de olabilir. Kural olarak irtifak hakkı olarak kurulan bu hakkın başkasına devir ve temliki ve mirasçıya intikali mümkündür. Ancak taraflar düzenlenecek sözleşmede bu kuralın aksini kararlaştırabilirler. Üst hakkı, kurulması ve kütüğe tescil şekli bakımından ikiye ayrılır. Bunlar; 1) irtifak hakkı olan üst hakkı 2) müstakil ve daimi hak olan üst hakkı şeklindedir. İrtifak Hakkı Olan Üst Hakkı: Üst hakkı bir şahıs veya bir taşınmaz lehine irtifak hakkı olarak tesis edilebilir. Eğer bu hak daimi ve müstakil nitelik taşımıyorsa irtifak hakları sütununa Tapu Sicil Tüzüğünün 30. maddesinde gösterildiği şekilde tescil edilir. Bu tescil şekli irtifak hakkının 20 yıldan az süreli olduğuna veya 20 yıl ve daha uzun süreli olmakla beraber üst hakkının tesisi sırasında üçüncü kişilere devredilemeyeceğine, mirasçılara intikal etmeyeceği anlamına gelmektedir. Bunun yanında, irtifak hakkı tesis edilen kısım üzerinde ayni hak tesis edilemez veya bu tür tasarrufların izin alınmak suretiyle yapılabileceğine dair kısıtlamalar getirilir. İrtifak hakkının bu tescil şeklinde tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmiş olması gerekir. Çünkü tescil sebebe bağlı bir işlemdir.

16 2. Sınırlı Ayni Haklar a)üst Hakkı: Müstakil ve daimi hak olan üst hakkı: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün tarih, 1508 sayılı genelgesinde müstakil ve daimi hak niteliğinde olan üst hakkı açıklanmıştır. Buna göre; Medeni Kanunun, müstakil ve daimi niteliği haiz bulundukları takdirde taşınmaz mal olarak saydığı (MK. 704 ve 998) ve tapu sicilinde ayrı bir sayfaya kaydını öngördüğü üst hakkı, mülkiyeti başkasına ait bulunan bir arazinin üstünde veya altında inşaat yapmak veya daha önce yapılmış bir inşaatı yerinde tutmak hakkıdır. Medeni Kanunun 826. maddesinde, üst hakkı süresiz veya en az otuz yıl için tesis edilmişse sürekli nitelikte sayılacağı ve bu hakkın başkasına devredilebileceği ve mirasçılara geçeceği belirtilmiştir. Ayrıca, 836. maddesi ile de üst hakkının yüz yıldan fazla bir süre için kurulamayacağı ve kurulmuş olan üst hakkı süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak (resmi senet tanzim edilerek) her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabileceği ifade edilmiştir.

17 2. Sınırlı Ayni Haklar a)üst Hakkı: Buna göre, 30 yıldan az süreli üst hakkının, müstakil ve daimi hak olarak ayrı bir kütük sayfasına tescilinin mümkün olmadığı gibi 30 yıl ve daha fazla süreli olmasına rağmen üst hakkının tesisi sırasında, üçüncü şahıslara devredilemeyeceğine, mirasçılara intikal etmeyeceğine ve ayni hak tesis edilemeyeceğine veya bu tür tasarrufların izin alınmak suretiyle yapılabileceğine yönelik kısıtlamalar getirilmesi halinde (Kamu kuruluşlarınca getirilmek istenilen kısıtlamalar dahil) üst hakkı müstakil nitelik kazanamayacağından, bu tür hak tesisi taleplerinin sadece taşınmaz malın tapu kütüğü sayfasının "İrtifak Hakları" sütununda irtifak hakkı şeklinde üst hakkı olarak tescil edilmek suretiyle karşılanması gerekmektedir. Farklı olarak, müstakil ve daimi nitelikte olan üst hakkının bir taşınmaz mal gibi ayrı bir tapu kütük sayfasına tescil edilmesi için en az 30 yıl müddetle tesis edilmiş bulunması ve devir-temliki ile ayni hak tesisi konusunda herhangi bir kısıtlılık getirilmemiş olması gerekmektedir. Medeni Kanunun 827. maddesinde, üst hakkının tesisine ilişkin resmi senette üst hakkının kapsamı, hükümleri, özellikle yapının konumu, şekli, niteliği, boyutları, tahsis amacı ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ait hususların yer alacağı ifade edilmektedir.

18 2. Sınırlı Ayni Haklar b) Mecralar: Üst hakkından ayrı olarak düşey boyutun kullanımını ilgilendiren ve bir irtifak hakkı kurulmasını gerektiren durum da mecralarda ortaya çıkmaktadır. Medeni Kanun un mecralar ile ilgili maddesi (Madde 727) şu şekildedir: Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar bile, aksine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır. Maddenin devamında ise Komşuluk hukukunun gerektirdiği hâller dışında bir taşınmazın böyle bir mecra ile aynî hak olarak yüklenmesi, ancak bir irtifak hakkı kurulması suretiyle olabilir. İrtifak hakkı, mecra dışarıdan görülmüyorsa tapu kütüğüne tesciliyle, dışarıdan görülüyorsa noterce düzenlenecek sözleşmeye dayanılarak mecranın yapılmasıyla doğar ifadesi yer almaktadır.

19 2. Sınırlı Ayni Haklar b) Mecralar Kanun "ve benzerleri" demekle bu mecraların (akımlıkların) su, gaz ve elektrik ile sınırlı olmadığını ifade etmek istemiştir. Teknolojik gelişmenin getirdiği akımlıklar ile zamanla ortaya çıkacak tel, boru ve benzeri araçlarla arazi üzerinden veya altından geçirilecek nesneler için mecra (akımlık) irtifakı kurulabilir. Bu mecralar açıkta ise tapu siciline kaydı şart değildir. Ancak talep edilirse kaydolunur. Yeraltından geçiyorsa tapuya kaydı ayni hak olarak tesisi için şarttır. Resmi senetle mecra (akımlık) irtifakının kurulması tarafların bu konuda anlaşarak tapu sicil müdürlüğünde düzenlenecek resmi senedi imzalamaları ile olur. Resmi senette mecranın süresinin bedelli veya bedelsiz olduğunun ve diğer önemli unsurlarının gösterilmesi gerekir. Ayrıca mecranın arazinin neresinden geçirileceğinin bir haritaya bağlanması lazımdır. Bu hak gerçek veya tüzel kişiler lehine tesis edilebilir. Örneğin, bir elektrik şirketi veya Su ve Kanalizasyon İdaresi lehine kurulabilir, ya da bir komşu evine bağlatacağı elektriğin kablolarını komşu araziden bu yolla geçirebilir. Mahkeme kararıyla da mecra (akımlık) hakkı tesis edilebilir. Şöyle ki, mecranın başka yerden geçirilmesi imkânsız veya çok büyük masraf ve emek harcamayı gerektirecek nitelikte ise ve komşu parsel maliki bu mecraya razı olmuyorsa, zorunlu geçit hakkında olduğu gibi tam bir bedel karşılığında mahkemeden zorunlu mecra tesisine müsaade etmesi talep edilebilir. Mahkeme talebi kabul ederse, kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak tapuya tescil yapılır.

20 2. Sınırlı Ayni Haklar c) Kaynak ve yeraltı suları: Kaynak ve yeraltı sularında ise farklı bir uygulama söz konusudur. Şöyle ki, Medeni Kanuna göre kaynaklar, arazinin bütünleyici parçası olup, bunların mülkiyeti ancak kaynadıkları arazinin mülkiyeti ile birlikte kazanılabilir. Başkasının arazisinde bulunan kaynaklar üzerindeki hak, bir irtifak hakkı olarak tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Yine Medeni Kanun da yeraltı suları ise kamuya ait kabul edilmektedirler. Bu durum kanunda Yeraltı suları, kamu yararına ait sulardandır. Arza malik olmak, onun altındaki yeraltı sularına da malik olmak sonucunu doğurmaz ifadesiyle belirtilmektedir. Buradan da anlaşılabileceği gibi kaynak araziden ayrı olarak iktisap edilemez. Ancak, bir kimse arazisinden kaynayan sudan başkalarının yararlanmasına izin verebilir. Bu izin ancak bir irtifak hakkı şeklinde yapılabilir ve bu irtifak hakkına kaynak hakkı denir. Yani kaynak hakkı; başkasının arazisinden kaynayan sudan yararlanmak hakkıdır. Bu yararlanma, bağ, bahçe, tarla sulama, inşaat veya içme suyu temin etme, çiftlik hayvancılığı, sulama, alabalık yetiştirilmesi gibi amaçlarla olabilir. Kaynak hakkı su alma, sudan yararlanma veya suyun belli bir yere (örneğin bir tarlaya) akıtılması şeklinde olmaktadır.

21 2. Sınırlı Ayni Haklar c) Kaynak ve yeraltı suları Kaynak hakkı arzi veya şahsi irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bir şahıs lehine kurulmuşsa buna şahsi kaynak hakkı, bir taşınmaz lehine kurulmuşsa buna arzi kaynak hakkı denir. Arzi veya şahsi olsun, aksi taraflarca sözleşmede kararlaştırılmadıkça kaynak hakkı başkalarına devredilebilir ve miras yoluyla intikal eder (MK. 837). Ancak resmi senette başkasına devredilemeyeceği ve mirasçıya geçmeyeceği kararlaştırılabilir. Eğer bu hak müstakil ve daimi nitelik taşıyorsa tapu sicilinde ayrı bir sayfaya taşınmaz gibi tescil edilebilir (MK.837). Müstakil ve daimi hakların tescil şekli Tapu Sicil Tüzüğünün 10. maddesinde göre yapılır. Kaynak hakkı tesisi için tarafların tapu sicil müdürlüğünde düzenlenecek resmi senedi imzalamaları gerekir. Ayrıca; bu resmi senette, kaynaktan yararlanmanın nasıl ve ne zamanlar olacağı bu hakkın süresi ve diğer esaslı unsurlarının gösterilmesi gerekmektedir. Kaynak hakkı suyun (kaynağın) bir yerden diğer bir yere akıtılması şeklinde kuruluyorsa suyun nereden akıtılacağının bir haritaya (değişiklik beyannamesine) bağlanması ve paftaya tersimi (işlenmesi) yapılmalıdır.

22 2. Sınırlı Ayni Haklar d) Geçit hakkı: Geçit hakları da taşınmazların düşey boyutlarındaki farklı kullanım durumlarını tescil etmek için yararlanılabilecek irtifak hakları grubunda ele alınan haklardandır. Geçit hakkı tüm parsele uygulanabileceği gibi bir çizime bağlanmak şartıyla parselin bir bölümü üzerine de etki edebilir. Ayrıca, geçit hakkı yüzeyin altı veya üstü için de uygulanabilir. Medeni Kanun un 747 ve 748. maddeleri geçit hakları ile ilgilidir. Bunlardan 747. madde zorunlu geçit hakkını açıklar: Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.

23 2. Sınırlı Ayni Haklar d) Geçit hakkı: Geçit hakkının tescili Tapu Sicil Tüzüğünün 30. maddesine uygun olarak irtifak hakları sütununa yapılırken sürekli nitelikte olan geçit hakları tapu kütüğünün beyanlar sütununda da gösterilir. Tarafların anlaşması halinde tapu sicil müdürlüğünde düzenlenecek resmi senetle geçit hakkı kurulmaktadır. Geçit hakkı, bedelli veya bedelsiz olarak kurulabilir. Ancak, geçme hakkının nasıl (yaya olarak, traktörle vb.) ve ne zamanlar (mahsulsüz mevsimde, ekin biçildikten sonra, her zaman, Ocak ve Temmuz aylarında gibi) kullanılacağı resmi senette belirlenmiş olmalıdır. Ayrıca, bu hakkın arazi veya arsanın neresinden kullanılacağı (nereden geçileceği) bir haritaya (değişiklik beyannamesine) bağlanmalıdır. Medeni Kanunun Zorunlu Geçit başlığını taşıyan 748. maddesine göre, genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan taşınmaz maliki karşılığını tam ödemek kaydıyla komşularının kendisine uygun bir yeri yol olarak bırakmalarını mahkemeden talep edebilir. Mahkeme bu talep doğrultusunda karar verirse yolun yeri haritaya bağlanır.

24 2. Sınırlı Ayni Haklar e) İntifa hakkı: İntifa hakkı, ona sahip olan kişinin (en çok) hayatı ile sınırlı olarak, başkasına ait bir taşınmazdan tamamıyla yararlanmak ve kullanmak hakkıdır. İntifa hakkı sınırlı bir ayni haktır. Şahsi irtifak hakları grubuna girer. Bu hak, sahibine hakkın konusu şey üzerinde tam yararlanma hakkı sağlar. Ancak bunun aksi sözleşmeyle kararlaştırılabilir (MK.794). Taşınmazın mülkiyetini kuru (çıplak) mülkiyet ve intifa (yararlanım) hakkı olmak üzere ikiye ayırmak mümkündür. Kuru mülkiyet sahibi asıl malik olmakla beraber taşınmazı (ev, bağ, bahçe, tarlayı) kullanamaz, sürüp ekemez, meyvelerini toplayamaz, kiraya veremez. Bu haklar intifa hakkının süresi boyunca veya hak sahibinin ölümüne kadar intifa hakkı sahibine aittir. Daha önceki sınırlı ayni haklarda olduğu gibi intifa hakkı taşınmazın tümü üzerinde değil de bir kısmı üzerinde kurulacaksa bu kısım bir krokide gösterilir.

25 2. Sınırlı Ayni Haklar e) İntifa hakkı: Medeni Kanunun 795. maddesine göre, "İntifa hakkı taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Taşınmazlarda intifa hakkının kazanılması ve tescilinde, aksine düzenleme olmadıkça, mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır şeklindedir. Bir taşınmaz maliki nasıl taşınmazını satabiliyorsa bir üçüncü kişi yararına intifa hakkı da tesis edebilir. Bu üçüncü kişi gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir. Uygulamada çoğunlukla bir taşınmazın tamamına (kuru mülkiyeti ve intifa hakkına) sahip olan kimse intifa hakkını üzerinde tutarak kuru mülkiyetinin satışını yapmakta bu yolla intifa hakkının kütüğe tescili zarureti doğmaktadır. Örneğin, baba taşınmazının intifa hakkını üzerinde tutarak kuru mülkiyetini çocuklarına bağışlamakta veya satmaktadır. Malik kuru mülkiyeti kendi üzerinde tutarak başkası lehine intifa hakkı da tesis edebilir. Bir krokiye bağlanması kaydıyla bir taşınmazın bir kısmı üzerinde intifa hakkı kurulması da mümkündür. Genelde akaryakıt istasyonları, bu şekilde büyük bir tarlanın yola cepheli küçük bir kısmı üzerinde intifa hakkı tesisi şeklinde kurulmaktadır. Ancak tüm bunlar için, tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi gerekir.

26 2. Sınırlı Ayni Haklar f) Oturma (Sükna) Hakkı: 3B mülkiyet birimlerinden konutlar üzerinde tesis edilen haklardan biri oturma (sükna) hakkıdır. Medeni Kanunun 823. maddesine göre, "Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Bu hak başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır. Ayrıca, Sükna hakkı sahibi malikin rızası olmadıkça bu hakkını kira yolu ile de olsa başkalarına devredemez. Sükna hakkı evin tümünde değil de bir kısmında kuruluyorsa hangi kısım üzerinde kurulduğu inşaat projesinde belirlenmeli, proje yoksa bir krokiye bağlanmalıdır. Yani, sükna hakkı sahibi kiracı gibi bir evin tamamında oturabileceği gibi evin bir kısmını da kullanabilir. Örneğin evin bir odasında sükna hakkı tesis edilebilir. Bu durumun inşaat projesine göre belirlenerek tapuya tescili gerekir. Sükna hakkı bir evde oturmak için kurulabilir. Bu oturmaktan kasıt ikamet etmektir. Yoksa evin başka bir amaçla kullanımı için (örneğin iş yeri olarak) sükna hakkı kurulamaz. Ayrıca bu hakkın tesisi için taşınmazın tapudaki cinsinin ev (mesken, daire, konut) olması gerekir. İşyerleri (dükkan, mağaza, depo gibi) üzerinde sükna hakkı kurulamaz. Üzerinde bina bulunmayan (bina olsa da cinsi tapuda ev olarak değiştirilmemiş olan) arsa, tarla gibi taşınmazlar üzerinde sükna hakkı kurulamaz.

27 2. Sınırlı Ayni Haklar f) Oturma (Sükna) Hakkı: Sükna hakkının intifa hakkından farkı, sükna hakkının ancak tapudaki niteliği ev (konut, mesken, daire) olan taşınmazlarda kurulabildiği halde, intifa hakkının her tür taşınmazda (ev, tarla, işyeri, daire, arsa vs.) kurulabilir olmasıdır. Bunun yanında, intifa hakkının kullanımı (kira gibi) başkasına devredilebildiği halde sükna hakkında bu imkân yoktur. Sükna hakkı ayni bir haktır, bu nedenle tesisi için tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenir ve irtifak hakları sütununa tescil edilir. Kat mülkiyetine geçmiş mesken nitelikli bağımsız bölümler üzerinde sükna hakkı kurulabilir. Ancak iskan izni alınmadıkça kat irtifaklı taşınmazlar üzerinde sükna hakkı tesisi mümkün değildir. Hissedarların hissesi üzerinde bu hak kurulamaz. Ancak, tüm hissedarların sükna hakkı tesis etmeleri mümkündür. Bir evin bir kısmı örneğin bir odası üzerinde sükna hakkı kurulacaksa, hangi oda üzerinde bu hakkın kurulduğu tereddüde yer vermeyecek şekilde inşaat projesinde belirlenmeli ve resmi senette gösterilmelidir.

28 2. Sınırlı Ayni Haklar g) Diğer irtifak hakları: Diğer irtifak hakları, herhangi bir kişi veya topluluk lehine belli bir yararlanmaya yönelik olmak kaydıyla, resmi senetle kurulabilen irtifak hakları demektir. Medeni Kanunun 838. maddesi bu durumu şöyle açıklamıştır: "Malik, taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk atış eğitimi veya spor alanı ya da geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir. Bu haklar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça başkalarına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu hakların kapsamı, hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirlenir. Taşınmaz lehine irtifaklara ilişkin hükümler, bu tür irtifak haklarına da uygulanır. Bu tür irtifaklara düzensiz irtifaklar denmektedir. Bu hakların başkalarına temliki veya miras yoluyla intikali ancak kuruluş resmi senedinde bu konuda açık hüküm olmasına bağlıdır. Bir açıklık yoksa bu haklar devredilemez ve miras yoluyla geçmez. Düzensiz irtifaklar kişi veya topluluk lehine kurulabilir. Kişiden kasıt gerçek veya tüzel kişidir. Topluluk ise gerçek kişilerden veya tüzel kişilerden veya her ikisinin karmasından oluşan bir grup olabilir. Bu topluluğun tüzel kişiliğe sahip olması şart değildir. Örneğin bir okul öğrencileri, bir köy halkı, bir askeri birlik lehine irtifak hakkı kurulabilir.

29 2. Sınırlı Ayni Haklar g) Diğer irtifak hakları Diğer irtifak haklarını kanun sınırlamamıştır. Madde de atış eğitimi veya spor alanı ya da geçit olarak kullanılmak gibi denmekle bunlar örnekleyici olarak sayılmıştır. Ancak kurulacak irtifak hakkının belirli, somut bir yararlanmaya yönelik olması gerekir. Bu noktada iki ayrım yapılabilir. Birincisi, yapma borcu doğuran düzensiz irtifaklardır. Atış eğitimi irtifakı, bir taşınmazda bir askeri birlik veya bir avcılık klubü lehine nişan eğitimi hakkı, geçit irtifakı, avlanma, odun kesme, hayvan otlatma veya ot toplama irtifakları, pazar, panayır, fuar, sergi yeri temin irtifakları gibi faaliyetler yapma borcu doğuran düzensiz irtifak haklarıdır. İkinci grup ise yapmaktan kaçınma borcu doğuran düzensiz irtifaklardır. Bina inşa etmeme irtifakı, manzarayı engellememe (manzara) irtifakı (deniz veya ormana bakış alanını kapamaması) bu gruba dahildir.

30 3. Bağımsız Bölümlerin Tescili Yüzey üstünde konumlandırılmış ve parselden ayrı olarak tescil edilebilen en tipik nesneler binalar veya bağımsız bölümlerdir. Bu nesneler önemli ekonomik değere sahip olduklarından kayıtları genellikle parsellerden ayrı olarak tutulur Ülkemizde bağımsız bölümlerin tescili Kat Mülkiyeti Kanunu na tabidir ve tescil işlemi kat mülkiyeti kütüğüne yapılır. Türkiye de bağımsız bölümlerin tescili ile ilgili yasa ikili sistem olarak adlandırılan bir modeli temel almaktadır. Bu modelde her kat sahibi yapının bir bölümünde (bağımsız bölüm) tam bir mülkiyet hakkına sahiptir. Asansör ve merdivenler gibi binanın ortak kullanım alanlarında ortak mülkiyet söz konusudur. Kat mülkiyetine geçilmeden önce tapu kütüğünde ilgili parselin irtifak hakları sütununa kat irtifakının tesis edildiği bilgisi kayıt edilir. Yapının tamamlanmasının ardından tapu kütüğünde parselin cins değişikliği işlemi gerçekleştirilir. Cins değişikliği işlemi için araziye gidilerek binanın yüzeydeki sınırlarının ölçülmesi zorunludur. Ölçülen bina zemin koordinatları kadastro haritasında işlenir. Cins değişikliğinin ardından son aşamada bağımsız bölümler kat mülkiyeti kütüğüne kayıt edilerek kat mülkiyeti tapusu hazırlanır.

31 3. Bağımsız Bölümlerin Tescili Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına Kat İrtifakı denir. Kat irtifakı bir arsanın maliki veya paydaşları lehine arsa payına bağlı olarak kurulur. Arsa payı kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kısıtlanamaz. Arsa payı devredildiği zaman ona bağlı kat irtifakı da kendiliğinden devredilmiş olur. Kat irtifakının kurulabilmesi için bazı şartların sağlanması gereklidir. Bunlar; Ana yapının henüz tamamlanmamış olması, Yapılacak bölümlerin bağımsız olması, Yapılacak yapının tamamında kat irtifakı kurulması, Maliklerin tümünün istemde bulunmuş olması, Kanunda belirtilen dilekçe, genel inşaat projesi, vaziyet planı, yönetim planı gibi belgelerin getirilmiş olmalarıdır.

32 3. Bağımsız Bölümlerin Tescili Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir. Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür. Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Ana gayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.

33 3. Bağımsız Bölümlerin Tescili Kat mülkiyetinin tesisi ile ayrı bir tapu vasıtasıyla bağımsız bölümlerin mülkiyeti binanın üzerinde bulunduğu arazinin mülkiyetinden yasal olarak ayrılmaktadır. Bununla birlikte, bağımsız bölümler ada, parsel ve sayfa numaraları kullanılarak arazi parseli ile ilişkilendirilir. Mevcut kadastro sistemlerinde, bağımsız bölümler ile parsel arasındaki ilişkiyi modellemek için üç temel yaklaşım benimsenebilir. İlk yaklaşımda bağımsız bölüm ve parsel arasında öz nitelik olarak bağlantı kurulmaktadır. Basit ve kolay anlaşılır olmakla birlikte bu yaklaşımın temel eksikliği nesnelerin coğrafi özelliklerini ihmal etmesidir. İkinci yaklaşımda bağımsız bölüm ve bulunduğu parsel arasında coğrafi bir nesne olarak bir ilişki kurulur. Bu sayede bağımsız bölümlerin bulunduğu parsellerin geometrik verilerine erişilebilir. Bu modelleme yaklaşımı, binalara ait geometrik verilerin kadastroda bulunmaması durumunda kullanılabilmektedir. Üçüncü yaklaşımda ise bağımsız bölümlerin bulunduğu binalar parselden ayrı bağımsız nesneler olarak dikkate alınmaktadır. Üçüncü yaklaşımda geometrik veri olarak bağımsız bölümleri içeren binanın parsel üzerindeki yeri kadastronun konumsal veritabanında bulunacaktır. Dolayısıyla her üç durumda da bağımsız bölümler geometrik olarak temsil edilemeyerek konumsal olarak sorgulanamayacaktır.

34 4. Altyapı Nesneleri ile İlgili Durumlarda Tescil Ülkemizde altyapı tesisleri taşınmaz mallar grubuna girmediklerinden bağımsız olarak tescilleri yapılmamaktadır. Bunun yanında, birçok altyapı tesisi kamuya ait arazilerin (yollar) altında konumlandırılmış durumdadır. Kadastro Kanunu na göre (Madde 16) bu araziler tescile tabi olmadıklarından bunların altında bulunan altyapı tesislerinin de yasal sahiplik durumu ancak bu tesisler özel mülkiyete konu bir parseli kestiği zaman kadastroda bilinebilmektedir. Bir kadastro parseline altyapı tesisinin isabet etmesi halinde üç farklı durumdan söz edilebilir; İlk durumda, altyapı tesisinin maliki parsel yüzeyin altındaki/üstündeki bir mekânın kullanımı için üst hakkı veya irtifak hakkı gibi sınırlı bir hak aracılığıyla hak sahibi kılınabilir. Eğer bu hak parselin belirli bir bölümüne uygulanıyorsa hakkın uygulandığı yere ait 2B çizim kadastroda yer almaktadır. Sınırlı hakkın parselin tümüne uygulandığı durumlarda altyapı tesisinin parselin neresine isabet ettiğine dair geometrik bilgiye kadastroda ulaşılamamaktadır.

35 4. Altyapı Nesneleri ile İlgili Durumlarda Tescil İkinci durumda altyapı tesisinin sahibi bu tesisin geçtiği parsellerin de sahibi olabilir. İçme suyu sağlayan altyapı tesislerinin belediyeye ait araziden geçmesi buna örnek verilebilir. Bunun yanında, altyapı tesisinin sahibinin kamulaştırma yoluyla ihtiyaç duyduğu arazileri kazanması da mümkündür. Her iki durumda da parsel sahibi ile altyapı tesisinin sahibi aynı kişi olacağından parsel üzerinde herhangi bir hak tesisi yapılmayacaktır. Dolayısıyla, altyapı tesisinin yasal (sahipleri ve sorumlulukları) ve geometrik (nereden geçtikleri) durumları bilinemeyecektir. Üçüncü durumda, parsel sahibi parselinin altındaki yapılara (örneğin tünel gibi), eğer bu yapı yeterince derindeyse ve yapının mevcudiyeti yüzey üzerinde herhangi bir olumsuz duruma (hasar, titreşim vb) sebebiyet vermiyorsa rıza göstermek zorundadır. Bu durumda, derinliğin ne kadar olduğuna dair bir ifade yasada mevcut değildir. Daha önce yapılan bir çalışma içerisinde altyapı tesislerinin mülkiyet problemlerini çözmek için başvurulan yöntemler araştırılmıştır. Altyapı tesislerinden sorumlu 155 birim üzerinde yapılan bu çalışma sonucuna göre mülkiyet kazanımı için en çok başvurulan yöntemler sırasıyla rızai geçiş, kamulaştırma ve irtifak hakkı tesisidir.

36 4. Altyapı Nesneleri ile İlgili Durumlarda Tescil Sonuç olarak, her üç durumda da yüzeyin altındaki tesislerin kendilerine ait bilgi kadastro veritabanında yer almamaktadır. İlk durumda, altyapı tesislerinin yasal durumlarına ancak bunların isabet ettiği parseller üzerinde tesis edilen sınırlı hakların araştırılması yoluyla erişilebilmektedir. Parsel sahibinin aynı zamanda altyapı tesisinin de sahibi olması durumunda (veya kamulaştırma yoluyla kazanımda) ve parsel malikinin yeraltındaki yapılara zorunlu rıza göstermesi durumunda ise bu nesnelerin mevcudiyetine ait bilgiye erişmek mümkün olmamaktadır. Kadastroda parsellerlin altında/üzerinde bulunabilecek nesneler için sınırlı hakların tesis edilmesindeki amaçlardan bir tanesi üçüncü kişileri bu tesislerin varlıkları hakkında bilgilendirerek bunlara gelebilecek zararı önlemektedir. Mevcut durum incelendiğinde kadastroda arazinin düşey boyutundaki nesnelere ait bilgilere erişimin zayıf olduğu görülmektedir. Bunun bir sonucu olarak, son yıllarda özellikle kentsel alanlarda yeraltı nesnelerinin hasar görmesiyle sonuçlanan birçok vaka ile karşı karşıya kalınmıştır. Mülkiyet hakkı parsel üzerinde tesis edilir ve yüzey parselinin altında ve üstündeki tüm mekâna uygulanır. Bir parselin mülkiyeti üçüncü boyutta sınırlandırılmamıştır. Parselin sahibi bir parsel sütununun kullanımında; parsel üzerinde sınırlı bir ayni hak tesis edilerek, kat mülkiyeti tesis edilerek ya da kamu yasalarıyla belirlenen kısıtlamalarla sınırlandırılabilir.

37

38 5. 3B Nesnelerin Kadastroda Tescili 3402 sayılı Kadastro Kanunu nun (RG: /19512) 1. maddesi ve Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliğine (RG: /25876) göre, taşınmaz malların sınırlarının konum bilgilerinin 3B elde edilerek, kadastral topoğrafik haritaların üretilmesi gerekmektedir. Uygulamada üçüncü boyutla ilgili bir kısım bilgiler derlenerek arşivlenmekte, yalnızca kadastronun teknik işleri ihale yoluyla yaptırılan yerlerin haritaları 3B yani topoğrafik niteliği de taşıyacak biçimde hazırlanmaktadır (DPT, 2005). Ancak bu uygulama 3B kadastro olarak algılanmamalıdır. 3B kadastro geleneksel kadastro bilgilerinin ilerisinde bilgi sağlar. 3B kadastro arazi yüzeyi üzerindeki ve altındaki mekâna etki eden hak ve kısıtlamaları daha iyi güvence altına alma imkânı sunar. Böylece, arazinin yüzeyi, altı ve üstünün kullanımı ayrıntılı olarak tanımlanabilir, analiz edilebilir ve en uygun şekilde geliştirilebilir. Kadastroda 3B nesnelerin ölçülüp tescil edilmeleri eğer 3B mülklerin yasal anlamda tanımı yapılmamışsa anlamsız olacaktır. Bu nedenle, mevcut mülkiyet kavramı 3B mülklerin tanımlama ve boyutlarına çok fazla etki yapmaktadır. Medeni Kanun ve geleneksel hukuk hükümlerinde diğer kişiler tarafından sahiplenilen 3B mülkler arazi mülkiyetinden ayrılmış haklar olarak kabul edilir. Üst hakları, geçit hakları, maden hakları bu duruma örnek olarak verilebilir. Bu haklar geleneksel mülkiyet kavramını etkilemektedir.

39 5. 3B Nesnelerin Kadastroda Tescili 3B nesnelerin yasal durumları tesis edildikten sonra (hukuki aşama), bir sonraki soru, eğer hakların uygulanacağı mekâna ait bilgi mevcut ve tescil edilecekse bu sınırlı hakların ve sınırlamalarının kadastroda nasıl tescil edileceğidir. 2B parsellerin konumsal boyutları yanında yasal durumları da kadastroda iyi bir şekilde tescil edilmektedir. Bununla birlikte, birçok durumda düşey boyuttaki hakların yasal durumlarına ait bilgiler doğrudan erişilebilir değildir. 3B nesnelerin tescili organize edilip gerçekleştirilmeli ve bu tescil kadastral bir görev olmalıdır. Bu tescilin uygulanması için tescil edilmesi gerekli olan 3B nesnelerin listesi hazırlanmalıdır. Kadastroda tüm 3B fiziksel nesneye ait konumsal ve konumsal olmayan bilgi bu şeklide yer alacaktır. Bunun neticesinde 3B fiziksel nesne bir bütün olarak sorgulanabilir. Örneğin; hangi parseller 3B fiziksel nesne (izdüşümü) ile kesişiyor (konumsal sorgu)? Bu parseller üzerinde hangi haklar tesis edilmektedir? Bunlarla ilişkili şahıslar kimlerdir?

40