TÜRKİYE. Pazar Analizleri. Birinci Çeyrek I Ofis Perakende Sanayi. İletişim

Transkript

1 Pazar Analizleri Birinci Çeyrek I 2017 Ofis Perakende Sanayi İletişim

2 Ofis Pazarına Genel 2017 nin ilk çeyreğinde ofis pazarı, son zamanlarda yaşanan döviz kurundaki hareketlilik ve inşaatı tamamlanan projelerdeki boşluk oranlarının artmaya devam etmesiyle, dolar bazlı kiralarda düşüş deneyimlemeye devam etmiştir. Bu dönem, 2016 nın son çeyreğinin yaklaşık yarısına denk gelen m 2 yeni ofis alanı tamamlanarak pazara sunulmuştur. Kiralama işlem hacmi açısından ise, bir önceki çeyreğe kıyasla %11, geçen senenin aynı dönemine kıyasla %30 oranında düşüşler olduğu saptanmıştır. Bu düşüşlerin ana nedeni Nisan ayındaki referandum öncesi belirsiz durum ve son yıllarda çokça karşılaşılan sahibince kullanılan ofislerin artık azalması olarak ortaya çıkmıştır yılının ilk çeyreğinde, çoğunluğunu yeni kiralamaların oluşturduğu, toplamda m² kiralama işlemi gerçekleşmiştir. Kiralama işlemlerinin %25 ini kontrat yenilemeler, %2 sini ise sahibince kullanılan ofisler oluşturmuştur. Yeni kiralamaların, bu yılın ilk çeyreğinde, 2016 nın son çeyreğinden anlamlı olarak daha fazla olmasının nedenleri, düşen kira seviyeleri ve büyük şirketlerin farklı bölgelerde yer alan operasyonel birimlerini tek bir çatı altında toplamaya başlamış olmalarıdır. Bu dönem, m² bazında incelendiğinde, işlemlerin %51 i MİA bölgesinde, %18 i MİA dışında kalan Avrupa yakasında ve %32 si ise MİA dışında kalan Anadolu yakasında gerçekleşmiştir. MİA bölgesinde, büyük çaplı (9.300 m²) tek bir işlem dışındaki tüm kiralamaların m² nin altında olduğu göze çarpmıştır Ç te gerçekleşen en büyük işlemler; Yemeksepeti.com (9.300 m², Ferko Signature, Levent), Tepe Güvenlik (4.800 m², Royal Plaza, Sahrayıcedit), Borusan Lojistik (4.200 m², Premier Campus, Kağıthane), Tekzen (3.296 m², Bikur Plaza, Kağıthane), Itelligence (3.189 m², Nidakule Ataşehir Kuzey, Ataşehir). 1.Ç te genel boşluk oranı, 2016 nın son çeyreği ile yaklaşık olarak aynı seviyelerde seyredip, %21 olarak ortaya çıkmıştır. İstanbul da, boş alanların %60 ının Avrupa yakasında olduğu görülmüştür. Yatırım Odağı Ofis piyasasına genel olarak yerli yatırımcılar hakim olsa da, Temmuz 2016 darbe girişiminden sonra başlayan ve devam eden ekonomik baskılar ve Nisan 2017 referandumu öncesi belirsiz hava nedeniyle, yatırımcılar temkinli hareket etmişlerdir. Gelecek 12 ayda dolar üzerindeki baskıların devam edeceği nedeniyle kira seviyelerinin düşmeyi sürdüreceği öngörüsüyle, ofis piyasasındaki boş alan seviyelerinde keskin değişimler beklenmemektedir. Birincil Getiri Oranları: Kiralar baskı altında, artan arz ve boşluk nedeniyle ve mevcut kur dalgalanmalarına bağlı olarak Dolar bazında kiraların düşmesi devam etmektedir Sınırlı alım satım işlemleri, birincil getiri oranında hafif bir artış olacağı beklenmektedir İnşa halindeki güçlü arz ile doğrusal artıyor Talepteki durağan seyrin ve ana bölgelere olan ilginin devam etmesi bekleniyor. Birincil Ofis Kiraları Mart 2017 BÖLGE ABD$ ABD$ BÜYÜME % FT²/ 1 5 YBBO İstanbul (Levent) İstanbul (Esentepe- Gayrettepe) Istanbul (Maslak) İstanbul (Anadolu Yakası) İzmir Ankara Birincil Ofis Getirileri Mart 2017 BÖLGE MEVCUT SON SON 10 ÇEYREK ÇEYREK YÜKSEK DÜŞÜK Istanbul (Levent) Istanbul (Esentepe- Gayrettepe) İstanbul (Maslak) İstanbul (Anadolu Yakası) İzmir Ankara Getiriler - Birincil 1 11,00% 7,00% 5,00% Kira Artış - Ülke

3 Perakende Pazarına Genel Türkiye ekonomisi 2016 yılında %2,9 büyümüştür son çeyrekteki %3,5 lik büyüme oranı ise bir önceki dönem gerçekleşen küçülmeden sonra ekonominin tekrar ivme kazandığının göstergesidir. Mart 2017 de tüketici güven endeksi %3 lük artışla %67,8 olarak gerçekleşmiş, perakende sektör güveni ise %0,3 lük düşüşle 97,7 seviyesine gerilemiştir (TÜİK). D/Akademetre endeksine göre ise alışveriş merkezi ciro endeksi Şubat 2017 de bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,4 artmış, Mart 2017 itibariyle enflasyon oranı da %11,29 ile son 8,5 yılın en yüksek seviyesine ulaşmıştır birinci çeyrekte perakende markalarının büyüme eğilimi zayıf kalmıştır Ç te Türkiye pazarına giren önemli markalardan biri olan Miniso, bu dönem Ümraniye Meydan ve Kanyon da iki mağaza daha açmıştır. Adidas Originals, ilk Originals mağazasını Nişantaşı nda, Skechers ise Bursa daki ilk mağazasını Korupark ta açmışlardır. Shaya Grup a ait Shake Shack ise İstiklal Caddesi ndeki şubesini Ç itibariyle kapatmıştır ilk çeyrekte yeni AVM arzı geçen yılın aynı dönemine kıyasla %26, 2016 son çeyreğe kıyasla ise %72 oranında düşüş göstermiştir. Bursa ve Düzce de açılan Özdilek AVM leri (sırasıyla m 2 ve yaklaşık m 2 ), Kayseri de açılan İldem Park ( m 2 ) ve Artvin de açılan Artrium (yaklaşık m 2 ) ile toplamda m 2 civarında yeni AVM arzı 2017 ilk çeyrekte pazara giriş yapmıştır. Yatırımcı Odağı Ç te yapılan en önemli yatırım Fiba Grup un Kırcalı Yapı dan Bursa nın ilk açık alışveriş merkezi olan İnegöl AVM yi satın alması olmuştur. Türk perakendecilerin beklentiler, yatırım ve özel harcamalar konusunda değer kaybeden Türk Lirası ve yüksek faiz oranları nedeniyle referandum öncesinde nispeten kötümserdi. Ancak devlet tarafından alınan ekonomik tedbirlerle (örneğin, konut KDV ve beyaz eşya ÖTV oranlarının düşürülmesi gibi) 2017 de perakende pazarında büyüme hedeflenmektedir. Birincil Getiri Oranları: Son dönemde dövizdeki yükseliş kiralar üzerinde baskı oluşturuyor. Bulgular sınırlı da olsa, hafif artış gösteriyor. Artıyor, ama jeopolitik ve ekonomik riskler nedeniyle ertelemeler bekleniyor. Kullanıcı talebi nispeten sınırlıdır Birincil Perakende Kiraları - Mart 2017 ANA CADDE MAĞAZALARI ABD$ ABD$ BÜYÜME % FT²/ 1 5 YBBO Istanbul 220 2, Izmir 100 1, Ankara 140 1, Birincil Perakende Getiri Oranları - Mart 2017 ANA CADDE MAĞAZALARI MEVCUT SON SON 10 ÇEYREK ÇEYREK YÜKSEK DÜŞÜK İstanbul İzmir Ankara ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ MEVCUT SON SON 10 ÇEYREK ÇEYREK YÜKSEK DÜŞÜK Ülke birincil Getiri - Birincil 11,00% 7,00% 5,00% Kira Artış - Ülke

4 Sanayi ve Lojistik Pazarına Genel Türkiye, 2017 yılına ithalat hacminde %14,7, ihracat hacminde ise %18,1 lik büyümelerle başlamıştır. Ancak, bu artışları Ocak 2016 daki olağanüstü düşüşleri göz önünde bulundurarak değerlendirmek gerekmektedir. Bu değerlendirme çerçevesinde, 2017 Ocak ayındaki ithalat ve ihracat oranları 2015 yılındaki düzeylerinin hala altında seyretmektedir. Ve ek olarak, dış ticaret açığı da Şubat 2017 itibari ile 2016 nın aynı ayına kıyasla %15 genişlemiştir. Şubat 2017 de Yİ-ÜFE de yükselme gözlemlenmiştir. Türk Lirası ndaki değer kaybına bağlı olarak ithal girdinin yüksek olduğu kimya ve tekstil sektöründe fiyatlar Yİ-ÜFE yi yukarı yönlü etkilemiştir. Yine Türk Lirası ndaki değer kaybı ve enerji fiyatlarının görece yüksek düzeyi de enflasyon oranının 8,5 yıl sonra ilk defa çift haneli seviyelere ulaşmasına neden olmuştur ilk çeyrekte devam eden ekonomik baskılara rağmen, kira seviyelerindeki düşüşler nedeniyle, m 2 bazında yeni kira işlemleri 2016 son çeyreğin neredeyse iki katı seviyelerine çıkmıştır. Elde edilebilen veriler ışığında, toplam lojistik ve depo kiralama m 2 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu dönem en aktif kullanıcılar lojistik/dağıtım operatörleri olmuştur. Önemli işlemler arasında Borusan Lojistik ( m 2, Tuzla) ve LC Waikiki ( m 2, Esenyurt) yer almaktadır. Yatırımcı Odağı Yatırım yapılabilir ürün eksikliğinin gerçekleşen işlem hacmini kısıtlaması nedeniyle, 2017 birinci çeyreğinde herhangi bir lojistik yatırımı gerçekleşmemiştir. Tüm sektörlerde olduğu gibi, sanayi pazarındaki yatırımcılar da 16 Nisan da gerçekleşen referandum sonrası süreci izlemeyi tercih ederek, temkinli ilerlemişlerdir. İlerleyen süreçte ise artan enflasyon seviyesi, kur dalgalanması ve ekonomik belirsizlikler kira seviyeleri üzerinde baskı uygulamaya devam edecektir. Dövizdeki dalgalanmalar kiralar üzerinde baskı oluşturuyor. Birincil getiriler: İşlem bulgusu olmamasına rağmen döviz baskısı sebebiyle hafif bir artış bekleniyor. Modern arz yetersiz kalırken, inşa halindeki spekülatif geliştirme projeleri de kısıtlı. Talep, yabancı şirketler nispeten düşük seviyede kalmasına rağmen ulusal şirketlerin yoğun faaliyetleriyle güçlü kalıyor. Birincil Lojistik Kiralar - Mart 2017 BÖLGE ABD$ ABD$ BÜYÜME % FT²/ 1 İstanbul Ankara Birincil Lojistik Getiriler Mart 2017 BÖLGE MEVCUT SON SON 10 ÇEYREK ÇEYREK YÜKSEK DÜŞÜK Istanbul Ankara Getiri - Birincil 15,00% 12,00% 6,00% Kira Artışı - Ülke

5 Araştırma Hizmetlerimiz Cushman & Wakefield tüm dünyada pazar lideri konumundadır. Müşterilerimizin karar verme ve proje uygulamalarını desteklemek ve rekabet güçlerini arttırmak amacıyla, tüm dünyada öncü eğilimlere ilişkin güvenilir, yüksek kaliteli araştırma raporlar üretiyoruz. Çeyrek dönem analizleri ve küresel sıralamalar gibi periyodik raporlarımıza ilişkin düzenli güncellemeleri temin edebilirsiniz. C&W, ayrıca mal sahibi, kullanıcı ve yatırımcılara özel ihtiyaçlarını karşılamak üzere özelleştirilmiş müşteri raporları da hazırlamaktadır. Araştırma raporlarımız için websitemizi ziyaret ediniz......uluslararası Araştırma Raporları Ekonomik gelişmeler ve gayrimenkul stratejilerini yönlendiren sanayi, ofis ve perakende sektörlerindeki küresel eğilimler hakkında bilgiler...ulusal Pazar Raporları Tüm dünyadaki pazarları kapsayan ofis, sanayi ve perakende sektörlerindeki yerel gayrimenkul eğilimler hakkında bilgiler...özel Konulu Raporlar Ticari gayrimenkul pazarlarında gerçekleşen faaliyetlere ilişkin yetkin yorumlar ve analizler...ekonomik Raporlar Finans, yatırım, iş ve gayrimenkul pazarlarını etkileyebilecek küresel olaylar ve yeni eğilimlere ilişkin güncel bilgiler Cushman & Wakefield Araştırma...Cushman & Wakefield küresel gayrimenkul bloğu Küresel Pazar eğilimleri hakkında görüşlerimiz ve gayrimenkul karar verme süreçlerine olası etkileri Cushman & Wakefield ve DTZ yakın zamanda birleşmiştir. Yeni online platformumuz ve websitelerimizin entegrasyonu sürecinde gösterdiğiniz sabır ve ilgi için teşekkür ederiz. Pazarda lider konumda olan araştırmalarımıza erişim için lütfen websitemizi ziyaret ediniz: global./research-and-insight dtz.com/research Türkiye István Tóth Kıdemli Analist Avrupa, Orta Doğu ve Afrika, Araştırma +36 (06) istvan.toth@cushwake.com Bu rapor, Cushman & Wakefield LLP (C&W) tarafından sadece ticari gayrimenkul ile ilgilenen kimseler tarafından bilgi amaçlı olarak kullanılabilmek amacıyla hazırlanmış olup, özelliklerine bakılmaksızın ve uzman görüşü alınmadan herhangi belirli bir mal veya işlem için karşılaştırma amaçlı Söz konusu bu yayın piyasalar ya da kaynak gösterilen piyasalardaki gelişmeler hakkında kapsamlı bir açıklama yapma amacıyla hazırlanmamıştır. Bu rapor, C&W tarafından güvenirliğine inanılan kamuya açık kaynaklardan yararlanılmış bilgileri içermekte olup, söz konusu veriler kesin olarak doğrulanmamış olduğundan raporun doğru ve eksiksiz bilgiler içerdiği garanti edilmemektedir. İşbu raporda yer alan bilgilerin herhangi birinin doğruluğu veya eksiksizliği konusunda açık veya zımni hiçbir garanti veya taahhüt verilmemektedir. C&W bu bağlamda raporun içeriğini okuyan kimselere veya herhangi bir üçüncü tarafa herhangi bir sorumluluk üstlenmeyecektir. Işbu raporda verilen tüm fikirler değişkenlik gösterebilir. Raporun tamamı veya kısmen çoğaltılabilmesi C&W'in önceden yazılı iznine tabi olacaktır. C&W ya da ilgili herhangi bir şirket tarafından daha fazla bilgilendirme mesajları almak istemiyorsanız, kişisel bilgileriniz ile birlikte konu kısmına Unsubscribe yazarak unsubscribe@eur.cushwake.com adresine e posta gönderebilirsiniz Tüm araştırma raporlarımızı incelemek için websitemizi ziyaret ediniz My C&W Research uygulamamızı indiriniz. Daha fazla bilgi için Araştırma Bölümü, Cushman & Wakefield LLP 125 Old Broad Street Londra EC2N 1AR www.