BALIKESİR İLİ, EDREMİT İLÇESİ, YOLÖREN MAHALLESİ, ADA 143, PARSEL 1 İÇİN HAZIRLANAN 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU

Transkript

1 BALIKESİR İLİ, EDREMİT İLÇESİ, YOLÖREN MAHALLESİ, ADA 143, PARSEL 1 İÇİN HAZIRLANAN 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU NİSAN 2017

2 Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Yolören Mahallesi, Ada 143, Parsel 1 İçin Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Plan Açıklama Raporu 1

3 1. KONUM: Balıkesir, Anadolu yarımadasının kuzey batısında ve önemli bir kısmı Marmara da olmak üzere geriye kalan kısmı da Ege Bölgesinde yer alan bir ildir. Balıkesir ili güneyinden Manisa ve İzmir, batısında Ege Denizi ve Çanakkale, doğusundan Kütahya ve Bursa, kuzeyinden Marmara Denizi ile çevrilmiştir. ŞEKİL 1. Planlama Alanı - Balıkesir İlindeki Yeri. 2. PLANIN GEREKÇESİ: 1/5000 Ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı ile 1/1000 Uygulama İmar Planında yapılanma koşulları arasında uyumsuzluk olması ve üst ölçekli planda yapılanma koşulları belirlenmesi sebebiyle 1/5000 Ölçekli Mevcut Nazım İmar Planında önerilen yapılanma koşullarının tadil edilerek kaldırılıp 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında belirlenebilmesi amacıyla 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğine gidilmiştir. 3. MÜLKİYET DURUMU: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan alan Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Yolören Mahallesi, Ada 143, Parsel 1 de kayıtlı 1.007,70 m 2 büyüklüğündeki taşınmaz tapuda İLKASLAN Metal İnş. Tur. Cam Mobilya ve Müt. Tic. Ltd. Şti adına ka-yıtlıdır. 4. HÂLİHAZIR (MEVCUT) DURUM: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan planlama alanımız Çanakkale- İzmir Karayolunun güneyinde ve Küçük Sanayi Sitesinin kenarında konumlanmış olup, planlama alanı çevresinde İmalata Yönelik Tesisler ile Ticari İşletmeler, Cami ve Çıraklık Meslek Okulu bulunmaktadır. 5. MER İ PLANLARDAKİ DURUMU: 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı sınırları içinde bulunan taşınmazımız bu plana göre E (emsal):0.50, Y ençok :7.00 m inşaat yoğunluklu Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı olarak belirlenmiştir. 2

4 6. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan ada 143, parsel 1 için ilgili Kurumlar ile yazışmalar yapılmış ve ilgili Kurumların Görüşlerinde; BASKİ Genel Müdürlüğü Arıtma Tesisleri Dairesi Başkanlığı nın tarih ve 3979 sayılı yazısında söz konusu faaliyetle ilgili Su havzaları Koruma Yönetmeliği hükümlerince değerlendirme yapıldığında, herhangi bir baraj koruma havzasına girmediği tespit edilmiş, tarihinde Genel Müdürlükçe faaliyet sahasında yapılan incelemelerde; cadde ve sokaklardan kanalizasyon hattının geçtiği, söz konusu inşaatın imar, projelendirme ve yapım aşamasında mevcut hatların korunması, inşaatın yapımı esnasında oluşabilecek aksaklıkların önüne geçilebilmesi için Genel Müdürlük bünyesinde çalışan ekiplere bilgi verilmesi ve oluşabilecek zararların başvuru sahibi tarafından karşılanması kaydıyla 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği hazırlanmasında herhangi bir sakınca olmadığı belirtilmiştir, Ulaşım Planlama Raylı Sistemler Daire Başkanlığı Ulaşım Şube Müdürlüğü nün tarih ve 5065 sayılı yazısında, belgeler incelenmiş, söz konusu parselin belediyesince onaylı mer-i 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında Emsali E:0.50 H max'ı 7.00 metre olan Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanında kaldığı, İmar Planı Değişikliği Teklifi incelendiğinde; söz konusu Edremit İlçesi Yolören Mahallesi 19 K I-C pafta 143 ada 1 parselin imarındaki Fonksiyon değişimine, Emsal değerlerinin ve yapı yüksekliklerinin artışına yönelik olduğu anlaşıldığı, dilekçe ekinde imar değişikliği plan açıklama raporuna rastlanılmamış, plan teklifi ile bölgenin ulaşım ağında herhangi değişiklik önerilmemiş olup yolların aynen korunduğu, söz konusu parselin dilekçe ekindeki plan örneğine göre Edremit İlçesi Yolören Mahallesinde planlı 20 metrelik imar yollarına cepheli olduğu görülmüş, söz konusu bölgede Daire Başkanlığınca hali hazırda ana ulaşım yollarına yönelik herhangi bir projelerinin bulunmadığı, parselin cephe alacağı yolların Edremit İlçesi Yolören Mahallesinde planlı imar yolu olduğundan, bahse konu parselin imarındaki Fonksiyon değişimine, Emsal değerlerinin ve yapı yüksekliklerinin artışına yönelik imar planı değişikliğinin planlama sınırı içerisinde Otopark Yönetmeliğine ve ilgili tebliğlere uyularak hazırlanması, planlanan yeni durumun ihtiyacı oranında otopark alanının planlama sınırı içerisinde karşılanması, yol ve trafik güvenliği açısından 2918 sayılı Karayolu Trafik Kanunu ve bu kanuna bağlı çıkartılan ilgili yönetmelik hükümlerinin uygulanması kaydıyla, tasdik tarihli 1/ ölçekli Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planı Plan Hükümlerinde ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirtilen şartlara uygun olarak İmar Planlarının hazırlanması gerektiği Daire Başkanlığınca değerlendirileceği belirtilmiştir. 7. PLANLAMA KARARLARI: Taşınmazımızın da içinde bulunduğu alan için hazırlanan 1/1000 ölçekli İmar Planına Esas Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu; Çevre ve Şehircilik Bakanlığının gün ve sayılı Genelgesi uyarınca, Balıkesir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce tarihinde onaylanmıştır. Jeo-Aktif Ltd. Şti. tarafından hazırlanan 1/1000 ölçekli İmar Planına Esas Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu çalışması sonucunda; İnceleme alanı İnceleme alanının eğim 0-5 arasında değiştiği, eğim kategorisi olarak yumuşak Eğimli alan sınıfına girdiği belirtilmiştir, 3

5 İnceleme alanın tamamen alüvyon seriye ait Killi Çakıl ve Az Kumlardan oluştuğu belirtilmiştir, İnceleme alanında açılan Sondaj kuyularında ise Yer Altı suyuna S.K.1 de 8,00 metrede, S.K.2 de 8,00 metrede rastlanmadığı belirtilmiştir, İnceleme alanına Edremit -Altınoluk fayı 7-8 km, Güre-llıca fayı km Kavlaklar Yassıcaali fayı km yakınından geçtiği, bu verilere projelendirme aşamasında dikkat edilmesi gerektiği belirtilmiştir, İnceleme alanında yapılan 2 adet Aktif kaynak Wasw çalışması yapılmış yapılan sonuçlara göre; Masw etüdünde hesaplanan hızlar ; VS30= m/sn Zemin Hakim Titreşim Periyodu : 0,79-0,81 sn Zemin büyütmesi : 2,46-2,51 Amplifikasyon Bölgesi :Toı=0,52 sn ve To 2 =1,21 sn. olduğu belirtilmiştir, Des-1 ve Des-2 nolu ölçüm noktasında yüzeyden itibaren 1,7-1,82 m kalınlığında ortalama ohm.m özdirençli Bitkisel toprak bulunduğu, bu birimin altında 7,2-7,5 m derinliğe kadar ohm m özdirençli Killi Çakıl ve az Kum bulunur,bu birimi inceleme derinliğine kadar ohm m özdirençli Kumlu Çakıl izlediği, yer altı su seviyesine 8.00 metre civarında girdiği belirtilmiş, İnceleme alanı 1. derecede deprem bölgesinde yer aldığı, Etkin Yer İvme Katsayısı Ao = 0.40 g olduğu, bina önem katsayısı 1 olarak alınması gerektiği, çalışma alanı yer alan C grubu zeminlerden Z 4 yerel zemin sınıfının spektrum karakteristik periyotları TA=0,20 ve TB=0,90 sn olduğu belirtilmiştir, Morfolojik, Jeolojik ve Jeoteknik çalışmalar sonucunda inceleme alanında yapılaşmaya uygun olmayan saha olmadığı, inceleme alanında rastlanan birim bitkisel toprak altında alüvyon seriye ait Killi Çakıl ve Az Kum birimi hakim olduğu, sondaj çalışması sonucu yeraltı suyuna 8,00 metrede rastlanıldığı, inceleme alanının eğim 0-5 arasında değiştiği, Eğim Kategorisi olarak yumuşak Eğimli alan sınıfına girdiği, inceleme alanının 1. Deprem bölgesi kuşağında yer aldığı, inceleme alanının jeofizik çalışmaları sonucunda 30 m derinliğe kadar incelenebildiği belirtilmiştir, Olası bir deprem anında ana kayadan gelen deprem dalgalarının genliklerinin zemin büyütme değeri Zb=2,26-2,51 olarak hesaplanmış, inceleme alanı tamamen Killi Çakıl ve Az Kum formasyonuna ait inceleme alanı yapılan çalışmalar sonunda sıvılaşma riskinin mevcut olması kanaatine varılması nedeniyle İnceleme alanı yerleşime Önlemli alan-1.1 ((ÖA-1.1) Sıvılaşma Tehlikesi Açısından Önlemli Alanlar) sınıfına dâhil edildiği, bu nedenle yapılacak olan yapılarla ilgili projeler bu konu göz önüne alınarak yapılması gerektiği belirtilmiştir, Emniyet yönünden yapıların etrafına yerüstü sularının tahliyesi için drenaj sistemi yapılmalı ve drenaj sisteminin devamlı çalışması sürekli kontrol edilmesi, kazı sırasında eğime bağlı olarak oluşabilecek şevlerde istinat duvarı mutlaka yapılması, temel kazısı ve yapılaşma esnasında kontrolsüz kazı yapılmamalı, yolların ve çevredeki binaların yapılacak kazıdan zarar görmemesi için gereken iksa önlemleri alındıktan sonra bina temel kazıları yapılması, bu tür alanlarda gerçekleştirilecek her türlü kazı kontrollü sürdürülmeli ve kazılar uzun süre 4

6 açıkta bırakılmaması, derin kazı şevleri uygun projelendirilmiş istinad yapıları ile korunması, bu alanlarda yapılacak tüm bina bazı zemin etüt rapor içeriğinde etki derinliği boyunca zeminin oturma, şişme, taşıma gücü, büyütme, periyot ve diğer jeoteknik hesaplamalar ile beraber zemin parametreleri belirlenmesi, bunların yanı sıra temel derinliği önerilmeli ve takibi yapılması gerektiği, önerilen tüm önlemler uzman mühendislerce projelendirilerek Belediyesi kontrolünde alındıktan sonra yapılaşmaya izin verilebileceği belirtilmiştir, İnceleme alanında yapılacak olan yapıların temellerdeki mühendislik problemlerinin önlenmesi veya azaltılması için, yumuşak tabakalar kazılarak kaldırılması, kazıklı temel, Fore kazık, Mini kazık, radia temel uygulanması, temeli çepeçevre palplanşlı perde ile çevirmesi, çimento veya kimyasal maddelerle enjeksiyon yapılması, vibratörlü sıkıştırıcılarla sıkıştırılması, yeraltı ve yerüstü sularına karşı drenaj ve bohçalama işlemlerinin yapılması, temel hafriyatı esnasında şevli bir kazı yapılması ve hızlı bir şekilde yapım aşamasına geçilmesi gibi bu yöntemlerden bir veya bir kaçının uygulanması önerildiği; inceleme alanında yapılacak binaların temellerinde mutlaka zemin ıslahı ve zemin drenajı yapılması gerektiği, zemin islahı, temel taban alanından geniş tutularak ve granüler malzeme altına iri bloklu taş ocağı malzemesi serilerek binaların altında rijit bir alan oluşturulması gerektiği, yapılacak olan parsel bazındaki zemin etütlerinde rezonans, sıvılaşma analizi, oturma, şişme ve taşıma gücü gibi değerler ayrıntılı olarak ortaya konup, inşaat projelendirilmesinde ve yapım aşamasında bu değerler göz önünde bulundurularak zemin iyileştirme yöntemleri ve uygun temel tipinin seçilmesi gerektiği belirtilmiştir. Balıkesir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce tarihinde onaylanan İmar Planı Amaçlı Jeolojik/Jeoteknik Etüt Raporu doğrultusunda İnceleme alanı yerleşime Önlemli alan-1.1 ((ÖA-1.1) Sıvılaşma Tehlikesi Açısından Önlemli Alanlar) olarak belirlenen yerleşime uygunluk haritası, İmalathane Tesis Alanı yapımına yönelik olarak hazırlanan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinin planlama çalışması esnasında, plan aynen üzerine aktarılmıştır. Hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde planlama alanımızın cephe aldığı ve etrafında bulunan tüm yollar aynen korunmuştur. Hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde E (emsal):0.50, Y ençok : 7.00 m inşaat yoğunluklu Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı olarak belirlenen taşınmazlarımız için; mevcut Nazım İmar planında önerilen yapılanma koşulları tadil edilerek kaldırılmış ve taşınmazımız Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı olarak belirlenmiş olup, bu alandaki yapılanma koşulları, hazırlanacak 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinde belirlenecektir. 5

7 ŞEKİL 2. Planlama Alanı - Teklif Planın Uydu Görüntüsü Üzerindeki Konumu. 6