Gayrimenkul Mevzuatı Güncelleme Tablosu

Transkript

1 Tablosu Çalışma Notu Adı Güncellenen Bölüm İsimleri ve Sayfa Numaraları nin/ İyileştirmenin Kapsamına İlişkin Bilgi Çıkarılan/ Eklenen /Güncellenen 1. Giriş (sf. 2) Tarih 30 Haziran 2017 olarak güncellendi. Bölüm 1. (sf. 4) 2. KURULCA LİSTEYE ALINMA VE LİSTEDEN ÇIKARILMA ESASLARI 4) Ödenmiş sermaye güncellemesi yapıldı. Bölüm 1. (sf. 6) 6. ŞİRKETİN KURUL LİSTESİNDEN ÇIKARILMASI Şirketin Kurul Listesinden Çıkarılması bölümünde güncelleme yapılmıştır. Bölüm 2. (sf. 13, 14) 3.1. Belirlilik İlkesi Ayni haklar ancak ferden belirlenmiş olan mevcut şeyler üzerinde kurulabilir. Diğer bir ifade ile üzerinde mülkiyet, rehin, irtifak hakkı veya taşınmaz yükü kurulacak olan eşya üzerindeki tasarruf işleminin tek tek yapılması gerekir. Örneğin A, B ye Depomdaki malların yarısını sana satıyorum diyerek geçerli bir satım sözleşmesi kuramaz. Geçerli bir satım sözleşmesi için depodaki malların mülkiyeti tek tek B ye geçirilmelidir. güncellemesi yapılmıştır. Bölüm 2. (sf. 22) 6.5. Tapu Sicili İşlemleri Daha sonra A, söz konusu vekâletnamenin sahte olduğunu ileri sürerek ayni hak iddiasında bulunursa, hâkimden tapuya geçici şerh vermesini talep eder ve böylece taşınmazın C tarafından iyiniyetli üçüncü kişiler satılması sonucu hakkını kaybetmekten kurtulur. güncellemesi yapılmıştır. Bölüm 3. (sf. 41, 42) 6.6. Kamuya Ait Gayrimenkuller Kamuya ait gayrimenkullere ilişkin kısıtlamalar bölümünde güncelleme yapılmıştır.

2 Bölüm 3. (sf. 44) Kamulaştırmadan Arta Kalan Kısımlar Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır. Hisseli parselin 2942 Sayılı Kanunun 11 inci ve 12 inci maddesi esaslarına göre piyasa değeri üzerinden değerleme işlemi yapılarak belediyelerde encümen tarafından hissedarlarına satışının yapılması gerekir. Bu işlemde birden fazla hissedarı olan parsellerde, hissedarlara hisse oranlarında satış yapılması ve bütün hissedarların satıştan haberdar edilmesi gerektiği halde, uygulamada bazen tek hissedara satışın yapılması yoluna gidildiği, takdir edilen değerin taşınmazın piyasa değerinin çok altında kaldığı ve hisseli parselde malik olmanın, bazı hissedarlar için haksız avantaj elde etmek yoluna dönüştüğüne tanık olunmaktadır. güncellemesi yapılmıştır. Bölüm 5. (sf. 99) 2.3. Arsa Payı ve Ortak Yerler Ortak yerlerin sözleşme ile belirlenebileceği 634 Sayılı Kanunun 4 üncü maddesinde ifade edildikten sonra, kanun gereğince ortak sayılan yerler gösterilmiştir. Buna göre; tavan, taban, avlular, merdivenler, asansörler, koridorlar, sığınaklar, kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları ve yangın merdivenleri ortak yer sayılır. Bunlar dışında da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer konusuna girer. güncellemesi yapılmıştır.

3 Belediye oranları; belediye meclisi, belediye encümeni ve belediye başkanıdır. Belediye meclisi, belediyenin karar organıdır ve ilgili kanunda gösterilen esas ve usullere göre seçilmiş üyelerden oluşur (Md.17). Belediye meclisinin görev ve yetkileri aşağıdaki şekilde sayılmıştır (Md.18): a) Stratejik plan ile yatırım ve çalışma programlarını, belediye faaliyetlerinin ve personelinin performans ölçütlerini görüşmek ve kabul etmek. Bölüm 6. (sf. 113, 114) 5. BELEDİYENİN ORGANLARI b) Bütçe ve kesin hesabı kabul etmek, bütçede kurumsal kodlama yapılan birimler ile fonksiyonel sınıflandırmanın birinci düzeyleri arasında aktarma yapmak. c) Belediyenin imar planlarını görüşmek ve onaylamak, büyükşehir ve il belediyelerinde il çevre düzeni planını kabul etmek. Belediye sınırları il sınırı olan Büyükşehir Belediyelerinde il çevre düzeni planı ilgili Büyükşehir Belediyeleri tarafından yapılır veya yaptırılır ve doğrudan Belediye Meclisi tarafından onaylanır. d) Borçlanmaya karar vermek. e) Taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması halinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı ayni hak tesisine karar vermek. güncellemesi yapılmıştır.

4 Bölüm 8. (sf. 165) 4.2. Taşınmazın Kamulaştırma Bedelinin Tespiti 6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu ile değişik 2942 Sayılı Kanunun 15 inci maddesi uyarınca mahkemece oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz veya kaynağın bulunduğu yerel mahkeme heyeti ile birlikte giderek taşınmaz veya kaynağın; (a) cins ve nevini, (b) yüzölçümünü, (c) kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, (d) varsa vergi beyanını, (e) kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri, (f) arazilerde, taşınmaz veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini, (g) arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, (h) yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını, (ı) bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanı ile Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yayımlanarak yürürlüğe konulan uluslararası değerleme standartlarını da dikkate alarak gerekçeli rapor ile taşınmaz veya kaynağın değerini tespit etmek zorundadır tarih ve 6754 Sayılı Kanunun 39 uncu maddesi ile değerleme standartlarına uygun olarak bedelin tespit edilmesi zorunluluğu ilk defa kamulaştırma mevzuatına girmiş olup, bu düzenlemeden sonra önceki yargı kararları ve yerel düzeyde bilirkişilerce kullanılan ve birçoğu sübjektif ölçütlere ve yaklaşımlara dayanan bedel tespiti işlemlerinin terk edilmesi gerekecektir. Ancak gerek yerel bilirkişi kurulları, gerek taraf vekilleri, gerekse yargıçların uluslararası değerleme standartlarına uygun bedel takdiri konusunda bilgilendirilmesi ile bu alanda başarı sağlanabileceği unutulmamalıdır. Özellikle yüksek yargıda görevli üye ve tetkik hakimlerinin değerleme bilimi ve uluslararası değerleme standartları konusunda bilgilendirilmesi ve bu yolla hatalı kararların tesisinin önüne geçilmesi sağlanmalıdır. Bunun da ötesinde bilirkişilik eğitimi adı altında yapılan programlarda bile uluslararası değerleme standartları ve değerleme biliminin temel ilkeleri ile çelişen ve hatalı yargı kararlarının adeta talimatname gibi katılımcılara sunulmasının önlenmesi sağlanarak 6754 Sayılı Kanun ile yapılan düzenlemenin etkin biçimde uygulanması ve uygulama sonuçlarından toplumun bütün kesimlerinin fayda sağlaması mümkün görülmektedir. güncellemesi yapılmıştır.

5 Bölüm 8. (sf. 165) 4.2. Taşınmazın Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Dipnot: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11 nci maddesinde f bendinde yer alan kamulaştırma tarihindeki ibaresi Anayasa Mahkemesi nin 26/5/2016 tarihli ve E.: 2015/55, K.: 2016/45 sayılı Kararı ve h bendinde yer alan kamulaştırma tarihindeki ibaresi ise, Anayasa Mahkemesi nin 9/4/2003 tarihli ve E.:2002/79, K.:2003/29 sayılı Kararı ile iptal edildiğinden metinden çıkarılmıştır. güncellemesi yapılmıştır. Bölüm 8. (sf. 168) 4.2. Taşınmazın Kamulaştırma Bedelinin Tespiti f. Arazilerde taşınmaz veya kaynağın mevki ve koşullarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri: Bilirkişiler arazinin halihazırdaki durumuna göre kullanılması halinde getireceği net geliri saptamalıdırlar. Bunun için arazide uygulanan münavebe sistemi, yetiştirilen ürünler ve verimleri, ürün ve girdi fiyatları belirlenerek yıllık net gelir saptanmalıdır. Bu durumda değer takdirinde araziler aktüel (fiili) veya bugünkü niteliklerine göre değerlendirilecektir. Buna göre çayır arazisine çayır gelirine göre değer biçilecek ve değerlendirme tarihinde örneğin dava konusu taşınmaz ve çevresinde fiilen yonca tarımı mevcut değilse, yoncanın münavebe bitkisi olarak alınması uygun olmayacaktır. Buna ilave olarak yörede geçerli olan kapitalizasyon faiz oranı saptanmalı ve yıllık ortalama net gelir kapitalizasyon oranına bölünerek gelir yöntemine göre arazilerin değeri bulunmalıdır. güncellemesi yapılmıştır.

6 Bölüm 8. (sf. 168) 4.2. Taşınmazın Kamulaştırma Bedelinin Tespiti h. Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları ve yıpranma payları: Bilirkişiler, yapıların değerlerini resmi yapı maliyet birim fiyatları, yapının brüt kapalı alanı ve yapı teknik ömrünü (ruhsat tarihini) esas alarak net maliyet bedeli üzerinden hesaplamalıdır. Yapıların yeniden üretim maliyetinden geçmiş yıllara ilişkin yıpranma (amortisman) tutarını çıkarmak için mutlaka yapı yaşı saptanmalı ve buna uygun oran seçilmelidir. Yapının enkaz ve levazım bedelinin takdiri ile bunların kamulaştırma süreci ile ilişkilendirilmesi özellik göstermektedir. Kamulaştırma değerinin analizinde yapıların ruhsatlı olup olmamasından çok fiili durum esas alınarak değerleme süreci tamamlanmaktadır. güncellemesi yapılmıştır. Bölüm 8. (sf. 174) Yapıların toplam kamulaştırma bedelinin tespiti Taşınmazın üzerinde mevcut olan farklı kullanım amaçlarına yönelik yapıların değerleme işlemlerinde; resmi birim fiyatları ve yapı yaşı ile yıpranma oranı üzerinden değer tespitinin yapılması gerekecektir (Md.11/h). Yapıların maliyet analizinde, o yapıyla ilgili mütemmim cüzler ve eklentiler de yapı değerine katılacaktır. Yapı maliyet analizi; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından her yıl yayınlanan resmi birim fiyatlarına göre belirlenecektir. Ancak kamulaştırma tebligatı bir yıldan geç yapılmışsa, bu durumda tebligatın yapıldığı yıldaki yapı resmi birim fiyatlarına göre hesap yapılacaktır. Maliyet analizinde yapının bütün nitelikleri ayrıntılı olarak gösterilmeli ve kontrol olanağı sağlanacak şekilde ayrıntılı rapor verilmelidir. Yapıların envanteri ve tespitinde mutlaka görüntü alınması ve fotoğraflama yapılması da istenmektedir. güncellemesi yapılmıştır.

7 Bölüm 9. (sf. 188) 3. MÜLKİYET VE SINIRLI AYNÎ HAKLAR VE RESMİ SENET DÜZENLENMESİNİ GEREKTİRMEYEN İPOTEK İŞLEMLERİ Kamu kurum ve kuruluşları, bankalar, esnaf ve sanatkârlar kredi ve kefalet güncellemesi yapılmıştır. Bölüm 9. (sf. 190) 5. TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ İLE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ Noterler tarafından düzenlenen taşınmaz satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re sen terkin olunur. Uygulamada şerh verilmesi konuları dikkat edilmesi gereken hususlardan olmakla birlikte arsa üzerindeki süresi geçmiş bir şerh (taşınmaz satış vaadi şerhi) kanunun ilgili maddesi gereği 5 yıl sonunda geçersiz olacaktır. güncellemesi yapılmıştır.

8 Bölüm 11. (sf. 241) 2.5. Denetim Faaliyetinin Durdurulması ve İzin Belgesinin İptali Yapı denetim kuruluşlarından, (i) 4708 Sayılı Kanunda öngörülen esaslara göre denetim görevini yerine getirmedikleri anlaşılanlar, (ii) son üç yıl içerisinde üç defa olumsuz sicil alanlar, (iii) 4708 Sayılı Kanunun 3 üncü maddesinin son fıkrası (başka ticari faaliyette bulunma) ile 6 ncı maddesinin birinci fıkrası (Yapı denetim kuruluşunda görev alanların, görevden ayrıldıklarının Bakanlığa bildirilmesi) hükümlerine aykırı hareket ettiği belirlenenlerin denetim faaliyeti, yapı denetim komisyonunun teklifi üzerine Bakanlıkça bir yıla kadar durdurulur ve belgesi geçici olarak geri alınır. Durdurma kararı, Resmi Gazetede ilan edilir ve sicillerine işlenir. Denetim faaliyetinin geçici olarak durdurulmasına neden olan yapı denetim kuruluşunun mimar ve mühendisleri, bu süre içerisinde başka ad altında dahi olsa hiçbir denetim faaliyetinde bulunamaz. Faaliyeti üç defa durdurulan yapı denetim kuruluşunun denetim faaliyetine son verilir ve izin belgesi Bakanlıkça iptal edilir. İzin belgesi iptal edilen yapı denetim kuruluşunun, kusurları mahkeme kararı ile kesinleşen mimar ve mühendisleri başka bir yapı denetim kuruluşunda görev almaları halinde, görev aldıkları bu kuruluşa izin belgesi verilmez, verilmişse iptal edilir. Denetim faaliyeti geçici olarak durdurulan veya izin belgesi iptal edilen yapı denetim kuruluşu hakkındaki bu karar ilgili idareye bildirilir ve denetimini üstlendiği yapıların devamına izin verilmez. Bu durumda, yapım faaliyetine devam edilebilmesi için yapı sahibince başka bir yapı denetim kuruluşunun görevlendirilmesi zorunludur. güncellemesi yapılmıştır.

9 Bölüm 13. (sf. 271) 1.3. Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu olarak başlık güncellemesi yapılmıştır. Bölüm 13. (sf. 272) 1.5. Kiracının Borçları olarak başlık güncellemesi yapılmıştır. Bölüm 13. (sf. 273) 1.6. Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması olarak başlık güncellemesi yapılmıştır. Bölüm 14. (sf. 284) Geçici muaflıklar (f) 18/5/1987 tarih ve 3365 Sayılı Kanunun 4 üncü maddesi ile yapılan tarih ve 7033 Sayılı Kanunun 11 inci maddesi ile yürürlükten kaldırılmıştır. güncellemesi yapılmıştır. Bölüm 15. (sf. 297, 298) 2.4. Değer Artışı Kazançları 2.4. Değer Artışı Kazançları bölümü güncellenmiştir.

10 Bölüm 15. (sf. 315) Genel vergi oranları Katma değer vergisi oranı, vergiye tabi her bir işlem için % 10 dur. Bakanlar Kurulu bu oranı, dört katına kadar artırmaya, % 1 e kadar indirmeye, bu oranlar dahilinde muhtelif mal ve hizmetler ile bazı malların perakende safhası ve inşaatın yapıldığı arsanın veya konutun vergi değeri ve bulunduğu yeri esas alarak konut teslimleri için farklı vergi oranları tespit etmeye yetkilidir. Bakanlar Kuruluna verilen yetkiye dayanılarak mal ve hizmetlere uygulanan KDV oranlarını belirleyen 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararının 1 inci maddesi ile mal teslimleri ile hizmet ifalarına uygulanacak KDV oranları tespit edilmiştir (Md. 28). güncellemesi yapılmıştır. Bölüm 15. (sf. 315, 316) Kentsel dönüşüm uygulamalarında KDV oranı Kentsel dönüşüm uygulamalarında KDV oranı bölümü güncellenmiştir.