KIRKLARELİ İLİ LÜLEBURGAZ İLÇESİ KURTULUŞ MAHALLESİ TİCARET MERKEZİ PROJESİ 21 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr KIRKLARELİ İLİ LÜLEBURGAZ İLÇESİ KURTULUŞ MAHALLESİ TİCARET MERKEZİ PROJESİ 21 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

2 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ KIRKLARELİ LÜLEBURGAZ ÇARŞI RPOJESİ 21 ADET BAĞIMSIZ DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPOR TARİHİ DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ TAPU BİLGİLERİ Gayrimenkuller üzerinde takyidat yoktur. Bkz. Rapor sayfa 6-8 MEVCUT KULLANIM BOŞ İMAR DURUMU Bkz. Rapor sayfa 9 DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) PROJENİN ARSA DEĞERİ ,00 TL PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ ,00 TL PROJENİN TAMAMLANMASI ,73 TL DURUMUNDAKİ DEĞERİ 1

3 RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:... 5 GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 8 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri... 8 Gayrimenkullerin İmar Durumu... 9 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...10 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi...11 Kırklareli İli...11 Lüleburgaz İlçesi...11 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...12 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...12 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...12 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...13 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...13 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ

4 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...13 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...13 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...14 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...14 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...14 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması...15 Çevrede Ticaret Değeri Emsal Araştırması...15 Arsa Değeri...16 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...16 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...16 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri...18 Gayrimenkullerin Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil)...18 Tamamlanmış Projenin Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri...19 En Verimli Kullanım Analizi...19 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...20 RAPOR EKLERİ:

5 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAK KONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Kurtuluş Mahallesi, 1267 ada 1 parsel numaralı gayrimenkul üzerindeki Lüleburgaz Çarşı projesinde bulunan 21 adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Büşra BİTER ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4

6 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Kurtuluş Mahallesinde bulunan 1267 Ada 1 no.lu parselin üzerinde bulunan işyeri/ticaret niteliğindeki 21 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi : Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No:

7 2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu gayrimenkuller; Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Kurtuluş Mahallesinde toplam 21 bağımsız bölümü bulunan bir adet Ticaret Merkezi projesidir. Lüleburgaz İlçesinin güneyde, Burgazkent Konutlarının olduğu bölgede, İstanbul-Edirne Karayolunun güneyinde bulunan parselin yüzölçümü 3.685,00 m² olup,üzerindeki toplam 21 adet bağımsız bölüm Emlak Konut GYO A.Ş mülkiyetindedir. 6

8 İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Avrupa Otoyolu üzerinde İstanbul Edirne istikametinde ilerlerken Lüleburgaz ayrımına gelindiğinde Lüleburgaz yönünde giriş yapılır ve takribi 6,7 km ilerlendikten sonra sağa Lüleburgaz kent merkezi istikametine dönülür. Bu yol üzerinde takribi 800 m ilerlendikten sonra Lüleburgaz Devlet Hastanesinin yanından sola Mehmetçik Caddesine giriş yapılarak takribi 950 m ilerlenir. Sola Eski Bedir Caddesine dönüş yapılarak takribi 300 m ilerlenir. İlk sağa dönüş yapılarak 1,2 km ilerlenir ve 2. Sağa dönülerek 190 m ilerlendikten sonra söz konusu gayrimenkulün önüne gelinmiş olunur. İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Rapora konu gayrimenkul, Avrupa Otoyoluna 10 km, İstanbul-Edirne Karayoluna 2,5 km, Lüleburgaz kent merkezine 2,5 km, Kırklareli kent merkezine 58 km uzaklıkta bulunmaktadır. 7

9 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkuller kat irtifakı tesisi sonucu oluşmuş olup, Lüleburgaz Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan araştırmalar sonucunda, toplam 21 adet bağımsız bölümün Kurtuluş Mahallesi, kat mülkiyeti kütüğü cilt 139, sayfa arasında kayıtlı olduğu tespit edilmiştir. Tamamı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına kayıtlı olan bağımsız bölümlerin üzerinde herhangi bir haciz, şerh ve irtifak hakkı bulunmadığı öğrenilmiştir. Beyanlar hanesinde tarih 6272 yevmiye no ile kayıtlı, tarihli yönetim planı olduğu yazmaktadır. 2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Kurtuluş Mahallesinde bulunan incelemeye konu 21 adet bağımsız bölüm, 1267 ada 1 parsel üzerinde kayıtlıdır. 8

10 2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu Lüleburgaz Belediyesinden alınan bilgilere göre, 1267 Ada 1 No.lu parselde kayıtlı gayrimenkul tasdik tarihli 23/105 sayılı Kırklareli İli Lüleburgaz İlçesi Toplu Konut Alanı 49 ve 50 no.lu parsellere ait Uygulama İmar Planı nda E= 1,50 ve Hmax= 9,50 yapılaşma koşullarında Ticaret alanı olarak planlanmıştır. 9

11 2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu gayrimenkullerin mimari projesine esas alınmış, tarihli 110 no.lu tadilat yapı ruhsatı mevcuttur. İlk ruhsat tarihi ve no.su 417 olan yapının ruhsatının yenilenme nedeni yeniden olarak belirlenmiştir. Rapora konu 21 adet gayrimenkul tek bir blok üzerindedir. 10

12 3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi Kırklareli İli Kırklareli İli, Marmara Bölgesinin Istıranca (Yıldız) Dağları ve Ergene Ovası bölümleri üzerinde yer alan, kuzeyinde Bulgaristan, kuzey doğusunda Karadeniz, güney doğusunda İstanbul, güneyinde Tekirdağ ve batısında Edirne ile çevrilmiştir. Yüzölçümü kilometrekaredir. Bulgaristan a 180 kilometre kara sınırı, Karadenize 60 kilometre deniz kıyısı bulunmaktadır. Denizden 203 metre yükseklikte, kuzey ve doğusu dağlık ve ormanlık diğer bölümü genelde düzlük arazidir. Bölgede genellikle kara iklimi hâkimdir. Kışları sert ve yağışlı, yazları sıcak ve kurak geçer. Başlıca akarsuları Ergene Nehri ve Rezve Deresidir. Bitki örtüsü olarak ormanlık ve step özelliği göstermektedir Lüleburgaz İlçesi Lüleburgaz ın tarihi, Trakya nın tarihi ile birlikte MÖ yıllarına kadar inmektedir. Trakya ya adını veren Trak kabilelerinden Ordis lerin o yıllarda İlçemize yerleştiği ve buraya Bergule ismini verdikleri görülmektedir. Daha sonraları sırasıyla Persler, Atinalılar, Makedonyalılar ve Romalılar bölgede hüküm sürmüşlerdir. Lüleburgaz MS 1361 yılında 1.Murat tarafından fethedilerek Osmanlı topraklarına katılmıştır yılında ilçe olan kentimizin adı Osmanlı döneminde Burgaz olarak anılmış ve Cumhuriyet döneminde ise Lüleburgaz ismini almıştır. Lüleburgaz Kırklareli İli nin güneyinde yer almakta olup, doğusunda Tekirdağ İlinin Saray ve Çorlu İlçeleri, batısında Kırklareli ili Babaeski İlçesi, kuzeyinde Kırklareli ili Pınarhisar İlçesi ve güneyinde 11

13 ise Tekirdağ ilinin Hayrabolu ve Muratlı İlçeleri ile çevrilmiştir. Kırklareli İli nin en büyük yerleşim yeri olan İlçenin toplam alanı 1.370,00 hektar olup, İlçe merkezinin denizden yüksekliği 30 metredir. İklim genel olarak yazları sıcak ve kurak, kışları ile yağışlı ve soğuktur. Genellikle kışın Balkanlardan gelen soğuk hava akımlarından etkilenmektedir. İlçe ekonomisi genelde tarım, hayvancılık ve sanayi ye bağlı olmakla birlikte İlçemizin D-100 karayolu üzerinde olması ticareti de canlı tutmaktadır. İlçe halkının büyük bir kısmı balkan ülkelerinden eski yıllarda göçmen olarak gelip yerleşmişlerdir. Sanayinin ilçeye gelmesi ile birlikte Anadolu dan da bölgeye büyük bir göç olmuş ve halen devam etmektedir 3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Rapora konu gayrimenkul Kırklareli İlinin Lüleburgaz İlçesinin Kurtuluş Mahallesinde bulunmaktadır. Bu mahalle gelişmeye devam eden, toplu konutların bulunduğu bir mahalledir. Halihazırda rapora konu gayrimenkulün etrafında 752 konutluk Lüleburgaz Burgazkent Konutları ve bir adet ilköğretim okulu bulunmaktadır. 3.2 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi İnşaatı tamamlanan projede 1 adet ticaret bloğu bulunmaktadır. T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve Mehmet Cihangir YÜCEL Ortaklığı tarafından gerçekleştirilen Lüleburgaz Çarşı Projesi için yapılan imar planına uygun, onaylı projesine göre yapı ruhsatları alınmıştır. Projede; Vaziyet planında belirtilen şekilde ticaret merkezine ait otoparkı vardır. Ticaret merkezi; 1 adet bodrum katta ve 16 adedi normal, 4 adedi dubleks 20 adeti zemin katta olmak üzere, toplam 21 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. İnşaatı tamamlanmış olan projenin bağımsız bölümleri faaliyete hazır haldedir. 3.3 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu gayrimenkuller imar planına uygun olarak yapılmış ve ruhsatları alınmıştır. Tapu sicilinde kat irtifakı tesisine geçmiş olan bağımsız bölümlerin toplam satılabilir alanı takribi 2.336,64 m² dir. Yapı ruhsatına göre toplam inşaat alanı 3.358,00 m² dir. Gayrimenkullerin Tapu sicillerinde herhangi olumsuz ya da kısıtlayıcı bir durum bulunmamaktadır. 12

14 4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Yeni yapılaşan bir bölgede olmasından dolayı ticari alanlara ihtiyacın fazla olması. Çevresinde bulunan toplu konut alanlarına hizmet verebilecek konumda olması. Yakın çevrede benzer nitelikte ticari bir merkezin bulunmaması. 4.3 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Lüleburgaz kent merkezine uzak konumda kalması. 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.2 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu ya da olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir. 13

15 5.2.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.3 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ve üzerindeki inşaatın tamamlanmış olması nedeniyle Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı kullanılmıştır. 14

16 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması İLETİŞİM BİLGİLERİ KONUM VE NİTELİK İMAR DURUMU FİYAT ALAN(m²) BİRİM DEĞER (TL/m²) Erkan Bey Kasım Mahallesinde/Arsa konut imarlı, Taks=%25, H=4 kat ,00 TL 1.500,00 366,67 Hüseyin Bey Kasım Mahallesinde/Arsa konut imarlı, Taks=%25, H=4 kat ,00 TL 5.000,00 250,00 Faruk AKKAYA Kasım Mahallesinde/Arsa konut imarlı, Taks=%25, H=4 kat ,00 TL 1.000,00 200,00 Yeşilova Gayrimenkul Kasım Mahallesinde/Arsa konut imarlı, Taks=%25, H=4 kat ,00 TL 3.465,00 173,16 Hüseyin Bey Kasım Mahallesinde/Arsa konut imarlı, Taks=%25, H=4 kat ,00 TL 4.000,00 200, Çevrede Ticaret Değeri Emsal Araştırması İLETİŞİM BİLGİLERİ KONUM VE NİTELİK KONUMU FİYAT ALAN(m²) BİRİM DEĞER (TL/m²) İletişim Emlak Rumeli Gayrimenkul Erdem Bey Doruk Emlak Fahri Yaldız Fahri Yaldız Konut altı mağaza Konut altı mağaza Cadde üzeri ,00 TL 400, ,00 Cadde üzeri ,00 TL 140, ,71 Merkez Çarşı içi ,00 TL 190, ,63 Hürriyet mah Merkez ,00 TL 27, ,22 Toki mevkii Toki mevkii Aynı ticaret merkezi/köşe dükkan Aynı ticaret merkezi/ara dükkan ,00 TL 32, , ,00 TL 32, ,00 15

17 6.3 Arsa Değeri Rapora konu gayrimenkuller Kırklareli ili, Lüleburgaz İlçesi, Kurtuluş Mahallesi, 1267 ada, 1 parselde kayıtlı m² yüzölçümlü arsa üzerinde gerçekleştirilen inşaat projesinde 1 adet ticaret bloğunda bulunan 21 adet bağımsız bölümdür. Parsel üzerinde gerçekleştirilmiş olan ticaret merkezi projesinin inşaatı tamamlanmıştır. Toplam satılabilir alan takribi 2.336,64 m² dir Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve E=1,50 H=9,50 yapılaşma koşulunda Ticaret Alanı olarak planlanmış olması, Değerlemeye konu projeye ait yapı ruhsatının alınmış olması, Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri içinde ticaret fonksiyonunda olması Kent merkezine uzak yeni yapılaşan bir bölgede yer alması, Emsal gayrimenkullerin 0,25 konut imarlı olması, konu gayrimenkulün 1,50 ticaret imarlı olması Gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 550,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri = 3.685,00 m² x 550,00 TL/m² = ,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri Kırklareli Lüleburgaz Çarşı İnşaat ile Altyapı ve Çevre Düzenlemeleri İnşaatı İşleri nin yapı ruhsatlarına göre; satışa esas konutların toplam brüt alanı 2.236,64 m² dir. İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 240 gündür. Ticaretler için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 2.000,00 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için % 10 oranında artacağı, Ticaret ünitelerinin satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde oluşacağı, Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% 16

18 İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği öngörülmüştür. Öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuştur. GELİŞTİRİLEN PROJEDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATILMASI DURUMUNDA GELİR ANALİZİ Projenin Satılabilir Alanı (m²) 2.336,64 Projenin 2011 Yılındaki (1. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.000,00 Projenin 2012 Yılındaki (2. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.200,00 Projenin 2013 Yılındaki (3. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.420,00 Projenin 2014 Yılındaki (4. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.662, Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% Toplam Satış Hâsılatı (TL) ,73 Projenin Ortalama Satış m² Birim Fiyatı (TL/m²) 2.210,20 GELİRLER Projenin Satış Geliri (TL) , , , ,57 TOPLAM GELİRLER (TL) , , , ,57 GİDERLER Diğer Operasyonel Giderler Arsa Maliyeti (Emlak Konut Payı) 0,00 0,00 0,00 İnşaat Maliyeti 0,00 0,00 0,00 TOPLAM GİDERLER (TL) 0,00 0,00 0,00 0,00 VERGİ ÖNCESİ NET GELİR , , , ,57 İndirgeme Katsayısı 1,00 0,91 0,83 0,75 İndirgenmiş Net Nakit Akışı , , , ,00 PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) ,73 PROJENİN BUGÜNKÜ (İNDİRGENMİŞ) DEĞERİ (TL) ,00 17

19 Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki sonuçlara göre 21 adet bağımsız bölümün toplam bugünkü finansal değeri ,00 TL olarak bulunur. Projenin inşaatı için 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu ve 4735 Sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu çerçevesinde ,00 TL toplam bedel ile sözleşme yapılmıştır. Toplam finansal değerden inşaat maliyetini ve şerefiye değerini çıkardığımızda arsa değerini hesaplamış oluruz. Bölgede yaptığımız araştırmalar ve bugüne kadar edindiğimiz tecrübeler doğrultusunda özellikle prestijli konut niteliği ağırlıklı projelerde şerefiye değeri; toplam değerin % 20 si civarında olabileceği kanaatine varılmıştır. Arsa Değeri = Toplam Finansal Değer (İnşaat Maliyeti + Şerefiye Değeri) Şerefiye Değeri = ,00 x % 30 = ,00 TL Arsa Değeri = ,00 TL ( , ,00) = ,00 TL olarak hesaplanmıştır. 6.4 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri Kırklareli Lüleburgaz Çarşı İnşaat ile Altyapı ve Çevre Düzenlemeleri İnşaatı İşleri tamamlandığında ve gelir indirgeme yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde gerçekleştiğinde projenin pazar değeri ,73 TL olarak hesaplanmıştır. 6.5 Gayrimenkullerin Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil) Gelir İndirgeme Yöntemi gelecekte kazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve değerlerinin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa şartları, ekonomik ve politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihaî değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Projenin tamamlanma oranının aralık ayı itibariyle % 100 olduğu öğrenilmiştir. Buna göre projenin inşaatı için rapor tarihine kadar yapılan hakediş ödemelerinin ,35 TL olduğu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. yetkililerinden öğrenilmiştir. Buna göre; Gayrimenkulün Bu Günkü Değeri = Emsal Yöntemi İle Tespit Edilen Değer + İnşaî Yatırımlar + (Şerefiye Değeri x Tamamlanma Oranı) = ,00 TL ,35 TL + ( ,00 x % 100) = ,00 TL ,35 TL ,00 TL = ,35 TL ,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 18

20 6.6 Tamamlanmış Projenin Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır. Kırklareli, Lüleburgaz, Kurtuluş, Lüleburgaz Çarşı Anahtar Teslim Götürü İşi kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren değer aşağıdaki gibi belirlenmiştir. Blok No Kapı No Bulunduğu Kat Oda Sayısı Bağ. Böl. Brut M² Alanı Net M² Alanı Yönü Birim Fiyat TL/m² Toplam Değer KDV Hariç Toplam Değer KDV Dahil ÇARŞI 1 1.BODRUM BOS 1188, ,09 B 1.001, , ,00 ÇARŞI 2 ZEMİN BOS 152,08 137,76 K-G-D-B 1.709, , ,00 ÇARŞI 3 ZEMİN BOS 32,22 29,18 G-GB 1.862, , ,00 ÇARŞI 4 ZEMİN BOS 31,5 28,47 G-GB 1.904, , ,00 ÇARŞI 5 ZEMİN BOS 31,5 28,47 G-GB 1.904, , ,00 ÇARŞI 6 ZEMİN BOS 31,5 29,43 G-GB 1.904, , ,00 ÇARŞI 7 ZEMİN BOS 33,27 29,43 G-GB 1.803, , ,00 ÇARŞI 8 ZEMİN BOS 31,5 28,47 G-GB 1.904, , ,00 ÇARŞI 9 ZEMİN BOS 31,5 28,47 G-GB 1.904, , ,00 ÇARŞI 10 ZEMİN BOS 32,22 29,18 G-GB 1.862, , ,00 ÇARŞI 11 ZEMİN BOS 161,38 132,97 K-G-D-B 1.704, , ,00 ÇARŞI 12 ZEMİN BOS 161,38 132,97 K-G-D-B 1.704, , ,00 ÇARŞI 13 ZEMİN BOS 32,22 29,18 K-KD 1.800, , ,00 ÇARŞI 14 ZEMİN BOS 31,5 28,47 K-KD 1.841, , ,00 ÇARŞI 15 ZEMİN BOS 31,5 28,47 K-KD 1.841, , ,00 ÇARŞI 16 ZEMİN BOS 33,27 29,43 K-KD 1.743, , ,00 ÇARŞI 17 ZEMİN BOS 33,27 29,43 K-KD 1.743, , ,00 ÇARŞI 18 ZEMİN BOS 31,5 28,47 K-KD 1.841, , ,00 ÇARŞI 19 ZEMİN BOS 31,5 28,47 K-KD 1.841, , ,00 ÇARŞI 20 ZEMİN BOS 32,22 29,18 K-KD 1.800, , ,00 ÇARŞI 21 ZEMİN BOS 161,38 139,11 K-G-D-B 1.858, , ,00 GENEL TOPLAM , , En Verimli Kullanım Analizi Uluslararası Değerleme Standartlarınca Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir. 19

21 6.8 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu alan, Kırklareli İli, Lüleburgaz İlçesi, Kurtuluş Mahallesi sınırları içerisinde T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Mehmet Cihangir Yücel arasında sözleşmesi yapılan Lüleburgaz Çarşı Projesi 3 dönüm civarında bir arsa üzerinde yapımı tamamlanmış bir Ticaret Merkezi Projesi Uygulamasıdır. Uygulamada bölgede bulunan toplu konutların ticari ihtiyaçlarının karşılanması hedeflenmiştir. Ticaret Merkezinin faaliyete geçmesi durumunda verimlilik koşullarının iyi olacağı düşünülmektedir. Lüleburgaz Çarşı projesindeki 21 adet değerleme konusu bağımsız bölümün Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmak suretiyle günümüz rayiçleriyle hesap ve takdir edilen nihai değeri, bağımsız bölüm bazında ayrı ayrı (raporun 19. Sayfasında) ve toplam değeri ( ,00 TL) hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmiş olması ve projedeki tüm bağımsız bölümlerin değerlemeye konu olması sebebiyle değer hesabı arsa alanının tamamı üzerinden yapılmıştır. Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m² den küçük konutlar için %1, 150 m² den büyük konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir. Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır. Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Proje olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığı düşünülmektedir. Projenin Mevcut Durum Değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,45TL) USD (1,89 TL) ,00 TL , ,51 USD Tamamlanmış Projenin Bugünkü Değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,45TL) USD (1,89 TL) ,00TL , ,92 USD Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,45TL) USD (1,89 TL) ,73 TL , ,85 USD 20

22 İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir. İşbu rapor, dört nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: RAPOR EKLERİ: 1. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar 2. Gayrimenkullere Ait Mimari Proje Vaziyet ve Kat Planları 3. Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri 4. Ana Gayrimenkule Ait İmar Durum Belgeleri 5. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları 6. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste 7. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi 21

23 İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR 22

24 23

25 24

26 25

27 26

28 27

29 28

30 29

31 30