DEĞERLEME RAPORU RAPORU TALEP EDEN. : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU RAPORU TALEP EDEN : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ : Fahri Korutürk (İstasyon) Caddesi, No: (101 Ada, 10 Nolu parsel,) Bakırköy / ĠSTANBUL ĠSTEK YAZISI : 20 Kasım 2009 tarih ve 671 sayılı yazı DAYANAK SÖZLEġME : 16 Aralık 2009 tarih ve /033 sayı ile MÜġTERĠ NO : 015 RAPOR NO : EKSPERTĠZ TARĠHĠ : 18 Aralık 2009 RAPOR TARĠHĠ : 25 Aralık 2009 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, mülkiyeti Vakıf GYO A.ġ. ne ait olan parselin ve üzerinde yer alan binanın satış ve kira rayiç değerlerinin tesbitine yönelik olarak hazırlanmıştır

2 Ġçindekiler Sayfa No MÜŞTERİ BİLGİLERİ TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI TAPU TAKYİDATI TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ AÇIKLAMALAR İMAR DURUMU FİYATLANDIRMA A. Emsal Karşılaştırma Yöntemi B. İkame Maliyet Yöntemi C. İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemi : SONUÇ

3 MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ġġrketġn ÜNVANI : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ġġrketġn ADRESĠ : Halaskargazi Caddesi, No: 243, Yasan İş Merkezi, Kat: 6 Osmanbey - Şişli / İSTANBUL TELEFON NO : (212) KURULUġ TARĠHĠ : 16 Ocak 1996 HALKA ARZ TARĠHĠ : 24 Aralık 1996 KAYITLI SERMAYESĠ : ,-TL ÇIKARILMIġ SERMAYESĠ : TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 45,04 FAALĠYET KONUSU : Gayrimenkul ve / veya gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketidir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN BAZI GAYRĠMENKULLER : Ofis Binası, Levent / İSTANBUL İş yeri, Bakırköy / İSTANBUL İş yeri, Kadıköy / İSTANBUL İş yeri, Kadıköy / İSTANBUL Finans Market, Tunalı Hilmi Caddesi / ANKARA Dükkân, Tunalı Hilmi Caddesi / ANKARA Banka Şubesi, Tunalı Hilmi Caddesi / ANKARA Ofis Binası, Üsküp Caddesi / ANKARA İş Merkezi, Binnaz Sokak / ANKARA Eskişehir Yolu Arsaları / ANKARA İşyeri, M.Kemal Paşa / BURSA - 3 -

4 TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI SAHĠBĠ ĠLĠ - ĠLÇESĠ BUCAĞI MAHALLESĠ SOKAĞI : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : İstanbul - Bakırköy : 1. Bölge : Zeytinlik : İstasyon Caddesi PAFTA NO : 16 ADA NO : 101 PARSEL NO : 10 NĠTELĠĞĠ : Arsa (*) ARSA ALANI : 114,90 m² ARSA PAYI : Tamamı YEVMĠYE NO : 8702 CĠLT NO : 4 SAHĠFE NO : 306 TAPU TARĠHĠ : (*) Taşınmazın Kargir Bina olan niteliği tarih ve 8380 yevmiye nolu ile cins tashihi yapılarak Arsa olarak değiştirilmiştir. TAPU TAKYĠDATI İstanbul İli, Bakırköy İlçesi 1. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki tespitte bulunulmuştur. Beyanlar Bölümü: İş bu parselin yola 0,83 m²; 12 nolu parsele ise 1,77 m² tecavüzü vardır. (*) (*) Tapu yetkililerince, bu şerhin taşınmazın alım/satımına engel oluşturmadığı ifade edilmiştir

5 TAġINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, Zeytinlik Mahallesi, Fahri Korutürk (İstasyon) Caddesi üzerinde kapı nolu yerde konumlu olan 16 pafta, 101 ada, 10 nolu parsel ve üzerinde yer alan binadır. Çevrede genelde, zemin katları mağaza ve banka şubesi; üst katları ise ofis amaçlı kullanılan, bitişik nizamlı inşa edilmiş, 2-7 katlı binalar bulunmaktadır. Bitişiğinde Halkbank ġubesi, karşı çaprazında Yapı Kredi Bankası, aynı sıranın biraz ilerisinde ise Akbank şubeleri bulunmaktadır. İstasyon Caddesi olarak da anılan Fahri Korutürk Caddesi, taşıt trafiğine kapalı olması nedeni ile yoğun yaya trafiğine sahiptir. Ticari hareketliliğin ve yaya trafiğinin yoğun olduğu ve İstanbul un en önemli alışveriş bölgelerinden biri olan Bakırköy ilçesi, İstasyon Caddesi üzerinde yer alan taşınmaz, merkezi konumu, ulaşım kolaylığı, müşteri celbi, reklam kabiliyeti ve çevresinin ticari potansiyeli şeklinde özetlenebilecek üstünlüklere sahip olup bu özellikler değerini olumlu yönde etkilemektedir. Bölge, Bakırköy Belediyesi sınırları içerisinde konumlu olup tamamlanmış alt yapıya sahiptir. TaĢınmazın bazı merkezlere uzaklıkları: Bakırköy Meydanı m. SahilYolu m. D100(E-5) Karayolu... 1,8 km. Topkapı... 5,0 km. Havaalanı... 5,0 km. Taksim... 9,0 km dir - 5 -

6 YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ ĠNġAAT TARZI ĠNġAAT NĠZAMI MĠMARĠ TASARIM KAT ADEDĠ : B.A.K. : Bitişik (İki yandan) : Bina, dikyamuk plan üzerine kuruludur. : 6 (bodrum kat + zemin kat + 4 normal kat) OTURMA ALANI : 114,90 m² TOPLAM KULLANIM ALANI : Brüt 612,55 m² (**) YAPININ YAġI : Yeni bina YAPININ BÖLÜMLERĠ : Tek blok ELEKTRĠK SU KANALĠZASYON SU DEPOSU ISITMA SĠSTEMĠ KLĠMA ASANSÖR : Şebeke : Şebeke : Şebeke : Mevcut : Slipt klima : Fan-coil : Mevcut YANGIN MERDĠVENĠ : Mevcut YANGIN TESĠSATI PARK YERĠ SATIġ/KĠRALAMA KABĠLĠYETĠ : Yangın dolapları mevcut : Yok : Kolay satılabilirlik/kiralanabilirlik özelliğine sahiptir. (*) Bakırköy Belediyesi imar müdürlüğü arşivinde yer alan tarih, 2009/1348 nolu mimari projesinden ve tarih, 1348 nolu Yapı Ruhsatından alınmıştır

7 AÇIKLAMALAR 101 ada, 10 nolu parsel 114,90 m 2 yüzölçümlüdür. İstasyon Caddesi ne 6,50 m. cephesi bulunmaktadır. Üzerinde bir örneği eklerde sunulan Yapı Ruhsatı na göre toplam inşaat alanı 613 m² olan bodrum, zemin ve 4 normal kat olmak üzere toplam 6 kattan oluşan bir bina yer almaktadır. Halihazırda boş durumda olan binanın onaylı projesine göre; bodrum katında su deposu, hidrofor bölümü, teknik oda, 2 adet arşiv, ve yangın hidrantı; zemin katında bina girişi, giriş holü, ofis bölümü, WC ve yangın kaçış holü; 1. normal katında.. kat holü, ofis bölümü ve WC; 2. normal katında.. kat holü, ofis bölümü ve WC; 3. normal katında.. kat holü, ofis bölümü ve WC; 4. normal katında.. kat holü, ofis bölümü, mutfak nişi ve WC; hacimleri yer almaktadır. Bina tek blok şeklinde inşa edilmiştir. Ekspertiz tarihi itibariyle yaptığımız incelemelerde binada tamamlama çalışmalarının devam etmekte olduğu görülmüştür. Ġç mekân genel inģaat özellikleri : Zemin ve normal katlar tek hacimden oluşmaktadır. Bu katların zeminleri şap, duvarları ve tavanları plastik boyalıdır. Tavanlarda fluoresan tipi aydınlatma mevcuttur. Zemin katta asma tavan montajı henüz yapılmamıştır. Islak hacimlerin zeminleri ve duvarları seramik kaplıdır. Arşiv ve kazan dairesinin zeminleri seramik kaplı, duvarları ve tavanları plastik boyalıdır. Binanın merdiven evinde sahanlık ve basamak zeminleri traverten kaplı, duvarları ve tavanlar plastik boyalıdır. İç kapılar Amerikan panel, pencereler ise alüminyum doğramalı ve çift camlıdır

8 İMAR DURUMU Bakırköy Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan araştırmalarda 101 ada, 10 nolu parselin Ticaret Alanı/T2 olarak belirlenen alan içerisinde yer aldığı tespit edilmiştir. Plan notlarına göre yapılaģma Ģartları : 1) E : 0,60 2) H max : 15,50 m. 3) Deprem yönetmeliğine uyulacaktır. 4) Otopark yönetmeliğine göre 1. Bölgededir. 5) Bakırköy İstasyon Caddesi (Fahri Korutürk caddesi) yaya ana arter listesindedir. 6) T2 Ticaret alanlarında zemin katlar ticaret olmak kaydıyla üst katlarda konut, ticaret ya da ticaret+hizmet uygulaması yer alabilir. şeklindedir. DEĞERLENDĠRME Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler : Olumlu etkenler : Merkezi konumu, Ulaşım imkânlarının kolaylığı, Çevresinin her geçen gün artan ticari potansiyeli, Müşteri celbi, Yaya aksı üzerinde yer alması, Reklâm kabiliyeti, Tamamlanmış alt yapı, Olumsuz etken : İnşaat faaliyetlerine yeni başlanmış olması (geçici etken), Otopark alanının olmaması ve bölge genelindeki otopark sorunu. Ülkemizde ve dünyada son dönemde yaşanan ekonomik kriz nedeni ile gayrimenkul sektöründe yaşanan durağanlık

9 En verimli kullanım : Gayrimenkulün konumu, büyüklüğü, mimari ve inşaî özellikleri dikkate alındığında kullanım seçeneklerinin 1. Banka ġube Lokali 2. ġirket Yönetim Merkezi (Ofis binası), 3. Kısmen Cafe /restaurant ve kısmen ofis 4. Özel Sağlık Kurumu, 5. Özel Eğitim Kurumu şeklinde sıralanması mümkündür. Yeni inşa edilmiş olan binanın satış ve kira rayiçlerinin tespitinde, bu kullanım fonksiyonları dikkate alınmıştır. FĠYATLANDIRMA TaĢınmazın satıģ (pazar) değerinin tespiti, aģağıda belirtilen yöntemlerden kullanımı mümkün olanlar ile saptanmıģ olup değerleme prosesi ayrıntılı olarak verilmiģtir. A. Emsal Karşılaştırma Yöntemi B. İkame Maliyet Yöntemi C. İndirgenmiş Nakit Akımlar Yöntemi A. Emsal Karşılaştırma Yöntemi Bu yöntemde mevcut pazar bilgilerinden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış ve kiraya verilmiş benzer gayrimenkuller dikkate alınarak pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu bina için satış ve kira birim fiyatları belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, şerefiye, büyüklük, reklam kabiliyeti, kullanım fonksiyonu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden faydalanılmıştır. Konu taşınmazın yakın çevresinde yapılan piyasa araştırmasında, pazara çıkarılmış taşınmaza benzer özellikteki taşınmazlar hakkında elde edilen bazı veriler aşağıda sıralanmıştır

10 Emsal 1 : Emlakcı (Tel: ) İstanbul Caddesi üzerinde yer alan binanın zemin katında konumlu 14 m 2 kullanım alanlı dükkân, ,-TL bedelle satılık (55.000,-TL/m 2 ) Emsal 2 : Emlakcı (Tel: ) Halkçı Sokak üzerinde (İstasyon Caddesi ne bir paralel sokak) yer alan 40 yıllık 4 katlı binanın 4. katında konumlu 270 m 2 kullanım alanlı 12 bölümden oluşan ofis (tam kat), ,-TL bedelle satılık (2.222,-TL/m 2 ) Emsal 3 : Emlakcı (Tel: ) İstanbul Caddesi üzerinde yer alan 30 yıllık 5 katlı binanın(pelin Pasajı) 5. katında konumlu 10 m 2 kullanım alanlı ofis, ,-TL bedelle satılık (2.700,-TL/m 2 ) Emsal 4 : Emlakcı (Tel: ) Bakırköy Emniyet Müdürlüğü karşısında, Town Center yanında yer alan 28 yıllık 4 katlı binanın 2. katında konumlu 130 m 2 kullanım alanlı ofis/işyeri kullanımına uygun daire, ,-TL bedelle satılık (3.577,-TL/m 2 ) Emsal 5 : Emlakcı (Tel: ) Halkçı Sokak üzerinde (İstasyon Caddesi ne bir paralel sokak) yer alan pasajın giriş katında konumlu 10 m 2 kullanım alanlı işyeri, ,-TL bedelle satılık (6.000,-TL/m 2 ) Emsal 6 : Emlakcı (Tel: ) Zuhuratbaba Mahallesi nde meydana yakın konumda bodrum, zemin ve 4 normal kat olmak üzer toplam 6 kattan oluşan, 750 m 2 kullanım alanlı (her kat 125 m 2 ) bina, ,-TL bedelle satılık (3.933,-TL/m 2 ) Emsal 7 : Emlakcı (Tel: ) İstanbul Caddesi üzerinde yer alan 15 yıllık binanın zemin katında konumlu 160 m 2 kullanım alanlı halihazırda banka tarafından kullanılan ve ,USD/ay kira getirisi olan dükkan, ,-USD bedelle satılık (9.375,-USD/m 2 ) Emsal 8 : Emlakcı (Tel: ) Ebuziya Caddesi üzerinde yer alan zemin katta 50 m 2 kullanım alanlı tek hacim, 2 normal ve çatı katında 180 m 2 tripleks daireden oluşan bina (toplam 230 m 2 kullanım alanlı), ,-TL bedelle satılık (4.348,-TL/m 2 ) Emsal 9 : Emlakcı (Tel: ) İzzet Molla Sokak üzerinde yer alan 40 yıllık 2 katlı 70 m 2 kullanım alanlı bina, ,-TL bedelle satılık (2.857,-TL/m 2 ) Emsal 10 : Emlakcı (Tel: ) Bakırköy Özgürlük Meydanı na yakın konumdaki 20 yıllık 5 katlı binada yer alan bodrum ve zeminde 90 m 2, asma katta 60 m 2 olmak üzere toplam 240 m 2 kullanım alanlı dükkan ,-USD bedelle satılık (3.125,-USD/m 2 )

11 Emsal 11 : Emlakcı (Tel: ) İstanbul Caddesi üzerinde yer alan binanın zemin katında konumlu 160 m 2 kullanım alanlı dükkan, ,-TL bedelle satılık (10.938,-TL/m 2 ) Emsal 12 : Emlakcı (Tel: ) Bakırköy Özgürlük Meydanı na yakın konumda bodrum, zemin ve 3 normal kat olmak üzere toplam 5 katlı ve 370 m 2 kullanım alanlı (her kat 70 m 2 ) bina, ,-TL bedelle satılık (4.286,-TL/m 2 ) Emsal 13 : Emlakcı (Tel: ) Bakırköy Postanesi ne yakın konumdaki pasajın giriş katında cadde cepheli 10 m 2 kullanım alanlı bina, ,-TL bedelle satılık (27.500,-TL/m 2 ) Emsal 14 : Emlakcı (Tel: ) Bakırköy Özgürlük Meydanı na yakın konumdaki binada yer alan 130 m 2 kullanım alanlı dükkan ,-TL bedelle satılık (6.153,-TL/m 2 ) Rapora konu taşınmazın yakın çevresindeki ve Avrupa yakasının belli başlı finans, iş merkezi ve konut bölgelerindeki emsal yapılar üzerinde kat bazında yapılan ayrıntılı piyasa rayiç araştırmalarında; Ofis olarak kullanılan katların m² satış değerlerinin (*) konum ve inşaî özelliklerine göre ağırlıklı olarak TL, Banka şubesi veya mağaza olarak kullanılan, zemin katların m² satış değerlerinin TL, Çarşı, pasaj, cafeterya, lokanta vs. amaçlı kullanılan katların m² satış değerlerinin TL, Depo amaçlı olarak kullanılan bodrum katların m² satış değerlerinin ise TL aralığında olduğu belirlenmiştir. (*) Bu birim değerler, lokasyonun yanı sıra taşınmazın parsiyel (ofis ya da kat bazında) veya bütün halde (komple bina) satışa arz edilmesine bağlı olarak da değişkenlik göstermektedir. Kimi örneklerde bağımsız bölümler halindeki satış değerleri yüksek oluşmakta iken (ki bu durumla yaygınlıkla karşılaşılmaktadır), kimi durumlarda da ihtiyaç sahibi firmanın hedeflediği kullanım alanı büyüklüğünün uygun düşmesine bağlı olarak bütün haldeki satış değerleri üst seviyelerde gerçekleşmektedir

12 Bu tespitlerden hareketle, rapora konu taşınmazın konumu, mimarî ve inşaî özellikleri, yer aldığı parselin imar durumu ve bölgede boş parsel bulmamın zorluğu da dikkate alınarak arsa dahil m² satış değeri için 7.800,-TL; m² aylık kira değeri için ise 50,-TL kıymet takdir edilmiştir. Buna göre : TaĢınmazın satıģ değeri ; 613 m² x 7.800,-TL/m² ,-TL, Aylık kira değeri ise ; 613 m² x 50,-TL/m² ,-TL olarak belirlenmiştir. B. İkame Maliyet Yöntemi Bu yöntemde taşınmazın arsa ve inşai değeri olmak üzere iki bileşen esas tutulmak suretiyle değeler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taşınmazın değeri bu bileşenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Bu değerler arsa ve inşai yatırımların ayrı ayrı satışına esas olmayıp toplam değere ulaşmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.) Ancak taşınmazın yer aldığı bölgenin İstanbul un ticari potansiyeli yüksek semtlerinden biri olması, gayrimenkullerin yüksek kâr oranları ile alınıp satılması, gayrimenkul rayiçlerinin her dönemde yüksek seyretmesi ve taşınmazın yakın çevresinde yapılaşmanın tamamlanmış olması nedenleriyle; satılık arsa bulunamamıştır. Dolayısıyla Maliyet YaklaĢımı yönteminin sağlıklı Ģekilde uygulanması mümkün olmamıģtır. C. İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemi : Bu yöntem, taşınmaz değerinin gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalı olup genellikle uzun dönemli projeksiyonları kapsamaktadır. Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve taşınmazın taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer taģınmazın, mevcut piyasa koģullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeridir

13 Varsayımlar: Makroekonomik Büyüklükler: Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE), A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI), Dönemsel Devalüasyon Oranı, Dönem Sonu Kuru ve Ortalama Kur varsayımları 19. sayfadaki tabloda sunulmuştur. Reel İskonto Oranı: Reel iskonto oranı % 8 olarak belirlenmiştir. Kira Gelirleri: Taşınmazın 2010 yılı aylık kira değerinin, ,-TL mertebesinde olacağı kabul edilmiş ve hesaplamalarda bu bedelin ortalama kur üzerinden karşılığı ( USD) alınmıştır. Kira gelirinin her yıl ABD enflasyonu oranında artacağı varsayılmıştır. Nakit Ödenen Vergiler: Bilindiği üzere gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ürettikleri projelerden elde edilen gelirleri kurumlar vergisinden muaftır. Bu nedenle etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir. Özet olarak: Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile sayfa 14 de yer alan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere tesisin bugünkü finansal değeri yaklaşık ,-TL olarak bulunmuştur. Görüleceği üzere her iki yöntemle bulunan değerler birbirine yakındır. Ancak kira gelirleri, baģta piyasa koģulları olmak üzere çeģitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değiģkenlik arzedebileceği ve gayrimenkul rayiçleri her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taģıdığı için nihai değer olarak birinci yöntemle bulunan değerin alınması uygun görülmüģ ve taģınmazın değeri ,-TL olarak belirlenmiģtir

14 Bakırköy Bina (TL) Kiralanabilir Alan (m 2 ) 613 Aylık Kira Değeri (USD) /12/2009 USD/TL 1,514 12/ /2009 TÜFE 5% Reel İskonto Oranı 8% Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE) 6% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI) 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% Dönemsel Devalüasyon Oranı 0% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% Dönem Sonu Kuru 1,514 1,561 1,607 1,655 1,703 1,753 1,805 1,858 1,918 1,975 2,033 2,093 Ortalama Kur 1,514 1,538 1,584 1,631 1,679 1,728 1,779 1,832 1,888 1,946 2,004 2,063 Reel İskonto Oranı 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% Nominal İskonto Oranı 14% 14% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 14% 13% 13% 13% 1 / İskonto Faktörü 1,00 1,14 1,29 1,47 1,66 1,89 2,14 2,43 2,76 3,13 3,55 4,03 Etkin Vergi Oranı 0% Kira gelirleri (TL) Serbest Nakit Akımı Uç Değer Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri Uç Değerin Bugünkü Değeri /12/2009 İtibarı İle Toplam Değer /12/2009 İtibarı İle Toplam Değer (USD)

15 SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taģınmazın yerinde yapılan incelemesinde, parselin lokasyonuna, imar durumuna, binanın mimari özelliklerine, kullanım fonksiyonuna, kullanım alanına ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibarı ; 1- Arsa dahil toplam değeri için, ,-TL (Dörtmilyonyediyüzseksenbin Türk Lirası); ( ,-TL 1,514 TL/USD (*) ( ,-TL 2,179 TL/Euro (*) ,-USD) ,-Euro) 2- Aylık kira değeri için ise, ,-TL (Otuzbinbeşyüz Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. (30.500,-TL 1,514 TL/USD (*) (30.500,-TL 2,179 TL/Euro (*) ,-USD) ,-Euro) (*) Rapor tarihi itibariyle 1,-USD = 1,514 TL ; 1,-Euro = 2,179 TL'dir. Dolar ve Euro bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir. Parsel üzerindeki binanın sigortaya esas inşa değeri ,-TL dir. KDV hariç olan bu takdirlerimiz, taşınmazla ilgili ikame edilmiş bir dava bulunmadığı kabulüne dayalıdır. Taşınmazın KDV dahil satış değeri ,-TL; KDV dahil aylık kira değeri ise ,-TL dir

16 İşbu rapor, Vakıf GYO nın talebi üzerine ve üç orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 25 Aralık 2009 (Ekspertiz tarihi : 18 Aralık 2008) Saygılarımızla, Lotus Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. Eki : Konum krokisi Tapu sureti Fotoğraflar (5 adet / 4 sayfa ) Vaziyet planı Kat Planları Yapı Ruhsatı İmar durum belgesi Çap Aplikasyon krokisi Değerleme sözleşmesi sureti Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler Değerleme Uzmanlığı Lisansları Tacettin KIZILTEPE Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) Serdar ERGÜN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: )

17 Konum krokisi

18 Taşınmazın görünümü

19 Taşınmazın görünümü

20 Zemin kat 1. Normal kat

21 2. normal kat 3. normal kat

22 3. normal kat WC ler

23 Vaziyet planı Bina kesiti

24 Bodrum kat Zemin kat normal katlar 4. Normal kat

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -

29 - 29 -

30 ÖZGEÇMİŞ Adı Soyadı : Serdar ERGÜN Doğum Yeri ve Tarihi : Ankara, Medeni Hali SPK Değerleme Uzmanı Lisansı : Evli, 2 çocuklu Tarih ve No : 17 Ocak 2005 / Mesleği Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı Üye olduğu kuruluş : Mimar : İstanbul Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi / 1992 : TMMOB Mimarlar Odası Mesleki Tecrübe Serbest Mimarlık : Öney Mimarlık; : Kasım 1993 Eylül 1994 Büro ve Şantiye Nurol İnş. ve Tic. A.Ş. : Ekim 1994 Mart 1998 Bahçeşehir Projesi Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş. : Mayıs 1998 Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. : Ocak Sorumlu Değerleme Uzmanı

31 Adı Soyadı ÖZGEÇMİŞ : Tacettin KIZILTEPE Doğum Yeri ve Tarihi : Zonguldak, Medeni Hali : Bekâr SPK Değerleme Uzmanı Lisansı : Temmuz 2008 Alış Tarihi Lisans No : Mesleği Yabancı Dilleri : Harita Teknikeri, İşletmeci : İngilizce (orta düzeyde) Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : Yıldız Teknik Üniversitesi MYO / 1994 Anadolu Üniversitesi, İşletme Fakültesi / 2003 Mesleki Tecrübe Adım Mühendislik A.Ş. İstanbul; : Ağustos 1994 Ocak 1995 Harita Teknikeri KBHN Kent Bilgi Sistemleri A.Ş.- İstanbul; : Ocak Nisan 1997 Harita Teknikeri Bimpaş Mühendislik A.Ş.- İstanbul; : Nisan Eylül 1998 Harita Teknikeri/Proje sorumlusu Star Harita Ltd. Şti.- İstanbul; : Eylül Mayıs 2005 Harita Teknikeri/Proje sorumlusu Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Temmuz Değerleme Uzmanı

32 - 32 -