BELEDİYE, İMAR VE GAYRİMENKUL MEVZUATI

Transkript

1 T.C. ANADOLU ÜNİVERSİTESİ YAYINI NO: 2565 AÇIKÖĞRETİM FAKÜLTESİ YAYINI NO: 1535 BELEDİYE, İMAR VE GAYRİMENKUL MEVZUATI Yazarlar E. İrem YILDIRAK (Ünite 1) Fatih ÖZER (Ünite 2, 4) Prof.Dr. İlker ÖZDEMİR (Ünite 3, 7) Meral SOYER (Ünite 5, 6) Yrd.Doç.Dr. Osman AYTEKİN (Ünite 8) Editör Yrd.Doç.Dr. Hasan BAKIR ANADOLU ÜNİVERSİTESİ i

2 Bu kitabın basım, yayım ve satış hakları Anadolu Üniversitesine aittir. Uzaktan Öğretim tekniğine uygun olarak hazırlanan bu kitabın bütün hakları saklıdır. İlgili kuruluştan izin almadan kitabın tümü ya da bölümleri mekanik, elektronik, fotokopi, manyetik kayıt veya başka şekillerde çoğaltılamaz, basılamaz ve dağıtılamaz. Copyright 2012 by Anadolu University All rights reserved No part of this book may be reproduced or stored in a retrieval system, or transmitted in any form or by any means mechanical, electronic, photocopy, magnetic tape or otherwise, without permission in writing from the University. UZAKTAN ÖĞRETİM TASARIM BİRİMİ Genel Koordinatör Doç.Dr. Müjgan Bozkaya Genel Koordinatör Yardımcısı Doç.Dr. Hasan Çalışkan Öğretim Tasarımcıları Yrd.Doç.Dr. Seçil Banar Öğr.Gör.Dr. Mediha Tezcan Grafik Tasarım Yönetmenleri Prof. Tevfik Fikret Uçar Öğr.Gör. Cemalettin Yıldız Öğr.Gör. Nilgün Salur Kitap Koordinasyon Birimi Uzm. Nermin Özgür Kapak Düzeni Prof. Tevfik Fikret Uçar Öğr.Gör. Cemalettin Yıldız Grafiker Gülşah Yılmaz Dizgi Açıköğretim Fakültesi Dizgi Ekibi Belediye, İmar ve Gayrimenkul Mevzuatı ISBN Baskı Bu kitap ANADOLU ÜNİVERSİTESİ Web-Ofset Tesislerinde adet basılmıştır. ESKİŞEHİR, Temmuz 2013 ii

3 İçindekiler Önsöz... iv 1. Temel Mülkiyet ve Gayrimenkul Kavramları 2 2. Tapu İşlemleri Türkiye de Kat Mülkiyeti Mevzuatı İle Site ve Bina Yönetimi Gayrimenkule İlişkin Diğer Mevzuat İmar Uygulama Süreçleri Türkiye de Planlama ve Yerel Yönetimler İmar Mevzuatında Yapım Uygulamaları İmarla İlgili Diğer Mevzuat iii

4 Önsöz İnsanoğlunun en temel ihtiyaçlarından birisi güvenliktir. İnsan, ilk çağlardan günümüze bu ihtiyacını karşılayabilmek için bir arada yaşamış, dönemin şartlarına uygun bir biçimde de korunaklı, güvenilir alanlar ve yapılar yaratmaya çalışmıştır. Bir arada yaşayan insanların arasında çıkan anlaşmazlıklar, adil ve huzurlu bir toplumsal yaşamın parçası olarak, çeşitli kanuni düzenlemelerin yapılmasını gerekli kılmıştır. Her alanda olduğu gibi bu düzenlemeler de günümüze kadar gelişerek gelmiştir. İnsan ihtiyaçlarının sınırsız olması, artan nüfus ve teknolojik gelişmeler sanayileşmeyi de artırmıştır. Artan sanayileşme yapılaşmayı ve çevre sorunlarını gündeme getirmiştir. Günümüzde zaman yetmezliği yaşayan insanların yaşam kalitesi denildiğinde yaşadıkları çevreden bahsetmemek mümkün değildir. Çevre ise akla yerel yönetimleri getirmektedir. En önemli yerel yönetimlerden biri olan belediyeler idari ve mali özerkliğe sahip, bir bölgenin (yerleşimin) ve bu bölgede yaşayanların ortak nitelikteki ihtiyaçlarını karşılamak üzere kurulan kamu tüzel kişileridir. Ülkemizde hemen her şehirde kaçak yapılaşmanın var olması, ülkemizin deprem ülkesi olması gerçeği çok farklı alanlarda yasal düzenlemelere konu olan gayrimenkuller konusunda belediyelerin çok daha hassas ve dikkatli olmalarını gerekli kılmaktadır. Belediyeler insanların ihtiyaçlarını karşılayarak yaşam kalitelerini yükseltmek için çalışırken, bu çalışmaları belirli yasal çerçeveler içinde yapmak zorundadır. Kitabımız bu yasal düzenlemeler konusunda temel bilgiler vermek amacı ile hazırlanmıştır. Kitap gerek akademisyen gerekse uygulamadan alanlarında uzman yazarların değerli özverileri ile uzaktan eğitim tekniğine göre hazırlanmıştır. Kitapta yer alan yasal düzenlemelerin uygulanmakta olan en son düzenlemeler olmasına dikkat edilmiştir. Bununla birlikte ihtiyaçlara göre hızlı bir değişiklik gösterebilen yasal mevzuatın güncel değişikliklerinin takibinin de sürekli yapılmasında fayda vardır. Bu kitabın hazırlanma sürecinde emeği geçen herkese ve yazarlarımıza sonsuz teşekkürlerimle Editör Yrd.Doç.Dr. Hasan Bakır iv

5

6 1 Amaçlarımız Bu üniteyi tamamladıktan sonra; Temel mülkiyet ve gayrimenkul mülkiyeti kavramlarını açıklayabilecek, Gayrimenkul mülkiyetinin içeriği ve kısıtlamalarını tanımlayabilecek, Tapuya tescil edilen hakları tanımlayabilecek, Gayrimenkul rehini çeşitlerini açıklayabilecek, Tapu Sicili ile ilgili işlemleri özetleyebilecek bilgi ve becerilere sahip olabilirsiniz. Anahtar Kavramlar Mülkiyet Elbirliği Mülkiyeti Paylı Mülkiyet İntifa ve İrtifak Hakları Gayrimenkul Yükü İpotek İpotekli Borç Senedi İrat Senedi Tapu Sicili İçindekiler Giriş Mülkiyet Hakkının İçeriği Mülkiyet Hakkının Kapsamı Paylı Mülkiyet Elbirliği Mülkiyeti Gayrimenkul Mülkiyetinin Konusu, Kazanılması ve Kaybı Gayrimenkul Mülkiyetinin İçeriği ve Kısıtlamaları İrtifak Hakkı İntifa Hakkı ve Diğer İrtifak Hakları Gayrimenkul Yükü İpotek (Gayrimenkul Rehni) İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi Rehinli Tahvil İhracı Tapu Sicili Tapu İşlemleri 2

7 Temel Mülkiyet ve Gayrimenkul Kavramları GİRİŞ İnsanlık tarihi boyunca mülkiyet hakkı önemli bir konu olarak yerini korumuştur. Mülkiyet kavramı; ekonomik, toplumsal, sosyal ve siyasi olayların en etken faktörlerinden biri olup, ortaya çıkışı ilkel topluluklara kadar uzanmaktadır. Bundan dolayı, adalet ve düzeni sağlamayı amaç edinen hukukun temel amaçlarından biri de mülkiyet hakkının korunmasıdır. Günümüzde devletin koruması altında olan gayrimenkul mülkiyeti ve mülkiyet sayılan haklar, tapu idareleri aracılığı ile düzenlenmekte ve koruma altına alınmaktadır. Bu ünitede temel mülkiyet kavramları, mülkiyetin kapsamı, gayrimenkul mülkiyeti, gayrimenkul tanımı, gayrimenkul sayılan mal ve haklar, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu na dayanılarak açıklanmakta ve anlatılmaktadır. MÜLKİYET HAKKININ İÇERİĞİ Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir. Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse ise onun zilyedidir.taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde hakkın fiilen kullanılması zilyetlik sayılır. MÜLKİYET HAKKININ KAPSAMI Mülkiyet hakkı; bütünleyici parça, doğal ürünler ve eklentileri de kapsar. Bütünleyici Parça: Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır. Doğal Ürünler: Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur. Ürünler, dönemsel olarak elde edilen doğal veya hukukî ürünler ile bir şeyin özgülendiği amaca göre âdetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer verimlerdir. Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır. Eklenti: Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar. Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır. Eklenti, asıl şeyden geçici olarak ayrılmakla bu niteliğini kaybetmez. 3

8 Asıl şeye zilyet olan kimsenin sadece geçici olarak kullanması veya tüketmesi için özgülenen ya da asıl şeyin özel niteliği ile herhangi bir ilişkisi bulunmadan sadece korunmak, satılmak veya kiraya verilmek üzere onunla birleştirilen şeyler eklenti sayılmaz. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi kapsamında mülkiyet hakkı garanti altına alınmaktadır. Her gerçek kişi ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini istemeye hakkı vardır, ancak bu hak mutlak değildir. Sizce hangi durumlarda devletin bu hakka müdahale etme ve kısıtlama hakkı doğar? PAYLI MÜLKİYET Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Yönetim ve tasarruf - Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. Ancak, böyle bir anlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz: 1. Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek, 2. Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak. Gayrimenkullerle ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir. Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir. İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır. Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir. Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar - Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paylar üzerinde gayrimenkul rehni veya gayrimenkul yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar. Yararlanma, kullanma ve koruma - Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir. Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir. 4

9 Giderler ve yükümlülükler - Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır. Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir. Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararlar, sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazanan kimseleri de bağlar. Gayrimenkullerde yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kararların sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazananları bağlaması için, bunların tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. Paydaşlıktan Çıkarma a. Paydaşın çıkarılması - Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir. Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır. Hâkim, çıkarma istemini haklı gördüğü takdirde, çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesine karar verir. Aynen ayrılmasına olanak bulunmayan maldaki payın dava tarihindeki değeriyle kendilerine devrini isteyen paydaş veya paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan çıkarma istemi ile birlikte ileri sürmek zorundadırlar. Hâkim, hüküm vermeden önce re'sen belirleyeceği uygun bir süre içinde pay değerinin ödenmesine veya tevdiine karar verir. Davanın kabulü hâlinde payın istemde bulunan adına tesciline hükmolunur. Payı karşılayacak kısım maldan aynen ayrılamaz ve bu payı isteyen paydaş da bulunmazsa hâkim, davalıya payını devretmesi için bir süre belirler ve bu süre içinde devredilmeyen payın açık artırmayla satışına karar verir. Satış kararı, cebrî icra yoluyla paraya çevirmeye ilişkin hükümler uyarınca yerine getirilir. b. Diğer hak sahiplerinin çıkarılması - Bir paydaşın çıkarılmasına ilişkin hükümler, kıyas yoluyla, pay üzerinde intifa veya diğer bir aynî ya da tapuya şerh edilmiş kişisel yararlanma hakkı sahipleri hakkında da uygulanır. Ancak, devri caiz olmayan bir hakkın uygun bir tazminat karşılığında sona ermesine karar verilir. Paylı mülkiyetin sona ermesi - Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Gayrimenkullerde paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz. Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. 5

10 Bölme istemi, durum ve koşullar uygun görülmez ise ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. İntifa hakkı sahibinin durumu - Bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması hâlinde, diğer paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa; satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder. ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır. Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer. Paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır. GAYRİMENKUL MÜLKİYETİNİN KONUSU, KAZANILMASI VE KAYBI Gayrimenkul Mülkiyetinin Konusu Gayrimenkul mülkiyetinin konusu şunlardır: 1. Arazi, 2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler. Gayrimenkul Mülkiyetinin Kazanılması I. Tescil - Gayrimenkul mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır. II. Kazanma yolları Hukukî işlem - Gayrimenkul mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir. İşgal - Tapu kütüğüne kayıtlı bir gayrimenkulün mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır. 6

11 Tapuya kayıtlı olmayan gayrimenkuller üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz. Yeni arazi oluşması - Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur. Devlet, bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir. Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir. Arazi Kayması a. Genel olarak arazi kayması sınır değişikliğini gerektirmez. Arazi kayması sebebiyle bir gayrimenkulden diğerine geçmiş olan arazi parçaları ve diğer cisimler hakkında sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümler uygulanır. b. Heyelân - Arazi kaymasının sınır değişikliğine yol açmayacağı ilkesi, yetkili makamlarca heyelân bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz. Bu yörelerin belirlenmesi sırasında yöredeki arazinin yapısı göz önünde tutulur. Bir gayrimenkulün böyle bir yörede bulunduğu, ilgililere uygun biçimde bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılır. c. Sınırın yeniden belirlenmesi - Sınır, arazi kayması sebebiyle gerçeği yansıtmıyorsa; ilgili gayrimenkul maliki, sınırın yeniden belirlenmesini isteyebilir. Fazlalık ve eksiklikler denkleştirilir. Kazandırıcı Zaman Aşımı a. Olağan zamanaşımı - Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, gayrimenkul üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. b. Olağanüstü zamanaşımı - Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir gayrimenkulü davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o gayrimenkulün tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan gayrimenkulün tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o gayrimenkulün tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Sahipsiz yerler ve yararı kamuya ait mallar - Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz. Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, korunması, işletilmesi ve kullanılması özel kanun hükümlerine tâbidir. III. Tescili isteme hakkı - Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir. 7

12 Bir gayrimenkulün mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir. Bir gayrimenkulün mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur. Gayrimenkul Mülkiyetinin Kaybı Gayrimenkul mülkiyeti, terkin veya gayrimenkulün tamamen yok olmasıyla sona erer. Kamulaştırma hâlinde mülkiyetin ne zaman sona ereceği özel kanunla belirlenir. Gayrimenkul mülkiyetinin kazanılmasının, tescil işleminden önce olmasını gerektirecek özel durumları açıklayınız. GAYRİMENKUL MÜLKİYETİNİN İÇERİĞİ VE KISITLAMALARI Gayrimenkul Mülkiyetinin İçeriği Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Gayrimenkulün sınırları, tapu plânları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir. Tapu plânları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, asıl olan plândaki sınırdır. Arazideki yapılar - Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait gayrimenkulün bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir. Bir üst irtifakına (üst hakkı) dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları, işletmenin bulunduğu gayrimenkulün dışında olsalar bile, aksine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır. Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir. Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tâbi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez. Gayrimenkul malikinin sorumluluğu - Bir gayrimenkul malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir. Gayrimenkul Mülkiyetinin Kısıtlamaları Gayrimenkul mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır. Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez. 8

13 Devir hakkının kısıtlamaları aşağıdaki gibidir: 1. Yasal önalım hakkı 2. Sözleşmeden doğan önalım hakkı 3. Alım ve geri alım hakları 1. Yasal önalım hakkı: Paylı mülkiyette bir paydaşın gayrimenkul üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. 2. Sözleşmeden doğan önalım hakkı: Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse gayrimenkulün üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. 3. Alım ve geri alım hakları: Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhde belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Komşu hakkı - Herkes, gayrimenkul mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, gayrimenkulün durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır. Malik, kazı ve yapı yaparken komşu gayrimenkullere, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır. Geçit hakkı - Gayrimenkulünden genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Buna zorunlu geçit hakkı denir ve ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir. Gayrimenkul malikinin gayrimenkulünü işletme veya iyileştirme ya da gayrimenkulü üzerinde yapı yapma amacıyla komşu gayrimenkule geçici olarak girme hakkı ile tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi, tomruk kaydırma yolu ve oluğu ve bunlara benzer diğer geçitler özel kanun hükümlerine tâbidir. Doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit hakları, tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğar. Ancak, bunlardan sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir. Sınırlıklar - Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyete ilişkin hükümler saklı kalmak üzere; her arazi maliki, gayrimenkulünün sınırının çit veya duvar gibi sınırlıklarla çevrilmesi için yapılan giderleri karşılar. Arazinin sınırlıklarla çevrilmesi yükümlülüğü ve biçimine ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır. Katılma yükümlülüğü - Her gayrimenkul maliki, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine, kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür. 9

14 Başkasının arazisine girme hakkı - Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes başkasının orman ve merasına girebilir ve oralarda yetişen yabanî meyve, mantar ve benzeri şeyleri, yerel âdetlerin izin verdiği ölçüde toplayıp alabilir. Avlanmak ve balık tutmak için başkasının arazisine girme, özel kanun hükümlerine tâbidir. Sürüklenen şeyler ile benzerlerinin alınması - Su, rüzgâr, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle ya da rastlantı sonucunda başkasının arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyük ve küçükbaş hayvan, arı oğulu, kanatlı hayvan ve balık gibi hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına, arazi maliki izin vermek zorundadır. Arazi maliki, bu yüzden uğradığı zararın denkleştirilmesini istemek ve denkleştirme bedeli kendisine ödeninceye kadar o şeyleri hapsetmek hakkına sahiptir. Zorunluluk hâlinde - Bir kimse kendisini veya başkasını tehdit eden bir zararı veya o anda mevcut bir tehlikeyi ancak başkasının gayrimenkulüne müdahale ile önleyebilecek ve bu zarar ya da tehlike gayrimenkule müdahaleden doğacak zarardan önemli ölçüde büyük ise, malik buna katlanmak zorundadır. Malik, bu yüzden uğradığı zarar için hakkaniyete uygun bir denkleştirme bedeli isteyebilir. Kamu hukuku kısıtlamaları - Gayrimenkul mülkiyeti hakkının kamu yararı için kısıtlanması, özellikle yapı, yangın, doğal afetler ve sağlıkla ilgili kolluk hizmetlerine; orman ve yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve tali yollara sınır işaretleri ve nirengi noktaları konulmasına; toprağın iyileştirilmesine veya bölünmesine, tarım topraklarının veya yapıya özgü arsaların birleştirilmesine; eski eserler, doğal güzellikler, manzaralar, seyirlik noktaları ve ender doğa anıtları ile içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamaları, özel kanun hükümlerine tâbidir. Kaynak ve Yeraltı Suları - Kaynaklar, arazinin bütünleyici parçası olup, bunların mülkiyeti ancak kaynadıkları arazinin mülkiyeti ile birlikte kazanılabilir. Başkasının arazisinde bulunan kaynaklar üzerindeki hak, bir irtifak hakkı olarak tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Yeraltı suları, kamu yararına ait sulardandır. Arza malik olmak, onun altındaki yeraltı sularına da malik olmak sonucunu doğurmaz. İRTİFAK HAKKI Gayrimenkul lehine irtifak hakkı, bir gayrimenkul üzerinde diğer bir gayrimenkul lehine konulmuş bir yük olup, yüklü gayrimenkulün malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan gayrimenkul malikinin yüklü gayrimenkulü belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar. İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. İrtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksi öngörülmüş olmadıkça gayrimenkul mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır. İrtifak hakkının zamanaşımı yoluyla kazanılması, ancak mülkiyeti bu yolla elde edilebilecek gayrimenkullerde mümkündür. İrtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan gayrimenkulün yok olmasıyla sona erer. İrtifak hakkı sahibi, hakkının korunması ve kullanılması için gerekli olan önlemleri alabilir; ancak, hakkını yüklü gayrimenkulün malikine en az zarar verecek biçimde kullanmak zorundadır. Yüklü gayrimenkulün maliki, irtifak hakkının kullanılmasını engelleyecek ya da zorlaştıracak davranışlarda bulunamaz. 10

15 İNTİFA HAKKI VE DİĞER İRTİFAK HAKLARI İntifa Hakkı İntifa hakkı, taşınırlar, gayrimenkuller, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar. İntifa hakkı, taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, gayrimenkullerde tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Taşınır ve gayrimenkullerde intifa hakkının kazanılması ve tescilinde, aksine düzenleme olmadıkça, mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır. Gayrimenkul üzerindeki yasal intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmiş ise, herkese karşı ileri sürülebilir. İntifa hakkı, konusunun tamamen yok olması ve gayrimenkullerde tescilin terkini; yasal intifa hakkı, sebebinin ortadan kalkması ile sona erer. Sürenin dolması veya hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü gibi diğer sona erme sebepleri, gayrimenkullerde malike terkini isteme yetkisi verir. İntifa hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer. Tüzel kişilerin intifa hakkı, en çok yüz yıl devam edebilir. İntifa hakkı sona erince hak sahibi, hakkın konusu olan malı malike geri vermekle yükümlüdür. İntifa hakkı sahibi, zararın kendi kusurundan ileri gelmediğini ispat etmedikçe, malın yok olmasından veya değerinin azalmasından sorumludur. İntifa hakkı sahibi, yararlanması için gerekli olmadığı hâlde tükettiği şeyleri tazmin etmekle yükümlüdür. İntifa hakkı sahibi, malın olağan kullanılması sonucunda meydana gelen değer azalmalarından sorumlu değildir. İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir. İntifa hakkı sahibi, bu yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır. Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. Oturma Hakkı Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır. Oturma hakkının kapsamı, genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir. Oturma hakkı sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, bina veya onun bir bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir. Binanın bir bölümü üzerinde oturma hakkına sahip olan kimse, ortaklaşa kullanmaya özgülenen yerlerden de yararlanabilir. Oturma hakkı, binanın veya bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa; bina veya bölümün muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenileme giderleri, oturma hakkı sahibine aittir. 11

16 Oturma hakkı sahibi bina veya onun bir bölümünü malik ile birlikte kullanıyorsa, bakım ve onarım giderleri malike ait olur. Üst Hakkı Bir gayrimenkul maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne gayrimenkul olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir. Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır. Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Gayrimenkul maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Kaynak Hakkı Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerindeki irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Bu hak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilebilir ve mirasçıya geçer. Kaynak hakkı, bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne gayrimenkul olarak kaydedilebilir. Diğer İrtifak Hakları Malik, gayrimenkulü üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor alanı ya da geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir. Bu haklar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu hakların kapsamı, hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirlenir. Gayrimenkul lehine irtifaklara ilişkin hükümler, bu tür irtifak haklarına da uygulanır. Üzerinde intifa hakkı kurulmuş bir gayrimenkulün satışa çıkarılması durumunda karşılaşılabilecek durumları açıklayınız. GAYRİMENKUL YÜKÜ Gayrimenkul yükü, bir gayrimenkulün malikini yalnız o gayrimenkulle sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. Hak sahibi olarak, bir başka gayrimenkulün maliki de gösterilebilir. İrat senedi ve kamu hukukuna ilişkin gayrimenkul yükleri saklı kalmak kaydıyla, gayrimenkul yükünün konusu ancak yüklü gayrimenkulün ekonomik niteliğinden doğan veya yararlanan gayrimenkulün ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan bir edim olabilir. Gayrimenkul yükünün kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. Tescilde, gayrimenkul yükünün değeri olarak Türk parası veya yabancı para ile belirlenmiş bir miktar gösterilir. Dönemsel edimlerde sicilde gösterilecek miktar, aksi kararlaştırılmış değilse, yıllık edimlerin yirmi katıdır. Aksine bir hüküm yoksa, gayrimenkul yükünün kazanılmasında ve tescilinde gayrimenkul mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır. 12

17 Kamu hukukuna ilişkin gayrimenkul yükü - Aksine hüküm yoksa kamu hukukuna ilişkin gayrimenkul yükünün tapu kütüğüne tescili gerekli değildir. Güvence amacıyla kurulma - Bir para alacağını güvence altına almak amacıyla kurulan gayrimenkul yükü hakkında irat senedine ilişkin hükümler uygulanır. Sona ermesi - Gayrimenkul yükü tescilin terkini veya yüklü gayrimenkulün tamamen yok olmasıyla sona erer. Feragat, yükten kurtarma ve diğer sona erme sebepleri, yüklü gayrimenkul malikine, hak sahibinden terkini isteme yetkisi verir. Gayrimenkul yükü zamanaşımına tâbi değildir. Muaccel olan edimler, borçlunun kişisel borcu hâline geldiği tarihten başlayarak zamanaşımına tâbi olur. Gayrimenkul yükü, alacaklıya yükümlüye karşı hiçbir kişisel alacak hakkı sağlamaz; sadece alacağını yüklü gayrimenkulün değerinden elde etme yetkisi verir. Her edim, muaccel olmasından başlayarak üç yıl sonra kişisel borç hâline gelir ve gayrimenkul bu borcun güvencesi olmaktan çıkar. Gayrimenkul maliki değişirse yeni malik, başka bir işleme gerek bulunmaksızın gayrimenkul yükünün yükümlüsü olur. Yüklü gayrimenkulün bölünmesinin gayrimenkul yüküne etkisi hakkında irat senedine ilişkin hükümler uygulanır. GAYRİMENKUL REHNİ Gayrimenkul rehini, ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir. Anapara - Gayrimenkul rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde gayrimenkulün güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir. Yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden gayrimenkul rehini kurulabilir. Bu hâlde her derecenin ifade ettiği miktar, rehin konusu alacağın tespit edildiği para türü üzerinden gösterilir. Ancak, aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak rehin kurulamaz. Yabancı para üzerinden kurulan rehine ait bir derecenin boşalması hâlinde, yerine, tescil edileceği tarihteki karşılığı Türk parası veya yabancı para üzerinden rehin kurulabilir. Türk parası ile kurulmuş bir rehine ait derecenin boşalması hâlinde ise, yerine tescil edileceği tarihteki karşılığı yabancı para üzerinden rehin kurulabilir. Yabancı veya Türk parası karşılıklarının hesabında hesap günündeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının döviz alış kuru esas alınır. Rehin haklarının hangi yabancı paralar üzerinden kurulabileceği Bakanlar Kurulunca belirlenir. Faiz - Sınırlayıcı hükümler saklı kalmak kaydıyla, taraflar faiz oranını diledikleri gibi kararlaştırabilirler. Gayrimenkulün rehine konu olabilmesi için tapuya kayıtlı olması ve belirli olması gereklidir. Rehin kurulurken, konusu olan gayrimenkulün belirtilmesi gerekir. Bölünen gayrimenkulün parselleri tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmedikçe rehine konu olamaz. Rehinin kurulması ve sona ermesi - Gayrimenkul rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Gayrimenkul rehininin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği, resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Birden çok kişiye ait gayrimenkullerde paylı mülkiyette paydaş kendi payını rehnedebilir. Pay üzerinde rehin kurulduktan sonra paydaşlar malın tamamını rehnedemezler. Elbirliği mülkiyetine tâbi gayrimenkul, ancak bütün olarak ve maliklerin tamamı adına rehnolunabilir. Gayrimenkul rehini, tescilin terkini veya gayrimenkulün tamamen yok olmasıyla sona erer. 13

18 1. Rehnin başka gayrimenkul üzerine geçmesi - Yetkili kamu kurum veya kuruluşu tarafından gerçekleştirilen parsel birleştirilmesi ve dağıtımı işlemi sonucunda birleştirilen parsel üzerindeki rehinler, sıralarını koruyarak o parselin yerine verilen gayrimenkul üzerine geçer. 2. Borçlunun gayrimenkulü rehinden kurtarması - Birleştirilen gayrimenkullerden biri ile güvence altına alınmış olan alacağın borçlusu, üç ay önce bildirmek koşuluyla birleştirme sırasında karşılığını ödeyerek gayrimenkulü rehinden kurtarabilir. 3. Bedel olarak ödenen para - Rehinli bir gayrimenkul için bedel olarak ödenen para, alacaklılar arasında sıralarına göre, aynı sırada iseler alacaklarının miktarlarıyla orantılı olarak bölüştürülür. Rehnin kapsamı - Rehin, gayrimenkulü bütünleyici parçaları ve eklentileri ile birlikte yükümlü kılar. Rehinin kuruluşu sırasında makine, otel döşeme eşyası gibi açıkça eklenti olarak gösterilen ve tapu kütüğünde beyanlar sütununa yazılan şeyler, kanuna göre bu nitelikte olamayacakları ispat edilmedikçe eklenti sayılır. Üçüncü kişilerin eklentiler üzerindeki hakları saklıdır. Kiraya verilmiş gayrimenkul üzerindeki rehinin kapsamına, borçluya karşı rehinin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlanmasından veya borçlunun iflâsının ilânından başlayarak rehinin paraya çevrilmesi anına kadar işleyen kira bedelleri de girer. Rehin hakkı, kiracılara karşı ancak cebrî icra yoluyla takibin kendilerine bildirilmesi veya iflâs kararının ilânından sonra ileri sürülebilir. Rehnin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zamanaşımı işlemez. Malikin rehinli gayrimenkul üzerinde yeni sınırlı aynî haklar kurmayacağını taahhüt etmesi geçerli değildir. Tarihi daha eski olan rehin hakkı, aynı gayrimenkul üzerinde alacaklının izni olmadan daha sonra kurulan irtifak haklarından veya gayrimenkul yüklerinden önce gelir. Sonradan kurulan ve rehnin paraya çevrilmesi sırasında daha eski tarihli rehinli alacaklılara zarar veren irtifaklar ve gayrimenkul yükleri terkin edilir. Rehin derecesi - Rehinin sağladığı güvence, tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır. Gayrimenkul rehini, sırada kendisinden önce gelecek olanın miktarının tescilde belirtilmesi kaydıyla ikinci veya daha sonraki derecede de kurulabilir. Aynı gayrimenkul üzerinde farklı sıralarda kurulmuş bulunan rehin haklarından birinin terkin edilmiş olması, sonraki sırada yer alan rehinli alacaklıya boşalan dereceye geçme hakkı vermez. Terkin edilen rehin hakkı yerine yeni bir rehin hakkı kurulabilir. Sonraki sırada yer alan rehinli alacaklılara boşalan dereceye geçme hakkı veren sözleşmelerin geçerliliği, resmî şekilde yapılmalarına; aynî etki sağlamaları, tapu kütüğüne şerh verilmelerine bağlıdır. Sonraki sıralarda kurulmuş bir rehin hakkından önce gelen bir rehin mevcut değilse veya borçlu önceki bir rehin senedi üzerinde tasarruf etmemişse ya da önceki sırada bulunan rehinli alacak, o derece için tescilde belirtilen miktardan az ise; gayrimenkulün paraya çevrilmesinde satış bedeli, boş derece hesaba katılmaksızın sonraki alacaklılara sıralarına göre dağıtılır. Rehinin paraya çevrilmesi - Borç ödenmezse alacaklı, alacağını rehinli gayrimenkulün satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir. Borcun ödenmemesi hâlinde rehinli gayrimenkulün mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir. Aynı alacak için birden çok gayrimenkulün rehnedilmiş olması hâlinde, rehinin paraya çevrilmesi istemi, gayrimenkullerin tamamı hakkında yapılır. Bununla birlikte, icra dairesi onlardan ancak gerektiği kadarını paraya çevirir. Rehinli gayrimenkulün satış bedeli, alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır. Aynı sırada olan alacaklılar arasında o sıraya düşen satış bedeli alacakları oranında dağıtılır. İPOTEK (GAYRİMENKUL REHNİ) Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak gayrimenkulün, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez. 14

19 Kurulması ve Sona Ermesi Kuruluş - Miktarı belirli olmayan veya değişebilen alacaklar da, belli rehin derecesine yerleştirilir ve tescilden sonra alacak miktarında meydana gelecek değişmelere bakılmaksızın sırasını korur. Tapu memuru istem üzerine alacaklıya ipoteği gösteren bir belge verir. Sadece tescilin yapıldığını ispata yarayan bu belge kıymetli evrak niteliği taşımaz. Tescilin yapıldığının sözleşme üzerine yazılıp onaylanması, ipotek belgesi yerine geçer. Sona erme - 1. İpoteğin terkinini isteme hakkı - Alacak sona erince ipotekli gayrimenkulün maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. 2. Borçtan sorumlu olmayan malikin hakkı - Borçtan şahsen sorumlu olmayan rehinli gayrimenkul maliki, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek gayrimenkulün üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir. Alacak, borcu ödeyen malike geçer. 3. İpotekten kurtarma - Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş olan bir gayrimenkulü edinen kimse, borçtan şahsen sorumlu değilse, icra takibine başlanmadan önce, satın alma bedelini ödeyerek gayrimenkulü ipotekten kurtarabilir. Gayrimenkulü karşılıksız olarak edinen kimse de, takdir edeceği bedeli ödeyerek bu hakkı kullanabilir. İpotekten kurtarma hakkı, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılabilir. İpotekten kurtarma bedeli alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır. İpotekten kurtarma ihbarına karşı alacaklılar, ihbarın tebliğinden başlayarak bir ay içinde giderleri peşin ödemek suretiyle, ipotekli gayrimenkulün açık artırma yoluyla satılmasını isteyebilirler. Satış, icra dairesince İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre yapılır. Açık artırmada elde edilen miktarın satış bedelinden veya malik tarafından takdir edilen bedelden fazla olması hâlinde, bu miktar ipotekten kurtarma bedeli sayılır. Artırma bedelinin fazla olduğu hâllerde açık artırma giderleri malike, aksi hâlde açık artırmayı isteyen alacaklıya ait olur. 4. Ödeme istemi - İpotekli gayrimenkulün maliki borçtan şahsen sorumlu değilse, alacaklının ödeme isteminin ona karşı etkili olması, bu istemin hem borçluya, hem kendisine karşı yapılmış olmasına bağlıdır. Hükmü Gayrimenkulün devri - İpotekli gayrimenkulün devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur. Gayrimenkulün bölünmesi - İpotekli gayrimenkulün bir kısmının veya aynı malike ait bulunan ipotekli gayrimenkullerden birinin başkasına devredilmesi ya da ipotekli gayrimenkulün bölünmesi hâlinde, aksine bir anlaşma yoksa, rehin gayrimenkullere değerleri oranında tapu idaresince re'sen dağıtılır. Bu dağıtımı kabul etmeyen alacaklı, dağıtımın kesinleştiğinin kendisine tebliğinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirimde bulunmak suretiyle alacağın bir yıl içinde ödenmesini borçludan isteyebilir. Yeni malikler, kendilerine ait gayrimenkule düşen borcu yüklendikleri takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu önceki borçluya bir yıl içinde yazılı olarak bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur. Borcu yüklenmenin bildirilmesi - Gayrimenkulün yeni maliki borcu yüklenirse, tapu idaresi bunu alacaklıya bildirir. Alacaklıya tanınan hakkını saklı tuttuğuna ilişkin bir yıllık beyan süresi, tapu idaresince yapılan bildirimin tebliği tarihinden işlemeye başlar. 15

20 İpotekle güvence altına alınmış bir alacağın devrinin geçerli olması, devrin tapu kütüğüne tescil edilmesine bağlı değildir. Kanunî İpotek I. Tescile tâbi olmayan kanunî ipotek - Kanunî ipotek haklarının doğumu, aksi kanunda öngörülmüş olmadıkça, tapu kütüğüne tescil edilmelerine bağlı değildir. II. Tescile tâbi kanunî ipotekler - Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler: Satıştan doğan alacağı için satılan gayrimenkul üzerinde satıcı, Elbirliği ortaklığına giren gayrimenkullerde paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları, Bir gayrimenkul üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar. Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir. Satıcıların, mirasçıların ve diğer elbirliği ortaklarının kanunî ipotek haklarının, mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekir. Zanaatkârların ve yüklenicilerin kanunî ipotek hakları, çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabilir. Tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerekir. Tescilin yapılması için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması şarttır. Hakları değişik tarihlerde tescil edilmiş olsa bile zanaatkârlar ve yükleniciler, kanunî ipotekten yararlanma bakımından kendi aralarında aynı sırada sayılırlar. Satış bedeli zanaatkârlar ve yüklenicilerin alacaklarının tamamını karşılamadığı takdirde kalan kısım, ipotek hakkı elde eden önceki sıradaki alacaklıların payına düşen satış bedelinden arsa değeri çıkarıldıktan sonra artan para ile karşılanır. Ancak bu, gayrimenkul üzerindeki yüklerin zanaatkârlar ve yüklenicilerin zararına olacağının alacaklılar tarafından bilinebilir olmasına bağlıdır. İPOTEKLİ BORÇ SENEDİ VE İRAT SENEDİ İpotekli Borç Senedi İpotekli borç senedi, gayrimenkul rehiniyle güvence altına alınmış kişisel bir alacak meydana getirir. İpotekli borç senedi yoluyla rehin kurulması için tapu idaresince gayrimenkule resmen değer biçilir. Biçilmiş değeri aşan miktar için ipotekli borç senedi yoluyla rehin kurulamaz. İpotekli borç senedindeki alacak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, faizlerin ödenmesi gereken tarihte, bu tarihten en az altı ay önce alacaklı veya borçlu tarafından diğer tarafa yapılacak bildirimle muaccel olur. İpotekli borç senedindeki borçtan kişisel olarak sorumlu olmayan rehinli gayrimenkul maliki hakkında ipoteğe ilişkin hükümler uygulanır. Gayrimenkul maliki, alacaklıya karşı borçluya ait bütün def'ileri ileri sürebilir. İpotekli borç senedinin güvencesi olan gayrimenkulün devrine veya bölünmesine ilişkin sonuçlar hakkında ipotek hükümleri uygulanır. 16

21 İrat Senedi İrat senedi, bir gayrimenkul üzerinde gayrimenkul yükü şeklinde kurulmuş bir alacak hakkı meydana getirir. İrat senedinin güvencesini ancak tarım arazisi, konutlar ve üzerinde bina yapılabilecek arsalar oluşturabilir. İrat senedi, kişisel borç doğurmaz ve borcun sebebini de göstermez. Sorumluluğun sınırı - İrat senetlerindeki alacak miktarı, tarım arazisinde arazinin gelir değerinin, diğer gayrimenkullerde gayrimenkulün gelir değeri ile bina ve arsa değerleri ortalamasının beşte üçünü aşamaz. Değerlendirmeler tapu idaresince resmen yapılır. Değer biçilmesinde gereken özenin gösterilmemesinden Devlet sorumludur. Devlet, kusuru olan memurlara rücu edebilir. Yükten kurtarma - İrat senedi ile yüklü olan gayrimenkulün maliki, sözleşmeyle daha uzun bir bildirim süresi kabul edilmiş olsa bile, her altı yıllık dönemin sonu için bir yıl önce bildirmek ve bedelini ödemek koşuluyla gayrimenkulün yükten kurtarılmasını isteyebilir. Kanunda öngörülen hâller dışında alacaklı, ancak her on yıllık dönemin sonu için bir yıl önce bildirmek suretiyle borcun ödenmesini isteyebilir. İrat senedinin borçlusu yüklü gayrimenkulün malikidir. Yüklü gayrimenkulü edinen kimse irat senedinin borçlusu olur ve eski malik başka bir işleme gerek kalmaksızın borcundan kurtulur. İrat senediyle yüklü gayrimenkulün bölünmesi hâlinde, parsellerin malikleri irat senedinin borçlusu olurlar. İrat senedi borcunun parsellere dağıtılmasında, ipotekle yüklü gayrimenkulün bölünmesine ilişkin hükümler uygulanır. Ortak Hükümler Kurulması 1. Alacağın niteliği - İpotekli borç senedi ve irat senedi koşul ve karşı edim kaydı içeremez. 2. Senedin dayanağı borç ile ilişkisi - İpotekli borç senedinin veya irat senedinin düzenlenmesiyle birlikte dayanağı olan borç ilişkisi yenileme yoluyla sona erer. Bunun aksine yapılan sözleşme, sadece tarafları ve iyi niyetli olmayan üçüncü kişileri etkiler. 3. Tescil ve rehin senedi a. Rehin senedini düzenleme gereği - İpotekli borç senedi veya irat senedi için tapu kütüğüne yapılacak tescilden başka rehin senedi de düzenlenir. b. Rehin senedinin düzenlenmesi - İpotekli borç senedi ve irat senedi, tapu memuru tarafından düzenlenir. Senetler üzerinde tapu memuru ile yetkili Hazine temsilcisinin imzaları bulunur. Bu senetler, alacaklı veya temsilcisine ancak borçlunun ve yüklü gayrimenkulün malikinin yazılı rızaları üzerine verilebilir. c. Rehin senedinin şekli - İpotekli borç senedi ve irat senedinin şekilleri tüzükle belirlenir. Alacaklının belirlenmesi - İpotekli borç senedi ve irat senedi nama veya hamile yazılı düzenlenebilir. Bu senetler, yüklü gayrimenkulün maliki adına da düzenlenebilir. İpotekli borç senedi veya irat senedi düzenlenirken, gerekli ödemeleri yapmak ve ödenecek paraları tahsil etmek, yapılacak tebliğleri almak, güvence azalmalarına rıza göstermek ve genel olarak alacaklının, borçlunun ve malikin haklarını tam bir özen ve tarafsızlıkla korumak üzere bunlar tarafından bir temsilci atanabilir. Temsilcinin adı tapu kütüğüne ve rehin senedine yazılır. Rehin senedinden aksi anlaşılmadıkça, senet hamile yazılı olsa bile borçlu, bütün ödemelerini alacaklının yerleşim yerinde yapmak zorundadır. 17

22 Sona Erme 1. Alacaklının olmaması - Alacaklı yoksa veya rehin hakkından feragat ederse borçlu, tapu kütüğündeki tescili terkin ettirip ettirmemekte serbesttir. Borçlu, zilyetliğine geçmiş olan senedi yeniden tedavüle çıkartabilir. 2. Terkin - İpotekli borç senedi veya irat senedine ilişkin tescil, ancak tarafların veya mahkemenin rehin senedini iptal etmesi üzerine terkin edilebilir. Alacaklının Hakları 1. İyi niyetin korunması a. Tescil bakımından - İpotekli borç senedinden veya irat senedinden doğan alacak, tapu kütüğüne iyi niyetle dayanan herkes için kütükteki tescile göre geçerlidir. b. Senet bakımından - Usulüne göre düzenlenmiş olan ipotekli borç senedi veya irat senedi, ona iyi niyetle dayanan herkes hakkında, içinde yazılı olanlara göre geçerlidir. c. Senet ile tescilin ilişkisi - İpotekli borç senedi veya irat senedi metninde yazılı olanlar tapu kütüğündeki tescile uymazsa veya tapu kütüğünde tescil yoksa, kütük esas alınır. Bununla birlikte senedi iyi niyetle edinen kimse, tapu kütüğüne ilişkin hükümler uyarınca tazminat isteyebilir. 2. Hakkın ileri sürülmesi - Nama veya hamile yazılı ipotekli borç senedi veya irat senedindeki alacak, ancak senet üzerindeki zilyetlikle birlikte devir veya rehin edilebilir veya başka bir tasarrufa konu olabilir. Senetlerin henüz düzenlenmemiş olması veya mahkeme tarafından iptal edilmesi hâlinde alacağı ileri sürme hakkı saklıdır. 3. Alacağın devri - İpotekli borç senedindeki veya irat senedindeki alacağın devri, rehin senedinin teslim edilmesine bağlıdır. İptal Rehin senedinin nama yazılı olması hâlinde devralanın adı ve devir işlemi senet üzerine yazılır. 1. Senedin kaybedilmesi - Rehin senedi irade dışında elden çıkmış veya borcu sona erdirme kastı olmaksızın yok edilmiş ise alacaklı, rehin senedini ve kuponu mahkeme kararıyla iptal ettirerek borçludan borcunu ödemesini ve eğer alacak henüz muaccel değilse yeni bir rehin senedi veya kupon düzenlenmesini isteyebilir. İptal kararı, hamile yazılı kıymetli evrakın iptaline ilişkin hükümler gereğince verilir; ancak, ibraz süresi bir yıldır. Borçlu da ödenmiş olmasına rağmen geri verilmemiş olan senet için aynı hükümler uyarınca senedin iptalini isteyebilir. 2. İlân yoluyla duyuru - İpotekli borç senedi veya irat senedinin alacaklısının kim olduğu on yıldan beri bilinmiyor ve bu süre içinde faiz ödenmesi de istenmemiş bulunuyorsa, rehinli gayrimenkulün maliki, alacaklının ortaya çıkması için gaipliğe ilişkin hükümlere göre ilân yapılmasını hâkimden isteyebilir. Alacaklı ortaya çıkmaz ve yapılan araştırma sonunda büyük bir olasılıkla alacağın artık mevcut olmadığı anlaşılırsa, hâkim tarafından senedin iptaline karar verilir; bu kararla rehin derecesi boşalmış olur. Ödenen senedin geri verilmesi - Borcun tamamını ödeyen borçlu, alacaklıdan senedin iptal edilmemiş olarak geri verilmesini isteyebilir. 18

23 Hukukî ilişkide değişiklik - Borçlu borcun kısmen ödenmesi veya borç yükünün hafifletilmesi ya da güvencenin azaltılması gibi hukukî ilişkide meydana gelen değişiklikleri tapu kütüğüne tescil ettirme hakkına sahiptir. Tapu memuru, bu tür değişiklikleri senet üzerine de yazar. REHİNLİ TAHVİL İHRACI İşletme olarak gayrimenkul rehini karşılığında ödünç verme işiyle uğraşmak üzere yetkili makamdan izin alanlar, özel bir rehin sözleşmesi ve teslim yükümlülüğü olmasa bile, gayrimenkul rehniyle güvence altına alınmış alacakları ile cari işlerinden doğan alacaklarını karşılık göstererek rehinli tahvil çıkarabilirler. Alacaklılar, rehinli tahvillerin öngörülen zamandan önce ödenmesini isteyemezler. Tahviller hamile veya nama yazılı olarak çıkarılır ve hamile yazılı kuponları bulunur. TAPU SİCİLİ Gayrimenkuller üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur. Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. Tapu sicili; tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile plânlardan oluşur. Tapu siciline gayrimenkul olarak şunlar kaydedilir: 1. Arazi, 2. Gayrimenkuller üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar, 3. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler. Arazinin tapu siciline kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin gayrimenkul olarak kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir. Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan gayrimenkuller, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. Tapuya kayıtlı bir gayrimenkul, kayda tâbi olmayan bir gayrimenkule dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır. Sicilin Unsurları Tapu Kütüğü Her gayrimenkule kütükte bir sayfa ayrılır ve sayfa numaraları birbirini izler. Kütüğün her sayfasındaki özel sütunlara şunlar tescil edilir: 1. Mülkiyet, 2. Gayrimenkul üzerinde kurulmuş olan veya o gayrimenkul lehine başka gayrimenkul üzerinde kurulmuş bulunan irtifak hakları ile gayrimenkul yükü, 3. Gayrimenkul üzerindeki rehin hakları. Eklentiler, malikin isteği üzerine beyanlar sütununa kaydedilir. Yapılan bu kayıt, ancak kütükte hak sahibi olarak görünenlerin rızasıyla kütükten silinebilir. Aynı malike ait olan birden çok gayrimenkul, sınırları birbirine bitişik olmasa bile, malikin istemiyle kütükte ortak bir sayfaya kaydedilebilir. Bu sayfaya yapılan rehin tescilleri, o sayfada kayıtlı bulunan 19

24 bütün gayrimenkulleri bağlar; aynı sayfada kayıtlı bu gibi gayrimenkullerden bir kısmı malikin istemi üzerine veya mahkeme kararıyla o sayfadan çıkarılırsa, çıkarılan gayrimenkuller üzerinde tescil edilmiş bulunan haklar saklı kalır. Kat Mülkiyeti Kütüğü Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır. Özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere, kütükte yapılacak işlemler hakkında tapu kütüğüne ilişkin hükümler uygulanır. Yevmiye Defteri ve Belgeler Tapu kütüğüne tescil istemleri, isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek istem sırasına göre derhâl yevmiye defterine yazılır. Bu işlemlerin dayanağı olan belgeler, özenle sıraya konulur ve saklanır. Plân Bir gayrimenkulün kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmî bir ölçüme dayanan plân esas alınır. Tapu Ticilinin Tutulması Gayrimenkuller, bulundukları bölgenin tapu siciline kaydedilir. Birden çok bölgede bulunan gayrimenkul, diğer bölge sicillerine kayıtlı olduğu belirtilmek suretiyle her bölgedeki sicile ayrı ayrı kaydedilir. Tapu İdareleri Tapu idarelerinin kuruluş, işleyiş ve hizmetlerinin yürütülmesi, özel kanun hükümlerine tâbidir. Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. TAPU İŞLEMLERİ İşlemlerin Konusu 1. Tescil 2. Şerhler 3. Beyanlardır. Tapu sicilinde aleniyet ilkesinin geçerli olma sebeplerini açıklayınız. Tescil: Gayrimenkule ilişkin aşağıdaki haklar, tapu kütüğüne tescil edilir: 1. Mülkiyet, 2. İrtifak hakları ve gayrimenkul yükleri, 3. Rehin hakları. Şerhler: Kişisel haklar, tasarruf yetkisi kısıtlamaları ve geçici tescil şerhi verilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat, gayrimenkul satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bunlar şerh verilmekle o gayrimenkul üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Aşağıdaki sebeplere dayanan tasarruf yetkisi kısıtlamaları, tapu kütüğüne şerh verilebilir: 20

25 1. Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, 2. Haciz, iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre, 3. Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler. Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle gayrimenkul üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Aşağıdaki hâllerde geçici tescil şerhi verilebilir: 1. İddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa, 2. Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa. Geçici tescil şerhi, bütün ilgililerin razı olmasına veya hâkimin karar vermesine bağlıdır. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Geçici tescil şerhi verilmesi istemi üzerine hâkim, tarafları dinleyerek veya dosya üzerinde inceleme yaparak şerhe konu olan hakkın varlığının kabul edilebileceği kanaatine varırsa, şerh kararı verir. Kararda şerhin etki bakımından süresi ve içeriği belirlenir; gerektiğinde mahkemeye başvurulması için bir süre verilir. Beyanlar: Bir gayrimenkulün eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılır. Bu kaydın terkini, kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır. Gayrimenkul mülkiyetine ilişkin kamu hukuku kısıtlamalarının beyanlar sütununa yazılması ve bu sütuna yazılabilecek diğer hususlar tüzükle belirlenir. Tescil Kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz. Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Tescilin etkisi, kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescil hâlinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar. Tapu kütüğündeki tescile iyi niyete dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Kütüğe tesciller, istem tarihine ve sırasına göre yapılır. Sicildeki kaydın bir örneği isteyen ilgiliye verilir. Tescil ve terkin ile verilecek örneklerin şekli tüzükle belirlenir. Gayrimenkul lehine irtifakların tescil ve terkini hem yüklü, hem yararlanan gayrimenkullerin sayfalarına kaydedilir. Tapu memuru, ilgililerin bilgisi dışında yaptığı işlemleri onlara tebliğ etmekle yükümlüdür. İlgililerin bu işlemlere karşı itiraz süresi, kendilerine yapılan tebliğ tarihinden işlemeye başlar. Tescilin ve Terkinin Koşulları 1. İstem Tescil, tasarrufa konu olan gayrimenkul malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır. Edinen kimse, kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa, bu beyana gerek yoktur. Bir aynî hakkı tescilden önce kazanan kimse, gerekli belgeleri ibraz ederek tescili isteyebilir. Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir. 2. Yetkinin ve sebebin belirlenmesi Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukukî sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır. İstemde bulunan kimse, kendisinin, sicilde hak 21

26 sahibi görünen kişi veya bu kişinin temsilcisi olduğunu ispat etmek suretiyle tasarruf yetkisini belgelemiş olur. Hukukî sebebin belgelenmesi, bu sebebin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunun ispatı suretiyle olur. 3. Belgelerin tamamlanması Tasarruf yetkisine ve hukukî sebebe ilişkin belgeler tamam değilse istem reddedilir. Bununla birlikte, hukukî sebebe ilişkin belgeler tamam olmasına rağmen, tasarruf yetkisini belirten belgenin tamamlanması gereken hâllerde, malikin rızası veya hâkimin kararıyla geçici tescil şerhi verilebilir. Terkin Yolsuz Tescilde Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyi niyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır. Aynî hakların sona ermesi Bir aynî hakkın sona ermesiyle tescil her türlü hukukî değerini kaybettiği takdirde, yüklü gayrimenkul maliki, terkini isteyebilir. Tapu memuru bu istemi yerine getirirse, her ilgili, bu işlemin kendisine tebliği tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir. Tapu memuru, resen hâkime başvurarak aynî hakkın sona erdiğinin belirlenmesine ilişkin karar verilmesini istemeye ve hâkimin vereceği karara dayanarak terkin işlemini yapmaya yetkilidir. Düzeltme İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir. Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, tüzük kuralları uyarınca resen düzeltir. 22

27 Özet Mülkiyet hakkı; bütünleyici parça, doğal ürünler ve eklentileri de kapsar. Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Mülkiyet hakkı, paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olarak çeşitlendirilir. Paylı mülkiyette birden çok kimse maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylar ölçüsünde maliktir. Elbirliği mülkiyetinde ise kanun veya sözleşme uyarınca mallara birlikte malik olan kişilerin belirlenmiş payları olmayıp; her biri malların tamamına yaygın bir mülkiyet hakkına sahiptir. Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Gayrimenkul mülkiyeti; 1. Arazi, 2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümleri kapsar. Gayrimenkul mülkiyetinin kazanılması tescil yolu ile gerçekleşir. Bunun haricindeki kazanma yolları ise hukuki işlem, işgal, yeni arazi oluşması, arazi kayması, kazandırıcı zaman aşımı ile mümkündür. Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Gayrimenkul mülkiyeti, terkin veya gayrimenkulün tamamen yok olmasıyla sona erer. Gayrimenkul mülkiyeti, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, arazi üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Gayrimenkulün sınırları, tapu plânları ve arazi üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir. Gayrimenkul mülkiyetinin kanundan doğan bazı kısıtlamaları vardır. Bunlar tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. Devir hakkı kısıtlamaları ise yasal önalım hakkı, sözleşmeden doğan önalım hakkı, alım ve geri alım hakları olarak üçe ayrılır. Ayrıca komşu hakkı, geçit hakkı, sınırlık giderini karşılamak, komşuluk gereği doğan işlere ve giderlere katılmak gibi sorumluluk ve kısıtlamalar da geçerlidir. İrtifak hakkı, intifa hakkı ve diğer irtifak hakları tapu kütüğüne tescil edilerek kurulur. Gayrimenkul lehine irtifak hakkı, bir gayrimenkul üzerinde diğer bir gayrimenkul lehine konulmuş bir yük olup, yüklü gayrimenkulün malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan gayrimenkul malikinin yüklü 23 gayrimenkulü belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar. İntifa hakkı, taşınırlar, gayrimenkuller, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar. Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir ve intifa hakkına ilişkin hükümler uygulanır. Üst hakkı, bir gayrimenkul malikinin, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapma veya mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisi veren irtifak hakkı kurmasıdır. Kaynak hakkı ise, başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Gayrimenkul yükü, bir gayrimenkulün malikini yalnız o gayrimenkulle sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. Gayrimenkul rehini, 1- İpotek, 2- İpotekli borç senedi 3-İrat senedi şeklinde kurulabilir. Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. Gayrimenkul rehiniyle güvence altına alınmış kişisel bir alacak meydana getirmek için ipotekli borç senedi kullanılabilir. Bir gayrimenkul üzerinde gayrimenkul yükü şeklinde bir alacak hakkı yaratmak için irat senedi kullanılabilir. Yukarıda sayılan, gayrimenkul üzerindeki tüm hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur. Tapu sicili; tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile plânlardan oluşur. Tapu siciline gayrimenkul olarak; arazi, gayrimenkuller üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler kaydedilir. Tapu işlemlerinin konusu tescil, şerhler ve beyanlardır. Mülkiyet, irtifak hakları, gayrimenkul yükleri ve rehin hakları tapu kütüğüne tescil edilir. Kişisel haklar, tasarruf yetkisi kısıtlamaları ve geçici tescil ise şerh verilebilir. Gayrimenkuller, bulundukları bölgenin tapu siciline kaydedilir. Birden çok bölgede bulunan gayrimenkul, diğer bölge sicillerine kayıtlı olduğu belirtilmek suretiyle her bölgedeki sicile ayrı ayrı kaydedilir. Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.

28 Kendimizi Sınayalım 1. Mülkiyet hakkı ile ilgili olarak aşağıdakilerden hangisi yanlıştır? a. Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. b. Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. c. Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur. d. Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar. e. Doğal ürünler asıl şeyden ayrıldıklarında onun bütünleyici parçası olmaya devam ederler. 2. Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olan ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır tanımı aşağıdakilerden hangisi için geçerlidir? a. Paylı mülkiyet b. Elbirliği mülkiyeti c. İntifa hakkı d. Üst hakkı e. İrtifak hakkı 3. Paylı mülkiyetle ilgili olarak aşağıdakilerden hangisi yanlıştır? a. Yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır. b. Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. c. Paydaşlar, kendi aralarında anlaşsalar bile; yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapamazlar. d. Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. e. Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir Aşağıdakilerden hangisi devir hakkı kısıtlamalarındandır? a. Kamu hukuku kısıtlamaları b. Komşu hakkı c. Geçit hakkı d. Önalım hakkı e. Başkasının arazisine girme hakkı 5. İntifa hakkının tanımı aşağıdakilerden hangisidir? a. Bir gayrimenkul üzerinde, diğer bir gayrimenkul lehine konulmuş bir yük olup, yüklü gayrimenkulün malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan gayrimenkul malikinin yüklü gayrimenkulü belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar. b. Taşınırlar, gayrimenkuller, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar. c. Bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren haktır. d. Bir gayrimenkul malikinin, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek için verdiği yetkidir. e. Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. 6. Aşağıdakilerden hangisinin geçerliliği tapuya tescil edilmesini gerektirmemektedir? a. Yasal önalım hakkı b. İrtifak hakkı c. İntifa hakkı d. Üst hakkı e. Gayrimenkul yükü

29 7. Gayrimenkul rehini ile ilgili aşağıdakilerden hangisi yanlıştır? a. Gayrimenkul rehini, ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir. b. Gayrimenkul rehini tapu kütüğüne tescil ile kurulur. c. Paylı mülkiyette paydaş kendi payını rehnedebilir. d. Rehinin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zamanaşımı 10 yıldır. e. Borç ödenmezse alacaklı, alacağını rehinli gayrimenkulün satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir. 8. Aşağıdakilerden hangisi ipotekli borç senedinin özelliklerindendir? a. Gayrimenkul rehiniyle güvence altına alınmış kişisel bir alacak meydana getirir. b. Bir gayrimenkul üzerinde gayrimenkul yükü şeklinde kurulmuş bir alacak hakkı meydana getirir. c. Senedin güvencesini ancak tarım arazisi, konutlar ve üzerinde bina yapılabilecek arsalar oluşturabilir. d. Kişisel borç doğurmaz ve borcun sebebini de göstermez. e. Alacak miktarı, tarım arazisinde arazinin gelir değerinin, diğer gayrimenkullerde, gayrimenkulün gelir değeri ile bina ve arsa değerleri ortalamasının beşte üçünü aşamaz. 9. Aşağıdakilerden hangisi ipotekli borç senedi ve irat senedinin ortak özelliklerinden değildir? a. İpotekli borç senedi ve irat senedi koşul ve karşı edim kaydı içeremez. b. İpotekli borç senedinin veya irat senedinin düzenlenmesiyle birlikte dayanağı olan borç ilişkisi yenileme yoluyla sona erer. c. İpotekli borç senedi veya irat senedi için tapu kütüğüne yapılacak tescilden başka rehin senedi de düzenlenir. d. İpotekli borç senedi ve irat senedi, tapu memuru tarafından düzenlenir. e. İpotekli borç senedi ve irat senedinin şekilleri karşılıklı görüşmelerle belirlenir. 10. Aşağıdakilerden hangisi tapu sicilinin unsurlarından biri değildir? a. Tapu kütüğü b. Proje c. Kat mülkiyeti kütüğü d. Yevmiye defteri ve belgeler e. Plan 25

30 Kendimizi Sınayalım Cevap Anahtarı 1. e Yanıtınız yanlış ise Mülkiyet Hakkının İçeriği ve Mülkiyet Hakkının Kapsamı başlıklı konuları yeniden gözden geçiriniz. 2. b Yanıtınız yanlış ise Elbirliği Mülkiyeti başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 3. c Yanıtınız yanlış ise Paylı Mülkiyet başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 4. d Yanıtınız yanlış ise Gayrimenkul Mülkiyetinin İçeriği ve Kısıtlamaları başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 5. b Yanıtınız yanlış ise İntifa Hakkı başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 6. a Yanıtınız yanlış ise Gayrimenkul Mülkiyetinin İçeriği ve Kısıtlamaları, İrtifak Hakkı, İntifa Hakkı ve Diğer İrtifak Hakları başlıklı konuları yeniden gözden geçiriniz. 7. d Yanıtınız yanlış ise Gayrimenkul Rehni başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 8. a Yanıtınız yanlış ise İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 9. e Yanıtınız yanlış ise İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 10. b Yanıtınız yanlış ise Tapu Sicili başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. Sıra Sizde Yanıt Anahtarı Sıra Sizde 1 Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi, mal ve mülk dokunulmazlığı hakkına müdahaleye şu durumlarda izin vermektedir: Kanun tarafından öngörülmüş olmalı Kamu yararını amaçlamalı Demokratik bir toplumda gerekli olmalı. Ayrıca, savaş ve diğer olağanüstü durumlarda devlet mülkiyet dokunulmazlığı hakkına saygı yükümlülüğünü sadece durumun zorunlu kıldığı hallerde askıya alabilir. Sıra Sizde 2 Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Sıra Sizde 3 İntifa hakkı sahibi, konu gayrimenkulü zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir. İntifa hakkı sona erince hak sahibi, hakkın konusu olan malı malike geri vermekle yükümlüdür, fakat intifa hakkı, konusunun tamamen yok olması ve gayrimenkullerde tescilin terkini; yasal intifa hakkı, sebebinin ortadan kalkması ile sona erer. Ayrıca sürenin dolması veya hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü gibi diğer sona erme sebepleri, gayrimenkullerde malike terkini isteme yetkisi verir. Gayrimenkulün satılarak el değiştirmesi durumunda intifa hakkı devam edeceği için söz konusu gayrimenkulün alıcısının az olması veya değerinin piyasa değerinden daha düşük olması beklenir. Sıra Sizde 4 Tapu sicili herkese açıktır. İlgili her kişi tapu sicilini inceleme hakkına sahip olduğundan bir kişinin tapu sicilindeki herhangi bir kaydı bilmediği yönündeki iddiası dinlenmez. Aleniyet ilkesi, mahkemelerde kararların verilmesinde çok önemli bir rol oynar. Bir hakkın tapu siciline şerh edilmesi ile edilmemesi davaların seyrini değiştirebildiğinden tapu sicilinin aleniyeti çok önemli ve üzerinde durulması gereken bir konudur. 26

31 Yararlanılan Kaynaklar Türk Medeni Kanunu Kanun no : 4721 Doç Dr. Aydın Karapınar, Dr. Rıdvan Bayırlı, Araş. Gör. Hasan Bal, Arş. Gör. Adem Altay, Arş Gör. Emine Çına Bal, Arş. Gör. Salih Torun, Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisanslama Sınavlarına Hazırlık, Gazi Kitabevi Turgay Gültekin, Gayrimenkul Bilgi Bankası, İstanbul Yararlanılan İnternet Kaynakları S_ KapsamindaMulkiyetHakki.pdf asp? ID=14 27

32 2 Amaçlarımız Bu üniteyi tamamladıktan sonra; Tapu kütüğünü tanımlayabilecek Tapu kütüğüne yazımı yapılan taşınmaz ve taşınmaza bağlı hakları açıklayabilecek Tapu kütüğünün bölümlerini açıklayabilecek Tapuda işlem yapılmasını engelleyen başlıca bildirim (şerh) ve belirtimleri (beyanları) açıklayabilecek Tapu Kanunu ile yapılmış kimi özel düzenlemeleri tanımlayabilecek Kadastro, Arazi, Arsa, İfraz, Tevhit, Cins Değişikliği, Akitli İşlemleri, Akitsiz İşlemleri, ifade edebilecek bilgi ve becerilere sahip olabilirsiniz. Anahtar Kavramlar Tapu Aile Konutu Bildirim (Şerh) Aile Yurdu Belirtim (Beyan) Alım (İştira) Hakkı Kat Yükümlemesi (İrtifakı) Ön Alım (Şufa) Hakkı Kat Mülkiyeti Geri Alım (Vefa) Hakkı Plan Muhdesat (Oluşum) Egenimin (Tasarrufun) Kısıtlanması Müşterek Methal (Ortaklaşa Kullanılan Yerler) İçindekiler Giriş Tapu Kütüğü Tapu Kütüğünün Öğeleri (Ana Kütükler) Tapu Kütüğüne Tesciller ve Tapu Kütüğünün Bölümleri Taşınmazla İlgili İşlem Yapılmasını Engelleyen Bildirim ve Belirtimler Kimi Temel Kavramlar 28

33 Tapu İşlemleri GİRİŞ Mallar üzerindeki hakların biliniyor ve izleniyor olması bir ülkenin düzeni ve ülkedeki kişilerin mal güvenliği açısından oldukça önemlidir. Taşınır mallar üzerindeki hakların neler olduğu konusundaki açıklığı elmenlik (zilyetlik) sağlamaktadır. Gerçekten de Medeni Kanun un 985. maddesine göre, taşınırın elmeni onun maliki (iyesi) sayılır. Elmenliğin, taşınırlar bakımından yerine getirdiği açıklığı sağlama görevini, taşınmazlar bakımından da yerine getirmesi olanaklı değildir. Bir taşınmaza elmen bulunanı onun maliki saymak kolay değildir; çünkü taşınmazlar üzerindeki eylemsel egemenliğin kullanılışı, taşınırlar üzerindeki eylemsel egemenlik ölçüsünde belirgin değildir. Bir taşınmaza elmen bulunan kişi onun maliki olabileceği gibi, kiracısı ya da oturma (sükna) hakkı sahibi de olabilir. Bu nedenle, taşınmazlar üzerindeki yersel (ayni) haklarda açıklığı elmenlikten başka bir yolla sağlamak gerekmektedir. Taşınmazlar üzerindeki yersel haklarda açıklığı sağlamak üzere bulunan yollardan biri de tapu kütüğü düzenidir. Ülkemizde gününde yürürlüğe giren 743 sayılı ilk Medeni Kanun ile birlikte çağdaş tapu düzenine geçilebilmiştir. Burada ülkemizdeki tapu düzenine ilişkin düzenlemelere değinilecektir. TAPU KÜTÜĞÜ Tapu sözcüğü; Türkçe tapuğ (dilemek, istemek, tapmak, birinin katı, önü) sözcüğünden türemiş ve sonradan anlam genişlemesiyle, iyelik yetkisi, bir varlığa egemen olma durumu anlamlarını kazanmıştır. Tapu düzenini oluşturan ve taşınmazların üzerindeki yersel (ayni) ve kişisel hakları gösteren, köy ya da mahalleye göre tutulan defterlere tapu kütüğü denir. Tapu kütüğü, tapu düzeninin ana öğelerinin başında gelir. Türk Medeni Kanunu na göre, taşınmazlar için, tapu kütüğü denilen ve tapu yetkililerince tutulan resmi (kamusal) defterde bir sayfa açılması gerekir. Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek için de tapu kütüğüne yazım yapılır. Tapu kütüğüne taşınmaz olarak; arazi (yerey), taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler yazılır. Arazinin tapu kütüğüne yazımında, özel yasa (Tapu Kanunu) düzenlemelerine uyulur. Bağımsız ve sürekli hakların kütüğe yazımı için gerekli koşullar ve yöntem, tüzük (Tapu Sicili Tüzüğü) ile belirlenir. Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz ya da en az otuz yıl süreli olması gerekir. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kütüğe yazımında da, özel yasa (Kat Mülkiyeti Kanunu) düzenlemelerine uyulur. Özel mülkiyete konu olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, üzerlerinde kütüğe yazımı gerekli bir yersel (ayni) hak kurulması söz konusu olmadıkça, kütüğe yazılmazlar. Tapuya yazılmış bir taşınmaz, yazımı gerekli olmayan bir taşınmaza dönüşürse tapu kütüğünden çıkarılır (MK ). Tapu kütüğüne taşınmaz olarak yazılan mal ve haklar nelerdir? 29

34 Tapu Kütüğüne Egemen Olan İlkeler Kütüğe Yazımın Gerekliliği İlkesi Taşınmazlar üzerinde yersel (ayni) hakların kazanılması, değiştirilmesi ve ortadan kaldırılması, ancak tapu kütüğüne yazım (tescil) ile gerçekleşir. (MK. 705, 997, 1008, 1009, 1021,1022) Açıklık İlkesi Tapu kütüğü ilgisini kanıtlayan tüm kişilere açıktır. Taşınmazla ilgisini güven verir bir biçimde tapu yönetimine kanıtlayabilen kişiler tapu kütüğünü inceleyebilir, bilgi ve belge örnekleri alabilirler. (MK. 1020) Kimin ilgili kimin ilgisiz olduğu değerlendirmesi tapu yönetiminin yetkisindedir. Avukatlar, Avukatlık Kanunu uyarınca tapu kütüğünü inceleyebilir; vekâletname göstermeleri koşuluyla bilgi ve belge örnekleri de alabilirler. Bu kolaylık avukatlar dışında başkalarına tanınmamıştır. Devletin Sorumluluğu İlkesi Tapu kütüğünün tutulmasından doğan tüm zararlardan (dokuncalardan) devlet sorumludur. Zararın oluşmasında devletin bir kusurunun (eksikliğinin) olması gerekmez. Kusuru bulunmasa bile, devlet oluşan zarardan sorumludur. Devlet zararın oluşmasında eksikliği görülen tapu görevlisinin mali (akçal) sorumluluğuna yönelebilir; kusuru oranında tapu görevlisinin zararı üstlenmesini isteyebilir. (MK. 1007) Tapu kütüğünün tutulmasından zarara uğradığını ileri süren kişinin devlete karşı yargı yoluna başvurması gerekmektedir. Tapu Kütüğüne Yapılacak Tüm Yazımların Geçerli Bir Nedene Dayanması İlkesi Tapu kütüğünde yapılacak tüm işlem ve yazımların geçerli bir hukuksal nedene dayanması gerekir. Geçerli bir hukuksal neden olmadıkça tapu kütüğünde işlem yapılamaz. Bu geçerli neden, bir taşınmazın miras (kalıt) yoluyla kazanıldığını gösterir veraset (kalıtçılık) belgesi, bir yargı kararı ya da kamulaştırma kararı, bir satış resmi senedi ve benzerleri olabilir. (MK. 705, 1015, 1016) Geçerli bir neden yokken tapu kütüğüne yapılan yazım yolsuz sayılır. (MK. 1024) Yolsuz yapılan yazım (ya da kütükten düşürme) mahkemece geçersiz kılınır. Ayrıca devletin ve tapu görevlisinin sorumluluğunu doğurur. Tapu Kütüğüne Güven İlkesi Tapu kütüğüne güvenerek bir hak kazanmış kişinin bu hakkı devletçe korunur ve geçerli sayılır. Tapu kütüğündeki bilgiler yanlış bile olsa doğru varsayılmakta ve yanlışlığı bilmeden bir hak kazanan kişinin bu hakkı korunmaktadır. Şundandır ki, tapu kütüğü devletçe tutulan ve korunan bir kütüktür. (MK. 992, 1023, 1025) Tapu kütüğünde m2 gözüken bir araziyi satın alan kişi, daha sonra bu arazinin yüzölçümünün m2 olduğunu öğrenirse, tapu kütüğündeki kayıt nedeniyle devletin sorumluluğuna başvurabilir mi? TAPU KÜTÜĞÜNÜN ÖĞELERİ (ANA KÜTÜKLER) Genel Kütük Taşınmazlar için kütükte birer sayfa ayrılır ve sayfa numaraları birbirini izler. Bir taşınmazın bölünmesi ya da birden çok taşınmazın birleştirilmesi durumunda uyulacak yöntem tüzükle belirlenir. Kütüğün sayfalarındaki özel bölümlere şunlar yazılır: 30

35 Taşınmaz bilgileri, Şerhler (Bildirimler), Mülkiyet, Taşınmaz üzerinde kurulmuş olan ya da o taşınmaz yararına (lehine) başka taşınmaz üzerinde kurulmuş bulunan yükümleme (irtifak) hakları ile taşınmaz yükü, Beyanlar (Belirtimler), Taşınmaz üzerindeki rehin (sağlanca) hakları. Tek kişinin mülkiyetindeki birden çok taşınmaz, sınırları birbirine bitişik olmasa bile, sahibinin istemiyle kütükte tek sayfaya yazılabilir. Bu sayfaya işlenen rehinler, o sayfada yazılı bulunan bütün taşınmazları bağlar; tek sayfada yazılı bu gibi taşınmazlardan bir bölümü sahibinin istemi üzerine ya da yargı kararıyla o sayfadan çıkarılırsa, çıkarılan taşınmazlar üzerinde kurulmuş bulunan haklar saklı kalır. Eklentiler, sahibinin isteği üzerine beyanlar (belirtimler) bölümüne yazılır. Yapılan bu yazım, ancak hak sahiplerinin oluru ile kütükten düşürülebilir. (MK. 1000) Kat Mülkiyeti Kütüğü Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır. Özel yasaların düzenlemeleri saklı kalmak üzere, kütükte yapılacak işlemler hakkında tapu kütüğüne ilişkin kurallar uygulanır. (MK. 1001) Kat İrtifakı (Kat Yükümlemesi): Bir arsa (evlik) üzerinde yapılmakta ya da ilerde yapılacak olan bir ya da birden çok yapının bağımsız bölümleri üzerinde, yapı bitirildikten sonra geçilecek kat mülkiyetine taban olmak üzere, o arsanın sahibi ya da ortaklarınca arsa payına bağlı olarak kurulan yükümleme (irtifak) hakkına kat yükümlemesi denir. Kat yükümlemesi, tapu görevlilerinin düzenleyeceği resmi senet (kamusal belgit) üzerinden tapu kütüğüne yapılan yazım ile kurulur. Kat yükümlemesine konu olan arsanın tümü bir kişinin ise, kamusal belgit düzenlenmesine gerek olmayıp, istem belgesi düzenlenmesi yeterlidir. Kat yükümlemesinin kurulabilmesi için; i) Ana yapı daha bitirilmemiş olmalı, ii) Yapılacak bölümler bağımsız olmalı, iii) Kat yükümlemesi kurulması istemi, yapılacak yapının tümünü kapsamalı, iv) İyelerin tümü istemde bulunmuş olmalı, v) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu nun 12. maddesinde belirtilen belgeler getirilmiş olmalıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu nun 12. maddesinde belirtilen belgeler şunlardır; i) Ana taşınmazda, yapı ya da yapıların dış cepheler ve iç bölümlemesi, bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre belirlenen değerleriyle oranlı arsa payları, kat, konut, işyeri gibi türleri ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı (inşaat) alanı da açıkça gösterilmek yoluyla, proje sorumlusu mimarın yaptığı ve ana taşınmazın sahibi ya da bütün ortaklarınca olur verilen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimari proje. ii) Bağımsız bölümlerin kullanılış biçimine ve birden çok yapının varlığı durumunda bu yapıların özelliğine göre düzenlenmiş, kat yükümlemesini kuran sahip ya da ortaklarca imzalanmış bir yönetim planı. Kat Mülkiyeti (Kat İyeliği): Bitirilmiş bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, o taşınmazın sahibi ya da ortaklarınca Kat Mülkiyeti Kanunu düzenlemeleri çerçevesinde kurulan bir mülkiyet türüdür. Kat mülkiyeti, dikey kat mülkiyeti ve yatay (yaygın) kat mülkiyeti olarak ikiye ayrılır. Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için, kat yükümlemesinin kurulmasında gereken belgelerin yanı sıra, yapı kullanma izin belgesinin de ilgili tapu yönetimine iletilmesi gereklidir. 31

36 Kat yükümlemesinin kurulabilmesi için gereken belgeler nelerdir? Kat yükümlemesi aşamasından kat mülkiyeti aşamasına geçişte neler yapılması gerekmektedir? Yevmiye Defteri ve Belgeler Tapu kütüğüne yazım istemleri, isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek istem sırasına göre ve çabucak yevmiye defterine işlenir. Bu işlemlerin dayanağı olan belgeler (resmi senet, yargı kararı ve ötekiler), özenle sıraya konulur ve saklanır (MK. 1002). Plan Bir taşınmazın kütüğe yazımı ve belirlenmesinde, resmi (kamusal) bir ölçüme göre düzenlenmiş plana dayanılır. Planların düzenlenme biçimi tüzükle belirlenir. (MK. 1003) günü yürürlüğe giren Tapu Planları Tüzüğü nün 6. maddesine göre; tapu planları; arazi üzerindeki parsel sınırlarını, bu parsel içindeki yapı ve eklentileri ile donatıların toprak yüzeyindeki konumlarını doğru gösterecek biçimde, teknik yöntemine uygun ve resmi ölçüme dayalı olarak düzenlenir; sayısal olarak üretilen noktaların üretim yöntemi ve konum doğruluğu teknik belgelerinde gösterilir. TAPU KÜTÜĞÜNE TESCİLLER VE TAPU KÜTÜĞÜNÜN BÖLÜMLERİ Taşınmaza İlişkin Bilgiler Bunlar, taşınmaza ilişkin pafta, ada, parsel, yüzölçümü, taşınmazın niteliği gibi bilgilerdir. Mülkiyet Mülkiyet hakkı tapu kütüğüne yazılması gereken haklardandır (MK. 1008). Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tapu kütüğüne yazım (tescil) ile olur. Ancak, miras, yargı kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma durumları ile Medeni Kanun da öngörülen öteki durumlarda, mülkiyet, tapu kütüğüne yazımdan önce kazanılır. Bu durumlarda da malikin egenim (tasarruf) işlemleri yapabilmesi, mülkiyet durumunun tapu kütüğüne yazımının yapılmış olmasına bağlıdır. (MK. 705) Mülkiyet hakkının yazımı için, tapu kütüğü sayfasında geniş bir bölüm ayrılmıştır. Taşınmazın tüm el değiştirmelerinde bir önceki malik ya da maliklerin adları tapu görevlisince kırmızı renkli tükenmez ya da dolma kalemle tek çizgi ile çizilir. Bunun adı düşürme (terkin) dir. Bir alt satıra da yeni malikin adı yazılır. Yükümleme (İrtifak) Hakları ve Taşınmaz Yükü (Gayrimenkul Mükellefiyeti) Yükümleme hakları ve taşınmaz yükünün tapu kütüğüne yazımı gerekir (MK. 1008). Yükümleme hakları da, tapu kütüğüne yazım ile kazanılır. Yükümleme haklarının kazanılmasında ve tapu kütüğüne yazımlarında, tersi öngörülmüş olmadıkça, taşınmaz mülkiyetine ilişin yasal düzenlemeler geçerlidir. Yükümleme haklarının süre aşımı (zamanaşımı) yoluyla kazanılması, yalnızca mülkiyeti bu yolla elde edilebilecek taşınmazlarda olanaklıdır. (MK. 780) Komşuluk ilişkisinin (hukukunun) gerektirdiği akımlık (mecra) hakkı ile dışarıdan görülebilen akımlık (mecra) için noter aracılığıyla düzenlenen sözleşmeyle oluşturulan akımlık hakkı, tapuya yazım yapılmadan da geçerlidir. Burada, açıktan geçen akımlıkların görülebilirliğinin, tapu kütüğünün kamuya açık olması ilkesinin yerini tutacağı düşünülmüştür. Akımlık dışarıdan görülmüyorsa, başka bir deyişle yer yüzeyinde değilse, akımlık (mecra) hakkı tapu kütüğüne yazım ile doğar. (MK. 727) 32

37 Sınırlı yersel haklardan yükümleme ve taşınmaz yükleri için tapu kütüğü sayfasında ayrı bir bölüm öngörülmüştür. Burada yapılan işlemlere A, B, C gibi sıralı harfler verilir, ayrıca bölümün içinde de kurulan yükümleme (irtifak) ya da taşınmaz yükünün taşınmaz bakımından bir yararlanma mı yoksa yük mü getirdiği H ve M harfleri ile gösterilir. H harfi kütüğe yazımı yapılan yükümleme ya da taşınmaz yükünün bu taşınmaz açısından bir yararlanma getirdiğini gösterir (H: Hak). Örnek: Komşu taşınmazdan söz konusu taşınmaz için geçit hakkı sağlanması. M harfi ise, yazımı yapılan yükümleme hakkı ya da taşınmaz yükünün bu taşınmaz üzerinde, bir başka taşınmaz ya da kişi yararına yük oluşturduğu anlamına gelir (M: Mükellefiyet). Yersel (ayni, arzi) ve kişisel haklar gerekli işlemler yapıldıktan sonra gün ve yevmiye sayısı ile tapu kütüğüne yazılırlar. Yazım siyah ya da mavi tükenmez ya da dolma kalemle ve okunaklı biçimde, genelde elle yapılır. Taşınmaz Sağlancası (İpotek) Hakları Taşınmaz sağlanca hakları tapu kütüğüne yazılacak haklardandır (MK. 1008). Ve tapu kütüğünde gözüken sınırlı yersel haklardan biri de taşınmaz sağlancasıdır (ipotektir). Bu özel bölümde; ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi olmak üzere, üç tür taşınmaz sağlancasının yazımı yapılır. Sağlanca hakları, A, B, C gibi harfler altında ve ipotek İ, ipotekli borç senedi İ. B., irat senedi İ.S. harfleriyle gösterilir. Taşınmaz sağlancası haklarına ilişkin düşünceler bölümüne ipotek ile ilgili belirtimler yazılır. Sağlanca (rehin) hangi harf ile gösterilmişse, buna ilişkin belirtimler de bu harf ile gösterilir. (TST. 35) İpoteğin boşalan dereceden yararlanma hakkı bildirimler (şerhler) bölümüne, ipoteğin gösterildiği harf ile gösterilerek, yazılır. Bildirimler (Şerhler) a. Tanımı ve Türleri Taşınmaz sahibinin temlik hakkının yasaklanmasına, kısıtlanmasına ya da kişisel hakların güçlendirilmesine yönelik olarak, tapu kütüğündeki özel bölümüne işlenen, üçüncü kişileri uyarıcı nitelikteki açıklamalardır. Bunlar genellikle, kişisel hakların bildirimi (şerhi), egenim (tasarruf) yetkisine ilişkin kısıtlamalar ve geçici bildirimler (geçici tescil şerhleri) olmak üzere üç türlüdür. a. 1. Kişisel Hakların Bildirimi (Şerhi) Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım (iştira), önalım (şufa), geri alım (vefa) sözleşmelerinden doğan haklar ile yasalarda açıkça tapu kütüğünde gösterilebileceği belirtilen öteki haklar tapu kütüğüne işlenebilir. Bu haklar, tapu kütüğüne işlenmekle, o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. (MK. 1009) a. 2. Egenim (Tasarruf) Yetkisine İlişkin Kısıtlamalar Aşağıdaki nedenlere dayanan egenim yetkisi kısıtlamaları tapu kütüğünde belirtilir: Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin yargı kararları. Haciz, iflas kararı ya da konkordato ile verilen süre. Aile (soyluk) yurdu kurulması, artmirasçı (artkalıtçı) atanması gibi tapu kütüğüne işlenmesi yasa ile öngörülen işlemler. Egenim (tasarruf) yetkisi kısıtlamaları, tapu kütüğüne işlenmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların iyelerine karşı ileri sürülebilir. (MK. 1010) a. 3. Geçici Bildirimler (Geçici Tescil Şerhleri) Aşağıdaki durumlarda tapu kütüğüne geçici bildirimler yazılabilir: İleri sürülen bir yersel (ayni) hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa. 33

38 Egenim (tasarruf) yetkisini belirleyen belgelerdeki eksikliklerin sonradan tamamlanmasına yasa olanak tanıyorsa. Geçici bildirimler, bütün ilgililerin uygunluk vermesi ya da yargı kararıyla tapu kütüğüne işlenebilirler. Bildirim konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, tapu kütüğüne bildiriminin işlenmesi gününden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir (MK. 1011). Tapu kütüğünde G.Ş. (geçici şerh) işareti ile gösterilirler. b. Taşınmaza İlişkin Başlıca Bildirimler (Şerhler) 1. Borç İçin Elkoyma (İcrai Haciz, Kamu Haczi) Bildirimi Tapu düzeni açısından, biri kamu alacakları için doğrudan kamu haczi, öteki ise icra müdürlükleri aracılığıyla haciz (icrai haciz, ihtiyati haciz) olmak üzere, iki tür haciz işlemi vardır. Kamu alacakları için haciz işlemi doğrudan kamu yönetimlerince gerçekleştirilirken, kamu alacağı dışındaki tüm alacaklar için haciz işlemi icra müdürlükleri aracılığıyla gerçekleştirilir. Kamu Haczi; 6183 sayılı Amme (Kamu) Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun çerçevesinde, alacaklı kamu yönetimi birimlerinin o yerdeki yetkilisince doğrudan tapu yönetimlerine gönderilen kamu haczi kararlarıdır. Yasa nın 73. maddesi gereğince, alacaklı kamu yönetimi birimlerinin yazılı izinleri alınmaksızın, haczedilen mallar üzerinde egenimde (tasarrufta) bulunulamaz. Devletin, il özel yönetimlerinin ve belediyelerin aldığı vergi ve vergi benzerleri (resim ve harçlar) ile parasal yaptırımların (cezaların) yanı sıra, SGK nın prim alacakları da kamu alacağıdır. İcra Müdürlükleri Aracılığıyla İcrai Haciz; Taşınmazın el değiştirmesini ve üzerinde hak kurulmasını engellemeyen hacizlerdir. İcra müdürlüklerince, kesin haciz ya da ihtiyati haciz olarak iki biçimde gerçekleştirilirler. Kesin haciz; kesinleşmiş icra kovuşturmasının konusu olan bir alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla, alacaklının girişimleri üzerine, borçlunun haczedilebilir mallarına icra müdürlüklerinin elkoyması işlemidir. Önlem amaçlı (ihtiyati) haciz ise; bir para alacağının gününde ödenmesini güvence altına almak amacıyla, alacaklının girişimleri üzerine, borçlunun mallarına icra müdürlüklerince geçici olarak elkoyulmasıdır. 2. Koruma Önlemi (İhtiyati Tedbir) Bildirimi Mahkeme, yargılama konusu olan (ya da yargılama konusu yapılacak olan) ve mülkiyeti konusunda çekişme bulunan bir taşınmazın, yargılama sürecinde üçüncü bir kişinin mülkiyetine geçirimini önlemek için, taşınmazın başkasının mülkiyetine geçiriminin yasaklanmasına (ferağdan men'ine) karar verebilir. Koruma önlemi kararının tapu kütüğüne yazımından sonra, kendisine karşı yargı yoluna başvurulan kişi (davalı), artık söz konusu taşınmazı başkasının mülkiyetine geçiremez. (1086 sayılı HUMK, 101, sayılı HMK, 389, 391, 396) Ancak, tüm koruma önlemi kararları taşınmazın el değiştirmesini engellemez. Örneğin, binaya ek kat yapılmasının önlenmesi, kat mülkiyetine geçmenin yasaklanması gibi. Bunun için tapu yönetimine gelen koruma önlemi yazısının içeriğine bakarak neye ilişkin olduğunu belirlemek gerekir. Ancak, böyle bir açıklık yok ise, koruma önlemi kararı taşınmazın el değiştirmesini engeller. Koruma önleminin içeriği açık değilse, ilgililerin istemi üzerine, yapılacak işleme olur verilip verilmeyeceği, ilgili tapu yönetimince, kararı veren mahkemeye sorulur ve alınacak yanıta göre işleme yön verilir. 3. Aile Konutu Bildirimi Aile (soyluk) konutu, ailenin sürekli olarak oturumuna ayrılan konuttur. Medeni Kanun un 19. maddesinde, aile konutunun bulunduğu yere yerleşim yeri adı verilmiştir. Buna göre, yerleşim yeri; bir ailenin sürekli kalmak düşüncesiyle oturduğu yerdir. Bir ailenin bir dönemde birden çok yerleşim yeri olamaz. Demek ki, bir ailenin birden çok aile konutu da olamaz. Medeni Kanun un 19. maddesinde sözü edilen yerleşim yerindeki konut aile konutu dur. Bir aile pek çok yerde ev, yazlık, dağ evi vb. sahibi olabilir, ancak bunlardan yalnızca birisi Medeni Kanun un aradığı anlamda aile konutudur. Tapuda, işyeri vb. nitelikte gösterilmiş yerler aile konutu olamaz. Ancak, tapudaki niteliği arsa, bağ, tarla gibi olan ve üzerinde konut yapılıp, tür (cins) değişikliği daha yapılmamış yerlerde aile konutu bulunduğu ileri 34

39 sürülebilir. Böyle bir durumda, ilgili köy ya da mahalle muhtarının yazısı ile söz konusu parseller üzerinde aile konutu bulunduğu ortaya konulabilir. Aile konutu başlıca Medeni Kanun un 194, 240, 254, 279 ve 652. maddelerinde düzenlenmiştir. Aile konutu bildirimi taşınmazın iyesi ya da paydaşı olmayan eşin istemi üzerine tapu kütüğünün ilgili bölümüne işlenir. Eşlerden ikisi birlikte gelerek de istemde bulunabilirler. Yalnızca iye olan eşin istemi ile de bu bildirim yazılabilir. Konut, eşlerin paylı iyeliğinde ise, aile konutu bildirimini tapu kütüğüne yazmaya gerek yoktur. Şu nedenledir ki, Medeni Kanun un 233. maddesine göre, eşlerden biri, ötekinin oluru olmadan paylı iyelik konusu taşınmazdaki payı üzerinde egenimde (tasarrufta) bulunamaz. Bu bildirim aile birliğini korumak amacıyla öngörülmüştür. Bu nedenle, bildirim tapu kütüğüne işlendikten sonra, taşınmazın sahibi olan eşin bu konuta özgü egenim yetkisi kısıtlanmış olur. Artık bu bildirimden yararlanacak olan eşin yazılı oluru olmadıkça aile konutu başkasının mülkiyetine geçirilemez, üzerinde ipotek, yararlanma (intifa), oturma (sükna) gibi yersel haklar ile kira sözleşmesinin tapu kütüğüne işlenmesi gibi kullanımı sınırlayıcı kişisel haklar kurulamaz. Öteki eşin oluru alınmadıkça, konut niteliğini bozucu tür (cins) değişikliği yapılamaz. Egenim yetkisi kısıtlanmış olacağından taşınmazın sahibi olan eşin bilgisi olmadan işlenen aile konutudur bildiriminin, Medeni Kanun un maddesine göre, taşınmazın sahibi olan eşe tapu yönetimince bildirilmesi gerekir. Eş konutun tümüne sahip değil de bir payına sahipse ve ailenin burada oturduğu belgelenebiliyorsa, bu pay üzerine aile konutu bildirimi işlenmesi olanaklıdır. Bu durumda kimin payı üzerine bu bildirimin işlendiği de gösterilir. Tapu kütüğünün bildirimler bölümünde aile konutu olduğu yolunda bir bildirim yoksa, belirge (karine) olarak, orası aile konutu değildir. 4. Aile Yurdu Bildirimi Konutlar, tarım ya da sanayi için elverişli taşınmazlar, eklentileriyle birlikte aile (soyluk) yurdu durumuna getirilebilir. Aile yurdu durumuna getirilecek taşınmazların büyüklüğü, üzerindeki sağlanca (rehin) haklarına ve sahibinin öteki mallarına bakılmaksızın, bir ailenin olağan geçimine ve barınmasına yetecek ölçüden çok olamaz. Mahkemece haklı nedenlere dayanılarak geçici bir ayrık tutmaya (istisnaya) olur verilmiş olmadıkça, sahibinin, taşınmazı ya da üzerindeki işletmeyi kendisinin çalıştırması ya da konutta oturması zorunludur. Alacaklılar ve soyluk yurdu kurulması yüzünden hakları yara alabilecek (zedelenebilecek) kişiler, kuruluştan önce yargılıkça yapılacak duyuruyla, karşı çıkışlarını iki ay içinde bildirmeye çağırılırlar. Durum, alacakları taşınmaz sağlancası (ipotek) ile güvenceye bağlanmış olanlara ve borç nedeniyle elkoyma (haciz) işlemine girişmiş alacaklılara ayrıca bildirilir. Soyluk yurdu durumuna getirilecek taşınmaz yurt olabilme koşullarını taşır ve yurdun kurulmasına üçüncü kişiler karşı çıkmaz ya da karşı çıkmanın haksız olduğu anlaşılırsa, yargılık, soyluk yurdu kurulmasına olur verir. Süresi içinde karşı çıkan alacaklıların ilgilerinin kesildiği kanıtlanmadıkça ya da taşınmaz üzerinde bulunan sağlanca (rehin) ve borç nedeniyle elkoymalar (hacizler) kaldırılmadıkça, soyluk yurdu kurulmasına olur verilemez. Bir taşınmazın soyluk yurdu durumuna getirilmesi, ancak olura ilişkin yargı kararının o taşınmazın tapu kütüğüne bildirim olarak işlenmesiyle gerçekleşir. Soyluk yurdunun yargılıkça duyurusu yapılır. Soyluk yurdu durumuna getirilen taşınmazlar başkalarının iyeliğine geçirilemez, sağlanca (rehin) gösterilemez ve getirime (kiraya) verilemez. Soyluk yurdu ve eklentileri hakkında, yargı eliyle yönetilme durumu saklı kalmak koşuluyla, zorlu yürütüm (cebri icra) yoluna başvurulamaz. İyenin, yoksulluğu nedeniyle aile yurduna alınmaya gereksinimi olan ve alınmalarına engel bulunmayan üstsoyunu, altsoyunu ve kardeşlerini yurda almasına yargılıkça karar verilebilir. İye borçlarını ödeme güçsüzlüğüne düşerse, soyluk yurdunu yönetmek üzere yargılıkça bir yönetici atanır. Yönetici, yurdu amacına ve alacaklıların çıkarlarına uygun biçimde yönetir. Alacaklılar, haklarını ödeme güçsüzlüğü (aciz) belgelerindeki tarih ve batkınlık masasındaki (iflastaki) sıraya göre alırlar. İyenin ölümünden sonra soyluk yurdunun sürebilmesi, taşınmazın kalıtçılara (mirasçılara) yurt olarak geçmesine ilişkin bir ölüme bağlı egenimin (tasarrufun) yapılmış olmasına bağlıdır. Böyle bir egenim 35

40 yoksa, iye ölünce soyluk yurdu bildirimi tapu kütüğünden düşürülür. İye sağlığında yurda son verebilir. Bunun için iye, tapu kütüğündeki bildirimi düşürtmek üzere bir dilekçeyle yargılığa başvurur; bu istem yargılıkça duyurulur. Duyuru gününden başlayarak iki ay içinde bir karşı çıkma olmaz ya da karşı çıkmanın haksızlığı anlaşılırsa, yargılık kütükteki bildirimin düşürülmesine olur verir. (MK ) 5. Ticareti Bırakma Bildirimi İcra ve İflas Kanunu nun 44. maddesine göre, ticareti (satkanlığı) bırakan bir tacir (satkan) 15 gün içinde kayıtlı olduğu ticaret sicili yönetimine durumunu bildirmek ve bütün borç ve alacakları ile alacaklılarının ad ve adreslerini gösteren bir mal bildirgesini vermek zorundadır. Durum, ticaret sicili yönetimince ticaret sicili ilanlarının yayınlandığı gazetede ve alacaklıların bulunduğu yerlerde de alışılagelmiş ve uygun yollarla duyurulur. Duyuru giderlerini ödemeyen tacir mal bildirgesi vermemiş sayılır. Bu duyuru gününden başlayarak bir yıl içinde, ticareti bırakan kişi için iflas (batkınlık) yolu ile kovuşturma yapılabilir. Ticareti bırakan kişi, mal bildirgesi verdiği günden başlayarak iki ay süreyle haczedilebilir malları üzerinde egenimde (tasarrufta) bulunamaz. Üçüncü kişilerin elmenlik (zilyetlik) ve tapu kütüğü düzenlemelerine dayanarak iyi niyetle elde ettiği haklar saklıdır. Ancak, karı ve koca ile üstsoy ve altsoy, ikinci dereceye değin (bu derece de içinde) kan bağı ya da evlilik bağı içinde olanlar, yasal yoldan çocuk edinen ile çocuk arasındaki kazanımlarda iyi niyet savında bulunulamaz. Mal bildirgesini alan ticaret sicili yönetimi, durumu ilgili tapu ya da gemi sicil yönetimleri ile Türk Patent Enstitüsü ne bildirir. Bu bildiri üzerine sicile, temlik hakkının iki ay süre ile sınırlandırılmış bulunduğu bildirimi (şerhi) yazılır. Durum ayrıca Türkiye Bankalar Birliğine de bildirilir. Bozulabilecek ya da korunması masraflı olan ya da belirlenen yasal süre içinde değerinin düşmesi çok olası bulunan malların, ticareti bırakanın istemi üzerine, mahkemece, icra memuru aracılığıyla ve İcra ve İflas Kanunu düzenlemeleri çerçevesinde satılmasına ve tutarının Adalet Bakanlığı nca belirlenmiş olan bir bankaya yatırılmasına karar verilebilir. 6. İflas Bildirimi İflas (batkınlık), ticaret yapan bir tacirin borçlarını ödememesi nedeniyle alacaklıların başvurusu üzerine mahkemece karar verilen bir tümel elkoyma (külli icra) yoludur. Tümel elkoymada, batkın borçlunun karşısında bütün alacaklıları vardır. Borçlunun haczedilebilen bütün malvarlığı, tümel elkoymanın konusu olur. Borçlunun bütün malvarlığı satılır ve elde edilen para ile borçlunun bilinen (batkınlık masasına yazdırılmış) bütün alacaklılarının alacakları ödenir. Batkınlığa karar verilmesi ile batkın kişinin (müflisin) batkınlık masasına giren mal ve hakları üzerindeki egenim yetkileri kısıtlanmış olur. Başka bir deyişle; batkın (müflis), batkınlık masası kapsamındaki varlıkların ve bunların değerlerinin azalmasına yol açacak egenimlerde (tasarruflarda) bulunamaz. Batkın, satılıncaya değin batkınlık masası kapsamındaki malların sahibi olarak kalır. Ancak, bu mallar üzerinde egenimde bulunmak yetkisi batkınlık masasındadır. Batkınlık masası, bu egenim yetkisini yasal temsilcisi olan batkınlık yönetimi (iflas idaresi) aracılığıyla kullanır (İİK. 226/1). İcra ve İflas Kanunu nun 166. maddesine göre; mahkemenin verdiği batkınlık kararı ilgili icra ve iflas yönetimlerine bildirilecek; icra ve iflas yönetimleri de, bu kararı çabucak yasada belirtilen öteki yerler ile birlikte tapu yönetimlerine bildirecek ve ayrıca duyurusunu yapacaktır. Tapu yönetimine bildirilen batkınlık kararı çabucak işleme alınır ve borçlunun sahibi olduğu taşınmazlar araştırılıp, tümünün kütüğüne batkınlık bildirimi (iflas şerhi) yazılır. Batkınlık kararının tapu kütüğüne işlenmesi ile birlikte sahibinin o taşınmaz üzerinde egenim hakkı batkınlık masasına geçer. Sahibi artık o taşınmazıyla ilgili satış, bağışlama, yükümleme (irtifak) ve sağlanca (rehin) verme gibi işlemleri yapamaz. Sahibi, bir hakkından (örneğin yararlanma hakkından) karşılığını alarak ya da karşılıksız olarak elçekemez (feragat edemez). İpotekli alacağını aldığından söz ederek, ipotek hakkını tapu kütüğünden düşürtemez; bunu, batkınlık yönetimi (iflas idaresi) ya da temsilcisinin yaptırması gerekir. Bu işlemleri sahibinin 36

41 yapabilmesi için, batkınlık masasının yazılı oluru gerekir. Ancak sahibi, batkınlık masası kapsamındaki varlıkları ve bunların değerlerini azaltıcı nitelikte olmayan işlemler yapabilir. Örneğin; ayırma (ifraz), birleştirme (tevhit), tümü kendisinin olan taşınmazda kat yükümlemesi (irtifakı) ya da kat iyeliği (mülkiyeti) kurma, yapısız iken yapılı duruma getiren (değer arttıran) tür (cins) değişikliği, elbirliğinin (iştirakin) bozulması gibi. 7. Konkordato İle Verilen Süre Bildirimi Borçlunun alacaklılarıyla anlaşarak ve yargı kararıyla giriştiği bir arıtım (tasfiye) yoludur. İcra ve İflas Kanunu nun konkordato (anlaşmalı batkınlık) ile ilgili düzenlemelerinden yararlanmak isteyen borçlu, ilgili icra tetkik merciine bir konkordato projesi verir. İcra ve İflas Kanunu nun 288. maddesine göre, icra tetkik mercii konkordatoda verilen süreyi duyurur ve icra ve iflas müdürlüğü ile birlikte tapu yönetimine bildirir. Tapu Sicil Tüzüğü nün 54 ve 57. maddelerine göre, konkordato kararı ile verilen bu sürenin, tapu kütüğünün bildirimler bölümüne işlenmesi gerekir. Bu bildirimin (şerhin) tapu kütüğüne işlenmesinden başlayarak borçlunun egenim hakkı yasaklanmış olur. Başka deyişle, taşınmazın, satış, değişim (trampa) ya da bağış yoluyla bir başkasının mülkiyetine geçirilmesi, üzerinde sağlanca (rehin) ya da yükümleme (irtifak) hakkı kurulması, taşınmazın bir hakkından elçekilmesi (feragat) ve tapu kütüğünden düşürtülmesi (terkin ettirilmesi) yasaklanmış olmaktadır (İİK. 290) Sayılı Köy Kanunu nun Ek-13. Maddesine Göre Bildirim Köy yerleşme planına göre köy tüzel kişiliği adına tapu kütüğüne yazılan parseller, en çok m2 olmak üzere, köyde oturan ve köy kişisi (köy nüfusuna yazılı) olup evi bulunmayanlara, köy kurulu (ihtiyar heyeti) kararıyla güncel sürüm değeri (rayiç bedel) üzerinden satılabilir. Satış tutarı peşin ya da en çok 5 yılda ve 5 eşit parçada alınarak, o köyün bayındırlık işlerinde kullanılmak üzere köy sandığına yatırılır. Köy kurulunca satılan parseller üzerine satış gününden başlayarak en geç 5 yıl içinde yapı yapılması zorunludur. Hak sahipleri bu yerleri 10 yıl süreyle başkalarının mülkiyetine geçiremezler sayılı Gecekondu Kanunu nun 34. Maddesine Göre Bildirim 775 sayılı Gecekonduyu Önleme Kanunu düzenlemelerine göre belediyelerce düşük tutarlar karşılığında özgülenen (tahsis olunan) arsalar, bu arsalar üzerinde yapılan bina ile oluşan taşınmazlar ve yapılar, verilme gününden başlayarak 10 yıllık süre içinde: Başkalarının mülkiyetine geçirilemez, Sağlanca (rehin) ve öteki yersel haklarla kısıtlanamaz, Satış vaadi (sözverisi) sözleşmesine konu edilemez, Paylaşım ve satış yoluyla ortaklığın (şüyuun) giderilmesi istemine konu olamaz, Haciz ve işgale konu edilemez. Ancak, v. maddenin düzenlemesi saklı kalmak koşuluyla, ölüm, emeklilik, görev nedeniyle yer değiştirme (başka yere atanma) ve T. Emlak Bankası A.Ş. nin ya da konut kredisi veren öteki kuruluşların ipotekli alacaklarından dolayı yapılacak satış ve işlemler bu koşullara bağlı değildir. Yapı yapımına ilişkin süreler saklı kalmak koşuluyla, 20 yıllık süre içinde borcun tümünün ödenmesi durumunda, sınırlamaların tümü kalkar Sayılı Kamulaştırma Kanunu nun 31/b Maddesine Göre Bildirim Kamu yönetim birimlerinin, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesindeki kamulaştırma işlemlerinde, tapu kütüğünde yazılı taşınmazlar için öncelikle satın alma yöntemine başvurmaları gereklidir. Satın alma yönteminde başarı sağlanamaması durumunda, ilgili yönetim, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurur ve taşınmazın kamulaştırma ederinin saptanarak, bu ederin peşin ya da taksitli olarak ödenmesi karşılığında, taşınmazın kendi mülkiyetine geçirilmesine karar verilmesi için istemde bulunur. 37

42 Mahkeme, yönetimin başvuru gününden başlayarak en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, gerekli belgelerin de eklendiği açıklamalı bir duruşmaya çağrı yazısı ile taşınmazın sahibine bildirir. Kamu yönetim birimince yapılan araştırmalarda adresleri saptanamayan taşınmaz sahiplerine, 7201 sayılı Tebligat Kanunu na göre duyuru yoluyla bildiride ve duruşmaya katılma çağrısında bulunulur. Ayrıca, mahkemece, kamulaştırılacak taşınmazın bulunduğu yerde gazete çıkıyor ise, bu yerel gazetelerden birisinde ve Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az bir kez yayımlatılır. Mahkemece yapılan bildiri, çağrı ve duyuru yoluyla bildirilerden sonra, taşınmazın mülkiyetinin başkalarına geçirilmesi yasaktır. Bu arada, ilgili tapu yönetimine de bilgi verilerek, taşınmazın tapu kütüğüne bildirim (şerh) işlenmesi sağlanır. Böylece, taşınmazın mülkiyetinin başkalarına aktarımı engellenmiş olur Sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanunu nun 11. Maddesine Göre Kısıtlama Bildirimi Yasa da belirtilen amaçları gerçekleştirmek üzere uygulama alanlarında Toprak ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğü nce, isteğe bağlı ya da sahiplerinin olurları aranmaksızın arazi toplulaştırılması yapılabilir. Toplulaştırılan araziler, iklim ve toprak özellikleri ile bölge için öngörülen tarımsal işletme biçimleri de göz önünde bulundurularak, çiftçilere dağıtılır. Dağıtılan bu araziler bölünemezler; kalıt (miras) ile ilgili yasal düzenlemeler dışında, başkalarının mülkiyetine geçirilemezler. Yalnızca kendilerine özgüleme yapılan çiftçiler ile kalıtçılarınca (mirasçılarınca) işletilebilirler. Bu araziler, kamu yararı dışında, yersel (ayni) haklarla kısıtlanamazlar, hacze, satış vaadine konu edilemezler ve kiraya verilemezler. Dağıtılan arazilerin tapu kütüklerinin bildirimler (şerhler) bölümüne 3083 sayılı Yasa nın 11. maddesine göre kısıtlıdır biçiminde yazım yapılır. Çiftçilikten vazgeçmek isteyenlere verilmiş araziler ve varsa üzerindeki yapılar, çiftçilerce yapılmış gerekli ve yararlı yapıların sürüm değeri (rayiç bedeli) karşılığında, Toprak ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğü ne geri verilebilir Sayılı İskan Kanunu nun 21. Maddesine Göre Bildirim 5543 sayılı Yasa ya göre özgülenen (tahsis olunan) taşınmazlar, özgüleme gününden başlayarak on yıl süre ile satılamaz, bağışlanamaz, sağlanca (rehin) olarak verilemez, satış sözverisi (vaadi) ve borç için elkoyma (haciz) konusu edilemezler. İlgili taşınmazların tapu kütüklerine bu konuda bildirim işlenir. 13. Bağışlayana Geri Dönme (Rücu) Hakkı Bildirimi Geri dönme (rücu, vazgeçebilme) koşuluyla bağışta, taşınmazın mülkiyeti bağışı alana geçmekle birlikte, tapu kütüğünün bildirimler bölümüne geri dönme koşulu işlenir. Buradaki geri dönme koşulu, bağışı alanın bağışlayandan önce ölmesi durumunda taşınmazın bağışlayana geri döneceği koşuludur. Bunun dışında bir koşulla taşınmaz geri dönmez. Ancak, bir tüzel kişi yararına geri dönme koşullu bağış yapılmış olup da tüzel kişilik son bulursa, bu da bir bağıştan dönüş (vazgeçme) nedenidir. Geri dönme koşulu gerçekleşirse, başka deyişle bağış yapılan kişi bağış yapandan önce ölürse, eski sahip taşınmaz malın yeniden kendi adına yazımını isteyebilir. Bunun için yargı yoluna başvurmaya gerek yoktur. Ölenin kimlik (nüfus kayıt) örneği ya da kalıtçılık (veraset) belgesi gibi ölümü kanıtlayıcı belgeler ile ilgili tapu yönetiminden istemde bulunulması yeterlidir. Bunun için taşınmazın, ölen bağış yararlanıcısının mülkiyetinde duruyor olması da gerekmez. Taşınmaz bir başkasının mülkiyetine geçirilmiş, üzerinde birtakım haklar kurulmuş olsa bile, mülkiyet bağıştan geri dönene geçirilir. Şundan dolayıdır ki, bu taşınmazı mülkiyetine geçirenler ya da taşınmaz üzerinde hak edinmiş kişiler, geri dönme koşulunu tapu kütüğünün bildirimler bölümünde görerek ve sonuçlarını bilerek sahip olmuşlar ya da hak edinmişlerdir. Bu nedenle, taşınmazın bağışlayana geri dönüşü durumunda, söz konusu hakların tümünün tapu kütüğünden düşürülmesi gerekir. 14. Bağışlama Vaadi Bildirimi Bağışlama vaadi (sözverisi), ileriki bir günde bir taşınmazı bağışlamayı üstlenme niteliğinde bir ön sözleşmedir. Sözleşme noterlerce düzenlenir. Konuyla ilgili olarak tapu kütüğünün bildirimler bölümüne yazım yapılabilmesi için, taşınmaz sahibinin istemde bulunması ya da bağışlama vaadi sözleşmesinde bağış yararlanıcısına tapu kütüğüne bildirim işletebilme yetkisinin verilmiş olması gerekir. 15. Yükümleme (İrtifak) Hakkı Vaadi Bildirimi Taşınmaz ve sınırlı yersel hak sahipleri başkalarına, bir toprağın ortak sahipleri ya da bitişik taşınmazların sahipleri birbirlerine, bir taşınmaz üzerinde var olan ya da yapılacak yapının belirli 38

43 katlarından, bağımsız ya da bağımsız kullanıma elverişli bölümlerinden yararlandırmaya yönelik olarak, Medeni Kanun un 838. maddesinin düzenlemesi çerçevesinde, yükümleme (irtifak) hakkı vaadinde bulunabilirler. Yükümleme hakkı vaadi (sözverisi), tapu görevlilerince düzenlenecek resmi senet ile yapılabilir ve tapu yönetimlerince kendiliğinden tapu kütüğünün bildirimler bölümüne işlenir. Yükümleme hakkı vaadi, tapu kütüğüne yazımının yapılmasıyla birlikte, taşınmazın sonraki sahiplerini de bağlar. Bu yazımdan başlayarak beş yıl içinde söz verilen yükümleme hakkının tapu kütüğüne yazımı (tescili) yapılmazsa, tapu kütüğündeki bildirim, tapu yönetimince kendiliğinden düşürülür (terkin edilir). (TK. 26) 16. Satış Vaadi Bildirimi Satış vaadi (sözverisi), ileriki bir günde bir taşınmazın satışını üstlenme niteliğinde ön sözleşmedir (818 sayılı BK, sayılı BK, 29). Satış vaadi sözleşmeleri noterlerce düzenlenir. Tapu Kanunu nun 26. maddesine göre, ilgililerden birinin istemi üzerine, tapu kütüğünün bildirimler bölümüne işlenir ve bildirimin yazımından başlayarak beş yıl içinde satış yapılmazsa, bu bildirim, tapu yönetimince kendiliğinden düşürülür (terkin edilir). 17. Alım (İştira) Hakkı Bildirimi Alım hakkı, bir taşınmazı belli bir tutar üzerinden belli bir süre içinde sahibinden satın alabilmek hakkıdır (MK. 736). Bu niteliği ile satış vaadine benzer. Ancak, satış vaadinin en çok beş yıl süreyle geçerli olmasına karşın, bu hak tapu kütüğüne yazım gününden başlayarak on yıl süreyle geçerlidir. Bu süre sonunda sahibinin istemi ile tapu kütüğündeki yazım düşürülür (TST. 78). Alım sözleşmesinin noterce düzenlenmiş olması gerekir (TST. 55). 18. Sözleşmeden Doğan Ön Alım (Şufa) Hakkı Bildirimi Bir taşınmaz malın iyesi ya da paydaşınca, konu taşınmazda payı bulunmayan bir üçüncü kişiye sözleşme ile tanınan öncelikli alım hakkıdır. Tapu kütüğünün bildirimler (şerhler) bölümüne işlenmiş olan sözleşmeden doğan önalım hakkı, tapu kütüğünde belirtilmiş sürede ve belirtilen koşullara göre tüm iyelere karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışında, alıcı ya da satıcı, ön alım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildiride bulunulur. Ön alım hakkı, satışın ön alım hakkı iyesine bildirildiği günün üzerinden üç ay ve satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Cebri icra yoluyla satışlarda ön alım hakkı kullanılamaz. Ön alım sözleşmesinin noterce düzenlenmiş olması gerekir (TST. 55). Ön alım hakkının tapu kütüğüne işlenmesi, malik ya da yetkili temsilcinin yazılı istemi ve ön alım sözleşmesini göstermesi (ibrazı) ile olur. Kütüğe yazımı isteme yetkisi, ön alım hakkı sahibine de verilebilir. Bu haktan elçekilmesi (feragat) durumunda, yazım (tescil) istem belgesi düzenlenerek, kütüğün bildirimler (şerhler) bölümündeki ön alım hakkına ilişkin yazımın üzeri çizilir. Bildirimin (şerhin) etkisi, tapu kütüğüne işlendiği günün üzerinden on yıl geçmekle sona erer. (MK ) Yasal Ön Alım Hakkı (MK ): Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu taşınmazlarda paydaşların birbirlerine karşı ön alım hakları vardır. Yasal dayanağı olduğundan, bu hakka yasal ön alım hakkı denilmektedir ve tapu kütüğüne yazımına gerek yoktur. Taşınmazda pay sahibi olmak bu hakka sahip olmak için yeterlidir. Ön alım hakkının kullanılabilmesi için, tapuda yapılan satışları ön alım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek, satıcının ve alıcının yükümlülüğüdür. Ön alım hakkı, satışın ön alım hakkı sahibine bildirildiği günün üzerinden üç ay ve satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Cebri icra yoluyla satışlarda ön alım hakkı kullanılamaz. Yasal ön alım hakkından elçekilmesi (vazgeçilmesi) olanaklıdır. Elçekme noter aracılığıyla yapılabileceği gibi tapu yönetimine başvurarak da yapılabilir. Tapu yönetimine başvurulması durumunda elçekenin istemi yazım (tescil) istem belgesi düzenlenmek yoluyla tapu kütüğünün bildirimler (şerhler) bölümüne yazılır. Yasal ön alım hakkından elçekme bildiriminin (şerhinin) etkisi, tapu kütüğüne işlendiği günün üzerinden on yıl geçmekle sona erer (MK. 735). Başka bir deyişle, yasal ön alım hakkından bir kez de en çok on yıl süreyle elçekilebilir. 39

44 19. Geri Alım (Vefa) Hakkı Bildirimi Geri alım hakkı, satanın, sattığı taşınmazı sattığı kişiden geri satın alma hakkını saklı tutmasıdır (MK. 736). Bu hakkın etki süresi de kütüğe yazım gününden başlayarak en çok on yıldır. Bu sürenin sonunda taşınmazın sahibinin istemi ile tapu kütüğünden düşürülebilir (TST. 78). Satış sırasında geri alım hakkı oluşturulmak isteniyorsa, satışla ilgili resmi senede bu hak yazılır. Bu hak satış işleminden sonra kurulacaksa, noterce düzenlenmiş sözleşme gerekir ve buna göre tapu kütüğüne yazım yapılır. Geri alım hakkı, taşınmazın yeni sahibinin taşınmaz üzerindeki egenim (temliki tasarruf) yetkilerini kullanmasına engel değildir. Genelde satış bedelinin süresinde ödenmemesi olasılığına karşılık, satıcıların geri alım hakkını ellerinde bulundurmak istedikleri görülmektedir. 20. Geçici Yazım (Tescil) Bildirimi Geçici yazım bildirimi, bir taşınmaz üzerindeki yersel (ayni) hak iddiasının kanıtlanabilmesi ya da bir tapu işlemi için gereken belgelerdeki eksikliklerin giderilebilmesi için, taşınmaz sahibi ve ilgililerine süre verilmesiyle ilgili geçici bir işlemdir. Taşınmaz sahibi ya da ilgililerin istemi ya da yargı karar üzerine, kesin yazım yapılıncaya değin, tapu kütüğünün bildirimler (şerhler) bölümüne işlenir. Bir taşınmaz üzerinde yersel bir hakkının bulunduğunu savlayanlar: Bir taşınmazın iyeliğinin gerçekte kendisinin olması gerektiğini, ancak tapu kütüğünde başkasının iye göründüğünü savlayanlar ile taşınmaz üzerinde ipotek, yararlanma (intifa) gibi yersel bir hakkı olmasına karşın kütüğe bunun işlenmemiş olduğunu savlayanlar geçici yazım (tescil) isteyebilirler. İlgilisinin gösterdiği belgeler ile tapu kütüğünün ve kütük belgeliğinin (arşivin) incelenmesinden savın doğru olma olasılığı yüksek görülürse, kütüğe geçici yazım bildirimi işlenebilir. Egenim (tasarruf) yetkisinin belirlenmesi için gerekli belgeleri eksik olanlar: Tapu işlemlerinin kütüğe yazımı için aranan belgelerden biri eksik olur ve istemde bulunulursa, eksiklik giderilinceye değin, tapu yönetimi kesin yazım yerine tapu kütüğüne geçici yazım bildirimi işleyebilir. Böylece, belge eksikliği giderilinceye değin geçecek süre içerisinde taşınmazın el değiştirmesi ya da bu hakkın önüne geçecek başka hakların (borç nedeniyle elkoyma, koruma önlemi, ipotek gibi) kurulmasının önüne geçilmiş olacaktır. Tüm belgelerin eksik olması durumunda, eksikliğin giderilmesi için süre verilmesi söz konusu değildir. Hangi belge eksikliklerinin giderilmesi için süre verilebileceği, Medeni Kanun un maddesi ve Tapu Sicil Tüzüğü nün düzenlemeleri doğrultusunda, tapu yöneticisinin değerlendirmesine bağlı bir konudur. Belge eksikliğinin bir yersel hakla ilgili olması gerekli değildir. Kira, satış vaadi, ön alım gibi kişisel haklarla ilgili olarak da tapu kütüğüne geçici yazım bildirimi işlenebilir. 21. Boşalan (Serbest) Dereceden Yararlanma Hakkı Bildirimi Birinci derecede yer alamayan bir ipoteğin, kendi derecesinden üst derecede boşalma olması durumunda, boşalan üst dereceye kendiliğinden yükselme hakkıdır. Sonraki derecede yer alan ipoteklere boşalan dereceye geçme hakkı veren sözleşmelerin geçerliliği, resmi biçime uygun yapılmalarına ve taşınmaz üzerinde hak sağlamaları da tapu kütüğünün bildirimler (şerhler) bölümüne yazılmalarına bağlıdır Sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu nun 18. Maddesine Göre Bildirim OSB'lerde, bir işletmenin kurulması için parsel verilenler ile sahibi bulunduğu parselde üretim yapan ya da üretim yapma yükleniminde bulunan ve 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu nun amacına uygun etkinlik gösteren gerçek ve tüzel kişiye katılımcı denir. Katılımcılara verilen arsalar, veriliş amacı dışında kullanılamaz. Bu arsalar katılımcılar ve mirasçılarınca borcun tümü ödenmeden ve işletme üretime geçirilmeden başka kişilere devredilemezler. Bunu sağlamak yolunda, OSB yönetimi, satılan parsellerin tapu kütüklerine geri alım (vefa) hakkı bildirimi (şerhi) işletir. Arsa üzerinde, katılımcının kuracağını önceden bildirmiş olduğu işletme çalıştırılmaya başlanmadıkça geri alım hakkı bildirimi tapu kütüğünden düşürülemez. Söz konusu bildirim (şerh); organize sanayi bölgelerine özgü olup, bölgenin ve bölge içerisinde yer alan taşınmazların vurgunculuk amaçlı yatırımlara konu edilmelerini önlemek amaçlı yasal düzenlemenin bir sonucudur. 40

45 Belirtimler (Beyanlar) a. Tanımı Taşınmazın eylemli ve tüzel durumunu göstermek, kamuya açıklık ilkesini gerçekleştirmek ve hak iyeleri için kanıtlama kolaylığı sağlamak amacıyla, tapu kütüğündeki özel bölümüne işlenen, üçüncü kişileri bilgilendirici nitelikteki açıklamalardır. Tapu kütüğünün belirtimler bölümüne yapılan yazımlar, kural olarak ne bir yersel hak doğurur; ne de kişisel bir hakkı güçlendirmeye yarar. Medeni Kanun un Kamu Hukuku Kısıtlamaları başlığı altında yer alan 754. maddesine göre; taşınmaz iyeliği hakkı, kamu yararı için yasa ile kısıtlanabilir. Özellikle yapı, yangın, doğal yıkımlar (afetler) ve sağlıkla ilgili kolluk görevlerine; orman ve yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve ikincil yollara sınır işaretleri ve nirengi (dayanak) noktaları konulmasına; toprağın iyileştirilmesine ya da bölünmesine, tarım topraklarının ya da yapıya özgü arsaların birleştirilmesine; eski yapıtlar, doğal güzellikler, güzel görünümler, gözetleme yerleri (seyirlik noktaları) ve ender doğa anıtları ile içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamaları, özel yasal düzenlemelerle gerçekleştirilebilir. Kamu Hukuku Kısıtlamaları başlığı altındaki 755. maddeye göre de; su yollarını düzeltme, sulama, bataklık yerleri kurutma, yol açma, orman yetiştirme, arazileri toplulaştırma gibi iyileştirme işleri, ancak ilgili arazi sahiplerinin ortak girişimleriyle yapılabilecekse, arazilerin yarısından çoğuna sahip olanların üçte ikisinin bu yolda karar vermeleri gerekir. Öteki taşınmaz sahipleri de bu karara uymak zorundadırlar. Alınan karar, tapu kütüğünün belirtimler (beyanlar) bölümüne işlenir. Bu konulara ilişkin özel yasaların düzenlemeleri saklıdır. Yine, Medeni Kanun un Belirtimler (Beyanlar) başlıklı maddesinde; Bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki belirtimler (beyanlar) bölümüne yazılır. Bu yazımın tapu kütüğünden düşürülmesi (terkini), tapu kütüğünde hak sahibi olarak görünen bütün ilgililerin olur vermelerine bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin kamu hukuku kısıtlamalarının belirtimler bölümüne yazılması ve bu bölüme yazılabilecek öteki konular tüzükle belirlenir. Özel yasaların düzenlemeleri saklıdır. denilmektedir. Belirtimler başta Medeni Kanun olmak üzere türlü yasalarda öngörülmüşlerdir. Bunların bir bölümü bilgi verir, bir bölüm belirtimler iyi niyeti ortadan kaldırır, bir bölümü de kimi kısıtlamalar getirir. b. Taşınmaza İlişkin Başlıca Belirtimler (Beyanlar) 1. Askeri Yasak Bölgeler, Güvenlik Bölgeleri ve Yaşamsal Önemdeki (Stratejik) Öteki Bölgeler Belirtimi a sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu nun 1 ve 2. maddelerine göre; Yurt savunması bakımından yaşamsal önemi bulunan askeri yapılar ve bölgeler ile sınırların, güvenlik ve gizliliğini sağlamak için bunların çevrelerinde, kıyılarında ve havalarında; birinci ve ikinci derece kara, deniz ve hava askeri yasak bölgeler; Yurt savunması ya da yurt ekonomisine önemli ölçüde katkıda bulunan ya da bir bölümlerinin bile yıkıma uğraması, sürekli ya da geçici bir süre için etkinlikte bulunamamaları durumunda ulusal güvenlik ya da toplum yaşamı bakımından olumsuz sonuçlar doğurabilecek yer ve yapılar; öteki askeri yapı ve bölgeler ile kamu ya da özel kuruluşların tüm yer ve yapılarının çevresinde askeri ve özel güvenlik bölgeleri kurulabilir. b. Yine, Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu nun 28. maddesine göre; askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinin dışında, Genelkurmay Başkanlığı nın önerisi üzerine, askeri yasak bölgelere yakınlığı ya da yaşamsal önemdeki (stratejik) öteki nedenlerle belirlenecek bölgelerde yabancıların taşınmaz edinemeyeceklerine ve izin alınmadıkça taşınmaz kiralayamayacaklarına, Bakanlar Kurulu nca karar verilebilir. c sayılı Tapu Kanunu nun 35. maddesinin 7. fıkrasına göre; yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin yasalarına göre kurulan tüzel ticari ortaklıklarının; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken 41

46 alanlar, özel koruma alanları ile bitki örtüsü (flora) ve hayvan türlerinin (fauna) özelliği nedeniyle korunması gereken duyarlı alanlar ve ülke için yaşamsal önemdeki (stratejik) yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı yersel hak edinemeyecekleri alanları belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir sayılı Tapu Kanunu nun 35. maddesinin 9. fıkrasına göre; askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve yaşamsal önemdeki (stratejik) öteki bölgeler içerisinde kalması nedeniyle kamulaştırılması gereken ya da tapu kütüğüne belirtim (beyan) yazılmasına gerek duyulan parseller ilgili yönetimlerce tapu yönetimlerine bildirilir sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu nun 7. maddesi uyarınca birinci derece askeri yasak bölgeler kapsamındaki taşınmazların kamulaştırılması zorunlu olduğundan, ilgili taşınmazın tapu kütüğüne kamulaştırma belirtiminin de işlenmiş olması gerekir. Tapu kütüğünde kamulaştırmaya ilişkin bir yazım bulunmuyorsa, taşımazın yer aldığı bölgenin birinci derecede askeri yasak bölge olmadığı söylenebilir. Birinci derece askeri yasak bölgeler dışındaki öteki askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve yaşamsal önemdeki (stratejik) bölgeler için, genel olarak aşağıdaki koşullar geçerlidir: Bu bölgelerdeki taşınmazlar kamulaştırılabilir. Bu bölgelerde, yabancılar uyruklular taşınmaz edinemeyecekleri gibi, olur almadıkça taşınmaz kiralayamazlar. Türk vatandaşları, bölgede oturmak, tarım yapmak, uğraşılarını (meslek ve sanatlarını) yürütmek konularında özgürdürler. Ancak, bölgede oturmakta olanlar dışındaki Türk vatandaşlarının bölgede oturmaları, tarım yapmaları, uğraşılarını sürdürmeleri Bakanlar Kurulu kararı ile sınırlandırılabilir. Yapım (inşaat), kazım (hafriyat), değişiklik (tadilat), orman yetiştirmek gibi konular için, askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve yaşamsal önemdeki (stratejik) öteki bölgelerde yetkili komutanlığın, özel güvenlik bölgelerinde valiliğin olurunun da alınması zorunludur. Yetkili komutanlıkça ya da valilikçe olur verilmeyen ya da gerekli görülen koşullara uymayan yapım ve eylemler durdurulur. Böyle yapılar, yetkili komutanlığın ya da valiliğin belirleyeceği ve bildireceği süre içinde yıktırılır. Türkiye de kurulmuş yabancı sermayeli ortaklıkların; askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve yaşamsal önemdeki (stratejik) öteki bölgelerde taşınmaz edinimleri, Genelkurmay Başkanlığı nın ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz edinimleri ise, taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin oluruna bağlıdır. 2. Kültür ve Tabiat Varlığı Belirtimi 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu nun 7. maddesi ve Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür ve Tabiat Varlıklarının Tespit ve Tescili Hakkında Yönetmelik in 7. maddesi düzenlemelerine göre, korunması gerekli kültür ve tabiat varlıkları, Kültür ve Turizm Bakanlığı ya da Vakıflar Genel Müdürlüğü nce belirlenip, ilgili bölge kurullarına bildirilir. Bölge kurulları, saptaması yapılmış kültür ve tabiat varlıklarıyla ilgili değerlendirmede bulunup, koruma (tescil) kararı aldıktan sonra, bu kararını ilgili kuruluşlara bildirir. Koruma kararıyla ilgili bildiriyi alan vali ya da kaymakamlar, duyurular yapar ve ayrıca ilgili tapu yönetimlerine durumu bildirirler. Tapu yönetimleri, kendilerine gelen bildiri üzerine, ilgili taşınmazların tapu kütüğünün belirtimler (beyanlar) bölümüne, korunması gerekli taşınmaz ekin varlığıdır biçiminde yazım yaparlar. Gruplandırılmış taşınmaz ekin varlıklarının, hangi gruba girdiği de taşınmazın tapu kütüğünün belirtimler bölümüne yazılır sayılı Yasa nın 18. maddesinin son fıkrasına göre de; korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı parselleri, taşınmaz kültür varlıklarının niteliğine etki edecek biçimde ayırma ve birleştirme işlemlerine konu edilemez. Tapu yönetimleri, niteliğin etkilenip etkilenmeyeceğine karar veremeyeceklerinden, koruma altında bulunan parsellerde ve sit alanlarında bayındırlık 42

47 uygulamaları ve tür (cins) değişikliği gerektiren (yeni yapım, bölüm olarak ya da tümden yıkım, yenileme vb.) işlemler ile yüzölçümü değiştiren (yola terk, yoldan katma (ihdas), ayırma, birleştirme vb.) işlemlerde ilgili koruma kurulunun olurunu arayacaklardır Sayılı Belediye Gelirleri Kanunu nun 93. Maddesine Göre Harcamalara Katılma Payı Belirtimi Belediyelerce ya da belediyelere bağlı kuruluşlarca; yapılan, onarılan ve genişletilen yolların iki yanında bulunan ya da başka bir yola çıkışı olmaması dolayısıyla bu yoldan yararlanan taşınmazların iyelerinden yol harcamalarına katılma payı; kanalizasyon ağı yapılması durumunda, bunlardan yararlanan taşınmazların iyelerinden kanalizasyon harcamalarına katılma payı; su ağı yapılması durumunda, dağıtımın yapıldığı bölge içerisindeki taşınmazların iyelerinden su ağı harcamalarına katılma payı alınır. Harcamalara katılma payları bina ve arsalarda vergi değerinin yüzde 2 sini geçemez. Harcamalara katılacak taşınmazların dizelgesi belediyelerce ilgili tapu yönetimlerine bildirilir. Tapu yönetimleri de, ilgili taşınmazların tapu kütüğünün belirtimler bölümüne; belediye harcamalarına katılma payı ödenmedikçe satış, bağış ve karşılıklı el değiştirme işlemleri yapılamaz biçiminde yazım yapar. Bu taşınmazların satış, bağış ve karşılıklı el değiştirmeleri (trampaları) durumunda, tapu yönetimi, harcamalara katılma payının ödenmesini sağlamak üzere ilgili belediye bilgi verir ve katılma payı ödenmedikçe söz konusu işlemler yapılamaz. 4. Ayrı Tapu Yönetim Birimlerinde Yapılan Ortak İşlemler İçin Yetki Verildiğinin Belirtimi Tapu Sicili Tüzüğü nün 36. maddesine göre, ayrı tapu yönetim birimlerinin yetki alanlarında bulunan taşınmazlarla ilgili birlikte sağlanca (rehin), bölüşüm (taksim) ve değişim (trampa) işlemleri, istemde bulunulan tapu yönetimi birimince, ilgili öteki tapu yönetimi birimlerinden yetki alınmak yoluyla sonuçlandırılır ve tapu kütüğüne yazımın yapılması için resmi senet ve öteki belgelerin onaylı birer örneği ilgili öteki tapu yönetim birimlerine gönderilir. İşlemi yapacak tapu yönetimi birimince kendisinden belge ve bilgi istenen öteki tapu yönetimi birimi, işleme konu taşınmaz malın tapu kütüğünün belirtimler bölümüne; tarih ve sayılı yazı ile işlemi için Tapu Sicil Müdürlüğü ne tapu kütüğü örneği gönderildi biçiminde yazım yapacaktır. İşlemi yapacak tapu yönetimi birimine tapu kütük örneği gönderildikten sonra, sonucu kesin olarak görülmeden, o taşınmazla ilgili egenim (tasarruf) istemleri karşılanmayacaktır. İşlemi yapan tapu yönetimi birimince düzenlenen resmi senet örneği gelince, yevmiye defterine ve tapu kütüğüne yazımlar yapılarak, düzenlenecek tapu belgesi ya da ipotek belgesi ilgilisine verilecek ya da işlemi yapan tapu yönetim birimine gönderilecektir. Tapu kütüğünün belirtimler bölümündeki yazım da tapu yönetimi birimince kendiliğinden düşürülecektir. 5. Vakıf Belirtimi Vakıf (turgu) belirtimi; taşınmazın mukataalı ve icareteynli vakıflar ile olan ilgisini belirtmek amacıyla tapu kütük sayfasının Nev i bölümüne yapılan yazımdır. Örnek; Sultan Beyazıt Vakfından. Tapu kütüğünün Nev i bölümünde vakıf belirtimi yazılı olan taşınmazların mülkiyetinin üçüncü kişilere geçirilebilmesi için, vakıf taviz bedeli ödenmesi gereklidir. Vakıf taviz bedeli; kısaca, mukataalı ve icareteynli vakıf taşınmazlar için, vakıf mal olmaktan çıkarılıp özgürce kullanılabilmeleri karşılığı olarak, Vakıflar Genel Müdürlüğü ne ödenmesi gereken tutardır. Vergi niteliğinde değildir. Taviz bedeli, ten gününe değin yürürlükte kalan eski 2762 sayılı Vakıflar Kanunu nun 27. maddesine göre, taşınmazın sürüm (rayiç) değerinin yüzde yirmisidir. Taşınmazların sürüm değerleri, bulundukları illerde defterdarlıklar, ilçelerde mal müdürlükleri bünyesinde yer alan, Hazine taşınmazlarının satışı ihalesine yetkili kurulca belirlenir. Taviz bedeli ödenmeden, ortaklığın giderilmesi için ya da cebri icra yoluyla satış yapılması durumlarında, ödün tutarı, satış tutarı üzerinden belirlenir günü yürürlüğe giren güncel 5737 sayılı Vakıflar Kanunu nun 18. maddesine göre ise, vakıf taviz bedeli işlem günündeki taşınmaz vergisi değerinin yüzde onudur. Taviz bedeli ödenmeden, 43

48 ortaklığın giderilmesi için ya da cebri icra yoluyla satış yapılması durumlarında, taviz bedeli, satış tutarı üzerinden belirlenir. 6. Otopark Bedelini Ödeme Yüklenimi Belirtimi Binayı kullananların otopark gereksiniminin bina içinde ya da binanın bulunduğu parsel (yerbölüm) üzerinde karşılanması kuraldır. İmar planları düzenlenirken kendi parseli üzerinde otopark yapılması olanaklı olmayan yerlerde, otopark gereksiniminin karşılanması amacıyla bölge ve genel otopark yerleri belirlenir. Ayrıca, kendi parseli içinde otopark yapılması olanaklı olan alanlarda, imar parsellerinin büyüklükleri otopark yapımını olanaklı kılacak biçimde belirlenir. Üzerinde korumalı (tescilli) 1, 2 ve 3. grup yapı bulunan kentsel sit alanı içindeki ya da dışındaki parseller dışında, kendi parselinde otopark gereksinimi karşılanamayan durumlarda belediyesince ya da il özel yönetimince (valilikçe) Otopark Yönetmeliği düzenlemelerine göre belirlenecek otopark bedeli alınır. Otopark bedelinin alındığı parsellerin otopark gereksiniminin belediye ya da il özel yönetimince karşılanması zorunludur. Otopark gereksinimi kendi parseli üzerinde karşılanamayan ve ilgili yönetimce İmar Kanunu nun 37. maddesine göre otopark kurulamayan alanlarda, otopark karşılığının, arsa payı dışındaki % 25 lik bölümü yapı ruhsatının verilmesi sırasında peşin, kalan % 75 i ve arsa payı ise belediyesince ya da il özel yönetimince, parselin otopark gereksinimi karşılandıktan en geç doksan gün sonra ve o yıla ilişkin tutarlara göre değerlendirilerek alınır. Yapı ruhsatı düzenleme aşamasında ödemelere ilişkin yüklenim belgesi (taahhütname) alınır ve tapu kütüğüne bu konuda yazım yapılır. (Otopark Yönetmeliği, Ayr. 4) Yapı ruhsatı alınıp yapı bitirildikten sonra yapı kullanma izin belgesi alınmaz ve otopark bedelinin borçlanılan bölümü ödenmezse ne olacaktır? Otopark bedelinin bir kamu alacağı olması nedeniyle, ilgili yönetimce 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun uyarınca icra kovuşturması yapılabilir ise de, bugüne değin böyle bir örnekle karşılaşılmamıştır. Böyle bir kovuşturmanın yapılmıyor olmasının nedeni, alacak tutarlarının küçüklüğü olabilir. Ayrıca, yapılacak bir icra kovuşturmasında, doğrudan taşınmazın satışının istenebilmesi yasal açıdan olanaklı değildir. Öte yandan, tapu kütüğüne işlenen belirtimin yanı sıra ödemeyi sağlamaya yönelik olarak alınan yüklenim belgesinin, taşınmazı doğrudan bir yükümlülükten kurtarıp, tüm mal varlığı ile yükleniciyi sorumlu kılma anlamına gelip gelmediği de açıklığa kavuşmuş bir konu değildir Sayılı Kıyı Kanunu nun 12. Maddesi Gereğince Belirtim Kıyı bitim (kenar) çizgisinden başlayarak, kara yönünde yatay olarak 50 metre genişliğinde belirlenen bölüm, kıyıya bitişik alanların (kıyı şeridinin) birinci bölümüdür. Kıyıya bitişik alanların birinci bölümünden sonra, kara yönünde yatay olarak en az 50 metre genişliğinde olmak üzere belirlenen bölüm ise, kıyıya bitişik alanların ikinci bölümüdür. Kıyıya bitişik alanların ikinci bölümünde, kıyılarda yapılabilecek yapı ve donatılar ile konaklama dışında, günübirlik turizm yapı ve donatıları, taşıt yolları, açık otoparklar, arıtma donatıları, gezilikler (parklar), yeşil alanlar ve çocuk gezilikleri gibi toplumun yararlanmasına açık alanlar yer alabilir. Kıyıya bitişik alanların (kıyı şeridinin) ikinci bölümünde yapılacak günübirlik turizm yapıları için yapılanma koşulları; bir (1) kat, kat alanları katsayısı (KAKS) 0,20 ve yükseklik 4,50 metredir; asma kat yapılması durumunda da yükseklik 5,50 metreyi geçemez. Kıyıya bitişik alanlarda (kıyı şeridinde) yapıma başlanabilmesi için, yapılacak yapıların toplumun yararlanmasına ayrılmış yapı olduğunun tapu kütüğünün belirtimler (beyanlar) bölümüne işlenmesi zorunludur. 8. Kıyı Bitim (Kenar) Çizgisi Belirtimi Valiliklerce saptanan kıyı bitim (kenar) çizgileri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nın onayıyla yürürlüğe girer. Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik in 10. maddesine göre, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nca valiliklere gönderilen onaylı orijinal kıyı bitim çizgisi paftaları, valilikçe çoğaltılarak ilgili 44

49 tapu yönetimine, belediyeye ve yerel maliye örgütüne gönderilir ve saptama sonucunda kıyıda, başka bir deyişle kıyı çizgisi ile kıyı bitim (kenar) çizgisi arasında kalan özel mülkiyete konu araziler üzerindeki özel mülkiyetlerin tapudan düşürülmesi (iptali) işlemleri defterdarlıklarca yürütülür Sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu nun 18. Maddesine Göre Belirtim OSB'lerde, bir işletmenin kurulması için parsel verilenler ile sahibi bulunduğu parselde üretim yapan ya da üretim yapma yükleniminde bulunan ve 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu nun amacına uygun etkinlik gösteren gerçek ve tüzel kişiye katılımcı denir. Veriliş amacı dışında kullanımını, borcun tümü ödenmeden ve üzerinde kurulacağı önceden bildirilmiş olan işletme çalıştırılmaya başlamadan, arsanın başkalarının mülkiyetine geçirilmesini engellemek için, OSB yönetimince tapu kütüğüne yazdırılan geri alım (vefa) hakkı bildirimi (şerhi), gerekli koşulların oluşmasıyla kaldırılır ve katılımcılara tapuları verilir. Söz konusu bildirimin kaldırılarak, katılımcılara tapu verilmesi durumunda da, tapu kütüğüne, icra yoluyla satışı da içermek üzere, taşınmazın üçüncü kişilerin mülkiyetine geçiriminde OSB den uygunluk alınması zorunludur belirtimi (beyanı) işlenir. Bu çerçevede, OSB den uygunluk alarak taşınmazın mülkiyetini üzerine alan yeni katılımcı, eski katılımcının yüklenimlerini (taahhütlerini) olduğu gibi yüklenmiş sayılır. 10. İmar Düzenlemesine Alındığı Belirtimi İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik in 29. maddesine göre, düzenleme alanı kapsamına giren taşınmazların ada ve parsel numaraları ve belediye encümeni kararının örneği bir yazı ekinde ilgili tapu yönetimine gönderilerek, taşınmazların tapu kütüklerine bayındırlık düzenlemesine alındığı belirtiminin (beyanının) yazılması istenir. Tapu yönetimlerince, tümü ya da bir bölümü düzenleme alanında kalan parsellerin tapu kütüklerinin belirtimler (beyanlar) bölümüne, düzenlemeye alındığına ilişkin yazım yapıldıktan sonra, bu parseller ayırma (ifraz) ve birleştirme (tevhit) işlemlerine konu edilemezler. 11. Geçici Yapı Belirtimi Geçici yapı konusu, 6785 sayılı eski İmar Kanunu nun 11. maddesi ve 3194 sayılı İmar Kanunu nun 33. maddesinde düzenlenmiştir. Bu yasalara göre, imar planı kapsamına alınmış olup da, yapım belgesi almak için başvuruda bulunulduğu güne değin imar proğramı kapsamına alınmamış yerlerden; imar planına göre kapanması gereken yol ve çıkmaz arayol (sokak) üzerinde bulunan ya da imar düzenlemesi yapılmaksızın olağan koşullarda yapı ruhsatı verilemeyen ya da genel hizmetler için ayrılmış ve üzerinde imar yönetmeliği ilkelerine uygun yapı yapılması olanaklı parsellerde, iyelerinin yazılı istekleri üzerine belediye encümeni kararıyla, imar planı uygulamasına değin, geçici yapıya izin verilir. Bu gibi durumlarda verilecek sürenin on yıl olması, yapı ruhsatı verilmezden önce, belediye encümeni kararının gün ve sayısının, on yıllık süre için geçici yapı olduğunun, gerekli ölçü ve koşullarla birlikte, tapu kütüğüne yazımının yapılması gereklidir. Geçicilik süresi tapu kütüğüne yazım yapıldığı günden başlar. İmar planı uygulamasına geçildiğinde geçici yapılar yıktırılır. On yıllık geçicilik süresi dolduktan sonra yıktırılan yapılar karşılığında, sahibine bir ödeme yapılmaz. On yıl dolmadan yıktırılması ya da kamulaştırma durumunda, geçici yapının Kamulaştırma Kanunu na göre belirlenecek değeri, sahibine ödenir Sayılı Yasa nın 11. Maddesine Göre Genel Hizmetlere Ayrıldığı Belirtimi İmar planlarında; yol, meydan, park, yeşil alan, genel otopark, toplu taşıma aradurağı (istasyon) ve son durak (terminal) gibi genel hizmetlere ayrılmış yerlere denk gelen, Hazine ve il özel yönetiminin arazi ve arsaları belediye ya da valiliğin önerisi, Maliye Bakanlığı nın onayı ile belediye ve komşu alanları içinde belediyeye; belediye ve komşu alanları dışında il özel yönetimine karşılıksız olarak verilir ve bu taşınmazlar tapu kütüğünden düşürülürler (terkin edilirler). 45

50 Bu yolla edinilen topraklar belediye ya da il özel yönetimlerince satılamaz ve başka bir amaç için kullanılamaz. Bu konu, taşınmazın tapu kütüğünün belirtimler (beyanlar) bölümüne; Bu taşınmaz, genel hizmetler için ayrılması nedeniyle, 3194 sayılı İmar Kanunu nun 11. maddesi gereğince tapu kütüğünden silinmiştir. Başka bir amaçla kullanılırsa, yeniden ilgili yönetim adına tapu kütüğüne yazımı yapılacaktır. biçimde işlenir. Tapu kütüğünden düşürülen bu yerlerin, yeni bir imar planı ile özel mülkiyet ya da yersel bir hakka konu olmaları durumunda, tapu yönetimince kendiliğinden, kapatılan kütük sayfası ile bağlantı kurularak, yeni bir kütük sayfasına, Hazine ya da il özel yönetimi adına yazımları yapılır Sayılı Kamulaştırma Kanunu nun 7. Maddesi Gereği Belirtim Kamulaştırma kararı verildikten sonra kamulaştırma kararının tapu kütüğüne yazımı için, yönetim, kamulaştırmaya konu taşınmazın bağlı olduğu tapu yönetimine bildirimde bulunur. Bu bildirim üzerine, tapu kütüğünün belirtimler (beyanlar) bölümüne; yönetimince kamulaştırma kararı alınmış olup, 2942 sayılı Yasa nın 7. maddesine göre belirtim. biçiminde yazım yapılır. Bu belirtim, egenim (tasarruf) hakkını önlemeyip, taşınmaz üzerinde mülkiyet ya da sınırlı yersel haklar (yükümleme hakları, taşınmaz yükü ve sağlanca hakları) kazanacak kişileri uyarıcı niteliktedir. İlgililerin, bu konuyu bilerek işlem yapılmasını istemeleri durumunda, tapu yönetimi, işlemleri yapar ve sonucu kamulaştırma kararını almış olan yönetime bildirir. Belirtimin (beyanın) tapu kütüğüne yazılmasından başlayarak altı ay içinde, kamulaştırma ederinin saptanarak, taşınmazın kendi mülkiyetine geçirilmesine karar verilmesi için mahkemeden istemde bulunulduğuna ilişkin belge, ilgili yönetimce tapu yönetimine sunulmaz ise, belirtim tapu yönetimince kendiliğinden kütükten düşürülür Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu nun 8. Maddesine Göre Belirtim 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu nun 5578 sayılı Yasa ile değiştirilen 8. maddesine göre; mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri ve marjinal tarım arazileri 2 hektar, dikili tarım arazileri 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan araziler 0,3 hektardan küçük olamaz. Tarım arazileri, yasada belirtilen ayrık durumlar dışında, bu büyüklüklerin altında bölünemezler. Birlikte mülkiyetin (paylı ya da elbirliği mülkiyeti) söz konusu olduğu bölünemez büyüklükteki tarım arazilerindeki payların, üçüncü kişilere satılması, aktarılması ya da sağlanca (rehin) gösterilmesi yasaklanmış olduğundan, payların olduğu gibi ya da bölümlere ayrılmak yoluyla üçüncü kişilere satışı, aktarımı ya da sağlanca gösterilmesine yönelik istemler tapu yönetimlerince karşılanmaz. Ancak, birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde, paydaşların ya da kalıtçıların tümünün birlikte katılımıyla paylarını üçüncü bir kişiye satmaları, aktarmaları ya da tarım arazisinin tümünü sağlanca göstermeleri olanaklıdır. Ayrıca, paydaşlar kendi aralarında paylarını birbirlerine satabilir ve aktarabilirler. Bölünemez büyüklüklerin üzerinde alanı bulunan parsellerdeki payların üçüncü kişilere satılması, aktarılması ya da sağlanca (rehin) gösterilmesinde bir sakınca bulunmamaktadır. Ancak, ayırma (ifraz) yapılırken bölünemez büyüklüklerin altında parsel oluşturulmaz. Bölünemez büyüklüğün üzerinde yüzölçümü bulunan bir kişinin mülkiyetindeki tarım arazilerinde, belirlenen ölçülerin altında ayırmaya konu edilememek koşuluyla, oranına bakılmaksızın paylı satış yapılabilir. Bölünemez büyüklükte olan ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinde, satışa konu edilemeyen yerlerin, satış vaadine de konu edilemeyeceği kuşkusuzdur. Bölünemez büyüklüğün altında parsel oluşturulması olanaklı olmadığından, yasal düzenlemenin yürürlüğe girdiği gününden önce alınmış olsa bile, ayırmaya (ifraza) yönelik belediye ve il özel yönetimi kararları uygulanamaz. İşlem yaptırılmak üzere tapu yönetimlerine başvuruda bulunulduğunda, tarım arazisinin hangi sınıfa girdiği, tapu yönetimlerince ilgili il ya da ilçe tarım yönetimlerine sorulur ya da ilgilisince getirilecek 46

51 yazıyla belgelendirilir. Üzerinde işlem yapılmak istenen taşınmaz, bölünemez büyüklükte tarım arazisi ise, tapu kütüğünün belirtimler bölümüne, 5403 sayılı Kanun un 8. maddesi ile bağlıdır. biçiminde yazım yapılır ve yapılması uygun olmayan işlemlerle ilgili istemler yerine getirilmez. Ayrıca, istem konusu parselin bulunduğu bölgenin imar planının bulunup bulunmadığı; bulunuyor ise, kullanım amacının ne olduğu, tapu yönetimince ilgili belediye ya da il özel yönetimine (valiliğe) yazılı olarak sorulur. Onaylı imar planında tarımsal alan olarak gösterilmeyen yerlerdeki araziler, bu yasal düzenlemenin kapsamı dışındadır. Onaylı bayındırlık tasarımı bulunmamasına karşın, yoğun yerleşim alanları içerisinde kalan ve tarımsal amaçlı kullanılmaları olanaklı olmayan topraklar da, ilgili belediye ya da il özel yönetiminden alınacak yazı çerçevesinde, bu yasal düzenlemelerin kapsamı dışında değerlendirilir. Kesinleşmiş yargı kararlarının uygulanması Anayasa nın 138. maddesinin buyruğu olduğundan, bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazileri için verilen yargı kararları olduğu gibi yerine getirilir. 15. Muhdesat (Oluşum) Belirtimi Yasalarımızda tanımı ve açıklaması yapılmamış olmakla birlikte, muhdesat; arazi üzerinde sahibinden başka bir kişi ya da ortaklardan birisince yapılan yapı ya da dikilen ağaç demektir. Sözcük olarak, oluşum, sonradan yapılmış, oluşturulmuş nesneler anlamına gelen muhdesat, genellikle yapı ya da zeytin ağacı olarak karşımıza çıkmaktadır. Geçici ve taşınabilir olmaması, taşınmaza sıkı sıkıya bağlı olması nedeniyle, muhdesat ayrılamaz parça (mütemmim cüz) niteliğindedir. Medeni Kanun un 684. maddesine göre, taşınmazın sahibi olan kişi, taşınmazın ayrılamaz (bütünleyici) parçalarına da sahip olur. Gerek eski 743 sayılı Medeni Kanun, gerekse de güncel 4721 sayılı Medeni Kanun, taşınmazın toprağı ile üzerindeki yapı ve ağaçların mülkiyetinin tek kişi olmasını ilke olarak benimsemiş, bu ilkeye 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve üst hakkının düzenlenmesine ilişkin olarak Medeni Kanun un 826 ve devamı maddeleri ile istisna getirilmiştir. 743 sayılı ilk Medeni Kanun un öncesindeki hukuk düzenimizde, taşınmazın toprağı için ayrı, taşınmazın üzerinde bulunan yapı ve ağaçlar için ayrı tapular oluşturulmasına olanak tanınmış, özellikle zeytin ağaçları için ağaç sayısını belirtir zeytinlik tapuları oluşturulmuştur. Muhdesatın tapu kütüğünün bildirimler bölümünde gösterilmesi düzenlemesi, ilk olarak gününden gününe değin yürürlükte kalan eski 766 sayılı Tapulama Kanunu nun 40. maddesinde yer almıştır. 766 sayılı Yasa yı yürürlükten kaldıran 3402 sayılı Kadastro Kanunu nda da muhdesatın tapu kütüğünün bildirimler bölümünde gösterilmesi düzenlemesine yer verilmiştir sayılı Kadastro Kanunu nun 19. maddesine göre; kadastro çalışmaları sırasında arazi üzerinde, sahibinden başka bir kişinin ya da ortaklardan birinin muhdesatı bulunması durumunda, muhdesat; sahibi, türü, yapım yılı ve kazanım nedeni belirtilerek, tapu kütüğünün belirtimler (beyanlar) bölümüne işlenir. İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik in 10. maddesine göre de; ortaklandırılan (şüyulandırılan) kadastro parselleri üzerinde binalar bulunmakta ise, binaların hangi imar parselinde kaldığının kadastro yönetimince belirlenmesi, imar parseli üzerine birden çok yapının denk gelmesi durumunda ise, bu yapıların kimlerin olduğunun tapu kütüğünün belirtimler bölümünde muhdesat olarak gösterilmesi gerekmektedir. Yine 2981 sayılı İmar Affı Yasası nın 10/b ve 10/c maddesi uygulamalarında da özel kişilerin, Hazine nin, belediyelerin, il özel yönetimlerinin mülkiyetinde ya da Vakıflar Genel Müdürlüğü nün yönetimindeki arsa ve araziler üzerinde başka kişilerce yapılmış gecekonduların tapu kütüğüne muhdesat olarak yazımları yapılmıştır. Bunların dışında tapu kütüğüne muhdesat yazımları için yargı kararı gerekmektedir. İlk Medeni Kanun un gününde yürürlüğe girmesinden önce yapılmış ya da dikilmiş muhdesatların üçüncü kişilerin mülkiyetine aktarımı olanaklıdır. Bu aktarım tapu yönetiminde resmi senet düzenlenerek yapılır; bağımsız ve sürekli hakların aktarımında olduğu gibi tapu kütüğünün boş olan ilk sayfasına, bir taşınmazmış gibi, yazım yapılır ve sayfalar arasında bağlantı kurulur. İlk Medeni Kanun un yürürlüğe girmesinden sonra yapıldığı ya da dikildiği anlaşılan muhdesatların mülkiyetinin ise, arazi sahibinden başkasına aktarımı olanaklı değildir. 47

52 Muhdesat sahibi, bu hak ortadan kalkıncaya değin hakkını kendisi kullanabilir, kiraya da verebilir. Ancak, satacak oldu mu yalnızca arazi sahibine satabilir ya da bağışlayabilir. Muhdesat sahibinin ölümü ile bu hak sona ermiş sayılmaz; kalıtçılar bu haktan yararlanmayı sürdürebilirler. Bu hakkın arazi sahibine aktarımı için, bağımsız ve sürekli hak niteliğinde olanından ( dan öncekinden) değişik olarak, resmi senet düzenlemeye gerek yoktur. Şundan dolayıdır ki, bu hak, sürekli ve yersel (ayni) bir hak niteliğinde değildir. Muhdesat hakkı, sahibi ya da kalıtçılarının istemi üzerine düzenlenen yazım (tescil) istem belgesiyle, karşılığı alınarak ya da karşılıksız elçekme yoluyla, tapu kütüğünden düşürülebilir. Bir nedenle muhdesat sahipliği ile arazi sahipliğinin bir kişide toplanması durumunda, muhdesat hakkı, istemde bulunulmasa bile, tapu yönetimlerince kütükten düşürülür. Tapu kütüğünde karşılaşılan; İki ağaç zeytin Gökçe nin, 5 ağaç zeytin Ayhan ındır., Yerey (arazi) üzerindeki Bina Gökhan ındır., Bu yerbölüm üzerindeki A ile gösterilen ev Alper Gök ün, B ile gösterilen ev Oğuz Demir indir. ya da Yerbölüm (parsel) üzerindeki gecekondu Tamer Döner indir. biçimdeki yazımlar muhdesatı gösterir. Taşınmaz üzerinde sahibinden başkasının bir hakkını gösteriyor olması nedeniyle muhdesat yazımlarının tapu kütüğünden düşürülebilmesi için, muhdesat sahiplerinin istemde bulunması gerekir. Muhdesatın yıkıldığını, söküldüğünü, yok olduğunu saptayan bir yargı kararı var ise, bu karara dayanarak taşınmaz sahibi de tapu kütüğünden muhdesatın düşürülmesi isteminde bulunabilir. Taşınmazların tapu kütüklerinde karşılaşılan muhdesat yazımlarının, cins değişikliğine konu edilmiş ya da yapı ruhsatı bulunan yapılar ile bir ilgisi olamaz. Cins değişikliği yapılmış ya da yapım belgesi bulunan yapıları içeren taşınmazların tapu kütüklerindeki muhdesat yazımları, bir biçimde yıkılmış, yok olmuş yapılarla ilgilidir. Yıkılmış, sökülmüş, yok olmuş yapı ve ağaçlara ilişkin muhdesat yazımının tapu kütüğünde duruyor olması karşısında, kendi yapı ya da ağacının yıkıldığı, söküldüğü, yok edildiğini ileri sürerek yargı yoluyla hak arayabilecek muhdesat sahiplerinin elde edebilecekleri kazanım, Medeni Kanun un 723. maddesi çerçevesinde yapının yıkıntı (enkaz) ya da ağacın odun değerini geçemeyecektir. 16. Ortaklaşa Kullanılan Yer (Müşterek Medhal) Belirtimi 1930 tarihli Tapu Sicil Nizamnamesi nde müşterek medhal olarak adlandırılan bu yerler, Tapu Sicil Tüzüğü nün 26 maddesinde ortaklaşa kullanılan yer olarak tanımlanmıştır. Buna göre; toplumsal (sosyal) yapı, ticaret için ayrılmış bölüm, yüzme havuzu, tenis oynama alanı gibi taşınmaz ya da bağımsız bölümler, başka parsel ya da bağımsız bölümlerin ortaklaşa kullanım yeri olarak ayrılabilir. Ortaklaşa kullanılacak yerin tapu kütüğünün mülkiyet bölümüne kişi adları yerine, yararlanıcı taşınmazların ada ve parsel ya da bağımsız bölüm numaraları yazılır. Ortaklaşa kullanılan yerler, yararlanıcı taşınmazlar ile tek ada ve parsel içerisinde olabileceği gibi, ortak sınırı olmaksızın ayrı ada ve parsellerde de bulunabilir. Yararlanıcı taşınmazların tapu kütüğünün belirtimler (beyanlar) bölümüne, ortaklaşa kullanılan taşınmazın, hangi ada ve parsel ya da bağımsız bölümle ortak olduğu belirtilir. Ortaklaşa kullanılan yerler, yasal istisnalar dışında, yararlanan tüm taşınmazların sahiplerinin birlikte istemleri olmadan paylı mülkiyet konusu edilemezler. 17. Taşkın (Tecavüzlü) Yapıların Belirtimi Yapılırken bir bölümü komşu parsele taşmış binaya taşkın yapı (inşaat) denir. Genelde tür (cins) değişikliği işlemleri sırasında belirlenen taşkınlık durumu, taşan ve taşılan parsellerin belirtimler bölümlerinde; Bu parsel üzerindeki bina ada, parsele m2 taşkındır. ve ada, parselde bulunan bina bu parsele m2 taşkındır. biçiminde gösterilir. Taşkın yapı sorununun ne biçimde çözülebileceği Medeni Kanun un 725. maddesinde açıklanmıştır. Buna göre, taşınmazı taşkına uğrayan kişi taşmayı öğrendiği günden başlayarak onbeş gün içinde bu duruma karşı çıkmadığında, durum ve koşulara göre haklı görünen ve iyi niyetli olduğu anlaşılan taşkın yapı sahibi, uygun bir tutar karşılığında taşan bölüm için kendisi yararına yükümleme hakkı (üst hakkı) kurulmasını ya da taşılan toprak parçasının mülkiyetinin kendisine aktarılmasını isteyebilir. Taşan ve taşılan taşınmazların sahipleri aralarında anlaşamazlarsa, konu yargı yoluyla çözülür. Mahkeme, üst hakkı kurulmasına ya da taşılan toprak parçasının mülkiyetinin aktarılmasına karar verebileceği gibi, taşan yapının yıktırılmasına da karar verebilir. Taşkın yapı sorununu çözmenin bir yolu da, taşan ve taşılan 48

53 taşınmazların iyelerinin aralarında anlaşmaları durumunda, parselleri önce birleştirme (tevhit) sonra da yeniden ayırma (ifraz) yoluna gitmeleridir. Böylece, taşkın yapının bir parsel üzerine denk gelmesi sağlanabilir. Bildirimler (şerhler) ve belirtimler (beyanlar) arasındaki ayrım nedir? TAŞINMAZLA İLGİLİ İŞLEM YAPILMASINI ENGELLEYEN BİLDİRİM VE BELİRTİMLER Taşınmazın tapu kütüğün bildirimler ve belirtimler bölümlerinde var olabilecek birtakım yazımlar bu taşınmazla ilgili işlem yapılmasını engeller. Bu nedenle taşınmazın eski ve yeni ek (maabat) tapu kütüğü sayfalarının bildirimler, belirtimler ve taşınmazın türü (nev i) bölümlerindeki kayıtlar önemlidir. Taşınmazla ilgili işlem yapılmasını engelleyen bildirim ve belirtimlerin başlıcaları şunlardır: Kamu haczi bildirimi. Koruma önlemi (ihtiyati tedbir) bildirimi. Aile konutu bildirimi. Aile yurdu bildirimi. Ticareti bırakma bildirimi. İflas bildirimi. Konkordato ile verilen süre bildirimi. 442 sayılı Köy Kanunu nun Ek-13. maddesine göre bildirim. 775 sayılı Gecekondu Kanunu nun 34. maddesine göre bildirim sayılı Kamulaştırma Kanunu nun 31/b maddesine göre bildirim sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanunu nun 11. maddesine göre kısıtlama bildirimi sayılı İskan Kanunu nun 21. maddesine göre bildirim. Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri belirtimi. Kültür ve tabiat varlığı belirtimi sayılı Belediye Gelirleri Kanunu nun 93. maddesine göre harcamalara katılma payı belirtimi. Ayrı tapu yönetim birimlerinde yapılan ortak işlemler için yetki verildiğinin belirtimi. Tapu kütüğünün türü (nev i) bölümünde vakıf belirtimi bulunması. Bu bildirim ve belirtimlerin bir bölümü taşınmaz ile ilgili tüm tapu işlemlerinin yapılmasını engellemesine karşın, bir bölümü yalnızca belirli tapu işlemlerinin yapılmasını engellemektedir. KİMİ TEMEL KAVRAMLAR Kadastro (Yeryazım): Taşınmazların yerinin ve alanının arazi ve harita/plan üzerinde belirtilip, hukuksal durumlarının ve üzerlerindeki hakların saptanması işlemine denir. Kadastronun amacı; tapu kütüğünün ve ülkemizin kadastral topoğrafik haritasının oluşturulması, taşınmazların mülkiyet durumlarının belirlenmesi ve tapusuz arazilerin tapuya bağlanması, eski tapulu alanların tapularının haritaya bağlanarak yenilenmesi, taşınmaz mülkiyetinin devlet güvencesine ve yazım altına alınmasıdır. 49

54 Arazi (Yerey): Sınırları yeterli araçlarla belirlenmiş, yatay ve düşey sınırları bulunan toprak parçasıdır. Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki gökyüzü ve altındaki yer (arz) katmanlarını kapsar (MK. 718). Arazinin tapu kütüğüne yazımı, özel yasa (Kadastro Kanunu ve Tapu Kanunu) düzenlemeleri çerçevesinde yapılır (MK. 998). Arsa (Evlik): Belediye ve komşu alan sınırları içinde ya da köy yerleşik alanlarında yapılan imar planlarıyla yerleşim alanı olarak belirlenmiş bölgelerde bulunan toprak parçalarıdır. Tapu kütüğünde yazılı niteliği arsa olmayan bir taşınmazın, parselasyon çalışması yapılmadan, yalnızca imar planı alanı içerisinde kaldığı gerekçesiyle niteliği arsa olarak değiştirilemez. İmar planındaki kullanım durumuna göre İmar Kanunu nun 15, 16 ve 18. maddeleri uyarınca yapılacak uygulamalar sonucunda oluşan imar parsellerinin niteliğini, tapu yönetimleri kendiliklerinden arsa olarak değiştirirler İfraz (Ayırma): Yasal düzenlemelerde ve bilim kişilerince; Tapu kütüğünde tek parsel olarak yazılı bulunan bir taşınmazın, birden çok parçaya ayrılması ve ayrılan parçaların ayrı parseller olarak tapu kütüğünde ayrı sayfalara yazımlarının yapılması işlemidir. biçiminde tanımlanmaktadır. Genel tanım böyle yapılmakla birlikte, ayırma işlemlerinin birçoğunda birden çok parselin oluşması söz konusu değildir. Örneğin; ayırma işlemlerinden biri olan yola bırakma (yola terk) uygulamalarında, yalnızca parselin yüzölçümünden kamuya bırakılan bölümün düşümü yapılmakta, bir parselin parçalanması yoluyla birden çok parsel oluşturulmuş olmamaktadır. Dolayısıyla, ayırma işlemine konu edilen parselin tapu kütük sayfasının kapatılması ve ayırma sonucu oluşan parçaların tapu kütüğünde yeni ve ayrı sayfalara yazımının yapılması da söz konusu değildir. Birçoğunun bu ve buna benzer biçimlerde gerçekleşiyor olması nedeniyle, ayırma işleminin; yasal düzenlemeler çerçevesinde kullanıma ve isteğe uygun parsel alanını elde etmek amacıyla bir ya da birkaç parselin arıtılması ve/ya da bölümlenmesi olarak tanımlanmasının daha uygun olacağı kanısındayız. İmar Kanunu nun 15 ve 16. maddelerinde düzenlenmiş olan ayırma işlemi ancak taşınmaz sahiplerinin isteği üzerine yapılabilir. Belediye ve komşu alanları içinde belediye encümeni, belediye ve komşu alanları dışında il özel yönetimi onayından sonra ayırma işlemi ile oluşan yeni duruma göre tapu kütüğüne yazımlar yapılır. İmar Kanunu nun 15 ve 16. maddeleri çerçevesinde yapılan ayırma işleminin; imar uygulaması (parselasyon) niteliğindeki ayırma ve imar uygulaması (parselasyon) niteliliğinde olmayan ayırma olmak üzere iki türü vardır. İmar uygulaması (parselasyon) niteliğindeki ayırma; yol, yeşil alan, meydan, park ve otopark gibi genel hizmetler için ayrılan yerleri içeren ayırmalardır. Bu ayırma işlemi sonucunda konut alanlarına denk gelen yeni parseller imar parseli, başka bir deyişle arsa (evlik) niteliğini kazanırlar. Ancak, ayırma yapılan parselden oluşan ve konut alanlarına denk gelmeyen parçalar, arsa niteliğini kazanamazlar. Örneğin; imar planına göre bir bölümü yola, öteki bölümü yeşil alana denk gelen bir parselde, imar uygulaması öncesinde yolun işler duruma getirilmesine yönelik ayırma yapıldığında, yola giden bölümden geriye kalan ve yeşil alana denk gelen bölüm arsa niteliğini kazanmaz. İmar uygulaması (parselasyon) niteliğinde olmayan ayırma; genel hizmet alanlarına denk gelen bölümler kapsamayan ve yalnızca bir parselin birden çok parçalara ayrılması işlemidir. Yalın ayırma da denilen bu tür işlemler sonucu oluşan yeni parseller, imar parseli (arsa) niteliğini kazanmazlar. Parseller dışında, bağımsız bölümler de ayırma işlemine konu edilebilirler. Tevhit (Birleştirme): Tapu kütüğünde ayrı ayrı yazılı ve birbirine bitişik taşınmazların tek tapu belgesine bağlanıp, tek parsel durumuna getirilmesidir. Cins (Tür) Değişikliği: Bir taşınmazın türünü, yapısız iken yapılı ya da yapılı iken yapısız duruma; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa; ya da arazi iken bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu kütüğünde yapılan işlemlerdir. Yapısız iken yapılı duruma gelen taşınmazların tür değişikliği işlemlerinde, yapı kullanma belgesi ya da işlemin yapılmasında sakınca olmadığına ilişkin belediye ya da il özel yönetimi yazısı gerekir. 50

55 Köy ve obaların (mezraların) yerleşik alanları ile yakın çevresinde yalnızca köy kişisi (köy nüfusuna kayıtlı) olan ve köyde sürekli oturanlarca yapılacak konut, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile eklentileri için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi aranmadığından, bu alanlardaki taşınmazların tür değişikliği işlemlerinde köy yöneticisinden (muhtardan) alınmış yazı yeterlidir. Kat mülkiyetine geçiş için taşınmazın türünün öncelikle arsa olarak değiştirilmesi gerekmez. Örneğin; niteliği yığma ev olan taşınmazın üzerine yapılan beş katlı ve beş konutlu binanın kat mülkiyetine geçirilmesi sırasında, türünün önce arsa ve sonra beş katlı ve beş konutlu bina olarak değiştirilmesine gerek olmayıp, doğrudan beş katlı ve beş konutlu bina olarak tür değişikliği yapılır. Yararlanma (intifa) hakkı ile yükümlü taşınmazda, taşınmazdan yararlanma hakkı tümüyle kullanma hakkı sahibinde olduğuna göre, yararlanma biçimini de onun belirlemesi gerekir. Dolayısıyla yararlanma hakkı sahibi taşınmazın özüne etki etmemek koşuluyla tür değişikliği yaptırabilir. Taşınmazın kuru mülkiyetini elinde bulunduranın tür değişikliği yaptırma hakkı yoktur. Yapının yıkılması gibi taşınmazın özünü etkileyen tür değişiklikleri için ise, kullanma hakkı sahibi ile kuru mülkiyet hakkı olan kişinin birlikte istemde bulunması gerekir. Üzerinde zeytin ağacı, ev, gecekondu gibi muhdesat bulunan taşınmazın sahibi, muhdesat sahibinin haklarını etkileyecek biçimde tür değişikliği yaptıramaz. Ancak, tür değişikliği muhdesatı etkilemiyorsa taşınmaz sahibinin tür değişikliği isteminin karşılanması gerekir. Örneğin; üzerinde ev bulunan tarla nitelikli taşınmazda ev başkasının muhdesatı ise, taşınmaz sahibi muhdesat sahibinden uygunluk almadan, üzerinde ev bulunan tarla biçiminde tür değişikliği yaptırabilir. Ancak, yalnızca tarla olarak tür değişikliği yaptırabilmesi için muhdesat sahibinden uygunluk alması ya da öncelikle muhdesatın tapu kütüğünden düşürülmesi gerekir. Akitli (Sözleşmeli) İşlemler: Tapu yönetimlerince resmi senet düzenlenerek yapılan işlemlerdir. Satış, bağış, paylaşım, ölünceye değin bakma sözleşmesi, ipotek ve yükümleme (irtifak) hakları sözleşmeli işlemlere örnek gösterilebilir. Tapu Kanunu'nun 26. maddesinde mülkiyet ve mülkiyet dışı yersel (ayni) hakların kurulması ve başkalarına aktarımı için tapu yönetimlerince resmi senet düzenleneceği belirtilmiştir. Kişisel (şahsi) haklar için resmi senet belgit düzenlenmez. Akitsiz (Sözleşmesiz) İşlemler: Tapu Kanunu nun 26. maddesinin dışında kalan, yersel hakların kurulması ve aktarımı ile ilgili olmayan kişisel hakların tapu kütüğüne yazımı ve tapu kütüğünden düşürülmesi, düzeltme, değişiklik, ayırma, birleştirme, kalıtın (mirasın) geçirimi gibi hak sahibinin ya da taşınmaz sahibinin tek yanlı istenci ile tapu yönetimlerinde yapılan işlemlerdir. Sözleşmesiz işlemler için resmi senet yerine Tescil İstem Belgesi düzenlenir. 51

56 Özet Tapu kütüğüne egemen olan ilkeler nelerdir? Tapu kütüğüne egemen olan ilkeler aşağıda verilmiştir. Kütüğe Yazımın Gerekliliği İlkesi Açıklık İlkesi Devletin Sorumluluğu İlkesi Tapu Kütüğüne Yapılacak Tüm Yazımların Geçerli Bir Nedene Dayanması İlkesi Tapu Kütüğüne Güven İlkesi Tapu kütüğünün öğeleri nelerdir? Tapu kütüğünün öğeleri şunlardır: Genel Kütük Kat Mülkiyeti Kütüğü Yevmiye Defteri ve Belgeler Plan Tapu kütüğüne yapılan yazımlar ve tapu kütüğünün bölümleri nelerdir? Tapu kütüğünün bölümleri şöyledir: Taşınmaza İlişkin Bilgiler Mülkiyet Yükümleme (İrtifak) Hakları ve Taşınmaz Yükü (Gayrimenkul Mükellefiyeti) Taşınmaz Sağlancası (İpotek) Hakları Bildirimler (Şerhler) Belirtimler (Beyanlar) Bildirimleri (şerhleri) açıklayınız. Taşınmaz sahibinin temlik hakkının yasaklanmasına, kısıtlanmasına ya da kişisel hakların güçlendirilmesine yönelik olarak, tapu kütüğündeki özel bölümüne işlenen, üçüncü kişileri uyarıcı nitelikteki açıklamalardır. Bunlar genellikle, kişisel hakların bildirimi (şerhi), egenim (tasarruf) yetkisine ilişkin kısıtlamalar ve geçici bildirimler (geçici tescil şerhleri) olmak üzere üç türlüdür: a. Kişisel Hakların Bildirimi (Şerhi) Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım (iştira), önalım (şufa), geri alım (vefa) sözleşmelerinden doğan haklar ile yasalarda açıkça tapu kütüğünde gösterilebileceği 52 belirtilen öteki haklar tapu kütüğüne işlenebilir. Bu haklar, tapu kütüğüne işlenmekle, o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (MK. 1009). b. Egenim (Tasarruf) Yetkisine İlişkin Kısıtlamalar Aşağıdaki nedenlere dayanan egenim yetkisi kısıtlamaları tapu kütüğünde belirtilir: Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin yargı kararları. Haciz, iflas kararı ya da konkordato ile verilen süre. Aile (soyluk) yurdu kurulması, artmirasçı (artkalıtçı) atanması gibi tapu kütüğüne işlenmesi yasa ile öngörülen işlemler. Egenim (tasarruf) yetkisi kısıtlamaları, tapu kütüğüne işlenmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların iyelerine karşı ileri sürülebilir (MK. 1010). c. Geçici Bildirimler (Geçici Tescil Şerhleri) Aşağıdaki durumlarda tapu kütüğüne geçici bildirimler yazılabilir: İleri sürülen bir yersel (ayni) hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa. Egenim (tasarruf) yetkisini belirleyen belgelerdeki eksikliklerin sonradan tamamlanmasına yasa olanak tanıyorsa. Geçici bildirimler, bütün ilgililerin uygunluk vermesi ya da yargı kararıyla tapu kütüğüne işlenebilirler. Bildirim konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, tapu kütüğüne bildiriminin işlenmesi gününden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir (MK. 1011). Tapu kütüğünde G.Ş. (geçici şerh) işareti ile gösterilirler. Belirtimleri (beyanları) açıklayınız. Taşınmazın eylemli ve tüzel durumunu göstermek, kamuya açıklık ilkesini gerçekleştirmek ve hak iyeleri için kanıtlama kolaylığı sağlamak amacıyla, tapu kütüğündeki özel bölümüne işlenen, üçüncü kişileri bilgilendirici nitelikteki açıklamalardır. Tapu kütüğünün belirtimler bölümüne yapılan yazımlar, kural olarak ne bir yersel hak doğurur; ne de kişisel bir hakkı güçlendirmeye yarar.

57 Medeni Kanun un Kamu Hukuku Kısıtlamaları başlığı altında yer alan 754. maddesine göre; taşınmaz iyeliği hakkı, kamu yararı için yasa ile kısıtlanabilir. Özellikle yapı, yangın, doğal yıkımlar (afetler) ve sağlıkla ilgili kolluk görevlerine; orman ve yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve ikincil yollara sınır işaretleri ve nirengi (dayanak) noktaları konulmasına; toprağın iyileştirilmesine ya da bölünmesine, tarım topraklarının ya da yapıya özgü arsaların birleştirilmesine; eski yapıtlar, doğal güzellikler, güzel görünümler, gözetleme yerleri (seyirlik noktaları) ve ender doğa anıtları ile içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamaları, özel yasal düzenlemelerle gerçekleştirilebilir. Kamu Hukuku Kısıtlamaları başlığı altındaki 755. maddeye göre de; su yollarını düzeltme, sulama, bataklık yerleri kurutma, yol açma, orman yetiştirme, arazileri toplulaştırma gibi iyileştirme işleri, ancak ilgili arazi sahiplerinin ortak girişimleriyle yapılabilecekse, arazilerin yarısından çoğuna sahip olanların üçte ikisinin bu yolda karar vermeleri gerekir. Öteki taşınmaz sahipleri de bu karara uymak zorundadırlar. Alınan karar, tapu kütüğünün belirtimler (beyanlar) bölümüne işlenir. Bu konulara ilişkin özel yasaların düzenlemeleri saklıdır. Yine, Medeni Kanun un Belirtimler (Beyanlar) başlıklı maddesinde; Bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki belirtimler (beyanlar) bölümüne yazılır. Bu yazımın tapu kütüğünden düşürülmesi (terkini), tapu kütüğünde hak sahibi olarak görünen bütün ilgililerin olur vermelerine bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin kamu hukuku kısıtlamalarının belirtimler (beyanlar) bölümüne yazılması ve bu bölüme yazılabilecek öteki konular tüzükle belirlenir. Özel yasaların düzenlemeleri saklıdır. denilmektedir. Belirtimler başta Medeni Kanun olmak üzere türlü yasalarda öngörülmüşlerdir. Bunların bir bölümü bilgi verir, bir bölüm belirtimler iyi niyeti ortadan kaldırır, bir bölümü de kimi kısıtlamalar getirir. 53

58 Kendimizi Sınayalım 1. Aşağıdaki bildirim (şerh) ve belirtimlerden (beyanlardan) hangisi taşınmazın mülkiyetinin başkalarına aktarımını engeller? a Sayılı Kamulaştırma Kanunu nun 7. maddesi gereği belirtim b. Bağışlayana geri dönme (rücu) hakkı bildirimi c. Sözleşmeden doğan ön alım (şufa) hakkı bildirimi d. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bildirimi e sayılı Kamulaştırma Kanunu nun 31/b maddesine göre bildirim 2. Aşağıdakilerden hangisi tapu kütüğünün bölümlerinden değildir? a. Taşınmaza ilişkin bilgiler bölümü b. Mülkiyet bölümü c. Haklar bölümü d. Bildirimler (şerhler) bölümü e. Taşınmaz sağlancası (rehni) hakları bölümü 3. Tapu kütüğüne egemen olan ilkelerden devletin sorumluluğu ilkesi ile aşağıdaki açıklamalardan hangisi uyuşmaz? a. Devlet ödemek zorunda kaldığı zararı, kusuru oranında tapu görevlisinden isteyebilir b. Devleti sorumlu tutabilmek için yargı yoluna başvurmak gerekir c. Tapu kütüğünün tutulmasından doğan tüm zararlar için geçerlidir d. Devletin sorumlu tutulabilmesi için kusurlu olması gerekir e. Hiçbiri 4. Aşağıdakilerden hangisi tapu kütüğünün öğeleridir? a. Genel kütük b. Kat mülkiyeti kütüğü c. Yevmiye defteri ve belgeler d. Plan e. Hepsi 5. Tapu kütüğünün öğelerinden Tapu Planı ile ilgili olarak aşağıda belirtilenlerden hangisi yanlıştır? a. Bir taşınmazın tapu kütüğüne yazımında plana dayanılır b. Tapu planları sayısallaştırılmamış haritalardır c. Planlar resmi bir ölçüme göre düzenlenir d. Planların düzenlenme biçimi tüzükle belirlenir e. Parsel içindeki yapı ve eklentileri ile donatıların toprak yüzeyindeki konumlarını gösterir 6. Aşağıdakilerden hangisi tapu yönetimlerince gerçekleştirilen akitli işlemlerden değildir? a. Ayrıma (İfraz) b. Satış c. Bağış d. Paylaşım e. İpotek 54

59 7. Birinci derece askeri yasak bölgeler dışındaki öteki askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve yaşamsal önemdeki (stratejik) bölgeler için, genel olarak aşağıdaki koşullardan hangileri geçerlidir? a. Buralardaki taşınmazlar kamulaştırılabilir. Bu bölgelerde, yabancı uyruklular taşınmaz edinemeyecekleri gibi, olur almadıkça taşınmaz kiralayamazlar. b. Türk vatandaşları, bölgede oturmak, tarım yapmak, uğraşılarını (meslek ve sanatlarını) yürütmek konularında özgürdürler. Ancak, bölgede oturmakta olanlar dışındaki Türk vatandaşlarının bölgede oturmaları, tarım yapmaları, uğraşılarını sürdürmeleri Bakanlar Kurulu kararı ile sınırlandırılabilir. c. Yapım (inşaat), kazım (hafriyat), değişiklik (tadilat), orman yetiştirmek gibi konular için, askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve yaşamsal önemdeki (stratejik) öteki bölgelerde yetkili komutanlığın, özel güvenlik bölgelerinde valiliğin olurunun da alınması zorunludur. Yetkili komutanlıkça ya da valilikçe olur verilmeyen ya da gerekli görülen koşullara uymayan yapım ve eylemler durdurulur. Böyle yapılar, yetkili komutanlığın ya da valiliğin belirleyeceği ve bildireceği süre içinde yıktırılır. d. Türkiye de kurulmuş yabancı sermayeli ortaklıkların; askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve yaşamsal önemdeki (stratejik) öteki bölgelerde taşınmaz edinimleri, Genelkurmay Başkanlığı nın ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz edinimleri ise, taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin oluruna bağlıdır. e. Hepsi 8. Aile konutu bildirimi (şerhi) ile ilgili olarak aşağıdakilerden hangisi yanlıştır? a. Aile konutu, ailenin sürekli olarak oturumuna ayrılan konuttur b. Aile konutunun bulunduğu yere yerleşim yeri denilir c. Bir ailenin bir dönemde birden çok yerleşim yeri olabilir d. Bir ailenin sürekli kalmak düşüncesiyle oturduğu yerdir e. Aile konutu bildirimi taşınmazın sahibi ya da paydaşı olmayan eşin istemi üzerine tapu kütüğünün ilgili bölümüne işlenir 9. Tür (cins) değişikliği ile ilgili olarak aşağıdakilerden hangisi doğrudur? a. Yapısız iken yapılı duruma gelen taşınmazların tür değişikliği işlemlerinde herhangi bir belge aranmaz. b. Köy ve obaların (mezraların) yerleşik alanları ile yakın çevresinde köy kişisi (köy nüfusuna kayıtlı) olan ve köyde sürekli oturanlarca yapılacak konut, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile eklentileri için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi arandığından, bu alanlardaki taşınmazların tür değişikliği işlemlerinde aynı belgeler aranır. c. Niteliği yığma ev olan taşınmazın üzerine yapılan beş katlı ve beş konutlu binanın kat mülkiyetine geçirilmesi sırasında, türünün önce arsa ve sonra beş katlı ve beş konutlu bina olarak değiştirilmesi gerekir d. Yaralanma (intifa) hakkı sahibi hiçbir biçimde tür değişikliği yaptıramaz e. Üzerinde zeytin ağacı, ev, gecekondu gibi muhdesat bulunan taşınmazın sahibi, muhdesat sahibinin haklarını etkileyecek biçimde tür değişikliği yaptıramaz 10. Kıyı bitim (kenar) çizgisi ile ilgili olarak aşağıdakilerden hangisi doğrudur? a. Kıyı bitim çizgisini tapu yönetimleri belirlerler b. Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı nın onayıyla yürürlüğe girerler c. Kıyı çizgisi ile kıyı bitim (kenar) çizgisi arasında kalan özel mülkiyete konu araziler üzerindeki özel mülkiyetler düşürülür d. Onaylı orijinal kıyı bitim çizgisi paftaları il tarım yönetimlerinde saklanır e. Kıyı bitim çizgisinin belirlenip belirlenmemesinin hiçbir önemi yoktur 55

60 Kendimizi Sınayalım Yanıt Anahtarı 1. e Yanıtınız yanlış ise, Taşınmazla İlgili İşlem Yapılmasını Engelleyen Bildirim ve Belirtimler başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 2. c Yanıtınız yanlış ise, Tapu Kütüğüne Tesciller ve Tapu Kütüğünün Bölümleri başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 3. d Yanıtınız yanlış ise, Tapu Kütüğüne Egemen Olan İlkeler başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 4. e Yanıtınız yanlış ise, Tapu Kütüğünün Öğeleri (Ana Kütükler) başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 5. b Yanıtınız yanlış ise, Tapu Kütüğünün Öğeleri (Ana Kütükler) başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 6. a Yanıtınız yanlış ise, Kimi Temel Kavramlar başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 7. e Yanıtınız yanlış ise, Belirtimler (Beyanlar) bölümü altındaki Taşınmaza İlişkin Başlıca Belirtimler (Beyanlar) başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 8. c Yanıtınız yanlış ise, Bildirimler (Şerhler) bölümü altındaki b. Taşınmaza İlişkin Başlıca Bildirimler (Şerhler) başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 9. e Yanıtınız yanlış ise, Kimi Temel Kavramlar başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 10. c Yanıtınız yanlış ise, Belirtimler (Beyanlar) bölümü altındaki Taşınmaza İlişkin Başlıca Belirtimler (Beyanlar) başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. Sıra Sizde Yanıt Anahtarı Sıra Sizde 1 Tapu kütüğüne taşınmaz olarak; Arazi (yerey), Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar, Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler yazılır. Arazinin tapu kütüğüne yazımında, özel yasa (Tapu Kanunu) düzenlemelerine uyulur. Bağımsız ve sürekli hakların kütüğe yazımı için gerekli koşullar ve yöntem, tüzük (Tapu Sicili Tüzüğü) ile belirlenir. Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz ya da en az otuz yıl süreli olması gerekir. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kütüğe yazımında da, özel yasa (Kat Mülkiyeti Kanunu) düzenlemelerine uyulur. Sıra Sizde 2 Medeni Kanun un maddesi düzenlemesi çerçevesinde, tapu kütüğündeki yanlışlığı bilmeden ve tapu kütüğüne güvenerek araziyi satın alan kişi, uğradığı zararın karşılanmasını dava yoluyla devletten isteyebilir. Bunun için devletin kusurlu olmasına da gerek yoktur. Sıra Sizde 3 Kat yükümlemesi kurulabilmesi için, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu nun 12. maddesinde belirtilen mimari proje ve yönetim planı gereklidir. Kat yükümlemesi aşamasından kat mülkiyeti aşamasına geçiş içinse, ayrıca yapı kullanma belgesinin alınmış ve tapu yönetimine iletilmiş olması gerekir. 56

61 Sıra Sizde 4 Bildirimler, taşınmaz sahibinin temlik hakkının yasaklanmasına, kısıtlanmasına ya da kişisel hakların güçlendirilmesine yönelik olarak, tapu kütüğündeki özel bölümüne işlenen, üçüncü kişileri uyarıcı nitelikteki açıklamalardır. Bunlar genellikle, kişisel hakların bildirimi (şerhi), egenim (tasarruf) yetkisine ilişkin kısıtlamalar ve geçici bildirimler (geçici tescil şerhleri) olmak üzere üç türlüdür. Belirtimler ise, taşınmazın eylemli ve hukuksal durumunu göstermek, kamuya açıklık ilkesini gerçekleştirmek ve hak sahipleri için kanıtlama kolaylığı sağlamak amacıyla, tapu kütüğündeki özel bölümüne işlenen, üçüncü kişileri bilgilendirici nitelikteki açıklamalardır. Tapu kütüğünün belirtimler bölümüne yapılan yazımlar, kural olarak yeni yersel haklar doğurmaz; kişisel hakları güçlendirmez. Yararlanılan Kaynaklar Özer, Fatih (2011), Taşınmaz Değerlemesi, İstanbul, Cinius Yayınları. Akıntürk, Turgut (1985), Medeni Hukuk Bilgisi, Ankara, Sevinç Matbaası. 57

62 3 Amaçlarımız Bu üniteyi tamamladıktan sonra; Kat İrtifakı ve Mülkiyeti kavramını tanımlayabilecek, KMK (Kat Mülkiyeti Kanunu / Kat Malikleri Kurulu) anlamları, içerikleri ve uygulamalarını açıklayabilecek, Oturduğunuz apartman, konut, site ya da binanın yönetimi koşul, kural ve bileşenlerini ifade edebilecek, Profesyonel apartman veya site yöneticiliği, görevlileri, sorunları ve çözüm yollarını açıklayabilecek bilgi ve becerilere sahip olabilirsiniz. Anahtar Kavramlar Kat maliki, KMK Kat irtifakı Kat mülkiyeti Apartman yöneticiliği ve denetçi Site-Bina-Apartman yönetimi Kapıcı-Kaloriferci-Ateşçi-Görevli Bağımsız bölüm, ortak alanlar Anagayrimenkul, anayapı Apartman yönetim planı, işletme projesi Ortaklaştırma, önalım hakkı İçindekiler Giriş Kat mülkiyeti kanunu Kat irtifakı ve mülkiyetindeki önemli hususlar Kat irtifakının kurulması Kat mülkiyetine geçiş Kat irtifakı ve mülkiyetinin bozulması Kat mülkiyetinde yönetim Kat maliklerinin hakları ve borçları Apartman ve site yöneticiliğinde görevler 58

63 Türkiye de Kat Mülkiyeti Mevzuatı İle Site ve Bina Yönetimi GİRİŞ Ülkemizde karşı karşıya gelinen ve hemen hemen her gün yaşanan, sorunlarla karşılaşılan, belirsizlikler şeklinde karşımıza çıkan, farklı uygulamalarıyla çelişkiler yaratan ve daima sorunlarına çözüm bekleyen, güncellenmesine hep gerek duyulan ortak konularımızdan biri de Kat Mülkiyeti yasal uygulamaları, yaşamdaki yeri ve önemi, aktif ve canlı bir iletişim aracı olan Apartman ve/veya Site-Konut Yönetimi, yöneticiliği ya da sorumluluğudur. Bu konuda öncelikle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve içeriğinde yer alan apartman, konut, çok katlı ve çok bağımsız bölüm ve birimden, toplu ve kitlesel yaşamın içinden paylaşım, görevler, sorumluluklar, yetkilerden oluşan hususlar madde madde, ayrıntılı olarak ve yasada geçtiği şekliyle tanımlanmaya çalışılacak; ardından da yine apartman, site, blok, işyeri gibi toplu yaşanılan, çalışılan ve paylaşılan ortamlarda yönetimde görev alanların ve görevli çalışanların tanımları, yapması gerekenler ve çalışma prensipleri ile gerekli dokümanlardan, çalışma alanlarından ve unsurlarından söz edilecektir. Kitlesel yaşamda sorunlar ve görevler ortaktır; paylaşım vardır. Özellikle hiyerarşik bir sorumluluk paylaşımı ve sorunlara çözümün sırasıyla yetkileşimi sözkonusudur. Bu kapsamda yöneticilik sorumluluğu da sırasıyla irtifak ya da kullanım ortaklığı kurulması ve yürütümünde, zamanı geldikçe ya da seçim veya yeğleme esasına göre yeri ve zamanı geldikçe her üye tarafından yerine getirilmesini de zorunlu kılmaktadır. Yapılan her uygulama ve tasarrufun, tüm yönetsel ortam ve sorumluluklarda olduğu gibi ortak mülkiyet, gayrımenkul kullanımı, apartman ve site yönetimlerinde de sağlanması ve izlenmesi zorunluluğu olup bu görev de yine seçim ya da tercihle iş başına getirilen denetçiler eliyle yapılmak durumundadır. İşleri ve takibini, hizmeti, görevleri günü gününe, anında ve zamanında, aksatmadan yürütecek, üstlenecek bir görevliye ya da görevlilere ; yerine göre bazen bir kapıcı-kaloriferciye veya temizlikçi ya da ateşçiye de mutlaka gerek duyulacaktır. Bazen yönetimler bu hizmetleri dışarıdan da alabilmektedirler. Bütün bu görev ya da görevlilere veya görev verilenlere yardımcı olacak bir genel kurul ya da kat malikleri kurulu yapılaşması da yasal yönden koşul olmaktadır; zaten hukuki yönden böyle bir örgütleşme irtifak kurulmasında koşuttur. Tüm bu bileşenler arasındaki ilişkiler, görev, yetki ve sorumluluklar Kat Mülkiyeti Kanununun kapsamını oluşturmakta olup bu konunun içeriğidir; bu yönüyle ele alınacaktır. Yukarıda da belirtildiği gibi 634 sayılı KMK (Kat Mülkiyeti Kanunu) bütün bu yansıtılan hususlarla ilişkili olup tabii ki 1965 yılında yürürlüğe girdiği gibi hüküm sürmeye devam edememekte, her şeyde olduğu gibi güncellenmek, çağa ve gereksinimlere ayak uydurmak adına her geçen gün yenilenmek, farklı gelişmeleri içermek ve/veya değiştirmek durumunda kalmaktadır. Bu anlamda yasada yapılan en son değişiklikler, düzenleme ve ekler de konunun içinde güncel olarak yansıtılmaya çalışılacak, özellikle 2007, 2009, 2010 ve 2011 de getirilen son düzenleme, ek ve geçici maddelerin yaptırımlarına yer verilmiş olacaktır. 59

64 KAT MÜLKİYETİ KANUNU Amaç, Uygulama Alanı Görevler ve Sorumluluklar Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir (KMK, Mad.1). Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır (KMK, Mad.3). Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir. a. Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki); b. Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı); c. Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi); d. Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı); e. Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme) denilmektedir (KMK, Mad.2). Kendi mülkünüz olan tek katlı, bahçe içinde, bağımsız, tek ailenin yaşadığı bir eviniz varsa bu bir anagayrımenkul sayılabilir mi? Yönetimi Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına mı girer yoksa yalnızca sizi mi ilgilendirir? Ne dersiniz? Son Değişikliğe Göre Kat Mülkiyeti, Gürsel Öcal DÖRTGÖZ, Temmuz 2010, Seçkin Yayınları, 1. Baskı, 655 sayfa. 60

65 KAT İRTİFAKI VE MÜLKİYETİNDEKİ ÖNEMLİ HUSUSLAR Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilmekte; aşağıda yazılı yerler ortak yer sayılmaktadır. a. Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, b. Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, doğalgaz, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, c. Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için gerekli olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer (KMK, Mad.4). Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer (Arsa payı bağlantısı); arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerh edilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kural olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar (KMK, Mad.5). Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, doğalgaz, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir. Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz (KMK, Mad.6). Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış vaya kiralanmış olur. Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunların hükümlerine göre karara bağlanır. Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur. Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler. Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir. Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir (Mad. 7,8,9). 61

66 Bir apartmanda çatı akıyor, en üst kattaki daireleri sık sık yağmur suyu basıyor, kiremitler kırılmış, ısı kaybı fazla, daireler ısınmıyor. Bu durumda yönetici apartman genel giderlerinden harcayarak bu sorunları düzeltmeye çalışabilir mi; yoksa bu daireler kendi olanaklarıyla mı kendi sorunlarını gidermek durumundadır? Ne düşünüyorsunuz? KAT İRTİFAKININ KURULMASI Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir. Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve yetkili idarece verilen yapı kullanma izin belgesine göre, verildiği tarihten itibaren altmış günü geçmemek üzere ilgili tapu idaresine gönderilmesinden sonra ilgilisinin üzerine resen yapılır (Mad.14). Kat mülkiyetine çevrilmediği ya da çevrilemediği sürece de gayrımenkul bağımsız bölümünün tapuları irtifaklı tapu niteliğinde kalmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu, Remzi ÖZMEN, Ekim 2011, Seçkin Yayınları, 27. Baskı, 230 sayfa. KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline kayıtlanmasıyla mümkün olabilmektedir. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamamaktadır (Mad.10). Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmekte, bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilmektedir. Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir. Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır. Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir (Mad.10). Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır (Mad.11). Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur. 62

67 Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir (Mad.12): Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje mükellefi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi ve bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı ile başvuruda bulunulur. Sözleşme hazırlanması ve tapunun tescilinde ise, tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun; dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir. Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır. Kat Mülkiyeti Sözleşmesi düzenlendikten sonra, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır (Mad.13). Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte proje ve yönetim plânını tapu idaresine vermeleri gerekmektedir. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez. Bir konut satınalındığı zaman öncelikle kat irtifakı mı yoksa kat mülkiyeti mi kurulmalıdır? Sizce sıralama nasıldır? Kat mülkiyetinde gerekli işlemleri hangi kurum ya da kişiler gerçekleştirir?

68 KAT İRTİFAKININ VE MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer. Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanmasiyle kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez (Mad.46). Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan malikin, anagayrimankuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre, genel kütükte yeni bir sayfaya gaçirilerek ve eski kayıtlarıyla bağlantı sağlanmak suretiyle tescil olunur. Anagayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin kurulmasından sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır. Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla kayıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi istenemez. Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakkının yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın niteliğine göre, bütün ortak mülkiyet paylarına aktarılmasına muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, adi mülkiyet gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet payları üzerine geçirilmek suretiyle genel kütüğe tescil olunur. Anagayrimenkulün arsası ile birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırılması halinde sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır. Anagayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir. Anayapı ya da Anagayrimenkulün Harap Olması Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı,bu sürenin tamamlanmasından başlıyarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu halde devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine işaret olunur; arsa payını devralanlar, devraldıkları tarihten başlıyarak iki yıl içinde, harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasındaki esaslara göre yeniden hasaplıyarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar (Mad.47). Yukardaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır. Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmıyacaklarını, harabolma tarihinden başlıyarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir. Harabolan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten silinir. Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harabolması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi 64

69 yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir (Mad. 48). Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydı ile bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür. Tümü harabolan anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler uygulanır. Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler (Mad. 49). Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. Kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir. Bir toplu ortak mülkiyet tapusu çıkartılması işleminde eğer apartmanda bir veya birkaç malikin bağımsız yapı kullanma izin belgesi alınmamış ya da yoksa o site ya da apartmana herbir bağımsız bölüm için kat mülkiyeti tesis edilebilir mi? Hayır ise neden? KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM Anagayrimenkulün Yönetimi Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak koşuluyla Genel Kurul tarafından kararlaştırılır (Mad.27). Kurulun hazırlayacağı yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (Mad. 28). Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır. Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (Mad. 29). Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine 65

70 imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (Mad. 30). Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır. Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir (Mad. 31). Anagayrimenkulde birden çok bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz. Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz. Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir (Mad. 32). Bütün kat malikleriyle miras, satış veya devirden doğacak hak sahipleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühürü ile tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususta daha önce verilmiş bir karar varsa kural olarak ona göre çözülür. Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tebliğ eder. 66

71 Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır. Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim Kurulu) denir (Mad. 34). Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir. Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir. Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli ile ikiyüzelli arasında idarî para cezası verilebilir. Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür (Mad. 35): a. Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; b. Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması; c. Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi; d. Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması; e. Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması; f. Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü; g. Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması; h. Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması; 67

72 i. Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi; j. Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması; k. Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması. Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırası ile yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur (Mad. 36). Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar (Mad. 37). Bu projede özellikle: a. Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları; b. Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar; c. Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir. Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (Mad. 38). Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür (Mad. 39). Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir. Yönetici, kural olarak vekilin haklarına sahiptir (Mad.40). Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir, 68

73 Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Kat Malikleri Kurulu (KMK), yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir (Mad. 41). Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler. Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir (KMK, Mad.69). Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler. Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler. Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır (Mad. 70). Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir. 69

74 Yönetici ve Denetçi Atanması Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar (Mad. 71). Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır. Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır. Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar. Geçici Yönetim Koşulları Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer (Mad. 73). Bir apartman ya da site yönetiminin olağan ya da olağanüstü olarak ilan yoluyla duyurduğu yönetim kurulu ilk toplantısında salt çoğunluk sağlanamazsa ilanda belirtilen ikinci toplantı tarihinde katılan hazirun toplam sayının1/4 ü ise yeter çoğunluktur ve bu sayının salt çoğunluğuyla da gerekli kararlar alınabilir. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI Kat Malikleri ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları Kat malikleri gerek kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde gerekse anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Kat malikleri, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerleri de kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır (Mad. 15,16). 70

75 Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler (Mad. 17). Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır. Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Kat Malikleri ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur (Mad. 18). Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar (Mad. 19). Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur. Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça anagayrimenkulün genel giderlerine katılma yönünden (Mad. 20): a. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b. Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. c. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (Mad. 20). Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır. 71

76 Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir(mad. 21). Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır. Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır. Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur. Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır. Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (Mad. 22). Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır. Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir. Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar (Mad. 23) Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar. Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler. Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır (Mad.24). Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır. 72

77 Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir. Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler (Mad. 25). Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir. Aşağıdaki durumlarda, çekilmezlik varsayılabilmektedir : a. Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; b. Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; c. Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması. Bu husustaki dava açma hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer. Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler (Mad. 26). Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir. Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür. Apartman yönetimine olan borcu bir türlü alınamayan kat malikinin bu borcu en son nasıl tahsil edilebilir ve nereye, nasıl tescil edilir? 73

78 APARTMAN VE SİTE YÖNETİCİLİĞİNDE GÖREVLER Profesyonel Apartman ve Site Yöneticiliği İçin Mevzuat Dizini Kat Mülkiyeti Kanunu İş Kanunu Enerji Verimliliği Kanunu Tebligat Kanunu Hafta Tatili Kanunu Emlak Vergisi Kanunu Kimlik Bildirme Kanunu Özel Güvenlik Kanunu İmar Mevzuatı İş Süreleri Tüzüğü Yıllık Ücreti İzin Yönetmeliği Konut Kapıcıları Tüzüğü Adres Kayıt Yönetmeliği Sığınak Yönetmeliği Isı Yalıtım Yönetmeliği Asansör Yönetimi ve Standartları Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) Gayrimenkul Kiralama Yapı Denetimi İlgili Çalışma Alanları ve Konuları Bina yönetimi ve site işletmeciliği le ilgili olarak yönetici (lere) ya da yönetime düşen başlıca görev ve işlevler sırasıyla, öncelikli olarak bu görevlerin genel tanımı, özellikleri, çalışma programları, işletme projelerinin hazırlanması, personel yönetiminin ve yapılacak sözleşmelerin esas ve biçimleri, ücret bordrolarının düzenlenmesiyle ilgili hazırlıklar, ihbar ve kıdem tazminatlarıyla ilgili çalışmalar, karşılaşılan ya da karşılaşılabilecek başlıca sorunlar ve çözüm yolları, kapıcı konutunun tahliyesi esas ve şekilleri, yıllık ve periyodik bakımlar, tesisat, ortak yerler ve müştemilat yenilemeleri, bahçe ve çevre düzenlemeleri, site içi ve apartman içi ilişkilerde uyulması gerekli kuralların ilkeleştirilmesi ve duyurusu, personel eğitimi, kiracı ve mesken sahipleri ile ilgili sorunlar ve çözüm yöntemlerinin belirlenmesi gibi konuları kapsamalıdır. Yapılacak işlemler dizini ise sırasıyla veya gerekliliğince şöyle olmalıdır: Apartman Yönetim Planı hazırlanması (başlangıçta) Site Yönetim Planı hazırlanması (başlangıçta) Yönetici Seçimi yapılması (Genel Kurul ile) İş Kanunu, Tebligat Kanunu değişiklikleriyle oluşan gerekli düzenlemelerin yapılması İş sözleşmesi feshi veya yapılması (gerektiğinde) Yapılacak yıllık Periyodik işler Örnek Kapıcı Talimatnamesi Elektrik ve su aboneliklerinin yaptırılması (gerektiğinde) 74

79 Doğalgaza ve/veya kombi sistemine geçiş ya da dönüşümle ilgili işlemler (gerekiyorsa) Kat mülkiyetinin Kurulması Cins Değişikliği Konut Sigortası Tapuda Bilinmesi Gerekenler Hırsızlığa karşı alınacak önlemler İbraname (aklama belgesi) düzenlenmesi İlamsız icra uygulamaları (gerektiğinde) Bilgi Formu Apartman Yöneticisi Atanma dilekçesi Asansör işletme talimatı hazırlanması ve tebliği Yangın Talimatı yayınlanması; Yangın söndürme cihazlarının kullanımı ve mutfak yangınlarıyla ilgili uygulama ve eğitimler (zaman zaman) Bina ve site yalıtımlarının gerçekleştirilmesi (yönetmelik gereği) SGK ve Vergi ile ilgili işlemlerin güncel izlenmesi. Evde köpek ve diğer ev hayvanlarının beslenmesiyle ilgili karar talimatlarının tebliği. Evde hayvan beslenmesi konusunda açılacak davalara karşı beyan için örnek form. Ev hayvanlarının tahliyesiyle ilgili Yargıtay 18. Hukuk Dairesi kararının uygulanması. Emlak ve emlakçılıkla ilgili sözlük bulundurulması. Temizlik firmalarının listelenmesi ve duyurulması. Kiralamalarda dikkat edilecek hususların tebliği Hidrofor bakımında yapılacak işlemler Aydınlatmada enerji tasarrufu uygulamalarının tebliği Yargıtay baz istasyonu kararlarının uygulanması Mülk alırken veya kiralarken eski su borçları ile ilgili yapılması gerekli işlemler Rahatsızlık veren komşuya dava ile ilgili işlemler İş akdinin feshi durumunda ihbar süresi uygulaması Avukatlık asgari ücret tarifesi (hukuki danışman veya vekile gerek duyulduğunda) Ortak alan kira gelirlerinin vergilendirilmesi hakkında gerekli uygulamalar Yaşamın gitgide hızlandığı ve dikey geliştiği büyük ve metropol kentlerde komşuluk ilişkileri de buna paralel olarak gerilemekte; apartmanlar, siteler birbirlerini tanımayan insanların yaşadığı küçük köylere dönüşmekte; özellikle buraların yönetimleri sırasında ortaya çıkan karmaşıklıklar, zor oluşan komşuluklar ilişkileri zayıflatmakta; apartman ve site içindeki huzuru sağlamak ve sakinler arası gerilimi azaltmak için yönetimlerin profesyonelce yapılması koşul olmaktadır. Apartman veya Sitenin Profesyonel Olarak Yönetimi Apartmanın / Sitenin giderlerinin daire ve bağımsız bölümlere paylaştırılması. Arsa payı, oransal pay, kişisel pay gibi paylaşım uygulamalarının seçimi. Yapılan ödemeler için daire ve/veya bağımsız birimlere ayrı ayrı makbuz, dekont, v.b. evrak düzenlenmesi ve verilmesi. Hazırlamakla sorumlu bulunulan işletme projesi ve ayrıntılarının tüm daire ve/veya bağımsız birimlere tebliği, iletimi ve kişilerin bilgilendirilmesi. 75

80 Kapıcı, kaloriferci, güvenlik görevlisi ve/veya bahçivanın SGK, işe giriş bildirgelerinin,aylık bildirgelerinin hazırlanması, kurumsal iletimi. Apartman / Site hizmet görevlilerinin işe giriş ve çıkışlarında ÇSGB Bölge Çalışma Müdürlüklerine verilecek gerekli resmi evrakın düzenlenmesi. Yıllık olağan ya da olağanüstü toplantıların usulüne uygun yapılması ve alınan kararların K.M.K 'na uygun şekilde tebliği, duyurulması ve takibi. Apartmanın / Sitenin gereksinimi olan asansörcü, elektrikçi, tesisatçı gibi ustaların temini; yaptırılan işlerin kontrolunun yapılması ya da yaptırılması. Ortak kullanım alanları olan, çatının aktarılması, merdiven boşluğunun boyatılması, dış cephenin boyatılması v.b. işlerin uygulanması sırasında önceden alınacak fiyat teklifleri, teklif veren firmaların güvenilirliğinin araştırılması, en uygun fiyatın tespiti, en kaliteli üretimin hususlarına karar verilmesi. Apartman / Site gider ve faturalarının gerekli defterlere işlenmesi. Bina/binaların DASK sigortalarının yaptırılması, yangın tüplerinin kontrolü ve boşalanların doldurtulması; değiştirilmesi gerekenlerin değiştirilmesi, dönemlik tanıtım kartlarıyla etiketlenmesi. Kapıcının ve hizmetli diğer personelin (varsa) yıllık izin formlarının hazırlanması, yıllık izin sırasında yerinden ayrılmalarda yerlerine değiştirilecek personel veya kişilerin belirlenmesi. Yönetimle ilgili defter ve belgelerin yıllık noter onaylarının yaptırılması. Kapıcı kıdem tazminatı fonu ayrılması konusunda hazırlık, çalışma ve duyuru yapılması. Aidat borcunu ödemeyen malik ve/veya sakinin borçlarının icra takibi yoluyla alınması uygulamaları. Şeklinde sınıflandırılabilir, sıralanabilir veya tanımlanabilir. 10 dairesi ve 2 dükkanı 125 er m 2, 10 dairesi ise 150 m 2 net alana sahip bir apartmanın yöneticisi olarak size bu ay 6000 yakıt gideri fatura edilmiş ve siz de düzenli olarak 30 ar görevli, yönetim, asansör ve ortak giderler karşılığı; 20 şer de genel bakım-onarım ve tamirat karşılığı aylık gider olarak toplamanız gerekiyor ise A tipi (125 m 2 lik) bir dairede oturan kat maliki olmayan apartman sakininden-kiracıdan almanız gereken en az aylık aidat ne kadar olacaktır? Bir kat irtifak ya da mülkiyet yönetiminde yönetimi devralan yöneticinin anayapıya ait yönetim planını hazırlamadan, yapıyı sigorta ettirme konusunda gerekli çalışmaları yapmadan, karar ve işletme defterleriyle, gider makbuzu ve gelir-gider dekontları gibi diğer resmi yönetim evrakını notere onaylatmadan yönetime devam etmesi ileride yapılması olası resmi inceleme ve araştırmalarda, tespitlerde eksiklik doğurmakta; yasal ve yönetsel açıdan sorun yaratabilmektedir. Atıflı İçtihatlı İndeksli 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Ayhan YALÇIN, Seçkin Yayınları, Kasım 2010, 27. Baskı, 288 sayfa. 76

81 Özet İnsanların topluluk oluşturduğu tüm kitlesel yaşamda mutlaka hiyerarşik bir yapılaşma ve mutlaka bir yönetim ya da yönetici ye gereksinim duyulmaktadır. Bu söz konusu olmadığında sistematik bir düzen, bir işleyiş, kolaylık, huzur güven, iletişim, anlaşma ve örnek olma gibi unsurlar ne yazık ki sağlanamamakta; tersine tüm toplumsal yapı, etik yaşam, güvenlik, bağlılık, inanç yok olabilmektedir. Bu anlamda bu ünitenin tematik konusu içerisinde yasalarla ve yönetsel mevzuatla belirlenmiş; bu sorunun çözümünü oluşturan temelde güncel, kitlesel yaşam düzenlemesi ve sistematik kurallarını ortaya koyan 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve bu kapsamda hazırlanmış ilgili yönetmelikleri; diğer bağlantılı yasalar, yönetmelik ve tüzükler ile birtakım yakın tarihli tebliğler ele alınmıştır. Yasalar öncelikli geldiğine göre, 1965 yılında yayınlanarak yürürlüğe girmiş ve günümüze dek pekçok kez güncel düzenlemelerle yenilenmiş, değiştirilmiş, ek ve/veya geçici maddelerle desteklenmiş ve uyarlanmış Kat Mülkiyeti Kanunu esas alınmıştır. Bu yasada bir apartmanın ya da belli bir imar adası üzerindeki imar parseli arsası üzerine inşa edilen bir binanın tasarımından ve yapımına başlanmasından itibaren projelendirilme, uygulama, denetim, tamamlanma ve daha sonrasında da malik tabir edilen sahiplik veya mülkiyet hakkı kullanıcılarının, katılımcılarının, ortak, sıhri hısım veya füruğunun, paydaşlarının görev yetki, yasal sorumluluk ve çalışma koşullarıyla kurallarını içeren hususları kapsayan yaşam ve yönetimi ele alınmaktadır. Sırasına göre, öncelikle kat malikleri mülkiyetleri ölçütünde ilk olarak kat irtifakı adı altında kurul olarak (KMK) binanın üzerinde yer aldığı zemin veya topraktan başlayarak ilk mülkiyet paydaşlığını mahalli yönetim nezdinde kurallara dayalı olarak, kağıt üzerinde resmileştirerek başlatmakta ve paydaş olmakta; bu aşamadan sonra da aralarında sırasıyla, senelere dayalı olarak birer yönetici seçmekte ya da içten veya dıştan atanan bir yönetim, yönetim kurulu, yönetim şirketi görevlendirerek işlemleri yürüttürmektedir. Yönetici tek başına çalışamamakta; mutlaka bir yardımcıya, bir denetim elemanı ya da denetçi ye gereksinim duyulmakta; bu sayede işlemlerde denetim, gözetim, doğrulama, aklama (ibra) ve onaylama işlevleri de gerekmektedir. Yıl sonlarında ve izleyen yılın ilk ayı içerisinde yapılan olağan KMK, genel kurul toplantılarıyla yeni yönetim seçilerek görev ve sorumluluk devri yapılmakta; sorunlar ve gelişmeler de herkesçe paylaşılmaktadır. Bu arada yönetime sorumluluklarıyla birlikte olağanüstü sorumluluk ve görevler düşmektedir. Bunlar arasında, kapıcı, kaloriferci, ateşçi, güvenlik görevlisi, bahçıvan v.b. hizmetlilerin seçim ve görevlendirilmesi; çalıştırılması, onlara karşı yönetsel, hukuki ve mali sorumlulukların yerine getirilmesi. Parasal girdi ve çıktıların düzenlenmesi ve kayıtlanması (aidatlar, genel giderler, diğer harcamalar, tamir, bakım, onarım, tamamlama, malzeme alımı, prim ve borçlar, vergi giderleri, v.b. ödemeler). Kurumsal iletişim, haberleşme, evrak iletimi gibi idari konuların sağlanması. Mülkiyet el değiştirmeleri, alımlar, satışlar, irtifak ve mülkiyetle ilgili tapu ve diğer idari mekanizmalarla ilişkiler, sigorta, iletişim ve diğer düzenlemelerin zamanında yapılması veya yaptırılması. Defterler, evrak ve kayıların tutulması, kontrolu, eksiklerin giderilmesi; kurumsal iletim için gerekli girişimlerin zamanında tamamlanması gibi çalışmalar gelmektedir. Ortak yaşamın koşulu olarak toplu yapılaşma gereği aynı yapıda veya anagayrımenkulde mülkiyet ve sükna hakkını kullanan malik veya sakinlerin günümüzde site, rezidans olarak tanımlanan çok daha fazla kişinin bir arada birlik ve beraberlikle, sükunla, anlaşmayla yaşamlarını sürdürebilmeleri olarak tanımlanan apartman veya bina yönetimi ile bu yönetimde günlük koşullar çerçevesinde gereksinim duyulan tüm konu ve uygulamaların site ve bina yönetimi adı altında belli bir düzen çerçevesinde yürütülmesi de yukarıda tanımı yapılmış kişi kişiler veya kurumlara düşmektedir. Bu görevler arasında, yönetim planı, çalışma programı ve işletme projelerinin hazırlanması, personel yönetimi ve yapılacak sözleşmelerin esas ve biçimleri, ücret bordrolarının düzenlenmesi, ihbar ve kıdem tazminatı çalışmaları, kapıcı konutunun tahliyesiyle ilgili esaslar, yıllık ve periyodik bakımlar, tesisat, ortak yer ve müştemilatın yenilenmesi, bahçe ve çevre düzenlemesi, site içi ve apartman içi, kişilerarası ilişkilerde kuralların ilkeleştirilmesi ve duyurusu, personel eğitimi, v.b. konular sayılabilir 77

82 Kendimizi Sınayalım 1. Aşağıdakilerden hangisi Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının kurulması esas ve usulleri arasında yer almaz? a. Alan büyüklüğü b. Toplam bina alanının daire başına düşen payı c. Bağımsız bölümün konumu d. Arsa payı e. Bağımsız bölümün değeri ya da kıymeti 2. Aşağıdakilerden hangisi ortak yerlerden sayılmayabilir? a. Elektrik sayaçları yuvası b. Asansör kabini c. Balkonlar d. Sığınak e. Otopark 3. Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, hangi kanuna göre karara bağlanır? a. Medeni Kanun b. Borçlar Kanunu c. İmar Kanunu d. Türk Ceza Kanunu e. Türk Ticaret Kanunu 4. Kat irtifakı sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün neresinde belirtilmek suretiyle kurulur a. Tapu kayıtları kontrol cetvelinde b. Gelen evrak kaydında c. Kat irtifakları bölümünde d. Kat mülkiyetleri sayfasında e. Beyanlar hanesinde 5. Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı tür birden fazla bölüm veya iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok kat veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir a. Yargısı, uygun değişiklik projesinin ilgili İmar Md.ne verilmiş olmasıyla doğru olur b. Yargısı yanlıştır c. Yargısı, ilgili yapıya ruhsat alınmış olmadığı sürece yanlış olur d. Yargısı doğrudur e. Yargısı, tapu senedinin ilgili Belediyeye verilmiş olması durumunda doğru olur 6. Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerler veya bölgeler için kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki hangi unsura ya da neye göre tescil olunur? a. Kayıtlara b. Formüle c. Zabıt kayıtlarına d. Standart tablolara e. Sicil Muhafızlığındaki kayıtlara 7. Bir deprem sonrası ana gayrimenkulün arsasıyla birlikte tamamen yok olması ya da kamulaştırılması halinde sicil kaydının silinmesi işlemi neye göre yapılır? a. Afet yönetmeliğine ya da kamulaştırma kararına b. Tapu kayıtlarıa c. Genel hükümlere d. Belediye İmar Müdürlüğü kayıtlarına e. Örf ve adetlere 8. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre kaç yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için bu irtifakın uzatılmasına karar verilebilir? a. 5 yıl b. 6 ay c. 10 yıl d. 2 yıl e. 3 ay 78

83 9. Kat Mülkiyetinde toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek Yönetim Planı hazırlama veya çıkartma yetkisi kime ya da kimlere aittir? a. Yöneticiye b. Kat Malikleri Kuruluna c. Tarafsız, dışarıdan bir kişiye d. Yönetim Kuruluna e. Denetçiye 10. Kat Malikleri Kurulu (KMK), yılda bir defadan az olmamak kaydıyla, yönetim planında belirtilmediği durumlarda yılın hangi ayı içerisinde toplanmalıdır? a. Temmuz b. Şubat c. Ekim d. Ocak e. Haziran Kendimizi Sınayalım Yanıt Anahtarı 1. b Yanıtınız yanlış ise Kat Mülkiyeti Kanunu; Amaç, Uygulama Alanı Görevler ve Sorumluluklar Başlıklı Konuyu Yeniden Gözden Geçiriniz. 2. c Yanıtınız yanlış ise Kat İrtifaki ve Mülkiyetindeki Önemli Hususlar başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 3. a Yanıtınız yanlış ise Kat İrtifaki ve Mülkiyetindeki Önemli Hususlar başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 4. e Yanıtınız yanlış ise Kat İrtifakının Kurulması başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 5. d Yanıtınız yanlış ise Kat Mülkiyetine Geçiş başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 6. b Yanıtınız yanlış ise Kat Mülkiyetine Geçiş başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 7. c Yanıtınız yanlış ise Kat İrtifakının ve Mülkiyetinin Sona Ermesi başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 8. a Yanıtınız yanlış ise Kat İrtifakının ve Mülkiyetinin Sona Ermesi; Anayapı ya da Anagayrımenkulün harap olması başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 9. b Yanıtınız yanlış ise Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 10. d Yanıtınız yanlış ise Kat Mülkiyetinde Yönetim; Anagayrımenkulün Yönetimi (Mad.29) başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 79

84 Sıra Sizde Yanıt Anahtarı Sıra Sizde 1 Kat Mülkiyeti Kanununun 2. madde (a) fıkrasına göre; Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki) denilmesine bağlı olarak tek konut, tek bağımsız bölüm veya yapıya sahip olan için ana yapı ana gayrimenkuldür; tek kat mülkiyetine sahip tek kat maliki adına kayıtlı ve o kişiyi ilgilendiren, yasal olarak bağlayan özelliği vardır. Sıra Sizde 2 Yöneticinin bütün bu sorunları, tamir, bakım ve onarım işlerini (ortak yerlerin tamir ve onarımları ile ilgili sorumluluğu çerçevesinde) ortak giderlerden karşılayarak gidermesi ve giderleri ödemesi gerekmektedir. Ancak, bu giderler yalnızca kat maliklerini bağlamakta olup kiracı, sükna hakkı sahibi gibi sakinleri doğrudan bağlamamaktadır; bu giderler ilgili kat maliklerine rücu edecektir (KMK, Mad. 20, 21, 22). Sıra Sizde 3 Öncelikle kat irtifakı kurulur; daha sonra tüm maliklerce ve yönetim tarafından kat mülkiyetine geçiş için mahalli idareye başvurulmalıdır. bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir (KMK, Mad.14). Sıra Sizde 4 Hayır. Çünkü bir kat malikinin yapı kullanma izin belgesi eksik olsa dahi ilgili belediye ya da mahalli idare tarafından ortak kat mülkiyet hakkı tesisine gidilememektedir. Bu konuda anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.(kmk Mad.10); kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir (KMK, Mad.12). Sıra Sizde 5 Yönetici tarafından dava açılan mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü uygulanır. Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir. Sıra Sizde ; Çünkü 12*125+10*150=3000 m 2 alan için 6000 yakıt gideri m 2 başına 6000/3000 = 2 gerektirir. Yalnızca apartman sakini olan kullanıcı için asgari aidata katılım borcu yönetim, asansör ve ortak giderlerle sınırlıdır (30 /daire); diğer bakım-onarım gibi giderler (20 /daire) kat malikine aittir. Bu durumda toplam aylık aidat [ 2 * 125 m = 280] olacaktır. 80

85 Yararlanılan Kaynaklar Yalçın, A. (2010). 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu. İstanbul: Türkmen Kitabevi. Yalçın, A. (2010). Apartman Yöneticisinin El Kitabı, İstanbul: Türkmen Kitabevi. Gökalp, Ş. (2011). Açıklama ve Örnekleriyle Kat Mülkiyeti Kanunu ve İlgili Mevzuat, Yöneticinin El Kitabı. İstanbul: Seçkin Yayınları. Özmen, R. (2011). Kat Mülkiyeti Kanunu, İstanbul: Seçkin Yayınları. Dörtgöz, G. Ö. (2010). Son Değişikliğe Göre Kat Mülkiyeti, İstanbul: Seçkin Yayınları. Yavuz, N. (2009). Toplu Yapıların (Sitelerin) Yönetimi, Adalet Yayınevi. Pulak, M. (2011). Kat Mülkiyeti Kanunu, İstanbul: Adalet Yayınevi. Daylık, K. (2007). Kat Mülkiyeti Hukukunda Yönetim Planı, İstanbul: Legal Yayınları. 81

86 4 Amaçlarımız Bu üniteyi tamamladıktan sonra; Gayrimenkul kiralamaları konusunu açıklayabilecek, Arsa üretimi ve değerlendirilmesi konusunu tanımlayabilecek, Yapı kooperatifleri konusunu açıklayabilecek, Konut finansmanı sistemini tartışabilecek bilgi ve becerilere sahip olabilirsiniz. Anahtar Kavramlar Borçlar Kanunu Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Konut Finansman Sistemi Mortgage Kooperatifler Kanunu İçindekiler Giriş Gayrimenkul Kiralamalarına İlişkin Hukuksal Düzenlemeler Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi İle İlgili Hukuksal Düzenlemeler Konut Finansmanı Sistemi İle İlgili Hukuksal Düzenlemeler Yapı Kooperatifleri İle İlgili Hukuksal Düzenlemeler 82

87 Gayrimenkule İlişkin Diğer Mevzuat GİRİŞ Günümüz dünyasında para dışında servet biriktirmenin en önemli araçlarının başında taşınmaz mallar gelmektedir. Yatırım malı ve servet tutma aracı olarak taşınmaz mallar, devletlerin kurulup yok olmasından yönetim biçimlerine değin dünyadaki tüm temel konularda en başta gelen belirleyicilerdendir. Ülke yönetim sistemlerinden, insan hak ve özgürlüklerine kadar en başlıca konular bile doğrudan servet biriktirme biçimlerinin ve dolayısıyla taşınmaz mallarla ilgili hukuksal düzenlemelerin etkisi altındadır. Ülkemizde de taşınmaz konusu başta Anayasa ve Medeni Kanun olmak üzere çok sayıdaki yasal düzenlemenin konusunu oluşturmaktadır. Denilebilir ki, hakkında taşınmaz mallar kadar hukuksal düzenlemeler yapılmış başkaca bir konu yoktur. Bu ünitede de, taşınmaz mallarla ilgili olarak yapılmış hukuksal düzenlemelerden kimilerine değinilecektir. Burada, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu nun gayrimenkul kiralamaları ile ilgili düzenlemelerine, arsa üretimi ve toplu konut düzenlemelerini kapsayan 1164 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun ile 2985 Sayılı Toplu Konut Kanunu nun ilgili düzenlemelerine, konut sektörünün dinamik devamlılığının sağlanması amacıyla çıkarılan 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun un düzenlemelerine, yapı kooperatifleriyle ilgili olarak 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu nun düzenlemelerine yer verilmiştir. GAYRİMENKUL KİRALAMALARINA İLİŞKİN HUKUSAL DÜZENLEMELER günü yürürlüğe girmiş olan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, günü yürürlüğe girecek 6098 sayılı yeni Türk Borçlar Kanunu nu tarafından yürürlükten kaldırılmış olacaktır gününe değin geçecek sürede 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun geçerliliğini koruyacaktır. Burada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu nun ikinci kısım, dördüncü bölüm, birinci ayrımında yer alan Kira Sözleşmesi, ikinci kısım, dördüncü bölüm, ikinci ayrımında yer alan Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları başlıkları altındaki düzenlemeler işlenmiştir. Bunlar, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun na karşılık gelen düzenlemelerdir. Kira Sözleşmesi Kullanma ve yararlanma hakkı veren sözleşmelerde; sözleşme konusu şey, sözleşmede öngörülen ya da ihbarla belirlenen süreyle sınırlı olmak üzere ve yalnızca geçici bir süre için sözleşmenin karşı tarafına verilmektedir. Kira sözleşmesi; kullanma ve yararlanma hakkı veren sözleşmelerin en başında geleni, en önemlisi ve uygulama alanı en geniş olanıdır. Borçlar Kanunu nda kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ya da kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; öteki kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. 83

88 Kira sözleşmesinin konusunu, maddi varlığa sahip taşınır veya taşınmaz mallar oluşturmaktadır. Kira sözleşmesi; kiralananın bulunması, kiralananın kullanılmasının devri, kira bedeli ve tarafların anlaşması unsurlarından meydana gelmektedir. Kira sözleşmesinin unsurlarını oluşturan kiraya veren ve kiracının da Borçlar Kanunu nda yükümlülükleri tanımlanmıştır. Kiraya Verenin Yükümlülükleri Bir taşınmazın kiraya verilmesinde kiraya verenin birtakım sorumlulukları vardır. Kiraya verilen taşınmazın teslim borcu, vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu, yan giderlere katlanma borcu, kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu ve üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar nedeniyle sorumlulukları bulunmaktadır. Kiraya veren, kiraya verilen taşınmazı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; öteki kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz. Kiraya verilen taşınmazla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, tersi kararlaştırılmamış ya da kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır. Kiraya veren, taşınmazın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi ya da üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere de katlanmakla yükümlüdür. Kiraya verilen taşınmazda oluşmuş ya da oluşacak ayıplarla ilgili olarak da Yasa da düzenlemeler bulunmaktadır. Kiralananın önemli ayıplarla teslimi durumunda kiracı, borçlunun temerrüdüne ya da kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini ya da kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi öteki seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir ya da kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi durumunda kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir. Kiraya verenin taşınmaz üzerinde üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar nedeniyle sorumlulukları vardır. Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür. Sözleşmenin yapılmasından sonra kiralanan herhangi bir nedenle el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır. Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir. Kiracının Yükümlülükleri Kiraya verenin yükümlülükleri olduğu gibi, kiracının da çeşitli yükümlülükleri vardır. Kiracı, tersine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kiracı, muaccel olmuş (ödeme tarihi gelmiş) kira bedelini ya da yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, 84

89 konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlayarak işlemeye başlar. Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, yoksa sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Öteki kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması ya da kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren ya da aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Kiracı, kiralamış olduğu taşınmazın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Taşınmazda sonradan oluşacak sorunları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; yoksa bundan doğan zarardan sorumludur. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Özel Durumlar Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının çıkarlarını gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, tersine yazılı bir anlaşma yoksa kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler nedeniyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı neden olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte zincirleme olarak (müteselsilen) sorumlu olur. Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir nedenle kullanılmasa ya da sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir. Kiracının, sözleşme süresine ya da fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesi durumunda, kira sözleşmesinden doğan borçları, taşınmazın benzer koşullarla kiraya verilebileceği uygun bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması durumunda, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği ya da elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Sözleşmenin Sona Ermesi Kiralananın kira sözleşmesi ile kiracıya devredilen geçici kullanma hakkı, sözleşmenin bitim süresiyle birlikte sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi ya da başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede ya da yasada belirtilen fesih dönemine ya da bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. 85

90 Taraflardan her biri, bir taşınmaza ya da taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için ya da böyle bir adetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez duruma getiren önemli nedenlerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Yargıç, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir. Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. Kiralanan Taşınmazın Geri Verilmesi Kiracı taşınmazı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Kiraya veren, geri verme sırasında taşınmazın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı durumunda, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Kiraya Verenin Hapis Hakkı Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine ya da kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar. Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz. Üçüncü kişilerin, kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği ya da bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş ya da başka bir biçimde malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşya üzerindeki hakları, kiraya verenin hapis hakkından önce gelir. Kiraya veren, kiracı tarafından kiralanana getirilmiş olan taşınırların kiracının mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrendiğinde, sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmezse, bu eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder. Kiracı, taşınmak ya da taşınmazda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak isterse, kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hâkiminin ya da icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir. Alıkoyma kararının konusu olan eşya, gizlice ya da zorla götürülürse, götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir. Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede tersi öngörülmemişse ya da tersine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine öteki tarafa vermek zorundadır. 86

91 Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para ya da kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla ya da icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını ya da icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla yargıç tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, yargıç tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, 6098 sayılı Borçlar Kanunu nun, Aşırı ifa güçlüğü başlıklı 138. maddesi hükmü saklıdır. Kira bedeli belirlemede sorun çıkan taşınmazlar üzerinde yargı aracılığı ile kira belirlemesi yoluna gidilebilir. Fakat yargıya taşınacak dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılırsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından başlayarak kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından başlayarak geçerli olur. Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda ceza koşulu ödeneceğine ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir neden göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren ya da kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu öteki kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananın yeniden inşası ya da imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. 87

92 Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine karşın boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak ya da dava açmak yoluyla sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı ya da bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına neden olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Kiralanan taşınmazlar üzerinde kurulan sözleşmelerin feshedilmesi durumu hangi koşullara bağlıdır? Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı neden olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski durumu ile haklı neden olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. ARSA ÜRETİMİ VE DEĞERLENDİRİLMESİ İLE İLGİLİ HUKUSAL DÜZENLEMELER tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayımlanan 5273 sayılı Arsa Ofisi Kanunu ve Toplu Konut Kanununda Değişiklik Yapılması İle Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü nün Kaldırılması Hakkında Kanun ile tarih ve 1164 sayılı "Arsa Ofisi Kanunu"nun adı "Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun" olarak değiştirilmiş ve Kanun daki görevler Toplu Konut İdaresi Başkanlığı na devredilmiştir. Burada, 1164 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun ile 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu nun düzenlemeleri ele alınmıştır. Ülkemizde gelişen sanayi ile kentlere olan göçlerin sonucunda kentsel alanlarda konut ihtiyacı artış göstermiş, ortaya çıkan plansız konut dokusunun bilim ve sağlık koşullarına uygun olmaması, değişik yasal düzenlemelere gereksinim yaratmıştır. Sağlıklı çevreler içinde konut üretimi yapılabilmesi, alt gelir gruplarının konut edinimlerinin kolaylaştırılması, kentsel ortak alanların elde edilemesinin sağlanması amacıyla değişik hukuksal düzenlemeler yapılmıştır. Sonuç olarak, devlet desteğinde planlı bir konut politikası ile toplu konut organizasyonu ve üretiminin özendirilmesi de gerekli görülmüştür. Bu gereksinim doğrultusunda, 1984 yılında Toplu Konut Kanunu nun yürürlüğe girmesiyle Toplu Konut Fonu kurulmuş ve konut yapımcılarının kredilendirilmesi sağlanmış, uygun arsa sağlanması için kimi yasal hükümler getirilmiştir. Konut gereksiniminin karşılanması, konut yapanların bağlı olacakları yöntem ve ilkeler ile devletin yapacağı desteklemeler yasal çerçevede ele alınır olmuştur. Ülkemizde konut politikalarının uygulanmasında tek kamu kuruluşu olarak görev yapan Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile tanımlanan görevleri kapsamında yürüttüğü faaliyetleriyle temel olarak, konut ve kentleşmeye ilişkin sorunlara ulusal düzeyde çözüm üretmeyi amaçlamaktadır. Tartışınız. Toplu konut gereksiniminin ortaya çıkmasının nedenleri nelerdir? 88

93 Yapılan hukuksal düzenlemelerle, arsa fiyatlarında aşırı artışları önlemek üzere piyasa düzenleyici alım ve satım yapmak; konut, sanayi, eğitim, sağlık ve turizm yatırımları ve kamu tesisleri için arazi ve arsa sağlamak görevleri Toplu Konut İdaresi ne devredilmiştir. Toplu Konut İdaresi, arsa stoğu ve piyasa düzenleyici satışlar yapmaya, sağladığı arazi ve arsaları olduğu gibi ya da planlayarak, altyapı tesislerini bölüm olarak ya da tümüyle yaparak ya da yaptırarak gereksinim sahiplerine satmaya, kiralamaya, trampaya, yükümleme (irtifak) hakkı kurmaya; kamu kurum ve kuruluşları eliyle pazarlamaya ve satmaya yetkili ve görevlidir. Bu amaçlar çerçevesinde Toplu Konut İdaresi kullanacağı taşınmaz malların harita, imar, uygulama ve parselasyon planlarını yapar ya da yaptırır. Planlar, 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre işlem yapılarak onanır ve kesinleşir. Toplu Konut İdaresi konut, sanayi, eğitim, sağlık ve turizm yatırımları ile kamu tesisleri için gerçek ve tüzel kişilere ait arazi ve arsaları ve bunlar içerisinde ya da üzerinde bulunan muhdesatı Bakan onayı ile kamulaştırmaya da yetkilidir. Yargıya taşınmış arsalar ya da Toplu Konut İdaresi nin mülkiyetinde olup ihale yoluyla satılan, ancak yapılan satış işlemleri yargı kararları ile iptal edilerek kamu malına dönüştürülen, satışa konu arazi ve arsaların maliklerine; ihale bedellerinin güncelleştirilmiş değeri ya da emsali değerdeki, Toplu Konut İdaresi nin mülkiyetinde bulunan ya da imkân dâhilinde sağlanacak en yakın arazi ve arsalardan vermekle görevlidir. Düzenlemeye Konu Olan Taşınmazlar Üzerinde Kısıtlamalar Toplu Konut İdaresi, konut, sanayi, eğitim, sağlık ve turizm yatırımları ve kamu tesisleri için planlamayı öngördüğü ve sınırlarını belirleyerek ilgili tapu idarelerine bildirmiş bulunduğu alanlardaki arsa ve arazinin satışlarında şufa (ön alım) hakkına sahiptir. Bu arsa ve arazinin satışları tapu daireleri tarafından 15 gün içinde Toplu Konut İdaresi ne bildirilir. Tapu dairelerince yapılacak bildiri üzerine Toplu Konut İdaresi en geç 30 gün zarfında şüf'a hakkını (ön alım) kullanacağını bildirmediği ve bu süre içinde ödenmiş satış bedeli ile her türlü harç ve masrafları peşin olarak, malik adına yatırmazsa, şüf'a hakkının kullanılmasından vazgeçmiş sayılır. 30 günlük süre içinde ödenmiş satış bedeli ile her türlü harç ve masrafların yatırılmasını takip eden sürede, tapu dairelerince re'sen eski satışın iptali ile TOKİ adına tescil işlemi yapılır. Toplu Konut İdaresi sattığı ya da devrettiği arsa ve arazinin amacına uygun kullanılması için tapu kayıtlarına, satış şartlarına uygun alt yapı, yapı ya da tesis yapılmadıkça üçüncü kişilere satış, devir, temlik yapılamayacağı ve haczedilemeyeceği hususunda şerhler koydurmaya ve/ya da bu amaca yönelik sözleşmeler yapmaya yetkilidir. Toplu Konut İdaresi, ürettiği ya da üreteceği arsalar karşılığında menkul kıymet ihraç edebilir. İhraç edilecek menkul kıymetlerin şekli, ihracı, halka arzı, menkul kıymetler borsaları ya da bankalar aracılığı ile satışı konularında Sermaye Piyasası Kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri uygulanır. Toplu Konut İdaresi tarafından üretilen arsaların maliyet ve satış bedelleri arasındaki farkın % 20'sini geçmemek kaydıyla, arsaların alt yapı tesislerinin yapımında kullanılmak kaydıyla belediyelere ödeme yapılabilir. Toplu Konut İdaresi nin Gelir ve Harcamaları Toplu Konut İdaresi nin gelirleri; idare tarafından satışı yapılacak konut, işyeri, arsa ve arazilerin satış ve kira gelirleri, açılacak kredilerin geri ödemeleri, Hazine arsaları üzerine yapılan konut ve isyerlerinin arsa maliyet bedellerinin en çok yüzde 25'ine kadar alınacak katılım payı, Hazine Müsteşarlığı nın uygun görüşü üzerine yurt dışından sağlanacak krediler, idareye yapılan bağış ve yardımlardan meydana gelmektedir. Elde edilen gelirler; Toplu konut yapılacak alanlarda arsa sağlanması, Araştırma, turizm alt yapıları, konut alt yapıları, okul, karakol, ibadethane, sağlık tesisleri, spor tesisleri, postane, çocuk parkları ve konut sektörünün gelişimine yönelik yatırım ve işletme kredisi verilmesi, İş ve istihdam yaratmak üzere esnaf ve sanatkârlara ait işyerlerinin ve küçük sanayi teşebbüslerinin kredi yoluyla desteklenmesi, Afet bölgelerinde konut yapımının teşvik ve desteklenmesi amacıyla kullanılmaktadır. 89

94 Yerleşim Alanlarının Saptanması ve Planlama Toplu Konut İdaresi boş alanlarda arsa sağlamak ve yapılaşma sağlarken aynı zamanda kent içinde köhneleşmiş bölgelerde de kentsel dönüşüm projeleri yürütmekle yükümlüdür. Bu dönüşüm projelerinin sınırlarının belirlenmesi yasalarla bir standarta oturtulmuştur. Toplu Konut İdaresi, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda ya da mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde ya da valiliklerce toplu konut alanı olarak belirlenen yerlerde çevre ve imar bütünlügünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve değiştirmeye yetkilidir. Bu planlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve öteki yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere ya da valiliğe ulaştığı tarihten başlayarak üç ay içerisinde aynen ya da değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafından üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Toplu Konut İdaresi tarafından re sen onaylanır. Belediyeler, valilik ya da Toplu Konut İdaresi tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair kararlar da dahil olmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumları tarafından yapılacak tüm işlemler Toplu Konut İdaresi tarafından re sen yapılmak suretiyle yürürlüğe konur. TOKİ, gecekondu bölgelerinin tasfiyesine ya da iyileştirilerek yeniden kazanımına yönelik olarak gecekondu dönüşüm projeleri geliştirebilir, inşaat uygulamaları ve finansman düzenlemeleri yapabilir. Bu amaçla gecekondu bölgelerinde, gerçek kişilerin ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan gayrimenkuller ile yürürlük tarihli 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değistirilmesi Hakkında Kanuna göre, hak sahibi olan kişilerin gayrimenkullerin değeri Toplu Konut İdaresi tarafından belirlenir ve Toplu Konut İdaresi bu kişilerle proje çerçevesinde anlaşmalar yapabilir. Bu anlaşmaların usul ve esaslarını belirlemeye Toplu Konut İdaresi yetkilidir. Gecekondu Dönüşüm Projesi çerçevesinde TOKİ tarafından yapımı gerçekleştirilen konutların bedelleri proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik durum, doğal afetler, konut sürüm bedelleri ve gecekondu bölgesindeki kişilerin gelir durumu göz önünde bulundurularak gerekli görüldüğünde kamuoyuna ilan edilerek yapım maliyetlerinin altında tespit edilebilir. KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ İLE İLGİLİ HUKUKSAL DÜZENLEMELER Konut Finansmanı Sistemi Konut finansmanı, ülkemizde yaygın olarak mortgage olarak anılmaktadır. Türk Dil Kurumu, mortgage yerine tutsat sözcüğünü önermişse de, 5582 sayılı Yasa da; mortgage ya da tutsat sözcüğü yerine, kredi ve finans boyutunu da içeren konut finansmanı terimi tercih edilmiştir. Konut finansmanının tanımı 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun un 12. maddesi ile 2499 Sayılı Sermaye Piyasası Kanunu na eklenen 38/A maddesiyle yapılmıştır. Bu maddeye göre; Konut finansmanı, konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılmasıdır. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamındadır sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun; 2004 sayılı İcra İflas Kanunu, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanunu, 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, 90

95 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, 6802 sayılı Gider Vergisi Kanunu, 492 sayılı Harçlar Kanunu, 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu nun uygulanmasına kaynak olacak biçimde konut finansmanı sistemini tanımlamıştır. Konut Finansmanı Sisteminin İşleyişi Konut finansmanı sisteminin temeli, tüketiciye uzun vadede ipoteğe dayalı konut finansmanı sağlanmasına dayanmaktadır. Konut finansmanı sisteminde, tüketicilerin konut edinmek amacıyla kullandıkları kredilerle satın alınan konut üzerine konut finansmanı şirketi lehine ipotek tesis edilmekte ya da ileride mülkiyeti elde etmek amacıyla tüketicinin finansal kiralama yoluyla konutu kiralaması sağlanmaktadır. Konut finansman şirketinin kredi alacağının ya da finansal kiralamada varlık olarak görünen taşınmaz değerinin fonlar aracılığıyla menkul kıymete bağlanarak ipoteğe ya da varlığa dayalı menkul kıymet elde edilmekte ve bu menkul kıymetlerden elde edilen gelir tekrar kredi vermek için kullanılmaktadır sayılı Yasa, konut finansmanı sisteminde etkin olan aktörler arasındaki ilişkilerde de düzenleme yapmıştır. Konut finansmanı sisteminde; Toplu Konut İdaresi, belediyeler, Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Merkez Bankası, Bankalar, Katılım Bankaları, Leasing Firmaları, Finansman Şirketleri, GYO lar, İpotek Finansman Kuruluşu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, SPK, BDDK, Kredi Kayıt Bürosu, Emeklilik Fonları ve tüketiciler etkin aktörler olarak sıralanabilir. Konut Finansman Sisteminin temel işleyişi nasıldır? Resim 4.1: Konut Finansmanı Sisteminin İşleyiş Şeması 91

96 5582 Sayılı Kanunla Yapılan Düzenlemeler günü yürülüğe giren 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile mevcut durumda sınırlı bir büyüklüge ulaşmış olan birincil konut kredisi piyasasının geliştirilmesi ve birincil piyasaya destek olacak bir ikincil piyasa olusturulması amaçlanmıştır. Yasa da, İpotekli Sermaye Piyasası Aracı; ipotek teminatlı menkul kıymetler, ipoteğe dayalı menkul kıymetler, ipotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen hisse senedi dışındaki sermaye piyasası araçları ve konut finansmanından kaynaklanan alacaklara dayalı olarak ya da bu alacakların teminatı altında ihraç edilen öteki sermaye piyasası araçlarıdır. biçiminde tanımlanmıştır. Yasada ipotek teminatlı menkul kıymetler ve varlık teminatlı menkul kıymetler olmak üzere menkul kıymet türlerinin tanımları getirilmiştir. İpotek teminatlı menkul kıymetler, ihraççıların genel yükümlülüğü niteliğinde olan ve oluşturulan teminat havuzundaki varlıklar karşılık gösterilerek ihraç edilen borçlanma senetleridir. İpotek teminatlı menkul kıymetler bankalar ve ipotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilebilir. İhraççılar, ipotek teminatlı menkul kıymetlerin teminatı olan varlıkları, öteki varlıklarından ayrı olarak, oluşturacakları teminat havuzu içerisinde izlemekle yükümlüdür. Teminat havuzu; yapı kullanma izni alınmış konut ve öteki gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacaklar, ikame varlıklar ve bunların riskten korunması amacıyla yapılan sözleşmelerden oluşur. Bunlar dışında kalan varlık ve alacaklar teminat havuzuna dâhil edilemez. İkame varlıklar nakit, devlet iç borçlanma senetleri, hazine kefaletiyle ihraç edilen menkul kıymetler, Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Teşkilatına üye ülkelerin merkezi yönetimleri ile merkez bankalarınca ya da bunların kefaletiyle ihraç edilen menkul kıymetler ile Kurulca uygun görülen benzer nitelikteki varlıklardan oluşur. Varlık teminatlı menkul kıymetler; ihraççıların genel yükümlülüğü niteliğinde olan, alacaklar ve duran varlıkların teminatı altında ihraç edilen borçlanma senetleridir. Varlık teminatlı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar teminat havuzlarında yer alan varlıklar, teminat amacı dışında tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dâhil olmak üzere haczedilemez ve iflâs masasına dâhil edilemez, ayrıca bunlar hakkında ihtiyatî tedbir kararı verilemez. Yasada gayrimenkul değerlemesi ilgili belirlemeler yapılmıştır. Gayrimenkul değerlemesi, konut finansman sisteminde iki farklı süreçte ihtiyaç duyulan bir hizmettir. İlk olarak kredinin açılması aşamasında ilgili gayrimenkulün değerinin doğru bir biçimde belirlenmesi büyük önem taşımaktadır. Kredinin geri ödenmemesi durumunda ilgili gayrimenkul satılarak alacak tahsil edilecektir. Bu bakımdan, gayrimenkul değerinin doğru belirlenmesi, ödenmeme riskine karşılık kredi verenin elindeki teminata güvenebilmesi ve alacağını tahsil edebileceğinden emin olabilmesi için büyük önem taşımaktadır. Gayrimenkul değerlemesine ihtiyaç duyulan ikinci süreç ise takip aşamasıdır. Ödenmeyen ve takibe geçilen bir kredide ilgili gayrimenkulün satışı için ihaleye çıkılması öncesinde değerleme yapılmakta ve bu değerin doğru belirlenmesi ihale ve satış sürecinde büyük önem taşımaktadır. Gayrimenkulün tespit edilen değeri İcra ve İflas Kanunu uyarınca satışta ulaşılması gereken asgari tutarı belirlemekte, ayrıca bu değerin doğru belirlenmemesine karşı borçluya tanınan itiraz hakkı yeniden değerleme yapılmasına yol açarak süreci uzatabilmektedir. Yasa, bölgesel olarak ve ülke genelinde gayrimenkul değerleri konusunda istatistikler oluşturulması ve yayınlanmasını, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği nin görevleri arasına eklenmiştir. Bu doğrultuda, konut finansmanı kapsamında yapılan değerlemelere ilişkin bilgilerin, Birlik tarafından belirlenecek usul ve esaslara göre Birliğe iletilmesi zorunlu tutulmuştur. Birliğin yükümlülükleri de ayrıca ele alınmıştır. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere araştırmalar yapmak, eğitim ve sertifika vermek, Birlik üyelerinin dayanışma ve mesleğin gerektirdiği özen ve disiplin içerisinde çalışmalarına yönelik meslek kurallarını ve değerleme standartlarını oluşturmak, haksız rekabeti önlemek amacıyla gerekli tedbirleri almak, kendisine mevzuatla verilen ya da Kurulca belirlenen konularda düzenlemeler yapmak, yürütmek, denetlemek, Birlik Statüsünde öngörülen disiplin cezalarını vermek, ilgili konularda üyeleri 92

97 temsilen ilgili kuruluşlarla işbirliği yapmak, mesleki gelişmeleri, idari ve yasal düzenlemeleri izleyerek bu konuda üyeleri aydınlatmakla görevli ve yetkilidir. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, tüzel kişiliği haiz kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üye olmak için başvurmak zorundadırlar. Lisans sahibi, lisans almaya hak kazandığının kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde gerekli başvuruyu yapmakla yükümlüdür. Anılan yükümlülüğe uymayan kimselerin lisansı Kurulca iptal edilir. Yasada konut finansmanı fonu ve varlık finansmanı fonu olmak üzere fon türlerinin tanımları da yapılmıştır. Konut finansmanı fonu, ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, ipoteğe dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığıdır. Varlık finansmanı fonu, ihraç edilen varlığa dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, varlığa dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığıdır. Konut Finansmanı Sisteminin bir öteki parametresi olan ipotek finansmanı kuruluşları da yasada yer bulmuştur. Ülkemizde kurumsal bir konut finansmanı sistemi oluşturulmasına yönelik olarak yürütülen çalışmalar kapsamında, başta bankalar olmak üzere tüketicilere doğrudan finansman sağlayan birincil finansman kuruluşlarına kaynak sağlayacak ipotek finansmanı kuruluşu adı altında sermaye piyasası kurumu niteliğinde ikincil piyasa kuruluşları düzenlenmektedir. İpotek finansmanı kuruluşları, münhasıran konut finansmanından kaynaklanan alacakların devralınması, devredilmesi, devralınan alacaklardan oluşan varlıkların yönetimi ve alacakların teminat olarak alınması suretiyle kaynak temini amacıyla kurulan, sermaye piyasası kurumu niteliğine haiz anonim ortaklıklardır. Konut finansmanından kaynaklanan alacakların ve öteki varlıkların teminat gösterilmesi suretiyle ipotek finansmanı kuruluşlarından kaynak temin edilmesi durumunda, teminat gösterilen varlıklar, başka bir amaçla tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dâhil olmak üzere üçüncü şahıslar tarafından haczedilemez, ihtiyatî tedbir kararı verilemez ve iflâs masasına dâhil edilemez. YAPI KOOPERATİFLERİ İLE İLGİLİ HUKUKSAL DÜZENLEMELER Kooperatif sözcüğü, işbirliği yapmak, birlikte hareket etmek, elbirliği ile çalışmak gibi anlamlara gelen Fransızca cooperatifive sözcüğünden dilimize geçmiş ve artık Türkçe bir sözcük gibi kullanılmaktadır. Türkiye de ilk konut yapı kooperatifi, 1887 yılında, İstanbul da yaşayan İngilizler tarafından kurulmuştur. Cumhuriyetin ilân edilmesi ve Ankara nın başkent olması, Ankara da nüfusun hızla artmasına neden olmuş, memur konutlarına duyulan ihtiyaç doğrultusunda bazı önlemler alınmıştır. O dönemde, Atatürk ün direktifiyle kurdurulan Türk Kooperatifçilik Kurumu nun yardımları ile yurt dışında eğitim almış bürokratlarca 1934 yılında Ankara da ilk konut yapı kooperatifi olan Bahçelievler Yapı Kooperatifi kurulmuştur. Bahçelievler yapı kooperatifi, devletin ve belediyenin desteği ile kısa süre içerisinde 150 birimlik konut yapımını tamamlamıştır Sayılı Kooperatifler Kanunu nun çıkarılması sonucunda giderek yaygınlaşan kooperatifler için belirli ölçütler getirilmiştir. Kooperatif tanımı tarihinde yürürlüğe giren 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu nun 1. maddesinde şöyle açıklanmıştır: Tüzel kişiliğe sahip olmak üzere ortaklarının belirli ekonomik çıkarlarının ve özellikle meslek ve geçimlerine ilişkin gereksinimlerini karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet yoluyla sağlayıp korumak amacı ile gerçek ve kamu tüzel kişileri ile özel idareler, belediyeler, köyler, cemiyetler ve dernekler tarafından kurulan değişir ortaklı ve değişir sermayeli kuruluşlardır. Kooperatif Yolu ile Konut Üretimi Kooperatifler Avrupa da başlayan sanayileşme sürecinde, açığa çıkan konut gereksiniminin ekonomik kar amacından öte, sosyal konut üretimi ile karşılanması amacıyla ortaya çıkmıştır. Zaman içinde kooperatif üretimler, sosyal konut üretiminde olduğu kadar son derece lüks daire ve hatta villaların üretiminde de kullanılabilen bir yönteme dönüşmüştür. 93

98 gerçekleşmiştir? Ülkemizde ilk kez kooperatif yolu ile konut üretimi hangi dönemde Konut kooperatifi toplumun büyük bir kesimi için ayrı bir önem taşıması yönüyle, kendine has özellikleri olan bir kooperatif türüdür. Öteki kooperatiflerin faaliyetleri ve üyeleri ile ilişkileri süreklilik gösterdiği halde, konut kooperatiflerinde, konut ya da bağlı hizmetleri temin etme şeklinde söz konusudur. Genellikle istenilen amaca ulaşıldıktan sonra üye ile kooperatif arasındaki bağlantı kesilmektedir. Konut kooperatiflerinde üye-kooperatif ilişkisi sağlam ve süreklidir. Kooperatifin başarısı için bu konu oldukça önemlidir. Konut kooperatifleri, sosyal yaşamla ilgili olduğu için üyelerinin birbirleri ile olan ilişkileri daha yakın ve aile boyutludur sayılı Kooperatifler Kanunu na göre ülkemizde konut üretiminin kooperatif biçiminde yapılmasının koşulları belirlenmiştir. Kanun da önce yapı kooperatiflerinin oluşturulması ve daha sonra da arsa sağlanması gerekliliği belirlenmiştir. Arsa sağlanması, şehrin imara açılmış alanlarında kişilerden ya da yerel yönetimlerden satın alınarak ya da kat karşılığında yüzde üzerinden anlaşma ile yapılmaktadır. Kooperatif kurulacak alan şehrin imar alanı dışında ise, kooperatif kullanacağı alanın mevzii imar planı ve alt yapı ihtiyaçlarını çözdükten sonra uygulamaya başlamaktadır. Konut projeleri, kooperatif üyelerinin ekonomik ve sosyal durumlarına göre üretilir ve uygulamaya geçilir. Ortakların gelirlerine uygun olarak belirlenen aidatlar ile planlanan süre içinde konut tamamlanarak kura yoluyla üyelere dağıtılır ve daha sonra tapular da hak sahiplerine verilir. Kooperatîf ve Kuruluşu Konut üretiminde etkin bir üretim sağlayan kooperatiflerin kurulma, ortaklık, kullanım koşulları, maddi yönetimi 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu nda belirlenmiştir. Kooperatiflerin kurulması, en az 7 ortak ile olanaklıdır. Ortaklarca imzalanan ana sözleşmenin noterde tescili ile kooperatif tüzel kişi olarak faaliyetlerine başlayabilir. Kooperatifler kurulurken sermaye sınırlandırılmasında bulunulamaz. Ana sözleşme, ilgili bakanlığa verilir. Bakanlığın kuruluşa izin vermesi halinde, kooperatif merkezinin bulunduğu yer ticaret siciline tescil ve ilan olunur. Tescil ve ilan olunacak hususlar şunlardır: Ana sözleşme tarihi, Kooperatifin amacı, konusu ve varsa süresi, Kooperatifin unvanı ve merkezi, Kooperatifin sermayesi ve bunun nakdi kısmına karşılık olarak ödenen en az miktar ve her ortaklık payının değeri, Ortaklık payı belgelerinin ada yazılı olduğu, Ayni sermaye ve devralınan akçelı kıymetlerle işletmelerin neden ibaret oldukları ve bunlara biçilen değerler, Kooperatifin ne suretle temsil olunacağı ve denetleneceği, Yönetim Kurulu üyeleriyle kooperatifi temsile yetkili kimselerin ad ve soyadları, Kooperatifin yapacağı ilanların şekli ve ana özleşmede de bu hususta bir hüküm varsa yönetim kurulu kararlarının pay sahiplerine ne suretle bildirileceği, Kooperatifin şubeleri (Kooperatifler, gerekli görmeleri durumunda memleket içinde ve dışında şubeler açabilirler. Şubeler, merkezin sicil kaydına atıf yapılarak bulundukları yer ticaret siciline tescil olunurlar.). 94

99 Ana sözleşmede yer alması gerekli hükümler; Kooperatifin adı ve merkezi, Kooperatifin amacı ve çalışma konuları, Ortaklık sıfatını kazandıran ve kaybettiren hal ve şartlar, Ortakların pay tutarı ve kooperatif sermayesinin ödenme şekli, nakdi sermayenin en az 1/4 ünün peşin ödenmesi, Ortakların ayni sermaye koyup koymayacakları, Kooperatiflerin yükümlerinden dolayı ortakların sorumluluk durumu ve derecesi, Kooperatifin yönetici ve denetleyici organlarının görev, yetki ve sorumlulukları ve seçim tarzları, Kooperatifin temsiline ait hükümler, Yıllık gelir-gider farklarının, hesaplanma ve kullanma şekilleri, Kurucuların adı, soyadı iş ve konut adresleri. Ana sözleşme ayrıca, genel kurulun toplantısı, kararların alınması, oyların kullanılması, kooperatifin çalışma biçimine ilişkin ilkler, kooperatifin birliklerle olan ilişkileri, kooperatifin başka bir kooperatifle birleşmesine ilişkin hükümler, kooperatifin süresi gibi konuları da kapsayabilir. Ortaklık Sıfatının Kazanılması ve Kaybedilmesi Kooperatif ortaklığına girmek için gerçek kişilerin medeni hakları kullanma yeterliliğine sahip olmaları gerekir. Ortak olmak isteyen gerçek ve tüzel kişiler, kooperatif ana sözleşmesi hükümlerini bütün hak ve ödevleriyle birlikte kabul ettiklerini belirten bir yazı ile kooperatif yönetim kuruluna başvururlar. Kooperatif, ortaklarına kendi varlığı dışında şahsi bir sorumluluk ya da ek ödemeler yüklüyor ise ortak olmak isteği, bu eklerin yazılı olarak kabul edilmesi durumunda değer taşır. Yönetim kurulu; ortaklar ile ortak olmak için müracaat edenlerin ana sözleşmede gösterilen ortaklık şartlarını taşıyıp taşımadıklarını araştırır. Kooperatiflere ortak olmak için özel kişilerin dışında tüzel kişiliği olan kurum ve kuruluşlar da başvuruda bulunabilirler. Kooperatif ortaklığı kurulduktan sonra, ortaklıktan çıkma ya da çıkarılma durumları söz konusu olabilir. Her ortağın kooperatiften çıkma hakkı vardır. Ortaklıktan çıkma ana sözleşmeye konulacak tazminat ödenmesi hükmü ile kurallara bağlanabilir. Kooperatiften çıkma hakkının kullanılması, ana sözleşme ile en çok 5 yıl için sınırlandırılabilir. Haklı ve önemli nedenlerle bu süreden önce ortaklıktan çıkılabileceğine yönelik ana sözleşmeye hüküm konulabilir. Ortaklıktan çıkma en az 6 ay önce haber verilerek yapılır. Ortaklıktan çıkarılmaya yönetim kurulunun teklifi ile genel kurulca karar verilir. Ana sözleşme, çıkarılanın genel kurula başvurma hakkı saklı kalmak üzere bu konuda yönetim kurulunu da yetkili kılabilir. Çıkarılma kararı gerekçeli olarak tutanağa geçirileceği gibi ortaklar defterine de yazılır. Kararın onaylı örneği, çıkarılan ortağa tebliğ edilmek üzere, on gün içinde notere tevdi edilir. Bu ortak tebliğ tarihinden başlayarak üç ay içinde itiraz davası açabilir. Tebliğ edilen karar, yönetim kurulunca verilmiş ise, ortak, üç aylık süre içinde genel kurula da itiraz edebilir. Bu itiraz, ilk toplanacak genel kurula sunulmak üzere, yönetim kuruluna noter aracılığı ile tebliğ ettirilecek bir yazı ile yapılır. Genel kurula itiraz edilirse, yönetim kurulunun çıkarma kararı aleyhine itiraz davası açılamaz. İtiraz üzerine genel kurulca verilecek karara karşı itiraz davası hakkı saklıdır. Üç aylık süre içinde, genel kurula ya da mahkemeye başvurmak suretiyle itiraz edilmeyen çıkarılma kararları kesinleşir. Haklarındaki çıkarma kararı kesinleşmeyen ortakların yerine yeni ortak alınamaz. Kooperatiften çıkan ya da çıkarılan ortakların kendilerinin ya da mirasçılarının kooperatif varlığı üzerinde hakları olup olmadığı ve bu hakların nelerden ibaret bulunduğu ana sözleşmede gösterilir. Çıkan ya da çıkarılan ortakların ya da mirasçılarının alacakları, isteyebilecekleri günden başlayarak beş yıl geçmekle zaman aşımına uğrar. 95

100 Ortakların Hakları ve Sorumlulukları Kooperatif ortaklarının üyelik hakları yasada tanımlanmıştır. Her ortağın üyelik haklarının, ada yazılı ortaklık senedi ile belirtilmesi şarttır. Bu senette kooperatifin ünvanı, sahibinin adı ve soyadı, iş ve konut adresi, kooperatife girdiği ve çıktığı tarihler yazılır. Bu şartlar, senet sahibi ile kooperatifi temsile yetki sahipleri tarafından imzalanır. Ortağın yatırdığı ya da çektiği paralar tarih sırasıyla kaydedilir. Bu kayıtlar kooperatifin ödediği paralara ait ise ortak imza eder. İmzalı ortak senedi makbuz hükmündedir. Söz konusu senet ana sözleşmeyi içermek koşuluyla ortaklık cüzdanı şeklinde de düzenlenebilir. Ortaklık senetleri kıymetli evrak niteliğinde olmayıp yalnızca ortaklığı ispat edebilecek niteliktedir. Kurulan kooperatiflerin ortak sermayeleri, her bir üyenin koyacağı sermaye ile belirlenir. Ana sözleşmede her bir ortağın sermayesi bellidir, belli edilmemişse bu tespit kurucular tarafından toplantıya çağırılacak ilk genel kurulda ortak adedinin 2/3 ünü temsil eden ortakların çoğunluğu ile seçilecek bilirkişi tarafından yapılır. Kuruluştan sonra girecek ortakların aynı türden sermaye koymaları durumunda bu çağrı yönetim kurulu tarafından yapılır. Ortakların, 2/3 ünün birleşmesi mümkün olmayan hallerde bilirkişinin seçimi sulh hukuk mahkemesinden istenir. Seçilen bilirkişi ya da bilirkişiler tarafından verilen rapora karşı tebliğ tarihinden başlayarak bir hafta içinde mahalli sulh hukuk mahkemesine itiraz edebilirler. Mahkemenin vereceği karar kesindir. Mahkemede atanmış bilirkişi gereken raporları düzenleyip verdikten sonra yapılacak genel kurul toplantısında, konu görüşülür. Çağrı mektuplarına bilirkişi raporunun bir örneği eklenir. Ortak sayısının en az yarısının asaleten ve temsilen toplantıda bulunması şartıyla bilirkişi raporları okunup incelendikten ve sermaye koyan kimselerin ve devralıacak işletmenin ya da hak sahibinin açıklamaları dinlendikten sonra değerlerinin aynen kabul ya da reddine, ya da ilgililerin ortak değerlendirilmesine çoğunlukla karar verilir. Kooperatif ortaklarının haklarının yanında sorumlulukları da bulunmaktadır. Ortakların yüklendikleri paylar için ödeyebilecekleri para tutarını ana sözleşme belirtir. Kooperatif sermaye yüklemlerinde borçlu ya da sair ödemelerle yükümlü bulunan ortaklarından elden yazılı olarak ya da taahhütlü mektupla, bu husus mümkün olmazsa ilanla ve uygun bir süre belirterek yükümlerini yerine getirmelerini ister. İlk isteğe uymayan ve ikinci istemeden sonra da bir ay içinde yükümlerini yerine getirmeyenlerin ortaklığı kendiliğinden düşer. Ortaklığın düşmesi ilgilinin, ana sözleşme ya da öteki biçimlerde doğmuş borçlarının yok olmasını gerektirmez. Ana sözleşme, kooperatifin varlığı borçlarını karşılamaya yetmediği hallerde, ortaklarının da şahsen ve sınırsız olarak sorumlu tutulacaklarını hüküm altına alabilir. Bu durumda alacaklılar kooperatifin iflâsı ya da öteki nedenlerle dağılması durumunda alacaklarını tamamen sağlayamazlarsa, kooperatifin borçlarından dolayı, kooperatif ortakları zincirleme ve bütün varlıklarıyla sorumlu olurlar. Ana sözleşmeye, kooperatif borçları için her ortağın kendi payından fazla olarak şahsen ve belirli bir miktara kadar kooperatiften sonra sorumlu olacakları hususunda bir hüküm konabilir. Ortakların tek başına sorumlu olacakları miktar kooperatifteki paylarının tutarı ile orantılı olarak da gösterilebilir. Ana sözleşme, ortakları ek ödemelerle yükümlendirebilir. Ancak, ek ödemelerin yalnız bilânço açıklarını kapatmada kullanılması şarttır. Ek ödeme yükleme sınırsız olabileceği gibi belirli miktarlarla ya da iş hacmi ile ya da paylarla orantılı olarak sınırlandırılabilir. Ortakları şahsen sorumlu, ya da ek ödemelerle yükümlü bir kooperatifte, durumunu bilerek yeni giren kimse, girişinden önce doğmuş olan borçlardan öteki ortaklar gibi sorumlu olur. Kooperatiflerde bir ortağın ayrılması durumunda ya da kooperatifin dağılması durumunda sınırsız ya da sınırlı sorumlu bir ortak ölür ya da öteki bir nedenle kooperatiften ayrılışının kesinleştiği tarihten başlayarak bir yıl ya da ana sözleşme ile tespit olunan daha uzun bir süre içinde kooperatif iflâs ederse, ayrılmasından önce doğmuş olan borçlar için ortak sorumluluktan kurtulamaz. Aynı şartlar altında ya da aynı süre içinde ek ödeme yükümü de mevcut olmakta devam eder. Bir kooperatif dağılırsa, dağılmanın Ticaret Siciline tescilinden başlayarak bir yıl ya da ana sözleşmede tespit olunan daha uzun bir süre içinde kooperatifin iflâsının açılmasına karar verilmesi durumunda ortaklar aynı şekilde ek ödemelerle birlikte sorumludurlar. 96

101 Kooperatif Hesapları Ana sözleşmede tersine hüküm bulunmuyorsa, ortaklarla yapılan muamelelerden bir yıllık faaliyet sonunda elde edilen hasılanın tamamı gelir-gider farkı olarak kooperatifin yedek hesaplarına eklenir. Gelir-gider farkının ortaklar arasında bölüşülmesi öngörülmüş ise bu dağıtım ortakların payları oranında yapılır. Dağıtılmazsa, bunlar kooperatifin gelişmesine yarayacak işlerde kullanılmak üzere özel bir fonda toplanır. Bir yıllık faaliyet sonuçları olumsuz olursa açık, yedek hesaplardan ve bunların yeterli gelmemesi durumunda ek ödemelerle ya da ortak sermaye paylarıyla karşılanır. Olumsuz sonuçlar ortadan kaldırılmadıkça gelir-gider farkı ve faiz dağıtımı yapılamaz. Gelir-gider farkının en az % 10'u yedek akçeye kooperatif üst kuruluşlarında ise buna ilaveten en az % 5'i yedek akçeye ayrılmadıkça ortaklara dağıtım yapılmaz. Yedek akçelerin ortaklara dağıtılacağına dair ana sözleşmeye konacak hükümler geçersizdir. Bölünecek gelir-gider farkından ilk önce yedek akçe ile kanun ya da ana sözleşme gereğince kurulan öteki fonlara yatırılacak paralar ayrılır. Yedek akçelerin ve özel fonların kullanılış şekli ve şartları ana sözleşmede gösterilir. Kooperatif Organları Genel kurul bütün ortaklar temsil eden organdır. Kooperatif işleri genel kurul toplantıları ile kararlaştırlır. Genel kurul, aşağıdaki yetkilerini devir ve terk edemez: Ana sözleşmeyi değiştirmek, Yönetim kurulu ve denetçiler kurulu üyeleriyle gerektiğinde tasfiye kurulunu seçmek, İşletme hesabıyla bilanço ve gerektiğinde gelir-gider farkının bölüşülmesi hakkında karar almak, Yönetim ve denetçiler kurullarını ibra etmek, Kanun ya da ana sözleşme ile genel kurula tanınmış olan konular hakkında karar vermek. Gayrimenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ile alınacak gayrimenkulün niteliğini, yerini ve azami fiyatını, satılacak gayrimenkulün asgari fiyatını belirlemek, İmalât ve inşaat işlerinin yaptırılma yöntemini belirlemek, Yapı kooperatiflerinde; kooperatifin ortak sayısı ile yapılacak konut ya da işyeri sayısını tespit etmek. Yönetim kurulu ya da ana sözleşme ile bu husus yetkili kılınan başka bir organ ve gerektiğinde denetçiler kurulu, ortağı olduğu üst birlik ve tasfiye memurları genel kurulu toplantıya çağırma yetkisine sahiptirler. Ancak genel kurul yukarıda belirtildiği şekilde toplanamazsa ilgili bakanlık genel kurulu toplantıya çağırma yetkisine sahiptir. Dört ortaktan az olmamak kaydıyla ortak sayısının en az onda birinin isteği üzerine genel kurul toplantıya çağrılır. Yönetim kurulu bu isteği en az on gün içinde yerine getirmezse, istek sahiplerinin müracaatı üzerine ya da doğrudan doğruya ilgili bakanlık tarafından, genel kurul toplantıya çağrılabilir. Çağrılmazsa istek sahipleri mahalli mahkemeye başvurarak genel kurulu bizzat toplantıya çağırma müsaadesini alabilirler. Genel kurul olağan ve gerektiğinde olağanüstü olarak toplanır. Olağan toplantının her hesap devresi sonundan başlayarak 6 ay içinde ve en az yılda bir defa yapılması zorunludur. Genel kurul, ana sözleşmede gösterilen şekilde toplantıya çağrılır. Toplantı sayısı ana sözleşmede gösterilir. Ancak yapı kooperatiflerinin genel kurul toplantılarında ortakların en az 1/4 ünün şahsen ya da temsilen hazır bulunmaları şarttır. Genel kurul toplantı tarihi, yeri ve gündemi toplantıdan en az 15 gün önce ilgili bakanlığa ve mülki idare amirliğine yazılı olarak bildirilir. Genel kurulun sevk ve idaresi, ortaklar ya da üst kuruluş temsilcileri arasından seçilen başkan ve üyeler tarafından sağlanır. Toplantı çağrısına ve ilâna gündem yazılır. Ana sözleşmenin değiştirilmesi söz konusu ise, yapılacak ilânda değiştirilecek maddelerin numaralarının yazılması ile yetinilir. Dörtten az olmamak üzere ortakların en az 1/10'u tarafından genel kurul toplantısından en az 20 gün önce yazılı olarak bildirilecek hususların gündeme konulması zorunludur. Gündemde olmayan hususlar görüşülemez. Ancak, kooperatife kayıtlı ortakların en az 1/10'unun gündem maddelerinin görüşülmesine geçilmeden önce 97

102 yazılı teklifte bulunmaları durumunda, hesap tetkik komisyonunun seçilmesi, bilânço incelemesinin ve ibranın geriye bırakılması, çıkan ya da çıkarılan ortaklar hakkında karar alınması, genel kurulun yeni bir toplantıya çağrılması ve kanun, ana sözleşme ve iyi niyet esasları ile genel kurul kararlarına aykırı olduğu ileri sürülen yönetim kurulu kararlarının iptali, yönetim kurulu üyeleri ile denetçilerin azaltılması ve yerlerine yenilerinin seçilmesi ile ilgili hususlar, genel kurula katılanların yarıdan bir fazlasının kabulü ile gündeme alınır. Kooperatifin bütün ortakları toplantıda hazır bulunduğu sürece ve bir itiraz olmaması durumunda genel kurul toplantılarına ilişkin olan öteki hükümler saklı kalmak koşuluyla toplantıya çağrı hakkındaki hükümlere uyulmamış olsa bile kararlar alınabilir. Bu gibi kararların, ortaklar ya da ortakların toplantıda oy birliği ile seçecekleri temsilciler tarafından imzalanması gereklidir. Genel kurulda her ortak yalnız bir oy hakkına sahiptir. Ana sözleşmede açıklama bulunuyorsa, bir ortak yazı ile izin vermek suretiyle genel kurul toplantısında oyunu başka bir ortağa kullandırabilir. Bir ortak genel kurulda birden fazla ortağı temsil edemez. Üye sayısı 1.000'in üstünde olan kooperatiflerde ana sözleşme ile her ortağın en çok 9 olmak üzere birden fazla başka ortağı temsil edebileceği öngörülebilir. Eş ve birinci derecede akrabalar için temsilde ortaklık şartı aranmaz. Kooperatif işlerinin görülmesine herhangi bir suretle katılmış olanlar yönetim kurulunun ibrasına ait kararlarda oylamaya katılamazlar. Bu hüküm denetçiler hakkında uygulanmaz. Ortaklardan hiçbiri kendileri ya da yakınları ile kooperatif arasında şahsi bir işe ya da davaya dair olan görüşmelerde oy hakkını kullanamaz. Kanun ya da ana sözleşmede aykırı hüküm bulunmadıkça genel kurul kararlarında ve seçimlerde oyların yarıdan bir fazlası kabul olunur. Kooperatifin dağılması ya da başka bir kooperatifle birleşmesi ve ana sözleşmenin değiştirilmesi kararlarında fiilen kullanılan oyların 2/3 ü çoğunluğu gereklidir. Ana sözleşme, bu kararların alınması için oy çoğunluğu hakkında daha ağır hükümler koyabilir. 98

103 Özet Gayrimenkul Kiralama Hakkında Hukuki Düzenlemeler Kira sözleşmesi; kullanma ve yararlanma hakkı veren sözleşmelerin en başında geleni, en önemlisi ve uygulama alanı en geniş olanıdır. Borçlar Kanunu nda kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ya da kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; öteki kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Kira sözleşmesinin konusunu, maddi varlığa sahip taşınır ya da taşınmaz mallar oluşturmaktadır. Bir taşınmazın kiraya verilmesinde kiraya verenin birtakım sorumlulukları vardır. Kiralanan gayrimenkul üzerinde kiraya verenin yükümlülükleri olduğu gibi, kiracının da çeşitli yükümlülükleri vardır. Kiracı, kiraladığı gayrimenkulün kira bedelini ödemekle, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kiraya verilen taşınmaz üzerinde yenilik ve değişiklik yapılması durumunda; kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir. Kiralanan taşınmazın kira sözleşmesinin bitmesi, ya da tahliye koşulları da yasada belirlenmiş olup, çeşitli hükümlere bağlanmıştır. Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Hukuki Düzenlemeler Ülkemizde gelişen sanayi ile kentlere olan göçlerin sonucunda kentsel alanlarda konut ihtiyacı artış göstermiş, ortaya çıkan plansız konut dokusunun bilim ve sağlık koşullarına uygun olmaması, değişik yasal düzenlemelere gereksinim yaratmıştır. Sağlıklı çevreler içinde konut üretimi yapılabilmesi, alt gelir gruplarının konut edinimlerinin kolaylaştırılması, kentsel ortak alanların elde edilemesinin sağlanması amacıyla değişik hukuksal düzenlemeler yapılmıştır. Sonuç olarak, devlet desteğinde planlı bir konut politikası ile toplu konut organizasyonu ve üretiminin özendirilmesi de 99 gerekli görülmüştür. Bu gereksinim doğrultusunda, 1984 yılında Toplu Konut Kanunu nun yürürlüğe girmesiyle Toplu Konut Fonu kurulmuş ve konut yapımcılarının kredilendirilmesi sağlanmış, uygun arsa sağlanması için kimi yasal hükümler getirilmiştir. Konut gereksiniminin karşılanması, konut yapanların bağlı olacakları yöntem ve ilkeler ile devletin yapacağı desteklemeler yasal çerçevede ele alınır olmuştur. Ülkemizde konut politikalarının uygulanmasında tek kamu kuruluşu olarak görev yapan Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile tanımlanan görevleri kapsamında yürüttüğü faaliyetleriyle temel olarak, konut ve kentleşmeye ilişkin sorunlara ulusal düzeyde çözüm üretmeyi amaçlamaktadır. Konut Finansmanı Sistemiyle İlgili Hukusal Düzenlemeler Konut finansmanı sisteminin temeli, tüketiciye uzun vadede ipoteğe dayalı konut finansmanı sağlanmasına dayanmaktadır. Konut finansmanı sisteminde, tüketicilerin konut edinmek amacıyla kullandıkları kredilerle satın alınan konut üzerine konut finansmanı şirketi lehine ipotek tesis edilmekte ya da ileride mülkiyeti elde etmek amacıyla tüketicinin finansal kiralama yoluyla konutu kiralaması sağlanmaktadır. Konut finansman şirketinin kredi alacağının ya da finansal kiralamada varlık olarak görünen taşınmaz değerinin fonlar aracılığıyla menkul kıymete bağlanarak ipoteğe ya da varlığa dayalı menkul kıymet elde edilmekte ve bu menkul kıymetlerden elde edilen gelir tekrar kredi vermek için kullanılmaktadır sayılı Yasa, konut finansmanı sisteminde etkin olan aktörler arasındaki ilişkilerde de düzenleme yapmıştır. Konut finansmanı sisteminde; Toplu Konut İdaresi, belediyeler, Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Merkez Bankası, Banklar, Katılım Bankaları, Leasing Firmaları, Finansman Şirketleri, GYO lar, İpotek Finansman Kuruluşu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, SPK, BDDK, Kredi Kayıt Bürosu, Emeklilik Fonları ve tüketiciler etkin aktörler olarak sıralanabilir.

104 Kooperatifler Hakkinda Hukuki Düzenlemeler tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayımlanan 5273 sayılı Arsa Ofisi Kanunu ve Toplu Konut Kanununda Değişiklik Yapılması İle Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü nün Kaldırılması Hakkında Kanun ile tarih ve 1164 sayılı "Arsa Ofisi Kanunu"nun adı "Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun" olarak değiştirilmiş ve Kanun daki görevler Toplu Konut İdaresi Başkanlığı na devredilmiştir. Burada, 1164 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun ile 2985 sayılı Toplu Konun Kanunu nun düzenlemeleri ele alınmıştır. Ülkemizde gelişen sanayi ile kentlere olan göçlerin sonucunda kentsel alanlarda konut ihtiyacı artış göstermiş, ortaya çıkan plansız konut dokusunun bilim ve sağlık koşullarına uygun olmaması, değişik yasal düzenlemelere gereksinim yaratmıştır. Sağlıklı çevreler içinde konut üretimi yapılabilmesi, alt gelir gruplarının konut edinimlerinin kolaylaştırılması, kentsel ortak alanların elde edilemesinin sağlanması amacıyla değişik hukuksal düzenlemeler yapılmıştır. Sonuç olarak, devlet desteğinde planlı bir konut politikası ile toplu konut organizasyonu ve üretiminin özendirilmesi de gerekli görülmüştür. Bu gereksinim doğrultusunda, 1984 yılında Toplu Konut Kanunu nun yürürlüğe girmesiyle Toplu Konut Fonu kurulmuş ve konut yapımcılarının kredilendirilmesi sağlanmış, uygun arsa sağlanması için kimi yasal hükümler getirilmiştir. Konut gereksiniminin karşılanması, konut yapanların bağlı olacakları yöntem ve ilkeler ile devletin yapacağı desteklemeler yasal çerçevede ele alınır olmuştur. Ülkemizde konut politikalarının uygulanmasında tek kamu kuruluşu olarak görev yapan Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile tanımlanan görevleri kapsamında yürüttüğü faaliyetleriyle temel olarak, konut ve kentleşmeye ilişkin sorunlara ulusal düzeyde çözüm üretmeyi amaçlamaktadır. 100

105 Kendimizi Sınayalım 1. Bir taşınmazın kiraya verilmesinde kiraya verenin yükümlülükleri arasında aşağıdakilerden hangisi bulunmaz? a. Taşınmazın kiracıya teslim edilmesi b. Taşınmazın vergi ödemeleri c. Taşınmazın aylık bakımına ait aidat ödemesi d. Taşınmazın onarımıyla ilgili giderler e. Taşınmazla ilgili yan giderler 2. Bir taşınmazın kiralanmasında kiracının yükümlülükleri arasında aşağıdakilerden hangisi yer alır? a. Taşınmazın sigortalanması b. Taşınmaza ait vergi ödemeleri c. Taşınmazın onarım masrafları d. Taşınmazda oluşan sorunları kiraya verene bildirme zorunluluğu e. Taşınmazla ilgili yan giderler 3. Kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda aşağıdakilerden hangisi doğrudur? a. Taşınmazın kiracı tarafından kullanılması kira sözleşmesindeki süreden bağımsızdır. b. Kira sözleşmesi kiracının iflası halinde sona ermez c. Kira sözleşmesi kiracının ölümü halinde yakınlarına devrolunur. d. Kiracı taşınmazı teslim aldığı haliyle teslim etmek zorundadır. e. Kira sözleşmesi süresi sona ermesine rağmen kira ilişkisi devam edemez Sayılı Toplu Konut Kanunu nun yürürlüğe girmesiyle kurulan fon aşağıdakilerden hangisidir? a. Konut Üretimi Teşvik Fonu b. Konut Finansmanı Fonu c. Varlık Finansmanı Fonu d. İpoteğe Dayalı Teminat Fonu e. Toplu Konut Fonu 5. Toplu Konut İdaresi nin elde ettiği gelirler hangi amaçla kullanılmaz? a. Kamulaştırma bedelinin ödenmesi b. Konut sektörünün gelişimi için yatırım ve teşvik kredilerinin verilmesi c. Düzenleme yapılacak alanlar hakkında yapılacak araştırma giderleri d. Toplu konut yapılacak arsa teminleri e. Afet mahallerinde konut yapımının teşvik ve desteklenmesi sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun aşağıdaki kanunlardan hangisinde düzenleme yapmamıştır? a. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu b Sayılı İcra İflas Kanuu c Sayılı Finansal Kiralama Kanunu d Sayılı Toplu Konut Kanunu e Sayılı Gider Vergisi Kanunu 7. Konut Finansmanı Sistemi nde aşağıdaki kuruluşlardan hangisi yer almaz? a. Toplu Konut İdaresi b. Belediyeler c. Kalkınma Ajansları d. Finansal Kiralama Şirketleri e. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Sayılı Kooperatifler Kanunu na göre kooperatif kurulması için gerekli asgari ortak sayısı kaçtır? a. 5 b. 4 c. 10 d. 8 e

106 9. Kooperatif ortaklarının haklarının belirlendiği ortaklık senedinde aşağıdakilerden hangisi yer almaz? a. Kooperatifin ünvanı b. Kooperatif üzerine kayıtlı borçlar c. Ortağın kooperatife katıldığı tarih d. Ortağın kooperatiften ayrıldığı tarih e. Ortağın iş ve konut adresi 10. Kooperatif Genel Kurulu ile ilgili bilgilerin aşağıdakilerden hangisi yanlıştır? a. Genel kurul toplantı tarihi, yer ve gündemi toplantıdan en az 15 gün önce belirlenir. b. Genel kurulda her ortak en az bir oy hakkına sahiptir. c. Genel kurul toplantı çağrısına ve ilana gündem yazılır. d. Genel kurul olağan ve gerektiğinde olağanüstü toplanır. e. Genel kurul toplantılarında gündemde olmayan konular görüşülemez. Kendimizi Sınayalım Yanıt Anahtarı 1. c Yanıtınız yanlış ise Gayrimenkul Kiralama Hakkında Hukuki Düzenlemeler başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 2. d Yanıtınız yanlış ise Gayrimenkul Kiralama Hakkında Hukuki Düzenlemeler başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 3. d Yanıtınız yanlış ise Gayrimenkul Kiralama Hakkında Hukuki Düzenlemeler başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 4. e Yanıtınız yanlış ise Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Yapılan Hukuki Düzenlemeler başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 5. a Yanıtınız yanlış ise Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Yapılan Hukuki Düzenlemeler başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 6. a Yanıtınız yanlış ise Konut Finansmanı Sistemi Hakkında Hukuki Düzenlemeler başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 7. c Yanıtınız yanlış ise Konut Finansmanı Sistemi Hakkında Hukuki Düzenlemeler başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 8. e Yanıtınız yanlış ise Kooperatifler Hakkında Hukuki Düzenlemeler başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 9. b Yanıtınız yanlış ise Kooperatifler Hakkında Hukuki Düzenlemeler başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 10. b Yanıtınız yanlış ise Kooperatifler Hakkında Hukuki Düzenlemeler başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 102

107 Sıra Sizde Yanıt Anahtarı Sıra Sizde 1 Belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Sıra Sizde 2 Ülkemizde konut üretimi uzun yıllardır pek çok farklı yöntem ile yapılmıştır. Gelişen sanayi ile kentlere olan göçlerin sonucunda kentsel alanlarda konut ihtiyacı artış göstermiştir. Ortaya çıkan konut dokusunun fen, sağlık ve fiziki koşullara uygun olmadığından bu konuda yasal düzenlemelere ihtiyaç duyulmuştur. Yaşanabilir sağlıklı çevrelerde konut üretimi yapılması, alt gelir grubunun konut edinmesinin kolaylaştırılması, kentsel alanların gereksinimleri olan ortak alanların sağlanması amacıyla toplu konut üretimi devlet tarafından üstlenilmiştir. Sıra Sizde 3 Konut finansmanı sisteminin 5582 sayılı yasada tüketiciler konut edinmek amacıyla aldıkları krediler karşılığında satın alınan konut üzerine konut finansmanı lehine ipotek tesis edilmekte veya ileride mülkiyeti elde etmek amacıyla tüketicinin finansal kiralama yoluyla konut kiralaması sağlanmaktadır. Kredi alacağının veya finansal kiralamada varlık olarak görünen taşınmaz değerinin fonlar aracılığıyla menkul kıymete bağlanarak ipoteğe veya varlığa dayalı menkul kıymet elde edilmekte ve bu menkul kıymetlerden elde edilen gelir tekrar kredi vermek için kullanılmaktadır. Sıra Sizde 4 Türkiye de ilk konut yapı kooperatifi, 1887 yılında, İstanbul da yaşayan İngilizler tarafından konut ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla kurulmuştur. Cumhuriyetin ilân edilmesi ve Ankara nın başkent olması, Ankara da nüfusun hızla artmasına neden olmuş, memur konutlarına duyulan ihtiyaç doğrultusunda bazı tedbirler alınmıştır. O dönemde, Atatürk ün talimatlarıyla kurdurulan Türk Kooperatifçilik Kurumu nun yardımları ile yurt dışında eğitim almış bürokratlarca 1934 yılında Ankara da ilk konut yapı kooperatifi olan Bahçelievler Yapı Kooperatifi kurulmuştur. Bahçelievler yapı kooperatifi, devletin ve belediyenin desteği ile kısa süre içerisinde 150 birimlik konut yapımını tamamlamıştır. Yararlanılan Kaynaklar 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Resmi Gazete, Sayı: Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, Resmi Gazete, Sayı: Sayılı Arsa Üretimi Ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun, Resmi Gazete, Sayı: Sayılı Toplu Konut Kanunu, Resmi Gazete, Sayı: Sayılı Kooperatifler Kanunu, Resmi Gazete, Sayı: Aydoğdu, M. (2007). Konut Finansman Sistemi (Mortgage) ve Sözleşmeleri, İzmir, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. Keskin, N. (2007) Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun a Göre İhtiyaç Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi, Ankara, Gazi Üniversitesi, Yüksek Lisans Tezi. 103

108 5 Amaçlarımız Bu üniteyi tamamladıktan sonra; Belediyelerin imar uygulamaları ile ilgili görev ve yetkileri tanımlayabilecek, Kamulaştırma kanunu ile ilgili hükümleri ifade edebilecek İfraz ve tevhit işlemlerini açıklayabilecek Arazi ve arsa düzenlemeleri hakkında tartışabilecek bilgi ve becerilere sahip olabilirsiniz. Anahtar Kavramlar İmar Programı Belediye Arsa ve Arazi Düzenlemesi Kısıtlılık Mülkiyet Hakkı İmar Uygulamaları Sınır Düzeltmesi Kamulaştırma İfraz Tevhid İçindekiler Giriş İmar Programları İmar Uygulamaları Kamulaştırma Yoluyla Yapılan İmar Uygulamaları Taşınmaz Mal Sahiplerinin İsteği İle Yapılan İmar Uygulamaları Belediyece Doğrudan Yapılan Uygulamalar Islah İmar Uygulaması 3194 Sayılı İmar Kanununa Eklenen Ek Madde 1 e Göre İmar Uygulaması 104

109 İmar Uygulama Süreçleri GİRİŞ Ülkemiz hızlı bir şehirleşme içindedir. Bunun sonucu olarak da bir takım sosyal, ekonomik ve teknik sorunlarla karşı karşıya kalınmaktadır. Bu sorunların zamanında giderilmesi gerekir. Aksi takdirde çözümü güç ve karmaşık problemler ortaya çıkar. Tüm bunların önüne geçebilmek adına kalkınma planlarında dengeli ve düzenli bir şehirleşmenin sağlanması için, devletin belediyeleri teknik ve mali yönden desteklemesi ve bu yönde belediyelerce yapılan çalışmalarında devletçe denetlenmesi ön görülmüştür. Bir kentin düzenli gelişimi, yapılaşma ihtiyacını karşılayacak arsa stokunun sağlanmış olmasına bağlıdır sayılı yasanın 18.Maddesi ile ilgili yönetmeliğe göre Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni kararıyla; 5 yıllık imar programlarında kentin gelişme ve ihtiyaç durumuna göre; yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulundurulacak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak zorundadır. Konut yapımına hazır arsa sayısının bir önceki yıl verilen inşaat ruhsat sayısından az olmamasına dikkat etmelidir. Burada belediyelerin konut yapımına hazır arsa oluşturması gerekmektedir. Bu amaçla İmar Yasasının 18.Maddesi ve İmar Yasasının 18.Maddesi Uyarınca Yapılacak Arsa ve Arazi Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkındaki Yönetmelik hükümleri uyarınca, ada içi düzenlemesi yapmak belediyelerin asli görevlerindendir. Ancak belediyelerce, 5 yıllık imar programları hazırlanırken, 18. madde uyarınca arsa ve arazi düzenlemesi yapılacak alanların imar programı kapsamına alınması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğünce, belediyelerin mevcut durum analizinin yapılabilmesi için hazırlanan kentges belediyeler anketi özet raporunda: Planlama ve arazi kullanımına ilişkin yapılan anket sonuçlarına göre belediyelerin uygulamalarına referans olabilecek üst ölçekli planların henüz ülke genelinde tamamlanmadığı ortaya çıkmıştır. Yine bu anket sonuçları Büyükşehir belediyelerinden ilçe merkezi belediyesine doğru gidildikçe üst ölçek planın bulunma oranın azaldığını tespit etmiştir. Belediyelerin, 3194 sayılı imar kanunun 10.maddesi uyarınca imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde imar programlarını hazırlaması yasal zorunluluk olmasına rağmen imar programının olup olmadığına ilişkin soruya verilen cevaplarda belediyelerin 5 yıllık imar programlarını henüz tamamlayamadıkları saptanmıştır. Büyükşehir ve il merkezi belediyeleri %53 oranında imar programına sahipken, ilçe merkezi belediyelerinde bu oran %47 dir.planların hayata geçmesini bütçe ve zaman açısından ortaya koyan imar programlarının belediyelerin sadece yarısı tarafından yapılmış olması, beklentilerin altında bir sonuçtur. Bu sebeple 5 yıllık imar programlarının tamamlanması konusunda tedbirlerin alınması gerekmektedir. Belediyelerin imar planı onay tarihleri sorulmuş ve planların 20 yılda güncelliğin yitirdiği varsayımından yola çıkılarak 1990 yılı baz alınmak suretiyle bir değerlendirme yapılmıştır. Türkiye genelinde 416 belediyenin yılları arasında yapılan imar planlarıyla halen uygulama gerçekleştirdikleri anlaşılmaktadır. Geri kalan 1526 belediyenin ise 1990 yılı ve sonrası imar planlarıyla uygulama yaptığı ortaya çıkmıştır. Türkiye de onaylanmış uygulama imar planlarının %76 sı güncel plan olarak değerlendirilebilir. Ülke genelindeki dağılımda ise kıyı bölgelerindeki planların tamamına yakının güncel planlar olduğu görülmektedir. Anket sonuçlarına göre büyükşehir, büyükşehir ilçe ve belde belediyeleri imar uygulamaları kapsamında ağırlıklı olarak kamulaştırmayı tercih etmektedirler, il merkezlerinde ise 15 ve 16. madde uygulamaları yaygın olarak kullanılmaktadır. tespiti yapılmıştır. 105

110 İMAR PROGRAMLARI 3194 sayılı İmar Kanunun 10. maddesine göre Belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. Beş yıllık imar programlarının görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarının temsilcileri, görüşleri esas alınmak üzere Meclis toplantısına katılır. Bu programlar, belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir. Bu program içinde bulunan kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanlar, ilgili kamu kuruluşlarına bildirilir. Beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu kuruluşları, bu program süresi içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek, kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur. İmar programlarında, umumi hizmetlere ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince kısıtlama konulan gayrimenkuller kamulaştırılıncaya veya umumi hizmetlerle ilgili projeler gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili olarak diğer kanunlarla verilen haklar devam eder. Belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. İmar planları uzun süreci kapsayan ileri dönük planlar olmalıdır. Şehircilik yönünden bu planların tamamının gerçekleştirilmesi çok önemlidir. Ancak planların tamamıyla gerçekleşmesi belli bir süreci gerektirdiğinden, planlar beşer yıllık dilimlere bölünerek uygulanır. İmar planlarında öngörülen kararların uygulamaya konulması için ayrılan bu beşer yıllık dilimlere 5 yıllık imar programı denilmektedir. İmar programları belediyelerin belli bir düzen içinde hareket etmelerini sağlar ve belediyeleri, programa alınan konuları zamanında gerçekleştirmeye zorlar. Bu programlar gerekli koşullara göre düzenlendiği takdirde kaynak, işgücü ve zaman kaybına engel olurlar. Belediye Kanununa göre il nüfusu i geçen belediyeler için stratejik plan ve yıllık performans programı yapma zorunluluğu vardır. Bu programların da beş yıllık imar programları ile paralel olması gerekir. Beş yıllık imar programlarında yer alacak uygulamalar ve önceliklerinin mutlaka Belediye Meclisince tespit edilmesi gerekir. Belediye Meclisi, programın objektif bir şekilde beldenin gerçek ihtiyacına cevap verecek şekilde hazırlanmasını sağlayacaktır. Belediyelerce hazırlanan ve Belediye Meclislerince onaylanan 5 yıllık imar programları onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilmez. Beş yıllık imar programları, imar planlarının özüne ve hedefine uygun olmalı, belediyelerin mali imkânlarına göre gerçekçi bir görüşle hazırlanmalı, programda yer alan işler için program dönemine ait yılların bütçelerine gerekli ödenek konulmalıdır. İmar planlarında yer almayan herhangi bir imar işi programa alınmamalı, aksine imar planlarında yer alan işlerden en çok önem ve öncelik taşıyanlardan başlamak suretiyle mali imkânlara göre 5 yıl içinde gerçekleştirilecek işler programa alınmalıdır. Beş yıllık imar programlarının bitiminden itibaren ikinci programın uygulamaya konulabilmesi ve arada uygulama boşluğu yaratılmaması için program, döneminin bitiminden en az 6 ay önce yeni program hazırlanmalıdır. Programlarda yer almasına rağmen, imkânsızlıklar ve çok özel haller nedeniyle, uygulamanın yapılamaması durumunda, uygulama ikinci programın ilk diliminde yer almalıdır. Onaylı imar programlarına gerekli durumlarda ek programlar yapılabilir. Ancak, 5 yıllık imar programına alınan bir işin programdan çıkarılması ise yasal olarak mümkün olmamaktadır. Belediyelerce imar programları hazırlanırken yatırımcı kamu kuruluşlarının temsilcilerinin de Belediye Meclis toplantılarına katılımlarının sağlanması, programda yer alacak olan hizmetlerin süresi içerisinde gerçekleştirilmesini sağlamaktadır. Böylece, program yürürlüğe girdiğinde planla getirilen sosyal ve kamu tesisleri alanlarının (okul, sağlık ocağı, hükümet konağı, cezaevi vs.) kamulaştırılması için ilgili kamu kuruluşlarının bütçelerine bu konuda gerekli kamulaştırma ödeneğini koymaları amaçlanmıştır. 106

111 Beş yıllık imar programlarının görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarının temsilcileri, görüşleri esas alınmak üzere Meclis toplantısına katılımı sağlanmalıdır. Program Belediye Meclisince onaylandıktan sonra, ilgili kamu kuruluşlarına, programda yer alan ve kamu kuruluşlarının yapması gereken işlemler yazılı olarak bildirilir ve ilgili kamu kuruluşları da o yıl ki bütçelerine bu amaçla ödenek koyarak programın gerçekleştirilmesine çalışırlar. İmar Programı ve Kısıtlılık 3194 sayılı İmar Kanunun 13. maddesine göre İmar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödenmesi durdurulur. Kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek olan emlak vergisi, kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenir. Birinci fıkrada yazılı yerlerin kamulaştırma yapılmadan önce plan değişikliği ile kamulaştırmayı gerektirmeyen bir maksada ayrılması halinde ise durdurma tarihinden itibaren geçen sürenin emlak vergisini mal sahibi öder. Onaylanmış imar planlarında, birinci fıkrada yazılı yerlerdeki arsa ve arazilerin, bu Kanunda öngörülen düzenleme ortaklık payı oranı üzerindeki miktarlarının mal sahiplerince ilgili idarelere bedelsiz olarak terk edilmesi halinde bu terk işlemlerinden ayrıca emlak alım ve satım vergisi alınmaz. İmar planlarında, resmi yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere ayrılmış olması sebebiyle üzerinde inşaat yapılmasına izin verilmeyen arsalar ile esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyen binaların tasarrufu kısıtlanmış sayılır. Bu hallerde kısıtlı olarak vergileme, imar planının kesinleştiği tarihi izleyen yılbaşından itibaren yapılır. Kısıtlılık süresi ne kadar devam eder? Arsanın imar planında kısıtlılığı gerektiren amaçlara tahsis edildiğinin tespit edilmemiş olması halinde, arsa veya bina sahibi tarafından yazılı müracaatta bulunularak kısıtlamayı koyan idareden alınacak kısıtlılık durumunu gösteren belge verginin tarhına yetkili daireye ibraz edildiğinde kısıtlılık aynı esaslar dâhilinde uygulanır. Tasarrufu kısıtlanan bina arsa ve arazinin vergisi, kısıtlamanın devam ettiği sürece 1/10 oranında tahsil olunur. Kısıtlamanın kaldırılması halinde, kaldırılma tarihini takibeden bütçe yılından itibaren taşınmazın vergisi, gerçek vergi değeri üzerinden ödenir. Kısıtlamanın devam ettiğı sürede tecil edilen verginin 9/10 u bina, arsa veya arazinin satılması, istimlâki veya hibe yoluyla devri ve temliki halinde, tahsilâtı zaman aşımına uğramamış olanları hemen ödenir. İmar planlarında bulunup da imar programına dâhil olmaması nedeniyle üzerinde muvakkat inşaat yapılmasına izin verilen ve tapuya bu konuda şerh konulan arsaların da tasarrufu, muvakkat inşaatı şümulü olmamak kaydı ile kısıtlanmış kabul edilir. Ancak kısıtlama, imar uygulaması yapılsın yapılmasın, tapuya verilen şerh tarihinden itibaren on yıldan fazla olamaz. Bu halde inşa edilen muvakkat binanın vergisi bina değeri üzerinden alınmakla beraber, arsa için kısıtlı vergileme, tapuya verilen şerh tarihini izleyen yılın başından itibaren yapılır ve süre buna göre hesaplanır. Taşınmaz, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu veya Bölge Kurullarınca; tarihi, sanat ve bölgesel özellikleri veya diğer özellikleri nedeniyle taşınmaz kültür veya tabiat varlığı olarak tescil ve ilan olunan, arkeolojik veya doğal sit alanı, korunma alanı, koruma amaçlı imar planı içinde olması nedeniyle üzerinde inşaat yapılmasına izin verilmeyen arsa ve arazilerin tasarrufu kısıtlanmış 107

112 sayılır. Bu hallerde kısıtlama, adı geçen kurulların kararlarının veya koruma amaçlı imar planının kesinleştiği tarihi izleyen yılın başından başlar ve kurul kararının veya planın kaldırıldığı yılın sonuna kadar devam eder. Kamu hizmet ve tesislerine ayrılan yerlerin kamulaştırma yapılmadan önce plan değişikliği ile kamulaştırmayı gerektirmeyen bir maksada ayrılması halinde ise durdurma tarihinden itibaren geçen sürenin emlak vergisini mal sahibi öder. Okul, hastane, camii, karakol, cezaevi v.b resmi yapı ve tesisler dışında kalan yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha v.b. sosyal alt yapı alanları ile ilgili kamu kuruluşu; ilgili belediyedir. Çünkü belirtilen bu alanları düzenlemek belediyelerin görev ve yetki alanında bulunmaktadır. İmar Kanununa göre, belediyelerce gerçekleştirilmesi gereken yol, yeşil alan, otopark v.b. yerlerde kalan ve 5 yıllık imar programına alınmayan alanlarda, imar planlarının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 5 yıl sonra parsel sahibinin müracaatı halinde, belediyeler imar planlarını tekrar gözden geçirerek söz konusu yerde plan değişikliği yapılması gerekip gerekmediğini irdeleyerek planda değişiklik yapma yoluna giderek ruhsat talebini karşılayabilir. İmar planlarında 5 yıllık imar programına alınmayan ve kamu kuruluşlarına ayrılan (okul, sağlık ocağı, hükümet konağı v. b) alanlarda ise, parsel sahipleri imar planının onay tarihinden 5 yıl sonra müracaat ettikleri takdirde, ilgili kamu kuruluşunca yapımından vazgeçildiğine dair belediyelerce görüş alınmak kaydıyla civarın karakterine göre plan değişikliği yaparak ve ruhsat talebi karşılanabilir. İmar planları 5 yıllık İmar Programlarıyla uygulamaya geçirilen hukuk belgeleridir. Bu yolla kamu kurum ve kuruluşları için zorunlu bulunan hizmetlerin bütünlüğü ile devamlılığının sağlanması amaçlanır. İmar Programlarının bu çerçevede değerlendirilmesinde, yapılacak uygulamaların öncelik sırasının bu programlarda belirlenerek aynı program dönemi içerisinde bitirilmesi esastır. Ancak, zorunlu durumlarda meydana gelen gecikme ve aksaklıklardan ötürü, ortaya çıkacak zararların giderilmesi gerekmektedir. Getirilecek yeni düzenlemelerde, çevredeki nüfus, yoğunluk ve donatı dengesi yeniden gözden geçirilerek irdelenmelidir. 5 yıllık imar programına alınmayan sosyal alt yapı olarak ayrılan alanlar da bu kapsamda değerlendirilmelidir. İmar Planlarında sosyal alt yapı olarak ayrılan ancak, 5 yıllık İmar Programına alınmayan yerlerde, İmar Planlarının tasdik tarihinden itibaren 5 yıl sonra müracaat edilmek kaydıyla bu madde hükmünden yararlandırılması gerekmektedir. Çünkü yasanın 13. maddesinde aksine bir hüküm bulunmadığı gibi hiçbir İdare, Anayasa ile teminat altına alınmış olan mülkiyet hakkını sınırsız bir şekilde kısıtlama hakkını da sahip değildir. İmar uygulaması, imar planının en önemli uygulama aracıdır. Ancak yönetmelikte, İmar uygulaması sonucu oluşan resmi kurum alanları ve özel şahıs parsellerinde, imar planına uygun kamu hizmet alanlarının kamulaştırılması için kesin bir süre belirlenmemiştir sayılı İmar Kanununun 13. Maddesine göre, imar planlarında umumi hizmetlere ayrılan alanlarda inşaat veya bina varsa bunda esaslı değişiklik ve ilaveler yapılması, parsel sahibinin, imar planının onay tarihinden itibaren beş yıl geçtikten sonra başvuruda bulunarak ilgili kamu kuruluşundan maddede belirtilen umumi hizmetlere ayrılan alanların yapımından vazgeçildiğine ilişkin görüş almasına bağlı bulunduğundan, ilgili kamu kuruluşunun umumi hizmetlere ayrılan alanların yapımından vazgeçmemesi durumunda bu alanlarda parsel sahibinin inşaat olanağı bulunmamaktaydı. Ancak Anayasa Mahkemesi nin günlü ve E: 1999/33, K: 1999/51 sayılı kararıyla 3194 sayılı İmar Kanununun 13. Maddesinin birinci fıkrasının ve bu nedenle uygulama olanağı kalmayan 3.fıkralarının iptali kararı verilmiştir. Anayasa Mahkemesi bu kararda aşağıdaki gerekçeye yer vermiştir: 13. Maddenin birinci fıkrası uyarınca imar planlarında umumi hizmetlere ayrılan yerlerin mevcut kullanma şekillerinin ne kadar devam edeceği konusundaki bu belirsizliğin, kişilerin mülkiyet hakları üzerinde süresi belli olmayan bir sınırlamaya neden olduğu açıktır. 108

113 İmar planlarının uygulamaya geçirilmesindeki kamusal yarar karşısında mülkiyet hakkının sınırlanmasının demokratik toplum düzeninin gerekleriyle çelişen bir yönü bulunmamakta ise de, itiraz konusu kuralın neden olduğu belirsizliğin kişisel yarar ile kamu yararı arasındaki dengeyi bozarak mülkiyet hakkını kullanılamaz hale getirmesi, sınırlamayı aşan hakkın özüne dokunan bir nitelik taşımaktadır. İnsan Hakları Avrupa Mahkemesi de günlü Sporrong ve Lonnroth kararında, kamulaştırma izni ile inşaat yasağının uzun bir süre için öngörülmüş olmasının, toplumsal yarar ile bireysel menfaat arasındaki dengeyi bozduğu sonucuna varmıştır İtiraz konusu kuralla, mülkiyet hakkına getirilen sınırlama, malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkını belirsiz bir süre için kullanılamaz hale getirerek bir hukuk devletinde kişinin hak ve özgürlükleri ile kamu yararı arasında bulunması gereken dengenin bozulmasına yol açarak hukuk güvenliğini yok etmektir. Bugün itibariyle, her ne kadar 3194 sayılı İmar Kanunun 13.maddesinin 1 ve 3.fıkraları iptal edilmişse de, bu kararın nasıl uygulamaya konulacağı hususu henüz belirgin değildir. Çünkü yasa koyucu tarafından kendisine tanınan süre içinde yasal boşluğu dolduracak yeni bir düzenleme yapılmamıştır. Anayasa Mahkemesi tarih ve 51 sayılı kararı. Şekil 5.1: İmar uygulama süreci. 109

114 İMAR UYGULAMALARI İmar planı uygulamasında imar planlarının çiziminden başlamak gerekir. İmar planı çizilince arazide yepyeni bir doku oluşmaktadır. Bu dokuda imar adaları, bunları çevreleyen yollar parklar, otopark, yeşil alanlar vb elemanlar bulunur. İmar adalarının aplikasyonu bu işin ilk adımıdır. Bundan, sonra kamunun kullanacağı alanların mülkiyet durumu değişikliğinin yapılması ve adalar içinde imara uygun parsellerin oluşması gerekir. İmar planıyla kabul edilip, düzenlenen hususların, zemine uygulanması usulleri; 1. Kamulaştırma yoluyla yapılan imar planı uygulamaları, 2. Taşınmaz mal sahiplerinin isteği ile yapılan imar planı uygulamaları, Sınır Düzeltmesi, İfraz-tevhid, Terk, 3. Belediyelerce doğrudan uygulamalar, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, Islah imar planı uygulaması, KAMULAŞTIRMA YOLUYLA YAPILAN İMAR UYGULAMALARI Mülkiyet hakkı, gerçek yada tüzel kişilere sahip oldukları nesneler üzerinde diledikleri şekilde ve fakat sadece kamu yararının gerektirdiği sınırlamalar dikkate alınmak kaydı ile tasarruf yetkisi sağlayan bir haktır.bu hak kişilere kendilerine ait olan mal üzerinde kural olarak seçkin ve dokunulmazlığı olan bir tasarruf yetkisi verir.anayasanın 35.maddesine göre herkes mülkiyet hakkına sahiptir.bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.sınırlamayı getiren bu kanun 2942 sayılı kamulaştırma kanunudur. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz. Kamulaştırma, devlet ya da diğer kamu tüzel kişilerinin,kamu yararının gerektirdiği hallerde, bedelini peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamına veya bir kısmına el koyma işlemidir.gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazların, kaynakların, onlara ait hakların, kamu yararı amacı ile mülkiyetinin tek taraflı irade ile kamunun eline geçmesidir. Başlıca üç kamulaştırma çeşidi vardır: Tamamen kamulaştırma, Kısmen kamulaştırma, İrtifak kamulaştırması. Kanuna göre kamulaştırmayı yapacak idare öncelikli olarak kamulaştırma için yeterli ödenek temin eder. Daha sonra ise kamu yararı kararı alır. Kamulaştırma yapılacak alanlarla ilgili kamu yararı kararı alma yetkisi; Kamu idareleri ve kamu tüzel kişileri olarak tanımlanan kamulaştırmayı yapacak ilgili bakanlık, köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu, belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni, il özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni, devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu, Üniversite, Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları, aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu, bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu, ayrı 110

115 illere bağlı birden çok kamu tüzel kişileri yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu, birden çok il sınırları içindeki devlet yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu, Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları, Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzel kişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlıklardadır. Kamu yararı kararı; Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin, İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları; valinin, Üniversite yönetim kurulu kararları; rektörün, Yükseköğretim Kurulu kararları; Kurul başkanının, Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları; genel müdürün, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları; Yüksek Kurum Başkanının, Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları; denetimine bağlı oldukları bakanın, Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar; valinin, onayı ile tamamlanır. Bakanlıklar veya Bakanlar Kurulu tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez. Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır. Kamulaştırmada Önce Yapılacak İşlemler ve İdari Şerh Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kuracağı taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar. Kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini ve bunların adreslerini tespit eder. İlgili vergi dairesi, idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir. İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince re sen sicilden silinir. İdarelerin, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır. Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek 111

116 üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir. Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir. İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmazın veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenerek taraflarca imzalanır. İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırkbeş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödenerek idare adına tapuda ferağ verilir. Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmazla ilgili kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz. Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, topladığı bilgi ve belgelerle yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister. Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara, Tebligat Kanununu gereğince ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur. Mahkemece, kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yerde mahalli gazete çıkıyor ise, bu mahalli gazetelerden birisinde ve Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az bir defa yayımlanır. Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hakim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hakim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder. Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarı da hazır bulunur. Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, taşınmaz malın değerini belirten raporlarını onbeş gün içinde mahkemeye verirler. Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hakim tarafından onbeş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hakim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmazın veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir. Her durumda peşin ve nakit olarak veya ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir.idarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına veya hak sahibinin tespit 112

117 edilemediği durumlarda, ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup tarafların bedele ilişkin temyiz hakları saklıdır. Bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın; Cins ve nevini, Yüzölçümünü, Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, Varsa vergi beyanını, Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini, Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını, Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler. Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kar dikkate alınmaz. Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir. Kısmen kamulaştırılan taşınmaz malın değeri; Kamulaştırılmayan kısmın değerinde, kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmadığı takdirde, o malın takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktarıdır. Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde, kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın tayin olunan kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktardır. Kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği takdirde ise, artış miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın tayin edilen bedelinden artan değerin çıkarılmasıyla bulunan miktardır. Bu oran kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz. Kamulaştırma dışında kalan kısım, imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli olduğu takdirde; kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları, makine gibi tesislerden mal sahiplerine kalacak olanlarının eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gereken gider ve bedel, belirlenerek kamulaştırma bedeline ilave olunur. Kamulaştırmadan arta kalan kısımlar nasıl değerlendirilir? İdare kamulaştırmanın her safhasında kamulaştırma kararı veren ve onaylayan yetkili merciin kararı ile kamulaştırmadan tek taraflı olarak kısmen veya tamamen vazgeçebilir. 113

118 Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir.doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer. TAŞINMAZ MAL SAHİPLERİNİN İSTEĞİ İLE YAPILAN İMAR UYGULAMALARI Sınır Düzeltmesi İki parsel arasında kırıklı bir sınır olması, taşınmazın kullanılmasında bir takım zorluklar getirebilir. Bu gibi durumlarda iki komşu parsel sahibinin anlaşması ile aradaki kırık sınır düzeltilebilir. Bu uygulama resen yapılamaz. Bu düzeltmede dikkat edilmesi gereken husus iki parselin sınır düzeltmesi yapıldıktan sonra parsellerin alanlarının değişmemesidir.bu uygulama parsel cephe şartının sağlanması durumunda uygulanabilir. Mevzuat açısından sınır düzeltmesi işlemi, önce tevhid sonra ifraz şeklinde yapılır. İmar Kanunun15. Maddesinin İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez. hükmü ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğin 19. Maddesinin Her türlü imar adasında, parselasyon planı yapılmadan bu adadaki parsellerde ifraz ve tevhid yapılamaz. Hükmü ifraz ve tevhit yöntemi ile imar planı uygulaması yapmamasını emretmektedir. Bu yöntemle imar uygulaması yapıldığı takdirde; Kentlerin gelişme yönü parsel maliklerinin isteği doğrultusunda belirlenerek, düzensiz ve bütünden kopuk yapılaşmalar oluşur. Belediyelere kamulaştırma yükü getirir, alt yapı hizmeti götürülmesinde zorluk çekilir ve çok pahalıya mal olur, kamu kullanımlarına katılım dengesiz olur veya hiç katılım olmaz, artık parseller oluşur, imar planı değişiklik taleplerini ve plan iptal davalarını çoğaltır. Bu nedenlerle imar planlarında, yasanın 18. Maddesi uygulanmak suretiyle parselasyon oluşturulmalı ve alt yapı tesisleri tamamlandıktan sonra da yapılaşmaya izin verilmelidir. İfraz ve Tevhid İşlemleri Tevhid; sözlük manasıyla, birleştirme, bir araya getirme anlamına gelir. Taşınmaz hukukunda ise tapu kütüğünde ayrı sayfalarda kayıtlı, ayrı sınırlarla çevrili ayrı yüz ölçümleri olan kısaca ayrı hukuki hüviyeti taşıyan taşınmazların, aynı geometrik şekil ve aynı mülkiyet altında birleştirilerek tapu kütüğünde aynı safhaya tescil edilmesi aynı hukuki hüviyet altında toplanması işlemidir. İfraz ise; tevhidin aksine ayırma, taksim anlamında kullanılmaktadır. Taşınmaz hukukundaki tarif ve tanımıyla tek bir taşınmazın (parselin) kadastral yöntemlere uygun olarak ayırma, her bir parçaya ayrı hukuki hüviyet kazandırma, ayrı parsel numarası verilmek suretiyle ayrı sınırlara ve yüz ölçümüne bağlanarak tapuya tescil edilme işlemidir. İfraz işlemi isteğe bağlı, yargı kararına bağlı ve cebri olarak yapılabilir. İsteğe bağlı: Rızai ifraz, arsa veya arazi sahibinin arsasını veya arazisini kendi isteği ile parçalara ayırmasıdır. Yargı Kararına bağlı: Mahkeme kararı ile yapılan ifrazdır. Taşınmaz birden çok kimseye ait ise, paydaşlardan her biri ifraz isteyebilir. Cebri İfraz ( Hamur kaidesi): Cebri ifraz, arazinin imar planına ve imar mevzuatına uygun olarak parsellere ayrılmasıdır. Bu ayırma işleminde taşınmaz maliklerin muvafakatı aranmaz. Bu işlemin amacı, taşınmazları, imar planı esaslarına uygun bir şekle ve inşaata elverişli bir duruma getirmektir. Bu da hamur kaidesi adı verilen bir usulle gerçekleştirilmektedir. Tapu Mevzuatı Yönünden İfraz: Tapu uygulamaları yönünden ifraz (ayırma) tapu kütüğünde tek parsel halinde kayıtlı bulunan taşınmazın, teknik metodlara göre belli parsellere bölünmesidir. Planı veya resmi şekilde yapılmış haritası bulunan taşınmazların gerek yargı yolu ile gerekse isteğe bağlı olarak parçalara ayrılmasında harita yapılması zorunludur. 114

119 Şekil 5.2: İfraz edilecek parsel. Şekil 5.3: Parselin ifraz edilmiş şekli. 115

120 Şekil 5.4: Tevhid edilecek parsel. Şekil 5.5: Parselin tevhid edilmiş şekli. İfraz ve Tevhid Şartları Yasal bir engel bulunmadığı sürece taşınmazların ifraz ve tevhidi her zaman mümkündür. Ancak, imar planının uygulanmasını kolaylaştırmak, emek, masraf ve zaman kaybını önlemek için, malikin mülkiyet hakkına bazı kısıtlamalar getirilmiştir. İfraz yapılırken imar planında gösterilen parsel cepheleri dikkate alınır. Her ifraz parselinin kamuya ait bir yola cephesinin bulunması gerekir. Çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilmez. İmar planında parsel cepheleri belirtilmemişse ifrazın asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte öngörülen hesaplara göre saptanır. Parsellerin inşaat yapımına uygun bir şekilde birleştirilmesine Tevhid (birleştirme) denilmektedir. Ayrık yapı nizamına tabi olup, imar planı ile farklı yükseklik veya kullanım kararları geliştirilmiş imar 116

121 parselleri tevhid edilemez. Ayrıca, aralarında 3m. ve daha fazla kot farkı bulunan imar parsellerinin tevhidi mümkün değildir. İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan taşınmazların bu kısımlarının ifrazına ve tevhidine izin verilmez. İmar parselasyon planı tamamlanmış yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır. İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazları da, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir. Yapılacak ifrazlarda, imar planında gösterilen çeşitli bölgelerde imar planı ile getirilmiş çeşitli hükümler yoksa elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri, arazi meyili, yol durumu, mevcut yapılar vb. gibi mevkiin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçüleri ve ihtiyaçları da göz önünde tutularak tespit olunur. Ancak, bu tespit sırasında hiçbir şekilde aşağıdaki şartlara aykırı uygulama yapılamaz. Parsel Genişlikleri 1. İkamet ve ticaret bölgelerinde; a. 4 kata kadar (4. Kat dahil) inşaata müsait yerlerde; Bitişik nizamda: 6 m. den Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi 6 m.den az olamaz. b. 9 kata kadar 9.Kat dahil inşaata müsait yerlerde; Bitişik nizamda: 9 m. den Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi 9 m. den az olamaz. Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı 9 m.den az olamaz. c. 10 veya daha fazla katlı inşaata müsait yerlerde; Bitişik nizamda: 12 m.den Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi 12 m.den az olamaz. Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı 12 m. den az olamaz. 2. Yalnız 1 katlı dükkan yapılacak ticaret ve küçük sanayi bölgelerinde; a. Bitişik nizamda: 5 m. den b. Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + 5 m.den c. Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı 5 den az olamaz. 3. Sanayi Bölgelerinde; 3 m.den az olamaz. 4. Konut Dışı Kentesel Çalışma Alanlarında: 40 m.den az olamaz. Bu ölçülerin tespitinde, köşe başına rastlayan yol tarafındaki yan bahçe yerine, o yol için tayin edilmiş ön bahçe mesafesi alınır. 117

122 Parsel derinlikleri 1. İkamet ve Ticaret Bölgelerinde; a. Ön bahçesiz nizamda: 5 m.den, b. Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi 13 m.den az olamaz. 2. Yalnız 1 katlı dükkân yapılacak Ticaret ve Küçük Sanayi Bölgelerinde; a. Ön bahçesiz nizamda: 5 m.den, b. Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi 5 m.den az olamaz. 3. Sanayi bölgelerinde; 40 m.den az olamaz. Parsel alanları 1. Konut dışı kentsel çalışma alanlarında m2 den az olamaz. 2. Her türlü imar adasında parselasyon planı yapılmadan bu adadaki parsellerde ifraz ve tevhid yapılamaz. 3. Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin gerçekleştirilmesi amacı ile yapılması gereken kamulaştırmalar yüzünden kamusal hizmet tesislerinin gerekli parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ifrazlar, Yönetmelikteki ifraz şartlarına tabi değildir. 4. Yapı düzeni inşaat taban alanı oranı ile belirlenen yerler ile plan üzerinde ölçüsü belirlenmiş blok nizamında olan yerlerin dışında, ayrık ve blok düzenine tabi imar parselasyon planı varsa, imar parsellerinin tevhidi halinde elde edilecek yeni inşaat taban alanı, parsellerin tevhidi öncesi ayrı ayrı hakları olan inşaat taban alanlarının toplamını geçemez. 5. İfraz yolu ile cephesi olmayan parsel ihdası, ancak imara uygun hale getirildiği parsele şuyulandırılarak yapılır. 6. İmar planına göre kapanan yollar veya çıkış yeri bulunmamasına rağmen yapı adası ortasında kalan parseller ifraz edilemezler. Bu gibi yerler İmar Yasasının ilgili hükümleri uygulanamadığı ve yapı yapılmasına uygun bir durum elde edilmediği takdirde bu hükümler uygulanıncaya veya kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince olduğu gibi kullanılmaya devam olunur. Plansız Alanlardaki İfraz ve Tevhid İşlemleri 1. Yapılacak ifrazlarda oluşturulacak parsellerin minimum genişlik ve derinlikleri ve Yönetmenliğin ilgili bölümleri gereğince bırakılması zorunlu bahçe mesafelerine, yapılacak binanın boyutları eklenmek suretiyle tespit olunur. Bu hükmün yapılacak yerlerde 5 m.,konut alanlarında 6 m. alınır. Konut dışı, kentsel çalışma alanlarında ise minumum parsel cephesi 40 m.dir. 2. İfraz suretiyle yeniden oluşturulacak parsellerin kamuya ait bir yola cephesi bulunması şarttır. Yalnız çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak ihdas edilemez. 3. İfraz suretiyle meydana gelecek yol, otopark, yeşil alan gibi kamunun yararlanacağı yerler düzenleme ortaklık payı olarak ifraz edilen parsel alanlarının %40 ını geçmemek şartı ile Belediye adına bedelsiz terk edilir. Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazların doğrudan veya başvuru üzerine tevhid ve ifrazının, bunlar üzerinde kurulan irtifak hakkı veya bu haklardan vazgeçilmesinin yasa ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu Belediye Encümenlerince, kabul edilerek onaylanacaktır. Belediye Encümenleri tarafından yapılacak onaylama işlemi müracaat gününden itibaren 30 gün içinde sonuçlandırılacak, 15 gün içinde de Tapu İdaresine tescil ve terkin için bildirilecektir. Tapu idareleri, kendilerine gönderilen ifraz ve tevhid işlerine ait terkin ve tescil işlemlerini 1 ay içinde sonuçlandırmak zorunda bulunmaktadır. 118

123 Terkler Şekil 5.6: Yola terki olan parsel. Şekil 5.7: Parselin yola terk yapılmış şekli. İmar planlarının uygulanışı sırasında bir imar parselinin oluşturulabilmesi için taşınmaz mal sahiplerince bedelli veya bedelsiz olarak taşınmazın tamamının veya bir kısmının imar planına uygun olarak kamu yararına (yola, yeşil alana, parka v.s.) terk edilmesi işlemidir.parselasyon işleminin özel bir şekli olan yola terk işleminde, işleme tabii parselin, parsel numaraları değiştirilmediğinden bu işlem sonucu tapu kütüğünde yeni bir sayfa açılmıyarak terk edilen miktar alandan düşer.yola terk haritaları ilgililerce yaptırılır ve kadastro Müdürlüğünce kontrol edilir.ifraz işlemi ile ilgili mevzuat yola terk işlemi içinde geçerlidir. 119

124 BELEDİYECE DOĞRUDAN YAPILAN UYGULAMALAR Arazi ve Arsa Düzenlemesi İmar planları, ülke bölge ve belde verilerine göre oturma, çalışma, dinlenme, ulaşım gibi şehirsel fonksiyonlar arasında mevcut ve sağlanılabilecek olanaklarla, en iyi uyum ve çözüm yolları bulunarak, belde halkının sağlığını korumak, sosyal ve kültürel ihtiyaçları ile yaşama düzenini, çalışma şartlarını sağlamak amacıyla oluşturulur. Arsa düzenlemesinde amaç, arazi ve arsaların imar planına uygun hale getirilmesi, yeni oluşan parsellerin eşitlik ilkesine göre dağıtılması, imar planında genel hizmetlere ayrılmış alanlar için gereken toprak ihtiyacının karşılanması ve bu umumi hizmet tesislerinden arsa ve arazilerin yararlanmasının sağlanmasıdır. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye meclislerince, dışında valiliklerce onanan ve kesinleşen uygulama imar planları, araziye uygulanıp imar ada ve parseller oluşturulmadan kadastral parselleri yapı ruhsatı verilmemektedir. İmar Kanunun 23. Maddesinin İskan hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için; Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması, Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olması hükmü gereği şarttır. Arazi ve Arsa Düzenlemesi, şehir planlaması açısından kullanışsız yapıya sahip kadastro parsellerinin daha ekonomik kullanılabilir bir yapıya dönüşümünü sağlayan bir planlama aracıdır. Arazi ve Arsa Düzenlemesinde temel ilke, bir düzenleme bölgesindeki mevcut kadastro parsellerinin tek bir kütle haline getirildikten sonra imar planı verilerine uygun olarak yeni imar parselleri şeklinde düzenlenip yeniden mal sahiplerine geri verilmesi, aynı zamanda da kamuya ait umumi hizmet alanlarının oluşması sağlanarak bu alanların kamu hizmetine sunulmasını sağlamaktır. Arazi ve arsa düzenlemesi ile imar parselleri oluşturularak konut yapımına hazır arsaların saptanmasıyla imar olanakları sağlayan belediye, yüklendiği hizmetler nedeniyle, taşınmazlardan değer artışı karşılığında, yine onların genel hizmetleri yönünden ortaklaşa kullanmaları amacıyla; Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve orta öğretim kurumları, yol, meydan, park, yeşil alan, genel otopark, ibadet yeri ve karakol gibi yerler için, yasa koruyucunun saptadığı yüzde kırka kadar kısmını, düzenleme ortaklık payı olarak alabilmesi şehirlerin dengeli biçimde gelişmesi ve çağdaş duruma getirilmesine yöneliktir. Bu düzenlemeler yapılırken arsa ve arazi düzenleme yönetmeliği esaslarına uyulur. yapılamaz? Arazi ve arsa düzenlemesi ile imar uygulamsı hangi gerekçe ile Düzenleme alanı, şehrin gelişme yönü ve yoğun yapılaşmaya uygun öğeleri göz önünde bulundurularak belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümenince, dışında ise il idare kurulunca saptanır. Bu sınırlar içinde düzenlemeye bağlı tutulan yerlerin gereksinme duyulan meydan, park, genel otopark, yeşil alan gibi genel hizmetlere ayrılan alanların yüzölçümleri hesap edilerek, düzenleme alanı içindeki toplam alana oranlamak suretiyle düzenleme ortaklık payı miktarının oranı bulunur. Düzenleme ortaklık payı oranı; bir düzenleme alanında saptanan düzenleme ortaklık payı miktarının, bu alan içindeki kadastro ya da imar parsellerinin yüzölçümü miktarına oranından ibarettir. Bu oranın, taşınmaz yüzölçümünün yüzde kırka kadar olan bölümü bedelsiz alınabilmekte, fazlaya gereksinim olduğunda 120

125 diğer kısmı için kamulaştırma yoluna başvurulmakta ya da arsa sahibinin isteğine uygun olarak belediyelerin başka yerlerdeki arsası ile değiştirilebilmektedir. Saptanan düzenleme ortaklık payı oranı yüzde kırkın altında ise, bedelsiz olarak alınacak miktarın yüzde kırkın altındaki oran içinde olması yasa gereği olup, bunun yüzde kırka tamamlanması gibi bir uygulamaya gidilmesi yasal açıdan olanaksızdır. Sınırı saptanarak düzenlemesine karar verilen alan içinde kalan arsa ve araziler, imar planındaki yapılanma koşullarına uygun olarak parsellere ayrılmakta ve parselasyon haritaları yapılmaktadır. Bu haritalar yapılarak düzenlenen parseller taşınmaz sahiplerine tahsis edilerek varsa mevcut yapıların bir imar parseli içinde kalmasına ve taşınmaz sahiplerine öncelikle kendi arsalarının bulunduğu yerden arsa ayrılmasına, olanaklar elverdiğince özen gösterilmesi gerekmektedir. Bu tahsis işlemlerinin sonuçlanmasından sonra yapılan tüm işlemlerin uygunluğu, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümenince dışında ise il idare kurulunca onaylanarak, onaylanan parselasyon planlarının bir ay süre ile ilan edilmesi olağan yöntemlerle halka duyurulması sağlanarak bu süre içinde parselasyon planlarına itiraz edilebilmekte, bir aylık ilan süresi sonunda kesinleşen parselasyon planları, tescil edilmek üzere ilgili tapu dairelerine gönderilmektedir. Bu haliyle, ilçe belediyelerinin yetki alanında bulunan parselasyon işlemiyle amaçlanan; imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı kat sayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu gözönüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmaktır. Dolayısıyla imara uygun parsel üretme amacının dışında mevcut yolun genişletilmesi ya da kamuya taşınmaz kazandırılması veyahut yeşil alanın açılması amacıyla imar uygulaması yapılması hukuka aykırıdır. İmar Kanunun 18.Maddesine göre: Hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. 121

126 Şekil 5.8: 18.madde uygulaması yapılacak alan. Şekil 5.9: 18.madde uygulaması yapılmış alan. 122

127 Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez. Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır. Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır. Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez. Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı alınanlarından, bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz. Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde, şüyulanma sadece zemine ait olup, şüyuun giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır. Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur. Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar, belediye veya valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz. Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir. Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler. Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz. Kısaca düzenleme olarak adlandırılan, 18. Madde uygulamasının iki açıdan önemi büyüktür. Birincisi, imar planlarında okul, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yol yeşil alan, ibadet yeri ve karakol yeri olarak ayrılmış alanların, bedelsiz olarak, kamu eline geçmesini sağlayıcı bir araç olmasıdır. İkincisi imar planı ve mevzuat hükümlerine uygun yapılanmaya olanak tanıyan imar parsellerinin elde edilmesi suretiyle, düzenli bir yapılaşmayı ve gelişmeyi sağlayıcı koşulları yaratmasıdır. 123

128 İmar planlarında kamu hizmet ve tesis alanı olarak ayrılmış yerlerin her zaman belediye ya da hazine mülkiyetinde olması mümkün değildir. İmar planları ile kamu hizmet ve tesis alanı olarak ayrılmış alanların ya kamulaştırma yoluyla ya da 18. Madde uygulaması yapılmak suretiyle kamu eline geçmesi sağlanabilir. Taşınmaz mal piyasasındaki rayiç değerler düşünüldüğünde kamulaştırma idareler için altından kalkılması olanaksız bir uygulama olmaktadır. 18. Madde uygulaması ise bu alanların bir bölümünün bedelsiz olarak kamu eline geçmesini sağladığından, belediyeler açısından yararlarının tartışılması dahi söz konusu olamaz. Hangi Durumlarda Düzenleme Ortaklık Payı Alınır? Düzenleme, yukarıda da değinildiği gibi, düzenleme sahasında ki gayrimenkullere, imar planı ve mevzuat hükümlere uygun yapılanma imkânı sağlanmakta, böylece gayrimenkulde değer artışı gündeme gelmektedir. Bu değer artışının kamuya dönüşü ise, düzenleme ortaklık payı alınmak suretiyle bir ölçüde sağlanmaktadır. Kanun, düzenleme ortaklık payının imar planında sadece okul, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha ibadet yeri ve karakol alanları için ayrılmış parsellerden alınacağını hükme bağlamıştır. Bu sayılanlar dışındaki kamu hizmet ve tesis alanlarının düzenleme ortaklık payı hesabına dahil edilmesi mümkün değildir. Düzenlemeden sonra oluşan parsellerin dağıtımında, düzenlemeden önceki mülkiyetlerin dağılımının dikkate alınması gerekmektedir. Bu nedenle dağıtım sırasında vatandaşa daha önce sahip olduğu gayrimenkul yerinde, bu sağlanamıyorsa en yakın imar parselinin verilmesi gerekir. Dağıtım sırasında vatandaşa farklı bir alanda yer alan parsel veriliyorsa bu parselin önceki parsele eşdeğer bir parsel olması sağlanmalıdır. 18. madde uygulamasının yoğun olarak yapılaşmış alanlarda yapılması da, oluşan yeni hisseli mülkiyetler nedeniyle çok sayıda yeni sorun yaratabilmektedir. Yoğun olarak yapılmış meskûn alanlardaki kamu hizmet ve tesis alanlarının kamu eline geçmesini kamulaştırma yolu ile sağlanması, daha uygun bir çözüm olarak görülmektedir. 18. Madde uygulamasının ise, yarı meskûn ya da yapılaşmamış alanlarda yapılması daha uygun olmaktadır. Kadastro parseli iştirak halinde hisseli olarak kullanılıyorsa, aynı şekille hisse çözümü yapılamayacağı gibi müşterek mülkiyete de dönüştürülemeyecektir. Medeni Kanun gereğince müşterek mülkiyetin sona ermesi ya rıza ya da mahkeme kararı ile olacağından, belediye encümeni kararı ile taksim yapılamaz. Bu nedenle de uygulamaya tabi kadastro parseli hisseli bir parsel ise, bu parsele karşılık verilecek tüm imar parselleri de aynı şekilde hisseli olacaktır. Düzenlemede hamur kuralı esastır. Buna göre düzenleme işleminin aşamaları özetle şöyledir ; Kişilerin mülkiyetindeki arazi ve arsalar birbirleriyle, belediye, kamu tüzel kişileri ve kurumlarının mülkiyetindeki arazi ve kurumlarının mülkiyetindeki arazi ver arsalarla birleştirilir. Yani düzenlemeye tabi parsellerin sınırları iptal edilerek hamur işlemi yapılır. Planda belediye hizmetleri ve bunlarla ilgili tesisler için ayrılan kısımlar çıkarıldıktan sonra kalan yerler, plan verilerine uygun biçimde parsellerle ayrılarak imar parselleri oluşturulur. Oluşan imar parselleri, eski sahiplerine bağımsız ya da paylı olarak dağıtılarak adlarına tapuya tescilleri sağlanır sayılı İmar Yasasının 18 inci madde uygulamasında plan kapsamında birden fazla parsel düzenleme sahasına alınarak imar ada veya adaları oluşturmak mümkün olduğu gibi, en az bir imar adasını kapsaması durumunda bir parselinde düzenlemeye alınması mümkündür. Düzenlemeye giren parseller, uygulamaya karar veren organın (belediye ya da valilik ) kararında açıkça belirtilmesi gerekir. İmar planının tek etapta uygulanması esastır. Ancak, sahanın büyük olması parasal olanaklar, tamamının yapılaşmaya açılmasına gereksinim duyulmayan hallerde imar planı parça parça uygulanabilir. Bu takdirde uygulanacak kısmı belirlemek üzere Düzenleme Sınırı geçirilir veya planda böyle bir sınır var ise, bu sınıra uyulur. 124

129 Düzenlemeye tâbi tutulması gerektiği halde İmar Kanununun 18 inci maddesi hükmünün tatbiki mümkün olmayan hallerde, müstakil inşaata elverişli olan kadastro parsellerine plâna göre inşaat ruhsatı verilir. Düzenleme Sınırının Geçirilmesi Düzenleme Sınırı; İskân sahasının bittiği yerlerde iskân sınırlarından, İskân sahası içindeki yollarda yol ekseninden, cami ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden geçirilir. Ancak, imar plânlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır. Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde geçirilir. Parsel büyük ise, ifraz yapılarak ifraz sınırından geçilir. Bu sınırlar, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümenleri, dışında valilik il idare kurallarınca onaylanır. Düzenlemeye giren parsellerin kadastral bilgileri ile Kadastro Müdürlüğünden, tapu bilgileri ise ilgili Tapu Sicil Müdürlüğünden temin edilir. İmar planı uygulamalarında çok karşılaşılan sorunlardan birisi de, hali hazır harita yapımından sonra inşa edilen ve haritada görülmeyen ruhsatlı ve ruhsatsız yapı, yol enerji nakil hattı vs. gibi kalıcı tesislerin durumudur. Çoğu zaman haritada görülmediği için plan yapımında dikkate alınmayan bu yapı ve tesisler uygulamada sorun olup, çoğu zaman plan değişikliğini gündeme getirmekte, parselasyon planı işlemini, gerek keşif ve gerekse süre yönünden olumsuz etkilemektedir. Bu nedenle, işlemlere başlanmadan saha gezimi yapılarak, haritada görülmeyen yapı ve tesisler rölöve edilmeli, ilavelerin onaylı imar planında tadilat gerektirip gerektirmediği ilgililerce belirlendikten sonra uygulamaya başlanılmalıdır. Kadastral parsellerden düzenleme sınırı dışında kalanlar için ayırma çapı düzenlenir. Ayrıca, düzenlemeye giren parsellerin kayıtlarında imar düzenlenmesine alındığı şeklinde şerh düşülmesi ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü nden istenir. Diğer kamu alanları olarak da nitelendirilen eğitim, sağlık, spor ve oyun alanları, kültür-eğlence alanları, belediye hizmet alanları ve kamu yapılarının yapılacağı alanlar ise, düzenlemeye giren parsellerin alanları ile orantılı olarak ve kamu ortaklık payından oluşturulmalıdır. Kamu ortaklık payının en az ve en çok limitleri yoktur. Plana göre yapılan hesapta çıkan oran bu payı oluşturur. Düzenleme ortaklık payının (yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol alanları toplamı) düzenlemeye giren kadastral parsel alanları toplamına oranı % 40 geçtiği takdirde düzenleme sahası içinde bulunup belediyeye devri mümkün olan Maliye Hazinesi ve Özel İdare mülkiyetindeki arsa ve arazilerden imar planında meydan, yol, park, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, toplu taşım istasyonu ve terminal gibi yerlere rastlayan kısımlarının belediyeye devri sağlandıktan sonra aynı amaca tahsis edilir. Bunlar da yetersiz kaldığı takdirde kamulaştırma yapılır. Tüm parsel maliklerine Tebligat Kanununa göre tebliğ edilmelidir. Aksi takdirde tebligat ve duyurusu yapılmamış gibi işlem yapılmakta, yıllar sonra yapılan, plana itiraz ve iptal davaları kabul edilmektedir. İtiraz süresinin kesilmesi için, bu tebligata mutlaka gerek duyulmaktadır. Parselasyon planlarına 1 aylık ilan süresi içinde ilgililer tarafından itiraz edilebilir. Tüm itirazlar, 1 aylık ilan süresi sonunda encümene değerlendirilir. İtirazların uygun görülmeleri halinde, gerekli düzeltmeler yapılan parselasyon planları yeniden encümen kararı alınarak tekrar ilan edilmelidir. Çünkü değişen düzenlemeye başka kişilerin itiraz hakkı doğabilir. 125

130 Parselasyon planına yapılacak itirazların encümence uygun görülmeyip red edilmesi halinde, planı tekrar ilan etmeye gerek yoktur. Ancak itiraz ister uygun bulunup planda gerekli düzenleme yapılsın, isterse uygun bulunmayıp red edilsin, mutlaka dilekçe sahibine yazılı bilgi verilmelidir. hakları vardır. İlgililerin red cevabına karşılık 60 gün içinde idari yargıda dava açma Kesinleşen parselasyon planları kadastro Müdürlüğü ne gönderilir. Kadastro Müdürlüğünce, kadastro tekniğine, bu konudaki yönetmelik, izahnameler ve genelgelere uygunluğu kontrol edildikten sonra ilgili Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilir. Tapu Sicil Müdürlükleri gerekli idari kontrolleri yaptıktan sonra, ilgilinin muvafakatını aramaksızın sicilleri, planlara göre re sen tanzim ve tesis eder. Yargı kararlarına uymak Anayasa gereğidir. İdari yargılama Usulü Yasasına göre, İdari Yargı Kararları en geç 1 ay içinde yerine getirilmelidir. ISLAH İMAR UYGULAMASI İmar ve Gecekondu Af Kanununa göre arazi ve arsa düzenlemesi ise, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyece, bu sınırlar dışında ise valiliklerce veya bu idarelerin talebi halinde kadastro müdürlüklerince, imar mevzuatına aykırı bina yapılmış, hisseli arsa ve araziler veya özel parselasyona dayalı arazilerde, imar adası veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı veya binasız arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlarıyla ve devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirlmesi, bunların yeniden ada ve parsellere ayrılması, yapıların yeniden doğan imar ada veya parsel içinde kalanları yapı sahiplerine, yapı olmayanları diğer hizmet sahiplerine müstakil veya hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre verilmesi, bunlar adına tescil ettirilmesi ve tescil işlemi dışında kalanların hisselerini Kamulaştırma Kanunu na göre tespit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilerek, tapu sicilenden terkin ettirilmesi gibi işlemlerinin tamamıdır. 2981/3290 sayılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca, bir parsel veya kadastro parselleri üzerinde ıslah imar planı yapılması ve uygulamasının şartları; 3290 sayılı Yasa ile bazı maddeleri değiştirilen ve bazı maddeler eklenen 2981 sayılı Yasanın Uygulamasına Dair Yönetmeliğin 20. Maddesinde açıklanmaktadır. Buna göre; 1. Bir yerleşme alanı ya da yapı topluluğu niteliği kazanmış gecekondu alanlarında, 2. Üzerinde bir yerleşme alanı ya da yapı topluluğu niteliği kazanmış imar mevzuatına aykırı yapılar bulunan hisseli arazilerde, 3. Üzerinde imar planı ve mevzuat hükümlerine aykırı yapılanmalar bulunan ve bu nedenle uygulama kabiliyeti kalmamış olan imar planı alanlarında, 4. Islah imar planı olabilecek nitelikte olduğu belediye ve valiliklerce uygun görülmeyen özel parselasyon planı mevcut alanlarda, Islah imar uygulaması yapılacağı hüküm altına alınmıştır. Islah imar planlarının mümkün olduğu kadar fiili kullanım durumu dikkate alınarak ve mevcut dokuyu koruyarak, mevcut yapılara en az zaiyat verilmek suretiyle yapılması gerekir. Islah imar planı yaptırılmamış ise o zaman 3194 sayılı Yasanın 18.maddesi uyarınca imar uygulaması yapılması gerekmektedir. 126

131 2981/3290 sayılı Yasanın 21.maddesine göre ise, ıslah imar planı sınırı, tarihine kadar tamamlanmış veya temel inşaatı tamamlanmış veya sömel betonları veya kat kolonları dökülmüş bir yerleşme alanı ya da yapı topluluğu niteliği kazanmış olan, Kanun kapsamındaki yapıların bulunduğu alanın sınırı olarak ele alınacağı kurala bağlanmıştır. Islah imar planı içinde, zorunlu nedenlerle boş alanlar bulunabilir. 2981/3290 sayılı Yasanın 10/c maddesi uygulamasının önemli bir kuralı da; hisselerin mümkün olduğunca azaltılması ve müstakil imar parseli oluşturulması amaçlanmaktadır. Islah imar planlarının hazırlanmasında aşağıdaki hususlara uyulur: Islah imar planları, varsa halihazır haritalar üzerine çizilir. Halihazır haritaları bulunmayan alanların öncelikle halihazır haritası yapılır. Bölgenin yerleşmeye müsait olup olmadığını belirten jeolojik rapor hazırlanır. Varsa kadastral durum işlenir. Kanun gereğince müracaatı yapılmış olan binalar, haritaya işlenir. Planlanacak alan içerisinde, varsa Kanun kapsamı dışında kalan yapılar belirlenir. Bütün bu bentlerdeki tespitlere göre, planlanacak alanın kesin sınırı ve yapı adalarında yapılaşma koşulları belirlenir ve yollar ölçülendirilir. Planlar mümkün olduğu kadar fiili durum dikkate alınarak yapılır. Yapılaşma konularının belirlenmesinde, mevcut teknik donanım gözetilir. Ayrıca planlanacak alan içinde yerleşecek nüfus da göz önünde bulundurularak, gerekli sosyal ve teknik donanım alanları sağlanır. Konut dışı arazi kullanışları belirlenir. Çizim tekniğinde, İmar Planı Yapılması ve Değişikliklerine Ait Esaslara Dair Yönetmelik hükümlerine uyulur. Islah imar planına konu olan hisseli arazilerde, Kanunun 10. Madde (c) bendi uyarınca, ıslah imar planına dayalı olarak yapılan parselasyon planlarının, belediye encümeni veya il idare kurulunca onaylanmasından sonra durum, mahallin tapu idaresine bildirilir ve maliklerine müstakil veya hisseli tapuları verilir. yapılamaz. Üzerinde hiç yapı bulunmayan alanlarda 10/c maddesi uygulaması Böyle bir alanda ancak 3194 sayılı İmar Kanununun 18. Maddesine göre imar uygulaması yapılabilir. Islah imar uygulaması iki aşamalıdır. Önce mümkün olduğunca yapılar korunarak ıslah imar planı yapılır. Daha sonra bu plana göre imar uygulaması yapılır. Bunlardan her biri ayrı bir işlemdir. Yani imar uygulama kısmına dava açılmışsa mahkemelerce ıslah planında olan ayrılık incelenmemektedir. Ancak dava açılan tarafın, ıslah uygulamasının her iki kısmını da dava konusu etmesi halinde incelenebilir. Islah imar uygulamasında mümkün olduğunca hisse çözülerek müstakil parsel üretmeye çalışılmalıdır. Çünkü bir hisseli taşınmazın, hissedarların muvafakatı olmadan ve bu hususta yargı kararına gerek olmadan idari karar ile hisselerin çözülebileceği uygulama 10/c uygulaması ile Ek Madde 1 uygulamasıdır. Bu tür alanların zaten çok küçük hisseli alanlar olma ihtimali daha yüksek olduğundan bu duruma bir oranda da olsa çözüm getirmekte fayda vardır. Islah imar uygulaması bir geçiş dönemi, bir kargaşadan ayrılma ya da bir telafı-kurtarma olduğundan, bu uygulamalarda ipotek tesisi imkânı da getirilmiştir. İpotek tesisinde en önemli husus ise bir parsel büyüklüğünde olan alanlara karşılık olarak parsel verilmesi gerekir. Genelde fiili yeri olmayan ancak parsel olabilecek oranda taşınmazı olan şahısların bu alanlarına karşılık lehine ipotek tesis edilir. 127

132 Islah imar uygulaması sırasında düzenleme ortaklık payı alınmaktadır. Düzenleme ortaklık payı ile ilgili olarak 3194 sayılı Yasanın18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesine İlişkin Yönetmelik kısmında yapılan açıklamalar burada da geçerlidir Sayılı İmar Kanunun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak İmar Uygulaması ile 2981/3290 Sayılı Yasanın 10/c Maddesi Uyarınca Yapılan Islah İmar Planı Uygulaması Arasındaki Farklar 3194 sayılı İmar Kanunun 18.maddesi uyarınca yapılacak asıl olup, 2981/3290 sayılı yasanın 10/c maddesi uyarınca yapılacak ıslah imar uygulamaları geçici bir dönem içindir. Yani, 10/c maddesi ile imar mevzuatına aykırı yapı yapılan alanlara çözüm getirme amaçlanmıştır. Dolayısıyla bir alanda 10/c uygulaması bir kez yapılır. 18. Madde uygulaması ise imar planı değiştiğinde yeniden yapılabilir sayılı Yasanın 18.maddesi uyarınca yapılan imar uygulaması ancak uygulama imar planı bulunan alanlarda uygulanır. Buna karşın 2981/3290 sayılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca yapılan ıslah imar uygulaması ise imar planı bulunup da uygulama imkanı kalmayan alanlarla birlikte, uygulama imar planı bulunmasa bile, bir yerleşme alanı ya da yapı topluluğu niteliği kazanmış imar mevzuatına aykırı yapılar bulunan hisseli arazilerde uygulanabilmektedir. 10/c uygulamasında hisse çözümü mümkündür. Oysa 18. Madde uygulamasında hisse çözümü mümkün değildir. Ancak, 3194 sayılı İmar Kanunun 18.maddesine ek madde olarak getirilen ve 2981/3290 sayılı Yasaya eklenen Ek Madde 1 kapsamında bulunan yerler yapılacak imar uygulamaları işlemlerinde hisselerin çözümü mümkündür. 10/c uygulamasında üzerinde yapı olmayan ve bağımsız parsel verilemeyecek alanların bedele dönüştürülmesi uygulaması vardır. Çünkü imar açısından tamamen kargaşa olan bir ortamdan çağdaş düzene geçiş amaçlanmıştır. 18.madde uygulamasında ise ancak muvafakat ile parsel üzerindeki yapının özel durumu itibariyle DOP alınmasının olanaklı olmaması durumunda düzenleme ortaklık payının bedele dönüştürülmesi ortaklık dâhilindedir. İmar uygulaması açısından bakıldığında, imara uygun olmayan bir yapının korunması 10/c uygulamasında daha kolaydır. 18.madde uygulamasında ise imar planına göre konut alanı dışında kalan ya da konut dışı amaçla yapılan ve umumi hizmet alanlarına rastlayan yapının korunması mümkün değildir. Yani 10/c uygulamasında, ıslah imar planı yapının durumuna göre ayarlanabilir, 18.madde uygulamasında ise buna olanak yoktur SAYILI İMAR KANUNU NA EKLENEN EK MADDE 1 E GÖRE İMAR UYGULAMASI 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi ile düzenli bir kent oluşturmak amaçlanmıştır. Ancak, daha önce meydana gelen özel parselasyona dayalı araziler ve gecekondu alanlarına, bu imar mevzuatının uygulanması halinde, yapılaşmış olan taşınmazların zarar göreceğinden, 1984 yılından önceki bu tür alanları korumak için 2981 sayılı Yasa yürürlüğe konulmuştur. Düzensiz yapılaşmaları plana bağlama açısından 2981 sayılı Yasanın yetersiz kaldığı, özellikle üzerinde yapı bulunmayan alanlarda bu madde uyarınca uygulama yapılmasının mümkün olmadığı görülmüştür.3194 sayılı İmar Kanuna göre de hisse çözmek mümkün olmadığından, çok sayıdaki hisseli küçük alanların hisse çözümü için 3290 sayılı yasa ile 3194 sayılı İmar Kanunu na bir madde eklenerek bu durumlara çözüm getirilmek amaçlanmıştır. Bu maddeye göre İmar planı olan yerlerde, 09/05/1985 tarih ve 3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesi gereğince arsa ve arazi düzenlemelerinde, binalı veya binasız arsa ve arazilere bu Kanundan önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler dikkate alınarak müstakil, hisseli parselleri veya üzerinde yapılacak binaların daire miktarları gözönünde bulundurularak kat mülkiyeti esasına göre arsa paylarını sahipleri adlarına resen tescil ettirmeye valilik veya belediyeler yetkilidir. Bu uygulamanın yapılabilmesi için uygulamaya giren yerin 3290 sayılı yasadan önce (22/05/1986) özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınmış olması gerekir. Ayrıca arazi üzerinde bir paylaşım olmalı ve imar planı aynen uygulanmalıdır. Bir çeşit taksim yapmak sureti ile ferdileştirme mümkündür. Bu şartların bulunmaması halinde, hisseler ya tarafların rızasıyla ya da özel hukuk hükümleri ve adli yargı kararı gereğince çözümü mümkün olabilecektir. 128

133 2981 Sayılı Yasanın 10/B Maddesi Uygulaması 2981 sayılı Yasanın 10/b maddesine göre Üzerinde imar mavzuatına aykırı olarak toplu binalar inşa edilmiş hisseli veya özel parselasyona dayalı arsa veya arazilerde, kişilerin hisse miktarları ve fiili kullanma durumları dikkate alınarak valilik veya belediyelerin talebi üzerine: 1. Henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde, kadastro müdürlüklerince bu Kanunda belirtilen mülkiyet tespitine dair hükümler de uygulanarak, 2. Kadastrosu veya tapulaması tamamlanmış yerlerde ise bu Kanunla verilen yetkiler kadastro müdürlüklerince kullanılarak, Islah imar planlarının yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın: onayların alınmasına ve ilanların yapılmasına (askı ilanları hariç), komisyonların kurulmasına lüzum kalmaksızın 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri veya 766 sayılı Tapulama Kanunu hükümlerine göre hak sahipleri tespit veya yeniden tayin edilerek adlarına tescil edilir. Bu tespit sırasında özel parselasyon planında görülen veya hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha vs hizmetlere ayrılan yerler ile bunlara ilişkin hisseler bedelsiz olarak resen tapudan terkin; okul, ibadet yeri ve benzer kamu hizmetlerine ayrılan yerler ise, bedelsiz olarak ilgili idareler adına tespit ve tescil edilir. Hazine, belediye veya il özel idarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya arazileri üzerinde yapıldığı tespit edilen gecekondular hakkında da yukarıdaki fıkralar hükümleri uygulanır. Belediye, hazine, özel idare veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa ve araziler üzerine gecekondu yapıldıktan sonra tespit edilerek kira kontratı düzenlenmiş gecekondu hak sahiplerine tapu tahsis belgesi ve tapuları verilir. Bu hükme göre uygulama yapılabilmesi için mülkiyetin hisseli veya özel parselasyona dayalı olması gerekmektedir ayrıca uygulama yapılacak alan üzerinde imar mevzuatına aykırı olarak toplu binaların inşa edilmiş olması gerekir. İmar mevzuatına aykırı yapı; ruhsatsız yapılar, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına, kat nizamına, taban alanına, komşu mesafelerine, imar yoluna, ön cephe hattına, bina derinliğine, imar planı bölgeleme esaslarına aykırı olan, komşu parsele veya imar planlarında yol, yeşil alan, otopark gibi kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden, kesin inşaat yasağı olan yerlere inşa edilen yapılardır. Bu tür uygulamalarla düzgün imar parseli üretilmemektedir. Düzenleme ortaklık payı adı altında kesinti yapılmamaktadır. Buna karşın, özel parselasyon planında görülen veya hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha vs. hizmetlere ayrılan yerler ile bunlara ilişkin hisseler bedelsiz olarak re sen tapudan terkin edilebilmektedir. Ayrıca, okul, cami ve benzer kamu hizmetlerine ayrılan yerler ise, bedelsiz olarak ilgili idareler adına tespit ve tescil edilmektedir. Şüyuun İzalesi Belediye, taşınmazın birden fazla kimseye ait olması halinde taşınmazların sahiplerine, şüyuun giderilmesi hakkında tebligatta bulunur. Hissedarlar tebliğ tarihinden itibaren 6 ay içinde aralarında anlaşır. Anlaşamadıkları veya şüyunun giderilmesi için mahkemeye başvurmadıkları takdirde, Belediye hissedarmış gibi şüyuun izalesi davası açabilir. Ancak, uygulamada belediyelerin bu hükme dayanarak, izaleyi şüyuu davası açtıklarına pek rastlanmamıştır. Halbuki, gerek eski imar yasasında gerekse yeni imar yasasında kanun koyucu bu düzenleme ile eski yerleşim alanlarının (arsaların, arazilerin, binaların, yol fazlarının vb.) şüyuun izalesi yoluna gidilmesini ve bu yolla düzenli imar parsellerinin elde edilmesini sonuç olarak da modern şehircilik anlayışının yerleştirilmesini amaçlamıştır. Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi bölüşümü belediyelerce onaylanmadıkça tapu idaresince tescil olunamaz. 129

134 Özet Bir kentin gelişmesi için imar dokusunun, şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararına uygun olması gerekir. İmar yönünden gelişme ve yerleşmesini tamamlamış kentlerin, hem insanların yaşamını kolaylaştırıp daha mutlu hale getireceği, hem de kendi varlığını sürdürmesi açısından büyük önem taşır. Bu amaçla, bir yerleşmedeki alan kullanımı açısından kamu yararının en üst seviyede belirlendiği imar planlarının hayata geçirilmesi gerekir. Arazi ve arsa düzenlemesi imar planlarının en önemli uygulama aracıdır. Bu uygulama ile ada bazından başlayıp birden çok mahalleleri içine alacak kadar büyük sahaların imar planlarına uygunluğu sağlanır. İmar planları; Ülke bölge ve belde verilerine göre oturma, çalışma, dinlenme, ulaşım gibi şehirsel fonksiyonlar arasında mevcut ve sağlanılabilecek olanaklarla, en iyi uyum ve çözüm yolları bulunarak, belde halkının sağlığını korumak, sosyal ve kültürel ihtiyaçları ile yaşama düzenini, çalışma şartlarını sağlamak amacıyla oluşturulur. Arsa düzenlemesinde ise amaç; arazi ve arsaların imar planına uygun hale getirilmesi, yeni oluşan parsellerin eşitlik ilkesine göre dağıtılması, imar planında genel hizmetlere ayrılmış alanlar için gereken toprak ihtiyacının karşılanması ve bu umumi hizmet tesislerinden arsa ve arazilerin yararlanmasının sağlanmasıdır. Mevzuatımızda imar hukuku ile ilgili yasa ve yönetmelik bazında birden çok düzenleme olduğu gibi, imar uygulamaları da değişik yasa ve yönetmeliklere göre yapılmaktadır. İmar uygulamalarının yasal dayanakları şu şekildedir: sayılı İmar Kanunun 18. Maddesi uyarınca yapılan imar uygulaması, 2. sayılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca yapılan ıslah imar uygulamaları, 3. sayılı Yasaya 3290 sayılı Yasa ile getirilen ve 3194 sayılı İmar Kanunun 18. Maddesine eklenen Ek Madde 1 uygulaması ve 4. sayılı Yasanın 10/b maddesi uygulamasıdır. Bir kentin düzenli gelişimi, yapılaşma ihtiyacının önünde arsa stokunun sağlanmış olmasına bağlıdır sayılı yasanın 18. Maddesi ile ilgili yönetmeliğin 5. Maddesine göre Belediye ve mücavir alan sınırları içinde, belediyeler, belediye encümeni kararıyla; 5 yıllık imar programlarında kentin gelişme ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulundurulacak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir. Bu amaçla İmar Yasasının 18. Maddesi ve İmar Yasasının 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arsa ve Arazi Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkındaki Yönetmelik hükümleri uyarınca, ada içi düzenlemesi yapmak belediyelerin görevlerindendir. Ancak belediyelerce, 5 yıllık imar programları hazırlanırken, 18. madde uyarınca arsa ve arazi düzenlemesi yapılacak alanların imar programı kapsamına alınması gerekmektedir. Belediyeler, bu uygulama ile düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlarla ibadet yeri, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden %40 a kadar düşülebilen miktarda düzenleme ortaklık payı keser. Yine aynı mevzuata göre imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa veya arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleri ile birleştirmeye, bunları yeniden imar planlarına uygun ada ve parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya belediyeler yetkili kılınmışlardır. 130

135 Kendimizi Sınayalım 1. Belediyeler İmar programlarını ne kadar sürede hazırlarlar? a. İmar planlarının yürülüğe girmesinden itibaren 5 ay içinde b. İmar planları yürülüğe girmeden 1 ay önce c. Planlarının yürülüğe girmesinden itibaren 3 ay d. İmar planları onaylandıktan hemen sonra e. İmar planlarının yürülüğe girmesinden itibaren 6 ay içinde 2. Tasarrufu kısıtlanan bir taşınmazın vergi tahsil oranı nedir? a. 1/10 b. 9/10 c. 1/2 d. 1/7 e. 7/1 3. Kamu yararı kararı alma yetkisi aşağıda yer alan yetkili organlardan hangisinde yoktur? a. İl daimi Encümeni b. İl idare Kurulu c. Belediye Encümeni d. Bakanlar Kurulu e. Belediye Meclisi Madde uygulamasında alınan DOP oranı nedir? a. %35 b. %40 c. %30 d. DOP adı altında kesinti yapılmaz e. %50 5. Onaylanan parselasyon planlarının askı süresi nedir? a. 15 gün b. 1 ay c. 45 gün d. 2 ay e. 6 ay 6. Aşağıda yer alan hükümlerden hangisi ile imar uygulaması yapılamaz? a Sayılı İmar Kanunun 18. maddesi b Sayılı Kanunun 10/c maddesi c Sayılı İmar Kanunun 18. Maddesine eklenen Ek1 maddesi d Sayılı İmar Kanunun 21. maddesi e Sayılı Kanunun 10/b maddesi 7. Belediyelerce doğrudan yapılan imar uygulaması aşağıdakilerden hangisidir? a. Sınır düzeltmesi b. İfraz c. Tevhid d. 18.madde uygulaması e. Terk 8. Kamulaştırma amacına uygun hiç bir işlem yapılmayıp taşınmaz mal olduğu gibi bırakıldığı takdirde mal sahibi ne kadar süre sonra bedelini iade ederek taşınmaz malını alabilir? a. 3 yıl b. 5 yıl c. 10 yıl d. 6 yıl e. 2 yıl 9. Aşağıda yer alan resmi kurum alanlarından hangisinde kamulaştırma işlemi ilgili belediyesince gerçekleştirilemez? a. Yol b. Yeşil Alan c. Otopark d. Pazaryeri e. Camii Alanı 10. Bitişik nizam 4 kata kadar imarlı, ikamet ve ticaret bölgelerinde parsel genişlikleri en az ne olmalıdır? a. 6 m b. 8 m c. 9 m d. 10 m e. 12 m 131

136 Kendimizi Sınayalım Yanıt Anahtarı 1. c Yanıtınız yanlış ise İmar programları başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 2. a Yanıtınız yanlış ise İmar program ve kısıtlılık başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 3. e Yanıtınız yanlış ise Kamulaştırma Yoluyla Yapılan İmar Planı Uygulamaları başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 4. b Yanıtınız yanlış ise Arsa ve Arazi Düzenlemesi başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 5. b Yanıtınız yanlış ise Arsa ve Arazi Düzenlemesi başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 6. d Yanıtınız yanlış ise İmar Uygulamaları başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 7. d Yanıtınız yanlış ise İmar Uygulamaları başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 8. b Yanıtınız yanlış ise Kamulaştırma Yoluyla Yapılan İmar Planı Uygulamaları başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 9. e Yanıtınız yanlış ise Kamulaştırma Yoluyla Yapılan İmar Planı Uygulamaları başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. 10. a Yanıtınız yanlış ise İfraz ve Tevhid İşlemleri başlıklı konuyu yeniden gözden geçiriniz. Sıra Sizde Yanıt Anahtarı Sıra Sizde 1 Kısıtlama, ilgili arsa veya binanın bulunduğu alan imar programına alınıncaya (imar programının kesinleştiği tarihe) kadar devam eder. Sıra Sizde 2 Kamulaştırılan taşınmaz maldan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur. Sıra Sizde 3 Mevcut yolu genişletmek, kamuya taşınmaz kazandırmak, resmi kurum alanı elde etmek amacı ile arazi ve arsa düzenlemesi yapılmaz. Sıra Sizde 4 Kanun, düzenleme ortaklık payının imar planında sadece okul, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha ibadet yeri ve karakol alanları için ayrılmış parsellerden alınacağını hükme bağlanmıştır. 132

137 Yararlanılan Kaynaklar Koçak, H.-Beyaz, M. (2007).İmar Uygulamaları Çelik, K. (2006).Planlama ve İmar Kanunu Uygulaması Arazi ve Arsa Düzenlemesi Ergen, C. (2006). Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Seçkin Yayınları. 133

138 6 Amaçlarımız Bu üniteyi tamamladıktan sonra; Şehirciliğin gelişimi ve planlamanın şehirciliğin gelişimindeki önemini açıklayabilecek, Merkezi ve yerel kuruluşların planlamadaki yetki ve görevlerini tanımlayabilecek, İmar planlarının hiyerarşisini açıklayabilecek, İmar planı yapımı ve imar planı değişikliklerinde izlenmesi gereken adımları özetleyebilecek, bilgi ve becerilere sahip olabilirsiniz. Anahtar Kavramlar Yerleşik Alan Gelişme Alanı Sosyal Altyapı Teknik Altyapı İmar İslah Planı Yerleşme Alanı Parselasyon Planı Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı İçindekiler Giriş İmar hareketlerinin tarihsel gelişimi Planlama Türkiye de planlar, kurumlar ve mevzuat İmar planı ve özellikleri Planlama hiyerarşisi İmar planı değişiklikleri İmar planlarına itiraz İmar hukuku 134

139 Türkiye'de Planlama ve Yerel Yönetimler GİRİŞ Şehircilik, insanların toplu olarak yaşamaya başladıklarından beri vardır. İlk zamanlar güzel sanatların bir dalı olarak kabul görse de, günümüzde önemi tam olarak kavranmamış bir bilim dalıdır. İnsanların refahı ve mutluluğu için çalışan, ülke ve bölge planlaması ile ilgili olarak fiziksel, ekonomik, sosyal, teknik, tarihsel, mali, hukuki ve estetik koşullar arasında en uygun düzeni arayan bir uğraşı alanıdır. Bugün ki bakış açısı ile modern şehircilik anlayışı oldukça yenidir. Hızlı nüfus artışı ile şehirleşme hızı arasındaki dengeyi sağlamanın en etkin yolu planlamadır. Yapılan planlamalar günün gereksinimlerini karşılayacak şekilde yapılıp, uygulamaya konulursa, hızlı kentleşmenin gerektirdiği, konut, işsizlik, çarpık yapılaşma, çevre kirliliği ile diğer sosyal ve ekonomik sorunlara çözüm bulmak daha da kolaylaşacaktır. İMAR HAREKETLERİNİN TARİHSEL GELİŞİMİ Dünyamız hızlı bir değişim içerisindedir. Gelişmekte olan her ülkede olduğu gibi Türkiye de de nüfus hızla artmakta ve artan nüfus şehirlerde yığılmaktadır. Bu değişimle birlikte her türlü ekonomik, sosyal ve teknolojik gelişme bireyin yaşadığı ortamı doğrudan ya da dolaylı olarak etkilemektedir. Bu nedenle de değişen koşullar göz önüne alınarak ilkelerin, yaklaşımların ve yöntemlerin gözden geçirilmesine ve yenilenmesine gerek duyulmuştur. Cumhuriyet öncesi hukuki düzenlemeler:1848 yılında Mustafa Reşit Paşa tarafından İstanbul da imar düzenlemesi yapmak ve binaların yapı biçimini ve şehircilik ilkelerini belirlemek amacı ile Ebniye Nizamnamesi çıkarılmıştır. Bu nizamname ile cadde ve sokakların genişletilmesi için yıkılması gereken yapıların sahiplerinden satın alınarak veya istimlak edilerek yıktırılması öngörülmüştür yılında çıkarılan Ebniye Kanunu ile de sokakların genişletilebilmesi için yeteri kadar kısmın yarı yarıya sokağın iki tarafındaki sakinlerinden karşılıksız alınabilmesi kuralı konmuştur. Şehircilik hareketleri ilk kez bu tarihte başlamıştır. yapılmıştır. Ülkemizde ilk imar düzenlemesi 1848 yılında Ebniye Nizamnamesi ile Türkiye de modern anlamda ilk imar planlaması; 1927 yılında sınırlı sayıda şehircilik uzmanının davet edildiği imar planı yarışması ile elde edilen Hermann Jansen e ait Ankara planı olmuştur yılında çıkarılan 1351 sayılı Ankara İmar Müdürlüğünün Kuruluş ve Görevini Tayin Eden Kanunun, planlı gelişme çabalarının başlangıcını oluşturduğu söylenebilir tarih ve 1580 Sayılı Belediye Kanunu ile bütün belediyelere imar planlarını yapma zorunluluğu getirilmiştir yılında da her kentte planlama çalışmalarını düzenlemek amacıyla 2290 Sayılı Belediye Yapı ve Yollar Kanunu yürürlüğe konmuştur tarihine ise 6785 Sayılı İmar Kanunu, modern şehircilik alanında kapsamlı düzenlemeler getiren ilk kanun olarak yürürlüğe girmiştir. Bu kanunun 42.maddesi ile kentlerin ihtiyacı olan imarlı arsa temini yanında sosyal donatı alanlarının kamuya kazandırılması hedeflenmiştir. Bu kanun kısa sürede ihtiyaçlara cevap veremez duruma geldiğinden, 1972 yılında revize edilerek 1605 Sayılı kanun yürürlüğe 135

140 girmiştir yılında, planlama yetkilerinin büyük ölçüde merkezden alınıp, yerel yönetimlere verilmesini sağlayan 3194 Sayılı İmar Kanunu çıkarılmıştır. Zaman içerisinde 3194 Sayılı kanunun belli maddelerinde düzenlemeler yapılmıştır. PLANLAMA 1984 yılına kadar ülkemizde, kentsel planlama yönünden en büyük sıkıntının planların onay yetkisinin Bakanlıklarda olması görülürdü.1984 yılında plan yapma ve onaylama yetkileri belediyelere devredildi. Geçen bu süre, asıl problemin Türkiye genelinde fiziksel ve sosyo-ekonomik planlar bütünlüğünün ve planlar arasında hiyerarşinin bulunmaması olduğunu göstermiştir. Bugün büyükşehirlerin çoğunda planlama çalışmaları vardır. Ancak planlamaya yeterince önem verilmediğinden sonuç alınamamaktadır. Düzenli şehircilik için, ülke fiziksel ve kalkınma planları ilkeleri doğrultusunda hazırlanan; bölgesel kademelenme, bölgesel alan kullanımı ve alt yapıya ilişkin kararları ve yatırımları zaman ve mekân boyutu ile belirleyerek, ilgili kuruluşların sektörel uygulama plan ve programlarına yansımasını, yatırımların koordinasyon ve yönlendirilmesini sağlayan; çevre düzeni ve nazım imar planlarını yönlendiren bölge planları yapmalıdır. TÜRKİYE DE PLANLAR, KURUMLAR VE MEVZUAT Kentlerin dengeli ve düzenli gelişmesi, çağdaş bir şekilde yapılaşması ancak o belde gereksinimlerine yanıt verebilecek imar planlarının yapılması ile olanaklıdır. Çeşitli kentsel işlevler arasında var olan ya da sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde, en iyi çözüm yollarına ulaşmak, insan, toplum, çevre ilişkilerinde kişi ve aile mutluluğu ile toplum yaşamını etkileyen fiziksel çevreyi sağlıklı bir yapıya kavuşturmak, yatırımların yer seçimlerini ve gelişme eğilimlerini yönlendirmek ve toprağın koruma, kullanma dengesini ölçülü biçimde belirlemek, belde halkına iyi ve uygar bir yaşam düzeni ve koşulları sağlamak imar planının başlıca amacıdır. İmarla ilgili çıkan yasalarla, birçok kuruluşa imar planı yapma ve uygulama yetkisi verilmiştir. Yapılan son düzenlemeler ile imar planlarının yapımı konusunda yetkili idareler bakımından, çok önemli yenilik ve değişiklikler olmuştur. Bu değişiklikler ile merkezden, ilçe ve alt kademe belediyelerden alınan bazı yetkiler il düzeyine aktarılmıştır. Dolaysıyla tüm yerel yönetimlerin yetkisi artırılmamış, sadece yerel il yönetimlerinin yetkileri artırılmıştır. Bu kuruluşların imar planı yapma yetkilerini kısaca gözden geçirelim: Belediyeler Şehircilik açısından imar planı yapımının amacı nedir? 3194 sayılı imar kanununda, mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planlarının ilgili belediyelerce yapılacağı veya yaptırılacağı, belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe gireceği, bir aylık ilan süresi içerisinde planlara yapılan itirazların belediye meclisince on beş gün içinde incelenerek kesin karara bağlanacağı, onaylanmış planlarda yapılacak değişikliklerin de bu usule tabi olduğu, hükme bağlanmıştır. Büyükşehir Belediyeleri 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu ile çevre düzeni planına uygun olmak kaydıyla, büyükşehir belediye ve mücavir alan ve sınırları içinde 1/5.000 ile 1/ arasındaki her ölçekte nazım imar planını yapmak, yaptırmak ve onaylayarak uygulamak; büyükşehir içindeki belediyelerin nazım plana uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar planlarını, bu planlardaki değişiklikleri, parselasyon planlarını ve imar ıslah planlarını aynen veya değiştirerek onaylamak ve uygulamasını denetlemek; nazım imar planının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde uygulama imar planlarını ve parselasyon planlarını yapmayan ilçe ve ilk kademe belediyelerinin uygulama imar planlarını ve parselasyon planlarını yapmak veya yaptırmak görevi büyükşehir belediyelerine verilmiştir. Uygulama imar planı onama yetkisi de Büyükşehir Belediye Başkanına aittir. Yani ilçe belediye meclislerince uygun kararı alınan bir plan teknik ve hukuki bir eksikliği yoksa Büyükşehir Belediye Başkanı onar ve ilçe belediyesine geri gönderir. 136

141 Büyükşehir Belediyelerinin, ilçe belediye meclisi kararına bağlanmayan bir uygulama imar planını onama yetkisi bulunmadığı gibi değiştirerek onama yetkisi yoktur. Valilikler Uygulama imar planı onama yetkisi kime aittir? 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanununa göre, il çevre düzeni planı; valinin koordinasyonunda, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri, diğer illerde il belediyesi ve il özel idaresi ile birlikte yapılır. İl çevre düzeni planı belediye meclisi ile il genel meclisi tarafından onaylanır. Burada koordinasyonu valilik yapar. onaylanır. İl çevre düzeni planı, belediye meclisi ile il genel meclisi tarafından Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 3194 Sayılı İmar Kanunu, imar planı yapımıyla ilgili Bakanlık gerekli görülen hallerde, kamu yapıları ve enerji tesisleriyle ilgili alt yapı, üst yapı ve iletim hatlarına ilişkin imar planı ve değişikliklerinin, umumi hayata müessir afetler dolayısıyla veya toplu konut uygulaması veya Gecekondu Kanununun uygulanması amacıyla yapılması gereken planların ve plan değişikliklerinin, birden fazla belediyeyi ilgilendiren metropoliten imar planlarının veya içerisinden veya civarından demiryolu veya karayolu geçen, hava meydanı bulunan veya havayolu veya denizyolu bağlantısı bulunan yerlerdeki imar ve yerleşme planlarının tamamını veya bir kısmını, ilgili belediyelere veya diğer idarelere bu yolda bilgi vererek ve gerektiğinde işbirliği sağlayarak yapmaya, yaptırmaya, değiştirmeye ve re sen onaylamaya yetkilidir. hükmüne yer vermiştir. Çevreyi korumak amacı ile 2872 sayılı Çevre Kanununda ise Ülke fizikî mekânında, sürdürülebilir kalkınma ilkesi doğrultusunda, koruma-kullanma dengesi gözetilerek kentsel ve kırsal nüfusun barınma, çalışma, dinlenme, ulaşım gibi ihtiyaçların karşılanması sonucu oluşabilecek çevre kirliliğini önlemek amacıyla nazım ve uygulama imar plânlarına esas teşkil etmek üzere bölge ve havza bazında 1/ / ölçekli çevre düzeni plânları Bakanlıkça yapılır, yaptırılır ve onaylanır. Bölge ve havza bazında çevre düzeni plânlarının yapılmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça çıkarılacak yönetmelikle belirlenir. hükmü yer alır. Yine Bakanlık birden fazla belediyeyi ilgilendiren imar planlarının hazırlanmasında, kabul ve onaylanması safhasında ortaya çıkabilecek ihtilafları halleder, gerektiğinde re sen onaylar. Gecekondu Kanununun uygulanması amacıyla yapılması gereken planların ve plan değişikliklerini uygulamaya yetkili Bakanlık hangisidir? Başbakanlık Özel Çevre Kurulu 2872 sayılı çevre kanuna göre özel çevre koruma bölgesi olarak ilan edilen ve edilecek alanların sahip olduğu çevre değerlerini koruma ve mevcut çevre sorunlarını gidermek için tüm tedbirleri almak, bu alanların koruma ve kullanma esaslarını belirlemek, imar planlarını yapmak, mevcut her ölçekteki plan ve kararlarını revize etmek ve re sen onaylamak üzere Başbakanlığa bağlı ve tüzel kişiliğe sahip Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığı kurulmuştur. 137

142 Sanayi ve Ticaret Bakanlığı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununda, OSB sınırları içerisinde yapılacak imar ve parselasyon planları ve değişiklikleri, OSB tarafından yönetmeliğe uygun olarak hazırlanır ve Bakanlığın onayına sunularak, İl İdare Kurulu kararı ile yürürlüğe girer. Onaylı OSB imar planları ilgili kurumlara bilgi için gönderilir. OSB lere tanınan bu yetkinin kullanılması için organize sanayi bölgelerinin faaliyete geçmiş olması gerekir. OSB lere tanınan bu yetkinin kullanılması için organize sanayi bölgelerinin faaliyete geçmiş olması gerekir. Başbakanlık Özelleştirme Yüksek Kurulu Belediye hudutları ve mücavir alanları içerisinde bulunan ve özelleştirme kapsamına alınmış kuruluşlara ait arsa ve arazilerin, ilgili kuruluşlardan gerekli görüş alınarak çevre imar bütünlüğünü bozmayacak, imar tadilatları ve mevzii planların ve buna uygun imar durumlarının Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca hazırlanarak Özelleştirme Yüksek Kurulunca onaylanmak suretiyle yürürlüğe gireceği ve ilgili Belediyeler bu arsa ve arazilerin imar fonksiyonlarını 5 yıl değiştiremeyecekleri, ilgili belediyelerin görüşlerini on beş gün içinde bildirecekleri hükme bağlanmıştır. Özelleştirme programına alınan kuruluşların, özelleştirme programına alındığı tarihten itibaren, bağlı oldukları bakanlık veya kurumlarla ilişkilerinin kesilerek özelleştirme idaresi başkanlığına bağlanacağı ve bu gibi yerlere ilgili imar tadilatları ve mevzi imar planlarının hazırlanmasında belediyelerin görüş bildirmek dışında herhangi bir yetkisinin bulunmadığı hükme bağlanmıştır. İller Bankası Genel Müdürlüğü İmar planlarını yapmaya yetkili olan idareler, teknik ekip ve donanım eksiklikleri gibi nedenlerle imar planlarını kendileri yapmayıp İller Bankasına yaptırabilirler. İller Bankasınca yapılan plan ya da plan tadilatları, yetkili idarelerce usulüne uygun olarak kabul edilerek askıya çıkarılır. İller Bankasınca sadece teknik çalışma yapılır. Diğer idari karar alma ve alınan kararı kesinleştirip askıya çıkarma iş ve işlemleri yetkili idarelerce yapılmaktadır. Kültür ve Turizm Bakanlığı 2634 Sayılı kanuna göre Bakanlık; kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezleri içinde her ölçekteki plânları yapmaya, yaptırmaya, re sen onaylamaya ve tadil etmeye yetkilidir sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunun 17.maddesinde koruma bölge kurulunda görüşülen ve uygun görülen koruma planları onaylanmak üzere ilgili idarelere gönderilir. İlgili idareler, koruma amaçlı imar planını en geç iki ay içinde görüşür ve varsa değişmesini istediği hususları koruma bölge kuruluna bildirir. Kurul tarafından uygun görülen şekli ile ilgili idarelere onaylanmak üzere gönderilir. Altmış gün içinde onaylanmayan planlar kesinleşerek yürürlüğe girer. hükmü yer alır. Gap İdaresi Güneydoğu Anadolu Projesi Bölge Kalkınma İdaresi Teşkilatının Kuruluş ve Görevleri hakkında 388 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamesinde, Güneydoğu Anadolu Projesi kapsamına giren yörelerin süratle kalkındırılması, yatırımların gerçekleştirilmesi için plan, altyapı, ruhsat, konut, sanayii, maden, tarım, enerji, ulaştırma ve diğer hizmetleri yapmak ve yaptırmak, yöre halkının eğitim düzeyini yükseltmek için gerekli tedbiri almak veya aldırmak, kurum ve kuruluşlar arasındaki koordinasyonu sağlamak, nazım ve uygulama imar planları yapmak ve yaptırmak, Yüksek Kurulun GAP idaresi tarafından hazırlanacak her türlü plan, proje ve programları inceleyerek karara bağlamak yetkisi olduğu hükme bağlanmıştır. Toki Toplu konut kanununa göre Başkanlık, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda, mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskân sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. Bu planlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar 138

143 için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafından üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından re sen onaylanır. Belediyeler, valilik veya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair kararlar da dâhil olmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumları tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re sen yapılmak suretiyle yürürlüğe konur. Boğaziçi İmar Yüksek Koordinasyon Kurulu 2960 Sayılı Boğaziçi Kanununda Boğaziçi İmar Yüksek Koordinasyon Kurulunun görevleri; Boğaziçi imar planlarının yapılmasını kararlaştırmak, imar planlarını ve diğer ilgili planları görüşmek ve kabul etmek, Boğaziçi imar uygulama programlarını onaylamak olarak belirlenmiştir. Görüldüğü üzere Türkiye de planlama yetkisi merkezi hükümet ile yerel hükümet arasında dağıtılmıştır. Genelde büyük ölçekli planlar hükümet kurumları, küçük ölçekli planlar ise yerel hükümet tarafından gerçekleştirilir. Planların hazırlanmasında ve uygulanmasından sorumlu, merkezi ve yerel yönetimin çok sayıda kurum ve kuruluş bulunmasına rağmen bunlar arasındaki koordinasyon son derece sınırlıdır. Her bir kurum kendi sorumluluk alanı içinde yürütmekten sorumlu olduğu yasalar çerçevesinde hareket etmektedirler. Ancak yetki alanları ve sorumluluklar zaman zaman çakışmaktadır. İmar planlarının yapımı ile ilgili, 3194 Sayılı İmar yasasının 9. Maddesi ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkilendirilirken yukarıda belirtilen diğer kurumlara da noktasal müdahale alanları oluşturularak, bütünden kopuk, parçacı planlama oluşturulmaktadır. Planlamanın bütünlüğünü ve üst ölçeklerle ilişkisini bozarak ada/parsel ölçeğinde planlama olanağını sağlayan 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanunu ile 4046 sayılı Özelleştirme Kanunu ve benzer Kanunlar tartışma yaratan düzenlemelerdir. Bölgesel Kalkınma Ajansları Türkiye nin bugüne kadar kapsamlı ve başarıyla uygulanabilmiş bir bölgesel planlama çalışmasının bulunmayışı, planlama sistemi içinde bir bölge mevzuatına ya da bütüncül bir bölge planlama anlayışına sahip olmayışı, Avrupa Birliği ne uyum süreci içinde Türkiye nin en önemli sorunları arasında gösterilmiştir yılında ikincisi kabul edilen Katılım Ortaklığı Belgesi nde, Bölgesel Kalkınma Ajans larının kurulması zorunluluğu getirilmiştir. 25 Ocak 2006 tarihinde kabul edilen 5449 sayılı kanunla birlikte DPT nin koordinatörlüğünde, ulusal kalkınma planlarına uyumlu olarak bölgesel kalkınmayı hızlandırmak, sürdürülebilirliği sağlamak, bölgeler arası ve bölge içi gelişmişlik farklarını azaltmak amacıyla Bölgesel Kalkınma Ajansı kurulması hedeflenmiştir. Pilot uygulama olarak Adana ili merkez olmak üzere Adana ve Mersin illerini kapsayan Çukurova Kalkınma Ajansı ile İzmir ilini kapsayan İzmir Kalkınma Ajansı 2006 yılında kurulmuştur. Bu ajanslar dışında 2008 yılı sonuna gelindiğindeyse İstanbul, Konya, Samsun, Erzurum, Van, Gaziantep, Diyarbakır ve Mardin Kalkınma Ajansları resmi olarak kurulmuş ve toplamda 26 ilde, kalkınma ajansı faaliyetlerine başlamıştır. Günümüzde bölgesel gelişmenin en önemli kurumsal aracı haline gelen Bölgesel Kalkınma Ajans ları, kuruluş şekilleri, yasal statüleri ve işlevleri bakımından farklılık gösterse de, hepsinin ortak amacı, temsil ettikleri bölgenin içsel potansiyellerini yerel aktörleri de sürece dahil ederek harekete geçirmek ve bu sürecin sonunda bölgesel ekonomiyi geliştirmek ve sosyal gelişmişlik düzeyini yükseltmektir. Kamu kesimi, özel kesim ve sivil toplum kuruluşları arasındaki işbirliğini geliştirmek, kaynakların yerinde ve etkin kullanımını sağlamak ve yerel potansiyeli harekete geçirmek suretiyle, ulusal kalkınma plânı ve programlarda öngörülen ilke ve politikalarla uyumlu olarak bölgesel gelişmeyi hızlandırmak, sürdürülebilirliğini sağlamak, bölgeler arası ve bölge içi gelişmişlik farklarını azaltmak üzere Bölgesel Kalkınma Ajansları kurulmuştur. Ajanslar, Devlet Planlama Teşkilatı bağlı olarak kurulurlar ve ulusal düzeyde koordinasyonundan Devlet Planlama Teşkilatı sorumludur. Devlet Planlama Teşkilatı; Bölgeler arası ve bölge içi gelişmişlik farklarını azaltıcı tedbirleri alır; plânlama, programlama ve projelendirme konularında ajanslara rehberlik ve danışmanlık yapar, plân ve programların uygulanmasını izler ve değerlendirir. 139

144 Ajansların kurumsal performansları ile yürütülen programların performanslarının ölçülmesine dair usûl ve esasları belirleyerek, bunların değerlendirmesini yapar veya yaptırır. Bölgesel gelişmeye yönelik iç ve dış kaynaklı fonların ajanslara tahsisi ile bunların kullanımına ilişkin usûl ve esasları belirler. Ajanslar arası işbirliğini sağlar ve ortak proje üretimini destekler. Ajansların işlevlerini etkili ve verimli olarak yerine getirebilmesi için merkezî düzeyde ilgili kurum ve kuruluşlarla işbirliği ve koordinasyonu sağlar. Ajansların yıllık çalışma programlarını onaylar. Yönetim kurulu tarafından, nitelikleri uygun kişiler arasında seçilen ve teklif edilen ajans genel sekreterini onaylar. Plân ve programlara, yapılacak yardım ve transferlere, personelin nitelik ve istihdamına, bütçe ve muhasebe standartlarının kullanımına, faaliyet raporlarına, izleme, değerlendirme ve denetime ilişkin esas ve usûller ile yatırım destek ofislerinin çalışma esas ve usûllerini ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının görüşünü alarak belirler. Ajansın görev ve yetkileri şunlardır: Yerel yönetimlerin plânlama çalışmalarına teknik destek sağlamak. Bölge plân ve programlarının uygulanmasını sağlayıcı faaliyet ve projelere destek olmak; bu kapsamda desteklenen faaliyet ve projelerin uygulama sürecini izlemek, değerlendirmek ve sonuçlarını Devlet Planlama Teşkilatı Müsteşarlığına bildirmek. Bölge plân ve programlarına uygun olarak bölgenin kırsal ve yerel kalkınma ile ilgili kapasitesinin geliştirilmesine katkıda bulunmak ve bu kapsamdaki projelere destek sağlamak. Bölgede kamu kesimi, özel kesim ve sivil toplum kuruluşları tarafından yürütülen ve bölge plân ve programları açısından önemli görülen diğer projeleri izlemek. Bölgesel gelişme hedeflerini gerçekleştirmeye yönelik olarak; kamu kesimi, özel kesim ve sivil toplum kuruluşları arasındaki işbirliğini geliştirmek. Ajansa tahsis edilen kaynakları, bölge plân ve programlarına uygun olarak kullanmak veya kullandırmak. Bölgenin kaynak ve olanaklarını tespit etmeye, ekonomik ve sosyal gelişmeyi hızlandırmaya ve rekabet gücünü artırmaya yönelik araştırmalar yapmak, yaptırmak, başka kişi, kurum ve kuruluşların yaptığı araştırmaları desteklemek. Bölgenin iş ve yatırım imkânlarının, ilgili kuruluşlarla işbirliği halinde ulusal ve uluslararası düzeyde tanıtımını yapmak veya yaptırmak. Bölge illerinde yatırımcıların, kamu kurum ve kuruluşlarının görev ve yetki alanına giren izin ve ruhsat işlemleri ile diğer idarî iş ve işlemlerini, ilgili mevzuatta belirtilen süre içinde sonuçlandırmak üzere tek elden takip ve koordine etmek. Yönetim, üretim, tanıtım, pazarlama, teknoloji, finansman, örgütlenme ve işgücü eğitimi gibi konularda, ilgili kuruluşlarla işbirliği sağlayarak küçük ve orta ölçekli işletmelerle yeni girişimcileri desteklemek. Türkiye'nin katıldığı ikili veya çok taraflı uluslararası programlara ilişkin faaliyetlerin bölgede tanıtımını yapmak ve bu programlar kapsamında proje geliştirilmesine katkı sağlamak. Ajansın faaliyetleri, malî yapısı ve ajansla ilgili diğer hususların güncel olarak yayınlanacağı bir internet sitesi oluşturmak. Ajans, görevleri kapsamında gerekli gördüğü bilgileri kurum ve kuruluşlardan istemeye yetkilidir. Kendilerinden bilgi istenilenler bu bilgileri zamanında vermekle yükümlüdür. 140

145 İMAR PLANI VE ÖZELLİKLERİ İmar planları, yöre halkının yaşadığı bölgede, en iyi oturma, çalışma, dinlenme, eğlence, ulaşım gibi sosyal ve kültürel gereksinimlerini karşılamayı, sağlıklı ve güvenli çevre oluşturmayı, yaşam kalitesini arttırmayı hedefleyen ve bu amaçla beldenin ekonomik, demografik, sosyal, kültürel, tarihsel, fiziksel özelliklerine ilişkin araştırmalara ve verilere dayalı olarak hazırlanan kentsel yerleşme ve gelişme eğilimlerini alternatife çözümler oluşturmak suretiyle belirleyen arazi kullanımı, koruma, kısıtlama kararları, örgütleme ve uygulama ilkelerini içeren pafta, rapor ve notlardan oluşan belgedir. İnsan, toplum, çevre münasebetlerinde kişi ve aile mutluluğu ile toplum hayatını yakından etkileyen fiziksel çevreyi sağlıklı bir yapıya kavuşturmak, yatırımların yer seçimlerini ve gelişme eğilimlerini yönlendirmek ve toprağın korunma, kullanma dengesini en rasyonel biçimde belirlemek üzere hazırlanacak her tür ve ölçekteki planın ve bu planlar üzerinde yapılacak değişikliklerin hangi esaslar dahilinde yapılacağını plan yapımına ait esaslara dair yönetmelikte belirlenmiştir. Kent planlarını hazırlayanlar, kentsel gereksinimlere yanıt verecek büyüklükte ki teknik ve sosyal alt yapı alanlarını imar planlarının hazırlanması sırasında göz önünde bulundurmak zorundadırlar. Kent planlarını toplumsal bir eylem planı ve teknik bir uğraşı alanı olarak görmeli, insan, toplum ve çevre münasebetinde kişi ve aile mutluluğu ile toplum hayatını yakından ilgilendiren fiziksel çevreyi önemsemelidirler. Mekân planlanması ve yönetimi, kamusal bir iştir. Belediyelerin bu göreve kamu yararı ve kamu çıkarı doğrultusunda sahip çıkmaları gerekir. Bu işlev, alanı ve alanı yönetmenin gerektirdiği her türlü aracı etkili bir biçimde kullanabilmeyi gerektirir. İmar planları hazırlanırken kamu yararı dikkate alınmalıdır. Kamu yararı şehrin bütününün yararına olup, o şehrin yaşayan mülk sahiplerinin kişisel çıkarlarının toplamına indirgenemez. İmar Planlarının Özellikleri Geneldir: Herkes tarafından uyulması gereken belgelerdir. Geniş Kapsamlıdır: Sadece fiziksel bir düzenleme değil, ekonomik, toplumsal ve politik süreçleri de içermektedir. Uzun vadelidir: Geleceğe yönelik kararlar içermektedir. Yaptırımı vardır: Uyulması zorunlu kanun niteliği taşır. Objektiftir: Her kesim için eşit, tarafsız ve adildir. Alenidir: Gizli bir belge olmayıp kamuya açıktır. Dileyen herkesin bilgisine sunulur. Ayrıca ilan edilir. Dinamiktir: Durağan, statik değildir. Esnektir: Uyulması zorunlu bir hukuk normudur. Ancak katı bir belge niteliğinden çok toplumsal ve ekonomik gelişmelere açıktır. Bir uzmanlık işidir: İlgili disiplinlerden gerekli girdilerin sağlanması ile kent plancıları ile hazırlanır. İmar planları, plan hükümlerini açıklayıcı nitelikteki plan notları ile bir bütündür. Plan notları planın ayrılmaz parçası olduğundan imar plan notu ile getirilen hükümler de imar planı gibi kesindir. 141

146 İmar Planı Yaptırma Zorunluluğu Şekil 6.1: Plan onay-askı süreci İmar kanununa göre son nüfus sayımına göre nüfusu i aşan yerleşmelerin imar planlarını yaptırmaları zorunludur. Nüfusu altında olan yerleşim yerlerinde ise imar planı yapma kararını Belediye Meclisi verir. Bir beldenin imar planı ön çalışmalarına, hâlihazır haritaların, onanmasından sonra başlanır. Ön çalışmalar yapılarak, belde ile ilgili DSİ raporları, Jeolojik raporlar, karayolları, demiryolu geçişleri, orman alanları, tarihi ve kentsel sit alanları, korunması gerekli eski eserle, beldeyi ilgilendiren turizm, bölge, çevre düzeni plan kararları ve benzeri bilgilerin kurum ve kuruluşlarından temin edilmelidir. Ön çalışmaların tamamlanmasından sonra imar planı yapım işi, ilgili idarece, emaneten, ihale yolu ile veya İller Bankasına yetki verilmek koşulu ile bankaca yukarıdaki usullerden biriyle elde edilir. Kadastro Görmeyen Yerlerin İmar Sorunları Bir ülke için imar faaliyetleri; çoğunluğu kentsel alanlarda olmak üzere ülkenin her yerinde, insanların refahı, toplumsal ve ekonomik ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla yeryüzünün fiziksel görünümünü, değiştirmeye şekillendirmeye yönelik faaliyetlerdir. Buna göre, şehirler için imar planları, tarımsal alanlarda arazi toplulaştırılması, toprak ve tarım reformu, bölge planlaması ve sulama kurutma çalışmaları; bayındırlık alanlarında yol, demiryolu, baraj, liman yapımı, enerji nakil hatları tesisatı gibi işler hep birer imar faaliyetleridir. Bu faaliyetlerin gerçekleştiği zeminler taşınmaz mallar olduğundan mülkiyet hakkının kullanılması ile ilgilidirler. Ülkemizde taşınmaz malların ferdi mülkiyeti söz konusu olduğu için bu faaliyetlerin yürütülmesinde genellikle mülkiyete dokunulur. Anayasamızın 35. maddesi mülkiyet hakkının kullanılmasının toplum yararına aykırı olamayacağından bu hakkın kamu yararı amacıyla özel kanunlarla sınırlanabileceğine işaret etmektedir. İmar yasası, taşınmaz mal mülkiyetine toplumun menfaati için müdahale edebilen özel kanunlardandır. Halihazır Harita Alımı Planlarda akılcı ve doğru kararlar ancak doğru ve sağlam veri tabanının oluşması ile olanaklıdır. Bir kentte imar planına gereksinim duyulması halinde ilk aşama olarak hâlihazır haritaların alınması gerekmektedir. Mevcut haritasının bulunması durumunda, bunun yeterli olup olmadığı, haritaya ilave ya da yenilenme gerekip gerekmediği irdelenmelidir. Son dönemlerde hâlihazır haritaların artık sayısal ortamda alındığı ve yaygın olarak bu tekniğin kullanılması ile çoğunlukla mevcut haritaların yerine yerleşmenin sayısal haritaları alınmaktadır. 142

147 PLANLAMA HİYERARŞİSİ Her ne kadar hedefler, 5 yıllık kalkınma planlarında önerilen kentleşme stratejilerinde yer almışsa da genel olarak, planlar arası koordinasyon eksikliği, hiyerarşik ve birbirlerini tamamlayıcı planlama dizisinin eksikliği, uygulama araçlarının eksikliği, planlama uygulama entegrasyonun sağlanmaması, ayrıca çeşitli kademe ve ölçekte planların sadece yol gösterici nitelikte olması gibi nedenlerle kentleşme modelinin gerçekleşmesini engellemektedir. İmar planlarının yapılması ve değişiklikleri sırasında uyulması gereken ilkeler plan yapım esaslarına dair yönetmelikle belirlenmiştir. İmar planlarının kendi aralarında hiyerarşisi bulunmaktadır. Alt ölçek plan, üst ölçek plana aykırı olamaz. Planlama kademeleri, verilen planlama kararlarının devamlılığını, bütünlüğünü ve tutarlılığını sağlamak üzere, ülkesel ölçekten yerel ölçeğe doğru planlama sisteminin bir sıralama içinde kurgulanmasıdır. Planların kademeli birlikteliğini oluşturur. Ülkemizde, imar mevzuatına göre planlar üst ölçekten alt ölçeğe doğru sıralanır. Bu düzende 1/1000 ölçekli uygulama imar planları en alt kademede, 1/ ölçekli bölge ya da ülke planları en üst seviyede bulunur. Planlama Türleri ve Kademeleri a. Üst Ölçekli Planlar Ülke Ölçeğinde Planlar o o Beş Yıllık Kalkınma Planları Milli Fiziki Plan Bölge Ölçeğinde Planlar o o Bölge planı Çevre Düzeni planı b. Alt Ölçekli Planlar o o Nazım İmar Planı Uygulama İmar Planı Kentsel Tasarım Planları Peyzaj Planlaması Ülke Ölçeğinde Planlar Ülke bütününde nüfus dağılımları, şehirleşme hız ve özellikleri tespit edilerek, düzenli şehirleşme ve dengeli nüfus dağılımı sağlayarak ekonomik ve sosyal plan kararlarının, fiziki plana aktarılmasına, Ülke fiziksel yerleşme düzeni planlaması diyoruz. Büyüklükleri ve özelliklerine göre bölge, alt bölge, metropoliten bölge, metropoliten alan diye isimlendirilen bu fiziksel mekanlarda üretilecek plan kararları ülke yerleştirme düzenini oluşturur. Ülke fiziksel yerleşme düzeni yerleşme planlaması yatırımlarına zamanlama ve özellikleri yanı sıra mekan boyutu da getirerek, ülkenin sektör bazına dayalı ekonomik ve sosyal kalkınma planları ile bütünleşir. Devlet Planlama Teşkilatı tarafından hazırlanan 5 yıllık Kalkınma Planları bu kapsamda değerlendirilmektedir. Bölge Planları Bölgesel kalkınmanın sürdürülebilirliğini, bölgeler arası gelişmişlik farklarının azaltılmasını ve kaynakların yerinde ve etkin kullanımını hedefleyen; birlikte hareket mantığının ve bölgesel program ve projelerin temelini oluşturacak bir strateji, koordinasyon ve yönlendirme belgesidir. Ulusal düzeyde üretilen politika, plan ve stratejiler ile yerel düzeyde yürütülecek faaliyetler arasındaki ilişkiyi belirler. Yerel düzeyde kapasite oluşumuna katkıda bulunan ve bölgenin kaynak ve potansiyellerinin ileriye dönük 143

148 olarak seferber edilmesini sağlayan bir süreci anlatır. Bölge Planlarının öncelikli amaçları; bölgenin sosyo-ekonomik ve fiziksel durumunu anlamak, yerel dinamikleri ve içsel potansiyelleri değerlendirmek, katılımcılığı ve işbirliğini artırmak, yerel kalkınmayı teşvik etmek, toplumun yaşam kalitesini iyileştirmek, üst ve alt ölçekli planlar arasında uyumu ve bütünlüğü sağlamak, bölgenin ortak vizyonunu oluşturmak, bölgedeki sektörlerin ve alt bölgelerin rekabet gücünü harekete geçirmek, ileriye yönelik hedeflere ulaşmada bölgeye rehberlik etmek. İmar Kanununda "Bölge planları; sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme potansiyelini, sektörel hedefleri, faaliyetlerin ve alt yapıların dağılımını belirlemek üzere hazırlanacak bölge planlarını, gerekli gördüğü hallerde Devlet Planlama Teşkilatı yapar veya yaptırır" ifadesi yer almaktadır. DPT Müsteşarlığı ise bölge planları hazırlığı ve Koordinatörlüğü ile kalkınma ajanslarını görevlendirmiştir sayılı Kalkınma Ajanslarının Kuruluşu, Koordinasyonu ve Görevleri Hakkındaki Kanun'unda da kalkınma ajanslarının tüm faaliyetlerini bölge planları çerçevesinde yürütmeleri gerektiği ifade edilmiştir. Şekil 6.2: Bölge planı örneği. Üst ve alt ölçekli planlar arasında uyumu ve bütünlüğü sağlayıcı nitelikte olması öngörülen Bölge Planları, planlama hiyerarşisinde Ulusal Kalkınma Planları ile Çevre Düzeni Planları arasında yer almaktadır. Planlamada, farklı düzeylerde hazırlanan fiziksel planların birbirleri ile uyumu planların "kademeli birlikteliği ilkesi" ile tanımlanmaktadır. Bu ilke 3194 sayılı İmar Kanunu nun da, imar planlarının eğer mevcut ise çevre düzeni planları ve bölge planlarına uygun olarak hazırlanması gerektiği belirtilerek ifade edilmiştir. Çevre Düzeni Planı İmar Kanunun Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliği nde çevre düzeni planı, ülke ve bölge kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanım kararlarını belirleyen planlar olarak tanımlanmıştır. Çevre düzeni planı sınırları, yönetsel, mekansal ve işlevsel bütünlük arz eden bir veya birden fazla il sınırları bütününü veya bir kısmını kapsayacak şekilde belirlenir. Çevre düzeni planı ilke, esas ve kararlarına aykırı imar planı yapılamaz. Çevre düzeni planı sınırları içerisinde mevzi imar planı yapılamaz. Çevre düzeni planı ile yapılaşma kararı alınmış alanlar için yapılacak imar planları, mevzii imar planı olarak değerlendirilmez. Çevre düzeni planı ile yapılaşma kararı getirilen alanlarda, kentsel ve kırsal yerleşmelerde imar planlarının alan bütününde veya çevre düzeni planında belirlenen etaplara ve/veya çevre düzeni planı ilke ve kararlarına uygun önceliklere göre yapılması esastır. Çevre düzeni planında, tarım alanı, mera, maki-funda vb. kullanım kararı getirilmiş alanlarda konut, sanayi, turizm, enerji, vb. yapılaşma amaçlı uygulama yapılamaz. 144

149 Yerel yönetimlerin yerleşik nüfuslarının gereksinimlerinin karşılanmasına, Maddi hataların düzeltilmesine, Kamu yatırımlarına ve kamu yararına, Mevzuatın gerektirdiği düzenlemelere, Geleceğe yönelik proje ve programlara dair, yeterli, geçerli ve gerekçeleri belirli teklif ve talepler, Bakanlıkça incelenerek sonuçlandırılır. Şekil 6.3: Çevre düzeni planı örneği. Çevre düzeni planları bir alt bölge planıdır. Bir yerleşim alanı veya planlama alanında bölge planı kararları varsa, çevre düzeni planlarının bu kararlara aykırı olamayacağı gibi, çevre düzeni planı olan bir bölgede alt ölçek planları da çevre düzeni planlarına aykırı olamaz. yapılamaz. Onaylı çevre düzeni planı bulunan alanlarda mevzii imar planı Çevre düzeni planları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nca onaylanarak yürürlüğe girer. Onaylı planlar plan kapsamında bulunan ilgili idarelere, kurum ve kuruluşlara gönderilir. İlgili idarelerce bir ay süre ile ilan edilir. Bu planlar hazırlanırken, planlama alanının konumu, yönetim yapısı, sınırları, idari bölünüşü, fiziksel ve doğal yapı ve mevcut arazi kullanımı, çevresel değerler, koruma alanları, afet verileri, demografik, sosyal, kültürel yapı bilgileri, tarihi gelişimi, ulaşım, enerji, teknik altyapı, ekonomik yapı, askeri alanlar, mülkiyet yapısı, yerleşmenin yerel özellikleri araştırılmalıdır. Nazım İmar Planı Varsa bölge veya çevre düzeni planına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durum işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının, genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ve ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları 145

150 göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere 1/2000 veya 1/5000 ölçekte düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla bir bütün planlara denir. Şekil 6.4: Nazım imar planı örneği. 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Yapım Süreci Nazım İmar Planı yapım çalışma aşamaları: Plan yapılacak alan belirlenir ve sınırı tespit edilir. Söz konusu alan ile ilgili resmi kurum görüşleri talep edilir. Arazide yapılacak olan çalışmanın programı ve altyapısı hazırlanır. Arazi çalışmalarında 1/1.000 veya 1/2.000 ölçekli haritalar üzerinde bina bazında, bina kat adedi, bina durumu, bina yapım cinsi, bina kat kullanımları, fotoğraf çekimleri ve planın özelliğine göre belirlenecek diğer özelliklerin tespitleri yapılır. Yörenin sosyo-ekonomik yapısını tespit etmeye yönelik konut, işyeri ve sanayi anketleri yapılır. Arazi çalışmaları ve toplanan kurum görüşleri neticesinde toplanan veriler derlenerek analiz paftaları hazırlanır. Bu veriler birbirleri ile çakıştırılıp, yorumlanarak sentez paftaları hazırlanır. Sentez çalışmaları sonucunda yerleşilebilir alanlar tespit edilir. Planlama alanında analizlerden çıkan sonuçlar ve sosyo-ekonomik yapı da değerlendirilerek sentez sonucu ortaya çıkan plan altlıkları üzerine farklı plan alternatifleri üretilir ve üretilen alternatiflerin yerleşmenin dokusuna uygunluğu değerlendirilir. Alternatif plan yaklaşımlarından biri olgunlaştırılarak, teklif planın hazırlanmasına geçilir. Sayısal ortamda plan çizimi yapılır. Üretilen planda çizgisel olarak ifade edilemeyen hükümler genel ve özel plan notları olarak belirlenir.tüm bu planlama sürecinin anlatıldığı ve alt ölçekli plana yön veren yazılı açıklamaların olduğu plan raporu hazırlanır. Plan resmi yazı ile meclise gönderilir. Mecliste onaylanır. Onaylanan plan ilgili birime gönderilir. İlgili birim planda gerekli düzeltmeleri yapar ve yedi takım çoğaltılıp başkana onaylatılır. Dağıtım yapılır. Plan Belediye tarafından askıya çıkarılır. Askı süresince yapılan itirazlar değerlendirilir. Değerlendirmeler meclise iletilir. Meclisin vereceği karar doğrultusunda gerekli işlemler yapılır. 146

151 Uygulama İmar Planı Tasdikli hâlihazır haritalar üzerine, varsa kadastral durumu işlenmiş olarak Nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve 1/1000 ölçekte düzenlenen planlara denir. Şekil 6.5: Uygulama imar planı örneği. Yukarıda Belirtilen İmar Planları Dışında Hazırlanan Planlar Parselasyon planı: İmar planını araziye uygulanmasından sonra yapılacak röleve ölçülerine göre, boyut değiştirmeyen paftalar üzerine çizilen, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil işlemine esas alınan planlardır. Revizyon imar planı: Nazım imar planı ile uygulama imar planının ihtiyaca cevap vermediği ve uygulamasının mümkün olmadığı yada uygulanmasının sorun yarattığı durumlarda, planın tümünün veya büyük bir kısmının plan yapım tekniklerine uyularak yenilenmesi sonucu elde edilen plandır. Planı yapan ilgili Belediye Meclisinin onayı ile yürürlüğe girer. İlave imar planı: Mevcut imar planlarının gelişme planları açısından, ihtiyaca cevap vermediği hallerde, mevcut imar planına bitişik ve mevcut imar planının genel arazi kullanış kararları ile tutarlı ve yine mevcut imar planı ile ulaşım açısından bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde hazırlanmış bulunan planlardır. İlave imar planı, mevcut plana ilave edilen imar planını yapan idarece hazırlanır. Bu planında belediye meclisince onanması gerekir. Mevzi imar planı: Mevcut imar planlarının yerleşmiş nüfusa yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının kullanıma açılması gereğinin ve sınırlarının ilgili idaresince belirlenmesi halinde, yönetmeliğin plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan, yürürlükteki her tür ve ölçekteki plan sınırları dışında, planla bütünleşmeyen konumdaki sosyal ve teknik alt yapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlayan, raporları ile bir bütün olan planlardır. Uygulama imar planının bulunduğu bir yerde mevzi imar planı yapımı mümkün değildir. Islah imar planı: Bu planlar İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve İmar Affı Kanunu gereğince yapılan planlardır. Düzensiz ve sağlıksız biçimde oluşmuş yapı topluluklarının veya yerleşme alanlarının, sınırları belli edilmek suretiyle, mevcut durumu da dikkate alınarak dengeli, düzenli ve sağlıklı hale getirilmesi amacıyla, halihazır haritalar üzerine yapılan ve yapılanma şartlarını da belirleyen bir imar planıdır. Bu planlar mümkün olduğu ölçüde mevcut durum ve yapılanma şartları dikkate alınarak belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesince, dışında ise valiliklerce yapılır. Mevcut imar planı gerektiğinde ıslah imar planı olarak düzenlenebilir. 147