SULUCA MAHALLESĠ 138 ADA 5 PARSEL

Transkript

1 SULUCA MAHALLESĠ 138 ADA 5 PARSEL SARIÇAM/ADANA TEMMUZ 2010

2 2 ĠÇĠNDEKĠLER BÖLÜM 1: RAPOR BĠLGĠLERĠ 1.1. Dayanak SözleĢme Tarihi 1.2. Değerleme Tarihi 1.3. Rapor Tarihi ve Numarası 1.4. Rapor Türü 1.5. Değerleme Süresi 1.6. Gizlilik Derecesi 1.7. Raporu Hazırlayanlar 1.8. Raporun kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla Hazırlanıp, hazırlanmadığına iliģkin açıklama BÖLÜM 2: ġġrket MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ, DEĞERLEMENĠN TANIMI VE KAPSAMI 2.1. ġirket Bilgileri 2.2. MüĢteri Bilgileri 2.3. Değerlemenin Tanımı ve Kapsamı BÖLÜM 3: DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZLAR HAKKINDA GENEL BĠLGĠLER 3.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu Ve Çevre Özellikleri 3.2. Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri 3.3. Gayrimenkullerin Tapu Tetkiki 3.4. Gayrimenkullerin Ġmar Durumu, Kullanımına Dair Yasal Ġzinler ve Belgeler 3.5. Gayrimenkullere Ait Projelerin Denetimini Yapan Denetim KuruluĢu Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller Ġle Ġlgili Olarak Yaptığı Denetimler BÖLÜM 4: DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRIMENKULLERE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 4.1. Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin Analizi 4.2. Mevcut Ekonomik KoĢullar ve Gayrimenkul Piyasasının Analizi 4.3. Değerlendirme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen ve Sınırlayan Faktörler 4.4. Gayrimenkullerin Değerine Etki eden Faktörler 4.5. Gayrimenkullerin Yapısal Ve ĠnĢaat Özellikleri 4.6. Değerleme ĠĢleminde Kullanılan Yöntemler, Varsayımlar ve Nedenleri BÖLÜM 5: ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE SONUÇ 5.1. Analiz Sonuçlarının karģılaģtırılması ve iliģkilendirilmesi 5.2. Sonuç BÖLÜM 6: RAPOR EKLERĠ BÖLÜM 7: ÖZGEÇMĠġLER

3 3 BÖLÜM 1: RAPOR BĠLGĠLERĠ 1.1. Dayanak SözleĢmesi Bu değerleme raporu, Ģirketimiz ile MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġġrketġ arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen tarih 1206 Referans Numaralı Gayrimenkul Değerleme SözleĢmesi gereğince hazırlanmıģtır Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu, Ģirketimiz değerleme elemanlarından Alper GÜLER, değerleme uzmanı Abdullah KARAÇOROĞLU, sorumlu değerleme uzmanı ġinasi ġik tarafından ve tarihlerinde yapılan incelemeye istinaden hazırlanmıģtır Rapor Tarihi ve Numarası Bu rapor MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġġrketġ nin tarihli talep, tarih 1206 referans numaralı sözleģmeye istinaden, Ģirketimiz tarafından tarihinde, ADA / / ÖZ 85 rapor numarası ile tanzim edilmiģtir Rapor Türü Bu rapor, tamamı BĠLTAġ BĠLĠCĠ TEKSTĠL ĠNġAAT TURĠZM SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġġrketġ adına kayıtlı olan Adana Ġli, Sarıçam Ġlçesi, Suluca Mahallesi, 138 Ada 5 parsel numaralı m² arsa ve üzerindeki taģınmazların günümüz piyasa koģullarındaki satıģ değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur Değerleme Süresi Bu rapor MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġġrketġ nin talebi üzerine ve tarihleri arasında toplam 15 iģ günü içerisinde hazırlanmıģtır Gizlilik Derecesi Bu değerleme raporu BĠLTAġ BĠLĠCĠ TEKSTĠL ĠNġAAT TURĠZM SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġġrketġ dıģında 3. Ģahıslara verilmeyecektir Raporu Hazırlayanlar Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kiģi, kurum ve kuruluģlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak emsal satıģ karģılaģtırması ve maliyet oluģumları yaklaģımı yöntemleriyle elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması sonucunda hazırlanmıģtır. Bu rapor, Ģirketimiz değerleme elemanlarından Alper GÜLER, değerleme uzmanı Abdullah KARAÇOROĞLU, sorumlu değerleme uzmanı ġinasi ġik tarafından hazırlanmıģtır. Bu raporu hazırlayan değerleme elemanı, değerleme uzmanı ve sorumlu değerleme uzmanına ait özgeçmiģler rapor ekindedir Raporun kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla Hazırlanıp, hazırlanmadığına iliģkin açıklama BĠLTAġ BĠLĠCĠ TEKSTĠL ĠNġAAT TURĠZM SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġġrketġ adına kayıtlı olan Adana Ġli, Sarıçam Ġlçesi, Suluca Mahallesi, 138 Ada 5 parsel numaralı m² arsa ve üzerindeki taģınmazların kurul düzenlemeleri kapsamında değerini tespit etmek amacıyla hazırlanmıģtır.

4 BÖLÜM 2: ġġrket - MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ, DEĞERLEMENĠN TANIMI VE KAPSAMI 2.1. ġirket Bilgileri ġirketimiz, tarihinde kurulmuģ Ġstanbul Ticaret Sicilline no ile tescil edilmiģtir. Ana sözleģmesinde belirtilen Gayrimenkul Değerleme ve MüĢavirlik olarak tanımlanan iģ ve hizmetleri vermek amacıyla kurulmuģtur. ġirketimiz, BaĢbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu nun (SPK) tarih ve B.02,1.SPK sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek Ģirketler listesine alınmıģtır. ġirketimiz, Ġstanbul Genel Müdürlük olmak üzere, Adana, Ġzmir ve Ankara Bölge Müdürlüklerinde faaliyetini sürdürmektedir. Ġstabul Gen Müd. Adres: Nispetiye Cad. Toprakkale Sok. No:2 Kat:3 Etiler / ĠSTANBUL Telefon: Fax: MüĢteri Bilgileri ÜNVANI: BĠLTAġ BĠLĠCĠ TEKSTĠL ĠNġAAT TURĠZM SAN. VE TĠC. A.ġ. ADRES : Adana Hacı Sabancı Organize Sanayi Bölgesi Atatürk Bulvarı No:1 Sarıçam ADANA ĠRTĠBAT BĠLGĠLERĠ : Telefon: (0322) Faks: (0322) KURULUġ YILI: 1983 KAYITLI SERMAYE TABANI: TL ÖDENMĠġ SERMAYESĠ: TL ORTAKLIK YAPISI: Ali Hikmet BĠLĠCĠ..:% 12,5 Bülent BĠLĠCĠ...: % 10 Esra PEKCAN.:% 10 Hasan BĠLĠCĠ.: % 10 Mehmet Ali BĠLĠCĠ...: % 12,5 Nermin BĠLĠCĠ :% 10 Süleyman BĠLĠCĠ..: % 12,5 Tamer BĠLĠCĠ.:% 12,5 Mehmet Fatih BĠLĠCĠ...: % 10 4 FAALĠYET KONUSU: ġirket, çırçır prese sawgın her nevi iplik dokuma örme terbiye ve konfeksiyon tesisleri kurmak iģletmek kiralamak kiraya vermek, iģtigal konusuyla ilgili ilk madde hammadde yan ve mamul maddeler temin etmek, depolamak, ithal ve ihraç etmek, dahili ticaretini yapmak ve ana sözleģmenin 3. Maddesindeki iģler, Axa Oyak Hayat Sigorta A.ġ. Acentiliği. PORTFÖY BĠLGĠLERĠ: 2.3. Değerlemenin Tanımı ve Kapsamı Bu değerleme raporu, tamamı BĠLTAġ BĠLĠCĠ TEKSTĠL ĠNġAAT TURĠZM SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġġrketġ adına kayıtlı olan Adana Ġli, Sarıçam Ġlçesi, Suluca Mahallesi, 138 Ada 5 parsel numaralı

5 m² arsa ve üzerindeki taģınmazların günümüz piyasa koģullarındaki satıģ değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanmıģtır. Bu değerleme çalıģmasında aģağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. - Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. - Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak Ģekilde hareket etmektedirler. - Gayrimenkulun satıģı için makul bir süre tanınmıģtır. - Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peģin olarak yapılmaktadır. - Gayrimenkulun alım - satım iģlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleģtirilmektedir. BÖLÜM 3: DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZ HAKKINDA GENEL BĠLGĠLER 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri Söz konusu gayrimenkulün içerisinde bulunduğu Adana Ġli enlemleri ile doğu boylamları arasında ve Akdeniz Bölgesi'nde yer almaktadır. Kuzeyinde Kayseri, doğusunda KahramanmaraĢ ve Gaziantep, batısında Niğde ve Ġçel güneydoğusunda Hatay illeri bulunur. Güneyi 160 km.yi bulan Akdeniz kıyılarıyla sınırlanan ilin yüzölçümü, km 2 'dir. ġehir merkezinin denizden yüksekliği 23 m. Olan Adana'nın 13 ilçesi 46 Belediyesi, 550 köyü bulunmaktadır. Ceyhan ve Seyhan nehirlerinden dolayı alüvyonlu bir toprak yapısı olan Adana ili ülkenin en verimli tarım alanlarından biridir. Adana topraklarının % 27 sini ovalar, %23 ünü eģik alanlar ve %49 unu da dağlar oluģturmaktadır. Adana, nüfus sayısı, yoğunluğu, artıģı, kentleģme ve ekonomik geliģme hızı bakımından Türkiye nin önde gelen illerinden biridir. Nüfus yoğunluğu, Türkiye ortalamasının iki katına yakındır (95 kiģi/km²). Nüfusun yaklaģık %66'sı (1/3'den çoğu il merkezinde) kentsel yerleģim, %34'ü de kırsal yerleģim alanlarında yaģamaktadır.2000 Yılı Nüfus sayımına göre Adana Ġlinin nüfusu dir. 5

6 6 TÜRKĠYE HARĠTASI Değerleme konusu taģınmazın sınırları içerisinde bulunduğu Sarıçam Ġlçesi i köylerde si merkezde olmak üzere toplam nüfusa sahiptir. Sarıçam Ġlçesi Adana Ġlinin Merkez Ġlçesidir. Denizden 40 Km içeride kurulan Adana Ġli, Seyhan Nehrinin iki yakasına yayılmıģ olmakla birlikte batı yakada Seyhan ve Çukurova, doğu yakada ise Yüreğir ve Sarıçam Ġlçesi yer almaktadır. Adana Hacı Sabancı Organize Sanayi Bölgesi ve Çukurova Üniversitesi Sarıçam Ġlçesi sınırları içerisindedir.

7 Değerleme konusu taģınmaz Adana Hacı Sabancı Organize Sanayi Bölgesi içerisinde, Adana ġanlıurfa Otoban bağlantısından sonraki ilk dönel kavģağın kuzeyinde bulunmaktadır. TaĢınmaz konum itibariyle kuzeyden Adana ġanlıurfa Otobanına m, güneyden Adana Osmaniye (D-400) Karayoluna m, doğudan Cumhuriyet Bulvarına m mesafede olup güneybatıdan Ġnönü Bulvarına, güneydoğudan Atatürk Bulvarına cephelidir. 7 KROKĠ

8 8 SAHĠBĠ ĠLĠ-ĠLÇESĠ BUCAĞI MAHALLESĠ KÖYÜ SOKAĞI MEVKĠ PAFTA NO ADA NO PARSEL NO NĠTELĠĞĠ ARSA ALANI 3.2. Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri BĠLTAġ BĠLĠCĠ TEKSTĠL ĠNġAAT TURĠZM SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġġrketġ Tam ADANA SARIÇAM (E: YÜREĞĠR) - - SULUCA BOD.2.KAT.ĠġL. VE KLM.BĠN.1.KAT m2 ARSA PAYI BLOK / KAT NO / BAĞIMSIZ BÖLÜM NO TAM - CĠNSĠ - YEVMĠYE NO / CĠLT NO / SAHĠFE NO / TAPU TARĠHĠ 7056 / 22 / 2179 / Gayrimenkullerin Tapu Tetkiki Tarihinde Adana Ġli, Sarıçam Ġlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan inceleme ve araģtırmalar neticesinde değerleme konusu gayrimenkulün üzerinde; REHĠNLER HANESĠNDE: Finansbank A.ġ. lehine TL bedelle tarih ve 7131 yevmiye numarası ile 1.dereceden ipotek bulunmaktadır. Finansbank A.ġ. lehine EURO bedelle tarih ve 7176 yevmiye numarası ile 2.dereceden ipotek bulunmaktadır. BEYANLAR HANESĠNDE: tarih ve 2855 yevmiye no ile teferruat listesi bulunmaktadır.

9 9 3.3.a: Değerlemesi Yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (Devredilebilmesine iliģkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi: Değerleme konusu gayrimenkulün BĠLTAġ BĠLĠCĠ TEKSTĠL ĠNġAAT TURĠZM SANAYĠ VE TĠCARET A.ġ. adına tarih ve 7056 yevmiye ile kiģi kimlik düzeltilmesi suretiyle kayıtlı iken, Finansbank A.ġ. lehine tarih ve 7131 yevmiye ile 1.dereceden TL bedelle ipotek ve tarih ve 7176 yevmiye ile 2. Dereceden Euro bedelle ipotek bulunmaktadır. Söz konusu taģınmaz üzerinde bulunan ipotekler taģınmazın devredilmesine engel teģkil etmemektedir. 3.3.b: TaĢınmazın Son üç yoldaki Tapu kayıt değiģiklikleri: Değerleme konusu taģınmaz, 138 ada 5 parsel, BĠLTAġ BĠLĠCĠLER TARIM ÜRÜNLERĠ TĠCARET SANAYĠ VE PAZARLAMA ANONĠM ġġrketġ adına kayıtlı iken Tarih 7056 yevmiye numarası ile BĠLTAġ BĠLĠCĠ TEKSTĠL ĠNġAAT TURĠZM SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġġrketġ adına KiĢi Bilgilerinin Düzeltilmesi (Hissede) iģleminden tescil edilmiģtir Gayrimenkulün Ġmar Durumu, Kullanımına Dair Yasal Ġzinler ve Belgeler Gayrimenkulün Ġmar Durumu: Adana Ġli, Sarıçam Ġlçe Belediyesi sınırları içerisinde yer alan Adana Hacı Sabancı Organize Sanayi Bölgesi Ġmar Müdürlüğü nde yapmıģ olduğumuz araģtırmalarda 138 Ada 5 numaralı parselin Kaks: 0,50 Sanayi Alanı imarlı olduğu öğrenilmiģtir. Not: Organize Sanayi Bölgesi Ġmar Müdürlüğü yetkili memuru Organize Sanayi Bölgesi Ġmar Planlarının Sanayi Bakanlığına gönderildiğini ve bu planların değiģikliğe uğrayabileceğini belirtmiģtir. AĢağıdaki tabloda ve ekte sunulan tarih 79 numaralı imar planının geçerli olduğunu belirtmiģtir. Yapı Düzeni Sanayi Alanı Ticari Amaçlı zemin kat Fonksiyona Uygun yüksekliği Kütle Düzeni - Su basman yüksekliği 1 m Kat Adedi Serbest Asma kat ve yüksekliği Fonksiyona Uygun T.A.K.S. (Taban Alanı - Bina derinliği 35 m K.A.K.S.(Kat Alanı) 0,50 Ön bahçe mesafesi 35 m Bina Yüksekliği (En fazla) Fonksiyona Uygun KomĢu mesafesi 18 m Kat Yüksekliği Max: 3 m. Arka bahçe mesafesi 32 m 3.4.a: TaĢınmazın Son üç yıldaki Ġmar Durumu değiģiklikleri: Değerleme konusu taģınmazın son 3 yıl içerisinde mevcut imar durumunda herhangi bir değiģiklik olmamıģ olup tarihi itibariyle imar durumu yukarıda bulunan tablodaki gibidir. Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal Ġzinler ve Belgeler 138 Ada 5 numaralı parsel üzerinde tekstil fabrikası bulunmaktadır. 3.4.b: Gayrimenkulün Projesinin Yasal Durumu Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmıģ, inģaata baģlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi:

10 10 PROJENĠN Mevzuat uyarınca Tüm izinleri : TaĢınmazın tarih ve ruhsatı, tarih no ve tarih ek bina yapı ruhsatı mevcuttur. Ayrıca tarih ve sayılı yapı kullanım izni de bulunmaktadır. TaĢınmazın tarih ve tarihli proje üzerinde olması gereken tüm imzalar bulunmaktadır. Aynı Ģekilde tarih nolu mimari proje ile tarih nolu mimari projelerin de üzerinde gerekli imzalar bulunmaktadır. ĠnĢaata BaĢlamak için Yasal Gereklilikleri tamı : - TaĢınmazın tarih ve ruhsatı, tarih no ve tarih ek bina yapı ruhsatı bulunmakta olup gerekli tüm izinleri alınmıģtır Gayrimenkule Ait Projenin Denetimini Yapan Denetim KuruluĢu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul Ġle Ġlgili Olarak Yaptığı Denetimler Değerleme konusu gayrimenkul üzerinde bulunan tarih ve ruhsat numaralı fabrika binasının inģaatın baģlama tarihinin yapı denetim kanunundan önce olması nedeni ile denetimini üstlenen bir kuruluģ bulunmamaktadır. Ancak tarih ruhsat numaralı ve tarih ruhsat numaralı depo binalarının yapı denetim kanunundan sonra yapılması nedeni ile Teknik Proje-Yapı Denetim MüĢavirlik A.ġ. söz konusu yapıların yapı denetimini üstlenmiģtir. 3.5.a: Değerlemesi yapılan Projeler ile ilgili olarak tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluģu (Ticaret unvanı, adresi v.b.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleģtirdiği denetimler hakkında bilgi; Denetimi yapan kuruluģ : Teknik Proje-Yapı Denetim MüĢavirlik A.ġ. GerçekleĢtirilen Denetimler : - BÖLÜM 4: DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Türkiye'deki kentleģme sürecinin en hızlı olduğu yerleģmelerden biri olan Adana, Akdeniz Bölgesi'nin ticaret, sanayi ve sermaye piyasası bakımlarından en önemli merkezidir. Ancak geliģme grafiğinde 1980 lerde bir düģüģ görülse de bugün mevcut havaalanı, otoyol projeleri, Organize Sanayi Bölgesi, Küçük Sanayi Siteleri, Üniversitesi, yeni açılan konut alanları, sağlık ve eğitim kurumları v.b. ile önümüzdeki yıllara doğru yeni atılımlarla gitmektedir. Adana kenti, Seyhan ve Ceyhan nehirlerinin oluģturduğu Çukurova Deltası'ndan kuzeydeki dağlara doğru hafif bir eğimle yükselen bir zemin üzerinde, denizden yaklaģık 40 km içeride (ve kuzeyde) kurulmuģtur. Denizden yüksekliği il merkezinde 23 m'dir. Ġlde UlaĢım karayolu, havayolu ve demiryolu ile yapılmaktadır. Pozantı ilçesi sınırlarında biten ve batıyı doğuya bağlayan Otoyol çalıģmalarının il sınırları içindeki yapımı tamamlanmıģtır. Diğer kısımlar halen yapım aģamasındadır. Devlet Yolu: Ġl sınırları içinde 454 km devlet yolu bulunmaktadır. Bunun 119 km'si beton asfalt, 335 km'si sathi kaplamadır. Ġl Yolu: Ġlde 469 km uzunluğunda il yolu bulunmaktadır. Bunun 6 km'si beton asfalt, 280 km'si sathi kaplama, 51 km'si stabilize, 121 km'si toprak yol, 3 km geçit vermeyen yol durumundadır. Köy Yolu: Ġlde 243 köy-bucak ve belde belediyesinin yolu asfalt, 183 köy-bucak ve belde belediyesinin yolu stabilize, 71 köy-bucak ve belde belediyesinin yolu tesviye edilmiģ olup herhangi bir kaplama bulunmamaktadır. Adana da tarım, sanayi, ticaret ve hizmet sektöründe yüksek bir istihdam yaratılmıģ olup istihdam da ülke genelinde 6.sıradadır. ĠĢkolları bakımından geniģ bir yelpaze oluģturan Adana vergi gelirleri açısından Türkiye de 6.sıradadır.

11 TaĢınmazın sınırları içerisinde bulunduğu Adana ili ekonomisinin tüm eksikliklerine ve açmazlarına rağmen altyapı ve kaynakları itibariyle geliģmeye, baģka bir ifade ile eski günlerine dönerek yine öncü bir kent olmaya müsait Ģartlara sahiptir. Tüm bu olumlu yanların yanı sıra Adana geleceğinin Ģekillenmesinde iki önemli avantaj daha yakalamıģtır. Bunlardan ilki Adana yı dünya kenti yapabilecek Bakü Tiflis Ceyhan projesi, diğeri ise çağdaģ bölgesel kalkınma teorilerinde var olan Çukurova Kalkınma Ajansının kurulmuģ olmasıdır. Bu iki unsur Adana ya yeni ufuklar açabilir, birçok sektörün geliģmesini tetikleyebilecektir. Türkiye nin belki Gap tan sonraki en büyük projesi olan Bakü Tiflis Ceyhan(BTC) boru hattı projesi 13 Temmuz 2006 tarihinde açılmıģtır. Ġlk kez 1992 de projelendirildiğinde hayal olarak nitelenen, defalarca gündemden düģen ancak 3,6 milyar dolarlık yatırımla tamamlanan boru hattı ile Türkiye, doğu-batı ve kuzey-güney koridoru için enerji terminali olma yolunda büyük adım atmıģtır. BTC projesinin Türkiye ye katkılarını sadece ekonomik yönden değerlendirilmemelidir. Proje Türkiye ye ekonomik faydanın dıģında birkaç alanda da katkıda bulunur. Proje ile Türkiye, Avrupa ve dünya enerji arzı güvenliğinde kritik bir önem kazanacaktır. Bir anlamda Türkiye nin var olan jeopolitik önemini daha da artıracaktır. YaklaĢık 150 milyon tona ulaģan petrol trafiği ile Boğazlar üzerindeki muhtemel çevre riskini azaltacaktır. Ayrıca projeden bu haliyle bile tahmini olarak yılda milyon dolar arası gelir beklenmesi ve bu gelirin, Adana/Ceyhan ve çevresindeki kent ekonomilerine önemli bir geliģme sağlayacağı düģünülmektedir. Son birkaç ay içerisinde basında çıkan haberlere göre EPDK tarafından BTC çevresinde rafineri yatırımı yapmak üzere Çalık grubuna izin verilmiģ, Petrol ofisi gurubuna yeni kuracakları Ģirkete de izin verileceği belirtilmiģtir. Hatta Adana Ġl sınırının doğu bitiģiğinde mülkiyeti D.D.Y. e ait olan yaklaģık Dekar arazinin Petrol Ofisi yan kuruluģlarından biri tarafından alındığı D.D.Y. yetkililerince ifade edilmiģtir. Bu bölgede ayrıca ruhsat almıģ ve çalıģmakta olan petrol depolama tesisleri ve Petro kimya üzerine çalıģmakta olan tesisler bulunmaktadır. Adana Ġli çevre düzeni planları Adana Valiliği tarafından Çukurova Üniversitesi iģbirliği ile yapılmıģtır. Bu planlamada Seyhan ve Ceyhan nehirlerinin denize döküldüğü alanlardaki Uluslararası RAMSAR sözleģmeleri ile koruma altına alınmıģ Lagünler, Ormanlar vs. bölgeler belirlenmiģ bunun dıģında deniz kenarında kalan alanlar özellikle KarataĢ ilçesi ile Mersin Ġli Tarsus ilçesi Kazanlı bölgesine kadar turizm geliģme alanı olarak belirlenmiģtir. Tarsus Ġlçesi nin Akdeniz kıyısında ve Seyhan Ġlçesi ne sınır bölgesinde Karabucak Ormanları mevkiinde yaklaģık Dekar arazi Turizm Bakanlığı nca tahsis iģlemleri yapılmıģtır. Tahsisle ilgili danıģtay da dava açılmıģtır. KarataĢ Ġlçesi ndeki Akdenize sınır olan kıyıda önemli bir yapılaģma bulunmadığından bakir bir turizm alanı olarak önümüzdeki yıllarda önemli bir yatırım merkezi olacağı düģünülmektedir. Bu durum Adana ve çevresinde yukarıda bahsedilen yatırımla birlikte yaģamı birinci dereceden ilgilendiren sektörlerde kendini gösterecektir. Bu sektörler; 11 Ġlk olarak geliģmelerin rahatlıkla gözlemleneceği sektör toptan perakende, gıda ve yiyecek sektörü olacaktır. GeliĢmelerin takip edileceği ikinci sektör giyim ve konfeksiyon sektörü olacaktır. Bölgedeki ekonomik aktivitenin artması otel ve konaklama sektöründe hareketlenmeye yol açacaktır. Adana bu konuda yeterli sayıya sahip değildir. Yeni konaklama tesisleriyle bu eksikliğin giderilebileceği kanaatindeyiz. Yatırımların etkisiyle inģaat sektörü ve buna bağlı olarak konut, iģ yeri ve arazilerin değerlerinde bir artıģ yaģanacaktır. Bölgeye yerli ve yabancı sermaye yatırımlarının gelmesi ile bölgenin finans ve sigorta sektörünün de atılımlar yaģanacağı açıktır. Ayrıca ulaģtırma alt yapısının eksiklerinin tamamlanmasıyla demiryolu, hava, deniz taģımacılığı son derece önemli hale gelecektir. Bu geliģme kaçınılmaz olarak Adana da lojistik sektörünün geliģmesine yol açacaktır.

12 Bu yatırımlar nitelikli iģgücü ihtiyacını artırdığından bölgedeki eğitim kuruluģlarının sayısı artacaktır. Örneğin bölgede Mühendislik Fakültesi içerisinde gemi mühendisliği ve Petrol mühendisliği bölümleri açılabilir. Doğal olarak bölgedeki bu hareketlilik özel sağlık kuruluģlarının da geliģmesine yol açacaktır. Aslında Adana bu sektörde önemli kazanımlara sahiptir. Bölgedeki ekonomik aktivitenin artması beraberinde sosyal ve kültürel yaģamı etkileyecektir. Bu durum baģta eğlence sektörü olmak üzere diğer kültürel sektörlerin geliģmesine yol açacaktır. Ayrıca ham petrolün rafine edilmesiyle rafineri yakıt gazı, sıvılaģtırılmıģ petrol gazı, nafta, normal, süper ve kurģunsuz benzin, solvent jet yakıtı, gaz yağı, motorin, kalorifer yakıtı, fuel oil, asfalt, madeni yağ gibi değerli ürünler elde edilecektir. Yukarıda sayılan ürünlerin bir kısmı petrokimya sanayisinin girdi olarak kullanıldığından Ceyhan ve Adana da bu alanlarda yeni yatırımların yapılması muhtemeldir. Bölgedeki turistlik tesislerinin sayılarının artacağı düģünülmektedir. Turistik tesislerin artırılmasında yabancı sermayeye yatırımları hayati önem kazanmaktadır. Bu kapsamda yabancı sermaye yatırımlarını bölgeye çekmek için bölgenin tanıtımını ve alt yapı hizmetlerinin tamamlanması gerekir. Bu da Çukurova Kalkınma Ajansı tarafından yapılacaktır. 12 Adana ilinin Coğrafi özelliği itibariyle ekonomisinin büyük bir bölümü tarıma dayalıdır. Son yıllarda tarım ürünlerinin satıģ fiyatlarının düģük kalması maliyet girdilerinin yükselmesi bu sektörde faaliyet gösteren insanların olumsuz etkilenmesine neden olmuģtur. Tarım sektöründe istihdam azalmaya ve diğer hizmet sektörlerine geçiģ baģlamıģtır. Yeni kurulan Sarıçam ilçesinin Suluca Beldesinin doğusunda kurulan Adana Hacı Sabancı Organize Sanayi Bölgesi tarıma elveriģli olmayan 1598 hektar alan üzerine 1984 yılında temeli atılarak kurulmuģtur. Adana Organize Sanayi Bölgesine ulaģım havayolu, karayolu ve demiryolu ile sağlanmakta olup Adana Havalimanı 28 km, Mersin Limanı 98 km, Ġskenderun Limanı 80 km, Yumurtalık Limanı ise 40 km uzaklıktadır. AOSB nin güneyinden demiryolu ve D-400 karayolu, kuzeyinden ise Adana ġanlıurfa Otoyolu geçmektedir. AOSB nin kurulmasıyla bölgedeki sanayileģme geliģmiģ ve yatırımlar artmıģtır. Değerleme konusu taģınmaz Adana Ġli Merkez Sarıçam Ġlçesi Suluca Beldesi Adana Organize Sanayi Bölgesi sınırları içerisindedir. Bölge içerinde tekstil, gıda, makine, yapı malzemeleri, plastik ürünler vb. üreten firmalar mevcuttur. AOSB içerisinde alt yapı olarak doğalgaz, kanalizasyon, atık su arıtma tesisi, trafo merkezleri bulunmaktadır. TaĢınmaz Organize Sanayi Bölgesinin Otoyol Bağlantısı üzerinde bulunmakta olup bulunduğu yer ulaģım bakımından caziptir Mevcut Ekonomik KoĢullar ve TaĢınmaz Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Analizler Gayrimenkul, ülkemizde uzun yıllardır güvenli ve popüler bir yatırım aracı olarak görülmektedir. Son zamanlarda yapılan kamuoyu araģtırmalarında nüfusumuzun yarıya yakınının ilk yatırım tercihi olarak gayrimenkul yatırımını seçtiğini göstermektedir. Türkiye nin dinamik ekonomisi ve cazip demografik özellikleri, gayrimenkul sektörünün geleceğinin parlak olduğuna iģaret etmektedir. Nüfusun %76 sının 45 yaģın altında olduğu Türkiye de, %1,5 lik nüfus artıģ hızı, %2,7 lik ĢehirleĢme oranı ve %2,8 lik hane halkı büyüme hızı, diğer ülkelerle karģılaģtırıldığında oldukça yüksek seyretmektedir. Türkiye, hızlı nüfus artıģı ve hızlı ĢehirleĢmenin birlikte yaģandığı bir ülkedir. Bu iki olgu, zaten hali hazırda mevcut olan konut açığı ile birleģince imar ve iskâna aykırı yapılaģmalar gün geçtikçe artmaktadır. Bugün gelinen noktada, metropol kentlerimizde gecekondulaģma oranı %50 ler civarına ulaģmıģtır. Türkiye de gayrimenkul konusu gerek sosyal, gerekse ekonomik açıdan ele alındığında, esas sorunun arz ve talep arasındaki dengesizlikten kaynaklandığı görülmektedir. Ayrıca, geliģmekte olan bir ülke konumunda olan Türkiye de, konut finansmanı kurumsal alanda tam olarak yerleģmediği ve atılması gereken adımlar ekonomik sebepler nedeniyle zamanında atılamadığı için gayrimenkul sektörü birçok ülkenin gerisinde kalmıģtır.

13 13 Yıllara Göre TÜFE Enflasyon Oranları ( ) Büyüme Oranları ( ) 17 Ağustos depremi sonrasında emlak sektörü büyük bir durgunluğa girmiģtir. Sektör, 1999 yılını % 12,5 küçülerek kapatmıģtır. Bu dönemde gayrimenkul fiyatları da ciddi oranda düģüģ göstermiģtir krizi ile sektör, o yıl % 5,5 oranında küçülmüģtür de % 5,6, 2003 te de % 9 oranlarında küçülmeye devam etmiģtir ise emlak sektöründe beklenen çıkıģın yaģandığı yıl olmuģtur. Bu çıkıģta, TOKĠ nin elindeki arsaları hasılat paylaģımı sistemi yoluyla pazarlaması büyük rol oynamıģtır yılı gayrimenkul fiyatları 1997 ve 2000 yıllarında gördüğü en yüksek seviyelerin %10-15 kadar altında seyretmiģtir yılında bu fark kapanmıģ ve 2006 yılının ilk yarısında zirve yapmıģtır. Bu artıģın esas sebebi, 2001 yılı krizinin ardından gelen ekonomik toparlanma ve baskı altındaki talep birikiminin hareketlenmesi olarak görülebilir. Zira bu yıllarda enflasyon ve reel faizde kayda değer düģüģler, kiģi

14 baģına satın alma gücünde yükseliģler gerçekleģmiģtir. Bunun sonucu olarak, emlak piyasası alternatif yatırım aracı olarak yatırımcıların ilgisini çekmiģtir yılının mayıs ayında dövizde meydana gelen dalgalanma ve bankaların kredi faiz oranlarını aylık %2 seviyelerine kadar çıkarması sonucunda gayrimenkul hareketlerinde yavaģlama baģlamıģtır yılında döviz ve kredi faizleri kısmen düģmüģtür. Ancak Temmuz 2007 tarihinde ABD de baģlayan subprime mortgage krizi hızla dünyaya yayılmıģtır yılı Eylül ayından itibaren Türkiye ekonomik krizi bütün Ģiddetiyle yaģamaya baģlamıģtır. Türkiye, 2008 yılında ABD ve Avrupa da gayrimenkul sektörünün krize girmesiyle, uluslararası olumsuz havaya rağmen % 21 büyüme ile kapatmıģtır da ise faizlerin düģmesiyle konut fiyatları düģmüģ ama piyasa yine de durgunlukla geçmiģtir. Bu süreçte, küresel krizin etkisi, mali belirsizlikler, döviz kurlarındaki gelgitler, enerji piyasasındaki fiyat fonksiyonunun enflasyonist baskısı, siyasi çatıģmalar, gayrimenkul piyasasındaki durağanlık gibi nedenler ekonomide bir yavaģlamayı ortaya çıkartmıģtır. 14 Ekonomik Veriler 2010'da 2009'da gerçekleģen öngörülen Ġşsizlik oranı 14%. 3.4 milyon kişi 16,00% Ġhracat milyar $ 107,5 milyar $ Ġthalat milyar $ 153 milyar $ Dış Ticaret açığı 38.8 milyar $ 45.5 milyar $ Yıllık enflasyon 6,53% %5,3 (%3,7-%6,9) Net Turizm Geliri 26,5 milyon turist; 21.2 milyar $ 28 milyon turist; 22.5 milyar $ Yabancı Yatırım 7,6 milyar $ 9,5 milyar $ GSYĠH -4,70% 1,50% Gayrimenkul fiyatlarında 2008 yılından bu yana genel olarak %10 ile %30 arasında düģüģler olmuģtur. Perakende piyasasında %50 ye yakın, ofis piyasasında %20-25 civarında, konut piyasasında %20 civarında düģüģ olduğu görülmüģtür. Sonuç olarak, Gayrimenkul piyasasının ülkemizdeki geleceğine baktığımızda kısa vadede yabancı yatırımcıdan çok yerli yatırımcının sektörde aktif rol alacağı düģünülmektedir. Yabancı yatırımcıların ilgi göstermelerini 2011 yılı ve devamında olması muhtemeldir yılı ilk çeyreği itibariyle yabancı yatırımcının yok denecek kadar azaldığı yerli yatırımcıda artıģ olduğu görülmüģtür. Yerli yatırımcı da piyasadaki reel fiyatlar üzerinde %10-20 aralığında iskontalarla satıģ gerçekleģtirmektedir. Ayrıca, en fazla talep gören konut satıģı olduğu görülmüģtür. Bunun sebebi, banka faiz oranlarının düģürülmesi ve bunun yanı sıra konut projelerinin yapmıģ olduğu ödeme kolaylıklarıdır. Bunlar, piyasada kısmi bir hareketlenme sağlasa da, tüketicide henüz güven endeksinin çok iyimser olmadığını görüyoruz. Son aylarda ekonomik büyüme oranlarında kısmi iyileģmeler, Türkiye kredi notunun kredi derecelendirme kuruluģu Fitch tarafından BB den BB+ ya yükseltilmesi gibi geliģmeler görülüyorsa da, yeterli olmadığı kanaatindeyiz yılında çok yavaģ bir iyileģme beklenmektedir. Türkiye nin tasarruf açığı vardır. Bu açığı gidermenin en önemli unsurlarından biri doğrudan yabancı sermaye yatırımlarıdır. Gayrimenkul piyasasına genel anlamda bakıldığında, Ġstanbul iģ merkezlerinin yoğunluğundan dolayı Anadolu ya nazaran daha fazla talep görmekte ve satıģ fiyatları farklılıklar göstermektedir. 2009

15 yılında gayrimenkullerde yaģanan düģüģ arsa nitelikli taģınmazların pek etkilememiģtir. Özellikle büyük kentlerdeki imar sorunu olmayan arsa sayısının az olması bunun baģlıca nedenidir Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 4.4. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler OLUMLU 15 Değerleme konusu taģınmazın Organize Sanayi Bölgesi sınırları içerisinde olması TaĢınmazın ulaģım imkanlarının çok iyi olması TaĢınmazın Organize Sanayi Bölgesinin giriģinde bilinen bir konumda olması TaĢınmazın köģe parsel konumunda olması TaĢınmazın Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü ve sosyal tesislere yakın olması OLUMSUZ TaĢınmazın projenin dıģında ruhsata uygun olmayan ek binalarının olması 4.5. Gayrimenkulun Yapısal ve ĠnĢaat Özellikleri Değerleme konusu taģınmaz m² üzerinde kurulmuģ fabrika binası, depo, bekçi kulubesi, trafo ve nar bahçesinden oluģmaktadır. Fabrika Binası: Betonarme karkas taģıyıcı sistemlidir. Çatısı çelik konstrüksiyon üzeri trapez sac kaplamalıdır. Fabrika zemini sertleģtrilmiģ betondan oluģmaktadır. Fabrika Binasında sevkiyat deposu, katlama salonu, punta salonu, büküm dairesi bölümleri bulunmaktadır. Tek katlı ve toplam 6045 m² kullanım alanına sahiptir. Genel olarak kullanılan malzemeler orta kalitede kullanılmıģtır. Depo: Betonarme karkas taģıyıcı sistemlidir. Çatısı çelik konstrüksiyon üzeri trapez sac kaplamalıdır. Fabrika zemini sertleģtrilmiģ betondan oluģmaktadır. Tek katlı ve 757 m² kullanım alanı bulunmaktadır. Genel olarak orta kalite malzemeler kullanılmıģtır. Ġdari Bina ve Yemekhane: Bodrum, zemin, 1 normal kattan oluģan bina fabrika binasına bitiģiktir. Bodrum katında erkek soyunma odası, zeminde bayan soyunma odası, bayan ve erkek WC ve kurucu odası, 1. Katta ise yemekhane bulunmaktadır. Toplam 960 m² kullanım alanına sahip olup her katın oturumu 320 m² dir. Ġç makn özellikleri bakımından soyunma odalarının zemini sertleģtirilmiģ betondan oluģmakta tavan badanlıdır. Duvarlar sıva üzeri boyalıdır. Islak hacimlerin zemini ve yarıya kadar duvarları seramik kaplıdır. Islak hacimlerin duvarlarının diğer yarısı ve tavanı ise sıva üzeri boyalıdır. Kurucu odasının iç mekan özellikleri ise yerler seramik, duvarlar ise alçı sıva üzeri saten boyalıdır. Islak hacimlerinde ise zemin ve duvarlar seramik kaplıdır. Islak hacimde Hilton lavabo mevcuttur. Yemekhanede ise zemin seramik kaplama duvarlar sıva üzeri boyalıdır. Tavan ise badanalıdır. TaĢınmazda kullanılan malzemeler kurucu odası dıģında orta kalitededir. Kurucu odasında iyi kalitede malzemeler kullanılmıģtır. Klima 1 ve 2 Binası: Fabrika Binasının arkasına ve önüne kurulan Klima Binaları toplam 296 m² kullanım alanına sahiptir. Betonarme karkas taģıyıcı sistemlidir. Büro ve Kompresör Dairesi: Her biri 37 Ģer m² den toplam 74 m² oturuma sahip, betonarme karkas taģıyıcı sistemli inģa edilmiģtir. Klima binasının güneyinde ve kuzeyinde bulunan yapılardan büro ikiye ayrılmıģtır. Büronun 17 m² lik kısmı depo gibi, geri kalan kısmı ise Ģef odası olarak kullanılmaktadır. ġef odasında sonradan yapıldığı bilgisi alınan ikinci bir kat bulunmaktadır. Bu kat Ģef odası ile aynı alandadır. Güvenlik Binası ve Bekleme Odası: Toplam 46 m² kullanım alanı olan betonarme karkas tarzında inģa edilmiģtir. Zemin karo mozaik kaplama olup duvarlar sıva üzeri boyalıdır. Bekçi Kulubesi: 6 m² kullanım alanı bulunan betonarme taģıyıcılı binadır. Müdür Odası: 75 m² kullanım alanı bulunan prefabrik binadır. Zemini seramik kaplama olup tavan asma tavanlı ve duvarları alçı sıva üzeri saten boyalıdır.

16 Trafo Binası: 135 m² kullanım alanı bulunan betonarme binadır. Otopark: 68 m² alanı bulunan çelik konstrüksiyon sundurmadır. Çevre ve Saha Tanzimi: 3500 m² saha betonu bulunmaktadır m² lik alana ise mucur dökülmüģtür. Nar Bahçesi: YaklaĢık 30 dönüm üzerinde 630 tane nar ağacı bulunmaktadır. Nar ağacının 3 yaģında olduğu görevlisinden öğrenilmiģtir. Yapılan araģtırmalarda nar meyvesinin 3 veya 4 senede verime geçtiği ve çeģidine göre ortalama kg / ağaç verimi olduğu öğrenilmiģtir yılında narın tarla fiyatlarının kiloda 60 kuruģ ile 1 TL arasında değiģtiği, 2009 yılında gelindiğinde fiyatların kiloda 80 kuruģ ile 1,5 TL arasında olduğu yapılan araģtırmalarda öğrenilmiģtir. Fakat 3 4 sene önce ekilen nar bahçelerinin bu sene verime eriģmelerinden dolayı narın tarla kilo fiyatının üretim fazlası nedeni ile düģmesi beklenmektedir Değerleme ĠĢleminde Kullanılan Veriler, Yöntemler, Varsayımlar ve Nedenleri Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla; Emsal karģılaģtırma YaklaĢımı Nakit AkıĢı (Gelir) YaklaĢımı, Maliyet OluĢumları YaklaĢımı yöntemleridir. Söz konusu taģınmazın arsasının değerlemesinde bu yöntemlerden Emsal karģılaģtırma YaklaĢımı esas alınarak, taģınmazın binalarının değerlemesinde ise Maliyet OluĢumları YaklaĢımı esas alınarak değerleme yapılmıģtır Emsal karģılaģtırma YaklaĢımı Varsayımları ve Nedenleri : Günümüz piyasa Ģartlarında gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaģım Emsal karģılaģtırma YaklaĢımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karģılaģtırılabilir örnekler incelenir. AĢağıdaki varsayımlara dayanır. Analiz edilen Gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peģinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkuller hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkullerin piyasada makul bir satıģ fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karģılaģtırılabilir örneklerin değerlemeye konu Gayrimenkuller ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karģılaģtırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koģulların geçerli olduğu kabul edilir. Değerleme konusu taģınmazın bulunduğu bölgede yapmıģ olduğumuz araģtırmalarda satılık veya satıģı gerçekleģmiģ; fabrika fiyatları ve taģınmazla ilgili emlakçı görüģleri, bilirkiģi ve çevre sakinlerinin görüģleri; EMSALLER(Satış Karşılaştırması) E1: Değerleme konusu taģınmazın yaklaģık 550 m güneydoğusunda, Ġnönü Bulvarına cepheli m² arsa alanı ve 6500 m² kapalı alanı bulunan satılık fabrika için sahibi TL bedel talep etmiģtir. Tel: E2: Değerleme konusu taģınmazın yaklaģık 450 m doğusunda, Organize Sanayi Bölgesi içerisinde 6. Cadde ile 8. Caddenin kesiģiminde bulunan m² arsası ve 2100 m² kapalı alanı bulunan satılık fabrika için sahibi TL bedel talep etmiģtir. Tel:

17 E3: Değerleme konusu taģınmazın yaklaģık 645 m güneyinde Organize Sanayi Bölgesi içerisinde, Ġnönü Bulvarına cephesi bulunan m² arsası ve 5500 m² kapalı alanı bulunan satılık fabrika için Yağmur Emlak yetkilisi USD bedel talep etmiģtir. Tel: E4: Değerleme konusu taģınmazın 1 km kuzeydoğusunda Organize Sanayi Bölgesi içerisinde Atatürk Bulvarına cephesi bulunan m² arsası ve 3000 m² kapalı alanı bulunan satılık fabrika için Görgün Emlak yetkilisi TL bedel talep etmiģtir. Tel: E5: Değerleme konusu taģınmazın 2,5 km doğusunda Organize Sanayi Bölgesi içerisinde 7900 m² arsası ve 2065 m² kapalı alanı bulunan fabrikanın mayıs ayında TL ye satıldığı sahibinden öğrenilmiģtir. Tel: Maliyet OluĢumları YaklaĢımı Varsayımları ve Nedenleri Yöntemin temelini kesin değere taģınmazın değer saptama tarihindeki maliyet bedeline yaklaģma oluģturur. Bu değer yapı değeri, yapılan plan proje bedeli, resmi kurum ve kuruluģlardan alınan izin ve belgeler için yapılan harcamalar, dıģ tesis, özel iģletme donatıları ve arsa değerlerinden oluģur. Arsa değeri kural olarak Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı ile belirlenir. EMSALLER(Arsa) E1: Değerleme konusu taģınmazın 2,5 km doğusunda Organize Sanayi Bölgesi içerisinde m² alanı bulunan emsali 0,50 olan arsa için sahibi TL bedel talep etmiģtir. Tel: E2: Değerleme konusu taģınmazın 3 km kuzeydoğusunda Organize Sanayi Bölgesi içerisinde m² alanlı 0,70 yoğunluğu bulunan arsa için Roof Emlak yetkilisi TL bedel talep etmiģtir. Tel: E3: Değerleme konusu taģınmazın da içinde bulunduğu Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü arsa satıģ yetkilisi 2010 yılı arsa satıģ fiyatının peģin 38 TL/m² olduğunu ve yatırımcının ayrıca % 25 peģin 2 yıl 3 er aylık 8 eģit taksitte 45 TL/m² bedelle arsa sahibi olabileceğini belirtmiģtir. BÖLÜM 5: ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE SONUÇ 5.1. Analiz Sonuçlarının KarĢılaĢtırılması ve ĠliĢkilendirilmesi Değerleme yapılmasında; Bu bölgede yapmıģ olduğumuz araģtırmalarda emsal satılık veya satıģı gerçekleģmiģ fabrika fiyatları öğrenilmiģ, olumlu ve olumsuz etkenlerde göz önünde bulundurularak fiyatlar değerleme konusu taģınmaza düzeltme yapılarak uygulanmıģtır. Ayrıca çevre sakinleri ve bölgeyi iyi bilen kiģilerle bilgi alıģveriģinde bulunulmuģ, bu güne kadar yapmıģ olduğumuz değerleme çalıģmalarımızdan edinilmiģ bilgi ve tecrübelerden de yararlanılmıģtır. Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı ve Maliyet OluĢumları YaklaĢımı yöntemleri kullanılarak taģınmazın değerine etkileri yorumlanmıģ ve nihai değerleme yapılmıģtır. EMSALLERĠN KARġILAġTIRILMASI Emsal-1 de belirtilen gayrimenkulun konumu taģınmaza benzer olmakla birlikte, emsal sosyal tesislere daha yakındır. Bina özellikleri bakımından değerleme konusu taģınmazın bina yapısı daha iyidir. Emsal-2 de belirtilen taģınmaz konum olarak taģınmazdan daha kötü bir konumdadır. Fakat bu emsalin bina özellikleri değerleme konusu taģınmaza göre daha iyidir. Emsalin fiyatının, edindiğimiz tecrübelere dayanarak, Organize Sanayi koģullarına göre fazla olduğunu düģünmekteyiz. Emsal-3 te belirtilen gayrimenkulun konumu taģınmaza benzer olmakla birlikte, emsalin bina özellikleri taģınmaza göre daha iyidir. Emsal-4 Değerleme konusu taģınmazla benzer konumda olan emsal fabrikanın taģınmazdan daha iyi ve kullanıģlı bir yapıda olduğu kanaatindeyiz. Emsal-5 te belirtilen fabrika konum olarak taģınmazdan daha uzak bir mesafede olup mayıs ayında pazarlık sonucu söz konusu fiyata alıcı bulduğu bilgisi alınmıģtır. Bina özellikleri bakımından değerleme konusu taģınmazın bina yapısı daha iyidir. 17

18 Emsal Analizi ; Değerleme konusu taģınmaz yatırımcı için çeģitli imkanların sunulduğu Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer almaktadır. Bu bölgede değerleme konusu taģınmaza çok yakın emsal olabilecek Organize Sanayi Bölgesi içerisinde benzer konum ve imar Ģartlarına haiz satıģa sunulan ve satıģı gerçekleģtirilmiģ olan fabrikalar tespit edilerek gerekli incelemeler yapılmıģtır. Emsallerden 1, 2, 3, 4 nolu emsaller satıģa sunulan ve satıģı henüz gerçekleģmemiģ emsallerdir. Emsal 5 konum olarak daha kötü fabrikadır. EMSAL 1- SatıĢ Değeri : TL Arsa Alanı: m² Fabrika Alanı: m² / = 307-TL/m² Pazarlık Payı: % 5 Fabrika Birim Değeri: 307 x 0,95 = 291-TL/m² EMSAL 2- SatıĢ Değeri : TL Arsa Alanı: m² Fabrika Alanı: m² / = 619-TL/m² Pazarlık Payı: % 15 ġerefiyesi : % 40 fazla Fabrika Birim Değeri: 619 x 0,85 x 0,60 = 315-TL/m 2 EMSAL 3- SatıĢ Değeri : USD x 1,5241 = TL Arsa Alanı: m² Fabrika Alanı: m² / = 415-TL/m² Pazarlık Payı: % 15 Fabrika Birim Değeri: 415 x 0,85 = 353 -TL/m 2 EMSAL 4- SatıĢ Değeri : TL Arsa Alanı: m² Fabrika Alanı: m² / = 366-TL/m² Pazarlık Payı: % 15 Fabrika Birim Değeri: 366 x 0,85 = 311 -TL/m 2 EMSAL 5- SatıĢ Değeri : TL Arsa Alanı: m² SatıĢ Tarihi: Fabrika Alanı: m² / = 339-TL/m² Pazarlık Payı: % 10 Fabrika Birim Değeri: 339 x 0,90 = 305-TL/m 2 18 EMSAL-1 EMSAL-2 EMSAL-3 EMSAL-4 EMSAL-5 TOPLAM ORTALAMA TL TL TL TL TL 1, TL TL MALĠYET OLUġUMLARI YAKLAġIMI (ARSA EMSALLERĠNĠN KARġILAġTIRILMASI)

19 19 Emsal Analizi ; Değerleme konusu taģınmaz yatırımcı için çeģitli imkanların sunulduğu Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer almaktadır. Organize Sanayi Bölgesi içerisinde arsa fiyatları çok değiģim göstermemektedir. EMSAL 1- SatıĢ Değeri : TL Arsa Alanı: m² / = 41-TL/m 2 Arsa Birim Değeri: 41-TL/m 2 EMSAL 2- SatıĢ Değeri : TL Arsa Alanı: m² / = 40-TL/m 2 Arsa Birim Değeri: 40-TL/m 2 EMSAL 3- Arsa Birim Değeri: 38-TL/m 2 (PeĢin) Arsa Birim Değeri: 45-TL/m 2 (Taksitli) EMSAL-1 EMSAL-2 EMSAL-3 TOPLAM ORTALAMA TL TL TL TL TL 5.2. Sonuç Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi Ġle Fabrikanın Değeri 138 ADA 5 PARSEL ÜZERĠNDEKĠ FABRĠKANIN KDV HARĠÇ DEĞERĠ KDV HARĠÇ YASAL DEĞER ALAN(M²) BĠRĠM FĠYATI DEĞERĠ Fabrika 8, TL 2,597, TL Düzeltme TL TOPLAM 2,597, TL KDV (%18) TAġINMAZIN DEĞERĠ RAPOR TARĠHĠ ĠTĠBARĠYLE 1.00 USD EUR , TL 2,200, TL 1,444, USD 1,123, EUR

20 20 KDV HARĠÇ MEVCUT DEĞER ALAN(M²) BĠRĠM FĠYATI DEĞERĠ Fabrika 8, TL 2,626, TL Düzeltme TL TOPLAM 2,627, TL KDV (%18) TAġINMAZIN DEĞERĠ RAPOR TARĠHĠ ĠTĠBARĠYLE 1.00 USD EUR , TL 2,226, TL 1,460, USD 1,136, EUR 138 ADA 5 PARSEL ÜZERĠNDEKĠ FABRĠKANIN KDV DAHĠL DEĞERĠ KDV DAHĠL YASAL DEĞER ALAN(M²) BĠRĠM FĠYATI DEĞERĠ Fabrika 8, TL 2,597, TL Düzeltme TL TOPLAM 2,597, TL TAġINMAZIN DEĞERĠ RAPOR TARĠHĠ ĠTĠBARĠYLE 1.00 USD EUR ,597, TL 1,703, USD 1,325, EUR KDV DAHĠL MEVCUT DEĞER ALAN(M²) BĠRĠM FĠYATI DEĞERĠ Fabrika 8, TL 2,626, TL Düzeltme TL TOPLAM 2,627, TL TAġINMAZIN DEĞERĠ RAPOR TARĠHĠ ĠTĠBARĠYLE 1.00 USD EUR ,627, TL 1,723, USD 1,340, EUR

21 Maliyet OluĢumları YaklaĢımı Ġle Fabrikanın Değeri 138 ADA 5 PARSEL VE ÜZERĠNDEKĠ BĠNALARIN KDV HARĠÇ DEĞERĠ KDV HARĠÇ YASAL DEĞER ALAN(M²) BĠRĠM FĠYATI DEĞERĠ 138 Ada 5 Parselin Arsa Değeri 53, TL 2,152, TL Fabrika Binası 6, TL 1,360, TL Depo TL 170, TL Ġdari Bina ve Yemekhane TL 336, TL Klima 1 ve 2 Binası TL 66, TL Güvenlik Binası ve Bekleme Odası TL 11, TL Bekçi Kulubesi TL TL Trafo Binası TL 27, TL Otopark TL 3, TL Saha Betonu Düzeltme 5, TL TOPLAM 137, TL TL 4,265, TL KDV (%18) TAġINMAZIN DEĞERĠ RAPOR TARĠHĠ ĠTĠBARĠYLE 1.00 USD EUR , TL 3,614, TL 2,371, USD 1,844, EUR

22 22 KDV HARĠÇ MEVCUT DEĞER ALAN(M²) BĠRĠM FĠYATI DEĞERĠ 138 Ada 5 Parselin Arsa Değeri 53, TL 2,152, TL Fabrika Binası 6, TL 1,360, TL Depo TL 170, TL Ġdari Bina ve Yemekhane TL 336, TL Klima 1 ve 2 Binası TL 66, TL Büro ve Kompresör Dairesi TL 21, TL Güvenlik Binası ve Bekleme Odası TL 11, TL Bekçi Kulubesi TL TL Trafo Binası TL 27, TL Otopark TL 3, TL Çevre ve Saha Tanzimi Düzeltme 5, TL TOPLAM 137, TL 0.00 TL 4,286, TL KDV (%18) TAġINMAZIN DEĞERĠ RAPOR TARĠHĠ ĠTĠBARĠYLE 1.00 USD EUR , TL 3,632, TL 2,383, USD 1,854, EUR

23 ADA 5 PARSEL VE ÜZERĠNDEKĠ BĠNALARIN KDV DAHĠL DEĞERĠ KDV DAHĠL YASAL DEĞER ALAN(M²) BĠRĠM FĠYATI DEĞERĠ 138 Ada 5 Parselin Arsa Değeri 53, TL 2,152, TL Fabrika Binası 6, TL 1,360, TL Depo TL 170, TL Ġdari Bina ve Yemekhane TL 336, TL Klima 1 ve 2 Binası TL 66, TL Güvenlik Binası ve Bekleme Odası TL 11, TL Bekçi Kulubesi TL TL Trafo Binası TL 27, TL Otopark TL 3, TL Saha Betonu Düzeltme 5, TL TOPLAM 137, TL TL 4,265, TL TAġINMAZIN DEĞERĠ RAPOR TARĠHĠ ĠTĠBARĠYLE 1.00 USD EUR ,265, TL 2,798, USD 2,176, EUR

24 24 KDV DAHĠL MEVCUT DEĞER ALAN(M²) BĠRĠM FĠYATI DEĞERĠ 138 Ada 5 Parselin Arsa Değeri 53, TL 2,152, TL Fabrika Binası 6, TL 1,360, TL Depo TL 170, TL Ġdari Bina ve Yemekhane TL 336, TL Klima 1 ve 2 Binası TL 66, TL Büro ve Kompresör Dairesi TL 21, TL Güvenlik Binası ve Bekleme Odası TL 11, TL Bekçi Kulubesi TL TL Trafo Binası TL 27, TL Otopark TL 3, TL Çevre ve Saha Tanzimi Düzeltme 5, TL TOPLAM 137, TL 0.00 TL 4,286, TL TAġINMAZIN DEĞERĠ RAPOR TARĠHĠ ĠTĠBARĠYLE 1.00 USD EUR ,286, TL 2,812, USD 2,187, EUR Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi Değeri Maliyet OluĢumları YaklaĢımı Değeri Ġki Yöntemin Ortalaması KDV Dahil Yasal Değer 2,597, TL 4,265, TL 3,431, TL KDV Dahil Mevcut Değer 2,627, TL 4,286, TL 3,456, TL KDV Hariç Yasal Değer 2,200, TL 3,614, TL 2,907, TL KDV Hariç Mevcut Değer 2,226, TL 3,632, TL 2,929, TL. Değerleme konusu taģınmazın değerlemesinde iki farklı yöntem kullanılmıģtır. Fakat arsanın çok büyük olması ve fabrika alanının arsa içerisinde arsa büyüklüğüne göre az yer kaplaması nedeni ile Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi ile yapılan değerleme sonucu elde edilen değerler dikkate alınmamıģ nihai değer olarak arsa alanının büyük ve kıymetli olmasından dolayı Maliyet OluĢumları Yöntemi ile tespit edilmiģtir. Yapılan araģtırma ve analizler sonucunda değerleme konusu Bod.2Kat.ĠĢl. ve Klm.Bin.1.Kat vasıflı Adana ili Sarıçam Ġlçesi Suluca Mahallesi, 138 Ada 5 parsel numaralı arsa ve üzerindeki fabrika binasının günümüz koģullarında piyasa değerinin tarihi itibariyle yasal olarak TL (Üçmilyonaltıyüzondörtbindörtyüzaltı TL) + %18 KDV TL (AltıyüzellibinbeĢyüzdoksandört TL) toplam TL (DörtmilyonikiyüzaltmıĢbeĢbin TL) edebileceği kanaatine varılmıģtır.

25 25 RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANLARI Alper GÜLER Abdullah KARAÇOROĞLU Makine Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Değerleme Elemanı Lisans No: SORUMLU DEĞERLEME UZMANI ġinasi ġik Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: BÖLÜM 6: EKLER EK 1 : Resimler EK 2 : Tapu Fotokopisi EK 3 : Ġmar Çapı Fotokopisi EK 4 : Emsal Krokisi EK 5 : TaĢınmazın Hava Fotoğrafı

26 26 EK-1 Resimler TaĢınmazın Bulunduğu Yer

27 27

28 28

29 İÇ MEKAN RESİMLERİ 29

30 30

31 31

32 32

33 33

34 34

35 35

36 36

37 37

38 38 EK-2 : Tapu Fotokopisi

39 39 EK-3: İmar Çapı Fotokopisi

40 40 EK-4 EMSAL KROKİSİ TaĢınmazın Bulunduğu Yer

41 EK-5 Taşınmazın Hava Fotoğrafı 41

42 42 BÖLÜM 7: ÖZGEÇMĠġLER ÖZGEÇMĠġ Adı soyadı...: ġinasi ġik Doğum yeri ve tarihi: MALATYA / Öğrenim durumu.: Bielefeld Teknik Üniversitesi ĠnĢaat Fak. ALMANYA Üyesi bulunduğu kuruluģlar: ĠnĢaat müh. Odası. Mesleği...: ĠnĢaat Yüksek Mühendisi, Değerleme Uzmanı Yabancı dil...: Ġyi derecede Almanca ve Ġngilizce MESLEKĠ TECRÜBE: : TADEM A.ġ. Yönetim Kurulu Üyesi - ADANA : POYRAZ ĠNġ. A.ġ. deprem konutları proje müdürü - YALOVA : ALARKO HOLDĠNG hava alanı inģaatı proje müd. - ÖZBEKĠSTAN : D-YAPI LTD. ġtġ. konut inģaatı Ģantiye Ģefi - ALMANYA : DELKA ĠNġ. A.ġ. Sasa fabrikası Ģantiye Ģefi - ADANA : ÇUKUROVA ELEKTRĠK A.ġ. de kontrol müh. - ADANA : ÖZDEMĠR ĠNġAAT A.ġ. 200 konut inģaatı Ģantiye Ģefi - LĠBYA : ANO ĠnĢaat A.ġ. 200 konut konut inģaatı Ģantiye Ģefi - LĠBYA : ÇESTAġ Fabrika inģaatında saha mühendisi - ADANA.

43 43 ÖZGEÇMĠġ Adı soyadı...: Abdullah KARAÇOROĞLU Doğum yeri ve tarihi: CEYHAN - ADANA / Öğrenim durumu.: Tapu ve Kadastro Eğitim Merkezi - ANKARA Anadolu Üniversitesi A.Ö.F. ĠĢ Ġdaresi Bölümü - ESKĠġEHĠR Mesleği...: Gayrimenkul Değerleme Uzmanı/Gayrimenkul MüĢaviri MESLEKĠ TECRÜBE: : TADEM TaĢınmaz Değerleme MüĢavirlik A.ġ. Bölge Müdürü ADANA : 2 Bölge Tapu Müdürü Tarsus/MERSĠN : Tapu Sicil Müdürü Serik/ANTALYA : 3. Bölge Tapu Sicil Müdür Yardımcısı - Seyhan/ADANA : Tapu Sicil Müdürlüğü - Tarsus/MERSĠN : Tapulama Müdürlüğünde teknisyen KAYSERĠ

44 44 ÖZGEÇMĠġ Adı soyadı...: Alper GÜLER Doğum yeri ve tarihi : ADANA / Öğrenim durumu..: Mersin Üniversitesi Mühendislik Fak. Makine Mühendisliği Bölümü - MERSĠN Üyesi bulunduğu kuruluģlar..: Makine Mühendisleri Odası Mesleği....: Makine Mühendisi Yabancı dil.: Ġngilizce MESLEKĠ TECRÜBE: : Tadem TaĢınmaz Değerleme MüĢavirlik A.ġ. - ADANA : Finansbank A.ġ. - ADANA