Yazarlar Bahadır Dalkılıç Mustafa Aşkın Dalfin Finansal ve Kurumsal Çözümler

Transkript

1

2

3 Yazarlar Bahadır Dalkılıç Mustafa Aşkın Dalfin Finansal ve Kurumsal Çözümler

4 İÇİNDEKİLER SUNUŞ... 1 GİRİŞ... 2 YÖNETİCİ ÖZETİ... 3 BİRİNCİ BÖLÜM Küresel Ekonomik Gelişmeler Dünya Ekonomisinde Büyüme ve Bağlı Makro Ekonomik Gelişmeler Küresel İstihdam Gelişmeleri Emtia Fiyatlarındaki Gelişmeler ve Fiyatlar Genel Seviyesi Değişimleri Özet Olarak Gelişmiş Ekonomiler Gelişmekte Olan Ülke Ekonomilerine Bakış Gelişmekte Olan Ülkelerde Yapısal Sorunlar ve İstihdam Özet Olarak Gelişmekte Olan Ekonomiler İKİNCİ BÖLÜM Türk Ekonomisi İle İlgili Gelişmeler Büyüme ve Milli Gelir Fiyatlar Genel Düzeyindeki Değişimler İstihdam Piyasasındaki Gelişmeler Türk Ekonomisindeki Diğer Yapısal Gelişmeler Cari İşlemler Dengesi Türk Ekonomisi ve Uluslararası Risk Göstergeleri Türk Ekonomisinin Küresel Yeri ve Gelecek Tahmini ÜÇÜNCÜ BÖLÜM Türk İnşaat Sektörüne Bakış Türk İnşaat Sektörünün Büyümeye Etkileri Türk İnşaat Sektörünün İstihdama Etkileri Türk İnşaat Sektöründe Ciro ve Üretim [I]

5 3.4. Gayrimenkul ve İnşaat sektörünü Etkileyen Diğer Unsurlar Nüfus ve Bileşenleri Açısından Analiz Sosyoekonomik Değerleme (Tüketici beklenti ve eğilimleri) Konut Sektörü Arz-Talep yapısı - Fiyat/Satış Değerlemesi İnşaat Maliyetleri İnşaat ve Konut Sektöründe Faiz-Gelir Etkisi Konut Satışları ve Türleri Mütekabiliyet ve Yabancılara Satış DÖRDÜNCÜ BÖLÜM Küresel Konut Fiyatları Varlık ve Konut Balonu Gelişmiş Ülkelerdeki Konut Fiyatları Gelişimi Türkiye Genelindeki Konut Fiyatları Türkiye deki Konut Fiyatlarının Analizi İstanbul Gayrimenkul Piyasası Sonuç ve Değerlendirme Global Bakış Türk Ekonomisi ve Konut Pazarına Bakış KISALTMALAR KAYNAKÇA WEB SİTELERİ YASAL UYARI [II]

6 Tablo ve Grafikler Grafik 1. Fed Parasal Genişleme Haritası Tablo 1. Üç Büyük Merkez Bankası ve Çin Merkez Bankası Politika Etkileşimi Grafik 2. Küresel ve Gelişmiş-Gelişmekte Olan Ülkelerdeki Büyüme Eğilimi Tablo 2. Ülke Bazında Küresel Büyüme Tahminleri Tablo 3. Küresel Büyüme Tahminleri Grafik 3. Seçilmiş Gelişmiş Ülke Ekonomilerindeki İşsizlik Grafik 4. Enerji ve Enerji Dışı Emtia Endeksi Grafik 5. Seçilmiş Ülke Net Petrol Alım ve Satımları (Milyar ABD Doları-2014) Grafik 6. Gelişmiş ve Gelişmekte Olan Ülkeler Enflasyon Oranları ve Brent Petrol Fiyatları Grafik 7. Ülke Grupları ve Küresel Büyüme Oranları Grafik 8. Gelişmekte Olan Ülkelere Yönelik Haftalık Fon Akışı Grafik 9. Gelişmiş Ülkeler Politika Faiz Oranları Değişimi Grafik 10. Gelişmekte Olan Ülkeler Politika Faiz Oranları Değişimi Tablo 4. Seçilmiş Ülkelerin Enflasyon Oranları (Nisan-Ağustos 2015) Tablo 5. Seçilmiş Ülkelerin Sanayi Üretimleri Tablo 6. Seçilmiş Ülkelerin PMI Üretim Endeksi Grafik 11. Yıllık Ortalama İstihdam Artış Oranları Tablo 7. Seçilmiş Ülke ve Bölgelerdeki İşsizlik Oranları (Mart - Temmuz 2015) Grafik 12. Reel Borçlanma Faiz Oranı Tablo 8. Seçilmiş Gelişmekte Olan Ülke Tahvil Faiz Oranları Değişimi Grafik 13. TÜİK Verilerine Göre Türkiye Yıllık Büyüme Oranları (GSYH,%) Grafik 14. Seçilmiş Ülkelerin 2015 İkinci Çeyrek Büyüme Hızları Grafik 15. TÜİK Verilerine Göre GSYH Tutarı Grafik 16. Kişi Başına Düşen GSYH Grafik 17. Ülke Karşılaştırmalı Satın Alma Gücü Paritesi (2013) Grafik 18. Tüketim Mal ve Hizmetleri Fiyat Düzeyi Endeksleri Grafik 19. Türkiye ve AB Ülkeleri Reel GSYH Karşılaştırması Grafik 20. TÜİK Verilerine Göre Türkiye de Enflasyon Tablo 9. TÜFE-Yİ ÜFE Değişimleri Grafik 21. Yıllık Fiyat Değişimleri, TÜFE ve Yİ-ÜFE Grafik 22. Harcama Gruplarına Göre TÜFE Katkıları (Ağustos 2015) Grafik 23. Enflasyon ve Enflasyon Beklentileri Grafik 24. İşsizlik Oranları (%) Grafik 25. Mevsim Etkilerinden Arındırılmış İstihdam Grafik 26. Cari İşlemler Dengesi (12 Aylık Kümülatif-USD) [III]

7 Grafik 27. Cari Açığın Finansmanı Tablo 10. Seçilmiş Ülke Kredi Notları ve CDS Primleri Grafik 28. TL ve Gelişmekte Olan Ülke Para Birimlerinin ABD Doları Karşısındaki Değeri Grafik 29. Dünyanın En Büyük Ekonomileri Sıralaması (2014) Grafik 30. Avrupa nın En Büyük Ekonomileri Grafik 31. Merkezi Yönetim Bütçe Dengesi Grafik 32. Kamu Kesimi Borçlanma Gereği (GSYH %) Tablo 11. Dünyadaki İlk 20 Ekonomi Tahmini GSYH (SAGP Cinsinden, ) Grafik 33. Yurtiçine Doğrudan Yabancı Sermaye Girişi Tablo 12. Yurtdışı Müteahhitlik Hizmetleri Grafik 34. Müteahhitlik Hizmetleri Proje Bedeli-Proje Sayısı Grafik 35. Yurt Dışı Müteahhitlik Faaliyetleri ve İş Bazında Dağılımı (2014) Tablo 13. Ödemeler Dengesi Hizmet Kalemi-İnşaat Rakamları Grafik 36. TOKİ Faaliyet Özeti (16 Eylül 2015) Grafik 37. TOKİ Konut Üretimi Alt Kırılımları (16 Eylül 2015) Grafik 38. Sosyal Amaçlı Faaliyetler Grafik 39. Sektörel Büyüme Katkıları (Yüzde Olarak) Grafik 40. GSYH İçinde İnşaat Sektörü Payı ( ) Grafik 41. GSYH İçinde İnşaat Sektörü Payı Cari Fiyatlar ile ( ) Tablo 14. Faaliyet Kollarına Göre GSYH-Gayrimenkul Hizmeti Faaliyetleri Grafik 42. Sektörlerin Toplam İstihdam İçindeki Payları (%) Grafik 43. İstihdam Değişimine Sektörlerin Katkısı (% Puan) Grafik 44. İnşaat ve Sanayi Sektöründe İstihdam ( Mayıs) Grafik 45. İnşaat Sektörü İstihdam Endeksi Grafik 46. İnşaat Sektörü Çalışan Saat Endeksi Grafik 47. İnşaat Brüt Ücret Endeksi Tablo 15. İnşaat İş Gücü Girdi Endeksleri Değişimi ( Çeyrek) Grafik 48. İnşaat Sektörü Ciro Endeksi Grafik 49. İnşaat Sektörü Üretim Endeksi Tablo 16. İnşaat Ciro ve Üretim Endeksi Grafik 50. Karşılaştırmalı Nüfus Potansiyeli (2013-%) Grafik 51. Karşılaştırmalı Nüfus Potansiyeli Projeksiyon (2050-%) Tablo 17. Büyük Şehirlerdeki Nüfus Artışı(TÜİK) Grafik 52. Türkiye de Yaş Piramidi Grafik 53. Beş Büyük İl İçin Nüfus Projeksiyonu Grafik 54. Türkiye ve Bazı Seçilmiş Ülke Şehirli Nüfus Artışları ( ) [IV]

8 Grafik 55. Öncü Göstergeler-KKO-Reel Kesim ve Tüketici Güven Endeksleri Grafik 56. Sektörel Güven Endeksi Tablo 18. Sektörel Güven Endeksi Grafik 57. Mevsimsel Etkilerden Arındırılmış İnşaat Sektörü Güven Endeksi Tablo 19. Yapı Ruhsatları Grafik 58. İstanbul-Ankara-İzmir Yapı Ruhsatları Haziran Tablo 20. Yapı Kullanma İzinleri (Ocak-Haziran 2015) Grafik 59. Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanım İzin Belgesi (Ocak-Haziran 2015) Grafik 60. Yapı İzin İstatistikleri Grafik 61. Yapı İzin İstatistikleri Grafik 62. Yapı Ruhsatları Tablo 21. Bina İnşaatı Maliyet Endeksi Değişim Oranları Grafik 63. Bina İnşaatı Maliyet Endeksi (2005=100) Grafik 64. Bina İnşaatı Maliyet Endeksinde Girdilerin Payları (2005=100) Grafik 65. Bina İnşaatı Maliyet Endeksi Dört Çeyrek Ortalaması Grafik 66. Tüketici Kredileri Değişimi Grafik 67. Hane Halkı Yükümlülükleri Gelişimi Grafik 68. Hane Halkı Yükümlülük Gelişimi (GSYH % Olarak) Grafik 69. Kredi Faiz Oranları Grafik 70. Bireysel Kredi Türleri Gelişimi ve Tutarları Grafik 71. Türk Bankacılık Sektöründe Bireysel Kredilerin Dağılımı(BDDK Verileri) Grafik 72. Kredilerin Tür Bazında Büyüme Eğilimleri Grafik 73. Konut Kredileri Başvuru ve Kullandırım Gelişmeleri Grafik 74. Toplam Krediler / Tahsili Gecikmiş Alacak (TGA) Oranları Grafik 75. Konut Satış Sayıları-Satış Çeşidine Göre Grafik 76. Türkiye Geneli Konut Satış Sayıları Grafik 77. Beş Büyük Şehir Bazında Birinci ve İkinci El Konut Satışları Grafik 78. Konut Satış Sayıları Tablo 22. Yabancıya Satılan Konut Sayısı ve İl Dağılımı Tablo 23: Doğrudan Yabancı Sermaye Girişi ve Yabancıların Gayrimenkul Alımları Grafik 79. ABD Konut Fiyatları (Ocak 2005=100) Grafik 80. Gelişmiş Ülke Konut Fiyat Endeksleri Grafik 81. BRIC Ülkeleri ve Türkiye Konut Fiyat Endeksleri Grafik 82. Seçilmiş AB Ülkeleri Konut Fiyat Endeksleri Grafik 83. Dünya Genelinde Konut Fiyat Değişimleri Grafik 84. Ülke Bazlı Reel Konut Fiyat Değişimleri [V]

9 Grafik 85. Dünya Bazında Kredi Büyümesi ( Çeyrek) Grafik 86. Seçilmiş Ülkelerin Konut Fiyatları-Kira İlişkisi Grafik 87. Seçilmiş Ülkelerin Konut Fiyatları-Gelir İlişkisi Tablo 24. Enflasyona Göre Düzeltilmiş Konut Fiyat Artışları Grafik 88. Türkiye Konut Fiyat Endeksi ve Birim Kullanım Fiyatı Grafik 89.Türkiye Konut Fiyat Endeksi Yıllık Değişim (%) Grafik 90. Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi Grafik 91. Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi Yıllık Değişim (%) Grafik 92. Üç Büyük İl Konut Fiyat Endeksi Grafik 93. Üç Büyük İl Yeni Konut Fiyat Endeksi Grafik 94. TKFE ve Bölgesel Gelişmeler Tablo 25. Türkiye deki Konut Fiyatları Değişimi-Nominal/Reel Grafik 95. Küresel Konut Endeksi-Türkiye ve İstanbul Konut Endeksleri Karşılaştırması Grafik 96. Türkiye Konut Fiyat/Kira Oranı Grafik 97. Türkiye ve Seçilmiş Ülke-Bölge Konut Fiyat/Kira Oranları Grafik 98. Türkiye ve İstanbul Stok Erime Hızları Grafik 99. Türkiye ve İstanbul un Coğrafi Konumu Grafik 100. İstanbul ve Yakın Çevresinde Yapılan Mega Projeler Tablo 26. İstanbul da Yapılan Bazı Projelerin Büyüklükleri Tablo 27. Küresel Olarak En Hızlı Büyüyen On Finansal Merkezi Grafik 101. Seçilmiş Ülke ve Bölgelerin Reel Konut Fiyatları Grafik 102. İstanbul da Konut Satış Sayıları Tablo 28. Avrupa Şehirleri Gayrimenkul Yatırım Yapılabilirlik ve Gelişme Potansiyeli Tablo Yılından Bu Yana Gelişen Şehirler [VI]

10 SUNUŞ Emlak Konut GYO A.Ş. olarak 62 yıldır kesintisiz olarak Türk İnşaat ve Gayrimenkul Sektörünün önemli bir kurumu olmuştur. Yılların getirdiği kurum kültürü ve yönetim anlayışımız gereği, ülkemizdeki konut sektörünün yakından analizi Emlak Konut GYO A.Ş. için yönetsel bir araç olmuştur. Şirketimiz uzun yıllarda yarattığı marka değeri ile gayrimenkul sektöründe standartları daima yukarıya çekecek bir yönetim anlayışına sahiptir. Özellikle inşaat sistemleri, tasarım, çevreye duyarlılık ve iş yapım şekilleri ile lider ve örnek model olma görevini, sosyal bir bilinçle yerine getirmektedir. Türkiye de 2001 krizinden sonra, gerek ülke gerekse sektör adına elde ettiğimiz kazanımların neticesinde inşaat ve gayrimenkul sektöründe çok ciddi ilerlemeler sağlanmıştır. Söz konusu ilerlemelerde Emlak Konut GYO A.Ş. olarak inşaat sektörüne katkı konusunda üstümüze düşen çaba fazlasıyla yerine getirilmiştir. Şirketimiz kurumsal yönetim politikası olarak geniş anlamda menfaat sahipliği kavramına da önem vermektedir. Bu doğrultuda çok sayıda yerli ve yabancı paydaşı ile birlikte şirketimiz, faaliyet konusuna giren alanlarda sosyal sorumluluğuna uygun hareket etmektedir. Günümüzde en önemli değerin gerçek bilgi olduğu bilen ve buna şirket yönetimi olarak verdiğimiz değerinde bir sonucu olarak; tüm menfaat sahipleri, inşaat ve konut sektörüne doğru, anlaşılır, yorumlanabilir bilgi vermek amacıyla Gayrimenkul ve Konut Raporu hazırlatılarak kullanımlarına sunulmuştur yılı üçüncü çeyreğinde yayımlamaya başladığımız bu çalışma gerek yerli gerekse yabancı yatırımcı, analist, paydaş ve sektör ilgililerinden büyük ilgi görmüş ve sabırsızlıkla beklenmektedir. Sektörümüzün doğru bir şekilde anlatılması amacıyla rapor yayın sıklığımız üç aylık dönemler halinde planlanmıştır. Dördüncüsü yayımlanan raporumuzda, makroekonomik (küresel düzeyden, ülke ve sektör boyutuna doğru) gerçekleşmeler ve bunlarla ilgili genel beklentilerin ardından inşaat-konut sektörü ile ilgili analizler yer verilmiştir. Kamuoyunda 2015 ve 2016 yılı konut, inşaat sektörü beklentileri, tahminlerinin de sıklıkla dile getirildiği göz önüne alınarak, gelecek döneme ait beklentilerimizde dayanakları ile ifade edilmiştir. Sektörle ilgili bilgilerin şeffaf bir şekilde dile getirilip değerlendirilmesi ilgili pazarın etkinliğini de artıracak olup, fiyat ve benzeri tartışmalara da ışık tutacaktır. Raporumuzu tüm sektör aktörleri ve menfaat sahiplerimizin ilgisine sunarız. [1]

11 GİRİŞ Emlak Konut GYO A.Ş. faaliyetlerini sürdürürken hem geçmiş hem de gelecek dönemle ilgili değerlendirmeleri düzenli olarak yapmaktadır. Bu doğrultuda başta ekonomik değişkenler olmak üzere sektör ve iş kolunu ilgilendiren gelişmeler yakından takip edilmektedir. Şirketimiz belirli dönemler de makrodan mikroya, ekonomik, finansal, demografik analizler yapmakta olup, yönetsel kararlarında bu değerlendirmeleri de kullanmaktadır. İnşaat ve konut sektöründe son on beş yılda yaşanan hızlı büyümeye paralel olarak artan veri ve analiz ihtiyacı karşısında tüm menfaat sahipleri için özel analizlerin yapılması zorunluluk olmuştur. Emlak Konut GYO A.Ş bu sorumluluğun doğrultusunda başta yıllık ve ara dönem faaliyet raporlarında Ekonomi ve Konut Sektörü ile ilgili kapsamlı analizlere yer verip kamuoyu ile paylaşmaktadır. Aşağıda hazırladığımız raporda özellikle Türk Ekonomisi ve Konut Sektörü ile bunlara bağlı ana eğilimler incelenmiştir. Raporumuz dört ana bölümden oluşmaktadır. İlk bölümde Dünya Ekonomisinde yaşanan gelişmeler ve özellikle 2008 krizi sonrası oluşan yeni normal olgusunun günümüze kadarki gelişmeleri incelenmiştir. İlgili ekonomik gelişmelerin dünya ve gelişen ülke ekonomilerinde, meydana getirdiği (getirebileceği) önemli değişimler bu bölümde ele alınıp analiz edilmiştir. İkinci Bölümde ise; Türk Ekonomisinde özellikle son yıllarda, yaşanan gelişmeler ve bunların sektörel yansımaları ile ülkemizde uygulanan para ve iktisat politikalarının önemli etkileri incelenmiştir. Üçüncü Bölümde yer alan ana konu başlıkları ise; Türk İnşaat sektörünün genel görünümü, sektörün ülke büyümesine etkileri, üretim, ciro değişkenleri ve sektörü etkileyen demografik unsurlar ile beklentilere yer verilirken bölümün sonunda inşaat maliyetleri ile faizin inşaat sektörüne etkisi analiz edilmiştir. Dördüncü ve son bölümde ise; küresel konut fiyatlarının değişimi, varlık-konut balonu kavramı, Türkiye de ki konut fiyatlarının analizi ile geleceğe yönelik fiyat eğilimlerine etki eden unsurlar ile İstanbul konut piyasası incelenmiştir. Türkiye deki en büyük konut üreticisi Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı olarak Emlak Konut bu rapor ile sektöre de bir ışık tutmayı ve daha doğru bilgiye ulaşılmasında lider bir kurum olmanın gereğini yerine getirmeyi hedeflemektedir. [2]

12 YÖNETİCİ ÖZETİ İnşaat ve özünde konut imalatı ile buna bağlı alt sektörler ekonominin en önemli unsurlarındandır. Türk Konut sektörü son on beş yıllık süreçte çok hızlı bir gelişim kaydetmiştir. İnşaat sektörünün makroekonomi açısından önemi çarpan etkisinden kaynaklanmakta olup, 250 sektörü harekete geçirerek gerek büyüme gerekse istihdam üzerine etki yaratmaktadır. İnşaat sektörünün yukarıda ifade edilen çarpan etkisi ülke ekonomilerinde ve hatta 2008 yılında yaşanan küresel krizde de görüldüğü üzere dünya ekonomisinde önemli bir etkiye sahip olmuştur. İnşaat sektörü makro ve mikro ekonomik şartlardan oldukça etkilenmekte olup, ilgili şartlarda meydana gelecek değişiklikleri de en fazla hisseden sektörlerden biridir. Bu nedenle duyarlılığı ve eğilimleri anlamak için gerek küresel gerekse de ülkemize ait makroekonomik gelişmelerin analiz edilmesi önemlidir. Sektör ekonomik gelişmelerin dışında gelecek beklentisi, risk algısı ve beğeni gibi niceliksel olarak ölçülmesi daha zor olan değişkenlerden de etkilenebilmektedir. İnşaat sektörü ve birleşenlerinin değişkenlerini çok dikkatli bir biçimde ve belli bir vadede analiz edilmesi gerekliliği açıktır. Zaman zaman ağırlığı daha az olan değişkenlerin etkisi yüksek olurken, bazı dönemlerde ise doğrudan etkileyen parametrelerin etkisi yüksek olabilmektedir. Sosyoekonomik bazda tartışılan önemli noktalardan biri de konut fiyatlarıdır. Konut fiyatlarındaki seyir ve fiyatlamanın doğru olup olmaması yalnız konut sektörü için değil tüm ekonomi için önemli bir gösterge olma özelliğini taşımaktadır. Bu durum Merkez Bankaları ve iktisat politikaları uygulayıcıları için hayati bir önem arz etmektedir. Varlık fiyatları ile ilgili sadece fiyat bazlı analizlerde zaman zaman yeterli olmayıp, talep, arz yönlü analizlerle desteklenmeye ihtiyaç duyulmaktadır. Varlık fiyatlarının analizi ve oluşumu ile ilgili pek çok iktisat ve finans yöntemi bulunmakla birlikte her zaman ve her yer için geçerli bir doğru fiyat tespiti mümkün olmamaktadır. Bunun temel nedeni ölçülmesi daha zor olan insan ve buna bağlı davranış kalıplarından kaynaklanan unsurların zaman zaman baskın konuma gelmesidir. Ayrıca, özellikle konut projelerinin birbirlerinden konum, büyüklük ve sosyal olanaklar gibi oldukça farklı olması homojen bir karşılaştırmayı mümkün kılmamaktadır. [3]

13 Bundan önceki raporlarımız ve yeni raporumuzda yaptığımız analiz ışığında Türk Konut Piyasasında fiyat balonu olmadığına inanıyoruz. Son verilere göre yapılan analizlerde fiyat artışının makul bir eğilimde devam etmekte olduğu görülmüştür. Fiyat, maliyet, arz, talep, bölgenin özellikleri ve davranışsal etkiler bir arada düşünüldüğünde en fazla fiyat artışının yaşandığı İstanbul ile Gaziantep/Kilis/Adıyaman bölgelerinde dahi balondan çok fiyat köpüğünden söz edilebilir. Söz konusu iki bölge ile ilgili olarak aşağıdaki tespitleri yapmamız mümkündür; Birincisi fiyat artış oranı bakımından; Gaziantep/Nizip/Adıyaman bölgesini Ocak 2010 ile Temmuz 2015 arasında ki fiyat artışı ile geride bırakan İstanbul dur. Söz konusu dönemde reel fiyat artışı %56,11 düzeyinde gerçekleşmiştir. İkinci bölge ise; reel fiyat artışı yavaşlayan Gaziantep/Nizip/Adıyaman bölgesidir. Söz konusu bölgede Ocak 2010 ile Mart 2015 dönemi arasındaki reel fiyat artışı % 53,49 seviyesinde gerçekleşmiş olup, Ocak 2010-Temmuz 2015 döneminde ise %52,32 düzeyinde olmuştur. Bu iki bölge ile ilgili fiyat değişimlerinde şu hususlara dikkat edilmelidir; Gaziantep-Kilis-Adıyaman bölgesindeki fiyat artışının temel nedeni ise Suriye ve Irak gibi ülkelerden gelen göçmenlerin yoğun talebi ve ticari hayatta gayrimenkul teminatı kaynaklı bir yapının egemen olması gösterilebilir. Dolayısıyla fiyat artışı özel bir durumdan kaynaklanmaktadır. Ancak fiyat artış hızının yavaşlaması piyasanın kendi dengesini oluşturma çabası içinde olduğunun da bir göstergesidir. Bu da piyasa mekanizmasının sağlıklı olması adına iyi bir işaretidir. İstanbul özelinde ise artan yabancı talebi, alt yapı yatırımlarının canlılık getirdiği yeni konut alanlarının olması, fiyat artışına karşın canlılığını koruyan talep yapısı, ABD dolarındaki artışın yarattığı maliyetlerin kısmen fiyatlara yansıtılması olarak görülebilir. Türkiye de konut endeksinin hesaplanmaya başladığı 2010 Ocağından Temmuz 2015 e kadar geçen 5 yıl 7 aylık süreçte reel fiyat artışının İstanbul gibi bir şehirde %56,11 e ulaşması normal karşılanmalıdır. R.Shiller in balon tanımın da yer aldığı üzere son beş yıllık sürede %100 yaşlaşan reel fiyat artışları varlık balonu olarak nitelendirilebilmektedir. Bununla birlikte gerek İstanbul gerekse başka bölgelerde, bölgenin konumu, çeşitli özellikler ve tüketici davranışları gereği mahalle veya sokak bazında yukarıda ifade edilen küçük ölçekli daha yüksek fiyat artışları da olabilmektedir. Öte yandan reel olarak konut fiyatlarının azaldığı veya çok az artığını tespit ettiğimiz bölgelerimizde mevcuttur. Örneğin; Artvin-Giresun-Gümüşhane-Ordu-Trabzon bölgesinde [4]

14 reel fiyatlar ortalama % -3,56 (Ocak 2010 ile Ocak 2015 arası) gerilemiştir. Aynı bölgede Ocak 2010 ile Mart 2015 arası gerileme biraz yavaşlayarak % ye ulaşırken Ocak 2010 ile Temmuz 2015 dönemi arası reel fiyatlar %3,88 artıya geçmiştir. Ocak Ocak 2015 dönemi arası benzer bir durum yaşayan Van-Bitlis-Hakkâri Bölgesinde fiyatlar %-2,38 gerilerken aynı bölgede Ocak 2010-Temmuz 2015 arası ise reel fiyatlar %2,72 yükselmiştir. Yukarıda ifade edilen her iki bölgede de gerek yatırım gerekse kullanım amaçlı tüketici talebi fiyatın göreceli olarak düşük kalması ile harekete geçmiş olup, konut piyasasının rasyonelleşmesi adına oldukça olumludur. Türkiye de konut arzı ile talebi yavaş yavaş oturmaya başlamıştır. Yıllık adet konut ortalama el değiştirmekte olup, yıllık adet yeni konut ihtiyacı sürmektedir. TÜİK verilerine göre; ülkemizdeki hane halkı sayısı civarındadır. Ortalama hane halkı büyüklüğü ise 3,8 kişidir yılında konut sahipliği oranı %60,9 iken 2013 yılında ise oran %61 seviyesinde gerçekleşmiştir. Nüfus artışından kaynaklı doğal bir konut talebinin olduğu dikkate alındığında konut sahipliği oranının aynı kalması bu alandaki artış potansiyelinin bir göstergesidir. Diğer yandan Türkiye çapında konutların amortisman süreleri 15 ile 20 yıl arasında bir süreye oturmaya başlamıştır. Türk konut sektöründe orta ve orta alt gruba ait konut ihtiyacı oldukça yoğun olarak sürmektedir. Orta üst ve lüks segmente ise talebin orta alt segmente göre daha mutedil olduğu söylenebilir. Ancak fiyatlar konusunda zaman zaman yaşanabilecek dalgalanmalar çöküş veya balon olarak adlandırılmamadır. Bazı bölge, yöre veya mahallerde gözlenen çok hızlı fiyat artışlarının söz konusu bölgeye ait özel durumlardan kaynaklanabileceği ve ülkenin genelini kapsamayacağı unutulmamalıdır. Hangi tip varlık olursa olsun, ne daima fiyatı artacak ne de daima düşecektir. Dolayısı ile gerek ülkemiz ile ilgili gerekse sektörle ilgili istikrar ve dinamik yapı devam ettikçe orta vadede eğilim büyüme yolunda olacaktır. Ancak büyüme hızı her türlü iç ve dış gelişmelere bağlı olarak yıldan yıla farklılık gösterebilecektir yılı ile 2015 yılında Türk Gayrimenkul ve İnşaat sektörünü etkileyen ile etkilemesi olası unsurları şöyle özetleyebiliriz; Yabancı yatırımcı ilgisinin artarak devam etmesi, 2013 son çeyreği ile 2014 ilk yarısı beklemeye geçip talebini erteleyen yatırımcının konut alımları, 2014 yılını rekorla tamamlaması ve bu eğilimini 2015 yılına taşıması; Türkiye nin yakın ve içinde bulunduğu coğrafyada jeopolitik önemin devam etmesi; [5]

15 Kredi faizlerindeki oynaklık ve yukarı yönlü eğilime rağmen yatırımcının bu dönem itibarı ile faiz yükselişine karşı hassasiyetinin az olması; faiz giderlerinden daha hızlı konut fiyatlarının yükselmesi ve bu yönlü beklentiler, İstanbul un marka şehir olarak dünyanın dört bir yanından yatırımcı ilgisi görmesi İstanbul un finansal bir merkez olması için yapılan çalışmalar Alt yapı projelerinin cazibe merkezi ve ilgi yaratması (özellikle Körfez geçişi, 3.Boğaz Köprüsü, İstanbul Boğazında Yapılan Tüp geçit projeleri, Üçüncü Hava Limanı, büyük şehirlerin hemen hemen tamamında görülen raylı taşıma ve metro projeleri ile Kanal İstanbul çalışmaları oldukça dikkat çekmektedir.) Ulaşım araç ve olanaklarının giderek artması sonucu büyük şehir çevrelerinin genişlemesiyle hinterlandının büyümesi Kentsel dönüşüm ve buna bağlı düzenlemelerin hayata geçirilmeye devam etmesi Sektörle doğrudan ilgili işletmelerin giderek daha profesyonel yönetilmesinin sağladığı avantajlar; Köyden kente devam eden göç Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talep Çekirdek aile kavramının değişmesi, evlenme ve boşanmalar nedeniyle artan konut ihtiyacı 2001 Krizinden sonra oldukça hızlı büyüyen kişi başına düşen gelir ve finansal kolaylıklar; Gerek talep gerek arz yönlü konut piyasasının giderek daha rasyonelleşmesi ve esnekliğe sahip olması, Konut fiyat gelişmelerini takip eden yatırımcıların; fiyat artışı düşük olan bölgelerden de konut almaya başlaması ve Tüm Türkiye genelinde talep göstermeleri 1 1 Detaylı bilgi için lütfen 4.3 numaralı bölümdeki Türkiye Konut Fiyatları Analizi bölümüne bakınız, bu bölümde değerlendirilen; Van/Bitlis/Hakkâri bölgesi ile Artvin/Giresun/Ordu/Trabzon bölgesinde negatif fiyat artışlarının pozitife dönmesi ve satış sayılarındaki nispi artış bu durumun göstergesi olarak düşünülebilir [6]

16 Ülkemizde genellikle seçim öncesi dönemlerde görülen konut ve otomotiv talebini erteleme eğilimi bu yıl görülmemekte olup aksine her iki sektörde oldukça canlı bir yapı gözlenmektedir. Bunun temel nedenleri olarak daha sonraki dönemlerde talep artışının süreceği beklentisi ve döviz dalgalanması kaynaklı fiyat oynaklıklarına karşı tüketiciler tarafından alınan bir tür koruma yöntemi olarak görülebilir. Konut alımını ve tasarrufu teşvik amacıyla alınan önemlerin sektörü canlı tutması İnşaat ve gayrimenkul sektörünün, menkul kıymetler yolu ile gerek kaynak gerekse küçük yatırımcıya ulaşması için gerekli hukuki ve idari sürecin sonuna gelinmesi ve bu tip araçlara uluslararası fonların ilgi göstermesi olarak ifade edilebilir. Yukarıda detaylı olarak bahsettiğimiz gibi, Türkiye konut piyasasını etkileyen temel unsurlardan olan nüfus artışı, göç ve konutun yatırım aracı olarak görülmesi talebi hala canlı tutmaktadır. Özellikle yerli ve yabancı yatırımcılar açısından konutun, hem kira geliri ile düzenli gelir sağlaması, hem de değer artışı ile reel bir getiri sağlayabilmesi doğru kriterleri taşıyan projelerde talebi arzın üstüne çıkarmaktadır. Konut sektörü özelinde hem arzı hem de talebi etkileyen pek çok unsur bulunmaktadır. Bu tip kıstasların en önemlileri arasında projelerin konumu, mimarisi, sosyal yaşam alanları ve ulaşım kolaylıkları gibi alıcının kararını etkileyen unsurların yer almaktadır. Ancak bunlarla birlikte gerek talep kararları açısından gerekse arzın satış kolaylığı yönünden, konutun finansmanında kolaylık sağlanması diğer şartlar ne olursa olsun önemli ölçüde alım kararını hızlandırmaktadır. Buna en yakın ve güzel örnek, Emlak Konut un Temmuz ayında satışa sunduğu Ispartakule Evleri projesine gelen yüksek taleptir. Düşük ön ödeme, konut teslimine kadar ödemenin olmaması ve 10 yıl TÜFE endeksli vadelendirme sayesinde satışa çıkarılan 1500 konuta adet başvuru gelmiş ve noter çekilişi sonucu satışlar gerçekleşmiştir. Emlak Konut un alıcı açısından güven unsuru olmasının yanı sıra finansman modellerinde öncülük yapması sektör için önemli bir rehberlik niteliğindedir. Konut sektörünün gelişmesi amacı ve gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak amacı ile Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen Gayrimenkul Sertifikaları bugüne kadar fazla uygulama alanı bulamamıştır. Buna rağmen hem talebin ileriki dönemlerde canlılığı koruması hem de sektörün ihtiyaç duyduğu fonu uygun maliyetlerle karşılaması amacı ile bu finansal enstrümanın geliştirilmesine ve desteklenmesine ihtiyaç vardır. Fiyatlarda ise daha tedrici ve dengeli bir artış gözlenebilir. Ancak ekonomiyi etkileyen gelişmeler (Fed Kararı, iç sosyoekonomik ve jeopolitik gelişmeler, gelişmekte olan ülke kur ve faizlerindeki değişmeler gibi) unsurlar talepte geçici bir dalgalanma yaratabilir. Türkiye [7]

17 genelinde fiyatların ortalamadan az arttığı bölgelerde önümüzdeki altı aylık süreçte, yatırım amacıyla talep artışı görülebilir. İstanbul başta olmak üzere, İzmir, Ankara, Antalya gibi şehirlerimizdeki dinamik talep ile esnek arz yapısının sürmesi olası görünmektedir. [8]

18 BİRİNCİ BÖLÜM 1. Küresel Ekonomik Gelişmeler Bu bolümde, dünya ekonomisinde meydana gelen değişiklikler ve ilgili gelişmelerin ülke Ekonomilerine etkileri kısaca analiz edilmiştir. Analizimizde makrodan mikroya giden bir anlayış benimsenmiş olup ana değişkenlerin durumu saptanmaya çalışılmıştır. Küreselleşmenin gün geçtikçe arttığı ve bu sürecinde ülke ekonomilerini doğrudan etkileyerek sistemik riskleri farklılaştırdığı unutulmamalıdır. Risk kavramı sadece farklılaşmakla kalmayıp bazı ülkeler için ciddi risk unsuru da olabilirken, başka bir dizi ülke için risk olmak bir yana genişletici bir etki dahi yaratmıştır. Küresel gelişmeler ülkeden ülkeye farklılık gösteren ekonomik sonuçlar doğursa da özü itibarı ile tüm sistem birbirini etkilemektedir. Dünya ekonomisi açısından yakın geçmişteki en önemli milat 2008 Global Krizi olmuştur. Her ekonominin farklı boyutlarda yaşayıp etkilendiği bu durumun artçı sonuçları hala sürmektedir. Dolayısıyla bu süreç, küresel ekonomik şartları değiştirip etkilemektedir. Küreselleşme ve ülke ekonomilerinin birbiri ile olan bağlarının giderek artması sonucunda dünya ekonomisindeki her türlü önemli gelişmenin takip edilmesi bir zorunluluk olmuştur. Dünyada küresel boyutta yaşanan ikinci büyük ekonomik krizden bu yana yaklaşık yedi yıllık bir süre geçmesine rağmen sosyo-ekonomik büyüklüklerin kriz öncesi seviyelere ulaştığını söylemek güçtür. Özellikle bu durum gelişmiş ülke ekonomilerinde dikkat çekici bir boyutta bulunmaktadır. Kriz sonrası gelişmekte olan ülkelerin hızlı toparlanmalarına karşın son birkaç yıldır bu ekonomilerde de sorunlar artmaya başlamıştır. Bu bağlamda küresel krizin farklı evrelerini yaşan ülkeler kendi ekonomik programlarını oldukça farklılaştırdıkları ve yapısal olarak birbirine zıt ekonomik politikalar uyguladıkları için, global belirsizlik daha da artmıştır. Küresel ekonomik durumda öncelikli sorun gelişmiş ülkelerin çoğunda yaşanan deflasyonist (fiyatlar genel seviyesindeki düşüş) süreç ve buna bağlı farklı boyutlarda görülen resesyon (durgunluk-negatif büyüme) sorunları olurken, gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde enflasyonist (fiyatlar genel seviyesinde yaşanan artış) ve düşük büyüme sorunları ile karşılaşmaktadırlar. Her ülkede ilgili durumların boyutları farklı özellikler ve nedenler arz etmekte olup standart bir reçete ile çözülmesi oldukça güç görünmektedir. [9]

19 Küresel kriz sonrası, ekonomi politikalarının en önemli uygulayıcıları Merkez Bankaları olmuştur. Dünyadaki etkin ve büyük Merkez Bankalarının alacağı kararlar sadece kendi ülkelerini etkilemekle kalmayıp aynı zamanda uluslararası fon hareketleri için başlıca yol gösterici olmuş ve bu durumun gerek negatif gerekse pozitif sonuçları itibarı ile en çok gelişmekte olan ülke varlıkları etkilenmiştir. Son yıllarda ekonomi literatüründe tartışılan Merkez Bankalarının artan görev ve sorumlulukları konusu bazı eleştirilere de konu olmaktadır. Ancak her şeye rağmen Merkez Bankaları olmaksızın ekonomik problemlerin çözülemeyeceği ve normalleşmenin sağlanamayacağı da aşikârdır. Küresel para politikalarının normalleşme sürecine dair süregelen belirsizlikler küresel risk iştahının ve sermaye akımlarının verilere duyarlılığını artırmaktadır. Önümüzdeki dönemde gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımlarının ülkelere özgü unsurlara olan duyarlılığının devam etmesi beklenmektedir. Bu çerçevede, gelişmekte olan ülkelerin büyüme görünümleri, enflasyon oranları ve dış dengeleri ön plana çıkacaktır. Öte yandan, son dönemde iktisadi faaliyetin zayıf seyri küresel para politikalarındaki normalleşme sürecinin ötelenme olasılığını güçlendirmektedir yılının ilk çeyreğinde küresel iktisadi faaliyet zayıf seyrini sürdürmüş ve yılsonuna ilişkin küresel büyüme tahminleri aşağı çekilmiştir. Anılan dönemde gelişmekte olan ülkelerde zayıf büyüme performansı devam ederken; gelişmiş ülkelerde ise iktisadi faaliyet görece olumlu seyrini devam ettirmiştir. Gelişmekte olan ülkeler grubunda süregelen zayıf büyüme performansında; Çin ekonomisindeki yavaşlama, emtia fiyatlarındaki zayıf seviyelerin sürmesi, dış finansman koşullarının sıkı seyrediyor olması ve jeopolitik faktörler belirleyici olmaya devam etmektedir 3. Gelişmiş ülkeler grubu büyüme performansındaki görece olumlu görünümde ise finansal koşullardaki gevşeklik, düşük petrol fiyatları ve iyileşen işgücü piyasası etkili olmuştur. Önümüzdeki döneme ilişkin küresel büyüme üzerindeki risklerin halen aşağı yönlü olduğu değerlendirilmektedir. Son dönemde finansal piyasalarda artan oynaklığın, gerek gelişmiş 2 TCMB, Finansal İstikrar Raporu Kasım 2014, sayı 19, s.1 3 TCMB, Enflasyon İstikrar Raporu Temmuz 2015, sayı III, s.13 [10]

20 gerekse gelişmekte olan ülke büyüme performansları üzerindeki yakın dönemli önemli bir risk unsuru olabileceği değerlendirilmektedir 4. Küresel ekonomiye etkileri ve yön vermeleri açısından bakıldığında ilk sıralarda yer alan üç büyük merkez bankasının (ABD Merkez Bankası - Fed, Avrupa Birliği Merkez Bankası - ECB, Japon Merkez Bankası BOJ) politikaları diğer ekonomiler içinde dikkatle takip edilmesi gereken sonuçlar doğurmuştur. Krizin hemen ardından ABD Merkez Bankası Fed oldukça hızlı bir biçimde genişletici para politikası araçlarını kullanmaya başlamıştır. Bu amaçla faiz indirimi, tahvil alımları, finansal sistemin varlık alımları ile fonlanması ve kredi mekanizmalarının etkin hale getirilmesi gibi pek çok yöntem uygulanmıştır. Bu tip bir para politikası sayesinde; finansal istikrarın sağlanması, yatırım ve tüketimin uyarılması ile nihai hedef olan büyümenin sağlanıp depresyondan (kriz) çıkış hedeflenmiştir. Grafik 1. Fed Parasal Genişleme Haritası Kaynak: 4 TCMB, a.g.e, s:13 [11]

21 Fed in krizden çıkmak için uyguladığı politikalar alışılmışın dışında özellikler taşımakla kalmayıp uygulamadaki farklılıkları da dünyadaki diğer merkez bankaları içinde izlenmesi gereken bir durumu ortaya çıkarmıştır. Krize çabuk tepki gösteren ve karar alma mekanizmaları daha hızlı olan Fed i geçte olsa ECB (Avrupa Birliği Merkez Bankası) da takip etmeye çalışmıştır. Uzakdoğu da ise Japon Merkez Bankası kendi ekonomisi için kronikleşmiş sorun olan deflasyon ile resesyonun önünü alabilmek için benzer politikalara başvurmuşlardır. ABD ekonomisinde yaşanan nispi toparlanmaya paralel olarak, Fed parasal genişleme politikasından geri çekilmek amacıyla Aralık 2013 tarihi itibarı ile tahvil geri alım tutarında azaltmaya başlamıştır. Sürecin beklenenden önce başlaması ülkemizin de içinde bulunduğu gelişmekte olan ülkelerin (Türkiye, Brezilya, Arjantin, Endonezya, Hindistan gibi) öncelikle yerel para birimlerinde gerilemelerin yaşanmasına ardından da finansal piyasalarından kısa vadeli yatırım amacıyla gelen (Portföy Hareketi-Sıcak Para vb) fonların kısmen çıkışına neden olmuştur. ABD Merkez Bankasının tahvil alarak piyasaya verdiği nakit akışı Ekim 2014 de sonlandırılmıştır. Ancak esas parasal genişlemenin sonunu getirecek olan faiz artışına geçiş ise 2015 yılı sonuna doğru beklenmektedir. ABD Yetkilileri faiz artışı için belirledikleri yıllık enflasyon oranın %2 ve üstü, işsizlik oranının ise %5,5 altı olması durumunu 2014 ilk aylarında revize ederek işsizliğin olabildiğince azaltılması ve ekonomik canlılığın artırılması olarak değiştirmişlerdir. ABD Merkez Bankası Başkanı Yellen faiz artışının 2015 yılı içinde olacağını belirterek sürecin yavaş ve kademeli olması gerektiğini vurgulamıştır 5. Fed tahvil alım programını keseceği yol haritasını açıkladığı 2013 yılı mayıs ayına göre faiz artırımı ve parasal daraltıcı politikaların algı yönetimini daha başarılı yapmakta olup aynı zamanda küresel ekonomik gelişmeler ile merkez bankalarını da izlediğini sık sık vurgulamaktadır. Ancak ABD ekonomisinde yaşanan göreceli iyileşmeye karşın bu kez de dünya ekonomisinde(özellikle BRIC ülkelerinde) yaşanan yavaş büyüme süreci ile Çin Merkez Bankasının(PBoC) Yunan ın değerini düşürmek için yaptığı hamle Fed in takviminde öteleme yapabileceğini(faiz artırım sürecini 2015 yılı sonuna bırakabileceğini) ihtimalini güçlendirmiştir. 19 Ağustos tarihinde açıklanan Temmuz ayı açık piyasa komitesi toplantısının tutanaklarına göre, Fed üyelerinin faiz artırımı için gerekli koşulların şekillenmeye devam ettiği ve sürecin 5 J.Yellen, [12]

22 yakında başlayacağı yönünde hemfikir oldukları görülmüştür. Ancak, Fed yetkililerinin büyük çoğunluğunun ekonomik büyüme ile istihdamın enflasyona istikrar kazandıracak seviyelere gelmediği görüşünde olması ve bazı üyelerin erken bir faiz artırımının küresel ekonomik büyüme ve enflasyon açısından risk oluşturduğunu düşünmesi faiz artırımının Eylül ayından daha ileri bir tarihe ötelenebileceğine yönelik bekleyişleri güçlendirmiştir. Çin ekonomisine yönelik endişeler de söz konusu beklentileri desteklemiştir. Bu çerçevede, uluslararası piyasalarda değerlenme eğiliminde olan ABD doları güç kaybetmiş ve EUR/USD paritesi Ağustos ayı içerisinde 1,17 düzeyinin üzerine yükselmiştir 6. Finansal piyasalar açısından ise ABD Merkez Bankasının attığı adımlar başta olmak üzere merkez bankalarının politikaları risk iştahını değiştirmektedir. Risk İştahının artması/azalması portföy hareketlerinin yönünü kolaylıkla değiştirdiğinden, söz konusu durumdan en çok gelişmekte olan ülkelerin etkilenmesine sebep olmuştur. Risk iştahının artığı durumlarda sıcak para girişleri sayesinde yerel para birimlerinde hızlı değer artışları görülmüş, tersi durumda ise yerel para birimlerinde sert düşüşler yaşanmıştır. Başta (Brezilya, Türkiye, Endonezya, Hindistan, Güney Afrika, Çek Cumhuriyeti, Rusya, Malezya gibi) ülke para birimlerinde dalgalanmalar görülmüş ve oynaklık (volatilite) artmıştır. Dalgalanma sadece ilgili ülke para birimleri ile sınırlı kalmayıp aynı zamanda finansal tüm varlıklar üzerinde oynaklık yaratmıştır. Hatta makroekonomik bazı parametrelerde bu durumdan etkilenmiştir(enflasyon, ihracat, cari denge gibi). Diğer taraftan dünya ekonomisi açısından verdiği kararların etki yaratabileceği iki önemli merkez bankası BOJ (Japon Merkez Bankası) ile ECB (AB Merkez Bankası) ekonomideki canlılığı sağlayabilmek amacıyla parasal genişleme politikalarına devam etmektedir. Hatta bu amaçla Japon Merkez Bankası enflasyon hedefi koyarak fiyatlar genel seviyesinin yükseltilmesine çalışmaktadır. Japon ekonomisinin Ekim 2014 itibarıyla beklenmedik bir şeklide küçülüp resesyona girmesi ardından Kasım ayında ultra gevşek para politikaları uygulamaya sokulmuştur. Avrupa Birliği Merkez Bankası ise ekonomideki canlılığı artırmak amacıyla yeni bir genişleme paketi üzerinde çalıştığını Banka Başkanı Dragh i Nisan ayının ikinci yarısında dile getirmiştir. ECB Avrupa Birliğinde giderek artan durgunluk (resesyon) sürecini aşmak amacıyla Ekim ayı itibarı ile yeni bir genişlemeci para politikası uygulama yoluna gitmiştir. ECB Başkanı M. 6 İş Bankası-İktisadi Araştırmalar Bölümü, Dünya ve Türkiye Ekonomisinde ki Gelişmeler, Eylül 2015, s.3 [13]

23 Draghi bu yeni önlem paketi ile bankaların kredi mekanizmasının genişletilmesi ve buna bağlı yatırım-tüketim eğilimlerinin artırılması amacı güdüldüğünü ancak fiyat artışı ve ekonomik canlanmanın zaman alacağını belirtmiştir 7. Ocak 2015 de Avrupa Birliği Merkez Bankası " varlık destekli menkul kıymetler ve teminatlı tahvillere ilişkin mevcut varlık alım programlarını da kapsayan genişletilmiş bir varlık alım programı başlatma kararı aldı. Bu genişletilmiş program çerçevesinde aylık alınacak kamu ve özel sektör menkul kıymetleri için miktar 60 milyar Euro olup sürecin Eylül 2016 sonuna kadar devam etmesi beklenmektedir. Mart 2015'de başlayan varlık alımları, her halükarda enflasyonda yüzde 2 hedefine ulaşana kadar devam etmesi planlanmaktadır 8. Yukarıda ki ifadelerden de anlaşılacağı üzere; ECB Başkanı Draghi, gerekirse parasal teşviki artıracağı sözünü vermişti İkinci çeyrek verilerinden sonra, Euro Bölgesi nde iyileşmenin sürdürülemeyecek kadar çok sığı olduğunu düşünen ekonomistler Draghi'nin bu vaadini yerine getireceğini tahmin etmektedir. Bloomberg'in yaptığı bir ankete katılan ekonomistlerin üçte ikisinden fazlası 1,14 trilyon Euro'luk parasal genişleme programını genişleteceğini ya da süresini uzatacağını düşünmektedir 9. Avrupa İstatistik Ofisi nin (Eurostat) açıkladığı öncü verilere göre, 19 üyeli Euro Bölgesi nde yıllık enflasyon Ağustos (2015) ayında yüzde 0,1 lik artış beklentisinin hafif üstünde yüzde 0,2 artış kaydetti. Bölgede, yıllık enflasyon temmuz ayına oranla değişmedi. Euro Bölgesi enflasyonunun ana bileşenlerine bakıldığında yüzde 1,2 artış gösteren gıda, alkol ve tütün ve yine yüzde 1,2 artış gösteren hizmetler sektörü en yüksek yukarı yönlü etkiyi yaptı. Enflasyon oranına en fazla olumsuz etki ise yüzde 7,1 azalan enerji fiyatlarından gelmektedir. Euro Bölgesi nde Ağustos ayı öncü çekirdek enflasyon ise yıllık yüzde 1,0 artmıştır 10. Söz konusu gelişmelere rağmen Avrupa ekonomisi ve para birimi Euro için kısa vadede toparlanma beklenmemektedir. 7 Draghi,M, 27.Kasım s.1 8 Draghi,M, s Eylül 2015 s s.1 [14]

24 Üç büyük merkez bankasının aldığı önlemler birbirlerine benzese de zamanlama anlamında ciddi farklılıklar yaşanmıştır. Bunun sonucu olarak Fed parasal genişleme politikalarını sonlandırırken ECB ve BOJ yeniden genişletici uygulamalara gitmişlerdir. Süreçte İngiliz Merkez Bankası (BoE) ABD Merkez Bankasına benzer bir politika izleyen ender kurumlardandır. Diğer taraftan Çin Merkez Bankası(PBoC) 2015 yılı başından beri izlediği genişletici ve finansal piyasaları destekleyici politikaları Ağustos ayı itibarı ile kur politikaları ile de desteklemeye başlamıştır. Sabit kur sisteminin uygulandığı Çin Ekonomisinde büyüme hızında yaşanan gerileme ve iç talepteki sorunlarda göz önüne alınarak devalüasyon yapılmıştır. Çin, ihracattaki sert düşüşün ardından, para birimi Yuan da son 20 yılın en hızlı devalüasyonunu gerçekleştirmiştir. Yapılan diğer bir düzenleme ile de; Mart 2015 den bu yana fiili dolara endeksli seyri sonlandırmıştır. Çin Merkez Bankası Yuanın günlük referans kurunu yüzde 1,9 düşürerek resmi ve piyasa kurunu aynı seviyeye getirmiştir. PBoC, açıklamasında, bunun bir defalık bir ayarlama olduğunu belirterek Yuanı "makul" bir seviyede tutmayı planladığını ve kur sabitlemesini belirlerken piyasanın rolünü güçlendireceğini kaydetmiştir 11. Yukarıda ifade ettiğimiz büyük merkez bankalarının farklı politika uygulamalarına Çin Merkez Bankası da katılarak genişletici ve büyümeye yönelik uygulamalarla ekonomiye destek vermeye çalışırken dünya ticaretin de de dengeleri kendi lehine değiştirmeye çalışmaktadır. Kimi uzmanlar bu tip bir gelişmenin kur savaşlarını canlandıracağı ve benzer uygulamaların farklı ülkeler tarafından da yapılabileceği uyarısında bulunmaktadırlar , s.1 [15]

25 Tablo 1. Üç Büyük Merkez Bankası ve Çin Merkez Bankası Politika Etkileşimi ECB-BOJ-PBoC Genişlemeci BoE Genişlemeden Çıkış FED Parasal Genişlemeden Çıkış Bunun sonucu küresel ekonomide alışılmış olan para bolluğunun farklı mecralardan devam edebileceği beklentisi oluşmuştur. Diğer taraftan gelişmiş ülke ekonomileri içinde ABD ekonomisinin tek başına büyüyor olması yeterli gözükmemektedir. Bu nedenle parasal genişlemede yeni bir boyut açan ECB, BOJ hatta Çin Merkez Bankasının(PBOC) önemle vurguladığı büyümede yaşanan yavaşlama sendromu küresel ekonomiyi tehdit etmektedir. Diğer yandan gelişmiş ekonomilerin hemen hemen tamamında faiz oranları çok düşük seviyede bulunmakta olup gerek kısa gerekse uzun vadeli (5 ve 10 yıllık) tahvil faizleri tarihi dipleri test etmektedir. Bu durumun sürdürülebilirliği üzerinde ciddi tartışmalar olup, [16]

26 beklenen enflasyon ve diğer risk unsurlarının piyasada fiyatlanması sonucu oluştuğu kabul görmektedir. B. Bernanke (Fed eski başkanı) konuya ilgili yazdığı makalede sürdürülebilir reel faize(enflasyondan arındırılmış faize) piyasanın karar vereceğini vurgulayarak bazı ülkelerde reel faizlerin eksi olmasını ve değişimini açıklamaya çalışmıştır 12. Küresel ekonomide yaşanan faiz tartışmaları ile parasal genişleme ile ilgili politika farklılıklarının temelinde büyüme sorunları yatmaktadır. Fed bile ABD ekonomisindeki göreceli toparlanmaya ve büyümeye rağmen faiz artırımı konusunda oldukça çekingen davranmaktadır. Bu durum sermaye hareketleri açısından risk algısını dalgalı ama diri tutmaktadır. Fed in çok hızlı bir parasal sıkılaştırmaya gidemeyeceği beklentisi ile ECB, BOJ, PBOC başta olmak üzere pek çok merkez bankasının genişletici para politikalarına devam etmesi, Türkiye, G. Afrika, Brezilya, Hindistan, Endonezya gibi ülkelere fon akış açısından olumlu durumun devam etmesi beklentisini yükseltmiştir. 17 Eylül 2015 tarihinde ABD Merkez Bankası yaptığı toplantı sonucu; Fed Açık Piyasa Komitesi (FOMC) üyeleri, küresel piyasaların aylardır beklediği toplantıda faiz oranlarının yüzde 0 ila 0,25 aralığında sabit tutulması kararını oy çokluğuyla alırken, son dönemdeki finansal dalgalanmanın, ekonomik aktiviteyi sınırlayabileceğini ve kısa dönemde enflasyon üzerinde daha fazla aşağı yönlü baskı yaratabileceğini ifade etti. Kararların ardından Fed Başkanı Janet Yellen, üyelerin çoğunun, ekonomik şartların faiz artırımını bu yıl içinde artırılmasını uygun kılacağını öngördüklerini ifade ederek, buna karşın ekonomideki iyileşme ile ilgili daha fazla kanıt görmeye ihtiyaç duyduklarını kaydetti. Faiz artışı için ekim toplantısının bir olasılık olarak kalmaya devam ettiğini aktaran Yellen, "Finansal gelişmelere ve piyasalardaki türbülansa karşılık vermek politikamızın bir parçası değil. Ancak, bunların neden kaynaklandığına ve ABD'yi nasıl etkileyeceğine bakıyoruz ve daha fazla veri görmek istiyoruz" demiştir B. Bernanke; 0IwtF84.twitter, s Eylül 2015 s.1 [17]

27 Fed in son aldığı kararla faiz artırımına gitmemesi; dünya ekonomisi açısından büyüme sorunun devam ettiği bu etkinin de ABD Ekonomisi için bir risk unsuru olduğu görüşünü kuvvetlendirmiştir. Ancak yapılan açıklamada çok tedrici ve düşük oranlı bir faiz artışının 2015 yılı içinde yapılacağı bununda genel olarak dünya ekonomisi için sorun teşkil etmeyeceği yönündedir yılı ve 2015 yılı ilk altı aylık süre itibarı ile küresel iktisadi faaliyetteki toparlanma halen yavaş seyretmekte ve ülkeler arasında büyüme dinamikleri farklılaşmaktadır. ABD ekonomisi toparlanırken, Euro bölgesi ve Japonya da ekonomik büyüme oldukça kırılgan ve zayıf bir görünüm arz etmektedir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise büyüme hızı ivme kaybetmektedir. Son dönemde emtia fiyatlarındaki aşağı yönlü hareketin, emtia ihracatçısı gelişmekte olan ülkelerin büyüme dinamiklerini olumsuz etkileyebileceği değerlendirilmektedir. Yeni Merkez Bankacılığı anlayışında giderek önem kazanan bir kavramda ekonomik büyümenin sürdürülebilirliğidir. Ekonomik büyümenin sağlanıp sürdürülebilir olması da en çok izlenen risk unsurları arasında yer almaktadır. Bu konu küresel ekonomi açısından dikkatle takip edilmesi gereken bir değişkendir. [18]

28 1.1. Dünya Ekonomisinde Büyüme ve Bağlı Makro Ekonomik Gelişmeler Dünya ekonomisi 2008 yılından bu yana farklı yollarla krizi atlatma uğraşı içindedir. Bu güne kadar uygulanan ekonomi politikası çözümleri depresyonun yıkıcı etkisini azaltsa da ne yazık ki tamamen ortadan kaldıramamıştır. Kriz sürecinin akut yanı atlatılmış olsa da rahatlıkla farklı bir evresi yaşandığı söylenebilir. Bu aşamada başta BRIC ülkeleri ve Türkiye olmak üzere bu tip sınıflamaya sokulan ülkelerde büyüme hızında yavaşlamalar görülmeye başlanmıştır. Emtia fiyatlarında yaşanan hızlı gerilemelerde söz konusu ürünleri ihraç eden ülkelerde(rusya, Venezüella, Suudi Arabistan gibi) makroekonomik sorunlara yol açmaktadır. Yaşanan küresel krizde büyüme, en hızlı yara alan makroekonomik değişken olmuştur. Kriz sonrası gelişmiş ülkelerde yaşanan küçülme çok yüksek boyutlara ulaşarak 1929 sonrası en ciddi ekonomik durgunluğa neden olmuştur. Negatif ekonomik büyüme ve deflasyon, işsizlik gibi sorunlar gelişmiş ülkeler için giderek artan bir tehdit olmakla birlikte gelişmekte olan ülkelerde yılları arasını oldukça tatminkâr geçmiştir. Başta BRIC Ülkeleri olarak nitelendirilen (Brezilya, Rusya, Hindistan, Çin gibi ülkelerdeki) büyüme oranlarının yüksekliği ve ekonomilerindeki canlılıkla buna güzel bir örnek teşkil etmektedir. Bundan dolayı dünya ekonomisinin küresel olarak pozitif büyümesinde de sözü geçen ülkelerin rolü artmıştır Yılından sonra ise gelişmekte olan ülkelerin hızlı büyümelerinin yarattığı sorunlar ortaya çıkmaya başlamış (Cari Açık, enflasyon baskısı, varlık fiyatlarında hızlı artış gibi) bunun üzerine ilgili ülkeler büyüme hızlarından fedakârlık yaparak bazı önlemler almaya başlamışlardır. Aralarında Türkiye, Hindistan, Brezilya, Endonezya gibi ülkelerin olduğu bir grup bu tip önlemlerde öncü rol oynamışlardır. Küresel büyüme 2014 yılında ılımlı düzeyde gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyetteki toparlanma ülkeler arasında farklılaşmaya devam etmektedir. ABD diğer gelişmiş ülkelere göre daha güçlü büyüme performansı sergilemektedir. Euro Bölgesi nde toparlanma belirtileri gözlense de ekonomik büyüme zayıf seyrini korumaktadır. Küresel büyümenin yüzde 75 ini oluşturan gelişmekte olan ülkelerin büyüme hızı ise yavaşlamaktadır. İmalat 14 Emlak Konut GMYO A.Ş III. Çeyrek Faaliyet Raporu, Raporu ayl%C4%B1k.pdf İstanbul,Ekim,2014. s. 50 [19]

29 sanayi PMI endeksleri 15 gelişmekte olan ülkelerin büyüme hızındaki yavaşlamanın 2015 yılında da devam edeceğine dair sinyaller vermektedir. Gelişmiş ülkelerin son dönemindeki imalat sanayi PMI verileri ise Euro Bölgesi nde ekonomik görünümün iyileşebileceğine, ABD deki ekonomik toparlanmanın ise bir miktar ivme kaybedeceğine işaret etmektedir 16. Gelişmiş ülkelerde bankacılık sektörü ekonomik toparlanmaya yeterli desteği vermezken, risklerin özellikle banka dışı finansal kesimde yoğunlaştığı da dikkat çekmektedir 17. Bunlara ilaveten, küresel çıktı açığının 18, küresel ölçekte, enflasyon üzerinde yukarı yönlü bir baskı unsuru oluşturacak düzeylerde olmaması ile uyumlu olarak para politikası da yılın ikinci çeyreğinde gevşek seyretmeye devam etmiştir. Amerikan Merkez Bankası nın (Fed) faiz artırımına hangi tarihte başlayacağı ve ne hızla artıracağına ilişkin belirsizlik finansal piyasalardaki hareketlerin en temel belirleyicisi olmaya devam etmektedir. Bu bağlamda, Fed in politika faizlerini çok kısa vadede artırmayacağına dair açıklamaları geçtiğimiz çeyreğin başlarında risk iştahında olumlu bir seyre yol açarken; son dönemde Yunanistan ve dolayısıyla Euro Bölgesi ne ilişkin sorunlar kaynaklı olarak finansal piyasalarda oynaklık artışı ve risk iştahında bozulma yaşanmıştır. Finansal piyasalardaki oynaklığın artışına paralel olarak gelişmekte olan ülke sermaye akımları da yılın ikinci çeyreğinde oynak seyretmiş; Haziran ayında ve Temmuz ayının ikinci yarısında hisse senedi piyasalarından büyük miktarlı çıkışlar gerçekleşmiştir. Yukarıdaki gelişmelere ek olarak gelişmekte olan ülkelerde iktisadi faaliyetin zayıf seyrinin devamı, gelişmekte olan ülkelere yönelen sermaye akımları üzerindeki başlıca aşağı yönlü risk olarak değerlendirilmektedir PMI(Satın Alma Yöneticileri Endeksi) büyüme ve ekonomik aktiviteler için öncü gösterge kabul edilmektedir. 16 Finansal İstikrar Raporu, TCMB, Mayıs 2015, Sayı.20 s Finansal İstikrar Raporu, TCMB, Kasım 2014, Sayı.19 s Bir ekonomideki mevcut gayri safi yurtiçi hasıla (GSYİH) düzeyi ile potansiyel GSYİH düzeyi arasındaki fark 19 Enflasyon Raporu-2015-III, TCMB, Temmuz, s. 13 [20]

30 Grafik 2. Küresel ve Gelişmiş-Gelişmekte Olan Ülkelerdeki Büyüme Eğilimi Yukarıda ifade edilen nedenlerden ötürü küresel büyüme tahminleri de sıklıkla revizyona uğramakta, gelişen riskler beklentileri de değiştirmektedir ve 2016 yılına ait küresel ve ülke bazlı büyüme tahminlerinde bir süredir aşağı yönlü revizyonlar gözlenmektedir. Temmuz ayı Consensus Forecasts bültenlerine göre, 2015 ve 2016 yılsonlarına ilişkin küresel büyüme tahminleri, Nisan 2015 dönemine göre 0,1 puan aşağı yönlü güncellenmiştir. Gelişmiş ülkeler grubunda, ABD ve İngiltere için büyüme tahminleri aşağı yönlü güncellenirken, Japonya ve Euro Bölgesi ne ilişkin büyüme tahminlerinde herhangi bir değişiklik olmamıştır. Gelişmekte olan ülkeler grubunda ise, gerek 2015 gerekse 2016 yılsonu büyüme tahminlerinin, Asya Pasifik ve Latin Amerika bölgeleri için aşağı yönlü güncellendiği görülmektedir a.g.e,s.15 [21]

31 Tablo 2. Ülke Bazında Küresel Büyüme Tahminleri (Temmuz Temmuz 2016) Kaynak: WEF Sonuç olarak, Temmuz ayı Consensus Forecasts bültenleri, küresel ekonominin, önemli ölçüde gelişmekte olan ülkeler kaynaklı olarak yılın ikinci çeyreğinde de yavaşlamaya devam edeceği ve büyüme hızının ilk çeyrek değerinin altında kalacağı beklentisini destekler niteliktedir. Bu çerçevede, Temmuz ayı büyüme tahminleriyle güncellenen ihracat ağırlıklı küresel üretim endeksinin yıllık büyüme hızının Nisan 2015 dönemine belirgin olarak farklılaşmadığı görülmektedir Bu nedenle, olumsuz seyreden küresel büyüme performansının Türkiye nin (ve benzeri ülkelerin) dış talebini önümüzdeki dönemde de baskılamaya devam edebileceği öngörülmektedir. Büyüme ile ilgili olarak OECD (Ekonomik Kalkınma ve İşbirliği Örgütü) tarafından Eylül 2015 de yapılan tahminlerde ise, küresel ekonomiye ilişkin büyüme tahminini yüzde 3,1'den yüzde 3'e indirdi. ABD ekonomisine ilişkin tahminini ise yüzde 2'den yüzde 2,4'e yükseltti. OECD bu yıl Çin ekonomisine ilişkin tahminini yüzde 6,8'den yüzde 6,7'ye revize ederken, Euro Bölgesi için tahminini yüzde 1,5'dan yüzde 1,6'ya yükseltti. Japonya ekonomisi için tahminini de yüzde 0,7'den yüzde 0,6'ya düşürdü. Kuruluş [22]

32 Tablo 3. Küresel Büyüme Tahminleri Fed in kademeli faiz artışı konusunda adım atması durumunda sermaye oynaklıklarının daha da artabileceğini vurguladı 21. Küresel büyüme ile beklentilerde göz önünde bulundurulması gereken diğer önemli bir değişkende enerji(veya hammadde) girdisi fiyatlarıdır. Büyümenin dünya çapında çok canlı olmaması ve OPEC in üretimi eski miktarında bırakması enerji girdi fiyatlarını hızlı düşürmüştür. Bu nedenle ülkemizin de içinde bulunduğu petrol ve doğal gaz ihtiyacının büyük kısmını dışarıdan sağlayan ülkelerdeki döviz dengesi daha iyi bir konuma gelmesine karşın enerji ihraç eden ülkelerde büyüme hızında önemli gerilemeler yaşanmıştır. Dünya hammadde fiyatlarının düşmesi başta ekonomiler üzerinde(özellikle bunları girdi olarak kullanan ekonomiler) olumlu etki yaratmış ise de sonrasında küresel talepte yaşanan düşüşün etkileri nedeniyle bu olumlu hava sınırlı kalmıştır. 21 Catherine L. Mann, OECD Interim Economic Outlook-Puzzles and uncertainties 16 September 2015 Paris s.3 [23]

33 1.2. Küresel İstihdam Gelişmeleri Ekonomik büyüme ile oldukça alakalı bir durumda istihdam piyasasında yaşanmaktadır. İstihdam seviyesini artırıp işsizliği azaltmak bu yolla ekonomik büyümeyi daha sağlıklı bir temele ulaştırmak pek çok ülke merkez bankasının ana hedefi olmuştur. İşsizlikteki yoğun artış öncelikle kriz sonrasında gelişmiş ekonomileri vurmuş ardından daha yavaş olarak 2013 sonrası gelişmekte olan ülkelerde artış eğilimini hızlandırmıştır. Batı ekonomileri politika yapıcıları istihdamı artırıp ekonomiyi canlandırıcı yöntemlere ivedilikle başvurmuşlardır. Başta Fed, ECB ve BoE istihdamı daha da artırmak için önlemler aldıklarını sıklıkla ifade etmişlerdir. Hatta başta Fed 22 olmak üzere bazı gelişmiş ülke merkez bankaları istihdam artışını parasal genişlemenin azaltılması için ön koşul olarak dile getirmişlerdir den sonra istihdam konusunda İngiltere ve ABD, Euro Bölgesine göre daha başarılı bir tablo çizerek makul kabul edebilecekleri işsizlik oranına doğru istihdamı artırmaktadırlar. Japonya da istihdamın diğer gelişmekte olan ülkelerden iyi olmasına rağmen tüketim ve tasarruf alışkanlıkları yüzünden istenilen canlanma çok uzun bir süredir sağlanamamaktadır. Grafik 3. Seçilmiş Gelişmiş Ülke Ekonomilerindeki İşsizlik 22 Fed genişletici para politikalarından çıkış için işsizlik oranın %5 e inmesini hedef olarak belirlemiştir. [24]

34 ABD işgücü piyasasındaki olumlu görünüm devam ederken, Euro bölgesinde işsizlik oranı yüksek seyretmektedir. Ancak, ABD de iş gücüne katılım oranındaki aşağı yönlü eğilim devam etmektedir. Ayrıca yarı zamanlı istihdamın kriz öncesi seviyelerin üzerinde seyretmeye devam etmesi, ABD de istihdam piyasasının henüz tam olarak sağlıklı bir görünüme kavuşmadığını göstermektedir 23. ABD istihdam piyasasında belli bir düzelmenin görülmesi aynı zamanda faiz artışının da önemli unsurlarından olup Fed tarafından dikkatli bir şekilde izlenmektedir. Küresel ekonomiye ilişkin azalan öngörülebilirlik ve gelişmiş ülkelerin para politikalarındaki farklılaşma ile artan belirsizlikler sonucunda risk iştahı ve sermaye akımlarındaki oynaklık sürmektedir. Söz konusu durum 2015 yılı küresel büyüme oranlarını aşağı yönlü baskılarken istihdamı da olumsuz etkilemektedir Emtia Fiyatlarındaki Gelişmeler ve Fiyatlar Genel Seviyesi Değişimleri Küresel emtia fiyatları 2014 yılının ikinci yarısından itibaren anlamlı bir gerilemeye girmiştir. Temel tarım ürünlerinden metal ve enerji emtialarına kadar pek çok ürün başta talep yetersizliği(küresel büyüme sorunu) ve arzın azalmaması nedeni ile düşüşler yaşamışlardır Kasım ayı sonundaki OPEC(Petrol İhraç Eden Ülkeler İşbirliği Teşkilatı) toplantısında petrol üretiminde bir kısıtlamaya gidilmemesi kararıyla birlikte ham petrol fiyatlarının düşüş süreci hızlanmış ve Brent tipi ham petrol fiyatı, yılsonu itibarıyla, 55,8 ABD doları olarak gerçekleşmiştir. Petrol fiyatları 2015 yılının ikinci çeyreğinde arz fazlasının düşeceği beklentilerine paralel olarak yükselmiştir. ABD ham petrol üretiminde yaşanan sınırlı oranda daralma ve stok miktarında peş peşe gelen düşüşler söz konusu beklentileri güçlendirmiştir. Ne var ki, Haziran ayı OPEC toplantısında düşük fiyat politikasının devamına karar verilmesi ve beraberinde uzun aradan sonra ilk kez ABD aktif ham petrol sondaj makinesi sayısının artış göstermesi fiyatları tekrar düşüş eğilimine sokmuştur. Konuyla ilgili diğer bir önemli gelişmede, İran ile nükleer müzakerelerde nihai bir anlaşmaya varılmış olması ve bunun sonucunda İran petrolünün güçlü bir biçimde uluslararası piyasalara taşınacağı beklentileri fiyatlar 23 Finansal İstikrar Raporu, TCMB Kasım 2014,sayı.19,s.6 24 Enflasyon Raporu-2015-III, TCMB, Temmuz, s. 48 [25]

35 üzerindeki baskıyı artırmıştır. Aralık 2015 vadeli Brent tipi hem petrol kontratı 24 Temmuz itibarıyla ortalama 59 ABD dolarından işlem görmüştür 25. ABD petrol üretiminde fiyatlara bağlı bir düzeltme olması veya OPEC ten gelebilecek bir üretim kısıntısı kararı gibi gelişmeler, önümüzdeki dönemde petrol fiyatlarını yukarı yönlü etkileyebilecek unsurlar olarak değerlendirilmektedir. Çin ekonomisindeki görece zayıf seyir ise endüstriyel metal fiyatlarındaki aşağı yönlü baskının devam edeceğine işaret etmektedir..26 Grafik 4. Enerji ve Enerji Dışı Emtia Endeksi Kaynak: İş Bankası Emtia Bülteni Petrol fiyatlarındaki düşüşün küresel ekonomiyi belli bir süre canlandırabileceği de gözden kaçırılmamalıdır. Özellikle, Türkiye gibi yüksek oranda enerji ithalatına bağımlı gelişmekte olan ülkelerin bu süreçten en çok yararlanan ülkeler olacağı tahmin edilmektedir. Diğer yandan ekonomik performansı petrol ihracatı gelirlerine bağımlı ülkeler bu süreçten olumsuz etkilenecektir. 25 a.g.e s Enflasyon Raporu-2015-I,TCMB, s.14 [26]

36 Grafik 5. Seçilmiş Ülke Net Petrol Alım ve Satımları (Milyar ABD Doları-2014) Kaynak: IMF ve Reuters Verileri Küresel iktisadi faaliyetteki zayıf görünüm ve emtia fiyatlarındaki aşağı yönlü eğilim küresel enflasyon oranlarının düşük seyretmesinde etkili olmaktadır. Gelişmiş ülkelerde yüksek çıktı açığı devam etmektedir. İktisadi faaliyetteki zayıflıkla beraber petrol fiyatları düşüş eğilimindedir. Ayrıca, özellikle ABD de ücretler enflasyon açısından yukarı yönlü bir baskı oluşturmamaktadır. Enflasyon görünümü gelişmiş ve gelişmekte olan ülkeler için belirgin bir şekilde ayrışmaktadır. Başta petrol olmak üzere emtia fiyatlarındaki düşüş, enflasyonist baskıları azaltmaktadır. Buna ek olarak Euro Bölgesi ve Japonya gibi ülkelerdeki zayıf talebin etkisiyle gelişmiş ülkelerde enflasyon hedeflerinin altında seyretmeye devam etmektedir. Gelişmekte olan ülkeler ise yerel para biriminde meydana gelen değer kayıpları sonucunda enflasyon oranında yukarı yönlü bir hareket gözlenmektedir Finansal İstikrar Raporu, TCMB Mayıs 2015,sayı.20,s.4 [27]

37 Grafik 6. Gelişmiş ve Gelişmekte Olan Ülkeler Enflasyon Oranları ve Brent Petrol Fiyatları (Yıllık, Yüzde ABD Doları) Ancak Dünya Ekonomisinin makroekonomik durumu ile ilgili aşağıdaki hususlara dikkat edilmesinde fayda bulunmaktadır. Kriz gelişmiş ekonomilerden kaynaklandığı için bu ülkelere ait toparlanma daha yavaş olmaktadır. Gelişmekte olan ülkeler kriz sonrası çok daha çabuk toparlanarak (ki bu tip ülkelerin iç dinamikleri - nüfus - tüketim - talep - arz gibi yapıları gelişmiş ekonomilere göre daha esnektir) harekete geçebilmektedir. Ancak gelişmekte olan ülkeler ihracat, fon kaynağı ve bazı ara malların ithalatı için gelişmiş ekonomilere bağlı durumdadırlar. Gelişmiş ekonomilerde toparlanma uzadığından gelişmekte olan ülke ekonomilerinde de büyüme sorunları tekrar etkisini göstermeye başlamıştır. [28]

38 Pek çok gelişmiş ülkede 2014 yılı ikinci yarısı tekrar artmaya başlayan deflasyonist eğilim yukarıdaki bölümlerde ifade ettiğimiz, genişletici politikalar kullanılarak normalleştirilmeye çalışılmıştır yılsonuna ilişkin küresel enflasyon tahminleri, Nisan 2015 ayına göre Temmuz 2015 ayında çok az yukarı yönlü revize edilmiştir. Enflasyon tahminlerinde, tüm ülke grupları için geçerli olmak üzere, fazla bir değişim beklenmemelidir. 28 Dünya genelinde petrol ihraç eden ve ABD doları karşısında daha çok değer kaybeden para birimlerine sahip ülkelerin enflasyon beklentileri yükselirken,büyüme beklentilerinde düşme eğilimi gözlenmektedir. Gelişmiş ülkelerde ise kendi iç dinamikleri daha belirleyici olmakla birlikte enflasyon beklentilerinde ciddi bir değişiklik beklenmemektedir Özet Olarak Gelişmiş Ekonomiler Özet olarak; küresel ekonomi 2008 yılında yaşanan kriz etkilerini hafifletmiş olsa da ekonomik değişkenlerin normale döndüğünü söylemek güçtür. Krizin farklı ekonomik blokları değişik boyutta etkilediği unutulmamalıdır. ABD Ekonomisi siyasi karar alma mekanizmasının da verdiği kolay tepki verebilme gücü ile AB ve Japon Ekonomisine göre nispi olarak daha iyi durumdadır. AB Ekonomisinde ise güney kanat ülkeleri ile ilgili sorunlar devam etmekte olup siyasi karar alma mekanizmalarında yaşanan aksaklıklar krizin çözümünü geciktirmektedir. Avrupa Ekonomisinde AB üyesi olmakla beraber Euro bölgesi üyesi olmayan İngiltere nin makroekonomik değişkenleri daha olumlu seyretmektedir. Japon Ekonomisi ise 2008 depresyonundan önce hızlı bir durgunluk ve fiyat gerilemesi (resesyon-deflasyon) sarmalı içinde olduğundan bu durumu hafifletici tedbirleri daha da yoğun alarak ekonomik yapılarını düzeltmeye çalışmaktadır. ABD, İngiltere gibi gelişmiş ekonomilerde sağlanan toparlanmanın diğer gelişmiş ekonomilerde istenilen düzeyde olmaması ve gelişmekte olan ülke büyüme performanslarının da düşmesi küresel ekonomide sürdürülebilir bir büyüme konusunda ciddi tereddütler yol açmıştır. Küresel ekonomi için karşılaşılan en önemli sorun istenilen düzeyde 28 Consensus Forecasts a göre; Nisan 2015 de küresel enflasyon beklentisi yıllık %2,5 iken Temmuz 2015 de %2,6 ya yükselmiştir. Aynı dönemde Euro Bölgesi enflasyonu %0,1 den %0,2 ye, Japonya da ise %0,7 den %0,8 e yükselirken, gelişmekte olan Latin Amerika ülkelerinde % 14,6 dan %14,5 e düşmüştür. [29]

39 kalıcı bir büyüme düzeyine ulaşmaktır krizinden sonra bir türlü sağlanamayan sürdürülebilir büyüme ve buna bağlı oluşan diğer makroekonomik dengesizlikler risk yönetimi konusunda da dikkatli olmayı gerektirmektedir Gelişmekte Olan Ülke Ekonomilerine Bakış Gelişmekte olan ülke ekonomileri kendilerine has dinamikleri nedeni ile(genç nüfus, tüketim eğilimleri, davranışsal nedenler gibi) krizlerden genellikle çabuk sıyrılmasını bilmişlerdir ile 2013 yılları arası gelişmekte olan ekonomiler küresel krizi den en çabuk çıkan ülkeler gurubunu oluşturmuşlardır. Bu süreçte yıllık büyüme hızlarında görülen artışlar dünya ekonomisine nefes aldırmıştır. Özellikle Çin, Hindistan, Türkiye gibi ülkelerin kriz sonrası performansları oldukça göz kamaştırıcı olmuştur. Ancak, gelişmekte olan ülkeler mukayeseli olarak gelişmiş ekonomilere göre daha dinamik olsalar da bazılarında yapısal ekonomik sorunlar devam etmektedir. (Cari açık, tasarruf azlığı, talep bozuklukları, teknolojik eksiklikler, fiyatlar genel seviyesinde ve kurlardaki oynaklık gibi) Grafik 7. Ülke Grupları ve Küresel Büyüme Oranları (Yıllık-Yüzde Değişim) [30]

40 2013 yılı itibarı ile gelişmekte olan ekonomilerde görülen duraksama sadece yukarıda ifade edilen yapısal nedenler ile gerçekleşmemiştir. Aynı zamanda gelişmiş ülkelerde istenilen düzeyde sağlanamayan büyüme ile ilgili sorunlarda etkili olmuştur. Küresel ekonomik yapıda her ülkenin ithalat-ihracat ve fon hareketleri nedeni ile birbirleri ile olan ilişkisinin son derece yüksek olduğu unutulmamalıdır. Dünya finansal piyasaları ve fon hareketleri açısından baktığımız da ise karşımıza yeni normal adını verebileceğimiz farklı bir durum ortaya çıkmaktadır. Bu durum da gelişmiş ülke ekonomileri parasal ve mali genişlemeye ekonomileri kötü olduğundan devam edecek bu yolla risk algısı azalan fonların gelişmekte olan ülkelere girişi ise devam edebilecektir. Özellikle bu durum varlık fiyatları konusunda yükseltici bir etki yaratmakla birlikte zaman zaman risk algısının değişmesi paralel olarak gerek varlık fiyatlarında gerekse de yerel para birimlerinde dalgalanmaya neden olmaktadır. Dünyada krizi den çıkış için kullanılan en önemli yöntem olan paranın arzı ve kullanımı hızını artırıcı önlemler gelişmiş ekonomilerde tüketim ile üretimi artırmak yerine gelişmekte olan ülke finansal piyasalarına yönelerek sermaye kazançları elde etmektedir. Gelişmekte olan ülkelere gelen fonların büyük bir kısmı portföy hareketi olarak nitelendirilen kısa vadeli para girişleri olduğu dikkatlerden kaçmamalıdır. Gelişmiş ülkelerin para politikası tercihleri önümüzdeki dönemde, gelişmekte olan ülkeleri (Türkiye, Brezilya, Macaristan, Hindistan, Endonezya, Rusya gibi) etkilemeye devam edecektir yılı ikinci yarısından itibaren küresel risk iştahında (Fed in parasal genişlemeyi sonlandıracağı söylemi) görülen artış uluslararası fon hareketlerinde gelişmekte olan ülkeler aleyhine gelişmelere neden olmuştur. Bunun sonucu yerel para birimleri ve finansal piyasalarda çalkalanmalar yaşanmaya başlanmıştır. Süreçteki oynaklık azalarak devam etmektedir. Küresel büyüme hızındaki yavaşlamanın gelişmiş ülke para politikalarındaki normalleşmeyi geciktirmesi halinde aşırı borçlanmanın tetiklenmesi riski söz konusu olabilecektir. Bu durumda, finansal sistemin dayanıklılığını arttırma ve basiretli borçlanmayı teşvik amaçlı tedbirler önem arz edecektir yılının ikinci çeyreğinden itibaren başlayan ve 2015 yılında da devam ettiği gözlenen küresel iktisadi faaliyetlerin zayıflığı büyüme rakamlarında kendisini göstermiştir. Anılan 29 Enflasyon Raporu-2015-I,TCMB, s.8 [31]

41 dönemde gelişmekte olan ülkelerde zayıf büyüme performansları devam ederken; gelişmiş ülkelerde ise iktisadi faaliyetler görece olumlu seyrini devam ettirmiştir. Gelişmekte olan ülkelerin süregelen zayıf büyüme sürecinde Çin ekonomisinde görülen yavaşlama, emtia ve endüstriyel ürün fiyatlarındaki gerileme, dış finansman koşullarının zorlaşması ve jeopolitik riskler etkili olmuştur 30. Gelişmekte olan ülkeler açısından diğer bir önemli risk unsurda ucuz maliyetli, kolay erişilebilir fon kaynaklarına erişmede yaşanmaya başlayan sorunlardır. Para bolluğunun yarattığı ucuz dış fon kaynağı, artan risk endişeleri ve Fed in faiz politikalarına göre kriz sonrasına göre daha zor ulaşılır olmuştur. Bu etki özellikle döviz borcu yüksek olan ülkelerin finansal kesiminde de sorun yatabilecektir 31. Grafik 8. Gelişmekte Olan Ülkelere Yönelik Haftalık Fon Akışı Gelişmekte olan ülkeler 2013 itibarı ile giderek artan küresel konjonktürdeki gelişmelerden etkilenmeleri ve hızlı büyümenin yarattığı problemleri aşmak amacıyla kendi merkez bankalarının politikaları ile tepki vermeye çalışmıştır. Bunun neticesinde; Şili, Brezilya, Peru, 30 Enflasyon Raporu-2015-III, TCMB,s Konuyla ilgili lütfen bakınız; BIS Quarterly Review, İnternational Banking and Financial Market Developments September 2015 [32]

42 Polonya, Tayland, Rusya, Türkiye, Meksika gibi ülkelerin merkez bankaları fon oynaklığının yaratacağı artçı sarsıntıları hafifletmek için faiz politikalarında sık sık değişikliğe gitmişlerdir. Fon akımlarında meydana gelen dalgalanma yanında değişen konjonktüründe etkisiyle gelişmekte olan ülke para rezervlerinde azalmalarda dikkat çekmiştir. Gelişmekte olan ülke (GOÜ) döviz rezervleri, artan rekabet, sermaye çıkışları, risk algısındaki değişiklikler ile beraber ABD Merkez bankasının para politikası değişikliği beklentisi nedeni ile son 20 yıldır ilk kez düşüş kaydetmiştir. IMF tarafından Mart 2015 sonunda açıklanan çeyrek rezerv verilerine göre; GOÜ toplam döviz rezervleri geçtiğimiz yıl içinde 114,5 Milyar ABD Doları azalarak 7.75 Trilyon ABD Doları olarak gerçekleşti. Böylece IMF nin verileri açıklamaya başladığı 1995 yılından beri GOÜ döviz varlıklarındaki ilk yıllık düşüş gerçekleşmiş oldu yılının ikinci çeyreğinde, küresel para politikasının genel eğiliminde, ilk çeyreğe kıyasla önemli bir değişiklik olmamış ve gevşeme eğilimi devam etmiştir. Küresel büyümenin zayıf seyrinin devam etmesi ve küresel enflasyon üzerinde çıktı açığı kaynaklı bir baskının gözlenmiyor olması bu gelişmede etkili olmuştur. Gelişmiş ülkeler özelinde bakıldığında, 2015 Nisan-Temmuz döneminde, Kore, Avustralya, Norveç ve Kanada merkez bankaları 25 er baz puan; İsveç Merkez Bankası ise 10 baz puanlık faiz indirimi gerçekleştirmiştir. Grafik 9. Gelişmiş Ülkeler Politika Faiz Oranları Değişimi (Ocak-Temmuz 2015-Baz Puan) Mart.2015 s.1 [33]

43 Gelişmekte olan ülkelerde ise Rusya Merkez Bankası 2014 yılının son çeyreğinde gerçekleştirdiği 750 baz puanlık artışı geri almaya devam etmiş, ilk çeyrekteki 300 baz puanlık indirimin ardından Nisan-Temmuz döneminde politika faizini 250 baz puan daha aşağı çekmiştir. Ayrıca, 2015 yılı Nisan-Temmuz döneminde Romanya Merkez Bankası 50; Macaristan Merkez Bankası 60 ve Tayland Merkez Bankası 25 baz puanlık faiz indirimi yapmıştır. Çin ve Hindistan merkez bankaları da, büyüme performanslarındaki zayıf görünüm çerçevesinde politika faizlerini 25 er baz puan indirmiştir. Anılan dönemde Brezilya ve Güney Afrika merkez bankaları ise tüm dünya merkez bankalarından ayrışarak politika faizlerini artırmıştır. Bu bağlamda, Brezilya Merkez Bankası 50 şer baz puanlık iki faiz artışı yaparken; Güney Afrika Merkez Bankası ise 25 baz puanlık artış gerçekleştirmiştir 33. Grafik 10. Gelişmekte Olan Ülkeler Politika Faiz Oranları Değişimi (Ocak-Temmuz 2015-Baz Puan) 33 Enflasyon Raporu-2015-III, TCMB, s.19 [34]

44 1.6. Gelişmekte Olan Ülkelerde Yapısal Sorunlar ve İstihdam Gelişmekte olan ülkelerin en önemli sorunları genellikle yapısal kaynaklı olup bunlarla ilgili orta vadede gerekli adımların kararlıkla atılması durumunda iyileşme görülebilecektir. Ülkeden ülkeye farklılık gösteren yapısal problemlerde en ön sırayı tasarruf eksikliği, fiyatlar genel seviyesi ile ilgili sorunlar, ithalat ve ihracat kalemlerinin katma değerli hale getirilmesi, döviz dengesinin sağlanması, orta gelir tuzağı gibi hususlar bulunmaktadır. Yukarıda ifade edilen makroekonomik dengesizlikler ve küresel piyasalarda yaşanan oynaklıkların da etkisi ile gelişmekte olan ülkelerde (özellikle son iki yıldır) büyüme ile ilgili sorunlarda yaşanmaktadır. Gelişmekte olan ülke ekonomileri de büyüme hızlarının düşmesi yanında enflasyon seviyeleri de istenilen noktaların üstünde gerçekleşmektedir. Tablo 4. Seçilmiş Ülkelerin Enflasyon Oranları (Nisan-Ağustos 2015) Kaynak: Ak Yatırım, Global Görünüm Raporu-Eylül Büyümenin öncü göstergeleri olarak nitelendirebileceğimiz, sanayi üretimleri ve satın alma yöneticileri endekslerine baktığımızda ise gerek gelişmiş gerek gelişmekte olan ülkelerde dalgalı bir seyir görülmektedir. Türkiye ekonomisinde ise son dönemlerde kayda değer bir sanayi üretim artışı görülmüştür. [35]

45 Tablo 5. Seçilmiş Ülkelerin Sanayi Üretimleri (Nisan-Ağustos 2015) Kaynak: Ak Yatırım, Global Görünüm Raporu-Eylül Satın alma yöneticileri endeksi de öncü bir gösterge olarak ekonomideki beklentileri vermesi yönünden dikkatli takip edilmesi gereken bir değişkendir. Gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde belli bir aralığa oturmuş görünen endeks küresel kriz öncesinin hala uzağında görülmektedir. Tablo 6. Seçilmiş Ülkelerin PMI Üretim Endeksi (Nisan-Ağustos 2015) Kaynak: Ak Yatırım, Global Görünüm Raporu-Eylül Gerek gelişmiş gerekse gelişmekte olan ülkelerin özellikle son 10 yıldır karşılaştıkları en önemli ekonomik sorunlardan birisi de istihdamın artırılması yani işsizliğin azaltılabilmesidir. Küresel krizle birlikte bu olgu hemen hemen her ülke için ivedilikle çözülmesi gereken sosyal bir sorun halini almıştır. İşsizliğin azaltılması konusunda Türkiye gerek gelişmiş ekonomiler gerekse gelişmekte olan ekonomilerle kıyaslandığında kayda değer bir başarı sağlamıştır. [36]

46 Grafik 11. Yıllık Ortalama İstihdam Artış Oranları (%, Dönemi) Gelişmekte olan ülke ekonomilerinin kendilerini onarabilme ve toparlanma kabiliyeti gelişmiş ülke ekonomilerine göre daha hızlı bir oranda gerçekleşmektedir. Ancak bu tip ekonomilerin temel sorunu elde edilen kazanımların korunamaması ve istikrarın sağlanamamasıdır. Bu bağlamada istihdam artışları açısından bakıldığında Türk ekonomisinin bu tip ülke gurupları arasında da istikrarlı olduğu görülmektedir yılından itibaren dünya ekonomisinde görülen büyüme problemleri(ki bu aşamada gelişmekte olan ülkeler alışılmış büyüme hızlarının altına kalmışlardır) nedeniyle istihdamla ilgili sorunlar artış eğilimine girmiştir. [37]

47 Tablo 7. Seçilmiş Ülke ve Bölgelerdeki İşsizlik Oranları (Mart - Temmuz 2015) Kaynak: Ak Yatırım, Global Görünüm Raporu-Eylül Her türlü dalgalanmaya ve artan sistemik risklere karşı Türk ekonomisinde İstihdam sadece oran ve işgücü açısından değil yapısal açıdan da önemli bir değişim yaşanmıştır. İstihdamın büyük bir kısmını oluşturan tarım sektörü yerini sanayi ve hizmetler sektörüne bırakmıştır. Özellikle sanayideki istihdam dönüşümü dikkat çekici olarak diğer gelişmekte olan ülkelerden pozitif yönlü ayrışmıştır Özet Olarak Gelişmekte Olan Ekonomiler Gelişen ekonomiler, 2008 sonrası dünyadaki büyüme ve istihdam artışı açısından hayati bir öneme sahip oldukları açıkça anlaşılmıştır. Çin, Hindistan, Brezilya, Rusya, Türkiye gibi ülkeler ekonomik büyüme açısından oldukça başarılı ve imrenilecek bir performans sergilemiş olup dünyadaki sayılı ekonomik unsurlar arasında yerlerini daha da pekiştirmişlerdir. Ancak gelişen ekonomilerde yapısal sorunlar (tasarruf eksikliği, borçlanma ihtiyacı, döviz oynaklığı, fiyatlar genel seviyesi ile ilgili sorunlar, siyasi ve coğrafi riskler) potansiyel kırılganlık yaratan unsurlar olarak karşımıza çıkmaktadır yılı itibarı ile söz konusu ülkelerde kendi içlerinde farklı sorunlar ile karşılaşmaya başlamışlardır. Bunun en tipik örneği ise petrol ihraç eden gelişmekte olan ülke ekonomilerinin petrol ve doğal gaz fiyatlarındaki sert düşüşten çok olumsuz etkilenmeleri (Rusya, Venezuela gibi) ve bunun kendi ekonomilerinde yarattığı sıkıntılar olmuştur. Diğer yandan petrol ve doğal gaz ithal edip girdi olarak kullanan ve buna bağlı dış ticaret açığı yüksek olan ülkelerinde(türkiye gibi) ödemeler dengesinde önemli iyileşmeler görülmüştür. [38]

48 Dünya Ekonomisinde tartışılan en önemli konu ise sürdürülebilir büyüme ve büyüme potansiyelinin artırılması gerekliliğidir. Kriz dönemlerinde alınan Keynesyen politika kararları resesyonun ve deflasyonun etkilerini azaltmaya yardımcı olsalar da kalıcı bir iyileştirme için yeterli değildir. Küresel büyümenin istenilen tempoda gitmemesi(özellikle gelişmiş ülkeler için) GOÜ de olumsuz etkilemeye başlayarak(yeterince ihracat yapamamaları ve buna bağlı ithal girdisi ihtiyaçlarının azalması fasit bir daire yaratarak) global ekonomik algıyı olumsuz etkilemiştir. Söz konusu olumsuzluklar, dinamik yapıları ile küresel bir itici güç olan gelişmekte olan ekonomileri giderek etkileyerek 2008 krizinin tam olarak geçmediğini bir kez daha göstermiştir. Diğer yandan Merkez Bankaları küresel ekonomi de haddinden fazla ön plana çıkarak daha önceki dönemlerden çok daha farklı iş ve görevleri üstlenmiş olmalarının yarattığı sorunlarla da uğraşmaktadırlar. [39]

49 İKİNCİ BÖLÜM 2. Türk Ekonomisi İle İlgili Gelişmeler Bu bölümde Türk Ekonomisinde özellikle son bir kaç yılda yaşanan gelişmeler ile 2014 sonu değerlendirmesi ve 2015 dönemine ait beklentilere yer verilerek, önemli makro değişkenler ışığı altında analiz edilecektir. Ekonomik gelişmeler analiz edilirken dikkat edilmesi gereken önemli hususlardan biri olan yer ve zaman ilişkisine bağlı bir yaklaşım benimsenmiştir. Türkiye Ekonomisinde yaşanan 2001 krizi ülkemiz için dönüm noktası olmuştur. On yıllardır devam eden yüksek enflasyon ve işsizlik, düşük büyüme, yüksek faiz ve kamu borcu gibi pek çok yapısal sorun ülkeyi sonunda derin bir krize götürmüştür. Kriz sonrası alınan yasal düzenlemeler ve idari tedbirlerle birlikte kısa sayılabilecek bir sürede çok hızlı bir toparlanma süreci yaşanarak krizin etkileri önemli ölçüde silinmiştir. Özellikle kamu harcamaları ve borçlanma disiplini ile borç yönetimi konusunda görülen iyileşme kendisini büyüme ve risk primlerindeki azalmayla göstermiştir. Dünya Ekonomisindeki dalgalanmalar ile değişen algıların Türk Ekonomisine etkileri dikkat çekmektedir. Ancak Türk Ekonomisindeki kronik bazı sorunların azalması veya olumlu yönde değişmesi ekonominin dalgalanmalara karşı olan dayanıklılığını artırmıştır. Türkiye nin genel ekonomik görünüm ve göstergeleri yurt dışındaki pek çok ülkeyle kıyaslandığında daha iyi bir duruma ulaşmıştır. Türk Ekonomisi de benzer risk gurubundaki ekonomiler gibi, dünya ekonomisinde gelişen trendlerden etkilenmektedir. Dünyadaki krizin farklı evrelerinde küresel ekonomilerde meydana gelen dalgalanma ve değişimlere karşı para, iktisat ve maliye politikaları ile proaktif müdahalelerin yapılması gerekmiştir. 34 Birinci bölümde ifade edildiği üzere bu tip hızlı müdahaleler merkez bankaları tarafından yerine getirilmiştir. T.C.M.B de küresel gelişmeleri diğer ülke merkez bankaları gibi büyük bir ciddiyet ile takip etmekte ve para politikası silahlarını kullanmaktadır. Parasal genişleme ile ilgili Fed in olası çıkış kararını açıkladığı sürece kadar, kamu borçlanma ihtiyacının düşmesi, bütçe prensiplerine uyulması ve dengeli bir büyüme stratejisi sayesinde yıllık hazine faizlerinde dramatik bir düşüş kaydedilerek önemli bir faiz yükünden kurtulmuştur. 34 Emlak Konut 2013 yıllık faaliyet raporu-2014.s.101 [40]

50 Krizin hemen sonrası %80 lere fırlayan faiz (yıllık nominal) oranları zaman zaman dengeli bir seyir izlemekle birlikte, 16 Eylül tarihi itibarı ile %11,37 seviyesine gerilemiştir. Gösterge faizi 2013 yılı Mayıs ayında Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyesi olan %4,99 kadar düşmüş ardından Fed in yaptığı parasal genişlemenin sonlandırılacağı beklentisi ve artan sistemik riskler nedeni ile tekrar yükselişe geçmiştir. Grafik 12. Reel Borçlanma Faiz Oranı (Yüzde-Bileşik) Kaynak: TCMB ve Hazine Dünya genelinde 2013 yılı ikinci yarısından itibaren görülen uluslararası fon akımlarındaki dalgalanma ve buna bağlı yerel para birimlerindeki değer kaybetme süreci faiz piyasalarını da etkilemiş küresel olarak göreceli bir şekilde artan risk primleri faiz fiyatlarının içine dâhil edilmiştir. Benzer bir sürecin etkisi özellikle gelişmekte olan(brezilya, Türkiye, Endonezya, Rusya gibi) ülke ekonomilerinde gözlemlenmektedir. 35 Gösterge tahvilin (TRT140617T17) piyasada 16 Eylül 2015 de oluşan faiz oranıdır. [41]

51 Tablo 8. Seçilmiş Gelişmekte Olan Ülke Tahvil Faiz Oranları Değişimi ( Eylül Eylül 2015) Kaynak: Bloomberg 2014 Eylül ayından 2015 Eylül ayına kadar geçen süre göz önüne alındığında Türkiye ile aynı risk gurubunda değerlendirilen Rusya da faizi oranları %9,53 ten % 11,70 e Brezilyada % den %14.74 e yükselmiştir. Aynı dönemde Türkiye de faiz oranları %9,06 dan %10,38 e tedrici bir yükseliş yaşarken, benzer bir artışı da Endonezya piyasaları yaşamıştır. Söz konusu gurup içinde faiz oranları gerileyen tek ülke Hindistan dır. TCMB yapısal sorunların etkilerini azaltmak amacıyla 2014 yılı ilk çeyreğinde bir dizi önlem alarak, özellikle döviz kırılganlığı ve hızlı borçlanmaya yönelik tedbirleri uygulamaya koymuştur. İlgili sürece, BDDK da bankaların kredilendirme ve kredi kartı harcamalarına getirdiği yeni düzenlemeler ile katılmıştır.2014 son çeyreğinde gerek alınan önlemler gerekse dış konjonktürde Türk ekonomisi lehine yaşanan(enerji maliyetlerinin düşmesi gibi) gelişmelerle kontrollü bir büyüme süreci hedeflenmiştir. T.C.M.B gerek enflasyon gerekse diğer merkez bankası politikaları olan işsizliğin azaltılması ve makul büyüme stratejilerini dış ve iç konjonktürdeki duruma bağlı olarak yönetmeye gayret etmiştir yılı başından bu yana gelişen piyasalardan çıkan fon miktarındaki artış, ABD Dolarının maliyetlerindeki artış ve yükselen jeopolitik riskler nedeni ile piyasa faiz [42]

52 oranları ve döviz kurunda artış yaşanmıştır. Çeşitli olumsuzluklara rağmen Türk ekonomisi kendine has dinamikleri ile ciddi bir büyüme hızına ulaşıp dinamizmini göstermiştir Büyüme ve Milli Gelir Türk Ekonomisindeki önemli kazanımlarından biri sürdürülebilir büyümede sağlanan başarıdır. Ülke ekonomilerinin yeterince büyüyememesi dünyadaki en önemli makro sorunların başında gelmektedir. Krizi takiben en önemli sorun makul bir seviyede büyüyebilme olmuştur. Ülkemiz ise bu konuda dikkatle takip edilen bir konuma gelmiştir. Türk Ekonomisi 2001 krizine kadar dört yıl boyunca artarda büyüme kaydedememiştir. Ancak 2002 ile 2008 yılları arasında altı sene üst üste pozitif büyüme sağlayarak önemli bir başarı elde etmiş, 2008 dünya krizinde ise sadece 2009 yılını negatif büyüme ile kapatarak ardından 2010 yılı itibarı ile çabuk bir toparlanma yaşamıştır. Grafik 13. TÜİK Verilerine Göre Türkiye Yıllık Büyüme Oranları (GSYH,%) Türk Ekonomisinin son yıllardaki ekonomik büyüme performansına baktığımızda ise yılları arasında kalan dönemde ortalama olarak yılda %4,9 büyüme kaydedilmiştir. Önemli çarpıcı büyüme rakamlarından biriside; 2002 den 2013 sonuna kadar sağlanan reel büyüme hızıdır, söz konusu dönemde Türk Ekonomisi % 68,8 lik reel bir büyüme performansına ulaşmıştır. Türkiye, son 19 çeyrekte ise kesintisiz olarak %5,8 ortalamayla [43]

53 büyümüştür. Dünya sürdürülebilir büyüme sorunlarının olduğu düşünüldüğünde sağlanan oranların önemi daha da artmaktadır 36. TÜİK 37 tarafından açıklanan 2015 yılı ikinci çeyrek büyüme verileri ise piyasa beklentilerinin üzerinde gerçekleşmiş olup, çeşitli risklere karşı, Türk ekonomisinin canlılığını yansıtmıştır. Büyüme oranlarının tüm dünyada düştüğü ve alışagelen rakamlarının atında gerçekleştiği bir ortamda Türk ekonomisindeki büyüme hızı kayda değerdir. Grafik 14. Seçilmiş Ülkelerin 2015 İkinci Çeyrek Büyüme Hızları (Bir Önceki Yılın Aynı Dönemine Göre) Kaynak: OECD OECD, G-20 ülkelerinin ikinci çeyrek büyüme rakamlarını açıkladığı raporda Türk ekonomisi sağladığı büyüme oranı ile G-20 ülkeleri arasında üçüncü olmuştur. OECD bültenine göre, dünyanın ikinci büyük ekonomisi Çin, 2015'in ikinci çeyreğinde G-20 ülkeleri arasında en güçlü büyümeyi kaydetmiş, Çin'i komşusu Hindistan izlemiştir. OECD, dünya ekonomisinin 36 TÜİK ve Ekonomi Bakanlığı verilerine göre 37 TÜİK; Haber Bülteni Sayı: Eylül 2015 [44]

54 yüzde 85'ini oluşturan G20 ülkelerinin 2015'in ikinci çeyreğinde birinci çeyreğe göre yüzde 0,7'lik bir büyüme sağladığını açıklamıştır 38. Grafik 15. TÜİK Verilerine Göre GSYH Tutarı (Milyar ABD Doları) Gayri Safi Yurt İçi Hâsıla (GSYH) tutarı 2002 ile 2008 dönemin de sürekli bir yükseliş yaşayarak 230 Milyar Dolardan 742 Milyar Dolara kadar çıkmıştır ardından 2008 de yaşanan küresel krizin etkisi ile gerileme yaşadıysa da arası artış trendini sürdürmüştür. Son açıklanan büyüme verilerine göre ise GSYH tutarı geçen 2013 yılına göre 24 Milyar Dolar gerileyerek 799 Milyar ABD Doları olmuştur yılına göre 2014 yılında %2,9 büyüme sağlanmış olmasına rağmen GSYH tutarında görülen düşüşün nedeni ABD Dolarının Türk Lirası cinsinden değer kazanmasıdır. GSYH son 12 yılda 3,6 katına çıkmıştır. Türkiye deki büyüme dünya geneline göre iyi olsa da 2013 yılı itibarı ile hızlı büyümenin yaratacağı sorunlar ve dünya konjonktürün de ki değişmelere paralel olarak alınan para ve maliye politikaları ile büyümenin ivmesinin kontrollü olarak azaltılması yoluna gidilmiştir. Hızlı büyümenin yarattığı bazı sorunlar(kaynak ihtiyacı, olası fiyatlar genel seviyesinin yükselmesi ve cari açık gibi ) nedeni ile kontrollü bir büyüme politikası izlenmektedir. Benzer bir sürecin 2015 yılı boyunca da süreceğini söyleyebiliriz. 38 OECD Interim Economic Outlook, Puzzles and uncertainties,16 September 2015 s:13 [45]

55 Türkiye, küresel ekonomik krizden en hızlı çıkan ve son dönemlerdeki küresel ekonomik belirsizlikten göreli olarak az etkilenen ülkelerdendir döneminde yıllık ortalama büyüme oranı %4,9 olmuştur sonu beklenen büyüme hızı ise (Orta Vadeli Planda) %3,3 olarak ifade edilmiş olmasına rağmen gerçekleşme %2,9 düzeyinde olmuştur. Bu düşüşün temel nedeni ise dış satım yapılan ülke ekonomilerindeki bozulmanın devam etmesi(özellikle AB ve Rusya) ve dünya ekonomisinde yaşanan genel yavaşlamanın yarattığı sonuçtur. Grafik 16. Kişi Başına Düşen GSYH Kaynak: TÜİK Büyüme oranlarına paralel olarak kişi başına düşen milli gelir ile satın alma gücü paritesi bakımından da önemli kazanımlar elde edilmiştir. Kişi başına düşen milli gelirin artış hızı yılları arasında çok yüksek hızlı olmasına karşın 2010 sonrası düşmekle birlikte dar bir bantta dalgalanmıştır. Kişi başına düşen gelirin artması tüketim ve buna bağlı davranışlarda da canlandırıcı bir etki yapmıştır yılları arası ise yatay bir seyir izlemiştir. Kişi başına düşen milli gelir 2014 sonu itibarı ile ABD Doları olmuştur yılında ise artan nüfus ve değeri düşen Türk Lirasının etkisi ile kişi başına düşen milli gelirde ufak bir azalma görülebilir. [46]

56 Fertlerin milli gelirden aldığı payın yatay bir bant da seyretmesi orta gelir tuzağını akla getirse de hem milli geliri hem de buna bağlı dağılımı daha iyi düzeye getirmek için çalışmalar devam etmektedir. Bu tip çalışmaların başında açıklanan istihdam ve teşvik paketlerini zikredebiliriz 39. Söz konusu paketler de; Kişi başına düşen milli gelir artırmak amacıyla istihdam yapısı ve araçlarının yeniden şekillendirilmesi ile innovasyona dayalı üretim yapılması amacı güdülmektedir. Diğer taraftan Satın Alma Gücü Paritesi(SAGP) açısından Türk ekonomisine baktığımızda; 2013 yılı rakamlarına göre AB ülkeleri altında yer almaktadır. Ancak 2001 yılında SAPG nin ABD Dolarından 2013 yılında ABD Dolarına yükseldiği de unutmamak gerekir 40. Grafik 17. Ülke Karşılaştırmalı Satın Alma Gücü Paritesi (2013) Kaynak: Eurostat Diğer yandan; Satın alma Gücü Paritesi 41 (Hane halkı Nihai Tüketim Harcamaları Endeksi) olarak incelediğimizde ise Türkiye nin 2014 yılı sonuçlarına göre tüketim mal ve hizmetlerine 39 Kalkınma öncelikli bölge ve sektörlere ait yapılan vergi indirimi ve sosyal güvenlik kolaylıkları bunların tipik örneğidir. 40 ABD Doları TÜİK, SAGP Dünya Bankası Verileridir. Bununla ilgili grafik Aralık-2014 Gayrimenkul ve Konut Raporumuz sayfa 40 da verilmiştir. 41 Fiyat düzeyi endeksi, ülkelerin ulusal para birimlerinin karşılaştırmalı olarak döviz kuruna göre alım gücünün göstergesidir. Bir ülkenin fiyat düzeyi endeksi, 100 den büyük ise bu ülke karşılaştırıldığı ülke grubu ortalamasına göre pahalı, 100 den küçük ise bu ülke karşılaştırıldığı ülke grubu ortalamasına göre ucuz olarak ifade edilmektedir. [47]

57 ilişkin fiyat düzeyi endeksi 61 olmuştur. Bu değer, 28 Avrupa Birliği ülkesi genelinde 100 Euro karşılığı satın alınan aynı mal ve hizmet sepetinin, Türkiye de 61 Euro karşılığı Türk Lirası ile satın alınabileceğini göstermektedir. Karşılaştırmalarda, 28 AB üyesi ülke, 3 Avrupa Serbest Ticaret Birliği (EFTA) ülkesi (İsviçre, İzlanda ve Norveç), 5 aday ülke (Türkiye, Makedonya, Karadağ, Sırbistan ve Arnavutluk) ve 1 potansiyel aday ülke (Bosna-Hersek) kapsamında yapılmıştır. Ülkeler itibarıyla karşılaştırıldığında 37 ülke arasında tüketim mal ve hizmetlerine ilişkin fiyat düzeyi endeksi en yüksek ülke 154 ile İsviçre, en düşük ülke ise 47 ile Makedonya olmuştur. Grafik 18. Tüketim Mal ve Hizmetleri Fiyat Düzeyi Endeksleri (AB28=100), 2014 Kaynak: Eurostat 2015 Yılının ilk yarısında büyüme ile ilgili değişkenleri etkileyen en önemli hususlar ise şöyle özetlenebilir, küresel sistemik risk olarak giderek önem kazanan yeterli büyüyememe sorunu Türkiye gibi tüm ekonomileri etkilemeye devam etmektedir. Türkiye nin en büyük ihraç pazarı olan Avrupa Birliği ekonomilerinin yeni açıklanan(ilk bölümde detayları anlatılmış olan) parasal genişleme paketinden olumlu etkilenmesi beklenmelidir. Türkiye nin ikinci en büyük ihraç pazarı olan Irak da ise geçtiğimiz yıla nazaran biraz daha iyi ihracat performansı olabileceği beklenebilir. Ancak Rusya, Ukrayna gibi kuzey komşularımızın hem [48]

58 petrol fiyatlarının düşmesinden hem de iç sorunlar nedeni ile ekonomik küçülme yaşayacak olmaları bu kanat da ki ihracatı olumsuz etkileyebilecektir. Diğer yandan Mena 42 Bölgesi kaynaklı jeopolitik risklerin bu coğrafya ile yapılan ticari ilişkileri zayıflatabileceği de gözden kaçmamalıdır. Bu süreçte T.C.M.B. nin sıkılaştırılmış bir para politikası uygulayarak olası döviz kuru artışı nedeni ile olabilecek fiyat ve finansal istikrarsızlıkları önlemeye çalışacağı beklenebilir. Faiz politikasının sadeleştirilip, karşılık politikalarının da etkin kullanıldığı bir dönem yaşanabilecektir. Yeni hükümetin kurulmasını takiben merkez bankası aracılığı ile büyüme üzerine etki edecek politikaları da gözlemleyebiliriz. Ancak tüm gelişen ülkelerde olduğu gibi yerel para birimlerinin değer kaybetmesinin etkilerini azaltmak ve fiyatlar genel düzeyini kontrol etmek amacıyla politika faizlerinde piyasa faizlerine yakınlaşmada görülebilir. Bu bağlamda kontrollü ve sürdürülebilir büyüme giderek önem kazanacaktır krizinden bu yana hemen hemen tüm ekonomiler farklı boyut da olmak üzere büyüme ve buna bağlı sorunları yaşamaktadırlar. Zaman içinde büyüme niteliği ve niceliği ile ilgili ülke bazında ciddi ayrışmalar görülmeye başlanmıştır. Yaklaşık 7 yıllık süreçte yaşanan bu eğilim bir müddet daha devam edebilecektir. Bu nedenle pozitif büyüme hızına sahip olup bunu biraz daha nitelikli hale getirebilmek ilgili ülkeler için büyük bir kazanım olacaktır. Türkiye ekonomisi özelinde geçmiş performanslara baktığımızda ise 2001 yılından 2015 yılı ilk çeyrek dönemine kadarki süreçte reel GSYH artışında AB ülkeleri arasında lider konumda bulunmuş olması çok dikkat çekicidir. 42 Ortadoğu ve Kuzey Afrika Ülkeleri Kümesi [49]

59 Grafik 19. Türkiye ve AB Ülkeleri Reel GSYH Karşılaştırması (2001=100) Türk Ekonomisinin büyüme rakamında dikkat edilmesi gereken en önemli husus ise büyümenin devam ettiği ancak daha kontrollü olduğudur. Fakat söz konusu aşamada büyüme duyarlılığı yüksek olan bazı sektörlerin genel orana göre bir parça daha düşük büyüme gösterecekleri de unutulmamalıdır.2015 Yılının ilk yarısı iyi sayılabilecek büyüme rakamı elde edilmiş görülmektedir, ancak yılsonu hedefi (OVP) olan%4 lük büyüme hızının yakalanması zor görülmektedir. Ancak 2015 sonu küresel ve iç kaynaklı belirsizliklerin azalmasını takiben Türk ekonomisinde iyi ve sürdürülebilir bir büyüme yakalanması olası görülmektedir. [50]

60 2.2. Fiyatlar Genel Düzeyindeki Değişimler Türkiye de oldukça uzun sayılabilecek bir zaman diliminde enflasyon oranları yüksek seyretmiştir yılları arası ortalama enflasyon %62,7 olurken arasında aynı oran %71,6 olarak gerçekleşmiş, arasında ise alınan önlemler neticesinde % 10,6 oranına geri çekilmiştir 43. Grafik 20. TÜİK Verilerine Göre Türkiye de Enflasyon ( ) Kaynak: Tüik Ülkemizin önemli yapısal sorunlarından olan fiyatlar genel düzeyindeki artış önemli ölçüde kontrol altına alınmış olsa da son 24 aylık süreçte tüketime ve döviz kurlarındaki geçişkenliğe bağlı olarak enflasyonda artış yaşanmıştır. Tarım üretiminde kuraklık nedeniyle görülen rekolte düşüklüğünün, temel girdiler ile işlenmemiş gıda fiyatlarında artışlara neden olduğu gözlemlenmiştir. 43 TÜİK verilerine göre [51]

61 Tablo 9. TÜFE-Yİ ÜFE Değişimleri (Ağustos ) Kaynak: TÜİK 3 Eylül tarihinde açıklanan verilere göre; TÜFE de (2003=100) 2015 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre %0,40, bir önceki yılın Aralık ayına göre %5,27, bir önceki yılın aynı ayına göre %7,14 ve on iki aylık ortalamalara göre %7,88 artış gerçekleşmiştir. 44 Yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE), 2015 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre %0,98 artış, bir önceki yılın Aralık ayına göre %6,19 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %6,21 artış ve on iki aylık ortalamalara göre %6,14 artış göstermiştir. 45 Temmuz 2015 itibarı ile gözlenen baz etkisi sonucu (Tüfe)yüzde 6,81 ile son 26 ayın en düşük seviyesinde gerçekleşen enflasyon Ağustos ayında yüzde 7,41 seviyesinde gerçekleşmiştir. Yıllık Yİ-ÜFE enflasyonu da bir miktar artış kaydederek yüzde 6,21 düzeyinde olmuştur. Grafik 21. Yıllık Fiyat Değişimleri, TÜFE ve Yİ-ÜFE [52]

62 TCMB nin genel ekonomik değişkenler arasında en çok izlediği parametrelerden olan enflasyon düzeyi ile ilgili yorumları ise şöyledir 46 ; 2015 yılının ikinci çeyreğinde tüketici enflasyonu bir önceki çeyreğe kıyasla yaklaşık 0,4 puan azalarak yüzde 7,20 oranına gerilemiştir Enflasyondaki bu düşüşte işlenmemiş gıda fiyatlarındaki düzeltme belirleyici olmuştur. Böylelikle gıda grubu fiyat artışlarının yıllık enflasyona olan katkısı yaklaşık 2,3 puana inmiştir. Diğer taraftan, Türk lirasında gözlenen değer kayıpları enflasyondaki düşüşü sınırlayan en önemli gelişme olmuştur. Yılın ilk dört ayında, geçmiş dönemde yaşanan döviz kuru artışlarının birikimli yansımalarının azalması ile gerileyen temel mal grubu yıllık enflasyonu, dönem içinde gözlenen değer ayıplarının etkisiyle Mayıs ve Haziran aylarında yükseliş kaydetmiştir. Bu dönemde döviz kuru etkilerine ek olarak petrol fiyatlarındaki toparlanma ile birlikte yurt içi enerji enflasyonu da yükselmiştir. Hizmet enflasyonu ise ikinci çeyrekte sınırlı bir yükseliş kaydetmiştir. Bu gelişmede enflasyon ve enflasyon beklentilerinin yüksek seyrinin yanı sıra, işgücü maliyetlerindeki hızlı artış eğilimi etkili olmuştur. Özetle yılın ikinci üç aylık döneminde enflasyon gıda fiyatları kaynaklı düşüş kaydetmiş olsa da bu dönemde Türk lirasında gözlenen değer kaybının söz konusu düşüşü sınırlamasıyla enflasyon görünümünde henüz arzu edilen iyileşme gerçekleşmemiştir. ABD doları bazlı enerji dışı ithalat fiyatlarındaki ılımlı seyre karşın son dönemde yaşanan döviz kuru hareketleri çekirdek enflasyon eğilimindeki iyileşmeyi geciktirmiştir Ayrıca yukarıdaki gelişmelerle beraber; gelişmiş ülkelerin para politikalarındaki ayrışma ile birlikte artan belirsizlikler küresel piyasaların veri akışına duyarlılığının yüksek seviyelerde kalmasına neden olmaktadır. Bu da özellikle sermaye akımlarındaki oynaklığı artırmaktadır. Sonuç olarak, küresel piyasalardaki belirsizlikler ve gıda fiyatlarındaki artışlar para politikasındaki temkinli yaklaşımın sürdürülmesini gerektirmektedir. 46 Enflasyon Raporu-2015-III, TCMB, s.19 [53]

63 Grafik 22. Harcama Gruplarına Göre TÜFE Katkıları (Ağustos 2015) Kaynak: TÜİK Gıda fiyatları, olumsuz iklim koşulları ve Türk lirasındaki birikimli değer kaybının süre gelen olumsuz etkileriyle enflasyona en yüksek katkı yapan alt grup olmaya devam etmiştir. Hizmetlerde ise ana eğilim olumsuz bir görünüm sergilemiş ve başta gıda fiyatlarıyla bağlantısı güçlü kalemler olmak üzere alt gruplar genelinde yıllık enflasyon artış kaydetmiştir. 47 Gıda enflasyonundaki olumsuz gidişat bir kenara bırakıldığında, başta uluslararası petrol fiyatları olmak üzere ithalat fiyatlarındaki ılımlı seyir ve tüketimdeki göreli yavaşlama enflasyon üzerindeki baskıları hafifletmektedir. TCMB nin 2015 yılı için öngörüsü olarak; Orta vadeli tahminler oluşturulurken enflasyon görünümünde sağlanan iyileşmenin kalıcı olması için temkinli bir yaklaşım sergileneceği ve getiri eğrisini yataya yakın tutmak suretiyle para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği bir çerçeve esas alınmıştır. Ayrıca, alınan makro ihtiyati tedbirlerin de katkısıyla yıllık kredi 47 Finansal İstikrar Raporu,2014 TCMB, s.23 [54]

64 büyüme oranının geldiği makul seviyelerin 2015 yılında devam edeceği değerlendirilmektedir. Grafik 23. Enflasyon ve Enflasyon Beklentileri (Yıllık % Değişim) Bu çerçevede merkez bankasının üst nokta olarak hedeflediği yer ile beklentiler arasındaki makas azalsa da temel gıda fiyatları, yerel paranın değeri ve dış konjonktürdeki değişiklikleri dikkatli izlemek gerekmektedir. [55]

65 2.3. İstihdam Piyasasındaki Gelişmeler Tüm dünya için ekonominin en önemli sorunlarından birisi de istihdamın artırılması ve işsizliğin azaltılmasıdır. Pek çok batı ülkesinden kriz sonrası temel sorun büyüme ile birlikte istihdamda yaşanan olumsuzluklar olmuştur. Ülkemiz istihdamı artırıcı politikalar ile işsizlik konusunda önemli kazanımlar elde etmiş görünmektedir. Ancak büyüme oranlarındaki dalgalanmalar ve geleceğe yönelik beklentilere göre işsizlik düzeyinde farklılaşmalar yaşanabilmektedir. Özellikle küresel para ve iktisat politikalarındaki değişiklikler ülke büyümelerin de etki yarattığından sonrasında istihdam düzeyi açısından da sonuçlar doğurmaktadır. Grafik 24. İşsizlik Oranları (%) Kaynak: TÜİK 2002 ile 2013 yılları arasında Türkiye ekonomisinde kaydedilen iyileşme istihdam ve işgücüne katılım gibi göstergelerde de kendini göstermiştir 48. Türk ekonomisi 2009 dan bu yana yaklaşık 6 milyon ek istihdam yaratmıştır Mayıs ayında toplam istihdam 26,6 milyon ile Cumhuriyet tarihinin en yüksek seviyesine ulaşmıştır. Sadece son 1 yılda Türkiye ekonomisi 1 milyon kişilik ek istihdam yaratmış bulunmaktadır Ocak ayında toplam istihdam 25,5 milyon kişi olmuştur [56]

66 İşsizlik oranı 2015 yılı Ocak ayında bir önceki yılın ocak ayına göre 1 puan artış kaydederek %11,3 olmuştur. İşgücü nüfusu 2015 yılı Ocak döneminde 28 milyon 713 bin kişi, işgücüne katılma oranı ise %50,0 olarak gerçekleşmiştir. İstihdam konusunda Türk ekonomisi 2001 krizinden sonra önemli kazanımlar elde etmiş ve istihdamı önemli ölçüde artırarak pek çok Avrupa ve OECD ülkesinden iyi konuma gelmiştir 49. Ancak küresel dalgalanmalar ve iç gelişmelere paralel olarak bazı dönemlerde işsizliğin arttığı da gözden kaçmamalıdır. TÜİK 50 tarafından yayınlanan Hane Halkı İşgücü istatistiklerine göre; Türkiye genelinde 15 ve daha yukarı yaştakilerde işsiz sayısı 2015 yılı Haziran döneminde geçen yılın aynı dönemine göre 226 bin kişi artarak 2 milyon 880 bin kişi olmuştur. İşsizlik oranı ise 0,5 puanlık artış ile %9,6 seviyesinde gerçekleşmiş olup, aynı dönemde; tarım dışı işsizlik oranı 0,6 puanlık artış ile %11,7 olarak tahmin edilmiştir yaş grubunu içeren genç işsizlik oranı 1 puanlık artış ile %17,7 olurken, yaş grubunda bu oran 0,4 puanlık artış ile %9,7 olarak gerçekleşmiştir. İstihdam edilenlerin sayısı 2015 yılı Haziran döneminde, bir önceki yılın aynı dönemine göre 675 bin kişi artarak 27 milyon 261 bin kişi, istihdam oranı ise 0,4 puanlık artış ile %47,1 olmuştur. İşgücü 2015 yılı Haziran döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre 901 bin kişi artarak 30 milyon 141 bin kişi, işgücüne katılma oranı ise 0,8 puan artarak %52,1 olarak gerçekleşmiştir. Aynı dönemler için yapılan kıyaslamalara göre; erkeklerde işgücüne katılma oranı 0,1 puan artarak %72,4, kadınlarda ise 1,4 puanlık artışla %32,3 seviyesine ulaşmıştır. 49 Lütfen birinci bölümdeki istihdam grafiklerine bakınız 50 TÜİK, Hane Halkı İşgücü İstatistikleri, Sayı: Eylül 2015-Bu haber bülteninde Haziran 2015 dönemsel sonuçları; 2015 yılının haftalarını içine alan Mayıs, Haziran ve Temmuz aylarını kapsamaktadır. [57]

67 Grafik 25. Mevsim Etkilerinden Arındırılmış İstihdam Kaynak: TÜİK Türk ekonomisinin istihdam yaratma gücünü AB Ekonomileri ile kıyasladığımızda karşımıza çarpıcı sonuçlar çıkmaktadır. Buna göre, mevsimsellikten arındırılmış işsizlik oranı, 2014 Eylül ayında Avro Bölgesi nde %11,5 ve AB(28) ülkelerinde %10,1 olarak gerçekleşmiştir. Güncel verilere göre, Türkiye 12 AB üyesinden daha iyi durumdadır. Türkiye; Rusya, Almanya, İngiltere ve Fransa dan sonra Avrupa daki 5. büyük işgücüne sahip ülkedir Türk Ekonomisindeki Diğer Yapısal Gelişmeler Cari İşlemler Dengesi Türk ekonomisinin yumuşak noktalarından biri olan cari işlemler açığında da alınan önlemlerin etkisi ile düzelmeler görülmeye başlanmıştır. Cari açık etkisiyle artan döviz kırılganlığı ve dış kaynak giriş çıkışlarına olan duyarlılıkta göreceli bir azalış yaşanmaktadır yılından itibaren gerek maliye gerekse para politikaları ile cari açık miktarının ve niteliğinin düşürülmesi yoluna gidilmiştir. Özellikle enerji girdilerinde yaşanan düşüş cari açıkta toparlanmayı artırıcı bir unsur olmuştur 2015 yılında iç talebin ılımlı şekilde toparlanması, dış talebin ise zayıf seyrini koruması beklenmektedir. Ancak, dış talep kaynaklı olmak üzere büyüme üzerinde aşağı yönlü riskler 51 Dünya Bankası(WB),2012 Verilerine Göre [58]

68 bulunmaktadır. Bu çerçevede, 2015 yılında talep koşullarının hem enflasyondaki düşüş sürecini hem de, dış ticaret hadlerindeki iyileşme ve makro ihtiyati tedbirlerin katkıları ile birlikte cari açıktaki iyileşmeyi destekleyeceği değerlendirilmektedir 52. Cari açığın yarattığı sorunları azaltmak amacıyla(dış finansman, sermaye hareketlerine karşı duyarlılık, döviz fiyatları gibi) kontrollü bir büyüme stratejisi benimsenmiş olup özellikle 2013 yılından itibaren bu konuyla ilgili gerek parasal gerekse mali politikalar uygulanmıştır. Söz konusu süreçte büyümede daha mutedil görünüm dikkat çekmiştir. Grafik 26. Cari İşlemler Dengesi (12 Aylık Kümülatif-USD) Diğer taraftan küresel ekonomideki gelişmelerde cari işlemler dengesi açısından önem taşımaktadır. Emtia fiyatlarındaki düşüş, Türk ekonomisine cari açık, enflasyon ve büyüme açısından olumlu etkileri gözlenmektedir. Merkez Bankasının temkinli para politikası duruşunun devam etmesi ve uygulanan makro ihtiyati tedbirlerin kredi büyüme hızını makul bir seviyede tutması cari dengedeki iyileşmeye 52 Enflasyon Raporu-2015-I,TCMB, s.6 [59]

69 katkıda bulunmuştur. Cari işlemler açığının finansmanı ise büyük ölçüde uzun vadeli kaynaklar yolu ile sağlanmaktadır. 53 Grafik 27. Cari Açığın Finansmanı (12 Aylık Kümülatif-USD) Cari işlemler açığının finansman yapısı da en az cari açığın kendisi kadar önemlidir. Ödemeler dengesi içindeki kısa vadeli portföy hareketlerinin yoğun olduğu 2010 ile 2013 yılı temmuz ayına kadarki dönemde küresel para bolluğunun etkisi görülmüştür. Ardından gelen dönemde küresel para piyasalarında merkez bankalarının yaptığı sıkılaştırma etkisini göstermiştir. T.C.M.B ve diğer organların aldığı kararlarla portföy hareketleri ile gelen fonların ağırlığı azalara daha çok doğrudan yatırım kanalıyla gelen fon miktarı artmıştır. Bununla birlikte, küresel talepteki azalma ve jeopolitik gelişmeler nedeniyle ihracatta uzun süredir devam eden artışın zayıflaması ve yurt içi talepteki canlanma işaretleri de dikkate alındığında cari açığın aylık baz da mutedil bir dalgalanma göstereceği öngörülebilir. Orta Vadeli Planda ise cari işlemler dengesi/gsyh yüzdesi tahminleri 2015 ve 2016 yılları için 5,4 olurken 2017 yılı için ise 5,2 lik bir oran beklenmektedir Finansal İstikrar Raporu-2015 Mayıs sayı.20 s:7 [60]

70 Türk Ekonomisi ve Uluslararası Risk Göstergeleri Ülke ekonomilerinin risk düzeylerine bakıldığında gerek değerleme açısından gerekse ekonomik algı bakımından önemli dalgalanmalar görülmektedir. Türk ekonomisi özellikle son bir yıldır, gelişen ülkelerin dünya ekonomisindeki algıları(beklentiler) ve içsel risklerine bağlı olarak değerlendirilmekte olup zaman zaman dış zaman zaman da iç risklere bağlı olarak dalgalı bir seyir göstermektedir. Krizden sonraki dönemde, Kasım 2012 de Fitch Kredi Derecelendirme Şirketi ülkemizin uzun vadeli yabancı para cinsinden notunu BB+ dan BBB- ye yerel para cinsinden uzun vadeli kredi notunu ise BB+ dan BBB ya yükseltmiştir. Son olarak 27 Mart 2013 de S&P Kredi Derecelendirme Şirketi ülkemizin uzun vadeli kredi notunu BB den BB+ ya yükseltmiştir. Aynı süreçte CDS primlerinde de gerilemeler görülmüştür. Kredi Derecelendirme Kuruluşu Fitch yaptığı değerlemede, Türkiye'nin BBB- ile yatırım yapılabilir düzeyde olan kredi notunu ve 'durağan' görünümünü değiştirmedi 55 Fitch Türkiye ile ilgili yaptığı açıklamada aşağıdaki noktalara dikkat çekmiştir; Kredi notunun teyit edilmesi güçlü kamu bilançosunu ve mali disiplinin seçim döneminde devam ettirilmesini yansıtmaktadır, Genel kamu bütçe faiz dışı fazlasının 2015'te yüzde 1,1 olmasının beklenmektedir, Kamu borcunun GSYH'ya oranında aşağı trendin devam etmesini ve oranın 2017 sonunda yüzde 30'a inmesinin büyük olasılıktır, Dış kırılganlıklar kredi profilinin parçası olmaya devam ediyor, ancak son gözden geçirmeden bu yana kayda değer bir zayıflama olmamıştır, Cari işlemler açığında veya borç yaratmayan finansman kaynaklarının temininde daha dikkatli iyileştirilmeler yapılmalıdır, Jeopolitik gerilimlerin ekonomik aktivite üzerinde kayda değer bir etki yaratmayacağı öngörülmektedir, Türkiye'nin cari işlemler açığı düşük petrol fiyatlarından fayda sağlayacaktır, Dış finansal kırılganlıklardan kaynaklanan stres gerçekleşmektedir, Siyasi istikrarsızlık ekonomi politikasının kredibilitesini tehdit eder gözükmektedir, Büyüme benzer ülke ortalamasının üzerinde seyretmektedir, 54 Kalkınma Bakanlığı Orta Vadeli Plan( ) Eylül 2015 s:1 [61]

71 Liradaki değer kaybı tüketici güvenini olumsuz etkilemektedir, TCMB'nin politika çerçevesini sadeleştirmesi zaman içerisinde bankanın politika tutarlılığına ilişkin endişelere cevap verecektir, Türkiye'nin bankalarının ağır bir finansal şoka karşı koyabilecek yeterli döviz likiditesine sahip olduğunu düşünülmektedir. Türkiye uzunca bir süredir uluslararası risk algısı açısından iyi bir konumda olsa da 2015 yılının ikinci yarısından bu yana artan küresel dalgalanmalar ile Türkiye ye ait artan iç risklerin etkisi gözlenmiştir. Yılın son çeyreğinde göreceli olarak azalmasını beklediğimiz küresel ve iç risklerin neticesinde CDS primlerinde düşüş görülme ihtimali bulunmaktadır. Tablo 10. Seçilmiş Ülke Kredi Notları ve CDS Primleri (4 Eylül 2015) Kaynak. Bloomberg Türk ekonomisindeki yapısal bazı sorunlar azaldıkça risk anlamında da daha pozitif bir konuma gelmesi beklenmelidir. [62]

72 Yukarıdaki bölümde ifade ettiğimiz Fed in parasal arzını azaltıcı kararlarının etkisi tüm dünyada yerel paraların değeri üzerinde etkili olmuştur. Türk Lirası da bu durumdan etkilenmiştir. Ancak gelişen ülkeler bazında Türk Lirasında yaşanan değer kaybının ortalamalar civarında olduğu görülmektedir. Grafik 28. TL ve Gelişmekte Olan Ülke Para Birimlerinin ABD Doları Karşısındaki Değeri ( =1) Kaynak: TCMB [63]

73 Türk Ekonomisinin Küresel Yeri ve Gelecek Tahmini Türk ekonomisi gerek dış gerekse iç gelişme ve dalgalanmalar karşısında oldukça esnek bir yapıda olduğunu kanıtlamıştır. Dünyada 206 tane 56 ülke mevcut olup Türk ekonomisi bu ülkeler içinde 2013 yılı itibarı ile satın alma gücü paritesi cinsinden, dünyanın en büyük 17 Avrupa nın ise 6. büyük ekonomisi konumundadır. 57 Grafik 29. Dünyanın En Büyük Ekonomileri Sıralaması (2014) Kaynak: Hazine Müsteşarlığı Eylül 2015 Dünya ekonomisinde 2014 yılı boyunca yaşanan yoğun dalgalanma ve ABD Dolarının hemen hemen tüm para birimleri karşısında değer kazanması ABD Doları cinsinden hesaplanan kişi başına GSYH düzeyine negatif etki yaratmıştır. Ancak kur ve büyüme rakamlarında sağlanacak iyileşme bu tip bazı makro rakamların daha iyi konuma gelmesini sağlayabilecektir. Bu aşamada siyasi ve ekonomik tahmin edilebilirlik(istikrar) önem kazanmaktadır IMF ve Dünya Bankası Verilerine Göre [64]

74 Grafik 30. Avrupa nın En Büyük Ekonomileri Türk ekonomisinin en önemli özelliklerinden birisi de kamu maliyesi konusunda gösterdiği başarıdır krizini takiben oldukça istikrarlı bir biçimde kamu borçlanma gereksinimi ve bütçesinde kalemlerinde iyileşme sağlanmıştır verilerine göre Türkiye de bütçe Kaynak: Hazine Müsteşarlığı Eylül 2015 açığı/gsyh oranı %1,9 ile 21 AB üyesinden daha iyi seviyede bulunmaktadır. Bütçe açığı %3 olan Maastricht kriterinin altında yer almaktadır. Grafik 31. Merkezi Yönetim Bütçe Dengesi Kamu borçlanma gereksinimi de sağlanan başarı ile yıllar itibarı ile kaynak ihtiyacında önemli bir gerileme gözlenmiştir. Özellikle AB de Yunanistan, Portekiz, İspanya gibi ülkelerdeki kamu borçlanmasının çok yüksek olmasının yarattığı kırılganlıklar öte yandan gerek gelişmiş gerekse gelişmekte olan ülkeler açısında 2030 ve 2050 yılları için uluslararası kuruluşların yaptığı tahminler dikkat çekmektedir. [65]

75 Grafik 32. Kamu Kesimi Borçlanma Gereği (GSYH %) Pwc nin yaptığı bir araştırmaya göre Türk Ekonomisi gelişmekte olan ülkeler içinde önemli bir başarıya sahip olarak satın alma gücü paritesi tahminine göre dünyada ilk 15 ekonomi arasına girmeyi başarmaktadır Aynı çalışmaya göre GSYH(SAGP Cinsinden) tahminlerine göre ise; 2030 yılında Türkiye nin GSYH si 2,1 Trilyon ABD Dolarına çıkarak dünya 15. Olurken, 2050 yılında yaklaşık 4,5 Trilyon ABD Dolarlık GSYH ile 12. Sırada yer alacaktır PwC, World in 2050 Report s.8-23 [66]

76 Tablo 11. Dünyadaki İlk 20 Ekonomi Tahmini GSYH (SAGP Cinsinden, ) Kaynak: Dünya Bankası 2011 ve PwC 2050 Tahminleri Dünya ve Türkiye ekonomisi ile ilgili gelecek değerlendirmesi yapan diğer bir uluslararası danışmanlık kuruluşu olan Mc. Kinsey de yaptığı Mili Gelir, Kişi Başına Milli Gelir, Verimlilik konulu (Birleşmiş Milletler Nüfus varsayımlarını da göz önüne alarak) çalışmasında gelecek 50 yılda pozitif gelişme sağlayacak nadir ülkelerden biri olarak Türkiye yi işaret etmektedir McKinsey Global Instıtute, Global Growth Can Productıvıty Save The Day In Agıng World, January 2015 [67]

77 Türk ekonomisindeki dinamizm ve gelecek beklentisi ile orta vadede duyulan güvenin artması yabancı yatırımcıların doğrudan sermaye girişlerini de olumlu etkilemektedir. Dünya konjonktüründe görülen dalgalanmalara ve zaman zaman artan risklere rağmen bu ilginin devamı beklenebilir arasında Türkiye ye yalnızca16,3 milyar dolar doğrudan yabancı yatırım gelirken, (Temmuz) arasında gelen doğrudan yabancı yatırım miktarı 171,8 milyar dolar olmuştur Ocak-Temmuz döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre Türkiye ye doğrudan yabancı yatırım girişi %24,9 artarak 7,4 milyar dolar olarak gerçekleşmiştir. 60 Küresel dalgalanmalar ve artan risk algısına rağmen 2015 yılının ilk yedi aylık döneminde doğrudan yabancı sermaye girişinde sağlanan artış dikkat çekicidir. Grafik 33. Yurtiçine Doğrudan Yabancı Sermaye Girişi (Milyar ABD Doları) *2015 Ocak-Temmuz ayı verisidir. Özetle Türkiye ekonomisinde en önemli kazanımlar politik istikrar dönemlerinde yaşanmış olup bu sağlandığında ekonomik parametrelerde olumlu değişiklikler kendini göstermektedir. Yukarıdaki bölümde kısaca anlatıldığı üzere 2001 krizi sonrası uygulanan ekonomik politikaların arkasında durulması ekonomik değerlerin pozitif yönde değişmesine neden olmuştur. 60 TCMB Verilerine göre [68]

78 Yukarıdaki bölümlerde özetlenen temel değişkenlerin ışığında; Türk Ekonomisinin geldiği konum (özellikle dünya konjonktürde 2008 den bu yana yaşanan gelişmeler göz önüne alındığında), yapısal sorunlarını önemli ölçüde azaltmış, büyüme potansiyeli yüksek bir ülke olarak karşımıza çıkmaktadır. Zaman zaman yaşanan veya yaşanabilecek bazı dalgalanmaların uzun vadedeki ana eğilimde bir değişiklik yaşatması beklenmemelidir. Ancak gerek makro gerekse mikro bazda risk yönetimi daha da önem kazanacaktır. Özellikle küresel ekonomide meydana gelebilecek dalgalanmaların farklı boyutlarda olsa da, her ülke ekonomisini etkileyebileceği unutulmamalıdır. [69]

79 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM 3. Türk İnşaat Sektörüne Bakış Türk inşaat sektörü ve bileşenleri(alt sektörleri) son 30 yıldır hızlı bir gelişim göstermekle birlikte özellikle 2001 krizinden sonra sağlanan ekonomik dengeden en çok yararlanan sektörlerden biri olmuştur. İnşaat sektörü bu süreçte geçirdiği yapısal değişim ile kurumsallaşma sürecini de hızlandırmıştır. İnşaat üretimi sadece gündelik hayatta kullandığımız konut ile sınırlı olmayıp yıllar itibarı ile daha teknik ve uzmanlık(baraj, santral, köprü, tünel gibi) isteyen alanlarda da önemli kazanımlar elde edilmiştir. Türk inşaat ve müteahhitlik işletmeleri rekabete açık, daha güçlü finansman kaynaklarına sahip bir yapı sergilemekle kalmayıp özellikle yurt dışında yaptığı çalışmalarla ülkemize döviz kazandırıcı bir sanayi halini almıştır. Ekonomi Bakanlığı verilerine göre; dünyanın en büyük müteahhitlik şirketleri listesi içinde 42 Türk şirketi bulunmaktadır. Ülkemiz bu bakımdan sonra Çin den sonra dünya ikinciliğine sahiptir. 61 Tablo 12. Yurtdışı Müteahhitlik Hizmetleri 2015 Müteahhitlik Hizmetleri (Ocak- Ağustos) Proje Sayısı Ülke Sayısı Proje Bedeli (Milyon $) , Ort. Proje Bedeli (Milyon $) Kaynak: Ekonomi Bakanlığı-Eylül Ekonomi Bakanlığı, Ekonomik Görünüm, Kasım 2014, s.39 [70]

80 İnşaat sektörünün önemli bir kırılımı olan yurtdışı müteahhitlik hizmetleri artık marka değeri taşıyan bir yapıya bürünmüştür. Proje sayısı itibarı ile belli bir büyüklüğe oturan sektörde en önemli nokta ise proje bedelleri konusunda iyi bir trendin yakalanmış olmasıdır. Grafik 34. Müteahhitlik Hizmetleri Proje Bedeli-Proje Sayısı Kaynak: Ekonomi Bakanlığı Yurt dışı yüklenicilik hizmetleri 40 farklı ülkede olmasına karşın, 6 tane ülkede daha yoğunlaşmıştır. İnşa faaliyetlerinde ise alt yapı başta olmak üzere konut ve iş merkezi yapımları dikkat çekmektedir. Yurt dışı müteahhitlik faaliyetine ilk kez 1972 yılında başlanmış olup, Rusya pazarına giriş ise 1988 de gerçekleşmiştir döneminin tamamına bakıldığında, yurt dışı müteahhitlik sektöründe Rusya nın toplam proje bedelinden aldığı yaklaşık %20 lik payla birinci sırada yer aldığı görülmektedir. Aynı dönemde Türkmenistan ikinci sırada bulunurken, Kazakistan ve Azerbaycan da ilk 10 ülke arasında yer almaktadır. 62 Yurt dışı müteahhitlik sektörünün tarihsel olarak en önemli pazarı konumunda bulunan Rusya da, 2013 yılı itibarıyla 5,7 milyar USD değerinde 51 yeni proje üstlenilmiştir. Rusya, bu dönemde üstlenilen proje tutarı bakımından Türkmenistan ın ardından ikinci sırada yer almıştır yılında bu ülkede üstlenilen proje tutarı 3,5 milyar USD düzeyine gerilemekle 62 Aslı Sat Sezgin, Rusya daki Ekonomik Gelişmelerin Türkiye deki Sektörlere Olası Etkileri İş Bankası Bilgi Notu, Mart 2015 s.5 [71]

81 birlikte, Rusya Türk müteahhitleri açısından önemli bir pazar olma özelliğini korumaktadır. Rusya nın pazar payına Türkmenistan, Azerbaycan ve Kazakistan da eklendiğinde, bölgenin toplam pazar payı %48 ile yüksek bir düzeye ulaşmaktadır 63. Grafik 35. Yurt Dışı Müteahhitlik Faaliyetleri ve İş Bazında Dağılımı (2014) Kaynak: Türkiye Müteahhitler Birliği Yurt dışı müteahhitlik hizmetleri döviz girdisi, istihdam ve ihracata katkı, teknoloji transferi, makine parkı, dışa açılma anlamında katma değer yaratmıştır. Ödemeler Dengesi Hizmet Kalemleri içindeki sektörün payına bakıldığında durum daha da açık bir şekilde ortaya çıkmaktadır. Tablo 13. Ödemeler Dengesi Hizmet Kalemi-İnşaat Rakamları Milyon ABD Doları (Ocak- Temmuz) 2015 (Ocak- Temmuz) İnşaat Hizmet Gelirleri İnşaat Hizmet Giderleri Kaynak: TCMB Ülke dışı yapılan müteahhitlik hizmetleri dünyanın dört bir yanında sürmekte olup farklı coğrafya ve şartlarda dahi işlerin yapılabileceğinin güzel bir örneği olmaktadır. 63 Aslı Sat Sezgin, a.g.e s.5 [72]

82 Yurt dışı müteahhitlik hizmetleriyle beraber yurt içindeki yüklenici ve alt sektörleri de zamanla kurumsallaşmaya başlamış böylece sektör yönetsel açıdan da önemli ölçüde gelişmiştir. Kurumsallaşma ve yönetim anlamındaki değişiklikler şirketlerin uluslararası arenada iş yapma kabiliyetini de artırmıştır. İnşaat sektörünün en önemli birleşeni olan konut alt sektöründe ise kamunun yol göstericiliği 1980 lerde daha da önem kazanarak sağlıklı ve doğru yapılaşma için çalışmalara başlanılmıştır. Bunun neticesinde; ülkemizin yaşadığı hızlı nüfus artışı ve hızlı kentleşme sebebiyle oluşan konut ve kentleşme sorunlarının çözülmesi ve üretimin artırılarak işsizliğin azaltılması amacıyla, 1984 yılında Genel İdare dışında Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı kurulmuştur. TOKİ nin işlevi Türkiye'de konut üretim sektörünün teşvik edilerek hızlı artan konut talebinin planlı bir şekilde karşılanmasını sağlamak yönünde belirlenmiştir. Kuruluşundan itibaren, Toplu Konut Fonunun dan sağladığı imkânlarla, ülkemizde yerleşim ve konut politikalarının belirlenmesi ile uygulanmasında hayati bir görev üstlenmiştir. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı; kurulduğu 1984 yılından 2002 yılı sonuna kadar geçen 19 yıllık süreçte kooperatif kredileri kapsamında 940 bin konuta kredi desteği ve konuta tamamlama kredisi sağlamış ve toplam 43 bin 145 konutu bizzat üretmiştir 64. TOKİ kurulduğu 1984 yılı ile 2002 yılı arasında adet konut inşa ederken 2002 yılından günümüze adet konut teslim ederek önemli bir başarıya imza atmıştır. Hâlihazırda ihale ve yapım süreci devam eden konutlarda bulunmaktadır. TOKİ yaptığı projelerde sosyal fayda prensibinden hareket ederek sektöre bu konuda da yol göstermiştir. Türk toplumu ve ekonomisinin gerektiği, yenilikçi, çevreye duyarlı, depreme dayanıklı konut üretme konusunda önemli başarılar elde etmiştir. 64 TOKİ, Konut Üretim Raporu [73]

83 Grafik 36. TOKİ Faaliyet Özeti (16 Eylül 2015) Kaynak: TOKİ [74]

84 Grafik 37. TOKİ Konut Üretimi Alt Kırılımları (16 Eylül 2015) Kaynak: TOKİ [75]

85 Diğer yandan bu faaliyetlere sosyal donatı ile destek sağlanmıştır. Günümüz şehircilik ve inşaat anlayışında sadece binanın yapımı olmayıp aynı zamanda her türlü sosyal ihtiyacı karşılayacak donatının en uygun yapılması gerekliliği de ortadır 65. Grafik 38. Sosyal Amaçlı Faaliyetler (16 Eylül 2015) Kaynak: TOKİ 65 [76]

86 Sermaye piyasalarının 1980 lerde gelişmeye başlamasının diğer bir etkisi de inşaat sektörünün kurumsallaşması ve buna bağlı fonların yönetimi aşamasında da olmaya başlamıştır. İlgili mevzuatların zaman içinde hazırlanmasını takiben reel sektör olan inşaat kesimi ile finansal piyasalar arasında köprüler kurulmaktadır. Bu bağlamda Gayri Menkul Yatırım Ortaklıkları(GMYO) önemli kurumlardır. GYO lar ilk olarak 1960 ta ABD de oluşturulmuş, sonra dünyaya yayılmış yatırım kuruluşlarıdır. Bugün itibariyle 36 ülkede GYO rejimleri bulunmaktadır. Küresel yatırım fonları, en çok GYO lara yatırım yapmayı tercih eder. Çünkü, GYO lar; şeffaf, kurumsal, denetlenebilirler ve hepsinin portföyündeki gayrimenkuller gerçek ekspertiz değerine sahiptir. Ülkemize 32 adet GMYO bulunmaktadır 66 Bir diğer hususta inşaat sektörünün hem arzını hem de talebini olumlu yönde etkileyecek ve sermaye piyasası aracı olacak gayrimenkule dayalı her tür menkul kıymet sistemidir. Bu vasıta ile inşaat sektörünün daha dengeli arz ve talebe sahip olunması sağlamakla kalmayacak daha da sürdürülebilir bir hal alması sağlanacaktır. Ülkemizde konuyla ilgili mevzuat alt yapısı büyük ölçüde hazır bulunmaktadır. Yakın bir gelecekte uygulamalar yapılması halinde yerli ve yabancı yatırımcıların ilgisini çekecek bir Pazar oluşabilecektir. Gayrimenkul sektörü ile fon arz edenlerin oluşturdukları ortak bir platform olarak Gayrimenkul Yatırım Fonları da kurulmaya başlanmıştır. Bu vesile ile Türk sermaye piyasaları ve inşaat sektörü için yeni bir açılım yapılmış olacaktır. Türk inşaat sektörü yıllar itibarı ile kavuştuğu dinamik ve esnek yapısıyla bundan sonraki süreçte ülke ekonomisi için itici güç olmaya devam edecektir. Özellikle sektörün alt bileşenlerini de harekete geçirerek çarpan etkisi oluşturması diğer bağlı iş kollarındaki gelişimi de hızlandıracaktır. 66 GMYO detayları için; [77]

87 3.1. Türk İnşaat Sektörünün Büyümeye Etkileri Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman bir kaldıraç görevini üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde 'inşaat', yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir. İnşaat üretimi artık yalnızca yapının üretimi olarak algılanmamakta, çevreyle dost, sosyal sorumluluk taşıyan, sosyal yaşama, toplumsal yapıya doğrudan etki eden, saydam ve sürdürülebilir üretim anlamına da gelmektedir. 67 İnşaat ve alt sektör bileşenleri genel ekonomik şartlardan çok etkilenen sektörler arasında yer almaktadır. Sektörün ekonomiye duyarlılığının fazla olması her ülkede farklı miktarda olsa da mevcuttur. Büyük ölçüde ulusal sermayeye dayanan Türkiye İnşaat Sektörü, yüzlerce meslek dalını ilgilendirmesi nedeniyle istihdam ve üretim sürecini önemli ölçüde etkilemektedir. Ulusal ve uluslararası alanlarda büyük bir deneyime ve potansiyele sahip olan sektör, kendisine bağlı 250'den fazla alt sektörü harekete geçirme özelliğiyle 'lokomotif sektör' ve büyük istihdam kaynağı olması özelliğiyle de 'işsizliği emici bir özelliğe sahiptir. İnşaat sektörü ekonomik büyüme içinde de önemli bir paya sahip olup, GSYH (büyüme) oranları ile arasında ciddi bir ilişki (korelasyon) bulunmaktadır Türkiye krizi sonrası yaşanan hızlı gerileme hem sektörü hem de GSYH yı önemli ölçüde etkilemiştir. Benzer bir durumda 2008 küresel krizinin peşinden yaşanmıştır. Ancak dikkat edilmesi gereken husus GSYH ile birlikte sektörün toparlanma süresinin kısa ve çok keskin olduğudur daki hızlı toparlanmanın ardından görülen düzeltme hareketi 2013 ve sonrası dönem için dengelenmeye gidilerek dalga boyutunun daha küçüldüğü bir dönem olarak karşımıza çıkmaktadır yılı sektörün GSYH dan aldığı pay 2013 yılı ile büyük bir benzerlik göstermiştir yılı ilk altı aylık döneminde ise 2014 yılın son iki çeyreğine göre yukarı bir trend gözlenmiştir. 67 Ergül, Nuray, İnşaat Sektöründe Globalleşmenin Etkileri, Vergi Sorunları Dergisi, Sayı: 227,Ağustos 2007 [78]

88 Grafik 39. Sektörel Büyüme Katkıları (Yüzde Olarak) Kaynak: TÜİK 2014 yılı itibarı ile büyüme oranında(dünya konjonktürde görülen trendlere paralel ve hızlı büyümenin yarattığı sorunların azaltılmasına yönelik alınan tedbirlerle) genel bir yavaşlama görülmüştür. İnşaat sektörü 2014 yılında cari ve sabit fiyatlarla büyüme sağlamıştır 68. Sektör kendi dinamikleri içinde gelenekselleşmiş büyüme trendini daha istikrarlı bir şekilde sürdürmüştür. Özellikle 2014 ikinci çeyreğinden sonra görülen konut ve ticari ünite satışları ile iç talebin daha dengeli seyri yılın ikinci yarısında sektörün satış rakamlarında kendisini göstermiştir.2015 yılının ilk 3 çeyreğinde satış rakamlarının desteklediği sektörde cari rakamlarda görülen büyüme ikinci çeyrekte sabit rakamlı büyümeye de yansımıştır. 68 Tüik 2014 Büyüme Rakamları Sayı: 18727,31 Mart 2015 ve Tüik GSYH Büyüme Rakamları Sayı: Eylül buna göre 2014 yılında cari fiyatlarla yılık GSYH büyüme oranı %4,6 olurken, reel büyüme hızları çeyrek bazda; 1.Çeyrekte:%5,8 2.Çeyrekte:%3,4 3.Çeyrekte:% 2 ve son çeyrekte %-2 olarak gerçekleşirken yılı %2,2 seviyesinde tamamlamıştır.2015 yılının ilk çeyreğinde sabit fiyatlarla sektörün büyüme hızı %-2,8 olurken, ikinci çeyrekte olumlu bir değişimle %2 ye ulaşmıştır [79]

89 Grafik 40. GSYH İçinde İnşaat Sektörü Payı ( ) İnşaatın GSYH İçinde Payı % 6,0 5,0 4,5 4,7 4,4 5,0 4,8 4,0 4,2 4,7 4,3 4,3 4,4 3,0 2,0 1,0 0,0 I II III IV I II III IV I II İnşaatın GSYH İçinde Payı % Kaynak: TÜİK İnşaat Sektörü ülke büyümesine duyarlı bir sektör olduğundan toplam GSYH değişimlerinden etkilenmektedir. TÜİK verilerine göre cari fiyatlarla inşaat sektörünün GSYH daki payı bu nedenle dalgalı bir seyir izlemektedir yılının ilk yarısında konut satışlarında 2013 yılına göre yaşanan yavaşlama ile inşaat sektörü yatırım sürecinin durgunlaşmasının en tipik sonucu 3. Çeyrekte yaşanan GSYH içindeki inşaat sektör payının düşüşüdür yılı 2. Çeyreğinde görülen gerilemenin ardından son iki çeyrekte yılı hemen hemen aynı düzeyde tamamlamıştır İnşaat sektörünün GSYH da bulunan payı 2014 yılında %4,6 olarak gerçekleşmiştir. Aynı oran 2013 yılında ise %4,4 olmuştur yılında gerek iç gerek dış konjonktürdeki dalgalanmalara karşın sektörün kendi payını artırması olumlu olarak değerlendirilmelidir yılı ilk altı ayında sektörün GSYH içinde ki payı %4,6 olmuştur. Özellikle konut satışlarında görülen nispi artış sektörü desteklemektedir. [80]

90 Grafik 41. GSYH İçinde İnşaat Sektörü Payı Cari Fiyatlar ile ( ) Çeyrek Dönem ve Cari Fiyatlarla İnşaat I II III IV I II III IV I II İnşaat - Cari Fiyatlar.000TL Kaynak: TÜİK GSYH ın alt kırılımlarına baktığımızda karşımıza şöyle bir tablo ortaya çıkmaktadır; Hane halklarının nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %12 lik artışla 329 milyar 236 milyon TL, sabit fiyatlarla %5,6 lık artışla 21 milyar 39 milyon TL olarak geçekleşirken, Devletin nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %17,2 lik artışla 72 milyar 493 milyon TL, sabit fiyatlarla %7,2 lik artışla 3 milyar 515 milyon TL olurken, Gayrisafi sabit sermaye oluşumu, 2015 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %20,4 lük artışla 109 milyar 340 milyon TL, sabit fiyatlarla %9,7 lik artışla 8 milyar 281 milyon TL [81]

91 Her üç kalemdeki değişimde inşaat ve alt sektörleri üzerinde olumlu etki yaratan bir yapıya sahiptir. Dolayısıyla sektörün belli bir büyüklüğün üzerinde kalması yıl boyunca beklenebilir. 69 İnşaat ana sektörü taşınmaz(gayrimenkul) üretimi için hayati bir önem taşımakla beraber, gayrimenkul sektörü ve bileşenleri de inşaat sektörünün vazgeçilmez bir unsurudur. GSYH iktisadi faaliyet hesaplarında hizmetler ana başlığında yer alan gayrimenkul faaliyetleri geçtiğimiz iki yıl boyunca oldukça başarılı bir grafik çizmiştir. Tablo 14. Faaliyet Kollarına Göre GSYH-Gayrimenkul Hizmeti Faaliyetleri (Cari Fiyatlarla GSYH İçindeki Payı) Yıllar Çeyrek 10,8 10,2 10,6 2.Çeyrek 10,1 9, Çeyrek 9,3 9,2 4.Çeyrek 9,7 9,9 Yıllık 9,9 9,8 Kaynak: TÜİK İnşaat Sektöründeki yatırımlar ayrım gereği sabit sermaye malı olarak değerlendirilmektedir. Sabit sermaye yatırımı olarak ifade edilen, büyüme hızını ve GSYH tutarını artırıp, işsizliği azaltacak faaliyetler ülke ekonomisi sağlığı açısından çok değerlidir. İnşaat, sanayi gibi birçok alt sektörü de harekete geçiren yatırımlarının fazlalaşması hem büyüme hem de kalınma açısından önem taşımaktadır. İktisadi Faaliyet Kollarına Göre Sabit Sermaye Yatırımları Gayri Safi Yurtiçi Hâsıla hesaplamasında; Tarım, Madencilik, İmalat, Enerji, Ulaştırma, Turizm, Konut, Eğitim, Sağlık sektörleri cinsinden ayrı ayrı hesaplanarak faaliyet kolları bazında değerlendirilmektedir. Sektörlerin birbirlerini etkilemeleri dışında kendi başlarına büyümeye yaptıkları katkı tüketim ve yatırımların seyrini de etkileyerek bazı sektörlerin daha canlı olmasına neden olabilmektedir. 69 Tüik GSYH Büyüme Rakamları Sayı: Eylül 2015 [82]

92 İnşaat sektörün yoğun etkileşim içinde olduğu alt sektörleri de şu şekilde sıralamak mümkündür: Yurtiçi müteahhitlik hizmetleri ve belgelendirme, yurtdışı müteahhitlik hizmetleri, teknik müşavirlik hizmetleri, gayrimenkul, finans, iş ve inşaat makineleri, inşaat malzemeleri sanayisidir. Diğer yandan sektörün doğrudan ilişki içinde olduğu, inşaat malzemeleri sanayi de şu başlıklarda incelenebilir: Çimento, hazır beton, prefabrikasyon, seramik, tuğla ve kiremit, bims (ponza ve süngertaşı), alçı, kireç, gazbeton, cam, demirçelik, boru, alüminyum, ahşap, plastik, boya, doğal taşlar, yalıtım, çatı kaplama malzemeleri, ısıtma-soğutma-havalandırma, asansör, aydınlatma, mutfak ve banyo, mobilyadır. Görüldüğü üzere iktisat da çarpan ve hızlandıran etkisi olarak nitelendireceğimiz özelliğin oldukça yüksek olması (diğer sektörleri de harekete geçirmesi) ekonominin geneli için inşaat sektörünün devamlı izlenmesi gereken bir yapı haline getirmiştir. Öyle ki, inşaat sektörü göstergeleri artık makroekonomik anlamda öncü göstergeler olarak nitelendirilmekte olup karar alma süreçlerinde takip edilmektedir. [83]

93 3.2. Türk İnşaat Sektörünün İstihdama Etkileri İstihdam genellikle, ekonomideki büyüme ile doğrudan ilintili olup ona göre dalgalanabilmektedir. Dünya ekonomilerinin hemen hemen tümünde görülen büyüme hızındaki gerileme 2013 yılı itibarı ile iyiden iyiye hissedilmişidir. Ancak özellikle 2008 krizi sonrası dönemde Türk ekonomisi istihdamı artırma konusunda oldukça başarılı bir dönem geçirmiştir yılları arasında işgücünün en çok istihdam sağladığı sektör hizmetler sektörü olup onu sırasıyla inşaat, sanayi, tarım sektörleri izlemiştir. Grafik 42. Sektörlerin Toplam İstihdam İçindeki Payları (%) Kaynak: TÜİK İnşaat kesiminin nihai talebi 2002 fiyatlarıyla bir milyar TL artığında bütün ekonomide bin kişiye yakın istihdamı arttır. Bunun % 60 ından fazlası doğrudan inşaat kesiminde görülmekte olup değişmeden etkilenen öbür sektörler ise Ticaret (%11), Diğer Metal Olmayan 70 Konuyla ilgili detaylı bilgi için Lütfen Bakınız; 1. Bölüm-Gelişmekte Olan Ülkelerde İstihdam ve 2.Bölüm de Türkiye Ekonomisinde İstihdam [84]

94 Üretim Sektörü, Metal Ürünleri (%4,5), Tarım (%2,9) ve Ulaştırma sektörü (%2,3) olarak karşımıza çıkmaktadır. 71 Grafik 43. İstihdam Değişimine Sektörlerin Katkısı (% Puan) Kaynak: Hazine Müsteşarlığı Sektör yapısı gereği geniş bir yaş gurubu ile her eğitim düzeyinden kişilere istihdam sağlama özelliğe sahiptir. Gerek beyaz gerekse mavi yakalılar için istihdamı artırıcı bir özelliği olan inşaat sektörü ile sanayinde ekonomik büyüme anlarındaki istihdam artışı daha fazla, kriz anlarında ise istihdam kaybı daha çok olmaktadır. Her hâlükârda ekonominin önemli sektörlerinden olan biri olan inşaat sektörü ve yarattığı istihdam çok değerlidir. Sektörün mevsimsel etkilerin yoğun olarak yaşandığı kış dönemlerinde istihdam katkısı daha düşük olabilmektedir yılında ise 2014 yılına benzer bir eğilim görülmekte olup, mevsimsellik dışında bu duruma etki eden en önemli unsur ise iç ve dış konjonktürdeki dalgalanmanın yarattığı belirsizliktir. 71 Günlük. G-Şenesen, Kaya.T, Şenesen. Ü, Ekonomi Dergisi,Cilt.2.No.3-Eylül 2013.s.33 [85]

95 Grafik 44. İnşaat ve Sanayi Sektöründe İstihdam ( Mayıs) İnşaat sektörü bazında istihdamın özellikleri ve buna bağlı gelişimlerin incelenmesi sektörün kendine has dinamiklerinin anlanması adına daha doğru olacaktır. Sektörün bazı özel çalışma şartları gereken özel faaliyetlerinde daha teknolojik ekipmanın kullanılması dolayısıyla daha az ama teknik çalışanın bulunması zorunluluğu unutulmamalıdır. Sektör özelindeki istihdam rakamları ve bileşenlerinde büyüme de ki yavaşlama ve dış konjonktür kaynaklı döviz hareketliliğinin izleri 2014 itibarı ile kendisini hissettirmiştir. TÜİK 72 tarafından yayınlanan İnşaat İş Gücü Girdi Endeksi verilerine göre; mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat istihdam endeksi 2015 yılı II. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %1,8 oranında azalmıştır. Takvim etkilerinden arındırılmış inşaat istihdam endeksi ise, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %9,0 oranında düşüş göstermiştir. 72 TÜİK, İnşaat İşgücü Girdi Endeksleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2015, Sayı: 18606, 28 Ağustos 2015 [86]

96 Grafik 45. İnşaat Sektörü İstihdam Endeksi Kaynak: TÜİK Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat çalışılan saat endeksi 2015 yılı II. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %1,9 oranında düşüş göstermiştir. Takvim etkilerinden arındırılmış inşaat çalışılan saat endeksi ise, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %10,1 oranında azalmıştır. Grafik 46. İnşaat Sektörü Çalışan Saat Endeksi Kaynak: TÜİK [87]

97 Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat brüt ücret-maaş endeksi 2015 yılı II. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %2,0 oranında artmıştır. Takvim etkilerinden arındırılmış inşaat brüt ücret-maaş endeksi ise, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,8 oranında yükselmiştir. Ücret endeksinde özellikle 2013 yılından sonra görülen yükseliş trendi yerini dengeli bir eğilime bırakmaya başlamıştır. Grafik 47. İnşaat Brüt Ücret Endeksi Kaynak: TÜİK Büyümenin önemli itici güçlerinden olup doğrudan ve dolaylı istihdama oldukça destek veren inşaat sektörü büyümeye olan duyarlılığına paralel yavaşlama göstermiş bunun sonucu istihdam yaratma etkisi de düşmüştür. Sürecin, istihdam ve çalışma saati üzerine etkisi 2015 yılının ikinci çeyreğinde negatif olmuştur. Brüt ücretlerde ise pozitif bir gelişme söz konusudur. [88]

98 Tablo 15. İnşaat İş Gücü Girdi Endeksleri Değişimi ( Çeyrek) Kaynak: TÜİK 3.3. Türk İnşaat Sektöründe Ciro ve Üretim İnşaat sektörü açısından diğer önemli göstergeler ise; üretim ve ciro endeksleridir. Bu endeksler ile üretim hızı ile satışların yarattığı nakit akışlarını takip etmek mümkün olmaktadır. Özellikle mevsimsel etkilerin sektör üzerindeki etkisi ile mevsimsellikten arındırılmış durumun analizi önem taşımaktadır. TÜİK 73 verilerine göre; mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat ciro endeksi, 2015 yılı II. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %3,1 oranında azalmıştır. Takvim etkilerinden arındırılmış inşaat ciro endeksi ise bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,6 oranında düşüş göstermiştir. 73 TÜİK; İnşaat Ciro ve Üretim Endeksleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2014, Sayı: Eylül 2015 [89]

99 Grafik 48. İnşaat Sektörü Ciro Endeksi Kaynak: TÜİK Diğer taraftan; mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat üretim endeksi, 2015 yılı II. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %1,5 oranında artmıştır. Takvim etkilerinden arındırılmış inşaat üretim endeksi ise bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,8 oranında yükselmiştir. İnşaat ciro endeksi 2012 yılı birinci çeyreği itibarı ile mutedil bir yükselme eğilimi taşımakta olup (Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış) mevsimsel dalgalanmaların etkisi oldukça düşük kalmıştır. Tempolu üretim artış hızı 2014 üçüncü çeyreği itibarı ile bir parça yavaşlama göstermeye başlamıştır son çeyreğinde satışlarda yaşanan canlanmaya karşılık önemli bir değişiklik göstermemiştir yılı ilk iki çeyreğinde ise 2012 yılından beri gelen ana trende uygun bir eğilim sergilemiştir. İnşaat üretim endeki ise; 2012 yılından itibaren oldukça dengeli bir yükseliş trendi göstermiştir(mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış) Dolayısıyla mevsimsellikten arındırılmış eğilimi güçlü bir şekilde devam etmektedir. [90]

100 Grafik 49. İnşaat Sektörü Üretim Endeksi Kaynak: TÜİK İnşaat ciro ve üretim endeksleri sektörün ekonomik aktivitesini göstermek dışında ekonominin genel yönü konusunda da fikir verebilmektedir. Daha önce ifade ettiğimiz büyüme ve buna bağlı diğer makroekonomik gelişmelerin etkileri bu endekslere yansımaktadır. Tablo 16. İnşaat Ciro ve Üretim Endeksi Kaynak: TÜİK İnşaat sektörü, yukarıda belirtilen pek çok nedenden ötürü, ekonominin itici gücü konumundadır. Türk Ekonomisinin 2001 krizinden sonra gösterdiği ivmelenmesindeki rolü de büyüktür. Ancak toplamda sürdürülebilir ve kalıcı büyüme için diğer sektörlerle birlikte büyümeyi makul risk ölçütü ile gerçekleştirmek daha doğru olacaktır. Dünyada pek çok ülke (1929 Büyük Buhranından bu yana) krizlerden çabuk çıkmak için inşaat sektörü ve bileşenlerini harekete geçirmişlerdir. [91]

101 Ülkemizde temel yapı itibarı ile oldukça sağlıklı bir inşaat sektörü bulunmakta ve ekonomiye olumu katkı sunmaktadır. Sektör alt bileşenlerinin çok olması nedeni ile sağladığı katkıyı sanayi sektörüne de sunmaktadır. Özellikle çimento sektörü ve bileşenleri, demir-çelik, cam, beyaz eşya, ısıtma-soğutma teknolojileri, boya, yalıtım gibi her biri önemli sanayi sektörleri nihai olarak inşaat sektöründe buluşmaktadırlar. Dolayısıyla günümüz ekonomisinde sektörlerin birbirleriyle rekabetinden ziyade, yenilikçi ve gelişmeye açık iş kollarının bu tip faaliyetleri geliştirilip öne çıkarılması daha doğru bir yaklaşım olacaktır Gayrimenkul ve İnşaat sektörünü Etkileyen Diğer Unsurlar Bu bölümde özellikle gayrimenkul ve konut sektörünün etkilenen diğer unsurlar ile bunlara ait verilerin yorumlanıp gelecekteki olası eğilimlerin belirlenmesine yönelik bir analiz yapılacaktır. Gayrimenkul, özünde konut sektörü niceliksel değişmelere duyarlı olduğu kadar çoğu zaman ve yerde niteliksel (subjektif) değişkenlere de duyarlı olmaktadır. Zaman zaman subjektif (kişiye özgü-davranışsal) karar alma süreçleri, matematiksel değerlerin dahi önüne geçebilmektedir. Bu nedenle özellikle fiyatlama (değerleme) yaparken etki edebilecek faktörler gerek niteliksel gerekse niceliksel olarak konut sektörü açısından önem taşımaktadır. Yapılacak analizler ülke, zaman, yer, faktörü de göz önünde bulundurulması gereken hususlar olarak karşımıza çıkmaktadır Nüfus ve Bileşenleri Açısından Analiz Nüfus yapısı ve bileşenlerinin analizi gerek yatırım kararları gerekse ekonominin analizi açısından önem taşımaktadır. İnşaat sektörü özelinde ise demografik yapının aşağıda bulunan özellikleri öne çıkmaktadır; Nüfus artış hızı Büyük şehirlere göç Faktör gelirlerinden alınan bayların nüfusun davranış ve yaşayışına etkisi Şehirleşme Altyapı çalışmaları [92]

102 İfade edilen unsurların hem ekonomik hem de sosyal etkileri olduğu unutulmamalıdır. Ülke nüfuslarının yapısal özellikleri ekonomiyi doğrudan etkilemektedir. Ülkemizin genç ve dinamik bir demografik yapıya sahip olması ekonomide artı bir değer olmaktadır. Demografik özellikler tüketime dayalı sektörler için oldukça önemli olup, gayrimenkul, beyaz ve kahverengi eşya sektöründeki satışların artmasını sağlayan en önemli etkenlerden biridir. Demografik özelliklerin gayrimenkul sektörüne yatırım yapan yatırımcılarında karar alma süreçlerinde etkili olmaktadır, ülkemizin bu potansiyel özelliği dikkat çekici olarak nitelendirilmektedir. TÜİK 74 verilerine göre (Ocak-2014); Türkiye de nüfus 76,7 milyon kişi olup, bunun yarısı 30,1 yaşın altındadır. Bu nüfusun 18,8 milyonunu 0-14 yaş arası, 51,9 milyonunu yaş arası ve 5,9 milyonunu 65 yaş ve üzeri yaş grupları oluşturmaktadır. Ülke nüfusu artmaya ve şehirleşmeye de devam etmektedir. Nüfus artış hızı; Türkiye de %1,42, AB Ülkelerinde ortalama %0,2 ve Almanya da negatif %0,1 dir 75. Grafik 50. Karşılaştırmalı Nüfus Potansiyeli (2013-%) Kaynak: BM ve TÜİK 74 Tüik, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Sonuçları, 2014 Sayı: Ocak Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm Sunumu Haziran, 2014, s:21 [93]

103 Genç nüfus yapısına sahip olmak sadece tüketim ve yatırım üzerine değil bir üretim faktörü olarak büyüme içinde itici güç olmaktadır. Türkiye nüfusun yaş dağılımları incelendiğinde büyük bir bölümünün istihdamı oluşturan ana yaş gurubunda olduğu görülmektedir. (15-64 yaş gurubu). İlgili yaş gurubu çalışma ve üretim anlamında da itici bir güç oluşturmakla kalmayıp aynı zamanda tüketim anlamında da büyük önem arz etmektedir. Gelişmiş pek çok ülkede görülen nüfusun yaşlanma sorunu Türkiye de söz konusu ülkelere göre oldukça düşük düzeyde kalmaktadır. Birleşmiş Milletleri yaptığı nüfus projeksiyonlarına göre 2050 yılında çalışma çağındaki dinamik nüfus bakımından (toplam nüfusa göre) 56,2 lik bir payla Avrupa da ki en etkin demografik yapıya sahip görülmektedir. Grafik 51. Karşılaştırmalı Nüfus Potansiyeli Projeksiyon (2050-%) Kaynak: BM ve TÜİK Türkiye köyden kente göçe devam eden bir ülkedir. Türkiye de kentleşme oranı %78 ve buna bağlı nüfus 60 milyon civarındadır yılına kadar kente göçün devam edeceği ve kentleşme oranının %84 lerin üzerine çıkması beklenmektedir. Buna göre kentleşen nüfusun 2023 yılında 71 milyon olması öngörülmektedir. Bu göç kaynaklı kentleşme nedeniyle 2025 e kadar göç alan şehirlerde konut talebinin devam edeceği düşünülmektedir. Kentleşme ile [94]

104 birlikte nüfus yapısında temel farklılıklar oluşmaktadır. Kentlerde istihdam artarken tarımsal kesimlerde düşüş yaşanmaktadır 76. Kentleşmeyi hızlandıran unsurların başında da büyük şehirlere göç gelmektedir. Özellikle büyük şehirler göç nüfus artışıyla da birleşince metropol kavramında konut, ticaret mekanları, sosyal donatılar ve alt yapı yatırımlarına ihtiyaçta artmaktadır. Tablo 17. Büyük Şehirlerdeki Nüfus Artışı(TÜİK) 77 Şehirler 2013 Yılı Nüfusu 2014 Yılı Nüfusu Toplam Artış İstanbul Ankara Antalya İzmir Bursa Ülkemizdeki kentleşme olgusu (özellikle büyük beş şehirde) demografik davranışlar açısından farklılaşmaya başlamıştır. Çok çocuklu aileler yanında tek çocuklu aile anlayışı ile yalnız yaşama eğilimlerin de artışlar görülmüştür. Bu tip davranış değişiklikleri neticesinde konut tipi, oda sayısı, beyaz eşya, enerji tüketimi gibi pek çok buna bağlı sektörde kendi içlerinde talebe göre değişikliğe gitmişlerdir. Demografik özelliklere ilgili gelecek tahminleri başta inşaat, beyaz ve kahve rengi eşya, tarım gibi bir çok sektörü doğrudan ilgilendirmektedir. Nüfus projeksiyonları geleceğe yönelik politika üretme noktasında büyük önem arz etmektedir. Mevcut nüfus eğilimlerinin tespit edilmesi ve bu eğilimlerin devamı halinde gelecekteki nüfus yapısı hakkında kestirimlerde bulunulması daha sağlıklı politikalar üretilmesini sağlar. Nüfus projeksiyonlarının bir tahmin değil, mevcut nüfus eğilimlerinin devam etmesi veya benzer süreçleri daha önce yaşamış ülkelerin eğilimlerinin analiz edilerek 76 Gyoder. Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri,s [95]

105 bu eğilimlerin yansıtılması durumunda nüfusun gidişatını gösteren bir uygulama olduğu göz ardı edilmemelidir 78. TÜİK verilerine göre; Türkiye nüfusu 2023 yılında kişi olacaktır. Nüfus 2050 yılına kadar yavaş bir artış göstererek en yüksek değerini kişi ile bu yılda alacaktır yılından itibaren düşmeye başlayan nüfusun 2075 yılında kişi olması beklenmektedir. Demografik göstergelerdeki mevcut eğilimler devam ettiği takdirde Türkiye nüfusu orta-uzun vadede yaşlanmaya devam edecektir yılında yaşlı nüfus olarak tabir edilen 65 yaş ve üzerindeki nüfus 5,7 milyon kişi, bunların toplam nüfusa oranı %7,5 tir yılına gelindiğinde bu nüfus 8,6 milyon kişiye, oranı ise %10,2 ye yükselecektir. Nüfusunun yaşlanmaya başlaması sosyal güvenlikten, çalışma hayatına, inşaat sektöründen, sağlık sektörüne kadar pek çok farklı ekonomik yapıların yatırım kavramlarını değiştirecektir. Türkiye nüfusu 31 Aralık 2014 tarihi itibarıyla 77 milyon 695 bin 904 kişi olmuştur. Türkiye de ikamet eden nüfus 2014 yılında, bir önceki yıla göre 1 milyon 28 bin 40 kişi artmış, Erkek nüfusun oranı %50,2 ( kişi), kadın nüfusun oranı ise %49,8 ( kişi) olarak gerçekleşmiştir. Türkiye nin yıllık nüfus artış hızı, 2014 yılında % 0,133 olarak gerçekleşmiştir. Yıllık nüfus artış hızı 2013 yılında % 0,137 iken, 2014 yılında % 0,133 olmuştur. İl ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı %91,8 olmuştur. İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin oranı 2013 yılında %91,3 iken, bu oran 2014 yılında %91,8 e yükselmiş, belde ve köylerde yaşayanların oranı ise %8,2 olarak gerçekleşmiştir. İstanbul da ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre %1,5 artış göstermiştir. Türkiye nüfusunun %18,5 inin ikamet ettiği İstanbul, 14 milyon 377 bin 18 kişi ile en çok nüfusa sahip olan il olmuştur. Bunu sırasıyla %6,6 ile ( kişi) Ankara, %5,3 ile ( kişi) İzmir, %3,6 ile ( kişi) Bursa ve %2,9 ile ( kişi) Antalya illeri takip etmiştir. Bayburt ili ise 80 bin 607 kişi ile en az nüfusa sahip il oldu. Türkiye nüfusunun ortanca yaşı yükselmiştir. Ülkemizde 2013 yılında 30,4 olan ortanca yaş, 2014 yılında önceki yıla göre artış göstererek 30,7 olmuştur. 78 TÜİK, Bülten, sayı s.1 [96]

106 Ortanca yaş erkeklerde 30,1 iken, kadınlarda 31,3 olarak gerçekleşti. Ortanca yaşın en yüksek olduğu iller sırasıyla Sinop (39,1), Balıkesir (38,6), Edirne ve Kastamonu (38) iken, en düşük olduğu iller ise sırasıyla Şırnak (19,1), Şanlıurfa (19,2) ve Ağrı (20) dır. Grafik 52. Türkiye de Yaş Piramidi Kaynak: TÜİK Türkiye nüfusunun ortanca yaşı 2012 de 30,1 iken 2023 te ise 34 e çıkacaktır yılında erkeklerde 29,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 33,3 e ulaşacaktır. Kadınlarda ise 2012 yılında 30,6 olan ortanca yaş, 2023 te 34,6 olacaktır. Türkiye nüfusunun ortanca yaşı 2050 de 42,9 ve 2075 te 47,4 olacaktır. Erkeklerde 2050 de 41,8 olacak olan ortanca yaş 2075 te 46 ya ulaşacaktır. Kadınlarda 2050 de 44 e ve 2075 te 48,7 ye ulaşacaktır. Şehirler bakımından nüfus projeksiyonuna bakıldığında ise yine ilk beş şehirdeki nüfus artışı dikkat çekici ölçü de bulunmaktadır. Dolayısı ile gerek kısa gerek daha uzun vadede nüfus artışın yaratacağı doğal talep bakımından büyük şehirlerde başta konut olmak üzere inşaat sektörüne ait bir büyüme süreci olacağı da aşikârdır. Türkiye nin içinde bulunduğu coğrafyada bir istikrar adası olması dış göçleri de artırmıştır. Ülkemiz demografik olarak bir kaç yıldır, yurt dışından gelen göçler nedeni ile de nüfus hareketleri yaşamaktadır. Özellikle, Suriye, Irak gibi komşu ülkelerden gelenler sınır illeri ile büyük şehirlerde ekonomik olarak etkiler doğurmaktadır. [97]

107 Türkiye ye komşu ülkelerden mülteci olarak gelenlerin sayısının 2015 yılsonuna kadar 2,5 milyon kişiyi geçmesi beklenmektedir 79. Grafik 53. Beş Büyük İl İçin Nüfus Projeksiyonu Nüfus Artışının yanı sıra şehirlerdeki kümeleşmesi(yoğunlaşması) da önemli bir değişken olarak karşımıza çıkmaktadır. Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düşen kişi sayısı, Türkiye genelinde 2013 yılına göre 1 kişi artarak 101 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen kişi ile nüfus yoğunluğunun en yüksek olduğu ilimiz oldu. Bunu sırasıyla; 477 kişi ile Kocaeli, 342 kişi ile İzmir, 277 kişi ile Gaziantep, 267 kişi ile Bursa ve Yalova illeri takip etti. Nüfus yoğunluğu en az olan il ise kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Yüzölçümü bakımından ilk sırada yer alan Konya nın nüfus yoğunluğu 54, en küçük yüzölçümüne sahip Yalova nın nüfus yoğunluğu ise 267 olarak gerçekleşti Nisan 2015 s.1 80 TÜİK, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Sonuçları, 2014 Sayı: Ocak 2015 [98]

108 Daha uzun vadeli projeksiyonlar yapıldığında ise karşımıza özellikle yaşlı nüfus da ki artışın önemli sonuçlar doğurabileceği çıkmaktadır. TÜİK varsayıma göre; 2023 te 8,6 milyon olan yaşlı nüfus (65 ve üzeri yaştakiler) 2050 de 19,5 milyona, 2075 te ise 24,7 milyona çıkacaktır. Yaşlı nüfusun toplam nüfusa oranı 2023 te %10,2 ye 2050 de %20,8 e, 2075 te %27,7 ye yükselecektir. Türkiye deki nüfus artış projeksiyonunu dünya geneli ile kıyasladığımızda ise ortaya çıkan durum şudur; Birleşmiş Milletler in 2012 yılı nüfus projeksiyonlarına göre dünya nüfusu yaklaşık 7 milyar 52 milyon kişidir yılında Dünya nüfusunun yaklaşık yüzde 1,1 ini oluşturan Türkiye, nüfus bakımından dünyanın en büyük 18. ülkesidir 81. Ülkemiz açısından daha uzun vadeli projeksiyonların gösterdiği, nüfus artış hızında yaşanan düşüş ve yaşlanan nüfus yapısıdır. Kısa vadede genç ve belli bir oranın üzerinde (2023 e kadar) artan nüfus yapısının süreceğidir. Ancak yıllar itibarı ile yukarıdaki duruma bağlı tüketim alışkanlıkları ve eğilimlerin de yaşanabilecek değişikliklere karşı sektörlerin kendisini hazırlaması gerektiği ortadadır. Demografik yapı ve buna bağlı hareketler ekonomik değişimleri de beraberinde getirerek tarım toplumundan sanayi ve hizmet toplumuna geçişe neden olmaktadırlar. Geçmişte görülen tek merkez ve buna bağlı şehirleşme yerini, kendisi ve çevresini ekonomik aktivitenin içine sokan bir yapıya bırakmıştır.1950 lerde nüfusun %75 i kırsal alanda yaşarken günümüzde şehirde yaşayan nüfusun oranı %75 e çıkmıştır. Üretimin de %92 i şehirlerde yapılmaktadır. 82 Dünya Bankası verilerine göre benzer ekonomik kategoride sayılabilecek ülkeler arasında (Brezilya, G. Kore, Çin, Hindistan, G. Afrika ve Çin) 1950 den bu yana hızlı bir şehirleşme ve buna bağlı şehir nüfusu artışı gözlenmektedir IMF, World Economic Outlook Database,October, The World Bank, Turkey s Transtitions Report No TR,December 2014, s A.g.e.s [99]

109 Grafik 54. Türkiye ve Bazı Seçilmiş Ülke Şehirli Nüfus Artışları ( ) Yukarıda ifade edilen ülkelerde yaşanan demografik değişim ekonomik değişiminde itici gücü olmuştur. Nüfus yapısının nitelik ve nicelik özellikleri giderek önem kazanmakla kalmayıp aynı zamanda bir varlık olarak da ifade edilmektedir Sosyoekonomik Değerleme (Tüketici beklenti ve eğilimleri) Ekonomik ve sektörel baz da geleceğe yönelik tahminleri daha sağlıklı yapabilmek için tüketici eğilim ve beklentilerinin de incelenmesi gerekir. Tüketici davranışlarının geleceğe dönük olarak yansıdığı bu tip analizler belli bir süre sonra ekonomiyi etkileyecek genel davranış yönü konusunda önemli bilgiler taşımaktadır. Beklentiler, özellikle yakın gelecekteki davranışları değiştiren pek çok iktisadi olmayan unsuru da içerdiğinden hem aşağı hem de yukarı yönlü dalgalanmaları sert olabilmektedir. Gerek makroekonomik gerekse sektörel baz da öncü bir gösterge olarak kabul edilen tüketici güven endeksleri karar alıcılar tarafından dikkatle takip edilmesi gereken değişkenlerdendir. [100]

110 Grafik 55. Öncü Göstergeler-KKO-Reel Kesim ve Tüketici Güven Endeksleri (Mevsim Etkilerinden Arındırılmış) Kaynak: TÜİK Verileri 2012 yılından itibaren reel kesim güven endeksi(mevsim etkilerinden arındırılmış) 2014 yılı sonuna kadar belli bir trendi korumuş ve 100 civarında dalgalanmıştır.2015 yılı itibarı ile küresel ve iç konjonktürdeki değişimlere bağlı olarak gerileme yaşamıştır. Tüketici güven endeksi 84 ise kısa vadede daha fazla dalgalanma göstererek (2013 sonu ve 2014 Mayıs ayında olduğu gibi) çabuk etkilenir bir hal sergilemiştir. Ancak, reel kesim endeksinde de ifade ettiğimiz küresel ve iç risk algısındaki bozulmaya paralel olarak 2015 yılında düşüş yaşamıştır. Tüketici güven endeksi hızlı düşebildiği gibi beklentilerin iyi yönetilmesi ve seçim sonrası hızlıca artabilme potansiyeline de sahip görünmektedir. 84 Aylık tüketici eğilim anketi ile tüketicilerin kişisel mali durumlarına ve genel ekonomiye ilişkin mevcut dönem değerlendirmeleri ile gelecek dönem beklentileri ölçülmekte ve yakın gelecekte yapılması planlanan harcamalarına ve tasarruflarına ilişkin eğilimleri saptanmaktadır. Anket sonuçlarından hesaplanan tüketici güven endeksi aralığında değer alabilmektedir. Tüketici güven endeksinin 100 den büyük olması tüketici güveninde iyimser durumu, 100 den küçük olması tüketici güveninde kötümser durumu göstermektedir. [101]

111 Her türlü gelişmeye karşın kapasite kullanım oranı(kko) ise oldukça istikrarlı bir gelişim göstermiştir. Genel güven endeksleri dışında; sektörel güven endeksleri de ilgili sektörlerin analizi açısından incelenmesi gereken öncü göstergeler olarak karşımıza çıkmaktadır. TÜİK tarafından yayınlanan sektörel güven endeksleri 85 ise gelecek döneme ait ilgili sektör beklentileri konusunda bilgi vermektedir. Sektörel güven endeksleri, Perakende Ticaret, Hizmet ve İnşaat Sektörlerini kapsayacak biçimde hazırlanmaktadır. Grafik 56. Sektörel Güven Endeksi (Mevsim Etkilerinden Arındırılmış, Ağustos 2015) Kaynak: TÜİK 85 Sektörel güven endeksleri Aralığın da değer alabilmekte, endeksin 100 den büyük olması sektörün mevcut ve gelecek döneme ilişkin iyimserliğini, 100 den küçük olması ise kötümserliğini göstermektedir. Sektörel güven endeksleri, Ocak 2014 tarihinden itibaren mevsim etkilerinden arındırılarak da yayımlanmaktadır. [102]

112 Güven endeksini oluşturan ana sektörlere baktığımızda ise 86 ; Hizmetler Sektörü: Mevsim etkilerinden arındırılmış hizmet sektörü güven endeksi Temmuz (2015) ayında 101,37 iken, Ağustos (2015) ayında 100,65 değerine gerilemiştir. Hizmet sektörü güven endeksindeki bu azalış; gelecek üç aylık dönemde hizmetlere olan talebin artacağını bekleyen girişim yöneticisi sayısının azalmasından kaynaklanmıştır. Son üç aylık dönemde iş durumunun iyileştiğini ve son üç aylık dönemde hizmetlere olan talebin arttığını değerlendiren girişim yöneticisi sayısı ise artmıştır. Hizmet sektöründe bir önceki aya göre (Temmuz 2015); hizmetlere olan talep beklentisi endeksi %4,6 azalırken, iş durumu ve hizmetlere olan talep endeksleri sırasıyla %2 ve %1,4 artmıştır. Perakende Sektörü: Mevsim etkilerinden arındırılmış perakende ticaret sektörü güven endeksi Ağustos (2015) ayında 101,86 değerine gerilemiştir. Perakende ticaret sektörü güven endeksindeki bu gerileme, mevcut mal stok seviyesinin mevsim normallerinin altında olduğunu değerlendiren ve gelecek üç aylık dönemde iş hacmi-satışların artacağını bekleyen girişim yöneticisi sayısının azalmasından kaynaklanmıştır. Son üç aylık dönemde iş hacmisatışların arttığını değerlendiren girişim yöneticisi sayısı ise artış göstermiştir. Perakende ticaret sektöründe bir önceki aya göre; mevcut mal stok seviyesi ve iş hacmi-satışlar beklentisi endeksleri sırasıyla %1,8 ve %9,3 azalırken, iş hacmi-satışlar endeksi %4,7 artmıştır. İnşaat Sektörü: Mevsim etkilerinden arındırılmış inşaat sektörü güven endeksi bir önceki ayda (Temmuz 2015) 82,70 iken, Ağustos ayında 82,10 değerine gerilemiştir. İnşaat sektörü güven endeksindeki bu düşüş; alınan kayıtlı 86 TÜİK, Sektörel Güven Endeksleri, Sayı: Ağustos 2015 [103]

113 siparişlerin mevcut düzeyinin mevsim normallerinin üzerinde olduğunu değerlendiren girişim yöneticisi sayısının azalmasından kaynaklanmıştır. Gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısında artış bekleyen girişim yöneticisi sayısı ise artmıştır. İnşaat sektöründe bir önceki aya göre; alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi endeksi %4,9 azalırken, toplam çalışan sayısı beklentisi endeksi %2,1 yükselmiştir. Tablo 18. Sektörel Güven Endeksi (Ağustos 2015,TÜİK Verileri) Kaynak: TÜİK Son dört yıl itibarı ile sadece inşaat sektörü güven endeksini incelediğimizde 2011 yılından itibaren 95 değerinin altında olduğunu görmekteyiz ancak endeks alt bant olarak da 78 seviyesinin aşağısına inmemektedir.2012 yılında eylül ayından itibaren sert bir düşüş yaşansa da 2013 yılında daha dengeli bir eğilim görülmüştür yılı özelindeki gerileme ise gerek ekonomik gerekse secime bağlı beklenti değişimi ile açıklanabilir. İlgili durumlarda yaşanan düzelme endeks de de kendisini göstermiş hazirandan sonra konut satışlarında yaşanan canlanmanın da etkisi ile hızlı bir toparlanma görülerek 2013 yılına benzer bir trend görülmüştür yılında ise inşaat, otomotiv gibi sektörler de yaşanan canlı satışların etkisi ile güven endeksi çok paralellik göstermemektedir. Güven endeksinde görülen azalmaya karşın konut, otomotiv, beyaz eşya gibi sektörlerde [104]

114 görülen satış canlılığı belli bir sürede güven endekslerini de yukarıya çekebilecektir. Güven endekslerinde görülen düşüşlerin büyük kısmı beklenti ve psikolojik etmenlerle ilintili olup Kasımdan sonra gerek iç gerek dış konjonktürdeki bazı belirsizliklerin azalabileceği göz ardı edilmemelidir. Grafik 57. Mevsimsel Etkilerden Arındırılmış İnşaat Sektörü Güven Endeksi 100,0 95,0 90, ,0 80,0 82,5 84,8 83,5 81,2 83,6 84,8 82,5 82,1 80, ,0 70,0 Kaynak: TÜİK Konut Sektörü Arz-Talep yapısı - Fiyat/Satış Değerlemesi İnşaat ve buna bağlı konut sektöründeki gelişmeler hem ekonomi çevreleri hem de sade vatandaş için günlük hayatın bir parçası olan değişkenlerdir. Konut (barınma) ihtiyacı nefes almak, su içmek ve yemek gibi fizyolojik ihtiyaçların ardından yer alan temel ihtiyaçlardan biridir. Bu nedenle konut yalnızca bir ekonomik değer olmayıp aynı zamanda sosyo-psikolojik özellikleri olan varlık çeşididir. Genel anlamı ile taşınmaz ve hakları kavramı hukuk açısından oldukça büyük bir anlam bütününü ifade etmektedir. Taşınmaz mülkiyetinin konusunu bir yerden başka yere taşınamayan, yerinde sabit olan şeyler oluşturmaktadır. Ayrıca tanımda taşınmaz sayılabilen eşyalar da sıralanmıştır. [105]

115 Kanunun vermiş olduğu genel tanım arazi ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler için geçerli olduğu hâlde, müstakil ve daimi haklar da bu tanıma uymamasına rağmen taşınmazlar arasında sayılmıştır. Hatta bazı durumlarda hakların taşınmazdan daha değerli bile olması mümkündür 87. Bu yüzden bazı sınıflandırmalarda hakların gayrimenkuller içinde yer aldığı görülmektedir. Hâlbuki hak kavramını sadece tapu siciline kayıtlı olanlarla sınırlı tutmak mümkün değildir. Diğer bir ifadeyle gayrimenkul, arazi veya bu araziler üzerine yapılmış yapılar olarak tanımlanır Gayrimenkul, yerin üstünde, üzerinde veya altındaki tüm ilaveleriyle birlikte, görülebilen dokunabilen maddi bir şey dir 88 Geniş kapsamlı olarak ifade edilen gayrimenkul kavramından raporumuzun konusu olan konut özeline geçtiğimizde; kendine has dinamikleri olmakla beraber temel taşınmaz özellikleri ve yapınsa sahip olduğu söylenebilir. Konut piyasasında bir konutun fiyatı, konut arz ve talep dengesi tarafından belirlenmektedir. Kısa dönemde, konut arzı neredeyse sabit olduğundan konut fiyatlarını belirleyen temel değişken konut talebindeki artış ya da azalışlar olmaktadır. Dolayısıyla kısa dönemde konuta olan talebin artması konut fiyatlarını arttırıcı, talebin azalması ise azaltıcı yönde etki etmektedir 89. Ülkemiz için inşaat sektörünün çok önemli bir kısmını konut ve buna bağlı donatılar işgal etmektedir. Konut talebi ve satışlarında görülen canlanma/durgunluk haline göre sektör gelişme hızı etkilenmektedir. TÜİK verilerine göre 2014 yılında 2013 yılına göre inşaat sektörü büyüme hızı(cari fiyatlarla) %14.6 olarak gerçekleşmiştir yılında ilk yarıda büyüme hızı %5.4 olmuştur. Sektör 2014 yılında GSYH ın %4,6 lık kısmını oluştururken 2015 yılının ilk yarısında bu oran %4,6 lık bir oranda gerçekleşmiştir. 90 Özellikle 2014 III çeyreğinden sonraki dönem için, yapı izinleri ve 87 Raporumuzun yapısı gereği taşınmaz kavramı olarak konut sektörü üzerinde inceleme yapacağımızdan, inşaat sektörünün diğer bileşenleri incelememizin bu kısmına dahil edilmemiştir. 88 Karapinar Aydın, Bayırlı Rıdvan, Bal Hasan, Altay Adem, Bal Emine, Torun Salih, Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı,4.Baskı,Gazi Kitapevi,2007 Ankara,s:4 89 Kaya, Aslı, Türkiye de Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Belirlenmesi, TCMB Uzmanlık Yeterlilik Tezi-Yayınlanmamış, Ankara, 2012,s, TÜİK, GSYH-İkinci Çeyrek Rakamları Sayı: Eylül 2015 [106]

116 kullanımları ile ilgili istatistikler sektörde canlanmaya işaret etmiştir. Bunun sonucu olarak 2014 yılında satılan konut sayısı yeni bir rekor kırmıştır Yılı Ocak-Aralık dönemleri itibarı ile yapı kullanım ve yapı ruhsatlarına bakıldığında bir önceki yılın aynı dönemine göre çok manalı bir artış gözlenmiştir. Bu artış nedeni olarak; Talep yönlü görülen iyileşme, (ertelenen talebin devreye girmesi) 2014 yılı başı itibarı ile konut kredisi faizlerinin makul düzeyde bulunması, Yabancı yatırımcıların geçmiş yıllara kıyasla daha fazla talepte bulunması, Satışlarda görülen hızlı artışın arz ı desteklemesi, Yüklenici ve satıcıların cazip kampanyalar yapması gösterilebilir. Söz konusu artışların TÜİK verilerindeki yansımaları aşağıda ifade edilmiştir. a) Yapı Ruhsatları (2015 Yılı İlk Yarısı) 2015 yılının ilk yarısında alınan yapı ruhsatlarında azalma görülmüştür. Bu durumun başlıca nedenlerini şöyle özetleyebiliriz; Özellikle 2014 yılında alınan ruhsatlara ilişkin yapıların bir kısmının devam ediyor olması, Arzın elastikiyet göstererek sonraki döneme karşı daha ihtiyatlı bir tutum sergilemesi, İç sosyoekonomik konjonktürdeki belirsizliklere bağlı olarak bazı yerli tüketicilerin beklemeye geçmesi, Bazı üreticilerin döviz artışı ve tüketime bağlı olarak nakit akışlarını kontrol etmek istemeleri olarak ifade edilebilir. 91 TÜİK verilerine göre 2014 yılında satılan konut sayısı adet olmuştur. [107]

117 Tablo 19. Yapı Ruhsatları (Ocak Haziran 2015) Söz konusu düşüşün TÜİK verilerindeki yansımaları aşağıda ifade edilmiştir. TÜİK verilerine göre, yılının ilk altı ayında bir önceki yıla göre belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %27,4, yüzölçümü %28,4, değeri %22,9, daire sayısı %27,7 oranında azalmıştır. Yapı ruhsatı verilen binaların 2015 yılı Ocak-Haziran ayları toplamında değerlendirildiğinde aşağıdaki sonuçlar dikkat çekmektedir ; Yapıların toplam yüzölçümü 89,6 milyon m² iken; bunun 48,5 milyon m 2 si (%54,1) konut, 23,6 milyon m 2 si (%26,4) konut dışı ve 17,5 milyon m 2 si (%19,5) ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir. Kullanma amacına göre 63,2 milyon m² (%70,5) ile en yüksek paya iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip olmuştur. Bunu 8,5 milyon m² (%9,5) ile ofis (işyeri) binaları izlemiştir. Yapı sahipliğine göre, özel sektör 73,8 milyon m² (%82,4) ile en büyük paya sahip olurken, bunu 14,4 milyon m² (%16,1) ile devlet sektörü ve 1,4 milyon m² (%1,5) ile yapı kooperatifleri izlemiştir. Daire sayısına göre ise, toplam 423 bin 360 dairenin 388 bin 356 sı özel sektör, 28 bin 107 si devlet sektörü ve 6 bin 897 si yapı kooperatifleri tarafından alınmıştır. 92 TÜİK, yapı izin istatistikleri, Ocak-Haziran-2014, Sayı: Ağustos 2015 [108]

118 İllere göre 20,4 milyon m 2 (%22,7) ile İstanbul en yüksek paya sahip olurken, İstanbul u, 7,8 milyon m² (%8,7) ile Ankara, 3,7 milyon m² (%4,1) ile İzmir illeri izlemiştir. Yüzölçümü en düşük olan iller sırasıyla Muş, Hakkâri ve Şırnak olarak gerçekleşmiştir. Daire sayılarına göre, İstanbul ili 101 bin 352 adet (%23,9) ile en yüksek paya sahip olmuştur. İstanbul u 31 bin 888 adet (%7,5) ile Ankara ve 19 bin 544 adet (%4,6) ile İzmir illeri izledi. Daire sayısı en az olan iller sırası ile Hakkâri, Muş ve Artvin olmuştur. Grafik 58. İstanbul-Ankara-İzmir Yapı Ruhsatları Haziran Bina Sayısı Daire Sayısı Yüzölçümü.000m² Ankara İstanbul İzmir Kaynak: TÜİK b) Yapı Kullanma İzinleri (2015 Yılı ilk yarı): 2015 yılının ilk yarısında yapı ruhsatlarındaki gerilemenin de etkisi ile kullanma izinlerinde de aşağı yönlü bir trend gözlenmiştir. [109]

119 TÜİK verilerine göre 93 ;2015 yılının ilk altı ayında bir önceki yıla göre belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı %26,8, yüzölçümü %19,4, değeri %13,8, daire sayısı %16,6 oranında azalmıştır. Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların 2015 yılı Ocak-Haziran ayları toplamında; yapıların toplam yüzölçümü 67,8 milyon m 2 iken; bunun 40,8 milyon m² si (%60,2) konut, 16,0 milyon m 2 si (%23,6) konut dışı ve 11,0 milyon m 2 si (%16,2) ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir. Kullanma amacına göre 50,9 milyon m² (%75,1) ile en yüksek paya iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 7,9 milyon m² (%11,7) ile ofis (işyeri) binaları izlemiştir. Yapı sahipliğine göre, özel sektör 59,9 milyon m² (%88,4) ile en büyük paya sahip olmuştur. Bunu 5,9 milyon m² (%8,8) ile devlet sektörü ve 1,9 milyon m² (%2,8) ile yapı kooperatifleri izlemiştir. Daire sayısına göre ise, toplam 351 bin 210 dairenin 326 bin 722 si özel sektör, 15 bin 839 u devlet sektörü ve 8 bin 649 u yapı kooperatifleri tarafından alınmıştır. İllere göre 12,2 milyon m 2 (%18,0) ile İstanbul en yüksek paya sahip olmuştur. İstanbul u 7,5 milyon m² (%11,1) ile Ankara, 3,9 milyon m² (%5,8) ile İzmir izlemiştir. Yüzölçümü en düşük olan iller sırasıyla Ardahan, Hakkâri ve Muş olarak gerçekleşmiştir. Daire sayılarına göre, İstanbul ili 73 bin 351 adet (%20,9) ile en yüksek paya sahip olmuş, İstanbul u 32 bin 226 adet (%9,2) ile Ankara ve 23 bin 545 adet (%6,7) ile İzmir illeri izlemiştir. Daire sayısı en az olan iller sırası ile Hakkâri, Muş ve Ardahan olmuştur. 93 TÜİK, yapı izin istatistikleri, Ocak-Haziran-2014, Sayı: Ağustos 2015 [110]

120 Tablo 20. Yapı Kullanma İzinleri (Ocak-Haziran 2015) Kaynak: TÜİK Yapı ruhsat ve kullanım izin belgelerinin dağılımları ise aşağıdaki grafikte verilmiştir. Grafik 59. Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanım İzin Belgesi (Ocak-Haziran 2015) Konut ve diğer alanlar (m²), Ocak - Haziran 2015 Residential and other areas (m²), January - June 2015 Ortak kullanım alanı Floor area of common areas %19,5 Yapı Ruhsatı Construction Permit Konut kullanım alanı Floor area of residential building %54,1 Ortak kullanım alanı Floor area of common areas %16,2 Yapı Kullanma İzin Belgesi Occupancy Permit Konut kullanım alanı Floor area of residential building %60,2 Konut dışı kullanım alanı Floor area of non residential building %26,4 Konut dışı kullanım alanı Floor area of non residential building %23,6 Kaynak: TÜİK Yapı ruhsat ve kullanma izinlerinin 2015 ilk yarısında azalmıştır. Ancak bu azalma 2014 yılındaki hızlı artışa sektörün verdiği normal bir düzeltme tepkisi olarak düşünülmelidir. [111]

121 Ayrıca ruhsat ve izinlerdeki düşüş sektörün kendi dinamikleri içinde satış-stok dengesini kurduğu anlamında gelebilecektir. Grafik 60. Yapı İzin İstatistikleri Yapı İzin İstatistikleri (m2) /4; /2; Yüzölçümü m2 Kaynak: TÜİK Yapı Kullanım ve ruhsatlarında zaman ile daha dengeli ve piyasa mekanizmasına dayalı bir piyasanın oluşacağı rahatlıkla söylenebilir. Ancak dengelenme gerek ekonomik gerekse demografik değişkenlere bağlı olarak zaman zaman dalgalanmalara da maruz kalabilecektir. [112]

122 Grafik 61. Yapı İzin İstatistikleri Yapı İzin İstatistikleri - Daire Sayısı 2010/4; /2; Kaynak: TÜİK Diğer unutulmaması gereken bir konuda yapı ruhsatı ile yapı kullanma izni (iskan) arasında süreç ve yapısal nedenlerden dolayı bir fark olduğudur. Daire adedi bakımından rakamlar incelendiğinde yapı ruhsatı alımı ile yapı kullanma izni arasında bir fark olduğu gözlenmektedir. Yapı ruhsatı alımını takip eden inşaat sürecinin tamamlanması için geçecek süre ortalama iki yıl olarak alınırsa aradaki farkın henüz iskan almamış yapımı devam eden konutlardan kaynaklandığı söylenebilir. Yapı ruhsatı, yapı kullanım izinleri ile buna bağlı konut satışları (stoklarını) etkileyebilecek en önemli hususlardan birisi de, tarih ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki kanundur. Kamuoyu tarafından, kentsel dönüşüm veya depreme karşı dönüşüm yasası olarak bilinen uygulamada özellikle büyük şehirlerdeki riskli bulunan iskanlı binaların yıkılıp depreme dayanıklı hale getirilmesi için yeniden yapılmasını olanaklı kılmıştır. Hatta yönetmelik bazında bölgesel bazı kolaylıkların da yapıldığı uygulamada başta İstanbul un riskli bölgeleri olmak üzere tüm ülkedeki çürük yapıların yenilenmesi amaçlanmıştır. Bu amaçla eski konut sahipleri yeni konut karşılığı (kat karşılığı) pek çok yüklenici firma ile anlaşmışlardır. Eskiden iskânlı görülen bu tip konutların yeniden yapım ruhsatı ardından tekrar kullanım ruhsatı almaları gereken bir süreç olduğundan aslında büyük ölçüde maliki hazır bir konut yapımı süreci yaşanacaktır. Bununda stokları artıcı etkisi oldukça sınırlı olacaktır. [113]

123 Bina Yapı ruhsatları, daire sayıları, yüz ölçümü ile değer cinsinden son üç yıllık TÜİK verilerine baktığımızda genel eğilimin fotoğrafını daha iyi çekebiliriz. Verilerden incelediğimiz dört ayrı değişkende de 2014 yılının en iyi konuma sahip olduğu görünmektedir.2015 yılında ise; 2014 yılındaki izinlerin kullanımın sürmesi ve iç-dış ekonomik konjonktür de artan risk algısı ile beraber bu rakamlarda gerileme yaşanmıştır. Ancak konut satış rakamları göz önüne alındığında son 4 aylık süreçte yüksek bir satış toplamına ulaşılarak 2015 yılını rekorla kapayabileceğimiz gözden kaçmamalıdır. Bu nedenle 2016 yılının ilk yarında risk algısında çok olumsuz bir gelişme olmadığında yapı ruhsatlarında artışlar görülebilecektir. Grafik 62. Yapı Ruhsatları Yapı Ruhsatına Göre Kullanma Amacı yılları ilk altı aylık toplam Bina Sayısı Daire Sayısı Yüzölçümü.000 m2 Değer mtl 2015/6 2014/6 2013/6 Kaynak: TÜİK [114]

124 İnşaat Maliyetleri Konut sektörü açısından diğer bir değişken de inşaat maliyetlerinde yaşanan değişimler ve bunların arz fiyatlarına etkisidir. Her sektörde olduğu gibi maliyetlerin artması sadece kar marjını sınırlamakla kalmayıp beklentileri ve yatırım kararlarını da etkilemektedir. Özellikle inşaat ve buna bağlı alt sektörlerdeki ana girdi fiyatlarındaki değişimler yakından takip edilmesi gereken maliyet unsurları olabilmektedir.2013 yılının ikinci yarısı itibarı ile Türk Lirasında yaşanan değer kaybı, döviz cinsinden ithal edilen hammadde ve girdilerin fiyatlarını yükseltmiştir yılı boyunca inşaat maliyetlerini etkileyen en önemli unsur olarak karşımıza artan döviz fiyatları ile birlikte yükselen faiz oranları çıkmaktadır. İşçilik maliyetleri de artışa katkı sağlamıştır yılı ilk yarısı itibarı ile söz konusu iktisadi değişkenler gerek maliyetleri gerekse talebi etkilemeye devam etmişlerdir. TÜİK verilerine göre 94 ; bina inşaatı maliyet endeksi (BİME), Nisan Mayıs Haziran aylarını kapsayan 2015 yılı ikinci çeyreğinde, toplamda bir önceki çeyreğe göre %2,1, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %6,4 ve dört çeyrek ortalamalarına göre ise %8,0 artmıştır. BİME de 2015 yılı ikinci çeyreğinde işçilik endeksi bir önceki çeyreğe göre %1,4, malzeme endeksi ise %2,4 yükselmiştir. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre işçilik endeksi %7,6 ve malzeme endeksi %6,0 artış göstermiştir. 94 TÜİK, Bina İnşaatı Maliyet Endeksi, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2015, Sayı: Temmuz 2015 [115]

125 Tablo 21. Bina İnşaatı Maliyet Endeksi Değişim Oranları (2005=100), II. çeyrek, 2015 Kaynak: TÜİK 2014 yılında toplam inşaat maliyetlerinde özellikle işçilik kalemindeki artış dikkat çekicidir. İşçilik maliyetleri 2014 yılının son çeyreğinde biraz gerilese de 2015 yılında yukarı yönlü eğilimini sürdürmüştür. İşçilik maliyetini ise malzeme giderleri takip etmektedir. Grafik 63. Bina İnşaatı Maliyet Endeksi (2005=100) Kaynak: TÜİK 2015 yılı ilk çeyreğine baktığımızda ise 95 ; 95 TÜİK, Bina İnşaatı Maliyet Endeksi, I. Çeyrek: Ocak - Mart, 2015, Sayı: Nisan 2015 [116]

126 Bina inşaat maliyet endeksi girdi paylarına baktığımızda ise; sıralamayı genel inşaat malzemeleri, işçilik ve tesisat malzemeleri olarak görmekteyiz yılının 2.çeyreğinde de aynı sıralama mevcut olup benzer oranların gelecek dönemde de sürmesi beklenmelidir. Grafik 64. Bina İnşaatı Maliyet Endeksinde Girdilerin Payları (2005=100) Kaynak: TÜİK Bina inşaat maliyetlerini daha sağlıklı anlamak içinse dört çeyrek ( Çeyrekten başlayarak, Çeyreğe kadar olan zaman diliminde) maliyetlerin ortalaması alınarak bakıldığında ise 2014 yılında malzeme ve toplam maliyetler öne çıkarken, 2015 yılı ilk iki çeyreğinde ise işçilik maliyetleri öne çıkmaktadır. [117]

127 Grafik 65. Bina İnşaatı Maliyet Endeksi Dört Çeyrek Ortalaması Kaynak: TÜİK İnşaat maliyetlerinde görülen yükseliş trendi satış fiyatlarına aynı ölçüde yansımamış olup satışların büyük kesimi kar marjlarını düşürerek satış yapma eğilimine girmişlerdir. Bazı büyük yükleniciler ise; büyük hacimli girdileri için hammadde girdilerini belli bir düzeyde tutmayı başarmışlar ve bunun neticesinde ise kar oranında önemli bir değişiklik yaşamamışlardır. Ancak maliyetlerdeki yukarı yönlü eğilim ile kredi maliyetlerinde artış bazı işletmelerin nakit yönetimi ile ilgili dikkatli olması gerektiğini hatırlatmaktadır. [118]

128 İnşaat ve Konut Sektöründe Faiz-Gelir Etkisi Makroekonomik bir değişken olarak ele aldığımız faiz kısaca, paranın maliyeti veya kirası olarak adlandırılabilir. Faiz; risk primi, genel dış ve iç ekonomik şartlar ile enflasyon, beklentiler gibi pek çok unsurdan etkilenebilir. Kaynak ihtiyacında olanlar ile kaynak fazlası olanlardan elde ettikleri ödünç para olma özelliği taşıdığından hem yatırımcılar hem de tüketiciler açısından önemli bir değişkendir. Türkiye de gayrimenkul sektörünün belli standartlarda barınma görevi dışında yatırım aracı olma özelliği de sürmektedir. Belli bir vadede konut yatırımını daha kolay hale getiren en önemli dış kaynakta banka kredileri ve bunların faiz oranlarıdır. Tüm sektörler üzerinde olduğu kadar hatta daha fazla oranda talep yönlü değişiklikle inşaat firmalarının kaynak maliyetlerini etkileyen unsur olarak karşımıza çıkan faiz değişkeni satışlar ve buna bağlımı tüm parametreler için kritik öneme sahiptir krizinden sonra hızla gerileyen faiz oranları önemli ölçüde talep büyümesi ve işletme maliyetleri açısından azaltıcı bir etki yaratmıştır. Konut kredileri faiz oranındaki değişim hane halkının konut satın alma talebini belirlemekte dolayısıyla konut kredisi faiz oranında meydana gelen düşüş hane halkının konut satın alma talebini artırmaktadır. Konut kredileri faiz oranı ile konut sahipliği büyüme hızı ve konut satış sayılarının arasında pozitif yönlü bir ilişki bulunmaktadır. 96 Türkiye de gerek reel gerek nominal faizlerin oldukça hızlı düştüğü Mayıs döneminin ardından Fed in açıklamaları ve iç ekonomik risk algısının artmasına paralel hızlı bir yükseliş trendi yaşanmıştır. Bu süreç kredi faizleri ve diğer tüm faiz türlerinin de (TL cinsinden) artmasına neden olmuştur başında görülen döviz çıkışları ve artan diğer risk algıları yüzünden TCMB nin döviz ve faiz piyasasına müdahalesi ile faiz oranlarında yükseliş devam etmiştir. Daha sonra gerek TCMB eli ile gerekse piyasa da oluşan faiz oranlarında belli bir gerileme 2015 ilk çeyreğine kadar yaşandıysa ardından Fed in söylemeleri ve küresel risk algısındaki bozulma nedeni ile tekrar yükselişe geçmiştir. 96 Kaya, Aslı, Türkiye de Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Belirlenmesi, TCMB Uzmanlık Yeterlilik Tezi-Yayınlanmamış, Ankara, 2012,s,16 [119]

129 2015 Yılı ilk sekiz aylık döneminde tüketici kredilerinin konut bacağında faiz oranları göreceli olarak yükselmesine rağmen talepte 2014 yılı seviyeleri altına düşülmemiştir. 97 Satış rakamlarından da anlaşılacağı üzere ipotek karşılığı kredi ile alınan konut sayıları hızlı bir yükseliş yaşamıştır. Grafik 66. Tüketici Kredileri Değişimi (2011- Eylül 2015) Faizlerdeki değişimin en önemli uzantısı hane halkı tasarruf ve harcama eğilimleri üzerinde olmaktadır. Uzun bir aradan sonra 2014 yılında hane halkı yükümlülükleri, finansal varlıklarına kıyasla daha ılımlı bir artış göstermiş, yükümlülük/varlık dengesi kademeli olarak iyileşerek 2012 yılı seviyelerine gerilemiştir. Merkez Bankası aldığı makro ihtiyati tedbirler ile kredi hacminin çok hızlı büyümesini engelleyerek daha dengeli ve riski kontrol edilebilen bir ekonomik yapıya ulaşılmasını hedeflemiştir. 97 Tüketiciler konut kredisi faizlerinin yükselmesi ve maliyetlerinden çok konut fiyatlarının bunlardan daha fazla artacağı beklentisi içinde görülmektedirler. [120]

130 Hane halkı yükümlülüklerinin finansal varlıklarına oranı gerilemeye devam etmektedir. Hane halkı finansal varlıklarındaki artış, 2015 yılının ilk çeyreğinde de hane halkı büyümesinin üzerinde gerçekleşmiştir. Varlıklar tarafındaki artış tasarruf mevduatından kaynaklanmaktadır. Talepteki zayıflama ve 2013 yılsonundan itibaren uygulamaya başlanan konut haricindeki bireysel kredilere yönelik makro ihtiyati tedbirlerin etkisiyle bireysel kredilerdeki ılımlı büyüme eğilimi devam etmektedir 98. Grafik 67. Hane Halkı Yükümlülükleri Gelişimi (Milyar TL, Yüzde) Mevduat hane halkı varlıklarının temel bileşeni olmaya devam etse de özellikle bireysel emeklilik sistemine ilginin artmasıyla yatırım fonlarında gözlenen ivmelenme dikkat çekmektedir. Bu durum hane halkının varlık kompozisyonuna mevduatlardan yatırım fonlarına kısmi bir geçiş olarak yansımaktadır. Nitekim bireysel emeklilik yatırım fonu tutarı yılın ilk on ayında, önceki yılın tamamının üzerinde bir artış sergilemiştir. 98 Finansal İstikrar Raporu- Mayıs 2015, TCMB, sayı,20 s.9 [121]

131 Grafik 68. Hane Halkı Yükümlülük Gelişimi (GSYH % Olarak) Alınan makro ihtiyati tedbirlerin etkisiyle hane halkı yükümlülüklerinin büyümesi 2014 yılının Mart ayından bu yana bu yana makul bir seyir izlemektedir. Yükümlülüklerin büyük kısmını oluşturan bireysel kredi kompozisyonunda, makro ihtiyati tedbirlere konu olan taşıt kredileri ve kredi kartlarının payı gerilerken, konut kredilerinin ağırlığı kademeli olarak artmaya devam etmiş, ihtiyaç kredileri ise hane halkının temel finansman aracı olarak öne çıkmıştır. Hane halkı yükümlülükleri açısından(gsyih yüzdesi olarak) Türk ekonomisinin durumu AB ve gelişmekte olan diğer ülkelere göre iyi durumdadır. Kredi faiz oranları ve beklentiler, kredi hacmi ve yönü konusunda en önemli görünen değişkenlerdir. TCMB nin konjonktürdeki gelişmelere paralel ölçülü faiz indirimine gitmesi(2014 yılında) ve aynı zamanda kredi hacminin fazla artmasını önlemek için yürüttüğü ihtiyati tedbirler, piyasa faiz oranlarında sınırlı bir düşüş etkisi yaratmıştır ikinci yarısına kadar, konut kredisinde sağlanan düşüş diğer kredi türlerinden daha fazla olmuştur. Bunun sonucu bir sonraki bölümde incelediğimiz, ipotekli konut satışlarında artış yaşanmıştır. [122]

132 Grafik 69. Kredi Faiz Oranları (2008- Ağustos 2015 %) Konut kredileri 2014 yılı ikinci çeyreğinden itibaren talep kaynaklı yeniden canlanırken, başvuru ve kullanım adetlerindeki artış ile beraber konut satışları yükselmiştir. Mayıs 2014 dönemine kadar gerileyen kredi başvuruları bu dönemden sonra faiz oranlarındaki gerilemenin de desteğiyle önemli ölçüde canlanmıştır. Yılın ilk yarısında yükselen konut kredisi faizleri sonucu bir miktar gerileyen banka kredisi kaynaklı konut alımlarının payının 2014 yılının toplamında 2013 yılını geçtiği görülmektedir. BDDK verilerine göre 2104 yılında 125 Milyar TL tutarında konut kredisi verilmiştir BDDK, Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri Aralık 2014 [123]

133 Grafik 70. Bireysel Kredi Türleri Gelişimi ve Tutarları Kaynak: BDDK 2015 yılının ilk yarısında tüketici kredileri artarak toplam 374 milyar TL tutarına ulaşmıştır. Konut kredisi, kredi kartları ile ihtiyaç ve diğer tüketici kredileri sırasıyla 138 milyar TL, 75 milyar TL ve 155 milyar TL dir. Kredilerin toplam krediler içindeki oranı ise en büyük payı ihtiyaç-diğer krediler kalemi oluşturmaktadır(oranı %41) konut, bireysel kredi kartları ve taşıt kredileri sırasıyla;%37,%20,%2 olmuştur Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri BDDK-Haziran 2015 s.13 [124]

134 Grafik 71. Türk Bankacılık Sektöründe Bireysel Kredilerin Dağılımı(BDDK Verileri) (2015- Haziran) Tüm kredi çeşitleri içinde ekonomiyle ilgili gelecek bekleyişini en iyi yansıtan tür konut kredisidir. Genel konjonktürdeki iyileşme ve beklentilere paralel olarak, konut kredileri 2014 yılı ikinci çeyreğinden itibaren talep kaynaklı yeniden canlanırken, başvuru ve kullanım adetlerindeki artış ile beraber konut satışları yükselmiştir. Mayıs 2014 dönemine kadar gerileyen kredi başvuruları bu dönemden sonra faiz oranlarındaki normalleşe süreci ile canlanmıştır.2015 yılı itibarı ile piyasa faizlerinde görülen yükselmeye (aynı zamanda konut kredilerinde de) talepte ufak bir gerilemeye neden olduysa da saha sonra tedrici bir yükselme yaşanmıştır. Grafik 72. Kredilerin Tür Bazında Büyüme Eğilimleri ( Stok Veri, Yıllık % Değişim) Geri ödeme oranları görece yüksek olan konut kredisi talebinin artışında, ağırlıklı olarak konut piyasasına ilişkin olumlu beklentiler ile konut-otomotiv alımı dışı tüketim harcamalarının azalması etkili olmuştur. Diğer yandan, konut kredisi standartlarında bir miktar sıkılaşma görülmektedir. Bankaların genel ekonomik faaliyete ilişkin risk algısının yükselmesi ve dış kaynak maliyetlerinin artması sonucunda [125]

135 daha seçici kredilendirme sürecine gittiklerini söyleyebiliriz. Ancak her şeye rağmen ipotekli konut satışlarının artması trendin güçlü olduğunun bir göstergesi olarak görülebilir. Grafik 73. Konut Kredileri Başvuru ve Kullandırım Gelişmeleri (Bin Adet, Yüzde) Konut kredisi büyüme oranları 2015 yılı başında bir miktar hız kazanmıştır. Konut kredileri 2014 yılının ikinci yarısında yüzde seviyelerinde istikrarlı bir artış sergilerken son aylarda ivmelenerek yüzde 20 li seviyelere yaklaşmıştır 101 Diğer yönden faiz değişimlerinin sektörel(arz) yönlü etkileri de ihmal edilmemelidir, sektördeki işletmelerin yabancı para birimi cinsinde borçlanma eğilimleri de bu çerçevede düşünülebilir. Ancak yabancı para birimi (YP) borçlanmaların inşaat maliyetleri üzerine etkisi gözden kaçırılmamalıdır. Faiz-Kredi ilişkisinin açısından yapılması gereken en önemli analiz ise ilgili fon akımlarının kredi verenlere dönüp dönmediği veya kayıp oranıdır. Tahsili Gecikmiş Alacak olarak adlandırılan bu süreç finansal ve ekonomik sağlığın da öncü göstergesi konumundadır. Gerek 101 T.C.M.B, Finansal İstikrar Raporu,Mayıs 2015,sayı,20,s,12 [126]

136 kurumsal olarak inşaat sektörü firmalarının aldığı kredilerin gerekse bireysel talep yönlü inşaat(konut) kredilerinin geri ödenmesi süreci yakından izlenmesi gereken bir durumdur. Grafik 74. Toplam Krediler / Tahsili Gecikmiş Alacak (TGA) Oranları Toplam kredilerin (tüm kredi türlerinde) %3 civarında tahsili gecikmiş alacak sorunu bulunmaktadır. Bireysel kredilerin(kredi kartları dâhil) tahsili gecikmiş olanlarının oranı %3,84 düzeyindedir. BDDK verilerine göre konut kredilerinde durum ise %1 in altındadır 102. TGA oranlarının düşük olması borç alanlar kadar finansal sistemin sağlığı açısından da önem taşımaktadır. 102 Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri BDDK-Haziran 2015 s.15 [127]

137 3.5. Konut Satışları ve Türleri Gayrimenkul sektörünün en önemli birleşenlerinden olan konut alt sektörü, diğer gayrimenkul türlerine göre satışlarının hem sosyal hem de ekonomik yönü olması bakımından ayrı bir değer taşır. Konut satışları pek çok değişkenden etkilenen bir yapıya haizdir. Ekonomik değişkenlerin yanı sıra davranışsal değişkenlerden de etkilenir. Bazı durumlarda yatırımcının rasyonel davranışları da farklılık gösterebilir. Ekonomik olarak tüketici (veya yatırımcı) karar alma süreçlerini etkileyen değişkenlerin başında fiyat ve borçlanma oranları(veya alternatif maliyet) gelmektedir. Hem arz hem de talep yönlü konut sektörüne bakıldığına faiz oranları ve risk öngörülebilirliği oldukça önemlidir. Finansal kesim sisteme fon aktarmaktadırlar. Ancak, finansal kesim için verilen kredilerin geri dönüp sistemi risklilik anlamında tehlikeye düşürmemesi gerekliliği de ortadadır. Türk bankacılık ve finans kesimi gelen ciddi düzenleme ve uygulamalardan sonucu (diğer yandan içsel bilgi birikimleriyle de) risklerini yönetmektedir. Yukarıda ifade edilen değişkenlerin en önemli sonucu konut satış (ve fiyat) rakamlarında kendini göstermektir. Konut satış rakamları pek çok modern ekonomi için artık öncü bir gösterge olarak kullanılmakta olup gelişimin sağlıklı olup olmadığını kestirmek ve ekonomik büyüme rakamları içinde izlenmektedir. TÜİK verilerine göre, son beş yıllık diğer satış rakamlarına baktığımızda ortalama adet ( yılları arası aritmetik ortalama) konutun el değiştirdiği görülmektedir yılında yapılan diğer satış (ortalama) toplamı olarak son beş yıllık ortalamanın üstünde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlarda ise aynı dönem ortalaması, adet olmuştur yılında ipotekli satış rakamı adet ile son beş yılın ortalaması üzerinde gerçekleşmiştir. [128]

138 Grafik 75. Konut Satış Sayıları-Satış Çeşidine Göre ( ) 103 Yıllara Göre İpotekli Satışlar /8 ipotekli Diğer Toplam Satışlar Kaynak: TÜİK İlk Gayrimenkul ve Konut Sektörü Raporumuzda 104 belirttiğimiz üzere; 2013 ve 2014 yılı ilk beş aylık yakın geçmişi incelediğimizde ise aylık bazdaki konut satış rakamlarının 2013 yılı rakamlarının biraz altında olduğu gözlenmektedir. Türk konut sektöründe genel temayül son altı aylık süreçte satışların ve kiralamanın ilk yarıya göre biraz daha fazla olmasıdır. İfadesi gerçekleşmiş olup 2014 yılını son altı aylık döneminin katkısı ile toplam satışlar adet ile yeni bir rekor kırmıştır yılı ilk ayı verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre düşük gelse de ardından Ağustos ayına kadar geçen süredeki yedi ayda,2014 yılının aynı aylarına göre hep artış göstermiştir yılı dünya ekonomisi açısından oldukça zor geçen ve çeşitli riskleri içinde barındıran bir 103 TKGM, 2009 Ağustos ayından itibaren veri kayıt sistemini değiştirerek ipotekli satışları ayrı bir kalemde tutmaya başlamıştır. Buna göre yıllarına ait konut satış rakamlarındaki bu kapsam eksikliği giderilerek söz konusu yıllara ait veriler güncellenmiştir. 104 Emlak Konut GYO A.Ş, Gayrimenkul ve Konut Raporu Eylül-2014, s.71 [129]

139 dönem olmasına rağmen, ülkemizdeki konut satışları oldukça güçlü görünmektedir, 2014 yılı ilk sekiz aylık dönemde Türkiye genelinde konut satılırken,2015 yılının aynı döneminde rakam olmuştur. Bu da yaklaşık %18 lik bir artışı işaret etmektedir. TÜİK verilerine göre 105 ; Türkiye genelinde konut satışları 2015 Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %6,5 oranında artarak olmuştur. Konut satışlarında, İstanbul konut satışı ile en yüksek paya (%16,8) sahip olurken satış sayılarına göre İstanbul u, konut satışı (%11,7) ile Ankara, konut satışı (%5,8) ile İzmir izlemiştir. Konut satış sayısının düşük olduğu iller sırasıyla 13 konut ile Ardahan, 24 konut ile Hakkâri ve 57 konut ile Bayburt olarak gerçekleşmiştir. Grafik 76. Türkiye Geneli Konut Satış Sayıları ( Ağustos 2015) Kaynak: TÜİK 105 TÜİK, Konut Satış İstatistikleri, Ağustos 2015, Sayı: Eylül 2015 [130]

140 Türkiye genelinde ipotekli konut satışları 2104 yılının Ağustos ayına göre %1,9 oranında artış göstererek olmuştur. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %32 olarak gerçekleşmiştir. İpotekli satışlarda İstanbul konut satışı ve %21,1 pay ile ilk sırayı almıştır. Toplam konut satışları içerisinde ipotekli satış payının en yüksek olduğu il %46,2 ile Ardahan olarak gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde 2014 yılının ilk sekiz aylık döneminde adet ipotekli satış yapılmışken 2015 yılında bu rakam ye ulaşmıştır. Konut satışlarında gözlemlenen diğer bir yolda nakit, senet ve bunlar benzeri yapılan satış türleridir. Ekonomideki genel durum ve alınan makro ihtiyati (parasal genişlemeyi kontrollü tutma) politikaların etkisi ile bu tip satış türlerinde artışlar yaşanabilmektedir. İnşaat firmaları öz kaynak yapıları ile veya zaman zaman finansal kurumlardan kendi adlarına alıp kullandıkları fonlar ile bazı satışlarını vadeye yayıp doğrudan finansmanını kendileri yapıp konut satışı gerçekleştirmektedirler. Diğer konut satışları Türkiye genelinde bir önceki yılın(ağustos 2014) aynı ayına göre %8,8 oranında artarak olmuştur. Diğer konut satışlarında İstanbul konut satışı ve %14,8 pay ile ilk sıraya yerleşirken, İstanbul daki toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %59,8 olarak gerçekleşmiştir. Ankara diğer konut satışı ile ikinci sırada yer almıştır. Ankara yı konut satışı ile İzmir izlemiştir. Diğer konut satışının en az olduğu il, 7 konut ile Ardahan olmuştur. Üç Büyük İldeki Satış Gelişmeleri Türkiye nin üç büyük (İstanbul, Ankara, İzmir) ili gayrimenkul konusunda en yoğun faaliyetin yaşandığı yerlerdir. Bu üç il içindeki amiral gemisi ise İstanbul dur. Dolayısıyla söz konusu bölgelerdeki eğilim tüm Türkiye nin gayrimenkul sektörünü analiz etmek için önemlidir yılı içinde yaşanan iki seçim, küresel dalgalanmalar neticesinde satışlar ilk 8 ay boyunca 2013 yılı satışlarının altında kalsa da belli bir trendi korumayı başarmıştır. Belirsizliklerin azalması ertelenen talebi harekete geçirmiş Ağustos ayı itibarı ile satışlar 2013 yılını geçmiştir. Yılsonunda toplam rakam olarak da 2013 yılının geçilmiş olması oldukça dikkate değerdir yılında ise genel beklentinin üstünde yakalanmış satış rakamları oldukça güçlü görünmektedir. Bu ilginin temel nedenleri olarak; ertelenen talebin devreye girmesi, bazı taleplerin öne çekilmesi ve yabancı yatırımcıların yaptığı alımlardır. [131]

141 Türkiye Ankara Antalya Bursa İstanbul İzmir Türkiye Ankara Antalya Bursa İzmir Türkiye Ankara Antalya Bursa İstanbul İzmir Satış türlerini temelde ikiye ayırmamız mümkündür. İlki yeni yapılan gayrimenkullerin satılının yapıldığı birinci el arzlar, diğeri ise piyasada daha önce el değiştirmiş taşınmazların alınıp satılmasıdır. Birinci el satışlar yeni yapılan taşınmazlara olan ilgiyi gösterirken, ikinci el satışlarda piyasanın canlılığı ve nakde dönmesi konusunda bilgi verir. İkinci eli güçlü likiditesi yüksek konut piyasalarında talebin daha iyi olduğunu ve bunun birinci el satışlarına da yansıyacağı unutulmamalıdır Türk konut piyasasının en aktif olduğu beş büyük şehir bazında, satış türlerine göre yaptığımız analizde İstanbul un tüm satış türlerinde liderliğini sürdürdüğünü, Ankara nın da ikincilikteki yerini koruduğunu söyleyebiliriz. Grafik 77. Beş Büyük Şehir Bazında Birinci ve İkinci El Konut Satışları / Toplam İlk satış İkinci el satış Kaynak: TÜİK Satış bazında ilk üç ile baktığımızda da İstanbul un liderliğini açık farkla koruduğunu söyleyebiliriz. İstanbul sadece toplam satış rakamlarında lider olmayıp, ipotekli ve diğer satış türlerinde de ilk sırada yer almaktadır. Ardından Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa gelmektedir. Birinci el olarak nitelendirebileceğimiz; Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı (Ağustos 2014) ayına göre %9 artarak olmuştur. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı %47,3 olarak gerçekleşmiştir. İlk satışlarda İstanbul konut [132]

142 satışı ile en yüksek paya (%17) sahip olurken, İstanbul u konut satışı ile Ankara ve konut satışı ile İzmir takip etmiştir. Türkiye genelinde ikinci el konut satışlarına baktığımızda ise; bir önceki yılın aynı ayına göre %4,3 artış göstererek oldu. İkinci el konut satışlarında da İstanbul 9,803 konut satışı ve %16,5 pay ile ilk sıraya yerleşti. İstanbul daki toplam konut satışları içinde ikinci el satışların payı %51,9 oldu. Ankara konut satışı ile ikinci sırada yer aldı. Ankara yı konut satışı ile İzmir izledi. Türkiye genelinde ilk ve ikinci el satışlarda 2014 yılı Ocak Ağustos döneminde adetlik sayıya ulaşılırken, aynı dönem itibarı ile 2015 yılında bu sayı ye yükselmiştir. Satış kırılımlarına baktığımızda ise 2014 yılının Ocak-Ağustos döneminde ilk satışlar adet olurken 2015 yılının aynı döneminde adetlik bir sayıya ulaşmıştır. İkinci el satışlarda da benzer bir ivmelenme olup 2014 yılı ilk sekiz aylık döneminde adetlik rakama ulaşılırken 2015 yılının ilk sekiz aylık döneminde ise adetlik bir rakama ulaşılmıştır. Grafik 78. Konut Satış Sayıları Toplam İlk El Satışlar 2. El Satışlar /8 Kaynak: TÜİK [133]

143 Mütekabiliyet ve Yabancılara Satış Gayrimenkul özünde konut sektörünü ilgilendiren diğer önemli bir gelişmede yabancı uyruklu kişilere taşınmaz satışı ile ilgili yapılan düzenlemedir. 18 Mayıs 2012 Tarih ve Saylı Resmi Gazete de yayınlanan 6302 Numaralı Tapu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile ilgili en önemli düzenleme aşağıdaki madde de ifade edilmiştir. MADDE 35 Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehin tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz denmektedir. Bugüne kadar ülkemizde karşılıklılık ilkesi gereği taşınmaz edinemeyen ülke vatandaşlarının da mülk edinmesine olanak verilmiş, sınır komşumuz olan ülke vatandaşları içinse sınır illeri hariç mülk edinme hakkı tanınmıştır. Her ne kadar mütekabiliyet yasası 2012 yılında çıkmış olsa da, yasal düzenlemenin etkin olarak hayata geçme sürecini 2013 yılı olarak almakta fayda olacaktır. Türkiye'de yıllarında yabancılara toplam 137 milyon 192 bin 231 metrekare taşınmaz satılmıştır. Bunun 126 milyon 119 bin 800 metrekaresi ana taşınmaz, 11 milyon 72 bin 430 metrekaresi ise kat mülkiyeti şeklinde gerçekleşmiştir. Söz konusu satılan taşınmazlar, 153 bin 183 adet olurken bu taşınmazlara 139 bin 828 kişi sahip olmuştur yılında Türkiye nin yabancıya mülk satışı 2,9 milyon metrekare seviyesinde gerçekleşmiştir yılında ise; 20 bin 57 yabancı Türkiye'den 5,2 milyon metrekare 106 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Verilerine Göre [134]

144 büyüklüğünde taşınmaz satın almış olup, bu yükselişte, Körfez ülkeleri ön plana çıkmış görünmektedir. Körfez'den 5 bin 81 yatırımcı, 1,9 milyon metrekarelik alım yapmıştır. Körfez ülkelerinin satın aldığı taşınmaz sayısı bir önceki yıla göre metrekare bazında yüzde 167 artış göstermiş, satın alma yapan kişi sayısı % 202 oranında artmıştır yılından itibaren yabancı yatırımcının artan ilgilisi 2015 yılında da devam etmekte olup bunun başlıca nedenleri olarak aşağıdaki hususlara dikkat etmek faydalı olacaktır. Türkiye de ki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeye ulaşması, İstanbul un dünyanın önemli bir metropolü olası ve bu bölgeye artan ilgi, Antalya, Muğla, Ankara, Bursa gibi şehirlerin de giderek daha fazla yabancı yatırımcı çekmesi, Avrupalı yatırımcıların yanında Körfez Sermayesi ile Arap Yatırımcılarında ilgisinin artması, Küresel gayrimenkul yatırım fonlarının satın almaları ve ortaklıkları, Dövizin değer kazanması ve yabancı yatırımcılar açısından Türk varlıklarının ucuzlaması, Yurt dışından gelen göçlerin etkisi ile belli illerde artan yabancı talebi, Mimari ve tasarım anlamındaki değişikliklerin uygulaması Küresel baz da Türkiye nin merkez konumu ile ulaşım anlamında sağladığı kolaylıklar Olarak özetlenebilir. Yıllar itibarı ile Türk gayrimenkul sektörüne yabancı yatırımcının ilgisinin artma eğiliminde olabileceği rahatlıkla söylenebilir Geliştirilen projeler ve bu projelerin tanıtımı artıkça ve dünya konjonktüründe önemli bir değişiklik olmadığında,2015 yılı yabancı satışlarının trendin iyi olduğu öngörülebilir.2015 yılı ilk sekiz aylık döneminde ulaşılan adetlik konut sayış rakamı da bu öngörüyü destekler niteliktedir. 107 Milliyet Gazetesi, [135]

145 Tablo 22. Yabancıya Satılan Konut Sayısı ve İl Dağılımı Konut satış sayıları Ocak-Ağustos Ocak-Ağustos İller Ağustos 2014 Ağustos Toplam İstanbul Antalya Bursa Yalova Sakarya Trabzon Aydın Muğla Mersin Ankara Diğer iller Kaynak: TÜİK-Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Verileri 2014 Yılı itibarı ile yabancıların il bazında en çok tercih ettiği yerler; Antalya, İstanbul ve Aydın olmuştur. Özellikle Antalya ve İstanbul da ki artış dikkat çekicidir. Diğer yandan 2014 yılına kadar yabancı kökenli yatırımcıların daha az tercih ettiği Yalova, Bursa, Mersin gibi illere de talep gelmeye başlamıştır yılındaki genel görünüm ise oldukça canlı bir yabancı ilgisinin sürdüğü yönündedir. İstanbul ve Antalya nın başını çektiği satışlarda, Bursa-Yalova-Sakarya bölgesi oldukça dikkat çekici bir artışa sahne olmuştur. Bu artışın nedeni olarak o bölgelerde yapılan ulaşım ve alt yapı (Körfez geçişi-otoyollar) çalışmalarının getirdiği kolaylıklar etkili olmuştur. Trabzon bölgesi de yabancı yatırımcı tarafından keşfedilmiş olup özellikle Türkiye geneline bakıldığında fiyat artışlarının ortalamanın çok altında olması ve iklimin sağladığı avantajlar nedeniyle tercih edilmiştir. [136]

146 İlk sekiz aylık sürede diğer tüm satış türlerinde gözlemlendiği gibi yabancı konut alışlarında da artış olmuştur. Ağustos 2014 dönemine göre adet konut daha fazla satılmıştır, bu da yaklaşık %23 lük bir artışı işaret etmektedir. Yabancı yatırımcıların Türkiye den taşınmaz almazları Doğrudan Yabancı Sermaye-FDI girişi de sağlamakta olup yasal düzenleme yapıldıktan sonra bu tip fon girişlerinde manalı bir artış görülmüştür. Ödemeler bilançosu açısından baktığımızda dış kaynak ihtiyacının azaltılması için oldukça fayda sağlamaktadır. Özellikle 2013 yılından 2015 yılı ilk dört aylık sürece baktığımızda milyar ABD doları doğrudan yabancı sermaye girişi sağlanmışken aynı dönemde gayrimenkul alımı yolu ile milyar ABD doları kaynak Türk ekonomisine girmiştir. Tablo 23: Doğrudan Yabancı Sermaye Girişi ve Yabancıların Gayrimenkul Alımları ( Nisan) Yıllar Doğrudan Yatırımlar (Milyar ABD Doları) Gayrimenkul Alımları (Milyar ABD Doları) Gayrimenkulün Toplam DY içindeki payı (%) Toplam Kaynak: TCMB Ödemeler Bilançosu Verileri [137]

147 TCMB ve Ekonomi Bakanlığı verilerine göre mütekabiliyet yasası yürürlüğe girdikten sonra en yoğun gayrimenkul alışı 2014 yılında gerçekleşmiştir. Doğrudan yabancı sermaye girişi 4,3 Milyar ABD Dolarına ulaşmıştır.2015 yılındaki satışlardaki artış da göz önüne alındığında geçen yıl sağlanan kaynak girişinden daha fazla bir oranda yabancı sermayenin gelmesi beklenebilir. [138]

148 DÖRDÜNCÜ BÖLÜM 4. Küresel Konut Fiyatları Bu bölümde küresel konut fiyatlarındaki değişimler ve bunlarla ilgili temel beklentiler analiz edilecektir. Varlıkların fiyat ve diğer özellikleri(risk ve buna bağlı gelecek beklentisi, değerlemesi gibi) yatırımcının seçim yapmasında etki eden unsurlardandır. Dünya ekonomisinin giderek küresel bir hal alması, uluslararası fon akışlarının hızlı ve yoğun yaşanması benzer varlık fiyatlarının birbirinden etkilenmelerini kolaylaştırmıştır. Bu nedenle küresel fiyatlarının seyrini ve yönünü bilmek hem yatırımcılar hem de sektördeki aktörler tarafından önem taşımaktadır. İnşaat ve bu sektörün en önemli tamamlayıcısı olan konut sektörü her ülkenin ekonomisi için hayatiyet arz etmektedir. Gerek alt sektörleri harekete geçirmesi gerekse istihdam, barınma gibi yanları ile bir değer taşımaktadır. Dolayısıyla konut fiyatları ile inşaat sektöründeki fiyat hareketleri ve ekonomik gerçekleşmeler toplumun büyük bir kısmını ya doğrudan ya da dolaylı olarak etkilemektedir. Son yirmi yıldır giderek etkisini artıran küreselleşme hem ekonomik hem de sosyal sonuçları bakımından süreklilik arz ederek farklı ülkelerdeki eğilimleri de etkilemektedir. Bu etkileşimin başında varlık onun bir alt dalı olarak nitelendirebileceğimiz konut sektörü gelmektedir. Dünya genelinde yatırım yapmak amacıyla ülkeler arasında dolaşan farklı vade ve yapılardaki fonların yarattığı oynaklıklar dışında genel dünya ekonomisindeki beklentiler, gelişmelerde konut fiyatlarını küresel çapta etkilemektedir. Ülke ve bölgesel olarak zaman zaman farklılık gösterebilen dünya konut ve ticari gayrimenkul fiyatlarında ise ilgili ülkenin ekonomik koşulları ile risk algısı önem kazanmaktadır Varlık ve Konut Balonu Varlık Balonu kavramı günümüzde iktisatçıların en çok tartıştığı konuların başında yer almaktadır. Varlık tanımı gereği belli bir değer ve bunun modern ekonomilerdeki karşılığı parayla ölçüldüğü için fiyatlardaki hızlı yükseliş olarak tanımlanabilir. [139]

149 Bir diğer husus da varlığı elinde bulunduranlar için varlık fiyatlarındaki artışın onlar için bir servet artırıcı etkisi olduğudur. Bu bağlamda varlık balonu tanımını şöyle de ifade edebiliriz; Varlık fiyatlarının, mal ve hizmet fiyatlarından daha hızlı bir şekilde, en az beş yıl üst üste artması sonucu ortaya çıkan sanal zenginleşmeye varlık balonu denmektedir. 108 Şayet zenginleşme ulusal tasarrufların yatırıma dönüştürülmesi ile elde edilmiş ise servet artışı sağlıklı olur. Çünkü Milli Gelir de sağlıklı bir büyüme görünür. Doğru kaynak yapısı, verimli üretim olmaksızın sadece varlık fiyat artışına bağlı büyümeler balonlar yaratır. Balonların oluşabilmesi için sadece ekonomik bir alt yapının oluşması yeter şart değildir. Fiyat artış veya çöküş anında, düşüş sarmalını besleyecek davranışsal ve sosyal olgularında bulunması gereklidir. Beklentiler olumlu yönde ise, herhangi bir varlığı alan daha sonra aldığı fiyattan daha yüksek fiyata satacağına yönelik beklenti taşıyorsa süreç yukarı giden bir fiyat sarmalına dönüşmektedir. Fiyat balonları varlıkların piyasa fiyatlarının temel değerlerinin üzerine çıkması ile oluşur. Varlık fiyatların artması talep yanlı bir şok başlatabilir. Talep yanlı şok reel gelir artışının veya düşük kredi faiz oranlarının itmesiyle de oluşabilir. Fakat balon süreci varlık fiyatlarının bu temellerin etkisini de aşan bir yükselmeyle ifade edilebilir. Talep artışından kaynaklanan fiyat artışının devam edeceği beklentisi yeni alıcıların gelmesine neden olacaktır. Bu beklenti ile piyasaya giren yeni alıcılar harekete daha da güç katarak fiyat artışını hızlandırabilir. Fiyatlarda nakit akışı ve değerleme gibi hususlar göz ardı edilerek genel trende uyulabilinir. 109 Varlık fiyatlarında yaşanan artış daha önce varlık almış kişi ve işletmelerin servetlerini de artıracak özellikle kredi veren kurumlar servet etkisi ve teminat artışı nedeni ile kredi kaynaklarını daha genişletip kullandıracaklarıdır. Herhangi bir sebepten ötürü varlık fiyatlarında artış olmayacağı beklentisi ile birlikte yaşanan satışlar öncelikle kredili varlık alanları olumsuz etkileyerek satışın daha da hızlanmasına ardından da diğer alıcıların (almayı düşünenlerin) alımdan çekilmeleri sonucunu doğurarak fiyatın daha hızlı düşmesine neden olacaktır. 108 Cansen, Ege, Hürriyet Gazetesi,25.Aralık Kansu, Aydan. Konut Balonundan Finansal Krizler: ABD Mortgage Krizi, Scala Yayınevi, İstanbul-2100.s:22 [140]

150 Konut fiyat balonu oluşumu için hem arz hem de talep kaynaklı pek çok değişkenin gerçekleşmesi gerekmektedir. Bunun dışında ilgili ülkelerde reel gelirde meydana gelen artışlar, hükümetlerin konut sahipliği teşvikleri, vergi politikaları, beklentiler gibi pek çok unsur konut fiyatlarını etkilemektedir. Konut fiyatlarındaki balon kavramı ile ilgili diğer bir yaklaşımda; özellikle konuta yönelik kredilerin artması ve bunun konut fiyatlarını yukarı itmesidir.2008 krizinde ABD de de gerek mortgage kredileri gerekse bunların finansallaşmış türevlerinde yaşanan hızlı artışın rolü olduğu aşikârdır. Bu amaçla konut finansmanı sistemi ve krediler üzerinde alınacak makro ihtiyati tedbirlerin devreye sokulması konusunda çeşitli ülke merkez bankaları tedbirler almışlardır 110. Kredi faizleri ve genel faiz oranlarındaki değişim ile beklentilerde konut fiyatları üzerinde etki yaratmaktadır. Diğer taraftan bazı makroekonomik göstergelerin varlık balonlarındaki patlamanın ne zaman olabileceği konusunda Uluslararası Para Fonu ( IMF) tarafından 2009 yılında yapılan bir çalışmaya göre aşağıda ifade edilen değişkenlerin incelenmesinin patlama konusunda fikir verebileceği belirtilmiştir 111. Krediler / GSYH Hisse Senedi Fiyatlarındaki Büyüme Çıktı Düzeyindeki Büyüme Konut Fiyatlarındaki Büyüme Enflasyon Konut Yatırımları / GSYH Cari İşlemler Hesabı / GSYH Sermaye Yatırımları / GSYH Yalnız yukarıdaki parametreler küreselleşme ve buna bağlı risk iştahı, parasal genişleme ile diğer ekonomi-politik unsurlardan oldukça etkilendikleri için patlama konusunda tam bir fikir vermeyebilmektedir. Hangi varlık tipi olursa olsun analizlerin zaman ve mekanın şartları altında yapılması daha doğru olacaktır. Bazı zamanlarda aşırı fiyatlanmış olarak nitelendirilebilen varlıkların bazı IMF, WEO-2009 [141]

151 zamanlarda ise geçmişteki yüksek değerlerinin üzerine çıkması balon olarak nitelendirilmemektedir. Diğer yandan ABD li iktisatçılar K.Case ve R.Shiller 112 konut balonu göstergesi için şu unsurlara dikkat edilmesi gerektiğini ifade etmektedirler; İnsanların yakın çevrelerinden konut sahibi olmaları için baskı görmesi Konut fiyatlarında gelecek dönemde artış olacağına dair beklenti Konut fiyatlarında harcanabilir gelirden daha yüksek oranda artışlar gözlenmesi Konut sahipliğinin yarattığı servet getirisi ile diğer varlık getirilerinin sık sık karşılaştırılması Medya ve her türlü iletişim araçlarında yaygın bir şekilde konut sahipliği ile ilgili bilgi verilmesi Gerek konut gerekse diğer balonların oluşup patlayabilmesi için pek çok unsurun uygun bir zaman ile ortaya çıkması ve fiyatlarında buna düşüş yönlü keskin bir tepki vermesi gerekir. Varlık fiyatlarında zaman zaman görülen geri çekilme hareketleri belli bir noktada durup tekrar yukarı yönlü hareket yapıyorlarsa bu süreç balon patlaması olmayıp çok daha sağlıklı bir hareket olan fiyat düzeltmesi sürecidir. Uluslararası ekonomi yazınında son zamanlarda bazı varlıklar için balon ifadesi yerine daha çok köpük terimi kullanılarak ilgili varlık için balon olmayan ancak belli bir büyüklüğe ulaşmış fiyat artışını anlatmaktadır Gelişmiş Ülkelerdeki Konut Fiyatları Gelişimi Gelişmiş ülke ekonomileri için 2008 bir milat olmuştur. Küresel krizin çıktığı reel sektör olan inşaat sektörü, özellikle konut finansman sistemi 113 zarar görmüş çöküş sadece kredi verenler açısından olmamış zincirleme olarak pek çok sektörün etkilenmesi deflasyonist bir süreç yaratarak krize neden olmuştur. 112 ABD de ki en önemli konut göstergelerinden biri olan Case-Shiller konut endeksini de oluşturmuşlardır. 113 Gelişmiş ekonomiler; uzun vadeli mortgage kredilerinin düşük teminatlı ve yüksek riskli menkul kıymetleştirilmesinin etkisi ve bu araçların türev piyasalarda işlem görmesi ile ciddi bir hasar almıştır [142]

152 Tüm varlıklarda olduğu gibi krize giriş ve süresince konut fiyatlarında da çok sert düzeltmeler yaşanmış fiyatlardaki geri çekilme hem reel hem de finansal sektörü çok olumsuz yönde etkilemiştir. Kriz sonrası alınan genişletici para ve maliye politikaları ile talebin canlandırılıp, yatırımın artırılması amacı güdülmüştür. Bu amaçla Fed oldukça cesur adımlar atarak kriz sonrası yaşanan sıkıntıları gidermeye çalışmıştır. Fed para politikalarını oluşturduğu aşama ile sonrasında bununla ilgili sonuçlarını değerlendirmek amacıyla konut fiyatlarını da izler olmuştur. Fed politikalarında 2013 yılından beri yaşanan parasal büyüklüğü kısma eğilimleri zaman zaman tüm varlıklarda olduğu gibi konut fiyatlarında da dalgalanmaya yol açmıştır. Ancak bu dalgalanma boyutu ülkeden ülkeye farklılık göstermiştir. Fed in politikaları küresel etkiler yarattıysa da asıl varmak istediği nokta ABD ekonomisinde konut sektörünü de kapsayacak bir canlandırma etkisi yaratmak olmuştur. Grafik 79. ABD Konut Fiyatları (Ocak 2005=100) ABD deki konut fiyatları kriz sonrası, oldukça uzun bir süre ( arası) düşme eğilimi göstermiş olup toparlanma aşamasına girmesi ancak 2013 yılı itibarı ile olmuştur. Fiyat kıstas alındığında hala kriz öncesi değerlenin altında olduğu rahatlıkla söylenebilir. [143]

153 Genişletici para politikaları nedeniyle oluşan düşük faiz ortamı gelişmiş ülkeler için bazı finansal riskleri de beraberinde getirmiştir. Anılan politikaların etkisiyle tahvil getirileri ve risk primleri düşerken borsa endeksleri ve varlıkların fiyat kazanç oranları yükselmiştir. Diğer varlıklarda olduğu gibi konut fiyatlarındaki (özellikle ABD-İngiltere-Kanada gibi ülkelerde) artış eğilimi de sürmektedir. AB ise ABD ye göre ekonomik karar alma süreçlerinde oldukça yavaş davranmakta olup parasal genişleme politikalarına üye bazı ülkeler sıcak bakmazken güney kanadı ülkeleri çok daha hızlı çözüm üretilmesini beklemektedirler. AB üyesi bazı ülkelerin (İtalya, İspanya, Yunanistan gibi) tekrar durgunluğa girmiş olmaları ECB yi de zora sokmuştur küresel krizinin AB bünyesindeki varlık fiyatlarına da etkisi son derece olumsuz olmuştur. Konut fiyatlarında çok hızlı görülen gerileme diğer sektörleri de olumsuz etkileyerek krizin daha hızlı yayılmasına neden olmuştur. Gelişmiş ülkelerde, özellikle Euro bölgesinde, genişletici para politikası uygulamalarına rağmen bankacılık sektörünün ekonomik toparlanmaya hedeflenen düzeyde destek vermediği görülmektedir. ABD de bankacılık sektörü kredileri artarken, Euro bölgesinde krediler azalmaya devam etmektedir Euro bölgesinde bankalar bilançolarını küçültmekte ve risk almaktan kaçınmaktadır. Bu gelişmede hem talep hem de arz yönlü faktörlerin etkili olduğu düşünülmektedir. Yüksek borçluluk seviyesi kredi talebini sınırlarken, kriz sonrası sorunlu kredi ve bilanço kısıtları ile karşılaşan bankacılık sektörünün kredi arzı daralmıştır. Bankaların, sermayelerini güçlendirme ve bilançolarını daha sağlıklı bir yapıya kavuşturma çabaları sürmektedir. Bu süreç daha çok kredi kullanan kişi ve kurumları etkileyerek ekonomik toparlanmanın gecikmesine neden olmaktadır. [144]

154 Grafik 80. Gelişmiş Ülke Konut Fiyat Endeksleri Kaynak : Kriz sonrası alınan önlemlerin özellikle ABD Ekonomisindeki canlandırıcı etkisi net bir şekilde görülürken benzer politikaları uygulayan İngiltere de toparlanma devam etmekte olup konut satışları ve fiyatlarında yaşanan keskin yükselişin sağlıklı olup olmadığı da tartışılmaktadır. AB nin güçlü ekonomisi Almanya ise belli bir trende götürdüğü büyüme trendini hafifte olsa kaybetmiş görünmektedir. Ancak Almanya da konut fiyatları açısından durum daha farklı görülmektedir. Almanya da 2010 yılından itibaren konut fiyatlarının daha da ivmelendiği söylenebilir. ABD de ki tüketici ve yatırımcılar ise konut fiyatlarında temkinli bir iyimserlik sürdüğünü belirterek konut yatırımlarının cazibesinin sürmesini beklemektedirler 114. İngiltere de ise durum biraz daha farklı değerlendirilerek, hızı konut fiyatı artışlarının kiracıları ev sahibi olmaktan uzaklaştırdığı ve sabit gelir gurubundaki kişilerin ev alma ümitlerinin giderek 114 The New York Times, 13 Aralık 2014 [145]

155 azaldığı dile getirilmektedir 115.Konuyla ilgili başka bir nokta ise özellikle batı ekonomilerinde tartışılan toprak çelişkisidir. Toprağın sanayi devriminden bu yana hızla tarımdan şehirleşen bölgeler lehine değiştiğini bununda orta vadede ekonomik büyümede sorunlara yol açtığına ait analizlerdir 116. Gelişmekte olan ülkelere baktığımızda ise ülke bazında farklılıklar olmasına rağmen genel eğilimin konut fiyatlarında Grafik 81. BRIC Ülkeleri ve Türkiye Konut Fiyat Endeksleri yükselişi işaret ettiği görülmektedir. BRIC ülkelerinden Çin ve Hindistan da ki fiyat artışları( Çeyrek itibarı ile ) daha düşük düzeyde gerçekleşirken Rusya ve Brezilya da artışlar daha hızlı olmuştur. Aynı dönem için; BRIC ülkeleri ile Türkiye kıyaslandığında ise; Rusya, Çin den daha fazla konut fiyatlarında artış gözlenirken Brezilyadan daha az fiyat artışı gerçekleşmiştir. AB Ülkeleri arasında ise krizden en çok etkilenen ülkeler olan İrlanda, İtalya, İspanya ve Yunanistan da ise krizin etkileri tüm varlıklarda olduğu gibi konut fiyatlarında da kendisini göstermiş ve fiyatlar da çok sert geri çekilmeler yaşanmıştır. Endeks değerleri her dört ülkede de başlangıç değeri olan 100 ün altındadır. En fazla değer kaybı yaşayan ülkeler ise Yunanistan ve İspanya olarak karşımıza çıkmaktadır. 115 The Guardian, 29 Mart The Economist, 4 Nisan 2015 [146]

156 Grafik 82. Seçilmiş AB Ülkeleri Konut Fiyat Endeksleri ( Çeyrek) Kaynak: Her ne şartta olursa olsun barınma temel ihtiyaç olma sürecini devam ettirecektir. Bu nedenle sektör ve bileşenlerinin küresel bazda da dikkatli incelenmesi gereklidir. Dünyada ki konut fiyatları ile ilgili pek çok uluslararası kuruluş inceleme ve değerlendirmelerini yayımlayarak ekonomideki eğilimi yorumlamaya çalışmaktadır. Genel ekonomi analizi aşamasında özellikle beklentileri anlamak için konut sektörü yakından analiz edilmektedir. Uluslararası Para Fonu (IMF) 117 kısa bir süre önce dünya genelinde konut fiyatların da ki değişimleri ülkeler bazında yayımlayarak 2008 krizi sonrası sektör ve ekonomik gidişat konusunda küresel bilgileri paylaşmıştır. 117 IMF, June 30, 2015 [147]

157 Buna göre, ağırlıklandırılmış küresel konut fiyat endeksi tedrici toparlanmasına devam etmektedir. Fiyat grafiklerine baktığımızda yılları arası oldukça hızlı yaşanan bir fiyat artışı olmasına karşın, 2008 küresel krizinden önce dünya genelinde fiyatlarda bir düzeltme yaşanmıştır. Küresel konut fiyatlarında 2011 yılından beri görülen kademeli yükselişe rağmen endeks ancak 2007 yılı fiyat seviyesine ulaşabilmiştir. Gelişmiş ülkelerde görülen (ABD, İngiltere gibi) göreceli konut satışları canlılığı dünya konut fiyatları endeksi için itici güç konumundadır. Grafik 83. Dünya Genelinde Konut Fiyat Değişimleri Kaynak: IMF Dünya genelinde ülke bazlı reel konut fiyat değişimlerine baktığımızda ise oldukça farklı sonuçlar karşımıza çıkmaktadır.2015 birinci çeyrek reel fiyat değişimlerine baktığımızda fiyatları en fazla artan (ilk 5) ülkeler, Katar, İrlanda, Birleşik Arap Emirlikleri, Estonya ve Türkiye olurken, azalan (ilk 5) ülkeler ise; Ukrayna, Güney Kıbrıs, Rusya, Çin ve Slovenya olmuştur. En hızlı reel konut fiyatı yaşayan ülke olarak Katar bulunurken, reel fiyatları en hızlı [148]

158 düşen ülke olarak ise Ukrayna görülmektedir. Değerlendirme yapılan ve aşağıda grafiği bulunan 64 ülke arasında Türkiye fiyat artışı bakımından 5. sırada yer almıştır. Ülke bazlı konut fiyat değişimlerinin farklı çıkmasının pek çok etkeni bulunmakla birlikte, ülkelerin milli gelir değişimi, yatırım - tasarruf alışkanlıkları, demografik yapı, savaş, doğal afet, yabancı sermaye gibi unsurlar konut fiyatlarındaki değişimin temel unsurları olmuşlardır. Ayrıca ülkeden ülkeye farklılık gösteren yasal düzenlemeler, coğrafi etmenler gibi noktalarda küresel tercihleri etkilemiştir. Grafik 84. Ülke Bazlı Reel Konut Fiyat Değişimleri (2015-I.Çeyrek) Kaynak: IMF Kredi faiz oranları ve genel finansal kaynaklara ulaşım kolaylığı ile ekonomik beklentiler konut satışları üzerinde ciddi bir etkiye sahip değişkenlerdir. Ekonominin canlanması amacıyla açılan para musluklarının en önce etki gösterdiği sahalardan biri olan konut sektörü ve kredi oranları 2015 yılı birinci çeyreğinde en fazla artışı, Filipinler, Lüksemburg, Türkiye, [149]

159 İzlanda ve Çin de göstermiştir. Diğer yandan kredilerin daraldığı yerler ise; İrlanda, Ukrayna, Slovenya, Portekiz ve İspanya olarak görülmektedir. Türkiye kredi büyümesi anlamında, 41 ülke arasında 3. sırada yer almıştır. Kredi verilen ekonomide kreditörlerin finansal sağlığı iyi ise ve kredi geri dönüşlerinde sorun bulunmuyorsa bu tip bir büyümenin sağlıklı olduğu düşünülebilir. Türkiye özelinde(daha önceki bölümlerde açıkladığımız üzere) tahsili gecikmiş alacak oranın oldukça düşük ve finansal kredi veren kuruluşların da yapılarında bir sorun olmadığı göz önüne alındığında artışın oranın yüksek olmasına karşın ekonomik anlamda bir sorun çıkarmayacağı öngörülebilir. Daha önce ifade ettiğimiz üzere kredi büyümeleri ile ilgili sorun ihtimali gören ülkelerin merkez bankaları bu yüzden oluşabilecek sıkıntılara karşı makro ihtiyari politikaları uygulamaya sokmaktadırlar. Grafik 85. Dünya Bazında Kredi Büyümesi ( Çeyrek) Kaynak: IMF Konut değerlemesi açısından tüm dünyada yaygın olarak kullanılan yöntemlerden biriside konutun kira değeri ile fiyat arasındaki oran veya ilişkidir. Konuta verilen fonun ne kadar sürede geri döneceği (kira tutarı) yatırım ve talep üzerine etkilidir. Şayet bir ülkede kiralar artıyor ve konut fiyatlarındaki artış kira artışının altında kalıyorsa(arz sorunları, gelecek [150]

160 dönem ki beklentiler gibi nedenlerden) gerek spekülatif gerekse gerçek konut satın alma talebi artacaktır. Aynı şekilde kiralar düşük konut satış fiyatları yüksek ise talepte tam tersi bir durum beklenebilir. Kira ve konut fiyatları birlikte yükseliyorsa, ülkedeki büyüme, kişisel ve harcanabilir gelir durumu, krediler gibi pek çok unsurla birlikte analiz edilerek yükselişin temeli araştırılmalıdır. Dünya genelinde fiyat-kira karşılaştırılması yapıldığında en düşük ülkeler; Hollanda, İspanya, Portekiz, Yunanistan ve İtalya olarak görülmektedir. Diğer yandan konut fiyatlarının kira bedellerine göre hızlı yükselen ülkeler sıralamasında ise Türkiye, Almanya, Yeni Zelanda, Norveç ve Lüksemburg ilk sıraları almaktadır. Grafik 86. Seçilmiş Ülkelerin Konut Fiyatları-Kira İlişkisi ( Çeyrek) Kaynak: IMF [151]

161 Grafik 87. Seçilmiş Ülkelerin Konut Fiyatları-Gelir İlişkisi ( Çeyrek) Kaynak: IMF Konut fiyatlarının değerlemesinde kullanılan diğer bir uluslararası karşılaştırma yöntemi de konut fiyatı ile gelir arasındaki ilişkidir. Söz konusu oran konut edilebilirliğin ve konutun doğru fiyatlanıp fiyatlanmadığının göstergesi olarak kabul edilebilir. Konut fiyatları gelirin bir fonksiyonu olduğu kabul edilirse gelirdeki değişimlerin konut fiyatları üzerine etkisi de yüksek olacaktır. Gelir artışı ile birlikte ortaya çıkan konut talebi için benzer bir şekilde arzında artışı gereklidir. Arz artışının gecikmesi veya gelire göre az artması durumunda ise fiyatlar yükselerek yeni bir denge fiyatı oluşacaktır. Avusturya, Almanya, İsviçre, İngiltere ve Lüksemburg gibi ülkelerde konut fiyatları gelirden hızlı artarken, Yunanistan, İspanya, Macaristan, Slovakya ve Hollanda gibi ülkelerde ise konut fiyatı artış hızı gelirden az olmuştur. Global konut fiyatlarındaki değişim pek çok kuruluş tarafından analiz edilerek gerek ekonomik gidişat gerekse yatırım karar alma süreçlerinde kullanılmaktadır. Konuyla ilgili diğer bir çalışmada aşağıda özetlenmiştir; [152]

162 Tablo 24. Enflasyona Göre Düzeltilmiş Konut Fiyat Artışları ( Çeyrek) Küresel konut fiyatlarındaki yukarı yönlü trendin 2015 yılı ikinci çeyreğinde de sürdüğü gözlenmiştir. Özellikle; Avrupa, Asya Pasifik ve ABD bölgelerinde reel konut fiyatları güçlü artış trendlerini devam ettirmiştir. Ülke bazında artışta ilk sırada yer alanlar ise; Hong Kong (%3,83),Çin (%3,37), İngiltere (%2,40), ABD- Case&Shiller (%2,30), Norveç (%2,18) olarak sıralanabilir. Aynı araştırmaya göre fiyat azalışı bakımından ise; Porto Riko (%6,07), Yeni Zelanda (5,61), Yunanistan (4,81), Dubai (4,28), Rusya (%2,92), sırası dikkat çekmektedir 118. ABD ve İngiltere uzun bir süredir ekonomiyi canlandırmak için aldıkları önlemlerin bir sonucu olarak konut ve buna bağlı sektörlerde canlılık yaşamaktadırlar. Çin büyüme hızında istenilen noktaya ulaşılamayacağı ortaya çıkınca ekonomiyi ve özellikle konut sektörünü canlandırmak üzere adımlar atmış bunun neticesinde konut fiyatları yükselmiştir. Hızlı fiyat gerilemesi yaşayan ülkelere baktığımızda ise Porto Riko, Yunanistan ve Rusya da ciddi yapısal sorunlar ve azalan yatırımcı ilgisi dikkat çekerken, Dubai ve Yeni Zelanda da fiyat düzeltmesi görülmektedir. Farklı bir çalışmaya göre ise küresel gayrimenkul piyasası oldukça güçlü konumu sürdürerek, işlem miktarını Haziran 2014 itibarı ile 788 Milyar ABD dolarına yükseltmiştir. Söz konusu rakam bir Europe-North-America-and-Asia [153]

163 yıl önceye göre %17,2 lik bir artışı ifade etmektedir. Özellikle bu orandaki artışta dünyanın devasa metropolleri olarak nitelendirebileceğimiz New York, Londra, Tokyo, Los Angeles, San Francisco gibi şehirlerin payı oldukça yüksek düzeyde bulunmaktadır yılı için küresel ekonomi politikalarının değişimi gayrimenkul piyasalarında dikkatle takip edilmeye devam edilecektir. Özellikle Fed faiz politikaları ve parasal genişleme ile ilgili kararları diğer varlıklar gibi gayrimenkul sektörünü de etkileyecektir. Ancak küresel politikaların yansımaları ülkeden ülkeye farklılık gösterebilecektir küresel krizinin başlangıç noktası olduğundan beri konut ve buna bağlı bileşenler daha detaylı analiz edilmekte olup, konuyu sadece gayrimenkul fiyatlaması ve satışı yönüyle değil aynı zamanda finansal sistemin sağlığı açısından da inceleme gereği ortaya çıkmıştır. Bu doğrultuda Uluslararası Ödemeler Bankası (BIS) 2014 yılında yaptığı çalışmada aşağıdaki tespitleri yapmıştır. Dünya konut piyasasında canlılık ve yukarı ivmelenme devam etmektedir. Ancak bazı ülkelerdeki fiyatların artışı ve hızı o ülkelere ait aşırı değerli varlık endişelerini de beraberinde getirmektedir. (Dubai, Çin, Yeni Zelanda, İrlanda, Kanada gibi). Bazı ülkeler gerek konut gerekse diğer varlık fiyatlarındaki artışı hızının yavaşlatmak amacıyla tedbirler alarak olası balon oluşumunu engelleyici düzenlemeler yapmışlardır.(çin gibi). Varlık fiyatlarındaki aşırı artış aslında varlık fiyatıyla birlikte bunun finansmanını sağlayan kuruluşlarının da (banka ve diğer finans kuruluşları) sağlığını etkileyebilmektedir. Finans kesiminin sağlığını yitirmesi ise genel ekonomik yapının bozulması ile sonuçlanabilmektedir. 120 Haziran 2014 yılında BIS tarafından yapılan tespitlerin ardından hızlı fiyat artışı olması nedeni ile potansiyel riskli ülkelerin hemen hemen tamamında ya fiyat düzeltmesi ya da kamu kökenli düzenlemeler yaşanmış bu da taşınmaz fiyatlarına 2015 yılı itibarı ile yansımıştır krizi sonrası küresel varlıklar ve özelliklede konut fiyatları konusunda karar alıcılar oldukça ihtiyatlı davranmaya çalışmaktadırlar. 119 Cushman and Wakefield, Winning in Growth Cities-2014/2015 London,2014,s Bank For The İnternational Settlements (BIS), Annual Report,84th. Basel,29 June 2014 s [154]

164 4.3. Türkiye Genelindeki Konut Fiyatları Konut bir servet unsuru olmasının yanı sıra hane halkının geçinme maliyeti konusundaki en önemli belirleyicilerinden birisidir. Bir konutun fiyatı onun sağladığı konut hizmetlerinin toplamından farklı bir değer ifade etmektedir. 121 İktisadi hayat da meydana gelen değişimler bunların kolaylıkla izlenip yorumlanması gereğinde ortaya koymuştur. İnşaat ve özünde konut sektörü ekonominin barometresi görevini de üstlendiğinden fiyat bazlı değişimler makroekonomik karar alma süreçleri içinde önemli olmaktadır. Öte yandan konut Türkiye de gelenekselleşmiş, güvenilir ve sağlam bir yatırım aracı olma görevini de üstlenmektedir. Milli gelirde yaşanacak artış, gelir dağılımının daha da düzelmesi, beklentilerin iyi yönetilmesi ve genel risk yönetiminin iyi yapılması durumunda orta gelir seviyesinde olan pek çok kişinin de konut talebi de sürebilecektir. Konut ile ilgili iş yapan gerçek ve tüzel kişilerin öncelikli olarak dikkat ettiği noktaların başında gelen fiyat kavramıdır. Konut fiyatlarını daha doğrusu varlık fiyatlarındaki değişim yönünü görebilmek için takip edilecek en iyi yöntemlerden birisi de endekslemedir Ülkemizde konut fiyatlaması ve değişimi ile ilgili veri ne yazık ki henüz istenilen seviyede değildir. Pazarın büyümesi ve buna paralel artan ilgi daha çok fiyat verisinin takip edilmesini zorunlu kılmaktadır. TCMB 2010 yılından beri ülkemiz de ki konut fiyatlarına yönelik iki endeks hazırlayarak önemli bir boşluğu doldurmuştur. Bu endekslerden birincisi Türkiye Konut Fiyatları Endeksi diğeri ise Türkiye Yeni Konutlar Fiyat Endeksi dir. 122 Konut fiyat ve değerlemesindeki en önemli sorunlardan biri de homojen bir varlık olmamasından dolayı benzer özellikleri gösteren konutların farklı semtlerde fiyatlarının çok değişiklik gösterebilmesidir. Veya aynı semt içinde aynı sokakta bulunun bir konutun deniz görmesi, güney yönünde olması, parka yakın olması gibi hususlar bile fiyatında önemli 121 Büyükduman, Ahmet, Bir Kent Efsanesi, Konut Balonu Scala Yayınevi, İstanbul s TCMB endeks hesaplarında konut değerleme raporlarını baz alarak daha gerçekçi bir fiyat tespit etmeye özen göstermektedir. [155]

165 sapmalara neden olabilmektedir. Bu nedenle TCMB Türkiye geneli için hesaplama yaparken bu sapmaları azaltıcı bir yöntem uygulamaktadır. 123 Bu bağlamda TCMB tarafından 29.Eylül.2015 tarihinde açıklanan konut fiyatları endeksini incelediğimizde aşağıda ifade edilen sonuçlar ortaya çıkmaktadır 124. TKFE (2010=100), 2015 yılı Temmuz (Haziran-Temmuz-Ağustos) ayında bir önceki aya göre yüzde 1,56 oranında artarak 190,76 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 18,76 oranında artan TKFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 11,19 oranında artmıştır. Metrekare başına konut değeri olarak hesaplanan birim fiyatlar 2014 yılı Temmuz ayında 1429,62 TL/m2 iken 2015 yılı Temmuz ayında 1674,83 TL/m2 olarak gerçekleşmiştir. Grafik 88. Türkiye Konut Fiyat Endeksi ve Birim Kullanım Fiyatı Kaynak: TCMB TKFE nin nominal ve reel fiyat değişimleri de aşağıdaki grafikte verilmiştir. Nominal ve reel fiyat eğilimi Kasım 2014 den bu yana yükseliş göstermiştir TCMB fiyat sapmalarını azaltmak için tabakalanmış ortanca fiyat yöntemini uygulamaktadır. 124 TCMB, Türkiye Konut Fiyat Endeksi 29 Eylül 2015-Konut Fiyat Endeksi üçer aylık dönemlerde hesaplanmakta olup en son açıklanan endeks Haziran, Temmuz, Ağustos 2015 dönemini kapsamaktadır. 125 Nominal Fiyat: İlgili varlığın belli dönem itibarı ile fiyat seviyesinde görülen değişimi ifade ederken, Reel Fiyat; nominal fiyattan enflasyon oranının arındırılması sonucu ulaşılan değeri ifade etmektedir. [156]

166 Grafik 89.Türkiye Konut Fiyat Endeksi Yıllık Değişim (%) Türkiye genelinde, 45 ilde son iki yılda yapımı gerçekleşen konutların değerleme raporları analiz edilerek hesaplanan TYKFE (2010=100) 2015 yılı Temmuz ayında bir önceki aya göre yüzde 1,35 oranında artarak 185,69 düzeyinde gerçekleşmiştir. Endeks bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 17,30 oranında, reel olarak ise yüzde 9,82 oranında artmıştır. Kaynak: TCMB Grafik 90. Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi (2010=100) TYKFE de gözden kaçmaması gereken önemli bir nokta ise Ocak 2013 den beri ilk kez Ocak 2015 de fiyat artışlarında kısmi bir gerileme görüldüğüdür, ancak sonrasında endeks artış eğilimin sürdürmüştür. Kaynak: TCMB [157]

167 Kaynak: TCMB Grafik 91. Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi Yıllık Değişim (%) Ülkemiz Konut Piyasası ve aynı zamanda ekonomik bir gösterge olarak üç büyük(istanbul-ankara- İzmir) ilimizdeki fiyat değişimleri dikkatle takip edilmelidir. Üç büyük ilin konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2015 yılı Temmuz ayında bir önceki aya göre İstanbul, Ankara ve İzmir de sırasıyla yüzde 1,81, yüzde 1,02 ve yüzde 2,96 oranlarında artış görülmüştür. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre ise İstanbul, Ankara ve İzmir de sırasıyla yüzde 26,60, 11,79 ve 17,88 oranlarında artış göstermiştir. Grafik 92. Üç Büyük İl Konut Fiyat Endeksi (2010=100) Üç büyük ilin yeni konutlar fiyat endeksleri değerlendirildiğinde, 2015 yılı Temmuz ayında bir önceki aya göre, İstanbul, Ankara ve İzmir de sırasıyla yüzde 1,66 yüzde 2,05 ve yüzde 3,26 oranlarında artış görülmüştür. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre ise İstanbul, Ankara ve İzmir de sırasıyla yüzde 24,44, 14,35 ve 21,75 oranlarında artış göstermiştir. Kaynak: TCMB [158]

168 Grafik 93. Üç Büyük İl Yeni Konut Fiyat Endeksi (2010=100) Gerek Konut Fiyat gerekse Yeni Konut Fiyat Endekslerinde İstanbul da ki fiyat artışı dikkat çekici olup, İstanbul u İzmir ve Ankara takip etmektedir. Üç büyük ildeki en az artış eğilimi Ankara da görülmüştür. yönetsel kararların verilmesi adına oldukça önemlidir. TKFE ile ilgili bölgesel gelişmeleri incelediğimizde ise aşağıdaki sonuçlar ortaya çıkmaktadır. Bölgesel bazlı farklılıkların tespiti ve buna göre yatırım ile diğer Grafik 94. TKFE ve Bölgesel Gelişmeler Kaynak: TCMB [159]

169 2015 yılı Temmuz ayına ilişkin 26 düzey 126 bazındaki konut fiyat endekslerinin yıllık yüzde değişimleri yukarıda verilmektedir. TKFE deki en yüksek yıllık değişimin gerçekleştiği düzeyler yüzde 26,60 ile TR10 (İstanbul), yüzde 25,85 ile TR22 (Balıkesir ve Çanakkale) ve yüzde 24,74 ile TR32 (Aydın, Denizli ve Muğla) olurken, en düşük yıllık değişimin gerçekleştiği düzey yüzde 3,97 ile TRC1 (Kilis, Adıyaman ve Gaziantep) ve yüzde 4,56 ile TRA2 (Ağrı, Ardahan, Kars ve Iğdır) olmuştur Türkiye deki Konut Fiyatlarının Analizi Diğer tüm varlık fiyatlarında olduğu gibi belli bir zamandaki tek bir varlık fiyatına bakıp çok yükseldiğini veya düştüğünü söylemek iyi bir analiz yöntemi olmayacaktır. Fiyatlar, benzer fiyat ve/veya içinde bulunulan şartlara göre oluşur. Fiyat oluşurken de buraya kadar yaptığımız çalışmada yer alan pek çok değişkenden etkilendiği aşikârdır. Son bir kaç yıldır tüm dünyada konut fiyatlarından buğday fiyatlarına, petrol fiyatlarına, altın ve hisse senedi fiyatına kadar pek çok varlık üzerinde balon veya şişme terimi sıklıkla kullanılmıştır. Fiyat anlamında durumun tersi de söz konusudur. Bazı varlıklar için aşırı düşük fiyatlı veya ucuz da denebilmektedir. Aslında (önceki bölümlerde de dile getirmeye çalıştığımız olgu) zaman ve beklentiye göre varlık fiyatlarında normal kavramı değişebilmektedir. Bunun en tipik örneklerinden birisi ham petrol fiyatlarıdır. Bir kaç yıl önce 100 ABD Dolarının üstünde olan fiyatlar normal kabul edilirken bu gün ABD Doları seviyeleri olağan kabul edilebilmektedir. Daha yalın bir anlatım ile Türkiye ve İstanbul özelinde konut fiyatlarında balon olup olmadığını daha doğru yorumlamak için konut sektöründeki arz ve talep yapısının temel dinamiklerine bir kez daha bakmak gerekmektedir. 126 Konut Fiyat Endeksi (KFE) (2010=100) konut kredisi kullandıran bankalardan, satışa konu olan konutlar için kredi kullandırma aşamasında düzenlenen değerleme raporlarındaki konut değerleri esas alınarak, tabakalanmış ortanca fiyat yöntemiyle hesaplanmaktadır. Türkiye geneli için oluşturulan endeks, ayrıca İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflaması Düzey 2 kırılımında da sunulmaktadır. İlgili verilere ve endekse ilişkin yöntemsel açıklama metnine İnternet adresinde Veriler/Dönemsel Veriler/Konut Fiyat Endeksi başlığı altından ulaşılabilir. [160]

170 İnşaat ve özelinde konut piyasasında fiyatlar, arzın talebe gecikmeli olarak tepki vermesi ile dalgalı bir seyir izler. Bu nedenle konut piyasasında fiyatları etkileyen dengesizlikler (şoklar) daha çok talep kaynaklıdır. Talepte artış ve azalış yönü ile ilgili de şunlar söylenebilir 127 ; Artan talep taşınmaz fiyatı ile kira değerini yükselteceğinden kar elde potansiyelini artıracaktır. Bu durumda yatırımcıların konuta olan ilgisini artıracaktır. Talep artışı arzı henüz artmayan konut sektöründeki doluluk oranlarını artıracaktır. Doluluk oranlarının artması da kira ve satış fiyatlarını yükseltecektir. Arzın talebe sonradan uymaya başlaması ile doluluk oranlarında azalmalar meydana gelecektir. Konut arzının artmasıyla boşluk oranları da artar bu durumun yansıması kira ve satış fiyatlarında kademeli azalmaya yol açar. Aslında bu durumda nominal fiyatların düştüğü söylenemez, ancak kiralık konutların pazarda kalma süresi artacağından kira gelirlerinde ödemesiz dönemler oluşur (kira için boş kalıp bekleyen konutların sahibine hem alternatif hem de sabit gider maliyeti olduğu unutulmamalıdır) Satıcı kredileri desteği ile de nominal fiyatların düşmesi de önlenmeye çalışılır. Fiyat ve kiranın düşmesi ise karlılığı azaltacağından yeni yatırımcıların konut sektörüne gelmesi azalacaktır. Fiyat gerilemesinin diğer ekonomik varlıklarla birlikte olması durumunda talepteki geri çekilme daha da hızlanacaktır. Yukarıda ifade edilen değişkenler talebin artış hızı veya artış eğilimi üzerine oldukça etkili görünmektedirler. Bir de talebin düşüş sürecini hızlandıracak etmenlere bakmak gereklidir. Talepteki gerilemeye paralel olarak konutlardaki boş kalma süresi ve oranı artmaktadır 128. Boşluk oranlarının toplam içinde yükselme eğiliminde olması, kira ve satış fiyatlarında geri çekilmelere neden olur. Düşük kira ve satış fiyatları belli bir noktaya ulaştıktan sonra talep tekrar uyarılarak piyasada yeni bir denge ve buna bağlı fiyat oluşur. 127 Büyükduman. Ahmet a.g.e.s ile McKenzie.D,Richard.J,Betts.M, Essential of Real Estate Economics 5th Publishing, Thomas S.West,2006.s Boşluk Oranı ve Boş Kalma Süresi: taşınmazın kira veya satış amacıyla pazara arz edilmesini takiben bekleme süresidir. [161]

171 Konut piyasasında oluşacak yeni denge fiyatının bir önceki denge fiyatına göre nerede oluşacağı içinde bulunulan ekonomik şartlar, ekonomik ve sosyal beklentiler gibi pek çok unsura göre değişir ABD Mortgage krizi gibi büyük çaplı ekonomik depresyonlarda talebin uyarılması ve yeni piyasa fiyatının oluşması için belli bir zamanın geçmesi ve fiyatların oldukça değer yitirmesi söz konusu olmuştur. Oysa Türkiye de da küresel krize bağlı olarak yaşanan ekonomideki yavaşlama ve küçülme durumunda konut fiyatları aşağı yönlü bir eğilim gösterseler de talebin toparlanması ve fiyatların tekrar piyasa normallerine ulaşması çok kısa bir süre almıştır. Finansal varlık olarak Konut Balonu kavramını önceki raporlarımızda da detaylı olarak analiz edilmiştir. 129 Yukarıdaki bölümlerde yer alan gerek ekonomik gerekse sektörel analizlerimiz Türk Konut sektöründe balonlaşmanın olmadığını teyit etmektedir. Balon Kavramının teknik tanımını hatırlatmak gerekirse; Yale Üniversitesinden Prof. R.J. Shiller 130 (2013 Nobel Ekonomi Ödülü Sahibi) 17 Haziran 2014 tarihinde İstanbul da yaptığı sunumda reel fiyatların son beş yıl itibarı ile %100 e yakınlaşması veya üzerine çıkması durumunda fiyat balonundan söz edilebileceğini ifade etmiştir. Bu doğrultuda TCMB tarafından açıklanan veriler göz önüne alındığında gerek Türkiye Konut Fiyat Endeksinde, gerekse de Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksinde yer alan değerlerde aşırı bir artıştan söz etmek mümkün görülmemektedir. Bölge ve bazı şehirler bazında fiyat artış analizi yaptığımızda ise Türkiye genelinde fiyat balonu olmamasına karşın balonlaşmaya(daha önce belirtiğimiz köpük kavramı) yakın bazı bölgelerin olduğunu söyleyebilir. Öte yandan Karadeniz ve bazı Doğu Anadolu illerinde reel fiyat azalışı görülen bölgelerin(ocak dönemine göre) reel olarak pozitif değerlere ulaşması dikkat çekmektedir. 129 Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış, Emlak Konut GYO A.Ş, Eylül 2014 ve Haziran R.J.Shiller Nobel ödülünü varlık fiyatları üzerine yaptığı çalışmalar nedeniyle almıştır. [162]

172 Konut fiyatları analizimizde Shiller in belirttiği balon kavramının irdelenmesi amacı ile Ocak 2010 ile Ocak 2015 tarihlerindeki reel fiyat artışları da incelenmiştir. Bununla birlikte 2010 Yılı baz alınarak Konut Fiyat Endeksinin açıklandığı Temmuz 2015 dönemine kadar ki geçen sürede analize dahil edilmiştir. Türkiye genelinde ortalama konut fiyatları Ocak 2010 ile Ocak 2015 arasında, reel olarak %18.82 artmıştır. Ocak 2010 ile Temmuz 2015 tarihleri arasında ise reel artış oranı %27.83 olarak gerçekleşmiştir. İlgili rakamlar varlık balonu kavramından oldukça uzaktır. Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi ise ortalama konut fiyat artışı oranından daha az artmıştır. Artış oranı 5 yıllık süreçte % 15,71 olmuştur Ocak 2010 ile Temmuz 2015 tarihleri arasında ise reel artış oranı ise %24.44 olarak gerçekleşirken Mart 2015 söz konusu rakamın %27 olduğu unutulmamalıdır. Mart 2015 e göre reel fiyat artışları azalmıştır. TYKFE nin reel anlamda fiyatında yaşanan gerilemenin başlıca nedeni olarak arzın fiyatı artırırken daha temkinli davranması ve talebin seçici olması ilk akla gelen nedenlerdir. Kaldı ki aynı dönemde döviz artışına bağlı maliyet artışları da söz konusu olup bunların önemli bir kısmı yükleniciler tarafından karşılanmış gibi görülmektedir. Türkiye nin en önemli konut ve gayrimenkul pazarı olan İstanbul da ilgili dönemdeki 5 yıllık reel(ocak ) fiyat artışı %42.05 olurken, Ocak 2010 ile Temmuz 2015 döneminde reel fiyat artışı %56,11 olarak gerçekleşmiştir. Bu oran ile İstanbul reel fiyat artışında Gaziantep/Nizip/Adıyaman bölgesini geride bırakmıştır. İzmir ve Ankara daki 5 yıllık reel (Ocak ) fiyat artışları sırasıyla %15,20 ve %4,98 olmuştur. Üç büyük şehir içindeki en az reel artış Ankara da gerçekleşmiştir. Ocak 2010 ile Temmuz 2015 tarihleri arasında ise reel artış oranı İzmir de %24,57 olurken Ankara da %9,88 olmuştur. Ankara geçen süre içinde de üç büyük şehir açısından baktığımızda en az reel fiyat artışının yaşandığı yer olmaya devam etmiştir. Gaziantep, Kilis, Adıyaman Bölgesi Türkiye genelinde son 5 yılda(ocak ) en fazla reel fiyat artışı yaşanan yer olarak dikkat çekmektedir. Bu süre zarfında reel artış %52,19 olmuştur. Ocak 2010 ile Mart 2015 reel fiyat artışı ise %53,49 düzeyinde gerçekleşirken, Ocak 2010 ile Temmuz 2015 de artış hızı yavaşlayarak % 53,32 ye gerilemiştir. Söz konusu dönemde İstanbul da ki fiyat artışı bu bölgeyi geçmiştir. Gaziantep/Nizip/Adıyaman bölgesindeki fiyat artışlarının kendine has özellikleri de bulunmaktadır. Artışın ana etkenleri; yurtdışından gelen göç ile yabancı alışları ve [163]

173 ticari hayatta gayrimenkul teminatlarının aktif olarak kullanılması olarak gösterilebilir. Van, Bitlis, Hakkâri Bölgesinde reel fiyat (Ocak ) artışları %-2,38 olarak gerçekleşmiştir. Ocak 2010 ile Mart 2015 dönemine bakıldığında ise negatif reel fiyatlamada bir artış gözlenmiş (%-4,41) ancak Ocak 2010-Temmuz 2015 döneminde ise fiyatlar toparlanarak uzunca bir süre sonra reel olarak artıya geçip %2,72 düzeyine ulaşmıştır. Artvin, Giresun, Ordu, Rize, Trabzon Bölgesindeki reel(ocak ) fiyat artışları %-3,56 olarak gerçekleşirken Ocak 2010 ile Mart 2015 arası reel fiyat artışlarında bir iyileşme görülmüştür. (%-1,86).Bu bölgemizde de Ocak 2010 ile Temmuz 2015 yılları arasında reel olarak fiyat artışı yaşayarak %3.88 düzeyinde artıya geçmiştir. Konya, Karaman Bölgesi ise Türkiye ortalamalarına yakın seyretmeye devam etmekte olup reel artış oranı(ocak ) %17,92 olarak gerçekleşmiş, Ocak Temmuz 2015 döneminde ise söz konusu oran %28,66 olmuştur. [164]

174 Tablo 25. Türkiye deki Konut Fiyatları Değişimi-Nominal/Reel ( ) 131 Bölge/Şehir Başlangıç Fiyat Endeksi (2010=100) Ocak 2015 Fiyat Endeksi (%) Temmuz 2015 Fiyat Endeksi (%) Ocak Ocak Yıllık Nominal Fiyat Artışı (%) 0cak 2010 Ocak Yıllık Reel Fiyat Artışı (%) Ocak2010 Temmuz 2015 Reel Fiyat Artışı 2015/7 (%) Türkiye Konut Fiyat Endeksi (Türkiye Geneli) Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi (Türkiye Geneli) ,19 190, ,82 27, ,68 185, ,71 24,44 İstanbul ,86 232, ,05 56,11 İzmir ,95 185, ,57 Ankara ,13 163, ,98 9,88 G.Antep/Kilis/Adıyaman ,54 227, ,19 52,32 Van/Bitlis/Hakkâri ,46 153, ,38 2,72 Artvin/Giresun/Ordu/Rize/Trabzon ,74 149, ,88 Konya/Karaman , , Kaynak: TCMB Verilerinden Hesaplanmıştır. Raporumuzun diğer bölümlerinde detaylı anlattığımız bazı hususları değerlendirdiğimizde konut fiyatları ile ilgili daha sağlıklı bir analiz yapmış olacağız. Ülkemizdeki verilerle dünya konut fiyat istatistiklerini karşılaştırdığımızda ise, gerek Türkiye gerekse İstanbul da ki fiyat artışlarının dünya ortalamasının altında olduğu gözden kaçmamalıdır. Reel fiyat anlamında bu eğilimin sürmesi beklenebilir. 131 Reel Fiyat değişimi; ilgili dönemin enflasyonundan arındırılmış fiyat artışını/azalışını göstermektedir. Enflasyon değerleri sitesinden sağlanmış olup Ocak 2010-Temmuz 2015 tarihleri arası baz alınmıştır. [165]

175 Grafik 95. Küresel Konut Endeksi-Türkiye ve İstanbul Konut Endeksleri Karşılaştırması 132 Kaynak: IMF, TÜİK, Reidin ve Halk Yatırım Konut fiyatları açısından diğer önemli bir noktada konut amortismanı diyebileceğimiz konut alımı için yatırılan paranın ne kadar sürede geri döneceğidir. Hem Türkiye hem de İstanbul için geri dönüş süresi yaklaşık 17 yıllık kira bedelidir. Aşağıdaki grafikten de görüleceği üzere geri dönüş süresi açısından 2006 yılı seviyelerinde ki rakamlara yakın bir seviyede bulunulmaktadır. Grafik 96. Türkiye Konut Fiyat/Kira Oranı 133 Kaynak: Reidin, OECD, Halk Yatırım 132 Grafik; Halk Yatırım, Makroekonomik Özel Not-Türkiye Konut Sektörü-23,03.15 adlı çalışmasından alınmıştır. S Grafik; Halk Yatırım, Makroekonomik Özel Not-Türkiye Konut Sektörü-23,03.15 adlı çalışmasından alınmıştır. S.3 [166]

176 Dünyadaki fiyat/kira oranlarına baktığımızda ise; Türkiye ve İstanbul un fiyat/kira oranları OECD ülkeleri, Euro Bölgesi ülkeleri, ABD ve İngiltere den daha düşük düzeyde bulunmaktadır. Grafik 97. Türkiye ve Seçilmiş Ülke-Bölge Konut Fiyat/Kira Oranları 134 Kaynak: Reidin, OECD, Halk Yatırım Ülkemizdeki konut fiyatlarına etki eden unsurlardan bir diğeri ise; stok-satış ilişkisidir. Arz yönlü stokların büyümesi veya küçülmesi, talep yönlüde alımın ertelenmesi veya hızlandırılması fiyatlar üzerinde belirleyici olabilmektedir. Yapı ruhsatları potansiyel stok oluşturma verileri olduğundan satışlarla ilişkisi arz-talep dengesi adına bir fikir verecektir. Öte yandan inşaat sektörünün yapısal bir özelliği olan arzın talepten sonra gelmesi ve bir anda bitememesi gibi özel durumların olduğu da unutulmamalıdır. 134 A.g.e s.3 [167]

177 Stoklarla ilgili diğer bir göstergede stok erime hızlarıdır. Konut stoklarının hangi oranda eridiğinin ifade edildiği oranın yüksek olması satışlar ve sektörün buna bağlı sorunlarının az olduğunun göstergesidir. Grafik 98. Türkiye ve İstanbul Stok Erime Hızları ( ile ) 135 Kaynak: Reidin, OECD, Halk Yatırım Gayrimenkul fiyatları üzerine etki eden diğer unsurlar ise; gerek şehir, bölge, gerekse şehrin farklı segmentleri (semtleri) bazından fiyat artış oranları ile değişimi oldukça farklı karakterler sergileyebilmektedir. Konut ve taşınmaz değerlemesi yaparken objektif ve alıcının tercihlerinden kaynaklı pek çok subjektif unsur devreye girmektedir 136. (Merkeze yakınlık, yakınlarında hastane, park olması, ulaşım kolaylığı, manzara, yeni veya eski bina olması gibi) Taşınmaz değerlemesinde arazi ve yapılan projelerin gelişimde önemli ölçüde fiyat artışı sağlayabilmektedir. Örneğin metro ve benzeri alt yapı yatırımları da hem değerlemeyi hem de fiyatları oldukça farklılaştırabilmektedir 137. Dolayısıyla bölgesel veya semt bazlı fiyat 135 A.g.e s Alp.A,Yılmaz.U Gayrimenkul Finansmanı ve Değerlemesi İMKB Yayını.Haziran 2017.s Türeoğlu,Ergun, Konut Finansmanı Sisteminde Gayrimenkul Değerlemesi SPK Yayınları No:211.s [168]

178 artışlarında genel artış oranı üzerinde artışlar görünmekte olup sadece bu bölgeler baz alındığında, balon etkisi varmış gibi bir etki yaratmaktadır. Yasal bağlamda yeni hayata geçen Türk Ticaret Kanunu ile yeni Tüketici Kanunu Arzı ve talebi yönlendiren aktörler için önemli düzenlemeler getirerek talep yanlı korumayı artırmakta bu da inşaatçı firmaların daha akılcı modeller oluşturarak etkin çalışmaları için zorlayıcı bir unsur olmuştur. Yaptığımız analizlerde görülen Türk Konut Piyasasında balon olmadığıdır. Ancak bölgesel farklılıkların ve özel taleplere bağlı fiyat sapmalarının görülebileceği unutulmamalıdır. Türk konut piyasası giderek daha rasyonelleşen aktörleri ile arz-talep dengesini oluşturma esnekliğine sahiptir. Geçtiğimiz yıllarda 2001 ve 2008 de yaşanan içsel ve dışsal şoklarda bu elastikiyeti göstermeyi bilmiştir İstanbul Gayrimenkul Piyasası Türkiye deki en önemli gayrimenkul pazarı olarak İstanbul karşımıza çıkmaktadır. İstanbul un uluslararası gayrimenkul piyasasında parlayan bir yıldız olmasını tetikleyen etmenleri kısaca şöyle özetleyebiliriz. I. Coğrafi Unsurlar; Türkiye coğrafi olarak dünyanın merkez noktasında bulunmaktadır. Özellikle lojistik bakımdan çok önemli bir aktarma merkezi olup aynı zamanda dünya ekonomisi için kavşak noktasındaki ulaşım ağlarının kesiştiği bir noktadadır. Türkiye nin yukarda sayılan coğrafi üstünlüklerinin en yoğun olduğu yer ise; kıtaların kesişim noktası olan İstanbul dur. Coğrafi olarak çok özel bir konuma sahip olarak iki kıtada yer almış en büyük şehirdir. İstanbul da yerleşimin (yaklaşık) %65 lik kısmı Avrupa, %35 lik kısmı ise Asya kıtasında yer almakta olup Avrupa yakasında 25, Asya yakasında 14 ilçesi bulunmaktadır. [169]

179 Grafik 99. Türkiye ve İstanbul un Coğrafi Konumu Kaynak: The Real Estate Sector İn Turkey, Deloit 2013 II. Alt Yapı Projeleri(Mega Projeler) Tüm ülkede geçerli olmakla birlikte özellikle İstanbul bölgesi ile yakın çevresinde çok önemli alt yapı projelerinin yapılıyor olması hem inşaat sektörü hem de konut sektörü için büyük avantajlar sağlamaktadır. Bu sektörlerin ulaşım, sosyal amaçlı projeler ve ekonomik bir çevre ile şekilleniyor olması şehri cazibe merkezi haline getirmektedir. Grafik 100. İstanbul ve Yakın Çevresinde Yapılan Mega Projeler Kaynak: [170]

180 İstanbul ve yakın çevresinde yapılan/planlanan projelerden en çok dikkat çekenler ise aşağıda büyüklükleri ile birlikte ifade edilmiştir. Tablo 26. İstanbul da Yapılan Bazı Projelerin Büyüklükleri Kaynak: III. Demografik Özellikler Türkiye nüfusunun %18,5 inin ikamet ettiği İstanbul, 14 milyon 377 bin 18 kişi ile en çok nüfusa sahip olan il olmuştur. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık % 64,71'i ( ) Avrupa Yakası; % 35,29'u da ( ) Anadolu Yakasında bulunur, oldukça dinamik bir nüfus yapısına sahiptir. Bununla birlikte iç ve dış göçte almaktadır. IV. Ekonomik Özellikler Ülke ekonomisi açısından bakıldığında ise İstanbul un ekonomik ölçeği daha iyi anlaşılmaktadır. İstanbul'un Türkiye GSMH'sindeki payı yaklaşık yüzde 23 düzeyinde bulunmakta olup, her yıl devlet bütçesine katkısı yüzde 40 düzeyinde bulunurken, ihracatı Türkiye toplamının yüzde 46'sın ithalatın ise yüzde 40'ını oluşturmaktadır s.1 [171]