HRT 3005 KENTSEL ALAN DÜZENLEMESİ Ders Notları

Transkript

1 KTÜ - Harita Mühendisliği Bölümü HRT 3005 KENTSEL ALAN DÜZENLEMESİ Ders Notları Prof. Dr. Bayram UZUN Doç. Dr. Volkan YILDIRIM Karadeniz Teknik Üniversitesi, Mühendislik Fakültesi Harita Mühendisliği Bölümü Arazi Yönetimi Anabilim Dalı «Kamulaştırma, kamulaştırma davaları, hukuki süreç, bedel tespiti»

2 Kamulaştırma İlkeleri: 5) İdarinin kurduğu komisyonlar.. 1- Kıymet Takdir Komisyonu (en az üç kişi) Kamulaştırma Kanunu 8.madde (Kıymet takdiri komisyonları) Kamulaştırma Kanunu 11.madde (Kıymet takdiri esasları) 2- Uzlaşma için Pazarlık Komisyonu(en az üç kişi) Kamulaştırma Kanunu 8.madde (Satın alma usulü) Md Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırma işleminin her safhasında kendi ihale komisyonu, yoksa bu amaçla kuracağı komisyon marifetiyle tespit ettireceği bedel üzerinden mal sahibi ile anlaşarak taşınmaz malı, kaynağı veya bunlar üzerindeki irtifak haklarını satın alabilir.

3 Kamulaştırma İlkeleri: 5) Kamulaştırmayı yapacak idare adreslerini tespit ettiği taşınmaz maliklerine noter aracılığı ile kamulaştırmaya ilişkin kararlar ve kamulaştırma planını tebliğ eder. Bu tebligatta malikleri Kamulaştırma Kanunu nun 8. Maddesine istinaden uzlaşma görüşmelerine davet eder. Belirlenen tarihte malikler uzlaşma görüşmelerine katılır ve idarenin takdir komisyonunca belirlenmiş olan fiyatı aşmamak üzere idarenin pazarlık komisyonu ile taşınmaz sahipleri arasında fiyat görüşmelerine başlanır. Fiyatta anlaşma sağlanması halinde tapuda satış işlemi yapılarak kamulaştırma tamamlanmış olur. Buna satın alma yöntemi ile kamulaştırma denir. Bu yöntemi denemeden mahkemeye gidilemez.

4 Kamulaştırma İlkeleri: (devamı) Taraflar fiyat üzerinde uzlaşma sağlayamamış ise; idare uzlaşamama tutanağını taşınmaz sahiplerine imzalatır. Ardından Asliye Hukuk Mahkemeleri nde idare tarafından Bedelin Tespiti ve Taşınmazın İdare Adına Tescili Davası açılır. Kamulaştırma Kanunu nun 8 nci maddesinin dördüncü fıkrasında, İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir hükmü yer almaktadır.

5 Örnek Soru: Trabzon ilinde bir kamulaştırma davası; a) Dilenildiği yerde açılabilir. b) İstanbul da açılabilir. c) Trabzon Asliye Hukuk Mahkemesi nde açılabilir. d) Hiçbirinde açılamaz. DOĞRU CEVAP : C (Kamulaştırma davası taşınmazın bulunduğu ildeki Asliye Hukuk Mahkemesi nde açılabilir)

6 Kamulaştırma İlkeleri: 6) Asliye Hukuk Mahkemesi idareyi ve davalıları tespit ettiği bir günde mahkemeye davet eder. O gün taraflar fiyat üzerinde uzlaştırılmaya çalışılır. Eğer uzlaşma sağlanırsa,uzlaşılan fiyatı (bedeli) kamulaştırma kararı alarak kesinleştirir. Eğer taraflar uzlaşamıyorsa hakim bir keşif günü tayin eder ve taşınmazın türüne göre aşağıdaki fen insanlarını bilirkişi olarak tayin eder 6a) Kamulaştırmaya konu parsel arsa ise; İnşaat Mühendisi Mimar Harita Mühendisi (toplam 5 kişi) 6b) Kamulaştırmaya konu olan parsel arazi ise; Ziraat Mühendisi İnşaat Mühendisi Harita Mühendisi (toplam 5 kişi)

7 Arsa Arazi?? Bir yerin arsa niteliği taşıyabilmesi için; A-Belediye İmar Planı içinde olması gerekir B-İmarlı alanda değil ise belediye sınırları veya mücavir alan içinde bulunmalı (tek başına yeterli değil, aşağıdaki şartları sağlamalı) C-Belediye hizmetlerinden faydalanmalı D-Etrafın meskun olmalı Arsa niteliği taşımayan, kanun hükümlerine göre arazi olarak değer tespiti yapılması gereken bir taşınmazın -eğer arsa olarak değerlendirilen alanlara çok yakın ise- değer tespitinde objektif değer arttırıcı unsur oranı uygulanır. Bu oran %10-%500 aralığında bile değişebilir. Arsa Arsa

8 Kamulaştırma İlkeleri: 7) Davacı ve davalılar ile bilirkişiler eşliğinde mahkeme heyeti keşif mahalline gider. Bilirkişiler araziyi gezinir, arazinin vasfı konusunda notlar alır. Arazinin çevresinde yapılaşma olup olmadığı, temel alt yapılarının olup olmadığı, gerekirse video kaydı ve fotoğraf alımı yapılır. Kamulaştırma planındaki detaylar ile zemindeki detayların karşılaştırmasını Harita Mühendisi yapar. Eksik varsa ölçerek plana işler. Tersi durumda plandan terkin eder. 8) Bilirkişi heyeti öncelikle kamulaştırmaya konu taşınmazı vasfını belirlemek zorundadır.

9 KAMULAŞTIRMAYA KONU TOPRAKLAR ARSALAR ARAZİLER MARJİNAL TOPRAKLAR (3402/16. md.) 1) Fiilen imar uygulaması görmüş arsalar (imar parseli) 1) Tarım toprakları 1) Ekilemeyen, biçilmeyen, doğal bırakılmış 2) İmar planı kapsamında olmasına rağmen imar uygulaması görmemiş olduğu gibi bırakılmış kadastro parseli 2) Tarla (münavebeli)* 3) Kapama bahçe (meyve bahçesi)** 4) Karışık bahçe 2) Bataklıklar, dağlar, çöller, göller *Bahçe gelirine göre **Ekilip biciler ürün gelirine göre değer biçilir. Kentleşme Ekseni.. münavebeli: değişmeli kapama: dominant, baskın

10 VASFINA GÖRE TAŞINMAZ DEĞERLEME YÖNTEMLERİ Üç yöntem vardır; 1) ARAZİLER (TARIM PARSELLERİ) Bu tür yerlerin kamulaştırma bedeli net gelir durumuna göre değerlendirilir. (net gelir = safi gelir = masraflar) 1 m 2 = Net Gelir KFO (Kapitalizasyon Faiz Oranı) Kapitalizasyon Faiz Oranı (KFO), arazinin rantı ile satış değeri arasındaki oranı ifade eder. %3 ile %15 arasında bir değer almaktadır ve aldığı değer Türkiye genelinde değişiklik göstermektedir. Karadeniz kıyı şeridi gibi arazisin kıt ve nüfus yoğunluğunun fazla olduğu yerlerde %3 oranı kullanılabilir.

11 VASFINA GÖRE TAŞINMAZ DEĞERLEME YÖNTEMLERİ Örnek Yıllık net geliri 500 TL olan bir arazinin metrekare satış değeri kaç TL dir? 1 m 2 = 500 0,03 Arazinin metrekare satış değeri; TL dir.

12 VASFINA GÖRE TAŞINMAZ DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 2) ARSALAR Kamulaştırılacak taşınmaz arsa vasfında ise değeri emsal yöntemine göre değerlendirilir. Bir parselin en iyi emsali kendisidir.. Emsal yöntemi.. a) Kamulaştırmaya konu parsel ile aynı özellik ve niteliği taşıyan, kamulaştırmaya konu parselin yakınında bulunan ve kamulaştırma gününden önce satışa konu olan taşınmaz dava konusu taşınmaza emsal olarak alınabilir.

13 VASFINA GÖRE TAŞINMAZ DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 2) ARSALAR Satış Tarihi: Nisan 2010 Kamulaştırma Tarihi: Kasım TL/m2 Dava Tarihi: Şubat 2016 Endeksi: Endeksi:

14 VASFINA GÖRE TAŞINMAZ DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 2) ARSALAR b) Emsal taşınmazın satış fiyatına TÜİK, TEFE (Toptan Eşya Fiyat Endeksi) uygulanmak suretiyle dava tarihindeki fiyatı hesaplanır. ÖRNEK

15 VASFINA GÖRE TAŞINMAZ DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 2) ARSALAR c) Kamulaştırmaya konu taşınmaz, emsal taşınmaz ile karşılaştırılıp aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönler açıklanır. Bu nitelik ve farklılıkların taşınmaz değerine olan etkilerinin ne olduğu ve bu suretle de yapılacak karşılaştırma sonucu kamulaştırılacak parselin değeri belirlenir. FAKTÖRLER AĞIRLIK (%) P225 - PUAN EMSAL PUAN İmar hakkı Kat yüksekliği 30 8 kat kat - 25 Yola cephe uzunluğu m m Üniversiteye mesafe m m TOPLAM =

16 VASFINA GÖRE TAŞINMAZ DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 2) ARSALAR K P = Puan*Ağırlık = (0.50*100)+(0.30*100)+ (0.15*50)+ (0.05*50) = 90 puan E P = (0.50*50)+ (0.30*25)+ (0.15*100)* (0.05*100) = puan Kamulaştırılacak parselin fiyatı = K parsel = 714,91 * (90/52,50) = 1222,5 TL/m 2

17 VASFINA GÖRE TAŞINMAZ DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 2) ARSALAR Bilirkişilerce belirlenen zemin bedelinden emsal taşınmazın niteliğine göre DOP indirilip indirilmeyeceğine karar verilir. Bu durumda 4 seçenek söz konusudur. DOP indirimi veya ilavesi salt zemin değerine uygulanır. DOP İRDELEME TABLOSU SEÇENEK EMSAL KAMULAŞTIRILAN PARSEL DOP UYGULAMA ŞEKLİ 1 İmar parseli İmar parseli - 2 Kadastro parseli Kadastro parseli - 3 İmar parseli Kadastro parseli Kam. Değeri * (1-DOPO) 4 Kadastro parseli İmar parseli Kam. Değeri / (1-DOPO)

18 VASFINA GÖRE TAŞINMAZ DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 3) KAMULAŞTIRMAYA KONU BİNALARIN DEĞERLENDİRİLMESİ Bina değerlendirilmesinde maliyet yöntemi kullanılır. a) İnşaat Mühendisi tarafından binanın vasfı (betonarme, çelik vb.) ve Harita Mühendisi tarafından binanın toplam yüzölçümü belirlenir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nca her yıl Resmi Gazete de yayımlanan Birim Maliyet Bedelleri listesindeki tablodan binanın sınıf ve grubuna göre birim fiyatı ile kamulaştırmaya konu binanın toplam inşaat alanı çarpılır ve binanın maliyet bedeli bulunur.

19 VASFINA GÖRE TAŞINMAZ DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 3) KAMULAŞTIRMAYA KONU BİNALARIN DEĞERLENDİRİLMESİ Binanın yaşı: 10 Binanın sınıfı: 3. Sınıf Binanın grubu: B Grubu 4 katlı 150 m 2 alana kurulu bina için; 1) 150 m 2 * 4 kat = 600 m 2 (toplam inşaat alanı) 2016 yılı 3. Sınıf B Grubu yapının birim maliyeti 750 TL/m2 1) 600 m 2 * 750 TL/ m2 = TL

20 VASFINA GÖRE TAŞINMAZ DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 3) KAMULAŞTIRMAYA KONU BİNALARIN DEĞERLENDİRİLMESİ Bina değerlendirilmesinde maliyet yöntemi kullanılır. b) Taşınmaz üzerinde bulunan binanın niteliği ve yapım tarihine göre yıpranma oranı belirlenir. Bu oran yukarıda hesaplanmış olan bedelden ( TL) indirilir. YIPRANMA ORANLARI % 6% 10% 15% 20% 25% 32% 40% 50% TL* (1-0.10) = TL (yıpranma payı düşüldükten sonra) (1000 m 2 * TL/m 2 ) TL = ,00 TL

21 Kamulaştırma İlkeleri: 9) Bilirkişiler tarafından hazırlanan teknik rapor mahkeme tarafından davalı (vatandaş) ve davacıya (idare) gönderilir. Tarafların rapora itirazı yoksa mahkeme bedelin Ziraat Bankası na yatırılması için idareye 15 günlük süre verir. Bu süre içinde para yatırılmadıysa paranın yatırılması için ilave olarak idareye süre tanınır. Bu sürede de para yatırılmadıysa mahkeme kamulaştırma davasını iptal eder. Taraflar rapora itiraz ederlerse ikinci kez bilirkişi heyeti ister ve heyet kurulur. Yukarıda anlatıldığı şekilde yeniden aynı işlem adımları takip edilir. (3 kez tekrarlanır.) Mahkeme nihai kamulaştırma bedelini takdir eder. İdare parayı mal sahipleri adına bankaya yatırır. Ardından tapuda ferağı (tapu devri) verilerek tapu idare adına devredilir.

22 Kamulaştırma İlkeleri: Taraflar çoğunlukla yerel mahkeme kararından tatmin olmadıklarından dolayı davayı ilk olarak İstinaf Mahkemelerine götürürler. Buradan da istedikleri sonucu alamazlarsa davayı Yargıtay 5. Hukuk Dairesi ne götürebilirler. Bu mahkemeler yerel mahkeme kararını onar ya da verilen kararı bozarak davayı tekrar yerel mahkemeye gönderirler. «Mahkeme, tespit edilen kamulaştırma bedelinin bankaya yatırılması hususunda davacı idareye süre verir. Bedelin yatırılmaması halinde davanın reddine karar verir» Tezyid-i Bedel: Vatandaşın değeri az bulması Tenkis-i Bedel: İdarenin değeri fazla bulması

23 Bilgilenelim sayılı Kamulaştırma Kanunu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu Bilirkişilik Yönetmeliği Yerel Mahkeme Kararları Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi Kararları

24 GELECEK HAFTA Kıyı Kıyı uygulamaları Kıyı kenar çizgisi Sahil şeridi Dolgu alanları Kıyılarda mülkiyet Kıyılarla ilgili yasal mevzuat