DEĞERLEME RAPORU RAPORU TALEP EDEN DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULUN ADRESĠ ĠSTEK YAZISI. DAYANAK SÖZLEġME. MÜġTERĠ NO : 015 RAPOR NO : 2009/9742

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU RAPORU TALEP EDEN : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULUN ADRESĠ : Tunalı Hilmi Caddesi, No: 121 / B Vakıfbank Kavaklıdere Şubesi, Kavaklıdere - Çankaya / ANKARA ĠSTEK YAZISI : 20 Kasım 2009 tarih ve 671 sayılı yazı DAYANAK SÖZLEġME : 16 Aralık 2009 tarih ve /033 sayı ile MÜġTERĠ NO : 015 RAPOR NO : EKSPERTĠZ TARĠHĠ : 02 Aralık 2009 RAPOR TARĠHĠ : 28 Aralık 2009 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, mülkiyeti Vakıf GYO A.Ş. ye ait olan ve bodrumda deposu bulunan zemin ve normal katlı bir adet dükkânın değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. 1

2 İçindekiler Sayfa No MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ... 3 TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI... 4 TAPU TAKYĠDATI... 4 TAġINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU... 5 ÇANKAYA ĠLÇESĠ... 6 BÖLGE ANALĠZĠ... 6 YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ... 7 AÇIKLAMALAR... 8 DEĞERLENDĠRME FĠYATLANDIRMA A. İkame Maliyet Yöntemi: B. Emsal Karşılaştırma Yöntemi: C. İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemi D. Sonuç SONUÇ

3 MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ġġrketġn ÜNVANI : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ġġrketġn ADRESĠ : Halaskargazi Caddesi, No: 243, Yasan İş Merkezi, Kat: 6 Osmanbey - Şişli / İSTANBUL TELEFON NO : (212) KURULUġ TARĠHĠ : 16 Ocak 1996 HALKA ARZ TARĠHĠ : 24 Aralık 1996 KAYITLI SERMAYESĠ : ,-TL ÇIKARILMIġ SERMAYESĠ : ,-TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 45,04 FAALĠYET KONUSU : Gayrimenkul ve / veya gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketidir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN BAZI GAYRĠMENKULLER : Ofis Binası, Levent / İSTANBUL İş yeri, Bakırköy / İSTANBUL İş yeri, Kadıköy / İSTANBUL İş yeri, Kadıköy / İSTANBUL Finans Market, Tunalı Hilmi Caddesi / ANKARA Dükkân, Tunalı Hilmi Caddesi / ANKARA Banka Şubesi, Tunalı Hilmi Caddesi / ANKARA Ofis Binası, Üsküp Caddesi / ANKARA İş Merkezi, Binnaz Sokak / ANKARA Eskişehir Yolu Arsaları / ANKARA İşyeri, M.Kemal Paşa / BURSA 3

4 TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI SAHĠBĠ ĠLĠ - ĠLÇESĠ BUCAĞI MAHALLESĠ PAFTA NO : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : Ankara - Çankaya : 4. Bölge : Küçükesat : 129B08D4C ADA NO : 2537 PARSEL NO : 6 ANA GAYRĠMENKULÜN NĠTELĠĞĠ : 2 dükkânı ve 12 mesken daireli kargir apartman (*) ARSA ALANI : 651 m² ARSA PAYI : 39/128 (**) KAT NO : Zemin + 1 BAĞIMSIZ BÖLÜM NO : 1 YEVMĠYE NO : CĠLT NO : 93 SAHĠFE NO : 9372 TAPU TARĠHĠ : (*) Kat mülkiyetine geçilmiş, 39/128 arsa paylı, zemin + 1. kat, 1 bağımsız bölüm nolu depolu dükkân. (**) Taşınmazın 39/128 hissesine düşen arsa miktarı ~ 198,35 m² dir. TAPU TAKYĠDATI Ankara ili, Çankaya ilçesi 4. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü nde ekspertiz tarihi ve itibariyle yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek, haciz ya da kısıtlayıcı şerhe rastlanmamıştır. Ayrıca tarafınızca temin edilen takyidat yazısı da ekte sunulmuştur. 4

5 TAġINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU Değerlemeye konu taşınmaz; Ankara ili, Çankaya ilçesi, Kavaklıdere semti, Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde, 121 kapı nolu yerde konumlu binanın bodrum, zemin ve 1. normal katlarındaki B kapı nolu (1 bağımsız bölüm nolu) dükkândır. Halihazırda Vakıfbank Kavaklıdere ġubesi olarak kullanılmaktadır. Çevrede zemin katları mağaza ve dükkân, üst katları ise ofis amaçlı kullanılan, 7 8 katlı binalar bulunmaktadır. Taşınmazın bitişiğide Starbucks Cafe ve Kent Optik Mağazası, karşısında Seğmenler, Kuğulu ve L. Demirdöğen İş Hanları, Garanti Bankası, Burger King Restaurant yakın çevresinde ise Kavaklıdere Sineması, Marks & Spencer Mağazası, Mc Donald s Restaurant yer almaktadır. Kentsel rantın en yüksek olduğu yerlerden biri olan Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde konumlu taşınmaz merkezi konumu, ulaşım rahatlığı, müşteri celbi ve reklam kabiliyeti gibi öne çıkan etmenler nedeniyle yüksek bir değere sahiptir. Taşınmaz, Çankaya Belediyesi sınırları dahilindedir. Bölgede altyapı tamamlanmıştır. TaĢınmazın bazı merkezlere olan yaklaģık uzaklıkları : Kuğulu Park m. Karum m. Akay Kavşağı... 1,4 km. Kızılay Meydanı... 1,9 km. Atakule... 2,3 km. Ulus... 3,5 km. Yenimahalle... 8,5 km. dir. 5

6 ÇANKAYA ĠLÇESĠ Siyaset literatüründe 864 rakımlı tepe olarak adlandırılan ilçe Ankara nın en prestijli bölgelerinden biridir. İlçe sınırları içerisinde çok sayıda kamu kuruluşu ve büyükelçilik binaları bulunmaktadır. Üst ve orta gelir gruplarının yanı sıra çok sayıda yabancının da yaşadığı ilçede otopark hariç altyapı sorunu yoktur. Sabah ve akşam saatlerinde bölgenin ana arterlerinde trafik yoğunluğu yaşanmaktadır. Yeni yapılanmaya müsait arsa üretimi yok denecek kadar azalmıştır. Geliştirilecek arsa sayısının az olması nedeniyle yapıların yıkılarak yeni ofis binalarına ve lüks konutlara dönüştürülmesi sıklıkla karşılaşılan durumdur. Ankara nın simgelerinden olan Atakule ile Botanik Parkı, Seğmenler Parkı, Kuğulu Park gibi şehir içi parkları, ilçe sınırları içerisinde bulunmaktadır. Yine, kentin en önemli caddeleri olan Atatürk Bulvarı, İnönü Bulvarı, Gazi Mustafa Kemal Paşa Bulvarı, Celal Bayar Bulvarı, Kazım Karabekir Caddesi, İran Caddesi, Cinnah Caddesi ve Tunus Caddesi ilçe sınırları içerisindedir. BÖLGE ANALĠZĠ Kentin eski Merkezi İş Alanı (MİA) olan Ulus, 1970 lerden itibaren ekonomide yaşanan hızlı gelişme ve sürekli artan ticaret hacmi nedeniyle zamanla ihtiyacı karşılayamamış ve MİA kimliğini yitirmiştir. Güneye doğru kayan yeni MİA, önce Kızılay ve daha sonra Kavaklıdere, Gaziosmanpaşa, Bahçelievler ve Söğütözü gibi semtlerde yoğunlaşmıştır. Yoğunlaşma Eskişehir Yolu üzerinde devam etmektedir. Yeni iş merkezi alanları olan Kavaklıdere, Gaziosmanpaşa ve Bahçelievler semtlerinde konutların ofislere dönüşümü ve eski binaların yıkılarak şirket merkezi yapılması şeklindeki yeni yapılaşmalar halen devam etmektedir. Kamu kuruluşlarının, elçiliklerin ve hizmet amaçlı ofis binalarının yoğun biçimde bulunması nedeniyle farklı güzergahlardaki MİA gelişimlerine rağmen Çankaya bölgesi ve çevresinin prestij kaybetmeyeceği tahmin edilmektedir. Taşınmaz, Ankara'da yüksek gelir gruplarının yaşadığı Çankaya, Kavaklıdere, A.Ayrancı, Y.Ayrancı, Gaziosmanpaşa gibi semtlerin yanı sıra seçkin alışveriş mağazalarının da yakınında yer alması nedeniyle yüksek bir değere sahiptir. 6

7 YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ ĠNġAAT TARZI : B.A.K. ĠNġAAT NĠZAMI : Ayrık KAT ADEDĠ : 8 (Bodrum kat + zemin kat + 6 normal kat) TOPLAM ALANI (*) : Brüt 911,56 m² (**) YAPININ YAġI : ~ 38 (Yönetim planı: tarihlidir) ELEKTRĠK : Şebeke SU : Şebeke KANALĠZASYON : Şebeke DOĞALGAZ : Şebeke ISITMA SĠSTEMĠ (*) : Doğalgaz yakıtlı merkezi sistem kalorifer KLĠMA : Split klima JENERATÖR : Teksan Marka (46 kva) PARK YERĠ : Yok SATIġ VE KĠRA KABĠLĠYETĠ (*) : Satılabilirlik ve Kiralanabilirlik özelliğine sahiptir. (*) Konu taşınmaz içindir. (**)..Kullanım alanı büyüklüğü Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde yer alan tarih ve 211/96 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi nden temin edilmiştir. 7

8 AÇIKLAMALAR Taşınmazın konumlu olduğu bina bodrum, zemin ve 6 normal kat olmak üzere 8 katlıdır. Binanın bodrum katında kalorifer dairesi, sığınak, 5 nolu daireye ait depo, 1 ve 2 nolu dükkân depoları; zemin katında 2 adet dükkân, 1. normal katında 1 nolu dükkânın devamı ve normal katlarda ise her katta 2 adet daire olmak üzere toplam 10 adet daire ile 2 adet dükkân bulunmaktadır. Değerlemeye konu dükkân halihazırda Vakıfbank Kavaklıdere Şubesi olarak kullanılmakta olup bodrum (209,75 m²), zemin (334,81 m²) ve 1. normal (367,00 m²) katlarda konumludur. Taşınmazın kullanım alanı toplam brüt 911,56 m² dir. Yönetici ofisleri mikro jaluzili alüminyum seperatörler ile; ofis bölümlemeleri ise yarım boy ahşap ve alüminyum seperatörlerle birbirlerinden ayrılmışlardır. Katlar arası irtibat basamakları granit kaplı, korkulukları securit camlı ve küpeşteleri alüminyum profil olan çelik konstrüksiyon iç merdivenle sağlanmaktadır. Şube giriş kapısının yanında 2adet ATM bulunmaktadır. Taşınmazın ısıtma sistemi, doğalgaz yakıtlı merkezi sistem ile sağlanmaktadır. Vitrin doğramaları alüminyumdur. Taşınmaza ait onay tarihli ve 211/96 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi mevcuttur. Ġç mekân inģaat özellikleri: Bodrum kat : Bu katta yemekhane, arģiv, kasa dairesi ve depolar bulunmaktadır. Yemekhane içerisinde sanayi tipi çelik dolapları bulunmaktadır. Zemin: Seramik Duvar: Saten boya Tavan: Plastik boya 8

9 Zemin kat : Bu katta servis bölümü, bankamatiklerin bulunduğu Ģahsi iģlem bölümü, diğer işlemlerin yapıldığı ofis bölmeleri ve 2 adet WC bulunmaktadır. Zemin: Granit Duvar: Saten boya Tavan: Taş yünü asma tavan WC ler: Zemin: Seramik Duvar: Seramik Tavan: Plastik Kapı: Ahşap İçerilerinde 2 şer adet helataşı ve çift lavabolu Hilton tipi lavabo mevcuttur. 1. normal kat : Bu katta bireysel ve ticari müģteri hizmetleri servisi, sistem odası, depo ve Ģube müdürü odası bulunmaktadır. Zemin: 30 x 60 cm. granit Duvar: Saten boya Tavan: Plastik boya ġube Müdürü Odası: Zemin: Rabıta Duvar: Saten boya Tavan: Plastik boya Depo: Deponun içerisi görülememiştir. 9

10 DEĞERLENDĠRME Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler : Olumlu etkenler: Merkezi konumu, Ulaşım imkânlarının kolaylığı, Üst gelir grubu tarafından tercih edilen bir bölgede yer alması, Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde yer alması, Çevredeki elit yapılaşma, Kullanım alanının geniş olması, Bodrum katta depo hacmine sahip olması, Çevresinin ticari potansiyeli, Kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması, Tamamlanmış alt yapı, İç mekânlarda kullanılan malzemelerin kaliteli olması. Olumsuz etken: Bölgedeki otopark sorunu. 10

11 FĠYATLANDIRMA TaĢınmazın satıģ (pazar) değeri, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmıģtır. Değerleme prosesi aģağıda ayrıntılı olarak verilmiģtir. A. İkame Maliyet Yöntemi: Bu yöntemde taşınmazın arsa ve inşai değeri olmak üzere iki bileşen esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taşınmazın değeri bu bileşenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. Taşınmazın yakın çevresinde yapılan araştırmalarda bölgedeki yapılaşmanın tamamlandığı ve satılık arsa bulunmadığı tespit edilmiştir. Bu nedenle Maliyet YaklaĢımı yöntemin sağlıklı bir Ģekilde uygulanması mümkün olmamıģtır. B. Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Bu yöntemde mevcut pazar bilgilerinden, emlak pazarlama firmaları ve satış ofisi yetkilileri ile yapılan görüşmelerden faydalanılmıştır. Bölgedeki yakın dönemde pazara çıkarılmış satılık / kiralık benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu taşınmaz için fiyat belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, inşai kalite, reklam kabiliyeti ve kullanım fonksiyonu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış; yanı sıra ofisimizdeki verilerden yararlanılmıştır. Bölgede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde konumlu olan 5 katlı binanın 4. Katında yer alan 180 m 2 kullanım alanlı ve bodrum katta yer alan 6 adet dükkânda 1/24 oranında hissesi olan daire / işyeri ,-TL bedelle satılıktır. (Tel: ) Tunalı Hilmi Caddesi, Buğday Sokak ta konumlu olan 600 m 2 kullanım alanlı 2 katlı işyeri ,-TL bedelle satılıktır. (Tel: ) Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde konumlu olan 6 katlı binanın 3. Katında yer alan 150 m 2 kullanım alanlı işyeri ,-TL bedelle satılıktır. (Tel: ) Tunalı Hilmi Caddesi ne yakın konumda yer alan 500 m 2 arsa üzerinde bodrum, zemin ve 4 normal kat olmak üzere toplam 6 katlı ve toplam m 2 kullanım alanlı bina ,-TL bedelle satılıktır. (Tel: ) 11

12 Cinnah Caddesi üzerinde konumlu bir binanın 1. normal katında yer alan 120 m² kullanım alanlı, ofis kullanımına uygun daire ,-TL bedelle satılıktır. (Tel: ) Cinnah Caddesi üzerinde konumlu bir binanın 2. normal katında yer alan 160 m² kullanım alanlı, ofis kullanımına uygun daire ,-TL bedelle satılıktır. (Tel: ) Cinnah Caddesi üzerinde konumlu otoparklı binanın 3. normal katında yer alan 120 m² kullanım alanlı, ofis kullanımına uygun daire ,-TL bedelle satılıktır. (Tel: ) Cinnah Caddesi üzerinde konumlu otoparkı bulanan ~17 yıllık binanın 2. normal katında yer alan 150 m² kullanım alanlı, ofis kullanımına uygun daire ,-TL bedelle satılıktır. (Tel: ) Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde konumlu binanın 5. normal katında yer alan 160 m² kullanım alanına sahip ofis ,-TL bedelle satılıktır. (Tel: / ) Atatürk Bulvarı üzerinde konumlu bir binada, zemin katta bulunan 20, 21 ve 22 bağımsız bölüm numaralı işyerlerinin birleştirilmesinden oluşan Eurobank Tefken tarafından banka şubesi olarak kullanılan 317 m² işyerinin ,-TL kira verdiği bilgisi şifahi olarak öğrenilmiştir. (Tel: ) Atakule nin karşısında inşaatı yeni tamamlanmış binanın 1. normal katında konumlu 375 m 2 kullanım alanlı ofis ,-USD bedelle satılıktır. Aynı taşınmaz aylık 8.000,-USD bedel ile kiralıktır. (Tel: ) Atakule nin karşısında inşaatı yeni tamamlanmış binanın 4. normal ve çatı katında konumlu 600 m 2 kullanım alanlı ofis ,-USD bedelle satılıktır. Aynı taşınmaz aylık ,- USD bedel ile kiralıktır. (Tel: ) Hoşdere Caddesi nde konumlu, 3 katlı ve toplam 300 m 2 kullanım alanlı iş yeri ,- TL bedelle satılıktır. (Tel: ) Karum İş Merkezi içerisinde konumlu, 2. normal katta ara koridorda yer alan, 30 m 2 kullanım alanlı iş yeri için talep edilen aylık kira değeri 1.000,-TL dir. (Tel: ) Karum Alışveriş Merkezi içerisinde konumlu, 40 m 2 kullanım alanlı iş yeri için talep edilen aylık kira değeri 900,-TL dir. (Tel: ) Karum Alışveriş Merkezi içerisinde konumlu, 2. normal katta ara koridorda yer alan, 23 m 2 kullanım alanlı iş yeri ,-TL bedelle satılıktır. (Tel: ) 12

13 Bu tespitlerden hareketle, taşınmazın konumu, mimari özellikleri, inşaî kalitesi ve kullanım fonksiyonu dikkate alınarak günümüz ekonomik koşullarındaki arsa payı dahil ortalama (*) m² birim değeri için 5.750,-TL takdir olunmuştur. Buna göre taģınmazın değeri: 911,56 m² x 5.750,-TL/m² ( ) ,-TL olarak belirlenmiştir. (*) Bu ortalama birim değerin tespitinde, katlar arasındaki şerefiye farkları dikkate alınarak ayrı ayrı değerler saptanmış ve bu değerlerin toplamlarından oluşan tutar toplam alana oranlanmıştır. C. İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemi Bu yöntem, taşınmaz değerinin gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalı olup genellikle uzun dönemli projeksiyonları kapsamaktadır. Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve taşınmazın taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer, taşınmazın mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan değeridir. Varsayımlar: Makroekonomik Büyüklükler : Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE), A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI), Dönemsel Devalüasyon Oranı, Dönem Sonu Kuru ve Ortalama Kur varsayımları sayfa 15 deki tablonun üst bölümünde yer almaktadır. Reel İskonto Oranı : Reel iskonto oranı % 8 olarak belirlenmiştir. 13

14 Kira Gelirleri : Çevrede ve özellikle Ankara nın belli başlı finans ve iş merkezi bölgelerinde yapılan piyasa araştırmaları neticesinde rapor konusu taşınmazın 2010 yılındaki aylık kira değeri 911,56 m² x 42,-TL/m² ,-TL olarak takdir edilmiştir. Hesaplamalarda ise takdir olunan bu değerinin USD karşılığı kullanılmıştır. Kira gelirinin her yıl ABD enflasyonu oranında artacağı varsayılmıştır. Nakit Ödenen Vergiler : Bilindiği üzere gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ürettikleri projelerden elde edilen gelirleri Kurumlar Vergisi nden muaftır. Bu nedenle etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir. Özet olarak : Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile sayfa 15 te yer alan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere taşınmazın bugünkü finansal değeri yaklaşık ,-TL olarak bulunmuştur. D. Sonuç Görüleceği üzere her iki yöntemle bulunan değerler birbirlerine çok yakındır. Ancak kira gelirleri, baģta piyasa koģulları olmak üzere çeģitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz sektörel faktörlere bağlı olarak değiģkenlik arz edebileceği ve gayrimenkul rayiçleri her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taģıdığı için nihai değer olarak birinci yöntemle bulunan değerin alınması uygun görülmüģ ve taģınmazın değeri ,-TL olarak belirlenmiģtir. 14

15 TUNALI HİLMİ CADDESİ - KAVAKLIDERE ŞUBESİ (TL) Kiralanabilir Brüt Alan (m 2 ) 911,56 Aylık Kira Değeri (USD) /12/2009 USD/TL 1,513 12/ /2009 TÜFE 5,4% Reell İskonto Oranı 8% Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE) 6% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI) 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% Dönemsel Devalüasyon Oranı 0% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% Dönem Sonu Kuru 1,513 1,561 1,607 1,654 1,703 1,753 1,804 1,857 1,918 1,974 2,032 2,092 2,153 2,217 2,282 Ortalama Kur 1,513 1,537 1,584 1,630 1,678 1,728 1,779 1,831 1,887 1,946 2,003 2,062 2,122 2,185 2,249 Reel İskonto Oranı 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% Nominal İskonto Oranı 14% 14% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 14% 13% 13% 13% 13% 13% 13% 1 / İskonto Faktörü 1,00 1,14 1,29 1,47 1,66 1,89 2,14 2,42 2,75 3,13 3,55 4,02 4,56 5,17 5,86 Etkin Vergi Oranı 0% Kira gelirleri (TL) Serbest Nakit Akımı Uç Değer Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri Uç Değerin Bugünkü Değeri /12/2009 İtibarı İle Toplam Değer 28/12/2009 İtibarı İle Toplam Değer (USD)

16 SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde, konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine, kullanım fonksiyonuna ve çevrede yapılan rayiç araştırmalarına göre günümüz gayrimenkul piyasası koşulları itibari ile arsa payı dahil değeri için, ,-TL (Beşmilyonikiyüzkırkbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. ( ,-TL 1,513 TL/USD (*) ( ,-TL 2,181 TL/Euro (*) ,-USD) ,- Euro) (*) Rapor tarihi itibariyle 1.-USD = 1,513 TL ; 1 Euro = 2,181 TL'dir. Döviz bazındaki değerler yalnızca bilgi içindir. Taşınmazın arsa payı hariç sigortaya esas inşaî değeri ,-TL dir. KDV hariç olan bu takdirlerimiz, taşınmazla ilgili ikame edilmiş bir dava bulunmadığı kabulüne dayalıdır. Taşınmazın KDV dahil satış değeri ~ ,-TL dir. İşbu rapor, Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin talebi üzerine ve üç orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 28 Aralık 2009 (Ekspertiz tarihi: 02 Aralık 2009) Saygılarımızla, Lotus Gayrimenkul Değerleme Ve DanıĢmanlık A.ġ. Eki : Uydu görüntüsü Konum krokisi Tapu kayıt sureti Yapı Kullanma İzin Belgesi Kat Planları (2 sayfa) Fotoğraflar Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler Değerleme uzmanı lisans örneği Değerleme sözleşmesi sureti Serdar ERGÜN Mimar Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) Değerlemeye Yardım Edenler: Mustafa YÜKSEL Değerleme Elemanı / Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi 16

17 Uydu Görüntüsü 17

18 Konum Krokisi 18

19 19

20 YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ 20

21 KAT PLANLARI Bodrum Kat Zemin Kat 21

22 Normal Kat Proje Kapak 22

23 Bina ön cephe görünümü (Tunalı Hilmi Caddesi) 23

24 24

25 25

26 26

27 ÖZGEÇMİŞ Adı Soyadı : Serdar ERGÜN Doğum Yeri ve Tarihi : Ankara, Medeni Hali SPK Değerleme Uzmanı Lisansı : Evli, 2 çocuklu Tarih ve No : 17 Ocak 2005 / Mesleği : Mimar Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi / 1992 Üye olduğu kuruluş : TMMOB Mimarlar Odası Mesleki Tecrübe Serbest Mimarlık : Öney Mimarlık; : Kasım 1993 Eylül 1994 Büro ve Şantiye Nurol İnş. ve Tic. A.Ş. : Ekim 1994 Mart 1998 Bahçeşehir Projesi Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Mayıs 1998 Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak Sorumlu Değerleme Uzmanı 27

28 28