DEĞERLEME RAPORU RAPORU TALEP EDEN. : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ ĠSTEK YAZISI.

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU RAPORU TALEP EDEN : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ : Maya Ofis Binası Ebulula Mardin Caddesi, F2-A Blok Levent - Beşiktaş / İSTANBUL ĠSTEK YAZISI : 27 Kasım 2008 tarihli sözleşme MÜġTERĠ NO : 015 RAPOR NO : EKSPERTĠZ TARĠHĠ : 03 Aralık 2008 RAPOR TARĠHĠ : 26 Aralık 2008 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen ve 10 adet bağımsız bölümden oluşan Maya Ofis Binası nın değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. 1

2 Ġçindekiler Sayfa No Müşteri bilgileri... 3 Tapu kayıtları... 4 Tapu takyidatı... 5 Taşınmazın yeri ve konumu... 5 Bölge analizi... 6 Yapının inşaat özellikleri... 7 Açıklamalar... 8 Katlara göre iç mekân özellikleri Değerlendirme En verimli kullanım Fiyatlandırma Sonuç

3 MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ġġrketġn ÜNVANI : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ġġrketġn ADRESĠ : Halaskargazi Caddesi, No: 243, Yasan İş Merkezi, Kat: 6 Osmanbey - Şişli / İSTANBUL TELEFON NO : (212) KURULUġ TARĠHĠ : 16 Ocak 1996 HALKA ARZ TARĠHĠ : 24 Aralık 1996 KAYITLI SERMAYESĠ : ,-YTL ÇIKARILMIġ SERMAYESĠ : YTL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 45,04 FAALĠYET KONUSU : Gayrimenkul ve / veya gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketidir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN BAZI GAYRĠMENKULLER : Ofis Binası, Levent / İSTANBUL İş yeri, Bakırköy / İSTANBUL İş yeri, Kadıköy / İSTANBUL İş yeri, Kadıköy / İSTANBUL Finans Market, Tunalı Hilmi Caddesi / ANKARA Dükkân, Tunalı Hilmi Caddesi / ANKARA Banka Şubesi, Tunalı Hilmi Caddesi / ANKARA Ofis Binası, Üsküp Caddesi / ANKARA İş Merkezi, Binnaz Sokak / ANKARA Eskişehir Yolu Arsaları / ANKARA 3

4 SAHĠBĠ ĠLĠ - ĠLÇESĠ BUCAĞI MAHALLESĠ PAFTA NO : 89 ADA NO : 1472 PARSEL NO : 1 YÜZÖLÇÜMÜ : 6.217,50 m² ANA GAYRĠMENKULÜN NĠTELĠĞĠ TAPU KAYITLARI : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : İstanbul - Beşiktaş : 1. Bölge : Rumelihisarı : 4 bloklu kâgir apartman BAĞIMSIZ HİSSEYE SIRA BLOK KAT BÖLÜM NİTELİĞİ ARSA DÜŞEN ARSA YEVMİYE CİLT SAHİFE TAPU NO NO NO NO PAYI MİKTARI (m²) NO NO NO TARİHİ 1 F2-A Zemin 1 Dükkân 80 / , F2-A Zemin 2 Dükkân 80 / , F2-A 1 3 Mesken 116 / , F2-A 1 4 Mesken 116 / , F2-A 2 5 Mesken 116 / , F2-A 2 6 Mesken 116 / , F2-A 3 7 Mesken 116 / , F2-A 3 8 Mesken 116 / , F2-A 4 9 Mesken 116 / , F2-A 4 10 Mesken 116 / , TOPLAM 1.146,54 (*) Ekspertize konu F2-A Blok 10 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. 4

5 TAPU TAKYĠDATI İstanbul ili, Beşiktaş ilçesi, 1. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü'nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir ipotek, haciz ya da kısıtlayıcı şerhe rastlanmamıştır. TAġINMAZIN YERĠ VE KONUMU Rapora konu taşınmaz, İstanbul ili, Beşiktaş ilçesi, Akatlar semti, Ebulula Mardin Caddesi üzerinde konumlu Park Maya Sitesi bünyesinde yer alan F2-A Blok nolu Maya Ofis Binası dır. Nispetiye Caddesi ne yaklaşık 800 m. mesafedeki taşınmazın karşı çaprazında Şükrü Dudu Barbers Club ve Design&Design, yakın çevresinde ise üst gelir grupları tarafından konut olarak kullanılan ve satış fiyatları döviz bazında telaffuz edilen, ayrık nizamlı inşa edilmiş yapılar bulunmaktadır. TaĢınmazın bazı merkezlere uzaklıkları: Büyükdere Caddesi...1,2 km Beşiktaş...5,2 km Maslak...6,1 km Taksim...7,1 km 5

6 BÖLGE ANALĠZĠ 1990'lı yılların başına kadar İstanbul da büyük firmaların merkezi olan Karaköy, Eminönü, Sirkeci, Salıpazarı, Şişhane gibi semtler trafik yoğunluğu, otopark sorunu ve ofis alanlarının az olması gibi nedenlerle cazibesini yitirirken, Avrupa yakasındaki Zincirlikuyu - Levent - Maslak gibi yeni merkezler Türkiye ekonomisine yön veren büyük sanayi ve finans kuruluşlarının yer aldığı plazaları ile dikkat çeker hale gelmiştir. Son on yılda bölgeye yönelik yatırımların artmasıyla gökdelen ve plazalar da hızla çoğalmıştır. Özellikle Levent bölgesindeki yoğun sosyal imkânların yanı sıra metronun da bölgeye gelmesi bu hattı en önemli iş merkezi aksı haline getirmiştir. Bölge, iş merkezlerinde çalışanlar ve ziyaretçilerle birlikte binlerci kişiyi çekmekte ve ana arter durumundaki Büyükdere Caddesi, Nispetiye Caddesi ve Barbaros Bulvarı nın trafiği (özellikle mesai başlangıç ve bitim saatlerinde) aşırı derecede yoğunlaşmaktadır. 6

7 YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ ĠNġAAT TARZI : B.A.K. ĠNġAAT NĠZAMI : Ayrık KAT ADETĠ : 7 kat (2 bodrum + zemin + 4 normal kat) TOPLAM ALANI : Brüt 2.047,44 m² YAPININ YAġI : 10 YAPININ BÖLÜMLERĠ : Tek Blok ASANSÖR : 1 adet 4 kişilik asansör mevcut ELEKTRĠK : Şebeke GÜVENLĠK : CCTV sistemi mevcut JENERATÖR : Mevcut (Teksan marka, 104 kva'lık) SU : Şebeke (İSKİ), 15 ton kapasiteli su deposu mevcut YANGIN TESĠSATI : Mevcut ISITMA SĠSTEMĠ : Fuel oil yakıtlı kalorifer (henüz doğalgaza geçilmemiştir.) PARK YERĠ : 10 araçlık kapalı otopark mevcut ÇATI : Üzeri Marsilya tipi kiremit örtülü ahşap oturtma çatı SATIġ / KĠRALAMA KABĠLĠYETĠ : Satılabilirlik / kiralanabilirlik özelliğine sahiptir. 7

8 AÇIKLAMALAR Park Maya Konutları üç ana yerleşim adasında bulunan toplam 400 dairelik lüks konuttan oluşmaktadır. Rapora konu taşınmazların yer aldığı F2-A Blok, 7 kattan (2 bodrum, zemin ve 4 normal kat) oluşmaktadır. 2. bodrum kat.. 365,80 m² (otopark) 1. bodrum kat.. 231,80 m² zemin kat 297,44 m² 1. ilâ 4. normal katlar ,40 m² (288,10 m² x 4 kat) olmak üzere toplam ,44 m² kullanım alanına sahiptir. 10 adet bağımsız bölümden oluşan bina, halihazırda Vakıf Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından kullanılmaktadır. Taşınmaz, o 2. bodrum katta... kapalı otopark, jeneratör/hidrofor/pano odaları ve arģiv; o 1. bodrum katta... giriģ holü, 2 adet özel müģteri odası ve WC; o zemin katta... 3 adet özel müģteri odası, müdür odası, servis ve WC; o 1. normal katta... 2 adet ofis ve WC; o 2. normal katta... Genel Müdürlük (sekreteya/bekleme bölümü, genel müdür odası, 2 adet müdür yardımcısı odası, toplantı odası, çay ocağı ve WC) o 3. normal katta... 2 adet ofis ve WC; o 4. normal katta... 1 adet ofis, yemekhane ve WC hacimlerinden oluşmaktadır. Arazideki kot farkı nedeniyle 2. bodrum kattaki otopark Ebulula Mardin Caddesi ile hemzemindir. Pencere doğramaları alüminyumdan mamul ve çift camlıdır. İç kapılar; 1. bodrum ve zemin katlarda Amerikan, diğer katlarda prese ahşap kapıdır. 8

9 Katlara göre iç mekân özellikleri : 2. bodrum kat : Otopark : Zemin: Beton Duvar: Plastik boya Tavan: Plastik boya 1. bodrum kat : GiriĢ holü : Zemin: 30 cm. x serbest boy mermer + 30 x 30 cm. granit Duvar: Plastik boya + cam tuğla Tavan: Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı) Özel müģteri odaları (2 adet) : Zemin: Laminat parke Duvar: Plastik boya + cam tuğla Tavan: Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı) Zemin : kat Özel müģteri odaları (3 adet)/müdür odası/servis : Zemin: Halı Duvar: Plastik boya + cam tuğla Tavan: Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı) 1. kat : Ofisler (2 adet) : Zemin: Halı Duvar: Pluseddef boya 9

10 Tavan: Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı) + plastik boya 2. kat (Genel Müdürlük katı) : Sekreterya/bekleme : Zemin: Laminat parke Duvar: Pluseddef boya Tavan: Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı) Genel Müdür odası : Zemin: Halı Duvar: Scandateks Tavan: Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı) Genel Müdür Yardımcısı odaları (2 adet) : Zemin: Halı Duvar: Scandateks Tavan: Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı) Toplantı odası : Zemin: Halı Duvar: Scandateks Tavan: Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı) Çay ocağı : Zemin: 30 x 30 cm. seramik Duvar: Plastik boya (tezgâh üzeri 10 x 10 cm. seramik) 10

11 Tavan: Plastik boya 3. kat : Ofisler (2 adet) : Zemin: Halı Duvar: Pluseddef boya Tavan: Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı) + plastik boya 4. kat : Ofis : Zemin: Halı Duvar: Pluseddef boya Tavan: Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı) + plastik boya Yemekhane : Zemin: Laminat parke + 30 x 30 cm. seramik (sevis mutfağında) Duvar: Pluseddef boya + plastik boya / 10 x 10 cm. seramik(sevis mutfağında) Tavan: Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı) Kat holleri : Zemin: 30 x 30 cm. granit Duvar: Pluseddef boya Tavan: Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı) WC ler (kat hollerinde birer adet) : Zemin: 30 cm. x serbest boy mermer Duvar: 30 x 30 cm. seramik Tavan: Asma tavan İçerisinde birer adet klozet, pisuvar ve polimerize tezgâhlı Hilton tipi lavabo mevcuttur. 11

12 Binanın merdiven evi : Zemin: 30 cm. x serbest boy mermer Duvar: Pluseddef boya Tavan: Plastik boya Basamak ve rıhtlar: Mermer Korkuluk: Alüminyum DEĞERLENDĠRME Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler : Olumlu etkenler : Merkezi konumu, Ulaşım imkânlarının rahatlığı, Bölgenin yüksek ticaret potansiyeli, Müşteri celbi, Reklâm kabiliyeti, Binanın farklı kullanım fonksiyonlarına (ofis binası, banka hizmet binası, özel hastane vb.) açık bir konum ve büyüklüğe sahip olması, Kapalı otopark alanına sahip olması, Çevrede emsal özelliklere sahip komple satılık / kiralık bina sayısının az olması, Binanın bakımlı durumda olması, Tamamlanmış alt yapı, Marmara Bölgesi nde meydana gelen depremlerde hasar görmemiş olması. (*) (*) Yerinde çıplak gözle yapılan incelemelerde Ülkemizde yaşanan son depremler nedeniyle binada oluşmuş herhangi bir çatlak ya da deprem hasarına rastlanmamıştır. 12

13 Ancak bu tesbitimiz, yapının depreme dayanıklılığı bağlamında bir anlam taşımamaktadır. Zira bilindiği üzere "depreme dayanıklılık tesbiti", zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve hesaplamalar sonucu açıklık kazanabilecek bir husus olup uzmanlığımız dışındadır. EN VERĠMLĠ KULLANIM Gayrimenkulün konumu, büyüklüğü, mimari ve inşaî özellikleri dikkate alındığında kullanım seçeneklerinin 1. Şirket Yönetim Merkezi (Ofis binası) 2. Kısmen Cafe /restaurant ve kısmen ofis 3. Banka Şube Lokali 4. Özel Sağlık Kurumu 5. Özel Eğitim Kurumu şeklinde sıralanması mümkündür. Binanın satış ve kira rayiçlerinin tesbitinde, mevcut kullanım fonksiyonu (Ofis binası) dikkate alınmıştır. FĠYATLANDIRMA TaĢınmazların satıģ (pazar) değerlerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmıģ olup değerleme prosesi aģağıda ayrıntılı olarak verilmiģtir. Taşınmazların değerinin tespitinde aşağıdaki yöntemler dikkate alınmıştır. A. İkame Maliyet Yöntemi B. Emsal Karşılaştırma Yöntemi C. İndirgenmiş Nakit Akımlar Yöntemi 13

14 A. İkame Maliyet Yöntemi: Bu yöntemde taşınmazların arsa ve inşai değeri olmak üzere iki bileşen esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taşınmazların değeri bu bileşenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Bu değerler arsa ve inşai yatırımların ayrı ayrı satışına esas olmayıp toplam değere ulaşmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.) Ancak taşınmazların yer aldığı bölgenin İstanbul un ticari potansiyeli yüksek semtlerinden biri olması, gayrimenkullerin yüksek kâr oranları ile alınıp satılması, gayrimenkul rayiçlerinin her dönemde yüksek seyretmesi ve taşınmazların yakın çevresinde yapılaşmanın tamamlanmış olması nedenleriyle; satılık arsa bulunamamıştır. Dolayısıyla Maliyet YaklaĢımı yönteminin sağlıklı Ģekilde uygulanması mümkün olmamıģtır. B. Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Bu yöntemde mevcut pazar bilgilerinden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış ve kiraya verilmiş benzer gayrimenkuller dikkate alınarak pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu binadaki bağımsız bölümler için m 2 birim değeri belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, şerefiye, büyüklük, reklam kabiliyeti ve kullanım fonksiyonu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış yanı sıra ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden faydalanılmıştır. Değerlemeye konu taşınmazların üzerinde bulunduğu Ebulula Mardin Caddesi ile bu cadde ile eşdeğer rant, konum ve ulaşım özelliklerine sahip Nispetiye, Zeytinoğlu ve Çamlık Caddeleri üzerindeki benzer özelliklere sahip satılık / kiralık işyerleri üzerinde kat bazında yapılan ayrıntılı piyasa rayiç araştırmaları ile bölgede faaliyet gösteren emlak pazarlama firmalarıyla yapılan görüşmeler neticesinde aşağıdaki tesbitlerde bulunulmuştur. Emsal 1: Nispetiye Caddesi üzerinde ve Turizm Otelcilik Meslek Lisesi ve Oteli karşısında konumlu 5 katlı binanın, 3. normal katında yer alan, 90 m 2 kullanım alanlı ofis olarak düzenlenmiş satılık daire. Satış fiyatı: ,-ytl (Emlakçı Tel: ) 14

15 Emsal 2: Levent te 4 katlı işmerkezinin 2. normal katında yer alan 550 m 2 kullanım alanlı satılık ofis. Satış fiyatı: ,-usd (Emlakçı Tel: ) Emsal 3: Levent Peker Sokak ta Nispetiye Caddesi ne 30 m. mesafede 6 katlı binanın 3. normal katında yer alan ve 125 m 2 kullanım alanlı satılık ofis. Satış fiyatı: ,-USD (Emlakçı Tel: ) Bu araştırmalar neticesinde rapora konu taşınmazın yakın çevresindeki ve Avrupa Yakası nın belli başlı finans ve iş merkezi bölgelerindeki emsal gayrimenkuller üzerinde kat bazında yapılan ayrıntılı piyasa rayiç araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. KAT ADI BĠRĠM DEĞERĠ (YTL / m²) AYLIK BĠRĠM KĠRA DEĞERĠ (YTL / m²) Ofis katları (*) (Normal katlar) Mağaza, dükkân (Zemin kat) Depo, arşiv (Bodrum katlar) Bu tesbitler ve değerleme prosesinden hareketle taşınmazlar için kat bazında (**) takdir olunan m² birim ve toplam değerleri aşağıda tablolandırılmıştır. KAT NO BAĞIMSIZ BÖLÜM NO BRÜT KULLANIM ALANI (m²) BĠRĠM DEĞERĠ (YTL/m²) YUVARLATILMIġ TOPLAM DEĞERĠ (YTL) Zemin , , , , , Binanın birbütün halinde kullanılması dikkate alınmak suretiyle aylık m 2 değeri için 27 YTL/m 2 takdir edilmiştir. Buna göre binanın aylık kira değeri, 2.047,44 m² x 27,-YTL/m ,-YTL olarak belirlenmiştir. birim 15

16 (*) Bu birim değerler, lokasyonun yanı sıra taşınmazın parsiyel (ofis ya da kat bazında) veya bütün halde (komple bina) satışa veya kiraya arz edilmesine bağlı olarak da değişkenlik göstermektedir. Kimi örneklerde bağımsız bölümler halindeki satış ve kira değerleri yüksek oluşmakta iken (ki bu durumla yaygınlıkla karşılaşılmaktadır), kimi durumlarda da ihtiyaç sahibi firmanın hedeflediği kullanım alanı büyüklüğünün uygun düşmesine bağlı olarak bütün haldeki satış ve kira değerleri üst seviyelerde gerçekleşmektedir. (**) Binada yer alan bağımsız bölümlerin birleştirilerek ihtiyaca göre düzenlenmiş olmaları nedeniyle kat bazında fiyatlandırma yoluna gidilmiş ve bu yöntemde binanın bir bütün olarak kullanılması hususu da dikkate alınarak ortak alanların ve tapu harici olan 1. ve 2. bodrum katların sağladığı faydalar birim değerlere yansıtılmıştır. 16

17 C. İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemi : Bu yöntem, taşınmaz değerinin gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalı olup genellikle uzun dönemli projeksiyonları kapsamaktadır. Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve taşınmazın taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer taşınmazın, mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeridir. Varsayımlar: Makroekonomik Büyüklükler: Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE), A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI), Dönemsel Devalüasyon Oranı, Dönem Sonu Kuru ve Ortalama Kur varsayımları ekteki tablo sayfasında sunulmuştur. Reel İskonto Oranı: Reel iskonto oranı % 10 olarak belirlenmiştir. Kira Gelirleri: Binanın 2009 yılı aylık kira bedeli için belirlenen ,YTL nin USD karşılığı olarak alınmıştır. Kira gelirinin her yıl ABD enflasyonu oranında artacağı varsayılmıştır. 17

18 Nakit Ödenen Vergiler : Bilindiği üzere gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ürettikleri projelerden elde edilen gelirleri kurumlar vergisinden muaftır. Bu nedenle etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir. Özet olarak : Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile sayfa 18 de yer alan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere binanın bugünkü finansal değeri yaklaşık ,-YTL olarak bulunmuştur. Görüleceği üzere her iki yöntemle bulunan değerler birbirine yakındır. Ancak kira gelirleri, baģta piyasa koģulları olmak üzere çeģitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değiģkenlik arzedebileceği ve gayrimenkul rayiçleri her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taģıdığı için nihai değer olarak birinci yöntemle bulunan değerin alınması uygun görülmüģ ve taģınmazın değeri ,-YTL olarak belirlenmiģtir. 18

19 MAYA OFİS BİNASI (YTL) Kiralanabilir Brüt Alan (m 2 ) Aylık Kira Değeri (USD) /12/2008 USD/YTL 1,515 12/ /2008 TÜFE 10% Reell İskonto Oranı 10% Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE) 11% 11% 10% 9% 8% 7% 6% 6% 5% 5% 5% 5% A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI) 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% Dönemsel Devalüasyon Oranı 0% 8% 7% 7% 6% 5% 4% 4% 3% 3% 3% 3% Dönem Sonu Kuru 1,515 1,643 1,764 1,881 1,988 2,091 2,182 2,261 2,334 2,402 2,473 2,546 Ortalama Kur 1,515 1,579 1,703 1,822 1,935 2,040 2,136 2,221 2,297 2,368 2,438 2,510 Reel İskonto Oranı 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% Nominal İskonto Oranı 22% 22% 20% 20% 19% 18% 17% 16% 16% 16% 16% 16% 1 / İskonto Faktörü 1,00 1,22 1,48 1,78 2,12 2,50 2,94 3,43 3,98 4,61 5,32 6,15 Etkin Vergi Oranı 0% Kira gelirleri (YTL) Serbest Nakit Akımı Uç Değer Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri Uç Değerin Bugünkü Değeri /12/2008 İtibarı İle Toplam Değer /12/2008 İtibarı İle Toplam Değer (USD)

20 SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen ve 10 adet bağımsız bölümden oluşan Maya Ofis Binası nın yerinde yapılan incelemesinde, binanın lokasyonuna, bağımsız bölümlerin bina içerisindeki konumuna, büyüklüğüne, mimari ve inşaî özelliklerine, halihazır durumuna, kullanım fonksiyonuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle, 1- Arsa dahil toplam değeri için, ,-YTL (Altımilyonyediyüzotuzbin Yeni Türk Lirası) ( ,-YTL 1,515 YTL/USD (*) ,-USD) ( ,-YTL 2,122 YTL/Euro (*) ,-Euro) 2- Aylık kira değeri için ise, ,-YTL (Ellibeşbin Yeni Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. (55.000,-YTL 1,515 YTL/USD (*) ,-USD) (55.000,-YTL 2,122 YTL/Euro (*) ,-Euro) (*) Rapor tarihi itibariyle 1,-USD = 1,515 YTL ; 1,-Euro = 2,122 YTL'dir. Döviz bazındaki değerler yalnızca bilgi içindir. Taşınmazların KDV dahil toplam satış değeri YTL dir. Taşınmazların KDV dahil aylık kira değeri YTL dir. Taşınmazların sigortaya esas toplam inşai değeri ,-YTL dır. 20

21 Bu takdirlerimiz, bina ile ilgili ikame edilmiş bir dava bulunmadığı kabulüne dayalıdır. İşbu rapor, Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin talebi üzerine ve üç orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 26 Aralık 2008 (Ekspertiz tarihi: 03 Aralık 2008) Saygılarımızla, Lotus Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. Eki : Konum krokileri ve uydu fotografları Tapu suretleri (10 adet) Fotoğraflar (10 adet / 4 sayfa) Değerleme sözleşmesi sureti Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler Değerleme Uzmanlığı Lisansı Serdar ERGÜN Mimar Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) Değerlemeye Yardım Edenler: Halil Sertaç GÜNDOĞDU Değerleme Elemanı / Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi 21

22 Konum Krokileri 22

23 Uydu Görüntüleri 23

24 24

25 25

26 26

27 27

28 28

29 29

30 30

31 31

32 32

33 33

34 TaĢınmazın Görünümü (F2-A Blok) 34

35 Kapalı Otopark Bina giriģ holü 35

36 Normal kat Ofisler 36

37 4. Kat Yemekhane WC 37

38 ÖZGEÇMİŞ Adı Soyadı : Serdar ERGÜN Doğum Yeri ve Tarihi : Ankara, Medeni Hali SPK Değerleme Uzmanı Lisansı : Evli, 2 çocuklu Tarih ve No : 17 Ocak 2005 / Mesleği Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı Üye olduğu kuruluģ : Mimar : İstanbul Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi / 1992 : TMMOB Mimarlar Odası Mesleki Tecrübe Serbest Mimarlık : Öney Mimarlık; : Kasım 1993 Eylül 1994 Büro ve ġantiye Nurol İnş. ve Tic. A.Ş. : Ekim 1994 Mart 1998 BahçeĢehir Projesi Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Mayıs 1998 Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak Sorumlu Değerleme Uzmanı 38

39 39