DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULLERĠN ADRESĠ : E-5 Karayolu, Güzelce Mevkii, Güzelşehir Villaları 94, 95, 195, 322 ve 323 nolu villalar Büyükçekmece/ĠSTANBUL DAYANAK SÖZLEġME : 01 Ekim 2010 tarih ve /026 nolu MÜġTERĠ NO : 442 RAPOR NO : EKSPERTĠZ TARĠHĠ : 24 Eylül 2010 RAPOR TARĠHĠ : 04 Ekim 2010 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, mülkiyeti Y & Y GYO A.Ş. ye ait ve yukarıda adresi belirtilen Güzelşehir Villaları bünyesindeki 5 adet villanın değer tespitine yönelik olarak düzenlenmiştir. RAPORUN TÜRÜ : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve ilgili tebliğlere uygun olarak hazırlanmıştır. 1

2 Ġçindekiler Sayfa No MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ... 3 UYGUNLUK BEYANI... 4 GENEL VARSAYIM VE KISITLAYICI KOġULLAR... 4 TAPU KAYITLARI... 5 TAPU TAKYĠDATI... 6 TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU... 6 BÖLGE ANALĠZĠ... 7 BÜYÜKÇEKMECE ĠLÇESI:... 7 KUMBURGAZ BELDESI :... 7 YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ... 8 AÇIKLAMALAR... 9 DEĞERLENDĠRME ĠMAR DURUMU FĠYATLANDIRMA A. EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMI: B. İKAME MALIYET YÖNTEMI: C. DIREK KAPITALIZASYONU YÖNTEMI: D. SONUÇ VE UZMAN GÖRÜŞÜ: SONUÇ

3 MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ġġrketġn ÜNVANI : Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ġġrketġn ADRESĠ : Şaşmaz Plaza, K:12, D:25 Kozyatağı - Kadıköy / İSTANBUL TELEFON NO : (216) KURULUġ TARĠHĠ : KAYITLI SERMAYE TAVANI ÖDENMĠġ SERMAYESĠ : ,-TL : ,01-TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 68,86 FAALĠYET KONUSU : Sermaye Piyasası Kurulu'nun gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, sermaye piyasası araçlarına ve sermaye piyasalarına yatırım yapmaktadır. Şirket ayrıca belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilmekte ve SPK düzenlemelerinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilmektedir. Şirket Türkiye'de kurulmuş olup Türkiye'de faaliyet göstermektedir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN BAZI GAYRĠMENKULLER : Tekirdağ İli, Barbaros Beldesi, Tavanlıçeşme Mevkii, 5 pafta, 4972 parsel nolu m 2 yüzölçümlü arsa İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesinde Güzelşehir Projesi bünyesinde inşa edilmekte olan 5 adet villa İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesinde Güzelşehir Projesi bünyesinde inşa edilmekte olan Alışveriş Merkezi ndeki 12 adet bağımsız bölüm İstanbul İli, Esenyurt İlçesi nde inşa edilmekte olan İnnovia projesindeki 36 adet daire 3

4 UYGUNLUK BEYANI Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz. a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur. b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır. c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir. d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir. GENEL VARSAYIM ve KISITLAYICI KOġULLAR a. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz. b. Raporda aksi beyan edilmedikçe mülk üzerinde yer alan ipotek, haciz, hak ve kısıtlayıcı şerhler, değerlemede dikkate alınmamıştır. c. Resmi dairelerde gayrimenkulün araştırmasına yönelik olarak yapılan temaslarda bazı bilgiler belgeye dayalı olmaksızın elde edilebilmektedir. Bu bilgiler yetkililerin beyanlarına dayalı olduğu ve yazılı bir dokümanla desteklenmediği için ilgili resmi kuruluşun sonraki beyanlarında farklılıklar söz konusu olabilir. d. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz. 4

5 TAPU KAYITLARI SAHĠBĠ : Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ĠLĠ : İstanbul ĠLÇESĠ : Büyükçekmece MAHALLESĠ : Güzelce PAFTA NO : 19IV ADA NO : 444 PARSEL NO : 2 ANA GAYRĠMENKULÜN NĠTELĠĞĠ : Tarla (*) ARSA ALANI : ,38 m² SIRA NO BAĞIMSIZ BÖLÜM NO KAT NO NİTELİĞİ ARSA PAYI HİSSESİNE DÜŞEN ARSA MİKTARI (m²) CİLT NO SAHİFE NO YEVMİYE NO TAPU TARİHİ Dubleks Villa 788 / , Dubleks Villa 908 / , Dubleks Villa 908 / , Dubleks Villa 788 / , Dubleks Villa 788 / , (*) Kat irtifakı kurulmuş, kat mülkiyetine geçilmiştir. 5

6 TAPU TAKYĠDATI İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, Tapu Sicil Müdürlüğü nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir ipotek, haciz ve kısıtlayıcı şerhe rastlanmamış olup müştereken aşağıdaki tespitte bulunulmuştur. Şerhler Bölümü: Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine tarih ve yevmiye no ile 99 yıl müddetle kira şerhi. TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, Güzelce Semti, E-5 (D-100) Karayolu üzerinde 444 ada, 2 nolu parselde konumlu Güzelşehir yerleşim birimi bünyesindeki Lale tipi 94, 95 ve 195 nolu villalar ile Sümbül tipi 322 ve 323 nolu villalardır. E-5 (D100) Karayolu nun Kumburgaz istikametinde sağında ve karayoluna cepheli konumda olan Güzelşehir Villaları nın çevresinde orta ve orta üst gelir düzeyine sahip aileler tarafından yazlık mesken amaçlı olarak kullanılan 2-3 katlı müstakil evler ve binalar ile ekili ve boş durumdaki araziler bulunmaktadır. Gerek mimarisi ve inşaat özellikleri, gerekse sahip olduğu güçlü ulaşım bağlantısı ve panoramik deniz manzarası şeklinde özetlenebilecek üstünlüklere sahip olan Güzelşehir Porjesi 700 m, TEM Otoyolu Kumburgaz gişeleri bağlantı yoluna 2 km., Büyükçekmece ilçe merkezine 8 km., Atatürk Havalimanı na 30 km., İstanbul il merkezine (Taksim) ise 50 km. mesafededir. 6

7 BÖLGE ANALĠZĠ Büyükçekmece Ġlçesi: Yüzölçümü 213 kilometrekaredir. Büyükçekmece Merkez de 9, Kumburgaz da 4, Mimar Sinan da 3, Tepecik te 4, Celaliye-Kamiloba da 2, Muratbey de 1 adet olmak üzere 23 adet mahalleden oluşmaktadır. M.Ö. 7. yy da ilk yerleşimin başladığı Büyükçekmece 1980 yılından sonra Türkiye de başlayan hızlı ve modern kentleşme sürecinde yapılaşmış; 20 yıl öncesinin küçük bir beldesi iken bugün Avrupa standartlarında altyapısı tamamlanmış, İstanbul un yeni yerleşim birimlerinden birisi olmuştur. Şehircilik açısından bakıldığında; yerleşim, imar, altyapı, çevre, şehircilik sorunlarını büyük ölçüde çözmüş, özellikle 1994 yılından sonra altyapı çalışmaları tamamlanarak kanalizasyonu, sahil ve göl kollektörü, atık su arıtma tesisi ile çağdaş şehirciliğin tüm gereklerini yerine getirmiştir. B.Çekmece bugün İstanbul un rağbet gören, tatili, daimi ikameti, ticareti, endüstriyi, sanatsal ve kültürel olguları bünyesinde toplayabilmiş, gecekondu sorunu olmayan birkaç ilçesinden biridir. Kumburgaz Beldesi : Kumburgaz, İstanbul'un Avrupa yakasında ve Marmara Denizi kıyısında hektarlık bir alanda kurulmuştur. 8 kilometrelik bir sahil şeridine sahiptir. Çatalca ilçesine bağlı iken 1988 yılında Büyükçekmece'nin ilçe olmasının ardından bu ilçeye bağlı bir belde olmuştur. Kumburgaz'ın batısında Silivri İlçesi ne bağlı Eski Celaliye -Kamiloba Beldesi, doğusunda Büyükçekmece İlçesi ne bağlı Eski Mimarsinan Beldesi, kuzeyinde eski Celaliye - Kamiloba ile eski Tepecik Beldesi, güneyinde ise Marmara Denizi bulunmaktadır. Kumburgaz sene öncesine kadar İstanbul un en gözde sahil beldesi iken 17 Ağustos 1999 depremiyle pekçok binanın hasar alması ve bazı benzeri mimari ve altyapı sorunları nedeniyle 1990 lı yıllardan itibaren eski popülaritesini kaybetmiş ancak günümüzde tekrar toparlanma sürecine girmiştir. Son yıllarda eski kalabalık günleri kadar olmasa da özellikle yaz aylarında oldukça yüksek bir nüfusa sahip olan bölge İstanbul la olan yakınlığı TEM Otoyolu nun yapılması ile ulaşımda sağlanan kolaylıklar ile bölgede yapılan ya da yapılması planlanan projelerin varlığı (Güzelce ve Büyükçekmece Marina ları ile Silivri Havaalanı vb.) nedenleriyle gayrimenkul yatırımı açısından cazip hale gelmiş ve bölgeye olan talep her geçen gün artmaktadır. 7

8 YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ ĠNġAAT TARZI BĠNA YAġI ĠNġAAT NĠZAMI KAT ADEDĠ : B.A.K. : İnşa halinde : Ayrık : 94, 95 ve 195 nolu villalar 2 (zemin + normal kat) 322 ve 323 nolu villalar 3 (bodrum + zemin + normal kat) KULLANIM ALANI(*): 94, 95 ve 195 nolu villalar : brüt 241,90 m ve 323 nolu villalar : brüt 304,13 m 2 ELEKTRĠK TRAFO JENERATÖR SU SU DEPOSU KANALĠZASYON HAVALANDIRMA ASANSÖR : Şebeke : Mevcut : Yok : Şebeke : Mevcut : Şebeke : Yok : Yok YANGIN MERDĠVENĠ : Yok DIġ CEPHE PARK YERĠ SATIġ KABĠLĠYETĠ : PVC siding : Açık ve kapalı otopark alanları mevcut : Satılabilirlik özelliğine sahiptirler. (*) Büyükçekmece Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde yer alan Yapı Kullanma İzin belgelerinden alınmıştır. Değerleme konusu gayrimenkullerin, rapor tarihi itibariyle alınması gerekli izin ve belgeleri tam ve eksiksizdir. 8

9 AÇIKLAMALAR GüzelĢehir yerleģim projesi, Yaklaşık m² alan üzerine kuruludur. Parsel, az eğimli ve engebesiz bir topografik yapıya sahiptir. Proje kapsamında 4 etapta, 4 farklı tipte (lale, orkide, menekşe, papatya ve sümbül) toplam 800 adet villa yer almaktadır. 1., 2. Ve 3. etapta yer alan villaların inşası tamamlanmış, 4. etap villaların yapımına devam edilmektedir. Bölgenin tüm altyapısı tamamlanmıştır. Site etrafı ihata duvarı ile fiziksel olarak sınırlandırılmış olup bünyesinde kapalı ve açık otopark alanları ve 24 saat güvenlik hizmeti bulunmaktadır. Villalarda görüntülü intercom sistemi, kablolu yayın, hırsızlık-yangın ve gaz alarm sistemleri bunmaktadır. Proje kapsamında yer alan sosyal tesisler ise şöyledir: Ticaret merkezi, Kapalı spor merkezi, Açık ve kapalı yüzme havuzları, Futbol, basketbol ve voleybol sahaları, Çocuk oyun alanları, Yürüyüş parkurları. Taşımazların yer aldığı 444 ada, 2 nolu parsel ,38 m² yüzölçümlüdür. Rapora konu villaların tip ve kullanım alanları aşağıda tablolandırılmıştır. Sıra No Bağımsız Bölüm Villa Tipi Kullanım Alanı Kat Adedi No (m 2 ) 1 94 Lale 241,90 2(zemin+normal) 2 95 Lale 241,90 2(zemin+normal) Lale 241,90 2(zemin+normal) Bodrumlu 304,13 3(bod+zemin+Normal) Sümbül Bodrumlu Sümbül 304,13 3(bod+zemin+Normal) 9

10 Lale tipi villaların, Zemin katlarında Normal katlarında Bodrumlu Sümbül tipi villaların, Bodrum katlarında Zemin katlarında hacimleri bulunmaktadır. Normal katlarında ise : Antre, hol, oda, salon, mutfak, tesisat odası, WC ve teras : Kat holü, 3 adet oda, ebeveyn süiti, ortak banyo-wc ve balkon : Kat holü, sığınak, depo : Antre, hol, salon, mutfak, kiler, WC ve teras : Kat holü, 3 adet oda, ebeveyn süiti, ortak banyo-wc ve balkon Ekspertiz tarihi itibariyle rapora konu taşınmazların halihazır durumları aşağıda belirtilmiştir. 94 ve 195 nolu villalarda; salon zeminleri lamine parke, duvarları saten boyalı, tavanları plastik boyalı ve kartonpiyerli olup içerisinde şömine bulunmaktadır. Odaların zeminleri laminat parke, duvarları saten boyalı, tavanları ise plastik boyalı ve kartonpiyerlidir. Giriş holü ve mutfak zemini seramik, duvarları saten boyalı, tavanları plastik boya olup mutfak içerisinde laminat tezgâhlı dolaplar ve ankastre fırın, bulaşık makinesi, ocak ve davlumbaz yer almaktadır. 95 nolu villada zeminler şap, duvarlar astar boya, tavanlar plastik boyalıdır. Mutfak ve banyoların zemin ve duvar seramikleri ile iç kapı, mutfak ve banyo dolapları, vitrifiye ve krome malzemeler, radyatör panelleri ve elektrik anahtar/priz montajları henüz yapılmamıştır. 322 ve 323 nolu villalarda ise zeminler şap, duvarlar ve tavanlar ince sıvalıdır. Salon ve odaların döşeme kaplamaları, iç boya, iç kapılar, banyoların zemin ve duvar seramikleri ile mutfak dolapları, vitrifiye ve krome malzemeler, radyatör panelleri ve elektrik anahtar/priz montajları henüz yapılmamıştır. Yetkililer natamam durumda olan villaların satılmaları durumunda diğer taşınmazlar ve site genelinde kabul gören standartlarda tamamlanarak alıcıya teslim edileceğini ifade etmişlerdir. 10

11 DEĞERLENDĠRME Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler: Olumlu etkenler: E-5 (D-100) Karayolu üzerinde ve Güzelşehir Vilları yanında konumlu olmaları, Ulaşım imkânlarının kolaylığı, Tamamlanmış alt yapı, Şehrin kalabalığından ve gürültüsünden uzak olmaları, Çevrenin doğal güzelliği ve bölgenin iklimi, Yeterli miktarda otopark alanına sahip olmaları, Yapı kullanma izin belgelerinin alınmış olması, Olumsuz etken: Kentsel merkezlere göreceli olarak uzak olmaları. ĠMAR DURUMU Büyükçekmece Belediyesi imar bürosunda yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazların konumlu olduğu parselin tarih ve 2000/4-2 sayılı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı nda Konut Alanı olarak belirlenen bölge içerisinde kaldığı ve yapılaşma şartlarının, TAKS: 0,20 KAKS: 0,40 H max : 6,50 m. ĠnĢaat Nizamı : Ayrık Kat adedi : 2 Çekme mesafeleri: Ön ve arka bahçe: 5 m. Yan bahçe : 3 m. şeklinde olduğu öğrenilmiştir. 11

12 FĠYATLANDIRMA TaĢınmazların satıģ (pazar) değerleri, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmıģtır. Değerleme prosesi aģağıda ayrıntılı olarak verilmiģtir. Değerlemede eksik imalatları bulunan villaların tamamlanarak satılacağı hususu dikkate alınarak kıymet takdiri yapılmıģtır. A. Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Bu yöntemde, Büyükçekmece-Güzelce bölgesinde ve projenin yakın çevresinde yer alan benzeri yatırımlardaki pazara çıkarılmış ve yakın dönemde satılmış benzer gayrimenkullerin satış değerleri araştırılmış ve pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkuller için fiyat belirlenmiştir. Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, manzara, inşai kalite, konfor ve teknik donanım gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış; güncel fiyatlar için satış ofisiyle görüşülmüş, yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır. Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Emsal 1: Satılık Arsa Tel: Güzelşehir Sitesi bünyesinde yer alan 250 m 2 kullanım alanlı olduğu belirtilen satılık villa. Satış bedeli ,-TL dir. (2040,-TL/m 2 ) Emsal 2: Satılık Arsa Tel: Güzelşehir Sitesi bünyesinde yer alan 277 m 2 kullanım alanlı olduğu belirtilen Lale tipi satılık villa. Satış bedeli ,-TL dir. (~1697,-TL/m 2 ) Emsal 3: Satılık Arsa Tel: Güzelşehir Sitesi bünyesinde yer alan 235 m 2 kullanım alanlı olduğu belirtilen Lale tipi acil satılık villa. Satış bedeli ,-TL dir. (~1915,-TL/m 2 ) Emsal 4: Satılık Arsa Tel: Güzelşehir Sitesi bünyesinde yer alan 250 m 2 kullanım alanlı olduğu belirtilen Lale tipi satılık villa. Satış bedeli ,-TL dir. (2.200,-TL/m 2 ) Emsal 5: Satılık Arsa Tel: Güzelşehir Sitesi bünyesinde yer alan 350 m 2 kullanım alanlı olduğu belirtilen bodrumlu sümbül tipi satılık villa. Satış bedeli ,-TL dir. (1.700,-TL/m 2 ) 12

13 Emsal 6: Satılık Arsa Tel: Güzelşehir Sitesi bünyesinde yer alan 461 m 2 kullanım alanlı olduğu belirtilen orkide tipi satılık villa. Satış bedeli ,-USD dir. (~2.386,-USD/m 2 ) Emsal 7: Satılık Arsa Tel: Güzelşehir Sitesi bünyesinde yer alan 278 m 2 kullanım alanlı olduğu belirtilen lale tipi satılık villa. Satış bedeli ,-TL dir. (~2.158,-TL/m 2 ) Bu araştırmalar neticesinde rapora konu villaların yer aldığı ana gayrimenkulün konumu, imar durumu, villaların ana gayrimenkul içerisindeki konumları, kullanım alanları ile mimari ve inşai özellikleri dikkate alınarak takdir olunan m² birim değerleri ve arsa payı dahil satış değerleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur. VĠLLA NO VĠLLA TĠPĠ BRÜT KULLANIM ALANI (m2) BĠRĠM DEĞER (TL/m 2 ) TAKDĠR OLUNAN ARSA PAYI DAHĠL DEĞERĠ (TL) 94 Lale 241, Lale 241, Lale 241, Bodrumlu Sümbül 304, Bodrumlu Sümbül 304, TOPLAM B. İkame Maliyet Yöntemi: Bu yöntemde aşağıdaki bileşenler dikkate alınmıştır. a) Arsa paylarının değeri b) ĠnĢaî yatırımların değeri Not: Bu bileşenler, arsa ve inşaî yatırımların ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında olmayıp tesisin toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir. a) Arsa paylarının değeri : Rapor konusu arsa paylarının rayiç değerinin tespitinde Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkuller için birim fiyat belirlenmiştir. 13

14 Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Emsal 1: Satılık Arsa Tel: Güzelşehir Sitesi yanında yer alan Konut imarlı, 575 m 2 yüzölçümlü satılık arsa. Satış bedeli ,-TL dir. (339,-TL/m 2 ) Emsal 2: Satılık Arsa Tel: Güzelce sahil de yer alan Konut imarlı, 8690 m 2 yüzölçümlü satılık arsa. Satış bedeli ,-TL dir. (357,-TL/m 2 ) Emsal 3: Satılık Arsa Tel: Güzelce girişinde D-100 Karayoluna cepheli konuda Ticaret imarlı, 5530 m 2 yüzölçümlü satılık arsa. Satış bedeli ,-USD dir. (597,-USD/m 2 ) Emsal 4: Satılık Arsa Tel: Güzelşehir Sitesi arkasında yer alan Konut imarlı, m 2 yüzölçümlü satılık arsa. Satış bedeli ,-TL dir. (175,-TL/m 2 ) Emsal 5 : (Tel: ) Kumburgaz da E-5 Karayolu na yan yola cepheli ve imar planında konut alanı olarak belirlenen alanda yer alan, Emsal:0,25 yapılaşma hakkına sahip olan m 2 yüzölçümlü arsa ,-TL bedelle satılıktır. (350,-TL/m 2 ) Emsal 6 : (Tel: ) Kumburgaz Celaliye de E-5 Karayolu na cepheli konumda yer alan m 2 Konut+Ticaret İmarlı arsa ,-TL bedelle satılıktır. (1.059,-TL/m 2 ) Emsal 7 : (Tel: ) yüzölçümlü Kumburgaz da E-5 Karayolu na yakın konumlu, imar planında konut alanı olarak belirlenen alanda yer alan ve Emsal:0,20 yapılaşma hakkına sahip olan m ,-TL bedelle satılıktır. (220,-TL/m 2 ) Emsal 8 : (Tel: ) yüzölçümlü arsa Kumburgaz Güzelce de E-5 Karayolu na cepheli ve rapor konusu taşınmazlara benzer konumda, imar planında konut alanı olarak belirlenen alanda Emsal: 0,40 yapılaşma hakkına sahip toplam m 2 yüzölçümlü arsa ,-USD bedelle satılıktır. (426,-USD/m 2 ) Bu araştırmalar neticesinde rapora konu arsa paylarının yer aldığı ana gayrimenkulün konumu, fiziksel özellikleri ve imar durumu dikkate alınarak m² birim değeri için 200,-TL kıymet takdir edilmiş ve arsa paylarının değeri aşağıda tablo halinde verilmiştir, 14

15 VĠLLA NO VĠLLA TĠPĠ HĠSSESĠNE DÜġEN ARSA MĠKTARI (m2) ARSA PAYI m2 BĠRĠM DEĞERĠ (TL) ARSA PAYI DEĞERĠ (TL) 94 Lale 697, Lale 804, Lale 804, Bodrumlu Sümbül 697, Bodrumlu Sümbül 697, TOPLAM a) ĠnĢaî yatırımların değeri: İnşaî yatırımların değerlendirmeye esas m² birim bedelleri (kârı havi satışa/devire esas rayiç tutarları), binaların yapılış tarzları ve nitelikleri dikkate alınarak saptanmış ve aşağıda tablo halinde verilmiştir. BRÜT KULLANIM BĠRĠM DEĞER VĠLLA NO VĠLLA TĠPĠ ALANI (m2) (TL/m 2 ) ĠNġAĠ DEĞERĠ (TL) 94 Lale 241, Lale 241, Lale 241, Bodrumlu Sümbül 304, Bodrumlu Sümbül 304, TOPLAM Özet olarak taģınmazların Ġkame Maliyet YaklaĢımı yöntemiyle hesaplanan satıģ değerleri (*); ARSA PAYI DEĞERĠ ĠNġAĠ DEĞERĠ VĠLLA NO VĠLLA TĠPĠ (TL) (TL) TOPLAM DEĞER (TL) 94 Lale Lale Lale Bodrumlu Sümbül Bodrumlu Sümbül TOPLAM

16 C. Direk Kapitalizasyonu Yöntemi: Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan bu yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Bu yöntemde bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi incelenir daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerin aynı düzeyde getiri elde edeceği varsayımıyla belirlenen gelir düzeyi ile garanti edilen piyasa değeridir. Bu analizde Taşınmazın Değeri=Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Direk Kapitalizasyon Oranı formülünden yararlanılır. Bölgede ve taşınmazların yer aldığı Güzelşehir Projesi bünyesinde yapılan araştırmalarda Lale ve Sümbül tipi villaların aylık kira değerlerinin ila 1.900,-TL aralığında olduğu belirlenmiştir. Bu çalışmalardan hareketle Lale tipi villaların m 2 birim kira değerleri için 7 TL, Sümbül tipi villaların m 2 birim kira değerleri için ise 5,25 TL takdir edilmiştir. Taşınmazların günümüz ekonomik koşulları itibariyle oluşan piyasa şartlarındaki direk kapitalizasyon oranı ise % 6 olarak öngörülmüştür. Bu araştırmalar ve hesaplamalar neticesinde rapora konu villalar için takdir olunan satış değerleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur. SIRA NO VĠLLA NO VĠLLA TĠPĠ KULLANIM ALANI AYLIK BĠRĠM KĠRA DEĞERĠ (TL/ay) AYLIK KĠRA DEĞERĠ (TL) YILLIK KĠRA DEĞERĠ (TL) DĠREK KAPĠTALĠZASYON ORANI SATIġ DEĞERĠ (TL) 1 94 Lale 241, , Lale 241, , Lale 241, , Bodrumlu Sümbül 304,13 5, , Bodrumlu Sümbül 304,13 5, , TOPLAM D. Sonuç ve Uzman Görüşü: Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan üç yöntemle bulunan değerler birbirlerine yakındır. Ancak nihai değer olarak gayrimenkul rayiçleri piyasanın ekonomik parametrelerini her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge ile yansıttığı için Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi ile bulunan değerin alınması uygun görülmüģ ve taģınmazlarının toplam değeri ,-TL olarak belirlenmiģtir. 16

17 SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen ve GüzelĢehir Konutları bünyesinde konumlu olan 5 adet villanın yerinde ve projeleri üzerinde yapılan incelemeleri sonucunda, projenin lokasyonuna, taşınmazların proje içerisindeki konumlarına, kullanım alanı büyüklüklerine, inşai kalitelerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle arsa payları dahil toplam değeri için, ,-TL (Birmilyonaltıyüzseksenbeşbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. ( ,-TL 1,446 TL/USD (*) ,-USD) ( ,-TL 1,985 TL/Euro (*) ,-Euro) (*) Rapor tarihi itibariyle 1,-USD = 1,446 TL; 1,-Euro = 1,985 TL'dir. Döviz bazındaki değerler yalnızca bilgi içindir. Taşınmazların arsa payları hariç sigortaya esas toplam inşai değeri, inşai yatırımların toplam değeri olan ,-TL dir. Rapora konu taşınmazların KDV dahil değerleri ise; 94 nolu villa için : ~ ,-TL, 95 nolu villa için : ~ ,-TL, 195 nolu villa için : ~ ,-TL, 322 nolu villa için : ~ ,-TL, 323 nolu villa için ise : ~ ,-TL dir. Bu takdirlerimiz, taşınmazlarla ilgili ikame edilmiş bir dava bulunmadığı kabulüne dayalıdır. 17

18 İşbu rapor, Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin talebi üzerine ve üç orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 04 Ekim 2010 (Ekspertiz Tarihi: 24 Eylül 2010) Saygılarımızla, Lotus Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. Eki: Konum krokisi Uydu görünümü Tapu Suretleri (5 adet) Yapı kullanma izin belgeleri (5 adet) Fotoğraflar (34 adet / 17 sayfa) Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler Değerleme uzmanlığı lisans belgesi Değerleme sözleşmesi sureti Tacettin KIZILTEPE Değerleme Uzmanı (Lisans No:400781) Kontrol Eden Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No : ) 18

19 Konum krokisi Uydu görünümü 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 24

25 25

26 26

27 27

28 28

29 29

30 94 nolu villa 30

31 31

32 94 nolu villanın manzarası 32

33 95 nolu villa 33

34 34

35 35

36 36

37 195 nolu villa 37

38 38

39 39

40 40

41 322 nolu villa 41

42 42

43 43

44 323 nolu villa 44

45 45

46 322 ve 323 nolu villaların manzarası 46

47 ÖZGEÇMĠġ Adı Soyadı : M. Kıvanç KILVAN Doğum Yeri ve Tarihi : İstanbul, Medeni Hali : Evli SPK Lisans Belgesi tarih ve No : 14 Nisan 2003 / Mesleği : İnşaat Mühendisi Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi / 1995 İstanbul Teknik Üniversitesi, Yüksek Lisans İngilizce Hazırlık Programı / 1996 İstanbul Üniversitesi, İşletme Fakültesi İşletmecilik İhtisas Programı / 1997 Mesleki Tecrübe Ordu Donatım Okulu Balıkesir : Ağustos 1997 Kasım 1998 Yedek Subay Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Nisan Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak ġirket Kurucu Ortağı / Sorumlu Değerleme Uzmanı 47

48 Adı Soyadı ÖZGEÇMĠġ : Tacettin KIZILTEPE Doğum Yeri ve Tarihi : Zonguldak, Medeni Hali : Bekâr SPK Değerleme Uzmanı Lisansı : 08 Temmuz 2008 AlıĢ Tarihi Lisans No : Mesleği Yabancı Dilleri : Harita Teknikeri, İşletmeci : İngilizce (orta düzeyde) Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : Yıldız Teknik Üniversitesi MYO / 1994 Anadolu Üniversitesi, İşletme Fakültesi / 2003 Mesleki Tecrübe Adım Mühendislik A.Ş. İstanbul; : Ağustos 1994 Ocak 1995 Harita Teknikeri KBHN Kent Bilgi Sistemleri A.Ş.- İstanbul; : Ocak Nisan 1997 Harita Teknikeri Bimpaş Mühendislik A.Ş.- İstanbul; : Nisan Eylül 1998 Harita Teknikeri/Proje sorumlusu Star Harita Ltd. Şti.- İstanbul; : Eylül Mayıs 2005 Harita Teknikeri/Proje sorumlusu Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Temmuz Değerleme Uzmanı 48

49 49