TORUNLAR GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. 205 ADA 2,7,8,9,10,11,12,13,14 NUMARALI PARSELLER 376 ADA 1 NUMARALI PARSEL 377 ADA 5 NUMARALI PARSEL

Transkript

1 STANDART GAYRĠMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.ġ. TORUNLAR GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. SAMSUN İLİ İLKADIM İLÇESİ 205 ADA 2,7,8,9,10,11,12,13,14 NUMARALI PARSELLER 376 ADA 1 NUMARALI PARSEL 377 ADA 5 NUMARALI PARSEL Eski Tekel Sigara Fabrikası ve MüĢtemilatı Gayrimenkule Bağlı Hak (Kullanım Hakkı) ve Gayrimenkul Değerleme Raporu

2 ĠÇĠNDEKĠLER 1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BĠLGĠLER Sözleşme Tarihi ve Numarası Değerleme Tarihi Rapor Tarihi ve Numarası Rapor Türü Raporu Hazırlayanlar ġġrket ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve ĠLKELERĠ Değerleme Raporunun Amacı Sınırlayıcı Koşullar Beyanlar Rapor da Kullanılan Kısaltmalar Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler Piyasa Değeri Yaklaşımı Maliyet Yaklaşımı Gelirlerin Kapitalizasyonu İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi EKONOMĠ, SEKTÖR VE BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER Global Görünüm Ulusal Ekonomik Görünüm Piyasalarda Son Durum Sektörel Görünüm Perakende Piyasası, Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler, DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLER ĠLE GAYRĠMENKULE BAĞLI HAKLARA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER ve ANALĠZLER Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Gayrimenkullerin Yeri / Konumu ve Tanımı, Gayrimenkullerin Tanımı ve Yapısal Özellikleri, Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri, Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Yasal Süreç Analizi Gayrimenkullerin Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olduğu Alım-Satım İşlemleri, Gayrimenkullere Ait Takyidat İncelemeleri, Gayrimenkullere Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri, Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri: Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Sözleşme; DEĞERLEME ÇALIġMALARI Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar Hakkın Kullanım Değeri Değerden Türetme Yaklaşımıyla Parsel Değerinin Belirlenmesi, Gelir Yaklaşımıyla İdare ye Ödenecek Kira Bedelinin Belirlenmesi, Parsel Kullanım Hakkının Belirlenmesi, Maliyet Yaklaşımı ile Yapı Değerlerinin Belirlenmesi Gayrimenkullerin Toplam Yapım Maliyeti; Gayrimenkullerin Mevcut Yapı Değeri; Gayrimenkullerin Gerekli Tamamlama Yatırımı Tutarı; Gayrimenkullerin Toplam Değerlerinin Belirlenmesi Gelirlerin Kapitalizasyonu İNA Analizi ile Kullanım Hakkı ve Gayrimenkullerin Toplam Değerinin Belirlenmesi Kullanılan Değerleme Analiz Yöntemlerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Analizlerin Seçilme Nedenleri En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi, Gayrimenkul ve Bunlara Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi, ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenlerinin Açıklanması Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüşler Değerlemesi Yapılan Gayrimenkullerin G.Y.O. Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş SONUÇ Nihai Değer Takdiri RAPOR EKLERĠ DEĞERLEMEYĠ YAPAN DEĞERLEME UZMANLARININ DEĞERLEME LĠSANS BELGESĠ ÖRNEKLERĠ DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLERĠN ġġrket TARAFINDAN DAHA ÖNCEKĠ TARĠHLERDE DEĞERLEMESĠ YAPILMIġ ĠSE, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER

3 1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BĠLGĠLER 1.1. SözleĢme Tarihi ve Numarası / TRGYO Değerleme Tarihi Bu değerleme raporuna konu olan gayrimenkul hakkında, tarihinde ilgili makamlar (tapu ve belediye) nezdinde çalışmalara başlanılmış ve değerleme çalışmalarına esas teşkil edecek olan dökümanlar tarihine kadar hazır hale getirilmiştir Rapor Tarihi ve Numarası / 1.4. Rapor Türü İş bu Rapor; Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (MüĢteri) yetkililerinin yazılı talebi üzerine, a. Mülkiyeti Samsun Büyükşehir Belediyesi ne ait olan, Müşteri nin iştiraki TTA Gayrimenkul Yatırım GeliĢtirme ve Yönetim A.ġ. (TTA) lehine tapuya 30 yıl süre ile sınırlı ayni hak tesisi (daimi ve müstakil üst hakkı tesisi) yapılan; 205 Ada, 2, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 parsel numarasında kayıtlı, 376 Ada 1 parsel numarasında kayıtlı ve 377 Ada 5 parsel numarasında kayıtlı gayrimenkullerin üst hakkına dayalı kullanım hakkının belirlenmesi, b. Kullanım hakkına bağlı olarak üst hakkı tesis edilen parseller üzerinde yer alan binaların yasal durumlarının irdelenmesi, adil piyasa değerlerinin tespiti ve Malik Şirket TTA hisselerinin İştirak yoluyla Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde yer almasında herhangi bir kısıt olup olmadığının tespitine yönelik olarak hazırlanmış gayrimenkule bağlı hak (kullanım hakkı) değerleme raporudur Raporu Hazırlayanlar Değerleme Uzmanı : Sorumlu Değerleme Uzmanı : Güner ġan - Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No.: Yusuf Yaşar TURAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No.: ġġrket ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER 2.1. Değerlemeyi Yapan ġirket Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri STANDART GAYRĠMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.ġ. Eski Büyükdere Caddesi İz Plaza Giz No:4 Kat:6/18 Maslak İstanbul T: ; F: ; W: Değerleme Talebinde Bulunan MüĢteri Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri TORUNLAR GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. Rüzgarlı Bahçe 95. Sokak No: Kavacık / Beykoz / İstanbul Tel: ; Faks: ; W: 2

4 3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve ĠLKELERĠ 3.1. Değerleme Raporunun Amacı İş bu Rapor Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (MüĢteri) yetkililerinin yazılı talebi üzerine, Rapor da detaylı bilgileri verilen gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı hakların yasal durumlarının irdelenmesi, adil piyasa değerlerinin tespiti ve Malik Şirket TTA hisselerinin İştirak yoluyla Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde yer almasında herhangi bir kısıt olup olmadığının tespiti amacıyla düzenlenmiştir Sınırlayıcı KoĢullar İş bu Rapor, Standart tarafından, Müşteri nin yazılı talebi üzerine söz konusu gayrimenkul ve gayrimenkullere bağlı hakların fiili değerleme tarihindeki adil (rayiç) piyasa değeri ile Malik Şirket TTA hisselerinin İştirak yoluyla GYO portföyünde yer almasında herhangi bir kısıt olup olmadığının tespiti amacıyla hazırlanmış olan gayrimenkul değerleme raporudur. Müşteri tarafından Standart a sunulan belgeler esas alınarak ilgili makamlar nezdinde yapılan inceleme ve araştırmalar ile ekonomi ve piyasa koşulları dikkate alınarak yapılan analizler, tüm verilerin doğru olduğu kabulüne dayanarak gerçekleştirilmiştir. Rapor da nihai değeri ve analiz sonuçlarını etkileyebilecek nitelikte eksik ve/veya yanlış, belge ve/veya bilgilerin olması durumunda Standart sorumluluk kabul etmeyecektir. Rapor da gayrimenkullerin adil (rayiç) piyasa değeri, fiili değerleme tarihi esas alınarak belirlenmiş olup bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa koşullarının değişmesi halinde olabilecek maddi değişikliklerden ve ilgili kuruluşlar nezdinde yapılan inceleme tarihinden sonra doğmuş hukuki işlemlerden dolayı Standart sorumlu tutulamaz. Rapor, Müşteri nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, Müşteri Rapor u kamu kurum ve kuruluşları ile mahkemeye sunabilir. Rapor un teslimi ile Müşteri, Rapor da yer verilen bilgilerin kamu kurum ve kuruluşları ile mahkemeye sunulması haricinde gizli tutulacağını Standart a taahhüt eder. Rapor hiçbir zaman Standart ın yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez Beyanlar Tarafımızdan yapılan değerleme çalışmaları ile ilgili olarak; - Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu, - Analizler ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu, - Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını, - Değerleme Uzmanı ücretinin, raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını, - Değerlemenin ahlaki kural ve standartlara göre gerçekleştiğini, - Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu, - Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve vasfı konusunda daha önceden deneyimi olduğunu, - Değerleme Uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediğini, - Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını, beyan ederiz. 3

5 3.4. Rapor da Kullanılan Kısaltmalar RAPOR'DA KULLANILAN KISALTMALAR SPK Sermaye Piyasası Kurulu Kurul Sermaye Piyasası Kurulu GYO Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Müşteri Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. TTA/İştirak TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A.Ş. KTVKK Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu Standart Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş. TAKS Taban Alanı Kat Sayısı KAKS Kat Alanı Kat Sayısı E İnşaat Emsali H max Maksimum Yapı Yüksekliği m 2 Metrekare İNA İndirgenmiş Nakit Akımı DED Devam Eden Değer Rf Risksiz Getiri Oranı Rp Risk Primi β Beta Katsayısı % Yüzde 000 Bin Euro ABD $ ABD Doları ABD $ / TL tarihli TCMB efektif satış kuru 1,9008 TL esas alınmıştır. Euro/ TL tarihli TCMB efektif satış kuru 2,4593 TL esas alınmıştır Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler Gayrimenkul değerleme çalışmalarında yaygın olarak genel kabul görmüş 3 farklı yöntem kullanılmaktadır. - Piyasa Değeri Yaklaşımı - Maliyet Oluşumları Yaklaşımı ve - Gelirlerin Kapitalizasyonu İndirgenmiş Nakit Akımı Yaklaşımı dır. Bu yaklaşımlara ilişkin özet bilgiler aşağıda sunulmuştur Piyasa Değeri Yaklaşımı Piyasa Değeri Yaklaşımı, satışa konu olması beklenen gayrimenkullerin değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşımı sunmaktadır. Bu değerleme yönteminde, değerlemeye konu olan gayrimenkulün bulunduğu bölgede, benzer nitelikleri bulunan emsal gayrimenkuller incelenir ve gerekli düzeltmeler yapılarak gayrimenkulün tahmini değerine ulaşılır. Piyasa Değeri Yaklaşımı nın uygulanabilmesi için aşağıdaki kriterlerin mevcudiyeti aranmalıdır: - Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı (yani yeterli sayıda alıcı ve satıcı) gereklidir. - Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların, gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu, kabul edilebilir düzeyde olmalıdır. - Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için satışta kaldığı, talep edenlerin, belirli bir fiyat ve satış özelliği konusunda bilgi alabilecekleri kabul edilebilmelidir. - Piyasada, değerlemeye konu olan gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip yeter sayıda, makul bir zaman aralığında, satışı bekleyen veya gerçekleştirilmiş emsal mevcut olmalıdır Maliyet Yaklaşımı Maliyet yaklaşımında esas, yeni bir mülk veya konu mülkle aynı yararı olan ikame bir mülk geliştirme maliyetini belirlemektir. Maliyet yaklaşımında geçerli bir değer göstergesi türetmek için, geliştirilen maliyet tahmininde, konu mülkle yaş, durum ve yarar farkları için düzeltmeler yapılır. Maliyetle değer arasında bir ilişki olduğundan, maliyet yaklaşımının piyasanın düşünce tarzını yansıttığı kabul edilmektedir. 4

6 Maliyet Yaklaşımında, genellikle, maliyetin tahmini için iki farklı metod kullanılmaktadır. - Yeniden İnşaa Maliyeti - İkame Maliyeti Bu yaklaşımla, değerleme tarihi itibari ile mülk yapılandırılmaları için belirlenen maliyetlerden aşağıda belirtilen yöntemlerden uygun olanı kullanılmak ve hesaplanan amortisman miktarı düşülmek suretiyle, mevcut yapı değerine ulaşılır. - Piyasadan Çıkarma Yöntemi - Yaş Ömür Yöntemi - Ayrıştırma Metodu Yapılandırma maliyetinden türetilen mevcut yapı değerinden, amortisman değeri düşüldükten sonra bulunan değere arazi değeri ilave edildiği zaman ulaşılan sonuç, tam mülkiyet hakkının bir değer göstergesidir Gelirlerin Kapitalizasyonu İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi Yöntem, genellikle geliştirilen bir gayrimenkulün kiralama ve/veya işletilmesi ile elde edilmesi planlanan gelirlerin esas alınması suretiyle kullanılmakla beraber, geliştirilecek projede satışın planlanması halinde de kullanılabilmektedir. Geliştirilen gayrimenkulün, belli bir süreçte (inşa halinde ve/veya sonrasında) tamamen /kısmen satışı mümkün olup, planlanan duruma göre nakit akışlarının belirlenmesi çalışmaları da farklılıklar gösterebilmektedir. Bu yöntemde, değerlemesi yapılan gayrimenkule ait ve kiralanması düşünülen bölümlerin, işletme giderleri için alınan katkı payları dahil olmak üzere, aylık toplam kira bedelleri, yıllık artışlar da dikkate alınarak, nakit girişleri hesaplanır. Yöntemde genel olarak, tahsil edilemeyen kiralar ve boş kalma yüzdeleri gibi hususlar da bu gelirin hesaplanmasında dikkate alınır. Buna karşılık eğer mevcut ise, otopark ve reklam panoları gibi ortak alanlardan elde edilen gelirler, yönetim planında gösterildiği üzere hesaplanır ve diğer nakit girişleri olarak bağımsız bölümlere dağıtımı yapılır. İşletme hizmetleri kapsamında söz konusu gayrimenkule ait bulunan, kiralanması düşülen bağımsız bölümler ile ortak alanlar için katlanılan işletme gider payları, vergiler, fiziki yatırımlar ve işletme sermayesi ihtiyacı ise nakit çıkışı olarak dikkate alınır. Özetle, analiz, yıllar itibariyle gayrimenkulün veya projenin kiralama ve/veya satıģ yoluyla elde edilmesi planlanan amortisman öncesi serbest net nakit akımlarının, (Nakit giriģ ve çıkıģ farkları) ıskontolanarak bugünkü değerine indirgenmesidir. 5

7 4. EKONOMĠ, SEKTÖR VE BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 4.1. Global Görünüm Küresel ekonomide kriz sonrasında, gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerin ekonomik görünümlerinde önemli bir ayrışma yaşanmakla birlikte, kademeli bir toparlanma gözlenmektedir. Krizin ardından geniş kapsamlı ve etkili kamusal müdahalelerin, efektif talebi canlandırması ve finansal piyasalarda hüküm süren belirsizlik ve sistemik riskleri hafifletmesi ile yeniden ekonomik büyüme sürecine girilmiştir. Finansal piyasalardaki koşullar düzelmeye devam etmektedir, ancak esas olarak gelişmiş ekonomilerden kaynaklanan riskler hala devam etmekte olup özellikle Avrupa daki bazı ülkelerin bankacılık ve kamu kesimlerinde artarak süren sorunlar piyasaları olumsuz yönde etkilemektedir. Özellikle bütçe dengesinde ciddi boyutta bozulmanın yaşandığı ve kamu borçluluk düzeyinin aşırı yükseldiği gelişmiş ülkelerde mevcut kırılganlıklar önemini korumaktadır. Kriz sonrası dönemde küresel düzeyde ortaya çıkan atıl kapasite ve özel tüketim ve yatırımın azalması, tüm dünyada enflasyonu bir kaygı olmaktan çıkarmış, ekonomide öncelik finansal istikrar, büyüme ve istihdama yönelmiştir. Bu çerçevede, ekonomileri canlandırmak amacıyla para politikaları mümkün olduğunca gevşetilmiş, bütçe açıkları artırılmıştır. Uygulanan gevşek para politikalarının sunduğu bu ortam bir yandan ekonomileri canlandırırken, diğer yandan da başta gıda ve petrol olmak üzere emtia fiyatlarının, yüksek oranda artmasına imkan tanımıştır. Bu koşullar altında krizin etkilerinin hafiflemesiyle birlikte enflasyon, özellikle gelişmekte olan ülkelerde geleceğe dair en önemli risklerden biri haline gelmiştir. Kamu maliyeleri, finansal yapıları ve büyüme potansiyelleri göreli olarak daha iyi durumda olan gelişmekte olan ekonomiler, krizin etkilerini hızla atlatarak nispeten daha hızlı bir toparlanma sürecine girmişlerdir. Ancak, küresel ekonominin bütünleşik yapısı dikkate alındığında, gelişmiş ülkelerdeki sorunlar tam anlamıyla çözülmediği sürece, gelişmekte olan ülkelerde daha ziyade iç talebe dayalı olan mevcut hızlı toparlanma eğiliminin ne kadar sürdürülebileceği konusu belirsizliğini korumaktadır. Gelişmiş ülkelerde kısa vadeli faiz oranlarının uzun süre düşük kalacağına yönelik beklentiler, yatırımcıları yüksek getiri arayışına sevk etmiş ve gelişmekte olan ülkelerin yatırım araçlarına talep artmıştır. Ancak özellikle EURO bölgesinde kamu borçlarını ödemekte zorlanan ülkelere ilişkin risk algılamaları uluslararası piyasalarda kaygıların sürmesine neden olmaktadır Ulusal Ekonomik Görünüm İktisadi faaliyetteki toparlanmanın beklenenden hızlı olması, orta vadeli programın mali disiplinin süreceğine işaret etmesi, finansal sistemin istikrarı, kredi derecelendirme kuruluşlarının olumlu değerlendirmeleri, risk primi göstergelerinin kriz öncesi seviyelerinin de altında seyretmesi ülkemiz ekonomisi açısından olumlu bir görünüme işaret etmektedir. Önümüzdeki dönemde, kısa vadeli sermaye akımlarındaki hızlanmanın yanı sıra, kredi kullanımının artarak devam etmesi ve cari işlemler açığının artması finansal istikrar açısından önem taşımaktadır. Bu çerçevede, makro riskleri azaltıcı önlemler, diğer ülkelerde olduğu gibi ülkemizin de gündeminde olacaktır. Küresel risk iģtahındaki artıģ, ülkemizdeki yüksek büyüme oranı, kamu maliyesindeki disiplin, sağlam finansal sistem ve göreceli yüksek faiz oranları nedeniyle ağırlıklı olarak bankaların yurt dıģı yükümlülükleri ve portföy yatırımlarından oluģan sermaye giriģi yaģanmaktadır. Küresel krizden çıkışla birlikte sermaye girişleri hızlanmış ve 2011 yılı Ocak-Nisan döneminde net doğrudan uluslararası yatırım girişi (fiili giriş) milyon ABD doları düzeyinde gerçekleşmiştir. 1 Uluslararası doğrudan yatırım girişleri kaleminde yer alan sermaye girişi 2011 yılının ilk dört ayında toplam milyon ABD dolarına ulaşmıştır milyon doları mali aracı kuruluşların faaliyetleri sektöründen kaynaklanmıştır yılı Ocak-Nisan döneminde nakit sermaye girişinin %88,6 sı AB ülkeleri kaynaklıdır. 1 Hazine Müsteşarlığı, Uluslararası Doğrudan Yatırım Verileri Bülteni, Haziran

8 Ekonomide yurt içi talepteki artıģın desteğiyle hızlı bir toparlanma gerçekleģmektedir yılının son çeyreğine ilişkin hesaplanan gayri safi yurtiçi hâsıla değeri bir önceki yıla göre sabit fiyatlarla %9,2 artış göstererek milyon TL olmuştur yılı gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla %16,0 lık artışla milyon TL, sabit fiyatlarla % 8,9 luk artışla milyon TL olmuştur yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla TL, ABD doları cinsinden dolar olarak hesaplanmıştır. ĠĢsizlik oranları kriz öncesi seviyelerine yaklaģsa da, temel enflasyon göstergeleri orta vadeli hedeflerle uyumlu seyrini sürdürmektedir. Küresel kriz ve ekonomideki daralmayla birlikte artan işsizlik oranları mevsimsel etkilerden arındırılmış verilerle 2009 yılı ilk çeyreğinden itibaren gerilemeye başlamış, 2011 yılı ilk çeyreğinden itibaren ise istihdamda görülen güçlü artışların etkisiyle hızla azalarak kriz öncesi seviyelerine yaklaşmıştır yılı Mart döneminde %10,8 e gerilemiştir 2. İstihdam koşullarındaki iyileşmeye rağmen işsizlik oranları halen yüksek seviyelerdedir. Dış talebin zayıf seyri nedeniyle kapasite kullanım oranlarının kriz öncesi seviyelere ulaşmasının zaman alması, istihdam koşullarındaki iyileşmeye rağmen halen yüksek seviyesini koruyan işsizlik oranı ve Türk Lirasının güçlü konumu temel enflasyon göstergelerindeki düşük düzeylerin korunmasına destek vermektedir. Cari iģlemler açığı artmaya devam etmektedir. Küresel kriz sonucunda iktisadi faaliyetteki durgunlaşma ve emtia fiyatlarındaki düşüş nedeniyle daralan ve 2009 yılı sonunda 38,8 milyar ABD dolarına gerileyen dış ticaret açığı, ekonomideki canlanmayla birlikte tekrar artmaya başlamış ve 2011 Nisan ayında 9,1 milyar dolar açık vermiştir. İhracattaki toparlanmaya rağmen ithal mallara yönelik talebin ivmelenmesi sonucu, 2011 yılı Ocak-Nisan döneminde dış ticaret açığı geçen yılın aynı dönemine göre %86,7 artarak 33,7 milyar ABD dolar olurken, 12 aylık kümülatif dış ticaret açığı Mart taki 83,7 milyar ABD dolardan 87,2 milyar ABD dolara genişlemiş ve iç ve dış talebin toparlanma hızlarındaki ayrışma daha belirgin hale gelmiştir. Nisan ayındaki ihracat, Mart taki %19,5 ten sonra yıllık bazda %26,5 artarak 11,9 milyar ABD dolara ulaşmıştır. Diğer taraftan ithalat %40,2 artışla 21 milyar ABD dolar olarak gerçekleşerek, ilk çeyrek boyunca görülen artış hızının altında kalmıştır. Diğer yandan mevsimsellik ve çalışılan işgünü etkisinden arındırılmış verilere göre ihracat Nisan da önceki aya göre %9,2 yükselirken, bu yükseliş ithalattaki %2,8 artışın oldukça üzerinde gerçekleşmiştir. Nisan ayı verileri ihracat ve ithalatın büyüme oranlarının birbirine önemli oranda yakınlaşması nedeniyle cari açıktaki yavaşlama konusunda ilk önemli işaret olabilir. Küresel kriz ve ekonomideki küçülmeyle birlikte 2009 yılı sonunda milli gelirin %2,3 üne kadar gerileyen cari işlemler açığı, iktisadi faaliyetteki canlanmayla birlikte tekrar artmaya başlamış ve 2010 yılı sonu itibarıyla milli gelirin % 6,6 sına ulaşmıştır. Ocak-Nisan 2010 döneminde 13,9 milyar ABD dolar açık veren cari işlemler hesabı, 2011 yılı ilk dört ayında %113,8 oranında artarak 29,6 milyar ABD dolara yükselmiştir. Para politikası sıkı bir duruģ sergilerken iktisadi faaliyetin öngörülenden hızlı toparlanması, kontrol altında tutulan kamu harcamaları ve faiz giderlerindeki düģüģ kamu maliyesi dengelerini olumlu yönde etkilemiģtir yılında bütçe gelirleri, iç talepteki artışa bağlı olarak yükselmiş, faiz oranlarındaki düşüşle faiz giderleri azalmış ve faiz dışı harcamalar görece sınırlı düzeyde artmıştır. Bu gelişmeler sonucunda bütçe performansı olumlu bir seyir izlemiş ve 2009 yılı sonunda yıllık 440 milyon TL olan merkezi yönetim faiz dışı bütçe fazlası, 2010 yılı sonunda 8,7 milyar TL ye yükselmiştir. Merkezi yönetim bütçe açığı ise 2009 yılında 52,8 milyar TL tutarındayken, 2010 yılında 39,6 milyar TL ye gerilemiştir. Böylece, 2009 yılında milli gelirin % 5,5 ine ulaşan bütçe açığı, 2010 yılında milli gelirin % 3,6 sına düşmüştür yılının ilk dört aylık döneminde bütçe performansındaki iyileşme devam etmektedir. Bu dönemde artan vergi gelirleri ve faiz harcamalarındaki gerileme bütçe gelişmelerine olumlu katkıda bulunurken, faiz dışı harcamaların artış hızının yavaşlaması bütçe performansındaki iyileşmeye destek vermiştir yılı Ocak-Mart dönemine ilişkin bütçe açığı geçen yılın aynı dönemine göre % 63,6 oranında azalarak 4,1 milyar TL olmuştur. Faiz dışı fazla ise geçen yılın aynı dönemine göre 2,7 kat artarak 9,8 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Bütçe gelirleri bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,5 oranında artarak 68,7 milyar TL olmuştur. Bütçe giderleri ise sadece % 6,6 oranında artarak 72,9 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Vergi gelirleri geçen yılın 2 TUİK 7

9 aynı dönemine göre % 19,9 oranında artarak 57,5 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Buna karşın faiz hariç bütçe giderleri ise % 10,3 oranında artarak 58,9 milyar TL olmuştur. 3 Cari işlemler açığının arttığı bir ortamda, kamu harcamalarının kontrol altında tutularak, kamu maliyesinde gevşemeye gidilmemesinin finansal istikrar açısından gerekli olduğu düşünülmektedir. Ekonomide görülen hızlı toparlanma, belirsizliklerin azalması, faiz oranlarında yaģanan düģüģ ve kredi kullandırma koģullarında görülen iyileģme sonucunda firmaların borçluluğu artmakla birlikte yurt dıģı kaynaklı borçların payı azalmaktadır. Firmaların toplam finansal borçları 2009 yılında önemli bir değişim göstermezken, 2010 yılında kademeli olarak artmış, 2011 yılı Şubat ayı itibarıyla 461 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Firmaların finansal borçlarının milli gelire oranı da 2010 yılı sonunda bir önceki yılsonuna göre 2,9 puan artarak % 39,1 e yükselmiştir yılı Şubat ayı itibarıyla firmaların finansal borçlarının % 59 u yabancı para cinsinden olmakla birlikte, yabancı para borçlar ağırlıklı olarak uzun vadelidir. Aynı dönemde yurt dışı kaynaklı kredilerin toplam krediler içindeki payı % 29,2 olup, Türk bankalarının yurt içi ve yurt dışı şubeleri ile yurt dışı iştiraklerince reel sektöre kullandırdıkları Türkiye kaynaklı kredilerin toplam krediler içindeki payı 2010 yılı Eylül ayına göre, 1,8 puan artarak % 79,8 e ulaşmıştır. Firmaların kredi kullanımlarının yanı sıra satıģ gelirlerinin arttığı ve kârlılık performanslarının güçlü seyrettiği görülmektedir. İMKB de işlem gören firmaların satış gelirleri 2011 yılı Mart döneminde geçen yıla göre % 25, faaliyet kârları % 28 artarken, dönem kârları % 13,1 azalmıştır. Firmaların artan satış gelirleri ve faaliyet kârlarına rağmen kur farkı giderlerindeki artışa bağlı olarak artan finansal giderler dönem kârındaki azalışta etkili olmuştur. Bu gelişmeler sonucunda 2010 yılı Mart döneminde % 3,72 olan özkaynak kârlılığı, 2011 yılı Mart döneminde yılında % 2,95 e gerilemiştir. Firmaların gerileyen özkaynak kârlılığında özellikle kâr marjındaki düşüş etkili olmuştur. Faaliyet kârı dışında tutulan finansal giderlerdeki artış firmaların kâr marjlarını olumsuz etkilemiştir. Firmaların yabancı para varlık ve yükümlülükleri incelendiğinde, yabancı para net açık pozisyonunun arttığı ve kur riskinin firmalar için önemini koruduğu görülmektedir. Küresel krizden sonra azalmaya başlayan reel sektörün net açık pozisyonu, ekonomideki toparlanmayla birlikte artmaya başlamıştır yılında bir önceki yıla göre % 2,5 azalan yabancı para açık pozisyonu, 2011 yılı Şubat ayında % 28,6 artarak 100,1 milyar ABD dolarına ulaşmıştır yılı Şubat ayında yabancı para varlıkların yükümlülükleri karşılama oranı ise 2010 yılı son çeyreğinden itibaren 1,6 puan azalarak % 47 ye gerilemiştir. Hane halkı yükümlülükleri içinde ihtiyaç kredileri ile konut kredilerinin payı artmaya devam ederken, taģıt kredilerinin payı sınırlı bir artıģ, kredi kartlarının payı ise düģüģ göstermiģtir. Hane halkı yükümlülüklerinin gelişimi türlerine göre incelendiğinde, 2011 yılı Mart ayı itibarıyla 2009 yılı sonuna göre ihtiyaç kredileri % 53, konut kredileri % 42, taşıt kredileri % 43,6, kredi kartları ise % 18,4 artış göstermektedir. Bu gelişmeler sonucunda hane halkı yükümlülükleri içinde ihtiyaç kredileri, konut kredileri ve taşıt kredilerinin payı artarken, kredi kartının payı gerilemiştir ve 2011 yıllarında kredi kartı bakiyeleri artışını sürdürmekle birlikte, faize tabi bakiyelerin toplam kredi kartı bakiyelerine oranı 2009 yılı sonuna kıyasla gerilemiştir Piyasalarda Son Durum 2011 Ağustos ayı baģı itibariyle, piyasalarda, ABD ekonomisinin ikinci dibe girebileceğine ilişkin endişelerle TCMB den gelen sürpriz kararlar etkili olmuştur. Bunlarla birlikte, İtalya ve İspanya nın 10 yıllık tahvillerinin Alman tahvilleri ile arasındaki getiri farkının açılması, borç krizinin önümüzdeki dönemde bu ülkelerde daha sert hissedileceği yönündeki endişeleri güçlendirmektedir. 3 Maliye Bakanlığı, Makro Ekonomik Görünüm Raporu, Nisan

10 En önemli gelişmelerden birisi, kredi derecelendirme kuruluşu S&P nin ABD nin kredi notunu düşürmesi olmuştur. S&P ABD nin AAA olan kredi notunun AA+ ya düşürüldüğünü, kredi notu görünümünün ise negatif izlemeye alındığını açıklanmıştır. Gelişmiş ekonomilerde ve Çin de son dönemde büyümede görülen yavaşlama Ağustos ta yeniden belirsizlik dalgasını, dolayısıyla uluslararası piyasalardaki dalgalanmayı güçlendirmiş durumdadır. Avrupa da yaşanan borç sorunlarına ABD kaynaklı endişelerin de eklenmesi, politika çözümlerinde geç kalınması ve yeterli adım atılmamasının Amerika nın not düşüşüne neden olması, G7 ve G20 ülkelerinde politika yapıcıları yeniden koordineli bir çare arayışına itmiş gibi görünmektedir. Temel olarak bakıldığında yılın ikinci yarısında Amerikan ekonomisinin daha iyi bir performans göstermesi olasılığı hala güçlü olmakla beraber, bunun için piyasalardaki satış ve panik havasının kontrol altına alınması gerektiği belirtilmektedir. G7 veya G20 den gelecek açıklamaların bu nedenle önemli olması beklenmektedir. Yurtiçinde, yaşanan gelişmeler üzerine TCMB, gelişmiş ülkelerdeki sorunların artması ve yurtiçinde iktisadi faaliyetteki yavaşlamanın beklenenden daha sert olması halinde para politikası araçlarının genişletici yönde kullanılabileceğinin sinyalini vermiştir. TCMB, küresel ekonomiye ilişkin giderek artan sorunların yurtiçi iktisadi faaliyet üzerinde durgunluğa yol açma riskini azaltmak amacıyla politika faiz oranını beklenmedik bir şekilde 50 baz puan indirerek %5,75 düzeyine çektiğini açıklamıştır. Ayrıca, kısa vadeli faizlerde oluşabilecek aşağı yönlü oynaklığı azaltmak amacıyla gecelik borçlanma faiz oranını %1,50 seviyesinden %5 düzeyine yükselttiğini duyurmuştur. Bunun yanında, 5 Ağustos tan itibaren gerek gördüğü günlerde piyasaya döviz likiditesi sağlamak amacıyla döviz satım ihalelerine başlayacağını açıklamış, taraftan yabancı para cinsinden zorunlu karşılık oranlarında da tüm vadeler için 0,5 puan indirim yapmıştır. Enflasyon verileri beklentilere kıyasla daha olumlu bir seyir izlemektedir. Temmuz 2011 de bir önceki aya göre TÜFE %0,41, ÜFE %0,03 gerilemiştir. Piyasanın aylık enflasyon beklentisi TÜFE nin %0,07 düşeceği, ÜFE nin ise %0,80 artacağı yönünde iken, TÜFE, aylık bazda Haziran 2011 de kaydettiği hızlı düşüşün ardından Temmuz 2011 de gerilemiş, yıllık artış ise hafif yükseliş kaydederek %6,3 seviyesinde gerçekleşmiştir. Yıllık ÜFE artışı da benzer bir seyir izleyerek %10,3 e yükselmiştir. Temmuz 2011 itibariyle TÜFE deki gerilemenin beklentilerin üzerinde gerçekleşmesinde, giyim ve ayakkabı ile gıda ve alkolsüz içecekler grubundaki fiyat gelişmeleri etkili olmuştur. Bu ortamda bir süredir Türkiye de sinyalini aldığımız büyümeye odaklı para politikası tercihinin ise Ağustos ayında TL nin değerine istikrar kazandırma arayışı sırasında sürpriz bir faiz indiriminin eşlik etmesiyle yeni bir boyut kazanmıştır. Bu gelişme bize mevcut para politikasını enflasyon hedeflemesi çerçevesinde değerlendirmenin, diğer bir deyişle mevcut beklentilerle hedefler arasındaki farkı dikkate alarak temkinli bir duruş beklemenin yanıltıcı olduğunu göstermiştir. Önümüzdeki döneme dair görünüm değerlendirilirken, bunun dikkate alınması faydalı olacaktır. Ülkelerin çok uzun süre yüksek cari açıkla yaşayamayacağı, çünkü yüksek cari açığın o ülkede döviz arzı eksikliği yaratacağı, bu da zaman içinde o ülkenin para biriminin değer kaybetmesine, dolayısıyla cari dengeye ulaşılmasına neden olacağı hipotezi, bu resme cari açığın finansmanını yani sermaye hareketlerini de eklendiğinde ve sermaye hareketlerinin cari açıktan daha güçlü olduğu zamanlarda bu tezi çürütmektedir. Bugün Türkiye de izlenen para politikasının özünü de bu oluşturmaktadır. Yüksek cari açığı olan bir ülkede sermaye girişi güçlü kalmaya devam ediyorsa faizleri yükselterek ekonomiyi soğutmak bir çözüm olmaktan çok sorunu büyütebilir. Çünkü yüksek faiz dünyanın içinde bulunduğu konjonktür itibarıyla ülkeye sermaye girişini (daha çok da portföy yatırımları girişini) güçlendirebilecek, bu da para biriminde gereken düzeltmeyi geciktirecek (aksine değerlenmeyi güçlendirebilecek) Ve cari açık sorununu daha da büyütebilecektir krizine yüksek faiz ortamında giren TCMB nin küresel belirsizlikleri dikkate alarak olası bir sermaye hareketi oynaklığına karşı benzer bir durumda kalmak istemediği açıkça görülmektedir sonundan bu yana uygulanan para politikasının sermaye hareketlerinde bir kırılganlık yaratmamış olması da (ki bunu da Türkiye ekonomisinin yapısal güçlü tarafları ve genel olarak 9

11 gelişmekte olan ülkelere olan ilgi ile açıklamak mümkün) bu duruşu desteklemektedir. Burada alınan en temel riskin ise kura istikrar kazandırmak ve enflasyon görünümüne ilişkin olduğu düşünülmektedir. Bu ortamda rezervlerin kullanılıyor olması kredi derecelendirme kuruluşlarından gelebilecek negatif bir tepki olasılığını arttırmış olsa da, buna kısa vadeli borç stokunun düşüşünün (özellikle bankaların) eşlik edebileceği ve görünümü rahatlatabileceği düşünülmektedir. Temel güven unsurunun ise, enflasyonun baz etkisinin desteğiyle gerilemesi, önümüzdeki iki ayda verilerin ekonomideki yavaşlamayı teyit etmesi ve maliye politikasında beklenen sıkılaştırmanın açıklanmasının olacağı düşünülmektedir Sektörel Görünüm Perakende Piyasası, - Tüketici Güven Endeksi; 2011 yılının ilk iki çeyrek döneminde tüketicinin satın alma eğilimleri kuvvetli seyretmiştir. Ekonomideki soğutma önlemlerine rağmen 2011 yılının birinci ve ikinci çeyreklerinde tüketicilerin satın alma eğilimleri hızlı ekonomik büyüme yaşanan 2010 yılı genelinin üzerinde gerçekleşmiştir. Fakat küresel ekonomideki belirsizliklerin etkisiyle yerel para biriminin USD ve AVRO karşısında %25 -%30 bandında değer kaybettiği ve bunun da endekste düşüşe neden olduğu gözlemlenmiştir. Endeks Kasım 2011 itibariyle tekrar %91 e gerilemiştir ,56 85,27 80,75 TÜKETĠCĠ GÜVEN ENDEKSĠ ( ), % 88,04 91,34 93,56 81,92 84,74 87,35 81,3 78,38 96,42 93,7 91,74 89, Kaynak: TUĠK inceleme döneminde birkaç ay hariç endekste yetersiz de olsa bir artış trendinden bahsetmek mümkündür. Nisan 2008 den beri 80 li değerlerin altında seyretmeye başlayan endeks değerinin, 2009 yılı Nisan ayından itibaren tekrar 80 lerin üzerinde değerler almaya başladığı, son iki yıldan bu yana ise kriz öncesi seviyelere ulaştığı görülmektedir yıllarının tüm aylarında tüketici güven endeksinde endeks sayısının 100 ün altındaki değerlerde kalması, tüketici güvenindeki kötümser durumu göstermektedir. - Türkiye Hanehalkı Tüketim Harcamaları; Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) 2011 Yılı 2. Dönem Gayri Safi Yurtiçi Hasıla verilerine göre, yerleşik ve yerleşik olmayan hane halklarının yurtiçi tüketimi harcamaları yılın ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 8,5 artışla 19 milyar 961 milyon TL ye yükselirken, bunun 5 milyar 332 milyon TL lik en büyük bölümünü gıda, içki ve tütün harcamaları oluşturmuştur. 10

12 Çeyrek Tüketici Harcamaları,Milyon TL Konut-Su-Elektrik- Diğer Yakıtlar 14% Giyim-Ayakkabı 8% Gıda-Ġçki-Tütün 36% Mobilya-Ev Bakımı 18% UlaĢtırma- HaberleĢme 24% Kaynak: TUĠK 2011 yılının ikinci çeyreğinde ulaştırma ve haberleşme için 3 milyar 573 milyon TL; mobilya, ev aletleri ve ev bakımı için 2 milyar 617 milyon TL, konut, su, elektrik, gaz ve diğer yakıtlar için 2 milyar 64 milyon TL, giyim ve ayakkabı için 1 milyar 272 milyon TL harcama yapıldığı kaydedilmiştir. Tüketicilerin yılın ikinci çeyreğinde yaptığı sağlık harcamaları 1 milyar TL yi aşarken, eğitime 156 milyon TL, eğlence ve kültüre 897 milyon TL, lokanta ve otellere ise 710 milyon TL olmuştur. - Perakende Ciroları; Tüketici algısındaki olumlu değişimin etkisi ile perakende cirolarında artış gözlenmektedir. AMPD verilerine göre; Kasım 2011'de aylık %7 düşüş göstermesine rağmen, 2011'in ilk 11 ayında, 2010 ilk 11 ayına göre %9 büyüme ile önemli bir ivme yakalamıģtır. Perakende Ciroları Yıllık Büyüme 30% 27% 25% 20% 15% 10% 5% 8% 9% 7% 4% 5% 4% 3% 2% 18% 16% 11% 8% 18% 13% 22% * 0% Genel Gıda Gıda DıĢı Hazır Giyim Kaynak: AlıĢveriĢ Merkezleri ve Perakendeciler Derneği (AMPD) *2011 yılı 11 ayına ilişkin değişimi ifade etmektedir Kasım ayında, Ekim ayındaki mevsimsel yükseliģten sonra cirolar normal seyrine dönmüģtür. Yılın ilk 11 ayındaki büyüme, yılsonu büyüme oranlarının 2010'un üzerinde olacağına iģaret etmektedir. - AlıĢveriĢ Merkezleri Perakende Endeksi; AlıĢveriĢ Merkezleri Perakende Endeksi 2005=100 DÖNEMLER TOPLAM CĠRO ENDEKSĠ KĠRALANABĠLĠR ALAN M2 ENDEKSĠ M 2 BAġINA CĠRO ENDEKSĠ 2009 Q Q Q

13 2010 Q Q Q Q Q Q Q Q4* KAYNAK: AMPD *12 Aralık 2011 yılı ilk çeyreğinde AVM ciroları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 11,9 artmıştır yılının son çeyreğine göre ise mevsimsellik etkisi ile gerilemiştir. Kiralanabilir alan endeksi yılın ilk çeyreğinde yüzde 1,4 oranında genişleme göstermiştir. M 2 başına ciro endeksi ise mevsimsellik etkisi ile bir önceki çeyreğe göre gerilemişken, geçen yılın aynı çeyrek dönemine kıyasla yüzde 2 artış göstermiştir yılının ikinci çeyrek döneminde ise AVM ciroları geçen yılın aynı dönemine göre %6,3 oranında artmıģtır. Kiralanabilir alan endeksi de yılın ikinci çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %6,8 oranında artıģ göstermiģtir. M 2 baģına ciro endeksi ise 95 ile geçen yılın aynı dönemine göre 1 puan gerilemiģtir yılı üçüncü çeyrek döneminde mevsimsellik etkisi ile Eylül ayı sonunda toplam ciro endeksi 137 ile yılın en düģük seviyesine inmiģtir. Kiralanabilir alan m 2 endeksinde ise artıģ devam etmektedir. M 2 baģına ciro endeksi de bu geliģmelere bağlı olarak üçüncü çeyrek son ayı itibari ile 91 puanla yılın en düģük seviyesine gerilemiģtir. Yine mevsimsellik etkisi ile Ekim ayında ise hem toplam cirolarda hem de m 2 baģına ciro endeksinde kuvvetli bir toparlanma görülmektedir. - Türkiye AVM Piyasası; İlk modern alışveriş merkezi olan Galeria Ġstanbul Ataköy de 1988 yılında, açılmıştır. Bunu sırasıyla, Karum(1991), Carrefour(1991), Akmerkez(1993), Capitol(1993), Carousel(1995), Kipa(1995), Migros(1998), Profilo(1998) takip etmiştir. Alışveriş tutkusu Anadolu'ya yayıldığında ilk adımı ise Konya'da Adesa(1993) atmıştır. Organize Perakendecilik bu dönemden sonra bir patlama yapmıştır. Bu dikkat çekici büyümede hayat tarzlarındaki değişim, tüketici kredisi ve kredi kartının yaygınlaşması, otomobil sayısının artması ve kadınların çalışma hayatına katılması gibi çok değişik faktör rol oynamıştır. Türkiyede AVM lerin GeliĢimi Kaynak: AlıĢveriĢ Merkezi Yatırımcıları Derneği(AYD) Ekonomide hızlı büyüme ve perakende sektöründeki gelişmeye bağlı olarak AVM yatırımları yılın üçüncü çeyrek döneminde de canlı kalmayı sürdürmüştür.yerli ve yabancı yatırımcıların İstanbul ve diğer illerde AVM yatırımları ve yeni proje girişimleri artmaktadır. Perakende sektöründeki gelişme, yabancı markaların da Türkiye'ye ilgisini arttırmakta ve girişini hızlandırmaktadır. Büyük şehirlerin yanı sıra diğer şehirlerde de ilave AVM yatırımları başlanmakta ve planlanmaktadır. 12

14 Satın alma gücündeki genişleme ve yeni orta sınıfın tüketici tercihleriyle birlikte diğer illerde de AVM yatırımlarının genişlemesi organize perakendenin payının artmasına destek olmaktadır yılında açılan yeni AVM yatırımlarına ek olarak yaklaşık 2.0 milyon m2 kiralanabilir alana sahip AVM inşaatı devam etmektedir. Yılın üçüncü çeyreğinde birincil kiralarda bir değişiklik olmamıştır. Ancak döviz kurlarındaki artış nedeniyle AVM yatırımcıları ile perakendeciler arasında kira tartışmaları yaşanmaktadır. Döviz kurlarındaki artış nedeni ile döviz cinsi kiralarda artış beklenmemektedir. Türkiye Genelinde AlıĢveriĢ Merkezleri AÇILAN AVM KĠRALANABĠLĠR ALAN M 2 TOPLAM KĠRALANABĠLĠR ALAN M 2 DÖNEMLER AÇILAN AVM SAYISI TOPLAM AVM SAYISI 2009 Q Q Q * 2009 Q Q Q Q Q Q Q Q Q4* KAYNAK: TUĠK-AYD *12 Aralık GYODER den yapılan açıklamaya göre, Türkiye genelinde 2011 yılının üçüncü ve dördüncü çeyrek dönemlerinde yeni AVM açılıģları devam etmiģtir. Üçüncü çeyrekte 8 yeni AVM, 12 Aralık itibari ile dördüncü çeyrekte ise 6 yeni AVM açılmıģtır. Üçüncü ve dördüncü çeyrekte açılan AVM ler ile toplam AVM sayısı 292 ye, toplam kiralanabilir alan ise 7.33 milyon m 2 ye ulaģmıģtır. Ġllere göre bakıldığında Ġstanbul 104 aktif alıģveriģ merkezi ile ilk sırada yer alırken, Ankara 33, Ġzmir 19 alıģveriģ merkezi ile Ġstanbul'u takip etmektedir. Türkiye Geneli AVM Dağılımı Diğer 47% İstanbul 36% İzmir 6% Ankara 11% 2011 Ġlk Üç Çeyreğinde Açılan AVM'lerin Kiralanabilir Alanlarına Göre Dağılımı İstanbul 30% Türkiye Geneli AVM Dağılımı Diğer 44% İstanbul 36% Diğer 56% Ankara 14% Ankara 14% KAYNAK: AYD İzmir 6% 13

15 Türkiye de henüz 81 ilin 48 inde AVM bulunmaktadır. Isparta, Artvin ve Hatay illerinde 2010 yılında ilk AVM' ler açılmışken, Mardin Kızıltepe, Siirt ve Kırıkkale illerinde ise yakında açılacak AVM ler yatırımların küçük şehirlere doğru kaydığının bir göstergesidir. Adapazarı, Bursa, Düzce, Adana, Edirne, Antakya, Balıkesir, Antalya ve Diyarbakır AVM lerin yeni adresleri olarak ortaya çıkmaktadır te AVM yatırım potansiyeli taşıyan illerin arasında Kilis, Sinop, Kars, Iğdır, Kahramanmaraş ve Afyon yer alırken, Mersin, Sakarya, Nevşehir, Gaziantep ve Van doygunluğu devam edecek iller olarak sıralanmaktadır. Türkiye de, 2011 sonu itibariyle 1000 kiģi baģına 103 m² lik kiralanabilir alan ile birçok Avrupa ülkesinin gerisinde kalmaktadır. Fransa da bu sayı her 1000 kişiye yaklaşık 252,9 m² iken İngiltere de 258 m², Almanya da ise 153,6 m² dir. Ankara ve Ġstanbul sırasıyla 236 m 2 ve 232 m 2 ile, kiģi baģına düģen kiralanabilir alan bazında, en yoğun pazarlar olarak öne çıkmaktadır. İstanbul ve Ankara yı Karabük, Bolu, Trabzon ve Bursa takip etmektedir. Bolu, Karabük ve Trabzon gibi ikincil şehirlerde yüksek perakende yoğunluğunun arkasındaki temel sebep, pazarın gelişmişliği değil, şehir nüfuslarının azlığıdır. Bu nedenle, ikincil şehirlerin perakende yoğunlukları ile öne çıkmaları sıkça görülen bir durumdur ve bazen ikincil şehirlerde orta ölçekli bir alışveriş merkezinin açılışı, o şehrin kişi başına düşen kiralanabilir alanını iki katına çıkartabilmektedir. İnşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla, 2013 sonunda İstanbul un perakende yoğunluğunun 257,-m 2 ye ulaşarak, Ankara yı geride bırakması ve tekrar en yoğun şehir haline gelmesi beklenmektedir KiĢi BaĢına DüĢen TKA, 2011 ġehir 2010 Q Q4 Ankara 207 m m 2 İstanbul 210 m m 2 Karabük 65 m m 2 Bolu 25 m m 2 Trabzon 142 m m 2 Bursa 134 m m 2 Tekirdağ 139 m m 2 Denizli 119 m m 2 Türkiye 90 m m 2 KAYNAK: Jones Lang LaSalle - Samsun AVM Piyasası Samsun ili, AVM piyasası açısından hareketli bir il değildir. Bölgede faaliyet gösteren ve söz konusu projeye emsal teşkil edebilecek Yeşilyurt AVM, Samsun ilinde en çok ziyaret edilen AVM olma özelliğindedir. Yeşilyurt AVM, şehir merkezinden 7,-km. uzaklıkta, Atakum mevkiinde yer almaktadır. Yeşilyurt AVM ye ilişkin veriler aşağıdaki tabloda özetlenmiştir. PROJE ADI KONUMU KĠRALANABĠLĠR ALAN, m 2 MAĞAZA KĠRA BEDELĠ, /m 2 YEME-ĠÇME ALANLARI KĠRA BEDELĠ, /m 2 YeĢilyurt AVM Atakum

16 4.5. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 4, SAMSUN; Karadeniz Bölgesi nin orta kesiminde yer alan Samsun, doğuda Ordu, güneydoğuda Tokat, güneyde Amasya, güneybatıda Çorum, batıda Sinop illeri, kuzeyde ise Karadeniz ile çevrilidir. Yüzölçümü 9.475,-km 2 olan Samsun, Karadeniz Bölgesi'nin en gelişmiş şehirlerindendir. Bölgenin en büyük ulaşım, eğitim, sağlık ve ticaret ağına sahiptir. Samsun da iklim, kıyı ve iç kesimlerde değişiklik gösterir. Kıyı şeridi Karadeniz in etkisinde olmasına karşın, iç kesimler Akdağ ve Canik Dağları etkisi altındadır. Yağış Karadeniz e nazaran daha azdır. Kuzey rüzgarlarına açık olduğundan sıcaklık daha düşüktür. Kıyı kesiminde kışlar ılık, ilkbahar sisli ve serin, yaz mevsimi ise genellikle kuraktır. İlin iç kısımları sahile oranla daha serindir. Doğal bitki örtüsü açısından zengin olan Samsun da, iç kesimlerde,ovalarda ve dağların az eğimli yamaçlarında orman örtüsü azalmıştır. İlin ekonomisi tarım, hayvancılık, balıkçılık, turizm, tarıma dayalı sanayii ve ticarete dayalıdır. Ġlkadım; Samsun'un Karadeniz'e 0,-km uzaklıkta, denizden sahil yüksekliği 5 metre olan bir merkez ilçesidir yılında Samsun Büyükşehir statüsüne geçince, İlkadım da ona bağlı bir alt kademe belediyesi olarak kurulmuştur yılında ise Gazi ve Yeşilkent alt kademe belediyelerini de içine alarak Samsun un dört merkez ilçesinden biri olmuştur. İlçe yüzölçümü toplam 152,28 km 2 dir. Aynı zamanda kişilik toplam nüfusuyla, Karadeniz Bölgesi'nin en büyük ve gelişmiş ilçesidir. Samsun'un sosyal ve ekonomik yaşantısının da tam merkezi durumundadır. İlçenin doğusunda Canik, batısında Atakum, güneyinde Kavak İlçeleri ile kuzeyinde Karadeniz yer almaktadır. İlkadım genellikle ılıman bir iklime sahiptir. İlçe iklimi, yazları sıcak ve yağışlı, kışları ılıman ve yağışlıdır. Sahil şeridinde Karadeniz ikliminin etkileri görülür. Bunun için sahil şeridinde yazlar sıcak, kışlar ılık ve yağışlı geçer. Yıllık ortalama en yüksek sıcaklık 18 C, en düşük sıcaklık 14 C ' dir. Samsun İli deprem haritasına göre, İlkadım İlçesi 3 üncü derece deprem bölgesinde kalmaktadır yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) nüfus sayımı sonuçlarına göre Samsun- İlkadım İlçesi nin nüfusu aşağıdaki tabloda sunulmuştur; Ġl/ilçe merkezleri Belde/köyler Toplam Toplam Erkek Kadın Toplam Erkek Kadın Toplam Erkek Kadın İlkadım Samsun Bölge analizinde yer alan bilgiler için, İlgili Belediye Başkanlığı ve Valilik WEB sayfalarından faydanılmıştır. 15

17 5. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLER ĠLE GAYRĠMENKULE BAĞLI HAKLARA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER ve ANALĠZLER 5.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına ĠliĢkin Bilgiler Gayrimenkullerin Yeri / Konumu ve Tanımı, Değerleme konusu hakkın bağlı olduğu gayrimenkuller; Samsun İli, İlkadım İlçesi sınırları içerisinde yer alan, Samsun Büyükşehir Belediyesi nden yap-iģlet-devret modeli çerçevesinde tapuya tescilli üst hakkına istinaden 30 yıllığına kiralanmış olan; - Kale Mahallesi, 205 Ada, 2, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 numaralı parseller ile Ulugazi Mahallesi, 376 ada, 1 numaralı ve 377 ada, 5 numaralı parseller ve üzerlerinde yer alan Eski Tekel Sigara Fabrikası ve Müştemilatı dır. (EK: 1: Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar) Değerleme konusu hakkın bağlı olduğu gayrimenkuller, konut alanlarının, dükkanların, büroların, idari ve sosyal donatı alanlarının, ulaşım terminallerinin ve eğlence yerlerinin bir arada ulunduğu, yaya ve araç trafiğinin en üst seviyede olduğu kent merkezinde yer almaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde; Ziraat Bankası Bölge Müdürlüğü, Samsun Cumhuriyet Meydanı, Atatürk Parkı, Valilik Binası ve çok sayıda banka, idari bina ve işyeri yer almaktadır. Parsellerin bazı önemli noktalara kuş uçuşu uzaklıkları aşağıda ki tabloda sunulmuştur; Çarşamba Havalimanı : ~ 25km Sahil : ~ 0,50km Belediye Binası : ~ 0,60km Valilik : ~ 0,10km Çiftlik (İstiklal) Caddesi : ~ 0,30km 16

18 Gayrimenkullerin Tanımı ve Yapısal Özellikleri, Değerlemeye konu hakkın bağlı olduğu gayrimenkuller; kuzeyden 19 Mayıs Bulvarı, doğudan Mevlevihane Caddesi, doğudan Gazi Caddesi ve güneyden Orhaniye Sokak ile çevrelenmiştir. Söz konusu gayrimenkullere ilişkin veriler aşağıda sunulmuştur. Mahallesi Ada Parsel Yüzölçümü, m 2 Kale ,52 Kale ,00 Kale ,90 Kale ,53 Kale ,87 Kale ,38 Kale ,34 Kale ,26 Kale ,70 Ulugazi ,75 Ulugazi ,00 TOPLAM ,25 Gayrimenkullerin yüzölçümleri toplamı ,25m 2 dir. Parseller eğimsiz bir topoğrafik yapıya sahiptir. Üzerlerinde Eski Sigara Fabrikası ve müştemilatına ait A Blok (Ana fabrika binası), B Blok (İdare binası), C, D ve E Bloklar (Tütün depoları) ile G Blok (Eski Tekel Baş Müdürlüğü Binası) olmak üzere 6 adet bina yer almaktadır. Halihazırda, söz konusu binaların sınırlarını, cephelerini ve yüksekliklerini değiştirmeden, restorasyon çalışmaları başlamıştır. 377 ada, 5 no.lu parsel üzerinde, E blok olarak ifade edilen, dış duvarları yığma tuğla, döşemeleri ahşap olan, zemin+4 normal katlı, 220,-m 2 taban oturumlu metruk bina yer almaktadır. E Bloğun restorasyon çalışmalarına henüz başlanmamıştır. Samsun KTVKK ile ilgili proje çalışmaları yapıldığı Şirket yetlililerinden öğrenilmiştir. 376 ada, 1 no.lu parsel üzerinde, 5 katlı ahşap taşıyıcı döşemeli yapının, ahşap taşıyıcıları kaldırılmış ve dış cephe duvarları korunarak; D ve C blok olarak ifade edilen, her biri ~1.085,-m 2 taban oturumlu, 2 ve 3 katlı çelik konstrüksiyon taşıyıcılı yapılar oluşturulmuştur. 205 ada, 13 numaralı parsel üzerinde A ve B blok olarak ifade edilen yapılar ile 9 no.lu parsel üzerinde G blok olarak ifade edilen yapı yer almaktadır. A blok ~1.420,-m 2 taban oturumlu olup 2 katlı; B blok 2.034,-m 2 taban oturumlu olup 3 katlı; G blok ise ~295,-m 2 taban oturumlu olup, 3 katlıdır. 205 ada, 2, 7, 8, 10, 11, 12 ve 14 no.lu parsellerin altında üç katlı yer altı otopark inşaatı devam etmektedir. 17

19 Halihazırda, yerinde yapılan incelemelere göre, proje bütününde yer alan blokların tamamlanma yüzdelerini gösterir tablo aģağıda sunulmuģtur. (EK:8: Teknik Üniversiteler ile Meslek Odalarının ortaklaşa hazırladıkları Yapı Gerçekleşme Yüzdeleri Tablosu) BLOK YAPI GERÇEKLEġME YÜZDELERĠ A BLOK 32,00% B BLOK 34,00% C BLOK 33,00% D BLOK 32,00% E BLOK 0,00% G BLOK 14,00% YER ALTI KATLI OTOPARK 68,50% Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri, Ġli : Samsun Samsun Ġlçesi : İlkadım İlkadım Mahallesi/Köyü : Kale Kale Pafta No : - - Ada No : Parsel No : 2 7 Parsel Yüzölçümü,m² : 507,52 100,00 Niteliği : 30 yıl süre ile 7. cilt 650. sayfadaki 205 ada 2 parsel üzerindeki "Üst(İnşaat) Hakkı" 30 yıl süre ile 11. cilt sayfadaki 205 ada 7 parsel üzerindeki "Üst(İnşaat) Hakkı" Cilt No. / Sahife No. : 15/ /1431 Edinme Tarihi ve Yevmiye No. : / /1676 Malik : TTA Gayrimenkul Yatırım TTA Gayrimenkul Yatırım GeliĢtirme ve Yönetim A.ġ. GeliĢtirme ve Yönetim A.ġ. Ġli : Samsun Samsun Ġlçesi : İlkadım İlkadım Mahallesi/Köyü : Kale Kale Pafta No : - - Ada No : Parsel No : 8 9 Parsel Yüzölçümü,m² : 2.532,90 493,53 Niteliği : 30 yıl süre ile 11. cilt sayfadaki 205 ada 8 parsel üzerindeki "Üst(İnşaat) Hakkı" 30 yıl süre ile 13. cilt sayfadaki 205 ada 9 parsel üzerindeki "Üst(İnşaat) Hakkı" Cilt No. / Sahife No. : 15/ /1424 Edinme Tarihi ve Yevmiye No. : / /14930 Malik : TTA Gayrimenkul Yatırım TTA Gayrimenkul Yatırım GeliĢtirme ve Yönetim A.ġ. GeliĢtirme ve Yönetim A.ġ. Ġli : Samsun Samsun Ġlçesi : İlkadım İlkadım Mahallesi/Köyü : Kale Kale Pafta No : - - Ada No : Parsel No : Parsel Yüzölçümü,m² : 3.549,87 719,38 Niteliği : 30 yıl süre ile 13. cilt sayfadaki 205 ada 10 parsel üzerindeki "Üst(İnşaat) Hakkı" 30 yıl süre ile 13. cilt sayfadaki 205 ada 11 parsel üzerindeki "Üst(İnşaat) Hakkı" Cilt No. / Sahife No. : 15/ /1426 Edinme Tarihi ve Yevmiye No. : / /14930 Malik : TTA Gayrimenkul Yatırım TTA Gayrimenkul Yatırım GeliĢtirme ve Yönetim A.ġ. GeliĢtirme ve Yönetim A.ġ. Ġli : Samsun Samsun Ġlçesi : İlkadım İlkadım Mahallesi/Köyü : Kale Kale Pafta No : - - Ada No :

20 Parsel No : Parsel Yüzölçümü,m² : 1.301, ,26 Niteliği : 30 yıl süre ile 13. cilt sayfadaki 205 ada 12 parsel üzerindeki "Üst(İnşaat) Hakkı" 30 yıl süre ile 13. cilt sayfadaki 205 ada 13 parsel üzerindeki "Üst(İnşaat) Hakkı" Cilt No. / Sahife No. : 15/ /1428 Edinme Tarihi ve Yevmiye No. : / /14930 Malik : TTA Gayrimenkul Yatırım TTA Gayrimenkul Yatırım GeliĢtirme ve Yönetim A.ġ. GeliĢtirme ve Yönetim A.ġ. Ġli : Samsun Samsun Ġlçesi : İlkadım İlkadım Mahallesi/Köyü : Kale Ulugazi Pafta No : - - Ada No : Parsel No : 14 1 Parsel Yüzölçümü,m² : 355, ,75 Niteliği : 30 yıl süre ile 13. cilt sayfadaki 205 ada 14 parsel üzerindeki "Üst(İnşaat) Hakkı" 30 yıl süre ile 3. cilt 297. sayfadaki 376 ada 1 parsel üzerindeki "Üst(İnşaat) Hakkı" Cilt No. / Sahife No. : 15/ /5080 Edinme Tarihi ve Yevmiye No. : / /14930 Malik : TTA Gayrimenkul Yatırım TTA Gayrimenkul Yatırım GeliĢtirme ve Yönetim A.ġ. GeliĢtirme ve Yönetim A.ġ. Ġli : Samsun Ġlçesi : İlkadım Mahallesi/Köyü : Ulugazi Pafta No : - Ada No : 377 Parsel No : 5 Parsel Yüzölçümü,m² : 262,00 Niteliği : 30 yıl süre ile 4. cilt 309. sayfadaki 377 ada 5 parsel üzerindeki "Üst(İnşaat) Hakkı" Cilt No. / Sahife No. : 49/5081 Edinme Tarihi ve Yevmiye No. : /14930 Malik : TTA Gayrimenkul Yatırım GeliĢtirme ve Yönetim A.ġ. (EK: 2: Gayrimenkullere Ait Tapu Belgeleri) 5.2. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Yasal Süreç Analizi tarih itibariyle, İlkadım Tapu Sicil Müdürlüğü ve Samsun Belediyesi nde yapılan inceleme ve alınan yazılı tapu takyidat bilgileri aşağıda sunulmuştur Gayrimenkullerin Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olduğu Alım-Satım İşlemleri, 7 parsel numaralı gayrimenkul, tarih ve 1676 yevmiye no. ile TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A.Ş. lehine, Daimi ve Müstakil Üst Hakkı Tesisi işleminden tescil edilmişlerdir. Gayrimenkullerin tamamı, tarih ve yevmiye no. ile TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A.Ş. lehine, Daimi ve Müstakil Üst Hakkı Tesisi işleminden tescil edilmişlerdir Gayrimenkullere Ait Takyidat İncelemeleri, Değerleme konusu gayrimenkuller üzerinde müştereken yer alan takyidatlar aşağıda verilmiştir. Beyan Bölümü: 5366 sayılı kanun gereği belirlenen yenileme alanı içerisinde kalmaktadır.( tarih/14400 yevmiye no. ile Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkanlığı Lehine) 19

21 Ġpotek Bölümü: Yapı ve Kredi Bankası A.Ş. lehine ,-Euro bedelle %17 değişken faizli 1.dereceden, FBK müddetle ipotek tesis edilmiştir.( tarih/8873 yevmiye no. ile) Ayrıca 7 parsel numarasında kayıtlı gayrimenkul hariç, tüm gayrimenkuller üzerinde müştereken yer alan takyidatlar aşağıda verilmiştir. Beyan Bölümü: 1710 sayılı kanun 8. Maddesi gereğince eski eserdir. ( tarih/12147 yevmiye no. ile) 2 ve 8 parsel numarasında kayıtlı gayrimenkuller üzerinde müştereken yer alan takyidatlar aşağıda verilmiştir. Beyan Bölümü: Diğer(Konusu: tahsis amacının değiştirilmesi %yeraltı otopark turizm kültür ve ticaret merkezi olarak kullanılabilir.)tarih: Sayı:1939( tarih/14630 yevmiye no.) (EK: 3: Gayrimenkulllere Ait Takyidat Belgeleri) Gayrimenkullere Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri, Değerleme konusu gayrimenkuller, tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Tekel Sigara Fabrikası Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planına göre Kültür, Turizm ve Ticaret Alanı nda kalmaktadır. Plan notları aşağıda yer almaktadır. - Yenileme Alanı Sınırı içerisinde Kültür, Turizm ve Ticari kullanımlar yer alacak olup, kullanımların yerleri ve miktarı, Yenileme Avan Projesi ve Restorasyon Projesi ile belirlenecektir adanın ortasındaki boş alan, peyzaj projesine göre Kamuya Açık Yeşil Alan+Meydan olarak, bu alanın altında ise Kapalı Otopark alanı düzenlenecektir. Kapalı Otopark için kazı işlemleri Müze Müdürlüğü denetiminde yapılacak olup, kazı sırasında 2863 Sayılı Kanun kapsamında kalan herhangi bir kalıntıya ve buluntuya rastlanması halinde kazı işlemleri durdurularak, Müze Müdürlüğü uzmanlarınca hazırlanacak rapor Samsun KTVKBK na iletildikten sonra Bölge Kurulu nun vereceği karar doğrultusunda işlem yapılacaktır ada 2, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 ve 377 ada 5 no.lu parsel sınırı içerisinde bulunan tüm tescilli yapıların kontür ve gabarileri aynen korunacak olup, 205 adada Kapalı Otoparktan yaya çıkışını sağlayacak merdiven ve asansörler dışında ilave yapı yapılmayacaktır. - Yenileme Alanı Sınırı içerisinde yer alan 376 ada 8 no.lu parseldeki yapıyı ve 10 no.lu parseli, 374 ada 8, 24 ve 28 no.lu parsellerdeki yapıları kapsayan onanlı imar planı kararlarına (inşaat emsali, yapı yaklaşma mesafesi, yapı yüksekliği, gabariler, kullanım, işlev gibi) aynen uyulacaktır. - Gazi Caddesi, Mevlevihane Caddesi, Orhaniye Sokak ve Sanat Sokağın belli bir kısmı, araç trafiğine kapatılarak tarihi kent dokusuna hizmet edecek önemli bir yaya + servis yolu aksı olarak düzenlenecek, acil durumlarda itfaiye, cankurtaran vb. acil hizmet araçlarının günün her saatinde ve servis araçlarının ise günün belli saatlerinde girebileceği şekilde bu sokaklarda düzenlemeler yapılacaktır. - Bu plan ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu ve İlgili Yönetmelik Hükümleri, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve İlgili Yönetmelik Hükümleri ve İlke Kararları geçerlidir. Yapı Ruhsatı: inşaatına başlanan bloklara ilişkin Yapı Ruhsatları temin edilmiş olup, belgelerin detayları aşağıda sunulmuştur. Ada/Parsel No. YAPI RUHSATI TARĠH VE Bağımsız Bölüm NUMARASI Sayısı Kapalı Alan, m 2 205/ / / /

22 Mimari Proje: TC. Kültür ve Turizm Bakanlığı Samsun Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu nun tarih ve 2706 sayılı kararınca, kentsel sit alanı ve Samsun Büyükşehir Belediyesi nin Yenileme Alanı içinde kalan, mülkiyeti Büyükşehir Belediyesi ne ait, 205 ada 2,8,10,11,12,13,14 parseller ile 376 ada, 1 parsel ve kentsel sit alanı dışında kalan 377 ada, 5 parselde bulunan tescilli Tekel Sigara Fabrikası ve Tütün Depolarına ilişkin hazırlanan yenileme avan projesi ile restorasyon projelerinin düzeltildiği şekliyle uygun olduğuna karar verilmiş olup, onaylanmıştır.(ek: 7: Kurul Kararı) Bulvar Samsun Projesi olarak adlandırılan projenin Ruhsat Projesi detayları aşağıda yer almaktadır. Proje dahilinde A, B, C, D, E ve G olmak üzere 6 blok ile blokların orta avlusunda üç katlı yeraltı otoparkı tasarlanmıştır. - A Blok zemin+1 normal katlı, 2.834,-m 2 kapalı alanlıdır. - B Blok zemin+2 normal katlı, 6.479,-m 2 kapalı alanlıdır. - C Blok zemin+2 normal katlı, D Blok ise zemin+ 1 normal katlı, toplam 6.805,-m 2 kapalı alanlıdır. - G Blok zemin+1 normal katlı, 911,-m 2 kapalı alanlıdır. - E Blok, Zemin+2 normal katlı, 1.305,-m 2 kapalı alanlıdır. Proje kapsamında kiralanabilir alan dağılımını gösterir tablo aşağıda sunulmuştur. NĠTELĠK Kiralanabilir Alan,m 2 Mağaza Anchor Yeme-İçme Ofis 950 TOPLAM (EK : 4 : Gayrimenkullere Ait İmar Paftası ve Plan Notları) (EK : 5 : Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatı) Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri: Samsun ili 2011 yılında deprem bölgesine dahil edilmiş olduğundan, inşaatın tarihi itibariyle başlaması sebebiyle, Yapı Denetimi yapılmamıştır Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Sözleşme; Samsun BüyükĢehir Belediyesi Eski Tekel Sigara Fabrikası ve MüĢtemilatlarının Pay Alınmak Suretiyle, Yenilenerek ĠĢletilmesine Daire SözleĢme hükümleri aģağıda yer almaktadır; - SözleĢmenin Tarafları: Bu Sözleşme, bir tarafta Samsun Büyükşehir Belediyesi(İdare) ile diğer tarafta TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A.Ş. (Yüklenici) arasında aşağıda yazılı şartlar dahilinde akdedilmiştir. - SözleĢmenin Tarihi: Sözleşme tarihinde İdare ve Torunlar-Turkmall Ortak Girişim Grubu arasında imzalanmıştır. - ĠĢ Tanımı: o Söz konusu iş; Mülkiyetleri Samsun Büyükşehir Belediyesi adına kayıtlı, Samsun İlkadım İlçesi, tapuda Kale Mahallesi 205 ada, 2,8,9,10,11,12,13,14 parseller ile Ulugazi Mahallesi 376 ada, 1 ve 377 ada 5no lu parselleri kapsayan alan üzerindeki Eski Sigara Fabrikası ve Müştemilatlarının, Samsun Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Kurulu na projesi onaylattırılarak, alıģveriģ merkezi ve/veya otel olarak yenilenmesi; iki katlı yer altı otoparkının yapılarak, iģletme hakkının Samsun BüyükĢehir Belediyesi ne bırakılması; tapuya 30 yıl süre ile sınırlı ayni hak tesisi (daimi ve müstakil üst hakkı tesisi) yapılarak, alıģveriģ merkezi ve/veya otelin iģletme cirosundan Samsun BüyükĢehir Belediyesi ne pay verilmek suretiyle, 30 yıl süre ile iģletilmesi; süre sonunda, Samsun BüyükĢehir Belediyesi ne devredilmesidir. 21

23 - SözleĢmenin Türü ve Bedeli: o Yüklenici lehine, tapuya 30 yıl süre ile sınırlı ayni hak (daimi ve müstakil üst hakkı) tesisi yapılarak, pay alınmak suretiyle yap-iģletdevret türü bir sözleģmedir. o Yüklenici işletme cirosundan vereceği payları İdare ye aşağıdaki şekilde ödeyecektir. 1. Yıl ile 10. Yıl arası(10. yıl dahil) KDV hariç yıllık %4 (Bu miktar yıllık ,-ABD $ dan az olamaz.) 11. Yıl ile 20. Yıl arası(20. yıl dahil) KDV hariç yıllık %6 (Bu miktar yıllık ,-ABD $ dan az olamaz.) 21. Yıl ile 30. Yıl arası(30. yıl dahil) KDV hariç yıllık %9 (Bu miktar yıllık ,-ABD $ dan az olamaz.) o ĠĢletme Cirosundan Ġdare ye pay ödeme baģlangıcı, alıģveriģ merkezi ve/veya otelin iģletme ruhsatı tarihinden itibaren baģlayacaktır. 5 - SözleĢmenin Süresi: o Yüklenici, sözleşme tarihinden itibaren tatbikat projesini hazırlayarak, İdarenin ve Kurulun onayına sunacak ve sözleşme tarihinden itibaren 6 ay içerisinde inşaat ruhsatını almış olacaktır. o İki katlı yer altı otopark inşaatının ve yenilemenin tamamlanma süresi, inşaat ruhsatı alındıktan sonra, tapuya sınırlı ayni hak(daimi ve müstakil üst hakkı) tesis edilmesi tarihinden itibaren, 30 aydır. o ĠĢletme Süresi; yenilemenin(tadilatın) tamamlanarak, alıģveriģ merkezi ve/veya otelin iģletme ruhsatının alınma tarihinden itibaren 30 yıldır. - Teminata ĠliĢkin Hükümler: o Yüklenici, bu işe ilişkin olarak ,-ABD $ kesin teminat vermiştir. o İki katlı yer altı otopark inşaatının tamamlanıp, İdareye teslim edilmesi ve yenileme inşaatının tamamlanarak, alışveriş merkezi ve/veya otelin işletme ruhsatının alınıp, işletmeye başlamasının ardından kesin teminat Yükleniciye iade edilecektir. - DeğiĢiklik Talepleri: o Yüklenici, İdarenin onayını almak şartı ile, iş bu mevcut sözleşmeye konu mevcut binaların zemin altına, otopark alanının zemini altına inşaat yapabilir, yeni kullanım fonksiyonları kazandırarak bu alanları işletebilir. Ayrıca yüklenici İdare nin onayını almak kaydı ile iş bu sözleşmeye konu parseller üzerinde ilave alanlar kullanabilir, bu alanlara fonksiyon kazandırarak işletebilir. (EK : 6: Gayrimenkullerin Yenilenerek İşletilmesine Dair Sözleşme) 5 İhale Şartnamesi: Md.21:Yüklenicinin Görevleri, Sınırları Ayni Hakkın Tapuya Tescili 22

24 6. DEĞERLEME ÇALIġMALARI 6.1. Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Değerleme konusu gayrimenkul ile ilgili değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan her hangi bir faktör bulunmamaktadır Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme konusu gayrimenkule ait teknik özellikler ve değerleme çalışmasında baz alınan verilere Rapor un nci bölümünde detaylı olarak yer verilmiştir Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar Raporun 3.5 inci bölümünde, ana hatlarıyla belirtilen analiz ve değerleme yöntemlerinden, Rapor a konu olan gayrimenkullerin özellikleri dikkate alınmak suretiyle kullanılabilir olanlar tercih edilerek değerleme çalışmaları gerçekleştirilmiştir. i. Hakkın Kullanım Değeri : Değerleme konusu varlıklar, gayrimenkullerin tam mülkiyet hakkı değil, Samsun Büyükşehir Belediyesi ile TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A.Ş. arasında imzalanan sözleşmeyle süreye bağlanmış ve tapuya şerh edilmiş kullanım (kiralama) hakkı olduğundan, Rapor da tespit edilecek değer; parselin rayiç değerini değil, kullanım hakkı değerini ifade edecektir. Bu değerin tespitinde; - Değerden Türetme yaklaģımıyla, emsal parsel değerleri esas alınmak suretiyle belirlenecek adil (olması gereken) kira bedelinin, İdareye ödenecek kira bedelinden farkları (ciro oranı) ve hakkın süresi dikkate alınarak belirlenecek değeri (ciro payı olarak ödenecek kiralama bedelinin hak süresi boyunca sağlayacağı avantajların bu günkü değeri) olarak tanımlanabilecek yöntemle parsel kullanım hakkı değeri hesaplanmıştır. ii. Yapı Değerleri : Rapor un üncü bölümünde belirtildiği üzere, değerleme konusu gayrimenkullerin mülkiyeti Samsun Büyükşehir Belediyesi ne ait olup kiralamaya konu parsel üzerinde yer alan her türlü yapı ve tesis sözleşme süresi sonunda terk edilecek olmasına rağmen bu tesisin geliştirilmesine yönelik olarak yapılan her türlü harcama tesisin gelir yaratma kapasitesini artıracak olması, esasen bu gelirleri elde edilmesi için anılan yatırımların gerçekleştirilmiş olma zorunluluğu, yapı değerlerinin de dikkate alınmasını gerekli kılmaktadır. Sonuç olarak, yukarıda açıklanan yöntemle bulunan Parsel kullanım hakkı değerine mevcut yapı değerleri eklenerek projenin kullanım hakkı+yapı değerinden oluģan toplam değerine ulaģılmıģtır. Yapı değeri hesaplamalarında ; - Bayındırlık ve İskân Bakanlığı Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında kullanılacak 2011 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri ile 56 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği Ekinde yer alan, 2011 Yılı Binaların Metrekare İnşaat Maliyet Bedellerini Gösterir Cetvelde belirtilen yapı maliyet bedelleri dikkate alınmıştır. Gelirlerin Kapitalizasyonu-ĠNA Analizi çerçevesinde, projenin geliştirilmesi halinde, Piyasa Yaklaşımı yöntemi ile elde edilen verilere dayanarak proje kira gelirleri belirlenmiş, proje 23

25 gelirlerinin net bugünkü değerinden, gerekli yatırım tutarı (geliştirme maliyeti) ve Büyükşehir Belediyesi ne ödenecek olan kira bedeli düşülmek suretiyle gayrimenkullerin toplam değeri (kullanım hakkı ve mevcut yapı değerinden oluşan toplam değeri ) hesaplanmıştır Hakkın Kullanım Değeri Hakkın kullanım değeri belirlenirken; - Değerden Türetme yaklaģımıyla, emsal parsel değeri belirlenmiş, belirlenen değerden rayiç kira bedeli türetilmiştir. - Gelir Yaklaşımıyla İdare ye ödenecek kira bedeli tespit edilmiştir. - Adil kira bedeli ile ciro payı oranında ödenecek kira bedeli arasındaki farkların, hakkın süresi dikkate alınarak belirlenecek değeri (ciro payı oranındaki kiralama bedelinin hak süresi boyunca sağlayacağı avantajların bu günkü değeri) olarak tanımlanabilecek yöntemle parsel kullanım hakkı değeri hesaplanmıştır Değerden Türetme Yaklaşımıyla Parsel Değerinin Belirlenmesi, Bu amaçla, öncelikli olarak emsal yaklaşımıyla parsellerin toplam değeri belirlenmiştir. A) Piyasa Yaklaşımı İle Parsel Değerinin Belirlenmesi Değerleme konusu hakkın bağlı olduğu gayrimenkullerin konumu ve imar durumu dikkate alınarak, yakın zamanda alım - satıma konu olmuş / fiili değerleme tarihi itibari ile piyasada satılık arsa emsalleri araştırılmış olup, yapılan araştırmaların değerlendirmeleri aşağıda sunulmuştur; o Değerleme konusu gayrimenkullerin merkezi işlev alanlarının yoğun olduğu, kent merkezinde konumlanmış olması, o Boş arsa arzının kısıtlı olması, o Değerleme konusu gayrimenkullerin eski eser tesciline sahip olması, sebepleriyle satılık arsa emsali bulunamamış, ancak yapılan araştırmalar ve emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmeler neticesinde, daha düşük yapılaşma hakkına ve daha az tercih edilebilecek konumlara sahip arsa bedellerinin ila 2.500,-ABD $ aralığında satışa konu olabileceği tespitleri yapılmış olup, söz konusu parsellerin prestijli konumu (kent meydanı karşısı), dikkate alınarak 3.000,-ABD $/m 2 bedelin emsal değeri olarak esas alınmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Bu birim değer esas alınarak hesaplanan parsellerin toplam rayiç değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur. PĠYASA YAKLAġIMI/PARSEL DEĞERĠ ΣArsa Alanı, m m 2 Değeri, ABD $ Toplam Arsa Değeri, ABD $ ABD $/TL 1,9008 Toplam Arsa Değeri, TL B) Parsel Değerinden Kira Bedelinin Türetilmesi Değer/kira bedeli ilişkisinden yola çıkılarak, parsellerin emsal değerlerinden kira bedeli türetilmiştir. Ticari mülklerde, mevcut piyasa risk ve getiri oranlarında, gelecekte yaratması beklenen nakit akımlarının ABD Doları bazlı net bugünkü değerinin hesaplanmasında kullanılan ıskonto oranı aşağıda ki şekilde hesaplanmaktadır. Iskonto Oranı % 10,5 Risksiz Getiri Oranı(*) % 6,2 Piyasa Risk Primi % 2,5 Sektör Risk Primi %1,8 (*) Risksiz getiri oranı, T.C. nin uzun dönemli ABD Doları bazlı Eurobondların verim oranı baz alınmıştır. Diğer bir ifadeyle %3 CPI (ABD enflasyon beklentisi) altında ticari mülklerin geri dönüş süresi mevcut piyasa koşullarında yaklaşık 13,33 yıl olarak hesaplanmaktadır. Diğer bir ifadeyle, 24

26 parsellerin piyasa yaklaşımıyla hesaplanan toplam ,-ABD $ lık değerinin bugünkü değerle yıllık ,-ABD $ (değer/13,33 ) kira getirisi sağlaması beklenmektedir. Parsellerin Piyasa Değeri, ABD $ Iskonto Oranı 0,105 Büyüme Oranı 0,03 Yıllık Emsal Kira Bedeli, ABD $ Gelir Yaklaşımıyla İdare ye Ödenecek Kira Bedelinin Belirlenmesi, Çalışmanın bu bölümünde, kiralama süresi boyunca hakkın ileride sağlayacağı faydaların bugünkü değerinin saptanması için İşletmeci Şirketin İdare ye ödeyeceği (ciro payı üzerinden) tahmini kira bedeli hesaplanmıştır. Bu sebeple, gayrimenkullerin bitmiş olması halinde sağlayabileceği toplam kira gelirlerinin tespiti gerçekleştirilmiş olup, değer tespitine esas birim kiralama bedellerinin belirlenmesinde piyasa emsal araştırmalarında elde edilen değerler kullanılmıştır. Buna göre; Proje kapsamında gelir yaratabilecek 3 ana fonksiyon yer almakta olup, gayrimenkullerin yakın çevresinde yapılan araştırmalar ve bulunan emsal kira bedelleri aşağıda sunulmuştur. Gelir yaklaşımına esas teşkil edecek kira gelirlerinin belirlenmesinde emsal kira bedelleri ile mevcut kira bedelleri dikkate alınmıştır. 1- Dükkan Kira Bedellerinin Tespiti; Emsal #1 Emsal #2 Emsal #4 Emsal #5 Emsal #6 KĠRALIK DÜKKAN EMSALLERĠ Açıklama Kapalı KĠRA BEDELĠ Alan, m² TL TL/m² $ $/m² Cumhuriyet Caddesi'nde, konu taşınmaza 200 metre uzaklıkta, zemin katta yer alan dükkan , ,9 kiralıktır. Cumhuriyet Meydanı'nda, konu taşınmaza ~50metre uzaklıkta yer , ,9 alan dükkan kiralıktır. Cumhuriyet Meydanı'nın bitişiğinde, Kazımpaşa Caddesi'nde, konu taşınmaza ~50 metre uzaklıkta yer , ,1 alan dükkan kiralıktır. Konu taşınmaza yakın, Mecidiye'de konumlu,dükkan kiralıktır , ,6 Kale Mahallesi, Mecidiye ile Çiftlik Caddesi kesişim noktasında, konu , ,1 taşınmaza yakın dükkan kiralıktır. Yukarıda yer alan bilgiler doğrultusunda, tabloda sunulan emsallerin irdelelenmesi sonucunda; Samsun un en işlek, en hareketli, araç ve yaya sirkülasyonunun günün her saatinde yoğun olarak yaşandığı kent merkezi ve yakın çevresinde fiyatların 2 ana bileşen (konum+cephe) doğrultusunda değişkenlik gösterdiği, o Yaya sirkülasyonu ve ticari potansiyelin azami seviyede olduğu Mecidiye Bölgesi, Çiftlik (İstiklal) ve Cumhuriyet Caddeleri nde kira bedellerinin de aynı oranda azami seviyelere ulaştığı, o Bu noktalarda birim kira bedellerinin 16,-ABD $/m 2 /ay ile 32,-ABD $/m 2 /ay aralığında yer aldığı, o Değerleme konusu gayrimenkullerin gerek konumu, gerekse fonksiyonuna uygun yüksek tabela değeri olarak tanımlanan görünülürlüğe sahip olması sebebiyle daha yüksek bedellerle kiralamaya konu olabileceği, tespitleri yapılmıştır. Ayrıca Samsun un en hareketli ve müşteri potansiyeli en yüksek alışveriş merkezi olan Yeşilyurt AVM nin kira bedellerini gösterir tablo aşağıda sunulmuştur. 25

27 PROJE ADI KONUMU KĠRALANABĠLĠR ALAN, m 2 MAĞAZA KĠRA BEDELĠ, /m 2 YEME-ĠÇME ALANLARI KĠRA BEDELĠ, /m 2 YeĢilyurt AVM Atakum Sonuç Olarak; Değerleme konusu gayrimenkullerin emsallerine kıyasla daha prestijli oluşu, kolay ulaşımı, yapısal özellikleri gibi değerini pozitif etkileyen kriterler ışığında; - Piyasa koşulları, - Emsal kira bedelleri, dikkate alınarak; Mağaza alanları için metraj ayrımına gidilmeden (küçük-orta-büyük) ortalama m 2 kira bedelinin 35,-ABD$, Yeme İçme Alanları için ortalama m 2 kira bedelinin 50 ABD$, olarak alınmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. 2- Ofis Kira Bedellerinin Tespiti; Emsal #1 Emsal #2 Emsal #3 Açıklama Kale Mahallesi, Cumhuriyet Meydanı'na ~100,-m. mesafede yer alan ofis kiralıktır. Kale Mahallesi'nde, Konu gayrimenkullere ~50,-m. mesafede yer alan ofis kiralıktır. Kale Mahallesi'nde, caddeye cepheli, yeni yapılmış işhanının ofis katı kiralıktır. KĠRALIK OFĠS EMSALLERĠ Kapalı Alan, m² KĠRA BEDELĠ TL TL/m² $ $/m² , , , , , ,2 Yukarıda yer alan bilgiler doğrultusunda, tabloda sunulan emsallerin irdelelenmesi sonucunda; - Bulunabilen emsallerin, değerleme konusu mülk ile fonksiyon olarak aynı olmakla beraber nitelik olarak örtüşmediği, genel olarak konut fonksiyonuna sahip mülklerin dönüştürülmesiyle oluşturulduğu, - Gayrimenkullerin yer aldığı bölgede kiralık ofis arzının kısıtlı olduğu, - Söz konusu proje ofis arzının A + olarak değerlendirilmesi gerektiği, - Mevcut emsal kiralamaların 7,-ABD $/m 2 /ay ile 9,2ABD $/m 2 /ay aralığında değiştiği tespitleri yapılmıştır. Sonuç Olarak; Değerleme konusu gayrimenkullerin emsallerine kıyasla daha prestijli oluşu, kolay ulaşımı, yapısal özellikleri, A + niteliği gibi değerini pozitif etkileyen kriterler ışığında, mevcut durumda 13$/m 2 bedel ile kiralama taleplerinin varlığı da dikkate alınarak; m 2 kira bedelinin 15,- ABD$ olarak alınmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Mevcut kiralama talepleri dikkate alınarak; İlk yıl için %75, 2013 yılı için %90, 2014 yılı için %90, 2015 yılı için %95 devam eden yıllar için ise %98 oranında doluluk öngörülmüştür. Kira gelirlerinin her yıl ABD Doları bazında %3 oranında artacağı varsayılmıştır. Bu varsayımlar altında projenin tamamlanmış olduğu hipotetik yaklaşımıyla yukarıda tespit edilen bedellerden kiraya verilmesi halinde; yıllar itibariyle İdare ye ödenecek tahmini kira bedeli aşağıda hesaplanmıştır yılı Mayıs ayında baģlamak üzere Ġlk 10 yıl (10. Yıl dahil) işletme cirosundan yıllık %4 oranında kira ödeneceğine ilişkin sözleşme hükmüne göre; 1.000,ABD $ (*) ΣProje Kira Gelirleri, $ Mağaza Kira Geliri, $

28 Yeme Ġçme Alanı Kira Geliri, $ Ofis Alanı Kira Geliri, $ Ciro Payı 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% Ġrtifak Hakkı Bedeli, $ (*) ayında ilk 10 yıllık surenin dolması sebebiyle, ilk 6 ay %4 oranında kira bedeli kesilmiģtir. 11. yıl ile 20. yıl arası (20. Yıl dahil) işletme cirosundan yıllık %6 oranında kira ödeyeceğine ilişkin sözleşme hükmüne göre; 1.000,ABD $ 2022(*) (**) ΣProje Kira Gelirleri, $ Mağaza Kira Geliri, $ Yeme Ġçme Alanı Kira Geliri, $ Ofis Alanı Kira Geliri, $ Ciro Payı 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 106% Ġrtifak Hakkı Bedeli, $ (*)son 6 ay %6 oranında kira bedeli kesilmiģtir. (**)ilk 6 ay %6 oranında kira bedeli kesilmiģtir. 21. yıl ile 30. yıl arası (30. Yıl dahil) işletme cirosundan yıllık %9 oranında kira ödeyeceğine ilişkin sözleşme hükmüne göre; 1.000,ABD $ 2032(*) ΣProje Kira Gelirleri, $ Mağaza Kira Geliri, $ Yeme Ġçme Alanı Kira Geliri, $ Ofis Alanı Kira Geliri, $ Ciro Payı 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% Ġrtifak Hakkı Bedeli, $ (**)son 6 ay %9 oranında kira bedeli kesilmiģtir Parsel Kullanım Hakkının Belirlenmesi, Rapor un inci bölümünde belirlenen rayiç yıllık kira bedeli ile Rapor un inci bölümünde hesaplanan ciro payı kira bedeli hesaplanmış olup; kiralama süresi boyunca hakların ileride sağlayacağı faydaların bugünkü değeri aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır. ĠNDĠRGENMĠġ NAKĠT AKIMI ANALĠZĠ, ABD $ Rayiç Yıllık Kira Bedeli, 1.000ABD $ Ġrtifak Hakkı Bedeli, ABD $ Proje Net Nakit Akımı,1.000 ABD $ Iskonto Oranı 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 Iskonto Faktörü 1,0525 1,163 1,285 1,420 1,569 1,734 1,916 2,117 2,339 2,585 1 / Iskonto Faktörü 0,95 0,86 0,78 0,70 0,64 0,58 0,52 0,47 0,43 0,39 Nakit Akımlarının NBD, ABD $

29 Rayiç Yıllık Kira Bedeli, 1.000ABD $ Ġrtifak Hakkı Bedeli, ABD $ Proje Net Nakit Akımı, ABD $ Iskonto Oranı 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 Iskonto Faktörü 2,857 3,157 3,488 3,854 4,259 4,706 5,200 5,746 6,350 7,016 1 / Iskonto Faktörü 0,35 0,32 0,29 0,26 0,23 0,21 0,19 0,17 0,16 0,14 Nakit Akımlarının NBD, ABD $ Rayiç Yıllık Kira Bedeli, 1.000ABD $ Ödenecek Kira Bedeli, ABD $ Proje Net Nakit Akımı, ABD $ Iskonto Oranı 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 Iskonto Faktörü 7,753 8,567 9,467 10,461 11,559 12,773 14,114 15,596 17,233 19,043 21,042 1 / Iskonto Faktörü 0,13 0,12 0,11 0,10 0,09 0,08 0,07 0,06 0,06 0,05 0,05 Nakit Akımlarının NBD, ABD $ Nakit Akımlarının Toplam NBD,ABD $ Yıl Ortası Düzeltme Faktörü 1,0259 DüzeltilmiĢ Net Bugünkü Değer, ABD $ DüzeltilmiĢ Net Bugünkü Değer, TL Sonuç olarak, gayrimenkullerin parsel kullanım hakkı değeri ,-TL (değerleme tarihi itibariyle ,-ABD $) olarak hesaplanmıştır Maliyet YaklaĢımı ile Yapı Değerlerinin Belirlenmesi Gerek mevcut yapı değerinin, gerekse tamamlama maliyetinin belirlenmesi amacıyla; i. Öncelikle Gayrimenkulün tamamlanmış olması halindeki değeri belirlenmiş, ii. Rapor un bölümünde belirtilen tamamlanma yüzdeleri dikkate alınarak mevcut yapı değerleri belirlenmiş, iii. Gayrimenkullerin toplam yapım değerinden mevcut yapı değeri düşülmek suretiyle gerekli tamamlama yatırımı tutarı belirlenmiştir Gayrimenkullerin Toplam Yapım Maliyeti; Rapor un Gayrimenkulün Tanımı ve Yapısal Özellikleri bölümünde detayları verildiği üzere, toplam ,25m² yüzölçümlü parseller üzerinde, 6 adet blok ile yeraltı otoparkından meydana gelecek Alışveriş Merkezi ve Ofis hacimlerinden oluşacak bir proje geliştirilecektir. Projenin tamamlanmış olması durumundaki toplam değerinin tespiti amacıyla aşağıdaki esaslara bağlı olarak gayrimenkullerin toplam inşaat maliyetleri hesaplanmıştır. - Blokların Yapı Maliyeti için; Bayındırlık ve İskân Bakanlığı Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında kullanılacak 2011 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri 28

30 Hakkında Tebliğ de belirtilen Restore edilecek yapılar ve tarihi ve eski eser niteliğinde olup, yıkılarak orjinaline uygun olarak yapılan yapılar için geçerli, 5. Sınıf D grubu maliyet bedeli olan 1.710,-TL hesaplamalarda esas alınmış, - Yerlatı Otoparkı Maliyeti için; 56 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği Eki olan, 2011 Yılı Binaların Metrekare İnşaat Maliyet Bedellerini Gösterir Cetvele göre, Yeraltı Garajları için 2. sınıf inşaat birim maliyeti olan 512,33 TL/m 2 esas alınmıştır. - Esas alınan birim bedeller, TUİK tarafından açıklanan 2011 yılı üçüncü dönem, bir önceki yılın son dönemine göre inşaat malzemeleri ve işçilik endeksi artış oranında (%12,76) eskale edilerek hesaplamalara dahil edilmiştir. - Belirlenen birim değerlere Mimari ve Mühendislik Bedeli, Koordinasyon, Genel ve Diğer Giderler bedeli ilave edilmiştir. - Çevre düzenleme maliyeti yapı inşaat maliyetinin %2 oranında olduğu varsayılmıştır. Mimari ve Mühendislik Maliyetleri : 0,03 Mimarlık ve Mühendislik giderleri toplam inşaat maliyetinin % 3 ü oranında varsayılmıştır. Koordinasyon ve Genel Giderler : 0,03 Kordinasyon ve Genel Yönetim Giderleri toplam inşaat maliyetinin % 3 ü oranında varsayılmıştır. Diğer Maliyetler : 0,03 Muhtelif giderler, toplam kaba inşaat maliyeti ve teknik bölüm maliyet giderlerinin % 3 üoranında varsayılmıştır. PROJE GELĠġTĠRME MALĠYETĠ TL ABD $ ĠnĢaat Maliyeti )A, B,C,D,E ve G Blokların ĠnĢaat Maliyeti Kapalı Alanı, m² , ,00 Birim Maliyet 1.928, ,41 Mimarlık Ve Mühendislik Maliyeti 57,85 30,43 Koordinasyon Ve Yönetim Maliyeti 59,58 31,35 Diğer Maliyetler 61,37 32,29 Giydirilmiş Birim Maliyet 2.106, ,48 2)Yer Altı Otopark Alanı ĠnĢaat Maliyeti Kapalı Alanı, m² , ,00 Birim Maliyet 577,70 303,93 3)Çevre Düzeni+Peyzaj Maliyeti Sonuç olarak değerleme konusu gayrimenkullerin, yukarıda detayları verildiği şekilde geliştirilmesi (projenin tamamlanması) durumunda toplam yapım maliyeti ,-TL ( değerleme tarihi itibariyle ,-ABD $) olarak hesaplanmıştır Gayrimenkullerin Mevcut Yapı Değeri; Rapor un Gayrimenkulün Tanımı ve Yapısal Özellikleri bölümünde detayları verildiği üzere, geliştirilmesi planlanan projenin 6 binadan oluşacağı, söz konusu binaların restorasyon çalışmalarına başlanılmış ve mevcut inşaat tamamlanma yüzdesi tespit dilmiştir. Her bir bina ve yer altı otoparkı için tamamlanma yüzdelerini gösterir tablo aģağıda sunulmuģtur; BLOK YAPI GERÇEKLEġME YÜZDELERĠ A BLOK 32,00% B BLOK 34,00% C BLOK 33,00% D BLOK 32,00% E BLOK 0,00% G BLOK 14,00% YER ALTI KATLI OTOPARK 68,50% Tamamlanma yüzdeleri dikkate alınarak mevcut yapı değerleri, her bir yapı için hesaplanan toplam yapım maliyetinden ayrıģtırılmak suretiyle hesaplanmıģtır. 29

31 MEVCUT ĠNġAAT MALĠYETĠ TL ABD $ 1) A Blok ĠnĢaat Maliyeti Kapalı Alanı, m² Birim Maliyet 1.928, ,41 Mimarlık Ve Mühendislik Maliyeti 57,85 30,43 Koordinasyon Ve Yönetim Maliyeti 59,58 31,35 Diğer Maliyetler 61,37 32,29 Giydirilmiş Birim Maliyet 2.106, ,48 A Blok Tamamlanma Oranı 32,00% 32,00% A Blok Mevcut ĠnĢaat Maliyeti ) B Blok ĠnĢaat Maliyeti Kapalı Alanı, m² Birim Maliyet 1.928, ,41 Mimarlık Ve Mühendislik Maliyeti 57,85 30,43 Koordinasyon Ve Yönetim Maliyeti 59,58 31,35 Diğer Maliyetler 61,37 32,29 Giydirilmiş Birim Maliyet 2.106, ,48 B Blok Tamamlanma Oranı 34,00% 34,00% B Blok Mevcut ĠnĢaat Maliyeti ) C Blok ĠnĢaat Maliyeti Kapalı Alanı, m² 3.402, ,5 Birim Maliyet 1.928, ,41 Mimarlık Ve Mühendislik Maliyeti 57,85 30,43 Koordinasyon Ve Yönetim Maliyeti 59,58 31,35 Diğer Maliyetler 61,37 32,29 Giydirilmiş Birim Maliyet 2.106, ,48 C Blok Tamamlanma Oranı 33,00% 33,00% C Blok Mevcut ĠnĢaat Maliyeti ) D Blok ĠnĢaat Maliyeti Kapalı Alanı, m² 3.402, ,5 Birim Maliyet 1.928, ,41 Mimarlık Ve Mühendislik Maliyeti 57,85 30,43 Koordinasyon Ve Yönetim Maliyeti 59,58 31,35 Diğer Maliyetler 61,37 32,29 Giydirilmiş Birim Maliyet 2.106, ,48 D Blok Tamamlanma Oranı 32,00% 32,00% D Blok Mevcut ĠnĢaat Maliyeti ) G Blok ĠnĢaat Maliyeti Kapalı Alanı, m² Birim Maliyet 1.928, ,41 Mimarlık Ve Mühendislik Maliyeti 57,85 30,43 Koordinasyon Ve Yönetim Maliyeti 59,58 31,35 Diğer Maliyetler 61,37 32,29 Giydirilmiş Birim Maliyet 2.106, ,48 G Blok Tamamlanma Oranı 14,00% 14,00% G Blok Mevcut ĠnĢaat Maliyeti )Otopark Alanı ĠnĢaat Maliyeti Kapalı Alanı, m² , ,00 Birim Maliyet 577,70 303,93 Otopark Alanı Tamamlanma Oranı 68,50% 68,50% Otopark Alanının Mevcut ĠnĢaat Maliyeti Mevcut ĠnĢaat Maliyeti Sonuç olarak, mevcut yapıların toplam inģaat değeri ,-TL (değerleme tarihi itibariyle ,-ABD $) olarak hesaplanmıştır Gayrimenkullerin Gerekli Tamamlama Yatırımı Tutarı; Yukarıda belirlenen birim yapı maliyetleri esas alınmak suretiyle, gayrimenkullerin toplam yapım maliyeti hesaplanmış olup, Rapor un inci bölümünde tespit edilen tamamlanma yüzdeleridikkate alınarak hesaplanan mevcut yapı değerleri düşülmek suretiyle gerekli tamamlama yatırımı tutarı belirlenmiştir. GEREKLĠ YATIRIM TUTARI TL ABD $ ĠnĢaat Maliyeti , ,- Mevcut ĠnĢaat Maliyeti , ,- Gerekli Yatırım Tutarı , ,- 30

32 Sonuç olarak, projenin; - Toplam inşaat maliyeti ,-TL(değerleme tarihi itibariyle ,ABD $) - Mevcut inşaat maliyeti ,-TL(değerleme tarihi itibariyle ,-ABD $) - Tamamlanması için gerekli yatırım (harcama tutarı) ise ,-TL (değerleme tarihi itibariyle ,-ABD $) olarak hesaplanmıştır Gayrimenkullerin Toplam Değerlerinin Belirlenmesi Rapor un üncü bölümünde hesaplanan parsel kullanım değeri ve Maliyet YaklaĢımı Yöntemi ile bulunan değerleme konusu hakkın bağlı olduğu taģınmazların mevcut yapı maliyet değerleri esas alınarak hesaplanan değerleme konusu hakkın kullanım değeri, aşağıdaki tabloda sunulmuştur. GAYRĠMENKULLERĠN TOPLAMKULLANIM HAKKI DEĞERĠ PARSEL KULLANIM HAKKI DEĞERĠ, TL MEVCUT YAPI DEĞERĠ, TL PARSEL KULLANIM H. + TOPLAM YAPI DEĞERĠ, TL PARSEL KULLANIM H. + TOPLAM YAPI DEĞERĠ, ABD $ Sonuç olarak, değerleme konusu gayrimenkullerin parsel kullanım değeri + yapı değerinden oluģan toplam değeri ,-TL (değerleme tarihi itibariyle ,- ABD $) olarak hesaplanmıştır Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠNA Analizi ile Kullanım Hakkı ve Gayrimenkullerin Toplam Değerinin Belirlenmesi Mevcut Piyasa Risk ve getiri oranlarında, gayrimenkullerin gelecekte yaratacağı net nakit akımlarının bugünkü değeri, gayrimenkullerin mevcut değerini temsil edeceğinden, bulunacak değer, değerleme konusu gayrimenkullerin diğer yöntemlerle bulunan değerlerinin test edilmesinde diğer bir deyişle gayrimenkul toplam değerinin aykırılık gösterip göstermediği hususunda önemli bir gösterge olacaktır. - Ġskonto Oranı: Bu oran, gayrimenkulün gelecekte yaratması beklenen nakit akımlarının günümüz değerlerine indirgenmesinde kullanılmakta olup gerçekçi tahmini çok önemlidir. - Büyüme Oranı: Bu oran, gayrimenkulün gelecekte yaratması beklenen nakit akımlarının dönemsel (yıllık) ve nominal olarak büyüme oranını ifade etmekte olup, genelde kullanılan para birimi ile ilgili enflasyon oranı olarak kabul edilmektedir. Yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde, bu çalışmada TL olarak hesaplamalardan kaynaklanan sapmaların önlenmesi amacıyla, analizlerin ABD Doları bazlı 6 yapılması uygun görülmüştür. Iskonto Oranı % 10,5 Risksiz Getiri Oranı(*) % 6,2 Piyasa Risk Primi % 2,5 Sektör Risk Primi %1,8 (*) Risksiz getiri oranı, T.C. nin uzun dönemli ABD Doları bazlı Eurobondların verim oranı baz alınmıştır. - Yıl ortası düzeltme faktörü: Proje gelir ve giderlerinin yıl içerisinde normal dağılacağı varsayımıyla, net proje gelirleri yıl ortası düzeltme faktörüyle düzeltilmiştir. Iskonto oranı bileşik olarak düşünüldüğünden, yıl ortası düzeltme faktörünün belirlenmesinde yıllık ıskonto faktörünün karekökü kullanılmıştır. Değerleme konusu hakkın bağlı olduğu gayrimenkuller üzerinde onaylı mimari projesine göre; halihazırda mevcut binaların sınırlarını, cephelerini ve yüksekliklerini değiştirmeden yenileyerek, 6 Uluslararası piyasalar paralelinde, ülkemiz gibi dolarize olmuş ekonomilerde İndirgenmiş Nakit Akımı analizine esas alınan yıllık iskonto oranları ve risk primleri dolar bazlı olarak ele alınmaktadır. Analiz, izleyen yıllara ilişkin bedellerin ABD Doları olarak hesaplanmaması sonucu hatalı sonuçlar verebilir. Bu sakıncaların giderilmesi amacıyla, hesaplamalarda ABD Doları nın esas alınması, işlem günü TL ye dönülmesi gerekmektedir. 31

33 Alışveriş Merkezi kompleksi geliştirilecektir. Kompleksin içinde mağaza, yeme-içme, sinema ve ofis alanları yer alacaktır. Bu veriler ışığında Gelirlerin Kapitalizasyonu İNA Analizi gerçekleştirilmiştir. İNA Analizi çerçevesinde esas alınan varsayımlar ve proje özeti aşağıda sunulmuştur; Proje özeti: Hakkın bağlı olduğu parsellerin toplam alanı toplam ,-m 2 dir. Söz konusu parseller üzerinde, mimari projesine göre, Alışveriş Merkezi projesinin geliştirilmesi durumunda, projenin gelecekte yaratacağı geliģtirme maliyetleri ve Ġdare ye ödenecek kira bedeli düģülmüģ net nakit akımlarının bugünkü değerinin, gayrimenkullerin parsel kullanım hakkı değeri+ mevcut yapı değerinden oluģan toplam değerini temsil edeceği kabulüyle İNA Analizi yapılmıştır. Parsel kullanım hakkı değeri + mevcut yapı değerinin belirlenmesinde izlenilen adımlar şu şekilde özetlenebilir; 1. Rapor un üncü bölümünde, parsel üzerinde geliştirilecek olan proje için gerekli tamamlama yatırımı tutarı hesaplanmıģ, 2. Piyasa(Emsal Değer) yaklaşımı ile Rapor un inci bölümünde, proje bünyesinde yer alan, gelir getiren mülkler için kira gelirleri ve kira gelirlerine bağlı olarak Ġdare ye ödenecek kira bedelleri belirlenmiģ, 3. Son olarak, gelir ve giderlerin varsayılan ıskonto oranlarıyla günümüz değerlerine indirgenmek suretiyle gerçekleştirilen ĠNA Analizi ile bugünkü gayrimenkulün (kullanım hakkı+ yapı değerinden oluşan) toplam kullanım hakkı değerine ulaşılmıştır. 1. Gerekli Tamamlama Yatırımı Tutarı; Rapor un üncü bölümünde hesaplandığı üzere; projenin tamamlanması için gerekli yatırım tutarı ,-TL (değerleme tarihi itibariyle ,-ABD $) olarak hesaplanmıştır. TL ABD $ Gerekli Yatırım Tutarı , ,- Projenin 2012 nin ilk yarısı itibariyle tamamlanmıģ olacağı varsayılmıģtır. Proje teminatı olarak sözleģme hükümlerince nakden ödenen teminat tutarı ( ,-ABD$) 2013 yılında malike geri ödenecek olup analizlerde bu husus dikkate alınmamıģtır. 2. Proje Gelir Varsayımları; Rapor un inci bölümünde detayları verildiği üzere, Mağaza alanları için metraj ayrımına gidilmeden (küçük-orta-büyük) ortalama aylık m 2 kira bedelinin 35,-ABD$, Yeme İçme Alanları için ortalama aylık m 2 kira bedelinin 50 ABD$, Ofis alanları için ortalama aylık m 2 kira bedelinin 15,-ABD$, olarak alınmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. olacaktır. Mevcut durum kiralamaları göz önünde bulundurularak; o yarısında faaliyete geçeceği, ilk yıl için %75, 2013 yılı için %90, 2014 yılı için %90, 2015 yılı için %95, devam eden yıllar için ise %98 oranında doluluk öngörülmüştür. o Kira gelirlerinin her yıl %3 oranında artacağı varsayılmıştır. Rapor un inci bölümünde detayları verildiği üzere, yıllar itibariyle İdare ye ödenecek tahmini kira bedeli, ciro üzerinden; 1. Yıl ile 10. Yıl arası (10. yıl dahil) KDV hariç yıllık %4, 11. Yıl ile 20. Yıl arası(20. yıl dahil) KDV hariç yıllık %6 21. Yıl ile 30. Yıl arası(30. yıl dahil) KDV hariç yıllık %9 Yukarıda açıklanan varsayımlar ıģığında gerçekleģtirilen ĠNA Analizi aģağıda sunulmuģtur. 32

34 Proje Kira Gelirleri, 1.000ABD $ Mağaza Kira Geliri Yeme İçme Alanı Kira Geliri Ofis Alanı Kira Geliri Ġrtifak Hakkı Bedeli, ABD $ Yatırım Gideri, ABD $ Proje Net Nakit Akımı, ABD $ Iskonto Oranı 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 Iskonto Faktörü 1,0525 1,163 1,285 1,420 1,569 1,734 1,916 2,117 2,339 2,585 2,857 1 / Iskonto Faktörü 0,95 0,86 0,78 0,70 0,64 0,58 0,52 0,47 0,43 0,39 0,35 Nakit Akımlarının NBD, ABD $ Proje Kira Gelirleri, 1.000ABD $ Mağaza Kira Geliri Yeme İçme Alanı Kira Geliri Ofis Alanı Kira Geliri Ġrtifak Hakkı Bedeli, ABD $ Yatırım Gideri, ABD $ Proje Net Nakit Akımı, ABD $ Iskonto Oranı 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 Iskonto Faktörü 3,157 3,488 3,854 4,259 4,706 5,200 5,746 6,350 7,016 7,753 1 / Iskonto Faktörü 0,32 0,29 0,26 0,23 0,21 0,19 0,17 0,16 0,14 0,13 Nakit Akımlarının NBD, ABD $ Proje Kira Gelirleri, 1.000ABD $ Mağaza Kira Geliri Yeme İçme Alanı Kira Geliri Ofis Alanı Kira Geliri Ġrtifak Hakkı Bedeli, ABD $ Yatırım Gideri, ABD $ Proje Net Nakit Akımı, ABD $ Iskonto Oranı 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 Iskonto Faktörü 8,567 9,467 10,461 11,559 12,773 14,114 15,596 17,233 19,043 21,042 1 / Iskonto Faktörü 0,12 0,11 0,10 0,09 0,08 0,07 0,06 0,06 0,05 0,05 Nakit Akımlarının NBD, ABD $ Nakit Akımlarının Toplam NBD,$ Yıl Ortası Düzeltme Faktörü 1,0259 DüzeltilmiĢ Net Bugünkü Değer, ABD $ DüzeltilmiĢ Net Bugünkü Değer, TL

35 Sonuç olarak, İNA Analizi ile hesaplanan gayrimenkulün toplam (kullanım hakkı + yapı) kullanım hakkı değerinin ,-TL (değerleme tarihi itibariyle ,-ABD $) olarak hesaplanmıştır Kullanılan Değerleme Analiz Yöntemlerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Analizlerin Seçilme Nedenleri En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi Değerleme konusu parselin, mimari projesine bağlı kalarak geliştirilmesi sebebiyle bu değerleme çalışmasında En Etkin Ve Verimli Kullanım Analizi yapılmamıştır Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi, Değerleme konusu hakkın değer takdir çalışmasında esas alınan Piyasa ve Maliyet Yaklaşımları çerçevesinde hesaplanan gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı hakkın değerinde, müşterek ve bölünmüş kısımların ayrımı dikkate alınmamış ancak yapı fonksiyonları dikkate alınarak farklı maliyet bedelleri hesaplamalara katılmıştır Gayrimenkul ve Bunlara Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi, Rapor un 5.2 nci bölümünde, değerleme konusu gayrimenkulün Yasal Süreç Analizi nde detayları verildiği üzere; Değerleme konusu hakkın bağlı olduğu gayrimenkuller üzerinde müştereken yer alan takyidatlar aşağıda verilmiştir. Beyan Bölümü: 5366 sayılı kanun gereği belirlenen yenileme alanı içerisinde kalmaktadır.( tarih/14400 yevmiye no. ile Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkanlığı Lehine) Ġpotek Bölümü: Yapı ve Kredi Bankası A.Ş. lehine ,-Euro bedelle %17 değişken faizli 1.dereceden, FBK müddetle ipotek tesis edilmiştir.( tarih/8873 yevmiye no. ile) Ayrıca 7 parsel numarasında kayıtlı gayrimenkul hariç, tüm gayrimenkuller üzerinde müştereken yer alan takyidatlar aşağıda verilmiştir. Beyan Bölümü: 1710 sayılı kanun 8. Maddesi gereğince eski eserdir. ( tarih/12147 yevmiye no. ile) 2 ve 8 parsel numarasında kayıtlı gayrimenkuller üzerinde müştereken yer alan takyidatlar aşağıda verilmiştir. Beyan Bölümü: Diğer (Konusu: tahsis amacının değiştirilmesi %yeraltı otopark turizm kültür ve ticaret merkezi olarak kullanılabilir.)tarih: Sayı:1939( tarih/14630 yevmiye no.) 34

36 7. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ 7.1. Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması Ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntem ve Nedenlerinin Açıklanması Değerleme konusu hakkın bağlı olduğu parseller Samsun Büyükşehir Belediyesi mülkiyetindedir. Değerleme konusu gayrimenkuller kamu arazisi olduğundan, değerleme konusunu, gayrimenkul değil; Müşteri ġirket ĠĢtirakı TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A.Ş. ile Samsun Büyükşehir Belediyesi arasında imzalanan ve tapuya Ģerh olunan Üst Hakkı na dayalı kullanım (kiralama) hakkı oluşturmaktadır. Konu kullanım hakkına benzer haklar piyasada etkin bir şekilde alım satıma konu olmadığından çeşitli yöntem ve ayrıştırma teknikleri kullanılarak değer tespiti amaçlanmıştır. Bu amaçla; - Değerden Türetme yaklaģımıyla, emsal parsel değerleri esas alınmak suretiyle belirlenecek adil (olması gereken) kira bedelinin, İdareye ödenecek kira bedelinden farkları (ciro oranı) ve hakkın süresi dikkate alınarak belirlenecek değeri (sözleşmede belirtilen ciro payı oranında ödenecek kiralama bedelinin hak süresi boyunca sağlayacağı avantajların bu günkü değeri) olarak tanımlanabilecek yöntemle parsel kullanım hakkı değeri hesaplanmıştır. - Maliyet YaklaĢımı çerçevesinde; Bayındırlık ve İskân Bakanlığı Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında kullanılacak 2011 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri ile 56 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği Ekinde yer alan, 2011 Yılı Binaların Metrekare İnşaat Maliyet Bedellerini Gösterir Cetvelinde belirtilen yapı maliyet bedelleri esas alınarak yapıların rayiç değerleri hesaplanmıştır. - Farklı yöntemlerle bulunan, Parsel kullanım hakkı değerine mevcut yapı değerleri eklenerek projenin kullanım hakkı+yapı değerinden oluģan toplam değerine ulaşılmıştır. - ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı analizi çerçevesinde, projenin geliştirilmesi halinde, Piyasa Yaklaşımı yöntemi ile elde edilen verilere dayanarak proje kira gelirleri belirlenmiş, proje gelirlerinin net bu günkü değerinden, gerekli yatırım tutarı (geliştirme maliyeti) ve Büyükşehir Belediyesi ne ödenecek olan kira bedeli düşülmek suretiyle gayrimenkullerin toplam değeri (kullanım hakkı ve mevcut yapı değerinden oluşan toplam değeri ) hesaplanmıştır. Farklı yöntemler kullanılmak suretiyle ulaşılan gayrimenkullerin toplam (kullanım hakkı+yapı) değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur. AYRIġTIRMA METODU Değerden Türetme YaklaĢımı Maliyet YaklaĢımı ĠNA ANALĠZĠ PARSEL KULLANIM DEĞERĠ, TL MEVCUT YAPI DEĞERĠ, TL ,- - TOPLAM DEĞER, TL Sonuç olarak; - Farklı yöntemlerle bulunan değerlerin birbirleri ile tutarlı olduğu, - Gayrimenkullerin henüz gelir yaratmaması sebebiyle, gayrimenkul değerinin tespitinde, gelir esaslı yaklaşım (İNA yaklaşımı) ile bulunan değerin esas alınmasının daha yüksek hata ve sapmalar içerebileceği, - Ayrıştırma esasları çerçevesinde, değerden türetme yaklaşımı ile bulunan parsel kullanım hakkı değeri ve tamamlanma yüzdesine göre hesaplanan mevcut yapı değerlerinden oluşan, ,-TL tutarındaki gayrimenkullerin toplam değerinin rayiç (adil) değeri olarak kabul edilmesinin uygun olacağı, kanaatine varılmıştır. 35

37 7.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri Bu değerleme çalışmasında, asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir husus bulunmamaktadır Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Geti rilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢler Rapor un Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri bölümünde detayları verildiği üzere; değerleme konusu gayrimenkullerin hali hazırda inşaatına devam edilmekte olup, her bir blok için alınmış yapı ruhsatları mevcuttur Değerlemesi Yapılan Gayrimenkullerin G.Y.O. Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Raporu nun 5.2. nci bölümünde yer alan Yasal Süreç Analizi ve üncü Gayrimenkul ve Buna Bağlı Haklara İlişkin Hukuki Analiz bölümünde de detayları verildiği üzere; değerleme konusu gayrimenkuller ve gayrimenkullere bağlı hakların (kullanım haklarının) TTA Gayrimenkul Yatırım GeliĢtirme ve Yönetim A.ġ. (TTA) aktifinde yer aldığı ve Torunlar GYO A.ġ. nin TTA Gayrimenkul Yatırım GeliĢtirme ve Yönetim A.ġ. ne %40 oranında iģtirak ettiği anlaģılmaktadır. Bu sebeple analiz, değerleme konusu gayrimenkullerin değil, bu gayrimenkullerin üst hakkı Maliki olan TTA Gayrimenkul Yatırım GeliĢtirme ve Yönetim A.ġ. hisselerinin (iģtirak) GYO portföyünde yer alıp alamayacağına yönelik olarak gerçekleştirilmiştir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları; Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yayımlanmış bulunan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (Tebliğ) nin, Seri: VI, No: 29 sayılı Tebliğ ile değişik, iştirak başlıklı 32/A maddesinin e bendinde; Ġktisap tarihinde gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların ekspertiz değerinin, iģtirak edilecek Ģirketin bilanço aktifinin en az % 75 ini oluģturduğu Türkiye de kurulu Ģirketlere, İştirak edebileceği hükmü yer almaktadır. Diğer taraftan, Tebliğ in Seri: VI, No: 21 sayılı Tebliğ ile değişik Yatırımlara ilişkin yasaklar başlıklı 26 nci maddesinin a ve c bendlerinde, Ortaklıklar, hiç bir şekilde paylarını satın aldıkları şirketlerin sermayesine ve yönetimlerine hakim olma amacı güdemez ve hiç bir şirkette sermaye veya oy haklarının %5 inden fazlasına sahip olamazlar, Yatırım fonları payları hariç, Borsada veya Borsa dışı teşkilatlanmış piyasalarda işlem görmeyen sermaye piyasası araçlarına yatırım yapamazlar, sermaye piyasası araçlarının alım satımlarının Borsa kanalıyla yapılması zorunludur, Denmek suretiyle yapılacak İştirak yatırımlarına, ancak belirli nitelikteki Şirketlere ve sermayelerinin %5 ini aşmayacak oranlarda yapılması yönünde kısıtlama getirilmiş, Ancak, Tebliğ in 32/A maddesinin Seri: VI, No: 29 sayılı Tebliğ ile değiģik son fıkrası, son cümlesinde Bu maddede belirtilen iģtiraklerde 26 ncı maddenin birinci fıkrasının (a) ve (c) bentleri uygulanmaz. denmek suretiyle, 32 nci madde kapsamındaki iştiraklerde, Borsalarda işlem görmeyen Şirketlere de yatırım yapma imkanı tanınmış, ayrıca bu Şirketlere yapılacak iştiraklerde sermayelerinin %5 ini aşmalarına imkan tanınmıştır. 36

38 Özetle, yukarıda yer alan düzenlemeler uyarınca; Şirket in TTA Gayrimenkul Yatırım GeliĢtirme ve Yönetim A.ġ. ne %40 oranındaki iştirakinin, GYO portföyünde yer almasında bir sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır. Ancak;Tebliğ in ĠĢtirak edilecek Ģirketin, iktisap tarihinde, gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların ekspertiz değerinin bilanço aktifinin en az %75 inin oluģturması hükmüne uygunluğu, hususlarında bir çalıģma gerçekleģtirilmemiģtir. 37

39 8. SONUÇ 8.1. Nihai Değer Takdiri İş bu Rapor; Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (MüĢteri) yetkililerinin yazılı talebi üzerine, a. Mülkiyeti Samsun Büyükşehir Belediyesi ne ait olan, Müşteri nin iştiraki TTA Gayrimenkul Yatırım GeliĢtirme ve Yönetim A.ġ. (TTA) lehine tapuya 30 yıl süre ile sınırlı ayni hak tesisi (daimi ve müstakil üst hakkı tesisi) yapılan; 205 Ada, 2, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 parsel numarasında kayıtlı, 376 Ada 1 parsel numarasında kayıtlı ve 377 Ada 5 parsel numarasında kayıtlı gayrimenkullerin üst hakkına dayalı kullanım hakkının belirlenmesi, b. Kullanım hakkına bağlı olarak üst hakkı tesis edilen parseller üzerinde yer alan binaların yasal durumlarının irdelenmesi, adil piyasa değerlerinin tespiti ve Malik Şirket TTA hisselerinin İştirak yoluyla Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde yer almasında herhangi bir kısıt olup olmadığının tespitine yönelik olarak hazırlanmış ve yapılan çalışmalar sonucunda; I) Rapor un 7.4 üncü bölümünde yer alan açıklamalar ve ilgili düzenlemeler uyarınca; ĠĢtirakin (değerleme konusu gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı hakların maliki) GYO portföyünde yer almasında herhangi bir sakınca olmadığı, II) Samsun BüyükĢehir Belediyesi nden 30 yıllığına kiralanmıģ olan parsellerin üst hakkı değeri + mevcut yapı değerinden oluģan toplam adil piyasa değerinin, fiili değerleme tarihi itibariyle ve peģin değer esasına göre; o o KDV hariç ,-TL KDV dahil ,26TL olduğu kanaatine varılmıştır. Saygılarımızla Güner ġan Yusuf Yaşar TURAN Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No.: SPK Lisans No.: İşbu rapor, Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş. tarafından Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin yazılı talebi üzerine üç nüsha ve orijinal olarak düzenlenmiş olup, kopyaların kullanımı halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan Şirketimiz sorumlu değildir. 38

40 9. RAPOR EKLERĠ 10. DEĞERLEMEYĠ YAPAN DEĞERLEME UZMANLARININ DEĞERLEME LĠSANS BELGESĠ ÖRNEKLERĠ 11. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLERĠN ġġrket TARAFINDAN DAHA ÖNCEKĠ TARĠHLERDE DEĞERLEMESĠ YAPILMIġ ĠSE, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER Rapor a konu gayrimenkullere ilişkin olarak Şirket tarafından daha önce herhangi bir değerleme raporu hazırlanmıştır. 39