AYDIN İLİ DİDİM İLÇESİ KOCAHARIP MEVKİİ PARLAMENTERLER SİTESİ 25 BLOK 1 NO.LU BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr AYDIN İLİ DİDİM İLÇESİ KOCAHARIP MEVKİİ PARLAMENTERLER SİTESİ 25 BLOK 1 NO.LU BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

2 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ AYDIN İLİ DİDİM İLÇESİ KOCAHARIP MEVKİİ DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ PARLAMENTERLER SİTESİ 25 BLOK 1 NO.LU BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM RAPOR TARİHİ YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan gayrimenkul üzerinde; tarih, yevmiye no ile Didim İcra Hukuk Mahkemesinin tarih 2010/313 esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile (Açıklama: Davacı: Sezin Batumlu) İhtiyati Tedbir bulunmaktadır. Beyanlar hanesinde; tarihli Yönetim Planı bulunmaktadır tarih 2020 yevmiye no ile 13706, 13709, parseller ve parseldeki 9. Bloktaki (2) no.lu bağ. Bölüm ortak kullanımdır, tarih 2020 yevmiye no ile Ortak Yer: Aydın ili TAPU BİLGİLERİ Didim ilçesi Didim Mah Parsel, tarih 2020 yevmiye no ile Ortak Yer: Aydın ili Didim ilçesi Didim Mah Parsel, tarih 2020 yevmiye no ile Ortak Yer: Aydın ili Didim ilçesi Didim Mah Parsel, tarih 2020 yevmiye no ile Ortak Yer: Aydın ili Didim ilçesi Didim Mah Parsel Blok/Giriş: 9/2 no.lu bağ. bölüm, tarih 1863 yevmiye no ile Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri içerisinde bulunmaktadır, beyanları bulunmaktadır. MEVCUT KULLANIM Yazlık konut olarak kullanılmaktadır. İMAR DURUMU 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı Aydın 1. İdare Mahkemesi tarafından 2007/544 karar no ile iptal edilmiştir. DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) 25 BLOK 1 NO.LU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) ,00 TL 25 BLOK 1 NO.LU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) ,00 TL 1

3 RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:... 5 GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 8 Gayrimenkulün İmar Durumu... 9 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler... 9 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi...10 Aydın İli...10 Didim İlçesi...11 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi...11 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...11 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...12 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...12 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...12 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar

4 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...13 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...13 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...14 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...14 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Çevrede Arsa Değeri Araştırması...15 Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması...15 Emsal Yönetim ile Arsa Değer Takdiri...15 Gayrimenkule Değer Takdiri Blok 1 No.lu Bağımsız Bölüme Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri Blok 1 No.lu Bağımsız Bölüme Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer Takdiri...16 En Verimli Kullanım Analizi...17 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...17 RAPOR EKLERİ: İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR

5 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAK KONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki Aydın İli Didim İlçesi no.lu parsel üzerinde bulunan Parlamenterler Sitesi 25 Blok 1 no.lu bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Geomatik Mühendisi H. Şule Postacı ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yasin PEKTAŞ tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Yılmaz ALUÇ tarafından kontrol edilmiştir. 4

6 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı olan Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotoğrametri Yüksek Mühendisidir. Arsa Ofisinde Bölge Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığında İstanbul Uygulama Başkanlığı ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığında Bakanlık Müşavirliği görevlerinde bulunmuştur. Görev süresince çok sayıda kamulaştırma, arazi geliştirme, konut ve sanayi projelerinde çalışmıştır. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Yılmaz ALUÇ şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki Aydın İli Didim İlçesi no.lu parsel üzerinde bulunan Parlamenterler Sitesi 25 Blok 1 no.lu bağımsız bölümün sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi: Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Lisans No: Lisans No:

7 2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu Rapora konu gayrimenkul Aydın İli, Didim İlçesi, Kocaharıp Mevkii, numaralı, ,00 m² yüzölçümlü parsel üzerinde bulunan Parlamenter Sitesi 25 Blok 1 no.lu bağımsız bölümdür. 6

8 İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Didim merkezden Atatürk Bulvarı yönünde ilerlerken Kovala Caddesi yönünde sağa dönülür takribi 500 m ilerlendikten sonra Ege Caddesi yönünde sola dönülür ve bu cadde üzerinde takribi 3 km ilerlendikten sonra Aytepe Caddesi yönünde sağa dönülür ve bu cadde üzerinde takribi 2 km ilerlendiğinde incelemeye konu bağımsız bölümün bulunduğu Parlamenterler Sitesine intikal edilmiş olur. İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Didim İlçesi merkezine takribi 6 km., Aydın İli merkezine takribi 104 km. uzaklıktadır. 7

9 2.2 Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Didim Tapu Sicil Müdürlüğünden tarihinde ve saat 11:00 da temin edilmiştir. TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl AYDIN Ada - İlçe DİDİM Parsel Mevki KOCAHARIP Yüzölçümü ,00 m² Cilt/Sayfa 19/1820 Ana Taşınmaz Nitelik Arsa Pay/Payda 1/68 Blok/Kat/Giriş-B.B.No 25/ZEMİN VE 1/1 BAHÇELİ KARGİR ALTMIŞ SEKİZ ADET DUBLEKS EV MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ / TAM Tarih ve Yevmiye No /16043 Tapu Belgesi Cinsi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz /Rehin/Hak ve Mükellefiyet Şerh Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri KAT MÜLKİYETİ Yoktur tarih, yevmiye no ile Didim İcra Hukuk Mahkemesinin tarih 2010/313 esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile (Açıklama: Davacı: Sezin Batumlu) İhtiyati Tedbir bulunmaktadır tarihli Yönetim Planı bulunmaktadır tarih 2020 yevmiye no ile 13706, 13709, parseller ve parseldeki 9. Bloktaki (2) no.lu bağ. Bölüm ortak kullanımdır, tarih 2020 yevmiye no ile Ortak Yer: Aydın ili Didim ilçesi Didim Mah Parsel, tarih 2020 yevmiye no ile Ortak Yer: Aydın ili Didim ilçesi Didim Mah Parsel, tarih 2020 yevmiye no ile Ortak Yer: Aydın ili Didim ilçesi Didim Mah Parsel, tarih 2020 yevmiye no ile Ortak Yer: Aydın ili Didim ilçesi Didim Mah Parsel Blok/Giriş: 9/2 no.lu bağ. bölüm tarih 1863 yevmiye no ile Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri içerisinde bulunmaktadır, beyanları bulunmaktadır. Gayrimenkul tapu kütüğünde Servet Batumlu adına kayıtlı iken tarih ve yevmiye no ile Emlak Konut GYO A.Ş. adına cebri satış ile tashih edilmiştir. 8

10 2.3 Gayrimenkulün İmar Durumu tarihinde Didim Belediyesinde yapılan inceleme sonucunda ilgili bölgedeki 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının Aydın 1. İdare Mahkemesi tarafından 2007/544 karar no ile iptal edildiği ve henüz yeni bir planın bulunmadığı öğrenilmiştir. Rapora konu gayrimenkulün iptal edilen 1/5000 ölçekli Aydın Didim Nazım İmar Planında ve 1/1000 ölçekli Aydın Didim Uygulama İmar Planında Taks=0.15, E=0.30 yapılaşma koşullarında konut alanı olarak planladığı öğrenilmiştir. 2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu gayrimenkul ile ilgili olarak Didim Belediyesinde yapılan araştırmada tarih 370/20 no.lu 68 adet ev için toplam 6.120,00 m² alana alınmış, Yapı Kullanma İzin Belgesi, tarihinde onaylanmış mimari projesi bulunmaktadır. 9

11 3 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi Aydın İli Aydın; tarım, turizm ve sanayi sektörlerindeki potansiyeli, vasıflı insan gücüyle Ege Bölgesi ve Ülkemizin hızla gelişen illerinden biri durumundadır. Aydın, orta ve batı kesiminde verimli ovalar, kuzey ve güneyi dağlar ile çevrili Büyük Menderes Havzası üzerinde 8007 km² lik bir alan üzerine kuruludur. Rakımı 65 metredir yılı sonu itibarı ile açıklanan Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemine göre ilin nüfusu kişidir ve nüfusun % 59 u ( kişi) şehirlerde, %41 i ise ( kişi) kırsal kesimde yaşamaktadır. Yıllık nüfus artış hızı binde 14,04 tür (2009). Aydın'da 16 İlçe, 53 belediye, 490 köy, 265 mahalle bulunmaktadır. Büyük Menderes ırmağının suladığı bereketli ovalar üzerinde ha alanda kurulu İlin % 49 unda ( hektarında) tarım yapılmaktadır. Aydın ili toprak, iklim, topoğrafik yapı ve ekolojik özellikleri ile polikültür tarıma elverişlidir. Tarımın her kolunda yüksek bir potansiyele sahiptir. Aydın İlinin sahip olduğu hektarlık tarım arazisi içinde ha ve % 51 pay ile zeytin ve meyvelikler en geniş alanı kaplar. Geriye kalan arazilerin hektarı orman, hektarı çayır-mera, hektarı göl-bataklık, hektarı tarım dışı arazilerdir. Ayrıca, Aydın da; hektar alanın (%43.1) hektarında sulu tarım yapılmaktadır. (DSİ sulamaları ha; Toprak ve Su Kooperatifleri ha; Köy Hizmetleri gölet ve yerüstü sulamaları ha; Halk Sulamaları ha olmak üzere toplam ha.). İlde; Kemer Barajı (Depolama hacmi: 419,2 hm³), Çine Topçam Barajı (Depolama hacmi: 97,7 hm³, Yaylakavak Barajı (Depolama hacmi: 31,4 hm³), İkizdere Barajı (Depolama hacmi: 196 hm³) ve Çine Adnan Menderes Barajı (Depolama hacmi: 350 hm³) olmak üzere 5 adet baraj ve Karacasu- Kahvederesi, Çine- Akçaova, Germencik- Hıdırbeyli, Çine-Çatak, Koçarlı- Karacaören olmak üzere 5 adet gölet mevcuttur. Ayrıca inşa halinde 1 baraj (Karacasu- Dandalaz) ve 1 gölet (Ataköy) bulunmaktadır. İlin tarımdan sonraki ikinci önemli gelir kaynağı turizmdir. İl ekonomisinde kültür ve turizm varlıkları önemli yer tutmaktadır. İlde 3 müze (Aydın Müzesi ve buna bağlı Yörük Ali Efe Etnografya Müzesi, Afrodisias Müzesi ve buna bağlı Karacasu Etnografya Müzesi, Milet Müzesi) ve 21 önemli ören yeri mevcuttur. Yaklaşık 766 civarında kültür varlığı tescillidir. 10

12 İldeki önemli örenyerleri Afrodisias (Karacasu), Alabanda (Çine), Alinda (Karpuzlu), Apollon Tapınağı (Didim), Gerga (Çine), Harpasa (Nazilli), Magnesia (Germencik-Ortaklar), Mastaura (Nazilli),Milet (Didim), Nysa (Sultanhisar), Priene (Söke), Tralleis, (Aydın-Merkez) dir. Dilek Yarımadası Milli Parkı, Kuşadası ve Didim plajları ilin önemli turizm varlıklarındandır Didim İlçesi 9 Mayıs 1990 tarihine kadar Didim ve çevresi Söke ilçesinin bir parçası iken bu tarihte yayınlanan bir kanunla Yenihisar kasabası merkez olmak üzere Akbük, Ak-Yeniköy beldeleri ile Akköy, Balat, Batıköy, Denizköy ve Yalıköy bağlıları ile ilçe olmuştur. Alanı 402 km² dir Yılı Adrese Dayalı Nüfus Sayımı sonuçlarına göre kişi yaşayan ilçede 3 bağlı belediye ve 5 köy bulunmaktadır. İlçe ekonomisi tarıma ve turizme dayalıdır. Yaz aylarında önemli sayıda turistin ziyaret ettiği ilçede, ekonomi olumlu yönde etkilenmektedir. 3.2 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi Rapora konu gayrimenkulün yakın çevresinde birçok tatil sitesi ve oteller ve bölgenin üst gelir grubuna hitap eden Didim Marina bulunmaktadır. Bölge yazları turizm açısından canlı ve yerli ve yabancı turistleri çeken büyük oteller ve sosyal alanlarla çevrilidir. Rapora konu bağımsızı barındıran Parlementerler Sitesi güvenliği, sosyal tesisi, spor alanları ve sahil şeridiyle bölgenin en prestijli sayfiye alanlarındandır. 3.3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Değerleme konusu gayrimenkulün içinde bulunduğu Parlamenterler sitesi aynı şekil ve yapı nizamıyla inşa edilen bağımsızlardan müteşekkil A, B, C, D, E, F, G, H ve I olmak üzere 9 bloktan oluşmakta, sitenin içerisinde havuz ve peyzaj düzenlemesi yapılmış ortak kullanım alanları ile sosyal tesis, spor sahaları ve sahil kesiminde yürüyüş alanları bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bina parseldeki H Blokta 80 m² arsa içinde, zemin, 1 normal kat ve çatı katından oluşmakta ve betonarme karkas inşaat tarzıyla bitişik nizamda üretilmiştir. Altyapı hizmetleri tamamlanmış olan Değerleme konusu taşınmazın dış cephesinin bakımsız olduğu tespit edilmiş olup taşınmazın iç mekanı görülmemiştir. Ayrıca, değerleme konusu taşınmaz kısmi deniz manzarasına sahip ve yazlık kullanım amaçlıdır. 11

13 3.4 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının Aydın 1. İdare Mahkemesi tarafından 2007/544 karar no ile iptal edildiği ve henüz yeni bir planın bulunmadığı öğrenilmiştir. Gayrimenkul için tarih 370/20 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır tarih, yevmiye no ile Didim İcra Hukuk Mahkemesinin tarih 2010/313 esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile (Açıklama: Davacı: Sezin Batumlu) İhtiyati Tedbir bulunmaktadır. Bu şerh kısıtlayıcı bir etken olduğundan gayrimenkulün bu şerhle birlikte alım satım işlemine konu olması mümkün bulunmamaktadır. 4 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu sitede sosyal donatı alanlarının bulunması ve siteye ait marina bulunması, Bölgenin tamamlanmış altyapısı, Gayrimenkulün bölgenin elit sitelerinden birinde yer alması ve yüksek gelir grubuna hitap etmesi nedeniyle ikincil konut kullanımına elverişli olması, 4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Didim ilçe merkezine uzak olması, Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki 1/5000 ölçekli ve 1/1000 ölçekli imar planlarının iptal edilmiş olması, Gayrimenkulün takribi 23 yıllık ve yıpranmış durumda olması. 12

14 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 13

15 5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile yapı alanının birim maliyet fiyatına göre Yeniden Yapım Maliyeti kullanılmıştır. 14

16 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Niteliği İmar Durumu Fiyat (TL) Alan(m²) Birim Değeri (TL/m²) Hüseyin Özkan Fırat Suvarioğulları Sibel Yılmaz Alican Dağ Begüm Emlak Didim/ Efeler Mahallesinde Liman yolunda Didim/ Mersindere Mahallesinde Didim/ Altınkum Mahallesinde Didim/ Atatürk Mahallesinde Didim/ Altınkum Mahallesinde Konut Alanı ,00 230,00 782,60 Konut İmarlı ,00 927,00 237,32 Turizm İmarlı ,00 330,00 722,22 Konut Alanı , ,00 399,85 Konut Alanı , ,00 426, Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Özellikleri Fiyat (TL) Alan(m²) Birim Değeri (TL/m²) Bülent Kaya Didim/ Çamlık Mah., 3. Katta, 3+1 daire ,00 125, ,00 Gülseren İmer Didim/ Parlamenterler Sitesi, 4+1, villa ,00 180, ,44 Cumhur Karakaşoğlu Didim/ Altınkum Mah., 4+1, villa ,00 160, ,50 Mehmet Kök Didim/ Akbük Mah., 5+1, villa ,00 130, ,23 Mehmet Eroğlu Didim/ Hisar Mah., 3+1, villa ,00 110, , Emsal Yönetim ile Arsa Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkul Aydın İli Didim İlçesi Kocaharıp Mevkii no.lu yüzölçümü ,00 m² olan parsel üzerindeki Parlamenterler sitesinde 25. Blok 1 no.lu bağımsız bölümdür. Kat mülkiyeti tesis edilmiş olup değerlemeye konu bağımsız bölümün arsa payı 1/68 dir. 15

17 13710 no.lu parselin bugünkü durumu ile ilgili özellikler, emsallerine göre konumu, olumlu ve olumsuz etkenler de dikkate alınarak arsa m² birim değeri 500,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri = ,00 m² x 500,00 TL/m² = ,00 TL Rapora konu bağımsız bölümün hissesine düşen arsa alanı 234,44 m² dir. Buna göre değerlemeye konu bağımsız bölümün hissesine düşen arsa değeri; = 234,44 m² x 500,00 TL/m² = ,00 TL dir. 6.4 Gayrimenkule Değer Takdiri Blok 1 No.lu Bağımsız Bölüme Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkulün emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınarak konut m² birim değeri 1.650,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 25. Blok 1 No.lu Bağımsız Bölüm Değeri = 130,00 m² x TL/m² = ,00 TL Blok 1 No.lu Bağımsız Bölüme Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer Takdiri Değerlemeye konu bağımsız bölümün arsa payının 234,44 m² olduğu görülmüş, arsanın m² birim değeri emsal yöntemi ile 500,00 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Değerlemeye konu bağımsız bölümün brüt alanı 130,00 m² dir. Bayındırlık ve İskan Bakanlığının 2011 yılı yapı yaklaşık birim maliyetlerine göre, yeniden yapım birim m² değeri 701,00 TL/m² olarak, Yapı Aşınma Payları Cetveline göre yıpranma Oranı % 25 olarak kabul edilmiştir. Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = [Arsa Payı (m²) x Arsa Birim m² değeri (TL/m²)) + (Bağımsız Bölümün Brüt m²si x Yeniden Yapım Birim Maliyeti(TL/m²)-Yıpranma Oranı)] x (1+Şerefiye Oranı) Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = [(234,44 m² x 500,00 TL) + (130,00 m² x 701,00) x (1-0,25)] x (1 + 0,15) = ,63 TL ,00 TL olarak hesap edilmiştir. 16

18 6.5 En Verimli Kullanım Analizi Uluslararası Değerleme Standartlarınca Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkul için iptal edilen 1/1000 ölçekli imar planında ayrılmış olduğu amaç olan konut fonksiyonunun en verimli kullanım olacağı düşünülmektedir. 6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu gayrimenkul, Aydın İli, Didim İlçesi sınırları içerisinde bulunan Parlamenter Sitesi Projesi ,00 m² bir arsa üzerinde inşa edilmiştir. Uygulamada konut, sosyal yaşam alanları vs. gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Parlamenter Sitesi 25. Blok 1 No.lu bağımsız bölümün değeri emsal Yöntemi ve yeniden inşa etme Maliyeti yöntemi ile hesaplanmıştır. Piyasada oluşan gerçekçi değerleri yansıtması açısından Emsal yöntemi ile hesaplanan değer gayrimenkulün Pazar değeri olarak hesap ve takdir edilmiştir. Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m² den küçük konutlar için %1, 150 m² den büyük konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmıştır. 25. Blok 1 No.lu Bağımsız Bölümün Değeri (KDV Hariç) = ,00 TL 25. Blok 1 No.lu Bağımsız Bölümün Değeri (KDV Dahil) = ,00 TL Rapora konu gayrimenkulün tapu sicilinde ihtiyati tedbir şerhi bulunmaktadır. Bu şerh kısıtlayıcı bir etken olduğundan gayrimenkulün bu şerhle birlikte alım satım işlemine konu olması mümkün bulunmamaktadır. Ancak tapu sicilindeki bu ihtiyati tedbir şerhinin kalkması durumunda Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Bina olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde sakınca olmayacağı düşünülmektedir. 17

19 İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir. İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Lisans No: Lisans No: RAPOR EKLERİ: Rapora Konu Gayrimenkule Ait Fotoğraflar Rapora Konu Gayrimenkule Ait Vaziyet Planı Rapora Konu Gayrimenkule Ait İmar Durum Belgesi Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri Rapora Konu Gayrimenkule Ait Tapu Kaydı 18

20 İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR 19

21 20

22 21

23 22

24 23

25 24