BİRİNCİ BÖLÜM GENEL HÜKÜMLER

Transkript

1 YÖNETİM PLANI BİRİNCİ BÖLÜM GENEL HÜKÜMLER MADDE-1: 634 sayılı kat mülkiyeti kanununa göre mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiş olan Kapaklı ilçesi Dreamcity 290 Ada 1 parsel, 291 ada 1 parsel, 292 ada 1 parsel sayılı ana gayrimenkul kanunun emredici hükümleri saklı kalmak üzere bu yönetim planına göre yönetilir. MADDE-2: Kat İrtifakına tabi iş bu gayrimenkul üzerindeki ana yapı 1 Sığınak, 14 Dubleks Mesken olmak üzere 14 adet Meskenden ibarettir. MADDE-3: Ana gayrimenkulun bağımsız bölümlerine tahsis edilen eklentiler hariç, kat mülkiyeti kanununun 4.maddesinde sayılan yerleriyle, kat maliklerinin ortaklaşa kullanılan korunma veya faydalanmaları için zaruri olan diğer yerleri ve şeyleri de ortak olan yerlerdendir. MADDE-4: Yönetim planı ana gayrimenkulun bütün bağımsız bölüm maliklerini ve onların mirasçılarıyla bağımsız bölümleri sonradan satış veya herhangi bir suretle iktisap edilecek olan üçüncü şahısları da bağlar. Yönetim planının değiştirilmesi için 4/5 oranında kat maliklerinin oy birliği şarttır. MADDE-5: Tapu sicilinde veya kat malikleri arasındaki sözleşmelerde iş bu yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde; kat mülkiyeti kanunu ile medeni kanun ve diğer ilgili kanun hükümleri uygulanır. MADDE-6: Kat malikleri ana gayrimenkuldeki bağımsız bölüm maliklerinden teşekkül eder. İKİNCİ BÖLÜM YÖNETİM ORGANLARI A-KAT MALİKLERİ KURULU MADDE-7: Kat malikleri kurulu ana gayrimenkuldeki bütün bağımsız bölüm maliklerinden teşekkül eder. Kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla yönetim planı ve verilecek kararlara göre ana gayrimenkul bu kurul tarafından yönetilir ve yönetim tarzı kararlaştırılır. MADDE-8: Ana gayrimenkulun yönetiminden veya kullanılmasından dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetim kurulu veya yönetici ve denetçi arasında çıkan anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. MADDE-9: Bütün kat malikleri ile onların varisleri veya o bağımsız bölümü sonradan herhangi bir suretle iktisap edenler veya o bölümde kiracı veya başka sebeplerle oturanlar veya faydalananlarla yönetim kurulu veya yönetici ve denetçiler kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. MADDE-10: Kat malikleri kurulu her yıl Ocak ayının birinci pazar günü toplanır. Toplantının nerede, hangi tarih ve saatte yapılacağı ve gündemi yönetim kurulu veya yönetici tarafından tespit edilerek, toplantının en az beş gün önce bütün kat maliklerine taahhütlü mektupla veya imza karşılığında tebliğ edilir. Önemli bir sebebin çıkması halinde yönetim kurulu veya yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az üç gün önce bütün kat maliklerine imzalatılacak bir çağrı veya taahhütlü bir mektupla veya imza karşılığında toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kat malikleri kurulu her zaman olağanüstü toplantıya çağrılabilir. MADDE-11: İlk çağrı yapılırken birinci toplantıda yeter sayının sağlanmaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarih ve saatte yapılacağı belirtilir. MADDE-12: Toplantılarda yalnız o toplantının gündeminde yazılı maddeler konuşulabilir. Ancak toplantıdaki mevcut üyelerin üçte biri isterse başka hususlar da gündeme alınarak görüşülebilir. Kat malikleri kurulu her toplantıda o toplantıyı yönetmek için aralarından birini başkan seçerler. MADDE-13: Kat malikleri kurulunda arsa payına bakılmaksızın ana gayrimenkuldeki her bağımsız bölümün maliki bir oy hakkına sahiptir. Aynı şahsın birden fazla bağımsız bölümü mevcutsa her bağımsız bölümü için ayrı ayrı bir oy hakkı vardır: ancak bir şahsın sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Bir bağımsız bölüme birden fazla kimse malikse kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden her biri diğer kat malikleri veya dışarıdan vekalet verecekleri bir vekil tarafından temsil olunabilir; Ancak bir şahsın asaleten ve vekaleten vereceği oy sayısı bütün oyların üçte birini geçemez. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onun yerine kat malikleri kuruluna kanuni mümessili

2 katılır. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki, kat malikleri kuruluna ve görüşmelere katılabilir. Fakat o iş hakkında oy veremez. MADDE-14: Kat malikleri kurulu kat malikleri sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verir. Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı en geç bir hafta içerisinde yapılır ve yetesayı aranmaksızın toplantıya katılanların oy çoğunluğu ile karar verilir. Kat mülkiye! kanununda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır. MADDE-15: Kat malikleri kurulunda alınan kararlar yönetim kurulu veya yönetici tarafından o toplantıya katılamamış olan kat malikleri ile gerekiyorsa bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sebeple oturanlara veya bölümlerden başka şekilde faydalananlara usulü dairesinde duyurulur. MADDE-16: Kat malikleri kurulunun kararları (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mühürü ile tasdikli bir deftere yazılarak toplantıda bulunan bütün kat maliklerince altı imzalanır: kararlara aykırı oy verenler bu. aykırılığın sebebini belirterek imza ederler. Bir husus hakkında ilerde çıkacak anlaşmazlıklar karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür. Ayrıca yönetim kurulu veya yönetici tarafından bilumum gelir giderlerin kaydı için noterlikçe tasdikli bir işletme defteri tutulur. MADDE-17: Kat malikleri kurulunca verilen kararlara razı olmayan kat maliklerinden birinin veya onun bölümünde kiracı veya herhangi bir sebeple oturanlar devamlı surette faydalananlar kanunda veya yönetim planında gösterilmiş bulunan borç ve yükümlerini yerine getirmemeleri yüzünden zarar gören kat malikleri veya yönetim kurulu veya yönetici kat mülkiyeti kanununun 33.maddesi uyarınca sulh mahkemesine baş vurarak borç ve yükümlerin yerine getirilmesi için hakimin müdahelesini isteyebilirler. B-YÖNETİM KURULU VE DENETİM MADDE-18: Kat malikleri kurulu her yıl Ocak ayında yapacağı olağan toplantıda kendi aralarından üç kişilik bir yönetim kurulunu seçer veya dışarıdan birini yönetici olarak tayin eder. Yönetim kurulu veya yönetici kat maliklerinin hem sayı ve hem de arsa payı çoğunluğu tarafından bir yıl için seçilir. Eski yönetim kurulu veya yöneticinin yeniden seçilmesi mümkündür. MADDE-19: Kat malikleri yönetim kurulu veya dışarıdan bir yönetici seçiminde karara varamazlar ise kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine yönetici sulh mahkemesince tayin edilir. Sulh mahkemesince tayin edilen yönetici mahkemenin müsaadesi alınmadıkça altı ay müddetle değiştirilemez. Yönetim kurulu veya yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresi ana gayrimenkulun giriş kapısı yanında görülecek bir yere çerçeve içinde asılır. MADDE-20: Yönetim kurulu üyeleri seçimlerinden sonra aralarından birini yönetim kurulu başkanı olarak seçerler. Yönetim kurulu başkanı ortak işletme giderlerine (hisse oranı esas olmak üzere) katılmaz, bu hisse diğer ortaklara yukarıdaki esaslar dahilinde taksim edilir. Yönetim kurulunun diğer üyeleri bütün masraflara diğer ortaklar gibi iştirak ederler. Dışardan yönetici seçildiği takdirde bu yöneticiye verilecek ücret ve şartları yöneticinin tayini sırasında kat malikleri kurulunca ayrıca karara bağlanır. Genel kurulun kararı ile üyelerden sırayla yönetim kuruluna seçilen yönetici ve yardımcısı ile denetçilere bu görevlerinden dolayı ücret ödenmez. Ücret tayinine veya genel giderlere katılmada kısmen muaf tutulmalarına karar verilebilir. MADDE-21: Yönetim kurulu veya yönetici kat mülkiyeti kanunu diğer kanunlar ile sözleşme ve yönetim planında belirtilen görevlerden başka özellikle aşağıdaki işleri görür; a-kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi, b-ana gayrimenkulun gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması c-kat malikleri kurulunca karar verilmişse ana gayrimenkulun sigorta ettirilmesi, d-ana gayrimenkulun yönetim ve bakım işleriyle bilumum ortak giderler için lüzumlu paraların avans olarak toplanması, gelirlerin tahsili, borçların ödenmesi, paraların en iyi bir şekilde muhafazası ve harcanması borç ve yükümlerini yerine getirmeyenler hakkında dava ve icra takibi yapılması gerektiğinde kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi, e-hizmetli ücret bordrosunun tanzimi, aylık tanzim edilecek sigorta prim bordroları ve bildirgelerini tanzim ederek prim tutarlarının ertesi ayın sonuna kadar ilgili Sosyal Sigortalar Kurumuna yatırmak bir takvim yılının Mart, Haziran, Eylül ve Aralık ayları içerisinde olmak üzere yılda dört defa S.S.K. üçer aylık sigorta pirimleri bordrosunun tanzimi ile ilgili S.S.K.'ya verilmesi ve makbuz ve alındı belgelerinin alınarak dosyada saklanması, f-ana gayrimenkulun tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü gerekiyorsa kat maliklerine

3 duyurması ve gerekli bütün tedbirlerin alınması, g-kat malikleri kurulunu toplantıya çağırması ve gündemin hazırlanması, h-kat malikleri kurulunun karar ve protokolleriyle yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini sırasıyla karar defterine geçirmesi ve defterin her yılın Ocak ayı içinde notere kapattırılması ve bütün belgelerin saklanması, gider ve gelirlerin mümkün ise belge ve faturalara istinat ettirilmesi ve belgelerin en az beş yıl süre ile muhafazası ı-kat mülkiyeti kanununun 37.maddesi gereğince seçilmesini takip eden on gür içinde, ana gayrimenkulun bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlar bütün giderlerden her kat malikine yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararına göre düşecek miktar ile her kat malikinin ödemesi gereken avans tutarını gösterir işletme projesinin yapılarak kat maliklerine 20 gün önce sunulması ve kat maliklerince sunulduğu tarihten itibaren 15 gün zarfında itiraz edilmediği veya kat malikleri kurulunca değiştirilmediği takdirde projedeki hususların yerine getirilmesi. MADDE-22: Yönetim kurulu ve yönetici her yıl Ocak ayında yapılan olağan toplantıda o tarihe kadar elde edilen gelirlerle yapılan giderlerin hesabını vermek yükümlüdür.ayrıca kat maliklerinin yarısı isterse yönetim kurulu veya yönetici olağan toplantılar dışında da hesaplan göstermeye mecburdurlar. MADDE-23: Kat malikleri kurulu,yönetim kurulu veya yöneticinin bu görevindeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onları her zaman değiştirebilir.ayrıca kat malikleri kurulu yöneticilerin denetimini yapmak üzere her yılın Ocak ayındaki olağan toplantıda kendi aralarından birini denetçi olarak seçebilirler. Denetçi tarafından her üç ayda bir kat malikleri adına hesapların denetimi yapılır; haklı bir sebep çıkarsa bu denetim her zaman yapılabilir. Denetçi kat malikleri kurulunca sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir ve olağan toplantılarda kat malikler kuruluna vereceği bir raporla yönetim sonucunu ve düşüncelerini bildirir. Bu rapor çoğaltılarak bir örneği taahhütlü mektupla ve toplantıdan en az bir hafta önce kat maliklerine gönderilir veya imza karşılığında verilir. Denetçiye bu görevinden dolayı herhangi bir ücret ödenmez ve denetçi bütün ortak giderlere diğer malikler gibi katılırlar. ÜÇÜNCÜ BÖLÜM KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI MADDE-24: Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyem kanunu ve sözleşmelerle yönetim planındaki hükümler saklı kalmak kaydıyla Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir. Kat malikleri bağımsız bölümlerinde ana yapıya, sitenin dış görünüşüne, fenni özelliklerine ve estetetiğine zarar verecek veya bozacak nitelikte onarım ve tesisleri yapamazlar. MADDE-25: Kat malikleri ana gayrimenkulun bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve bu yerlerden kanun sözleşme ve yönetim planı hükümlerine göre faydalanma hakkına sahiptirler. MADDE-26: Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine, korunmasına itina göstermeye ve ana gayrimenkulun güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. MADDE-27: Kat malikleri gerek kendi bağımsız bölümleriyle eklentilerini ve gerekse ortak yerleri kullanırken hüsnüniyet kaidelerine uymak zorundadırlar. Özellikle aşağıdaki işleri yapamazlar; a-bağımsız bölümlerinin balkon ve pencerelerinden halı, kilim vs. silkeleyemezler, su ve benzeri şeyleri dökemezler, çöp vs. atamazlar, b-kendi bağımsız bölümlerini randevu evi, kumarhane ve benzeri yer gibi ahlak ve adaba aykırı bir şekilde kullanamazlar, c-kat mülkiyeti kütüğünde mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde hiç bir şekilde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kuramazlar ve kat mülkiyeti kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat malikleri kurulunca oy birliği ile karar verilmedikçe sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ile fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, galeri, çarşı gibi yerler açamazlar. Ancak imalathane olmamak kaydıyla terzi dükkanı, kuaför, güzellik salonu niteliğindeki dükkanlar hariç başka türlü dükkanlar da kat maliklerinin oy birliği ile açılabilir, d-kendi bağımsız bölüm ve eklentisi ile ortak yerlerde, kat malikleri kurulunca müsaade edilmedikçe; kedi, köpek ve tavuk gibi hayvanlar besleyemezler, e-kendi bağımsız bölümlerinde diğer kat maliklerini rahatsız edecek şekilde toplantılar tertip edemezler. Nişan, düğün gibi toplantılarda diğer kat maliklerini ra-

4 hatsız etmemeye itina göstermelidirler. Aynca kat malikleri kurulu müsaade etmedikçe bu gibi toplantıları ortak yerlerde yapamazlar, f-radyo, müzik aletleri vb.şeyleri diğer kat maliklerini rahatsız edecek şekilde kullanamazlar, g-bağımsız bölümleri ile eklenti ve ortak yerlerde patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulunduramazlar ve diğer kat maliklerini rahatsız edecek şekilde sarsıntı yapmak, koku, duman, toz çıkarmak gibi hareketlerden kaçınmak zorundadırlar. MADDE-28: Kat malikleri diğer bağımsız bir bölümde veya ortak yerlerde meydana gelen arızaların giderilmesi için, bağımsız bölümlerine girme mecburiyetinin bulunduğu hallerde gerekli müsaadeyi vermeye mecburdurlar. Bunun dışında kalan hallerde kat malikleri, bağımsız bölümlerine girilmesi için zorlanamazlar. MADDE-29: Kat malikleri yukarıda 26, 27 ve 28.maddelerde zikredilen ve yönetim planında ve kat mülkiyeti kanununda öngörülen mükellefiyetlerin, bağımsız bölümlerinden kira veya başka bir sıfatla faydalanmakta olan şahıslar tarafından da yerine getirilmesini teminle yükümlüdürler. MADDE-30: Kat maliklerinden herhangi biri,diğer bütün maliklerinin rızası olmadıkça,ortak yerlerde doğrudan doğruya kendisiyle ilgili inşaat, onarım, tesisler, dış badana, boya vesaire yapamazlar. Kendi bağımsız bölümlerine balkon ve camekan vb. ilave edemezler. DÖRDÜNCÜ BÖLÜM ORTAK GİDERLERE KATILMA MADDE-31: Kat malikleri aşağıdaki ortak masraflara arsa payı oranında katılırlar: a- Kat malikleri kurulu ana gayrimenkulun sigorta ettirilmesine karar verirse sigorta primlerine, b- Asansör, kalorifer tesisleri, ana duvarlar, çatı, merdiven, ana giriş kapısı gibi kanunda veya sözleşmede tespit edilmiş bulunan bütün ortak yer ve tesislerin bakım, tamir ve yenileme giderlerine, c- Yönetici aylığı, güvenlik, bahçıvan ücretleri gibi giderlere, d- Ortak alan ve sığınak aydınlatmaları,tesisatı gibi ortak tesislerin işletme giderlerine, e- Hizmetlilerin sarf edeceği elektrik, su ve ısınma giderlerine, f- Yukarıdaki ortak giderler için toplanacak avansa. MADDE-32: Hizmetli (Bahçıvan,güvenlik) ücreti ve sigorta primlerine her bağımsız bölümün maliki arsa payı ne olursa olsun eşit olarak katılır. MADDE-33: Ortak giderlere kat maliklerinden biri veya onun bağımsız bölümünden faydalanan şahıs kusurlu hareketiyle sebep olmuşsa ortak gider o kat maliki tarafından ödenir. MADDE-34: Kat maliklerinden hiçbiri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. MADDE-35: Bağımsız bölüm kiraya verilmişse avanstan veya ortak giderlerden kendine düşen payı, noterlikçe veya imza karşılığında yapılan ihtara rağmen bir hafta zarfında ödemeyen kat malikinin borcu, kira alacağına mahsuben, yönetici tarafından kiracıdan alınır. BEŞİNCİ BÖLÜM ÇEŞİTLİ HÜKÜMLER MADDE-36: Ana gayrimenkul için kat malikleri kurulunca tayin edilmiş olan hizmetli aynı zamanda bahçıvan olarak çalıştırılacaktır. Hizmetlinin devamlı olarak çalıştırılmasına lüzum görülen diğer müstahdemlerin tayini, işten çıkarılması ve ücretlerinin takdiri yöneticinin teklifi üzerine kat malikleri kurulunca kararlaştırılır. Bu görevler acele hallerde kat malikleri kurulunun ilk toplantısında tasviplerine sunulmak üzere yönetici tarafından yapılabilir. MADDE-37: Hizmetli ve diğer çalışanların görev ve yetkileri kendileriyle yapılan sözleşmede belirtilir ve bu sözleşme yöneticiler tarafından yapılabilir. Yönetici bütün çalışanların görevlerindeki tutumlarını devamlı olarak denetler. MADDE-38: Kat malikleri kiracıları değiştikçe yeni kiracı veya kendi bölümlerinde başka sıfatla oturacakların öz ve soyadları ile iş adresleri en çok on gün içerisine yöneticiye borç ve yükümlüiüklerini bildirmeye mecburdurlar. Kat malikleri,kendi bağımsız bölümlerinde oturan veya faydalananlardan borç ve yükümlerini yerine getirmeyenlerle müteselsilen sorumludurlar. MADDE-39: Ana gayrimenkulun üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme katın normal kat haline getirilmesi veya zemin katlarla arsanın boş yerinde yeni bölümler yapılması veya niteliğinde sonradan değişiklik yapılması için kat mülkiyeti kanununun

5 44.maddesi gereğince kat malikleri kurulunun buna oy birliği ile karar vermesi şarttır. MADDE-40: Ana gayrimenkulun bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri; ancak bütün kat maliklerinin oy birliği verecekleri karar üzerine yapılabilir. MADDE-41: Ortak yerlerde yapılacak faydalı ve lüks değişiklik ve ilavelere ilişkin tesis, bakım ve işletme giderleri, kat mülkiyeti kanununun 42. ve 43. Maddeleri uyarınca ödenir. MADDE-42: Anayapının tümünün veya bir kısmının harap olması veya kamulaştırılması halleri ile kat mülkiyetinin sona ermesi hususlarında kat mülkiyeti kanununun ilgili hükümlerine göre işlem yapılır. MADDE-43: Düzenlenen işbu yönetim planının metin ve muhtevası aşağıda kimlikleri yazılı ana gayrimenkulun bütün bağımsız bölüm maliklerince okunarak arzularına uygun olduğunu ve oy birliği ile kabul ve imzaladıklarını beyan ve ikrar eylerler. Bu yönetim planı.5... sayfadan ve 43 maddeden ibaret olup, her sayfası imza edilmiştir. Bu yönetim planında ayni ve şahsi hak doğurucu hüküm olmadığına, kanunun emredici hükümlerine aykırılık teşkil etmediğine ve bütün bunlardan doğacak her türlü kanuni sorumluluğu şimdiden kabul ettiğimizi beyan ederiz 03 /01/2011 Talep Edenler NO:1 FUAT AĞAR NO:8 SENİHA KINIK