I.ULUSAL PLANLAMADA SAYISAL MODELLER SEMPOZYUMU İSTANBUL TEKNİK ÜNİVERSİTESİ MİMARLIK FAKÜLTESİ ŞEHİR VE BÖLGE PLANLAMASI BÖLÜMÜ

Transkript

1 I.ULUSAL PLANLAMADA SAYISAL MODELLER SEMPOZYUMU İSTANBUL TEKNİK ÜNİVERSİTESİ MİMARLIK FAKÜLTESİ ŞEHİR VE BÖLGE PLANLAMASI BÖLÜMÜ KASIM TAŞKIŞLA, İSTANBUL

2 Yayın Türü: Bildiri Kitabı, Hakemli Baskı ve Cilt: Cenkler Matbaası ISBN: Bu kitabın tüm yayın hakları saklıdır. Telif sahibinin yazılı izni olmadan kısmen ya da tamamen yeniden bastırılamaz, herhangi bir kayıt sisteminde saklanamaz, hiçbir şekilde elektronik, mekanik, fotokopi ya da başka bir araçla çoğaltılıp iletilemez. 2

3 BİLİM KURULU Prof. Dr. Süha BERBEROĞLU (ÇÜ) Prof. Dr. Fulin BÖLEN (İTÜ) Prof. Dr. Hale ÇIRACI (İTÜ) Prof. Dr. Yüksel DİNÇER (GSÜ) Prof. Dr. Vedia DÖKMECİ (İTÜ) Prof. Dr. Ayda ERAYDIN (ODTÜ) Prof. Dr. Gülden ERKUT (İTÜ) Prof. Dr. Ayşe GEDİK (ODTÜ) Prof. Dr. Haluk GERÇEK (İTÜ) Prof. Dr. Cengiz GİRİTLİOĞLU (İTÜ) Prof. Dr. Gülay KIROĞLU (MSGSÜ) Prof. Dr. Ayşe Sema KUBAT (İTÜ) Prof. Dr. Ümit ŞENESEN (İTÜ) Prof. Dr. Handan TÜRKOĞLU (İTÜ) Doç. Dr. Tüzin BAYCAN LEVENT (İTÜ) Doç. Dr. H. Murat ÇELİK (İYTE) Doç. Dr. Kemal Mert ÇUBUKÇU (DEU) Doç. Dr. Hayriye EŞBAH TUNÇAY (İTÜ) Doç. Dr. Ferhan GEZİCİ (İTÜ) Yrd. Doç. Dr. Mehmet Ali YÜZER (İTÜ) DÜZENLEME KURULU Prof.Dr. Handan TÜRKOĞLU (Başkan) Doç.Dr. Hayriye EŞBAH TUNÇAY Yrd.Doç.Dr. Mehmet Ali YÜZER Ar.Gör. Dr. Fatih TERZİ Ar.Gör. Dr. H. Serdar KAYA (Sekreter) Ar.Gör. Gökçer OKUMUŞ YAYINA HAZIRLAYANLAR Prof.Dr. Handan TÜRKOĞLU Doç.Dr. Hayriye EŞBAH TUNÇAY Yrd.Doç.Dr. Mehmet Ali YÜZER Ar.Gör. Dr. Fatih TERZİ Ar.Gör. Dr. H. Serdar KAYA Ar.Gör. Gökçer OKUMUŞ 3

4 İSTANBUL UN MEKÂNSAL BÜYÜME EĞİLİMLERİNİN ANALİZİ Fatih TERZİ, Dr. İstanbul Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi Şehir ve Bölge Planlaması Bölümü Fulin BÖLEN, Prof.Dr. İstanbul Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi Şehir ve Bölge Planlaması Bölümü Özet Şehirsel yayılma ve açık alanların hızla yapılaşmaya açılması, dünyada birçok şehir gibi İstanbul için de önemli bir problem haline gelmiştir ve 2007 yılları arasında nüfusu her yıl yaklaşık 270 bin kişi artan ve Türkiye'nin en büyük şehri olan İstanbul un, 1950'lerden beri hızlı büyüme ve kırsal göç nedeniyle mekânsal gelişimi sürekli değişim göstermiştir. İlk dönemlerinde düşük yoğunlukta olan ve çeperlerde yer seçen enformel konut alanları, başlangıç olarak İstanbul'un mekansal yayılmasında önemli bir etken olmuştur. Makroformdaki bu yayılma sonucunda yasadışı yerleşim alanları, su havzaları, ormanlar ve nitelikli tarım arazileri işgal edilmiştir. Ayrıca, Boğaziçi ve Haliç köprülerinin inşası sonucunda metropoliten alanda erişim olanakları artmış ve böylece arazi kullanım deseni bir mekânsal dönüşüm sürecine girmiştir. Buna ilave olarak sanayinin desantralizasyonu ve toplu konut yatırımlarının artması da İstanbul un mekânsal değişimini etkileyen diğer önemli unsurlar olmuştur. Şehirlerin mekânsal biçimlenişinde desantralizasyon-merkezileşme, yoğunlaşma-yayılma, tek merkezli ve çok merkezli gelişme gibi farklı karakteristik özellikler rol oynamaktadır. Mekânsal biçimlenişe etki eden bu gelişmeler İstanbul da ikili bir süreç içerisinde günümüze kadar devam etmiştir. Zaman içerisindeki bu ikili süreçte, İstanbul, bir yandan gecekondulaşma ile özellikle çeperlerde düşük yoğunluklu olarak yayılmış; diğer taraftan merkez bölgelerine yakın düzenli konut alanlarının devamlı bir yenilenme süreciyle sağlıksız bir biçimde giderek yoğunlaşmıştır. Bu çalışmanın amacı mekânsal biçimlenmeye etki eden temel faktörlerden olan arazi değerleri ile yoğunlukların değişiminin analiz edilerek, mekânsal büyüme ile ilişkisinin ortaya konmasıdır. Burada, yoğunluk ve arazi değerlerinin azalım eğimi yöntemi kullanılarak İstanbul'un çekirdek-çeper ilişkisi açısından kentsel yapısal değişimi analiz edilmiştir. Üç farklı zaman diliminde her bir mahalle için, brüt yoğunluk ( ve 2005 yılları), arazi değerleri (1994, 2002, 2006 yılları) ve kent merkezine olan mesafeler hesaplanarak bir CBS veritabanı oluşturulmuştur. Daha sonra elde yoğunluk ve arazi değerleri için değer azalım eğimi (density-land value gradient) üç dönem için hesaplanmış ve ArcGIS programı ile görselleştirilmiştir. Genel olarak, standart kentsel modeller nüfus yoğunluğunun çeperlere doğru gidildikçe mesafe ile ters orantılı olarak azalan bir üstel fonksiyon olarak tahmin etmektedir. Bu çalışmanın sonucunda da, İstanbul un negatif üstel yoğunluk ve arazi değeri yapısına sahip olduğu görülmüş ve mekânsal biçimlenişin tek merkezli yapıdan çok merkezli yapıya doğru bir değişim gösterdiği görülmüştür. Ayrıca zaman içerisinde çeperlerdeki arazi değerleri değişiminin merkez bölgelerdekinden fazla olması ve yine çeperlerdeki yoğunluk değerlerindeki değişimdeki artış, İstanbul un geçmişten günümüze doğu olan makroform gelişiminde yayılarak ve yoğunlaşarak geliştiğini göstermektedir. 119

5 120

6 1.Giriş 1950 lerden bu yana İstanbul un sanayileşme ve kentleşme sürecinin çok hızlı gerçekleşmesi ve İstanbul a olan göçün ve nüfus artışının ciddi boyutlara ulaşması (TÜİK verilerine göre 1950 ile 2008 yılları arasında kente her yıl yaklaşık 200 bin kişi eklenmiştir) kentin kontrolsüz gelişmesine neden olmuştur. Kentin, mekânda kontrolsüz büyümesine karşı, farklı dönemlerde gereçekleştirilen metropoliten ölçekli plan çalışmalarının mekânsal büyümenin kontrol altına alınmasında yetersiz kaldıkları görülmüştür. Geçmişten günümüze, karayolu ağırlıklı bir şehirsel gelişmenin yaşandığı İstanbul da, 1950 li yıllarda, mekansal oluşumda sanayi alanları belirleyici iken (Ocakçı,1998; Aysan ve Özçevik, 2003), müteakip yıllarda sanayileşmenin etkisiyle çeperlerde, kendiliğinden gelişen, plansız (düzensiz) konut alanlarının (gecekondu ve hisseli bölüntü) mekansal oluşumda etkili olduğu görülmüştür (Kaptan, 1994; Sırma ve diğ.,1994). 1950'li yıllarda ilk göç dalgasıyla gelenler Haliç ve çevresindeki sanayi alanlarının etrafına yerleşmiş, Kâğıthane ve Zeytinburnu'nda ilk gecekondu mahallelerini oluşturmuşlardır (Yenen ve diğ., 2000). Gecekondulaşma sanayileşmeyle birlikte bütün hızıyla devam etmiş ve 1970 yılına kadar eski sanayi yerleşmelerinin çevreleri yoğunlaşmış ve yaygınlaşmıştır. Batı da Kâğıthane, Alibeyköy, Gaziosmanpaşa nın bir kısmı, Esenler, Bahçelievler, Bakırköy, Bağcılar, Güngören, Avcılar; Doğu da ise Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla'ya kadar; Boğaz'da ise yerleşme biraz daha iç kısımlara doğru yayılmaya başlamış ve böylece doğal yapının bozulma süreci başlamıştır (Kılınçaslan, 1981; Yenen ve diğ., 2000) i yıllarda Güngören, Esenler, Kâğıthane, Şişli, Maltepe, Kartal, Pendik bölgelerinde yasa dışı yapılaşma olgusu devam etmiştir (Kılınçaslan, 1981) yılında İstanbul da yasadışı gelişme alanları bazında iki önemli aks belirlenebilmektedir. Bunlardan birisi Doğu Yakası ndaki Ümraniye-Sarıgazi- Sultanbeyli askı, diğeri de Batı Yakası ndaki Sultançiftliği-Habibler-Yayla- Arnavutköy aksıdır (Yenen ve diğ., 2000). Her iki aksta da orman alanlarına ve su havzalarına doğru bir yayılma süreci izlenmektedir (Yenen ve diğ., 2000). Mekânsal biçimlenişe etki eden bu gelişmeler ikili bir süreç içerisinde günümüze kadar devam etmiştir. Zaman içerisindeki bu ikili süreçte, İstanbul, bir yandan gecekondulaşma süreci ile özellikle çeperlerde düşük yoğunluklu olarak yayılmış; diğer taraftan merkez bölgelerine yakın düzenli konut alanlarının devamlı bir yenilenme süreciyle sağlıksız bir biçimde giderek yoğunlaşmıştır (Kaptan, 1994). Bu ikili süreç içerisinde, Boğaziçi ve Fatih Sultan Mehmet (FSM) köprülerinin inşası şehrin hem doğu-batı ve güney-kuzey noktaları arasındaki mesafenin açılmasına (bir başka deyişle şehrin yayılmasına), hem de merkez bölgelerinin - erişilebilirliklerinin artmasından ötürü- giderek yoğunlaşmasına ve dönüşmesine (konut alanlarının ticaret ve hizmet alanlarına dönüşmesi) olanak sağlamıştır (Ünal ve diğ.,1994; Yenen ve diğ.,2000) yılında toplu konut kanunu toplu konut uygulamalarını teşvik etmiş (Yenen ve diğ., 2000) ve giderek toplu konut alanları mekansal büyümede ve biçimlenişte etkili olmaya başlamıştır lardan günümüze yüksek ve orta gelir sınıflarının toplu konut alanları giderek makroform üzerinde daha belirleyici olmuştur (Aysan ve Özçevik, 2003). 121

7 Yüksek gelir grubu konut alanları kentin çeperlerine çıkmış, kentten soyutlanan, kendi içinde bağımsız, yeni bir yaşam tarzına uygun, lüks donatı standardı yüksek olan bağımsız-kapalı siteler (gated community) kurulmuştur (Aysan ve Özçevik, 2003; Gülümser, 2005). Başlangıçta sanayileşmeye bağlı olarak ortaya çıkan ve günümüze değin kontrolsüz olarak devam eden şehirsel gelişme, plan dışı, parçacı ve düşük maliyetli bir büyüme süreci içine girmiştir (Bölen ve diğ.,2006). Hızlı sanayileşme ve kentleşme ile başlayan tüm bu süreç içerisinde, İstanbul kontrolsüz bir biçimde yayılarak ve yoğunlaşarak gelişmiştir. Kentin, yayılma süreciyle birlikte doğal yapısının bozulmaya başladığı, kuzeyde içme suyu havza alanları ile orman alanlarına doğru saçaklandığı belirtilmektedir (Kılınçaslan, 1981; Kaptan,1994; Ünal ve diğ., 1994; Sırma ve diğ.,1994; Yenen ve diğ., 2000; Aysan ve Özçevik, 2003). Bu durum İstanbul un mekânsal büyümesinin sürdürülebilirliğinin yeniden sorgulanmasını gerektirmektedir. 2. Yöntem Mekânsal büyüme eğilimlerinin analizinde amaç, konut alanlarının gelişmesini etkileyen temel faktörlerden olan arazi değerleri ile yoğunlukların zaman içerisindeki değişiminin mekânsal büyüme ile ilişkisini kurmaktır. Analize esas oluşturan en küçük istatistikî birim olarak mahalleler kabul edilmiştir. Ancak mahallerin idari sınırları yerine mahalle içerisindeki yapılaşmış alan sınırları dikkate alınmıştır. Mekânsal büyüme eğilimlerinin analizinde yoğunluk ve arazi değerleri azalım eğrisinin eğimi (density-land value gradient) yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemle, İstanbul da konut alanlarının brüt yoğunluk değerlerinin zaman içerisindeki değişimi (1980, 1995, 2005) ve arazi değerlerinin değişimi (1994, 2002, 2006) şehirsel form ile ilişkilendirilerek analiz edilmiştir. Burada amaç, konut alanlarının gelişiminin yoğunluk ve arazi değerleri açısından gelişiminin eğilimlerini ortaya konmasıdır. Mekânsal büyüme eğilimlerinin analizinde kullanılan veritabanı ile hem zaman içerisindeki değişim hem de mekânsal değişim ölçüldüğünden her döneme ait verilerin birbirine uyumlu hale getirilmiştir. Örneğin arazi değerlerinin değişimi incelenirken enflasyon etkisi arındırılmıştır Yoğunluğun Zaman İçindeki Değişiminin Analizi Çalışmanın bu kısmında, mahallelerin yoğunluk değerlerinin zaman içinde merkezden uzaklığa bağlı olarak nasıl değiştiği 1980, 1995 ve 2005 dönemleri için incelenmiştir. İstanbul da merkez olarak Şişli, Beyoğlu ve Eminönü İlçelerinin ağırlık merkezi esas alınmıştır. Yoğunluk değerlerinin merkeze bağlı olarak nasıl değiştiğinin analiz edilmesi için yoğunluk değer azalımı eğimi (density gradient) kullanılmıştır. Buna göre Yoğunluk Eğimi (Density Gradient), merkezden belirli mesafelerde uzaklıklaştıkça, yoğunluk değerinde ortaya çıkan yüzdesel değişimdir (Batty ve Longley, 1994; Torrens ve Alberti, 2000; Malpezzi ve Guo, 2001). 122

8 Teorik çalışmalarda değer azalım eğimi aşağıdaki gibi hesaplanmaktadır (1). Bu denklemde, D( x) D0 x (1) D(x), merkezden x birim uzaklıktaki mahallenin yoğunluk değeri, D 0, merkezdeki yoğunluk değeri, α ise uzaklık değer azalım eğimi katsayısıdır (Torrens ve Alberti, 2000). α parametresi, yoğunluktaki yüzdesel değişimin Dd( x), merkezden D( x) dx uzaklıktaki yüzdesel değişime oranı olarak tanımlamak mümkündür. Bir x başka deyişle şehir merkezinden çeperlere doğru uzaklaştıkça, yoğunluk ( α ) kadar azalmaktadır. Bu durumda, D(x) parametresini birinci türevi alındığında α değeri elde edilmiş olur (Torrens ve Alberti, 2000) (2 ve 3). dd ( x) (2) 1 D( x) D0 x dx x dd( x) (3) D( x) dx x Bu denklem ışığında MS Excel programında iterasyon hesabı yapan bir makro yazılmış (Mutlu, 2006) ve bu makro kullanılarak α değeri hesaplanmıştır Arazi Değerlerinin Zaman İçindeki Değişiminin Analizi Bu analizde mahallelerin arazi değerlerinin zaman içinde merkezden uzaklığa bağlı olarak nasıl değiştiği 1994, 2002 ve 2006 yılları için incelenmiştir. Para birimindeki değişim (TL, YTL) ve enflasyon gibi dış faktörlerin etkisi göz önüne alındığında, her üç dönemin birbirleriyle karşılaştırılabilmesi için her üç dönemdeki arazi değerleri 1994 yılı fiyatlarına göre hesaplanmıştır. Daha sonra her üç dönem için Arazi Değerleri Azalım Eğimi (Land Value Gradient) hesaplanmıştır. Bu hesaplamanın nasıl yapıldığı bir önceki bölümde yoğunluk değerlerinin azalım eğimi hesaplanmasında anlatılmıştır. 3. Bulgular 3.1. Yoğunluk Değerlerine İlişkin Bulgular İstanbul genelinde 3 dönem için yapılan hesaplamalar sonucunda yoğunluk değer azalım eğimleri (α), 1980 yılı için 0.029; 1995 yılı için ve 2005 yılı için olarak bulunmuştur. α değerinin azalması merkezin etkisinin azalmasına, artması ise merkezin etkisinin artmasına işaret etmektedir. Buna göre, merkezi iş 123

9 alanının yoğunlukların artmasına etkisi en fazla 2005 yılında gözlemlenirken, 1980 yılında bu değer en düşüktür yılından sonra merkezi iş alanının, yoğunluklar üzerindeki etkisi düzenli olarak artmıştır yılında, kentsel yerleşme sınırının MİA dan yaklaşık 30 km sonra bittiği ve daha sonra yoğunluk ortalaması ki/ha olan kırsal yerleşmelerin başladığı; 1995 yılında kentsel yerleşme sınırının 35 km civarına çıktığı ve kırsal yerleşmelerin ortalama yoğunluğunun ki/ha olduğu; 2005 yılında ise kentsel yerleşme sınırının 65 km yi aştığı (5216 sayılı yasanın etkisiyle) ve kırsal yerleşmelerin ortalama yoğunluğunun ve ki/ha olduğu tespit edilmiştir (Şekil 1-2) yılı esas alındığında, o dönemden bu yana çeperlerdeki yerleşmeler (örneğin, Bakırköy, Pendik) zaman içerisinde giderek yoğunlaşmış ve yeni alt merkezler ortaya çıkmıştır. Yoğunlaşma ve çok merkezlilik literatürde kompakt büyümeyi tanımlayan en önemli iki anahtar kelimedir. O halde İstanbul da konut alanlarının önce yayıldığı daha sonra yoğunlaşarak kompakt büyümeye dönüştüğü söylenebilir. Sonra tekrar yayılma ile (2005 yılı) bu durum döngüsel olarak devam etmektedir. Yayılmanın karakteristiği ise haritalardan anlaşılacağı üzere düşük yoğunluklu ve/veya sıçrama şeklinde gerçekleşmektedir (Şekil 1-2). Yoğunluğun zaman içindeki değişimi analizinden elde edilen bir diğer bulgu ise, kentin sınırları her 5 yılda bir düşük yoğunluklu yerleşmeler nedeniyle genişlerken, bu büyümeye paralel olarak kent içinde daha önceden yapılaşmış bölgelerde de yeni konut alanlarının gelişmeye devam etmesidir. Örneğin 1980 yılı grafiği incelendiğinde kentin km lik mesafelerinde yer alan konut alanlarının yoğunluğu ortalama 80 ki/ha seviyesinde iken, 1995 yılında bu miktar artmıştır. Daha merkezi bölgelere yakın mahalleler de ise ortalama yoğunluklar zaman içinde artış göstermiştir. Buradan kentin yayılarak ve yoğunlaşarak geliştiği anlaşılmaktadır (Şekil 1). Konut alanlarının ortalama yoğunluklarının zaman içerisinde merkeze bağlı uzaklıklarının değişimleri incelendiğinde 0 5 ve 5 10 km lik mesafelerde 1995 yılında bir artış gözlemlenmiş ancak 2005 yılında bir düşüş görülmüştür. Bunun nedeni, merkez bölgelerinde ticaret ve hizmet fonksiyonlarının konut alanlarının yerini alması olarak açıklanabilir. Bunun dışındaki mesafe aralıklarında ise km aralığı hariç, ortalama yoğunluklarda genel olarak zaman içerisinde düzenli bir azalma görülmektedir (Çizelge 1, Şekil 3). 124

10 Şekil 1. İstanbul da brüt yoğunlukların zamana bağlı değişimi (Terzi,2009) 125

11 Şekil 2.İstanbul da brüt yoğunlukların zamana bağlı değişimi (Terzi,2009) 126

12 Çizelge 1. Brüt yoğunlukların ortalamalarının zamana bağlı değişimi (Terzi,2009) Merkezden Değişim (%) Uzaklık (Km) ve Üzeri Genel Ortalama yılı ile 2005 yılı arasındaki brüt yoğunlukların değişim incelendiğinde çeperlere doğru gidildikçe (20 35 km) ortaya çıkan yoğunluk artışının merkezlere göre daha fazla olduğu görülmüştür. Bu da İstanbul un giderek genişlediğini gösteren bir başka göstergedir (Çizelge 1). Genel olarak, merkezden çepere doğru yoğunlukların azalması ve çeperlerdeki ilk yerleģmelerin düģük yoğunluklu olarak baģlayıp, zaman geçtikçe yoğunluklarını arttırması 3 dönemde de görülen ortak özelliklerdendir. Bu karakteristik özellikler yayılarak ve yoğunlaģarak büyümenin özellikleriyle benzerlik oluģturmaktadır. Şekil 3. Brüt yoğunlukların ortalamalarının zaman içinde mesafelere bağlı değişimleri (Terzi,2009) Özetle, yoğunlukların zaman içinde değişiminin analizinden iki sonuç çıkarılmıştır. Bunlardan birincisi, 1980 yılından 2005 yılına doğru gidildikçe İstanbul un giderek yayıldığını ve bu yayılmanın başlangıçta az sayıda mahallelerle ve düşük yoğunluklu olarak gerçekleştiği daha sonraları bu alanların giderek yeni yerleşimlerle büyüdüğü söylenebilir. İkincisi ise, İstanbul da düşük yoğunluklu gelişmenin kompakt büyümeyi tetiklediği ve bunun döngüsel olarak zaman içinde devam ettiğidir Arazi Değerlerine İlişkin Bulgular Yapılan hesaplamalar sonucunda, İstanbul da, arazi değer azalım eğimi 1994 yılında 0.179, 2002 yılında ve 2006 yılında olarak hesaplanmıştır. 127

13 O halde merkeze yakınlık faktörünün arazi değerleri üzerindeki etkisi 2002 yılında azalmış, 2006 yılında tekrar artmıştır. Zaman içerisinde arazi değerlerinin merkezden olan uzaklıklara bağlı olarak değişiminin analizi sonucunda her üç dönemde de merkezden uzaklaştıkça arazi değerlerinin ortalamasının azaldığı, buna karşılık zaman içerisinde her mesafe aralığında bulunan mahallelerin (MİA dan çeperlere doğru olan 5 km lik mesafeler) arazi değerlerinin ortalamasının kendi içerisinde arttığı görülmüştür (Şekil 4, Çizelge 2). Örneğin, 0-5 km lik bant aralığında, arazi değerleri ortalamaları her üç dönemde giderek artmıştır. Bu artışa paralel olarak daha uzak mesafelerdeki bant aralıklarındaki mahallelerde de bu artışın devam ettiği gözlenmektedir (Şekil 4-5-6). Şekil 4.İstanbul da arazi değerlerinin zamana bağlı değişimi (Terzi,2009) 128

14 Şekil 5. Arazi değerlerinin zamana bağlı değişimi (1994 sabit fiyatlarıyla) (Terzi,2009) 129

15 Çizelge 2. Arazi değerlerinin ortalamalarının zaman içinde mesafelere bağlı değişimleri (1994 yılı sabit fiyatlarıyla) (Terzi,2009) Merkezden Uzaklık (Km) Değişim ( ) ve Üzeri Ortalama Arazi Değerleri (YTL) ve MİA'ya Olan Mesafe (Km) Şekil 6.Arazi değerlerinin ortalamalarının zaman içinde mesafelere bağlı değerleri (1994 yılı sabit fiyatlarıyla) (Terzi,2009) Arazi değerlerinin artışlarındaki değişimler incelendiğinde, özellikle km mesafesinden sonra (çeper bölgeleri) arazi değerlerinin 1994 den 2006 yılına doğru ciddi derecede arttığı görülmektedir ile 2006 yılları arasında arazi değerlerinin değişiminde en fazla artış, merkezden 25 ile 35 km uzaklıktaki bölgelerde gerçekleşmiştir (Şekil 7). 250 Arazi Değerleri Değişimi (%) ve Değişimi MİA'ya Olan Mesafe (Km) Şekil 7.Arazi değerlerinin 1994 ve 2006 yılları arasındaki değişimi (1994 yılı sabit fiyatlarıyla) (Terzi,2009) 130

16 Merkezden km uzaklıktaki bölgede arazi değerlerindeki artışı şöyle açıklamak mümkündür. Bu bölgelerin arazi değerleri henüz yapılaşmanın başlamadığı ve kırsal karakterin korunduğu dönemde oldukça düşük iken, saçaklanma eğilimleri artmaya başlamış ve bu bölgelerin yoğunluğunun giderek artması ile arazi değerleri de hızla artmıştır. Ekonomik açıdan da irdelendiğinde, konut alanlarının gelişiminde saçaklanmanın daha ekonomik uygulanabilirliğinin olması, bu tür gelişmeyi teşvik etmektedir. 4. Sonuçlar İstanbul da konut alanlarının geçmişten günümüze kadar nasıl geliştiği hem brüt yoğunlukların hem de arazi değerlerinin mekânsal dağılımının zamana bağlı analizlerinden elde edilen sonuçlar şu şekilde genellenebilir. Buna göre, 1980 yılından 2005 yılına doğru gidildikçe İstanbul un giderek yayıldığını ve bu yayılmanın başlangıçta az sayıda mahallelerle ve düşük yoğunluklu olarak gerçekleştiği daha sonraları bu alanların giderek yeni yerleşimlerle büyüdüğü söylenebilir. O halde İstanbul da düşük yoğunluklu yayılmanın kompakt büyümeyi tetiklediği ve bunun döngüsel olarak zaman içinde devam ettiği söylenebilir. Arazi değerlerinin ise, zaman içerisinde 1994, 2002 ve 2006 yıllarında, merkezden uzaklaştıkça arazi değerlerinin ortalamasının azaldığı, buna karşılık zaman içerisinde 5 km aralığında arazi değerlerinin arttığı görülmüştür. Zaman içinde arazi değerlerindeki en büyük değişim ise çeperlerde görülmüştür. Sonuç olarak günümüze değin kontrolsüz olarak devam eden şehirsel büyüme kontrolsüz bir biçimde yayılarak ve yoğunlaşarak gelişmiştir. Kentin, yayılma süreciyle birlikte doğal yapısının bozulmaya başladığı, kuzeyde içme suyu havza alanları ile orman alanlarına doğru saçaklandığı görülmektedir. Bu durum İstanbul un mekânsal büyümesinin sürdürülebilirliğinin yeniden sorgulanmasını ve planlama eylemlerinde ele alınmasını gerektirmektedir. Bu durum, planlamada mekânsal büyümenin kontrol edilmesi ve daha sürdürülebilir bir gelişmenin sağlanabilmesi için belirli stratejilerin uygulanması zorunluluğunu ortaya çıkarmaktadır. 5. Kaynaklar Aysan, M. ve Özçevik, Ö., (2003). İstanbul Çeper Alanlarında Risk Faktörleri ve Yapılaşma Özellikleri, Prof. Dr. Yücel Ünal a Armağan, I.T.Ü Mimarlık Fakültesi, Taşkışla, İstanbul. Batty, M. ve Longley, P., (1994). Fractal Cities. London, Academic Press, UK Bölen, F., Türkoğlu, H., Ergun, N., Yirmibeşoğlu, F., Terzi, F., Kaya, S. ve Kundak, S., (2006). İstanbul Metropoliten Alanında, Konut Alanlarının Fiziksel Analizi ve Yaşam Kalitesinin Araştırılması I. ve II. Aşama. İ.T.Ü. Döner Sermaye İşletmeleri- İBB. BİMTAŞ. Gülümser A.A., (2005). Kentleşmede Yeni Bir Eğilim:İstanbul daki Korumalı Yerleşmeler, İTÜ-Fen Bilimleri Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul. 131

17 Kaptan, H., (1994). İstanbul Metropoliten Alan Gelişme Süreci İçinde İşgücü Desantralizasyonu ve doğu Yakası Analizleri, İstanbul un Kentsel Gelişme Sorunları (Editör Çubukçu, M.), 2, , Mimar Sinan Üniversitesi, Şehir ve Bölge Planlama Bölümü, İstanbul. Kılınçaslan, İ., (1981). İstanbul Kentleşme Sürecinde Ekonomik ve Mekansal Yapı İlişkileri, İTÜ Mimarlık Fakültesi Yayını, İstanbul. Malpezzi, S. ve Guo W. K., (2001), Measuring Sprawl: Alternative Measures of Urban Form In U.S. Metropolitan Areas, The Center for Urban Land Economics Research, University of Wisconsin, Madison, WI, USA Mutlu, H., İstanbul metropolitan alanında kentsel arazi değerlerinin mekansal dağılımının analizi, Yükek Lisans Tezi, İTÜ FBE, İstanbul. Ocakçı, M., (1998). İstanbul Metropoliten Alanında İmalat Sanayi İşgücünün Ev İşyeri Arası Ulaşım Dokusu, 797 No lu Araştırma Projesi, İTÜ Mimarlık Fakültesi. Sırma,R., Gezici, F. ve Sönmez, Ö., (1994). Değişim Sürecinde İstanbul un Metropolü ve Sorunları. İstanbul un Kentsel Gelişme Sorunları, (Editör Çubukçu, M.) 2, , Mimar Sinan Üniversitesi, Şehir ve Bölge Planlama Bölümü, İstanbul. Terzi, F., (2009). Mekânsal Büyüme ve Konut Alanlarına Yönelik Gelişme Stratejileri, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Şehir ve Bölge Planlaması Doktora Programı, Doktora Tezi. İTÜ FBE, İstanbul. Torrens P. M. ve Alberti, M., (2000). Measuring Sprawl, Working Paper Series, CASA- Centre for Advanced Spatial Analysis, University College London, London. Ünal,Y., Yenen, Z., ve Enlil, Z.M., (1994). İstanbul un Kimlik Değişimi, İstanbul un Kentsel Gelişme Sorunları,(Editör Çubukçu, M.) 2, , Mimar Sinan Üniversitesi, Şehir ve Bölge Planlama Bölümü, İstanbul. Yenen, Z., Akın, O. ve Yakar, H., (2000). Eyüp Dönüşüm Sürecinde Sosyal- Ekonomik- Mekânsal Yapı, Eyüp Belediyesi, İstanbul. 132