YATIRIMCI SUNUMU 11 MART 2014

Transkript

1 YATIRIMCI SUNUMU 11 MART 2014

2 Torunlar GYO Ekonomi Beklentileri Baz En İyi En Kötü Büyüme (GSYİH, %) TÜFE (%) ÜFE (%) TL/USD (yılsonu) TL/EUR (yılsonu) USD / EUR (yılsonu) TCMB faizi (%) Aylık ortalama konut kredi faizi (yılsonu, %) Konut Kredisi Büyüme Oranı (%) İnşaat Sektörü Büyüme Oranı (%) Konut Yapı İzinleri (büyüme, %) Konut satış fiyatı ve kira büyüme oranı (%) Ticari Gayrimenkul Yatırım Büyümesi (%)

3 Türkiye GSYİH ve İnşaat Sektörü Karşılaştırması 18.0% 17.1% 16.0% 14.0% 12.0% 11.5% 10.0% 9.2% 8.8% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0%.0% 3.1% 2.4% 2.8% 1.5% 1.5% 1.4% 2.2%.6% 5.9% 3.0% 7.6% 4.5% 4.4% 8.7% -2.0% 2010 Kaynak: TUIK Ç -.8% -.8% Ç Ç Ç GSYİH 2012 İnşaat Ç Ç Ç GSYİH İnşaat Son Güncelleme:

4 103,503 87, , , , , , , , , , ,153 TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ GÖRÜNÜMÜ Türkiye Konut Satışları (Adet) 1,400,000 1,200,000 1,144,989 1,000, , , , , , , , , , Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu TÜRKİYE İSTANBUL ANKARA 4

5 357, , , , , , , , , , , ,527 1,000,000 TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ GÖRÜNÜMÜ Türkiye Konut İnşaat İzinleri (Adet) 900, , , , , , , , , Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu Yapı Ruhsatı Yapı Kullanma İzin Belgesi 5

6 TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ GÖRÜNÜMÜ Türkiye Yeni Konutlar Fiyat Endeksi Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç 2013 Ocak 2010 = 100 TCMB Yeni Konutlar Fiyat Endeksi TÜİK Bina İnşaatı Maliyeti Endeksi 6

7 Perakende BKA ve Birincil Kira Getirileri Ülke BKA / Kişi Birincil Kira Getirisi (%) İsveç Hollanda Letonya Litvanya Danimarka İspanya İngiltere Finlandiya Portekiz Ukrayna İtalya Fransa Polonya Çek Cumhuriyeti Almanya Macaristan Türkiye Belçika Romanya Kaynak: CBRE, European Retail Guide Shopping Centers DTZ 7

8 Türkiye Diğer İller İstanbul Alışveriş Merkezi Gelişimi 2011 Sonu 2012 Sonu 2013 Sonu İnşaat Halinde** Toplam** Adet BKA (m2) 3.08 M 3.46 M 3.51 M 1.35 M 4.86 M Adet BKA (m2) 4.55 M 5.12 M 5.98 M 1.23 M 7.21 M Adet BKA (m2) 7.63 M 8.58 M 9.49 M 2.58 M M **2016 sonu Kaynak: Jones Lang LaSalle 8

9 Perakende Yoğunluğu kişiye düşen BKA İl 2012 Sonu 2013 Sonu 2016 Sonu Ankara 251 m2 272 m2 277 m2 İstanbul 254 m2 253 m2 316 m2 Karabük 186 m2 215 m2 182 m2 Bolu 171 m2 182 m2 292 m2 Antalya 120 m2 163 m2 146 m2 Eskişehir 114 m2 156 m2 147 m2 Muğla 136 m2 148 m2 159 m2 Gaziantep 103 m2 145 m2 140 m2 Bursa 143 m2 142 m2 186 m2 Türkiye 114 m2 126 m2 150 m2 Kaynak: Jones Lang LaSalle 9

10 Ofis Kiraları ve Birincil Kira Getirileri Ülke Birincil Kira ( /m2/yıllık) Birincil Kira Getirisi (%) Fransa İngiltere BAE İsveç Almanya İtalya Türkiye Finlandiya Hollanda İrlanda Polonya İspanya Belçika Çek Cumhuriyeti Macaristan Danimarka Portekiz Romanya Kaynak: CBRE 10

11 Boşluk Oranı (%) İstanbul Ofis Pazarının Genel Görünümü 4Ç 2013 Alt Pazar Max. (m2/aylık) A Sınıfı Ofis Stoku Min. (m2/aylık) Mevcut BKA (m2) Devam Eden Projelerdeki BKA (m2) ** Avrupa MİA $45 $35 1,039, ,000 MİA Dışı $35 $23 1,089, ,000 Asya $35 $25 1,313, ,000 Toplam $51 $23 3,441,000 1,897, ** 2016 sonuna kadar Kaynak: Propin, Jones Lang LaSalle Kaynak: Propin Q Q Q Q MİA (Avrupa) MİA Dışı (Avrupa) Asya 11

12 TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ GÖRÜNÜMÜ- Otel Sektörü Görünümü Yabancı Turist Ziyaretçi Sayısı İSTANBUL 8,056,390 9,381,670 10,474,867 TÜRKİYE 31,456,076 31,782,832 34,910,078 İstanbul'un Payı (%) Revpar*: Oda başına gelir 12

13 TRGYO 2013 Görünümü Temmuz 2013 ten beri uygulanan kur sabitlemesine rağmen kira gelirleri birebirde %13.4 artışla milyon TL Ziyaretçi sayısı Torium un etkisiyle geçen yıldan %1.4 daha düşük, fakat ciro %7.3 yukarda Mall of İstanbul da yabancı talebiyle ön satışlar (%86) 485 milyon TL. Bunun milyon TL si 2013 te teslim edildi. Torun Center da ön satışlar milyon TL Kuvvetli satış ve maliyet tasarrufu sayesinde VAFÖK %13.1 artışla milyon TL Net borç önden yüklemeli 285 milyon dolar banka kredisi ve milyon dolar Torun Center kredisinin üstlenilmesiyle 1.5 milyar TL Yatırım harcamaları %59.6 artışla milyon TL Hisse başına net aktif değer 5.98 TL (4Ç 2012: 5.76 TL) 13

14 MALİ TABLOLAR - Gelir Tablosu ( 000 TL) mn TL Yıllık Değişim 2011 Yıllık Değişim Satışlar 343, , % 162, % Konut & Ofis 193,451 84, % 37, % AVM Kira 115, , % 91, % Diğer 34,328 38, % 33, % SMM (177,953) (86,339) 106.1% (62,754) 37.6% Konut & Ofis (132,897) (41,145) 223.0% (20,231) 103.4% AVM Kira (10,693) (7,537) 41.9% (4,790) 57.3% Diğer (34,363) (37,657) -8.7% (37,733) -0.2% Brüt Kâr 165, , % 100, % Brüt marj 48.2% 61.6% pp 61.5% 0.15 pp Brüt marj (Konut & Ofis) 31.3% 51.4% pp 46.4% 5.00 pp Brüt marj (AVM) 70.0% 67.8% 2.23 pp 66.0% 1.77 pp Faaliyet giderleri (26,031) (16,997) 53.2% (24,515) -30.7% Genel yönetim giderleri (19,633) (11,718) 67.5% (13,777) -14.9% Pazarlama & Satış giderleri (6,398) (5,279) 21.2% (10,738) -50.8% Diğer gelir (gider) 1,807 (1,161) NA (5,586) -79.2% Yatırım amaçlı gayrimenkuller değer artışları (azalışları) 222, , % 182, % Faaliyet kârı 363, , % 252, % Gayrimenkul değer artışı hariç faaliyet kârı 141, , % 70, % İştiraklerden alınan temettü 15,295 12, % 6, % VFOK* 156, , % 81, % VFÖK marjı (%) 45.6% 61.7% pp 50.3% pp Amortisman % % VAFÖK * 157, , % 82, % VAFÖK marjı (%) 45.9% 61.9% pp 50.5% pp İştiraklerden gelir (gider) 58,280 (1,059) NA 38,731 NA Net faiz geliri (gideri) (60,639) 14,396 NA 1, % Net diğer finansal gelir (gider) 0 2, % 2, % Kur farkı geliri (gideri) (184,854) 33,628 NA (122,414) NA Vergi öncesi kâr 191, , % 179, % Ertelenmiş vergi gideri 0 0 NA - NA Vergi gideri (1,321) (2,132) % (1,801) 18.38% Net Kâr 190, , % 177, % Net kâr marjı (%) 55.4% 149.7% pp 108.8% pp 14

15 MALİ TABLOLAR Konsolide Bilanço ( 000 TL) (000 TL) 2013/ /12 Değişim (%) 2010/12 Değişim (%) Nakit ve nakit benzerleri 1,033, , % 438,664-1% Ticari alacaklar 207, ,366 32% 49, % Stoklar 485, ,622 0% 43, % Peşin ödenmiş giderler 140,282 23, % 1, % Diğer dönen varlıklar 7,535 8,152-8% 39,599-79% DÖNEN VARLIKLAR 1,874,101 1,111,080 69% 572,789 94% Ticari alacaklar 32,868 50,387-35% 29,459 71% Özkaynak yöntemi ile değerlenen yatırımlar 275, ,960 23% 4, % Yatırım amaçlı gayrimenkuller 3,514,788 3,043,707 15% 125, % Maddi duran varlıklar 2,297 1,375 67% 2,388, % Maddi olmayan duran varlıklar % 1,115-86% Stoklar 24,942 - NA 82 NA Peşin ödenmiş giderler 549, % 6,992-88% Diğer duran varlıklar 77,763 61,897 26% 61,750 0% DURAN VARLIKLAR 4,477,871 3,383,335 32% 2,618,450 29% TOPLAM VARLIKLAR 6,351,972 4,494,415 41% 3,191,239 41% Kısa vadeli borçlanmalar 277,719 70, % 231,141-70% Uzun vadeli borçlanmaların kısa vadeli kısımları 246, , % % Ticari borçlar 103,726 76,209 36% 3, % Diğer borçlar 13,506 7,115 90% 34,536-79% Dönem kârı vergi yükümlülüğü % 0 NA Ertelenmiş gelirler 370, ,896-5% 3, % Diğer kısa vadeli yükümlülükler 5,788 2, % 9,860-77% KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER 1,018, ,549 53% 282, % Uzun vadeli borçlanmalar 2,046, , % 552,122 39% Ticari borçlar 299, ,000 40% - NA Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin karşılıklar % - NA Diğer uzun vadeli yükümlülükler % 90-64% UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER 2,346, , % 552,212 77% Ödenmiş sermaye 500, ,000 0% 224, % Pay ihraç primleri 25,770 25,770 0% 301,770-91% Kârdan ayrılmış kısıtlanmış yedekler 16,639 5, % 3,127 68% Geri alınmış paylar -1,195-1,195 0% 0 NA Geçmiş yıl kârları 2,255,821 1,980,336 14% 1,625,941 22% Net dönem kârı / (zararı) 190, ,885-43% 214,245 57% ÖZKAYNAKLAR 2,987,591 2,847,035 5% 2,369,083 20% TOPLAM KAYNAKLAR 6,351,973 4,494,415 41% 3,203,839 40% 15

16 Ana Performans Göstergeleri Özeti 2013/ / / /12 Toplam net borç (000 TL) 1,537, , , ,599 Ortalama kredi vadesi (yıl) Ortalama fonlama oranı* 4.33% 4.85% 5.07% 5.14% Kaldıraç (Banka kredileri / Toplam Aktifler) 40.5% 21.3% 27.9% 24.4% Net borç / özkaynak (%) 51.5% 18.4% 17.5% 14.5% Net borç / Aktif (%) 24.2% 11.7% 11.2% 10.8% Özkaynak / Aktif (%) 47.0% 63.3% 64.2% 73.9% Borç / Gayrimenkul Değeri (LTV) 35.7% 14.0% 14.9% 13.4% Faiz Karşılama Oranı (kere) Net borç / VAFÖK (kere) Net Borç / Piyasa değeri 111.4% 32.6% 24.4% 50.0% Personel sayısı * TL Kredileri Hariç 16

17 Finansal Göstergeler (Milyon TL) PORTFÖY DEĞERİ YATIRIMLAR 17

18 Finansal Göstergeler (Milyon TL) SATIŞLAR ÖNSATIŞLAR 18

19 Finansal Göstergeler (Milyon TL) FAVÖK NET KÂR 19

20 Milyon TL TRGYO AVM FAALİYETLERİ Gelirler ZAFER PLAZA DEEPO OUTLET KORUPARK TORIUM TOPLAM 20

21 Milyon TL TRGYO AVM FAALİYETLERİ Faaliyet Kâr / Zarar ZAFER PLAZA DEEPO OUTLET KORUPARK TORIUM TOPLAM 21

22 Milyon TRGYO AVM FAALİYETLERİ 45.0 Ziyaretçi Sayısı ZAFER PLAZA DEEPO OUTLET KORUPARK TORIUM TOPLAM 22

23 Millyon TL TRGYO AVM FAALİYETLERİ Ciro ZAFER PLAZA DEEPO OUTLET KORUPARK TORIUM TOPLAM 23

24 LOKOMOTİF KİRACILAR İlk 10 Kiracı Toplam BKA nın %32.34 ve Toplam Sabit Kira Gelirinin %25.69 unu oluşturmaktadır Sıra: 1 BKA: (%7.8) Aylık Sabit Kiranın %5.7 si Sıra: 2 BKA: (%3.9) Aylık Sabit Kiranın %3.8 i Sıra: 3 BKA: (%6.0) Aylık Sabit Kiranın %3.4 ü Sıra: 4 BKA: (%2.7) Aylık Sabit Kiranın %2.3 ü Sıra: 5 BKA: (%1.1) Aylık Sabit Kiranın %2.3 ü Sıra: 6 BKA: (%1.8) Aylık Sabit Kiranın %1.8 i Sıra: 7 BKA: (%1.0) Aylık Sabit Kiranın %1.7 si Sıra: 8 BKA: (%0.8) Aylık Sabit Kiranın %1.6 sı Sıra: 9 BKA: (%1.2) Aylık Sabit Kiranın %1.5 i Sıra: 10 BKA: (%4.1) Aylık Sabit Kiranın %1.5 i 24

25 2014 e Bakış Mall of İstanbul konut ve ofis ünitelerini 1Ç 2014 te teslim etmek ve AVM yi 30 Nisan 2014 te açmak. Torun Tower ı en geç 30 Haziran 2014 te DenizBank a teslim etmek Dikkatli nakit ve açık pozisyon yönetimi Operasyonel verimlilik üzerine odaklanma Paşabahçe, KİPTAŞ, Maltepe ve Kemankeş inşaat izinlerinin alınması AVM lerde esnek kur yönetimi ve dikkatli alacak takibi ile doluluk oranının yüksek tutulması %1 KDV avantajından yararlanarak kampanyalar ile ve Körfez bölgesine odaklanarak mevcut konut stokunun eritilmesi 25

26 Milyon Finansal Kredilerin Geri Ödeme Planı (TL) 250 Finansal krediler*: TL mn > 74.8%ABD, 22.4%, 2.8%TL > 44% sabit, %56 değişken TL ABD EUR *Tablo milyon TL nakit ve nakit mevduatı içermemektedir. 1Ç 2014 te 70 milyon TL, $110 milyon, 15 milyon kredi anapara ödemesi yapılmıştır. 26

27 Açık Pozisyon ve Kur Duyarlılık Analizi « itibari ile» (000) $ Net yabancı para (yükümlülük) pozisyonu TL Karşılığı Değişim % -173, ,528-1,747, , %10 Değer Yabancı Para Kazanması Halinde Kaybetmesi Halinde ABD Doları -123, ,689 Avro -51,040 51,040 TOPLAM -174, ,729 Kurlar: 31 Aralık Aralık 2012 Fark ABD Doları % Avro % 27

28 YATIRIM Yatırımlar (Milyon TL) Toplam Bütçe Bugüne Kadar Yapılan Fiili Harcama MOI Torun Tower Torun Center Paşabahçe Projesi Maltepe Arsası Kemankeş Butik Otel MOI 2.Faz - Ofis Kiptaş 1, Deepo Genişletme Projesi TOPLAM 2,

29 Projelerin Gelişimi (m2) BKA+BSA (m2) Perakende 224, , , , , ,259 Konut 159, , , , , ,258 Ofis 14,971 81, , , , ,573 Otel 2,907 2,907 2,907 54,907 54,907 54,907 Marina 3,431 3,431 3,431 3,431 3,431 3,431 Diğer 6,718 6,718 19,873 19,873 19,873 19,873 Toplam 412, , , ,950 1,262,301 1,262,301 Arsa 282, , ,454 60,833 60,833 60,833 2 milyar TL Yatırım 29

30 Projelerin Şehirlere Göre Dağılımı m2 YBBO* : 45% m2 *YBBO: Yıllık Bileşik Büyüme Oranı 30

31 2014 Proforma Gelir Tablosu (TL) mn TL 2014B 2013 Yıllık Değişim 2012 Yıllık Değişim Satışlar 746, , % 225, % Konut & Ofis 531, , % 84, % AVM Kira 166, , % 102, % Diğer 48,493 34, % 38, % SMM (448,640) (177,953) 152.1% (86,339) 106.1% Konut & Ofis (383,812) (132,897) 188.8% (41,145) 223.0% AVM Kira (8,341) (10,693) -22.0% (7,537) 41.9% Diğer (56,487) (34,363) 64.4% (37,657) -8.7% Brüt Kâr 297, , % 138, % Brüt marj 39.9% 48.2% pp 61.6% pp Brüt marj (Konut & Ofis) 27.8% 31.3% pp 51.4% pp Brüt marj (AVM) 69.8% 70.0% pp 67.8% 2.23 pp Faaliyet giderleri (35,804) (26,031) 37.5% (16,997) 53.2% Genel yönetim giderleri (26,247) (19,633) 33.7% (11,718) 67.5% Pazarlama & Satış giderleri (9,557) (6,398) 49.4% (5,279) 21.2% Diğer gelir (gider) 0 1, % (1,161) NA Yatırım amaçlı gayrimenkuller değer artışları (azalışları) 0 222, % 156, % Faaliyet kârı 261, , % 277, % Gayrimenkul değer artışı hariç faaliyet kârı 261, , % 120, % İştiraklerden alınan temettü 11,787 15, % 12, % VFOK* 274, , % 133, % VFÖK marjı (%) 36.7% 45.6% pp 59.3% pp Amortisman % % VAFÖK * 274, , % 133, % VAFÖK marjı (%) 36.8% 45.9% pp 59.5% pp İştiraklerden gelir (gider) 33,000 58, % (1,059) NA Net faiz geliri (gideri) (58,495) (60,639) -3.5% 14,396 NA Net diğer finansal gelir (gider) 0 0 NA 2, % Kur farkı geliri (gideri) (33,069) (184,854) -82.1% 33,628 NA Vergi öncesi kâr 215, , % 339, % Ertelenmiş vergi gideri 0 0 NA 0 NA Vergi gideri (2,200) (1,321) 66.5% (2,132) -38.0% Net Kâr 213, , % 336, % Net kâr marjı (%) 28.6% 55.4% pp 149.7% pp 31

32 Uzun Vadeli Satışlar & FAVÖK Tahminleri (TL 000) 32

33 Nakit Akış Projeksiyonu Nakit Akım Tablosu (Tahmini) İŞLETME FAALİYETLERİNDEN SAĞLANAN AVM kiralarından 143,079, ,331, ,020, ,581, ,323,366 Ofis Kiralarından 7,195,662 42,749,687 44,439,757 44,530,696 44,597,313 Otel Kiralarından ,028,000 18,730,800 Ön-Satış ve Satışlardan 570,454,165 1,254,645,572 1,731,477, ,029,746 0 Ticari Alacaklardaki Değişimden 110,814,042 44,525,776 10,080,551 1,470, ,917 Faaliyet Giderleri (-) 35,803,977 26,656,746 67,176,166 37,143,487 29,722,431 İşletme Faaliyetlerinden Net Nakit Akışı 795,738,975 1,509,595,842 1,945,841,625 1,102,497, ,225,965 YATIRIM FAALİYETLERİNDE KULLANILAN NAKIT AKIMI Yatırım Harcamaları 526,764, ,358, ,959, ,485,976 0 AVM Yenileme Maliyetleri 1,667,329 1,870,478 1,960,213 2,119,155 2,282,317 Yatırım Faaliyetlerinden Net Nakit Akışı -528,431, ,228, ,919, ,605,131-2,282,317 FINANSAL FAALYETLERDEN ELDE EDİLEN Elde Edilen Nakit 260,206, ,617, ,446, ,910, ,499,700 Mevduattan 91,424,460 98,651, ,883, ,591, ,248,700 İştirak temettülerinden 11,787,000 15,966,000 17,563,000 19,319,000 21,251,000 Kredilerden 154,860, ,000, Geri alınan hisse senetlerinden 2,135, Ödenen Nakit 614,364, ,377, ,831, ,850, ,300,364 Geri alınan hisse senetlerine Banka Kredisi Geri Ödemelerine 564,364, ,239, ,893, ,426, ,260,690 Temmettüye 50,000, ,138, ,938, ,423,125 62,039,674 Finansal Faaliyetlerden Net Nakit Akışı -354,158, ,760, ,385, ,939, ,800,664 Net Nakitte Artış / Azalış -86,850, ,606, ,536, ,952,160-69,857,016 Dönem Başı Elde Bulunan Nakit 1,026,387, ,536,038 1,146,142,695 1,617,679,609 1,967,631,769 Dönem Sonu Elde Kalan Nakit 939,536,038 1,146,142,695 1,617,679,609 1,967,631,769 1,897,774,754 33

34 Yabancı Hissedarların GYO lardaki Payı « itibari ile» GYO (milyon USD) Halka Açıklık Oranı Fiili Halka Açıklık Oranı Yabancı Payı* Net Alış/Satış Yabancı Payı Emlak Konut 50.49% 49.99% 71.93% % Torunlar 25.16% 13.97% 45.50% % Sinpaş 40.08% 40.08% 26.43% % İş 49.05% 49.05% 36.32% % Fiili Halka Açıklık Oranı içerisindeki payıdır te yabancıların net GYO hisse satışı USD 34

35 Torunlar GYO nun Yabancı Hissedarları

36 Analist Görüşleri Aracı Kurum Tavsiye Tarih Hedef Fiyat"TL" BOA Merrill Lynch Tut İş Yatırım Piyasa üstünde getiri Garanti Yatırım Piyasa seviyesinde getiri BGC Partners Tut Tera Brokers Al HSBC Yatırım Ağırlığı arttır Oyak Yatırım Piyasa seviyesinde getiri Eczacıbaşı Yatırım Piyasa üstünde getiri Ünlü Menkul Kıymetler Al Ak Yatırım Piyasa seviyesinde getiri Yapı Kredi Yatırım Tut Finans Yatırım Piyasa seviyesinde getiri Erste Yatırım Al Deniz Yatırım Al Yatırım Finansman Piyasa üstünde getiri Bizim Menkul Piyasa üstünde getiri Ata Yatırım Piyasa seviyesinde getiri

37 TORUNLAR GYO Performansı Halka Arz Tarihi (Ekim 2010) = 100 Mart 2014: tarihli veridir 37

38 TORUNLAR GYO Performansı Oca 2013 Şub 2013 Mar 2013 Nis 2013 May 2013 Haz 2013 Tem 2013 Ağu 2013 Eyl 2013 Eki 2013 Kas 2013 Ara 2013 Oca 2014 Şub 2014 Mar 2014 Halka Arz Tarihi (Ekim 2010) = 100 Mart 2014: tarihli veridir ISGYO EKGYO XGMYO (ISE REIC INDEX) TRGYO (TORUNLAR REIC) SNGYO 38