SARAY GAYRİMENKUL YATIRIM A.Ş.

Transkript

1 DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME RAPORU SARAY GAYRİMENKUL YATIRIM A.Ş. Narenciye Bahçesi Değerleme Raporu, İzmir Hıdırlık Mahallesi Tuzla Caddesi, Seferihisar/İZMİR Takdim: Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. Atatürk Mah. Vedat Günyol Cad. No:13 Ataşehir/İSTANBUL Hazırlayan: Denge Gayrimenkul Değerleme ve Dan. A. Ş. Halk Sok. Ada İş Merkezi No:50 Kat:3 D:6-7 Sahrayıcedit, Kadıköy/İSTANBUL

2 Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. Atatürk Mah. Vedat Günyol Cad. No:13 Ataşehir/İSTANBUL Konu: İzmir ili, Seferihisar ilçesi, Hıdırlık ve Camikebir mahallelerinde konumlu narenciye bahçelerinin gayrimenkul değerleme çalışması Sayın Yetkili, İzmir ili, Seferihisar ilçesi, Hıdırlık Mahallesi nde yer alan 272 ada, 13, 20, 21, 22 no.lu parseller 237 ada 1 no.lu parseller için şirketimiz tarafından hazırlanmış olan değerleme raporu ekte bilgilerinize sunulmaktadır. Söz konusu çalışma kapsamında Değerleme Uzmanı Sn. Ali Haydar DOĞAN tarafından bahse konu gayrimenkuller ve çevreleri bizzat görülerek incelenmiştir. Çalışmaya konu olan gayrimenkullerin yakın civarı ile daha geniş ölçekte İzmir ili, Seferihisar ilçesi genelinde yapmış olduğumuz araştırmalar neticesinde benzer kullanıma sahip, benzer özellikler taşıyan emsaller incelemeye alınmış, içinde bulunduğumuz bugünkü ekonomik koşullar çerçevesinde söz konusu narenciye bahçesi nitelikli gayrimenkuller üzerinde geliştirilebilecek olan projeler analiz edilmiştir. Bu analiz neticesinde, resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. İşbu rapor tarihi itibariyle geçerli olup, konu mülklerin değer tespiti ile ilgili çalışma kapsamında civardaki gayrimenkul piyasası incelenmiş ve günümüz ekonomik koşulları dikkate alınmıştır. Saygılarımızla, Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş. Ahmet ARSLAN Baki BUDAKOĞLU Genel Müdür Yardımcısı Genel Müdür Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376) Lisanslı Değerleme Uzmanı (400159) 1

3 Bağlayıcı Ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname 1. Bu raporda sunulan bilgiler ve ifadeler gerçek ve doğrudur. 2. Raporda belirtilen analizler, fikirler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve şartlarla kısıtlıdır ve bunlar benim kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analizlerim, fikirlerim ve sonuçlarımdır. 3. Bu raporun konusu olan mülke güncel ve geleceğe dönük hiçbir çıkarım yoktur. (veya belirtilen biçimde vardır.) ve işin içindeki taraflarla hiçbir kişisel ilgim yoktur. 4. Bu raporun konusu olan mülke veya bu görevle ilgili taraflara karşı hiçbir önyargım yoktur. 5. Bu görevle ilgili olarak durumum önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine bağlı değildir. 6. Bu görevin tamamlanması için aldığım/alacağım ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir. 7. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. 8. Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır. 9. Bu raporun konusu olan mülkü kadastro, belediye, tapu kurumlarında durumuna bakılmış ve yerinde şahsen görüp incelemiştir. 10. Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz. 11. Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir. Raporu Hazırlayan Raporu Denetleyen Ali Haydar DOĞAN Lisanslı Değerleme Uzmanı (401075) Ahmet ARSLAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (400376) 2

4 - YÖNETİCİ ÖZETİ - Raporun Geçerli Olduğu Tarih ve Rapor Numarası Değerleme Türü ve Rapor Formatı / 007 Açıklamalı Değerleme İncelemenin Yapıldığı Tarih Değerlemesi Yapılan Mülk Gayrimenkulün Adresi Hukuki Tanımı Mal Sahibi Mevcut Kullanımı Mevcut Kullanıcı İmar Durumu Değerlemesi Yapılan Mülkün Arsa Alanı Değerlemesi Yapılan Mülkün Yapı Alanı Kullanılan Değerleme Yaklaşımları Narenciye Bahçesi Hıdırlık Mah. Tuzla Cad. Seferihisar - İzmir Narenciye Bahçeleri ve üzerindeki 1 adet kargir ev Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. Narenciye Bahçeleri Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. Tarla 272 ada 13 parsel: 3.757,00 m² 272 ada 20 parsel: 9.225,00 m² 272 ada 21 parsel: ,00 m² 272 ada 22 parsel: ,00 m² 237 ada 1 parsel : 4.411,00 m² TOPLAM : ,00 m² 820 m² Emsal Karşılaştırma Gelir İndirgeme Yaklaşımı Tanımlanan Değer Tanımlanan Değer KDV Dahil Değerleme Uzmanı TL +KDV TL Ali Haydar DOĞAN 3

5 DEĞERLEMENİN DAYANDIĞI VARSAYIMLAR Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir: 1. Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir. 2. Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir. 3. Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır. 4. Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu için garanti verilmez. 5. Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir. 6. Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya aşikar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya bunların ortaya çıkarılması için gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz. 7. Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır. 8. Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu varsayılmıştır. 9. Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için, elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır. 10. Arazi ve yapılandırmaların kullanımlarının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır. 11. Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin mevcudiyeti değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiştir. Bu gibi malzemelerin mülkün içinde ve dışındaki mevcudiyeti hakkında değerleme uzmanının herhangi bir bilgisi yoktur. Değerleme uzmanı bu gibi maddeleri ortaya çıkarmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Asbest, üre formaldehit köpüklü tecrit maddesi ve potansiyel olarak zararlı diğer maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Tahmin edilen değer, değer kaybına neden olabilecek bu gibi maddelerin mülkün içinde ve dışında bulunmadığı varsayımına dayalıdır. Bu gibi durumlar veya bunları ortaya çıkarmak için gerekli ekspertiz veya mühendislik bilgisi için hiçbir sorumluluk üstlenilmez. Eğer arzu edilirse kullanıcının bu alanda bir eksperin hizmetlerinden yararlanması önemle önerilir. 4

6 Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmıştır. 1. Bu raporda tahmin edilen toplam değerin arsa ve yapılandırmalar arasındaki paylaşım sadece belirtilen kullanım programı için geçerlidir. Arazi ve yapılandırmalar için tahsis edilen ayrı değerler herhangi başka bir değerleme için kullanılmamalıdır ve kullanıldığı takdirde geçersizdir. 2. Bu raporun veya kopyasını elde bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez. 3. Değerleme uzmanı önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde bu değerleme nedeniyle danışmanlık yapmak konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir. 4. Değerleme uzmanının (yazılı) onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanının bağlı olduğu firma) reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp, yayılamaz. 5. Önerilen yapılandırmaların aksi öngörülmediği takdirde projesine, ruhsatına, planına, imara ve diğer yasal mevzuatlara uygun inşa edilmiş/edilmekte olduğu varsayılmıştır. Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını doğurmaz. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dışında kullanılması, çoğaltılması ve/veya yayınlanması için Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş. nin yazılı onayı gerekmektedir. Bu değerleme çalışması UDES e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve ayrıca Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. 5

7 İÇİNDEKİLER 1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı Değerin Tanımı Piyasa Değeri Değerlendirilen Mülk Halkları İşin Kapsamı Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri KONU TAŞINMAZA AİT BİLGİLER Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Taşınmazın Tanıtılması Fiziksel Özellikler PİYASA ARAŞTIRMASI Emsal Araştırması VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR Olumlu ve Olumsuz Özellikler En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Gelir İndirgeme Yaklaşımı Maliyet Yaklaşımı Geliştirme Yaklaşımı Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi Gelirlerin Kapitalizasyon (Gelirlerin İndirgenmesi) Yaklaşımına Göre Değer Analizi Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması) EKLER VE FOTOĞRAFLAR

8 BÖLÜM 1 RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 1.1.Rapor Tarihi ve Numarası Bu rapor, Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. nin tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından tarihli, 007numaralı rapor olarak tanzim edilmiştir Raporun Türünün Tanımlanması Değerleme çalışmasına konu olan rapor türü Açıklamalı Değerleme raporudur. Bu tür bir raporda elde edilen veriler kapsamlı şekilde açıklanmakta ve analizleri ve finansal hesapları sebepleri ile takdim edilmektedir Raporu Hazırlayanlar Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi ve kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, Değerleme Uzmanı Sn. Ali Haydar DOĞAN tarafından hazırlanmıştır. Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Sn. Ahmet ARSLAN çalışmalar sırasında destek vermiştir Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları tarihinde çalışmalara başlamış ve tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Bu değerleme raporu şirketimiz ile Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır Şirket Bilgileri Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Şirketimiz Denge Varlık Değerleme ve Danışmanlık Limited Şirketi ünvanıyla, tarih ve 6354 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, gayrimenkul (taşınmaz) değerlemesi olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur Müşteri Bilgileri Bu değerleme raporu, Atatürk Mah. Vedat Günyol Cad. No:13 Ataşehir/İSTANBUL adresinde ikamet eden Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. için hazırlanmıştır Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 7

9 BÖLÜM 2 DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı Söz konusu değerleme çalışması İzmir ili, Seferihisar İlçesi, Hıdırlık ve Camikebir mahallelerinde konumlu gayrimenkullerin tarihi itibariyle piyasa değerinin belirlemesi amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa ve acil satış değerleri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir Değerin Tanımı Piyasa Değeri Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir başka etki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satışın belirlenen bir tarihte tamamlanması ve tapunun satıcıdan alıcıya aşağıdaki şartlar altında devredilmesidir: Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir. Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Gayrimenkulün satışı için açık piyasada makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir Değerlendirilen Mülk Halkları Raporda değerlendirilen mülkiyet hakkı tam mülkiyet hakkıdır İşin Kapsamı Bu çalışma kapsamında çalışmayı gerçekleştiren değerleme uzmanı bir takım araştırmalarda ve analizlerde bulunmuştur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalışmakta olduğu ofis ortamından sürekli güncellenen verilerden temin edilmiştir. Diğer veriler ise; Yaptığı çalışmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, İl Özel İdaresi, Kadastro Müdürlüğü v.b. resmi kurumlarda incelemelerde bulunulmuştur. Demografik veriler TUİK ten (Türkiye İstatistik Kurumu) temin edilmiştir. Arz talep ilişkisi ve fiyat araştırmaları bölgedeki emlak ofislerinden araştırılmıştır. Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiş ve fotoğraflanmıştır. 8

10 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3. GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri İzmir İli Genel Veriler Fuarı bu etkinlikler içinde en çok bilenendir. İzmir, Türkiye'nin Anadolu Yarımadası'nın batısında, tamamı Ege Bölgesi'nin ortasında yer alan ve İzmir Körfezi çevresinde bulunan ildir. İlin yüzölçümü km² dir. İzmir e bağlı 28 ilçe bulunmaktadır. İzmir, Türkiye nin nüfus, sanayi, ticaret, turizm ve kültür yönlerinden üçüncü büyük şehridir ve kuzey enlemleri ile ve doğu boylamları arasında yer alan ilin batısında Ege Denizi ve Ege Adaları, güneyinde Aydın, kuzeyinde Balıkesir, doğusunda ise Manisa illeri bulunmaktadır. Kentte düzenlenen çeşitli sosyal ve ekonomik etkinlikler kentin hem büyümesini hem de adını duyurmasını sağlamıştır. İzmir Enternasyonal İzmir, yatlar ve gemilerle çevrilmiş uzun ve dar bir körfezin başında yer almaktadır. Ilıman bir iklime sahip olup, yazında denizden gelen taze bir serinlik güneşin sıcaklığını alıp götürmektedir. Sahil boyunca palmiye, hurma ağaçları ve geniş caddeler bulunmaktadır. İzmir Limanı Mersin Limanı ndan sonra Türkiye nin en büyük limanıdır, Canlı ve kozmopolit bir şehir olan İzmir, Uluslararası Sanat Festivalleri ve İzmir Enternasyonal Fuarı ile de önemli bir yer tutmaktadır. İlin tamamı Ege Bölgesi'nde ve Ege Bölümü'nde yer alır ve Akdeniz iklimine sahiptir. İlin çeşitli yerlerindeki doğal güzellikler korumaya alınmış, dinlenme ve eğlence amaçlı kullanıma sunulmuştur. Gerek iç, gerek dış turizm yönünden Türkiye nin sayılı plajlarına sahiptir. Sayısız koyları, berrak denizi, güneşi ince kumu ve deniz içinde kaynayan kükürtlü suları ile doğal turistik olanaklara sahip plajları yarımadanın 29 km ye varan çeşitli koyları arasında dağılmıştır Demografik Veriler Demografik Veriler; Sanayi, ulaşım, tarım, ticaret ve turizm açısından Ege Bölgesinin merkezi konumunda olan İzmir İlinin nüfusu her geçen gün hızla artmakta ve yoğun göç merkezi olma özelliğini korumaktadır. Nüfus büyüklüğü bakımından Türkiye'nin 3. Büyük kenti olan İzmir ilinin nüfusu döneminde sürekli artış göstermiştir. Son yıllarda Türkiye'nin nüfusu 5 kat artarken, İzmir'in nüfusu 6.3 kat artış göstermiş. TÜİK adrese dayalı nüfus sistemine göre 2011 yılında İzmir 16 bin 384 kişi artışla 3 milyon 965 bin 232 kişilik nüfusa ulaştı Ekonomik Veriler İzmir ilinin ekonomisi çok yönlüdür. Sanayi, tarım, ticaret ve turizme dayanır. Tarım bakımından verimli olan İzmir de faal nüfusun yarısı tarımla uğraşır. Gayri safi hâsılanın (brüt kazancın) % 15 i tarımdan, % 15 i ticaretten ve % 35 i sanayi sektöründen sağlanır. İmalât sanayinde İstanbul ve Kocaeli nden sonra üçüncü sırada İzmir yer alır. İzmir, kişi başı yıllık gelirin $ ile Türkiye sıralamasında 7. sırada yer almaktadır. 9

11 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Sektörel Veriler Sanayi: Sanayi bakımından Marmara Bölgesi'nden sonra ikinci sırada gelir Ege Bölgesi. Bölümler arasında gelişmişlik ve sanayi oranı bakımından büyük farklılık vardır. Asıl Ege Bölümü sanayi bakımından daha gelişmiştir. Zaten bölgenin en büyük ve gelişmiş kenti İzmir de bu bölümde yer alır. İzmir sanayisi, fuarı ve ihracat limanı ile önemli bir kentimizdir. İzmir de Aliağa Petrol Rafinerisi de bulunmaktadır. İzmir'de otomotiv, madeni eşya, kimya, seramik, dokuma, çimento, sigara ve zeytinyağı, Edremit ve Ayvalık'ta zeytinyağı, Aydın, Denizli ve Manisa'da dokuma, Uşak'ta şeker, dokuma ve deri, Afyon'da şeker, çimento, kâğıt ve mermer, Uşak, Gördes, Kula, Demirci ve Simav'da halıcılık sektörleri vardır. Tarım: Ürün çeşitliliği açısından oldukça zengin olan ilimizde 113 tür bitkisel ürün, 13 tür hayvan yetiştiriciliği yapılmaktadır. Yüzölçümü yaklaşık 1,2 milyon olan ilimiz topraklarının % 28,5'ini tarım alanları oluşturmaktadır. Toplam hektarlık tarım arazilerimizin; %42,2'si tarla, % 27,1'i zeytin, % 12'si sebze, % 7,9'u meyve, % 3,9'u da bağ alanıdır. İzmir yüzölçümünün yaklaşık 1/3'ünde tarım yapıldığı söylenebilir. Türkiye'de hindi etinin % 37'si, enginarın % 32'si, mandarin'in (satsuma) % 21'i, yağlık zeytinin % 19'u, kirazın % 17'si, salçalık biberin % 12'si, incirin % 10'u, pamuğun % 6'sı, kurutmalık çekirdeksiz üzümün % 6'sı, sütün % 6'sı ve tütünün de % 4'ü ilimizde üretilmektedir. İl nüfusunun % 15'i, aile olarak ifade edildiğinde ise 151 bin aile geçimini tarım sektöründen sağlamaktadır. İzmir'de yaklaşık 177 bin hektarlık tarım alanı sulanmaktadır. Söz konusu alan tarım alanının % 51,1'ine denk gelmektedir. Diğer bir ifadeyle ilimiz tarım alanlarının yaklaşık yarısı sulanabilmektedir. İlde sulama imkânının bulunması; bitkisel ürün çeşitliliğini de beraberinde getirmektedir. Son 5 yıllık dönemde ( ) pamuk üretimi hektardan hektara, tütün üretimi hektardan hektara, buğday üretimi hektardan hektara gerilemiştir. Söz konusu dönemde silajlık mısır üretimi de hektardan hektara yükselmiştir. Turizm: Müzeleri, ören yerleri, mavi bayraklı plajları, doğal güzellikleri, cami, kilise ve sinagoglarıyla ilgi çeken İzmir, resmi kayıtlara göre 5 bin yıllık geçmişe sahip. İzmir, yeni turizm sezonunda yine her din ve ülkeden insanı ağırlıyor. İzmir de turizm yatırım belgeli 58 tesis, 6 bin 212 oda ve 13 bin 544 yatak yer alırken, tesislerin 11 i merkezde 19 u Çeşme de, 8 i Dikili de ve 5 i Menderes te bulunuyor. Kentteki 26 mavi bayraklı plajın 6 sı Menderes, 10 u Çeşme, 3 ü Karaburun, 5 i Foça ve 2 si Dikili de yer alıyor. Öte yandan, Ödemiş in Bozdağ Beldesi nde yaptırılan kayak tesisleri, kışın, İzmirlilerin uğrak yeri haline gelmektedir. Tesiste, Aralık-Mart ayları arasında kayak yapılabilirken, özellikle dağın kuzeye bakan yamaçları, Alp disiplini kayak uygulamaları yapmak için elverişli bir ortam sunuyor. Sağlık: İlimiz merkezinde halen Sağlık Bakanlığına bağlı 8145 yataklı 31 hastane, özel sektöre ait 20 adet hastane bulunmaktadır. Bunun yanında Ege Üniversitesi Tıp Fakültesi Hastanesi ve Dokuz Eylül Üniversitesi Tıp Fakültesi Hastanesi bütün bölgeye hitap etmektedir. 10

12 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Seferihisar İlçesi Genel Veriler Seferihisar, İzmir'in güneybatısında ve Ege Bölgesi'nde yer almaktadır. Seferihisar, Cumhuriyet öncesinde 1884 yılında ilçe olmuştur. Günümüzde İzmir'in 30 ilçesinden birisidir. Seferihisar ın Beyler, Çamtepe, Düzce, Gödence, İhsaniye, Kavakdere, Orhanlı, Turgut ve Ulamış olmak üzere toplam 8 köyü ve Doğanbey ile Ürkmez beldeleri bulunmaktadır. Çamtepe Güzelbahçe ilçesinden 2001 yılında Seferihisar'a bağlanmıştır. Beyler, Orhanlı, Gödence, Çamtepe ve İhsaniye köyleri orman köyleridir. Kavakdere köyü ise dağınık yerleşme yapısına sahiptir. Orhanlı köyü 1979 tarihinden itibaren yeni yerleşim alanına kurulmuş, eski köyün yerinde bir mahalle kalmıştır. Evliya Çelebi'nin de dediği gibi zeytin ve üzüm temel geçim kaynakları arasındadır. Seferihisar ilçe merkezi 6 mahalleye sahiptir. Bunlar, Turabiye, Camikebir, Hıdırlık, Tepecik, Çolak İbrahim Bey, Sığacık ve Ulamış mahalleleridir. Seferihisar ilçesinde ekonomi uzun yıllar tarıma dayalı olmuş, tarım içinde ise Zeytincilik önde gelmiştir. Son yıllarda ise narenciye (satsuma cinsi mandalina ) ve enginar yetiştiriciliği ile süs bitkileri ağırlıklı seracılık, bağcılık, hayvancılık ve balıkçılık önemli bir gelir kaynağı olmaya başlamıştır. Nüfusun yüzde sekseni tarımla uğraşmaktadır. Sanayi ve ticaret hayatında çeşitli alanlarda faaliyet gösteren işletme ve fabrika, atölye ve imalathaneler bulunmaktadır. Mandalina işletmelerinde işlenen mandalinanın % 30 u yurt dışına ihraç edilmektedir. İlçe sorumluluk bölgesinde 4 adet Mandalina işletme fabrikası bulunmaktadır KONU TAŞINMAZA AİT BİLGİLER Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri 11

13 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI İLİ İZMİR PAFTA - İLÇESİ SEFERİHİSAR ADA 272 BUCAĞI - PARSEL 13 MAHALLESİ HIDIRLIK ALANI 3.757,00 m² KÖYÜ - VASFI NARENCİYE BAHÇESİ SOKAĞI - MALİKLERİ SARAY HALI A. Ş. MEVKİ ÇAYIRARASI İLİ İZMİR PAFTA - İLÇESİ SEFERİHİSAR ADA 272 BUCAĞI - PARSEL 20 MAHALLESİ HIDIRLIK ALANI 9.225,00 m² KÖYÜ - VASFI NARENCİYE BAHÇESİ SOKAĞI - MALİKLERİ SARAY GAYRİMENKUL YATIRIM MEVKİ ÇAYIRARASI A.Ş. İLİ İZMİR PAFTA - İLÇESİ SEFERİHİSAR ADA 272 BUCAĞI - PARSEL 21 MAHALLESİ HIDIRLIK ALANI ,00 m² KÖYÜ - VASFI NARENCİYE BAHÇESİ SOKAĞI - MALİKLERİ SARAY GAYRİMENKUL YATIRIM MEVKİ ÇAYIRARASI A.Ş. İLİ İZMİR PAFTA - İLÇESİ SEFERİHİSAR ADA 272 BUCAĞI - PARSEL 22 MAHALLESİ HIDIRLIK ALANI ,00 m² KÖYÜ - VASFI KARGİR EVİ OLAN NARENCİYE BAHÇESİ SOKAĞI - MALİKLERİ SARAY GAYRİMENKUL YATIRIM MEVKİ ÇAYIRAĞASI A.Ş. İLİ İZMİR PAFTA - İLÇESİ SEFERİHİSAR ADA 237 BUCAĞI - PARSEL 1 MAHALLESİ CAMİKEBİR ALANI 4.411,00 m² KÖYÜ - VASFI NARENCİYE BAHÇESİ SOKAĞI MEVKİ - KONAKARASI MALİKLERİ SARAY GAYRİMENKUL YATIRIM A.Ş. 12

14 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri tarihinde Seferihisar Tapu Sicil Müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan araştırmada; ekspertize konu parseller üzerinde müştereken aşağıda bilginize sunulan ipotek mevcut olduğu tespit edilmiştir. Türü Açıklama Tarih Yev. No İpotek T.C. Ziraat Bankası A.Ş. lehine, TL. Aynı mahalle 872, 873, 874 ve Camikebir 1407 sahifeler ile müşterek ipoteklidir Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri tarihinde Seferihisar Tapu Sicil Müdürlüğü, tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan araştırmada; ekspertize konu gayrimenkulün tarihinde ticaret şirketlerine ayni sermaye konulması amacıyla Saray Gayrimenkul Yatırım AŞ. adına tescil edildiği tespit edilmiştir Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç İmar Durumu: Konu rapor kapsamında tarihinde Seferihisar İmar Müdürlüğünde yapılan incelemelerde İmar Bilgisi; Söz konusu taşınmazlar, 1/ ölçekli imar planlarında tarımsal niteliği korunacak alan olarak geçmekte olup, 3.dereceden arkeolojik sit alanı içindedir. Parsel dâhilinde %5 ve 150 m² alanı geçmemek şartı ile tek ailenin barınması için yapı inşa edilmesine izin verilmektedir şeklindedir. Yapı Ruhsat : Değerleme konusu parseller üzerindeki yapılar ile ilgili olarak herhangi bir ruhsatın olmadığı öğrenilmiştir. Yapı Denetim : Değerleme konusu parseller dâhilinde bulunan yapıların yasal evraklarının olmaması ve 2001 yılından önce yapılmış olması sebepleriyle, değerleme konusu taşınmaz üzerinde tespit edilen yapılar, tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun a tabi değildir Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi Değerleme konusu taşınmazların son üç yıl içinde imar planında bir değişiklik olmadığı ve kamulaştırma meydana gelmediği Seferihisar Belediye İmar Müdürlüğünden şifahi olarak öğrenilmiştir Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Ekspertize konu gayrimenkul üzerindeki yapılara ait yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bulunmamakta olup, 2001 yılı öncesinde inşa edildiği için Yapı Denetimi kanuna tabi değildir. Parseller üzerindeki yapılar ile ilgili herhangi bir yasal izin ve belgenin olmadığı beyan edilmiştir. 13

15 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.6. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Değerleme konusu parseller dâhilinde bulunan yapıların yasal evraklarının olmaması ve 2001 yılından önce yapılmış olması sebepleriyle, değerleme konusu taşınmaz üzerinde tespit edilen yapılar, tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun a tabi değildir Taşınmazın Tanıtılması Ulaşım Özellikleri Değerleme konusu taşınmazlara ulaşım bölgenin ana ulaşım arteri konumundaki İzmir-Seferihisar yolundan sağlanmakta olup, gayrimenkullere ulaşım için, İzmir-Seferihisar-Sığacık-Kuşadası kavşağından Sığacık istikametinde yaklaşık 3 km sonra gelinen kavşaktan düz devam edilip 250 m sonra sol taraftaki İztur ve Arıtma Tesisine giden yoldan girilir. 237 ada 1 nolu parsel söz konusu köşede sol tarafta konumludur. Taşınmazlara ulaşım özel araçlar ve dolmuşlar ile sağlanabilmektedir. Taşınmaz İzmir yoluna yaklaşık 4 km mesafede yer almaktadır. Yapılaşmanın az yoğunlukta olduğu bölgede sosyal yaşamın gerektirdiği alışveriş, sağlık ocağı/hastane, okul, market, banka vb. sosyal ihtiyaçlar orta mesafelerde karşılanabilmektedir. Bölgede, genellikle orta düzey gelir grubuna sahip insanlar ikamet etmekte olup, orta ve üst gelir grubuna hitap eden site inşaatları giderek artmaktadır. Bölge merkeze ve sahil şeridine yakın olması özelliği sebebiyle tercih edilmektedir. Ekspertize konu taşınmazlar, bölgenin ana arterlerinden olan İzmir Caddesine 4 km mesafede konumlu olup, yakın çevresinde Sığacık Mahallesi Merkezi, Sığacık Marina, İztur-Sertur Sitesi, Ar Sitesi ve Aşiyan Sitesi bulunmaktadır. Önemli Merkezler Mesafe (km.) İzmir Karayolu 4,0 Güzelbahçe Merkez 25,0 Güzelbahçe Gişeleri 23,0 Konak Merkez 50,0 14

16 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Fiziksel Özellikler 272 Ada 13 No lu Parsel: Ekspertize konu gayrimenkul, 3.757,00m² alanlı, Narenciye Bahçesi vasıflı tarımsal arazi olup, narenciye bahçesi niteliğinde kullanılmaktadır. Yerinde yapılan incelemelerde üzerinde narenciye ağaçlarının yer aldığı, herhangi bir yapı bulunmadığı görülmüştür. Parsel dikdörtgen şeklinde olup, Tuzla Caddesine 30 m cephelidir. Parsel sınırları kısmen betonarme duvar imalatı ile kısmen ise beton çit imalatı ile belirlenmiş durumdadır. Arazi düzgün bir topografyaya sahiptir. Eğim yok denecek kadar azdır. Parselde elektrik ve su bulunmakta olup, altyapı yoktur. Parsel bünyesindeki ağaçlar bakımlı durumda olup, damla sulama sistemi ile sulanmaktadır. 272 Ada 20 No lu Parsel: Ekspertize konu gayrimenkul, 9.225,00m² alanlı, Narenciye Bahçesi vasıflı tarımsal arazi olup, narenciye bahçesi niteliğinde kullanılmaktadır. Yerinde yapılan incelemelerde üzerinde narenciye ağaçlarının yer aldığı, herhangi bir yapı bulunmadığı görülmüştür. Parsel yamuk şeklinde olup, kadastral yola cephesi yoktur. Parsel sınırları kısmen betonarme duvar imalatı ile kısmen ise beton çit imalatı ile belirlenmiş durumdadır. Arazi düzgün bir topografyaya sahiptir. Eğim yok denecek kadar azdır. Parselde elektrik ve su bulunmakta olup, altyapı yoktur. Parsel bünyesindeki ağaçlar bakımlı durumda olup, damla sulama sistemi ile sulanmaktadır. 272 Ada 21 No lu Parsel: Ekspertize konu gayrimenkul, ,00m² alanlı, Narenciye Bahçesi vasıflı tarımsal arazi olup, narenciye bahçesi niteliğinde kullanılmaktadır. Yerinde yapılan incelemelerde üzerinde narenciye ağaçlarının yer aldığı, herhangi bir yapı bulunmadığı görülmüştür. Parsel yamuk şeklinde olup, Tuzla Caddesine 175m cephelidir. Parsel sınırları kısmen betonarme duvar imalatı ile kısmen ise beton çit imalatı ile belirlenmiş durumdadır. Arazi düzgün bir topografyaya sahiptir. Eğim yok denecek kadar azdır. Parselde elektrik ve su bulunmakta olup, altyapı yoktur. Parsel bünyesindeki ağaçlar bakımlı durumda olup, damla sulama sistemi ile sulanmaktadır. Söz konusu parsel üzerinde yerinde yapılan incelemelerde yaklaşık 35 m x 7 m ebadında 245 m² alanlı tek katlı işçilerin kaldığı basit tarzda inşa edilmiş yapı bulunmaktadır. 15

17 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 272 Ada 22 No lu Parsel: Ekspertize konu gayrimenkul, ,00m² alanlı, Kargir Evi olan Narenciye Bahçesi vasıflı tarımsal arazi olup, narenciye bahçesi niteliğinde kullanılmaktadır. Yerinde yapılan incelemelerde üzerinde narenciye ağaçlarının yanı sıra, yasal evraklarının olmadığı görevli tarafından belirtilen 2 adet mesken mahalli, bakıcı evi ve müştemilat mahalleri görülmüştür. Parsel yamuk şeklinde olup, 13 parsel ile iç içe ve Tuzla Caddesine 250m cephelidir. Parsel sınırları kısmen betonarme duvar imalatı ile kısmen ise beton çit imalatı ile belirlenmiş durumdadır. Arazi düzgün bir topografyaya sahiptir. Eğim yok denecek kadar azdır. Parselde elektrik ve su bulunmakta olup, altyapı yoktur. Parsel bünyesindeki ağaçlar bakımlı durumda olup, damla sulama sistemi ile sulanmaktadır. Değerleme tarihi itibari ile mahallinde incelenen çiftlik evi olarak kullanılan antre, salon, mutfak, 2 oda, banyo-wc hacimlerine sahip yaklaşık 140 m² inşaat alanlı zemin kat ve hol, 2 oda ve banyo-wc hacimlerine sahip yaklaşık 80 m² çatı kat ile toplam brüt yaklaşık 220 m² inşaat alanına sahip mahal betonarme tarzda oluşturulmuştur. Taşınmazın yaşam mahallerinde zemin döşemeleri laminant parke duvar kaplamaları ise saten alçı boya ile oluşturulmuştur. Islak hacimlerde zemin döşemeleri seramik kaplı mahallin banyo-wc mahallerinde duşakabinli duş teknesi, lavabo ve klozet yer almaktadır. Taşınmazın dış kapısı çelik konstrüksiyonlu içeriye açılan kapılar ise ahşap panel kapıdır. Pencere doğramaları pvc olan taşınmazda ısınma kat kaloriferi ile sağlanmaktadır. Ayrıca konu mahallin ön cephesinde yüzme havuzu yer almaktadır. Konu mahal ile komşu konumda oluşturulmuş iyi kalite ve işçiliğe sahip yine çiftlik evi vasfında kullanılan mahal yaklaşık 250 m² inşaat alanlı tek katlı şekilde betonarme tarzda ve hol, salon, 4 oda, mutfak, sauna, banyo-wc ve teras hacimlerine sahip şekilde realize edilmiştir. Mahal dahilinde yaşam mahallerinin zemin döşemeleri laminant parke kaplı olup duvarlar saten alçı kaplı durumdadır. Islak hacimlerde zemin döşemeleri seramik malzeme ile oluşturulmuş olup banyo-wc mahallinde jakuzi, hilton lavabo ve klozet yer almaktadır. Ayrıca sauna sarf malzemesi ile oluşturulmuş mahal kullanıma hazır durumdadır. Taşınmazın dış kapısı çelik konstrüksiyonlu içeriye açılan kapılar ise ahşap panel kapıdır. Pencere doğramaları pvc olan taşınmazda ısınma kat kaloriferi ile sağlanmaktadır. Konu mahallin kullanımında yer lan bahçe peyzajı tamamlanmış olup bakımlı durumdadır. Yapılan tetkiklerde tespit edilen yaklaşık 100 m² inşaat alanlı zemin kat ve yaklaşık 50 m² inşaat alanlı çatı katı ile toplam brüt yaklaşık 150 m² inşaat alanına sahip betonarme tarzda oluştulmuş bakıcı evi mahalli yer almaktadır. Mahal dahilinde yaşam mahallerinin zemin döşemeleri laminant parke kaplı olup duvarlar saten alçı kaplı durumdadır. Islak hacimlerde zemin döşemeleri seramik malzeme ile oluşturulmuş olup banyo-wc mahallinde duş alanı, lavabo ve klozet yer almaktadır. Taşınmazın dış kapısı çelik konstrüksiyonlu içeriye açılan kapılar ise ahşap panel kapıdır. Pencere doğramaları pvc olan taşınmazda ısınma kat kaloriferi ile sağlanmaktadır. Ayrıca parsel bünyesinde yığma tarzda ve demir profil + trapez saç malzeme kullanılarak oluşturulmuş her biri yaklaşık 100 m² inşaat alanına sahip müştemilat yapılar yer almaktadır. Bilginize sunulan mevcut yapılara ait herhangi bir yasal evraka ulaşılamamıştır. Ayrıca alınan şifai imar durumuna göre kısıtlı yapılaşma şartına sahip parsel üzerinde oluşturulmuş mevcut yapılar imar durumunda aykırılık göstermektedir. Bu sebeple konu taşınmazlar değerlemeye alınmamış olup bilgilendirme amaçlı bilgi için notunda takdirinize sunulmuştur. 237 Ada 1 No lu Parsel: Ekspertize konu gayrimenkul, 4.411,00m² alanlı, Narenciye Bahçesi vasıflı tarımsal arazi olup, narenciye bahçesi niteliğinde kullanılmaktadır. Yerinde yapılan incelemelerde üzerinde narenciye ağaçlarının yer aldığı, herhangi bir yapı bulunmadığı görülmüştür. Parsel üçgene yakın bir geometride olup, Eski Sığacık yoluna yaklaşık 115 m, Tuzla Caddesine 65m cephelidir. Parsel sınırları yol kenarına dikilen selvi ağaçları ile belirlenmiştir. Arazi düzgün bir topografyaya sahiptir. Eğim yok denecek kadar azdır. 16

18 BÖLÜM 4 PİYASA ARAŞTIRMASI 4. PİYASA ARAŞTIRMASI Arz ve talep dengesi genel itibariyle dengeli olan bölgede yapılan araştırmaya göre donanım standartlarına bağlı olarak benzer imarsız arsa m² birim fiyatlarının 30.-TL ile 45.-TL arasında değiştiği tespit edilmiştir Emsal Araştırması Satılık Arsa Emsali Araştırması Emsal 1: Realty World: 0 (543) Konu taşınmaza yakın konumda m² narenciye bahçesi için TL istenmektedir. (49 TL/m2) Brüt Alan: m² Pazarlık Payı: % 10 Şerefiyesi: Sığacık tarafında iyi konumlu ve üzerindeki ağaçlar ortalama 30 yaşında Gayrimenkulün birim değeri: TL/ m² = 45.-TL/m² Emsal 2: Teos Emlak: 0 (532) Konu taşınmazın yakınında m² narenciye bahçesi için TL istenmektedir. (Sığacık tarafında iyi konumlu ve üzerindeki ağaçlar ortalama 30 yaşında) Brüt Alan: m²: 50-TL/m 2 Pazarlık Payı: % 10 Şerefiyesi: Sığacık tarafında iyi konumlu ve üzerindeki ağaçlar ortalama 30 yaşında Gayrimenkulün birim değeri: TL/2.100 m² = 45,23-TL/m² Emsal 3: Seferihisar Emlak : Taşınmaz ile aynı bölgede 8860 m² narenciye bahçesi için TL istenmektedir. m² birim fiyatı: 30-TL Pazarlık Payı: % 5 Şerefiyesi: Konum olarak merkeze daha uzak Gayrimenkulün değeri: TL / m² = TL/m² Emsal 4: Veri Emlak Ofisi, Tel: Değerleme konusu taşınmaza göre biraz daha merkezi konumda, içinde elektrik, su ve damlama sistemi bulunan, m², yaklaşık 650 ağaç barındıran arazi için pazarlıklı TL istenmektedir. Bu değerin pazarlık ile TL civarına çekilebileceği düşünülmektedir. Pazarlık Payı: % 8 Şerefiyesi: Aynı Gayrimenkulün değeri: TL / m² = TL/m² Emsal 5: Teos Emlak: 0 (532) Konu taşınmazın karsısında kısmen mandalina bahçesi M² arazi TL ye yakın zamanda satıldığı öğrenilmiştir. m² birim fiyatı: 30-TL 17

19 BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 5. VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler Olumlu Özellikler; Ulaşım Kolaylığı Tarıma elverişli bir topografyaya sahip olması Taşınmazın bakımlı olması Yola cepheli olması Olumsuz Özellikler 3. Derece Arkeolojik Sit Alanında kalması Alıcısının kısıtlı olması 5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi En iyi ve en verimli kullanım boş bir arazinin veya yapılandırılmış bir mülkün fiziksel olarak mümkün, uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir biçimde olası ve yasal kullanımıdır. En iyi ve en verimli kullanım dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Ancak bu kriterler sağlandıktan ve çeşitli alternatif kullanımlar elendikten sonra sonuçlandırılır. Fiziksel olarak kullanımı mümkün, Yasal mevzuata uygun, Ekonomik açıdan faydalı, Önerilen kullanım azami düzeyde verimli olmalıdır. Tüm soruların kriterleri sağlayan kullanım en iyi ve en verimli kullanımdır. Bu çalışma kapsamında değerleme konusu taşınmazın mevcut imar planı koşulları ve çevresindeki yapılaşmalar ile uyumlu olarak, en iyi ve en verimli kullanımının tarla olduğu düşünülmektedir Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler Bu değerleme çalışmasında emsal karşılaştırma ve maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler Yapılan değerleme çalışmalarında dört farklı değer yaklaşım yöntemleri bulunmaktadır. bu yöntemler Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, Gelir İndirgeme Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı Ve Geliştirme Yaklaşımı dır Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Emsal karşılaştırma yaklaşımı değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış olan gayrimenkullerin satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak gerekli düzeltme işlemleri yapılarak gayrimenkulün değerinin tespit edildiği yaklaşımdır Gelir İndirgeme Yaklaşımı Gelir indirgeme yaklaşımında değerlemesi yapılan ve gelir getiren mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. 18

20 BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR Maliyet Yaklaşımı Maliyet yaklaşımı, piyasada alım satımı pek olmayan özel amaçlı genel olarak fabrika, otel, tatil köyleri, fabrika, işhanı vb. gibi kira geliri bilinmeyen gayrimenkuller için kullanılır. Muhtemel bir alıcının, belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır. Yıpranma, plan eksiklikleri ve komşuluk çevresi etkilerinden kaynaklanan değer kaybı yeniden inşa maliyetlerinden düşülür. Amorti edilmiş yapıların maliyet tahminine arazi değeri tahmini ilave edilerek maliyet yaklaşımıyla belirlenen değere ulaşılır Geliştirme Yaklaşımı Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi Bu değerleme çalışmasında emsal karşılaştırma ve gelir indirgeme yaklaşımı kullanılmıştır Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi Ekspertize konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yapılan saha araştırmasında, benzer imar durumu ve fiziksel özelliklere sahip emsaller dikkate alınmıştır. Yapılan çalışma neticesinde arsa kiraları/fiyatları donanım standartlarına bağlı olarak benzer imarsız arsa m² birim fiyatlarının 30.-TL ile 45.-TL arasında değiştiği tespit edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazlardan 272 ada 21 ve 13 nolu parseller yola cepheli konumda, 272 ada 20 nolu parselin kadastral yola cephesinin olmaması, 272 ada 22 parselin alanının büyük olması ve 237 ada 1 parselin köşe ve ana yola cepheli olması dikkate alınarak değerleme yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmazlardan; 272 Ada 13 parselin konumu kullanım şekli ve ana artere yakınlığı göz önünde bulundurulduğunda bölgede, taşınmaz ile benzer konum ve özelliklerdeki bir taşınmazın ortalama m² satış değerinin 45.- TL/m² civarında olacağı kanaatine varılmıştır. 272 Ada 20 parselin konumu kullanım şekli ve ana artere yakınlığı ve ayrıca yüzölçümünün büyüklüğü göz önünde bulundurulduğunda yapılan uzlaştırma ile (yüzölçümü/m² birim değer) bölgede, taşınmaz ile benzer konum ve özelliklerdeki bir taşınmazın ortalama m² satış değerinin 40.-TL/m² civarında olacağı kanaatine varılmıştır. 272 Ada 21 parselin konumu kullanım şekli ve ana artere yakınlığı ve ayrıca yüzölçümünün büyüklüğü göz önünde bulundurulduğunda yapılan uzlaştırma ile (yüzölçümü/m² birim değer) bölgede, taşınmaz ile benzer konum ve özelliklerdeki bir taşınmazın ortalama m² satış değerinin 45-TL/m² civarında olacağı kanaatine varılmıştır. 19

21 BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 272 Ada 22 parselin konumu kullanım şekli ve ana artere yakınlığı ve ayrıca yüzölçümünün büyüklüğü göz önünde bulundurulduğunda yapılan uzlaştırma ile (yüzölçümü/m² birim değer) bölgede, taşınmaz ile benzer konum ve özelliklerdeki bir taşınmazın ortalama m² satış değerinin 30.-TL/m² civarında olacağı kanaatine varılmıştır. 237 Ada 1 parselin konumu kullanım şekli ve ana artere yakınlığı ve ayrıca yüzölçümünün büyüklüğü göz önünde bulundurulduğunda yapılan uzlaştırma ile (yüzölçümü/m² birim değer) bölgede, taşınmaz ile benzer konum ve özelliklerdeki bir taşınmazın ortalama m² satış değerinin 50.-TL/m² civarında olacağı kanaatine varılmıştır. 21 ve 22 Parsel bünyesinde realize edilmiş yapıların takdir edilen m² birim bedelleri yapı tarzları, yeniden inşa maliyetleri ve aşınma payı (yıpranma payları) uzlaştırılarak takdir edilmiştir. EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİNE GÖRE DEGER TESPİTİ A E F DEGERLENEN TAŞINMAZ TAŞINMAZ ALANI (m²) BİRİM M² DEĞERİ (TL/m²) TAŞINMAZ BEDELİ (TL) 272 ADA 13 PARSEL 3.757,00 45, , ADA 20 PARSEL 9.255,00 40, , ADA 21 PARSEL ,00 45, , ADA 22 PARSEL ,00 25, , ADA 1 PARSEL 4.411,00 50, ,00 TOPLAM , Gelirlerin Kapitalizasyon (Gelirlerin İndirgenmesi) Yaklaşımına Göre Değer Analizi Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili olarak yapılan incelemelerde taşınmazın gelir hesabı yapılabilmesi için aşağıdaki kabuller ışığında değerleme yapılmıştır. Bahçelerde tamamen mandalina ağacı ile dolu olduğu 1 dönüm mandalina bahçesinde ortalama 50 adet ağaç olduğu yaşındaki ağaçlarda ortalama ağaç başına ortalama 150 kg mandalina alındığı Tarlasından alınan mandalın kg fiyatının 0,50 TL olduğu Bahçedeki ağaçların ortalama 25 yaşında olduğu Mandalın bahçesinde alınan gelirin %40 ının gider olduğu Amortisman süresinin 15 yıl olduğu 20

22 BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR GELİR İNDİRGEME YÖNTEMİNE GÖRE DEGER TESPİTİ A B C D E F DEGERLENEN TAŞINMAZ TAŞINMAZ ALANI (m²) TAŞINMAZ İÇİNDEKİ AĞAÇ SAYISI (m²) B=(Ax50Ad.)/1000m² 1 YILLIK REKOLTE (kg) C=Bx150kg ÜRÜN BEDELİ (TL) D=Cx0,50TL NET KAR (TL) E=Dx%60 TAŞINMAZ BEDELİ (TL) F=Ex15YIL 272 ADA 13 PARSEL 3.757,00 187, , , , , ADA 20 PARSEL 9.255,00 462, , , , , ADA 21 PARSEL , , , , , , ADA 22 PARSEL , , , , , , ADA 1 PARSEL 4.411,00 220, , , , ,25 TOPLAM : ,00 TL 5.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Ekspertize konu taşınmazlar ile ilgili olarak Seferihisar Belediyesinde yapılan araştırmada yasal olmayan bir durumla karşılaşılmamıştır. Söz konusu parsellerden 272 ada 21 ve 272 ada 22 nolu parseller üzerindeki yapıla ile ilgili olarak herhangi bir yasal izin ve belgenin olmadığı öğrenilmiştir Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Ekspertize konu tesis üzerinde bulunan ipoteğin kaldırılması koşulu ile, değerlemesi yapılan gayrimenkulün, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri Söz konusu raporlamada, değerlemesi yapılan taşınmazın arsa olması, herhangi bir projenin değerleme kapsamında yer almaması nedeniyle, SPK mevzuatınca hazırlanan rapor formatında yer alması gerekliliği bulunan 3. Maddenin g bendi ve bunlar ile ilişkili olan 4. Maddenin - l - m - n - p - r, ve 6. Maddenin b bendindeki 3. maddesi yer almamaktadır. Bu maddeler sırasıyla; (3. Maddenin g bendi) g) Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama. (4. Maddenin l - m - n - p - r bentleri) i) Nakit / Gelir akımları analizi, ı) Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri, l) Kira değeri analizi ve kullanılan veriler, m) Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, n) Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar, p) Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi, 21

23 BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR r) Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları. (6. Madde b bendi; Nihai Değer Takdiri 3. Seçenek) 3) Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi. 22

24 BÖLÜM 6 SONUÇ 6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması) Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Söz konusu değerleme çalışması İzmir ili, Seferihisar ilçesinde konumlu gayrimenkulün tarihi itibariyle piyasa değerini belirleme amacıyla hazırlanmış olup, tarihi itibariyle değer değişikliği bulunmadığı tespit edilmiştir. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. DEĞER TABLOSU TAKDİR EDİLEN DEĞER KULLANILAN DEĞERLEME YAKLAŞIMI TL USD EURO GELİR İNDİRGEME YÖNTEMİ EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI UZLAŞTIRILAN DEĞERLER Konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma, gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Rapor tarihi itibariyle 1 USD 1.80-TL; 1 EUR 2.37-TL olarak esas alınmıştır. Konumuz taşınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik koşulları, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki özellikleri, emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi dışsal etkenler dikkate alınarak gelir indirgeme ve emsal karşılaştırma yaklaşımının ortalaması alınarak rapor tarihindeki Toplam Adil Piyasa Değerinin; TL +%18 KDV (Yedi Milyon Dört Yüz Kırk Dört Bin Dokuz Yüz On Beş Bin TL) KDV Dahil TL (Sekiz Milyon Yedi Yüz Seksen Beş Bin-TL), olabileceği tahmin ve takdir edilmiştir. İşbu rapor, tarihi itibariyle muteberdir. 23