HAZIRLAYANLAR VEDAT BÜKCÜ YMM-BAĞIMSIZ DENETÇĠ H.ENES KOÇ SMMM- BAĞIMSIZ DENETÇĠ. Ġstanbul,Ocak

Transkript

1 HAZIRLAYANLAR VEDAT BÜKCÜ YMM-BAĞIMSIZ DENETÇĠ H.ENES KOÇ SMMM- BAĞIMSIZ DENETÇĠ Ġstanbul,Ocak 2014

2 1- GENEL OLARAK ĠNġAAT SEKTÖRÜ ĠnĢaat sektörü Türk ekonomisinde çok büyük paya sahiptir. Son yıllarda ekonominin lokomotif haline gelmiģtir. Bu sektör doğrudan ve dolaylı yoldan hemen hemen tüm sektörleri etkilemektedir. Diğer taraftan istihdam ağırlıklı olması nedeniyle de iģsizlik sorununun önlenmesinde ciddi katkıları bulunmaktadır.

3 GENEL ANLAMDA ĠNġAAT Malzeme ve iģçilik kullanmak suretiyle, meydana getirilen bir gayrimenkulün yapı kısmına iliģkin faaliyetlerin tümünü içerir

4 ĠNġAAT ĠġĠNDE MALĠYET UNSURLARI Arsa tedariki, Mevcut bir binanın satın alınarak yıkılması ve arsanın tesviyesi için yapılan harcamalar, ĠnĢaatla ilgili her türlü malzeme giderleri, iģçi ve memurların ücretleri, ĠnĢaat iģi ile ilgili vergi, resim, harç ve benzeri ödemeler, ĠnĢaat iģi ile birlikte baģka iģlerin veya birden fazla iģin bir arada yapılması halinde, genel idare ve genel üretim giderlerinden ilgili inģaata düģen paylar, finansman giderleri Amortisman giderleri, (kullanılan makine ve taģıtlara ait) ĠnĢaat iģi ile ilgili olarak ödenen tazminatlar (kıdem, ihbar ve sözleģmeden doğan cezalar dahil)

5 VUK'nun 269. maddesine göre iktisadi iģletmelere ait gayrimenkuller maliyet bedeli ile değerlenir. Gayrimenkullerde maliyet bedeline "satın alma bedeli"nden baģka, mevcut bir binanın satın alınarak yıkılmasından ve arsasının tesviyesinden mütevellit giderlerin de ilave edilmesi gerektiği belirtilmiģtir. Kanunu'nun 271. maddesinde ise, inģa edilen binalarda inģa ve imal giderleri satın alma bedeli yerine geçer denilmiģtir.

6 ĠNġAAT ĠġLERĠNĠN SINIFLANDIRILMASI ÖZEL ĠNġAAT ĠġLERĠ TAAHHÜT ŞEKLİNDEKİ İNŞAATLAR YATIRIMA YÖNELİK İNŞAAT İŞLERİ SatıĢ Amaçlı ġahsi Kullanım Amaçlı Yurt Ġçi Yurt DıĢı Kullanım Amaçlı Kiralama Amaçlı Yıllara Sari Olan Olmayan

7 ÖZEL ĠNġAATTA YAPILACAK ARSANIN MÜTEAHHĠT AÇISINDAN DURUMU ARSANIN DURUMU MÜTEAHHĠT ARSA SAHĠBĠ MÜTEAHHĠT ARSA SAHĠBĠ DEĞĠL KAT KARġILIĞI HASILAT PAYLAġIMI

8 tarihinden önce net kullanım alanı 150 m 2 nin altındaki konutların teslimi KDV Kanunu nun 28 md. % 1, net kullanım alanı 150 m 2 nin üstünde olan konutların tesliminde KDV oranı % 18 olarak hesaplanmaktaydı. Bakanlar Kurulu tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına istinaden net kullanım alanı 150 m 2 nin altında olan konutların; BüyükĢehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükģehirlerde (16/5/2012 tarihli 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç),

9 Lüks veya birinci sınıf inģaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inģaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu nun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri; TL arası vergi değeri %1 KDV oranı TL arası vergi değeri %8 KDV oranı 1000-TL üstünde vergi değeri %18 KDV oranı hesaplanacaktır.

10 ARSA KARġILIĞINDA DAĠRE, KAT VEYA DÜKKAN YAPIMI ĠnĢaat yapımını üstlenen müteahhit baģkalarına ait arsa üzerine inģa edilecek daire, kat veya dükkanlardan bir bölümünü arsa payı karģılığı arsa sahibine teslimi taahhüt eder. Türkiye de son yıllarda finansman maliyetleri yönüyle tercih edilen bir yoldur. Bu konuda müteahhit boģ veya üzerinde mevcut binayı yıkmak suretiyle arsa üzerine belirlenen proje ve mahal listesine uygun olarak inģaatı yapmayı üstlenir. Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki bu akdin yazılı ve aģağıdaki hususları içerecek Ģekilde hazırlanması ileride doğabilecek problemleri en baģtan önlemiģ olur.

11 1 Arsanın müteahhide teslim Ģekli ve süresi 2 - Arsa üzerine inģa edilecek daire, kat veya dükkanların özelliklerinin belirlenmesi 3 - Proje, imar durumlarının, vergi, resim, harçların ödeme Ģeklinin belirlenmesi 4 - Arsa karģılığında verilecek daire, kat veya dükkanların (bağımsız bölümlerin) belirlenmesi 5 - ĠnĢaat teslim süresinin belirlenmesi 6 - Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması iģlemlerinin belirlenmesi

12 7 - Müteahhide kalacak bağımsız bölümlerin satıģ yetkilerinin alınması ve tapuya Ģerh edilmesi yetkisinin belirlenmesi 8 Mücbir sebeplerin belirlenmesi 9 - Cezai Ģartların belirlenmesi Bu sözleģmelerin noter aracılığı ile yapılması gerek hukuki iģlemlerde gerekse tapu iģlemlerinde kolaylık sağlayacaktır.

13 *Müteahhidin arsa karģılığı konut, iģyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleģmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır. TaĢınmazda teslim kural olarak tapuya tescil ile gerçekleģmekle birlikte, tapuya tescilden önce bağımsız birimlerin alıcının tasarrufuna terk edilmesi durumunda da vergiyi doğuran olay gerçekleģmektedir. * Dolayısıyla, arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle eş zamanlı olarak fatura düzenlemesi gerekmektedir. (30 No.lu KDV Genel Tebliği, 60 No.lu KDV Sirküleri)

14 - Arsanın bir iktisadi iģletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan bu arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek faturada arsa karģılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden genel oranda KDV hesaplanması gerekmektedir. - Arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek Ģekilde arızi faaliyet olarak arsasını bağımsız birimler karģılığında müteahhide tesliminde KDV uygulanmayacaktır.

15 1- Değer ArtıĢı Kazancı 2- Ticari Kazanç ÜÇ FARKLI YAKLAġIM 1- Arsa payı karģılığı edinilen bağımsız bölümün yeni bir iktisap olduğu 2- Arsanın Ģekil değiģtirmesi görüģü (Servetin değerlendirilmesi) Arsanın alındığı tarih iktisap tarihi kabul edilmekte. 3- Trampa iki ayrı teslim

16 Bir iktisadi iģletmeye dahil olan veya konut alım-satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürenlerce yapılan net alanı 150 m2 ye kadar olan konut teslimleri % 1 KDV ye tabidir. Gerçek usulde KDV mükellefiyeti bulunmayanlar tarafından doğrudan yapılan veya iktisadi bir iģletmeye dahil olmayan konut teslimleri ise KDV ye tabi değildir. Ancak, bu konutların icra veya müzayede yoluyla satıģı KDV ye tabidir.

17 Net alan ( faydalı alanı ) tanımı 30 No.lu KDV Genel Tebliğinde yapılmıģtır Net Alan, konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alanı ifade eder. 150 m 2 lik net alanın hesabında, her bağımsız birim ayrı ayrı dikkate alınmaktadır. Balkon, kömürlük, garaj, asansör boģluğu vb. yerler konutlardan ayrı olarak kullanılamayacağından, bu yerler de 150 m 2 lik net alanın hesabında gözönünde tutulacaktır.

18 Samanlık, ahır, odunluk, ekmek fırını gibi yerler ise net alanın tespitinde dikkate alınmayacaktır. Bodrumlarda konut baģına bir adet, konutun bulunduğu bina dıģında konut baģına 4 m2 den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kalorifer dairesi, müģterek hizmete ayrılan depo çamaģırlık faydalı alan dıģındadır. Balkon ve terasların 2 m 2 den fazlası net alan hesaplamasında dikkate alınır.

19 Bina içindeki garajlar ile bina dıģında konut baģına 18 m 2 den büyük olmamak üzere yapılan garajlar faydalı alan dıģındadır. Maliye Bakanlığı verdiği bir özelgede, bloklar arası mesafeler içindeki sosyal alanlar altında kalan otoparkların bina içerisinde yapılan garaj olarak değerlendirilmesi gerektiğini bildirmiģtir (MB.nin 30/06/2011 tarihli ve sayılı özelgesi). Ġki katlı bir evin iki katı da ayrı ayrı kullanılabilecek yapıda ise, 150 m 2 lik net alanın hesabında her kat ayrı ayrı, her iki kat birbirini tamamlayıcı ve birbirine bağlı ise 150 m2 lik net alanın hesabında (dubleks dairelerde olduğu gibi) iki katın toplam alanı dikkate alınacaktır.

20 Bahçeli konut satıģlarında 150 m2 lik alanın hesabında bahçe göz önünde bulundurulmayacak, konutun bağımsız olarak kullanılmaya esas her bir bölümü tek baģına dikkate alınacaktır. Konutu çevreleyen arsa ve arazi, bu konutla birlikte değerlendirilecek ve konutun tabi olduğu oranda KDV ye tabi olacaktır. Konutla birlikte değerlendirilecek arsa ve arazinin büyüklüğü ise mahalli örf ve adete göre tespit edilecektir. Tapu sicilinde bahçeli ev, bahçeli konut gibi ibarelerle kayıtlı taģınmazların üzerinde fiilen ve kullanılabilir halde konut bulunmaması halinde, bu taģınmazlar arsa veya arazi sayılmak suretiyle genel oranda (%18) KDV ye tabi tutulması gerekmektedir. TaĢınmaz teslimlerinde teslime konu taģınmazın iģlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınması gerekmektedir. Örneğin, tapu sicilinde 120 m² kargir ev olarak kayıtlı bulunan kullanılamaz haldeki taģınmazın açık artırma yoluyla satıģı, konut satıģı değil, arsa satıģı olarak değerlendirilecektir.

21 Gerçekte bir konut olmasına karģın faturada veya tapuda birden fazla konut olarak gösterilen evlere ikiz evler denilmektedir. Tapuda iki ayrı ev olarak gösterilen ancak gerçekte tek ev olan ikiz evlerin teslimlerinde, net alanı 150 m2 yi geçip geçmediğine bakılmalı, 150 m2 nin altında ise % 1, 150 m2 ve üzerinde ise % 18 KDV uygulanmalıdır. Net alanı 150 m2 yi aģan konut teslimleri % 18 KDV ye tabidir. 3 Temmuz 2009 öncesi ruhsat alan konut yapı kooperatiflerinin üyelerine konut teslimleri metrekare sınırlaması olmaksızın KDV den istisnadır. 3 Temmuz 2009 tarihinden itibaren bina inģaat ruhsatını almıģ konut yapı kooperatiflerinin üyelerine yapacakları konut teslimleri, söz konusu konutlar için belirlenen oranlarda KDV ye tabi tutulacaktır.

22 KDV Kanununun 17/4-p maddesine göre, Hazinece yapılan taģınmaz teslimleri ve kiralamaları, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve ön izin verilmesi iģlemleri KDV den müstesnadır. Hazine ibaresi, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununun eki (I) sayılı cetvelde yer alan kurum ve kuruluģları kapsamaktadır. KDV Kanununun 17/4-r maddesine göre, kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan taģınmazların satıģı suretiyle gerçekleģen devir ve teslimler KDV den müstesnadır. Ġstisna hükmü, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taģınmaz teslimleri için geçerli olmadığından, taģınmazların ticaretini yapan kurumlar ile mülkiyetlerindeki taģınmazları ticari bir organizasyon içinde satan belediyeler ve il özel idarelerinin bu istisnadan faydalanmaları mümkün değildir.

23 Emsal Bedel YaklaĢımı ( 30 No.lu KDV Tebliği, 60 No.lu KDV Sirkülerinde bahsedilmektedir.) KDV Kanunun 27/3 maddesi ; emsal bedeli ve emsal ücreti Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre tespit olunur. Vergi Usul Kanunun Ortalama SatıĢ fiyatı 2- Maliyet bedeli esası, konutun maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satıģlar için % 5, perakende satıģlar için % 10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder. Vergi Usul Kanunun 267 /3 md takdir komisyonunca takdir yolu ile belli edilir.

24 1- Arsa payının müteahhide devir bedeli, devredilen arsa karģılığında müteahhitten alınan bağımsız bölümlerin değeridir. 2- Arsanın devir bedeli, arsanın müteahhide devir tarihindeki emsal bedelidir. Emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden hesaplanması gerekir. (60 No.lu KDV Sirküleri) 3- Arsanın maliyet bedeli, müteahhit tarafından arsa karģılığında arsa sahibine teslim edilen gayrimenkulün inģaatı için yapılan harcamalar ile arsa payı dahil toplam bedeldir.

25 Konut veya iģ yerlerinin henüz inģaat devam ederken hatta temel bile atılmadan önce arsa üzerine kat irtifakı kurularak satılmasına kat irtifaklı taģınmaz satıģı denilmektedir. Müteahhitlerin kendi namlarına yapıp sattıkları konut ve iģ yerleri imal edilen emtia niteliğindedir. Henüz tamamlanmayan konut ve iģyerlerinin temelden veya inģaat devam ederken arsa payı üzerinde kat irtifakı kurularak satılması iģlemi, tamamlanmıģ fiilen ve fiziken teslim edilebilecek bir konut veya iģyeri bulunmaması nedeniyle konut veya iģyeri satıģı olarak değerlendirilemez.

26 Bu Ģekilde yapılan satıģlar karģılığında tahsil edilen bedellerin, ileride teslim edilecek konut veya iģ yerleri için alınan avans olarak değerlendirilmesi gerekir. Bu bedellerin, konut veya iģyeri satıģ bedeli olarak kabulü mümkün bulunmamaktadır. Kaldı ki, maliyetler de henüz belli değildir. ĠnĢaata baģlamadan veya inģaat devam ederken yapılan satıģlarda vergiyi doğuran olay, müteahhidin konut veya iģyerini tamamlayarak bunların tasarruf hakkını alıcılara devretmesi anında meydana gelir. ĠnĢaatın tamamlandığı tarih ise, bina iskan ruhsatının alındığı tarihtir

27 Arsa üzerine kat irtifakı kurularak yapılan bu satıģlar nedeniyle alınan bedellerin GVK ve KVK yönünden avans olarak değerlendirilmesi ve inģaatın tamamlanıp anahtar teslimi yapılan yılın satıģ hasılatı olarak dikkate alınması gerekir. Bu satıģlarda satıģ tarihinde henüz bir konut veya iģyeri teslimi söz konusu olmadığından ve alınan bedeller avans niteliği taģıdığından, fatura düzenlenmesine ve KDV hesaplanmasına gerek bulunmamaktadır.

28 KDV mükellefi kiģi ya da Ģirketlerin satma amacı gütmeksizin kendi ihtiyaçlarını karģılamak üzere konut ve/veya iģyeri inģa etmeleri iģlemi KDV ye tabi değildir. Çünkü, ortada KDV yi doğuran bir olay bulunmamaktadır. ĠnĢa edilen daire ve iģyerlerinin inģaatın bitiminde aktifleģtirilmesi iģlemi de KDV ye tabi değildir. ĠnĢa edilen bu konut ve/veya iģyerlerinin inģaası nedeniyle yüklenilen KDV ler, ilgili dönemlerde indirim konusu yapılacaktır.

29 Vergi mükellefiyeti bulunmayan özel Ģahısların kendi arsası üzerine inģa ettikleri konut ve/veya iģyerlerinin teslimini ticari bir organizasyon çerçevesinde aynı yılda ve birbirini izleyen yıllarda birden fazla yapmaları halinde, bu teslimler KDV ye tabi olacaktır. ġirket ya da müteahhitlerin kendi arsası üzerine inģa ettikleri konut ve/veya iģ yerlerinin satıģı KDV ye tabidir. ĠnĢa edilen bu konut ve/veya iģ yerleri imal edilen emtia niteliğindedir. Bu inģaatlar nedeniyle yüklenilen KDV ler genel esaslar çerçevesinde indirim konusu yapılabilir.

30 Hasılat paylaģımı esası, kiģi ya da kurumların arsalarını, müteahhit firmalara arsa üzerine inģa edilecek bağımsız bölümlerin satıģ bedellerinin belirli bir yüzdesi karģılığı devretmeleri olarak tanımlanmaktadır. Maliye Bakanlığı, hasılat-gelir paylaģımı esasına göre yapılan inģaat iģlerinin KDV karģısındaki durumuna iliģkin görüģünü 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri ile belirlemiģtir. Bakanlık Hasılat paylaģımı, gelir paylaģımı vb. Ģekillerde düzenlenen sözleģmeler gereğince yapılan iģlerin arsa karģılığı inģaat olarak değerlendirilmesi gerektiği görüģündedir.

31 Arsa karģılığı inģaat iģinde inģa edilen bağımsız birimler arsa sahibi ile müteahhit arasında paylaģılmakta, Hasılat paylaģımı esasına göre yapılan inģaat iģlerinde ise, inģa edilen konut ve/veya iģyerleri yerine, bunların satıģ hasılatları paylaģılmaktadır. Hasılat paylaģımı modelinde, inģa edilen konut ve/veya iģyerlerinin satıģından elde edilen hasılatın arsa sahibine kalan kısmının arsanın satıģ bedeli olarak değerlendirilmesi gerekir. Arsanın bir iktisadi iģletmenin aktifine kayıtlı olması ya da arsa sahibinin arsa alım-satımını mutad ve sürekli bir

32 faaliyet olarak sürdürmesi halinde arsa sahiplerinin arsa faturası düzenlemesi ve genel oranda (% 18) KDV hesaplamaları, arsa tesliminin Kanun un 17/4-r maddesinde düzenlenen istisna kapsamına girdiği durumlar olsa bile istisna uygulanmaması gerektiği yönünde Büyük Mükellefler Vergi Dairesi BaĢkanlığı tarafından verilen 18/04/2012 tarih B.07.1.GĠB KVK-5/1-e-102 sayılı özelgesi mevcuttur. Arsa sahibinin gerçek usulde vergi mükellefiyetinin bulunmaması halinde ise, müteahhit firmanın arsanın karģılığı olarak arsa sahibine kalan hasılat payı tutarında gider pusulası düzenlemesi gerekir. Gider pusulası düzenlenen bu gibi durumlarda KDV hesaplanmayacaktır.

33 Müteahhit firmaya kalan kısmının ise ticari kazanç-kurum kazancı olarak değerlendirilmesi gerekir. Hasılat paylaģımı esasına göre inģa edilen konut ve iģyerlerinin satıģı KDV ye tabi olup, net alanı 150 metrekareye kadar olan konut teslimlerinde % 1, net alanı 150 metrekare ve üzeri konutlar ile iģyeri teslimlerinde ise % 18 oranında KDV hesaplanması gerekir. Bu satıģlara iliģkin fatura sadece müteahhit tarafından düzenlenecektir. Hasılat paylaģımı esasına göre yapılan inģaat iģlerinde, inģaat aģamasındaki satıģların satıģ vaadi sözleģmesi ile yapılması nedeniyle konut ve iģyeri satın alan müģterilerin

34 haklarının garanti altına alınması amacıyla bankalarda arsa sahipleri adına teminat hesapları açılmakta, inģaatın ilerleme durumuna göre müteahhitlere bu hesaptan ödeme yapılmakta, bu süreç içerisinde anılan hesaba yürütülen repo veya vadeli mevduat faizlerinin müteahhit payına isabet eden kısmı arsa sahibi tarafından müteahhitlere aktarılmaktadır. Arsa sahipleri adına bankalarda açılan hesaplarda müteahhit adına biriken avanslar nedeniyle elde edilen faizlerin müteahhitlere aktarılması iģlemi, müteahhidin arsa sahiplerine yaptığı bir teslim veya hizmetin karģılığı olmadığından KDV ye tabi olmayacaktır.

35 Maliye Bakanlığı: - Konutların beyaz eģyalı, klimalı, jakuzili vb. olarak doğrudan oturulmaya hazır durumda satıldığı hallerde, jakuzi, mobilya, beyaz eģya, taģınabilir klima gibi eģya teslimlerinin konut teslimi olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu eģyaların tesliminde eģyanın tabi olduğu KDV oranının uygulanması gerekir. - Konut ile birlikte teslim edilen bu eģyaların alımında ödenen KDV indirim konusu yapılabilir, ancak konut satıģına iliģkin iade hesabına dahil edilemez.

36 ĠĢletme aktifine kayıtlı taģınmazların satıģı, ticari faaliyet kapsamında KDV ye tabidir. Aktife kayıtlı taģınmazların cebri icra, izale-i Ģuyu, ipoteğin paraya çevrilmesi, tasfiye gibi nedenlerle müzayede mahallerinde açık artırma, pazarlık ve diğer Ģekillerdeki satıģı Kanunun 1/3-d maddesine göre KDV ye tabidir. Kanunda yer alan istisnalar ve KDV oranları bu tür satıģlar için de aynen geçerlidir. ĠĢletme aktifine kayıtlı taģınmazların kamulaģtırılması iģlemi de, KDV ye tabidir. Kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taģınmazların satıģı suretiyle gerçekleģen devir ve teslimleri de, Kanunun 17/4-r maddesine göre vergiden istisnadır. Bu kapsamda istisna uygulanabilmesi için aranılan Ģartlar aģağıdadır: - TaĢınmazların Ġki Tam Yıl Süreyle Aktifte Bulundurulması,

37 - Ġstisnadan Yararlanılabilmesi Ġçin Kurum Olunması Gerektiği, - TaĢınmaz Ticareti ile UğraĢılmaması gerektiği, - TaĢınmazların SatıĢ Suretiyle Devir ve Tesliminin Yapılması Gerektiği, - KDV Ġstisnası Bakımından, SatıĢtan Doğan Kazancın Sermayeye Ġlave Edilme ġartının Bulunmadığı,

38 ġirketlerin, KVK nın 19/3. (devir,birleģme,bölünme) maddesinde belirlenen Ģartlar çerçevesinde bilânçolarında yer alan taģınmazları kayıtlı değerleri üzerinden aynî sermaye olarak mevcut veya yeni kurulacak tam mükellef bir sermaye Ģirketine koymaları iģlemi KDV Kanunu nun 17/4-c maddesine göre KDV den istisnadır. ġirket aktifinde en az iki tam yıl süreyle kayıtlı bulunan taģınmazların mevcut veya yeni kurulacak Ģirketlere ayni sermaye olarak konulması iģlemi KDV Kanunu na göre satıģ kapsamında olduğundan, Kanun un 17/4-r maddesine göre KDV den istisnadır. ġirket aktifinde kayıtlı taģınmazların yukarıda belirtilenler dıģında baģka Ģirketlere ayni sermaye olarak konulması iģlemi KDV ye tabidir.

39 Kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taģınmazlarının satıģı suretiyle gerçekleģen devir ve teslimleri KDV den istisnadır. ĠĢletme aktifinde en az iki tam yıl kayıtlı olan arsaların kat karģılığı verilmesi iģlemi KDV Kanunu hükümlerine göre satıģ hükmünde olduğundan, Ģirket aktifine en az iki tam yıl süreyle kayıtlı bulunan arsaların kat karģılığı müteahhitlere verilmesi iģlemi KDV Kanunu nun 17/4-r maddesine göre KDV den istisnadır.

40 ĠĢi Bırakan Müteahhitlerin Ġndiremedikleri KDV yi Gider Yazabilecekleri Faaliyetini terk eden müteahhitlerce yüklenilip indirilemeyen KDV nin bir daha indirilmesi mümkün bulunmadığından ve indirilemeyen bu vergi artık indirilemeyecek KDV haline dönüģtüğünden, GVK ve KVK yönünden gider olarak dikkate alınması gerekir. Mükellefler Kendi Adlarına Düzenlenmeyen Faturalardaki KDV yi Ġndiremez Mükelleflerin yaptıkları harcamaların kayıtlarda gösterilebilmesi için, VUK ta sayılan belgelerle belgelendirilmesi ve belgelerin VUK un 227 ve 230. maddelerine göre mükellefler adına düzenlenmiģ olması gerekir. BaĢkaları adına düzenlenen belgelerdeki KDV indirim konusu yapılamaz. Maliye Bakanlığı verdiği özelgelerde, sadece mükelleflerce, aboneliği baģka kiģiler adına kayıtlı elektrik, su, telefon ve doğalgaz tüketimlerinin, faaliyette bulundukları iģyerlerine iliģkin olduğunun ispat ve tevsik edilmesi halinde, bu giderlerin ticari kazancın tespitinde indirilecek gider olarak dikkate alınması ve KDV lerinin indirilmesi gerektiğini belirtmiģtir.

41 Arsa Sahibi Adına Yaptığı Giderlerin Durumu ve KDV Ġndirimi Maliye Bakanlığı, kat karģılığı inģaat sözleģmesi uyarınca ödenen ancak faturası arsa sahibi adına düzenlenmiģ bulunan ve inģa edilecek binanın ruhsatı için çeģitli kurumlara (Belediye, İSKİ, Elektrik İdaresi, Yapı Denetim Şirketi vb.) yapılan harç, katılım payı vb. için ödenen bedellerin, ticari kazancın tespitinde gider veya maliyet olarak dikkate alınamayacağı ve KDV lerinin indirim konusu yapılamayacağı konusunda müstakar hale gelmiģ özelgeleri mevcuttur.

42 KAT KARġILIĞI ARSA SAHĠBĠNE TESLĠM EDĠLECEK KONUT VE DÜKKANLARIN TESLĠMĠNDE KDV MATRAHININ TESPĠTĠ

43 A- ÖZEL ĠNġAAT ĠġLERĠ (SATIġ AMAÇLI) Arsa Alımı ĠnĢaatın Yapımı SatıĢ

44 Kat karģılığı baģkalarının arsasına yapılan inģaatlarda toplam maliyet arsa maliyeti ile inģaat maliyetinin toplanması suretiyle hesaplanmaktadır. Toplam Maliyet Arsa Maliyeti ĠnĢaat Maliyeti

45 Toplam inģaat maliyeti, inģaatı yapanlar tarafından arsa sahibine verilen dairelerin inģası için yapılan harcamalar ile kendilerine ait daireler için yapılan harcamalardan oluģmakta, inģaatın toplam maliyetinin arsa sahibine verilen dairelere isabet eden kısmı ile arsa sahibine yapılan nakit ödemelerin toplamı, toplam arsa maliyetini (müteahhidin kendisine ait dairelerin arsa maliyeti) vermektedir. (60 No.lu KDV Sirküleri)

46 Toplam ĠnĢaat Maliyeti Arsa Sahibine Verilen Dairelerin ĠnĢaat Maliyeti Müteahhite Kalan Dairelerin ĠnĢaat Maliyeti Müteahhit Arsa Payı Maliyeti Arsa Sahibine Verilen Dairelerin ĠnĢaat Maliyeti Arsa Sahibine Verilen Nakit Toplamı

47 Emsal Bedel ĠnĢaat Maliyeti Mi? SatıĢ Bedeli Midir? Yapılan iģlem bir takas iģlemi olduğundan emsal bedel yukarıda belirtilen yasa hükümleri ve özelge açıklamalarına göre; inģaat maliyeti dir.

48 Arsa karģılığı inģaat iģlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhitin arsa karģılığı konut, iģ yeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleģmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır. (60 No.lu KDV Sirküleri)

49 Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden %1 veya %18 arasında KDV hesaplanması gerekmektedir. (60 Nolu KDV Sirküleri)

50 ARSA PAYI MALĠYETĠNĠN HESAPLANMASI 1 Daire Arsa Payı Maliyeti Arsa Sahibine Verilen Daireler ĠnĢaat Maliyeti Müteahhite Kalan Daire Sayısı / m² Büyüklüğü

51 Konut Adedi : 20 Müteahhite Kalan : 12 Arsa Sahibine Verilen : 8 Toplam ĠnĢaat Maliyeti : 2,400,000 1 Adet Konut ĠnĢaat Maliyeti : 120,000 1 Adet Konut Arsa Payı Maliyeti : 80,000 1 Dairenin Toplam Maliyeti : 200,000

52 2,400,000 / 20 x 8 = 960,000 / 12 1 Adet Konut Arsa Payı Maliyeti = 80,000 TL

53 Örneğimize göre Müteahhitin Muhasebe Kayıtlarındaki maliyetler aģağıdaki gibidir. Harcama Cinsi Maliyet Tutarı Arsa Sahibi Hissesi Müteahhit Hissesi ĠnĢaat Maliyeti 2,400, , ,000 Arsa Maliyeti 1.600, , ,000 TOPLAM 4,000, , ,000

54 Bu durumda arsa sahibine 8 daire bedeli olarak (arsa payı dahil) 1.600,000 TL fatura kesilecek ve aģağıdaki muhasebe kayıtları yapılacaktır / (A) Arsa Sahibi Arsa Sahibine Konut Teslimi 1.600, Hesaplanan KDV %1 16,000 Arsa Sahibine Konut Teslimi Gelir Kaydı / Satılan Konut Maliyeti 1.600, ĠnĢaat Maliyeti Arsa Payı Maliyeti 640,000 Arsa Sahibine Konut Teslimi Maliyet Kaydı /

55 ARSA PAYI MALĠYETĠNĠN MUHASEBE KAYITLARINA ALINMASI / Arsa Payı Maliyeti 1.600, (A) Arsa Sahibi 1.600,000 Gider Pusulası ile Arsa Payı Gider Kaydı / Arsa Payı Maliyeti 1.600, Ġndirilecek KDV 288, (A) Arsa Sahibi Fatura Ġle Arsa Payı Maliyet Kaydı /

56 Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde, iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir. (GVK 76 No.lu Sirküleri )

57 Ġktisap (tapuda tescili veya fiili teslim) tarihinden itibaren beģ yıl içerisinde bir defada aynı kiģiye satılması durumunda, gayrimenkullerin satıģından elde edilen toplam bedele ilgili yılda geçerli olan istisna tutarı bir kez uygulandıktan sonra bakiye kazancın, değer artıģı kazancı olarak vergilendirilmesi gerekir. Söz konusu birden fazla gayrimenkulün;

58 Ġktisap Tarihinin Tespiti Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inģa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karģılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.

59 i) Aynı kiģiye farklı tarihlerde, ii) Farklı kiģilere aynı tarihlerde, iii) Birbirini izleyen yıllarda, Satılması, devamlı olarak gayrimenkul alım-satım iģiyle uğraģıldığına karine teģkil edeceğinden elde edilen kazancın, ticari kazanç olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. ( tarihli Özelge)

60 Gayrimenkullerin ivazsız Ģekilde iktisap edilmesi değer artıģı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inģa edilen veya kat karģılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artıģı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.

61 Veraset yoluyla iktisap edilen gayrimenkulün, cins tashihi yapılarak kat karģılığı verilmesi halinde, ivazsız ihtisap edilme niteliği değiģmeyeceğinden, gayrimenkulün satıģından elde edilen gelir de değer artıģı kazancına tabii olmayacaktır. (GVK 76 No.lu Sirküleri )

62 Uygulamada Hasılat PaylaĢımı, yada Gelir PaylaĢımı vb. Ģekillerde düzenlenen sözleģmeler uyarınca yapılan iģlerde, inģa edilen bağımsız birimler yerine bunların hasılatı paylaģılmakta olup, bu tür sözleģmeler gereğince yapılan iģlerin de 30 Seri Nolu KDV Genel Tebliğinde düzenlenen Arsa KarĢılığı ĠnĢaat olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. (60 No.lu KDV Sirküleri)

63 Arsanın Tamamı Arsa Sahibi KararlaĢtırılan % Müteahhit Nakit Ödeme Ödeme Fatura Daire Alıcıları

64 Bağımsız birimlerin üçüncü Ģahıslara satıģında, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte sadece müteahhit tarafından üçüncü Ģahıslara fatura düzenlenecek, faturada gösterilen toplam bedel üzerinden bağımsız birimlerin niteliğine göre %1 veya %18 oranında KDV hesaplanarak beyan edilecektir. ( 60 No.lu KDV Sirküleri)

65 Arsanın bir iktisadi iģletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih (müteahhit tarafından konut alıcılarına fatura kesildiği dönem) itibariyle hasılattan kendisine kalan pay için müteahhite arsa satıģ faturası düzenleyecek, fatura bedeli üzerinden genel esaslara göre KDV hesaplayarak beyan edecektir. Arsa tesliminin, KDV nin konusuna girmemesi veya KDV den istisna edilmiģ olması halinde bu teslimde KDV hesaplanmayacaktır. (60 No.lu KDV Sirküleri)

66 Arsa Alım Tarihi Müteahhite Arsa Teslim Tarihi Dairelerin Müt. Teslim Tarihi Dairelerin SatıĢ Tarihi x x x x

67 / Alıcılar Yurtiçi SatıĢlar Hes. KDV 50, Adet Konut SatıĢı / Arsa Maliyeti 2,500, Ġndirilecek KDV Satıcılar Arsa Sahibi Vergi Mükellefi Arsa Payı Bedeli (hasılatın %50) / Satıcılar Verilen Çekler Arsa Sahibine Ödeme /

68 / S.M.M ĠnĢaat Maliyeti Arsa Payı Maliyeti Satılan 20Adet Daire Maliyeti / Daire Sayısı SatıĢ Tutarı Maliyet Kar ,000

69 Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır. (Harçlar Kanunu Md. 63)

70 Bu bölümde müteahhit için; kendi arsası üzerinde daire, kat veya dükkan yapımına iliģkin bilgilere ek olarak dikkat edilmesi gereken husus arsa karģılığında arsa sahibine verilen daire, kat veya dükkanların maliyet bedellerinin arsa maliyeti olarak dikkate alınması gerekir.

71 Arsa sahibi açısından ise arsa karģılığında alınan daire, kat veya dükkanların satıģında, 2007 yılından önce satın alınanlarda 4 yıl, 2007 yılından sonra satın alınanlarda 5 yıl, elde edilen kazançların değer artıģ kazancı olarak vergilendirilmesi hükme bağlanmıģtır. Aynı yıl içinde ya da arda arda birden fazla satıģ yapılırsa Maliye açısından ticari kazanç olarak değerlendirilmektedir.

72 KENDĠ ARSASI ÜZERĠNDE ĠHTĠYACI ĠÇĠN(SATMA AMACI OLMADAN) BĠNA ĠNġASI Bu Ģekilde inģaat yapanlar için dikkat edilecek husus olarak Ģunu belirtmek gerekir. Bu kiģiler inģaatda çalıģtırdıkları iģçilerden vergi kesintisi yapmazlar. Ancak çalıģan kiģilerin burada elde ettikleri ücretlerinin G.V.K. 64 / 3 maddesinde yıllık vergilendirileceği ve yıllık matrahında 1 yıllık brüt asgari ücretin %25 i olacağı hükme bağlanmıģtır. ĠnĢaatı yaptıranın yükümlülüğü ise bu kiģileri ilgili vergi dairesine bildirmek suretiyle çalıģanların vergi karnelerini çıkartmalarını sağlamalıdır.

73 1-GiriĢ: ÖZEL ĠNġAATLARDA MUHASEBE UYGULAMASI Bilindiği üzere inģaat iģleri, yapım türlerine ve yapım sürelerine göre farklılık göstermektedir. Her inģaat faaliyetinin vergilemesi ve muhasebesi farklılıklar göstermektedir. Bu nedenle her faaliyet türü önce baģlık olarak belirtilip sonra konuyla ilgili muhasebe kaydı uygulamalı olarak açıklanmaya çalıģılmıģtır.

74 KĠġĠSEL SERVETE DAHĠL ARSANIN, KAT KARġILIĞI MÜTEAHHĠTLERE VERĠLMESĠ SURETĠYLE YAPTIRILAN ĠNġAATLAR Uygulamada karģımıza sık çıkan örneklerdendir. Vergi mükellefi olmayan kiģilerin yıllar önce yatırım amaçlı olarak aldıkları arsayı, inģaat iģiyle uğraģan müteahhitlere kat karģılığı anlaģarak inģaat yaptırmalarıdır. Arsa sahipleri, inģaat sonucu ortaya çıkan daire ve iģyerlerinin bir kısmını inģaatı yapan müteahhite, kalan kısmını da kendisi almaktadır. Sık olarak karģımıza çıkan bu tip inģaat iģinde vergileme ve muhasebe kayıtları aģağıda verilen örnek olay üzerinde açıklanmıģtır. Mustafa Emanet 5 yıl önce yatırım amacıyla aldığı arsayı, 2011 yılında kat karģılığı müteahhitle anlaģmıģtır. Müteahhit aldığı arsa üzerine 10 adet daire, 2 adet iģyeri yapacaktır. Arsa sahibine 5 daire 1 iģyeri verecektir.

75 A- KĠġĠSEL SERVETE DAHĠL ARSANIN MÜTEAHHĠDE VERĠLMESĠNDE VERGĠLEME: Mustafa Emanet in kiģisel servetine dahil arsayı kat karģılığı müteahhide vermesi G.V. Kanunun 80/6. maddesi uyarınca 5 yılı geçmiģ olması nedeniyle değer artıģ kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. B- MÜTEAHHĠDĠN VERGĠLENDĠRĠLMESĠ: Yukarıdaki örneğe devam edersek müteahhit yukarıdaki arsayı 2011 yılında 5 daire 1 iģyeri karģılığında alarak, 2011 yılında inģaata baģlamıģ, 2012 yılında bitirerek 10 daire ve 2 iģyeri yapmıģtır. AnlaĢmaya göre 5 daireyi ve 1 iģyerini arsa sahibine devretmiģ, kalan daireleri ve 1 iģyerini 2012 yılında satmıģtır. Müteahhidin yaptığı daire ve iģyerlerine yapılan giderlerin muhasebe kaydı ve vergilemesi aģağıdaki gibi olacaktır.

76 2011 YILINDA YAPILAN HARCAMALAR Tutarı KDV.si -ĠnĢaat malzemesi ĠĢcilik Genel Üretim Gideri Genel Giderler Pazarlama Giderleri Finasman Giderleri Not: Yukarıda alınan inģaat malzemesinin TL sini 2011 yılında inģaatta kullanmıģ, TL lik kısmı 2012 yılına devretmiģtir.

77 MUHASEBE KAYITLARI / Ġlk madde ve Mlz. Hs Ġndirilecek KDV XXX(Satıcılar) ĠnĢaat malzemelerinin alıģ kaydı / Direkt Ġlk Madde Mlz Giderleri Ġlk Madde ve Mlz Hs Ġlk madde ve malzemeden yıl içinde inģaata sarfedilen kısmı / Direkt ĠĢcilik Giderleri Genel Üretim Giderleri Ġndirilecek KDV Genel Yönetim Giderleri Ġndirilecek KDV Pazarlama SatıĢ Dağıtım Giderleri Ġndirilecek KDV Finansman Giderleri XXX(Banka-Satıcılar) Yıl içinde yapılan harcamaların kaydı / Yarı mamul Üretim Direkt Ġlk Madde Mlz Giderleri Yansıtma Hs Direkt ĠĢcilik Giderleri Yansıtma Hs Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs Devam eden inģaat hesabındaki giderlerin yıl sonu yarı mamul hesabına devri

78 / Direkt Ġlk Madde Mlz Giderleri Yansıtma Hs Direkt ĠĢcilik Giderleri Yansıtma Hs Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs Direkt Ġlk Madde Mlz Giderleri Direkt ĠĢcilik Giderleri Genel Üretim Giderleri Yarı mamul hesabına atılan gider hesaplarının kapatılması / Pazarlama SatıĢ Dağıtım Giderleri Genel Yönetim Giderleri Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs Pazarlama SatıĢ Dağıtım Giderleri YansıtmaHs Finansman Giderleri Yansıtma Hs Faaliyet giderlerinin gelir tablosu hesablarına devri / Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs Pazarlama SatıĢ Dağıtım Giderleri YansıtmaHs Finansman Giderleri Yansıtma Hs Genel Yönetim Giderleri Pazarlama SatıĢ Dağıtım Giderleri Finansman Giderleri Hs Faaliyet giderleri hesabının kapanıģ kaydı

79 / Devreden KDV Ġndirilecek KDV KDV beyannamelerinin beyanı sırasında yapılan kayıtlar / Dönem Karı Veya Zararı Pazarlama SatıĢ Dağıtım Giderleri Genel Yönetim Giderleri Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri Faaliyet giderlerinin K/Z Hesabına devri kaydı / Dönem Net Karı veya Zararı Hesabı Dönem Karı Veya Zararı Dönem K/Z hesabının Dönem net Kar Zarar hesabına devri / Dönem Net Zararı Dönem Net Karı veya Zararı Hesabı Dönem zararının Bilanço hesabına devri /

80 2011 YILI BEYANIYLA ĠLGĠLĠ AÇIKLAMALAR Yukarıdaki kayıtlar sonucu Müteahhitin itibariyle hesap durumu özetle aģağıdaki gibidir: 150- No'lu hesabın borç bakiyesi TL 151- No'lu hesabın borç bakiyesi TL 591- Dönem Net Zararı TL 190- Devreden KDV TL dir. Müteahhit Kurumlar Vergisi mükellefi olup, yukarıdaki kayıtlara göre 2012 yılı için 2012 yılın Nisan ayının 25'ine kadar gelir vergisi beyannamesi vermesi gerekmektedir. Yıl içinde Geçici vergi beyannamelerini ve KDV beyannamelerini de vermesi gerekmektedir.

81 Müteahhidin yaptığı inģaat iģi Kurumlar Vergisi Kanunundaki yıllara sari inģaat iģi değildir. Yıllara sari inģaat iģi olarak kabul edilebilmesi için; - ĠĢin inģaat iģi olması, - yıllara sari olması ve taahhüt edilmiģ olması Ģartlarını birlikte taģımıģ olması gerekmektedir. Örneğimizde inģaat iģi 2011 de baģlayıp, 2012 yılında bitmiģse de yıllara sari olarak kabul edilmemektedir. Bu iģ, inģaat imalat iģi gibi düģünülmesi gerekmektedir. Dolayısıyla yukarıdaki kayıtlara göre Gelir Tablosu ve bilanço çıkartılarak kurumlar vergisi beyannamesi verilmesi gerekmektedir.

82 ÇIKARILAN BĠLANÇODA - Ġlk Madde malzeme (stok) : Yarı mamuller (stok) : Dönem Net zararı : Devreden KDV : olarak yer almalı Gelir tablosunda da; - Faaliyet giderlerinden kaynaklanan (Genel Yönetim Giderleri-Pazarlama Giderleri- Finansman giderleri) TL, dönem zararı olarak yer almalıdır yılı için verilen gelir vergisi beyannamesinde TL zarar beyan edilmelidir. Örnek olayımızda inģaat iģi 2012 yılında da devam etmektedir yılındaki iģlemlere geçmeden aģağıdaki hususları belirtmek gerekirse; yılı beyannamesinde gösterilen zarar, 2012 yılında oluģacak kardan mahsup edilecektir.

83 2012 yılında yapılan harcamalar: Tutarı -ĠnĢaat malzemesi ĠĢcilik Genel Üretim Gideri Genel Giderler Pazarlama Giderleri Finasman Giderleri KDV.si Not: Bu örnek olayda, - ĠnĢaat bittiğinde inģaat malzemesi stoku bulunmadığı varsayılmıģtır. - Finansman giderleri faaliyet giderlerine ait olduğu varsayılarak, maliyet hesaplarına atılmamıģtır.

84 / Ġlk Madde ve Mlz Yarı mamul Devreden KDV Dönem Net Zararı XXX AçılıĢ kaydı / yılındaki harcamaların kaydı / Ġlk madde ve Mlz. Hs Ġndirilecek KDV XXX (Satıcılar) ĠnĢaat malzemelerinin alıģ kaydı / Direkt Ġlk Madde Mlz Giderleri Ġlk Madde ve Mlz Hs

85 2011'den gelen Ġlk madde ve malzeme stokunun inģaat yapımında kullanılması / Direkt Ġlk Madde Mlz Giderleri Ġlk Madde ve Mlz Hs yılında alınan Ġlk madde ve malzemenin yıl içinde inģaatta sarf edilmesi / Direkt ĠĢçilik Giderleri Genel Üretim Giderleri Ġndirilecek KDV Genel Yönetim Giderleri Ġndirilecek KDV Pazarlama SatıĢ Dağıtım Giderleri Ġndirilecek KDV Finansman Giderleri XXX (Satıcılar)

86 Yıl içinde yapılan harcamaların kaydı / Yarı mamul Üretim Direkt Ġlk Madde Mlz Gid.i Yansıtma Hs Direkt ĠĢçilik Giderleri Yansıtma Hs Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs yılı ĠnĢaat Maliyet hesabındaki giderlerin yıl sonu yarı mamul hesabına devri / Direkt Ġlk Madde Mlz Giderleri Yansıtma Hs Direkt ĠĢçilik Giderleri Yansıtma Hs Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs Direkt Ġlk Madde Mlz Giderleri Direkt ĠĢçilik Giderleri Genel Üretim Giderleri Yarı mamul hesabına atılan gider hesaplarının kapatılması

87 Faaliyet Giderlerinin sonuç hesaplarına devri kaydı: / Pazarlama SatıĢ Dağıtım Giderleri Genel Yönetim Giderleri Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri Pazarlama SatıĢ Dağıtım Gid. Yansıtma Hs Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs Finansman Giderleri Yansıtma Hs Faaliyet giderlerinin gelir tablosu hesaplarına devri / Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs Pazarlama SatıĢ Dağıtım Giderleri Yansıtma Hs Finansman Giderleri Yansıtma Hs Genel Yönetim Giderleri Pazarlama SatıĢ Dağıtım Giderleri Finansman Giderleri Hs Faaliyet giderleri hesabının kapanıģ kaydı

88 Biten dairelerin mamuller hesabına alınıģ kaydı / mamuller Yarı Mamuller Yarı Mamuller Biten dairelerin mamuller hesabına devri

89 MÜTEAHHĠDE KALAN DAĠRELERĠN MALĠYET BEDELLERĠNĠN TESPĠTĠ: Örnek olayımızda müteahhit 10 daire 2 iģyeri yapmıģtı. Bunlardan 5 daire ve 1 iģyerini arsa sahibine, 5 daire 1 iģyeri de kendisine kalmıģtı. 10 daire ve 2 iģyerinin müteahhide maliyeti 152- mamuller hesabında gözüken TL dir. Bu maliyet içinde arsa sahibine devretmiģ olduğu daire ve iģyerlerine isabet eden maliyet bedeli de mevcuttur. Arsa sahibine devredilen daire ve iģyerlerinin isabet eden maliyet, arsa bedeli olarak kabul edilmelidir. Bu durumda müteahhide 5 daire ve 1 iģyerinin maliyeti 152- mamuller hesabındaki YTL dir. Maliyet hesaplarının sonuç hesaplarına devri kaydı: / Satılan Mamuller Maliyeti Mamuller satılan daire ve iģyerlerinin sonuç hesabına devri /

90 BĠTEN DAĠRE VE ĠġYERLERĠNĠN BÜYÜKLÜĞÜ 2012 yılında inģaat yapımı bitmiģ olup, 10 adet daire ve 2 adet iģyeri yapılmıģtır. Daireler eģit büyüklükte olup her biri 120 m 2, iģyerleri 150 Ģer m 2 dir. Toplam inģaat alanı (120* *2=) 1500 m 2 dir. Arsa sahibine Verilen Daireler ve iģyeri: Arsa sahibine, arsa karģılığı olarak 5 adet daire ve 1 adet iģyeri verilmiģtir. *Bilindiği üzere 99 nolu K.D.V. Genel tebliği gereği indirimli orana tabi teslimlere iliģkin K.D.V. iadeleri 01/07/2006 tarihinden itibaren aylık alınabilmektedir.

91 DAĠRE VE ĠġYERLERĠNĠN SATIġ KAYDI: Müteahhit kendine kalan 5 daire ve 1 iģyerini tamamını satmıģtır. Dairelerin her biri 120 m 2 olup, 150 m 2 den düģük konut teslimleri %1 KDV'ye tabi olduğundan satıģ bedelleri üzerinden %1 KDV hesaplanmıģtır. ĠĢyeri teslimi için KDV oranı %18 dir. Müteahhidin daire ve iģyeri satıģında düzenleyeceği fatura aģağıdaki gibi olacaktır. Daire Tutarı KDV oranı KDV.si 5 Adet Daire (120'Ģer m2) % Adet ĠĢyeri % Toplam

92 DAĠRE VE ĠġYERĠNĠN SATIġ KAYDI / Alıcılar Yurt içi Teslimler Hesaplanan KDV Daire ve iģyerinin satıģına ait faturanın kaydı /

93 Örnek olayımızdaki kayıtlarda toplam; Hesaplardaki toplamların aylık olma durumları ihmal edilmiģ, tek dönem olarak kabul edilmiģtir. Bu verilere göre KDV kapanıģkaydı aģağıdaki gibi olacaktır / Hesaplanan KDV Devreden KDV KDV hesaplarının kapanıģ kaydı 190-Devreden KDV Ġndirilecek KDV / KDV beyannamesinde Devreden KDV olarak TL bulunacak Daire Tutarı 190 Devreden KDV (2011'den) Ġndirilecek KDV (2012 Yılına Ait) Hesaplanan KDV (Arsa sahibine yapılan teslimlere ait : ) (Daire + İşyeri satışlarına ait : )

94 DÖNEM KARININ TESPĠTĠ Örnek olayımızdaki kayıtlara göre K/Zarar hesabına devri gereken hesaplar aģağıdaki gibidir / Dönem Kar/Zarar Hesabı Pazarlama SatıĢ Dağıtım Giderleri Genel Yönetim Giderleri Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri Faaliyet giderlerinin Kar Zarara devri kaydı / Yurt içi SatıĢlar Dönem Kar/Zarar Hesabı SatıĢların K/zarara devri kaydı / Dönem Kar/Zarar Hesabı Satılan mamuller Maliyeti Satılan mamullerin K/z hesabına devri /

95 MÜTEAHHĠDĠN KURUMLAR VERGĠSĠ HESABI Yukarıdaki kayıtlara göre müteahhidin dönem karı aģağıdaki gibidir. Tutarı Daire ve iģyeri satıģ Hasılatı Satılan daire ve iģyerlerinin maliyeti Faaliyet Giderleri Dönem Karı ( ) yılında beyan edilen Zarar (faaliyet giderlerinden kaynaklanan) Kurumlar Vergisi Matrahı ( ) Hesaplanan Kurumlar Vergisi Net Kar ( )

96 Net karın tespitine iliģkin Muhasebe Kaydı: / Dönem Karı Vergi ve diğer Yasal Yük. KarĢ.(-) Dönem Karı Vergi ve diğer Yasal Yük. KarĢ / Dönem Kar/Zarar Hesabı Dönem Karı Vergi ve diğer Yasal Yük. KarĢ.(-) Dönem Net Karı veya Zararı / Dönem Net Karı veya Zararı Dönem Net Karı

97 KURUMLAR VERGĠSĠ BEYANI Yukarıdaki kayıtlara göre müteahhit 2012 yılına iliģkin Kurumlar vergisi beyannamesinde dönem karı olarak TL beyan edecektir. Bu beyanname üzerinden 2011 yılındaki faaliyet giderlerinden kaynaklanan ve 2011 yılı beyannamesinde zararı olarak beyan edilen TL, 2012 yılı kazancından indirim konusu edilerek, kalan TL üzerinden kurumlar vergisi hesaplanacaktır.

98 ĠnĢaat iģlerinde indirimli oran uygulaması KDV oranı %1 olan - Net alanı 150 m 2 ye kadar olan konut teslimleri, - Konut yapı kooperatiflerine yapılan inģaat taahhüt iģleri, - Sosyal güvenlik kuruluģları ve belediyelere sadece net alanı 150 m2 ye kadar olan konutlara iliģkin olarak verilen inģaat taahhüt iģleri, -Belediyeler, Ġl Özel Ġdareleri, Toplu Konut Ġdaresi BaĢkanlığı, kamu kurum ve kuruluģların % 91 veya daha fazla hissesine veya yönetimde oy hakkına sahip oldukları iģletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiģ arsalardan net alanı 150 m2 ye kadar olan konutlara isabet eden kısmının tesliminde söz konusu olmaktadır.

99 119 Seri No.lu KDV Genel Tebliği nde yapılan açıklamalara göre, KDV Kanunu nun 28. maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak Bakanlar Kurulu nca vergi oranları indirilen teslim ve hizmetler dolayısıyla yüklenilen ve indirim yoluyla giderilemeyen KDV tutarlarının, 2014 yılı için TL lik sınırı aģan kısmı, yılı içinde sadece aģağıda belirtilen borçlara vergilendirme dönemleri itibariyle mahsup edilebilecektir. Ġndirimli orana tabi iģlemlerden doğan KDV alacakları, mükellefin kendisine ait ithalde alınanlar da dahil vergi borçları, SSK prim borçları ile elektrik ve doğalgaz borçlarına mahsup edilebilecektir. Faaliyetleri indirimli orana tabi iģlemlerden oluģan kollektif Ģirketler ile adi ortaklıklar (Ģirketler) adına ortaya çıkan KDV iade alacakları, söz konusu Ģirket ortaklarının yalnızca vergi (ithalde alınanlar dahil) ve SGK prim borçlarına da mahsup edilebilecektir. 76 Seri No.lu KDV Genel Tebliği nde, indirimli orana tabi iģlemlerin bünyesine giren vergilerin hesabına, genel imal ve idare giderleri ile amortismana tabi iktisadi kıymetler dolayısıyla yüklenilen vergilerin de dahildir.