DT B A Ğ I M S I Z D E N E T İ M

Transkript

1 DT B A Ğ I M S I Z D E N E T İ M ( Kurumsal Finansman Departmanı ) Makro Market Anonim Şirketi nin İstanbul Mağazalarının Değerleme Raporu İstanbul, 26 Aralık 2012 İstanbul İzmir Kahramanmaraş

2 1. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 1.1. Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri DT Bağımsız Denetim Anonim Şirketi ( DT ) EGS Businnes Park B 2 Blok Kat Yeşilköy, İstanbul Tel : Fax : Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri Uyum Gıda İhtiyaç Maddeleri Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi ( Uyum Gıda ) Adnan Kahveci Mahallesi Yavuz Sultan Selim Bulvarı No: 17 Kat: 4 Beykent / Beylikdüzü, ISTANBUL Tel : (0 212) Fax : (0 212) Değerlemesi Yapılacak Mağazaların Sahibinin Unvanı ve İletişim Bilgileri Makro Market Anonim Şirketi ( Makro Market ) İstanbul Yolu 26 Km. Saray Mah. Gıdacılar Cad. No:11 Kazan / ANKARA Tel : (0 312) Fax : (0 312)

3 2. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve İLKELERİ 2.1. Raporun Amacı Bu rapor, Uyum Gıda İhtiyaç Maddeleri Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi nin ana ortağı olan Makro Market Anonim Şirketi nin ( Makro Market ) aktifinde kayıtlı İstanbul ili sınırları içindeki; Çalışanları ve demirbaşları ile birlikte çalışır durumdaki toplam 9 adet mağazanın, (Satışa hazır stoklar hariç) Kiraladığı ve bakım onarım harcaması yaptığı depo ve bölge müdürlüğü binasının demirbaşları ile birlikte kira sözleşmesinin; Kiraladığı ve bakım onarım harcaması yaptığı et işleme tesisinin demirbaş ları ile birlikte kira sözleşmesinin; devir bedelinin tespitinin yapılması amacına yönelik olarak hazırlanmış olup değerleme çalışmalarında genel kabul görmüş değerleme yöntemleri kullanılmıştır. Bu çalışma, karar alıcılara yardımcı olacak bilgileri sağla mayı amaçlamaktadır. Şu bilinen bir gerçektir ki, piyasa fiyatı (fair market value), herhangi bir etki altında olmaksızın ve bilinen tüm bilgileri n ışığında hareket eden istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında, değişime esas olarak kabul edilen değerdir. Bu raporda bulunan değer(ler) ise, yukarıda belirtilen devir işlemine ilişkin görüşmelerde ve çalışmalarda baz oluşturması amacıyla hesaplanmıştır. 2

4 2.2. Sınırlayıcı Koşullar Bu değerleme Raporu ( Rapor ) DT tarafından münhasıran Uyum Gıda ve yönetimi için Makro Market ten devir alınacak depo, bölge müdürlüğü, et işleme tesisi ve mağazaların piyasa değerinin belirlenmesi amacına yönelik olarak hazırlanmıştır. İşbu Rapor, Makro Market tarafından DT ye verilen ve kamuya mal olmuş / genel olarak bilinen bilgiler tarafımızdan kullanılarak hazırlanmıştır. Verilen ve kamuya mal olmuş bilgilerin doğruluğu, DT tarafından özel / bağımsız olarak teyit edilmemiş / araşt ırılmamıştır. Ayrıca, Makro Market ve Uyum Gıda dan bu bilgilerin doğruluğunun teyit edilmesi talep edilmemiştir. Dolayısıyla, bu Rapor un hazırlanmasında, özel / bağımsız doğrulamaya başvurulmadan, Makro Market tarafından verilen tüm finansal ve diğer bilgilerin veya - tüm tahminler dahil olmak üzere kamuya mal olmuş tüm bilgilerin doğruluğu ve bütünlüğü esas alınarak görüş bildirilmiştir. Bu sebeple, bu Rapor un hazırlanmasında DT verilen bilgilerin bütünlüğü ve doğruluğu veya işbu Rapor ile ilgili olarak yapılmış olan herhangi bir yazılı veya sözlü iletişime veya ürünler / hizmetler ile ilgili olarak Uyum Gıda tarafından yapılmış olan herhangi bir araştırma için, açık veya üstü kapalı olarak hiçbir şekilde kefil olamaz, garanti veremez. Bu Rapor da varılmış olan sonuçlar ekonomik koşullar, piyasa koşulları ve hazırlanmış olduğu tarih itibari ile geçerli olan diğer koşullar esas alınarak belirlenmiştir. Makro Market tarafından bize sunulan herhangi bir bilginin eksik veya yanlış olması halinde bu durum Rapor daki değerlemeleri ve tavsiyeleri maddi olarak etkileyebilecek niteli kte olabilir. Bu halde DT hiçbir şekilde herhangi bir sorumluluk kabul etmeyecektir. Rapor, hâlihazırda mevcut uygulama, ekonomik, piyasa ve diğer koşullar esas alınarak ve işbu tarih itibari ile bize verilen bilgiler ışığında hazırlanmış olsa dahi, sonra meydana gelebilecek olan gelişmelerin bu Rapor üzerinde maddi etkileri olabilecektir. Bu Rapor, DT tarafından hazırlanmıştır ve Uyum Gıda ve Makro Market in söz konusu Rapor içerisinde müspet gösterilen veya tanımlanan işlemleri yerine getirmesi için bir tavsiye niteliğinde değildir. Rapor, Uyum Gıda nın münhasır ve münferit kullanımı için hazırlanmıştır. Uyum Gıda bu Rapor u kamu kurum ve kuruluşları ile mahkemeye sunabilir. Rapor un teslimi ile Uyum Gıda, Rapor içerisinde verilen bilgilerin kamu kurum ve kuruluşları ile mahkemeye sunulması haricinde gizli tutulacağını DT ye taahhüt eder. Rapor, hiçbir zaman DT nin yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılmaz veya kopya edilemez. 3

5 2.3. Etik İlkeler Uluslararası Değerleme Standartları na uygun Değerleme işlemlerinin temeli, peşin hüküm ve bencillikten uzak, raporları açık ve yanlış yönlendirmelere yol açmayan, değerleme anlayışına temel teşkil eden tüm konuları açıklayan, dürüst ve ehil profesyonel Değerleme Uzmanları tarafından yapılmasıdır. Değerleme Uzmanları, değerleme mesleğine olan kamu güvenini sürekli olarak arttırmalı ve korumalıdırlar. Bu standartlara göre hazırlanmış değerlemeler, ancak değerlemede kalite, ehliyet, deneyim, ahlaka uygunluk ve aleniyet kurallarını uygulatan genel kabul gören ulusal meslek örgütlerinin eğitimli uzman üyeleri tarafından hazırlandıkları takdirde nihai kullanıcı nezdinde kabul görür. Değerleme Uzmanları, yasalar ve hukuki düzenlemeler uyarınca, müşteriler, gelecekteki kullanıcılar, ulusal kurum veya kuruluşların talebi üzerine veya kendi seçimleri ile bu standartlara uyarlar. Değerleme faaliyetlerini Uluslar arası Değerleme Standartlarına uygun olarak yürüten bir Değerleme Uzmanı bu Davranış Kurallarına uymakla mükelleftir. Bu kurallar yasaların üzerinde olmadığı gibi, Değerleme Uzmanının çalışmalarının gözetim ve denetimini üstlenen ulusal kurum veya kuruluşların kuralları, tüzükleri ve yönetmeliklerini tamamlamaktan başka bir maksadı yoktur. 4

6 3. SEKTÖR BİLGİLERİ Perakende Sektörü Mağaza Sayıları ( 000) Perakende Sektörü Ciro Dağılımı (Milyon TL) Toplam mağaza 199,5 198,5 202,4 Organize % % 5 % 7 % 10 Geleneksel % % 95 % 93 % 90 Organize perakendeciler: İndirim mağazaları, süpermarketler ve hipermarketler Toplam mağaza 90,5 112,1 141,4 Organize % % 37 % 45 % 53 Geleneksel % % 63 % 55 % 57 Organize perakendeciler: İndirim mağazaları, süpermarketler ve hipermarketler Kaynak: AC Nielsen Kaynak: AC Nielsen 5

7 4. ŞİRKET BİLGİLERİ 4.1. Makro Market A.Ş Uyum Gıda İhtiyaç Maddeleri Sanayi ve Ticaret A.Ş Ortaklık Yapısı Ortaklık Yapısı Ortaklar Hisse Oranı Hisse Tutarı Şeref Songör 20,00% Mustafa Songör 20,00% Uğur Songör 20,00% Osman Songör 15,00% Aysun Türkmen 5,00% ,00% Ortaklar Hisse Oranı Hisse Tutarı Makro Market A.Ş. 47,32% Ahmet Akyüz 7,56% Ali Akyüz 7,56% İskender Keleş 7,56% Halka Açık Kısım 30,00% ,00% Genel Bilgiler Genel Bilgiler Faaliyet Alanı : Perakende Mağazacılık Kuruluş Yılı : 1991 Merkezi : Ankara Mağaza Sayısı : Yılı Cirosu : TL Çalışan Sayısı : 4015 Kişi Faaliyet Alanı : Perakende Mağazacılık Kuruluş Yılı : 1998 Merkezi : İstanbul Mağaza Sayısı : Yılı Cirosu : TL Çalışan Sayısı : 1960 Kişi 6

8 5. FİNANSAL ve DİĞER VERİLER 5.1. Finansal Veriler Gelir Tabloları (*) 1.Mağaza 2.Mağaza 3.Mağaza 4.Mağaza 5.Mağaza 6.Mağaza 7.Mağaza 8.Mağaza (**) 9.Mağaza Toplam Satışlar Satışların maliyeti ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) -- ( ) Brüt Kar Faaliyet Giderleri ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) -- ( ) Kira ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) (59.497) ( ) ( ) -- ( ) Personel Maaş ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) -- ( ) Personel Yemek (27.000) (12.960) (24.840) (22.680) (18.360) (17.280) (20.520) (30.240) -- ( ) Elektrik&Su&Doğalgaz&Telefon (68.920) (44.747) (91.636) (61.446) (56.592) (63.330) (69.844) (76.225) -- ( ) Temizlik Gideri (20.473) (8.496) (20.095) (22.357) (22.361) (14.987) (20.285) (22.643) -- ( ) İlan Reklam Gideri (50.383) (15.108) (24.148) (31.578) (20.841) (12.264) (22.338) (56.001) -- ( ) Ambalaj Gideri (61.231) (18.421) (29.384) (38.214) (25.756) (14.892) (27.141) (70.023) -- ( ) Nakliye Gideri (14.149) (3.362) (533) (121) (5.199) (10.580) (4.131) (15.217) -- (53.292) Bakım onarım gideri (11.431) (8.162) (10.158) (8.878) (6.928) (8.695) (6.803) (12.642) -- (73.697) Diğer (15.666) (5.081) (9.595) (4.753) (6.479) (6.972) (6.141) (13.585) -- (68.271) Amortisman Gideri ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) -- ( ) Vergi Öncesi Kar ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) (60.966) -- ( ) Vergi Net Kar ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) (60.966) -- ( ) (*) Makro Market yönetimi tarafından hazırlanan kesinleşmemiş 2012 yılı veri leridir. (**) Mağazanın açılış tarihi dir. 7

9 Gelir Tabloları (Devamı) 9 Nolu mağazanın 2012 yılı verileri oluşmadığından tüm mağazaların 2013 yılı projeksiyonu aşağıdaki şekilde oluşturulmuştur. 1.Mağaza 2.Mağaza 3.Mağaza 4.Mağaza 5.Mağaza 6.Mağaza 7.Mağaza 8.Mağaza 9.Mağaza Toplam Satışlar Satışların maliyeti ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Brüt Kar Faaliyet Giderleri ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Kira ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) (64.257) ( ) ( ) ( ) ( ) Personel Maaş ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Personel Yemek (29.160) (13.997) (26.827) (24.494) (19.829) (18.662) (22.162) (32.659) (37.325) ( ) Elektrik&Su&Doğalgaz&Telefon (74.434) (48.326) (98.967) (66.361) (61.119) (68.397) (75.431) (82.323) (91.378) ( ) Temizlik Gideri (22.111) (9.175) (21.702) (24.146) (24.150) (16.186) (21.908) (24.455) (27.145) ( ) İlan Reklam Gideri (54.414) (16.317) (26.080) (34.104) (22.508) (13.245) (24.125) (60.481) (79.568) ( ) Ambalaj Gideri (66.129) (19.894) (31.735) (41.271) (27.817) (16.083) (29.313) (75.624) (99.491) ( ) Nakliye Gideri (15.281) (3.631) (575) (131) (5.615) (11.426) (4.462) (16.435) (21.621) (79.177) Bakım onarım gideri (12.345) (8.815) (10.970) (9.588) (7.482) (9.391) (7.347) (13.654) (18.187) (97.779) Diğer (16.919) (5.487) (10.363) (5.133) (6.998) (7.529) (6.632) (14.671) (19.302) (93.034) Amortisman Gideri ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Vergi Öncesi Kar ( ) ( ) (11.503) ( ) ( ) ( ) ( ) Vergi Net Kar ( ) ( ) (11.503) ( ) ( ) ( ) ( ) Net Nakit Akışı Not: Piyasa çarpanları yöntemi içinde yer alan Fiyat / Nakit Akışı oranı hesabında 2013 yılı projeksiyonu sonucunda hesaplanan TL % 10 Enflasyon oranında iskonto edilerek TL ye ulaşılmıştır. 8

10 Bilançolar Değerleme çalışmamızın konusu bütün halinde bir şirket olmadığından aktif ve pasiften oluşan bir bilançosu bulunmamaktadır. Ancak genel kabul görmüş şirket değerleme yöntemlerinin uygulanabilmesi için Makro Market in tarafımıza sunduğu veriler ile değerleme konusu aktiflere ilişkin aşağıdaki bilanço modellenmiştir. Aktifler Aralık 2012 Pasifler Aralık 2012 Mağaza Yatırımları Ödenmiş Sermaye Depo ve Bölge Müdürlüğü Yatırımları Et İşleme Tesisi Yatırımları Toplam Aktifler Toplam Pasifler Not: Piyasa çarpanları yöntemi kullanılırken sadece mağaza yatırımlarından oluşan bilanço modeli kullanılmıştır. Bu modelde TL olan mağaza yatırımları okuyucuya kolaylık sağlaması için TL olarak dikkate alınmıştır. 9

11 5.2. Diğer Veriler 1.Mağaza 2.Mağaza 3.Mağaza 4.Mağaza 5.Mağaza 6.Mağaza 7.Mağaza 8.Mağaza 9.Mağaza Toplam Satış Alanı M Depo Alanı M Personel Sayısı

12 6. DEĞERLEME Değerleme genelde üç ana yöntem altında toplanabilecek tekniklerle yapılmaktadır. i. Piyasa Çarpanları Yöntemi ii. Öz varlık Yöntemi iii. İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemi (İNA) 11

13 6.1. Piyasa Çarpanları Yaklaşımı Bu yöntemle Şirket değerleme veya başka bir deyişle hisse senedi fiyatlamasında genel olarak, değerlemeye konu Şirket in başka gerçekleşmiş / kamuya açıklanmış ekonomik finansal, sektörel (ayrıca yasal, kurumsal) verilerinden yola çıkarak, benzer sektörlerde veya işlem göreceği / satışa sunulacağı piyasalarda yer alan ve fiyatı oluşmuş hisse senedi fiyatlarına göre beklenen hisse senedi fiyatı tahmin edilmektedir. Bu belirlemede, daha yakın tahmini değerler vermesi beklenen sektörel ortalamalar kullanılmakta veya veri azlığı, piyasa sığlığı v.b. sebeplerde genel piyasa ortalamalarına başvurulmaktadır. Ayrıca, yine piyasa verilerinden yola çıkarak değişkenlerin tek başına fiyatı belirleyemeyeceği düşüncesiyle, birden fazla değişkenin aynı anda fiyat üzerindeki etkisini ölçmeye yönelik olarak ku rulan ekonometrik modeller de mevcuttur. (Yatay kesit regresyon analizleri gibi). Belli bir anda birden çok şirket için oluşmuş hisse senedi fiyatlarıyla bu şirketlere ait veriler arasında ilişki kurarak oluşturulan modeller genel olarak piyasa çarpanları yöntemi olarak adlandırılmaktadır. Yaygın olarak kullanılan piyasa çarpanlarına, i. Fiyat / Kazanç Oranı, ii. Piyasa Fiyatı / Defter Değeri, iii. Fiyat / Nakit Akımları, yöntemleri örnek gösterilebilir. 12

14 6.2. Öz varlık Yöntemi (Tasfiye Değeri) Öz varlık Değeri, şirketin varlıklarından borçlarının mahsup edilmesi sonucu ulaşılan şirket değeridir. Yöntem, şirket değerinin öz varlıklar tarafından belirleneceğini varsayım olarak kabul eder. Öz varlık Değeri en basit şekilde, varlıkların cari piyasa koşullarında satılmaları ve borçların ödenmesi durumunda elde edilebilecek net nakit miktarı olarak tanımlanabilmekte diğer bir d eğişle şirket in tasfiye değerini içermektedir. Tasfiye değeri, bir işletmenin işleyen teşebbüs değeri kavramından farklı bir değer kavramıdır. Sürekli büyüyen ve karl ı bir sektörde tasfiye değeri, işleyen teşebbüs değerinden daha küçük olmaktadır. Çünkü işleyen teşebbüs değeri, tasfiye değerinden farklı olarak işletmedeki entelektüel sermaye, şirket imajı, marka değeri gibi maddi olmayan unsurların değerini de içermektedir. Tasfiye değeri, şirketin bir bütün olarak işleyişinin içinde anlamı olan, para ile ifade edilemeyen organizasyon sermayesinin değerini ihmal eder. Çünkü Tasfiye Değeri, şirketi işleyen bir teşebbüs olarak değerlendirmekten ziyade parça parça satılacak varlıklar toplamı olarak değerlemektedir. 13

15 6.3. İndirgenmiş Nakit Akımları (İNA) Analizi İndirgenmiş nakit akımları analizi özü itibariyle, Şirketin gelecekte yaratacağı nakit akımlarının iskonto edilerek net bugünkü değeriyle ifadesidir. Şirketin gelişme trendini fiyatlara yansıtabiliyor olması sebebiyle diğer yaklaşımlara göre üstünlükleri bulunmakta olup, tüm dünyada genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir analiz yöntemidir. Bu analiz yöntemleri kullanılarak şirket değerlemesi gerçekleştirilmesine yönelik uygulamalarda, iki temel girdi (veya bağımsız değişken) kullanılmaktadır. Bunlar; 1-Şirket in gelecek yıllarda gerçekleştireceği nakit akımları 2-İndirgeme oranıdır. 14

16 6.3. İndirgenmiş Nakit Akımları (İNA) Analizi (Devamı) İndirgenmiş Nakit Akımı yöntemine göre, bir şirketin değeri o şirketin gelecek yıllarda ki faaliyetleri sonucunda yaratacağı serbest nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olup aşağıda sunulan denklem serbest nakit akımlarının bugüne indirgenmiş değerlerinin to plamını ifade etmektedir. Şirket Değeri N = + CFi CF * ( 1 + g ) i = 1 ( 1 + r ) i (r - g ) * ( 1 + r ) n CF (Cash Flow) = Serbest Nakit Akımı r (AOSM) = Iskonto Oranı (enflasyon + risk seviyesini yansıtan reel getiri) g (Büyüme) = Nakit Akımlarının (n + 1 ) yılından itibaren büyüme hızı Şirket in gelecekte yaratması beklenen değerin belirlenmesi için yapılan uzun dönemli projeksiyonlar sonunda, şirketin devam ed en değeri hesaplanarak nakit akımlarının bugünkü değerine ilave edil mekte ve Şirket in bugünkü değeri hesaplanmaktadır. 15

17 6.3. İndirgenmiş Nakit Akımları (İNA) Analizi (Devamı) Şirketin, gelecekte yaratması beklenen Serbest nakit akımlarının belirlenebilmesi için beş yada on yıl gibi uzun dönemli projeksiyonlar yapılmakta ve elde edilen nakit akımları, şirketin, sektörün ve ekonominin taşıdığı risk seviyesine göre belirli bir iskonto oranı ile indirgenerek, şirketin bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Nakit Akımı Modelinde ıskonto edilen nakit akımı aşağıdaki şekilde tanımlanmıştır. Faaliyet Nakit Akımı = + Faaliyet Karı (Earning Before Interest and Taxes - EBIT) + Cari Yıl Amortisman Masrafı - (Nakit Akımlarının Ait Olduğu Dönemde Ödenen Vergi + Nakit Çıkışı Gerektirmeyen Diğer Giderler - Sabit Kıymet Yatırımları - / + Net İşletme Sermayesindeki Artış Yada Azalış Iskonto Oranı, girişimcilerin yaptıkları yatırım karşılığında talep ettikleri reel getiri oranı ile enflasyon oranının bileşi k toplamını temsil etmektedir. Projeksiyon dönemi boyunca yaratılacak nakit akımlarının günümüz değerine getirilmesinde kullanılan ıskonto oranı, Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyeti (AOSM) esas alınarak hesaplanmakta ve AOSM aşağıdaki şekilde ifade edilmektedir. Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyeti = AOSM = Ke*S/(B+S) + Kd*(1-t)*B/( B+S) Ke Kd B S t Sermaye Maliyeti Borçlanma Maliyeti Finansal Borcun Piyasa Değeri Sermayenin Piyasa Değeri Efektif Vergi Oranı 16

18 6.3. İndirgenmiş Nakit Akımları (İNA) Analizi (Devamı) Yukarıda yer alan ifadeden de anlaşılacağı gibi AOSM, sermaye maliyeti ile borç maliyetinin ağırlıklı ortalamasıdır. Bu ifade de yer alan borçlanma maliyeti, şirketin mevcut borçlanma maliyeti olabileceği gibi, eğer gelecek yıllarda şirketin tahmini borçlanma maliyetinin mevcut borçlanma maliyetinden farklı olacağı düşünülüyorsa, tahmini borçlanma maliyeti ile de ifade edilebilir. Sermaye maliyeti ise şirketin içerisinde bulunduğu ülkenin, sektörün ve şirketin risk seviyesine göre aşağıda sunulan tanım esas alınarak hesaplanan maliyettir. Sermaye Maliyeti (Ke) = Rf + β * (Rm Rf) İndirgeme oranın Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyeti (AOSM) esas alınarak hesaplanmaktadır. AOSM ise aşağıdaki şekilde hesaplamıştır. Sermaye Maliyeti 17,50% Borçlanma Maliyeti 21,00% Finansal Borcun Piyasa Değeri -- Sermayenin Piyasa Değeri 16,00% Efektif Vergi Oranı 20,00% Beta Katsayısı 1,00 Risksiz Getiri Oranı 10,00% Risk Primi 7,50% AOSM 17,50% β Rf Rm Rf Beta Katsayısı Risksiz Getiri Oranı Risk Primi 17

19 7. MAKRO MARKET İSTANBUL MAĞAZALARI DEĞERLEME ÇALIŞMALARI 7.1. Piyasa Çarpanları Yöntemi Piyasa çarpanları yaklaşımıyla birim hisse senedi fiyatlamasında, i. Fiyat/Kazanç, ii. Piyasa Değeri/Defter Değeri ve iii. Fiyat/Nakit Akışı oranları kullanılmıştır. Değerleme çalışmamız Makro Market in sadece İstanbul ili sınırları içindeki toplam 9 mağazasını (satılmaya hazır stokları hariç şekilde) kapsamaktadır. Bu nedenle bu mağazalar için yapılmış yaklaşık TL tutarındaki demirbaş ve dekorasyon harcamaları mağazaların ödenmiş sermayesi olduğu varsayılarak bir şirket modeli oluşturulmuştur. Bölge müdürlüğü, depo ve et işleme tesisine ilişkin değerler piyasa çarpanları yöntemi göre yaptığımız değerleme çalışmasına dahil edilmemiştir. Bu çalışma, İstanbul Menkul Kıymetler Borsası (İMKB) nca tarihinde ilan edilen Hisse Senetleri Değerleme Oranları kullanılarak gerçekleştirilmiş ve çalışmada kullanı lan veriler aşağıda sunulmuştur. İMKB tarafından perakende ticaret sektörü için yayınlanan değerleme oranlarının (Tablo-1); Makro Market in faaliyet konusu dışındaki şirketleri de içerdiğinden bu verilerden yararlanarak; Makro Market in faaliyet konusu dışındakileri eleyerek Mağazalar -1 tablosu oluşturulmuştur. (Tablo-2) Mağazalar-1 tablosu içinde yaralan Adese Alışveriş Ticaret / Bim Mağazalar / Bizim Mağazaları satış politikaları ve gelir kaynakları açısından Makro Market ten farklılık gösterdiği için bunlar da elenerek Mağazalar-2 tablosu oluşturulmuştur. (Tablo-3) Hesaplamalarda Makro Market in içinde bulunduğu Perakende Ticaret sektörüne ilişkin ortalamalar dikkate alınmıştır. Mağazalar-2 tablosunda yer alan verileri kullanılarak yaptığımız değerleme sonuçlarının Makro Market in piyasa değerini daha sağlıklı bir şekilde yansıttığını düşünmekteyiz. 18

20 (Veriler tarihli İMKB işlem fiyatları ve tarihli mali tablolar kullanılarak İMKB nca hazırlanmıştır). (Tablo -1) Perakende (Sektör Genel) Piyasa Değeri Net Kar (Son 4 Çeyrek) Amortisman Gideri (Son 4 Çeyrek) Özsermaye F / K F / N PD/DD Adese Alışveriş Ticaret ,10 9,46 0,40 Bim Mağazalar ,74 30,48 18,91 Bimeks ,10 11,59 1,39 Bizim Mağazaları ,09 27,86 10,60 Boyner Mağazacılık ,18 10,83 3,70 Carrefoursa (20.875) ,03 Kiler Gıda ,00 16,06 1,90 Metro Petrol Ve Tesisleri (5.851) ,44 Migros Ticaret ,96 11,97 2,90 Milpa (32.573) ,39 Teknosa İç ve Dış Ticaret YV YV ,53 Tesco Kipa (51.186) ,30 Uyum Gıda (14.243) ,60 Vakko Tekstil ,59 16,86 1,75 Toplam / Ortalama ,25 24,18 4,35 19

21 (Veriler tarihli İMKB işlem fiyatları ve tarihli mal i tablolar kullanılarak İMKB nca hazırlanmıştır ). (Tablo -2) Perakende (Mağazalar -1) Piyasa Değeri Net Kar (Son 4 Çeyrek) Amortisman Gideri (Son 4 Çeyrek) Özsermaye F / K F / N PD/DD Adese Alışveriş Ticaret ,10 9,46 0,40 Bim Mağazalar ,74 30,48 18,91 Bizim Mağazaları ,09 27,86 10,60 Carrefoursa (12.822) ,00 0,00 1,99 Kiler Gıda ,00 16,06 1,90 Migros Ticaret ,96 11,97 2,90 Tesco Kipa (51.186) ,00 0,00 1,30 Uyum Gıda (14.243) ,00 0,00 2,60 Toplam / Ortalama ,20 22,82 4,90 20

22 (Veriler tarihli İMKB işlem fiyatları ve tarihli mali tablolar kullanılarak İMKB nca hazırlanmıştır ). (Tablo -3) Perakende (Mağazalar -2) Piyasa Değeri Net Kar (Son 4 Çeyrek) Amortisman Gideri (Son 4 Çeyrek) Özsermaye F / K F / N PD/DD Carrefoursa (12.822) ,00 0,00 1,99 Kiler Gıda ,00 16,06 1,90 Migros Ticaret ,96 11,97 2,90 Tesco Kipa (51.186) ,00 0,00 1,30 Uyum Gıda (14.243) ,00 0,00 2,60 Toplam / Ortalama ,25 15,46 2,18 21

23 DEĞERLEME ORANLARIYLA İLGİLİ AÇIKLAMALAR 500 TL den düşük rakamlar 0 olarak gösterilmiştir. Net Kar: Son dört 3 er aylık dönemin net karları toplamıdır. Piyasa Değeri= Sermaye * En Son Kapanış Fiyatı. Özsermaye: KAP ta en son ilan edilen mali tablolardaki özsermaye ra kamlarıdır. Nakit Net Temettü: Biliniyorsa, şirketin 2011 yılı faaliyet dönemine ilişkin olarak teklif edilen, kararlaştırılan ya da dağı tılan net temettü miktarı; bilinmiyorsa, bir önceki döneme ilişkin olarak dağıtılan net temettü miktarıdır. FK = Toplam Piyasa Değeri / Son dört 3 er Aylık Dönemin Net Karlar-Zararlar Toplamı (PP şirketleri için) FK = Toplam Piyasa Değeri / Son iki 6 şar Aylık Dönemin Net Karlar-Zararlar Toplamı (GİP şirketleri için) Formülün paydası (-) veya çok küçük olduğunda, Fiyat Kazanç Oranı anlamlı olmadığından hesaplanmamaktadır. TV= Temettü Verimi Oranı [(Nakit Net Temettü/Piyasa Değeri)*100] PD/DD= Piyasa Değeri/Defter Değeri Oranı (Piyasa Değeri/Özsermaye) VY= Veri yok veya yetersiz HY= Hesaplama yapı lmadı. Not: Sektör ve Pazarlara ilişkin değerleme oranları, şirketlerin piyasa değerleri ile ağırlıklı olarak hesaplanmakta olup, veri ek sikliği olan (VY) veya değerleme oranları hesaplanmayan (HY) şirketler bu hesaplamada dikkate alınmamaktadır. 22

24 7.1.1 Piyasa Değeri / Defter Değeri Oranı Bu çalışmada, hisse senetleri İMKB nda işlem gören şirketler için kamuya tarihinde açıklanan Piyasa Değeri / Defter Değeri oranları esas alınmış ve bu değerler tarihli Şirket verilerine uygulanarak aşağıdaki değerler hesaplanmıştır. Piyasa Değeri / Defter Değeri oranı ile söz konusu tarih itibariyle yapılan hesaplamalarda birim hisse senedi değeri, Perakende Ticaret Sektör Ortalaması nın ve Mağazalar-1 ortalamasının Makro Market i tam olarak temsil etmeyeceği düşüncesiyle Mağazalar-2 de yeralan 1.-TL nominal değerli 1 payın olması gereken değeri 2,18.-TL olup bu fiyata göre hesaplanan Mağazaların değeri TL dir. Perakende Ticaret Sektör Ortalamasına Göre Mağazalar -1 Ortalamasına Göre Mağazalar -2 Ortalamasına Göre 4,35 TL (Tablo-4) 4,90 TL (Tablo-5) 2,18 TL (Tablo-6) 23

25 (Tablo -4) PİYASA DEĞERİ / DEFTER DEĞERİ ( PD / DD ) ORANI Ödenmiş Sermaye Özvarlık Toplamı Pay Başına Defter Değeri Makro Market ,00 PD / DD Makro Market Makro Market Makro Market Perakende Ticaret (Sektör) Oranı PP/ DD Birim Hisse Fiyatı Şirket Değeri Adese Alışveriş Ticaret 0,40 1,00 0, Bim Mağazalar 18,91 1,00 18, Bimeks 1,39 1,00 1, Bizim Mağazaları 10,60 1,00 10, Boyner Mağazacılık 3,70 1,00 3, Carrefoursa 2,03 1,00 2, Kiler Gıda 1,90 1,00 1, Metro Petrol ve Tesisleri 0,44 1,00 0, Migros Ticaret 2,90 1,00 2, Milpa 2,39 1,00 2, Teknosa İç ve Dış Ticaret 4,53 1,00 4, Tesco Kipa 1,30 1,00 1, Uyum Gıda 2,60 1,00 2, Vakko Tekstil 1,75 1,00 1, Ortalama 4,35 1,00 4,

26 (Tablo -5) PİYASA DEĞERİ / DEFTER DEĞERİ ( PD / DD ) ORANI Ödenmiş Sermaye Özvarlık Toplamı Pay Başına Defter Değeri Makro Market ,00 PD / DD Makro Market Makro Market Makro Market Perakende Ticaret (Mağazalar-1) Oranı PP/ DD Birim Hisse Fiyatı Şirket Değeri Adese Alışveriş Ticaret 0,40 1,00 0, Bim Mağazalar 18,91 1,00 18, Bizim Mağazaları 10,60 1,00 10, Carrefoursa 1,99 1,00 1, Kiler Gıda 1,90 1,00 1, Migros Ticaret 2,90 1,00 2, Tesco Kipa 1,30 1,00 1, Uyum Gıda 2,60 1,00 2, Ortalama 4,90 1,00 4,

27 (Tablo -6) PİYASA DEĞERİ / DEFTER DEĞERİ ( PD / DD ) ORANI Ödenmiş Sermaye Özvarlık Toplamı Pay Başına Defter Değeri Makro Market ,00 PD / DD Makro Market Makro Market Makro Market Perakende Ticaret (Mağazalar-2) Oranı PP/ DD Birim Hisse Fiyatı Şirket Değeri Carrefoursa 1,99 1,00 1, Kiler Gıda 1,90 1,00 1, Migros Ticaret 2,90 1,00 2, Tesco Kipa 1,30 1,00 1, Uyum Gıda 2,60 1,00 2, Ortalama 2,18 1,00 2,

28 7.1.2 Fiyat / Nakit Akımı Oranı Bu çalışmada, hisse senetleri İMKB nda işlem gören şirketler için kamuya tarihinde açıklanan Fiyat / Nakit Akımı oranları esas alınmış ve bu değerler tarihli Şirket verilerine uygulanarak aşağıdaki değerler hesaplanmıştır. Fiyat / Nakit Akımı Oranı ile söz konusu tarih itibariyle yapılan hesaplamalarda birim hisse senedi değeri, Perakende Ticaret Sektör Ortalaması nın ve Mağazalar-1 ortalamasının Makro Market i tam olarak temsil etmeyeceği düşüncesiyle Mağazalar-2 de yeralan 1.-TL nominal değerli 1 payın olması gereken değeri 2,42.-TL olup bu fiyata göre hesaplanan Mağazaların değeri TL dir. Perakende Ticaret Sektör Ortalamasına Göre Mağazalar -1 Ortalamasına Göre Mağazalar -2 Ortalamasına Göre 3,79 TL (Tablo-7) 3,57 TL (Tablo-8) 2,42 TL (Tablo-9) 27

29 (Tablo -7) FİYAT / NAKİT AKIŞ ( F / K ) ORANI Ödenmiş Sermaye Nakit Akış (Son 4 Çeyrek) Pay Başına Nakit Akış Makro Market ,16 F / N Makro Market Makro Market Makro Market Perakende Ticaret (Sektör) Oranı F / N Birim Hisse Fiyatı Şirket Değeri Adese Alışveriş Ticaret 9,46 0,16 1, Bim Mağazalar 30,48 0,16 4, Bimeks 11,59 0,16 1, Bizim Mağazaları 27,86 0,16 4, Boyner Mağazacılık 10,83 0,16 1, Carrefoursa -- 0, Kiler Gıda 16,06 0,16 2, Metro Petrol ve Tesisleri -- 0, Migros Ticaret 11,97 0,16 1, Milpa -- 0, Teknosa İç ve Dış Ticaret -- 0, Tesco Kipa -- 0, Uyum Gıda -- 0, Vakko Tekstil 16,86 0,16 2, Ortalama 24,18 0,16 3,

30 (Tablo -8) FİYAT / NAKİT AKIŞ ( F / K ) ORANI Ödenmiş Sermaye Nakit Akış (Son 4 Çeğrek) Pay Başına Nakit Akış Makro Market ,16 F / N Makro Market Makro Market Makro Market Perakende Ticaret (Mağazalar-1) Oranı F / N Birim Hisse Fiyatı Şirket Değeri Adese Alışveriş Ticaret 9,46 0,16 1, Bim Mağazalar 30,48 0,16 4, Bizim Mağazaları 27,86 0,16 4, Carrefoursa -- 0, Kiler Gıda 16,06 0,16 2, Migros Ticaret 11,97 0,16 1, Tesco Kipa -- 0, Uyum Gıda -- 0, Ortalama 22,82 0,16 3,

31 (Tablo -9) FİYAT / NAKİT AKIŞ ( F / K ) ORANI Ödenmiş Sermaye Nakit Akış (Son 4 Çeyrek) Pay Başına Nakit Akış Makro Market ,16 F / N Makro Market Makro Market Makro Market Perakende Ticaret (Mağazalar-2) Oranı F / N Birim Hisse Fiyatı Şirket Değeri Carrefoursa -- 0, Kiler Gıda 16,06 0,16 2, Migros Ticaret 11,97 0,16 1, Tesco Kipa -- 0, Uyum Gıda -- 0, Ortalama 15,46 0,16 2,

32 7.1.3 Fiyat / Kazanç Oranı Bu çalışmada, hisse senetleri İMKB nda işlem gören şirketler için kamuya tarihinde açıklanan Fiyat / Kazanç oranları esas alınmış ve bu değerler tarihli Şirket verilerine uygulanarak aşağıdaki değerler hesaplanmıştır. Fiyat / Kazanç Oranı ile söz konusu tarih itibariyle yapılan hesaplamalarda birim hisse senedi değeri mağazalara yapılan TL tutarındaki yatırım harcamalarının amortisman giderlerinden dolayı negatif çıkmaktadır. Bu nedenle Fiyat / Kazanç oranı kullanılarak bulunan ( TL) Makro Market in piyasa değerini temsil etmemektedir. (Tablo- 12) 31

33 (Tablo-10) FİYAT / KAZANÇ ( F / K ) ORANI Ödenmiş Sermaye Net Kar (Son 4 Çeyrek) Pay Başına Zarar Makro Market ( ) (0,03) F / K Makro Market Makro Market Makro Market Perakende Ticaret (Sektör) Oranı F / K Birim Hisse Fiyatı Şirket Değeri Adese Alışveriş Ticaret 45,10 (0,03) (1,17) ( ) Bim Mağazalar 38,74 (0,03) (1,01) ( ) Bimeks 77,10 (0,03) (2,01) ( ) Bizim Mağazaları 37,09 (0,03) (0,96) ( ) Boyner Mağazacılık 23,18 (0,03) (0,60) ( ) Carrefoursa -- (0,03) Kiler Gıda 88,00 (0,03) (2,29) ( ) Metro Petrol ve Tesisleri -- (0,03) Migros Ticaret 19,96 (0,03) (0,52) ( ) Milpa -- (0,03) Teknosa İç ve Dış Ticaret -- (0,03) Tesco Kipa -- (0,03) Uyum Gıda -- (0,03) Vakko Tekstil 39,59 (0,03) (1,03) ( ) Ortalama 49,25 (0,03) (1,28) ( ) 32

34 (Tablo-11) FİYAT / KAZANÇ ( F / K ) ORANI Ödenmiş Sermaye Net Kar (Son 4 Çeyrek) Pay Başına Zarar Makro Market ( ) (0,03) F / K Makro Market Makro Market Makro Market Perakende Ticaret (Mağazalar-1) Oranı F / K Birim Hisse Fiyatı Şirket Değeri Adese Alışveriş Ticaret 45,10 (0,03) (1,17) ( ) Bim Mağazalar 38,74 (0,03) (1,01) ( ) Bizim Mağazaları 37,09 (0,03) (0,96) ( ) Carrefoursa -- (0,03) Kiler Gıda 88,00 (0,03) (2,29) ( ) Migros Ticaret 19,96 (0,03) (0,52) ( ) Tesco Kipa -- (0,03) Uyum Gıda -- (0,03) Ortalama 43,20 (0,03) (1,12) ( ) 33

35 (Tablo-12) FİYAT / KAZANÇ ( F / K ) ORANI Ödenmiş Sermaye Net Kar (Son 4 Çeyrek) Pay Başına Zarar Makro Market ( ) (0,03) F / K Makro Market Makro Market Makro Market Perakende Ticaret (Mağazalar-2) Oranı F / K Birim Hisse Fiyatı Şirket Değeri Carrefoursa -- (0,03) Kiler Gıda 88,00 (0,03) (2,29) ( ) Migros Ticaret 19,96 (0,03) (0,52) ( ) Tesco Kipa -- (0,03) Uyum Gıda -- (0,03) Ortalama 57,25 (0,03) (1,49) ( ) 34

36 Piyasa Çarpanları Analizi Sonuçları Piyasa Çarpanları Analizi çerçevesinde, farklı üç piyasa çarpanı kullanılarak hesaplanan farklı Şirket değerleri aşağıda sunulmuştur. PD / DD Yöntemine göre : F / NA Oranı Yöntemine göre : F / K Oranı Yöntemine göre : ( ) Yapılan bu analizlerin sonucunda; Toplam Değer Ağırlıklandırma Oranı Piyasa Değeri PD / DD Yöntemi % F / NA Yöntemi % % Yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde hesaplanan değerlerin ortalaması alınarak piyasa çarpanları yöntemine göre mağazaların değeri TL olarak hesaplanmıştır. Mağazalara yapılan yatırım harcamalarının amortisman giderleri nedeniyle negatif sonuç veren F/K oranı yönetimi dışındaki diğer iki yöntemle ulaşılan değerlerin ortalamasının 9 mağazanın piyasa değerini temsil edeceğine karar verilmiştir. 35

37 7.2. Öz varlık Yöntemi Öz varlık yönteminde, tarafımıza sunulan aşağıdaki veri ler esas alınmıştır. Yatırım Yeri Demirbaş Yatırımı Özel Maliyet Harcaması Toplam Yatırım Tutarı Mağazalar Et İşleme Tesisi Değerleme çalışmamız kapsamındaki Et İşleme Tesisi, Depo ve Bölge Müdürlüğü nün işleyen teşebbüs olarak değerlendirmeyerek, bu bölümlerin yatırım harcamaların 2011 ve 2012 yılında yapıldığını hesaba kattığımızda; bu bölümlerin devir değerlerinin defter değerine yakın olacağını, bu nedenle devredilecek bu bölümlerin toplam TL olarak diğer yöntemleri kullanarak ulaştığımız Mağazaların piyasa değerine ilave edilmesinin doğru bir yaklaşım olacağını kanaatindeyiz. Depo ve Bölge Müdürlüğü Binası Toplam Yatırım Yeri Toplam Yatırım Tutarı Öz varlık yöntemine göre Mağazaların değeri TL dir. Ancak, yöntemin Mağazaların işleyen teşebbüs değerini göz ardı ettiği unsuru dikkate alınarak, bu analiz tekniği ile hesaplanan değerin mağazaların değeri olarak alınmasının uygun olmayacağı, bu değerin ancak mağazaların tasfiyesi durumunda esas alınması gerektiği kanaatine varılmıştır. Et İşleme Tesisi Depo ve Bölge Müdürlüğü Binası Toplam

38 7.3. İndirgenmiş Nakit Akışlar Analizi Bu çalışmada, değerleme konusu mağazaların, mağazaların rapor tarihi itibariyle sahibi olan Makro Market in geçmiş operasyon dönemlerine ait trendler ve sektörün ortalama değerleri dikkate alınarak, aşağıda sunulan varsayımlar ışığında Mağazaların gelecekte yaratması beklenilen nakit akımları hesaplanmıştır. 37

39 7.3.1 Varsayımlar İndirgenmiş Nakit Akımı Yöntemine göre Mağazaların değeri; Giderlerde reel artış olmayacağı artışın enflasyon oranında olacağı, Projeksiyon döneminde yatırım harcaması yapılmayacağı, Reel büyümenin 2018 yılına kadar süreceği, varsayımları kullanılarak hesaplanmıştır. 2013/12-T 2014/12-T 2015/12-T 2016/12-T 2017/12-T 2018/12-T Satışlar /12-T 2014/12-T 2015/12-T 2016/12-T 2017/12-T 2018/12-T Satış Büyümesi (Reel) 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% Satış Büyümesi (Enflasyon) 7,0% 6,0% 5,0% 5,0% 5,0% Toplam Büyüme 9,5% 8,5% 7,5% 7,5% 7,5% Brüt Kar / Ciro Oranı 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% Gider Artış Oranı 7,0% 6,0% 5,0% 5,0% 5,0% 2013/12-T 2014/12-T 2015/12-T 2016/12-T 2017/12-T 2018/12-T FAVÖK % 4,48% 4,88% 5,28% 5,67% 6,05% 6,42% 2013/12-T 2014/12-T 2015/12-T 2016/12-T 2017/12-T 2018/12-T Yatırım Harcaması

40 7.3.2 İNA Analizi ve Sonuçları bölümünde belirttiğimiz varsayımlar ne ticesinde Mağazaların değeri %17,50 indirgeme kullanılarak TL olarak hesaplanmıştır. (Para Birimi TL) 2013/12-T 2014/12-T 2015/12-T 2016/12-T 2017/12-T 2018/12-T Uç Değer Toplam Satışlar Satışların maliyeti ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Brüt Kar Faaliyet Giderleri ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Kira ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Personel Maaş ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Personel Yemek ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Elektrik&Su&Doğalgaz&Telefon ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Temizlik Gideri ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) İlan Reklam Gideri ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Ambalaj Gideri ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Nakliye Gideri (79.177) (84.719) (89.802) (94.292) (99.007) ( ) Bakım onarım gideri (97.779) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Diğer (93.034) (99.547) ( ) ( ) ( ) ( ) Amortisman Gideri ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) -- Vergi Öncesi Kar Vergi (43.394) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Net Kar FAVÖK FAVÖK % 4,48% 4,88% 5,28% 5,67% 6,05% 6,42% Yatırım Harcaması Serbest Nakit Akış AOSM 17,50% 17,50% 17,50% 17,50% 17,50% 17,50% 17,50% İndirgeme Katsayısı 1,000 0,851 0,724 0,616 0,525 0,446 0,380 İndirgenmiş Nakit Akımları

41 8. GENEL DEĞERLENDİRME ve SONUÇ Makro Market in İstanbul ili sınırlarındaki 9 adet Mağazası, Et İşleme Tesisi, Depo ve Bölge Müdürlüğü nün piyasa değerlerinin tespiti amacıyla yaptığımız çalışmalarda, şirket değerlemelerinde genel kabul görmüş üç ana yönteme yer verilmiş olup bu çalışmaların sonuçları aşağıda özetlenmiştir. i. Mağazalar : Piyasa Değeri Ağırlık Oranı Ağırlıklandırılmış Piyasa Değeri Piyasa Çarpanları Analiz Yöntemi % İndirgenmiş Nakit Akım Yöntemi % Özvarlık Yöntemi ii. Et İşleme Tesisi, Depo ve Bölge Müdürlüğü : Piyasa Değeri Ağırlık Oranı Ağırlıklandırılmış Piyasa Değeri Özvarlık Yöntemi ,00%

42 Sonuç olarak, Makro Market in İstanbul ili sınırlarındaki 9 adet Mağazası, Et İşleme Tesisi, Depo ve Bölge Müdürlüğü nün toplam ( TL TL ) TL olarak hesaplanan değerinin adil piyasa değeri olarak kullanılmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Saygılarımızla, DT Bağımsız Denetim Anonim Şirketi Nexia International Üyesi Tayfun Şenol Sorumlu Ortak Başdenetçi İstanbul, 26 Aralık

43 Bölüm İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri Değerlemesi Yapılacak Mağazaların Sahibinin Unvanı ve İletişim 1 2. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve İLKELERİ Raporun Amacı Sınırlayıcı Koşullar Etik İlkeler 4 3. SEKTÖR BİLGİLERİ 5 4. ŞİRKET BİLGİLERİ Makro Market A.Ş Ortaklık Yapısı Genel Bilgiler Uyum Gıda İhtiyaç Maddeleri Sanayi ve Ticaret A.Ş Ortaklık Yapısı Genel Bilgiler FİNANSAL ve DİĞER VERİLER Finansal Veriler Gelir Tabloları Bilançolar Diğer Veriler 10

44 Bölüm İÇİNDEKİLER SAYFA NO 6. DEĞERLEME Piyasa Çarpanları Yaklaşımı Öz varlık Yöntemi (Tasfiye Değeri) İndirgenmiş Nakit Akımları (İNA) Analizi MAKRO MARKET İSTANBUL MAĞAZALARI DEĞERLEME ÇALIŞMALARI Piyasa Çarpanları Yöntemi Piyasa Değeri / Defter Değeri Oranı Fiyat / Nakit Akımı Oranı Fiyat / Kazanç Oranı Piyasa Çarpanları Analizi Sonuçları Öz varlık Yöntemi İndirgenmiş Nakit Akışlar Analizi Varsayımlar İNA Analizi ve Sonuçları GENEL DEĞERLENDİRME ve SONUÇ