BURSA GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ DEĞERLENDİRME VE ÖNGÖRÜLER 2015

Transkript

1

2 GAYRİMENKUL ARAŞTIRMA RAPORU - 9 BURSA GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ DEĞERLENDİRME VE ÖNGÖRÜLER 2015 Dr. Can Fat Gürese Ekonomi ve Strateji Danışmanık Hizmeteri Ocak 2010

3 YAYINLAYAN Gayrimenk Yat r m Ortak Derne i ktisadi fetmesi Nispetiye Caddesi, Levent f Merkezi, 6 / Levent - stanb Te: 0 (212) Faks: 0 (212) YAZAR Dr. Can Fat Gürese HAZIRLAYAN Özgenci Yay nc k Tan t m Organizasyon A.fi. Tefvikiye Caddesi, Sadn Apt. 105 / Tefvikiye - stanb Te: 0 (212) /53/54 Faks: 0 (212) BASKI Cem Tran Ofset Litros Yo, II. Matbaac ar Sitesi, 2 B, C I. Topkap - stanb Te: 0 (212) Tüm Hakar Sak d r Gayrimenk Yat r m Ortak Derne i ktisadi fetmesi Kaynak Gösterimeden A nt Yap amaz ISBN GYODER

4 Ç NDEK LER SUNUfi...5 I. BÖLÜM KONUT SEKTÖRÜ...6 I.1 DEMOGRAF VE NÜFUS ÖNGÖRÜLER...6 I.1.1 BURSA DEMOGRAF VE NÜFUS GÖSTERGELER...6 I.1.2 BURSA DEMOGRAF VE NÜFUS ÖNGÖRÜLER I.2 KONUT SEKTÖRÜ ÖNGÖRÜLER...11 I.2.1 KONUT SEKTÖRÜ GÖSTERGELER...11 I KONUT ÜRET M...11 I KONUT STOKU...12 I KONUT SATIfiLARI...12 I B REYSEL KONUT KRED LER...13 I KONUT F YATLARI VE K RALARI...13 I KONUT TALEB...14 I.2.2 KONUT SEKTÖRÜ ÖNGÖRÜLER...15 II. BÖLÜM T CAR GAYR MENKUL SEKTÖRÜ...17 II. 1 PERAKENDE SEKTÖRÜ VE ALIfiVER fi MERKEZLER...17 II.1.1 PERAKENDE SEKTÖRÜ...17 II.1.2 ALIfiVER fi MERKEZ GÖSTERGELER...18 II.1.3 ALIfiVER fi MERKEZ ÖNGÖRÜLER...19 II.2 TUR ZM SEKTÖRÜ VE KONAKLAMA TES SLER...21 II.3 SANAY VE LOJ ST K ALANLAR...23 GYODER 3

5 4 GYODER

6 SUNUfi Türkiye de gayrimenk sektörü son y arda yeni bir geifme dönemine girmiftir. B geifme hem kont hem de ticari gayrimenk aanar nda birikte yafanmaktad r. Kürese krizin etkieri ie birikte gayrimenk sektöründe geifme süreci yeni bir afamaya afm ft r y na kadar görüen h z genifeme ard ndan 2009 y nda keskin bir darama, 2010 y nda normaefme ve 2011 y ndan itibaren yeniden s n r ve istikrar büyüme dönemi yafanaca öngörümektedir. B yeni afamada gayrimenk sektörü aç s ndan geifen kenter öne ç kmaya bafayacakt r. Brsa önceiki geifen kenter aras nda yer amaktad r. B çerçevede Brsa Gayrimenk Sektörü De erendirme ve Öngörüer 2015 ça fmas haz ranm ft r. Ça fma, GYODER taraf ndan 2007 y nda yay nanan Gayrimenk Sektörü ve er çin Öngörüer 2015 rapornda Brsa için yap an de erendirme ve öngörüerin yeni ve iave verier ie ve yeni kofar at nda yenienmesi ve zengineftirimesini sa am ft r. Ça fmada Brsa gayrimenk sektörü kont ve ticari gayrimenk piyasaar baf kar nda de erendirimekte ve geifen kent potansiyeine iifkin öngörüer yap maktad r. Ça fman n Brsa gayrimenk sektörünün geifimine katk sa amas n ve sektör temsicieri için yarar omas n dieriz. Dr. Can Fat Gürese Ekonomi ve Strateji Dan fman k Hizmeteri Ocak 2010 GYODER 5

7 I. Böüm KONUT SEKTÖRÜ VE KONUT P YASALARI Brsa gayrimenk sektörü ie igii de erendirme ve öngörüer iki ana baf kta yap maktad r. Bnardan iki kont sektörüdür. Kont sektörü ie igii de erendirme ve öngörüerin teme amac 2015 y na kadar Brsa da ofacak kont ihtiyac n öngörmek ve kont taebi ie arz n etkieyecek nsrar ortaya koymakt r. B amaça ik böümde kont ihtiyac n, taebini ve arz n etkieyen nsrar de erendirimekte ve 2015 y na iifkin öngörüer yap maktad r. I.1 DEMOGRAF VE NÜFUS ÖNGÖRÜLER Kont ihtiyac ie kont taebini beireyen nsrar n baf nda demografi ve nüfs geifmeeri gemektedir. B nedene önceike Brsa da demografi ve nüfs geifmeeri ve e iimeri de erendirimekte, ard ndan b e iimere ve kan an varsay mara ba oarak nüfs öngörüeri yap maktad r. B öngörüerde nüfs büyükü ü, nüfs art f h z, net göç hareketeri, kentefme ve kenti nüfs, hane hak büyükükeri ve hane hak say ar önemi de ifkeneri oftrmaktad r. I.1.1 BURSA DEMOGRAF VE NÜFUS GÖSTERGELER Brsa iinin demografi ve nüfs göstergeeri için 2007 y nda hayata geçen Adrese Daya Nüfs Kay t Sistemi verieri kan maktad r. Bndan önce Türkiye nin genei ve ierin demografi ve nüfs göstergeeri için Nüfs Say m verieri kan maktayd. Ancak 2007 y ndan itibaren ADNKS verieri teme a nmaktad r. ADNKS ie önceki nüfs say m verieri aras nda da farkar ofmftr ve b nedene demografi ve nüfs göstergeerinde 2007 öncesi verierin kan ma oana 6 GYODER

8 s n ranm ft r. Teme a nan ADNKS henüz iki y k verieri içerdi inden Brsa iine iifkin demografi ve nüfs göstergeeri için de sadece 2007 ve 2008 y verieri ça fmam zda kan makta ve snmaktad r. Brsa, nüfs büyükü ü itibari ie Türkiye nin dördüncü büyük iidir. Brsa nüfs 2007 y nda 2.44 miyon ve 2008 y nda 2.51 miyon omftr. Brsa nüfsnn topam Türkiye nüfs içindeki pay 2007 y nda yüzde 3.46 ve 2008 y nda yüzde 3.51 omftr. TABLO.1 BURSA NÜFUSU VE PAYI BURSA TÜRKİYE BURSA PAYI % KAYNAK: TU K, ADNKS (Adrese Daya Nüfs Kay t Sistemi) Brsa h z bir nüfs art f h z na sahiptir. Nüfs art f h z Türkiye nüfs art f h z ortaamas n n odkça üzerindedir. Brsa nüfs art f h z 2007 y nda binde 28.25, 2008 y nda ise yüzde oarak gerçekefmiftir. Türkiye nin nüfs art f h z ise 2007 y nda binde 13.22, 2008 y nda ise binde omftr. Brsa iinin nüfs yo n da Türkiye ortaamas n n önemi öçüde üzerindedir y nda 234 kifi oan nüfs yo n 2008 y nda 241 kifi oarak gerçekefmiftir. Türkiye geneinin nüfs yo n ise s ras ie 92 ve 93 kifidir. TABLO.2 BURSA NÜFUS ARTIfi HIZI VE YO UNLU U BURSA NÜFUS ARTIŞ HIZI %0 NÜFUS YOĞUNLUĞU %0 TÜRKİYE BURSA TÜRKİYE KAYNAK: TÜ K, ADNKS Brsa iinin nüfs art f nda beireyici oan iki biefen kent kaynak nüfs art f ie net göç hareketeridir. Brsa ii Türkiye nin en yüksek net göç aan iidir. ADNKS 2008 y na iifkin ierin göç verierini aç kam ft r. Bna göre Brsa iinin 2008 y nda ad göç kifi, verdi i göç kifi ve net a nan göç kifidir. Y bafang c ndaki nüfsna orana Brsa iinin a nan net göç h z binde d r. GYODER 7

9 TABLO.3 BURSA GÖÇ GÖSTERGELER 2008 ALDIĞI GÖÇ VERDİĞİ GÖÇ NET GÖÇ GÖÇ HIZI % KAYNAK: TÜ K, ADNKS Brsa iinin nüfs art f kaynakar n n da m de erendiridi inde 2008 y nda kifi oan mtak nüfs art f n n ü, yani yüzde 52.3 ü a nan net göç kaynak nüfs art f, ü veya yüzde 47.7 si kent kaynak nüfs art f d r. Brsa iinin kent kaynak y k nüfs art f h z binde dir ve Türkiye nin gene y k nüfs art f na çok yak nd r. Ancak y k binde oran ndaki a nan net göç h z ie Brsa i nüfsnn art f h z önemi öçüde artmaktad r. Brsa iinin önümüzdeki dönemde nüfs art f h z nda teme beireyici yine a nan net nüfs göçü oacakt r. TABLO.4 BURSA NÜFUS ARTIfiININ KAYNAKLARI 2008 KENT KAYNAKLI NÜFUS ARTIŞI NET GÖÇ KAYNAKLI NÜFUS ARTIŞI TOPLAM NÜFUS ARTIŞI MİKTAR ORAN % MİKTAR ORAN % MİKTAR ORAN % Brsa da 2008 y itibari ie nüfsn yüzde i ie ve içe merkezerinde yani kentse aanarda yafamaktad r. Brsa da kenti nüfs büyükü ü 2008 y nda 2.2 miyon kifidir. Brsa kentefme oran yüksek ierimiz içinde yer amaktad r y ndan 2008 y na geçerken kenti nüfs oran ve miktar ndaki h z art f n önemi bir böümü yere idareer kannda yap an de ifikik ie i ve içe merkezeri tar m n n genifetimesi sonc ortaya ç km ft r. TABLO.5 KENTL NÜFUS VE KENTLEfiME ORANI BURSA KENTLİ NÜFUS TÜRKİYE BURSA KENTLEŞME ORANI TÜRKİYE KAYNAK: TU K, ADNKS Brsa iinde kenti nüfs 2007 y nda 1.98 miyon, 2008 y nda ise 2.20 miyon kifidir. Kenti hane hak büyükü ü ise 2007 y nda 3.65 kifi ve 2008 y nda 3.62 kifi oarak öngörümektedir. Ortaama kenti hane hak büyükükerine ba oarak Brsa da kenti hane hak say s 2007 y nda ve 2008 y nda oarak hesapanmaktad r. 8 GYODER

10 TABLO.6 BURSA KENTL HANE HALKI SAYISI VE BÜYÜKLÜ Ü KENTLİ NÜFUS KENTLİ HANE HALKI BÜYÜKLÜĞÜ KİŞİ KENTLİ HANE HALKI SAYISI Brsa ii 17 içeye sahiptir. Osmangazi, Y d r m ve Niüfer içeeri kentin merkezi içeeri op topam nüfsn yüzde 64 ü, kenti nüfsn ise yüzde 72 si b üç içede yafamaktad r. negö, Mstafa Kemapafa ve Gemik nüfs yüksek di er içeerdir. Gemik ve Gürs içeerinde de kenti nüfs oran yüzde 90 n n üzerindedir. TABLO.7 BURSA NÜFUSU LÇELERE DA ILIMI 2008 İLÇELER OSMANGAZİ YILDIRIM NİLÜFER İNEGÖL M.KEMALPAŞA GEMLİK KARACABEY ORHAN GAZİ MUDANYA GÜRSU YENİŞEHİR KESTEL İZNİK KELES ORHANELİ BÜYÜKORHAN HARMANCIK TOPLAM TOPLAM NÜFUS KENTLİ NÜFUS KENTLİ NÜFUS PAY % KAYNAK: TÜ K, ADNKS Brsa nüfsnn yaf grpar itibari ie da m da gayrimenk sektörüne yöneik öngörüer aç s ndan önemi bir göstergedir. Ça fma ça nüfs oarak kab edien veya yaf grpar n topam nüfs içindeki payar yüzde 61.9 ve yüzde 61.7 ie yakaf k 1.55 miyondr. TABLO.8 BURSA NÜFUSU YAfi GRUPLARI DA ILIMI 2008 YAŞ GRUPLARI NÜFUS %PAY KAYNAK: TÜ K, ADNKS GYODER 9

11 I.1.2 BURSA DEMOGRAF VE NÜFUS ÖNGÖRÜLER 2015 Brsa iinin nüfs öngörüeri için Türkiye ve Brsa n n demografi göstergeerine iifkin varsay mar kan maktad r. Bna göre Türkiye nin nüfs art f h z 2008 y nda yüzde 1.32 omftr ve nüfs art f h z içinde bnan demografik e iimere ba oarak y ar itibari ie yavafamaya devam etmektedir. Türkiye nüfs art f h z n n gerieyerek 2015 y nda y k yüzde 1.10 a inece i öngörümektedir. erin nüfs art f h zar ise kendi demografik e iimeri taraf ndan beirenmektedir. Bna göre Brsa nüfs art f h z n n da yavafayaca, ancak yavafamas na ra men yüksek net göç ama h z n n sürece i ve b nedene Brsa nüfs art f h z n n Türkiye ortaamas n n üzerinde kamaya devam edece i öngörümektedir y nda yüzde 2.79 oan nüfs art f h z n n azaaca ve 2015 y nda yüzde 2.50 ye inece i varsay maktad r. Bna göre 2008 y nda 2.51 miyon oan Brsa nüfs 2015 y nda 3 miyona afacakt r. Brsa n n Türkiye nin topam nüfs içindeki pay da 2008 y nda yüzde 3.51 iken 2015 y nda yüzde 3.87 ye ç kacakt r. TABLO.9 BURSA VE TÜRK YE NÜFUS ARTIfi ÖNGÖRÜLER TÜRKİYE NÜFUS ARTIŞ ORANI % TÜRKİYE NÜFUS (000) BURSA NÜFUS ARTIŞ ORANI % BURSA NÜFUS (000) BURSA NÜFUS PAY % Brsa nüfsna iifkin art f öngörüerine ba oarak kenti nüfs ve kenti hane hak say s na iifkin oarak da öngörüerde bnmaktad r y na kadar kentefme oran n n s n r öçüde artaca ve 2015 y nda yüzde ye ç kaca, bna ba oarak 2008 y nda 2.21 miyon oan kenti nüfsn 2015 y nda 2.74 miyona ç kaca öngörümektedir. Kenti hane hak büyükü ü de küçümeye devam edecektir y nda 3.62 kifi oan kenti hane hak büyükü ü 2015 y nda 3.43 kifi oarak öngörümektedir. Bna göre kenti hane hak say s da 2008 y nda 609 bin iken 2015 y nda 799 bine ç kacakt r. 10 GYODER

12 TABLO.10 BURSA KENTSEL NÜFUS VE HANE HALKI SAYISI ÖNGÖRÜLER TOPLAM NÜFUS (000) KENTLEŞME ORANI % KENTLİ NÜFUS (000) KENTLİ HANE HALKI BÜYÜKLÜĞÜ KİŞİ KENTLİ HANE HALKI SAYISI I.2 KONUT SEKTÖRÜ ÖNGÖRÜLER Brsa kont sektörüne iifkin de erendirme ve öngörüer iki baf k at nda yap maktad r. Bnar kont sektörüne iifkin mevct drm tespiti ve de erendirmeer ie kont ihtiyac öngörüeridir. I.2.1 KONUT SEKTÖRÜ GÖSTERGELER I Kont Üretimi Brsa iinde kont infaat faaiyeteri özeike 2005 y ndan itibaren önemi bir genifeme göstermeye bafam ft r. Brsa iinde a nan yap rhsatar 2005 y nda 15 bini, 2006 y nda 23 bini afm ft r. Yap kan m izineri de 2006 y ndan sonra y k 10 bini afm ft r. Brsa da kont infaatar için a nan yap rhsatar ie yap kan m izin begeerinin Türkiye geneinde a nan yap rhsatar ie yap kan m izin begeeri içindeki pay da 2006 y ndan itibaren yüzde 3 ün üzerinde gerçekefmiftir ve 2009 y verieri, aç kanan Türkiye genei rakamar ndan yararan arak ça fma ekibi taraf ndan tahmin edimiftir. TABLO.11 BURSA ALINAN KONUT YAPI RUHSATLARI VE KULLANIM Z NLER (T) 2009 (T) YAPI RUHSATLARI DAİRE SAYISI YAPI KULLANIM İZİNLERİ DAİRE SAYISI YAPI RUHSATLARI PAY % YAPI İZİNLERİ PAY % KAYNAK: Türkiye statistik Krm Yap zin statistikeri, (T) Tahmin. GYODER 11

13 I Kont Stok Brsa ii kentse kont stok TÜ K 2000 y bina say m istatistikerinde oarak say m ft r. GYODER, Gayrimenk Sektörü ve er çin Öngörüer 2007 ça fmas nda Brsa ii kont stok 2006 y son itibari ie oarak hesapanm ft r. Brsa iinde 2009 y son itibari ie kont stok ise yakaf k 727 bin adet oarak öngörümektedir y ar nda Brsa da topam kont yap rhsat a nm ft r (A n m yap rhsatar n tamam n n infa edidi i ve birer y sonra döneminde kont stokna ekendi i varsay maktad r) döneminde kontn kan mdan ç kt, adet rhsats z kont infa edidi i varsay maktad r. I Kont Sat far Türkiye geneinde ve 22 istatistik s n fama bögesinde gerçekefen kont sat far verieri TÜ K taraf ndan Tap ve Kadastro Gene Müdürü ü nün TAKB S sistemine daya oarak çeyrek dönemer itibari ie aç kanmaya bafam ft r. Brsa ie Eskifehir ve Biecik kont sat far birikte yer ad kar TR41 istatistiki böge verisi oarak topca aç kanmaktad r. Ça fma ekibi oarak 3 ideki gayrimenk sat far kont stok, kont üretimi ve kan an kont kredieri baz a narak Brsa ii kont sat f verieri için tahminde bnmftr. Bna göre Brsa da 2008 y nda topam kont sat f yap m ft r y nda ise kont sat far yavafam ft r y ikinci çeyrek verisi adet sat f büyük öçüde b dönemde verien tap ve harç tefvikerinden yararanmak üzere daha önce yap an sat far n resmi devir ifemerini içermektedir ve veri b nedene fifmiftir. Brsa kont sat far Türkiye kont sat far n n ortaama yüzde 3.5 ni oftrmaktad r. TABLO.12 KONUT SATIfiLARI DÖNEMLER 2008 Q Q Q Q Q Q Q3 TÜRKİYE TR41 BÖLGESİ (1) BURSA (2) BURSA PAY % (3) KAYNAK: Türkiye statistik Krm Kont Sat far statistikeri. (1) TR 41 Brsa-Biecik-Eskifehir. (2) (3) Ça fma Tahmini. 12 GYODER

14 I Bireyse Kont Kredieri Brsa Türkiye geneinde en çok bireyse kont kredisi kan an befinci i konmndad r y Eyü ay verierine göre Brsa da kan an bireyse kont kredieri topam 1.15 miyar TL ve topam kont kredieri içindeki pay ise yüzde 2.9 dr. Brsa b özei i ie kont sektörü için ik önemi 5 iden biri konmndad r. TABLO.13 KONUT KRED LER İLLER İSTANBUL ANKARA İZMİR ANTALYA BURSA 2007 MİLYAR TL MİLYAR TL EYLÜL MİLYAR TL EYLÜL % PAY KAYNAK: Bankac k Deneteme ve Düzeneme Krm I Kont Fiyatar ve Kiraar Türkiye genei ie kont piyasaar geifmif önemi ier için kont fiyatar ve kont kiraar na iifkin endekser henüz çok s n r d r. B çerçevede ça fmada Garanti Mortgage/Reidin krmar n n 2007=100 baz kont fiyatar ve kiraar endeksi verierinden yararan maktad r. Endeks sadece son 2 y kapsad için hem Türkiye geneinde hem de Brsa da kürese krizin hemen öncesi ve sonras dönem inceenmektedir. Kürese krizin etkieri ie fiyatar ve kiraarda önce kvveti bir gerieme, 2009 y ikinci çeyre inden itibaren ise art f görümektedir. TABLO.14 BURSA KONUT F YAT ENDEKS 2007=100 DÖNEMLER 2008 Q Q Q Q Q Q Q Q4 (1) TÜRKİYE BURSA KAYNAK: Garanti Mortgage/Reidin Emak Endeksi. (1) Kas m. GYODER 13

15 TABLO.15 BURSA KONUT K RA ENDEKS 2007=100 DÖNEMLER 2008 Q Q Q Q Q Q Q Q4 (1) TÜRKİYE BURSA KAYNAK: Garanti Mortgage/Reidin Emak Endeksi. (1) Kas m. I Kont Taebi Kont taebinin en önemi iki beireyicisi ihtiyaç kaynak taep ie yat r m amaç taeptir. htiyaç kaynak taebin en önemi beireyicisi ise yeni evenmeer ie ofan iave hane hakar d r. Yeni hane hakar n n taebi ya mevct kont stok içinden ya da iave kont üretimi ie karf anmaktad r. B çerçevede Brsa da evenme ve bofanma istatistikeri y ar için afa da snmaktad r. Brsa da her y yakaf k bin aras evenme ie ayn say da kont ihtiyac (ayr bir kontta otraca varsay m ie) ortaya ç kmaktad r. Bofanma say s ise son üç y da 5 bine yak n oarak gerçekefmektedir. Evenme ve bofanma istatistikeri kent ve k rsa aan kapsad ndan kentse kont ihtiyac aç s ndan de erendiriirken topam say ar bir öçüde azat arak kan ma d r. TABLO.16 BURSA KONUT TALEB YEN EVLENMELER VE BOfiANMALAR EVLENME BURSA BOŞANMA EVLENME TÜRKİYE BOŞANMA KAYNAK: Türkiye statistik Krm Evenme ve Bofanma statistikeri 14 GYODER

16 I.2.2 KONUT SEKTÖRÜ ÖNGÖRÜLER Brsa da 2015 y na kadar topam 238 bin adet kont ihtiyac oaca öngörümektedir. Kont ihtiyac n n 166 bini hane hak say s art f, 60 bini kentse dönüfüm kaynak, 12 bini ise yenieme kaynak oacakt r. Brsa da h z nüfs art f, göç ve kentefme nedeni ie hane hak say s nda art f sürecektir. Nüfs ve kenti hane hak say s ndaki art fa iifkin yap an öngörüere ba oarak 2015 y na kadar 166 bin adet hane hak say s art f n n ayn miktarda kont ihtiyac ortaya ç karaca varsay maktad r. Brsa da h z kentefme ve göç nedeni ie yüksek bir çarp k ve kaçak yap afma bnmaktad r y TÜ K Bina say m nda Brsa da kentse aanarda mevct kont stoknn yüzde 35 nin yani yakaf k 194 bin kontn rhsats z od beirenmiftir. zeyen y arda rhsat kont üretimindeki art fa ra men topam kont stoknn haen yakaf k yüzde 25 ini kaçak kontar oftrmaktad r. B nedene Brsa da yüksek bir kentse dönüfüm kaynak kont ihtiyac od öngörümektedir ve 2015 y na kadar her y için 10 bin adet kentse dönüfüm kaynak kont ihtiyac hesapanmaktad r. Fiziki kofar ve yafar itibari ie kan mdan ç kacak kontar yerine konacak konttan için de y k 2 bin adet (mevct stokn binde 3 ü) yenieme kaynak kont ihtiyac ortaya ç kmaktad r. TABLO.17 BURSA DA TOPLAM KONUT HT YACI ÖNGÖRÜLER (000) TOPLAM HANE HALKI SAYISI ARTIŞI KAYNAKLI KENTSEL DÖNÜŞÜM KAYNAKLI YENİLEME KAYNAKLI TOPLAM GYODER 15

17 Brsa da seçimif yaf grpar itibari ie nüfsn medeni drm kont ihtiyac ve taebi aç s ndan önemi bir göstergedir y itibari ie Brsa da aras yaf grb içinde evi omayanar n say s erkek ve kad n omak üzere topam , yaf aras grpta evi omayanar n say s ve aras grpta ise topam dir. Evenme ça nda op henüz evi omayan yakaf k 230 bin kifi önümüzdeki y ar için 115 bin eviik ve yakaf k ayn say da kont ihtiyac potansiyei oftrmaktad r. Arkadan geen yaf grb da önemi bir iave potansiyei oftrmaktad r. TABLO.18 BURSA NÜFUSUN MEDEN DURUMU SEÇ L YAfi GRUPLARI T BARI LE YAŞ GRUBU CİNSİYET ERKEK KADIN ERKEK KADIN ERKEK KADIN ERKEK KADIN ERKEK KADIN ERKEK KADIN ERKEK KADIN EVLİ NÜFUS EVLİ OLMAYAN NÜFUS KAYNAK: TÜ K, ADNKS 16 GYODER

18 II. Böüm T CAR GAYR MENKUL SEKTÖRÜ Brsa gayrimenk sektörüne iifkin ikinci de erendirme ve öngörü baf ticari gayrimenk sektörüdür. Ticari gayrimenk sektörü Perakende Sektörü ve A fverif Merkezeri, Trizm Sektörü ve Konakama Tesiseri ie Sanayi ve Lojistik Aanardan ofmaktad r. II.1 PERAKENDE SEKTÖRÜ VE ALIfiVER fi MERKEZLER Brsa da perakende sektörü ve a fverif merkezeri perakende sektörü, a fverif merkezi göstergeeri ve a fverif merkezeri için öngörüür baf kar ie inceenmekte ve de erendirimektedir. II.1.1 PERAKENDE SEKTÖRÜ Brsa da perakende sektörünü hane hakar n n gerçekeftirdi i perakende harcamaar oftrmaktad r. Perakende harcamaar n beireyicisi ise hane hakar n n öze tüketim harcamaar ie geireri ve iin topam safi has a büyükü üdür. Brsa iinin safi has a büyükü ü, Türkiye mii geiri içinden ad yüzde 3.9 pay varsay m ie hesapanmaktad r. Türkiye nin mii geiri 2007 y nda 659 miyar doar, 2008 y nda ise 741 miyar doar omftr. Orta vadei program öngörüerine göre 2009 y nda 608 miyar doar oacakt r (Ekonomik küçüme ve Türk Liras n n de er kayb etkieri). Bna göre Brsa iinin topam safi has a büyükü ü 2007 y nda 25.7 miyar doar, 2008 y nda 28.9 miyar doar ve 2009 y nda ise 23.7 miyar doard r. Öze tüketim harcamaar ise s ras ie 18.1, 20.1 ve 16.6 miyar doard r. Hane hakar n n perakende harcamaar n n öze tüketim harcamaar içindeki payar her y de ifmektedir (TÜ K taraf ndan tüketim harcamaar hane hak tüketim anketi ie ier GYODER 17

19 baz nda aç kan yor). Bna göre Brsa da hane hakar n n perakende harcamaar n n öze tüketim harcamaar içindeki payar 2007 y nda yüzde 46.2 ve 2008 y nda yüzde 43.3 omftr y nda ise ekonomik krizin etkisi ie yüzde 42.0 ye indi i varsay maktad r. Bna göre perakende harcama büyükü ü 2007 y nda 8.36 miyar doar, 2008 y nda 8.7 miyar doar ve 2009 y nda ise 6.97 miyar doard r. G da içecek harcamaar pay g da d f harcamaara göre daha yüksektir ve 2009 da artm ft r. TABLO.19 BURSA PERAKENDE HARCAMALAR GÖSTERGELER SAFİ HASILA MİLYAR DOLAR KİŞİ BAŞI GELİR DOLAR ÖZEL TÜKETİM HARCAMALARI MİLYAR DOLAR PERAKENDE HARCAMALAR/ÖZEL TÜKETİM HARCAMALARI % PERAKENDE HARCAMALAR MİLYAR DOLAR TOPLAM GIDA İÇECEK GIDA DIŞI (1) (1) Ça fma Tahmini. II.1.2 ALIfiVER fi MERKEZ GÖSTERGELER Brsa da 6 AVM bnmaktad r y nda 1, 2008 y nda ise yine 1 AVM aç m ft r y nda yeni aç an AVM omam ft r son itibari topam kiraanabiir oan büyükü ü m 2 dir ve Brsa, stanb, Ankara ve zmir den sonra dördüncü s rada gemektedir. Bin kifi baf na kiraanabiir oan büyükü ü ise 74 m 2 dir ve 71 m 2 oan Türkiye ortaamas n n biraz üzerindedir. AVM kiraanabiir oan m 2 baf na potansiye harcama büyükü ü ise ekonomik küçümenin etkisi ie 2009 y nda doara geriemiftir. TABLO.20 BURSA ALIfiVER fi MERKEZ GÖSTERGELER AVM SAYISI TOPLAM KİRALANABİLİR M KİŞİ BAŞINA KİRALANABİLİR ALAN M KİRALANABİLİR M 2 BAŞINA POTANSİYEL PERAKENDE HARCAMA DOLAR GYODER

20 II.1.3 ALIfiVER fi MERKEZ ÖNGÖRÜLER Brsa da a fverif merkezeri potansiyeini beireyecek en önemi gösterge iin geir art f ve bna ba oarak kifi baf geir ie hane hak öze tüketim harcamaar ve perakende harcamaar ndaki büyüme öngörüeri oacakt r. B çerçevede Brsa da safi has a ve kifi baf geir ie perakende harcama öngörüerinde bnmaktad r. Brsa n n safi has a büyükü ü öngörüürken Türkiye nin mii geirinden ad yüzde 3.9 pay n de ifmeyece i varsay maktad r. Türkiye nin mii geiri için ise y ar na iifkin oarak Orta Vadei Program n s ras ie 641, 665 ve 723 miyar doar k hedeferi a nmaktad r. zeyen üç y için ise ekonominin ree oarak doar baz nda yüzde 5 büyüyece i varsay makta ve mii geir büyükükeri 2013 y için 760, 2014 y için 798 ve 2015 y için 818 miyar doar oarak öngörümektedir. B varsay m ve öngörüer çerçevesinde Brsa n n safi has a büyükü ü 2008 y nda 23.7 miyar doar odktan sonra 2015 y nda 32.7 miyar doara afmaktad r. Nüfs art f dikkate a narak hesapand nda kifi baf geir ise 2015 y nda doar oarak öngörümektedir. TABLO.21 BURSA GAYR SAF HASILA VE K fi BAfiI GEL R ÖNGÖRÜLER GSH MİLYAR DOLAR NÜFUS (000) KİŞİ BAŞI GELİR DOLAR Geir ve perakende harcama büyükü üne iifkin öngörüerin ard ndan AVM kiraanabiir aan öngörüeri yap maktad r. B amaça önceike Brsa da önümüzdeki y arda fiien yat r m devam eden ve aç acak oan AVM er göz önüne a nmaktad r. Bna göre 2010 y nda kiraanabiir aan büyükü ü m 2 oan 1 AVM aç acakt r ve böyece 2010 y nda Brsa da topam kiraanabiir aan AVM aan m 2, bin kifi baf na kiraanabiir aan ise m 2 ve m 2 baf na potansiye perakende harcama büyükü ü doar oacakt r. GYODER 19

21 B fiii gerçekefme ard ndan 2015 y na kadar bin kifi baf na kiraanabiir aan büyükü ünün 125 m 2 ve 150 m 2 oaca varsay m na daya iki senaryo geiftirimektedir y nda bin kifi baf na 125 m 2 kiraanabiir aan büyükü ü ie Brsa da topam AVM kiraanabiir aan m 2 ye afmaktad r. Bin kifi baf na 150 m 2 kiraanabiir aan büyükü ü ise m 2 kiraanabiir aan büyükü üne af maktad r. Bin kifi baf na 125 m 2 kiraanabiir aan senaryos ie 2015 y nda m 2 baf na potansiye perakende harcama büyükü ü doar, 150 m 2 kiraanabiir aan senaryos ie de doar omaktad r. ki ayr senaryo öngörüerine göre 2010 y sonras nda Brsa da azami bin m 2 aras iave AVM kiraanabiir aan yat r m potansiyei od görümektedir. TABLO.22 BURSA ALIfiVER fi MERKEZLER Ç N ÖNGÖRÜLER NÜFUS (000) KİŞİ BAŞINA KİRALANABİLİR ALAN M 2 A SENARYO B SENARYO TOPLAM KİRALANABİLİR ALAN M 2 A SENARYO B SENARYO TABLO.23 BURSA ALIfiVER fi MERKEZLER Ç N ÖNGÖRÜLER PERAKENDE HARCAMALAR MİLYAR DOLAR KİRALANABİLİR TOPLAM ALAN M 2 B SENARYO A SENARYO KİRALANABİLİR ALAN BAŞINA POTANSİYEL PERAKENDE YILLIK HARCAMA DOLAR A SENARYO B SENARYO GYODER

22 II.2 TUR ZM SEKTÖRÜ VE KONAKLAMA TES SLER Ticari gayrimenker içinde ikinci s rada konakama tesiseri ve onna iifkii oarak trizm sektörü inceenmekte ve de erendirimektedir. Brsa trizm potansiyei yüksek bir i omas na ra men konakama tesiseri kapasitesi, konakayan say s ve trizm geireri gibi göstergeer itibari ie potansiyeinin çok at nda trizm faaiyeteri gerçekefmektedir. Brsa trizm çefitii i aç s ndan en zengin potansiyee sahip çok az iimizden biri konmndad r. Brsa k f trizmi, sa k trizmi, tarih ve kütür-inanç trizmi, znik ve Uabat göerinde aternatif s sporar, Uda mii kamp ie do a sporar ve Marmara deniz k y ar ndaki yaz trizmi ie trizm çefitii ine ve potansiyeine sahip bnmaktad r. Brsa da mevct trizm potansiye sanayiefme ve ona ba kentefme (çarp k) ie nüfs art f bask s gibi konar n öne ç kmas ve a r basmas ie yeterince de erendiriememiftir. Brsa konakayan kifi say s ve geceeme say s itibari ie Türkiye trizminden çok s n r pay amaktad r. Trizm Bakan n n yay nad konakama istatistikerine göre Brsa da konakayan yabanc trist say s 2007 y nda 99 bin, yeri trist say s ise 372 bin ve topam 471 bin omftr. Brsa n n konakayan yabanc trister içinde pay yüzde 0.67 dir. Yeri trister için ise yüzde 3.09 dr. Brsa Vaii inin verierine göre 2008 y nda yabanc konakayan say s 80 bin, yeri say s 383 bin ve topam 463 bindir. Geceeme say ar itibari ie de trizm faaiyeteri zay ft r. Yabanc ar n Türkiye deki geceemeerinin yüzde 0.42 si Brsa da yap maktad r. TABLO.24 BURSA TUR ZM GÖSTERGELER KONAKLAYAN K fi SAYISI (000) (000) YABANCI YERLİ TOPLAM % PAY (000) % PAY (000) % PAY KAYNAK: Trizm Bakan Konakama statistikeri GYODER 21

23 TABLO.25 BURSA TUR ZM GÖSTERGELER GECELEME SAYISI (000) (000) YABANCI YERLİ TOPLAM % PAY (000) % PAY (000) % PAY KAYNAK: Trizm Bakan Konakama statistikeri Brsa da özeike sanayiefme ve kaçak yap afma ve h z -çarp k kentefme sonc hem sahip onan tarihi var kar yeterince trizm faaiyeterinde kan amamakta, hem de trizm ve konakama tesiseri için yeteri ve ygn aanar yarat amamaktad r. Brsa da Trizm Bakan Konakama Tesiseri statistikerine göre 2007 son itibari ie trizm ifetme begei 47 tesis oda ve yatak kapasitesi bnmaktad r. Brsa Vaii i verierine göre ise 2008 son itibari ie trizm ifetme begei 47 tesis, 3460 oda ve yatak kapasitesi mevcttr son itibari ie trizm yat r m begei 19 tesisin oda ve yatak yat r m sürmekteydi ve bnar n bir k sm 2008 y nda hizmete girerek Vaiik verieri içindeki art f sa am fard r son itibari ie Brsa Vaii inin istatistikerinde yer aan trizm kapasitesi; i merkezinde 24 tesis, oda ve yatak, içeerde 14 tesis, 480 oda ve 976 yatak ie Uda da 9 tesis, 1313 oda ve yatak fekinde da maktad r. TABLO.26 BURSA TUR ZM GÖSTERGELER KONAKLAMA TES SLER 2007 TESİSLER şetme Begei Yatırım Begei ADET TESİS SAYISI ODA SAYISI YATAK SAYISI % PAY ADET % PAY ADET % PAY KAYNAK: Trizm Bakan Konakama Tesiseri statistikeri Brsa da trizm potansiyeine ra men trizm faaiyeterinin s n r kamas konakamaar n da k sa omas na ve dok oranar n n düfük kamas na yo açmaktad r. Yabanc ar n ortaama konakama süresi 2 gecenin biraz üzerindedir. Yerierin ise 2 gecenin at ndad r. Dok oranar ise yüzde ara nda gerçekefmektedir. 22 GYODER

24 TABLO.27 BURSA TUR ZM GÖSTERGELER (Yatak Say s, Ortaama Ka f Süresi ve Dok Oran ) YABANCI ORTALAMA KALIŞ GÜN YERLİ TOPLAM DOLULUK ORANI % YATAK SAYISI KAYNAK: Trizm Bakan Konakama statistikeri Brsa iinde trizm potansiyeinin de erendirimesi için önceike tarihi-kütüre ve do a miras n kornmas, kentse dönüfüm ve korma projeeri ie yeniden trizm faaiyeteri için ygn ve cazip hae getirimesi gerekmektedir. Kentse dönüfüm, prestiji yat r m aanar, yeni cazibe aanar, çöküntü aanar n n moderneftirimesi ve af m projeeri ie ym bir trizm geifme program yganma ve konakama tesiseri için ygn aanar yarat ma d r. B çerçevede k f trizmi, tarih kütür inanç trizmi, sa k trizmi ve aternatif ve do a sporar trizminin geifimi ie birikte iave konakama tesiseri ihtiyac oacakt r. Orta vadede 500 bin, zn vadede ise 1 miyon y k konakayan say s hedefine de ba oarak: 1. Tarih ve kütür trizmine yöneik konsept ve btik fehir oteerine (4 y d z, 3 y d z deüx) 2. Sa k trizmi amaç niteiki yeni konakama tesiserine (5 y d z, 4 y d z) 3. K f trizmi ve aternatif do a sporar na yöneik konakama ve spor tesiserine 4. Çok amaç, if, kongre, sanat, far etkinikerine yöneik oteere (5 y d z, az say da 2-3 y d z ) ihtiyaç oaca öngörümektedir. II.3 SANAY VE LOJ ST K ALANLAR Ticari Gayrimenker içinde üçüncü oarak sanayi ve ojistik aanar de erendirimektedir. Brsa bir sanayi fehri oarak geifmif ve büyümüftür. Brsa da sanayi 1960 y ar n ortas ndan itibaren hem pan ve organize aanarda hem de bnar n d f ndaki aanarda h z bir büyüme göstermiftir. Türkiye nin ik pan organize sanayi bögesi Brsa da krmftr. GYODER 23

25 Brsa da faaiyet gösteren 10 organize sanayi bögesi bnmaktad r. Brsa da sanayi organize sanayi bögeerinin d f nda kent merkezine yak n ve kent çeperinde de büyümüftür. B bögeerde sanayi ve kont aanar iç içe kam ft r. Brsa n n co rafi oarak genifeme s k nt s genif sanayi aanar n n fehir merkezi çeperine yak n krmas ie daha da artm ft r. Sanayi aanar verimi tar m aanar n n bnd bögeye do r genifemiftir. Pan ve pans z h z sanayi geifimi Brsa ya göçü ve çarp k-kaçak yap afmay da h zand rm ft r. Brsa da mevct faa 10 organize sanayi bögesinden yeni kran 4 ü hariç dok oranar yüksektir. Yeni sanayi bögeeri de domaktad r. Brsa da ayr ca Osmangazi Deri Organize Sanayi Bögesi, negö Mobiya htisas Organize Sanayi Bögesi ie 75. Y Karacabey KOB Organize Sanayi Bögeerinin yap m ve atyap ça fmaar devam etmektedir. Bnara iave oarak Saman, Kayapa, Barakfak h ve Teksti Boyahane Organize bögeerinin krf ifemeri sürmektedir. Brsa da ayr ca Gemik içesinde 82.5 hektar aan üzerinde kr ve 170 tesisin yer ad serbest böge ie Uda Üniversitesi içinde m 2 aana sahip Uda Teknooji Geiftirme Bögesi bnmaktad r. Brsa da sanayi bögeeri kapasite oarak azami genifeme göstermif op fiziki s n rar na yakafmaktad r. B nedene sanayi yat r mar ie igii oarak bofk oan ve yeni krmakta oan organize sanayi bögeerine taep devam edecektir. Brsa n n ekonomik geifmesi ve Marmara metropoü içinde yükendi i ekonomik ifever çerçevesinde Brsa da ojistik aanar ihtiyac da sürecektir. TABLO.28 ORGAN ZE SANAY BÖLGELER ORGANİZE SANAYİ BÖLGELERİ BURSA OSB İNEGÖL OSB DEMİRTAŞ OSB GÜRSU OSB NİLÜFER OSB M.KEMALPAŞA OSB BATI (HASANPAŞA) OSB) KESTEL OSB YENİŞEHİR OSB M.KEMALPAŞA MERMERLER OSB OSMANGAZİ DERİ OSB 75. YIL KARACABEY KOBİ OSB İNEGÖL MOBİLYA İHTİSAS OSB ALAN HEKTAR PARSEL SAYISI TESİS SAYISI YAPIM YAPIM YAPIM KAYNAK: Brsa Çevre De erendirme Rapor GYODER