DEĞERLEME RAPORU. DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULUN ADRESĠ ĠSTEK YAZISI

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULUN ADRESĠ : Tunalı Hilmi Caddesi, Binnaz Sokak, No:2 Kavaklıdere - Çankaya / ANKARA ĠSTEK YAZISI : 27 Kasım 2008 tarihli sözleşme MÜġTERĠ NO : 05 RAPOR NO : 2008/02 EKSPERTĠZ TARĠHĠ : 28 Kasım 2008 RAPOR TARĠHĠ : 28 Kasım 2008 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen ve mülkiyeti Vakıf GYO A.Ş. ye ait olan iģ merkezinin satış değeri ve. bodrum, zemin ve. normal katlarında konumlu olan mağazanın kira değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. 2008/02

2 İçindekiler Sayfa No MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ... 3 TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI... 4 TAPU TAKYĠDATI... 4 TAġINMAZIN YERĠ VE KONUMU... 5 ÇANKAYA ĠLÇESĠ... 6 BÖLGE ANALĠZĠ... 6 Ġġ MERKEZĠNĠN TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠ... 7 AÇIKLAMALAR... 8 DEĞERLENDĠRME... 2 FĠYATLANDIRMA... 3 A. İkame Maliyet Yöntemi:... 3 B. Emsal Karşılaştırma Yöntemi:... 3 C. İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemi... 6 D. Sonuç... 7 SONUÇ /02 2

3 MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ġġrketġn ÜNVANI : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ġġrketġn ADRESĠ : Halaskargazi Caddesi, No: 243, Yasan İş Merkezi, Kat: 6 Osmanbey - Şişli / İSTANBUL TELEFON NO : (22) KURULUġ TARĠHĠ : 6 Ocak 996 HALKA ARZ TARĠHĠ : 24 Aralık 996 KAYITLI SERMAYESĠ : ,-YTL ÇIKARILMIġ SERMAYESĠ : YTL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 45,04 FAALĠYET KONUSU : Gayrimenkul ve / veya gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketidir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN BAZI GAYRĠMENKULLER : 2008/02 Ofis Binası, Levent / İSTANBUL İş yeri, Bakırköy / İSTANBUL İş yeri, Kadıköy / İSTANBUL İş yeri, Kadıköy / İSTANBUL Finans Market, Tunalı Hilmi Caddesi / ANKARA Dükkân, Tunalı Hilmi Caddesi / ANKARA Banka Şubesi, Tunalı Hilmi Caddesi / ANKARA Ofis Binası, Üsküp Caddesi / ANKARA İş Merkezi, Binnaz Sokak / ANKARA Eskişehir Yolu Arsaları / ANKARA 3

4 TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI SAHĠBĠ ĠLĠ - ĠLÇESĠ BUCAĞI MAHALLESĠ : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : Ankara - Çankaya :. Bölge : Kavaklıdere PAFTA NO : 38 ADA NO : 255 PARSEL NO : 5 NĠTELĠĞĠ : Betonarme karkas bina (*) ARSA ALANI :.90 m² ARSA PAYI : Tamamı YEVMĠYE NO : 3878 CĠLT NO : 3 SAHĠFE NO : 26 TAPU TARĠHĠ : (*) Kat irtifakı kurulmamıştır. TAPU TAKYĠDATI Ankara ili, Çankaya ilçesi.bölge Tapu Sicil Müdürlüğü nde ekspertiz tarihi ve saat 09:30 itibariyle yapılan incelemelerde rapora konu taşınmaz üzerinde aşağıdaki tespitte bulunulmuştur. ġerhler bölümü : BaĢkent Elektrik Dağıtım A.ġ. Genel Müdürlüğü lehine, 99 yıllığına ,-TL bedelle, trafo odası için kira Ģerhi. ( tarih ve 3839 yevmiye no ile) 2008/02 4

5 TAġINMAZIN YERĠ VE KONUMU Rapora konu taşınmaz, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Kavaklıdere mahallesi, Tunalı Hilmi Caddesi, Binnaz Sokak üzerindeki 2 kapı nolu yerde konumlu iģ merkezidir. Ankara'nın en önemli iş ve alışveriş merkezi olan Tunalı Hilmi Caddesi'ne 25 m. uzaklıktaki taşınmazın. bodrum, zemin ve. normal katında Koleksiyon Mağazası, 2. normal katında Fortis Bank, 3. normal katında TÜBİTAK, 4. normal katında Yapı Kredi Bankası, bitişiğinde Sarar ve Deri Show mağazaları, yakın çevresinde ise zemin katları dükkân, normal katları mesken ve ofis amaçlı olarak kullanılan 6 9 katlı iş merkezleri, Kuğulu Park, Sheraton Oteli, Hilton Oteli ve Polonya Büyükelçiliği ve Mega Recidence Hotel yer almaktadır. Taşınmaz, Çankaya Belediyesi sınırları dahilindedir. Bölgede altyapı tamamlanmıştır. TaĢınmazın bazı merkezlere olan yaklaģık uzaklıkları : Kuğulu Park m. Karum m. Akay Kavşağı...,5 km. Kızılay Meydanı... 2, km. Atakule... 2, km. Ulus... 3,7 km. Yenimahalle... 8,7 km. dir. 2008/02 5

6 ÇANKAYA ĠLÇESĠ Siyaset literatüründe 864 rakımlı tepe olarak adlandırılan ilçe Ankara nın en prestijli bölgelerinden biridir. İlçe sınırları içerisinde çok sayıda kamu kuruluşu ve büyükelçilik binaları bulunmaktadır. Üst ve orta gelir gruplarının yanı sıra çok sayıda yabancının da yaşadığı ilçede otopark hariç altyapı sorunu yoktur. Sabah ve akşam saatlerinde bölgenin ana arterlerinde trafik yoğunluğu yaşanmaktadır. Yeni yapılanmaya müsait arsa üretimi yok denecek kadar azalmıştır. Geliştirilecek arsa sayısının az olması nedeniyle yapıların yıkılarak yeni ofis binalarına ve lüks konutlara dönüştürülmesi sıklıkla karşılaşılan durumdur. Ankara nın simgelerinden olan Atakule ile Botanik Parkı, Seğmenler Parkı, Kuğulu Park gibi şehir içi parkları, ilçe sınırları içerisinde bulunmaktadır. Yine, kentin en önemli caddeleri olan Atatürk Bulvarı, İnönü Bulvarı, Gazi Mustafa Kemal Paşa Bulvarı, Celal Bayar Bulvarı, Kazım Karabekir Caddesi, İran Caddesi, Cinnah Caddesi ve Tunus Caddesi ilçe sınırları içerisindedir. BÖLGE ANALĠZĠ Kentin eski Merkezi İş Alanı (MİA) olan Ulus, 970 lerden itibaren ekonomide yaşanan hızlı gelişme ve sürekli artan ticaret hacmi nedeniyle zamanla ihtiyacı karşılayamamış ve MİA kimliğini yitirmiştir. Güneye doğru kayan yeni MİA, önce Kızılay ve daha sonra Kavaklıdere, Gaziosmanpaşa, Bahçelievler ve Söğütözü gibi semtlerde yoğunlaşmıştır. Yoğunlaşma Eskişehir Yolu üzerinde devam etmesi beklenmektedir. Yeni iş merkezi alanları olan Kavaklıdere, Gaziosmanpaşa ve Bahçelievler semtlerinde konutların ofislere dönüşümü ve eski binaların yıkılarak şirket merkezi yapılması şeklindeki yeni yapılaşmalar halen devam etmektedir. Kamu kuruluşlarının, elçiliklerin ve hizmet amaçlı ofis binalarının yoğun biçimde bulunması nedeniyle farklı güzergahlardaki MİA gelişimlerine rağmen Çankaya bölgesi ve çevresinin prestij kaybetmeyeceği tahmin edilmektedir. Tunalı Hilmi Caddesi ve bu caddeye açılan sokakların değeri, yeni açılan elit satış mağazaları, pasajlar ve özellikle de Karum iģ Merkezi ile ticari potansiyelin en üst noktasına ulaşmıştır. Taşınmaz, Ankara'da yüksek gelir gruplarının yaşadığı Çankaya, Kavaklıdere, A.Ayrancı, Y.Ayrancı, Gaziosmanpaşa gibi semtlerin yanı sıra seçkin alışveriş mağazalarının ve 5 yıldızlı otellerin de (Hilton, Sheraton Otel) yakınında yer alması nedeniyle yüksek bir değere sahiptir. 2008/02 6

7 Ġġ MERKEZĠNĠN TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠ ĠNġAAT TARZI ĠNġAAT NĠZAMI KAT ADEDĠ : B.A.K. : Ayrık : 9 (4 Bodrum + zemin + 4 normal kat) TOPLAM ALANI (*) : Brüt 6.37,49 m² (**) YAPININ BÖLÜMLERĠ ELEKTRĠK JENERATÖR SU KANALĠZASYON DOĞALGAZ ISITMA SĠSTEMĠ KLĠMA HAVALANDIRMA PARATONER : Tek blok : Şebeke (TEK) : Mevcut (300 KVA) : Şebeke : Şebeke : Mevcut : Doğalgaz yakıtlı kazanlar ile (Fan coil sistem mevcut) : Merkezi klima sistemi : Merkezi havalandırma sistemi : Mevcut YANGIN ĠHBAR SĠSTEMĠ : Duman ve ısı detektörleri YANGIN SÖNDÜRME TESĠSATI YANGIN MERDĠVENĠ PARK YERĠ GÜVENLĠK SĠSTEMĠ ASANSÖR DIġ CEPHE SATIġ KABĠLĠYETĠ : Muhtelif yerlerde yangın dolapları mevcut : Mevcut : Kapalı otopark mevcut (56 araç kapasiteli) : CCTV : 2 Ad. Schindler marka panoramik asansör ve Ad. servis asansörü : Kısmen alüminyum kompoze levha, kısmen paslanmaz çelik taşıyıcılı securit cam giydirme cephe, ofis katları reflektif cam giydirme cephedir. : Satılabilirlik özelliğine sahiptir. (*) Konu taşınmaz içindir. (**)..Kullanım alanı büyüklüğü Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde yer alan tarih ve 66/2002 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi nden temin edilmiştir. 2008/02 7

8 TESĠSAT BĠLGĠLERĠ : MARKASI MENġEĠ HĠDROFOR DAF TÜRK BOYLER TEKNOSAN TÜRK KALORĠFER KAZANI DEMİRDÖKÜM TÜRK GENLEġME TANKI DAF TÜRK SĠRKÜLÂSYON POMPALARI DEMİRDÖKÜM TÜRK HAVA SOĞUTMALI KADEMELĠ YORK USA SCROL KOMPRESÖRLÜ FAN COĠL CĠHAZI EDEN İTALYAN AÇIKLAMALAR Rapora konu iş merkezi.90 m² yüzölçümlü bir parsel üzerinde konumludur. 2., 3. ve 4. normal normal katlardaki ofisler kısmen gezilebilmiģ ancak kiracıların izin vermemesi sebebiyle fotoğraf çekimi yapılamamıģtır. Binanın 2, 3 ve 4. bodrum katlarında kapalı otopark;. bodrum, zemin ve. normal katlarında Koleksiyon mağazası; 2. normal katında Fortis Bank; 3. normal katında Tübitak ve 4. normal katında ise Yapı Kredi Bankası konumludur. Mağaza ve ofislerin ince imalatları kiracılara bırakılmak suretiyle teslim edildiği ve halihazırdaki tüm dekorasyonların kiracılar tarafından yapıldığı öğrenilmiştir. Binanın, katlara göre brüt kullanım alanları ve kullanım fonksiyonları aşağıda tablolandırılmıştır. KAT ADI MAĞAZA OFĠS RAMPALAR SERVĠS GARAJ TOPLAM 4. Kat 578,0 578,0 3. Kat 578,0 578,0 2. Kat 578,0 578,0. Kat 475,44 475,44 Zemin 409,40 96,94 506,34. Bodrum 668,39 22,77 3,87 904,03 2. Bodrum 3,36 3,87 758,80 904,03 3. Bodrum 05,7 3,87 770,30 889,34 4. Bodrum 77,20 3,87 82,94 904,0 TOPLAM.553,23.83,24 535,50 55, , , /02 8

9 Ġç mekân inģaat özellikleri: 4. Bodrum Kat: Otopark: Zemin: Epoxy kaplama Duvar: Plastik boya Tavan: Plastik boya 3. Bodrum Kat : Otopark: Zemin: Epoxy kaplama Duvar: Plastik boya Tavan: Plastik boya Klima santrali: Zemin: Epoxy kaplama Duvar: Sıva Tavan: Brüt beton 2. Bodrum Kat: Otopark: Zemin: Epoxy kaplama Duvar: Plastik boya Tavan: Plastik boya Elektrik pano odası: Zemin: Epoxy kaplama Duvar: Plastik boya Tavan: Plastik boya Kazan dairesi: Zemin: Epoxy kaplama Duvar: Plastik boya Tavan: Plastik boya WC: Zemin: 30 x 30 cm. seramik Duvar: 0 x 0 cm. seramik Tavan: Alüminyum lamel asma tavan İçerisinde klozet ve mermer tezgâhlı Hilton tipi lavabo mevcuttur. 2008/02 9

10 . Bodrum Kat : Mağaza deposu : Zemin: Linolyum Duvar: Saten boya Tavan: Spot aydınlatmalı alçıpan asma tavan Sığınak: Zemin: Linolyum Duvar: Saten boya Tavan: Spot aydınlatmalı alçıpan asma tavan Zemin Kat: Mağaza giriş kapısı, fotoselli kayar cam kapıdır. Mağazanın,. bodrum kat, zemin kat ve. katta yer alan bölümleri arasındaki düşey ulaşım, 4 adet Schindler marka yürüyen merdiven ile sağlanmaktadır. Mağaza: Zemin: Linolyum Duvar: Saten boya Tavan: Spot aydınlatmalı alçıpan asma tavan. Kat: Bu katta mağaza kısmı ile alüminyum ve ahşap separatörlerle oluşturulmuş 5 adet ofis yer almaktadır. Mağaza: Zemin: Linolyum Duvar: Saten boya Tavan: Spot aydınlatmalı alçıpan asma tavan Ofisler (5 adet): Zemin: Halı Duvar: Saten boya Tavan: Spot aydınlatmalı alçıpan asma tavan 2008/02 0

11 2., 3. ve 4. Normal Katlar (ofis katları) : Ofis bölümü, zemin katta ve mağazadan bağımsız ayrı bir girişe sahiptir. Katlar arasındaki düşey ulaşım iki adet panoramik asansör ve merdiven ile sağlanmıştır. Ayrıca 4., 3. ve 2. bodrum katlardaki otoparklara inen servis asansörü mevcuttur. Tüm katlar eşdeğer mimari düzen ve iç mekân özelliklerine sahiptir. Kat hollerinde mutfak nişleri ve WC ler mevcuttur. Tüm iç kapılar, metal kasalı prese ahşap kapıdır. Merdiven aydınlatmaları fotosel / hareket dedektörü kontrollüdür. Kat holleri ve koridorlar: Zemin: Seramik Duvar: Alçı sıva üzeri saten boya + asansör duvarı seramik Tavan: Spot aydınlatmalı alçıpan asma tavan + plastik boya 2. normal kat: Bu katta Fortis Bank Ġç Anadolu Ticari ġubesi yer almaktadır. Kat holünde; bekleme ve toplantı salonları ile vezne ve sekreterya.bölümleri bulunmaktadır. Ofis içi bölümlemeler mikro jaluzili alüminyum seperatörlerle ayrılmıştır. Zemin: Halı Duvar: Saten boya Tavan: Taş yünü asma tavan 3. normal kat: Bu katta Tübitak UEKAE yer almaktadır. Bu katta; oturma, dinlenme odası, toplantı odası, yönetici odası ve.sistem odası olmak üzere 4 adet oda mevcuttur. İç kapılarda şifreli kart sistemi bulunmaktadır. Ofis içi bölümlemeler yarım boy ahşap seperatörlerle sağlanmıştır. Zemin: Linolyum Duvar: Saten boya Tavan: Spot aydınlatmalı alçıpan asma tavan 4. normal ve çatı katları: Bu katlarda Yapı Kredi Bankası Özel Bankacılık Merkez ġubesi yer almaktadır. Bu katta 8 adet ofis, sistem odası, toplantı odası ve kasalar mevcuttur. Ofis içi bölümlemeler micro jaluzili alüminyum seperatörlerle sağlanmaktadır. Zemin: Halı / Ahşap Duvar: Saten boya Tavan: Spot aydınlatmalı taş yünü asma tavan 2008/02

12 WC ler (Her katta 2 adet) : Zemin: Seramik Duvar: Seramik Tavan: Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı) Her birinin içerisinde birer adet klozet ve mermer tezgâhlı, 2 kabinli (bay WC lerde 3 kabinli) Hilton tipi lavabo, ayrıca bay WC lerde üçer adet pisuvar mevcuttur. Merdiven evi : Zemin: Famarit Duvar: Plastik boya Tavan: Plastik boya Basamaklar. Famarit Korkuluklar: Alüminyum DEĞERLENDĠRME İş merkezinin değerine etki eden özet faktörler, Olumlu etkenler: Merkezi konumu, Tamamlanmış alt yapı, Ulaşım imkânlarının rahatlığı, İç ve dış mekânlarda kullanılan malzeme ve işçilik standartlarının kaliteli olması, Çevresinin ticari potansiyeli, Müşteri celbi ve reklam kabiliyeti, Kapalı otoparkının bulunması. Olumsuz etkenler: Kat irtifakının kurulmamış olması, Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu Binnaz Sokak ın Tunalı Hilmi Caddesi ne göre yaya ve araç trafiği bakımından daha sakin olması. 2008/02 2

13 FĠYATLANDIRMA TaĢınmazın satıģ (pazar) değeri, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmıģtır. Değerleme prosesi aģağıda ayrıntılı olarak verilmiģtir. A. İkame Maliyet Yöntemi: Bu yöntemde taşınmazın arsa ve inşai değeri olmak üzere iki bileşen esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taşınmazın değeri bu bileşenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. Taşınmazın yakın çevresinde yapılan araştırmalarda bölgedeki yapılaşmanın tamamlandığı ve satılık arsa bulunmadığı tespit edilmiştir. Bu nedenle Maliyet YaklaĢımı yöntemin sağlıklı bir Ģekilde uygulanması mümkün olmamıģtır. B. Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Bu yöntemde mevcut pazar bilgilerinden, emlak pazarlama firmaları ve satış ofisi yetkilileri ile yapılan görüşmelerden faydalanılmıştır. Bölgedeki yakın dönemde pazara çıkarılmış satılık / kiralık benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu taşınmaz için fiyat belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, inşai kalite, reklam kabiliyeti ve kullanım fonksiyonu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış; yanı sıra ofisimizdeki verilerden yararlanılmıştır. Bölgede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Emsal-: Emlak Ofisi-Tel: Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde ve taşınmaza yakın mesafede konumlu Çelikler İş Merkezi nin giriş katında yer alan (60 m² bodrum - 30 m² giriş 30 m² asma) 20 m² dükkânın 2.000,-YTL bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlık payı vardır. 2008/02 3

14 Emsal-2: Emlak Center-Tel: Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde ve taşınmaza yakın mesafede konumlu Gümüşsoy Pasajı nın giriş katında yer alan (50 m² giriş 50 m² asma kat) 00 m² dükkân ,-ytl bedelle satılıktır. Pazarlık payı vardır. Emsal-3: Remax Lider-Tel: Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde ve taşınmaza yakın mesafede konumlu bir binanın giriş katında yer alan 40 m² dükkân ,-ytl bedelle satılıktır. Pazarlık payı vardır. Emsal-4: Kale Gayrimenkul-Tel: Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde ve taşınmaza yakın mesafede konumlu bir binanın giriş katında yer alan (00 m² giriş 250 m² normal) 350 m² dükkânın ,- YTL bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Yetkililer söz konusu dükkân için yapılan son teklifin ,-YTL olduğunu belirtmişlerdir. Emsal-5: Emlak Ofisi-Tel: Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde ve taşınmaza yakın mesafede konumlu 70 kapı nolu Meşe Apartmanı nın. normal katında yer alan 20 m² kullanım alanına sahip ofis ,-YTL bedelle satılıktır. Pazarlık payı vardır. Emsal-7: AHK ĠnĢaat Emlak-Tel: Tunalı Hilmi Caddesi ile Abay Kunanbay Caddesi nin kesiştiği köşe parselde konumlu binanın 2. normal katında yer alan 50 m² kullanım alanına sahip ofis ,-YTL bedelle satılıktır. Emsal-9: KEA Gayrimenkul-Tel: Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde ve taşınmaza yakın mesafede konumlu bir iş merkezinin 4. normal katında yer alan 300 m² kullanım alanına sahip ofis ,-YTL bedelle satılıktır. Emsal-0: KEA Gayrimenkul-Tel: Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde ve taşınmaza yakın mesafede konumlu bir binanın 5. normal katında yer alan 60 m² kullanım alanına sahip ofis ,-YTL bedelle satılıktır. 2008/02 4

15 Emsal-: Bina Yönetimi-Tel: Değerleme konusu taşınmaza yakın mesafedeki Atatürk Bulvarı üzerinde konumlu bir binada, zemin katta bulunan 20, 2 ve 22 bağımsız bölüm numaralı işyerlerinin birleştirilmesinden oluşan Eurobank Tefken tarafından banka şubesi olarak kullanılan 37 m² işyerinin ,-YTL kira verdiği bilgisi şifahi olarak öğrenilmiştir. Emsal-2: Bina Yönetimi-Tel: Değerleme konusu taşınmaza yakın mesafedeki Atatürk Bulvarı üzerinde konumlu bir binada, zemin katta bulunan 23 bağımsız bölüm numaralı işyerinin Türk Hava Yolları tarafından satış ofisi olarak kullanılan 84 m² işyerinin 0.000,- YTL kira verdiği bilgisi şifahi olarak öğrenilmiştir. Bu tespitlerden hareketle, iş merkezinin konumu, mimari özellikleri, inşaî kalitesi ve kullanım fonksiyonu dikkate alınarak bünyesindeki ofis katları ve mağaza bölümü için günümüz ekonomik koşullarında takdir edilen satış değerleri ve Koleksiyon Mağazasının kira değeri aşağıda tablolandırılmıştır. Kat No. bodrum, Zemin ve. kat (mağaza bölümü) Brüt Kat Alanı (m²) Aylık m² Kira Değeri (YTL) Birim Satış Değeri (YTL/m 2 ) Yuvarlatılmış Aylık Kira Değeri (YTL) Yuvarlatılmış Toplam Satış Değeri (YTL).553, (*) normal kat 60 (**) normal kat 60 (**) normal kat 60 (**) TOPLAM (*) Bu ortalama birim değerin tespitinde katlar arasındaki şerefiye farkları dikkate alınarak ayrı ayrı değerler saptanmış ve bu değerlerin toplamından oluşan tutar toplam alana oranlanmıştır. (**) Brüt 578,0 m² kullanım alanına sahiptir. Ancak zemin katta yer alan 96,94 m² alanlı bölümün yalnızca 3 adet ofis katına giriş ve güvenlik amaçlı hizmet vermesi nedeniyle bu bölümün kullanım alanı da her bir ofis katına /3 oranında dağıtılmış ve 2., 3. ve 4. normal katların her birinin satışa esas alanı 60 m² olarak belirlenmiştir. 2008/02 5

16 C. İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemi Bu yöntem, taşınmaz değerinin gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalı olup genellikle uzun dönemli projeksiyonları kapsamaktadır. Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve taşınmazın taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer, taşınmazın mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan değeridir. Varsayımlar: Makroekonomik Büyüklükler : Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE), A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI), Dönemsel Devalüasyon Oranı, Dönem Sonu Kuru ve Ortalama Kur varsayımları sayfa 8 deki tablonun üst bölümünde yer almaktadır. Reel İskonto Oranı : Reel iskonto oranı % 0 olarak belirlenmiştir. Kira Gelirleri : Çevrede ve özellikle Ankara nın belli başlı finans ve iş merkezi bölgelerinde yapılan piyasa araştırmaları rapor konusu taşınmaz bünyesindeki tüm taşınmazların 2009 yılındaki aylık toplam kira değeri için ,-YTL olarak takdir edilmiştir. Hesaplamalarda ise takdir olunan bu değerinin USD karşılığı (~ ,-USD) kullanılmıştır. Kira gelirinin her yıl ABD enflasyonu oranında artacağı varsayılmıştır. 2008/02 6

17 Nakit Ödenen Vergiler : Bilindiği üzere gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ürettikleri projelerden elde edilen gelirleri Kurumlar Vergisi nden muaftır. Bu nedenle etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir. Özet olarak : Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile sayfa 8 de yer alan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere taşınmazın bugünkü finansal değeri yaklaşık ,-YTL olarak bulunmuştur. D. Sonuç Görüleceği üzere her iki yöntemle bulunan değerler arasında yaklaģık % 30 fark vardır. Ancak kira gelirleri, baģta piyasa koģulları olmak üzere çeģitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz sektörel faktörlere bağlı olarak değiģkenlik arz edebileceği ve gayrimenkul rayiçleri her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taģıdığı için nihai değer olarak birinci yöntemle bulunan değerin alınması uygun görülmüģ ve taģınmazın değeri ,-YTL olarak belirlenmiģtir. 2008/02 7

18 BİNNAZ SOKAK (YTL) Kiralanabilir Brüt Alan (m 2 ) Aylık Kira Değeri (USD) //2008 USD/YTL,573 /2007 /2008 TÜFE % Reel İskonto Oranı 0% Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE) % % 0% 9% 8% 7% 6% 6% 5% 5% 5% 5% A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI) 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% Dönemsel Devalüasyon Oranı 0% 8% 7% 7% 6% 5% 4% 4% 3% 3% 3% 3% Dönem Sonu Kuru,573,706,83,953 2,064 2,7 2,265 2,347 2,423 2,494 2,568 2,643 Ortalama Kur,573,639,768,892 2,009 2,8 2,28 2,306 2,385 2,459 2,53 2,606 Reel İskonto Oranı 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Nominal İskonto Oranı 22% 22% 20% 20% 9% 8% 7% 6% 6% 6% 6% 6% / İskonto Faktörü,0,23,49,79 2,3 2,52 2,96 3,45 4,0 4,64 5,36 6,9 Etkin Vergi Oranı 0% Kira gelirleri (YTL) Serbest Nakit Akımı Uç Değer Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri Uç Değerin Bugünkü Değeri //2008 İtibarı İle Toplam Değer //2008 İtibarı İle Toplam Değer (USD) /02 8

19 SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen ĠĢ Merkezi nin yerinde yapılan incelemesinde binanın lokasyonuna, toplam kullanım alanı büyüklüğüne, mimari ve inşaî özelliklerine, halihazır durumuna, kullanım fonksiyonuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle; - Arsa dahil toplam değeri için, ,-YTL (Ondörtmilyonaltıyüzdoksanbin Yeni Türk Lirası) ( ,-YTL,573 YTL/USD (*) ,-USD) ( ,-YTL 2,03 YTL/Euro (*) ,-Euro) 2- Mağazanın kira değeri için ise, ,-YTL (Kırkaltıbinbeşyüz Yeni Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. (46.500,-YTL,573 YTL/USD (*) ,-USD) (46.500,-YTL 2,03 YTL/Euro (*) ,-Euro) (*) Rapor tarihi itibariyle.-usd =,573 YTL ;.-Euro = 2,03 YTL'dir. Döviz bazındaki değerler yalnızca bilgi içindir. Taşınmazın arsa payı hariç sigortaya esas inşaî değeri ,-YTL dir. 2008/02 9

20 KDV hariç olan bu takdirlerimiz, taşınmazla ilgili ikame edilmiş bir dava bulunmadığı kabulüne dayalıdır. Taşınmazın KDV dahil satış değeri ~ ,-YTL; Mağazanın KDV dahil aylık kira değeri ise ,-YTL dir. İşbu rapor, Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin talebi üzerine ve üç orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 28 Kasım 2008 (Ekspertiz tarihi: 28 Kasım 2008) Saygılarımızla, Lotus Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. Serdar ERGÜN Mimar Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 40029) Eki : Konum krokisi Uydu görüntüsü Tapu sureti Yapı kullanma izin belgesi Kat planları (0 sayfa) Fotoğraflar (7 adet / 4 sayfa) Değerleme sözleşmesi sureti Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler Değerlemeye Yardım Edenler: Mehmet AYIKDIR Değerleme Elemanı / Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi 2008/02 20

21 Konum Krokisi 2008/02 2

22 Uydu Görüntüsü 2008/02 22

23 2008/02 23

24 2008/02 24

25 KAT PLANLARI 2008/02 25

26 2008/02 26

27 2008/02 27

28 2008/02 28

29 2008/02 29

30 2008/02 30

31 2008/02 3

32 2008/02 32

33 2008/02 33

34 2008/02 34

35 TaĢınmazın Görünümü 2008/02 35

36 TaĢınmazın GiriĢi Otopark GiriĢi Koleksiyon Mağazası 2008/02 36

37 Koleksiyon Mağazası GiriĢ Holü Asansörler 2008/02 37

38 4. normal kat Otopark 2008/02 38

39 ÖZGEÇMİŞ Adı Soyadı : Serdar ERGÜN Doğum Yeri ve Tarihi : Ankara, Medeni Hali SPK Değerleme Uzmanı Lisansı : Evli, 2 çocuklu Tarih ve No : 7 Ocak 2005 / Mesleği : Mimar Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi / 992 Üye olduğu kuruluş : TMMOB Mimarlar Odası Mesleki Tecrübe Serbest Mimarlık : Öney Mimarlık; : Kasım 993 Eylül 994 Büro ve Şantiye Nurol İnş. ve Tic. A.Ş. : Ekim 994 Mart 998 Bahçeşehir Projesi Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Mayıs 998 Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak Sorumlu Değerleme Uzmanı 2008/02 39

40 2008/02 40