İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Transkript

1 İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. MUĞLA İLİ MARMARİS İLÇESİ'NDE YER ALAN 119 ADA 24 PARSEL ÜZERİNDEKİ MALLMARINE AVM BÜNYESİNDEKİ 30 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU 1 ISGY MARMARİS MALLMARINE

2 RAPOR BİLGİLERİ SÖZLEŞME TARİHİ DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ RAPOR TARİHİ RAPOR NO KULLANIM AMACI GİZLİLİK DERECESİ DEĞERLEME KONUSU DEĞERLEME ADRESİ RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR ISGY PAZAR DEĞERİ TESPİTİ HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. MARMARİS MALLMARINE AVM PROJESİ BÜNYESİNDEKİ 30 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ TESPİTİ KEMERALTI MAHALLESİ ATATÜRK BULVARI NO28 MALLMARINE ALIŞVERİŞ MERKEZİ NO'LU BAĞIMSIZ BÖLÜMLER Onur ÖZGÜR - Değerleme Uzmanı (Lisans No ) Berrin KURTULUŞ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No ) 2 ISGY MARMARİS MALLMARINE

3 İçindekiler Ekler İÇİNDEKİLER 1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri Değerleme Hizmetinin Amacı Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri Tapu Kayıtları Takyidat Bilgileri Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler Tanımı Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri Ulaşım Özellikleri Taşınmazın Fiziki Özellikleri Değerleme İle İlgili Analizler Bilgilerin Kaynağı Değeri Etkileyen Faktörler Değerleme Yöntemleri Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı En Etkin ve Verimli Kullanımı Verilerin Değerlendirilmesi Sonuç Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler EKLER Ek 1 - Ek 2 - Ek 3 - Ek 4 - Ek 5 - Ek 6 - Ek 7 - Bağımsız Bölüm Mülkiyet Listesi Bağımsız Bölüm Değer Listesi Taşınmazı gösteren fotoğraflar Yapı Kullanma İzin Belgesi (kopya) Tapu belgesi (kopya) Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya) Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya) 3 ISGY MARMARİS MALLMARINE

4 UYGUNLUK BEYANI Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır. Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır. Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp, değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarını haizdir. Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur. Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir. Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır. 4 ISGY MARMARİS MALLMARINE

5 1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ Değerleme Hizmetinin Amacı Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 30 adet taşınmazın değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır. Ayrıca gerekli olduğu durumlarda, taşınmaz/taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatına göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasının uygunluğunun belirlenmesi de amaçlanmaktadır. Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi Hizmeti Alan Kurum Bilgisi İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. İş Kuleleri Kule 2 Kat Levent İSTANBUL İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.; tarihinde kurulmuş olup, kayıtlı sermayesi TL, ödenmiş sermayesi ise TL'dir. Söz konusu şirket; gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve ilgili Tebliğ de izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu nieliğindedir Hizmeti Veren Kurum Bilgisi Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No 4, Kat 2, Şişli / İSTANBUL İstanbul Ticaret Odası - Sicil No Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. 5 ISGY MARMARİS MALLMARINE

6 1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 30 adet taşınmazın ( 1/1 hisseli ), değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler Söz konusu taşınmazlar için tarih ve ISGY numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Onur ÖZGÜR ve Berrin KURTULUŞ SEVER değerleme işleminde görev almıştır Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde yapılan son üç değerlemeye ilişkin bilgiler aşağıda yer almaktadır. Söz konusu taşınmazlar için daha önce şirketimiz tarafımızdan 2 adet değerleme raporu hazırlanmıştır. RAPOR-1 RAPOR-2 RAPOR-3 Rapor Numarası İŞGYO İŞGYO Rapor Tarihi Rapor Konusu Raporu Hazırlayanlar Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) 30 ADET BAĞ. BÖLÜMÜN KİRA DEĞERİ TESPİTİ Halil İbrahim AKYILDIZ - A.Ali YERTUT 30 ADET BAĞ. BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ TESPİTİ Onur ÖZGÜR - Ali YERTUT ISGY MARMARİS MALLMARINE

7 2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ Tapu Kayıtları İli İlçesi Bucağı Mahallesi Köyü Sokağı Mevkii Pafta No Ada No Parsel No Alanı Vasfı Sınırı Tapu Cinsi Blok No Bağ. Böl. No Niteliği Kat No Arsa Payı Sahibi Yevmiye No Cilt No Sayfa No Tapu Tarihi MUĞLA MARMARİS KEMERALTI UZUNYALI ,33 M² 6 KATLI BETONARME BİNA PAFTASINDA KAT MÜLKİYETİ EK-1 DE VERİLMİŞTİR. EK-1 DE VERİLMİŞTİR. EK-1 DE VERİLMİŞTİR. EK-1 DE VERİLMİŞTİR. İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş EK-1 DE VERİLMİŞTİR. EK-1 DE VERİLMİŞTİR ISGY MARMARİS MALLMARINE

8 2.2 - Takyidat Bilgileri Taşınmazlar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi ' nden tarihinde alınmış olan takbis belgeleri ekte sunulmuştur. Değerlemesi yapılan bağımsız bölümlerin her biri üzerinde beyanlar hanesinde tarihli yönetim planı mevcuttur. Taşınmazlar üzerinde takyidat bulunmamaktadır. 30 adet bağımsız bölümden oluşan ana gayrimenkulün tüm bağımsız bölümlerinin arsa paylarının toplamının 1/1 (tam) hisseyi sağlamadığı görülmüştür. Bu durumun giderilmesi için gerekli düzeltmelerin yapılması önerilmektedir. Bu durumun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan 30 adet bağımsız bölümün son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar İmar Durumuna İlişkin Veriler Marmaris Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemeye göre taşınmazların üzerinde bulunduğu parsel ; 1/1000 ölçekli " onay tarihli Marmaris Revizyon Uygulama İmar Planı" kapsamında Ticaret Alanında kalmakta olup, Hmax4 Kat olmak üzere plan notu ve yönetmelik şartlarında yapılaşmaya haizdir. Son üç yıllık dönemde bölgede plan değişikliği olmamıştır. 8 ISGY MARMARİS MALLMARINE

9 Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi Marmaris Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemede ; tarih, 2549 no'lu yapı ruhsatı ( toplam metrekare inşaat alanı ve 34 adet bağımsız bölüm için tanzim edilmiş ), tarih, 2549 no'lu tadilat ruhsatı ( toplam metrekare inşaat alanı ve 30 adet bağımsız bölüm için tanzim edilmiş ), tarih, 2549 no'lu yapı kullanma izin belgesi ( toplam metrekare inşaat alanı ve 30 adet bağımsız bölüm için tanzim edilmiş ) görülmüştür. T.İs Bankası A.Ş. nin Belediye Başkanlığı na yazdığı tarihli yazı içeriği " tarihinde verilen Yapı Ruhsatında bu tapu senedine itibar etmek gerekirken sehven tarihli tapu sunulmuş olacak ki, ruhsat da haklı olarak bu tapuya göre düzenlenmiştir. İlgili proje ve evraklarımızda bu hatanın düzeltilmesi ve parsel numaralarının (24) olarak değiştirilmesini arz ederiz" seklindedir. Belediyede yer alan mimari proje ve eklerinin 22 parsel olarak düzenlenmesi bu yazıda da açıklanan sebeptendir. Ancak TSM nde incelenen kat irtifakına esas mimari projede el yazısı ile parsel numarasının 24 olarak düzeltilmiş olduğu görülmüştür Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş Parsel üzerinde bulunan bina projesine, yapı kullanma izin belgesine uygun olarak inşaa edilmiştir Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler Parsel üzerindeki yapı, 29 Haziran 2001 tarihli Yapı Denetim Kanunundan önce inşaa edilmiştir. 9 ISGY MARMARİS MALLMARINE

10 3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER Tanımı Değerlemeye konu olan taşınmazlar; Muğla İli, Marmaris İlçesi, Kemeraltı Mahallesi 1.166,33 m² alana sahip 119 ada 24 parsel üzerine inşa edilen şu andaki ismi ile Mallmarine AVM kapsamında yer alan 30 adet bağımsız bölümdür. Söz konusu alışveriş merkezi bodrum + zemin + 3 normal kat + çatı katından ibaret olup 30 adet bağımsız bölüm içermektedir Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri Degerleme konusu gayrimenkul; Muğla li, Marmaris İlçesi, Kemeraltı Mahallesi,Atatürk Bulvarı üzerinde yer almaktadır. Atatürk Bulvarı, Marmaris in ana ulaşım arterlerinden biri olup sahile paralel uzanması nedeni prestijli bir aks olusturmaktadır. Atatürk Bulvarı üzerinde yer alan kullanımlar büyük oranda ticaret agırlıklı olup düzenlenme biçimi itibari ile yaya ve araç trafigini sorunsuz olarak bir arada barındırmaktadır.bölgenin alt yapı çalışmaları tamamlanmış durumdadır.yakın çevresinde Marmaris Belediyesi, Marmaris Orman Müdürlüğü bulunmaktadır.en önemli nirengi noktası alışveriş merkezi bünyesinde bulunan İş Bankası Marmaris Şubesi'dir Ulaşım Özellikleri Ulaşım özel araçlarla ve Atatürk Bulvarı önünden geçen toplu taşıma araçları ile sağlanmaktadır. Marmaris'in Konumu 10 ISGY MARMARİS MALLMARINE

11 Taşınmazların Konumu Ulusal Egemenlik Caddesi Kordon Caddesi Sakıp Sabancı Lisesi Taşınmazların Konumu Atatürk Bulvarı 11 ISGY MARMARİS MALLMARINE

12 3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri Genel Özellikleri Değerlemesi yapılan taşınmazların yer aldığı Mallmarine AVM 1.166,33 m² alan üzerine kurulmuş olup 30 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. Değerlemesi yapılan taşınmazlar; bu yapıda bulunan ve tapu kütüğüne göre bodrum + zemin + 1.katta konumlu olan 1 no'lu bağımsız bölüm, bodrum katta yer alan no'lu bağımsız bölümler, zemin katta bulunan no'lu bağımsız bölümler, 1.katta bulunan no'lu bağımsız bölümler, 2.katta bulunan no'lu bağımsız bölümler, 3.katta bulunan no'lu bağımsız bölümler, 3.kat + çatı katında bulunan 29 ve 30 no'lu bağımsız bölümlerdir. Tapu kütüğünde 30 no'lu bağımsız bölüm 3.kat + çatı katında bulunmakta iken Marmaris Tapu Sicil Müdürlüğü'nde ve Marmaris Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen onaylı projelerinde çatı katında yer almaktadır. Değerleme esnasında taşınmazların Marmaris Tapu Sicil Müdürlüğü'nde incelenen projesindeki konumları esas alınmıştır. Mallmarine AVM projesine göre ve mevcutta bodrum + zemin + 3 normal kat + çatı katından oluşmaktadır.yapının projesine göre ; bodrum katı brüt metrekare, zemin katı brüt 982,50 metrekare, birinci normal katı brüt 1.044,50 metrekare, ikinci normal katı brüt 987,50 metrekare, üçüncü normal katı brüt 920,50 metrekare, çatı katı brüt 875 metrekare olmak üzere toplam brüt metrekare kullanım alanı bulunmaktadır. AVM grişi projesindeki vaziyet planında, kat planlarında ve mevcutta zemin kattan ve Atarürk Bulvarı üzerinden verilmiştir. 1 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz bodrum + zemin + 1.normal katta konumlu olup bodrum katında bina girişine karşıdan bakıldığında bodrum katında sağ arka tarafta, zemin katında sağ tarafta, 1.normal katında sağ tarafta konumlanmaktadır. Taşınmazın bodrum katı yaklaşık brüt 45 metrekare, zemin katı yaklaşık brüt 275 metrekare, 1.normal katı yaklaşık brüt 275 metrekare olmak üzere toplam yaklaşık brüt 595 metrekare kullanım alanına sahiptir. Tamamı İş Bankası Marmaris Şubesi olarak kullanılmaktadır. Girişi Atatürk Bulvarı üzerinden zemin kattan verilmiştir. 2 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz bodrum katta konumlu olup bina girişine karşıdan bakıldığında sağ tarafta konumludur. Sinema vasıflı olup projesine göre 98 kişi kapasitelidir. Perde ve makine teçhizatı hariç olup koltukları bulunmaktadır. Atıl vaziyettedir. Yaklaşık brüt 230 metrekare kullanım alanına sahiptir. 3 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz bodrum katta konumlu olup, bina girişine karşıdan bakıldığında ön orta kısımda konumludur. Büfe vasıflı olup yaklaşık brüt 30 metrekare kullanım alanına sahiptir. Boş durumdadır. 4 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz bodrum katta konumlu olup, bina girişine karşıdan bakıldığında sol tarafta ilk dükkan konumludur. Yaklaşık brüt 23 metrekare kullanım alanına sahiptir. Mudo Mağazası tarafından kullanılmaktadır. 5 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz bodrum katta konumlu olup, bina girişine karşıdan bakıldığında sol tarafta orta dükkan konumludur. Yaklaşık brüt 13 metrekare kullanım alanına sahiptir. Mudo Mağazası tarafından kullanılmaktadır. 6 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz bodrum katta konumlu olup, bina girişine karşıdan bakıldığında sol tarafta üçüncü dükkan konumludur. Yaklaşık brüt 17 metrekare kullanım alanına sahiptir. Mudo Mağazası tarafından kullanılmaktadır. 12 ISGY MARMARİS MALLMARINE

13 7 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz bodrum katta konumlu olup, bina girişine karşıdan bakıldığında orta arka kısımda sol tarafta konumludur. Yaklaşık brüt 26 metrekare kullanım alanına sahiptir. Mudo Mağazası tarafından kullanılmaktadır. 8 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz bodrum katta konumlu olup, bina girişine karşıdan bakıldığında orta arka kısımda sağ tarafta konumludur. Yaklaşık brüt 29 metrekare kullanım alanına sahiptir. Mudo Mağazası tarafından kullanılmaktadır. 9 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz zemin katta, bina giriş cephesine göre sol tarafta konumludur. Yaklaşık brüt 261 metrekare kullanımlıdır. Mudo Mağazası tarafından kullanılmaktadır. 10 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz zemin katta, bina giriş cephesine göre orta arka tarafta en sol konumludur. Yaklaşık brüt 20 metrekare kullanımlıdır. 11 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz zemin katta, bina giriş cephesine göre orta arka tarafta orta konumludur. Yaklaşık brüt 29 metrekare kullanımlıdır. 12 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz zemin katta, bina giriş cephesine göre orta arka tarafta en sağ konumludur. Yaklaşık brüt 29 metrekare kullanımlıdır. 10 ve 11 no'lu bağımsız bölümler yerinde birleştirilmiş durumda olup Mudo Mağazası tarafından kullanılmaktadır.12 no'lu bağımsız bölüm yine Mudo mağazası tarafından depo olarak kullanılmaktadır. 13 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz 1.normal katta konumlu olup bina girişine karşıdan bakıldığında sol ön tarafta kalmaktadır. Yaklaşık brüt 200 metrekare kullanım alanına sahip olup Mudo Mağazası tarafından kullanılmaktadır. 14 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz 1.normal katta konumlu olup bina girişine karşıdan bakıldığında sol arka tarafta kalmaktadır. Yaklaşık brüt 140 metrekare kullanım alanına sahip olup Mudo Mağazası tarafından kullanılmaktadır. 13 ve 14 no'lu bağımsız bölümler yerinde birleştirilmiş durumda olup Mudo Mağazası tarafından kullanılmaktadır. Ayrıca 9 no'lu bağımsız bölüm mevcutta iç merdiven ile 13 ve 14 no'lu bağımsız bölümlerin birleştirilmesi ile oluşan bölüme bağlanmış durumdadır. 15 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz 1.normal katta konumlu olup bina girişine karşıdan bakıldığında arka orta sol tarafta kalmaktadır. Yaklaşık brüt 26 metrekare kullanım alanına sahip olup Mudo Mağazası tarafından kullanılmaktadır. 16 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz 1.normal katta konumlu olup bina girişine karşıdan bakıldığında arka orta sağ tarafta kalmaktadır. Yaklaşık brüt 28 metrekare kullanım alanına sahip olup Mudo Mağazası tarafından kullanılmaktadır. 17 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz 2.normal katta konumlu olup bina girişine karşıdan bakıldığında sağ arka tarafta kalmaktadır. Yaklaşık brüt 120 metrekare kullanım alanına sahip olup Mudo Mağazası tarafından kullanılmaktadır. 18 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz 2.normal katta konumlu olup bina girişine karşıdan bakıldığında sağ orta tarafta kalmaktadır. Yaklaşık brüt 71 metrekare kullanım alanına sahip olup Mudo Mağazası tarafından kullanılmaktadır. 19 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz 2.normal katta konumlu olup bina girişine karşıdan bakıldığında sağ ön tarafta kalmaktadır. Yaklaşık brüt 83 metrekare kullanım alanına sahip olup boş durumdadır. 20 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz 2.normal katta konumlu olup bina girişine karşıdan bakıldığında sol ön tarafta kalmaktadır. Yaklaşık brüt 100 metrekare kullanım alanına sahiptir. 21 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz 2.normal katta konumlu olup bina girişine karşıdan bakıldığında sol orta tarafta kalmaktadır. Yaklaşık brüt 91 metrekare kullanım alanına sahiptir. 22 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz 2.normal katta konumlu olup bina girişine karşıdan bakıldığında sol arka tarafta kalmaktadır. Yaklaşık brüt 144 metrekare kullanım alanına sahiptir no'lu bağımsız bölümler birleştirilmiş olup Mudo Mağazası tarafından depo olarak kullanılmaktadır. 13 ISGY MARMARİS MALLMARINE

14 23 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz 2.normal katta konumlu olup bina girişine karşıdan bakıldığında orta arka sol arafta kalmaktadır. Yaklaşık brüt 30 metrekare kullanım alanına sahiptir.mudo Mağazası tarafından kullanılmaktadır. 24 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz 2.normal katta konumlu olup bina girişine karşıdan bakıldığında orta arka sağ tarafta kalmaktadır. Yaklaşık brüt 32 metrekare kullanım alanına sahiptir.mudo Mağazası tarafından kullanılmaktadır. hiptir.mudo Mağazası tarafından kullanılmaktadır. 25 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz 3.normal katta konumlu olup bina girişine karşıdan bakıldığında sağ ön tarafta kalmaktadır. Yaklaşık brüt 179 metrekare kullanım alanına sahiptir.boş durumdadır. 26 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz 3.normal katta konumlu olup bina girişine karşıdan bakıldığında sol tarafta kalmaktadır. Yaklaşık brüt 280 metrekare kapalı kullanım alanına + yaklaşık brüt 52 metrekare açık terasa sahiptir. Boş durumdadır. 27 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz 3.normal katta konumlu olup bina girişine karşıdan bakıldığında orta arka solda kalmaktadır. Yaklaşık brüt 31 metrekare kapalı kullanım alana sahiptir.boş durumdadır. 28 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz 3.normal katta konumlu olup bina girişine karşıdan bakıldığında orta arka sağda kalmaktadır. Yaklaşık brüt 31 metrekare kapalı kullanım alana sahiptir.boş durumdadır. 29 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz 3.normal kat + çatı katında konumlu olup 3.normal katında bina girişine karşıdan bakıldığında sağ arka tarafta, çatı katında sağ tarafta konumludur. Taşınmaz 3.normal katında yaklaşık brüt 111 metrekare kullanım alanına, çatı katında yaklaşık brüt 243 metrekare kapalı kullanım alanı + yaklaşık brüt 110 metrekare açık teras kullanım alanına sahiptir. Taşınmaz toplam olarak yaklaşık brüt 355 metrekare kapalı kullanım alanına sahiptir. Boş durumdadır. 30 No'lu Bağımsız Bölüm Taşınmaz projesine göre çatı katında bulunmakta olup bina girişine karşıdan bakıldığında sol tarafta kalmaktadır. Yaklaşık brüt 240 metrekare kapalı kullanım alanına + yaklaşık brüt 50 metrekare açık teras alanı olmak üzere toplam yaklaşık brüt 290 metrekare alanlıdır. Boş durumdadır. 14 ISGY MARMARİS MALLMARINE

15 Binanın Genel Özellikleri Yapı Tarzı Yapı Nizamı Yapı Sınıfı Kullanım Amacı Elektrik Su Isıtma Sistemi Kanalizasyon Su Deposu Hidrofor Asansör Jeneratör Intercom Tesis Yangın Tesisatı Çatı Tipi Dış Cephe Park Yeri Güvenlik Manzarası Cephesi Deprem Bölgesi X B.A.K. BLOK V.A DÜKKAN, BANKA ŞEBEKE ŞEBEKE HEAT PUMP ŞEBEKE MEVCUT MEVCUT MEVCUT MEVCUT CAM GİYDİRME MEVCUT AVM İÇİ, CADDE, DENİZ GÜNEY 1.Derece 2.Derece 3.Derece 4.Derece 5.Derece - MEVCUT SANDVİÇ PANEL YOK İç Mekan Özellikleri Bina ; 2 adet 400 kg taşıma kapasiteli konuk asansörü mevcuttur, 1 adet 630 kg taşıma kapasiteli yük asansörü mevcuttur, katlar arası irtibat her katta bir adet iniş ve 1 adet çıkış yönüne olmak üzere toplam 8 adet yürüyen merdiven ile sağlanmaktadır.tüm bina merkezi sistem klima ile ısıtılıp soğutulmaktadır.her bir mahal VRV ısıtma ve soğutma (heat pump) sistemi ile ısıtılıp soğutulmaktadır m3/ h kapasiteli merkezi klima santrali ve heat pumplı soğutma grubu bulunmaktadır.yangın yönetmeliği gereğince duman dedektörleri ve yangın algılama sisteminden olusan sistem bulunmaktadır.30 m3 kapasiteli kullanma suyu deposu, 30 m3 kapasiteli yangın suyu deposu bulunmaktadır.dış cephe granit seramik+reflekte cam kaplıdır. Çatı çelik konstrüksiyon üzeri sandviç panel kaplıdır.galeri bosluğunun etrafında yer alan korkuluklarda krom malzeme kullanılmıstır. Cephelerde yer alan tüm pencereler alüminyumdan imal edilmistir. 3.kat bölümlerde ise zeminler granit seramik kaplı olup tavanlar taşyünü asma tavandır. Teras bölümü panoromik deniz manzarasına sahiptir. Mudo tarafından kiralanmak suretiyle kullanılan bagımsız bölümlerde zeminleri granit seramik kaplı olup tavanlar tasyünü asma tavandır, T. İş Bankası Marmaris Şubesi olarak kullanılan bağımsız bölümde ise zeminler granit seramik kaplı olup tavanlar taşyünü asma tavandır. Dükkânlar kiracılara, tüm teknik donanımları tamamlanmış, alışveriş mağazalarının kapı ve vitrinleri ile ortak alanların imalatları tamamlanmış olarak teslim edilmiş olup iç dekorasyon işleri kullanıcılara bırakılmıştır. 15 ISGY MARMARİS MALLMARINE

16 4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri Muğla İli Topraklarının bir bölümü Akdeniz Bölgesi nde, bir bölümü de Ege Bölgesi nde yer alan Muğla, kuzeyde Aydın, doğuda Denizli ve Burdur, güneydoğuda Antalya, güneyde Akdeniz, batısında da Ege Denizi ile çevrilidir. Şehir merkezi Karadağ, Kızıldağ, Masa Dağı, Hamursuz Dağı ile çevrelenmiş olup, Hisar Dağı ndan ovaya doğru yayılır. Ege Bölgesi nin güneyinde, Anadolu nun güneybatı köşesinde yer alan Muğla ilinin kıyıları girintili ve çıkıntılıdır. İç kesimlere doğru yüksekliği artan il topraklarını kuzeyinde, kuzeybatıgüneydoğu, doğu ve güneydoğusunda kuzeydoğu - güneybatı yönünde uzanan dağlar engebelendirir.oyuklu Dağı (1.892 m.), Sandras dağı (Çiçekbaba Tepesinde m.), Boncuk Dağı (2.265 m.) ve Akdağ ın zirvelerinden birini oluşturan Salur Dağı (2.569 m.) bu dağların başlıcalarıdır.ilin ekonomisi turizm, tarım, hayvancılık, ticaret, ormancılık ve inşaata dayalıdır. Yetiştirilen başlıca tarımsal ürünler, buğday, arpa, mısır, susam, çiğit, fasulye, patates, şeker pancarı, pamuk, tütün, zeytin, üzüm, kavun ve karpuzdur. İlin ikinci bir gelir kaynağı olan hayvancılık turizmin gelişmesi ile gerilemiştir. İl ormanlarındaki ağaçlandırma, kesim ve bakım çalışmaları orman işçilerinin gelir kaynağıdır. Bu ormanlardan elde edilen defne yaprağı, adaçayı, reçine ve sığla yağının bir bölümü yurtdışına ihraç edilmektedir. Yaygın biçimde arıcılık da yapılmakta olup, Türkiye de en çok bal üreten ve balı ile ünlenen illerden biridir. Süngercilik eski önemini yitirmiştir. Turizmin gelişmesine paralel olarak balıkçılık önem kazanmıştır. Harita 1 - Muğla'nın Konumu Bir dizi Fay hattı ile tektonik çöküntünün bulunduğu kalkerlerden oluşan bir alanda yer alan il topraklarının güneydoğu kesimi önemli bir deprem kuşağı üzerindedir. İlin bitki örtüsü makidir. Geniş yer tutan kızılçam ormanları bazı kesimlerde kıyıdan itibaren başlar. Zeytinliklerinde geniş alanlar kapladığı ilin yüksek kesimlerinde karaçam ormanlarına zaman zaman sedir ve ardıç ağaçları da karışır. Merkez ilçe, Marmaris, Köyceğiz ve Fethiye de sığla ağacı topluluklarına sıkça rastlanır. Muğla da Akdeniz iklimi etkisinde kalan kara iklimi hüküm sürmektedir. Yazlar sıcak ve kurak, kışlar ılık ve yağışlıdır. Yağışlar genellikle Kasım ve Mart ayında yoğundur. Yıllık sıcaklık ortalaması 14.9 dur. 16 ISGY MARMARİS MALLMARINE

17 İlin Yatağan ilçesinde Yatağan Termik Santralı, Yeniköy'de Yeniköy Termik Santralı, Kemerköy'de Kemerköy Termik Santralı vardır. İlin maden yatakları zengindir. Bu sektörde Yatağan linyit rezervleri ve Fethiye krom yatakları ilk kalemde sayılabilir. Muğla ayrıca önemli bir mermercilik merkezidir. Bu enerji ve madencilik üretim tesisleri dışında sanayiye dönük büyük girişimler bulunmamaktadır. Ekonomi özellikle turizm ve tarıma dayalıdır. Ayrıca Dalaman ilçesinde Kağıt Fabrikası (eski adı SEKA, yeni adı MOPAK) bulunmaktadır Marmaris İlçesi Batıdan Reşadiye Yarımadası ve Kerme Körfezi, kuzeyden Ula, doğudan Balan Dağı, Karadağ ve Günlük Tepeleri ile, güneyden Akdeniz ile çevrilmiştir. Türkiye'de batıdan doğuya Akdeniz sınırları içindeki ilk büyük liman kentidir. Körfezin önünde kıyıya ince bir dille bağlı olan Adaköy, onun önünde Bedir Adası, Keçi Adası ve Güvercin Adası bulunur.kentin en eski kısımı denize doğru uzanmış kalker yapılı bir tepe üzerine kurulmuş olan Kale Mahallesidir. Marmaris daha sonra eteklere doğru ve kıyı boyunda gelişmiştir.akdeniz iklimi nedeniyle çok nemli bir havaya sahiptir. Marmaris'in nemli havası nedeniyle kışın bile denize girilebilmektedir. İlçede yetiştirilen başlıca tarımsal ürünler tahıl ve turunçgillerdir. Eskiden ilçe ekonomisinde önemli bir yere sahip olan turfanda sebze, meyve, yerfıstığı, zeytin ve susam üretimi, turizmin önemli bir gelir kaynağı haline gelmesi sonucunda öteki tarla ve bahçe ürünleriyle birlikte gerilemiştir. Hayvancılığın en önemli dalı arıcılıktır.marmaris çam balı ile ünlüdür. Sığla ağaçlarından elde edilen sığla yağı, ilçenin önemli bir ihraç ürünüdür. Balıkçılık ise daha çok turizme yönelik yapılmaktadır. Süngercilik eski önemini yitirmiştir. İlçenin bazı bölgelerinde özellikle Bozburun'da tekne yapım tesisleri vardır yılı nüfus sayımına göre ilçenin nüfusu kişidir Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi Ülkemizdeki gayrimenkul sektörü, kriz dönemlerinde talebin hızlı düşüş yaşadığı, büyüme dönemlerinde ise uzun vadede ve yavaş arttığı sektör niteliğindedir. Bu nedenle ekonomideki kısa vadeli olumlu gelişmeler sektörün büyümesinde hızlı bir hareketlenme yaratamamaktadır. Ancak, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren; ekonomik göstergelerde gözlenen olumlu gelişme, düşen enflasyon oranı, istikrarı sağlanan ekonomi ve düşük gayrimenkul fiyatları ile deprem düşüncesinin olumsuzluğuna rağmen ( özellikle İstanbul da ) gayrimenkul sektöründe ciddi oranda hareketlenme görülmüştür yılında gündeme gelen mortgage uygulaması, düşük konut kredileri, dövizin beklenen getiriyi sağlamaması gayrimenkul sektörünün, özellikle de konut sektörünün beklenmeyen bir yükselişine neden olmuş ve bu sektör yatırım araçlarında ilk sıraya oturmuştur yılı ilk aylarında doruk noktasına ulaşan sektör, Mayıs ayı ortalarında başlayan faiz oranlarındaki artış, dövizlerin yükselişi nedeni ile bu özelliğini yitirmiş, genel bir bekleme süreci oluşmasından dolayı düşüş yönünde eğilim göstermeye başlamıştır. Yıl sonuna doğru alımsatım işlemlerinin ciddi oranda azaldığı piyasada, talebin fazla olduğu dönemlerde çok yükselen taşınmaz değerleri reel değerlere doğru düşmüştür. 17 ISGY MARMARİS MALLMARINE

18 2007 yılında ise korunaklı sitelerde ve yeni yapılan yapılarda taşınmaz değerlerinde yükseliş gözlemlenmektedir. Ancak genel olarak, 2006 yılının ilk aylarında gözlenen artış hızına göre, 2007 yılındaki artış hızı daha yavaştır. Yeni yapılaşma trendlerinde genellikle toplu yapılara ( site, alış veriş merkezi, kompleksler, vb ) eğilim görülmektedir yılında, küresel bağlamda süren ekonomik krizin etkilerinin gayrimenkul sektöründe de hissedildiği, gayrimenkul alım-satımlarında yavaşlama görüldüğü gözlemlenmiştir yılında başlayan daralma ile ekonomi kötü bir dönemden geçmiş olsa da bu dönem içerisinde özellikli gayrimenkul projelerinin iskontolu imkanlar sunması nedeniyle yabancı yatırımcıların Türkiye'ye olan ilgisi devam etmiştir yılında, durağan olan gayrimenkul piyasası dünya genelinde ekonomideki iyiye gidiş ile birlikte az da olsa yükselen bir ivme kazanmıştır yılının ilk yarısında genel olarak dengeli bir piyasanın oluştuğu gözlemlenmiş olup, ikinci yarısında ise global olarak dünyayı etkileyen ekonomik gelişmelerin Türkiye'deki taşınmaz değerlerine ve arz/talep oranına da olumsuz olarak etki ettiği görülmektedir yılında global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşulların etkilerini sürdüreceği, bu etkilere bağlı olarak da Türkiye'deki taşınmazlara olan talebin durağan seyrettiği, ancak son çeyrekte hareketlilik yaşandığı görülmüştür yılı sonuna doğru açıklanan İnşaatta büyüme rakamları pozitif İç talepteki canlanmayla birlikte yılın ilk çeyreğini yüzde 2.9 büyümeyle kapatan Türkiye ekonomisi, 2'nci çeyrekte ise 4.4 büyüme kaydetmiştir. İnşaat sektöründeki büyüme ise yılın ilk çeyreğinde yüzde 5.9 olarak gerçekleşirken, 2'nci çeyrekte bu rakam 7,6 olarak gerçekleşmiştir. Sektördeki 3'ncü çeyrek büyüme rakamı ise 8.7 olarak açıklanmıştır yılında yerel ve cumhurbaşkanlığı seçimlerine kadar durağan br hal seyreden konut sektör seçim sonrasında hareketlenmiş olmasına karşın, 2014 yılının son çeyreğinde Ortadoğu' da yaşanan terör eylemlerinin artması ve Türkiye' nin güney sınırında yaşanan olumsuzluklar nedeniyle konut alım satımlarının olumsuz etkilendiği görülmüştür yılından beklentilerde terör eylemlerinin küresel bir savaşa dönmesinin engellemesi ile piyasaların yeniden hareketlenebileceği, kentsel dönüşümün olacağı bölgelerde konut projelerine talebin olacağı ve bu bölgelerde satışların hızlanabileceği öngörülmektedir. Değerleme konusu gayrimenkul; Mugla li, Marmaris lçesi, Kemeraltı Mahallesi, Atatürk Bulvarı üzerinde yer almaktadır. Atatürk Bulvarı, Marmaris in ana ulasım arterlerinden biri olup sahile paralel uzanması nedeni prestijli bir aks olusturmaktadır. Atatürk Bulvarı üzerinde yer alan kullanımlar büyük oranda ticaret agırlıklı olup düzenlenme biçimi itibari ile yaya ve araç trafigini sorunsuz olarak bir arada barındırmaktadır yılları arasında ekonomik açıdan en iyi dönemini yasayan Marmaris in gösterdigi gelisim, gücünü büyük ölçüde turizm sektöründen almaktadır. Marmaris te üretilen gelirin tamamına yakını dogrudan ya da dolaylı olarak turizmden gelir ve kentte hizmet veren turistik isletmelerin büyük çogunlugu dıs turizme yöneliktir. Bu nedenle, müsteri tercihleri, turizmin yapısal sorunları, kent ve ülke ekonomisinde meydana gelen degisimler Marmaris teki ticari, dolayısı ile mekânsal yapıyı birebir etkilemektedir. 18 ISGY MARMARİS MALLMARINE

19 2000 yılından bu yana ise, Marmaris e gelen yabancı turistin gelir düzeyindeki düşüş kent ekonomisine de olumsuz etkide bulunmuştur. Buna bağlı olarak da ticaret hacmindeki düşüşe bağlı olarak ticaret alanlarının da değer kaybına uğradığı muhakkaktır. Marmaris merkezde yer alan ve değerleme konusu tasınmaza emsal teşkil edebilecek nitelikte alışveriş merkezi (Point Center) bulunmakla beraber bu merkezlerin doluluk-bosluk oranları önem arz etmektedir.marmaris, ekonomisini büyük ölçüde turizm ve turizme bağlı diğer gelirler oluşturmaktadır. Ancak 2000 yılından bu yana sektörde yaşanan gerilemeye paralel olarak Marmaris in kent ekonomisi de gerilemiştir.marmaris te 2 büyük AVM (Point Center ve Mallmarine) yer almaktadır yılında açılan Karacan Point Center, 9300 m2 lik bir alana sahip olup (3200 m2 si yemek katıdır), 3 salonlu CinePoint sineması, eğlence merkezi, 1 adet mega market ile çeşitli markaları bünyesinde barındırmaktadır. Kapalı otoparkı ve faal durumda olması, Point Center ı değerleme konusu alışveriş merkezine göre mevcut durum itibari ile daha değerli kılmaktadır. Kent içindeki konumu itibari ile (manzara+reklamasyon) Mallmarine daha büyük bir potansiyel taşısa da mevcut durumundan talep gören bir AVM haline getirilmesi için reklam ve diğer işletme giderleri dikkate alındığında ciddi bir maliyete katlanılması gerektiği düşünülmektedir Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır Bilgilerin Kaynağı Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Marmaris Belediyesi İmar Müdürlüğü, Marmaris Tapu Müdürlüğü, TKGM Takbis sistemi ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur Değeri Etkileyen Faktörler Olumlu Faktörler Olumsuz Faktörler Mallmarine AVM; merkezi konumda yer almaktadır. Kat mülkiyeti tesis edilmiştir. Ulaşılabilirliği yüksektir. Çatı katında deniz manzarası mevcuttur. Açık ve/veya kapalı otoparkı bulunmamaktadır.üzerinde bulunduğu aks üzerinde araç park etme alanları çok kısıtlıdır. Belirli bir alıcı kitlesine hitap etmektedir. Marmaris'in yerli halkı ve yerli/yabancı turistler yaşam alanı, yeme-içme alanı ve alışveriş alanı olarak kent merkezini ve özellikle marina tarafında bulunan cafe, dükkan ve restoranları tercih etmektedirler.bölgede AVM de yaşam ve alışveriş kültürü bulunmamaktadır.( Örneğin bölgede görüşülen toplu taşıma araçlarındaki şoförlerin tümü Mallmarine adını daha önce duymadığını belirtmişlerdir.) Alışveriş merkezinin zeminlerine koyu renkli granit kaplamalar kullanılmış olup bu durum iç mekanların karanlık olmasına neden olmaktadır. 19 ISGY MARMARİS MALLMARINE

20 5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır. 20 ISGY MARMARİS MALLMARINE

21 6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER Marmaris Mallmarine AVM bünyesindeki 30 adet bağımsız bölümün Pazar değerinin tespitine ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı ve Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi) kullanılmıştır Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Satılık Emsaller Beyan Eden Kişi, Kurum TEL 1 ; ALINAN BİLGİ Marinada bulunan 120 m² alanlı olarak pazarlanan 2 katlı dükkanın TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmaz konum, cephe ve ticari potansiyel açısından değerleme konusu taşınmazlara göre daha avantajlıdır. SATILIK 120.-M² TL TL/M² Beyan Eden Kişi, Kurum TEL 1 ; ALINAN BİLGİ Su Emlak Realty World Yakın konumda bulunan 5 katlı toplam 700 m² alanlı olarak pazarlanan plaza tipi yapının TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmaz konum, cephe ve ticari potansiyel açısından değerleme konusu taşınmazlara göre daha avantajlıdır. SATILIK 700.-M² TL TL/M² Beyan Eden Kişi, Kurum TEL 1 ; ALINAN BİLGİ SATILIK 80.-M² TL TL/M² Beyan Eden Kişi, Kurum TEL 1 ; ALINAN BİLGİ Remax Tamer Balcı Yakın konumda bulunan zemin katta bulunan 80 m² alanlı olarak pazarlanan dükkanın TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmaz konum, cephe ve ticari potansiyel açısından değerleme konusu taşınmazlara göre daha avantajlıdır. Kale Emlak Yakın konumda bulunan zemin katta bulunan 55 m² alanlı olarak pazarlanan dükkanın TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmaz konum, cephe ve ticari potansiyel açısından değerleme konusu taşınmazlara göre daha avantajlıdır. SATILIK 55.-M² TL TL/M² 5 - Beyan Eden Kişi, Kurum TEL 1 ; ALINAN BİLGİ Mavimaris Emlak Yakın konumda bulunan zemin katta bulunan 40 m² alanlı olarak pazarlanan dükkanın TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmaz konum, cephe ve ticari potansiyel açısından değerleme konusu taşınmazlara göre daha avantajlıdır. SATILIK 40.-M² TL TL/M² 21 ISGY MARMARİS MALLMARINE

22 1 - Kiralık Emsaller Beyan Eden Kişi, Kurum TEL 1 ; ALINAN BİLGİ Mavimaris Emlak Yakın konumda bulunan zemin katta bulunan 70 m² alanlı olarak pazarlanan dükkanın TL/Ay fiyatla kiraya sunulduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmaz konum, cephe ve ticari potansiyel açısından değerleme konusu taşınmazlara göre daha avantajlıdır. KİRALIK 70.-M² TL 50.-TL/M² Beyan Eden Kişi, Kurum Mavimaris Emlak TEL 1 ; ALINAN BİLGİ Yakın konumda bulunan zemin katta bulunan 120 m² alanlı olarak pazarlanan dükkanın TL/Ay fiyatla kiraya sunulduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmaz konum, cephe ve ticari potansiyel açısından değerleme konusu taşınmazlara göre daha avantajlıdır. KİRALIK 120.-M² TL 54.-TL/M² Beyan Eden Kişi, Kurum Su Emlak TEL 1 ; ALINAN BİLGİ Yakın konumda bulunan zemin katta bulunan 88 m² alanlı olarak pazarlanan dükkanın TL/Ay fiyatla kiraya sunulduğu bilgisi edinilmiştir. Emsal taşınmaz konum, cephe ve ticari potansiyel açısından değerleme konusu taşınmazlara göre daha avantajlıdır. KİRALIK 88.-M² TL 57.-TL/M² 22 ISGY MARMARİS MALLMARINE

23 Emsallerin Değerlendirilmesi KARŞILAŞTIRMA TABLOSU BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL (3) EMSAL (4) EMSAL (5) SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ ZAMAN DÜZELTMESİ ALAN BİRİM M² DEĞERİ ALANA İLİŞKİN DÜZELTME İMAR KOŞULLARI YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME FONKSİYON FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME MANZARA BENZER BENZER - BENZER BENZER BENZER BENZER 0% 0% BENZER % KÜÇÜK KÜÇÜK KÜÇÜK 11% 10% 5% BENZER BENZER BENZER 0% 0% 0% BENZER -10% -10% -10% BENZER MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME -10% -10% -10% KONUM BENZER BENZER KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME -20% -20% DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME DÜZELTİLMİŞ DEĞER BENZER BENZER 0% 0% -15% -15% TOPLAM DÜZELTME -44% -45% BENZER -20% BENZER 0% -15% -50% Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede zemin katta konumlu, cadde ve sahil cepheli dükkanların m² birim satış fiyatlarının büyüklüklerine göre sahil kesiminde TL ile TL civarında, kira değerlerinin ise istenen değerler üzerinden birim m² bazında 10.-TL ile 40.-TL civarında olduğu gözlemlenmiştir. Değerlemesi yapılan taşınmazlardan zemin katta konumlu 11 bağımsız bölüm numaralı, 29 m² alana sahip olan bağımsız bölüm için karşılaştırma tablosu düzenlenmiştir. Diğer bağımsız bölümlerin her biri için birim m² değeri bu verilerden yararlanılarak ve düzeltmeler yapılarak takdir edilmiştir. Değerlemesi yapılan bağımsız bölümlerin her birinin Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Yöntemi ile elde edilen değerleri EK - 2 deki listede belirtilmiştir. Bu yöntem ile 30 adet bağımsız bölümün toplam değeri TL olarak takdir edilmiştir Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Bölgede benzer özellikte ve yapılaşma şartlarında satılık ve/veya kiralık arsa emsali bulunmamış olması ve parsel üzerindeki yapının inşasının tamamlanmış, iskanlı ve kat mülkiyetli olduğundan bu yöntem kullanılmamıştır. 23 ISGY MARMARİS MALLMARINE

24 6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi) Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin kapitalize edildiği orandır. Bu çalışmada bölgeden elde edilen veriler doğrultusunda kapitalizasyon oranı % 8 olarak kullanılmıştır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki piyasa satış değerini de gösterir Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri Bölgede yapılan incelemeler ve elde edilen verilere istinaden parsel üzerindeki hali hazırda kullanıcıları da bulunan 30 adet bağımsız bölüme ilişkin öngörülen aylık toplam net kira gelirinin TL/ay olabileceği kanaatine varılmıştır. Buna göre taşınmazın yıllık net geliri TL olarak hesaplanmaktadır. Değerlemesi yapılan bağımsız bölümlerin her birinin Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi ile elde edilen değerleri EK -2 deki listede belirtilmiştir. Doğrudan kapitalizasyon yöntemine göre taşınmazların 1/1 hissesinin toplam değeri olarak TL takdir edilmiştir En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi Taşınmazların konumları, büyüklükleri mimari projeleri ve yasal mevzuatın izin verdiği ölçüde yapılaşmış olması nedeni ile mevcut kullanımı olan dükkan olarak kullanımının en etkin ve verimli kullanım olabileceği kanaatine varılmıştır Verilerin Değerlendirilmesi Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına göre ; 30 adet bağımsız bölümün toplam değeri TL olarak hesaplanmıştır. Gelir indirgeme yaklaşımına göre 30 adet bağımsız bölümün toplam değeri TL olarak hesaplanmıştır. İki değer arasında farklılık olduğu görülmektedir. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak ve emsal karşılaştırma yönteminin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümüne taşınmaz için emsal karşılaştırma yöntemi ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır. TAŞINMAZLARIN DEĞER TABLOSU 30 Adet Taşınmazın Değeri TOPLAM (.-TL) TOPLAM (.-USD) ISGY MARMARİS MALLMARINE

25 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Her bir bağımsız bölüm ayrı ayrı değerleme kapsamına alınmış olup ortak ve müşterek alanlarının değerlerinin de bu değerler içerisinde kapsandığı kabul edilmiştir. Katma Değer Vergisi (KDV) %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazların inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmıştır Kira Değeri Analizi Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede taşınmazların büyüklükleri, çarşı içinde kat ve konumlarına göre aylık kira birim m² değerlerinin TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiştir. Değerlemesi yapılan bağımsız bölümlerin her birinin kira değerleri EK-3' deki listede belirtilmiştir., Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır. İmar bilgilerinde yapılan incelemede; Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında "bina" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır. Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede ise; Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır. 25 ISGY MARMARİS MALLMARINE

26 7 - SONUÇ Rapor konusu mülkiyeti İş GYO A.Ş.' ye ait olan taşınmazların değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, mimari özelliği, inşai kalitesi, altyapı ve ulaşım olanakları, binanın ya da arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazların tarihli toplam değeri için ; TL (OnmilyonyüzkırkikibinaltıyüzelliTürkLirası ) Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için; TL Sigorta değeri için; TL kıymet takdir edilmiştir. 30 ADET TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ TL USD EURO TL ( KDV HARİÇ ) USD = 2,3200.-TL 1 EURO = 2,8400.-TL ( KDV HARİÇ ) ( KDV HARİÇ ) ( KDV DAHİL ) ( % 18 ) Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Onur ÖZGÜR Berrin KURTULUŞ SEVER Lisans No Lisans No Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır. Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir. Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıstır. Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez. Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır. 26 ISGY MARMARİS MALLMARINE