DEĞERLEME RAPORU 2010/3769. DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : Y&Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ.

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : Y&Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ : Kayış Kıran Mevkii 21 nolu parsel Kıztaşı Mevkii 63 nolu parsel, UskumruköySarıyer / ĠSTANBUL DAYANAK SÖZLEġME : 18 Ekim 2010 tarih ve /031 no ile MÜġTERĠ NO : 442 RAPOR NO : EKSPERTĠZ TARĠHĠ : 18 Ekim 2010 RAPOR TARĠHĠ : 22 Ekim 2010 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 2 adet parselin değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORUN TÜRÜ : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve ilgili tebliğlere uygun olarak hazırlanmıştır. 1

2 İçindekiler Sayfa No MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ... 3 UYGUNLUK BEYANI... 4 GENEL VARSAYIM VE KISITLAYICI KOġULLAR... 4 TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI... 5 TAPU TAKYĠDATLARI... 6 TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU... 6 BÖLGE ANALĠZĠ 6 PARSELERĠN FĠZĠKSEL ÖZELLĠKLERĠ... 7 ĠMAR DURUMU... 8 DEĞERLENDĠRME... 8 FĠYATLANDIRMA... 9 UZMAN GÖRÜġÜ SONUÇ

3 MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ġġrketġn ÜNVANI : Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ġġrketġn ADRESĠ : Şaşmaz Plaza, K:12, D:25 Kozyatağı Kadıköy / İSTANBUL TELEFON NO : (216) KURULUġ TARĠHĠ : KAYITLI SERMAYE TAVANI ÖDENMĠġ SERMAYESĠ : ,TL : ,01TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 68,86 FAALĠYET KONUSU : Sermaye Piyasası Kurulu'nun gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, sermaye piyasası araçlarına ve sermaye piyasalarına yatırım yapmaktadır. Şirket ayrıca belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilmekte ve SPK düzenlemelerinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilmektedir. Şirket Türkiye'de kurulmuş olup Türkiye'de faaliyet göstermektedir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN BAZI GAYRĠMENKULLER : Tekirdağ İli, Barbaros Beldesi, Tavanlıçeşme Mevkii, 5 pafta, 4972 parsel nolu m 2 yüzölçümlü arsa İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesinde Güzelşehir Projesi bünyesinde inşa edilmekte olan 5 adet villa İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesinde Güzelşehir Projesi bünyesinde inşa edilmekte olan Alışveriş Merkezi ndeki 12 adet bağımsız bölüm İstanbul İli, Esenyurt İlçesi nde inşa edilmekte olan İnnovia projesindeki 36 adet daire 3

4 UYGUNLUK BEYANI Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz. a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur. b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır. c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir. d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir. GENEL VARSAYIM VE KISITLAYICI KOġULLAR a. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz. b. Raporda aksi beyan edilmedikçe mülk üzerinde yer alan ipotek, haciz, hak ve kısıtlayıcı şerhler, değerlemede dikkate alınmamıştır. c. Resmi dairelerde gayrimenkulün araştırmasına yönelik olarak yapılan temaslarda bazı bilgiler belgeye dayalı olmaksızın elde edilebilmektedir. Bu bilgiler yetkililerin beyanlarına dayalı olduğu ve yazılı bir dokümanla desteklenmediği için ilgili resmi kuruluşun sonraki beyanlarında farklılıklar söz konusu olabilir. d. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz. 4

5 TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI 1 pafta, 21 nolu parsel: SAHĠBĠ ĠLĠ ĠLÇESĠ KÖYÜ MEVKĠĠ : Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Pazarlama Ticaret A.Ş. : İstanbul Sarıyer : Uskumru Köyü : Kayış Kıran PAFTA NO : 1 ADA NO : PARSEL NO : 21 NĠTELĠĞĠ : Tarla ARSA ALANI : m² ARSA PAYI : Tamamı YEVMĠYE NO : 502 CĠLT NO : 1 SAHĠFE NO : 21 TAPU TARĠHĠ : pafta, 63 nolu parsel: SAHĠBĠ ĠLĠ ĠLÇESĠ KÖYÜ MEVKĠĠ : Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Pazarlama Ticaret A.Ş. : İstanbul Sarıyer : Uskumru Köyü : Kıztaşı PAFTA NO : 1 ADA NO : PARSEL NO : 21 NĠTELĠĞĠ : Tarla ARSA ALANI : m² ARSA PAYI : Tamamı YEVMĠYE NO : 1739 CĠLT NO : 1 SAHĠFE NO : 63 TAPU TARĠHĠ :

6 TAPU TAKYĠDATLARI İstanbul İli, Sarıyer İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde, tapu sicil yetkilisi rapor konusu 21 nolu taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek, haciz ya da kısıtlayıcı şerh bulunmadığını; 63 nolu parsel üzerinde ise aşağıdaki notların bulunduğunu sözlü olarak belirtmiştir. Beyanlar Bölümü: İkinci derece askeri yasak bölgede kalmaktadır. ( tarih ve 464 yevmiye no ile) Sarıyer Kadastro Müdürlüğü nün tarih 358 sayılı yazısı ile bu parselin sınırında problem olduğu bildirilmiş olup, yazı Uskumru 609 dosyada tarih ve 1808 yevmiye nolu işlem evrakları içerisinde 10. sıradadır. ( tarih ve 1808 yevmiye no ile). Not: Rapor konusu 63 nolu parsel 2. Derece Askeri Yasak Bölge sınırları içerisinde kaldığından yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kiģilere satıģı yasaktır. Parselin sınırları ile ilgili olarak tapu siciline konmuģ olan beyan ise Kadastro Müdürlüğü ne baģvuru yapılması suretiyle sınır düzeltmesi yapılarak giderilebilir niteliktedir. TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, Uskumruköy, Kayış Kıran Mevkii nde konumlu 21 nolu parsel ve Kıztaşı Mevkii nde konumlu 63 nolu parseldir. Arıköy Sitesi nin yakın çevresinde yer alan taşınmazlara ulaşım, Uskumruköy Gümüşdere Yolu üzerinden sağlanmaktadır. Taşınmazların yakın çevresinde; boş parseller ve ormanlık alanlar ile müstakil evler ve villa siteleri mevcuttur. 21 nolu parsel, GümüşdereSarıyer Yolu na ve Arıköy otobüs durağına 100 m., Arıköy AVM ye ise yaklaşık 150 m. mesafededir. Bir kısmı Tatlısu Caddesi nin üzerinde kalan 63 nolu parsel ise Arıköy Sitesi ne 50 m., Marenego Villaları na yaklaşık 350 m. mesafededir. 6

7 BÖLGE ANALĠZĠ Uskumrköy Sarıyer'in deniz sahili olmayan köylerinden olup Gümüşdere, Kilyos, Demirciköy, Zekeriyaköy, Bahçeköy ve Belgrat Ormanlarından sınır alır. Köy, ilçe merkezine 9 km., Taksim'e 29 km. ve Eminönü'ne 32 km. uzaklıktadır. Uskumruköy yerleşim bölgesi olarak çok eskilere dayanan bir tarihe sahiptir. Cenevizlilerin bölgeye hâkim olduğu dönemlerden kalma Ceneviz yapısı olan gözetleme kulesi hala yerli yerindedir. Köy çevresinde yer alan Güney Villaları, VIP Sitesi, Park Villaları, Arıköy Sitesi, Boğaziçi Üniversitesi Kilyos Sarıtepe Kampusu ve METAŞ Villaları gibi yerleşim birimleri köy nüfusunun artmasına neden olmuştur. Bölge depremsellik açısından güvenli kabul edilmekte olup genelde üst gelir grubu tarafından az katlı, bahçeli konut yerleşimi olarak tercih edilmektedir. PARSELLERĠN FĠZĠKSEL ÖZELLĠKLERĠ 21 nolu parsel m 2 ; 63 nolu parsel ise m 2 yüzölçümü büyüklüğüne sahiptir. Eğimli ve kısmen engebeli bir topografik yapıya sahiptirler. Dikdörtgene benzer bir geometrik yapıdadırlar. 21 nolu parselin imar terkleri yapıldıktan sonra imar yoluna (Henüz açılmamıştır.) yaklaşık 25 m. cephesinin olacağı (halihazırda herhangi bir yola cephesi bulunmamaktadır); 63 nolu parselin ise bir kısmının Tatlısu Caddesi üzerinde kaldığı bilgisi edinilmiştir. Ancak 63 nolu parselin tamamı 1/5000 ölçekli planda Dere Mutlak Koruma+Park+Yol olarak beklirtilen alan içerisinde kaldığından yapılaşma hakkı bulunmamaktadır. (Bkz. İmar Durumu) Sınırları kısmen tel çit ile belirlenmiştir. Halihazırda boş durumdadırlar, Üzerlerinde yapılaşmaya engel teşkil edecek herhangi bir fiziksel unsur bulunmamaktadır (İmar durumları dikkate alınmamak suretiyle). Ham arazi durumundadırlar. 21 nolu parsel satılabilirlik özelliğine sahiptir. 63 nolu parsel ise imar durumu itibariyle ticari bir anlam taģımadığından alıcı kitlesi sınırlı olup kamuya terk edilmesi söz konusu olabilir. 7

8 ĠMAR DURUMU Sarıyer Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde belediye yetkilisi rapora konu parsellerin konumlandığı bölgenin 1/5000 lik planının bulunduğunu, 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı nın ise hazırlık aşamasında olduğunu belirtmiştirler. GümüşdereKısırkaya Bölgesi 1/5000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı na göre 63 nolu parselin Park, Yol ve Dere Koruma KuĢağı alanlarında kaldığı; 21 nolu parselin ise Konut (~% 50) ve park (~% 50) alanlarında kaldığı öğrenilmiştir. 21 nolu parselin konut alanında kalan kısmı için yapılaşma şartları; TAKS : 0,10 KAKS : 0,20 H max : 6,50 m. şeklindedir. DEĞERLENDĠRME Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler: Olumlu etkenler: Depremsellik açısından güvenli kabul edilen bir bölgede konumlanmaları, Gelişmekte olan bir bölgede yer almaları, Bölgenin üst gelir gruplarınca tercih edilmekte olması, 21 nolu parselin imar durumu. Olumsuz etkenler: 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının bulunmaması (Terklerinin ve yapılaşma şartlarının tam olarak belli olmaması), 63 nolu parselin 1/5000 ölçekli plan itibariyle yapılaşma hakkı bulunmaması, Bölgede çok sayıda boş parsel olması, 8

9 FĠYATLANDIRMA 21 nolu parsel: Rapor konusu 21 nolu parselin rayiç değerinin tespitinde Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve parsel için birim fiyat belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, imar durumu, kullanım fonksiyonu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış; yanı sıra ofisimizdeki verilerden yararlanılmıştır. Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Emsal 1 : Emlak Ofisi ( ) Taşınmaz ile aynı bölgede, taşınmaza yaklaşık 250 m. mesafede konumlu, m 2 alanlı, taşınmaz ile aynı imar özelliklerine sahip (1/5000 lik planda konut imarlı, Emsal:0,20, Taks:0,10, Hmaks:6,50 m.) arsa ,USD bedelle satışa sunulmuştur. Emsal 2 : Emlak Ofisi ( ) Taşınmaz ile aynı bölgede, taşınmaza yaklaşık 250 m. mesafede, Arıköy AVM karşısında konumlu, m 2 alanlı, taşınmaz ile aynı imar özelliklerine sahip (1/5000 lik planda konut imarlı, Emsal:0,20, Taks:0,10, Hmaks:6,50 m.) arsa ,USD bedelle satışa sunulmuştur. Emsal 3 : Emlak Ofisi ( ) Taşınmaz ile aynı bölgede, taşınmaza yaklaşık 250 m. mesafede konumlu, 3495 m 2 alanlı, taşınmaz ile aynı imar özelliklerine sahip (1/5000 lik planda konut imarlı, Emsal:0,20, Taks:0,10, Hmaks:6,50 m.) arsa ,USD bedelle satışa sunulmuştur. Emsal 4 : Emlak Ofisi ( ) Taşınmaz ile aynı bölgede, taşınmaza yaklaşık 1 km. mesafede, GümüşdereUskumruköy Yolu na cepheli konumda, m 2 alanlı, 1/5000 lik planda konut imarlı, Emsal:0,60, Taks:0,12, Hmaks:6,50 m. yapılaşma şartlarına sahip arsa ,USD bedelle satışa sunulmuştur. Emsal 5 : Emlak Ofisi ( ) Taşınmaz ile aynı bölgede 470 m 2 arsa üzerinde konumlu, 225 m 2 kullanım alanlı, 2 yıllık, 4 katlı villa ,USD bedelle satışa sunulmuştur. Bu araştırmalardan hareketle 21 nolu parselin konumu, büyüklüğü ve mevcut imar durumu dikkate alınarak m² birim değeri için 200,TL kıymet takdir edilmiştir. Buna göre parselin değeri, m² x 200,TL/m² ,TL olarak belirlenmiştir. 9

10 Taşınmazın değer tespitinde, bilinen diğer değerleme yöntemleri somut kriterlere dayandırılamamaktadır. Bu sebeple değer tespitinde sadece Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi ni kullanmak mümkün olmuştur. 63 nolu parsel: Bilindiği üzere bir parselin değerini oluşturan en önemli unsur imar durumu dur, yani yapılaşma hakkıdır. Konu taşınmazın mevcut imar durumuna göre herhangi bir yapılaşma hakkı bulunmadığı gibi tamamı kamuya terk edilecek alan içerisinde yer almaktadır. Bu nedenle somut kriterlere dayalı bir değerlendirme imkanı bulunmamakta olup parselin değerleri için Emlak Vergi Beyannamesi ne esas m² birim rayiç bedeline itibar edilmesi en uygun yaklaşım olarak ortaya çıkmaktadır. Sarıyer Belediyesi Emlak Servisi nde yapılan araştırmalarda rapora konu taşınmazın bulunduğu bölgedeki Emlak Vergi Beyannamesi ne esas 2010 yılı m² rayiç bedelinin yaklaşık 35,TL olduğu belirlenmiştir. Buna göre parselin değeri, m² x 35,TL/m² ,TL dir. Ancak bu değer kanaatimizce ticarî bir anlam taşımamaktadır. Başka bir ifade ile gelir getirici nitelikte olmayan bir parselin bu seviyedeki bir bedelle alım satımı söz konusu değildir. Belediyece saptanan birim fiyatlarla belirlenen yukarıdaki meblağ, sadece taşınmazın kamulaştırılması halinde kullanılabilecek alt sınırı tanımlamaktadır. belirtilmiştir. Özet olarak konu parsellerin m 2 PARSEL NO YÜZÖLÇÜMÜ (m 2 ) birim ve toplam değerleri aşağıdaki tabloda m 2 BİRİM DEĞERİ (TL) YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (TL) TOPLAM UZMAN GÖRÜġÜ Rapor konusu parselerin henüz 1/1000 ölçekli uygulama imar planları bulunmamakla birlikte, mevcut 1/5000 lik planda Konut ve Park alanı olarak belirlenen sahada yer alan 21 nolu parselin Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyüne alınmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. 1/5000 ölçekli planda tamamı kamuya terk edilecek alanda kalan 63 nolu parselin ise bu imar durumuyla ticari bir anlam taģımaması sebebiyle GYO portföyüne alınması uygun değildir. 10

11 SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 2 adet parselin yerlerinde yapılan incelemesinde konumlarına, yüzölçümü büyüklüklerine, fiziksel özelliklerine, mevcut imar durumlarına ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşullarındaki toplam değeri için, ,TL (İkimilyonbeşyüzotuzbeşbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. ( ,TL 1,990 TL/Euro (*) ,Euro) ( ,TL 1,420 TL/USD (*) ,USD) dayalıdır. (*) Rapor tarihi itibariyle 1,Euro = 1,990 TL; 1,USD = 1,420 TL dir. Döviz bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir. Parsellerin KDV dahil toplam değeri ~ ,TL dir. Bu takdirimiz, taşınmazlarla ilgili ikame edilmiş bir dava bulunmadığı kabulüne İşbu rapor, Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin talebi üzerine ve 3 (üç) orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 22 Ekim 2010 (Ekspertiz tarihi: 18 Ekim 2010) Saygılarımızla, Lotus Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. Kıvanç KILVAN ĠnĢaat Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı Eki: (Lisans No: ) Tapu sureti (2 adet) Uydu fotoğrafı Konum krokileri Fotoğraflar (4 adet / 2 sayfa) İmar durum örneği (4 adet) Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler Değerleme uzmanlığı lisans belgesi Değerleme sözleşmesi sureti Değerlemeye Yardım Edenler: Öznur AKTULAN Değerleme Uzman Yardımcısı 11

12 Uydu Fotografı Konum krokisi 12

13 Konum krokisi 21 nolu parsel 63 nolu parsel 13

14 21 nolu parselin bulunduğu bölgeden görünümler: 14

15 63 nolu parselin bulunduğu bölgeden görünümler: 15

16 Ġmar durum örneği (21 nolu parsel) 16

17 Ġmar durum örneği (21 nolu parsel) 17

18 Ġmar durum örneği (63 nolu parsel) 18

19 Ġmar durum örneği (63 nolu parsel) 19

20 ÖZGEÇMİŞ Adı Soyadı : M. Kıvanç KILVAN Doğum Yeri ve Tarihi : İstanbul, Medeni Hali : Evli SPK Lisans Belgesi tarih ve No : 14 Nisan 2003 / Mesleği : İnşaat Mühendisi Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi / 1995 İstanbul Teknik Üniversitesi, Yüksek Lisans İngilizce Hazırlık Programı / 1996 İstanbul Üniversitesi, İşletme Fakültesi İşletmecilik İhtisas Programı / 1997 Mesleki Tecrübe Ordu Donatım Okulu Balıkesir : Ağustos 1997 Kasım 1998 Yedek Subay Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Nisan 1999 Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak Şirket Kurucu Ortağı / Sorumlu Değerleme Uzmanı 20

21 21