2011 Gelişmeler & 2012 Öngörüler

Transkript

1 Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak Gelişmeler & 2012 Öngörüler Dünyadaki güçlü oyunculardan biri olarak Türkiye, 2011 yılında yatırımcıların radarında yer almaya devam etmiştir. Türkiye, Çin den sonra en fazla büyüme gösteren 2. ülke olmuştur yılı boyunca Türkiye perakende pazarında perakendeciler, yeni ve yaratıcı konseptlerle güçlü bir büyüme sergilemişlerdir. Şirketlerin ofis değiştirme eğilimleri nedeniyle, ofis pazarı 2011 yılında aktif bir kullanıcı talebiyle karşılaşmıştır. Altyapının gelişmesi, küresel şirketlerin Türkiye yi bölgesel lojistik merkezi olarak tanımlamalarını sağlamıştır. İstanbul da otellerin oda başı fiyatlarında ve oda başına düşen gelirlerinde 2010 yılına kıyasla artış gerçekleşmiştir.

2 2 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2012 Ekonomik Görünüm Büyüme Son 10 yıllık dönemde sağlam bankacılık sektörü, mali disiplin ve ekonomik yeniliklere dayanarak gösterdiği güçlü ekonomik büyüme ile Türkiye, küresel krize karşı esnek bir yapı sergilemiştir. Büyüme (%) Tüketici Güven Endeksi Tüketici güven endeksi ekonomi ile ilgili genel bir fikir vermekte, tüketicilerin harcama alışkanlıklarını ve ekonomiye bakışlarını göstermektedir. Endeks, ekonomide görülen iyileşme ile birlikte, 2010 yılı sonunda %91 iken, 2011 yılı ilk yarısında artarak %96 ya ulaşmıştır. Fakat küresel ekonomideki belirsizliklerin etkisiyle yerel para biriminin USD ve EUR karşısında %25 -%30 bandında değer kaybettiği ve bunun da endeksde düşüşe neden olduğu gözlemlenmiştir. Endeks Kasım 2011 itibariyle tekrar %91 e gerilemiştir. Tüketici Güven Endeksi Kaynak: TÜİK 3Ç 2011 de %6.5-%7 aralığındaki beklentilerin üzerinde, %8.2 olarak gerçekleşen büyüme rakamı, yıl sonu büyüme tahminlerinin %7.5-%8 bandında yukarı yönlü gözden geçirilmesine neden olmuştur. Türkiye, 2011 yılının ilk dokuz ayında gerçekleştirdiği %9.6 lık büyüme ile Çin den sonra en fazla büyüyen ikinci ülke konumuna gelmiştir. Devam eden büyüme eğilimi neticesinde, Türkiye nin 2012 yılı büyüme rakamının IMF nin Eylül ayı itibariyle tahmin ettiği %2.5 oranının üstünde gerçekleşeceği tahmin edilmektedir. Hükümet tarafından Ekim ayında açıklanan Orta Vadeli Ekonomik programa göre 2012 ve 2013 yılı için beklenen büyüme rakamı sırasıyla %4 ve %5 oranındadır yılında USD 10,363 olan kişi başı GSYİH rakamının 2013 yılında USD 11,716 olacağı öngörülmektedir. GSYİH Büyüme Tahminleri Kaynak: TÜİK Enflasyon TL nin USD ve EUR karşısında değer kaybetmesi, fiyatları devlet tarafından belirlenen hizmet ve ürünlerin (doğalgaz ve elektrik fiyatlarındaki artışlar, motorlu araçlar, iletişim, alkollü içkiler ve tütündeki vergi artışları) fiyatlarındaki artış ile beraber enflasyon, 4Ç 2011 döneminde sert bir şekilde yükselmiştir. Tüketici Fiyat Endeksi 2010 yılı sonunda %6.4 den 2011 yılı sonu itibariyle %10.5 e ulaşmıştır ve Aralık 2008 tarihinden sonraki dönemde ilk kez çift haneli enflasyon rakamına ulaşmıştır. Gerçekleşen yıl sonu enflasyon rakamı, %5.5 olan hedefi ciddi bir oranla aşmış ve TCMB bu durum nedeniyle Ekim 2011 den itibaren sıkı para politikaları uygulamaya başlamıştır. Merkez Bankası TL nin değer kaybetmesi, vergi artışları, küresel ekonomideki belirsizlik ve yurtdışında kredi büyümesinin fonlama kısıtlamalarına bağlı olarak yerel talebin bastırılmaya devam edeceğini öngörmektedir. Enflasyonun 2012 başlarında düşüş eğilimine girmesi ve %5 seviyelerinde hareket etmesi beklenmektedir. *2012 rakamları tahmindir Kaynak: IMF

3 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak Enflasyon büyümesini yavaşlatmak için gecelik borç verme (%5.0) ve borç alma (%12.5) faizi oranı aralığını arttırmış ve sermaye karşılık oranlarında artışa gitmiştir. Bütün bu önlemlerin neticesinde, kredi büyümesi genel olarak yavaşlamış ve 2010 yılında %80 iken 2011 yılı ilk yarısı itibariyle %40 a, 4Ç 2011 itibariyle de %20 ye gerilemiştir. Aynı şekilde tüketici kredilerindeki büyüme de zayıflayarak, Haziran 2011 de %40 iken, Aralık 2011 itibariyle toplamda %10 a gerilemiştir. Cari Açık Kaynak: TÜİK İşsizlik Etkileyici büyüme performansıyla beraber işsizlik rakamında dikkate değer bir iyileşme olmuş ve 2010 yılı sonunda %11.9 olan işsizlik oranı, Eylül 2011 itibariyle %8.8 e gerilemiştir. Bu rakamlar Türkiye nin, işsizliği yüksek oranda artan diğer ülkelere kıyasla dünyada en iyi performans gösteren ülkelerden biri olduğunu göstermiştir. İşsizlik oranını düşürmek hükümetin önceliklerinden biri olmuş, bu bağlamda özel sektör yatırımlarının artması için yeni teşvikler yürürlüğe konmuş ve esnek çalışma saatleri için bir ön hazırlık yapılmıştır. İşsizlik *Tahmin Kaynak: IMF Türkiye ekonomisinin temel sorunlarından biri cari açıktır. Cari açığın IMF nin Ekim ayındaki Bölgesel Ekonomik Görünüm Raporu na göre 2011 yılında GSYİH nın %10.3 üne denk geleceği tahmin edilmektedir yılında beklenen ekonomik yavaşlamanın ve Merkez Bankası nın almış olduğu önlemlerin cari açıkta düşüşe sebep olacağı, 2012 ve 2013 yıllarında sırasıyla %7.4 ve %7.5 olarak gerçekleşeceği öngörülmektedir. Cari açığın finansman kalemlerinde de iyileşme olmuş ve daha uzun vadeli ve istikrarlı olan doğrudan yabancı yatırım payının arttığı gözlemlenmiştir. Doğrudan yabancı yatırım Ocak-Ekim 2010 döneminde USD 6.1 milyar iken, %84 oranında bir artış göstererek 2011 yılı aynı döneminde USD 11.5 milyara ulaşmıştır yılının on aylık doğrudan yabancı yatırım toplamı, 2010 yılındaki USD 9.1 milyar olan toplam yabancı yatırım rakamını aşmıştır. Kaynak: TÜİK Mali Politikalar Merkez Bankası aldığı önlemler doğrultusunda, kredi büyümesinin (tüketici kredileri ve proje finansmanları) yavaşlamasını ve cari açığın daha fazla büyümesinin engellenmesini hedeflemiştir. Bu önlemler yeni bir ekonomik durgunluğun habercisi olarak görülmüş, ancak 3Ç 2011 de beklentilerin üzerinde gerçekleşen büyüme rakamları, bu büyüme eğiliminin devam edeceğine işaret etmiştir. Merkez Bankası bütün bunlara bağlı olarak haftalık repo faizini arttırarak bankaların borçlanma maliyetlerini arttırmıştır. Banka ayrıca kredi IMF nin WEO raporuna gore 2010 yılında %3.6 olarak gerçekleşen bütçe açığının, 2011 yılı itibariyle %1.9 a gerilemesi beklenmektedir. Açığın önümüzdeki iki yıl boyunca %1.5 seviyesinde kalacağı tahmin edilmektedir. Orta Vadeli Ekonomik rapora göre bütçe açığının 2012 ve 2013 yıllarında sırasıyla %1.5 ve %1.4 olacağı tahmin edilmektedir.

4 4 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2012 Bütçe Açığı *Tahmin Kaynak: IMF İhracat rakamı geçen yıla oranla 2011 yılında %18.5 artarak USD milyar seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu rakam 2008 yılında ekonomik krizden önce gerçekleşen rekor rakam olan USD 132 milyarı geride bırakarak cumhuriyet tarihinin en yüksek ihracat rakamı olarak tarihe geçmiştir. Ülke Bazında İhracat Dağılımı, 2011 Kaynak: TÜİK, TİM Toplam ihracat içindeki %10.4 lük payı ile Almanya Türkiye nin 2011 yılındaki lider ihracat ortağı olmuş ve onu %6.2 ile Irak takip etmiştir. Irak a olan toplam ihracat geçen yıla kıyasla %37 artarak 2011 yılında USD 8.2 milyar rakamına ulaşmıştır. Irak a yapılan ihracatın artması, Türkiye nin dış ilişkilerdeki yumuşak politikalarının bir neticesidir. İtalya ve İngiltere nin toplam ihracat içindeki payı sırasıyla %6.0 ve %5.8 dir. İhracat yapılan ülkelerin çeşitliliği toplam ihracatın %62 lik bölümünün diğer ülkeler tarafından paylaşılması sonucunu doğurmuştur.

5 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak Politik Görünüm 2011 yılında Türkiye dış politikasını etkileyen en önemli uluslararası gelişmeler arasında Ortadoğu ve Kuzey Afrika da yaşanan siyasi olaylar, Batı ülkelerinde ve özellikle Euro Bölgesi nde yaşanan ekonomik sorunlar, İsrail-Türkiye ilişkilerinin Mavi Marmara olayları nedeniyle yeniden şekillenmesi, Japonya da yaşanan deprem ve tsunami felaketi ile Fransa Parlamentosu tarafından Sözde Ermeni Soykırımı nı inkâr edenlere ceza verilmesini öngören yasa teklifinin oy çokluğu ile kabul edilmesi yer almıştır. Ayrıca 2011'de gelişmiş ülkelerin borç sorunlarına karşılık, gelişmekte olan ekonomiler küresel ekonomide ağırlıklarını iyice hissettirmeye başlamış, özellikle Brezilya, Rusya, Hindistan ve Çin'in küresel ekonomideki payları önemli ölçüde yükselmiştir. Yılın ilk çeyreğinde başta Mısır ve Libya olmak üzere Orta Doğu ve Kuzey Afrika ülkelerinde yaşanan ve Arap Baharı olarak nitelenen siyasi olaylar tüm dünyada petrol fiyatlarının artmasına ve bu ülkelerde faaliyet gösteren Türk iş adamlarının siyasi belirsizlik ve güvenlik sorunları nedeniyle bölgeden çekilmesine neden olmuştur. Başbakan Tayyip Erdoğan liderliğinde Arap Baharı sürecinde dış politikada izlenilen yol gösterici rol ile hem Türkiye nin bölgedeki politik gücü artmış, hem de ticari olarak söz konusu ülkelerle olan ilişkilerin güçlenmesi sağlanmıştır. Üçüncü çeyrekte ise Dışişleri Bakanı Ahmet Davutoğlu tarafından Türkiye nin İsrail'in Mayıs 2010'daki Mavi Marmara operasyonu nedeniyle özür dilemeyi kabul etmemesi sonucunda ikili ilişkilere yönelik tarihi nitelikte kararlar alındığı, İsrail'le diplomatik ilişkilerin seviyesinin indirildiği ve askeri anlaşmaların askıya alındığı açıklanmıştır. Yunanistan ve İrlanda da başlayan borç krizinin, Portekiz, İspanya ve İtalya ya yayılması ile Fransa gibi AB içerisindeki güçlü ülkelerinde krizden oldukça olumsuz etkilenmesi, AB nin ortak para politikasının tartışılmasına neden olmuş ve bu sorunun AB nin varlığını tehdit eder hale geldiği görülmüştür. Başbakan Yardımcısı Ali Babacan tarafından Aralık 2011 de yapılan açıklamada, AB içerisinde yaşanan krize rağmen Türkiye nin AB ile olan ilişkilerinin önemi vurgulanarak, AB nin ortaya koyduğu kriterlerin ve standartların Türkiye deki demokratikleşme süreci açısından oldukça önemli olduğu ve bu kapsamda Türkiye nin AB ne üyelik sürecinin özenle takip edileceği açıklanmıştır. bir şekilde Türk işadamlarına yol gösterici rol üstelenmeleri çağrısı yapılmıştır. Aynı hedefe paralel olarak hükümet, iş adamlarının hareketliliğini arttırmak ve önündeki coğrafi sınırlamaları en aza indirgemek için 2011 yılında Rusya, Ukrayna, Ekvator Cumhuriyeti, Gürcistan, Kırgızistan ve Kolombiya gibi ülkelerle imzalanan vizelerin karşılıklı olarak kaldırılması anlaşmalarının, 2012 yılında da farklı ülkelerle geliştirilmeye devam edeceğini açıklamıştır. Son çeyrekte yaşanan önemli gelişmelerden biri de, Türkiye ile Azerbaycan arasında, Azeri doğalgazının Türkiye üzerinden Avrupa ya taşınmasını sağlayacak USD 5 milyar maliyetindeki Trans Anadolu Doğalgaz Boru Hattı na (TANAP) ilişkin mutabakat zaptının imzalanması olmuştur. Bu anlaşma ile Türkiye nin dünya enerji pazarındaki köprü ülke konumu daha da güçlenmiştir. Avrupa ve Arap ülkeleri gibi en yoğun ticari ilişkilerin bulunduğu ülkelerde yaşanan olumsuz ekonomik ve politik gelişmelere rağmen, Türkiye de yıllardan beri ciddi şekilde uygulanan mali disiplin ve istikrarlı siyasi ortam ülkenin refah düzeyinin artmasını sağlamıştır. Türkiye beklentilerin üzerinde güçlü ekonomik büyüme gerçekleştirerek, 2011 yılında dünyada Çin den sonra en hızlı büyüyen ülke konumuna gelmiştir. Türkiye nin istikrarlı bir şekilde devam ettirdiği ekonomik büyüme, ülkenin küresel ortamdaki konumunun oldukça güçlenmesini sağlamıştır. Ancak suçu kesinleşmemiş geniş kitlelere yönelik gerçekleştirilen hukuki uygulamaların, dış dünyada Türkiye nin demokratik yapısına ilişkin tartışmalar yarattığı gözlemlenmektedir yılında iç politika gündemini oluşturan önemli gelişmeler aşağıda sıralanmıştır: Kamuya olan borçların yapılandırılmasına yönelik düzenlemeleri içeren yasanın kabulü Yeni Ticaret Kanunu nun kabulü Türkiye Merkez Bankası nın Türk Lirası zorunlu karşılık oranları düzenlemeleri Tütün Alkol Piyasası Düzenleme Kurulu nun yayınladığı yönetmelik Orta Vadeli Program ın açıklanması Van Depremi sonrası gündeme gelen Afet Hazırlık Kanun Tasarısı Türkiye nin 2023 hedeflerinin başında yer alan En Büyük İlk 10 Ekonomi Arasına Girme hedefi kapsamında dış ticaretin arttırılmasına öncelik verilmiş, bu bağlamda hükümet tarafından tüm büyükelçiliklere ve dış temsilciliklere tüm dünyada daha aktif

6 6 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2012 Yatırım Görünümü Türkiye, Avrupa nın en yüksek nüfusa sahip ikinci ülkesi olarak barındırdığı güçlü nüfusu, 2011 yılında OECD ülkeleri arasında en yüksek büyüme kaydeden ikinci ekonomi olması ve dünyada en etkili oyunculardan biri olmasını sağlayan stratejik öneminden faydalanarak, her zaman yatırım liginde öne çıkan bir ülke olmuştur. AKP hükümetinin iktidara gelmesinden bu yana geçen 10 yıllık süreçte, gerek politik istikrar, gerekse de elde edilen ekonomik kazanımlar sayesinde Türkiye, riskli gelişen ekonomi algısından kurtularak daha üst bir ligde konumlandırılmıştır. Küresel ekonomik görünüm, geçmişin gelişmiş ekonomilerinin ciddi bir sarsıntıdan geçtiği, buna karşılık Türkiye gibi bazı gelişen ülkelerin son 10 yıllık dönemde geçirdikleri reform süreci ve ekonomik dinamizm sayesinde kazanan olarak ortaya çıkmasıyla, ciddi bir değişim göstermektedir yıllarının başında yıllık ortalama USD 1 milyar olan yabancı sermaye yatırımlarının, son 5 yıllık dönemde USD milyara çıkması, buna en güzel kanıtı oluşturmaktadır. Finans, telekomünikasyon, sağlık ve enerji sektörleri bu yatırım dalgasından en fazla faydalanan sektörler olmuşken, daha çok yerel faktörler dolayısıyla gayrimenkul sektörü nispeten daha düşük bir yatırımcı ilgisine maruz kalmıştır. Türk kültüründe geliştiriciler ve gayrimenkul sahiplerinin gayrimenkullerini elden çıkarma istekleri çok zayıftır. Tarihsel olarak bu geleneğin temel sebebi, gayrimenkul sahipliliğinin aile servetini geçmişin en önemli ekonomik problemlerinden biri olan yüksek enflasyona karşı korunması olarak kullanılmasıdır. Bu durum, Türkiye deki yatırım piyasasının likiditesini ciddi miktarda kısıtlayan önemli bir faktördür. İkinci önemli neden ise, geçmişte uzun yıllar süregelen yüksek enflasyon ve faiz kıskacı dolayısıyla, kültürel olarak Türk geliştiricilerin ve gayrimenkul sahiplerinin çok az bir borçla gayrimenkul projelerini yürütmeleridir. Bu da, Türkiye deki gayrimenkul fiyatlama alışkanlıklarının, global piyasalardan net bir şekilde ayrışmasına neden olmaktadır. Ekonomik durumun olumsuz olduğu dönemlerde dahi, borçluluk oranları az olan Türk gayrimenkul sahipleri, likidite sıkıntısına düşmemekte ve dolayısıyla fiyat beklentilerini aşağı yönlü revize etmemektedirler. Türkiye gayrimenkul piyasası, yabancı yatırımcıların yatırım yapabileceği kurumsal varlık sayısının çok kısıtlı olduğu bir pazardır. Pazardaki çok ortaklı sahiplik yapısı ile genelde satıcı taraf üzerinde yüksek vergi yükü doğuran hukuki yapılanma yatırım piyasasındaki en önemli engellerdir. Düşük borçlanma alışkanlığı ve özkaynak yapısı, yerel yatırımcıları güçlerini birleştirmeye ve Türkiye ye özel sistemlerin yaratılmasına neden olmuştur. Piyasada yaygın olarak kullanılan kat karşılığı sistemi, buna en iyi örneği teşkil etmektedir. Bu system; arsa shibi ile geliştirici arasındaki anlaşmaya dayanmakta; arsa sahibinin geliştirilecek gayrimenkulun bir kısmına sahip olması karşılığında, geliştiricinin arsa için bazen hiç ödeme yapmaması ya da çok kısıtlı bir nakit ödeme yapması imkanını getirmektedir. Sözkonusu sistem, geliştiricinin en büyük yatırım gideri olan arsaya nakit ödeme yapmaması sebebiyle, az bir özkaynakla yatırıma başlamasına imkan vermekte; bu da projenin fizibilitesini güçlendirmektedir. Yabancı yatırımcıya uygun olmayan sözkonusu faktörlere rağmen, bir çok uluslararası yatırımcı, güçlü genç nüfus, ekonomik beklentiler ve potansiyeli yüksek çevre ülkelere yakınlığı sebebiyle, Türkiye de konumlanmışlardır. Türkiye deki Uluslararası Yatırımcılar Perakende- Uluslararası yatırımcılar için en öncelikli pazar Perakende, güçlü potansiyeli ile, uluslararası yatırımcılar için en öncelikli pazar olagelmiştir. Global yatırımcı ilgisi, 1990 ve 2000 lerde, sırasıyla, Carrefour ve Metro gibi önemli perakende zincirlerinin piyasaya girişiyle başlamıştır. Bu markalar, hipermarket ana mağazalı alışveriş merkezi konseptini başlatmışlardır. Carrefour bu konsepte 12 alışveriş merkezine, Metro ise ülke çapında yine 12 merkezin yer aldığı bir portföye sahiptir. Perakende sektörünün henüz doygunluğa ulaşmadığı dönemlerde, güçlü potansiyeli gören, global piyasalarda isim yapmış birkaç geliştirici ve yatırımcı Türkiye pazarına giriş yapmıştır. Bu yatırımcıların pazara giriş tecrübeleri farklı şekillerde olmuştur. Bir kısmı, pazara ilk giriş dönemlerinde, yerel geliştiriciler ile ortaklık kurmayı tercih etmişlerdir. Örneğin Multi Corporation, Turkmall ile güçlerini birleştirmiş ve Forum markasıyla geniş bir alışveriş merkezi portföyü geliştirmiştir. Avrupa ve Amerika nın önde gelen varlık yönetim şirketlerinden Amstar ise, Rönesans Grubu ile birkaç alışveriş merkezi projesinde ortak olmuştur. Bazı geliştirici/yatırımcılar ise piyasaya ortaksız girmeyi tercih etmişler ve Türkiye pazarındaki faaliyetlerini kendi başlarına başarılı bir şekilde yürütmektedirler. Corio, Redevco, ECE, Prime Development ve Union Investment bu kategoriye giren başarılı şirketlerdir. Diğer bir opsiyon ise, yerli ya da Türkiye tecrübesi olan bir yabancı yatırımcı tarafından kurulan bir yatırım fonuna ortak olmaktır. Örneğin Kanada Emeklilik Planlama Yatırım Kurulu (CPPIB), Multi Corporation ın kurduğu Türkiye Perakende Fonu na ve bu Fon tarafından geliştirilen alışveriş merkezleri portföyüne ortak olarak Türkiye ye girmiştir. Bank of America Merrill Lynch, Türk ortakları Krea ile 2006 yılında Bosphorus Gayrimenkul Yatırım Fonu nu kurarak Türkiye pazarına giriş

7 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak yapmış, Haziran 2010 a kadar birkaç alışveriş merkezi ve rezidans projesine yatırım yapmışlardır. Daha çok gelir getiren varlıklarla ilgilenen Pradera ise, yakın dönemde, yine Krea ile Pradera Türk Perakende Fonu nu kurmuştur. Yatırım piyasası, özellikle piyasanın ilk gelişme dönemlerinde ( ) daha çok vadeli alım/fonlama şeklindeki, geliştirme projeleri yatırımlarının ağırlıkta olduğu bir yapı sergilemiştir. Perakende piyasasının henüz doygunluğa ulaşmadığı bu dönemde, yabancı yatırımcıların geliştirme ve kiralama riski almaya istekli olmaları sebebiyle, 2007 yılında Türkiye yatırım piyasası zirve yapmış ve EUR 1.7 milyar tutarındaki yatırım ile Avrupa nın en fazla işlem gören 9 uncu piyasası olmuştur. Corio, vadeli alım işlemleriyle 2007 yılının en aktif yatırımcısı olmuştur. Buna tek istisna, Akmerkez in %46.9 unun 2005 yılında halka arz yoluyla satın alınmasıdır. Corio, halihazırda 6 alışveriş merkezine sahip olup, bir projeyi de geliştirme aşamasındadır. Union Investment ve Commerz Real ise, Multi Turkmall tarafından ikincil şehirlerde geliştirilen birkaç alışveriş merkezi projesini vadeli alım yoluyla satın almışlardır. Area Property Partners ve Pramerica ortaklarıyla geliştirme projelerine yatırım yapan yabancı yatırımcılar arasında yer almaktadır. Area, 2007 yılında Multi Corporation ile ortak olarak, Carrefour Merter projesini satın almış ve yerine bugün başarıyla faaliyette olan Türkiye nin ikinci büyük alışveriş merkezi, Marmara Forum ve Garden Ofis projesini geliştirmiştir. Pramerica ise yerli geliştirici ortağı Eria Partners ile bir takım geliştirme projelerine yatırım yapmış olup, Antalya daki Terracity alışveriş merkezini geliştirmişlerdir. ECE ve Prime Development ise, yerli bir ortakları olmadan geliştirme projelerine yatırım yapmışlardır. ECE, İstanbul da Marmara Park alışveriş merkezi projesini geliştirmeye devam etmektedir; Prime Development tarafından Antakya da geliştirilen alışveriş merkezi ise faaliyete geçmiştir. konumlanması ve şehrin bir finansal merkeze dönüştürülme çalışmalarından kaynaklanmaktadır. Ancak, piyasada kurumsal varlık sayısının kısıtlı olması, yabancı yatırımcıların yatırım yapması önündeki en büyük engeldir. Dolayısıyla, pazar yerli alıcıların ve daha çok tüm binadan ziyade kat kat satışların hakim olduğu bir pazar olarak ortaya çıkmıştır. Gayrimenkul sahiplerinin, kat satışlarından daha fazla gelir etmesi kurumsal yatırımcıları bile bu yola itmektedir de piyasada gerçekleşen iki önemli ofis yatırımı da yabancı yatırımcının dahil olmadığı işlemler olmuştur. Bu işlemler, Merkezi İş Alanı nda yer alan Royal Bank of Scotland (RBS) binasının satışı- ki bu işlemin bir bacağı ise, RBS için bir sat ve geri kiralama işlemidir- ve MİA nın kuzeyinde yer alan Maslak taki Akbank binalarının satışı işlemidir. Bu sebeple, sadece İstanbul da değil, birkaç diğer büyük şehirde de, kurumsal yatırımcının ilgi duyabileceği ofis projelerinin geliştirilmesi için büyük potansiyel bulunmaktadır. Buna dayanarak, dünyaca bilinen önemli birkaç geliştirici piyasaya giriş yapmıştır. Uluslararası geliştirici/yatırımcı Hines, ofis geliştirme projeleri için ortak arayışına yönelmiş; ancak başarısız sonuçlanan görüşmeler sonucu piyasadan çekilmiştir. Amerika menşeili geliştirici Tishman Speyer ise, 2011 yılında İstanbul da bir ofis açarak Türk piyasasına olan ilgisini açıkça göstermiştir. Lojistik-Az gelişmiş ama en gelecek vaat eden sektör mü? Türkiye deki lojistik sektörü, güçlü perakende piyasası ve ticaret hacmine rağmen, hayli geri kalmış bir piyasadır. Piyasa halen kurumsal olmayan yerel oyuncular ve eş dost ilişkisine dayalı bir yapı sergilemektedir. A sınıfı stok ve gelecek arz, arsa fiyatlarının yüksek olması ve geliştirme projelerinin fizibilitesini olumsuz etkilemeleri sebebiyle, gayet kısıtlıdır. Birkaç uluslararası lojistik geliştiricisi ve yatırımcısı piyasaya giriş yapmış olmasına karşın, verimsiz yatırımlar ve yerel piyasa bilgisinin kısıtlılığı sebebiyle, bu teşebbüsler başarısız kalmıştır. Faaliyette olan bir varlığın satın alınması işlemi Türkiye de çok kısıtlı kalmıştır. Bu tür işlemlerden en kayda değer ikisi, Cevahir Alışveriş Merkezi nin Kuwait Investment Authority tarafından, USD 750 milyon a 2006 yılında satın alınması; diğeri ise, Prestige Mall un Quinn Group tarafından USD 55 milyon a 2007 yılında satın alınmasıdır. Ofis Pazarı Yabancı yatırımcılar için öncelikli pazar olmaya başlıyor Son yıllarda ofis piyasasına giderek artan bir yabancı yatırımcı ilgisi ile karşı karşıya gelinmektedir. Bu durum, İstanbul un uluslararası şirketler için bölgede bir operasyon üssü olarak Lojistik pazarının, Türkiye deki en zorlu ticari gayrimenkul alt pazarı olmasına karşın, uzun dönemli potansiyelinin güçlü olması, lojistik piyasasına güçlü bir yatırımcı ilgisi olmasını sağlamıştır. Piyasa bilgi ve gözlemimiz, geliştirme projeleri ve sat-geri kirala türü yatırım olanaklarına yatırımcı ilgisinin yüksek olduğuna işaret etmektedir. Ancak, yabancı yatırımcı ilgisini çekebilecek her iki tür yatırım olanağı da halen piyasada kısıtlı bulunmaktadır.

8 8 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2012 Otel Pazarı- Hala şeffaf değil ve istenen-önerilen fiyat farkı devam ediyor Türkiye deki otel yatırımları 2004 yılından itibaren Emekli Sandığı nın elindeki otelleri satmasıyla hız kazanmaya başlamıştır. Pozitif piyasa koşulları yılları arasında birçok yatırımcının Türkiye gayrimenkul piyasasına girmesine vesile olmuştur yılında otel yatırım hacmi 7 otelin satışı ile EUR 485 milyon ile en yüksek seviyesine ulaşmıştır yılının en önemli satışları Hilton İstanbul, Büyük Efes Oteli ve Swissôtel İstanbul dur. Otel yatırım hacmi 2008 yılından itibaren dünyadaki ekonomik şartlar sebebiyle azalmıştır. Genel olarak satışlardaki en büyük engel, satıcının talep ettiği fiyat ile alıcının önerdiği fiyat arasındaki fiyat farkıdır. Yerel mal sahipleri ellerindeki malları olması gerektiğinden daha pahalı fiyata satmaya, uluslararası yatımcımlar ise yatırımlardan gelecek kazançlara yönelmişlerdir yılında, Doğuş Grubu nun otel yatırımları Maris Maris ve Göcek Marina nın ve birkaç otel satışının haricinde durgun geçmiştir. büyük şehirlerde, yeni geliştirme projeleri için potansiyel azalmıştır. Ancak, ofis ve lojistik sektörlerinde geliştirme projeleri için halen güçlü potansiyel bulunmaktadır. Uluslararası yatırımcılara, özellikle Türkiye ye yeni giriş yapmışlarsa, ya deneyimli bir yerli oyuncuyla ortaklık yapmaları ve mutlaka yerel piyasa bilgisi güçlü olan bir danışmanla yola başlamaları tavsiye edilmektedir. Piyasa gözlem ve tecrübemiz uluslararası yatırımcıların Türkiye de gelir getiren gayrimenkul alımı için taleplerinin hayli güçlü olduğunu göstermektedir. Bunun nedenleri arasında, geçmiş yıllara göre, Türkiye de birincil gayrimenkul arzının daha fazla olmasıyla birlikte, mevcut piyasa koşullarında geliştirme projeleri finansmanının zorluğu da sayılabilir. Yatırım yapılabilir gayrimenkul sayısının kısıtlı olması, piyasa gerçeklerini bilen bazı yabancı yatırımcıların hayli agresif getiri önerilerini değerlendirmeye almalarına neden olmaktadır. Bu durum, yerli mal sahipleri tarafından istenen getiri oranları ile yabancı yatırımcılar tarafından önerilen getiri oranları arasındaki farkın, ciddi bir şekilde açılması sebebiyle 2008 yılından itibaren durma noktasına gelen yatırım piyasasında işlem olma ihtimalini arttırmaktadır yılında pazarda senenin başında üç otel satışı gözlemlenmiştir. Portekizli Onyria firması potansiyel golf yatırımı eklenme potansiyeli olan Claros Carpediem Oteli nin çoğunluk hisselerini satın almıştır. İlave olarak 2010 yılında İstanbul da Maçka Oteli, Park Oteli ve Savoy Oteli nin satışları gerçekleşmiştir yılının en önemli otel satışı yılın 3.çeyreğinde gerçekleşen Pera Palas otelinin Demsa Grubu na satışıdır yılında global pazardaki otel stoğu artmıştır. Bunu en başlıca sebebi bankaların el koydukları otelleri satışa çıkarmasıdır. Uluslararası yatırımcılar otel yatırımlarında artık daha seçici olmaya başlamışlar, global pazarda birçok seçenek olduğundan, Türkiye de özellikle iyi mevkiideki yerlere bakmaktadırlar. Her ne kadar Türkiye deki alım ve satımlardaki şeffaflık artsa da halen birçok satış kapalı kapılar arkasında yapılmaktadır. Bu sebeple küçük otellerin ve tatil köylerinin karlarını ölçmek için yeterli bir veri bulunmamaktadır. İlave olarak satış fiyatı beklentisi ile önerilen fiyat arasındaki fark devam etmektedir. Yatırım Piyasası Görünümü Türkiye de hem geliştirme, hem de birleşme/satın alma olanakları güçlüdür. Ancak, karlılık; sektör, gayrimenkul ve proje konumuna göre ciddi şekilde değişmektedir. Perakende sektöründe, özellikle Euro bölgesindeki borç sorunsalı ve ABD deki ekonomik belirsizlik, yatırımcı iştahını olumsuz yönde etkilemekte ve mevcut talebi ağırlıkla gelişmiş ülkelere ve birincil varlıklara yönlendirmektedir. Türkiye elbette ki bu süreçten etkilenecektir; ancak halen yüksek seyreden büyüme oranı, mali disiplin ve güçlü bankacılık sektörüne dayanarak, bu etkinin minimal olması beklenmektedir. Ayrıca, Türkiye nin halen yatırm yapılabilir ülke seviyesinden bir basamak aşağıda olan ülke notunun, gelecek 18 ay içinde arttırılması ihtimali de yatırımları olumlu etkileyecektir. Bu olası gelişme, şu ana kadar ülke notu sebebiyle Türkiye ye yatırım yapamamış uluslararası yatırım fonlarının yatırım yapmasına olanak verecektir. Bu durumun, yatırımcı talebini ve dolayısıyla fiyatları yukarıya çekecek bir faktör olduğu düşünülmektedir. Dolayısıyla, Türkiye de pozisyon almak isteyen yabancı yatırımcılar, piyasada yeni bir ralli hareketi başlamadan hızlı hareket etmelidirler. Aynı zamanda, Türkiye nin güçlü gelecek beklentileri ve dinamik ekonomik yapısından faydalanmak isteyen yabancı yatırımcıların, güçlü beklentileri şimdiden satın almak amacıyla, fiyatlama politikalarını yerli oyuncuların fiyatlama politikalarıyla uyumlaştırmaya daha istekli olduklarını gözlemlemekteyiz. Ayrıca, yabancı yatırımcıların Türkiye gayrimenkul pazarına daha uygun iş modelleri geliştirmeye sıcak bakmaya başladıkları görülmektedir. Bu bağlamda yabancı yatırımcılara yeni bir pazara giriş yaparken, kendilerini yerel pazar koşullarına uygun doğru stratejiler konusunda yönlendirebilecek, bilgi ve deneyim eksikliği

9 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak nedeniyle oluşabilecek hataların önlenmesini sağlayacak güçlü yerel piyasa bilgisine sahip danışmanlarla çalışmaları tavsiye edilmektedir. Yatırım piyasasını etkileyeceğini düşündüğümüz önemli hukuki gelişmeler aşağıda incelenmiştir: Mütekabiliyet Yasası Hükümet 2012 yılının ilk çeyreğinde çıkarmayı amaçladığı bir kanunla, mevcut düzenlemede değişiklik yaparak, yabancı gerçek kişilerin Türkiye de konut alımında aranan mütekabiliyet şartını kaldırmayı planlamaktadır. Sözkonusu kanunun yürürlüğe girmesiyle birlikte, tüm yabancı gerçek kişilerin Türkiye de konut alımı yapabilecek olmaları, bu yatırımcı havuzunu ciddi bir şekilde genişleten bir faktör olması beklenmektedir. Yeni düzenlemenin, özellikle Körfez ülkeleri, Rusya ve Türki Cumhuriyetler vatandaşlarından güçlü bir talep yaratması beklenmektedir. GYODER e göre, yılları arasında yabancı yatırımcılar tarafından yapılan konut yatırım tutarı USD 7.3 milyar a ulaşmıştır. Yeni düzenleme sonrasında ise, yabancılar tarafından yapılan konut yatırım tutarının yıllık ortalama USD 5 milyar a ulaşması beklenmektedir. 2B Yasası 2B Yasası olarak bilinen taslak kanun, orman vasfını yitirmiş arazilerin, ticari ve konut gayrimenkul geliştirimi için kullanıma açılmasına olanak verecektir. Mevcut durumda, özellikle büyük şehirlerde ve merkezi lokasyonlarda geliştirme projelerinin çok kısıtlı olmasının en önemli sebebi, arazi geliştirme imkanının çok az olmasıdır. Sözkonusu Kanunla, geliştirme projelerine imkan verecek arsa arzı, tahminlere göre, 174,000 hektar artarak, önümüzdeki yıllarda geliştirme faliyetlerini ciddi şekilde artıracaktır. Kira Kontratları 2011 yılında kabul edilen yasanın, gayrimenkul kira kontratlarında getirdiği değişiklikler ile gelir kalemine etki etmesi bakımından, yatırım piyasasını doğrudan etkilemesi beklenmektedir. Kanun, bir çok farklı şekilde yorumlanmış olup, yeni düzenlemenin esas etkilerinin, Kanun uygulamaya girdiğinde anlaşılması beklenmektedir. Kanundaki en önemli değişikliklerden biri, kira kontratının baz alındığı döviz kuruna göre yıllık kira artış oranında farklı uygulamalar getirmesidir. Yeni düzenleme, yabancı para cinsinden olan ya da yabancı paraya endeksli kira kontratlarında, yıllık endeks artışına izin vermemektedir. Mevcut düzenlemede ise, yabancı para endeskli kira kontratları piyasadaki en yaygın uygulamadır ve yıllık kira artış oranları Euro Bölgesi veya ABD enflasyon oranına endekslenmiş ya da %3 olarak sabitlenmiştir. Doğal olarak, yeni düzenleme, kira artışı sağlayamadığı için, gayrimenkul sahipleri için olumsuz bir gelişme olarak algılanmaktadır. Ancak, yeni Kanun, kira kontratları TL bazlı ise, Toptan Eşya Fiyat Endeksine göre yıllık artışa izin vermektedir. Bu sebeple, bir takım hukuk uzmanları, yeni düzenlemenin, gayrimenkul sahiplerini, TL üzerinden kiralama yapmaları konusunda teşvik ettiğini düşünmektedirler. Ancak bazı hukuk uzmanları da, kanunun mevcut düzenlemenin devamını sağlayacak açık hükümleri olduğunu; dolayısıyla uygulamada çok büyük farklılıklar getirmeyeceğini öne sürmektedirler. Dolayısıyla, yeni düzenleme üzerinde çok farklı yorumlar ve görüşler bulunmakta, tek fikir birliği olan nokta ise, somut etkilerin, ancak Kanun uygulamaya konulduğunda görüleceği ve ilk yorumların uygulamada ciddi değişimlere yol açmayacağı yönündedir. Ticari Kanun Ocak 2011 de kabul edilen ve Ocak 2013 te uygulamaya geçecek olan yeni Ticari Kanun, hükümetin en iddialı ve en etkili icraatlarından biridir. Kanun, şirket kuruluşu için gerekli prosedürü basitleştirmek ve iş hayatında şeffaflığı arttırmak amaçlı olup, bürokrasiyi azaltmaktadır. Örneğin, anonim şirketler ve limited şirketlerde, mevcut uygulamada, sırasıyla 5 ortak ve 2 ortak şartı aranırken, yeni düzenlemede tek ortak ile kurulma imkanı getirilmiştir. Kanunun getirdiği en önemli düzenlemelerden bir tanesi, Türkiye de faaliyette olan tüm şirketlerin uluslararası denetleme standartlarına göre denetlenme şartını getirmesidir. Şirketlerin mali raporlamalarının, Uluslararası Mali Raporlama Standartları ile uyumlu olan Türk Muhasebe ve Denetleme Standartları na tamamen uygun olması yükümlülüğü getirilmiştir. Mevcut düzenlemede ise, anonim şirketlerin bağımsız denetime tabi olması şartı aranmamaktadır. Yeni düzenleme ile getirilen yükümlülüklerin, azınlık hissedarların haklarını korumak amaçlı olduğu bilinmektedir. Bu çerçevede, yeni Kanunun, Türkiye ye girmek isteyen yabancı gayrimenkul geliştiricileri/yatırımcıları ve, aynı zamanda, genel olarak, yabancı sermayeyi olumlu etkileyeceği için özellikle ofis pazarında kiracı talebini de olumlu etkilemesi beklenmektedir. Afet Hazırlık Kanun Tasarısı 23 Ekim 2011 de Van da yaşanan deprem sonrasında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanmaya başlanan Afet Hazırlık Kanun Tasarısı ; başta deprem olmak üzere, tabii afetler sebebiyle meydana gelmesi olası can ve mal kayıplarını önlemeyi, mülkiyet haklarına saygılı şekilde sağlıklı ve düzenli kentleşmeyi, daha düşük maliyet ile en fazla sosyal faydanın sağlanmasını, kaynakların planlı, sağlıklı ve verimli kullanılması ilkelerinin hayata geçirilmesini hedeflemektedir. Bu kapsamda tanzimler, dönüştürme, yeniden yerleştirme ve yapılaşma hizmetlerinin Bakanlar Kurulu kararı alınarak Devlet ve ilgili kamu

10 10 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2012 kurum ve kuruluşları eliyle belirli bir plan, program ve düzen içinde gerçekleştirilmesi öngörülmektedir. Tasarı'nın kanunlaşıp hayata geçirilmesi ile birlikte halihazırda kötü yaşam koşullarına sahip, köhnemiş, can ve mal güvenliği açısından riskli ve görüntü itibarı ile de kentsel dokuyu bozan nitelikteki yapı stokunun ortadan kaldırılarak, toplumun iyi yaşam koşulları sunan, sağlıklı ve güvenli yapılarda ikamet etmesinin sağlanması amaçlanmaktadır. Kanunun öncelikle afet riski yüksek bölgelerde uygulanması hedeflenmektedir. Bu süreçle birlikte ilgili kurumaların özel sektörle geliştireceği ortaklıkların ve büyük ölçekli kentsel dönüşüm projelerinin gündeme gelmesi ve sağlıklı kentler için yeni yatırım alanlarının ortaya çıkması beklenmektedir. Yabancıların Gayrimenkul Edinimi Konusunda Kısıtlama Oranı Değişikliği Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yabancılara toprak satışındaki kısıtlama oranını artırma yönünde çalışmalara başlandığı ve bu sürecin 2012 yılı başlarında tamamlanmasının beklendiği açıklanmıştır. Türkiye'nin stratejik konumu ve şartlarını dikkate alınarak yabancılara mülk satışının önünü açmak için başlatılan süreçle birlikte, halihazırda 2.5 hektar olan oranın 30 hektara arttırılması hedeflenmektedir.

11 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak Türkiye Perakende Pazarı Görünümü Perakendeci Talebi ve Pazar Trendleri 2011 yılında, gerçekleşen çarpıcı ekonomik büyüme ve tüketici harcamasına bağlı olarak, hem uluslararası hem de yerel perakendecilerin pazara talebi oldukça kuvvetli gerçekleşmiştir deki başlıca perakende organizasyonu, güçlü pazarlama yoluyla perakende aktivitesini yükseltme ve tüketiciye özellikli indirim fırsatları sağlamak amacıyla, Mart-Nisan aylarında düzenlenen Shopping Fest olmuştur. Konum, 2011 yılında da perakendecilerin genişleme planlarını etkileyen en önemli faktörlerden biri olmaya devam etmiştir. Hem önemli perakende pazarlarında, hem de ikincil şehirlerde, alışveriş eyleminin yanı sıra, çekim alanı haline gelen ve zaman geçirme alanları olarak da kullanılan, modern alışveriş merkezlerine olan perakendeci talebinin oldukça güçlü olduğu görülmüştür. Avrupa daki ekonomik yavaşlama, Ortadoğu ve Kuzey Afrika daki politik belirsizliğin de etkisiyle, Türkiye, perakendecilerin genişlemesi için en çekici pazarlardan biri haline gelmiştir. Perakendeci talebinin artması ve yeni markaların Türkiye pazarına giriş yapmasıyla, pazarda zaten mevcut olan rekabet daha da güçlenmiştir. Rekabetteki bu artış, perakendecilerin, yeni konseptler oluşturmak ve çeşitli alışveriş platformlarında yer almak gibi yenilikçi fikirlere daha çok yoğunlaşmasına sebep olmuştur. bölümünü Markafoni, Limango, BonVagon, 1V1Y, Morhipo ve Trendyol gibi özel alışveriş siteleri üzerinden gerçekleştirmektedir. Online perakendecilik alanındaki hızlı gelişim, küçük ölçekli perakendecilerin tüketiciye ulaşımını kolaylaştırmış ve pazardaki konumlarını güçlendirmiştir. Online perakendeciliğe olan ilgi, perakendeci ve tüketici ile sınırlı kalmamış, yatırımcı tarafında da artış göstermiştir. Türkiye nin 3. en büyük e-ticaret sitesi Markafoni nin %70 i, 3. çeyrekte, MIH Allegro tarafından satın alınmıştır. E-ticaret şirketlerine olan yatırımcı ilgisinin önümüzdeki yıllarda ivmelenerek artacağı öngörülmektedir. Yüksek perakende performansı ve pazardaki genel olumlu bakışla birlikte, Pinkberry, Converse, Payless ve Virgin gibi birçok bilinirliği yüksek, uluslararası marka, pazara giriş yapmıştır. İstinye Park ta lüks markalardan Marc by Marc Jacobs ve Micheal Kors ilk mağazalarını açmış; Chanel ve Hermes ise yeni mağazalarını hizmete sunmuştur. Ayrıca Fransız erkek giyim markası Zilli, Abdi İpekçi Caddesi nde ilk mağazasını açmıştır. Son olarak 4. çeyrekte, Victoria s Secret ve Bath and Body Works City s ve İstinye Park ta yer alarak, Türkiye deki perakende pazarına giriş yapmışlardır de çeşitli gelir seviyelerinden geniş kitlelere hitap eden markalar agresif bir yayılma stratejisi izlemiştir yılının dördüncü çeyreğinde pazara giriş yapan H&M, 2011 de 6 mağaza açarken, C&A in büyümesi Ankara ve İstanbul un yanı sıra, ikincil şehirlere de yoğunlaşarak devam etmiştir. Ayrıca ADL ve Mavi Jeans gibi yerli markalar, 2011 de hem ana perakende pazarlarında hem de ikincil şehirlerde, agresif büyüme stratejileri uygulamıştır. Online perakendecilik, 2011 de de agresif büyümesine devam etmiştir. Birçok perakendeci online mağazalar kurarken, birçoğu da özel alışveriş web sitelerinde yer almayı tercih etmiştir yılında, dünyadaki perakende satışlarının %20 sinin online ortamda gerçekleşmesi beklenmekte olup, dünya ile orantılı olarak Türkiye deki online perakende satışlarının da önemli oranda artacağı öngörülmektedir. Hem perakendeci, hem de tüketici tarafında online alışverişe eğilimin artmasına bağlı olarak, web üzerinden P2P (kişilerden kişilere aracısız satış) satış ve açık arttırma yoluyla alışveriş ile özel alışveriş sitelerine olan ilginin kayda değer derecede artması beklenmektedir. Online perakendeciliğe olan ilgini artması ile lojistik çözümlerin ve nitelikli tesislerin gelişiminin de hızlanacağı düşünülmektedir. Operasyonlarının bir bölümünü web üzerinden yürüten başlıca markalar arasında Koçtaş, Tekzen, Teknosa, Beymen, YKM, Bimeks, Migros ve Tchibo bulunmaktadır. Online mağazası bulunmayan, daha birçok küçük ölçekli marka ise satışlarının bir Geniş kitlere hitap eden markaların yanı sıra, çocuk perakende sektörü gelişimi de 2011 de hız kazanmıştır. Bu sektördeki gelişimin orta vadede güçlü olacağı öngörülmektedir. Çocuk perakendeciliğindeki hızlı gelişim ve çocuk marklarına olan tüketici ilgisindeki artışa bağlı olarak, Jacadi ve Zippy gibi uluslararası markalar pazardaki yerlerini alarak, rekabeti arttırmıştır. Joker in ise büyüme ve yayılma stratejisini geliştirme aşamasında olduğu bilinmektedir. Baumaxx, IKEA, Darty, Metro Cash and Carry ve Koçtaş gibi ana mağazalar, 2011 de hem ana perakende pazarlarında, hem de ikincil şehirlerde hızla büyümeye devam eden markalar olmuştur. Rekabetin artmasıyla, perakendeciler arasında yenilikçi konseptler yoluyla öne çıkma eğilimi de artmıştır. Bu eğilimin gelecek yıllarda da artamaya devam edeceği ve yenilikçiliğin pazarda daha da öne çıkan önemli bir faktör haline geleceği tahmin edilmektedir. Bu kapsamda, daha geniş konseptli

12 12 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2012 mağazalarıyla T-Box ve Carrefour, yeni gourmet marketleriyle Tesco Kipa, hediyelik eşya ve dekorasyon ağırlıklı Zen Harmony mağazalarıyla Tekzen, Çarşı mağazalarını yeniden açmaya başlamasıyla Boyner ve Beymen Shu konseptiyle Beymen, bu eğilimi gösteren başlıca markalar arasında yer almıştır. TKA bazında, Türkiye deki organize perakende stokunun %34 ü bölgesel merkezlerden oluşmaktadır. Bölgesel merkezleri takiben, mahalle merkezleri, outlet merkezler ve üst bölgesel merkezler sırasıyla toplam stokun %26, %19 ve %18 ini oluşturmaktadır. Türk markalarının genişleme eğilimi Türkiye ile sınırlı kalmayıp, yurtdışında da devam etmiştir. Özdilek, 2012 Olimpiyatları nın düzenleneceği şehirde, Westfield Stratford City Alışveriş Merkezi nde yeni mağazasını hizmete sunarken, ABD nde 9 mağazası bulunan Sarar, Las Vegas ta 10. mağazayı açma hazırlığında olduğunu duyurmuştur. Ayrıca marka ABD nde büyümeye orta vadede devam edeceğini de açıklamıştır. Ortadoğu ve Kuzey Afrika daki politik belirsizliğe bağlı olarak, birçok marka büyüme planlarını yeniden şekillendirerek, Doğu Avrupa ya yöneltmiştir. Bu kapsamda, LCW Arnavutluk ve Rusya da mağaza açarken, Koton ise Arnavutluk ta yeni bir mağaza açma hazırlığında olduğunu açıklamıştır. Orta vadede, Ortadoğu ve Kuzey Afrika ya olan talebin yeniden güçleneceği öngörülmektedir. Perakende Arzı periyodundaki yavaşlama sürecini takiben, 2011 de Türkiye perakende arzında kayda değer bir gelişim olmuştur yıllarında 950,000-1,000,000 m² aralığında gerçekleşen perakende arzı gelişimi, periyodunda 800, ,000 m² aralığında gerçekleşmiştir yılında ise, Türkiye deki perakende arzı gelişimi önemli derecede artış göstermiş ve sunulan arz 41 alışveriş merkezinde 1,201,500 m² olarak kaydedilmiştir de eklenen perakende arzı ile birlikte, ülkedeki toplam kiralanabilir alan (TKA) 302 alışveriş merkezinde 7,630,500 m² ye ulaşmıştır. Raporun diğer bölümlerinde, mevcut alışveriş merkezi arzının ana ve ikincil şehirlerdeki dağılımı daha detaylı olarak incelenmektedir. Alışveriş Merkezi Gelişimi: TKA & Birim Güç merkezleri, yaşam tarzı merkezleri ve temalı merkezlerin ise henüz gelişim aşamasında olduğu gözlemlenmektedir. Alışveriş Merkezleri Kategori Dağılımı (m² ) Birim % TKA (m²) % Yaşam Tarzı Merkezi 9 3.0% 111, % Mahalle Markezi % 1,999, % Outlet Merkez % 1,445, % Güç Merkezi 1 0.3% 42, % Bölgesel Merkez % 2,625, % Üst Bölgesel Merkez % 1,375, % Temalı Merkez 3 1.0% 30, % Toplam 302 7,630,322 Gelecek Arz 2011 deki performansı takiben, yılları içerisinde alışveriş merkezi gelişiminin güçlü olması beklenmektedir ancak ekonomik büyümedeki yavaşlamayla beraber, projelerin tamamlanma tarihlerinde ertelemeler olabileceği göz önünde bulundurulmalıdır sonu itibariyle 2,096,000 m² TKA nın 66 alışveriş merkezinde aktif hale gelmesi beklenmektedir. Mevcut durumda inşaat halinde bulunan arzın da eklenmesiyle, Türkiye deki toplam TKA nın 368 alışveriş merkezinde 9,726,500 m² ye ulaşacağı öngörülmektedir. Perakende Yoğunluğu 2011 sonu itibariyle, Türkiye de 1,000 kişi başına düşen perakende yoğunluğu 103 m² iken 2013 yılı sonunda bu rakamın 124 m² ye çıkması beklenmektedir. Perakende yoğunluğu en yüksek olan şehirlerdeki mevcut ve öngörülen 1,000 kişi başına düşen TKA aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

13 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak Perakende Yoğunluğu 1,000 kişi başına düşen TKA Türkiye Haritası- Perakende Yoğunluğu 1,000 kişi başına düşen TKA (m²) Ankara İstanbul Karabük Bolu Trabzon Bursa Tekirdağ Denizli Türkiye sonunda 1,000 kişi başına düşen 236 m² TKA ile Ankara, perakende yoğunluğu 232 m² olan İstanbul u geride bırakarak en yoğun şehir olmuştur. Ankara ve İstanbul dan sonra, 179 m² ile Karabük, 148 m² ile Bolu ve 143 m² ile Trabzon ve Bursa, perakende yoğunluğu yüksek olan şehirler olarak öne çıkmışlardır. Bolu, Karabük ve Trabzon gibi ikincil şehirlerde, perakende yoğunluğunun yüksek olması düşük nüfustan kaynaklanmaktadır. Bu gibi şehirlerde bir alışveriş merkezi açılması bile bazı durumlarda perakende yoğunluğunu kayda değer derecede etkileyebilmektedir. Cadde perakendeciliği yatırımcılar için öncelikli hedeflerden biri olmaya devam etmiştir. Abdi İpekçi Caddesi nde Hollandalı bir yatırım şirketi tarafından tahmini %7 getiri oranı ile satın alınan bina, gerçekleşen önemli işlemler arasında yer almıştır. Ancak önemli alışveriş caddelerinde sınırlı sayıda yatırıma uygun gayrimenkul bulunması nedeniyle bu eğilimin tüm perakende pazarını yansıttığı düşünülmemelidir. Birincil Alışveriş Merkezi Getiri Oranı (%) İnşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla, 2013 sonunda İstanbul un perakende yoğunluğunun 257 m² ye ulaşarak, Ankara yı geride bırakması ve tekrar en yoğun şehir haline gelmesi beklenmektedir. Ayrıca perakende yoğunluğu 184 m² ye ulaşması beklenen Kırıkkale nin de perakende açısından üçüncü en yoğun şehir olarak öne çıkacağı öngörülmektedir. Yatırım 2011 yılında perakende pazarına olan yatırımcı ilgisi yoğun olmuştur. Özellikle devlet yatırım fonlarının Türkiye pazarına girme istekleri yüksek olduğu görülmüştür. Pazar bilgimiz dahilinde, birkaç olası işlem üzerine görüşmelerin devam ettiği bilinmektedir. Yatırımcı ilgisinin İstanbul la sınırlı kalmadığı ve diğer şehirlere olan ilginin de yoğun olduğu görülmektedir. Ancak, yatırımcı ilgisi çoğunlukla güçlü marka karmasına sahip, ziyaretçi sayısı yüksek alışveriş merkezlerine yoğunlaşmıştır deki yüksek yatırımcı ilgisine rağmen, üzerine görüşülen potansiyel işlemler gerçekleşmemiştir, ancak bir veya iki işlemin 2012 yılının ilk çeyreğinde sonuçlanması beklenmektedir. Pazar bilgimiz doğrultusunda, birincil getiri oranının, 2011 sonu itibariyle %7 civarında olduğu tahmin edilmektedir. Buna bağlı olarak, 2010 yılı sonuna kıyasla 100 puanlık bir küçülme gözlemlenmiştir. Ancak bu verilerin gerçekleşen işlemlere dayandırılarak değil, devam eden potansiyel işlemler baz alınarak belirlendiği göz önünde bulundurulmalıdır de birincil getiri oranının %7-7.5 arasında dalgalanmasını beklenmekteyiz. Türkiye nin devam eden olumlu ekonomik gelişimine bağlı olarak, yatırımcı ilgisinin 2012 de de devam etmesi beklenmektedir. Bu kapsamda, devam eden birkaç potansiyel işlemin 2012 içerisinde tamamlanacağıı öngörülmektedir. Potansiyel işlemlerden bazılarının tamamlanması ile getiri oranı kapsamında pazardaki şeffaflığın artacağı, pazardaki yatırım aktivitesini hızlanacağı ve bu işlemlerin uluslararası yatırımcılar için geçerli bir referans oluşturması beklenmektedir.

14 14 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2012 İstanbul Perakende Pazarı Ora Outlet Center İstanbul, hem mevcut hem de gelecek arz bazında, Türkiye deki en büyük perakende pazarıdır. Şehirde hızla yükselen perakende yoğunluğuna rağmen, orta vadede alışveriş merkezi gelişiminin devam etmesi beklenmektedir. Perakende Arzı 2011 sonu itibariyle, İstanbul da 104 alışveriş merkezinde 3,078,000 m² TKA bulunmaktadır. İstanbul da mevcut olan organize perakende stoku, ülkedeki toplam stokun %40 ını oluşturmaktadır. Bakırköy de Marmara Forum, Şişli de Cevahir, Esenyurt ta Torium, Bayrampaşa da Forum İstanbul ve İstinye deki İstinye Park, boyutları ve çeşitli gelir gruplarına hitap eden çekim merkezleri olmalarıyla öne çıkmaktadır. Başlıca alışveriş merkezlerin ağırlıklı olarak Avrupa Yakası nda yer almaktadır. Ek olarak, Ataşehir deki Palladium, güçlü mağaza karması ve yeme içme ve eğlence birimlerinin zenginliğiyle, Asya Yakasının en çok tercih edilen alışveriş merkezlerinden biridir. Alışveriş Merkezi Gelişimi: TKA & Birim Tabloda gösterildiği gibi, TKA bazında, İstanbul daki organize perakende arzının %36 sı bölgesel merkezlerden oluşmaktadır. Bölgesel Merkezleri,%22, %20 ve %19 ile, sırasıyla, üst bölgesel merkezler, outlet merkezler ve mahalle merkezleri takip etmektedir. Orta vadede mahalle merkezleri ve üst bölgesel merkezlerin sayısının artarak, toplam stokun daha büyük bölümünü oluşturmaları beklenmektedir. Alışveriş Merkezleri Kategori Dağılımı (m² ) Kategori Birim % TKA (m²) % Yaşam Tarzı Merkezi 2 1.9% 12, % Mahalle Markezi % 590, % Outlet Merkez % 610, % Güç Merkezi 1 1.0% 42, % Bölgesel Merkez % 1,116, % Üst Bölgesel Merkez 6 5.8% 675, % Temalı Merkez 3 2.9% 30, % Toplam 104 3,078, de açılan 12 alışveriş merkezinde 417,500 m² TKA şehirdeki stoka eklenmiştir yılındaki gelişim ise 12 alışveriş merkezinde 374,500 m² dir de açılan 12 alışveriş merkezinden 22,500m² ile sadece 2 tanesi, Asya Yakası nda bulunmaktadır de açılan başlıca alışveriş merkezleri, Bakırköy deki Marmara Forum, Bahçeşehir deki Akbatı, Bayrampaşa daki Ora Outlet Center ve İstiklal Caddesi ndeki Demirören Alışveriş Merkezi dir. Gelecek Arz İstanbul daki alışveriş merkezi gelişiminin yıllarında da güçlü olması beklenmektedir. Mevcut durumda inşaat halinde olan 1,118,000 m² arz sunan 29 alışveriş merkezinin 2013 yılı sonu itibariyle açılması beklenmektedir. İstanbul da beklenen TKA artışı, Türkiye de inşaat halinde olan ve 2013 sonuna kadar tamamlanacak arzın %53 ünü oluşturmaktadır.

15 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak Zorlu Center 2011 sonu itibariyle, Avrupa Yakası ndaki perakende yoğunluğu, 281 m² iken bu oran olan Asya Yakası nda 149 m² olarak gerçekleşmiştir. Avrupa yakasındaki en yoğun alt pazarlar arasında 1,578 m² ile Bakırköy, 1,020 m² ile Bayrampaşa, 994 m² ile Şişli ve 929 m² ile Beylikdüzü yer almıştır. Asya Yakası nda ise Ataşehir 1,000 kişi başına düşen 337 m² TKA ile perakende açısından en yoğun alt pazar olmuştur sonuna kadar gelecek arzında eklenmesiyle, İstanbul daki toplam TKA nın 133 alışveriş merkezinde 4,196,000 m² ye ulaşarak, Türkiye deki toplam arzın %43 ünü oluşturması beklenmektedir sonu itibariyle İstanbul da açılması beklenen başlıca projeler arasında Florya da Aqua Florya, İkitelli de Mall of İstanbul, Eyüp te Vialand, Acıbadem de Akasya ve Zincirlikuyu da Zorlu Center yer almaktadır. Aqua Florya Perakendeci Talebi ve Kira Görünümü İstanbul hem ulusal, hem de uluslararası perakendecilerden en yoğun talep gören şehir olmasının yanısıra, Türkiye pazarına yeni giren markaların mağaza açmak için ilk tercih ettikleri pazar olmuştur. Özellikle İstinye Park ve Cevahir gibi modern ve ulaşılabilirliği güçlü alışveriş merkezleri uluslararası perakendeciler için başlıca çekim noktaları olmaya devam etmiştir. Bunun yanı sıra, İstanbul lüks markalardan en fazla ilgi gören perakende pazarıdır. Lüks markaların hemen hemen hepsinin ilk mağazalarını İstanbul da açtığı ve sadece İstanbul pazarında aktif olduğu gözlemlenmiştir. Bu duruma örnek olan başlıca markalar arasında Chanel, Hermes, Louis Vuitton ve Alexander McQueen yer almaktadır. Ayrıca 2011 de Marc by Marc Jacobs ve Micheal Kors İstinye Park ta; Zilli ise Abdi İpekçi Caddesi nde ilk mağazalarını açmışlardır. İstanbul un en önemli alışveriş merkezi olan İstinye Park ve en önemli alışveriş caddelerinden olan Nişantaşı ndaki Abdi İpekçi Caddesi, özellikle lüks markaların yer seçtiği alanların başında gelmektedir. Perakende Yoğunluğu 1,000 kişi başına düşen 232 m² TKA ile, İstanbul, Ankara dan sonra perakende açısından en yoğun ikinci şehirdir. İnşaat halinde olan gelecek arz göz önünde bulundurulduğunda, şehrin perakende arzının 2013 sonu itibariyle 287 m² ye ulaşarak, en yoğun pazar haline gelmesi beklenmektedir. Perakende Yoğunluğu 1,000 kişi başına düşen TKA, İstanbul 1,000 kişi başına düşen TKA (m²) Avrupa Yakası Asya Yakası İstanbul Zorlu Center, Levent teki Özdilek ve Acıbadem deki Akasya ve Çamlıca daki New İstanbul Development gibi modern ve konumu güçlü alışveriş merkezlerinin pazara girmesine bağlı olarak, İstanbul perakende pazarına olan ilginin orta vadede güçlü olması beklenmektedir. Güçlü perakendeci talebine bağlı olarak, bu gibi projelerin kiralama sürelerinin 4-6 ay gibi kısa bir sürede gerçekleştirileceği öngörülmektedir. Ancak kapsama alanındaki alım gücü kısıtlı ve rekabetin yoğun olduğu ikincil lokasyonlardaki projelerin kiralama sürelerinin ise, 8 ay ile 1 yıl gibi daha uzun bir döneme yayılacağı tahmin edilmektedir. Bu durum perakendecilerin bu konumlarda genişleme isteklerinin daha az olmasından kaynaklanmaktadır. Bu kapsamda, yatırımcının bilinirliği, profesyonel yönetim ve güçlü pazarlama, kiralama sürelerini etkileyen önemli faktörler olarak öne çıkmaktadır. Perakendecilerin gelişme stratejilerini önemli derecede etkileyen başka bir faktör ise, perakende caddelerindeki yer kısıtlılığı ve yüksek kira seviyeleri olmuştur. İstenilen standartlarda mağaza bulunamaması ve kiraların çok yüksek olması nedeniyle, birçok

16 16 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2012 perakendeci genişleme stratejilerini alışveriş merkezlerine yönlendirmektedir. Birincil Alışveriş Merkezi Kirası, EUR / m², Çeyrek bazında Caddesi ile Asya Yakası ndaki Bağdat Caddesi, şehirdeki başlıca perakende caddeleri olarak öne çıkmaktadır. Nişantaşı Uzun yıllardan beri üst gelir grubuna hitap eden bir perakende bölgesi olan Nişantaşı, özellikle Abdi İpekçi Caddesi ndeki lüks mağazalar ve yeme içme üniteleri ile öne çıkmaktadır. Louis Vuitton, Prada, Hermes, Chanel, Brioni, Salvatore Ferregamo, Tod s, Burberry ve Bally gibi lüks markalar Abdi İpekçi Caddesi nde yer seçerken, daha geniş kitlelere hitap eden Benetton, Zara, Hotiç, Yargıcı ve Mudo gibi markalar, City s Alışveriş Merkezi nin de bulunduğu, Teşvikiye Caddesi nde yer almaktadır. Teşvikiye ve Abdi İpekçi Caddeleri nin yanı sıra, daha düşük gelirli kesime hitap eden Rumeli Caddesi nde ağırlıklı olarak yerel markalar yer almaktadır. Nişantaşı, Abdi İpekçi Caddesi Türkiye deki birincil kira rakamının da göstergesi olan İstanbul pazarında, birincil kira seviyesi 2011 in ilk yarısında güçlü perakendeci talebine bağlı olarak EUR 5 artarak, metrekare başına aylık EUR 80 ya ulaşmıştır. Yılın ilk yarısındaki olumlu gelişim göz önünde bulundurularak, birincil kira seviyesinin 2011 sonunda EUR 85 ya ulaşacağı öngörülmüştür. Ancak küresel ekonomik durumun belirsizliği ve TL değerindeki düşüş sebebiyle bu öngörü gerçekleşmemiş, birincil kira EUR 80 da sabit kalmıştır. Önümüzdeki dönemde de birincil kiranın EUR 80 seviyesinde kalacağı öngörülmektedir. İstanbul Perakende Caddeleri Pazarı Organize perakendenin hızlı gelişimine, tüketici alışkanlıklarının değişimine ve şehir merkezlerinin dönüşümüne bağlı olarak, perakendecilerin alışveriş caddelerine olan talep artış göstermiştir. Ortalama performans gösteren bir alışveriş merkezine kıyasla, alışveriş caddelerindeki yaya sirkülasyonunun fazlalığı, perakende caddelerinin perakendeciler tarafından daha çok tercih edilen alanlar haline gelmesine sebep olmaktadır. Boş alanların azlığı, yüksek kira rakamları, mal sahiplerinin talepleri, fonksiyon değiştirme sırasında ortaya çıkabilen bürokratik ve mimari sorunlar bazı durumlarda, perakende caddelerinde mal sahipleri ve perakendeci arasındaki anlaşma sürecini zorlaştırmaktadır. Buna bağlı olarak birçok perakendeci büyüme stratejilerini perakende caddeleri yerine alışveriş merkezlerini esas alarak geliştirmektedirler. İstanbul, Türkiye nin en gelişmiş organize perakende pazarı olmasının yanı sıra, cadde perakendeciliği açısından da en önemli pazardır. Avrupa Yakası ndaki Nişantaşı Bölgesi ve İstiklal 2011 yılında, bölgedeki perakende aktivitesi yüksek olmuştur. Yılın son çeyreğinde, Swarovski, Vali Konağı Caddesi üzerindeki eski Opmar Optik mağazasını kiralarken, FCUK Abdi ipekçi Caddesi nde yeni konseptli mağazasını açmıştır. Ayrıca Fransız bayan giyim markası Promod un Maçka Caddesi nde daha önce Yamamay ın yer aldığı konumda mağaza açma hazırlığında olduğu bilinmektedir. Yıl içerisinde, daha önce ağırlıklı olarak lüks marka karmasından oluşan City s Alışveriş Merkezi nin, marka karmasında orta ve üst orta gelir gruplarına hitap eden markalara da yer vermesiyle performansında önemli bir gelişim olduğu gözlenmiştir sonunda Nişantaşı Abdi İpekçi Caddesi nde birincil kira seviyesinin metrekare başına aylık EUR 160 olduğu tahmin edilmektedir. Yılın birinci çeyreğinde, Nişantaşı birincil kirasında alan kısıtlılığı ve perakendeci talebindeki artıştan kaynaklanan EUR 10 luk bir artış gözlemlenmiş olup, kira seviyesi EUR 170 ya çıkmış ve bu seviyede sabit kalmıştır. Kira artışı

17 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak gerçekleşmemesi, Nişantaşı nda kiral oranlarının yaygın olarak USD olarak belirlenmesinden ve TL nin USD karşısında değer kaybetmesinden kaynaklanmaktadır. TL nin USD ye kıyasla değer kaybetmesi mal sahiplerinin lehine bir durum olarak ortaya çıkmıştır. İstiklal Caddesi 2011 de en yüksek yaya sirkülasyonlu cadde olan İstiklal Caddesi ne olan perakendeci talebi önemli derecede artmıştır. Taksim Meydanı ndan Tünel e doğru uzanan cadde, 300 e yakın mağazaya ev sahipliği yapmaktadır. Caddede süregelen en önemli trendlerden biri, eski iş hanı ve pasajların modern perakende alanlarına dönüştürülmesidir. İstiklal Caddesi nin Taksim Meydanı na yakın bölümünde bulunan Demirören Alışveriş Merkezi bu trendin en gözle görülür örneklerinden biri olmuştur. İstiklal Caddesi Caddeye hem uluslararası, hem de yerel yatırımcı ilgisi 2011 de çok güçlü olmuştur. Caddede Hollandalı bir yatırım fonu iki adet bina, Mango ise caddedeki ikinci mağazasını açmak için bir bina satın almıştır. Yükselen talebe ve alan yetersizliğine bağlı olarak, İstiklal Caddesi ndeki birincil kiranın 2011 de kayda değer derecede artarak, 2010 yılı sonunda EUR 140 dan yıl sonu itibariyle EUR 175 ya ulaştığı tahmin edilmektedir. Bağdat Caddesi Bağdat Caddesi Asya Yakası ndaki başlıca perakende alanlarından biri ve en gözde perakende caddesidir. Kadıköy de bulunan caddenin etrafı üst gelir grubunun ikamet ettiği konutlarla çevrili durumdadır. Bağdat Caddesi, Suadiye, Şaşkınbakkal ve Erenköy-Göztepe olmak üzere üç ana bölümde gelişmiştir. Caddedeki yaya ve araç trafiğinin hem hafta içi hem de hafta sonu oldukça yoğun olduğu görülmektedir. Suadiye Bölümü Louis Vuitton, Brandroom, Burberry, Vakko ve Tommy Hilfiger gibi lüks mağazalara ev sahipliği yapmaktadır. Marks and Spencer ve Boyner in bulunduğu köşe, caddenin merkezi haline gelmiştir. Ayrıca Mango ve Benetton binaları da caddedeki diğer önemli perakende noktaları olarak ortaya çıkmaktadır. Zara nın biri Suadiye, diğeri Şaşkınbakkal da olmak üzere iki mağazası bulunmaktadır. İki Zara mağazası arasında kalan bölüm, yaya trafiğinin oldukça yoğun olduğu ve buna bağlı olarak da özellikle hazır giyim markalarından gelen talebin yüksek olduğu bir alan olarak ortaya çıkmaktadır. Caddede GAP, Benetton, Darty, Koton, Bershka, Mango ve Zara gibi markaların bulunmasının yanı sıra, bir çok kafe, restoran, sanat galerisi, konsolosluk ve nostaljik sinema da yer almaktadır. Caddenin ortasında yer alan tarihi Galatasaray Lisesi caddeyi ticari profil açısından ikiye bölmektedir. Caddenin Galatasaray Lisesi ve Taksim Meydanı arasında kalan ve yaya geçişi daha yoğun olan bölümünde uluslararası ve yerel perakende mağazaları yoğunluktayken, Tünel Bölgesi ne doğru olan ve Asmalımescit e bağlanan bölümde kafe ve restoranların yoğunluğu göze çarpmaktadır sonuna doğru caddede gerçekleşen başlıca işlemler arasında Swarovski nin Galatasaray Lisesi nin karşısındaki Accessorize mağazasını kiralaması ve Converse in Tünel deki eski BBQ Chicken ın konumunda yeni konseptli mağazasını açması yer almaktadır. Şaşkınbakkal, Café Cadde, Midpoint, Num Num and Kitchenette gibi çeşitli kafe ve restoranların bulunduğu ve yeme içme perakendecilerinin ilgisinin yüksek olduğu bir bölge olmuştur. Erenköy de ise kafe ve restoranların yanı sıra, birçok dekorasyon mağazası ve banka şubeleri bulunmaktadır de Bağdat Caddesi ne olan perakendeci talebi oldukça yüksek olmuştur de Bağdat Caddesi ndeki önemli gelişmelerin başlıcaları arasında Bershka nın Şaşkınbakkal da bir bina kiralaması, Mango mağazasının ikiye bölünerek Pinkberry ve Avea ya kiralanması ve Park Bravo mağazasının Bath and Body Works mağazasına dönüştürülmesi yer almıştır. Ayrıca Ülker in sahibi olduğu Cafe Crown, Al Sayar Franchising ile yapılan ortaklık anlaşması sonucunda Caribou ismiyle hizmet vermeye devam edecektir. Caribou konsepti ilk olarak Bağdat Caddesi nde aktif hale gelmiştir.

18 18 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2012 Bağdat Caddesi, Burberry Binası Bağdat Caddesi nde birincil kira seviyesi 2010 sonunda metrekare başına aylık EUR 120 olarak kaydedilmiştir. Olumlu pazar görünümün de etkisiyle birincil kira oranlarının 2011 in birinci çeyreğinde EUR 130 a yükseldiği görülmüştür. Perakendeci talebinin hızlı artışı ve EUR/USD kurundaki dalgalanmadan dolayı, 2011 sonunda caddedeki birincil kira seviyesinin EUR 175 ya ulaştığı tahmin edilmektedir.

19 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak Ankara Perakende Pazarı Perakende arzı açısından Ankara, İstanbul dan sonra en gelişmiş ikinci pazardır. Hızlı modernleşme ve arzın artmasına bağlı olarak, perakende aktivitesinin önemli bir bölümü caddelerden alışveriş merkezlerine yönelmiş ve alışveriş merkezleri kentte önemli çekim merkezleri haline gelmiştir. Perakende Arzı Ankara da 2011 sonu itibariyle, 33 alışveriş merkezinde 1,127,000 m² aktif TKA bulunmaktadır. Şehirdeki toplam kiralanabilir alan, Türkiye deki organize perakende stokunun %15 inin oluşturmaktadır. Aktif alışveriş merkezlerinden Panora ve Ankamall şehirdeki birincil alışveriş merkezleri olarak öne çıkmaktadır. Ankamall güçlü mağaza karması ve ulaşılabilirliğiyle, Panora ise marka çeşitliliğinin yanı sıra eğlence ve yeme içme ünitelerinin zenginliğiyle öne çıkmaktadır. Alışveriş Merkezi Gelişimi: TKA & Birim 2011 de açılan başlıca alışveriş merkezleri arasında Nata Vega Outlet, Anatolium ve Atlantis City alışveriş merkezleri yer almaktadır. Mamak ta Anatolium Ankara nın yanında konumlanan ve 56,000 m² TKA ile açılan, ana mağazaları arasında Çarşı, Teknosa, Makro Market ve LCW nin yer aldığı Nata Vega Outlet, son çeyrekte açılan tek alışveriş merkezi olmuştur. Anatolium Ankara 60,000 m² kiralanabilir alana sahip bir perakende parkı olup, başlıca ana mağazaları arasında Ikea, Leroy Merlin, Electroworld ve Tesco Kipa yer almaktadır de açılan diğer alışveriş merkezi 41,600 m² kiralanabilir alan sunan Atlantis City Batıkent tir. Alışveriş merkezinde Tesco Kipa, Darty ve Tekzen ana mağazaları oluşturmaktadır, ayrıca merkezde çok büyük bir çocuk eğlence alanı da bulunmaktadır. Alışveriş Merkezleri Kategori Dağılımı (m² ) Birim % TKA (m²) % Yaşam Tarzı Merkezi ,978 5 Mahalle Markezi , Outlet Merkez , Bölgesel Merkez , Üst Bölgesel Merkez , Toplam 33 1,126,893 Yukardaki tabloda gösterildiği gibi, Ankara da üst bölgesel alışveriş merkezleri TKA bazında %36 pay ile perakende stokunun en büyük bölümünü oluşturmaktadır. Üst bölgesel merkezleri takiben bölgesel merkezler %26 ve outlet merkezler %19 luk bir bölümünü oluşturmaktadır yılında, toplam 156,500 m² kiralanabilir alanda 3 alışveriş merkezi açılmıştır yılına 92,600 m² TKA sunan 2 alışveriş merkezinin açılmasına kıyasla, 2011 de Ankara da gelişimin hız kazandığı görülmüştür. Nata Vega Outlet Gelecek Arz Ankara da mevcut durumda 6 adet alışveriş merkezi 2013 sonuna kadar tamamlanmak üzere inşaat halindedir. Bu alışveriş merkezlerinin tamamlanmasıyla birlikte Ankara da organize perakende stoku 189,000 m² artacaktır. Ankara da açılacak olan projelerin toplam kiralanabilir alanı, Türkiye deki 2013 sonuna kadar gelecek arzın %9 unu oluşturmaktadır. Armada

20 20 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2012 İnşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla, Ankara daki toplam TKA nın 39 merkezde 1,316,000 m² ye ulaşması ve Türkiye deki toplam stokun % 14 ünü oluşturması beklenmektedir. Ankara da 2012 de açılması planlanan alışveriş merkezlerinin başlıcaları Armada nın 17,000 m² lik ikinci fazı; 38,500m² lik Arena ve 42,000 m² lik Next Levell olarak ortaya çıkmaktadır. Ayrıca 50,000 m² lik Taurus Alışveriş Merkezi nin de 2013 te Konya Yolu üzerinde aktif hale gelmesi beklenmektedir. Perakende Yoğunluğu Ankara 1,000 kişi başına düşen 236 m² TKA ile Türkiye deki en yoğun perakende pazarıdır. İnşaat halinde olan gelecek arzın pazara eklenmesiyle, 2013 sonunda şehrin perakende yoğunluğunun 257 m² ye ulaşması ve İstanbul dan sonra en yoğun ikinci perakende pazarı olması beklenmektedir. Perakende Yoğunluğu 1,000 kişi başına düşen TKA, Ankara Alt Bölge Perakende Yoğunluğu (m²/1.000 kişi) 2011 Sonu 2013 Sonu Çankaya Yeni Mahalle Altındağ Keçiören Etimesgut Mamak Ankara H&M Ankara daki Cepa ve Gordion Alışveriş Merkezleri nde iki mağaza açmıştır de ana mağazaların da Ankara pazarına olan talepleri güçlü olmuştur. Anatolium da Ikea en büyük mağazasını açmış, Baumaxx ise Türkiye deki beşinci mağazasını hizmete sunmuştur. Ankara da organize perakende alanlarında metrekare başına aylık ortalama kira seviyeleri EUR arasında seyrederken, birincil kira rakamı EUR 30 ya kadar çıkabilmektedir. Ankara Perakende Caddeleri Pazarı Ankara perakende pazarı, alışveriş merkezlerinin yanı sıra perakende caddeleri ile de öne çıkmaktadır. Şehir merkezinde bulunan Arjantin, Tunalı Hilmi ve Filistin caddeleri yüksek yaya trafiği ve yoğun perakende aktivitesiyle şehrin önemli çekim merkezleri olarak öne çıkmaktadır. Tunalı Hilmi Caddesi Panora, Cepa ve Kentpark ın da bulunduğu Çankaya, 718 m² ile Ankara daki en yoğun alt pazar, Gordion un yer aldığı Yenimahalle ise 357 m² ile ikinci en yoğun alt pazar olmuştur. Az da olsa artan nüfus ve gelecek olan arz dikkate alındığında, 2013 sonu itibariyle Çankaya nın perakende açısından en yoğun alt pazar olarak kalması, Yenimahalle, Altındağ ve Mamak ın da Çankaya yı takip etmesi beklenmektedir. Perakendeci Talebi ve Kira Görünümü 2010 yılında Harvey Nichols and Burberry gibi markalar Ankara da mağaza açmıştır. Bu trend 2011 yılında da çeşitli lüks ve daha geniş kitlelere hitap eden markaların Ankara perakende pazarına girişiyle devam etmiştir. Armani ve Ralph Lauren 2011in birinci yarısında Ankara pazarına giriş yapmışlardır. Ayrıca sadece en prestijli konumlarda mağaza açmayı tercih eden Godiva, Panora Alışveriş Merkezi nde yeni mağazasıyla hizmet sunmaya başlamıştır. Karum Alışveriş Merkezi nden Küçükesat a doğru uzanan Tunalı Hilmi Caddesi, Ankara daki bilinirliği yüksek önemli perakende caddelerindendir. Mango, Benetton, Marks & Spencer ve İpekyol gibi birçok uluslararası ve yerli marka bu caddede yer almaktadır. Ayrıca Kuğulu Pasajı gibi pasajlar içerisinde birçok yerel mağaza bulunmaktadır. Uzun yıllardan beri tercih edilen bir perakende caddesi olan Tunalı Hilmi nin popülaritesinin son yıllarda birçok markanın Eskişehir Yolu üzerindeki alışveriş merkezlerinde yer almayı tercih etmesine bağlı olarak azalmaya başladığı gözlemlenmektedir. Lüks markaların yanı sıra, daha geniş kitlelere hitap eden markaların da Ankara ya olan talebinde güçlü bir artış olmuştur.

21 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak Filistin Caddesi Filistin ve Arjantin caddeleri, Tunalı Hilmi ye kıyasla daha modern bir yapı stoku ile öne çıkmaktadır. Son yıllarda Filistin Caddesi hızla gelişmiş, şehirde eğlence ve yeme içme alanı olarak öne çıkmıştır. Caddede Kitchenette, Tribeca, Eat Njoy ve House Café gibi önemli kafe ve restoran zincirlerinin yanı sıra, Max Mara ve DKNY gibi markaların mağazaları da yer almaktadır. Arjantin Caddesi Arjantin Caddesi nde Beymen Club, Machka, İpekyol ve Tekin Acar gibi ise hazır giyim ve kozmetik mağazaları yer almaktadır. Ayrıca Starbucks ve Café Crown un da Arjantin Caddesi nde şubeleri bulunmaktadır.

22 22 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2012 İzmir Perakende Pazarı 4 milyona yakın nüfusu ve ülke ortalamasının üstünde satın alma gücüyle İzmir, perakende potansiyeli oldukça yüksek bir pazar olarak öne çıkmaktadır. Perakende Arzı 2011 sonu itibariyle, İzmir de 9 alışveriş merkezinde 395,000 m² kiralanabilir perakende alanı bulunmaktadır. Şehirdeki mevcut perakende stoku, ülkedeki toplam kiralanabilir alanın %5 ini oluşturmaktadır. 67,000 m² TKA sunan Forum Bornova ve 28,340 m² TKA sunan Agora şehirde ziyaretçi sayısının yüksek olduğu ve perakende performansı ile de öne çıkan alışveriş merkezleri olmuştur. Ayrıca iki alışveriş merkezinin de marka karmaları oldukça güçlüdür. Önemli bir çekim merkezi olan Forum Bornova Ikea ve Tesco Kipa gibi güçlü ana mağazalarıyla, Agora ise özellikle 2008 de genişletilmesinden sonra eğlence ve yeme içme ünitelerinin çokluğuyla sıkça tercih edilen alışveriş merkezleri olmuşlardır. İzmir deki alışveriş merkezlerinin TKA bazında kategorilere göre dağılımı tabloda gösterilmiştir. Perakende stokunun %58 ini oluşturan mahalle merkezleri, İzmir pazarında ağırlıklı kategori olarak öne çıkarken, bölgesel merkezler %28 pay ile en ağırlıklı ikinci alışveriş merkezi kategorisi olarak öne çıkmaktadır. Ancak 2012 nin birinci çeyreğinde Optimum Gaziemir in açılmasıyla outlet merkezlerinin çoğalarak, pazardaki arzın bölgesel merkezlerden daha büyük bir bölümünü oluşturması beklenmektedir. Orta vadede mahalle merkezleri İzmir pazarındaki en ağırlıklı alışveriş merkezi kategorisi olarak kalmaya devam etmesi beklenmektedir. Forum Bornova Alışveriş Merkezi Gelişimi: TKA & Birim Kaynak: Forum Bornova 2011 de İzmir de 32,000 m² TKA sunan 2 alışveriş merkezi açılmıştır. Şehirdeki arz gelişimi performansı 2011 de eklenen 29,500 m² ile 2010 yılına kıyasla hemen hemen aynı seviyede kalmıştır. Yıl içerisinde açılan 2 alışveriş merkezi 22,000 m² TKA sunan Asmaçatı ABN ve 10,000 m² TKA sunan Ege Koop Yaşam Merkezi olmuştur. Her iki alışveriş merkezi de 2011 in ilk çeyreğinde açılmıştır. Gelişimin yavaşlamasında imar prosedürlerinden dolayı ertelenen projeler etkili olmuştur. Gelecek Arz Mevcut durumda, 2013 yılı sonuna kadar tamamlanmak üzere inşaat halinde olan 2 adet alışveriş merkezi bulunmaktadır ve açılışları 2012 olarak planlanmıştır. İnşaat halindeki alışveriş merkezlerinin tamamlanmasıyla, İzmir deki toplam kiralanabilir alana 66,500 m² lik TKA eklenmesi beklenmektedir yılına kadar tamamlanması beklenen perakende stoku, Türkiye pazarına girecek toplam arzın %32 sini oluşturmaktadır. Optimum Gaziemir Alışveriş Merkezleri Kategori Dağılımı (Birim & m² ) Birim % TKA (m²) % Yaşam Tarzı Merkezi ,000 3 Mahalle Markezi , Outlet Merkez , Bölgesel Merkez , Toplam ,726

23 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak Şehirde tamamlanması beklenen TKA ile birlikte, İzmir in sunduğu arzın 21 merkezde 461,500 m² ye ulaşması ve Türkiye deki perakende stokunun %4 ünü oluşturması beklenmektedir de açılması beklenen başlıca alışveriş merkezi Rönesans Grup tarafından Gaziemir de geliştirilen Optimum Gaziemir projesidir. Alışveriş merkezinin 2012 nin birinci yarısında aktif hale gelmesi ve şehirde önemli bir outlet merkez olarak öne çıkması beklenmektedir. Perakende Yoğunluğu İzmir 2011 sonu itibariyle 1,000 kişi başına düşen 101 m² ile perakende yoğunluğu yüksek olan pazarlardandır sonunda açılacak projelerinde tamamlanmasıyla, şehirdeki perakende yoğunluğunun 110 m² ye yükselmesi beklenmektedir. Perakende Yoğunluğu 1,000 kişi başına düşen TKA, İzmir Alt Bölge Perakende Yoğunluğu (m²/1,000 kişi) 2011 Sonu 2013 Sonu Balçova 1,931 1,856 Çiğli Çeşme Bornova Karşıyaka Torbalı Gaziemir Konak İzmir Birçok mahalle merkezine ev sahipliği yapan ve Agora gibi bölgesel merkezlerin bulunduğu Balçova, 1,000 kişi başına düşen 1,931 m² TKA ile en yoğun alt bölge olarak öne çıkmaktadır. Balçova yı, Çiğli, Çeşme ve Bornova takip etmektedir. Optimum Gaziemir Alışveriş Merkezi nin tamamlanmasıyla, Gaziemir deki perakende yoğunluğunun kayda değer bir artış göstererek 494 m² ye ulaşıp, Çiğli, Çeşme ve Bornova yı geride bırakması beklenmektedir. İzmir de metrekare başına aylık ortalama alışveriş merkezi kiralarının EUR arasında değiştiği, birincil kira oranlarının ise EUR 40 ya kadar ulaştığı tahmin edilmektedir. İzmir Perakende Caddeleri Pazarı İzmir deki perakende caddelerine olan talep, organize perakendenin hızlı gelişimine rağmen güçlü olmuştur. Karşıyaka, Kemeraltı ve Alsancak şehirdeki başlıca perakende caddeleri olarak öne çıkmaktadır. Kordonboyu na doğru uzanan Alsancak Caddesi, İzmir deki birincil perakende caddesi konumundadır. Alsancak Caddesi, Beymen ve Vakko gibi markaların yanı sıra, Topshop, Mango, Benetton ve Zara gibi uluslararası markalara da ev sahipliği yapmaktadır. Ayrıca Beymen yeni konseptli Beymen Shu mağazalarının ilkini Alsancak ta açmıştır. İzmir in birincil perakende caddesi olmasına rağmen, uluslararası lüks markaların caddede yer almaması, Alsancak taki en büyük eksiklik olarak görülmektedir. Yaya trafiği oldukça yüksek olan Karşıyaka, Alsancak tan sonra, en çok tercih edilen ikinci alışveriş bölgesidir. Bostanlı özellikle yeme içme açısından hızla gelişmekte, caddenin trafiğe kapatılmış bölümünde ise geniş kitlelere hitap eden Mango, Koton ve LCW gibi hazır giyim markaları yer almaktadır. Kemeraltı ise Alsancak ve Karşıyaka ya kıyasla daha geleneksel kalmış, daha çok orta ve alt-orta gelir grubuna hitap eden markaların konumlandığı bir perakende bölgesi olmuştur. Anafartalar Caddesi ne doğru uzanan bölgede ise seyyar satıcılar ve yerel mağazaların çoğunlukta olduğu görülmektedir. Karşıyaka Perakendeci Talebi ve Kira Görünümü 4 milyona yakın nüfusu, ülke ortalamasının üstünde satın alma gücü ve hızla gelişen turizm sektörü ile İzmir perakende açısından yüksek potansiyele sahip bir şehirdir ve dolayısıyla perakendeci talebi yüksektir. Kiralaması 2011 de tamamlanan Optimum Gaziemir e olan perakendeci talebi oldukça yüksek olmuştur. Ayrıca Darty, Baumaxx ve Migros genişleme stratejilerinin İzmir e yönelten başlıca ana mağazalar olarak öne çıkmıştır.

24 24 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2012 İkincil Şehirler Perakende Pazarı Terracity Araştırmanın bu bölümünde İkincil Şehirler olarak adlandırılan, İstanbul, Ankara ve İzmir dışında kalan şehirler, bölge bazında analiz edilmektedir. Marmara, İç Anadolu ve Ege Bölgeleri ne ilişkin analizlerde İstanbul, Ankara ve İzmir şehirleri yer almamaktadır. AYD verilerine göre Anadolu daki alışveriş merkezlerindeki perakende satışları, Kasım 2011 de bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %17 ve Ekim 2011 ayına kıyasla %3 artış göstererek son iki yılın rekor rakama ulaşmıştır. Perekande Arzı 2011 yılı sonu itibariyle İstanbul, İzmir ve Ankara hariç diğer şehirlerdeki alışveriş merkezi sayısı 146 ya ulaşırken, toplam kiralanabilir alan 3,030,500 m² ye yükselmiştir yılında pazara giren 340,465 m 2 TKA ya kıyasla, 2011 yılında 595,500 m² TKA sunan toplam 24 alışveriş merkezi hizmete girmiştir yılındaki en çarpıcı arz büyümesi Akdeniz, İç Anadolu ve Marmara Bölgeleri nde gerçekleşmiş ve bu bölgelerdeki kiralanabilir alan 100,000 m² den fazla artmıştır. Optimum Adana Alışveriş Merkezi Gelişimi: TKA & Birim İç Anadolu Bölgesi 2011 yılında hizmete giren 120,000 m² TKA ile Akdeniz Bölgesi ni takip etmiştir. Perakende büyümesinin gerçekleştiği şehir, bölgedeki en gelişmiş şehirlerden biri olan Kayseri olmuştur. Forum Kayseri nin 65,000 m² TKA ile pazara girmesiyle birlikte, 2011 yılında şehirde faaliyete geçen alışveriş merkezi sayısı üçe çıkmıştır. Bunlara ek olarak Aksaray da faaliyete geçen Efor Alışveriş Merkezi (15,000 m²) ve Bilecik te şehrin ilk alışveriş merkezi olarak hizmete giren Sarar Outlet Centre (15,000 m²) diğer önemli alışveriş merkezi açılışları olmuştur. Akdeniz Bölgesi yaklaşık 200,000 m² TKA büyümesi ile 2011 yılında en güçlü gelişmeyi gösteren bölge olmuştur. Bu güçlü gelişmenin en önemli sebeplerinden biri, dikkate değer şekilde gelişen ve büyüyen turizm sektörü olmuştur. Antalya daki Terracity (48,000 m²), Adana daki Optimum Outlet Centre (68,000 m²), Hatay daki Prime Mall Antakya (38,500 m²), Osmaniye deki Park 328 (20,000 m²) ve Mersin de yer alan Marina (10,500 m²) projeleri bölgede son dönemde hizmete giren önemli alışveriş merkezleri olarak öne çıkmaktadır. Forum Kayseri Kaynak: Forum Kayseri

25 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak Marmara Bölgesi, 2011 yılında Akdeniz ve İç Anadolu bölgelerinden sonra en hızlı gelişen üçüncü bölge konumundadır. Yıl boyunca bölgede yaklaşık olarak 100,000 m² TKA perakende stokuna eklenmiştir. Önemli açılışlar Balıkesir, Bursa, Edirne, Bolu ve Sakarya şehirlerinde gerçekleşmiştir. Dikkate değer bir şekilde artan arzın bölgede gelişmiş endüstri ve ticaretin bir sonucu olduğu gözlemlenmiştir. Balıkesir de Bandırma Liman (23,000 m²), Edirne de Margi Outlet (13,900 m²), Bursa da İnevia İnegöl Outlet (32,900 m²) ve Sakarya da Kipa Adapazarı (10,400 m²) 2011 yılında açılan önemli alışveriş merkezleri olarak öne çıkmışlardır. Karadeniz Bölgesi perakende gelişminin geçtiğimiz yıllarda hızlandığı bir bölge haline gelmiştir yılındaki büyüme temel olarak Trabzon ve Karabük ile sınırlı kalmıştır. Cevahir Outlet Centre (30,000 m²) Trabzon da, Kares Alışveriş Merkezi (26,000 m²) Karabük de açılan önemli alışveriş merkezleri olmuştur. Trabzon Cevahir Outlet Center Ninova Park Kaynak: Ninova Park Yukarıda bahsedilen bölgelerle karşılaştırıldığında Ege Bölgesi ndeki perakende büyümesi sınırlı kalmıştır. Denizli de açılan Sümer Park (33,500 m²) bölgede hizmete giren tek alışveriş merkezi olmuştur. Doğu Anadolu Bölgesi nde herhangi bir alışveriş merkezi açılışı gerçekleşmemiştir. Sümer Park Kaynak: Trabzon Cevahir Outlet Centre Güney Doğu Anadolu Bölgesi Karadeniz Bölgesi ile aynı çizgide kalmış ve geçtiğimiz yıllarda gelişme göstermiştir. Bölgeye olan perakendeci talebi ve büyüyen turizm sektörü perakende pazarının gelişimini pozitif yönde etkileyen faktörler olmuştur. Gaziantep ve Diyarbakır bölgedeki önemli perakende merkezleri olarak öne çıkmaktadır. Gaziantep de açılan Uğur Outlet Centre (15,000 m²) ve Diyarbakır da açılan Ninova Park (22,000 m²) açılan önemli projeler arasında yer almıştır. Orta vadede perakende gelişminin artarak devam etmesi beklenmektedir. Mahalle merkezleri, outlet merkezleri ve bölgesel merkez statüsündeki alışveriş merkezleri perakende stokunun büyük bir bölümünü oluşturmaktadır. Bursa da yer alan Anatolium (83,000 m²), ikincil şehirlerdeki az rastlanan üst bölgesel merkezlerden biri olmuştur. Bitlis, Bilecik, Artvin, Karaman, Osmaniye ve Giresun şehirlerinde sadece birer aktif alışveriş merkezi yer almakta ve bu merkezler 8,000 20,000 m² arasında yer alan mahalle veya outlet merkezleri olarak konumlanmaktadır. Bunun sebebi yatırımcıların ikincil şehirlere olan ihtiyatlı yaklaşımı olarak görülmektedir. Anadolu pazarında devam eden gelişme yatırımcıların bölgeye yatırım yapmaya olumlu bakmasına ve daha büyük alışveriş merkezlerinin henüz hiç yatırım yapılmamış şehirlerde açılacağı konusunda bir beklenti oluşmasına sebep olmaktadır.

26 26 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2012 Outlet merkezler ikincil şehirlerde sık rastlanan perakende kategorisidir. Az gelişmiş ve küçük şehirlerde outlet merkezler şehrin perakende stokunun büyük bir bölümünü oluşturmaktadır. Buna karşın, daha gelişmiş şehirlerde outlet merkezleri toplam kiralanabilir alanın küçük bir payına denk gelmektedir. Rönesans Kahramanmaraş Projesi Gelecek Arz İstanbul, Ankara ve İzmir in dışındaki şehirlerde 2011 sonu itibariyle toplam 722,500 m² TKA ile 29 alışveriş merkezi inşaatının başlamış olduğu görülmektedir. Projelerin 2013 sonu itibariyle tamamlanması beklenmektedir. İkincil şehirlerdeki TKA nın Türkiye genelindeki inşaat halinde olan toplam stokun yaklaşık %35 ini oluşturduğu görülmektedir. İkincil şehirlerde inşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla, 2013 sonu itibariyle bu şehirlerdeki toplam TKA stokunun 175 alışveriş merkezinde yaklaşık 3,753,000 m² TKA ya ulaşması beklenmektedir. Böylece ikincil şehirlerdeki stok Türkiye organize perakende stokunun %39 unu oluşturacaktır. Ege, Güney Doğu Anadolu, Karadeniz ve Akdeniz bölgelerinde 2013 sonuna kadar TKA büyümesinin 100,000 m² nin üzerinde olacağı öngörülmektedir. Güneydoğu Anadolu Bölgesi gelecek arzın en güçlü olduğu bölgelerden birisi olarak öne çıkmaktadır. Bölgede merkez olarak gösterilen Gaziantep ve Diyarbakır ın dışında, Batman, Mardin, Siirt ve Şırnak illeri de ön plana çıkmaktadır. Diyarbakır da yer alan Ceylan Alışveriş Merkezi (65,000 m²) planlanan projelerden en büyük proje olarak göze çarpmaktadır. Bölgedeki diğer önemli projeler Forum Gaziantep (45,000 m²) ve Şanlıurfa ve Kahramanmaraş ta yer alan Rönesans projeleridir. Rönesans Şanlıurfa Projesi Ege Bölgesi, Güneydoğu Anadolu Bölgesi nden sonra, 2013 yılı sonunda tamamlanacak projelerle en yüksek arza ev sahipliği yapacak bölge konumundadır. Beklenen güçlü arzın en önemli sebeplerinden birinin, Muğla ve Aydın ın etrafında hızlı gelişimini sürdüren turizm sektörünün olması beklenmektedir yılı sonu itibariyle güçlü bir gelecek arza ev sahipliği yapacak şehirler arasında, Muğla, Aydın, Denizli ve Manisa yer almaktadır. Aydın ve Muğla da iki outlet merkezi projesinin tamamlanması beklenmektedir. Her iki şehirdeki projeler Aydın da Söke ve Kuşadası ilçelerinde, Muğla da ise Bodrum gibi turistik bölgelerde yer almaktadır. Bunlara ek olarak inşaat halinde olan Magnesia Alışveriş Merkezi nin (18,000 m²) 2013 sonu itibariyle tamamlanmasıyla, Manisa nın ilk modern alışveriş merkezinin pazara girmesi beklenmektedir. Karadeniz Bölgesi nde beklenen arz güçlü olmasına karşın, Samsun daki arz 2013 yılında tamamlanması planlanan 3 alışveriş merkeziyle sınırlı kalmaktadır. Önemli projeler arasında Rönesans Samsun Projesi (62,000 m²) ve Lovelet Outlet (41,000 m²) projeleri yer almaktadır. Rönesans Samsun Projesi

27 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak Hatay, Mersin ve Antalya Akdeniz Bölgesi nde perakende pazarının geliştiği ve rekabetin arttığı pazarlar haline gelmiştir. Eroğlu Grup tarafından geliştirilen ve Antalya da bölgesel merkez niteliğinde 45,000 m² TKA sunan alışveriş merkezi projesi, Mersin de Corio tarafından geliştirilen Tarsu (27,000 m²) projesi ile Tahincioğlu Grup tarafından Antakya/Hatay da geliştirilen ve 40,000 m² TKA sunması beklenen projelerin 2013 yılı sonu itibariyle açılması beklenmektedir. Tarsu Bölge bazında en yüksek yoğunluğa sahip şehirler, Karadeniz Bölgesi nde Karabük (179 m²), Marmara Bölgesi nde Bolu (148 m²), Ege Bölgesi nde Denizli (130 m²), İç Anadolu Bölgesi nde Kayseri (124 m²), Akdeniz Bölgesi nde Antalya (124 m²), Güney Doğu Anadolu Bölgesi nde Gaziantep (108 m²) ve Doğu Anadolu Bölgesi nde Erzurum (42 m²) olmuştur. İç Anadolu da yer alan Kırıkkale nin 2013 yılı sonunda 184 m² ile Kayseri yi geçerek, en yoğun şehir olması beklenmekte, Denizli nin 142 m², Antalya nın 133 m², Gaziantep in 124 m² ve Erzurum un 104 m² ile bölgelerinde en yoğun perakende pazarları olacağı öngörülmektedir. Perakendeci Talebi ve Görünümü Perakende talebinin, 2011 yılında ikincil şehirlerde, özellikle güçlü konumlarda yer alan ve erişilebilir konumda olan projelere ilişkin yüksek olduğu görülmüştür. Fakat ikincil lokasyonlardaki projelere olan talep, dikkate değer oranda düşük kalmıştır. Kiralama süreci erişilebilirlik ve merkezin yatırımcısına bağlı olmakla beraber, 6 aydan 1 yıla kadar sürebilmektedir. İç Anadolu Bölgesi 2011 yılında güçlü bir gelişme göstermiştir. Bunun 2012 ve 2013 yılında devam etmesi beklenmektedir. Güçlü bir arza ev sahipliği yapacak önemli şehirlerden olan Kırıkkale 2 alışveriş merkezine, Konya ise Kentplaza (45,000 m²) Alışveriş Merkezi ne ev sahipliği yapmaktadır. Bunlara ek olarak Niğde de ilk modern tazrda alışveriş merkezinin gelecek iki yıl içinde açılması beklenmektedir. Marmara Bölgesi ndeki gelecek arz diğer bölgeler ile karşılaştırıldığında daha düşük kalmaktadır. Doğu Anadolu Bölgesi nde 2013 yılı sonuna kadar yeni bir arz beklenmemektedir. Marmara Bölgesi nde Yalova, Balıkesir, Bursa ve Kocaeli şehirlerinde küçük ölçekli (10,000 15,000 m²) alışveriş merkezlerinin 2013 yılı sonu itibariyle pazara girmesinin planlandığı bilinmektedir yılında ikincil şehirlerdeki güçlü projelerde erkek hazır giyim perakendeci talebi ile ayakkabı sektörü perakendeci talebinin yüksek olduğu gözlemlenmiştir. Bunlara ek olarak elektronik ve yapı market markalarında 2011 yılında güçlü bir talebin olduğu görülmüş ve bunun 2012 yılında devam edeceği öngörülmektedir. Koçtaş, Electroworld, Teknosa ve Mediamarkt ve elektronik markalarının 2011 yılında ikincil şehirlere büyük ilgi gösterdikleri saptanmıştır. Bazı şehirlerde güçlü yerel markaların uluslararası süpermarket markaları için ciddi bir rekabete yol açtıkları görülmüştür. Yerel süpermarket markalarından bazıları sadece kendi şehirlerinde değil, Ankara ve İstanbul gibi büyükşehirlerde de hizmet vermeye başlamışlardır. Yerel markaların yarattığı rekabete karşı uluslar arası markaların ikincil şehirlerde hipermarket yerine supermarket yatırımı yapma tarafına kaydıkları gözlemlenmiştir. Perakende Yoğunluğu 2011 yılı sonunda İstanbul ve Ankara dan sonra, Karabük, Bolu ve Trabzon sırasıyla, 1,000 kişi başına düşen 179 m², 148 m² ve 143 m² TKA alanlarıyla Türkiye nin en yoğun şehirleri olmuştur yılı sonunda beklenen projelerin tamamlanmasıyla, Kırıkkale 1,000 kişi başına düşen 184 m² TKA alanıyla Karabük şehrini geride bırakacağı, Karabük ve Bolu şehirlerinin yoğunluğunun 166 m² ve 146 m² ye ulaşacağı öngörülmektedir.

28 28 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2012 İstanbul Ofis Pazarı Görünümü Çok uluslu şirketlerin Ortadoğu, Afrika ve Bağımsız Devletler Topluluğu gibi bölgelere hizmet sağlamak için İstanbul u bölgesel bir merkez olarak tanımlamaları nedeniyle, İstanbul Türkiye nin en aktif ve gelişmiş ofis pazarı haline gelmiştir. Kullanıcı pazarındaki güçlü talebe bağlı olarak, ofis pazarı şu an dinamik bir yapıya sahip olmuştur. Perakende pazarından farklı olarak, ofis projesi geliştirme pazarı, uluslararası geliştiricilerin varlığının sınırlı olduğu ve yerel oyuncuların pazara hakim olduğu bir alan haline gelmiştir. Mevcut Arz ve Geliştirme Pazarı İstanbul A sınıfı ofis arzı MİA, MİA dışı Asya ve Avrupa olmak üzere 3 ana alt pazarda yoğunlaşmaktadır. İstanbul ofis pazarında belli miktarda yeni arzın görülmeye devam etmesine rağmen, pazarda halen kurumsal A sınıfı ofis arzında bir boşluk bulunmaktadır. Buna karşın, planlanan güçlü ve kaliteli projelerin bu durumu telafi etmesi beklenmektedir dördüncü çeyrek itibariyle, İstanbul daki mevcut A sınıfı ofis stoku yaklaşık 2.88 milyon m 2 ye ulaşmıştır. Bu oran geçen yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında, yaklaşık 0.32 milyon m 2 ile %13 lük bir artışı temsil etmektedir. İstanbul Ofis Pazarı İstatistikleri Alt Pazarlar Bazında A Sınıfı Ofis Stoku Avrupa Asya Toplam Alt Pazar TKA (m 2 ) MİA 1.16 M MİA Dışı 0.77 M 0.95 M 2.88 M 2010 yılında operasyonel hale gelen toplam ofis alanının (235,000 m 2 ) %39 daha fazlası, 2011 yılında 326,000 m 2 ile pazara giriş yapmıştır. Pazara giriş yapan önemli projeler arasında 30,000 m 2 kiralanabilir alan ile Merter de yer alan Garden Ofis, Ümraniye de yer alan ve toplam 71,800 m 2 kiralanabilir alan sunan Akkom Plaza Projeleri ve 11,000 m 2 kiralanabilir alan ile Şişli de yer alan Olive Plaza yer almaktadır Yılında Aktif Hale Gelen Önemli Projeler Proje Yaklaşık TKA (m 2 ) Alt Bölge İlçe Açılış Dönemi Akkom Plaza 2 32,300 MİA Dışı Ümraniye 1Ç 2011 Garden Ofis Marmara Forum 29,600 MİA Dışı Bakırköy 1Ç 2011 Vizyon Kartal 16,000 MİA Dışı Kartal 2Ç 2011 Yuki Makina Ofis Projesi 24,000 MİA Dışı Bağcılar 3Ç 2011 Akkom Plaza 3 19,500 MİA Dışı Ümraniye 3Ç 2011 Kavacık İş Merkezi 17,500 MİA Dışı Beykoz 3Ç 2011 Olive Plaza 11,000 MİA Şişli 3Ç 2011 Windowist Tower 9,500 MİA Şişli 3Ç 2011 Enkay Plaza B Blok 7,000 MİA Dışı Ümraniye 3Ç 2011 Smart Plaza 25,000 MİA Dışı Beykoz 4Ç 2011 Akkom Plaza ,000 MİA Dışı Ümraniye 4Ç 2011 Sazak İş Merkezi 10,000 MİA Dışı Ümraniye 4Ç 2011 Mevcutta pazara 2013 yılında girmesi beklenen güçlü bir gelecek arz bulunmaktadır ve yaklaşık 682,000 m 2 lik ofis alanının şu an inşaat halinde olduğu bilinmektedir. Pazara girecek stok ile birlikte, İstanbul A sınıfı ofis stokunun 2013 sonunda yaklaşık 3.57 milyon m 2 ye ulaşması beklenmektedir. Gelecek yıllarda güçlü bir talep çekmesi beklenen MİA bölgesinin, yeni stokun %44 ne ev sahipliği yapacağı öngörülmektedir. Gelecek Ofis Arzı* Temsil ettiği %40 lık oran ile MİA pazardaki en büyük ofis alt pazarı olmuştur. Onu %31 lik oran ile MİA dışı Asya ve %29 luk oran ile MİA dışı Avrupa alt pazarları takip etmektedir. Ancak, MİA dışı alt pazarlarda gelişen arz, MIA nın payında geçen yılın aynı dönemine kıyasla yaklaşık %3 lük bir düşüşe neden olmuştur. Alt Pazar TKA (m 2 ) Avrupa MİA 303,000 MİA Dışı 195,000 Asya 184,000 Toplam 682,000 *Mevcut durumda inşaat halinde olan projeler 2012 yılında operasyonel hale gelmesi planlanan önemli projelerden birinin Trump Towers olması beklenmektedir. MİA dışı bölgelerde ise pazara girecek önemli projeler arasında 51,000 m 2 kiralanabilir alan ile Buyaka Projesi ve 33,000 m 2 kiralanabilir alan ile Tekfen Kağıthane Ofis Park Projesi yer almaktadır.

29 ı On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak yılında Aktif Hale Gelmesi Beklenen Önemli Projeler Proje Geliştirici Alt Pazar TKA (m2) Buyaka Artell&Köytur MİA Dışı Asya 51,000 Kağıthane Ofis Park Tekfen-OZ MİA Dışı Avrupa 33,000 Office Home Eroğlu Grup MİA Dışı Avrupa 19,000 Zorlu Center Zorlu MİA 18,500 pazarlarından biri konumundadır. Yüksek kullanıcı talebine bağlı olarak, Ümraniye deki kira seviyelerinde 2009 yılından bugüne yaklaşık %60 lık bir artış olmuştur. Önemli Ofis Alt Pazarları Tekfen Kullanıcı Talebi ve Kira Görünümü Ekonomideki pozitif gelişmelere paralel olarak, 2011 yılında kullanıcı taleplerinde belirgin bir canlanma yaşanmıştır. Ofis Saati IP, Q Ofis pazarında artan kullanıcı talebinin, 2009 yılının ikinci yarısından itibaren metrekare başına aylık EUR 30 da sabit kalan birincil kira üzerinde artış için, 2012 yılında baskı oluşturması beklenmektedir. Geçen yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında, İstanbul A sınıfı ofis alanlarındaki işlem hacminde 2011 yılı boyunca önemli bir artış olduğu gözlemlenmektedir yılında önemli işlemlerin toplam hacminin yaklaşık 194,000 m 2 ye ulaştığı görülmektedir. Kiralama işlem hacimlerinde MİA dışı Asya %50 ile en yüksek paya sahipken, onu %32 ile MİA ve % 18 ile MİA dışı Avrupa alt pazarları takip etmektedir. Pozitif ekonomik görünüme bağlı olarak, 2012 yılında da kiralama hacmindeki artışın devam etmesi ve bu ivme ile birlikte kira seviyelerinde belli bir artışın oluşması beklenmektedir. Önemli İşlemlerin Toplam Kiralama İşlem Hacmi 4Ç 2011 Birincil Kira (EUR / m 2 / ay) Ümraniye sunduğu yeni & kaliteli ofis alanları ve MİA ile karşılaştırıldığında, sahip olduğu düşük kira seviyelerine bağlı olarak gerçekleştirdiği yüksek işlem hacmi ile, en aktif ofis

30 30 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2012 Boşluk Durumu Tamamlanan projelerin etkisiyle, İstanbul A sınıfı ofis alanlarındaki boşluk oranı 1Ç 2011 ile kıyaslandığında, %7 den, 2011 sonu itibariyle %9.1 e yükselmiştir. MİA Bölgesi halen diğer alt pazarlara göre en düşük boşluk oranına sahip olmasına karşın, 2011 başında %2.8 olan boşluk oranı Mayıs 2011 se %2.4 e düşmüş, ancak 4Ç 2011 de %4 e yükselmiştir. MİA dışı Avrupa %13 ile İstanbul da en yüksek boşluk oranına sahip alt Pazar konumundadır. Ümraniye deki Akkom , Kavacık taki Smart Plaza ve Kartal daki Vizyon Bulvar gibi projelerin pazara girmesiyle yaklaşık 112,800 m 2 artan arz, MİA dışı Asya daki boşluk oranını %5.3 ten %12 ye yükseltmiştir. yatırımcıların dahil olduğu bir yatırımın gerçekleşmesini engellemektedir. Pazardaki sınırlı A sınıfı ofis stoku, küresel yatırımcıların Türkiye pazarına girmesini sağlayacak en önemli motivasyonlardan biri olmuştur. Pazar duyumlarımız, bazı küresel oyuncuların yerel ortaklarla ortak girişim anlaşmaları yaparak pazara girmeye yönelik isteklerinin olduklarına işaret etmektedir. Geliştirilmekte olan projeler, mevcut gayrimenkullere kıyasla, yabancı yatırımı çekmek için daha iyi bir seçenek olarak görülmektedir. Birincil Getiri Oranı (%) Boşluk Oranı (%), MİA Yatırım 2011 yılında birincil ofis alanları yatırımcılar için öncelikli yatırım fırsatlarından biri olmuştur ve yıl boyunca pazarda 3 işlem görülmüştür. Bu işlemler, Etiler de bulunan Royal Bank of Scotland (RBS) binasının sat & kirala anlaşması ile yaklaşık %7,5 luk bir getiri oranı ile satışı; Maslak ta yer alan, ancak binalar yıkılıp, yeniden A sınıfı Ofis binası olarak geliştirileceğinden getiri oranı tahmini zor olan Akbank Kuleleri nin satışı ile AG Plaza nın kendi kullanımı için İstanbul Ticaret Üniversitesi tarafından EUR 45 milyona satın alınması olmuştur. İşlemler 2011 birinci çeyreğinde gerçekleşen RBS işlemi, pazardaki getiri oranı düzeyini %7.5 olarak gösteren en önemli kanıtı olmuştur. Bu durum 2010 sonu ile karşılaştırıldığında yaklaşık 50 baz puanlık bir düşüşü temsil etmektedir. Pazar bilgimiz doğrultusunda, biz birinci getiri oranının ikinci yarıyılda 50 baz puanlık bir düşüş daha gerçekleştirerek, %7 seviyelerine ulaştığını tahmin etmekteyiz. Fakat pazardaki yatırım fırsatlarındaki eksiklik nedeniyle, yatırıma uygun gayrimenkullerin daha düşük seviyelerde işlem görebilme olasılığının varlığı ayrıca vurgulanması gereken bir durum olarak görülmektedir. Boşluk oranları düşük seviyelerde kaldığı ve MİA için güçlü kullanıcı talebi devam etmesi ve ciddi bir ekonomik krizin pazarı olumsuz etkilememesi durumunda, getiri oranı düzeyindeki yükselme hareketinin sınırlı olacağı öngörülmektedir. Bina Konum TKA (m 2 ) Fiyat Tahmini Getiri Oranı RBS Etiler-MİA Bilinmiyor % 7,5 Akbank Kuleleri Maslak-MİA 29,000 $95 milyon Bilinmiyor AG Plaza Eyüp-MİA Dışı Avrupa 25, milyon Bilinmiyor Gayrimenkullerin sahiplik yapısı, nitelik eksikliği ya da mal sahiplerinin satış için isteksiz olmaları gibi nedenlerle pazarda oluşan uygun ürün boşluğu, güçlü ilgilerine rağmen yabancı

31 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak Ankara Ofis Pazarı Görünümü Ankara ofis pazarı sunduğu yaklaşık 400,000 m 2 A sınıfı ofis arzı ile İstanbul dan sonra ülkenin en gelişmiş ikinci ofis pazarı konumundadır. Halen ağırlıklı olarak konuttan dönüştürülmüş, düşük kaliteli ofis alanları ile mal sahipleri tarafından kullanılan ofis alanlarının payının yoğun olduğu bir yapıya sahiptir. Önemli Ofis Alt Pazarları Başkent olması sebebiyle, hükümet kurumları ofis pazarının ana kullanıcıları olarak ortaya çıkmaktadır. Buna ek olarak, hükümetle iş yapan veya kamu ihalelerine katılan şirketler diğer ana oyuncular olarak pazarda yer almaktadırlar. Bu şirketler, enerji, danışmanlık, bilişim, ilaç, lojistik ve sınırlı da olsa finans sektöründe faaliyet gösteren uluslararası firmalar olarak öne çıkmaktadır. Exxon Mobil, Microsoft, Ericsson, Price Waterhouse Coopers, Deloitte Turkey, Setrans, Siemens, Glaxo Smith Kline, BP, Oracle ve Shell gibi uluslararası firmaların Ankara da ofisleri bulunmaktadır. Ayrıca Ankara ofis pazarı kullanıcılarının İstanbul ofis pazarına kıyasla daha küçük ofisleri tercih ettikleri görülmektedir. Çankaya-Gaziosmanpaşa ofis alt pazarının ana kiracıları olarak ortaya çıkmaktadır. Çetin Emeç ve Turan Güneş Bulvarları nın çevresi ile Öveçler, Balgat, Söğütözü ve Mustafa Kemal bölgeleri Ankara nın yeni Merkezi İş Alanı olarak gelişmekte ve sunduğu yaklaşık 263,000 m 2 kiralanabilir alan ile Ankara daki toplam A sınıfı ofis alanının yaklaşık %65 ini oluşturmaktadır. Söğütözü ve Mustafa Kemal bölgelerinin, özellikle hizmet sektöründe faaliyet gösteren firmalar için, Bakanlık binalarına yakın konumu dolayısıyla tercih edildiği görülmektedir yılında 18,000 m 2 kiralanabilir alan sunan Tepe Prime ın pazara girmesi, A sınıfı ofis stokundaki önemli bir boşluğun doldurulmasını sağlamıştır. Yeni MİA nın en önemli kullanıcılar arasında Oracle, Exxon Mobil, BP, Deloitte Türkiye, Ericsson, EMA Medical System, Roche ve Glaxo Smith Kline sayılabilir. Tepe Prime Geleneksel Merkezi İş Alanı (MİA), Ulus, Kızılay, Bahçelievler ve Kavaklıdere yi kapsamakta ve ağırlıklı olarak Çankaya Bölgesi nde konumlanmaktadır. Yeni gelişmekte olan MİA ise pek çok sayıda ofis projesi ve artan A sınıfı ofis arzı ile Öveçler, Balgat, Çukurambar, Söğütözü ve Mustafa Kemal bölgelerinde yer almaktadır. Yeni MİA kapsamı içine giren bölgeler Çankaya Belediyesi sınırları içinde yer almaktadır. Ulus, tarihi kent merkezi ve Kızılay modern şehir merkezi olarak bilinmekte, genellikle B sınıfı ve hatta C sınıfı ofis alanlarından oluşmaktadır. Merkez Bankası Genel Müdürlüğü, banka ve sigorta şirketlerinin bölgesel müdürlükleri, yerel muhasebe ve avukatlık şirketlerinin ofisleri bu bölgenin ana kiracı profilini oluşturmaktadır. Ayrıca 2011 son çeyreği itibariyle, Merkez Bankası tarafından Genel Müdürlük ün İstanbul a taşınmayacağı açıklanmıştır. Kızılay ın devamı olarak, Kavaklıdere, Çankaya ve Gaziosmanpaşa MİA nın önemli bir bölümünü oluşturmaktadır. Ankara ofis pazarında modern ofis projelerinin ilk örnekleri olan Gaziosmanpaşa daki MNG İş Merkezi ve Kavaklıdere deki Karum İş Merkezi de bu bölgede yer almaktadır. İnşaat şirketlerinin genel merkezleri, uluslararası bazı şirketlerin irtibat büroları, büyükelçiliklerin ticaret departmanları ve IMF, Dünya Bankası ve AB Komisyonu gibi uluslararası kuruluşların temsilcilik ofisleri Şehrin güneybatısında yer alan, Eskişehir Yolu na yakın, Ortadoğu Teknik Üniversitesi ve Bilkent Üniversitesi bünyesinde bulunan teknoparkların, uluslararası ve yerel bilişim firmaları tarafından tercih edilen ofis alanları olduğu bilinmektedir. Havelsan, Siemens ve Cisco Sistem ODTÜ Teknopark ta, Meteksan ve Microsoft Türkiye ise Bilkent te yer alan en önemli ofis kullanıcıları olmuştur. Mevcut Ofis Arzı ve Gelecek Arz İstanbul da yer alan yaklaşık 2.88 milyon metrekarelik ofis arzına karşın, Ankara daki A sınıfı ofis arzının yaklaşık 400,500 m 2 olduğu tahmin edilmektedir. Söğütözü 103,500 m 2 lik A sınıfı ofis arzıyla Ankara ofis pazarının en büyük alt pazarlarından biri olmuştur. Söğütözü nü, 81,000 m 2 ve 78,500 m 2 lik A sınıfı ofis alanlarıyla, sırasıyla Mustafa Kemal ve Balgat bölgeleri izlemektedir. ODTÜ ve Bilkent bölgeleri 72,000 m 2 kaliteli ofis arzı sunmaktadır. Kavaklıdere ve Gaziosmanpaşa, MİA nın ana alt pazarları olmalarına rağmen,

32 32 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2012 şehrin A sınıfı ofis stoğunun ancak %11 ini oluşturmaktadır. Bu durum, yeni MİA nın Ankara ofis pazarında gittikçe artan ağırlığını ortaya koymaktadır. Alt Pazarlar Bazında A Sınıfı Ofis Stoku Alt Pazar TKA (m 2 ) Çankaya Balgat 78,500 Bilkent 55,000 Gaziosmanpaşa 14,000 Kavaklıdere 31,500 ODTÜ 17,000 Söğütözü 103,500 Mustafa Kemal 81,000 Etlik 20,000 Toplam 400,500 Kullanıcı Talebi ve Kira Görünümü Kullanıcı talebinin özellikle Eskişehir Yolu boyunca, yeni gelişen MİA ya kaydığı gözlemlenmektedir. Ayrıca hükümet kurumlarının eski ofis stoklarından yeni ve kalitesi ofislere taşınma eğilimi nedeniyle, bu kurumların kullanıcı taleplerinin özel şirketlere göre daha güçlü olduğu görülmektedir. Ayrıca özellikle iş hayatına yeni başlayanlar, hükümet ile iş yapan şirketler ve enerjiye yönelik fonlar tarafından tercih edilmesine paralel olarak hizmet verilen ofis konseptinin Ankara ofis pazarında popüler olmaya başladığı görülmektedir. Örneğin Armada da özel şirketler tarafından yönetilen bazı hizmet sağlayan ofis alanları bulunmaktadır. Bu kapsamda yakın gelecekte bu pazarın Ankara da daha fazla büyümesi beklenmektedir. İnşaat halinde olan projelerin daha çok yeni gelişen MİA da, ve özellikle yaklaşık 38,000 m 2 lik arzın pazara girmesinin beklendiği, Balgat ve Söğütözü bölgelerinde yoğunlaştığı görülmektedir. İnşaat halindeki önemli projeler arasında Balgat ta yer alan Paragon Tower ve Söğütözü nde yer alan Via Twins projeleri bulunmaktadır te Aktif Hale Gelmesi Beklenen Önemli Projeler Proje Alt Pazar TKA (m 2 ) Paragon Tower Balgat 12,000 Via Twins Söğütözü 26, son çeyrek itibariyle Ankara daki birincil kira seviyesinin yaklaşık EUR 18 / m 2 / ay seviyesinde olduğu, ortalama kiraların ise metrekare başına aylık EUR 8-EUR 12 olarak değiştiği tahmin edilmektedir. Kullanıcı talebine paralel olarak, birincil kira seviyesi Tepe Prime da kaydedilmiştir, ancak birincil kira seviyesinin sabit kalacağı öngörülmektedir. Hükümet kurumlarının artan kullanıcı talebinin etkisiyle, birincil kiraların orta vadede artış eğilimi göstermesi beklenmektedir. Önemli Ofis Alt Pazarları Boşluk Durumu Ankara ofis pazarındaki boşluk oranlarına bakıldığında, MİA da %0.8, yeni gelişen MİA da %8 ve genel olarak yaklaşık %7 lik oranların pazarda var olduğu tahmin edilmektedir. Tepe Prime projesinin pazara girişine paralel olarak, yeni gelişen MİA da boşluk oranının arttığı gözlemlenmektedir. Ankara Ofis Pazarı İstatistikleri Yatırım Ofis piyasasının parçalı yapısı ve yüksek kalitedeki ofis arzının kısıtlılığı dolayısıyla, ofis yatırım piyasası şu ana kadar neredeyse hiç işleme tanık olmamıştır. Ancak, kaliteli ofis arzının piyasaya girecek olması, orta dönemde yatırım işleminin artacağı beklentisini güçlendirmiştir.

33 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak İzmir Ofis Pazarı İzmir, İstanbul ve Ankara dan sonra Türkiye nin en gelişmiş ofis pazarı olarak öne çıkmaktadır. Geliştirilmekte olan yeni ofis projeleri ile birlikte İzmir ofis pazarında A sınıfı ofis arzında oluşan artışa karşın, halen iş hanı ve ağırlıklı olarak konuttan dönüştürülmüş olan düşük kaliteli ofis stoku varlığını sürdürmektedir. Türkiye nin en önemli ticaret limanlarından biri olan Alsancak Limanı na ev sahipliği yapan İzmir in ofis pazarında ana kullanıcı olarak, lojistik ve denizcilik sektöründe faaliyet gösteren şirketlerin öne çıktığı görülmektedir. Ayrıca İzmir ofis pazarında kullanıcı profili, bölgede yer alan çekim merkezlerine göre farklılık göstermektedir. İzmir de modern ofis gelişiminin ilk örnekleri 2001 yılından itibaren görülmeye başlanmıştır yılında faaliyete geçen Hilton Centre ile 2001 yılında aktif halen gelen Heris Tower, İzmir ofis piyasasının ilk A tipi ofis örneklerini oluşturmaktadır yılına kadar oldukça sınırlı gelişen İzmir A sınıfı ofis pazarı, bu yılından itibaren özellikle Bayraklı Bölgesi nde modern ofis projelerinin gelişimi ile hareketlenmeye başlamıştır. İzmir de ticari faaliyetlerin yoğunlaştığı Konak ilçesine bağlı Basmane-Çankaya Bölgeleri İzmir in Merkezi İş Alanı (MİA) olarak adlandırılmaktadır. Bu bölgede yer alan ofis arzı ağırlıklı olarak B ve C tipi olarak tanımlanabilecek han ve eski iş merkezi stoklarından oluşmaktadır. Ayrıca bölgede proje gelişimine uygun arsa arzı kısıtlı durumdadır. Bu bölgede yer alan ofis kullanıcılarının ağırlıklı olarak ticaret, denetim-danışmanlık,ilaçkimya ve diğer hizmet sektörlerinde faaliyet gösteren firmalar olduğu gözlemlenmektedir. Son yıllarda, liman çevresinde ve Salhane-Turan hattında modern ofis binalarının örnekleri görülse de sunulan toplam ofis arzının henüz talebi karşılayacak düzeyde olmadığı görülmektedir. İzmir Büyükşehir Belediyesi nin 2011 yılının Mart ayında onayladığı 1/1,000 ölçekli Uygulama İmar Planı çerçevesinde, İzmir in Yeni Kent Merkezi, Liman-Salhane-Turan Bölgeleri olarak belirlenmiştir. Kentsel dönüşüm programı çerçevesinde, eski fabrika alanlarının karma kullanımlı ofisrezidans-alışveriş merkezi projelerine dönüştürülmesi nitelikli ofis arzı yaratma anlamında bu bölgeleri cazip kılmaktadır. inşaat şirketlerinden oluştuğu gözlemlenmektedir. Büyük alan ihtiyacı olan firmalar ofis ihtiyaçlarını komple bina kiralama ya da kendilerine uygun bina inşa etme yolu ile karşılamaktadırlar. Arkas Holding tarafından kullanılan Arkas Plaza ve Vodafone nun Gaziemir deki yönetim kampüsü bu konuda verilebilecek örnekler arasında yer almaktadır. Bu bölgede yer alan tek A tipi ofis projesi olarak, rezidans-ofis karma kullanımlı Punta Rezidans ve İş Merkezi göze çarpmaktadır. Modern ofis gelişiminin en yoğun olduğu alt bölge Salhane-Turan Bölgesi olarak ortaya çıkmaktadır. A tipi ofis projelerinin henüz yeni gelişmeye başladığı bu bölgede yer alan İzmir Adliye Sarayı ve İstinaf Mahkemeleri, bölgenin kullanıcı profilini etkileyen kurumlar olarak öne çıkmaktadır. Bu bölgede yer alan ofislerin ana kullanıcılarının ağırlıklı olarak finans kuruluşları ile hukuk büroları olduğu görülmektedir. Salhane-Turan alt ofis pazarındaki başlıca A tipi ofis projeleri arasında Tepe Kule İş Merkezi, Salhane İş Merkezi ve Sunucu Plaza yer almaktadır. Mevcut Ofis Arzı ve Gelecek Arz İzmir de A tipi toplam ofis arzı 2001 yılında 15,800 m 2 iken, bu rakam 2011 yılının ilk yarısı itibariyle 85,100 m 2 ye ulaşmıştır. Salhane-Turan Bölgesi sunduğu 67,800 m 2 lik A sınıfı ofis arzı ile İzmir A sınıfı Ofis Pazarı nın yaklaşık %80 ini temsil etmektedir. Alt Pazarlar Bazında A Sınıfı Ofis Stoku Alt Pazar TKA (m 2 ) MİA 16,000 Salhane-Turan 68,000 Alsancak-Liman 1,500 Toplam 85,500 Mevcut durumda inşaat halinde olan ofis projelerinin tamamlanması ile birlikte ofis arzının 2013 yılı sonu itibariyle yaklaşık 170,000 m 2 ye yükseleceği tahmin edilmektedir. Yeni geliştirilen projelerin Salhane-Turan Bölgesi nde yoğunlaştığı görülmektedir. Gelecek Arz* Alt Pazar TKA (m 2 ) MİA - Salhane-Turan 80,000 Alsancak-Liman - Toplam *Mevcut durumda inşaat halinde olan 80,000 Alsancak ve Liman alt ofis pazarları incelendiğinde, bu bölgede yer alan kullanıcı profilinin, bölgenin Alsancak Limanı na ev sahipliği yapması ve ana ulaşım yollarına yakınlığı nedeniyle denizcilik ve lojistik sektöründe faaliyet gösteren firmalar ile

34 34 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2012 Aktif Hale Gelmesi Beklenen Önemli Projeler Proje Alt Pazar TKA(m 2 ) Kavuklar Tower Salhane-Turan 23,000 Folkart Tower Salhane-Turan 25,000 Diva Plaza Salhane-Turan 3,000 Saygın Plaza Salhane-Turan 9,500 Megapol tower Salhane-Turan 19,500 Toplam 80, son çeyrek itibariyle, İzmir deki birincil kira seviyesinin metrekare başına aylık EUR 15 olduğu, ortalama kira seviyelerinin ise EUR 8-EUR 12 arasında değiştiği tahmin edilmektedir. Pazara gelecek arza bağlı olarak, birincil kira seviyelerinin sabit kalması beklenmektedir. Önemli Ofis Alt Pazarları Boşluk Durumu İzmir ofis pazarındaki boşluk oranlarına bakıldığında, MİA da %15, Alsancak-Liman Bölgesi nde %5, Salhane-Turan Bölgesi nde 11% ve genel olarak yaklaşık %10 luk oranların pazarda var olduğu tahmin edilmektedir. Alsancak-Liman Bölgesi ndeki boşluk oranının düşük olmasının en önemli sebebi, bölgedeki sınırlı A sınıfı ofis stoku olarak görülmektedir. İzmir Ofis Pazarı İstatistikleri Kavuklar Tower Yatırım Pazarda yer alan sınırlı sayıdaki kurumsal gayrimenkuller, yatırım piyasasındaki en önemli engellerden biri olmuştur. Ofis pazarı halen gelişim sürecinde olduğundan, ofis pazarındaki yatırımcıların gayrimenkullerin niteliğini azaltmasına rağmen, gayrimenkullerin kat bazına satışını gerçekleştirmeyi tercih ettikleri görülmektedir. Ancak pazar hızla değişmekte ve yeni imar planı uygulamalarına bağlı olarak, pazara güçlü ve nitelikli bir arzın girmesi beklenmektedir. Kaynak: Kavuklar İnşaat Kullanıcı Talebi ve Kira Görünümü Türkiye nin en önemli ticari limanlarından biri olan Alsancak Limanı na ev sahipliği yapması nedeniyle, İzmir ofis pazarının ana kullanıcıları arasında lojistik ve denizcilik sektöründe faaliyet gösteren firmalar yer almaktadır. Ayrıca İzmir deki farklı çekim bölgelerine göre kullanıcı profilinin farklılaştığı görülmektedir. Orta vadede, İzmir deki A sınıfı ofis stokunun artmasına paralel olarak, kullanıcı taleplerinde de artış olması beklenmektedir.

35 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak Lojistik Pazar Görünümü Küresel mali ve ekonomik krize rağmen, Türkiye deki güçlü ekonomik büyüme, artan sayıda yabancı markanın da yer aldığı modern organize perakende arzı, güçlü perakende ve tüketim talebi sayesinde, lojistik sektörü hızlı bir değişim göstermektedir. Bu faktörlere bağlı olarak, daha verimli dağıtım kanalları ve modern lojistik arzına yönelik talebin artması beklenmektedir. Hükümetin agresif bir şekilde yatırımlarını gerçekleştirdiği hızlı tren projeleri, otoyol ağının genişletilmesi ve ana şehirler arasında bağlantıların güçlendirilmesi gibi projelerinin sektörü destekleyen yatırımlar olması beklenmektedir. Ulaşım altyapısında kaydedilen bu gelişmelerle birlikte, küresel şirketlerin Türkiye yi bölgesel üs olarak seçmeleri teşvik edilecektir. Dünya Bankası nın Lojistik Performans Endeksi ne göre, Türkiye sıralamada yakın ve gelişmekte olan bir çok komşu ülkenin üstünde yer almış, ancak gelişmiş lojistik pazarına sahip Avrupa ülkelerinin çoğunun da altında bir performans sergilemiştir. Endeks, ilk defa ülkeler arası detaylı bir değerlendirme yapmakta ve gümrük işleyişi, ticaret altyapısı, liman verimliliği, lojistik hizmetleri, bilgi sistemleri ve ülke içi mal akışı gibi faktörler bazında, bir ülkenin mal gönderimini zamanında ve mümkün olan en düşük maliyette yapabilirliğini değerlendirmektedir. Lojistik Pazar Endeksi Ülke Puan Dünya 2010 Sıralaması Almany a Hollanda İngiltere Fransa Çek Cumhuriy eti Polony a Slov aky a Türkiy e Macaristan Yunanistan Romany a Bulgaristan Hırv atistan Sırbistan Rusy a Kaynak: Dünya Bankası, 2010 İstanbul, Türkiye de ticaretin merkezi olması, en iyi altyapı ve ulaşım bağlantılarına sahip olması sebebiyle, en büyük lojistik pazarı olmuştur. Bu raporda da, pazar kira ve getiri oranları, büyüme potansiyeli ve yatırımcı ilgisi analizleri, İstanbul pazarı üzerine yoğunlaşmıştır. İstanbul, Türkiye nin ticaret hacminin yarısından fazlasını yaratmakta ve endüstriyel kuruluşların yaklaşık %38 ine ev sahipliği yapmaktadır. Değişik tahminlere göre, Türkiye deki lojistik faaliyetlerin yaklaşık %60-75 i İstanbul da kaydedilmektedir. Kullanıcı Talebi Ekonomik koşullar ve perakende sektöründe artan faaliyetler doğrultusunda, lojistik piyasasında kullanıcı talebi, 2010 yılı başlangıcından itibaren ciddi bir düzelme yaşamıştır. Perakendecilerin, lojistik hizmet sunucularından değişen taleplerine paralel olarak, lojistik projelerinde yeni trendler ortaya çıkmaya başlamıştır. Örneğin, e-ticaretin artmasıyla birlikte, yeni nesil ve yüksek kalite lojistik alanlara talep güçlü şekilde artmıştır. Lojistik pazarı, ürünlerin mal sahipleri tarafından kullanımının yoğun olduğu ve kiralama işlemlerinin kısıtlı olduğu bir gayrimenkul pazarı olması nedeniyle, toplam gerçekleşen işlem verilerine erişim sağlıklı olmamaktadır. Ayrıca, mevcut arzın büyük bir bölümünün gayrimenkul sahipleri ya da yerli lojistik operatörleri tarafından kullanılıyor oluşu, pazar verilerinin açıklanmasını engellemektedir yılında, yerli ve uluslararası üçüncü parti lojistik (3PL) firmalarının talebi özellikle güçlü olmuştur yılında gerçekleşen en önemli kiralama işlemleri; online perakende şirketi Trendyol tarafından Logipark Tuzla da kiralanan 20,000 m 2 ile yerli bir operatör tarafından Ceva dan kiralanan 80,000 m 2 ve DHL tarafından Hadımköy deki Çelebi Logiturc Lojistik Park ta gerçekleştirilen kiralama işlemleri olmuştur. Üçüncü parti lojistik firmalarının taleplerinin artacağı ve kısa-orta vadelik dönemde kiralama talebinde güçlenme potansiyelinin olduğu düşünülmektedir. Lojistik Arzı Gebze, Hadımköy ve Tuzla, erişim kolaylığı, gelişen altyapıları ve geliştirilen kaliteli projeler ile İstanbul un en fazla tercih edilen lojistik alt pazarları olarak öne çıkmaktadır. Perakende pazarındaki hızlı gelişimin, kısa ve orta vadeli dönemde, lojistik pazarını olumlu etkilemesi beklenmektedir. Ancak, yüksek arsa fiyatları ve önemli lokasyonlardaki kısıtlı arsa imkanı, geliştirilmesi planlanan projelerin önündeki en büyük engeller olarak görülmektedir. Anadolu yakasında, lojistik arz ağırlıklı olarak, İstanbul ili sınırları içinde yer alan Tuzla ve Kocaeli sınırları içinde yer alan Gebze de yoğunlaşmıştır. Tuzla ve Gebze, bu kapsamda, İstanbul un birincil lojistik ve endüstri merkezleri olarak öne çıkmaktadır. Avrupa yakasında ise, lojistik arzın büyük bir bölümü, Hadımköy, Esenyurt, Beylikdüzü ve Ikitelli civarında yer almaktadır. Bu bölgeler, kolay erişimleri, gelişmiş altyapıları ve modern lojistik

36 36 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2012 geliştirme projeleri nedeniyle tercih edilen alt pazarlar olmuşlardır. İstanbul ve çeperinde mevcut lojistik alan stokunun yaklaşık 2,500,000 m 2 olduğu ve Türkiye deki toplam stokun yaklaşık %75 ini oluşturduğu tahmin edilmektedir. Pazarın şeffaf olmaması ve mevcut arzın büyük kısmının sanayi alanlarından dönüştürülmesi sebebiyle, toplam arz hakkında pazardaki bilgi oldukça kısıtlı kalmaktadır. düzeyinde olduğu düşünülmektedir. Alt pazarlar bazında ise, Avrupa yakasının USD 6 7 m 2 /ay olan kira seviyesiyle, USD m 2 /ay olan Anadolu yakasından daha yüksek kira seviyelerini yakaladığı görülmektedir. Ancak, olumlu görünüm sayesinde, orta dönemde kira seviyelerinde bir artış olması beklenmektedir. İzmir ve Ankara gibi ikincil lojistik pazarlarında kira seviyeleri, 2011 yılında EUR 3 m 2 /ay seviyesinde sabit kalmıştır. Birincil Kira (EUR/ m 2 /ay) Önemli Lojistik Alt Pazarları Hadımköy Silivri Silivri Limanı Ambarlı Limanı Gümüşkaya Kavaklı Marmaray İstasyonları 1 Kazlıçeşme 3 Sirkeci 2 Yenikapı 4 Üsküdar Halkalı Lojistik Köyü - planlanan Atatürk Havaalanı Haydarpaşa Limanı Güzelyalı Pendik Pendik Limanı Tuzla Orhanlı İnşaat halinde ya da inşaata başlamak üzere olan önemli Sabiha Gökçen Havaalanı projeler, 55,000 m 2 ile Esenyurt ta Logiturk tarafından geliştirilen Çelebi Lojistik Park, Gebze de 101,000 m 2 lik alana sahip Ekol Lojistik tesisleri ile Logiturk tarafından geliştirilen ve yerli yatırımcıların sahip olduğu Şekerpınar ve Gebze de yer alan, sırasıyla, 122,000 m 2 ve 40,000 m 2 kiralanabilir alan sunan projeler olmuştur. Bunlara ek olarak, TEM Otoyolu na ve Ambarlı Limanı na erişimi kolay olması dolayısıyla tercih edilen Hadımköy de, toplam 250, ,000 m 2 kiralanabilir alan sunan lojistik geliştirme projelerinin olduğu bilinmektedir. Reysaş Anadolu yakasında 32,000 m 2 lik bir proje geliştirirken, TOKİ Avrupa Yakası nda, Akpınar Sanayi Bölgesi nde proje geliştirmektedir ve bu proje ile de söz konusu alanın önemli bir lojistik alt pazarı olarak öne çıkması beklenmektedir. Kira Görünümü Lojistik pazarında, gerçekleşen işlemlerin kısıtlı olması, pazardaki fiyat tahminlerini zorlaştırmaktadır yılında kullanıcı talebi iyileşme gösterse de, toplam kiralanan alan ve kira seviyelerine önemli bir etkisi olmamıştır. Pazar tecrübemiz ve gerçekleşen işlemlere göre, 2011 yılında birincil kira oranı yaklaşık EUR m 2 /ay düzeyinde sabit kalmıştır. Paritedeki değişim sebebiyle, kiralamalar daha çok USD bazında yapılmaya başlanmıştır. Yakın dönemde istenen kira oranlarının USD 6-7 m 2 /ay civarında olduğu; ancak gerçekleşen birincil kira oranları USD m 2 /ay seviyesinde olduğu tahmin edilmektedir. Daha küçük ve düşük kalite alanlarda ise kira seviyelerinin ise USD m 2 /ay Gebze Yatırım Lojistik pazarı, hem geliştirme hem de satın alma olanakları açısından küresel yatırımcılar için daha zorlu bir Pazar olmuştur. Geliştirme projeleri, genellikle, mevcut arsa fiyatları ve kira seviyeleri nedeniyle, finansal olarak verimli çıkmamaktadır. Bu sebeple, geliştirme projelerinin genellikle kat karşılığı sistemine dayandığı gözlemlenmektedir. Ancak kat karşılığı sistemi arsa sahibi, geliştirici ve, varsa, yatırımcının yer aldığı çok ortaklı bir yapı sergilemesi bakımından, yabancı yatırımcının tercih ettiği bir yatırım türü olamamıştır. Bahse konu sebepler yüzünden, kaliteli varlıkların kısıtlı olması ve çok ortaklı sahiplilik yapısı, garantili nakit akışı olan lojistik varlıklarını içeren yatırım olanaklarının pazarda çok kısıtlı olmasına yol açmaktadır. Yerli mal sahiplerinin gayrimenkullerini elden çıkarmak istememeleri de diğer önemli bir faktör olmuştur. Aynı zamanda kullanıcı olan mal sahiplerinin, sat- kirala opsiyonunun kendilerine sağlayacağı faydayı fark etmeleri ile birlikte, yatırım piyasasının potansiyeli ciddi şekilde artacak ve yabancı yatırımcı ilgisi yoğun olacaktır. Bu tür yatırım olanaklarına, özellikle kredibilitesi yüksek bir kiracı ile uzun dönemli bir kira kontratı olması durumunda, %9 un altında getiri oranı önerebilecek yatırımcıların olduğu bilinmektedir. Türkiye nin güçlü ticaret hacmi ve perakende pazarı sebebiyle, lojistik pazarı ülkenin en gelecek vaat eden sektörlerinden biri olmuştur. Bu faktörler nedeniyle, kullanıcı talebinin güçlenerek artması ve belli bir dönemde bunun kira seviyelerine yansıması beklenmektedir. Kullanıcı talebinin güçlü bir şekilde pazarda yerleşmesiyle, geliştirme projelerinin fizibilitesi artacak ve küresel geliştirici ve yatırımcılar için büyük fırsatlar doğacaktır.

37 Abu Dhabi Berlin Budapeşte Dubai Dublin Cenevre Istanbul Londra Moskova Münih Paris Prag St Petersburg Stokholm Varşova Yabancı Turist Girişleri (000) Ortalama Oda Fiyatı ( ) Doluluk Oranı Ortalama Oda Fiyatı ( ) Doluluk On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak Otel Piyasasına Bakış İstanbul: Ortalama Oda Fiyatı, Oda Başına Gelir ve Doluluk % 2011 yılının son çeyreğinde özellikle İstanbul un beş yıldızlı otellerinin performansının yükselmeye devam ettiği görülmüştür % 60% 40% Talep 2011 yılının Ocak-Kasım döneminde Türkiye yi ziyaret eden yabancı turist sayısı ile 2010 yılının aynı dönemindeki yabancı turist sayısı karşılaştırıldığında, %10.2 lik bir artış olduğu görülmektedir. Bu artışın başlıca sebebi, Türkiye nin Avro Bölgesi nin dışında kalması, düzenlenen geniş katılımlı konferanslar, birçok ülkeyle vizelerin kaldırılması ve komşu ülkelerdeki politik ve ekonomik sorunların devam etmesi olarak görülmektedir. Türkiye ye Gelen Yabancı Ziyaretçiler Ocak-Kasım 2010 Ortalama ( ) Başına Doluluk Oda Fiyatı Oda Gelir ( ) Kaynak: Hotel Benchmark Survey STR Global 20% 0% Ocak-Kasım 2011 İstanbul Avrupa yakasında yer alan şehir merkezindeki beş yıldızlı oteller Ocak-Kasım 2011 döneminde iyi bir performans sergilemiş, Euro bazında ortalama oda fiyatlarında %15.2, oda başına düşen gelirlerde ise %12.9 luk bir artış gözlenmiştir. İstanbul Lüks Oteller: Ortalama Oda Fiyatı, Oda Başına Gelir ve Doluluk 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5, Ocak- Ocak- Kasım 2010Kasım 2011 Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı Ocak-Kasım 2010 Ortalama Oda Fiyatı ( ) Oda Başına Gelir ( ) Kaynak: Hotel Benchmark Survey STR Global 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Ocak-Kasım 2011 Antalya bu dönemde ülkeyi ziyaret eden yabancıların %34.2 sine ev sahipliği yaparak, ülke turizminin omurgası olduğunu bir kez daha göstermiştir. Ocak-Kasım 2011 döneminde ise oda başına gelir değişiklikleri bazında, yerel kurdaki %27.4 lük artışa bağlı olarak, İstanbul EMEA Bölgesi nin şampiyonu olma pozisyonunu korumaya devam etmiştir yılının Ocak-Kasım döneminde, Muğla-Milas Uluslararası Havalimanı yolcu trafiğinde iç hatlardaki %21.4 lük yükselişe paralel olarak, %9.3 lük bir artış olduğu gözlemlenmiştir. EMEA Bölgesi Oda Başına Gelir Değişiklikleri 50% Oda Gelirleri ve Doluluk Oranları İstanbul 2011 yılı Ocak-Kasım döneminde, 2010 yılının aynı dönemine oranla Euro bazında oda başı fiyatlarda %11.1 lik ve oda başına düşen gelirlerde ise %6.9 luk bir artış gerçekleşmiştir. Oda başına düşen gelirlerdeki artış TL bazında ise %32.4 seviyesindedir. 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% Ocak-Kasım Kaynak: Hotel Benchmark Survey STR Global Uluslararası Kongre ve Konvansiyonlar Derneği nin 2010 yılı Dünya Kongre ve Toplantı İstatistikleri listesinde 2009 yılında 17. sırada yer alan İstanbul, 2010 yılında 109 kongre ile 7. sıraya yükselmiştir. Şehir, 2011 yılında Birleşmiş Milletler in Az Gelişmiş Ülkeler Konferansı gibi uluslararası pek çok kongre ve etkinliğe ev sahipliği yapmaya devam etmiştir.

38 38 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2012 Bunun yanı sıra, Türkiye de pek çok fuar organizasyonu yapılmaktadır yılında tüm ülkede gerçekleştirilen fuarların yaklaşık %48 nin İstanbul da düzenlendiği tahmin edilmektedir. Divan İstanbul Önümüzdeki Dönem Ülkemize gelecek yabancı ziyaretçi sayısının yıl sonu itibariyle 30 milyonu geçmesi, bununla birlikte turizm gelirlerinin USD 25 milyar ulaşması beklenmektedir. Kültür ve Turizm Bakanlığı dünyadaki ekonomik belirsizliklere rağmen, 2012 yılı için 32 milyon turist ve USD 27 milyar turizm geliri öngörmektedir. Yeni Oluşacak Arz Oda sayısı baz alındığında, İstanbul otel pazarına halen beş yıldızlı otellerin hakim olduğunu görülmekte, ancak Türkiye de uluslararası yıldız sistemi uygulanmaması nedeniyle, bu otellerin bazılarının uluslararası yatırcımcılar tarafından dört yıldızlı otel olarak kabul edildiği görülmektedir. Kasım 2011 itibariyle, derecelendirilmiş oda arzı 32,000 i geçmiş, 2014 te ise bu sayının 45,000 lere ulaşması beklenmektedir. İstanbul: Mevcut ve Yakın Gelecekteki Otel Arzı Kasım 2011 Hotels 2011 yılında gerçekleşen en dikkat çekici açılışlar; 285 odalı Crowne Plaza-Harbiye, 247 odalı DoubleTree by Hilton-Moda, 171 odalı DoubleTree by Hilton-Beyazıt, 20 odalı Georges Galata Otel-Beyoğlu, 23 odalı House Hotel Bosphorus-Ortaköy, 76 odalı Holiday Inn Express-Altunizade, 197 odalı Limak Eurasia Luxury Hotel-Kavacık ve 78 odalı The İstanbul Edition- Levent olmuştur. Bunların yanı sıra, Türkiye nin Gold LEED sertifikalı ilk otel binası olma özelliğini taşıyan 210 odalı Hilton İstanbul Garden Inn Istanbul Golden Horn, Eylül ayı sonunda açılmıştır. Kasım 2011 sonu itibariyle 1,850 yeni oda İstanbul piyasasına giriş yapmış, 2012 yılında ise yaklaşık 3,850 odalık arzın pazara sunulması beklenmektedir. Aşağıdaki tablo 2012 yılında açılması planlanan otelleri özetlemektedir: İstanbul 2012 de açılması planlanan oteller Otel Yıldız Oda Sayısı Crowne Plaza Bayrampaşa Crowne Plaza Hagia Sophia S 63 DoubleTree by Hilton Avcılar Georges Sultanahmet Hotel S 33 Hilton Garden Inn Bostancı Holiday Inn Express Bayrampaşa Holiday Inn Express Ümraniye Ibis Esenyurt Le Meridien Istanbul Maçka Oteli Mama Shelter Marriott Orjin Pera Polat Renaissance Hotel Ramada Istanbul Asia 3 92 Radisson Blu Istanbul Asia Radisson Blu Şişli Raffles Ramada Encore Bayrampaşa Shangri-La Wyndham Istanbul Airport Wyndham Istanbul Asia Toplam 3,834 Ayrıca, 2010 yılında açılan 336 odalı Via İstanbul Hotel 2011 yılı içerisinde Crowne Plaza markası ile Crowne Plaza İstanbul-Asia- Pendik adı altında hizmete girmiştir. 2 yıllık bir renovasyon döneminin ardından, Divan İstanbul-Elmadağ da 231 odalı lüks bir otel olarak müşterilerine yeniden hizmet vermeye başlamıştır. Hotels