MÜ TEKABİ Lİ YET VE İ Çİ N ÜLÜSLARARASİ

Transkript

1 MÜ TEKABİ Lİ YET VE İ Çİ N ÜLÜSLARARASİ

2 Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar Besfin Araştırma & Geliştirme Ekibi Editör Ferda BESLİ ferda.besli@besfin.com Araştırma Ekibi Ece TAŞTAN ece.tastan@besfin.com Oğuzhan SERİNTUNA oguzhan.serintuna@besfin.com Yağmur COŞKUN yagmur.coskun@besfin.com Kemal GÜNEŞ kemal.gunes@besfin.com Nubar Erman KALAYCIYAN nubar.kalayciyan@besfin.com Besli Finansal Hizmetler Danışmanlık ve Tic. Ltd. Şti. Tel : Faks : info@besfin.com Web : Avrupa Rezidans Karayolları Mh. Abdi İpekçi Cad. No:30 27.Kat Küçükköy Gaziosmanpaşa İstanbul Yasal Uyarı Besfin tarafından hazırlanmış olan bu rapor genel bilgi oluşturması amacı ile hazırlanmıştır. Raporun Besfin den izinsiz kullanımı yasaktır. Besfin rapordaki bilgilerin kesinliği ve güvenilirliği ile ilgili olarak herhangi bir beyan, garanti ve taahhüt altına girmemektedir. Raporun kapsadığı ileri vadeli görüşler ve yorumlar piyasa varsayımları olup, gerçekleşmeleri gelecekteki gelişmelere bağlıdır. İlgili tüm taraflar bilgilerin doğruluğu ile ilgili olarak kendi araştırmalarını gerçekleştirmelidirler. Rapor ile ilgili tüm sorumluluk kullanıcılara ait olup, kullanıcıların kendi kapsamlı araştırmalarını gerçekleştirmeleri gerekmektedir. Raporun direkt kullanımından doğacak olan zararlardan Besfin sorumlu tutulamaz. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 1

3 İÇİNDEKİLER Yönetici Özeti... 5 Türkiye Ekonomisi...11 Türkiye ye Doğrudan Gelen Yabancı Yatırımlar...13 İş Dünyasında Türkiye...15 Türkiye ye İlgi Duyan Ülkelerin Gözünden Türkiye...17 Denizaşırı Emlak Piyasası...19 Hedef Pazarların Gayrimenkul Performansları...33 Türkiye de İnşaat Sektörü...35 Başta İstanbul olmak üzere Türkiye Genelinde İnşaat Projeleri...41 Türkiye de Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü...43 Mütekabiliyet İlkesi Nedir...43 Türkiye deki Durum...45 Yabancıların Türkiye Gayrimenkul Haritası...48 Mütekabiliyet İlkesinde Yapılacak Değişikliğin Yaratacağı Fırsatlar...56 Kurulabilecek Stratejik Ortaklıklar...58 Aracı Kurumlar...58 İnşaat ve Yapı Kuruluşları...62 SONUÇ...73 EK...74 Tapu Kanunu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun...74 TAPU KANUNU...77 Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 2

4 ŞEKİLLER Şekil GSYH - Cari Fiyatlar (milyar $)...12 Şekil 2 - Kişi Başına Düşen GSYH - Cari Fiyatlar ($)...12 Şekil Reel GSYH Büyümesi (%)...13 Şekil 4 - Doğrudan Yabancı Yatırım Girişi (milyar $)...13 Şekil 5 - Yabancı Sermayeli Şirket Sayısı (1000)...14 Şekil 6 - Türkiye'nin Doing Business Endeksi...15 Şekil 7 - İş Yapabilme Kolaylığı...15 Şekil 8 - İnşaat Anlaşmaları Yapabilme Kolaylığı...16 Şekil 9 - Mülk Kayıt Etme Kolaylığı...16 Şekil 10 - Kredi Alma Kolaylığı...16 Şekil 11 - Avrupa Genelinde Ticari Yatırımlar Hacmi...19 Şekil 12 - Dünya Genelinde Milyarderlerin Bölgelere Göre Dağılımı...22 Şekil 13 - Dünya Genelinde Dolar Milyarderlerinin Dağılımı...23 Şekil 14 - Dünya Genelinde Yüksek Gelirli Bireylerin Dağılımı...24 Şekil 15 - Yüksek Gelirli Bireylerin Konut Yatırımlarının Bölgelere Göre Dağılımı...25 Şekil 16 - İspanya da Konut Yatırımı Yapmış Yatırımcıların Ülkeleri...26 Şekil 17 - Portekiz de Konut Yatırımı Yapmış Yatırımcıların Ülkeleri...27 Şekil 18 - Fransa da Konut Yatırımı Yapmış Yatırımcıların Ülkeleri...27 Şekil 19 - İtalya da Konut Yatırımı Yapmış Yatırımcıların Ülkeleri...28 Şekil 20 - Londra da Konut Yatırımı Yapmış Yatırımcıların Ülkeleri...29 Şekil 21 - Rus Vatandaşlarının Ülkelere Göre Mülk Dağılımı...30 Şekil 22 - Dubai de Konut Yatırımı Yapmış Yatırımcıların Ülkeleri...31 Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 3

5 TABLOLAR Tablo 1 - Makroekonomik Göstergeler...11 Tablo 2 - Türkiye de Ülkelere Göre Doğrudan Yabancı Yatırım Girişi (milyon $)...14 Tablo 3 - Yabancı Mülkiyetinin Ülkelere Göre Pazar Payı...21 Tablo 4 - Rusların Mülk Alımında Tercih Ettiği Ülkeler ve Şehirler...29 Tablo 5 - Rusların Tercih Ettikleri Mülk Çeşitleri...30 Tablo 6 - Rusların Mülk Alırken Tercih Ettikleri Fiyat Aralıkları...30 Tablo 7 - Risk Analizi...32 Tablo 8 - Hedef Pazarların Ekonomik Büyüklüğü ve Kişi Başı Milli Gelirleri...33 Tablo 9 - İnşaat Sektörü ve GSYH Büyüme...36 Tablo 10 - İnşaat Harcamaları Kamu ve Özel Sektör Cari Fiyatlarla (milyon TL)...36 Tablo 11 - İnşaat Sektöründe İstihdam...36 Tablo 12 - İnşaat Maliyetleri Endeksi 2005= Tablo 13 - Gayrimenkul Sektöründe Yabancı Sermaye Yatırımları...37 Tablo 14 - Alınan Konut Yapı Ruhsatı ve Kullanım İzin Belgeleri...37 Tablo 15 - Gayrimenkul Sektöründe Kullanılan Krediler...38 Tablo 16 - Konut Kredileri ve Tüketici Kredileri İle Toplam Krediler İçindeki Payı...38 Tablo 17 - Konut Kredilerinin Vade Dağılımı (%)...39 Tablo 18 - Konut Satışları Adet...39 Tablo 19 - Tüketicilerin Konut Satın Alma Eğilimi Endeksi...39 Tablo 20 - Konut Fiyatları Endeksi 2007= Tablo 21 - Yeni Konut Fiyat Endeksi 2010 Ocak= Tablo 22 - İstanbul Dışında Türkiye Geneli Konut Projeleri...41 Tablo 23 - İstanbul Avrupa Yakası Konut Projeleri...41 Tablo 24 - İstanbul Anadolu Yakası Konut Projeleri...42 Tablo 25 - Türkiye Genelinde En Çok Mülk Sahibi Yabancıların Ülkelere Göre Dağılımı...48 Tablo 26 - Türkiye Genelinde En Çok Mülk Sahibi Yabancıların İllere Göre Dağılımı...49 Tablo 27 - İstanbul'da Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular...49 Tablo 28 - Ankara'da Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular...50 Tablo 29 - Antalya'da Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular...50 Tablo 30 - Aydın'da Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular...51 Tablo 31 - Balıkesir'de Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular...51 Tablo 32 - Bursa'da Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular...52 Tablo 33 - Hatay'da Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular...52 Tablo 34 - İzmir'de Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular...53 Tablo 35 - Kayseri'de Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular...53 Tablo 36 - Kocaeli nde Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular...53 Tablo 37 - Konya'da Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular...54 Tablo 38 - Mersin'de Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular...54 Tablo 39 - Muğla'da Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular...54 Tablo 40 - Türkiye de Mütekabiliyeti Olmayan Mülk Sahiplerinin Ülkelere Göre Dağılımı...55 Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 4

6 Yönetici Özeti Son dönemde Türkiye inşaat sektöründe yaşanan gerek yasal düzenlemeler gerekse projelendirme konularında yapılan büyük atılımlar sonucu Türkiye de konut inşa sektörü önemli bir yere gelmiş ve kendi alanında büyük bir ekonomi yaratmıştır. Bu gelişmeler doğrultusunda değineceğimiz konular gelecek dönemlerde Türkiye inşaat sektöründeki gelişmelerin önemli etkenleri arasında olacaktır yılında Türkiye %8,8 lik büyüme oranıyla dünya genelinde en yüksek büyüme oranını yakalayan 3. ülke olmuş, AB bölgesinde en büyük 7. ekonomiye sahip ülke konumuna gelmiştir. Küresel krizin etkisinin en büyük şekilde görüldüğü 2009 yılında %5 küçülen Türkiye ekonomisi 2010 yılında %9 ve 2011 yılında %8,8 oranlarında büyümüştür yılında sektörel olarak en yüksek büyüme oranını %8,9 ile sanayi sektörü yakalamıştır. GSYH içindeki sektör paylarına bakıldığında %67 ile hizmet sektörünün en büyük paya sahip olduğu görülmektedir yılı için yapılan tahminlerde Türkiye ekonomisinin %4 lük büyüme oranı ile 827 milyar $ GSYH ya ulaşacağı, sektörel olarak da hizmet sektörünün %4,3 lük büyüme ile GSYH içindeki payının %73 e çıkacağı tahmin edilmektedir Reel GSYH Büyümesi (%) ,8 Türkiye 7,3 Büyüyen & Gelişen Ekonomiler 5 Dünya 4,2 Orta & Doğu Avrupa 1,8 AB yılında $ olan kişi başı milli gelirin 2012 yılında $ seviyesine yükseleceği tahmin edilmektedir. Kaynak: IMF Kuşkusuz ülkemize yatırım yapan yabancıların Türkiye ye duydukları ilginin de doğrudan yabancı yatırımlarda önemli bir etkisi vardır. Türkiye de konut edinme ile ilgili yapılacak yeni düzenlemelerle doğrudan yatırım yapan yabancıların da bu düzenlemelerden faydalanacağı aşikârdır. Türkiye ye yapılan yabancı yatırımlara bakıldığında 2010 yılına göre 2011 yılında %76 lık büyüme yaşanarak yaklaşık 15,9 milyar $ yabancı yatırım yapıldığı görülmüştür. Ülkemize en çok yatırım yapan ülkeler ise toplamdan %80 pay alan Avrupa ülkeleridir yılını İnşaat sektörü %11,2 ile rekor bir büyümeyle kapatmıştır yılında yapılan toplam inşaat harcamaları 2010 yılına göre yaklaşık %27 artmış ve yılı 118 milyar TL ile sonlandırmıştır. Yıl içinde inşaat maliyetleri hem işçilik hem de malzeme alt maliyet gruplarında yükselmiş ancak 2011 yılı son çeyrek ve 2012 yılı ilk çeyrek dönemlerinde artış oranları düşüş göstermeye başlamıştır yılında yabancılara yapılan gayrimenkul satışından 2,5 milyar $ kaynak elde eden sektör, 2011 yılında yaklaşık 2 milyar $ kaynak sağlayarak 2010 yılının altında bir getiri elde etmiştir yılında yabancılara gayrimenkul satışı ile en yüksek kaynak 2. çeyrekte 780 milyon $ olarak sağlanmıştır yılı içerisinde Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 5

7 alınan yapı kullanım izin belgeleri de yılın her döneminde yükseliş göstermiş böylece 2010 yılına göre konut arzı da genişlemiştir. Kullanılan konut kredilerinde vade dağılımı incelendiğinde 2011 yılında en çok pay %54,2 ile 5-10 yıl arası vadelerde olmakla beraber yıl arası vadeler yıl içinde payını en çok arttıran vade aralığı olmuştur. Genel olarak yeni konut fiyat endeksi 2011 yılında yükselme göstermiş, 2+1 konut tipleri fiyat endeksi en çok artışı sergilemiştir. Türkiye nin son yıllarda gerek ekonomik açıdan gerekse jeopolitik konumu sebebiyle stratejik önemi artmış uluslararası konumu daha da önemli hale gelmiştir. Özellikle ülkede yapılan yabancı yatırımlar ve turizm sektöründeki gelişmeler sonucunda yabancı yatırımcılar Türkiye yi daha yakından tanımış ve ülkemizi gelecek vaat eden yatırım yapılabilir ülkeler arasında görmeye başlamıştır. Bu durum özellikle konut sektörüne yabancılar tarafından gelen konut talebini artırmıştır. Türkiye nin sadece sektörel olarak değil aynı zamanda bölgesel olarak niteliklere göre uyguladığı kalkınma politikalarıyla her bölgeye özgü bir şekilde seyreden gelişmeler doğrultusunda gelecek yıllarda İstanbul un Türkiye nin finans başkenti olması ve turizm alanında turizm bölgelerinde yapılacak önemli yatırımlar ve uluslararası tanıtımlarla Türkiye gayrimenkul piyasası Avrupa piyasasına hızlı bir giriş yapacaktır. Türkiye nin son yıllarda gayrimenkul piyasasında rakip ülkelere karşı gösterdiği performansı incelendiğinde İspanya, İtalya ve Fransa gibi piyasada yüksek talep gören ülkelerden daha düşük m² satış fiyatlarına sahip olması Türkiye yi Avrupa gayrimenkul piyasasında avantajlı konuma getirmektedir yılında Türkiye emlak piyasasındaki fiyat artışının yaklaşık %7 seviyesinde olması yatırımcıların gelecek vaat eden yatırım alanı olarak gördüğü Türkiye emlak piyasası için önemli bir veridir. Avrupa ülkelerinin önemli şehirleri arasında yapılan araştırmalarda 2011 yılında İstanbul un gayrimenkul yatırım performansının Londra ve Münih ile başı çekmesinin yanı sıra gelecek dönemlerde İstanbul Avrupa da en çok gelişme kaydedecek şehir olarak görülmektedir. Yeniden düzenlenen mütekabiliyet ilkesinde; yabancıların edinebilecekleri taşınmazlar ve sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu alanlar için ilçe yüzölçümünün %10'unu, ülke genelinde ise kişi başına 30 hektarı geçemeyecek olmakla birlikte Bakanlar Kurulu na 30 hektarlık bu kısıtlamayı 2 katına çıkarma yetkisi verilmiştir. Türkiye de Mütekabiliyeti Olmayan Mülk Sahiplerinin Ülkelere Göre Dağılımı Ülke Toplam Taşınmaz Sayısı Toplam Taşınmaz Alanı (m²) Kişi Sayısı Azerbaycan BAE İran Kazakistan Kuveyt Lübnan Mısır Rusya Suudi Arabistan Ürdün Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 6

8 Yapılan düzenleme sonucunda konut sektörüne gelecek talebin Türkiye ye doğrudan yatırım yapan yabancılar ve ülke turizmine ilgi duyan ülkelerin vatandaşlarından geleceği tahmin edilmektedir. Uluslararası arenada Türkiye nin sahip olduğu imaj Avrupa ülkelerinde turizm ve tatil ülkesiyken, Orta Doğu ve Asya ülkelerinde batıya açılan pencere, yaşanabilir rahat ve güvenli bir ortam haline gelmektedir. Türkiye hakkında Dünya nın sahip olduğu ortak kanı kültürel miraslarının güzelliğidir. Özellikle Orta Doğu ve Arap dünyasının Türkiye nin sahil kesimlerine ilgi duymasının yanında Arap Bahar ının bölgeye getirdiği siyasal istikrarsızlığın yatırımcılar için Türkiye nin güvenilir bir yatırım bölgesi durumuna gelmesi konut sektöründe beklenen talebin tetikleyicilerinden olacaktır. Deniz aşırı emlak piyasasının en önemli oyuncuları olan Almanya ve İngiltere nin yanı sıra son yıllarda ekonomik açıdan önemli gelişmeler gösteren Asya ülkeleri ve özellikle Çin ile Orta Doğu ülkeleri ve Rusya ve Bağımsız Devletler Topluluğu ülkelerinin istikrarlı bir şekilde sektördeki konumlarını yükseltecekleri öngörülmektedir. Yatırımcılara göre gelecek dönemlerde sektörde önemli konut arzına sahip olacak ülkeler arasında Türkiye, Hırvatistan ve Karadağ gösterilmektedir. Deniz aşırı emlak yatırımı yapan yabancılar iki türde yatırım yapmaktadırlar. Yatırımcılar genellikle iş merkezi bölgelerinden yatırım amaçlı gayrimenkul alımları yaparken, turizm bölgelerinden tatil amaçlı alımlar yapmaktadırlar. Yatırımcıların çalışma hayatlarının da bu tablonun oluşmasında etkisi vardır. Emekli veya uzun izin sürelerine sahip çalışan kesime dâhil yatırımcıların aldıkları gayrimenkuller tatil amaçlı kullanılırken, yılda 15 gün gibi kısa süreli tatil yapabilen yatırımcılar daha çok yatırım amaçlı gayrimenkul alımları yapmaktadırlar. Dünya Genelinde Dolar Milyarderlerinin Dağılımı Dünya üzerinde yüksek servetli yatırımcılara bakıldığında ABD nin 425 adet $ milyarderi ile birinci sırada olduğu, ABD yi 96 milyarder ile Rusya nın ve 95 milyarder ile Çin in izlediği görülmektedir. Ülkemiz 34 $ milyarderi ile Dünya ülkeleri arasında üst sıralarda yer almaktadır. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 7

9 Dünya genelinde yatırımcıların %37 si yaşam tarzı ve tatil amaçlı, %34 ü yatırım amaçlı konut alımı yapmayı tercih etmektedir. Bölgeler bazında Orta Doğu lu yatırımcıların %60 ı deniz aşırı konut alımında yaşam tarzı ve tatil amacının etkili olduğunu belirtirken Doğu Asya lı yatırımcılar için ise yatırım amaçlı konut alımının tercih sebebi olduğu belirtilmiştir. Yabancı yatırımcıların en çok ilgisini çeken ülkelerden biri İspanya dır. İspanyol Deniz Aşırı Gayrimenkul Piyasasında en çok mülk sahibi olan yabancıların %20 ile İngiltere, %10 ile Almanya ve %8 ile Hollanda olduğu görülmektedir. Bu yatırımcıların İspanya yı tercih etmelerinin başlıca sebebi ülkenin insanlara sunduğu kaliteli yaşam tarzıdır. Fransa da konut alımları geleceğe dönük yatırım amacından çok tatil amaçlı olarak yapılmaktadır. Son dönemlerde Fransa genelinde kaliteli ve lüks yapılar inşa edilmekte; şehir merkezlerinde apartman dairelerine, tatil bölgelerinde ise villa tipi konut inşasına ağırlık verilmektedir. İtalya, denizaşırı konut piyasası içinde klas yaşam tarzıyla bölgede en çok tercih çeşitliliği yaratmış ülke konumundadır. Yabancı Yatırımcıların Mülkiyet Başlıca Mülkiyet Edindiği İller Türkiye de yabancı mülk sahiplerinin gayrimenkul yatırımı konusunda yaptıkları tercihler incelendiğinde; genellikle turizm bölgelerinden ikinci bir ev amaçlı alımlar yaptıkları veya şehir merkezlerinden özellikle iş merkezi olan bölgelerden yatırım amaçlı gayrimenkul edindikleri görülmektedir. Turizm bölgelerinden tatil amaçlı mülk alan yatırımcılar genellikle apartman dairesi tercih etmektedirler. Yabancı yatırımcılar turizm bölgelerinin en çok gece hayatını, tarihi eserlerini ve kıyı şeridini etkileyici bulmaktadır. Önemli turizm bölgelerinde yabancı mülk sahipleri yatırımlarını kendi tatillerinde kullanmanın yanı sıra diğer turist ve ziyaretçilerden gelen talepler doğrultusunda kiralayabilmektedirler. Yabancılar tarafından en çok tercih edilen mülkler uzun süre konaklayanlar için villa, çalışan kesim ve kısa süreli konaklayanlar için ise apartman dairesi olmaktadır. Yapılan araştırmalarda yabancı iş adamlarından kısa tatil dönemlerinde kullanmak üzere yazlık ev almak isteyenlerin ilk tercihlerinin Bodrum, ikinci tercihlerinin Çeşme, üçüncü tercihlerinin ise Marmaris olduğu görülmüştür. Özellikle turizm bölgelerinde konut alımı yapan yabancılar arasında yaş gruplarına göre farklılıklar bulunmaktadır yaş arasındaki konut sahipleri Bodrum ve Çeşme yi tercih ederken, yaş arasındakiler Marmaris, Alanya, Ayvalık, Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 8

10 Fethiye, Erdek, Foça ve Çandarlı yı, yaş arasındaki mülk sahipleri ise Altınoluk, Altınova, Silifke, Kaş, Alanya yı tercih etmektedirler. Antalya, Kemer ve Belek bölgesini tercih eden yabancı konut sahipleri ise herhangi bir yaş grubundan değil genel olarak iş ve şehir hayatının yorucu havasından kurtulmak isteyen alıcılardan oluşmaktadır. Sanayi kentlerine ve büyük şehirlere yatırım yapan yabancı mülk sahipleri ise şehirleşmenin yüksek olduğu, önemli iş merkezlerinin bulunduğu bölgeleri tercih etmekle beraber İstanbul da doğal güzelliği bulunan bölgelerde yatırım arayışındadır. Yapılacak yatırımlarda dikkat edilen hususlar konutun yeni ve bakımlı olması, kira getirisinin yüksek olması, satışı sonrasında karlı bir yatırım olmasıdır. Yabancı mülk sahipleri büyük şehirlerde genellikle apartman dairesi ve residence dairesi almakla beraber, İstanbul boğaz bölgesinden yalı alımı da yapmaktadır. Geleceğe yönelik yatırım yapmak isteyen yabancı mülk sahipleri genellikle içerisinde AVM, iş merkezi gibi büyük projelerin olduğu bölgelerden mülk alımı yapmaktadır. Avusturya; 4% Rusya; 4% Türkiye de Gayrimenkulü Bulunan Yabancılar Belçika; 3% Norveç; 4% İrlanda; 5% Diğer; 10% Almanya; 23% Türkiye de Yabancıların En Çok Gayrimenkulünün Bulunduğu İller Muğla; 16% Diğer; 16% Antalya; 34% Hollanda; 5% Danmarka; 5% Yunanistan; 9% Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü İngiltere; 29% İzmir; 4% İstanbul; 10% Aydın; 14% Bursa; 4% Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Türkiye de 2012 Mayıs ayı itibariyle yaklaşık yabancı mülk sahibidir. Bunların %29 u İngiliz, %23 ü Alman, %9 u Yunanlı ve %4 ü Ruslardan oluşmaktadır. İller bazında yabancı mülk sahipliğine bakıldığında %34 ile Antalya, %16 ile Muğla, %14 ile Aydın ve %10 ile İstanbul illeri dikkat çekmektedir. Türkiye'de gayrimenkul sahibi yabancıların başında İngilizler ve Almanlar gelmektedir. Halen Türkiye'de İngiliz vatandaşının adet taşınmazı bulunmaktadır. Gayrimenkul sahibi kişi sayısı bakımından ikinci sırada yer alan Almanların ise Türkiye'de kişiye ait adet taşınmazı bulunmaktadır. Ayrıca, Yunanlının toplam adet, İrlandalının adet, Danimarkalının adet, Norveçlinin adet, Rus'un adet taşınmazı bulunmaktadır. Mütekabiliyet ilkesi nedeniyle Türkiye den doğrudan gayrimenkul alamayanlar listesinde yer alan Araplar bu engeli aşmak için şirket kurarak ya da bir başkası adına tapu düzenleterek İstanbul, Ege ve Akdeniz sahillerinde son yıllarda ciddi alımlar yapmaya başlamışlardır. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 9

11 Rus Vatandaşlarının Ülkelere Göre Mülk Dağılımı Bulgaristan İspanya Türkiye Ukrayna Karadağ Çek Cumhuriyeti 3% 4% 4% 4% 4% 5% Kaynak: Property.ru Kıbrıs İtalya Mısır Almanya ABD Diğerleri Türkiye ye en çok ilgi duyan ve deniz aşırı gayrimenkul piyasasında önemini gün geçtikçe arttıran Rus yatırımcıların mülk dağılımı incelendiğinde Türkiye toplamdan yaklaşık %7 oranında pay alarak 3. sırada yer almaktadır. Rus yatırımcılar Türkiye yi bir turizm ülkesi olarak görmekle beraber genellikle tatil bölgelerinden apartman daireleri alma eğilimi göstermektedirler. Düzenlenen ilkeyle uluslararası piyasaya açılan Türk Gayrimenkul Sektörü nde geleneksel konut tiplerinden çok modern yaşama ayak uyduran, çevre dostu ve kullanışlı konutlara talep olması beklenmektedir. Bu doğrultuda sektörün hedef pazarlara ulaşmak için yabancı gayrimenkul proje geliştirme şirketleriyle kuracakları stratejik ortaklıklar çok önemli bir role sahip olacaktır. Özellikle Türk Gayrimenkul sektörüne ilgi duyan ülkelerin firmaları ile kurulacak stratejik ortaklıklar sonucu oluşacak projeler yatırımcıların ihtiyaçlarına, yaşam standartlarına ve tarzlarına daha kolay adapte edilebilecek böylece kurulan ortaklıklar sonucu hedef pazarlara yönelik oluşturulmuş başarılı projeler Türk yatırımcıları için yeni bir pazar kazanımı olacaktır. Aracı kurumlar içinde önemli oyunculardan Savills, Sotheby s ve Jackson-Stops & Staff, global piyasada söz sahibi olup Türkiye piyasasında faaliyet gösteren Hamptons International, Girasol Homes, Jones Lang La Salle ve Cushman & Wakefield, Türkiye nin hedef pazarlarında aktif olan Global Group, ZAN International ve OPISAS aracı kurumları dikkat çekmektedir. Dünyada faaliyet gösteren önemli inşaat ve gayrimenkul geliştirme firmaları incelendiğinde global oyunculardan SKANSKA, Hochtief, Laing O Rourke, The Trump Organization ve Kier Group, hedef pazarlarda önemli oyuncular ise Arabtec Construction, Bin Ladin Group, ADO-G, Saudi Oger, Emaar ve Habtoor Leighton Group dikkat çekmektedir. Yabancı yatırımcıların Türkiye den aldıkları gayrimenkullerin toplam bedeli 2010 yılında 2 milyar $ a, 2011 yılında ise 2,5 milyar $ a ulaşmıştır. Mütekabiliyet ilkesinin yeniden düzenlenmesi sonucunda yabancı yatırımcıların Türk gayrimenkul piyasasına göstereceği ilgi sonucunda yılda yaklaşık 10 milyar $, 10 yıllık vadede ise yaklaşık 100 milyar $ kaynak sağlanacağı tahmin edilmektedir. Sektörde beklenen bu gelir artışını sağlayacak başlıca etkenin değişen mütekabiliyet ilkesi ile direkt olarak konut alımında bulunamayan ülke vatandaşlarının yeni düzenleme ile piyasaya etkili birer oyuncu olarak girecekleri düşüncesidir. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 10

12 Türkiye Ekonomisi Tablo 1 - Makroekonomik Göstergeler Sektörler (T) Büyüme Hızları (%) Tarım 3,6 2,4 5,3 3 Sanayi -6,.9 12,6 8,9 3,5 Hizmetler -3,2 8,5 8,8 4,3 GSYH -4,8 9,2 8,8 4 GSYH'nin Sektörel Dağılımı Tarım 8,3 8,4 8,1 8,2 Sanayi 19,1 19,2 24,6 19,1 Hizmetler 72,6 72,4 67,3 72,7 GSYH GSYH (Cari Fiyatlarla, Milyar TL) GSYH (Cari Fiyatlarla, Milyar $) Nüfus (Yıl Ortası, Bin Kişi) Nüfus Artış Hızı (%.0) 14,5 15,9 13,5 12,5 Kişi Başı Milli Gelir ($) GSYH Deflatörü (%) 5,3 5,7 8,6 7 TÜFE Yıl Sonu (%) 6,5 6,4 10,5 6, yılında yaşanan küresel krizden önemli ölçüde etkilenen Türkiye ekonomisi ilgili yılda yaklaşık %5 lik daralma yaşamış, sanayi ve hizmet sektörlerinin büyüme oranında düşüş görülmüştür. Ancak 2010 ve 2011 yıllarında yaşanan toparlanma süreci ekonomiyi canlandırmış, Türkiye her iki yılda da Avrupa bölgesi ülkeleri arasında en çok büyüyen ülkeler arasına girmiştir. GSYH Deflatörü; Ekonomideki tüm mal ve hizmetleri kapsayan ve fiyat seviye ölçütlerinin en anlamlısı olarak kabul edilen fiyat endeks sayısıdır. Bu endekse göre fiyat seviyesi 2009 yılında %5,3 olmuş 2010 ve 2011 yılı toparlanma sürecinde sırasıyla %5,7 ve %8,6 yı bulmuştur yılı GSYH Deflatörü tahminleri %7 dir. Tüketici fiyat endeksi verilerine yani çekirdek enflasyona ait istatistiki verilere bakıldığında ise 2011 yılında zirve yapan endeksin, 2012 yılında yaklaşık %4 lük düşüş yaşaması beklenmektedir. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 11

13 Şekil GSYH - Cari Fiyatlar (milyar $) yılında Türkiye 772 milyar USD GSYH ile AB ülkeleri arasında 7. büyük ekonomi haline gelmiştir. GSYH nın 2012 yılı için 821,7 milyar USD olacağı tahmin edilmektedir Kaynak: IMF Şekil 2 - Kişi Başına Düşen GSYH - Cari Fiyatlar ($) %13 Yıllık Ortalama Büyüme T Kaynak: TÜİK GSYH 2010 yılında kişi başına USD, 2011 yılı için ise USD olarak hesaplanmıştır. Türkiye ekonomisinin sürekli büyümesine bağlı olarak yaşam standartları da önemli oranda yükselmiştir. Kişi başı GSYH, 2002 yılında USD iken 2011 yılında USD ye yükselmiştir. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 12

14 Şekil Reel GSYH Büyümesi (%) , Türkiye Kaynak: IMF 7,3 Büyüyen & Gelişen Ekonomiler 5 Dünya 4,2 Orta & Doğu Avrupa 1,8 AB-27 Türkiye ye Doğrudan Gelen Yabancı Yatırımlar Şekil 4 - Doğrudan Yabancı Yatırım Girişi (milyar $) , ,3 15, ,4 9, ,1 1,8 2,8 %35 Yıllık Ortalama Büyüme Kaynak: TC. Merkez Bankası Avrupa da krizin etkileri devam etmesine rağmen 2011 yılında bir önceki yıla göre %76 lık artışla 15,9 milyar USD uluslararası doğrudan yatırım Türkiye ye yapılmıştır. Türkiye nin 2011 de dünyadaki uluslararası doğrudan yatırım girişlerindeki payı artarak OECD içindeki sıralaması 14 e yükselmiştir. Bu gelişmeyle, Danimarka, Polonya, Avusturya, İrlanda, İsveç, İsrail, Çek Cumhuriyeti ve Macaristan gibi önemli OECD üyesi ülkeler geride bırakılmıştır de Türkiye ye gelen uluslararası doğrudan yatırımların sektörel dağılımında ilk üç sırayı bankacılık ve sigortacılık, enerji ve imalat sanayi almıştır. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 13

15 Şekil 5 - Yabancı Sermayeli Şirket Sayısı (1000) , ,6 25,8 29, , ,1 5,6 6,7 8,8 %21 Yıllık Ortalama Büyüme Kaynak: TC. Hazine Müsteşarlığı 2011 yılında Türkiye de bulunan yabancı sermayeli şirket sayısı e yükselerek 2010 yılına göre %13 artmıştır. Tablo 2 - Türkiye de Ülkelere Göre Doğrudan Yabancı Yatırım Girişi (milyon $) Ülkeler Avrupa Avrupa Birliği EFTA Ülkeleri Diğer Avrupa Ülkeleri Afrika Kuzey Afrika Diğer Afrika Ülkeleri Amerika Kuzey Amerika Orta & Güney Amerika Asya Yakın ve Orta Doğu Ülkeleri Körfez Arap Ülkeleri Diğer Yakın ve Orta Doğu Ülkeleri Diğer Asya Ülkeleri Okyanusya ve Kutup Bölgeleri Diğerleri Toplam Kaynak: TC. Merkez Bankası Türkiye ye en yüksek doğrudan yabancı yatırım yapan bölgeler incelendiğinde toplam yatırım girişinin %78 ini kapsayan Avrupa ülkelerinin ardından %13 ile Asya ülkeleri gelmektedir. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 14

16 İş Dünyasında Türkiye Dünya Bankasının geliştirdiği Doing Business Index 183 ülkenin araştırıldığı ve derecelendirmenin 1 den 183 e, diğer bir deyişle en iyiden en kötüye doğru yapıldığı bir çalışmadır. Şekil 6 - Türkiye'nin Doing Business Endeksi İş Kurma Elektrik Dağıtımı Sorunları Çözebilme İnşaat İzni Alma 155 Mülk Kayıt Etme 44 Sözleşmelere Bağlılık Kredi Alma Dış Ticaret Kolaylığı Yatırımcıyı Koruma Kaynak: Dünya Bankası, Doing Business Index Vergi Yükümlülüğü Bu endekse göre Türkiye nin genel grafiğine baktığımızda inşaat izni alma ve sorunları çözebilme konularında ilk 100 e girilememiştir. Mülk kayıt etme ve sözleşmelere bağlılık konuları ise Türkiye nin en iyi performans gösterdiği kriterlerdir. Şekil 7 - İş Yapabilme Kolaylığı Ukrayna Rusya Bölgesel Ortalama 16 Romanya Türkiye Azerbaycan Bulgaristan Gürcistan Türkiye nin iş yapabilme kolaylığı endeksine baktığımızda 183 ülke arasında 71 inci sırada bulunmaktadır. Türkiye nin coğrafi bölgesinde bulunan ülkelerin ortalama sıralamasına bakıldığında Türkiye bu sıralamanın üstünde yer aldığından bölge ülkelere göre iş yapabilme konusunda daha avantajlı olduğu ortaya çıkmaktadır. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 15

17 Şekil 8 - İnşaat Anlaşmaları Yapabilme Kolaylığı İnşaat anlaşmaları ve çeşitli izinleri alabilme kolaylığına baktığımızda; Türkiye bölgede bulunan ülkeler ortalamasının altında kalmıştır. Bu durumu en çok etkileyen unsurlar bürokratik işlemlerin süreci yavaşlatması ve ortaya çıkan maliyettir Ukrayna Rusya Azerbaycan Türkiye Bulgaristan Bölgesel Ortalama Romanya 4 Gürcistan Şekil 9 - Mülk Kayıt Etme Kolaylığı Ukrayna Romanya Bulgaristan Bölgesel Ortalama Rusya Türkiye Azerbaycan Gürcistan Türkiye mülk kayıt etme süresinin kısalığı, prosedürlerin azlığı ve maliyetin düşük olması sebepleriyle bölgesinde bulunan çoğu ülkeye göre avantajlı konumdadır. Şekil 10 - Kredi Alma Kolaylığı Rusya Türkiye Bölgesel Ortalama Azerbaycan Ukrayna Bulgaristan Gürcistan Romanya Tarihi boyunca yaşanan ekonomik krizler sonrasında finansal açıdan zor durumda kalan Türkiye ekonomisi 2008 küresel kriz döneminde temkinli davranması sonucu; Türk finans piyasası tüketicilere kredi verme konusunda bölge ülkeleri ortalamasının altında kalmıştır. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 16

18 Türkiye ye İlgi Duyan Ülkelerin Gözünden Türkiye Çeşitli ülkelerin Türkiye hakkındaki düşünceleri incelediğinde yabancıların ülke hakkındaki izlenimlerinin mülk alımı üzerinde etkili olduğu görülmektedir. Özellikle Türkiye yi tatil ve turizm ülkesi olarak gören ülke vatandaşları, Türkiye den yaptıkları mülk alımlarında genelde bu amaca yönelik alımları tercih etmektedirler. Avrupa pazarında Türk gayrimenkulleri pazarlanırken, Türkiye nin önemli bir kültür ülkesi olduğu, doğal güzelliklere sahip bölgeleri olduğunun, Türk insanın yardımsever ve misafirperver olduğunun, Türk yemeklerinin tecrübe edilmesi gerektiğinin ve dünya standartlarında plajların olduğunun altı çizilmektedir. Avrupalıların gözünde Türkiye hızla modernleşmekte ve batı kültürünü özümsemektedir. Ülke topraklarında yıldır uygarlığın var olması sebebiyle ülkede çok önemli tarihi ve kültürel zenginliklerin olduğu belirtilmektedir. Türkiye nin çok önemli bir turizm ülkesi olduğunun altını çizen Avrupalılar Türk insanının sıcakkanlı olduğunu da belirtmektedirler yılı turizm verileri incelendiğinde Türkiye'yi ziyaret eden yabancının ini Almanlar, 'ini Ruslar, ini ise İngilizler oluşturmuştur. İran 2011 yılında Türkiye'ye en fazla turist gönderen 4. ülke olmuştur. İran'dan söz konusu dönemde turist Türkiye'yi ziyaret etmiştir. Bu rakam 2009 yılına göre yaklaşık olarak kişi artarken geçen yıla oranla kısmi bir düşüş göstermiştir. En çok turist alınan diğer ülkeler ile Bulgaristan, ile Hollanda, ile Fransa ve Gürcistan, ile Suriye, ile Amerika olmuştur yılında Türkiye'ye gelen yabancı ziyaretçilerin %33.27'sini oluşturan kişinin Antalya'dan, %25,61'sını oluşturan kişinin ise İstanbul'dan giriş yaptığı belirlenmiştir. Türkiye'nin tanıtım için bütçe ayırdığı ülkelerin vatandaşları üzerinde yapılan araştırmalar sonucunda, bu kişilerin 'Türkiye imajı' üzerine görüşlerini incelediğimizde; Almanlar Türkiye'yi ucuz ve eğlenceli bir tatil ülkesi olarak görmektedir. Türkiye'yi ziyaret eden Hollandalılar 'lüks, güvenli ve hoşgörülü bir ülke' olarak Türkiye yi algılamaktadırlar. Araştırmalara göre, Rusların %47'si tatil için en uygun ülkenin Türkiye olduğu görüşündedirler. Türkiye, uygun olmasının yanında kaliteli hizmet ve tesislere sahip, özgün tarihi ve kültürel değerleri olan, medeni bir ülke olarak algılanmaktadır. Türkiye, İngiltere pazarında sıcak iklimi ve kültürel zenginlikleri olan bir ülke olarak görülmektedir. İngilizler, Türkiye'yi en çok güneşli (%68), tarihi (%55) ve kültürel (%48) sözcükleriyle tanımlamaktadırlar. Türkiye'de yapılan tatillerin çoğu deniz tatili olup, ardından kültürel/tarihi turlar gelmektedir. Türkiye'de tatil yapan 10 kişiden 8'i, kalışları sırasında tarihi alanları ve müzeleri ziyaret etmektedirler. ABD'de, Türkiye yürütülen tanıtım faaliyetleri sonucunda tarihi, kültürel, arkeolojik ve doğal zenginlikleriyle ön plana çıkan bir turizm ülkesi olarak tanınmaktadır. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 17

19 Türkiye, Birleşik Arap Emirlikleri pazarında ilk akla gelen tatil ülkeleri arasında %24 oy ile ilk sırada yer almaktadır. Yapılan araştırmada, BAE pazarında Türkiye, heyecan verici, doğal güzellikleri olan, tarihi, çekici, aile ülkesi, karşıtlıklar ülkesi, güneşli, Müslüman, arkadaşça, güvenli ve Avrupalı olarak tanımlanmıştır. Ukrayna'da, Türkiye tatili akıllara ilk eğlence, deniz ve kum, kültürel geziler, otellerdeki her şey dâhil sistemi getirmektedir. Ukraynalı turistler, Türkiye'de herkesin mutlaka yapabileceği bir şeyler bulabileceğini düşünmektedirler. Avusturya'da, Türkiye, sevilen ülkeler arasında İtalya'nın ardından ikinci sırada yer almaktadır. Yapılan anketlerde, Avusturya vatandaşlarının %86'sı tatil ülkesi olarak Türkiye'yi sempatik olarak tanımlamaktadırlar. İspanya pazarında Türkiye bir tatil ülkesi, İtalya pazarında ise tarihi ve kültürel zenginlik açısından olumlu imaja sahip olarak görülmektedir. Belçika'da Türkiye, doğal güzelliğe sahip, tarihi ve kültürel bakımdan zengin, özellikle deniz, kum ve güneş tatili için iyi bir turizm ülkesi olarak algılanmaktadır. İsviçre'de Türkiye, heyecan verici ve ilginç, modern-antik sentezi, mistik, misafirperver bir turizm ülkesi olarak algılanmakla birlikte 'siyasi açıdan karmaşık' olarak tanımlanmaktadır. Çin'de ise Türkiye, Asya ve Avrupa'nın birleştiği, kültürel açıdan zengin bir ülke olarak olumlu bir imaja sahiptir. Japonlar da Türkiye'yi tarihi, kültürel ve doğal zenginliklere sahip dost bir ülke olarak algılarken, %95'i seyahatlerinden memnun kaldığını ifade etmektedir. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 18

20 Denizaşırı Emlak Piyasası 2011 yılında Gayrimenkul sektöründe talep, uzun vadeli borçlanmalar için uygun olabilecek değerli bölgelere odaklanmıştır. Küresel krizin taraflar üstüne kurduğu baskı yüzünden yatırımcıların temkinli davranışları ve kredi kuruluşlarının tedbirleri sebebiyle konut alımındaki süreçler uzamıştır. Avrupa konut piyasasındaki 2 yıllık durgunluk döneminden sonra yaşanan hareketlenme en çok Almanya nın büyük şehirlerinin yanı sıra Paris, Varşova ve Prag gibi şehirlerde görülmüştür. Ofis satışlarında ise en çok hareketlenme Benelux bölgesinde yaşanmıştır. Lizbon ve Dublin gibi şehirler konut piyasasında, bulundukları ülkelerin ekonomileri sebebiyle beklenen çıkışı gösterememiştir. Deniz aşırı emlak piyasasında yatırımlarıyla en çok dikkat çeken ülkeler arasında İngiltere ve Almanya başı çekmektedir. Bu iki ülkenin ardından Fransa ve İsveç yatırımlarıyla deniz aşırı emlak piyasasında etkili ülkelerdir. Şekil 11 - Avrupa Genelinde Ticari Yatırımlar Hacmi milyar Ofis Konut Sanayi Otel Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Kaynak: Knight Frank Avrupa da ticari yatırımların dağılımına bakıldığında Ofis satışları en büyük paya sahiptir, 2009 yılında 43 milyar, 2010 yılında 50 milyar, 2011 yılında ise toplam 49 milyar luk satış gerçekleşmiştir. Konut sektöründe ise 2009 yılında 18 milyar, 2010 yılında 28 milyar ve 2011 yılında 40 milyar luk satış gerçekleştirerek küresel kriz sonrası toparlanma sürecine giren Avrupa ekonomisinde konut piyasasının hareketlendiği görülmektedir. Endüstriyel gayrimenkul satışlarında 2009 yılında 10 milyar, 2010 yılında 11 milyar, 2011 yılında ise 12 milyar luk satış gerçekleşmiştir. Otel satışlarında ise 2009 Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 19

21 yılında 7 milyar, 2010 yılında 14 milyar ve 2011 yılında 13 milyar satış gerçekleşmiştir. Toplam ticari yatırımlara baktığımızda ise 2009 yılında toplam 78 milyar, 2010 yılında 103 milyar ve 2011 yılında toplam 114 milyar luk satış gerçekleşmiştir. Yapılan araştırmalar sonucunda yatırımcıların denizaşırı ülkelerden konut almalarının ilk sebebi o ülkedeki yaşam tarzının yatırımcıların ilgisini çekmesi iken güvenlik ve yatırım olanakları bir sonraki sebepler olarak gelmektedir. Bu üç kategori yatırımcıların en çok önem verdiği etkenlerin %60 ını kapsamaktadır. Yatırımcılar tarafından en çok göz ardı edilen etken ise vergi oranlarıdır. Bölgeleri birbirinden ayıran en önemli tercih sebepleri incelendiğinde Afrika da iş olanakları, Avrupa da yaşam tarzı ve iş olanakları, Kuzey Amerika da yaşam tarzı, Güney Amerika da yaşam tarzı ve iş imkânları, Orta Doğu da yatırım imkânları dikkat çekmektedir. Asya bölgesindeki tercih sebepleriyse yaşam tarzı, güvenli ortam ve yatırım olanakları konuları başlıca tercih sebepleri arasındadır. 52 bölge 33 ülkede yapılan bir araştırmaya göre lüks konut piyasasında uluslararası alıcıların en çok ilgisini çeken bölgelerden biri olan Karayipler de en yüksek pay ABD li yatırımcılara aittir. Asya lüks konut piyasası ise diğer ülkelere göre yatırımcılarının en az dağılmış ve çeşitlenmiş olduğu piyasadır. Dünya geneline bakıldığında bölgelere en çok yayılmış yatırımcılar Avrupalı ve Asyalı yatırımcılardır. Avrupa lüks konut piyasasında Asyalı yatırımcıların Rus & BDT ile Orta Doğulu yatırımcılardan daha çok paya sahip olması dikkat çekici bir noktadır. Lüks konut piyasasına en çok talep gösteren bölgeler incelendiğinde Avrupa, Asya ve Kuzey Amerika dikkat çekmektedir. Uzmanlar geleceğe dönük tahminlerde istikrarlı bir şekilde büyüme gösteren ekonomileriyle Güney Amerika ve Afrika bölgelerindeki yatırımcılardan önümüzdeki dönemde lüks konut alımına yönelik talep artışı geleceğini öngörmektedirler. Asyalı yatırımcıların da artan talebinin devam etmesi ve gelecek yıllarda denizaşırı konut piyasasının önemli oyuncularından biri olmaları öngörülmektedir. Ekonomileri petrole dayalı olan Rusya & BDT ülkeleriyle Orta Doğu ülkeleri yatırımcılarının önümüzdeki dönemde Asyalı ve Afrikalı yatırımcıların gerisinde kalacağı düşünülmektedir. Lüks konut piyasasında gelecek yıllarda talep patlaması yaşayacak bölgelere bakıldığında Orta Avrupa da Fransa nın güneyi, İtalya da Toscana Bölgesi, Portekiz de Algarve ile beraber Fransız ve İsviçre Alpleri dikkat çekmektedir. Bu bölgeler lüks konut piyasasının köklü oyuncuları olduğu için bu piyasaya yeni girecek yatırımcıların ilk tercih edecekleri bölgeler olacaktır. Lüks konut piyasasına yeni girecek oyunculardan Türkiye, Hırvatistan ve Karadağ ise konut piyasasında tecrübeli yatırımcılar tarafından gelecekte kazanç sağlayabilecekleri yatırımlar için tercih edilebilecektir. Özellikle bu üç ülke ile Rus ve BDT Ülkeleri yatırımcıları ilgilenmekle beraber özellikle Türkiye ye Orta Doğulu ve Asyalı yatırımcılar özel ilgi göstermektedir. Anglosakson ülkeleri ise İngiltere ile tarihleri, hukuki ve kültürel bağlılıkları olması ve bu ülkelerde İngilizce konuşulması ve iş, eğitim, kültürel yaşam tarzı uyumu sebebiyle talep görecektir. Asya ülkelerinde yaşanacak talep patlamasının sebebi olarak ülkenin egzotik yaşam tarzı ve ilerleyen ekonomisiyle beraber artacak iş olanakları olacaktır. Güney Amerika daki lüks konut satışlarının Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 20

22 Avrupalı, Asyalı ve Kuzey Amerikalı yatırımcılardan talep göreceği düşünülmektedir. Bu talebi tetikleyecek etkenler ise Brezilya da yaşam tarzı ve tatil bölgesi olma özelliği, Arjantin de ise tarım ve iş olanakları doğrultusunda yapılacak yatırımlar olarak sayılabilecektir. Körfez ülkeleri yaşanan gelişmeler ve akılcı politikalar sonucunda Asya, Orta Doğu ve Avrupalı yatırımcıların ilgisini çekmekle beraber Hindistanlı yatırımcılar Körfez Ülkelerini konut piyasasında en çok tercih eden oyunculardan biri haline gelmiştir. Uzmanlara göre Türkiye ve Mısır gelecek yıllarda yaşanacak gelişmeler doğrultusunda konut piyasasında büyümeler yaşayacak ve talep artışı görecektir. Lüks konut sektöründe gelecek yıllarda rol alacak önemli yatırımcılar incelendiğinde dünyanın en büyük ekonomilerinden Çin ve Hindistan ın yanı sıra Güney Amerika dan Brezilya ve Orta Doğu dan Körfez Ülkeleri lüks konut piyasasında etkili olacaktır. Deniz aşırı emlak piyasasında geleneksel pazarlar 2011 yılında da piyasayı domine etmiştirler. İspanya, Fransa ve ABD pazarları yabancıların mülkiyeti konusunda piyasadaki diğer pazarların toplamına yakın sayıda yatırımcıya sahiptir. Bu 3 ülkeye rağmen piyasaya yeni giriş yapmış veya yeni olanaklar sağlayacak ülkelerin kazançlı yatırım imkânları yatırımcıların dikkatini çekmektedir. Tablo 3 - Yabancı Mülkiyetinin Ülkelere Göre Pazar Payı Sıra Ülke Pay (%) 1 İspanya 11,40 2 Fransa 8,00 3 ABD 8,00 4 Portekiz 7,60 5 İtalya 5,90 6 Brezilya 5,60 7 Türkiye 5,40 8 Kıbrıs 3,80 9 Tayland 3,50 10 Yunanistan 3,00 11 Bulgaristan 2,60 12 Fas 2,50 13 St. Lucia 2,00 14 Barbados 1,70 15 Yeşil Burun Adaları 1,70 16 Malta 1,60 17 Almanya 1,30 18 Hindistan 1,30 19 Polonya 1,20 20 Kanada 1,20 21 Macaristan 1,00 22 BAE 0,90 23 Mısır 0,80 24 Slovenya 0,80 25 Hırvatistan 0,70 Kaynak: Yandex Statistics Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 21

23 Uzun vadede çok popüler olmayan ülkelere yatırım yapmanın çok daha kazançlı olabileceğini düşünen yatırımcılar ekonomileri ve gayrimenkul sektörleri gelişmekte olan ülkelere ilk yatırım yapanlardan olmak istemektedirler. İspanya da yabancılara ait mülklerin diğer ülkelere göre çok olmasının başlıca sebebi bankaların kredi imkânlarının ulaşılabilir olması ve mülklerin diğer pazarlara göre daha ucuz olması olarak gösterilmektedir. Şekil 12 - Dünya Genelinde Milyarderlerin Bölgelere Göre Dağılımı 7% 6% ABD 34% Avrupa 28% Asya-Pasifik Orta Doğu/Afrika 25% Amerika Kaynak: Forbes Dünya genelinde yüksek gelir segmentinde bulunan yatırımcıların sayısı incelendiğinde 2011 yılında 2010 yılına göre %22 lik azalma görülmüştür. En büyük pay %34 ile ABD ye ait olup ardından %28 ile Asya-Pasifik bölgesi, 3. üncü sırada ise %25 ile Avrupa gelmektedir. Dünya genelinde en büyük sıçramayı Asya-Pasifik ülkelerinden Çin yapmıştır yılında dünya genelinde yüksek gelir segmentinde bulunan yatırımcı adetleri sıralamasında Çin 35. sıradayken 2011 yılında 2. sıraya yükselmiştir. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 22

24 Şekil 13 - Dünya Genelinde Dolar Milyarderlerinin Dağılımı Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 23

25 Şekil 14 - Dünya Genelinde Yüksek Gelirli Bireylerin Dağılımı Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 24

26 Şekil 15 - Yüksek Gelirli Bireylerin Konut Yatırımlarının Bölgelere Göre Dağılımı 13% 8% Afrika 11% 15% Doğu Asya Avrupa 14% 8% 17% 14% Hindistan Latin Amerika Orta Doğu Kuzey Amerika Rusya & BDT Dünya genelinde serveti 30 milyon USD nin üstünde olan yatırımcıların konut alma eğilimi incelendiğinde, bu bireylerin dünya genelinde %57 sinin deniz aşırı konut sahibi olduğu görülmektedir. Bölgeler bazında incelendiğinde Afrikalı, Orta Doğulu, Avrupalı ve Rus yatırımcıların deniz aşırı konut piyasasından yüksek oranlarda pay aldığı görülmektedir. Dikkat çeken diğer bir bölge olan ABD yatırımcılarının ise %26 sı deniz aşırı konut sahibidir. Latin Amerikalı yatırımcıların ise sadece %18 i deniz aşırı konut yatırımı yapma arzusu içindedir. Yüksek gelir düzeyindeki yatırımcıların deniz aşırı konut alma etkenleri incelendiğinde dünya genelinde yatırımcıların %37 si yaşam tarzı ve tatil amaçlı konut almayı düşünürken, %34 ü yatırım amaçlı konut alımı yapmayı düşünmektedirler. Bölgeler bazında etkenlere bakıldığında Orta Doğulu yatırımcıların %60 ı deniz aşırı konut alımında yaşam tarzı ve tatil amacının etkili olduğunu belirtirken Doğu Asya lı yatırımcılar için ise yatırım amaçlı konut alımının tercih sebebi olduğu belirtilmiştir. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 25

27 Şekil 16 - İspanya da Konut Yatırımı Yapmış Yatırımcıların Ülkeleri 3% 3% 3% 2% 2% 2% 3% 4% Diğerleri 15% 5% Rusya 5% Fransa 7% İngiltere 20% Almanya 10% Hollanda 8% Fas 7% İngiltere Almanya Hollanda Fas Fransa Rusya Belçika İsviçre Kolombiya Romanya Cezayir Ukrayna Arjantin Norveç Ekvator Diğerleri İspanya dan alım yapan yabancılar çoğunlukla villa ve apartman dairelerini tercih etmektedirler. Özellikle AB üye ülkelerinden talep gören İspanyol konutları yatırımcılar tarafından yatırımdan çok tatil amaçlı kullanılmaktadır. Genellikle emeklilik yaşına gelmiş yatırımcılar İspanya nın doğal güzellikleri ve sıcak iklimi sebebiyle mülk almaktadır. Ayrıca ülkedeki apartman dairelerinin fiyatları diğer Avrupa ülkelerine göre daha ekonomiktir. Uzmanlar İspanya nın yabancılara mülk satışı konusunda başarılı olmasının en önemli sebebinin bu sektörde bir ekonomi yaratmasına bağlamaktadırlar. İspanya da yabancılar için mülk alımı kolaylaştırılmış ve çoğu Avrupa ülkesine göre vergi oranları düşük bırakılarak Avrupalı yatırımcıların dikkati çekilmiştir. İspanyadaki gayrimenkuller arasında ucuz olan apartman daireleri ufak ve pratik kullanım amaçlı olup, villalar ise lüks, büyük, havuzlu ve bahçeli yapılardır. Bu sebeple apartman dairesi alan yatırımcılarla villa satın alan yatırımcılar arasında kullanım konusunda önemli bir farklılık yaşanmaktadır. Yatırım ve kullanım amaçlı alınan villalar genellikle İspanya da uzun süre ikamet eden yatırımcılar tarafından alınırken, apartman dairelerini ekonomik tatil yapmak isteyen ve kısa süreli tatil imkânı olan yatırımcılar tercih etmektedir. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 26

28 Şekil 17 - Portekiz de Konut Yatırımı Yapmış Yatırımcıların Ülkeleri Diğerleri 5% Fransa 10% Almanya 12% İngiltere 66% İngiltere Almanya Fransa Diğerleri İsviçre Asya Pasifik Rusya & BDT İspanya Portekiz özellikle lüks konutlarıyla yatırımcıların ilgisini çekmektedir. Ülkede Batı Endülüs bölgesinde Quinta do Lago ve Vale do Lobo da bulunan lüks konutlarla Lagos ve Praia da Luz kumsal bölgelerinde yabancı konut alımı yoğunlaşmaktadır. Bu bölge yaşam tarzı ve sahip olduğu doğal güzellikleriyle Avrupalı yatırımcılar için ideal tatil bölgelerinden biridir. Portekiz de konut alımı yapan yabancı yatırımcılar arasında %66 ile İngiliz yatırımcılar öne çıkmaktadır. Şekil 18 - Fransa da Konut Yatırımı Yapmış Yatırımcıların Ülkeleri Diğerleri 6% Diğerleri AB 9% Asya Pasifik 5% ABD 5% Rusya & BDT 7% Almanya 9% Benelüx 13% İngiltere 46% İngiltere Benelüx Almanya Rusya & BDT ABD Asya Pasifik Diğerleri AB Diğerleri Fransa da konut alımları geleceğe dönük yatırım amacından çok tatil amaçlı olarak yapılmaktadır. Yaşanan küresel krizin etkileri sebebiyle talepte görülen daralmaya rağmen Fransa konut sektöründe önemli yatırımlar yapılmış ve uluslararası konut sektöründe aktif yatırımcıların ilgisi çekilmiştir. Son dönemlerde Fransa genelinde kaliteli yeni yapılar yapılmakta; şehir merkezlerinde apartman dairelerine tatil bölgelerinde ise Villa tipi konut inşasına ağırlık Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 27

29 verilmektedir. Yeni inşa edilen konutlarda en dikkat çeken özellikler kalite ve lükstür. Fransa geneline bakıldığında İngilizlerin ülkede önemli miktarda konut sahibi olduğu görülmektedir. Ülkede konut yatırımı yapanların %46 sı İngiltere den, 13% ü Benelüx ülkelerinden, 9% u Almanya dandır. Denizaşırı emlak piyasasının diğer bir önemli oyuncusu Fransız yatırımcılar özellikle turizmin gelişmiş olduğu sıcak iklimli ve denize kıyısı olan, aynı zamanda da nüfusun çok kalabalık olmadığı bölgeleri tercih etmektedir. Türkiye, Yunanistan, Fas, Malta ve Kıbrıs a yoğunlaşan Fransızlar yatırımlarının ekonomik, ferah ve lüks olmasına önem vermektedirler. Özellikle son yıllarda Fas a olan ilgilerinin artmasının sebebi ülkenin turizm konusunda yaptığı atılımlardır. Otantik kültürünü çok iyi yansıtan yatırımlar yapan Fas sunduğu ucuz konut imkânlarıyla bu ülkeye ve kültüre ilgi duyan Avrupalı yatırımcılara dünya standartlarının üstünde bir kalitede konutlar sunmaktadır. Bu ülkede alınan konutların çoğu villa tipinde geniş odalı büyük arsa üstüne yapılmış ve havuzludur. Şekil 19 - İtalya da Konut Yatırımı Yapmış Yatırımcıların Ülkeleri Diğerleri AB; 23% Diğerleri; 6% İngiltere; 25% İngiltere İsviçre Rusya & BDT Amerika; 6% İskandinavya; 10% Rusya & BDT; 15% İsviçre; 15% İskandinavya Amerika Diğerleri AB Diğerleri İtalya denizaşırı konut piyasası içinde klas yaşam tarzıyla bölgede en çok tercih çeşitliliği yaratmış ülke konumundadır. İtalya da konut alımıyla ilgilenen başlıca yatırımcılar İngiliz, İskandinav, Alman, Rus ve Benelüx vatandaşlarıdır. Son dönemlerde ABD li yatırımcıların bölgeye olan ilgisi de artmaktadır. Ülkede en çok tercih edilen yatırım bölgesi Roma dır. Roma da tercih edilen konutlar genellikle apartman daireleriyken tercihler arasında öne çıkan Como Gölü civarında ise sahil kıyısında bulunan villalar tercih edilmektedir. İtalya da en çok konut alan yabancı yatırımcıların paylarına bakıldığında İngiltere %25 ile 1. sırada, ardından %15 lik paylarla İsviçre ve Rusya & BDT ülkeleri ve %10 luk pay ile İskandinavya ülkeleri yer almaktadır. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 28

30 Şekil 20 - Londra da Konut Yatırımı Yapmış Yatırımcıların Ülkeleri Hindistan 2% Avustralya 2% Diğerleri 21% Fransa 5% ABD 14% İngiltere 42% İngiltere ABD Fransa İtalya Rusya Almanya İspanya Avustralya Hindistan İrlanda Diğerleri İngiltere de özellikle Londra konut piyasası 2009 yılı ortalarından bu yana yatırımcılar için kazançlı imkânlar sunmuştur. Londra da 2011 yılında kiracı sayısında %20 lik artış yaşanmıştır. İngiltere genelinde mülk sahiplerinin uyrukları incelendiğinde %42 ile İngilizler ilk sırada yer alırken %14 lük pay ile ABD 2. sırada, %5 ile Fransa 3. sırada yer almaktadır. Tablo 4 - Rusların Mülk Alımında Tercih Ettiği Ülkeler ve Şehirler Ülke Şehir Çek Cumhuriyeti Prag İspanya Costa Blanca Türkiye Alanya İspanya Costa Del Sol Bulgaristan Sunny Beach Karadağ Herceg Novi Bulgaristan Nesebr Bulgaristan Bansko Karadağ Bar Riviera Mısır Hurgada Kıbrıs Limassol Türkiye Antalya, Konyaaltı Yunanistan Girit Bulgaristan Sozopol Almanya Berlin İspanya Alicante Macaristan Budapeşte Karadağ Kotor Kaynak: Property.ru Yapılan araştırmalara göre Rus yatırımcılarının en çok tercih ettiği ülke ve şehirler sırasıyla Çek Cumhuriyeti Prag, İspanya Costa Blanca, Türkiye Alanya dır. Listede Türkiye den diğer bir şehir olarak Antalya 12. sırada yer almaktadır. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 29

31 Tablo 5 - Rusların Tercih Ettikleri Mülk Çeşitleri Tipi Pay (%) Apartman 58 Villa 23 Yazlık 5 Şehiriçi Ev 4 Arsa 3 Diğerleri 7 Kaynak: Property.ru Rus yatırımcılarının geneli alacakları denizaşırı mülkleri yatırım amacından çok ikinci bir ev olarak tatil amaçlı kullanmayı tercih etmektedirler. Bu sebeple yatırımcıların büyük bir çoğunluğu olan %26 sının tercih ettiği fiyat aralığı ve aşağısı, %29 unun ile arası, %17 sinin ise ile aralığıdır. Rus yatırımcılarının tercih ettikleri mülk çeşitlerine bakıldığında ise %58 i apartman dairesi, %23 ü villa, %5 i yazlık tipi ev, %4 ü şehir içi ev ve %3 ü arsa alma eğilimindedir. Tablo 6 - Rusların Mülk Alırken Tercih Ettikleri Fiyat Aralıkları ve aşağısı % ile arası % ile arası % ile arası % ile arası % ile arası % ve yukarısı %8 Kaynak: Property.ru Şekil 21 - Rus Vatandaşlarının Ülkelere Göre Mülk Dağılımı Bulgaristan İspanya Türkiye Ukrayna Karadağ 3% 4% 4% 4% 4% 5% Kaynak: Property.ru Çek Cumhuriyeti Kıbrıs İtalya Mısır Almanya ABD 2011 yılı için Rus vatandaşlarının ülkelere göre mülk dağılımını incelediğimizde Bulgaristan %19 ile 1. sırada bulunmaktadır. İspanya %11 ile 2. Türkiye %7 ile 3. sırada bulunmaktadır. Grafikte %27 lik payı oluşturan ülkeler ise Finlandiya, Fransa, Yunanistan, Birleşik Arap Emirlikleri, Hırvatistan, Tayland, Kazakistan, Avustralya, Portekiz ve İsviçre dir. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 30

32 Yurtdışında mülk sahibi olan Rusların yatırım yaptıkları ülkelere karşı algıları ise; Bulgaristan kolay ulaşım sağlanması, benzer kültür ve hayat anlayışı anlamına gelmektedir. İspanya, Ruslar için güneşi bol, ucuz ve kaliteli bir yaşam tarzı anlamına gelmektedir. Rusların Türkiye den mülk edinmelerinde etkili olan unsurlar ise vize uygulamasının olmaması, tatil ve turizm ülkesi olmasıdır. Karadağ, Rus pazarında son yıllarda popüler olmaya başladığı için Rus yatırımcıların dikkatini çekmiştir. Ruslar, İtalya daki Sicilya adasının karşısında bulunan Kalabriya bölgesinden mülk alımı yapmaktadırlar. Bunun temel sebepleri olarak ise bölgenin lüks, kaliteli bir yaşam tarzı ve sıcak bir iklime sahip olması gösterilmektedir. Çek Cumhuriyeti için Ruslar aldıkları mülkleri çoğu zaman al-sat yaparak yatırım amaçlı değerlendirmektedirler. Kıbrıs da, Ruslar için popüler tatil bölgelerinden biri olarak görülmektedir. Bu sebeple ileride değerlendirmek adına Kıbrıs tan çeşitli mülk alımı yapılmaktadır. Ruslar, Almanya dan çoğu zaman yatırım amaçlı mülk almaktadır. Yunanistan gayrimenkul sektörüne yatırım yapacak Ruslar ise pazarlık koşullarını sağladıklarında çok kazançlı yatırımlar elde edebildikleri için, Yunanistan pazarına giren Rus yatırımcılar genelde pazarlık ve anlaşma arayan yatırımcılar olmaktadır. Ruslar, Fransa yı geleneksel yatırım alanı olarak görmektedir. Gerek iş konusundaki yatırımlar gerekse gayrimenkul alanında yapılacak yatırımlarda Ruslar öncelikli olarak Fransa dan mülk edinme çabasına girmektedirler. Şekil 22 - Dubai de Konut Yatırımı Yapmış Yatırımcıların Ülkeleri Diğer Avrupa 7% Diğer Asya 10% BAE 13% Pakistan 5% İran 12% Hindistan 23% İngiltere 20% Hindistan İngiltere İran Pakistan BAE Körfez Arap Ülkeleri Diğer Asya Diğer Avrupa Kaynak: Zawya, KFH Dubai konut piyasasında yabancıların sahip olduğu mülklerin dağılımı incelendiğinde Hindistanlı yatırımcılar piyasada 23% ile en büyük paya sahiptir. İngilizler %20 ile 2. sırada ardından %13 ile BAE ye dâhil diğer emirlikler 3. sıradadır. Son dönemde Dubai piyasasına ABD li ve Rus yatırımcıların talepleri de artmıştır. Dubai konut piyasasından mülk edinen yatırımcıların tercihleri ise apartman dairesi, villa ve ofisler olarak üçe ayrılmıştır. Apartman dairesi alan yatırımcılar genellikle tatil amaçlı, sezonluk ev satın alan veya kısa vadeli iş amaçlı ülkede yaşamak zorunda kalan kişilerdir. Villa tercihinde bulunan yatırımcılar ise devamlı ve uzun vadeli ikamet edecek aileler ve yatırımcılardır. Ofis tercihinde bulunan yatırımcılar ise iş ortaklıları sebebiyle alım yapmaktadırlar. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 31

33 , Tablo 7 - Risk Analizi Risk Etkileri Bölgesel Risk Oranları (1 En Yüksek Risk Oranı) Küresel Afrika Asya Orta Avrupa Pasifik Doğu ABD Yerel Resesyon Küresel Resesyon Eurobölge Krizi Politik ve Güvenlik Endişeleri Yüksek Faiz Katı Mortgage Kuralları Kaynak: Knight Frank Yerel resesyon sebebiyle insanların gelirlerinde görülen düşüşün konut sektörü üstünde etkileri. Küresel anlamda yaşanan bir resesyon sonucu büyük pazarların talebi azalır böylece ülkelerin refahı düşer. Avrupa bölgesinde yaşanan kriz sonucunda güvenli yatırımların hepsi riskli yatırımlara dönüşmüş, kredi piyasası kötü etkilenmiştir. Politik ve güvenlik endişeleri güvenilir yatırım olanaklarını ortadan kaldırmakla beraber talebin azalmasına da sebep olur. Düşük faiz oranları sebebiyle artan talep fiyatların artmasına sebep olmuştur. Yükselen enflasyon sonucu faizler yükselmiş ve yatırımlar riskli hale gelmiştir. Ucuz ve kolay kredilendirme sebebiyle 2007 yılı başında patlayan Mortgage krizi sonrasında piyasada daha sıkı politikalar izlenmektedir Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 32

34 Hedef Pazarların Gayrimenkul Performansları Tablo 8 - Hedef Pazarların Ekonomik Büyüklüğü ve Kişi Başı Milli Gelirleri Dünya Sıralaması Ülkeler GSYH (milyar $) Kişi Başı Milli Gelir ($) 1 ABD Almanya Fransa İngiltere İtalya Rusya Kanada Hollanda Türkiye İsviçre Suudi Arabistan Belçika İran Avusturya BAE Mısır Kazakistan Kuveyt Azerbaycan Lübnan Ürdün Kaynak: : IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu Nisan 2012 Orta Doğu ve Arap ülkelerinin ekonomilerinde gelişmeler görülmekle beraber Tapu Kanunu ndaki değişiklik sonucu Türkiye den mülk alabilecek bu ülke vatandaşlarının kişi başı milli gelirleri dikkat çekmektedir. BAE dünyanın en büyük 30. ekonomisi iken kişi başı milli gelir sıralamasında USD ile dünyanın 7. sırasındadır. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 33

35 Lüks konut sınıfı için önemli Avrupa şehirlerinin en iyi lokasyonlarında yapılan araştırmalara göre ortalama m² konut satış fiyatı karşılaştırmasında ilk sırayı yaklaşık 40 bin EUR ile Monaco almaktadır. Yabancılara mülk satışı konusunda Türkiye nin en büyük rakipleri olan İspanyol konutlarının fiyatları EUR bandında, İtalyan konutlarının EUR civarında ve Fransız konutlarının fiyatları ise EUR ya yaklaşan ortalamalardadır. Türkiye nin m² fiyatları ile EUR arasında değişmekle beraber Avrupa emlak piyasasında avantajlı konumdadır. Aynı bölgelerde yapılan ortalama aylık kira geliri analizinde Türkiye; İspanya, Portekiz ve Yunanistan ın önüne geçerek bu ülkelere göre yatırımcılara avantaj sağlamaktadır. Yatırım amaçlı mülk almak isteyen yabancıların en çok dikkat ettikleri noktalar alacakları konutun değer kazanması ve kısa vade de getireceği kira geliridir. Ortalama aylık kira geliri rakamları incelendiğinde Türkiye de kiralar ile EUR arasında değişmekle beraber, İspanya da ile EUR arası, Portekiz ve Yunanistan da ise EUR civarındadır. Konut fiyatlarındaki yıllık değişimde Türkiye en yüksek performansı sergileyen ülkeler arasındadır. Geçtiğimiz yıl fiyatlarda yıllık %6,50 oranında artış sağlayan Türkiye hedef pazarlar arasında en ön sıralardadır. Küresel kriz sebebiyle Yunanistan ve İspanya konut piyasası kötü etkilenmiş ve fiyatlarda önemli düşüşler görülmüştür. Küresel krize rağmen fiyat performansını arttıran Türkiye yabancı yatırımcılar için Yunanistan ve İspanya ya göre daha cezbedici bir piyasa haline gelmiştir yılı konut fiyatlarındaki değişimler incelendiğinde Avusturya %8, Fransa %7 ve Türkiye %6,50 en yüksek artışı sağlayan ülkelerdir. Fiyatlarda en büyük düşüşü gören ülkeler ise İrlanda %15, İspanya %6 ve %5 ile Yunanistan dır. Uzun dönem yatırımları için yapılan araştırmalarda Türkiye konut değer kazanımları açısından Avrupa ülkelerine göre başarılı sonuçlar almıştır. Konut sahiplerinin yatırım amacıyla aldıkları konutların getirilerine bakıldığında Türkiye nin, İspanya ve Yunanistan a göre çok daha karlı yatırım imkânlarına sahip olduğu görülmektedir. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 34

36 Türkiye de İnşaat Sektörü Bu bölümde Türkiye inşaat sektörünün temel bileşenlerinin yanı sıra İstanbul un Avrupa gayrimenkul pazarındaki performansı incelenmiştir. Bölüm içerisinde İstanbul un yatırım, gayrimenkul edinimi ve gelişim performansına da değinilmiştir. Ayrıca İnşaat sektöründeki makroekonomik veriler, konut kredileri ve İstanbul daki önemli projelere değinilmiştir. İstanbul un diğer Avrupa şehirlerine göre gayrimenkul yatırım performansına bakıldığında birinciliği Londra ve Münih ile paylaştığı görülmektedir. İnşaat sektöründe 2010 ve 2011 yılında büyüme ivmesi korunmuştur. İnşaat harcamalarında 2011 yılı sonunda rekor bir büyüme yaşanmıştır. İnşaat sektörünün toplam istihdam içindeki payı %6,4 olmuştur. Konut fiyatlarında en yüksek artış 2+1 dairelerde yaşanmış, konut fiyatları 2007 yılındaki seviyelerine ulaşmıştır yılında alınan yapı kullanım izinlerinin sayısı artmakla beraber faiz oranlarının yüksekliği ve bankaların kredi arzının düşmesi sebepleriyle sektörde kullanılan krediler azalmıştır. İnşaat sektörü arza dayalı bir piyasa olmakla beraber tüketiciler uzun vadeli ödeme planlarına göre hareket etmektedir. İstanbul un gelecek vaat eden görüntüsü, düzenlenecek yasalar ve uygulanacak projelerle önümüzdeki dönemde sektörün sergilediği performansın üstüne çıkarak sahip olduğu gerçek potansiyelini ekonomiye yansıtacağı düşünülmektedir. Yapılan araştırmalar sonucunda; yatırımcıların yaşadıkları en büyük sorunlardan biri yapacakları yatırımın verimliliğidir. Yatırımcılara göre ilerleyen yıllarda yapılacak yatırımların en etkili olacağı şehirler derecelendirilmiştir yılı için yapılan bir araştırmada ilk 5 sırada Münih, İstanbul, Londra, Paris ve Stockholm yer almaktayken, 2012 yılı için yapılan araştırmada ilk 5 sırayı İstanbul, Münih, Varşova, Berlin ve Stockholm almıştır. Konut sektörünün en sağlam kalelerinden biri olan Londra konut piyasası düşüşe geçmekle beraber sektörde Moskova, Varşova gibi yeni piyasaların çıkış yaptığı görülmektedir. Uzmanlara göre önümüzdeki yıllarda denizaşırı konut piyasasında 30 a yakın şehrin konut satışlarını arttıracağı düşünülmektedir. Bu şehirler arasında Berlin, Hamburg, İstanbul, Moskova, Münih ve Stockholm yer alırken, Paris ve Frankfurt un konut satışlarında düşüş yaşayacağı öngörülmektedir. Yatırımcılar için diğer bir sorun ise yeni yapacakları konut projeleri için karşılaştıkları prosedür ve çeşitli zorluklardır. Yatırımcılara göre projeleri için en kolay yatırım imkânı sağlamış şehirler; İstanbul, Moskova, Münih, Stockholm ve Hamburg dur. İstanbul için öngörülen tahminler ve son yıllarda Türkiye İnşaat Sektöründe yaşanan ve yaşanması beklenen gelişmelere dayanarak yatırımcıların büyük bir çoğunluğu en çok gelişme kaydedecek şehirlerarasında birinciliği 2011 araştırması gibi yine İstanbul a vermiştir. İkinci sırada 2011 yılında Londra yer alıyor iken 2012 için Moskova bu sırayı almış 3. sırada ise 2011 için Münih, 2012 için Zürih yer almıştır. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 35

37 Tablo 9 - İnşaat Sektörü ve GSYH Büyüme Dönemler İnşaat Sektörü Büyüme (%) GSYH Büyüme (%) Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Kaynak: TÜİK İnşaat sektöründe hızlı büyüme 2011 in dördüncü çeyreğinde %7 ile sürmüştür. Sektör 2011 yılını ortalamada %11,2 oranında rekor bir büyüme ile kapatmıştır. Tablo 10 - İnşaat Harcamaları Kamu ve Özel Sektör Cari Fiyatlarla (milyon TL) Dönemler Kamu Özel Toplam Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Kaynak: TÜİK 2011 yılının son 3 çeyreğinde inşaat harcamaları yüksek gerçekleşmekle birlikte giderek durağanlaşmıştır yılı üçüncü çeyreğinde 30,4 milyar TL olan inşaat harcamaları son çeyrek dönemde 30,3 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. İnşaat harcamalarında özel sektörün ağırlığı sürmektedir. Son çeyrekte özel sektörün inşaat harcamaları bir önceki çeyrek döneme göre artmıştır yılı genelinde inşaat harcamaları rekor büyüklük ile kapanmıştır. Tablo 11 - İnşaat Sektöründe İstihdam Dönemler Toplam İstihdam (bin kişi) İnşaat İstihdam (bin kişi) İnşaat İstihdam Payı (%) Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Kaynak: TÜİK İnşaat sektörü istihdamı 2011 yılı üçüncü çeyrek döneminde 1,9 milyon ile tarihin en yüksek seviyesine ulaşmıştır. Yılın son çeyrek döneminde ise hem mevsimselliğin etkisi hem de inşaat faaliyetlerindeki yavaşlamaya bağlı olarak inşaat sektöründe istihdam gerilemiş ve sektör yılsonunu 1,5 milyon kişi istihdam ederek kapatmıştır. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 36

38 Tablo 12 - İnşaat Maliyetleri Endeksi 2005=100 Dönemler Konut Konut Dışı Binalar Genel İşçilik Malzeme Genel İşçilik Malzeme Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Kaynak: TÜİK İnşaat maliyetleri 2011 yılı genelinde önemli bir artış göstermiştir. Artış özellikle yılın ilk 3 çeyrek döneminde daha kuvvetli olmuştur yılı son çeyrek döneminde de inşaat maliyetleri yükselmeye devam etmiş ancak artış göreceli olarak yavaşlamıştır. Hem işçilik, hem inşaat malzemeleri maliyetleri yıl içerisinde artmıştır. Tablo 13 - Gayrimenkul Sektöründe Yabancı Sermaye Yatırımları Dönemler Yabancılara Gayrimenkul Satışı (milyon $) Doğrudan Yatırım Girişi (milyon $) Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Kaynak: TC. Başbakanlık Hazine Müsteşarlığı Yabancıların Türkiye den gayrimenkul satın alımları 2011 yılının 3. çeyrek döneminde 264 milyon USD olurken bu rakam son 2 yılın en düşük seviyesindedir. Bu gerilemede üçüncü çeyrekte dünya ekonomisinde yaşanmaya başlanan sorunlar ile Türkiye de yabancılara gayrimenkul satışına ilişkin mütekabiliyet tartışmalarının artması etkili olmuştur. Ancak 4. çeyrekte netleşen mütekabiliyet yasa tasarısı ve Türkiye nin başarılı ekonomik profili sayesinde yabancılara satışlarda artış yaşanmış fakat gayrimenkul sektörüne doğrudan yatırımcı girişi yılın en düşük seviyesinde kalmıştır yılı genelinde yabancılara gayrimenkul satışı 2 milyar USD ile geçen yıl 2,5 milyar USD olan satışlarının altında tamamlanmıştır. Tablo 14 - Alınan Konut Yapı Ruhsatı ve Kullanım İzin Belgeleri Dönemler Yapı Ruhsatı Daire Sayısı Yapı Kullanım İzin Belgesi Daire Sayısı Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Kaynak: TÜİK Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 37

39 2011 yılında alınan konut yapı ruhsatlarının sayısı her çeyrek dönem bir öncekine göre artarak yıl adet ruhsat ile kapanmıştır. Son iki çeyrekte alınan yapı kullanım izin belgelerinin sayısı ise konut arzının genişlediğini göstermektedir. Dönemler Tablo 15 - Gayrimenkul Sektöründe Kullanılan Krediler İnşaat Sektörü İnşaat Sektörü Gayrimenkul Ticari Krediler Yurtdışı Krediler Ticari Krediler (milyon TL) (milyon $) (milyon TL) Gayrimenkul Yurtdışı Krediler (milyon $) Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Kaynak: TC. Merkez Bankası İnşaat ve gayrimenkul sektörünün yurt içinden kullandığı kredi hacmindeki genişleme 2011 yılı son çeyreğinde de sürmüştür. İnşaat sektöründe 2011 yılı genelinde krediler %35, gayrimenkul sektöründe ise %62 oranında büyümüştür. Yurt dışından kullanılan kredilerde ise sınırlı gerileme yılın son çeyreğinde de devam etmiştir. Tablo 16 - Konut Kredileri ve Tüketici Kredileri İle Toplam Krediler İçindeki Payı Konut Tüketici Kredileri Toplam Krediler Dönemler Kredileri Konut Kredileri Konut Kredileri Milyar TL Milyar TL Milyar TL % Pay % Pay Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Kaynak: TC. Merkez Bankası Konut kredisi büyüme hızı ve 4. çeyreğinde yavaşlamaktadır yılsonunda konut kredilerinde büyüme hızı bir önceki yılsonuna oranla %23 olarak gerçekleşmiştir. Faiz oranlarındaki yükseliş ve bankaların kredi kullandırma konusundaki iştahlarının azalması kredilerin büyüme hızını yavaşlatmaktadır. Kullanılan konut kredilerinde ortalama vade uzamayı sürdürmektedir. 5 yıl ve üzeri kredilerin toplam krediler içerisindeki payı artış eğilimindedir. 5 yıl ve üzeri vadeler arası kullanılan kredilerin payı 2010 yılsonunda %67,5 iken 2011 sonunda %74,3 e yükselmiştir yılı içinde payını en çok arttıran vade aralığı yıl vadeli krediler olmuştur. Uzun vadeli kredilerdeki artış eğiliminin 2012 yılında da devam ettiği görülmektedir. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 38

40 Tablo 17 - Konut Kredilerinin Vade Dağılımı (%) Dönemler Ay Ay Ay Ay Ay Ay Ay Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Kaynak: TC. Merkez Bankası Konut satışları yılın son çeyrek döneminde adet ile son dokuz çeyreğin en yüksek seviyesine ulaşmıştır. Yılın son çeyreğinde konut satışlarının kuvvetlendiği görülmektedir. Konut satışlarındaki artış Türkiye geneline yaygınlaşmıştır. İstanbul, Ankara ve İzmir in yanı sıra diğer illerde de konut satışları yıl genelinde artış eğilimi içinde olmuştur. Tablo 18 - Konut Satışları Adet Dönemler Türkiye Geneli İstanbul Üç Büyük İl Diğer İller Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Kaynak: TÜİK Tüketicilerin konut satın alma eğilimi 2011 yılı genelinde dalgalanma göstermiştir yılının 1. çeyreğinde artan satın alma eğilimi 2. çeyrekte zayıflamış, 3. çeyrekte ise son dönemlerin en yüksek seviyesine ulaşmıştır. Yılın 4. çeyreğinde ise tüketicilerin konut satın alma eğilimi yeniden gerileme göstermiştir yılına iyi bir başlangıç yapılmış ve endeks bir önceki döneme göre artış göstermiştir. Tablo 19 - Tüketicilerin Konut Satın Alma Eğilimi Endeksi Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Kaynak: TC Merkez Bankası Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 39

41 Tablo 20 - Konut Fiyatları Endeksi 2007=100 Dönemler Türkiye İstanbul Ankara İzmir Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Kaynak: Garanti Mortgage Reidin Emlak Endeks Mevcut konut fiyatlarında artış eğilimi sürmektedir yılının 3. çeyreğinde mevcut konutların satış fiyatları endeksi 2 puan daha yükselmiştir. Dördüncü çeyrekte de sınırlı artış eğilimi korunmaktadır. Ancak 2011 yılsonu verileriyle 2007 yılı fiyat endeksi yakalanmasıyla beraber 2012 nin ilk çeyreğinde endekste artış devam etmektedir. Tablo 21 - Yeni Konut Fiyat Endeksi 2010 Ocak=100 Dönemler Genel 1+1 Daire 2+1 Daire 3+1 Daire 4+1 Daire Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Çeyrek Kaynak: Reidin-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi Yeni konut fiyat endeksi 2011 yılının üçüncü ve dördüncü çeyrek döneminde artış eğilimini sürdürmektedir. Üçüncü çeyrekte 2,2 puan yükselen yeni konut fiyat endeksi 2011 son çeyrekte 5,3 puan yükselmiştir. Böylece yılbaşından bu yana yeni konut fiyat endeksi 10,4 puan yükselme göstermiştir. Daire grupları içinde 2011 yılı için en yüksek fiyat artışı ise 10,8 puan ile 2+1 dairelerde yaşanmıştır. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 40

42 Başta İstanbul olmak üzere Türkiye Genelinde İnşaat Projeleri Tablo 22 - İstanbul Dışında Türkiye Geneli Konut Projeleri Proje Adı Yeri Teslim Tarihi Firma Konut Sayısı Nevbahar Botanik Ankara 2012 Aralık YDA Group Tralles Gold Residence Aydın 2012 Aralık Ancın İnşaat 92 Adlon Golf Residence Bodrum 2012 Mayıs BB Grup 215 Garden Life Bursa 2012 Şubat Enyap İnşaat 612 Troia Flora Çanakkale 2012 Şubat Mim İnşaat 140 Sümerpark Evleri Denizli 2012 Haziran Pera GYO 606 Zephyros Gökçeada 2012 Aralık Dtrk Sokak İzmir 2012 Aralık Aksan Yapı 555 Park Yaşam Mavişehir İzmir 2012 Aralık Türkerler, Durmaz, İZKA, Emlak Konut 521 Teos Marina Evleri İzmir 2012 Haziran Kanyon Proje 60 Kınaş iş Merkezi Kayseri 2012 Ekim Kınaş Yapı 24 Kartepe Konakları Kocaeli 2012 Haziran FDB Yapı 144 Obakent Kuşadası 2012 Temmuz Adaş İnşaat 89 Akasya Kent Sakarya 2012 Temmuz Ay-Sar İnşaat 208 Yelken Villaları Urla 2012 Nisan Güçlü Yunusoğlu İnşaat 16 Tablo 23 - İstanbul Avrupa Yakası Konut Projeleri Proje Adı Yeri Teslim Tarihi Firma Konut Sayısı Fiside Bahçeşehir 2012 Mayıs Fi Yapı Mesa Nurol 4. Etap Bahçeşehir 2012 Aralık Nurol İnşaat, Mesa 182 Büyükhanlı Barbaros Beşiktaş 2012 Haziran Büyükhanlı İnşaat 198 Alto Casa Residenza Beykent 2012 Haziran Gül İnşaat 200 Kübist Park Residence Beykent 2012 Aralık Gül İnşaat 291 Konformist Residence Beylikdüzü 2012 Ekim Bahar Işıl İnşaat 90 Mor Residence Beylikdüzü 2012 Ağustos MG Proje Mimarlık 72 Saklıhan Konakları Beylikdüzü 2012 Aralık Saklıhan İnşaat 288 Arista Bomonti 2012 Aralık Ar Şirketler Grubu 85 Barış Life 1 Esenyurt 2012 Ocak Barış Yapı 240 Yedikule Konakları Fatih 2012 Aralık Maksem Yapı 118 Terrace Feri Feriköy 2012 Mayıs İnanlar İnşaat 85 Avrupa Konakları Florya Florya 2012 Nisan Artaş 80 Doğa Teras Evleri Göktürk 2012 Mart ENA Gayrimenkul 63 Japon Evler Haliç 2012 Temmuz Kılıç İnşaat 50 Ispartakule 3 Ispartakule 2012 Ekim Artaş 644 Maritza Konakları İstinye 2012 Mayıs Maritza İnşaat 36 Papirus Plaza Kağıthane 2012 Aralık Mesa&Ferko 38 Atakent 3 Küçükçekmece 2012 Temmuz Artaş Platform Merter 2012 Mayıs Eroğlu, Doğa Şehircilik 144 Real İstanbul Exclusive Merter 2012 Temmuz Türköz İnş., İttifak İnş., Oliv Yapı 420 Green Garden City Mimaroba 2012 Şubat İntiba Yapı 120 Abelia Plus Silivri 2012 Nisan Abelia Yapı 200 Panorama Evleri Topkapı 2012 Haziran Marmara İnşaat 120 Savoy Ulus 2012 Nisan Ortak Girişim 301 Yedikule Konakları Yedikule 2012 Aralık Maksem Yapı 118 Kule Evleri Zekeriyaköy 2012 Eylül Erdemcem İnşaat 26 Sultan Koru Evleri Zekeriyaköy 2012 Ağustos İstanblue İnşaat 55 Ottomare Suites Zeytinburnu 2012 Aralık Sinpaş&Barwa 355 Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 41

43 Tablo 24 - İstanbul Anadolu Yakası Konut Projeleri Proje Adı Yeri Teslim Tarihi Firma Konut Sayısı Deluxia Palace Ataşehir 2012 Haziran Teknik Yapı 484 Deluxia Suites Ataşehir 2012 Haziran Teknik Yapı 223 İnlife Ataşehir 2012 Ağustos Dündar İnşaat 211 My Towerland Ataşehir 2012 Kasım Ağaoğlu İnşaat Varyap Meridian Ataşehir 2012 Haziran TOKİ, Emlak Konut, Varyap Exen İstanbul Çamlıca 2012 Haziran Sur Yapı Carpe Diem Konutları Çekmeköy 2012 Şubat Kolon İnşaat 455 Grand Slam Konutları Çekmeköy 2012 Nisan Hollanda İnşaat 84 Nev İstanbul Çekmeköy 2012 Haziran Mom Yapı 239 Dumankaya İkon Göztepe 2012 Aralık Dumankaya İnşaat 59 Maritza Home Kadıköy 2012 Ocak Maritza İnşaat 45 Aura Residence Kartal 2012 Nisan Propa İnşaat 195 Panorama Towers Kartal 2012 Mayıs Ekşioğlu Teksan 168 Upcity Residence Kartal 2012 Haziran Teknik Yapı 281 Çamoğlu Residence Kurtköy 2012 Mart Çamoğlu İnşaat 56 Home Life Kurtköy 2012 Haziran Home Group 106 Kentplus Newport Kurtköy 2012 Aralık Emay İnşaat, Maslak Yapı 421 Mini Royal Kurtköy 2012 Haziran Anadolum İnşaat 230 Miracle Residence Kurtköy 2012 Şubat Mön İnşaat 124 Still İstanbul Comfort Kurtköy 2012 Aralık Yeşilyurt İnşaat 175 Ofisim İstanbul Maltepe 2012 Aralık Özyapı Grubu Ortaklık Girişim 219 Ataman Karina Pendik 2012 Nisan Ataman İnşaat 437 Happy Life Pendik 2012 Aralık Çekcan İnşaat 48 Marmara Royal Residence Pendik 2012 Aralık Özka Ortaklar 220 Antriva Evleri Riva 2012 Haziran Ant Yapı 133 Selective Samandıra 2012 Temmuz Alper İnşaat 72 Yeşil Koru Plus 2012 Samandıra 2012 Nisan Aydın Yapı 60 Kelebekia Premium Sancaktepe 2012 Aralık Sinpaş Yapı 106 Orkide Evleri Sancaktepe 2012 Haziran Yazıcı Proje 149 Fuaye Süreyyapaşa 2012 Aralık Yılmaz İnşaat 850 Nish Adalar Süreyyapaşa 2012 Haziran Özyazıcı İnşaat Sarissa İstanbul Şerifali 2012 Haziran Aks Yapı 417 Dumankaya Dizayn Tuzla 2012 Ağustos Dumankaya İnşaat 330 Günaydın Konakları Tuzla 2012 Haziran Hak Yapı 102 Prestij Villaları Tuzla 2012 Haziran ATS İnşaat 10 Işıl Rezidans Yakacık 2012 Aralık Anka Yapı 100 Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 42

44 Türkiye de Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü Mütekabiliyet İlkesi Nedir 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesinde, ''Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı ayni hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez'' hükmü yer almaktadır. Yabancı gerçek kişilerin Türkiye de taşınmaz edinmelerinin birinci koşulu karşılıklılık olmakla birlikte, karşılıklılık ilkesine gerçek kişiler açısından getirilen bazı istisnalar bulunmaktadır. Buna göre, hiçbir devlet uyruğu taşımayan kişiler, muhatap bir devlet bulunmaması nedeniyle karşılıklılık şartından muaf tutulmaktadır. Türkiye tarafından 26 Ağustos 1961 tarihli Kanunla onaylanan Mültecilerin Hukuki Durumuna Dair Sözleşme" hükmüne göre de mülteciler, sığındıkları ülkede 3 yıl ikamet ettikten sonra karşılıklılık şartından muaf olduktan sonra Türkiye de bulunan mülteciler de aynı hükme tabi tutulmaktadır. Mütekabiliyet ilkesi, Tapu Kanunu nun ilk yürürlüğe girdiği tarihten itibaren pek çok kez değişmiştir. Türkiye ile arasında karşılıklılık olan ülkelerin listesi de zaman zaman değişiklik göstermiştir. Ülkeler, Türkiye ile yaptıkları anlaşmalar ile karşılıklı taşınmaz edinimine izin verdiklerinde ilgili listeler de yenilenmektedir. 3 Mayıs 2012 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi nde onaylanarak kabul edilen 6302 sayılı Tapu Kanunu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun uyarınca Tapu Kanunu nun 35. ve 36. maddelerinde değişiklik yapılması ve ek maddeler eklenmesi kabul edilmiştir. Yasada yapılan değişiklikle yabancıların ülkemizde taşınmaz mal edinmelerine ilişkin ilkeler yeniden düzenlenerek bu edinimlere yeni esaslar getirilmiştir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye de işyeri veya mesken olarak kullanılmak üzere uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebileceklerdir. Bu nedenle, yabancıların satın almak istedikleri taşınmazın 2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununu ve ilgili yönetmelikle belirlenmiş yasak bölgeler içinde kalıp kalmadığının tespiti için bölgede yetkili askeri makamdan izin alınması gerekmektedir. Yabancıların edinebilecekleri taşınmazlar ve sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu alanlar için ilçe yüzölçümünün %10'unu, ülke genelinde ise kişi başına 30 hektarı geçemeyecek olup; Bakanlar Kurulu 30 hektarlık bu kısıtı 2 katına çıkarma yetkisine sahip olacaktır. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 43

45 Türkiye ile arasında karşılıklılık bulunan ülkelerin listesi aşağıdadır; Almanya, A.B.D., Andora, Arjantin, Avusturalya, Avusturya, Bahamalar, Barbados, Belçika, Belize, Benin, Bolivya, Bosna-Hersek, Bostwana, Brezilya, Danimarka, Dominik cumhuriyeti, Ekvator, El Salvador, Estonya, Fildişi sahilleri, Filipinler, Finlandiya, Gana, Gine, Grenada, Fransa, Gabon, Guatemala, Guyana, Güney Afrika Cumhuriyeti, Haiti, Hırvatistan, Hollanda, Honduras, İngiltere, İrlanda, İspanya, İsrail, İsveç, İsviçre, İtalya, Jamaika, Japonya, Kamerun, Kanada, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti, Kolombiya, Kore(Güney), Kosta Rika, Letonya, Liechtenstein, Litvanya, Lüksemburg,Macaristan, Malavi, Malezya, Mali, Malta, Mauritius, Meksika, Monaco, Moritanya, Mozambik, Nijerya, Nikaraga, Norveç, Orta Afrika Cumhuriyeti, Panama, Paraguay, Peru, Polonya, Portekiz, San Marino, Senegal, Sırbistan-Karadağ, Singapur, Somali, Sri Lanka, Swaziland, Şili, Tanzanya, Uruguay, Venezüella, Yeni Zelanda, Yeşil burun Adaları, Yunanistan Sadece bina mülkiyeti edinebilen ülkelere aşağıda yer verilmektedir; Azerbaycan, Bahreyn, Belarus, Çad, Çin, Fas, Gürcistan, İran, Kazakistan, Kenya, Kırgızistan, Makedonya, Mısır, Moldova, Nabimya, Özbekistan, Romanya, Rusya Federasyonu, Slovenya, Tacikistan, Türkmenistan, Uganda, Ukrayna, Ürdün Mülkiyet edinemeyen ülkeler ise 21 adet olup aşağıda isimlerine yer verilmektedir; Afganistan, Bahreyn, Birleşik Arap Emirlikleri, Burma, Cezayir, Çek Cumhuriyeti, Endonezya, Eritre, Ermenistan, Etiyopya, Maldivler, Moğolistan, Nepal, Nijer, Oman, Papua Yeni Gine, Slovakya, Sudan, Surinam, Suudi Arabistan, Tayland, Tunus, Vietnam, Yemen, Fiji, Hindistan, Irak, İzlanda, Kamboçya, Katar, Kore(Kuzey), Kuveyt, Küba, Laos, Libya Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 44

46 Türkiye deki Durum Cari açık problemi olan Türkiye'nin uzun süre dışarıdan gelecek bu kaynağın kullanılmaması yüzünden inşaat sektörünün sahip olduğu potansiyelin altında bir performans sergilediği düşünülmektedir. İspanya, İngiltere ve Fransa'nın önceden yaptığı benzer düzenlemeleri ekonomik trendin etkisiyle Türkiye nin de yapması uygun görülmüştür. Türki Cumhuriyetlerin gelişmesi ve Arap Baharının bölgeye getirdiği değişimle Türkiye bölgede merkez ülke konumuna gelmiştir. Onaylanan bu yasa sayesinde yılda 2,5 milyar USD seviyesinde gerçekleşen yabancıya gayrimenkul satışının 10 milyar USD seviyesine çıkacağı düşünülmektedir. Türkiye de yabancı mülk sahiplerinin gayrimenkul yatırımı konusunda yaptıkları tercihler incelendiğinde; genellikle turizm bölgelerinden ikinci bir ev amaçlı alımlar yaptıkları veya şehir merkezlerinden özellikle iş merkezi olan bölgelerden yatırım amaçlı gayrimenkul edindikleri görülmektedir. Turizm bölgelerinden gayrimenkul alan yatırımcıların konut tipi tercihleri konusunda sosyal statülerin etkili olduğu görülmektedir. Turizm bölgelerinden tatil amaçlı mülk alan yatırımcılar genellikle apartman dairesi tercih etmektedirler. Yabancı yatırımcılar turizm bölgelerinin en çok gece hayatını, tarihi eserlerini ve kıyı şeridini etkileyici bulmaktadır. Önemli turizm bölgelerinde yabancı mülk sahipleri yatırımlarını kendi tatillerinde kullanmanın yanı sıra diğer turist ve ziyaretçilerden gelen talepler doğrultusunda kiralayabilmektedirler. Yabancılar tarafından en çok tercih edilen mülkler uzun süre konaklayanlar için villa, çalışan kesim ve kısa süreli konaklayanlar için ise apartman dairesi olmaktadır. Yabancı yatırımcılar turizm bölgelerinden aldıkları mülklerin geleneksel tarzda, ahşap ve taşlarla inşa edilmiş, açık renkli boyanmış olmasını tercih etmektedirler. Yatırımcılar alacakları konutların fonksiyonel ve ekonomik olmasının yanı sıra bahçeli olmalarına önem vermektedirler. Konutlarda odaların büyük, ferah ve gün ışığından faydalanması gibi unsurlarla beraber özellikle mutfakların büyük olması ve gün içindeki yiyecek ihtiyaçlarının mutfakta karşılanmasını da arzu etmektedirler. Türkiye den mülk alan yabancılar konutların ahşap ağırlıklı modern tasarımlı ve kullanışlı mobilyalar ile döşenmiş olmalarını tercih etmektedirler. Yapılan araştırmalarda yabancı iş adamlarının %60 ının 10 ile 15 gün, %15 inin 20 gün tatil yapabildikleri ve bu dönemde kullanmak üzere yazlık ev almak isteyenlerin ilk tercihlerinin Bodrum, ikinci tercihlerinin Çeşme, üçüncü tercihlerinin ise Marmaris olduğu görülmüştür. Konut tipi tercihlerinde ise sadece tatil amaçlı mülk edinmek isteyen yatırımcılar apartman dairelerini, hem tatil ve hem de yılın geri kalanında yatırım amaçlı kullanım isteyen yatırımcılar ise Villa tipi konut alımlarını tercih etmektedirler. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 45

47 Özellikle turizm bölgelerinde konut alımı yapan yabancılar arasında yaş gruplarına göre farklılıklar bulunmaktadır yaş arasındaki konut sahipleri Bodrum ve Çeşme yi tercih ederken, yaş arasındakiler Marmaris, Alanya, Ayvalık, Fethiye, Erdek, Foça ve Çandarlı yı, yaş arasındaki mülk sahipleri ise Altınoluk, Altınova, Silifke, Kaş, Alanya yı tercih etmektedirler. Antalya, Kemer ve Belek bölgesini tercih eden yabancı konut sahipleri ise herhangi bir yaş grubundan değil genel olarak iş ve şehir hayatının yorucu havasından kurtulmak isteyen alıcılardan oluşmaktadır. Sanayi kentlerine ve büyük şehirlere yatırım yapan yabancı mülk sahipleri ise şehirleşmenin yüksek olduğu, önemli iş merkezlerinin bulunduğu bölgeleri tercih etmekle beraber İstanbul da doğal güzelliği bulunan bölgelerde yatırım arayışındadır. Yapacakları yatırımlarda dikkat ettikleri hususlar ise konutun yeni ve bakımlı olması, kira getirisinin yüksek olması, satışı sonrasında karlı bir yatırım olmasıdır. Yabancı mülk sahipleri büyük şehirlerde genellikle apartman dairesi ve residence dairesi almakla beraber, İstanbul boğaz bölgesinden yalı alımı da yapmaktadır. Geleceğe yönelik yatırım yapmak isteyen yabancı mülk sahipleri genellikle içerisinde AVM, iş merkezi gibi büyük projelerin olduğu bölgelerden mülk alımı yapmaktadır. Böylece sahip olunan konutun satışından gelecekte yüksek oranda kar edilmesi amaçlanmaktadır. Türkiye'den gayrimenkul alan yabancılar, yatırımlarının mevduat faizinden fazla getiri getirmesi sebebi ile kullanım amacından ziyade yatırım amaçlı mülk almaya ağırlık vermişlerdir. Genelde yatırım amacıyla konut alan yabancılar için önemli unsurlardan biri de kalitenin yüksek, aidatların düşük olmasıdır. Piyasanın arz ettiği bu potansiyel sebebi ile emlak firmaları özel departmanlar oluşturup özellikle Rusya ve Orta Doğu bölgesinde ofisler açmayı; Avrupa, Rusya ve Arap ülkelerine satış yapmayı planlamaktadırlar. Uzmanlar satılan gayrimenkullerin kiraya verilmesi, gayrimenkulleri ikinci el piyasasında satışı, gayrimenkullerin boş kaldığı dönemlerde aidatlarının takip edilmesi gibi hizmetlerin de verilerek yabancı yatırımcıların yatırımları konusunda daha güvenli ve rahat hissetmelerinin sağlanacağını belirtmektedir. Küresel krizin Avrupa ekonomisini derinden sarsması sonucu Türkiye de hayata geçirilen kaliteli konut projeleri mütekabiliyet ilkesi bulunan ülkelere yeterli bir şekilde satılamamış, proje geliştiren şirketler potansiyel arz etmeleri sebebi ile mütekabiliyet ilkesi bulunmayan ülkelere özellikle Kazakistan, Azerbaycan, İran ve Kuveyt e yönelmiştir. Fakat uygulamada olan mütekabiliyet ilkesi sebebiyle istedikleri sonuçları alamayan proje geliştiren şirketler tarafından kanunun onaylanması sonucu büyük potansiyele sahip bu ülkelere önemli miktarda satışın önünün açıldığı düşünülmektedir. Bir örnek vermek gerekirse; İspanya son yıl içinde ülkesinde 70 milyar USD lık konut satışı yapmıştır. İspanya ve Türkiye birbirine kısmen benzer şartlara sahiptir. Türkiye nin bulunduğu bölge itibariyle çevresindeki ülkelerden gördüğü ilginin de etkisiyle İspanya ya göre daha avantajlı bir konumda olduğu düşünülmektedir. Bu etkenler göz önüne alındığında Türkiye nin 10 yılda 100 milyar USD ın üzerinde konut satışı yapacağı düşünülmektedir. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 46

48 Turizm bölgelerinin yanı sıra bulunduğu bölgenin iş ve finans merkezi haline gelen İstanbul da yapılmakta olan önemli projeler yabancı yatırımcıların ilgisini çekmektedir. Özellikle çok uluslu firmaların İstanbul da bölgesel idari merkezler kurması sebebiyle gelecekte çok daha fazla firmanın İstanbul da bölge ofisi açacağı tahmin edilmektedir. İstanbul daki konutların yabancı yatırımcılar için değerli olmasının sebepleri olarak Avrupa daki muadillerine göre m² satış fiyatlarının ucuz olması, yıllık kira gelirlerinin konut fiyatlarına oranının %5 ile %6,1 arasında değişmesi gösterilebilir. Bu oranlarla İstanbul un Avrupa nın önemli şehirlerinden daha kazançlı yatırım imkânları sunduğu görülmektedir. Türkiye deki vergi oranlarının Avrupa ülkelerine göre daha düşük olması, ülkenin istikrarlı bir ekonomiye sahip olması, düşük faiz oranlarının erişilebilir olması ve hızla büyüyen genç nüfusu yabancı yatırımcılar için önemli pozitif unsurlardır. Mevcut durumda 54 ülke vatandaşı, karşılıklılık ilkesi çerçevesinde Türkiye de taşınmaz edinebilirken, bu hakka sahip olmayan 39 ülkenin vatandaşı yeni düzenlemenin yürürlüğe girmesini beklemektedir. Özellikle Arapların mülk sahipliği konusundaki ilgileri ile ülkemizde mülk sahipliği konusunda birinci olan Avrupalıları geride bırakacakları düşünülmektedir Mayıs ayı itibarı ile ülkemizde toplam yabancı, konut ve arsa satın almıştır. İlk sırada İngilizler, Almanlar, İrlandalılar ve Danimarkalılar yer almaktadır. Mütekabiliyet ilkesi nedeniyle Türkiye den doğrudan gayrimenkul alamayanlar listesinde yer alan Araplar bu engeli aşmak için şirket kurarak ya da bir başkası adına tapu düzenleterek İstanbul, Ege ve Akdeniz sahillerinde son yıllarda ciddi alımlar yapmaya başlamışlardır. Turizm bölgelerinde yapılacak satışlar sayesinde Türkiye de turizm tüm yıla yayılmış olacaktır. Yabancılara mülk satışı konusunda Türkiye nin rol model aldığı İspanya da emlak satışları inşaat değil turizm sektörü altında yapılmakta ve emlak turizmi olarak bilinmektedir. İspanya nın emlak turizmine verdiği önem hem ülke turizmi hem de gayrimenkul sektörü için önemli bir pazarlama stratejisi olmuştur. İspanya gibi gayrimenkul sektörü gelişmiş ve Portekiz, Çek Cumhuriyeti, Macaristan gibi gayrimenkul sektörü gelişmekte olan ülkeler emlak turizminin tanıtımı için devlet bütçesinden pay ayırmış olup Türkiye de böyle bir çalışmanın olmaması inşaat sektörümüzün dünya genelindeki tanıtımının yetersiz kalmasına sebep olmaktadır. İspanya'da özel sektör kanalıyla gerçekleştirilen yabancılara satışlarda, büyük bölümü yazlık niteliğindeki konutlar, proje aşamasındayken satışa çıkarılmaktadır. İlgili projeleri geliştiren firmalar, Almanya, İngiltere, Fransa, Hollanda gibi ülkelerde satış ofisleri kurarak projelerine ilişkin tanıtımları maketler üzerinden gerçekleştirmektedir. İspanya nın emlak turizminde uyguladığı prensiplerden bir diğeri de; proje safhasında gerçekleştirilen satışların ardından, gelen kaynak ile inşaatların bitirilmesidir. İspanya modelinde söz konusu projelerin geliştirildiği bölgelerde çevre düzenlemesi ile köprü, alt ve üst geçit gibi alt yapı yatırımları da taşeron firmalar tarafından yapılmakta, projenin işletmesi ise yine profesyonel firmalar tarafından üstlenilmektedir. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 47

49 Yabancıların Türkiye Gayrimenkul Haritası İngilizler, Almanlar ve Yunanlar başta olmak üzere, Yeni Zelanda dan Kenya'ya, El Salvador'dan Ruanda'ya kadar 89 ülkenin vatandaşı ülkemizin 81 ilinin 76'sında, 2012 Mayıs ayı verilerine göre adet taşınmaza sahiptir. Rus vatandaşlarının 2009 yılı itibarıyla en çok gayrimenkul alımı yaptıkları 3. ülke Türkiye olmuştur. Bunun başlıca sebebi Türkiye ile Rusya arasında mütekabiliyet ilkesi bulunmasa bile Rusların bina mülkiyeti edinebilme hakkının olmasıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Daire Başkanlığı nın verilerine göre, 2012 Mayıs ayında Türkiye'de gayrimenkule yatırım yapan yabancı sayısı kişiye ulaşmıştır. Bugüne kadar yabancıların Türkiye'den aldığı gayrimenkullerin taşınmaz alanı toplam m² dir. Tablo 25 - Türkiye Genelinde En Çok Mülk Sahibi Yabancıların Ülkelere Göre Dağılımı Ülke Toplam Taşınmaz Sayısı Toplam Taşınmaz Alanı (m²) Kişi Sayısı Almanya ABD Avusturya Belçika Danimarka Fransa Hollanda İngiltere İrlanda İsviçre İtalya Kanada Norveç Rusya Yunanistan Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Türkiye'de gayrimenkul sahibi yabancıların başında İngilizler ve Almanlar gelmektedir. Halen Türkiye'de İngiliz vatandaşının adet taşınmazı bulunmaktadır. Gayrimenkul sahibi kişi sayısı bakımından ikinci sırada yer alan Almanların ise Türkiye'de kişiye ait adet taşınmazı bulunmaktadır. Ayrıca, Yunanlının toplam adet, İrlandalının adet, Danimarkalının adet, Norveçlinin adet, Rus'un adet taşınmazı bulunmaktadır. Dikkat çeken yatırımlara bakıldığında ise İstanbul, İzmir ve Bursa'da gayrimenkul yatırımını Türk asıllı Yunanların, Antalya'da Almanlar ve Hollandalıların, Hatay da Suudi Arabistanlıların, Ankara'da ise ABD'lilerin yaptığı görülmektedir. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 48

50 Tablo 26 - Türkiye Genelinde En Çok Mülk Sahibi Yabancıların İllere Göre Dağılımı Ülke Toplam Taşınmaz Sayısı Toplam Taşınmaz Alanı (m²) Kişi Sayısı Ankara Antalya Aydın Balıkesir Bursa Hatay İstanbul İzmir Kayseri Kocaeli Konya Mersin Muğla Sakarya Yalova Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Türkiye'de mülk edinmek isteyen yabancılar için en gözde şehir Antalya dır. Antalya'da yabancının toplam adet taşınmazı bulunmaktadır. Yabancılar için ikinci gözde şehir olan Muğla'da ise yabancı uyruklu kişinin toplam adet taşınmazı bulunmaktadır. Bunların yanı sıra Aydın'da yabancının adet, İstanbul'da yabancının toplam adet taşınmazı mevcuttur. Hatay, Mersin, Yalova, Balıkesir, Bursa ve Ankara da yabancıların ilgi gösterdiği şehirler arasında yer almaktadır. Tablo 27 - İstanbul'da Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular Ülke Toplam Taşınmaz Sayısı Toplam Taşınmaz Alanı (m²) Kişi Sayısı Almanya ABD Avusturya Belçika Fransa Hollanda İngiltere İspanya İsrail İtalya Kanada KKTC Mısır Rusya Suudi Arabistan Yunanistan Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 49

51 Yabancıların en gözde şehirlerinden biri olan İstanbul da taşınmaz sayısı bakımından en çok mülk sahibi olanlar ise adet ile Almanlar ve adet ile Yunanlılardır. Mütekabiliyet yasası ile İstanbul da yabancıların mülk alımında önemli artışlar yaşanması beklenmektedir. Özellikle Arap ve Türki Cumhuriyet vatandaşlarından yüksek ilgi beklenmektedir. Tablo 28 - Ankara'da Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular Ülke Toplam Taşınmaz Sayısı Toplam Taşınmaz Alanı (m²) Kişi Sayısı Almanya ABD Avusturya Belçika Danimarka Hollanda İngiltere KKTC Rusya Ukrayna Yunanistan Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Ankara da adet taşınmaz sayısıyla en çok Almanlar mülk sahibidir. Kıyı harici yerler arasında en dikkat çekici il olan Ankara da yabancılar uzun vadede kazançlı bir yatırıma dönüşecek yatırımlar yapmaktadır. Tablo 29 - Antalya'da Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular Ülke Toplam Taşınmaz Sayısı Toplam Taşınmaz Alanı (m²) Kişi Sayısı Almanya ABD Avustralya Belçika Danimarka Fransa Hollanda İngiltere İrlanda İsveç İsviçre İtalya Kanada KKTC Norveç Rusya Ukrayna Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 50

52 Antalya da Almanlar adet, İngilizler adet ve Ruslar ise adet taşınmaza sahiptir. Antalya nın turizm şehri olması özellikle Ruslar ve İngilizlerin ilgisini çekmekle beraber Mütekabiliyet yasasıyla bu ilde yabancılara mülk satışında önemli bir artış yaşanması beklenmektedir. Tablo 30 - Aydın'da Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular Ülke Toplam Taşınmaz Sayısı Toplam Taşınmaz Alanı (m²) Kişi Sayısı Almanya ABD Avustralya Avusturya Belçika Danimarka Fransa Hollanda İngiltere İrlanda Norveç Rusya Yunanistan Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Aydın da en çok mülk sahibi olan yabancı ülke vatandaşları arasında adet ile İngilizler 1 inci sırada bulunmaktadır. İrlandalılar adet ile 2 inci, Almanlar ise adet ile 3 üncü sıradadır. Tablo 31 - Balıkesir'de Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular Ülke Toplam Taşınmaz Sayısı Toplam Taşınmaz Alanı (m²) Kişi Sayısı Almanya ABD Avusturya İngiltere İsveç Yunanistan Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Balıkesir de yabancıların mülk dağılımına bakıldığında 854 adet taşınmaz sayısıyla Almanlar 1 inci sıradadır. Balıkesir turizm ve sanayi alanlarındaki gelişmelerle dikkat çekmektedir. Balıkesir de özellikle Ayvalık, Erdek, Gönen ve Edremit te Almanların mülk alımlarının yoğunlaştığı görülmektedir. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 51

53 Tablo 32 - Bursa'da Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular Ülke Toplam Taşınmaz Sayısı Toplam Taşınmaz Alanı (m²) Kişi Sayısı Almanya ABD Avusturya Hollanda Yunanistan Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Bursa da adet taşınmaz sayısıyla Yunanlılar dikkat çekmektedir. Sanayi şehirlerimizden biri olan Bursa önümüzdeki dönemde yapılacak alt yapı projeleri ve Anadolu daki konumu sebebiyle önemli bir gelişim potansiyeline sahiptir. Özellikle 2023 yılına kadar tamamlanması planlanan 12 otoyol projesi bölgedeki iller için çok önemlidir. Tablo 33 - Hatay'da Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular Ülke Toplam Taşınmaz Sayısı Toplam Taşınmaz Alanı (m²) Kişi Sayısı Almanya Avusturya Brezilya Fransa Hollanda İngiltere İran Lübnan Suudi Arabistan Yunanistan Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Hatay da mülk sahibi olan yabancı ülke vatandaşlarına bakıldığında Almanlar adet taşınmaz sayısı ile 1 inci sıradadır. Türkiye deki konumu itibariyle Lübnan ve Suudi Arabistanlılarında mülk sahibi olduğu Hatay da Brezilyalıların mülk sahibi olması dikkat çekmektedir. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 52

54 Tablo 34 - İzmir'de Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular Ülke Toplam Taşınmaz Sayısı Toplam Taşınmaz Alanı (m²) Kişi Sayısı Almanya ABD Avustralya Avusturya Belçika Bulgaristan Danimarka Fransa Hollanda İngiltere İsveç İtalya KKTC Yunanistan Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü İzmir de adet taşınmaz sayısıyla Almanlar 1 inci, adet taşınmaz sayısıyla Yunanlılar 2 inci sıradadır. İzmir de yabancı yatırımcılar hem tatil amaçlı hem de geleceğe yönelik yatırım amaçlı konut almaktadırlar. Özellikle son yıllarda İzmir de geliştirilen konut ve AVM projeleri İzmir in yatırım potansiyelini arttırmıştır. Tablo 35 - Kayseri'de Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular Ülke Toplam Taşınmaz Sayısı Toplam Taşınmaz Alanı (m²) Kişi Sayısı Almanya Avustralya Avusturya Danimarka Hollanda İngiltere Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Sanayi ve Turizm şehri olan Kayseri de 916 adet taşınmaz sayısıyla Almanlar ve 238 adet taşınmaz sayısıyla Avusturyalılar en çok mülk sahibidir. Kayseri de yapılan Erciyes Kayak Merkezi Projesi, 2023 yılına kadar tamamlanması planlanan 12 otoyol projesi ve geliştirilen çeşitli projeler ile şehir önemli bir potansiyele sahiptir. Tablo 36 - Kocaeli nde Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular Ülke Toplam Taşınmaz Sayısı Toplam Taşınmaz Alanı (m²) Kişi Sayısı Almanya ABD Avusturya Hollanda Yunanistan Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 53

55 Türkiye nin en önemli sanayi şehri olan Kocaeli nde 716 adet taşınmaz sayısıyla Almanlar 1 inci sıradadır. Şehrin İstanbul a yakınlığı ve önemli bir sanayi bölgesi olması sebebiyle bölgedeki mülkler potansiyele sahiptir. Tablo 37 - Konya'da Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular Ülke Toplam Taşınmaz Sayısı Toplam Taşınmaz Alanı (m²) Kişi Sayısı Almanya Avustralya Avusturya Danimarka Finlandiya Hollanda İsveç Norveç Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Diğer bir sanayi şehri olan Konya da en çok mülk sahibi olan yabancılar ise 488 adet ile Almanlar, 347 adet ile Avusturyalılar ve 215 adet ile Danimarkalılardır. Tablo 38 - Mersin'de Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular Ülke Toplam Taşınmaz Sayısı Toplam Taşınmaz Alanı (m²) Kişi Sayısı Almanya Avusturya Belçika Hollanda İngiltere KKTC Lübnan Mısır Rusya Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Mersin'de en çok mülk sahibi yabancı vatandaşlar ise 878 adet ile Almanlar ve 635 adet ile Belçikalılardır. Mersin de inşa edilen Marina ve AVM gibi projelerle yatırımcılara gelecek vaat eden illerimizdendir. Mütekabiliyet yasa düzenlemesiyle beraber ilde özellikle Arap yatırımcıların mülk alımlarında artış görüleceği düşünülmektedir. Tablo 39 - Muğla'da Taşınmaz Sahibi Yabancı Uyruklular Ülke Toplam Taşınmaz Sayısı Toplam Taşınmaz Alanı (m²) Kişi Sayısı Almanya Hollanda İngiltere İrlanda Rusya Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Türkiye nin önemli turizm şehirlerinden biri olan Muğla da en fazla mülk sahibi olanlar adet ile İngilizler ve adet ile Almanlardır. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 54

56 2011 yılında yapılan bir araştırmaya göre İstanbul yeni gayrimenkul alımlarının yapılacağı şehirler sıralamasında ilk sırada yer almıştır. Bu araştırma doğrultusunda Türkiye yabancılar tarafından ilgi duyulan ve yatırım potansiyeli yüksek ülkeler arasında görülmektedir. Yabancıların konut edinmesinin önündeki engellerin kaldırılmasıyla başta körfez ülkeleri olmak üzere, Suudi Arabistan, Suriye, Dubai, Azerbaycan, Katar ve İran dan birçok kişinin Türkiye de gayrimenkul sahibi olmak istemesinin diğer bir nedeni de çevre ülkelerdeki siyasi istikrarsızlıkların Türkiye yi yatırım konusunda daha avantajlı bir konuma getirmesidir. Uzmanlar yabancılara mülk satış izninin yasalaşmasıyla birlikte Türkiye de de kıyı şeridindeki yerler ağırlıklı olmak üzere İstanbul, Antalya, Bodrum, Mersin, Kuşadası ve İzmir in en çok tercih edilecek kentler olacağını kaydetmişlerdir. Özellikle son dönemlerde başta İstanbul olmak üzere yabancılar Türkiye gayrimenkul piyasasına talep göstermektedirler, özellikle Ortadoğu ülkelerinden yoğun talep gelmektedir. Bu ülkelerin başında Katar, Kuveyt, Suudi Arabistan ve BAE bulunmaktadır. Önemli oranda talep gelecek diğer ülkeler Azerbaycan, Türk Cumhuriyetleri ve kısmen orta Avrupa ülkeleri olacaktır. Tablo 40 - Türkiye de Mütekabiliyeti Olmayan Mülk Sahiplerinin Ülkelere Göre Dağılımı Ülke Toplam Taşınmaz Sayısı Toplam Taşınmaz Alanı (m²) Kişi Sayısı Azerbaycan BAE İran Kazakistan Kuveyt Lübnan Mısır Rusya Suudi Arabistan Ürdün Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Gayrimenkul sektörüne gelen bu yoğun ilgide iki grup dikkat çekmektedir. Birinci grup kişisel olarak genelde İstanbul Boğazı nın her iki yakasında konut edinmek isteyenler, diğer grup ise kurumsal yatırımcılardır. Özellikle İran ve Kazakistanlı yatırımcılar şirket kurarak gayrimenkul almaktadırlar fakat çoğu yatırımcı şirket kurmanın getirdiği masraf ve prosedürler yüzünden mülk almak istememektedir. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 55

57 Mütekabiliyet İlkesinde Yapılacak Değişikliğin Yaratacağı Fırsatlar Belirli ülke vatandaşlarına konut satışının önündeki en büyük engel olan Mütekabiliyet ilkesinin yeniden düzenlenmesinin ekonomiye büyük kazanç getireceği düşünülmektedir. Yabancılara mülk satışının önünü açan kanun değişikliği sonucunda 10 yıl gibi bir vadede gayrimenkul sektörüne 100 milyar USD a yakın bir kaynağın girebileceği tahmin edilmektedir. Konut alımları farklı alanlarda yatırımları da Türkiye ye çekeceği gibi gayrimenkul edinimine izin verecek yasanın çıkması ile komşu ülke alıcılarına yapılacak satışlardan yılda en az 10 milyar USD kaynak sağlanacağı düşünülmektedir. Gayrimenkul sektörünün uzmanları bu gelişme ile kentsel dönüşüm için gerekli kaynağın da bulunabileceğini belirtmektedir. Uzmanlara göre kentsel dönüşüm projesi için ortalama 450 milyar USD tutarında bir yatırıma ihtiyaç vardır. Bu rakamın Türkiye'nin kaynakları ile karşılanması zor olacağından bunun için yabancı sermayenin Türkiye'ye girmesi projenin geleceği için çok önemlidir. Özellikle Araplar bugüne kadar birçok ülkede milyar USD tutarında gayrimenkul satın almıştır. Türkiye ye bu rakamlar olmasa bile bu değerlere yaklaşık bir sermaye girişi demek inşaat sektörünü ülkenin en önemli sanayi dalı olmasını sağlamanın yanı sıra ülkede ekstra bir iş gücü ve iş alanı doğuracaktır. Yabancı yatırımcılar Türkiye'den 2011 yılında 2 milyar USD, 2010 yılında 2,5 milyar USD, 2009 yılında 1,9 milyar USD ve 2006 ile 2008 yılları arasında ise yıllık ortalama 3 milyar USD tutarında gayrimenkul alımı yapmıştır. Hâlihazırda dış ülke vatandaşlarına yasak bile olsa şirketlere serbest olduğu için firmalar üzerinden satışlar yapılmaktadır. Mütekabiliyet şartının kalkmasıyla yabancılara konut satışından yıllık en az 10 milyar USD kaynak sağlanacağı düşünülmektedir. Başbakan Sayın Recep Tayyip Erdoğan ın Kanal İstanbul açıklaması, Van depreminden sonra ülkemizde İstanbul'dan başlayarak deprem dönüşüm projeleri yapılacağını açıklaması, sektörü canlandırmış, sektör 2011 yılında %11,2 büyümüştür. Mütekabiliyet yasasıyla beraber Türkiye yurt içinden başlayarak geniş kapsamlı bir inşaat faaliyetine girmeyi planlamaktadır. 400 çeşit üretim kalemini bünyesinde barındıran sektörün hızlanması ülkeye ayrı bir ivme kazandıracaktır. Yabancı sermayenin ülkeye giriş hızının artmasıyla beraber inşaat sektörünün büyüme hızı artacak ve ülke ekonomisinde nakit artışı olacaktır. Mütekabiliyet yasası ile İstanbul a da ilginin artacağı ve İstanbul'daki konut projelerinin %15-20'si için yabancıların alıcı konumunda devreye gireceği düşünülmektedir. İlgi artışının en önemli sebebi Körfez ülkelerindeki yatırımcıların İstanbul dan konut alma arzusudur. Mütekabiliyet yasasının yılda 10 milyar USD büyüklüğünde bir piyasa yaratması beklenmesi sebebiyle birçok Arap yatırımcı harekete geçmiş ve Türkiye'de şirket kurup arsa arayışına başlamışlardır. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 56

58 Meclis'e sunulan yasa tasarısı ile ilk adımı Suudi ve Kuveytli yatırımcılar atmıştır. Dünyanın en büyük emlak şirketleri arasında gösterilen ve yıllık 30 milyar USD dan fazla ciro elde eden Suudi Arabistan merkezli Bin Ladin Group, Türkiye de arayışını bitirip yatırım kararı alırken, yine bir Suudi şirketi de kendisini takip etmiştir. Bin Ladin Group İstanbul'un Anadolu yakasında 500 milyon USD lık yatırım yapmayı planlarken, bir diğer Suudi şirket Al Omari Group Türkiye'de Nema İnşaat adlı şirket kurmuştur. Al Omari Group Yönetim Kurulu Başkanı Abdülaziz Al Omari'nin kurduğu Nema İnşaat Türk ortaklı Cathay'la ilk etapta 20 milyon USD lık bir villa projesini ortak olarak hayata geçirmek üzere anlaşmıştır. Türkiye'de yatırım yapmayı planlayan Kuveyt merkezli Mena Real Estate, Türkiye'de Mena Turk adlı bir şirket kurduğunu açıklamış, Yönetim Kurulu Başkanı Fouad Al Omar, İstanbul'da villa odaklı bir proje geliştirdiklerini belirtmiştir. Arap pazarını değerlendirmek isteyen Ukra İnşaat ise Kuveyt te Al-Arajowan adında bir tanıtım ofisi açarak. Özellikle Kuveyt ve İran dan gelen yoğun talebi karşılamaktadır. Türk gayrimenkul sektörüne sadece Arap coğrafyası değil, Türki Cumhuriyetler den de özel bir ilgi söz konusudur. Azeri ve Kazaklara pek çok daire satışı gerçekleşmiş, Mütekabiliyet Yasası nedeniyle Türkiye den satın alma yapamadıkları için şirket kurmak durumunda kalmışlardır. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 57

59 Kurulabilecek Stratejik Ortaklıklar Aracı Kurumlar Sotheby s International Realty Portföyünde toplam 200 ülkede yaklaşık sayıda konut bulunduran Sotheby s 564 temsilci ofisine sahiptir. Web: Jackson-Stops & Staff İngiliz menşeili firma İtalya, Karayipler, Portekiz, İspanya ve Fransa da deniz aşırı mülk satışları yapmaktadır. Firmanın uluslararası satış ofisi Londra da bulunmaktadır. Web: Savills Portföyünde 40 ülkeden yaklaşık mülk bulunduran Savills in 200 tane temsilci ofisi bulunmaktadır. Rusya ve Birleşik Arap Emirliklerinde temsilcilikleri bulunan firmanın Türkiye de satış ofisi bulunmamakta beraber portföyünde Türkiye den 10 adet konut yer almaktadır. Web: Hamptons International 16 ülkeden deniz aşırı konut satışı yapan Hamptons özellikle yabancı mülkiyetinin yüksek olduğu ülkelere odaklanmıştır. Türkiye de Muğla ve Bodrum bölgesine odaklanan Hamptons ın dünya genelinde 85 temsilciliği bulunmaktadır. Web: Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 58

60 Chesterton Humberts 18 ülkede toplam 496 konutun satışı yapan Chesterton Humberts ın 10 ülkede temsilciliği bulunmaktadır. Özellikle Arap ülkelerine yoğunlaşan Chesterton Türkiye de Alanya bölgesinde mülk satışı yapmaktadır. Web: Global Group Rusya, Ukrayna ve Kazakistan da faaliyet gösteren firma portföyünde 50 ülkeden toplam konut bulundurmaktadır. Türkiye den 85 konutun satışına aracılık eden firma çoğunlukla apartman dairelerinin satışını yapmaktadır. Web: ZAN International Rus menşeili bu firma da Bulgaristan, İspanya, Türkiye ve BAE den konut satışları yapmaktadır. Web: OPISAS Uluslararası mülk satışı yapan firma Dubai de hizmet vermekle beraber İngiltere, Mısır, Orta Doğu, Fas ve Tunus ta temsilcilikleri bulunmaktadır. Satış konusunda uzmanlaştığı ülkeler ise Mısır, İtalya, Fas, İspanya, Tunus, Türkiye ve ABD dir. Web: SimplyZigzag İngiltere menşeili firma Avrupa da bulunan konutların Orta Doğu ülkelerine satışı konusunda uzmanlaşmıştır. Ağırlıklı olarak portföyünde Orta Avrupa ülkelerinden konutlar bulunmaktadır. Web: Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 59

61 HK Realty Kuveyt menşeili firma genellikle BAE deki mülklerin satışının yanı sıra Karadağ, Bulgaristan ve Kıbrıs ta önemli projelere ortak olmuştur. Web: Sun Homes Overseas Ltd İngiliz menşeili firma Kızıldeniz bölgesi, Mısır ve Bulgaristan dan konut satışları yapmaktadır. Satış bölgeleri ağırlıklı olarak Avrupa ülkeleri olan Sun Homes denizaşırı konut satışlarında uzmanlaşmıştır. Web: Unique Living ABD de lüks konut satışı yapan aracı kurum Fransa, İtalya, Kıbrıs, Portekiz ve İspanya dan konut satışları yapmaktadır. Web: Girasol Homes Web: ABD ve İngiltere de konut satışı yapan firma Kıbrıs, Türkiye, İspanya ve Portekiz den konutlar satmaktadır. Türkiye portföyünde 117 tane konut bulunan firma Kalkan, Fethiye, Didim, Belek ve Bodrum a odaklanmıştır. Aura Estates İngiliz menşeili firma Brezilya, Mısır, Fransa, Hindistan, Fas, Portekiz, İspanya, Tayland ve Türkiye den konut satışları ağırlıklı olarak Orta ve Kuzey Avrupa ülkelerine yapmaktadır. Web: Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 60

62 Jones Lang La Salle İngiltere menşeili firmanın 70 ülke bölgede temsilciliği bulunmaktadır. Firmanın Türkiye temsilciliği bulunmaktadır. Web: Liquid Ambient Almanya da hizmet veren firma denizaşırı konut satışında uzmanlaşmış olup 12 ayrı ülkede konut satışı yapmaktadır. Portföyünde Türkiye den 40 konut bulunan firma ağırlıklı olarak apartman tipinde konut satışları yapmaktadır. Web: Cushman & Wakefield Web: 58 ülkede 231 temsilcisi bulunan firma ağırlıklı olarak Avrupa ülkelerinde faaliyet göstermektedir. Türkiye de temsilciliği bulunan firmada yaklaşık adet konutun satışı yapılmaktadır. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 61

63 İnşaat ve Yapı Kuruluşları HOCHTIEF Almanya nın en büyük inşaat yapı firması olan Hochtief altyapı projeleriyle beraber büyük yapı inşaatında uzmanlaşmış durumdadır, ENR tarafından yapılan Dünya nın en büyük 225 inşaat firması listesinde 2011 yılında 1. Sırada yer almıştır. Türkiye de Boğaz Köprüsü ve Sarıyar Hidroelektrik Santrali nin inşaatlarına iştirak etmiştir. Her kıtada projeleri bulunan firmanın; Atina Hava Limanı, Dnipro Stadyumu, Krakowska Opera Binası gibi dikkat çeken projeleri bulunmaktadır. Web: Skanska İsveç merkezli çok uluslu inşaat yapı firmalarından biri olan Skanska dünyanın en büyük 5. inşaat firmasıdır. Firma ABD ve Latin Amerika nın yanı sıra Avrupa da Norveç, Finlandiya, Polonya, Çek Cumhuriyeti, Slovakya, Macaristan ve İngiltere de faaliyet göstermektedir. Grubun kar paylarına bakıldığında %28 ile ABD pazarının ardından %23 ile İsveç pazarı gelmektedir. Web: Strabag Avusturya da kurulmuş olan firma Dünya nın 8. büyük inşaat firması ve Avrupa nın önde gelen firmalarından biridir. Avrupa nın geneline yayılmış projelerinin yanı sıra Arap yarımadasında, Kanada, Şili, Çin ve Hindistan da faaliyet göstermektedir. Web: Bilfinger Berger Merkezi Manheim Almanya da bulunan firma uluslararası inşaat projelerine girmekle adını duyurmuş ve 2011 yılını Dünya çapındaki firmalar arasında 13. olarak kapatmıştır. Operasyonlarını Avrupa, Amerika, Güney Doğu Asya, Afrika ve Avustralya da yürütmekte olan firmanın dikkat çeken projeleri arasında Melbourne Royal Women s Hospital, Frankfurth Commerzbank Arena, bünyesinde ofis ve konut bulunduran Justice Center Chemnitz bulunmaktadır. Web: Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 62

64 Lend Lease Communities Avustralya menşeili bu firma Avrupa, Asya, Amerika ve Ortadoğu bölgelerinde önemli projelere imza atmıştır. Yürütmüş olduğu önemli projeler arasında Orta Doğu da Durrat Al Bahrain, DJA CM Buildings, DJA MX Buildings Dubai, İtalya da Crema Housing Sociale Polariz, İspanya da Islazul Retail Center, Tresaguas Retail Center, Mandarin Oriental Hotel ve İngiltere de St. Davids 2, Sanderson Hotel, One New Change, MediaCity, The International Quarter dikkat çekmektedir. Web: Kajima Corporation Web: Japonya merkezli firma uluslararası alanda isim yapmış ve önemli projelere dâhil olmuştur. Büyük yapıların inşaatında uzmanlaşmış olan bu kurum son yıllarda gökdelen projelerinde faaliyet göstermiştir. Aralarında Türkiye nin de bulunduğu 17 temsilciliği bulunmaktadır. ADO-G Group of Companies Azerbaycan ın en büyük inşaat gruplarından biridir. Asya da önemli projelere imza atan grubun dikkat çeken projeleri arasında Tauz Olimpik Kompleksi, Naradan Spor Kompleksi, Gürcistan da Kubik Kule Otelleri, Azerbaycan da çok amaçlı konser kompleksi bulunmaktadır. Web: Saudi Oger 1978 yılında Suudi Arabistan da kurulan Saudi Oger lüks yapı inşaatında uzmanlaşmıştır. Projelerinin çoğu Suudi Arabistan sınırları içinde yer almaktadır. Başlıca projeleri Medine Sheraton Hotel, Riyad Konferans Salonu, Mekke Le Meridien Towers, Riyad Kral Abdül Aziz Uluslararası Konferans Salonu, Kral Faysal Hastanesi dir. Web: Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 63

65 Emaar Birleşik Arap Emirlikleri nin en hızlı büyüyen şirketlerinden biri olan Emaar sadece körfez ülkelerinde değil Kuzey Afrika, Avrupa ve Kuzey Amerika pazarlarına da girmiş bununla beraber Suudi Arabistan, Suriye, Ürdün, Lübnan, Mısır, Fas, Hindistan, Pakistan, Türkiye, Çin, Kanada ve İngiltere de çeşitli projelerde yerel firmalar ile ortaklıklar kurmuştur. Türkiye deki İstanbul Büyükçekmece de Toskana Vadisi projesinin ardından ikinci projesi olan ve Libadiye de inşa edilen Yeni İstanbul Projesi ni gerçekleştirmektedir. Proje içerisinde konut alanları, 5 yıldızlı otel ve İstanbul Anadolu yakasının en büyük Alışveriş Merkezi yer alacaktır. Web: El Hazek Mısır merkezli bu inşaat ve yapı firması Mısır ve Katar da projeler geliştirmektedir. Toplu konut ve resort otel projelerinde uzmanlaşan firmanın önemli projeleri arasında Sheraton Hotels, Hyde Park, Lana Hills Resort, Faisal Kuleleri bulunmaktadır. Web: Swire Properties Hong Kong merkezli firma Uzak Doğu nun önde gelen inşaat şirketlerinden biridir. Uluslararası projelere imza atan Swire Properties konut, alışveriş merkezi ve gökdelen projeleri geliştirmiştir. Hong Kong ve Çin de toplu konut inşası yapan firma ABD de 11 tane ve İngiltere de 4 tane proje gerçekleştirmiştir. Web: Sino Group Hong Kong un en büyük inşaat firmalarından olan Sino Group konut, alışveriş merkezi ve otel inşaatlarında uzmanlaşmıştır. Çin ve Hong Kong da tamamladıkları konut projeleriyle önemli işlere imza atan Sino Group Greenfields, The Palazo, One Honeylake, One SilverSea, Central Park ve Park Avenue gibi projeleriyle dikkat çekmektedir. Web: Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 64

66 Habtoor Leighton Group Avustralya menşeili firma 2007 yılında BAE yatırımcılarıyla ortaklık kurduktan sonra Orta Doğu ve Körfez Ülkelerinin önemli inşaat yapı firmalarından biri olmuştur. Bölgenin en önemli yapılarının inşaatını gerçekleştiren firmanın başlıca projeleri arasında Burj Al Arap, Al Jazira Sport Towers, Zayed Üniversitesi gibi tanınmış projeler bulunmaktadır. Web: Arabtec Construction Dubai merkezli Arabtec Construction dünyanın önde gelen inşaat firmalarından biridir yılında tamamladığı Burç Halife Kulesi ile dünyanın en yüksek gökdelenini inşa etmiştir. Çeşitli otel ve konut projeleri geliştirmiş olan Arabtec Construction ağırlıklı olarak Rusya da, körfez ülkelerinde, Orta Doğu da ve Afrika bölgesinde yatırımlar yapmaktadır. Web: Drees & Sommer Stuttgart merkezli olan Alman inşaat yapı firması, toplu konut ve büyük yapı inşasında uzmanlaşmıştır. Referansları arasında Avrupa nın çeşitli şehirlerinden, Orta Doğu ve Asya bölgelerinden projeleri bulunmaktadır. Dikkat çeken projeleri arasında Romanya Belvedere Toplu Konut Kompleksi, Milan Rubattino, Katar Villaları, Dubai International City, İsviçre Roche Building, Düsseldrof Sky Office, Dubai Silver Star Tower gibi projeleri bulunmaktadır. Web: WSP Group İngiliz menşeili WSP Grup birçok alanda yapı inşası uzmanlığına sahip olmakla beraber ağırlıklı olarak Asya ve Afrika nın çeşitli ülkelerinde projelere katılmaktadır. WSP Group un Hong Kong Hung Shui Kiu Bölge 13, Hong Kong Kerry Center, Hindistan Jaypee City, gibi toplu konut projelerinin yanı sıra yüksek yapı inşaatlarında da deneyimi bulunmaktadır. Web: Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 65

67 Shepherd Building Group Web: İngiltere merkezli firma faaliyetlerini sadece İngiltere de sürdürmektedir. İngiltere de önemli ölçüde büyük ve lüks tarzda toplu konut projelerini gerçekleştiren firmanın dikkat çeken bazı projeleri; Leeds Sky Plaza, Manchester Greenquarter, Sheffield City Lofts, Londra Discovery Lock dur. Taylor Woodrow İngiltere ve Körfez ülkelerinde faaliyet gösteren inşaat ve yapı firması özellikle toplu ve ticari amaçlı konut inşasında uzmanlaşmıştır. Başlıca projeleri Suudi Arabistan da İslam Kalkınma Bankası binası, Newcastle The Tower, İskoçya Strada, Birmingham Orion Building, Bahreyn Sheraton Hotel, Umman Sultan Qaboos Spor Kompleksi dir. Web: Willmott Dixon İngiltere de faaliyet gösteren firma toplu konut ve büyük yapı inşaatı konusunda uzmanlaşmıştır. Kamu sektörü için yaptığı inşaatlarla ses getirmiş olan Willmott Dixon ın önemli işleri arasında Ipswich Suffolk Üniversitesi kampüsü ve yurtları inşası, Wallsall konutları, Cardiff Galler Eğitim Komitesi Binası, Woolwich Tesco konutları, Batı Londra Hounslow Konutları bulunmaktadır. Web: Kier Group Konut inşaatı yapan İngiliz firma, ağırlıklı olarak İngiltere de faaliyet göstermesinin yanında Orta Avrupa ve Körfez Ülkeleri nde de projeler almıştır. Önemli projeleri içinde Belfry AVM, Bükreş Liberty Center, Karayipler Sandals Village, Bükreş Newtown Residence bulunmaktadır. Web: Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 66

68 Laing O'Rourke Çok uluslu bir inşaat yapı firması olan Laing O'Rourke İngiltere, İrlanda, Almanya, Kanada, Avustralya, Hong Kong ve BAE de faaliyet göstermektedir. Firmanın genellikle lüks konut inşası yapması sebebi ile bölgelerinde ses getiren projelere imza atmıştır. Laing O Rourke un önemli projeleri; Abu Dhabi Al Raha Beach, Dubai Palmiye Atlantis Hotel, Avustralya Darwin Kongre Merkezi, Dubai Motorcity, Londra One Hyde Park, Ski Dubai, Londra Cannon Place dir. Web: Bluegreen Communities Amerika da önemli konut projelerine imza atan firma 13 adet konut projesini hayata geçirmiştir. Ağırlıklı olarak Teksas Eyaletinde yer alan projeler golf kulübü, şarapçılık bölgesi gibi farklı konseptlerde doğa ile iç içe olacak bir şekilde inşa edilmektedir. Web: CPC Group İngiltere nin en prestijli konut projelerini hayata geçiren Grup aynı zamanda Candy & Candy Design adında önemli bir mimarlık ajansına da sahiptir. Konut ve bina inşaatında dikkat çeken projeleri arasında One Hyde Park, 21 Chesham Place, Chapter Street, Picton Place bulunmaktadır. Grup modern mimariye sahip lüks konut projeleri geliştirmektedir. Web: Cheung Kong Holdings Hong Kong merkezli çok uluslu Holding bünyesinde önemli inşaat projeleri hayata geçirilmektedir. Özellikle büyük konut projeleri dikkat çekmektedir. Holdingin tamamladığı projeler yaklaşık 100 adedi bulurken bunların 78 adedi konut projesidir. Web: Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 67

69 Bin Ladin Group Suudi Arabistan ın en büyük inşaat firmalarından biri olan Bin Ladin Grup ulusal ve uluslararası birçok proje gerçekleştirmiştir. Toplu konut ve büyük yapı inşaatında uzman olan Grubun Suudi Arabistan da dikkat çeken projeleri Jabal Omar Toplu Konut Projesi, Prenses Norah Üniversitesi, Kral Abdullah Finans Merkezi, Kral Abdullah Üniversitesi, Kral Abdullah Ekonomi Şehri, Al-Faisaliyah Kulesi, Kral Abdül Aziz Hava Limanı dır. Grubun uluslararası alanda gerçekleştirdiği önemli projeler ise Ürdün de Four Season Hotel, Malezya da Kuala Lumpur Hava Limanı, Dubai de Legend Plaza, Mısır da Sharm El Şeyh Hava Limanı dır. Web: DLF Limited Hindistan menşeli konut projelerinde uzmanlaşmış firma ofis, apartman, AVM, otel ve alt yapı projeleri gerçekleştirmektedir. Konut projelerini 3 kategoriye ayırarak süper lüks, lüks ve yüksek kaliteli olarak belirlemişlerdir. Web: Hines Merkezi Teksas da bulunan projelerini ise dünya genelinde sürdüren firma konut inşaatı geliştirme ve yönetim alanlarında uzmanlaşmıştır. Fransa da EDF Tower, Houston da Williams Tower, Çin de Embasyy House ve İspanya Barselona da Paseo de Gracia 45 Renovation firmanın önemli işleri arasında sayılabilecektir. Web: Irvine Company ABD Güney Kaliforniya nın önemli konut inşaat firmalarından biri olan Irvine Company lüks konut, apartmanlar, ofis ve resort otel inşaatı ve geliştirilmesinde uzmanlaşmıştır. Web: Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 68

70 McCormack Baron Salazar ABD nin en çok kazanç sağlayan inşaat firmalarından biri olan firma 2011 yılında Affordable Finance Magazine dergisinde en karlı yatırım yapan inşaat firmaları arasında 1. seçilmiştir. Firma daha çok şehirleşmenin yoğun olduğu bölgelerde konut inşa etmektedir. St. Louis de Alan Market Lane Apartments, Arlington Grove, 6 North Apartments, Blair Apartments gibi konut projelerinin dahil olduğu toplam 45 projeye sahiptir. Web: Portman Holdings ABD de iş merkezi ve otel inşaatı konularında uzmanlaşmış olan holding önemli konut projeleri de gerçekleştirmiştir. Özellikle Uzak Doğu daki konut projeleri dikkat çekmektedir. Hindistan da Margosa Heights, Tuscan Estate, Shanghai da Portman House ve Shanghai Centre Residences, Güney Kore de Sondo Landmark City Residences ve North Carolina da One Charlotte önemli projeleri arasında sayılabilecektir. Web: The Related Companies ABD menşeili merkezi New York City de bulunan firma gayrimenkul geliştirme ve finans alanlarında uzmanlaşmıştır. En çok bilinen projeleri arasında Columbus Circle ve Time Warner Center bulunmaktadır. Lüks konut inşaatlarına yoğunlaşan firmanın konut ve residence projeleri bulunmaktadır. Web: Solidere Lübnan menşeili merkezi Beyrut ta bulunan firma, 1990 yılındaki sivil savaştan sonra 1994 yılında kamu-özel ortaklığı şeklinde kurulmuş ülkenin büyük bir kısmında çeşitli konut ve iş merkezi projeleri gerçekleştirmiştir. Web: Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 69

71 Tishman Speyer Günümüzde ABD de emlak piyasasının en büyük oyuncularından olan Tishman Speyer, ABD dışında Avrupa, Latin Amerika ve Asya da birçok ofise sahiptir. Sahip olduğu ya da işletmeciliğini yaptığı gayrimenkuller arasında Chrysler Binası ve Rockefeller Center gibi tanınmış yapılar da yer almaktadır. Web: Sun Hung Kai Properties Hong Kong merkezli firma konut ve otel yatırımlarıyla Asya kıtasında ün salmış Hong Kong un en uzun binası Uluslararası Finans Merkezini inşa etmiştir. Web: The Trump Organization Trump Grubu aldığı projelerde her adımı kendi organizasyonu içerisinde tamamlayıp satışını gerçekleştiren bir yapıya sahiptir. Konut inşaatlarını genellikle residence tipinde inşa eden Grup ABD dışında Türkiye, Panama, Kanada, Güney Kore ve Filipinler de faaliyet göstermektedir. Web: China Vanke Çin in en büyük gayrimenkul geliştirme firması olan Vanke 20 farklı şehirde konut satışı yapmaktadır. Web: Berkeley Group Holdings Web: İngiltere de konut inşa eden Berkeley Homes Holding in alt kuruluşlarındandır. Özellikle Londra çevresinde residence tipi konutları ilgi toplamaktadır. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 70

72 United House Konut geliştirme alanında uzmanlaşan İngiliz firması sosyal konutlar, şehir planlama alanlarında çalışmalarını sürdürmektedir. İnşa ettiği konutlarda modern mimari tarzını kullanan firmanın dikkat çeken konut projeleri arasında The Fold, Central St. Giles, Frobisher Crescent, Arundel Square, Wenlock Building, Enterprise Place, Clapham One bulunmaktadır. Web: Ablon Group Macaristan ve Orta Avrupa nın en büyük gayrimenkul geliştiricilerinden biri olan Ablon otel, ofis ve konut inşaatında uzmanlaşmıştır. Macaristan, Çek Cumhuriyeti, Romanya ve Polonya da projeleri bulunmaktadır. Web: AFI Development Rusya menşeili olan AFI Development Moskova ve bölgesinde büyük yapı inşaatlarına odaklanmıştır. İş merkezleri ve konut inşa eden firmanın Botanic Garden, Four Wings, Perm projeleri dikkat çekmektedir. Web: ADLER Real Estate Web: Almanya menşeili firma iş merkezi ve konut projelerine odaklanmıştır. Firmanın Dallgow-Doeberitz, Grossbeeren projeleri dikkat çekmektedir. Etalon Group Rusya nın en büyük ve eski gayrimenkul geliştirme firmalarından biri olan Etalon St. Petersburg bölgesinde faaliyet göstermesinin yanında Moskova pazarında da faaliyetlerini başlatmıştır. Geliştirme alanında 23 yıllık tecrübeye sahip olan grubun sadece St. Petersburg bölgesinde 38 adet toplu konut projesi bulunmaktadır. Web: Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 71

73 Kowloon Development Company Limited Polytec Group üyesi olan KDC 1961 yılında kurulmuş 1995 yılında Hong Kong borsasına kote olmuştur. Konut inşaatı ve gayrimenkul geliştirme alanlarında Çin ve Hong Kong da projelerine ağırlık vermiştir. Özellikle Macau ve Çin de geliştirdikleri projelerle dikkat çekmektedir. Web: PIK Group Rusya menşeili olan gayrimenkul geliştirme firması konut ve iş merkezi projelerinde uzmanlaşmıştır. Moskova bölgesinde faaliyet gösteren firmanın gerçekleştirdiği 17 adet konut projesi bulunmaktadır. South Chertanovo, Perovskaya Str, Kuntsevo, Varshavskoe Highway, Khimki, Sovkhoznaya Str projeleri dikkat çekmektedir. Web: K. Wah International Holdings Limited Hong Kong merkezli gayrimenkul geliştirme firması lüks konutlar, A sınıfı ofis ve iş merkezleri ve otel inşaatlarında uzmanlaşmıştır. Hong Kong, Çin ve Güney Doğu Asya bölgelerinde faaliyet gösteren firma 15 adet konut projesi gerçekleştirmiştir. Web: HKC (Holdings) Limited Çin merkezli gayrimenkul geliştirme firması konut ve iş merkezleri projelerine odaklanmıştır. Tianjin bölgesinde Nankai konutları, Tuanbo Nehri çevresindeki Southlake Park konutlarıyla beraber Shangai deki Hongkou ve North Bund iş merkezleri önemli projeleri arasındadır. Shenzhen ve Guangzhou bölgelerinde inşa edilen konut projeleri ve şehrin en uzun binası olan CITIC Plaza projeleri dikkat çekmektedir. Web: Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 72

74 SONUÇ İnşaat sektörü son yıllarda Türkiye de yapılan önemli alt yapı projeleri ve yasal düzenlemelerle ülke ekonomisinin lokomotif sektörleri arasına girmiştir. İnşaat sektörünü yakından ilgilendiren Mütekabiliyet ilkesinde değişikliğe gidilen yasanın yürürlüğe girmesi ile bulunduğu coğrafyada siyasi ve ekonomik istikrar açısından yatırımcıları cezbeden Türkiye nin özellikle Arap, Ortadoğu ve Rusya pazarından gelecek yatırımlarla yılda yaklaşık 10 milyar USD konut satış gelirini yakalayacağı düşünülmektedir. Uzun ve orta vadede Türkiye ekonomisine yüzlerce milyar doları bulacak yatırımların turizme olacak katkısını da düşündüğümüzde ülkemiz ekonomisi için en büyük sorunlardan birisi olan cari açık önemli ölçüde finanse edilebilecektir. Cari açığın finanse edilmesinin yanı sıra kar marjı yüksek ve faizsiz olarak ekonomiye girecek kaynağın ülke ekonomisi üzerinde önemli pozitif etkileri olacaktır. Küresel kriz ve ekonomik durgunluğun etkisiyle aylık konut kredisi faizlerinin %0,80 lerden %1,20 lere yükselmesi alım gücünü %20 oranında geri çekmiştir. Yabancılara mülk satışına izin veren yasanın yürürlüğe girmesi ile %20 lik bu farktan kaynaklanan satış kaybı kapanabilecektir. Yabancı sermaye girişi ile artan talep sonucunda fiyatların yükselmesi ve sektördeki kar marjlarının artması beklenmektedir. Yeni düzenleme sonucunda yabancı yatırımcılar için Türkiye önemli bir yatırım merkezi haline gelecektir. Uzun yıllardır Türkiye ye yatırım yapmak isteyen yabancı yatırımcılar yasa değişikliği sonucunda Türkiye deki firmalarla ortak ya da bireysel geliştirecekleri projelere hız vereceklerdir. Düzenleme sonrasında mülk alanların, arsa alanların, iş yeri ve konut alımı yapan yatırımcıların artması Türkiye deki sadece inşaat sektörünün değil bir bütün olarak istihdam ve ekonominin de canlanması ile sonuçlanacaktır. Ülkeye döviz girişinin artması ile cari açığı finanse edecek bir hareketlenme görülecektir. Düzenleme ile yabancı yatırımcıların mülk alımları sırasında eski bürokratik işlemler ortadan kaldırılmış ve kolaylıkla yatırım yapmaları sağlanmıştır. Gayrimenkul satışlarının İstanbul başta olmak üzere denize kıyı sahil bölgelerinde olması beklenmektedir. Ülkemizden gayrimenkul alan yabancıların yılda birkaç defa Türkiye'yi ziyaret etmesi sonucunda ekonominin yanı sıra turizm de canlanacaktır. Türkiye de gayrimenkul yatırımları hem yerli hem de yabancı yatırımcılar için son yılların en kazançlı yatırımları arasındadır. Nüfusunun %51 i 30 yaş altında olan Türkiye, yüksek sayıda genç nüfusu ile yatırımcılara maksimum karlılık ve kazanç vadetmektedir. Tapu Kanunu nun mütekabiliyet ilkesinde yapılan değişiklik ile Türk inşaat sektörü sahip olduğu potansiyeli tam anlamıyla sergileyip Türk ekonomisine büyük katkılarda bulunacaktır. İnşaat sektörünün dinamizmi doğrudan ve dolaylı olarak başka sektörleri de etkileyeceğinden sektörün Türk ekonomisine ve şehirleşmeye yapacağı katkı tüm vatandaşların yaşam kalitesini arttıracak ve ülkemizin bulunduğu bölgedeki ve Dünya daki önemini arttıracaktır. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 73

75 EK Tapu Kanunu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Kanun No Kabul Tarihi: 3/5/2012 Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 18/05/2012 Yayımlandığı Resmi Gazete Sayısı: Madde 1-22/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. Madde 35- Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz. Bakanlar Kurulu, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir. Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerleri bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde ve bu yerlere ait değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri değişikliklerin yapıldığı tarihten itibaren bir ay içinde Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri ise İçişleri Bakanlığınca aynı sürede Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir. Bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren bir yıl sonra bu fıkra uyarınca gönderilen belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 74

76 Bu madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler ile bu maddenin birinci fıkrası kapsamındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Madde sayılı Kanunun 36 ncı maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. Madde 36-29/5/2009 tarihli ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 28 inci maddesi kapsamındaki kişiler hariç olmak üzere yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Birinci fıkrada belirtilen şirketlerin Türkiye de kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması durumunda, yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının yüzde elli veya daha fazla olması halinde; yabancı yatırımcıların, taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin yüzde elli veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucunda yüzde elli veya daha fazlasına ulaşması durumunda da aynı esaslar geçerlidir. 18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve aynı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen bölgelerdeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir. Bu fıkra kapsamında yapılacak değerlendirmelerde, edinimin ülke güvenliğine uygunluğu esas alınır. Yukarıdaki fıkralar kapsamı dışında kalan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Taşınmaz rehni tesisinde, taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde, şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde, organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerinde ve ilgili mevzuata göre belli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, 19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla edindikleri taşınmazlarda bu madde hükümleri uygulanmaz. Bu madde kapsamında edinilen taşınmazların kullanımı, valiliklerce tapu kayıtları çerçevesinde belli aralıklarla izlenir. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 75

77 Bu madde hükümlerine aykırı şekilde edinildiği veya kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, ilgili kurum ve kuruluşların görüşlerinin alınmasını müteakip Ekonomi Bakanlığı tarafından çıkarılan yönetmelikle düzenlenir. Madde sayılı Kanuna aşağıdaki ek madde eklenmiştir. Ek Madde 1- Ölüm tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde tapu sicilinde miras intikalinin gerçekleşmemesi halinde tapu müdürlüğü, mirasçılık belgesi düzenlenmesi için yargıya başvurabilir. Tapu müdürlüğü mirasçılık belgesine göre tapu sicili kayıtlarını elbirliği mülkiyeti şeklinde tescil ederek güncelleştirir. Tapu müdürlüğünün bu yetki kapsamındaki başvuruları her türlü gider, vergi, resim veya harçtan muaftır. Madde 4-21/6/1987 tarihli ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13 üncü maddesinin birinci fıkrasının (B) bendinin (c) alt bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. c) Kayıt sahibinin yirmi yıl önce gaipliğine hüküm verilmiş veya tapu sicilinden malikin kim olduğu anlaşılamamış ise çekişmesiz ve aralıksız yirmi yıl müddetle ve malik sıfatıyla zilyet bulunan kimse adına tespit olunur. Madde 5- Bu Kanunun; a) 2 nci maddesi yayımı tarihinden üç ay sonra, b) Diğer maddeleri yayımı tarihinde, yürürlüğe girer. Madde 6- Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 76

78 TAPU KANUNU Kanun Numarası: 2644 Kabul Tarihi: 22/12/1934 Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 29/12/1934 Yayımlandığı Resmi Gazete Sayısı: 2892 Madde 35 - Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı aynî hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. (İptal tümce : Anayasa Mah.nin 11/04/2007 tarihli ve E. 2006/35, K. 2007/48 sayılı Kararı ile.) Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye'de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz. Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye'de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı aynî hak tesis edilemez. Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazları için birinci fıkrada belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz. Ölüme bağlı tasarruflarda yukarıdaki fıkralarda belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanır. Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmaz ve sınırlı aynî hakların intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir. Karşılıklılığın tespitinde hukukî ve fiilî durum esas alınır. Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır. (Değişik fıkra: 03/07/ S.K./1.mad) Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hak edinebilirler. Bakanlar Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 77

79 Kurulu, merkez ilçe ve ilçelerin altyapı, ekonomi, enerji, çevre, kültür, tarım ve güvenlik açısından önemlerini dikkate alarak, bu orandan fazla olmamak kaydıyla farklı oran belirlemeye yetkilidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlık bünyesinde, ilgili idare temsilcilerinden oluşan komisyon tarafından, bu madde uyarınca Bakanlar Kuruluna verilen yetkiler dâhilinde çalışmalar yapılmak suretiyle kamu kurum ve kuruluşlarının bu kapsamdaki teklifleri incelenip değerlendirilerek Bakanlar Kuruluna sunulur. Valiliklerce, merkez ilçe ve ilçelerin uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünde meydana gelen değişiklikler takip eden yılın Ocak ayı sonuna kadar komisyona bildirilir. (Değişik fıkra: 03/07/ S.K./1.mad) Askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri ise İçişleri Bakanlığınca geciktirilmeksizin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir. Yukarıdaki fıkralarda belirtilen bölgeler içerisinde kalması nedeniyle kamulaştırılması gereken ya da tapu sicilinde şerh verilmesine gerek duyulan parsellere ilişkin bildirimler ilgili idarelerince tapu sicil müdürlüklerine yapılır. Bu madde hükümlerine aykırı edinilen veya kanunî zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı aynî haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Madde 36 - Yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Bu şekilde edinilen taşınmazların Türkiye'de kurulu bulunan bir başka yabancı sermayeli şirkete devrinde ve taşınmaz maliki yerli sermayeli bir şirketin hisse devri yoluyla yabancı sermayeli hale gelmesi durumunda da aynı esas geçerlidir. Türkiye'de kurulu yabancı sermayeli şirketlerin tasfiyesi halinde şirketin sahip olduğu taşınmazın şirket ortağı yabancı gerçek kişiler veya yurt dışında kurulu yabancı ticaret şirketleri tarafından edinilmek istenmesi halinde 35 inci madde hükümleri uygulanır. 18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve aynı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen stratejik bölgelerdeki taşınmaz edinimleri, Genel Kurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir. Valilik iznine tabi hususlar, ilgili idare temsilcilerinin katılımıyla oluşan komisyonda, taşınmaz ediniminin, ülke güvenliği ve faaliyet konusuna uygunluğu değerlendirilerek karara bağlanır. Bu madde hükümlerine aykırı şekilde edinildiği veya kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ve sınırlı aynî haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin esas ve usuller, ilgili bakanlıkların görüşlerinin alınmasını müteakip Hazine Müsteşarlığı, İçişleri Bakanlığı, Bayındırlık ve İskân Bakanlığı ve Millî Savunma Bakanlığı tarafından çıkarılacak yönetmelikle düzenlenir. Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 78

80 Besfin, faaliyet alanı birçok sektörü kapsayan müşterilerine butik olarak kurumsal finansman danışmanlık hizmetleri sunmaktadır. Hizmetlerimiz ve sektörel tecrübelerimiz hakkında daha fazla bilgi almak ya da hizmetlerimiz için teklif almak istiyorsanız sizinle irtibata geçebilmemiz için yanda belirtilen adresimize e-posta gönderebilir ya da bizi arayabilirsiniz. Besfin Finansal Hizmetler Danışmanlık ve Tic. A.Ş. Avrupa Rezidans No:30 Kat:27 Karayolları Mah. Abdi İpekçi Cad. Küçükköy, Gaziosmanpaşa / İstanbul Tel: Fax: info@besfin.com Yönetim Kurulu ve İcra Kurulu Danışmanlığı Finansal Check-Up Kaynak Yapısı Yönetimi Şirket Değerleme Banka İlişkileri ve Kredi Yönetimi Satınalma ve Birleşme Danışmanlığı Kurumsal Finans Uzmanı Finansal Değerleme ve Rating Raporu Yatırım Projeleri Analizi ve Finansal Modelleme Uzun ve Kısa Dönem Finansal Planlama Mütekabiliyet ve İnşaat Sektörü için Uluslararası Fırsatlar 79