Değerli Dostlarımız ve Müşterilerimiz,

Transkript

1 NEWS FROM THE REAL ESTATE MARKETS GAYRİMENKUL PİYASALARINDAN HABERLER Turkey Hotel Market Research Report October 2011/ Türkiye Otel Piyasası Araştırma Raporu Ekim 2011 IN THIS ISSUE Introduction Congress Tourism Istanbul Hotel Market Assessment-Budget Hotels Other Potential Cities Where to invest? Investment Alternative BU SAYIDA Giriş Kongre Turizmi İstanbul Otel Piyasası İnceleme-Ekonomi Sınıfı Oteller Diğer Potansiyel Şehirler Nereye Yatırım Yapmalı? Yatırım Alternatifi Değerli Dostlarımız ve Müşterilerimiz, Otel raporumuzun bu yılki sayısında piyasadaki gelişmeler ve 2010 yılı performanslarının yanı sıra kongre turizmi ve ekonomi segmentindeki oteller ile İstanbul dışındaki şehirlerin otel performanslarına değineceğiz. Son bölümde ise Yunanistan Otel Piyasası na kısa bir bakış ve portföyümüzde yer alan The Marmara Antalya Oteli ile ilgili bilgiler yer almaktadır. Dear Clients and Friends, This annual edition of our Hotel Market Report focuses on the recent developments in the hospitality market, as well as the performance of congress and budget hotel markets in Istanbul and in other cities during The final section of the report provides an overview of The Greece Hotel Market and information about The Marmara Hotel Antalya, one of the hotels in our portfolio. This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and excludes all liability for loss and damages arising there from. This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s) All rights reserved.

2 Giriş Introduction Türkiye 2010 yılı performansı ile hem turizmdeki başarısının sürdürülebilir olduğunu hem de otel yatırımları açısından hala büyük potansiyele sahip olduğunu gösterdi. Türkiye 2010 yılında ziyaretçi sayısını 1.5 milyon artırarak, Dünya da en çok ziyaret edilen 7. Ülke olma konumunu sürdürmüştür. With its remarkable performance in 2010, Turkey has proven that its success in the tourism industry is sustainable and that it still carries great potential for investments in this market. Turkey maintained its position as the 7th most visited country by international arrivals across the world with an increase in its number of visitors to 1.5 million in YILI EN ÇOK ZIYARET EDILEN 10 ÜLKE Fransa 76.8 milyon 74.2 milyon 79.2 milyon 80.9 milyon 77.9 milyon ABD 59.7 milyon 54.9 milyon 57.9 milyon 56.0 milyon 51.0 milyon Çin 55.7 milyon 50.9 milyon 53.0 n 54.7 milyon 49.9 milyon İspanya 49.9 milyon 52.2 milyon 57.2 milyon 58.7 milyon 58.0 milyon İtalya 43.6 milyon 43.2 milyon 42.7 milyon 43.7 milyon 41.1 milyon İngiltere 28.1 milyon 28.0 milyon 30.1 milyon 30.9 milyon 30.7 milyon Türkiye 30.7 milyon 25.5 milyon 25.0 milyon 22.2 milyon 18.9 milyon Almanya 26.9 milyon 24.2 milyon 24.9 milyon 24.4 milyon 23.6 milyon Malezya 24.6 milyon 23.6 milyon 22.1milyon 21.0 milyon 17.5 milyon Meksika 22.4 milyon 21.5 milyon 22.6 milyon 21.4 milyon 21.4 milyon Kaynak: Dünya Turizm Örgütü 10 MOST VISITED COUNTRIES BY INTERNATIONAL TOURIST ARRIVALS IN France 76.8 million 74.2 million 79.2 million 80.9 million 77.9 million USA 59.7 million 54.9 million 57.9 million 56.0 million 51.0 million China 55.7 million 50.9 million 53.0 million 54.7 million 49.9 million Spain 49.9 million 52.2 million 57.2 million 58.7 million 58.0 million Italy 43.6 million 43.2 million 42.7 million 43.7 million 41.1 million England 28.1 million 28.0 million 30.1 million 30.9 million 30.7 million Turkey 30.7 million 25.5 million 25.0 million 22.2 million 18.9 million Germany 26.9 million 24.2 million 24.9 million 24.4 million 23.6 million Malaysia 24.6 million 23.6 million 22.1 million 21.0 million 17.5 million Mexico 22.4 million 21.5 million 22.6 million 21.4 million 21.4 million Source: World Tourism Organisation Ziyaretçi sayısını %5.9 artıran Türkiye turizm gelirlerinde ise %2.1 lik düşüş ile 20.8 milyon dolar turizm geliri elde etmiştir. Ülke bazındaki başarısının yanı sıra Türkiye Dünya da en çok ziyaret edilen ilk 10 şehirde 2 farklı şehri bulunan tek ülke konumundadır. Antalya 9.2 milyon ziyaretçi ile Dünya da en çok ziyaret edilen 4. Şehir olurken İstanbul da 6.9 milyon ziyaretçi ile 10. Şehir konumundadır yılının ilk 8 ayını kapsayan istatistiklere baktığımızda ise ziyaretçi sayısının 2010 yılı ilk 8 aylık dönemine göre %45 artarak ziyaretçi sayısına ulaştığı gözlemlenmektedir. Turkey s number of international visitors increased by 5.9%. However, its international tourism receipts fell by 2.1% compared to 2009, standing at USD 20.8 million. In addition to its success on a country-ranking basis, Turkey is the only country with 2 different cities ranking among the world s 10 most visited cities. Antalya ranked 4th among the world s most visited cities with 9.2 million international visitors and Istanbul ranked 10th with 6.9 million international visitors. The statistics for the first 8-month period of 2011 show that the number of international visitors arriving in Turkey has grown by 45% to 21,701,752 compared to the same period in 2010.

3 Kongre Turizmi Congress Tourism Kongre turizmi, ulusal ve uluslararası kuruluşların, otel ve konferans salonlarında düzenlediği kongre, konferanslar ve iş toplantıları neticesinde bu etkinliklerin katılımcılarının ortaya çıkardığı konaklama talebinin yarattığı ve son yıllarda önemi giderek artarak ülke ve bölge imajına değer katan, diğer sektörler üzerinde olumlu etki yaratan, turizm faaliyetini 12 aya yayan ve benzeri özellikleriyle dünya turizminde en hızlı gelişme gösteren turizm aktivitesidir. Bütün bu artılarının yanı sıra kongre turistinin diğer turistlere göre daha fazla harcama yapıyor olması da oteller için gelir artırıcı bir diğer unsurdur. Uluslararası Kongre ve Toplantı Birliği nin (ICCA) yayınladığı kongre turizmine ait istatistiklerde, 2000 yılında uluslararası alanda sadece 37 kongreye ev sahipliği yapan Türkiye 2010 yılında ise 160 kongreye ev sahipliği yapmış ve 2010 yılı itibariyle bu alanda dünya sıralamasında 20. Sıraya tırmanmıştır. İstanbul son yıllarda önemli kongre merkezlerinden biri haline gelmektedir. Hatta Türkiye nin sıralamadaki yerini kuvvetlendirmesinin en büyük nedeni İstanbul un gösterdiği performanstır. Şehir; dünyanın en temel ve yaygın organizasyonlarını düzenleyen Uluslararası Kongre ve Gösteri Birliği üyelerine ev sahipliği yapmaktadır. İstanbul un sahip olduğu tarihi ve doğal güzellikler, lüks konaklama ve modern kongre alanlarının birleşimi organizatörler için bu bölgeyi öncelikli kılmaktadır. Geçtiğimiz on yıl içerisinde belli başlı uluslararası otellerin açılması, İstanbul Kongre ve Sergi Sarayı nın (ICEC) tamamlanması ve İstanbul Kongre ve Ziyaretçi Bürosunun (ICVB) kurulmasıyla birlikte, İstanbul önemli ulusal ve uluslararası konferansların ve toplantıların yapılabileceği bir yer haline gelmiştir. İstanbul 2000 yılında 29 uluslararası kongreye ev sahipliği yaparken 2010 yılında 109 toplantı ile dünya sıralamasında 7. Sırada yer almaktadır yılında 89 toplantı ile 17. sırada yer alan şehir, 2010 da 10 sıra birden yükselerek 7. sıraya yerleşmiştir. Türkiye nin uluslararası toplantı ve kongre turizmi pazarından potansiyeline göre henüz gereken payı aldığını söyleyemeyiz. Yine de toplantı ve kongrelere katılım amacıyla ülkemize gelen yabancı ziyaretçilerin sayısı son yıllarda hızlı bir yükseliş trendi gösteriyor. Bugüne kadar elde edilen başarılar, geleceğe dönük faaliyetler açısından güven verici güçlü referans kaynakları oluşturmaktadır. Congress tourism is one of the most rapidly growing segments of the world s tourism industry over the recent years. This market provides valuable opportunities for countries to convey and improve their images through congresses, conferences and business meetings held by national and international organizations at hotels and conference halls. These activities, in return, result in accommodation demand from participants and facilitate tourism to become an all-year-round business activity. In addition to all of these advantages, congress tourist segment spends more than any other tourist category, which in return offers hotels a higher income potential. Congress tourism data released by the International Congress and Convention Association (ICCA) shows that Turkey, which was a destination for only 37 international congresses in 2000, hosted a total of 160 international congresses in 2010 and thus ranked 20th in this respect among the countries across the world. Istanbul has recently become one of the world s leading congress centers and the city s remarkable performance is one of the key factors that helped Turkey strengthen its position in the international congress destination ranking. In recent years, Istanbul has frequently hosted members of the ICCA, the association that organizes the world s most essential and extensive meetings. Surrounded by many historical and natural beauties and offering luxury accommodation and modern congress facilities, Istanbul is now among the first choices of convention organizers. Along with the launch of a number of leading international hotels in the last decade, the completion of the Istanbul Convention and Exhibition Centre (ICEC) and the foundation of the Istanbul Congress and Visitors Bureau (ICVB), have prompted Istanbul to become an important destination for leading national and international conferences. Although Istanbul hosted only 29 international congresses in 2000, the city was home to 109 international congresses in Having ranked 17th in 2009 with 89 conventions, Istanbul jumped up to 7th position among the world s top convention destinations in It is our opinion that given its potential, Turkey does not yet retain the share it deserves in the convention and congress tourism market. However, it should also be noted that there has recently been a rapid increase in the number of international visitors arriving in the country to attend various international meetings and congresses. We believe that the success achieved by the country so far indicates a much brighter future.

4 ÜLKE BAŞINA TOPLANTI SAYISI ŞEHİR BAŞINA TOPLANTI SAYISI NUMBER OF MEETINGS PER COUNTRY NUMBER OF MEETINGS PER CITY Sıralama Ülke # Toplantı Sıralama Şehir # Toplantı Rank Country # Meetings Rank City # Meetings 1 ABD Viyena USA Vienna Almanya Barselona Germany Barcelona İspanya Paris Spain Paris İngiltere Berlin United Kingdom Berlin Fransa Singapur France Singapore İtalya Madrid Italy Madrid Japonya Istanbul Japan Istanbul Çin H.C Lizbon China-P.R Lisbon Brezilya Amsterdam Brazil Amsterdam İsviçre Sydney, NSW Switzerland Sydney, NSW Avusturalya Taipei Australia Taipei Kanada Pekin Canada Beijing Hollanda Buenos Aires Netherlands Buenos Aires Avusturya Londra Austria London Portekiz Kopenhag Portugal Copanhagen İsveç Seul Sweden Seoul Kore Cumhuriyeti Stokholm Republic of Korea Stockholm Arjantin Budapeşte Argentina Budapest Belçika Prag Belgium Prague Türkiye Hong Kong Turkey Hong Kong 82 Kaynak: ICCA İstatistikleri Kaynak: ICCA İstatistikleri Source: ICCA Statistics Source: ICCA Statistics Tablo: 2010 yılında gerçekleştirilen toplantı sayısına göre ICCA tarafından belirlenen ülke ve şehir sıralamaları İstanbul 2010 yılında, Türkiye tüm bölgelerde ziyaretçi sayısını artırırken, İstanbul yaklaşık %7 lik bir düşüşle ziyaretçi almıştır. Ziyaretçi sayısının azalmasına rağmen İstanbul 2010 yılında %72 lik ortalama doluluk oranı ve 150 ADR ile önceki yılın üzerinde bir performans sergilemiştir. ISTANBUL DOLULUK ORANLARI & OOF Doluluk Oranı (%) Ortalama Oda Fiyatı (ADR) Table: ICCA country and city ranking measured by number of meetings organised in 2010 Istanbul The number of visitors arriving in the city fell by 7% to 6,960,000 in 2010, even though the other regions of the country received a higher number of visitors compared to previous periods. Despite this decrease in the number of visitors, Istanbul performed better in 2010 compared to 2009, recording an occupancy rate of 72% and an ADR of 150. ISTANBUL OCCUPANCY RATES & ADR Occupancy Rate (%) Average Room Rate (AD R) Kaynak: Colliers International Source: Colliers International

5 ISTANBUL ÇEŞİTLİ KATEGORİLERDEKI ODA KAPASİTELERİ ROOM CAPACITY IN VARIOUS CATEGORIES OF ISTANBUL CITY Kategori Gayrimenkul Sayısı Oda Sayısı 5 yıldızlı oteller yıldızlı oteller yıldızlı oteller Category Number of Properties Number of Rooms 5 star hotels 74 20,081 5 star hotels ,250 3 star hotels 97 6,301 2 yıldızlı oteller yıldızlı oteller star hotels 68 2,473 1 star hotels Özel Kategori Oteller Butik Oteller Golf Otelleri Moteller 1 32 Pansiyonlar 4 26 Apart Oteller Belediye lisanslı 2. ve 3. sınıf oteller TOPLAM 1, Special category hotels 81 2,730 Boutique Hotels Golf hotels Motels 1 32 Pensions 4 26 Apart Hotels Municipality licenced 2nd and 3rd class hotels ,588 TOTAL 1,235 69,762 Kaynak: Turizm Bakanlığı Source: Ministry of Tourism Turizm bakanlığı, 2011 yılı ilk 8 aylık verilerine göre, oda kapasitesine sahip İstanbul, 2010 yılına göre ziyaretçi sayısını %14.8 artırarak ziyaretçi sayısına ulaşmıştır. İlk 8 aylık doluluk oranı ve ortalama oda fiyatlarına baktığımızda ise 2011 yılının zaten başarılı olan 2010 yılına göre rekor bir artışla kapanacağını beklemekteyiz. İnceleme - Ekonomi Sınıfı Oteller Bu yılki raporumuzda Dünya literatüründe Budget Hotels olarak geçen ve Türkiye için arz eksikliğini hissettiğimiz ekonomi sınıfı otellere değinmek istiyoruz. Ekonomi sınıfı otel denilince yatırımcıların aklına ucuz ya da kalitesiz otel gelmektedir. Hatta bir çok otel işletmecisi de Budget Hotel Ekonomi Sınıfı Otel yerine Limited Service Hotels yani Limitli servis veren otel kavramını kullanmaktadır. Halbuki ekonomi sınıfı otel: Müşterilerine kaliteli fakat daha küçük bir oda sunan, müşterilerinin çok kullanmadıkları SPA, hamam, sauna, büyük balo salonları, restoranlar gibi hizmetleri vermeyerek, müşterilerinden daha düşük oda fiyatı talep eden, bu ek hizmet yatırımlarını yapmadığı için yatırımcısına daha düşük yatırım maliyeti sağlayan ve bu ekstra alanların olmamasından dolayı daha düşük işletme giderleri ile daha fizible işletilebilen otellerdir. Ekonomi sınıfı oteller gelirlerinin çok büyük kısmını oda gelirlerinden elde ederler. Sunduğu düşük oda fiyatı nedeniyle özellikle bireysel tatile yönelik ziyaretçiler tarafından büyük talep görmek- According to the data released by the Ministry of Tourism, Istanbul has a total room capacity of 69,762. The data also indicates that the number of visitors arriving in the city grew by 14,8% to 5,217,391 in the first half of 2011, compared to the same period in As for the occupancy rate and ADR for first half of 2011, we expect that 2011 will close with a record high figure compared to 2010, which was already a successful year. Assessment - Budget Hotels In this report, we would like to discuss budget hotels, the number of which, in our opinion, should be increased in Turkey. To many investors, a budget hotel is considered a cheap or a low-quality hotel. It is also a fact that even most hoteliers prefer to use the term lim at budget hotels have the advantage of offering their guests smaller, but quality rooms, at budget prices. Unlike the big hotels, budget hotels do not contain SPAs, baths, saunas, large ballrooms, restaurants or other similar amenities that guests do not generally use anyway. Since they do not include such amenities that require large spaces, budget hotels are often more feasible and yield lower investment costs and operating expenses to the investors. Budget hotels generate a major portion of their income from room rates and are mostly preferred by individual holiday makers due to their lower prices. Unfortunately, there are only a few budget hotels in Turkey that are run by international hotel chains.

6 tedirler. Maalesef Türkiye de bu segmentte uluslararası otel zincirleri tarafından işletilen otel sayısı sadece birkaç tanedir. Arzın büyük çoğunluğu yerel ve münferit otellerden oluşmaktadır. İbis ve Holiday Inn Express bu segmentteki otellere örnek olarak gösterilebilir. Fakat bunların yanı sıra Hilton Grubu-Hampton by Hilton, Steigenberger-Intercity ve Wyndham-Ramada Encor markalarıyla ekonomi sınıfı otelleri yaygınlaştırmak için son derece agresif olarak uğraşmaktadırlar. Ekonomi sınıfı oteller, düşük yatırım ve işletme maliyetleri, yüksek kar marjları ve daha ucuz oda fiyatlarıyla hem İstanbul hem de diğer şehirler için büyük potansiyel taşımaktadır. Aşağıdaki tabloda ekonomi sınıfı otellerin bazı özelliklerinin 4 ve 5 yıldızlı otellerle karşılaştırması yer almaktadır: OTEL SEGMENTINE GÖRE ODA VE DIĞER ALANLARIN KARŞILAŞTIRILMASI Aşağıdaki tabloda ekonomi sınıfı otellerin bazı özelliklerinin 4 ve 5 Yönetim ve yıldızlı otellerle Net Oda karşılaştırması Restaurant/ yer Toplantı/ almaktadır: R Sosyal Tesis 0 Oda başına Oda başına Oda başına Personel Alanı Bar/Lobi Konferans Alanları Alanları Alanları Budget m 2 2 m 2 Oda başına (Ekonomi) 0.25 m 2 3 m 2 4 yıldız m 2 5 m 2 Oda başına 4 m 2 6 m 2 5 m 2 5 yıldız m 2 7 m 2 Oda başına min. Oda başına Oda başına A major portion of the budget hotel supply is made up by local and individual hotels, like İbis and Holiday Inn Express. However, it should be noted that Hilton, Steinberger and Wyndham have been making aggressive efforts to expand their economy-class hotel segment in Turkey under their respective brand names Hampton by Hilton, Intercity and Ramada Encore. We believe that economy-class hotels offer great potential for both Istanbul and other cities with their lower investment costs, lower operating expenses and higher profit margins. The following table compares the general characteristics of budget hotels to those of 4 and 5-star hotels: COMPARISON OF HOTEL CATEGORIES ACCORDING TO THEIR ROOM SIZES AND OTHER SPACES Net Restaurant/ Meeting/ R Recreational Management Room Bar/Lobby Conference Room Space & Staff Space Size Budget m 2 2 m 2 Per room 0.25 m 2 0 Per room 3 m 2 (Economy) 4 star m 2 5 m 2 Per room 4 m 2 Per room 6 m 2 Per room 5 m 2 5 star m 2 7 m 2 Per room min. 5 m 2 Per room 8 m 2 Per room 8 m 2 5 m 2 8 m 2 8 m 2 Türkiye İller Bazında Ortalama Oda Başı Gelir Rakamları Turkey Average Daily Room Rates by Cities DİĞER POTANSİYEL ŞEHİRLER* OTHER POTENTIAL CITIES* Şehir Ortalama Oda Başı Gelir City Average Daily Rate Ankara $58 Antalya $51 Bursa $60 Denizli $45 Diyarbakır $59 Eskişehir $56 G.Antep $46 İzmir $74 Kayseri $41 Konya $42 Kütahya $38 Nevşehir $52 Trabzon $56 Ankara $58 Antalya $51 Bursa $60 Denizli $45 Diyarbakır $59 Eskişehir $56 G.Antep $46 İzmir $74 Kayseri $41 Konya $42 Kütahya $38 Nevşehir $52 Trabzon $56 * Her bir şehirde en üst kalitede hizmet veren en az üç otelin ortalama oda başı geliri kullanılmıştır. * The average room rate of at least three hotels offering the highest quality service in each city was used.

7 $56 $60 $38 $56 $58 $52 $74 $41 $42 $45 $51 $59 $46 Nereye Yatırım Yapmalı? Where to Invest? Ekonomik krizle boğuşan Yunanistan da devletin yanı sıra özel sektör de sıkıntılı günler geçirmektedir. Bu nedenle Yunanistan da neredeyse tüm gayrimenkuller piyasa değerinin altında satışa çıkarılmış durumdadır. Özellikle Atina, Mikanos, Rodos gibi gözde tatil yerlerindeki oteller şu anda yatırımcılara büyük fırsatlar sunmaktadır. Türk tatilcilerin de oldukça yoğun talep gösterdiği bu oteller son dönemde Türk yatırımcıların da ilgisini çekmiş durumda. Biz de Colliers International olarak birçok Türk yatırımcı için Yunanistan da güncel satılık otel araştırması yapıyoruz. Yunanistan portföyümüz ile ilgileniyorsanız lütfen bizimle irtibata geçiniz. Both public and private sector of Greece are trying to cope with economic crises nowadays. As a consequuence of this almost every single asset is on sale under its market price. Especially the hotels located in major tourism destinations such as Athens, Mykonos, and Rhodes provide big investment potentials. Turkish investors are focusing on this opportunity as these locations are highly preferred by Turkish travellers. As Colliers International we have been finalized our Market Research including hotels for sale in Greece. If you are interested with our Greece Hotel Portfolio please contact us.

8 Yatırım Alternatifi The Marmara Antalya Lokasyon: Antalya Kategori: 5 Yıldızlı Otel Oda Sayısı: 232 Oda Banket Alanı: Toplam m 2 banket alanı İstenen Satış Rakamı: $ Investment Alternative The Marmara Antalya Location: Antalya Category: 5 Yıldızlı Resort Number of Rooms: 232 Rooms Banquet Facilities: Total of 1,152 m 2 of banquet facilities Asking Sale Price: $ 45,000,000 Contact İletişim KERİM CiN Managing Partner kerim.cin@colliersturkey.com ADİL ZEHİR Head of Hotel & Office Services & Investments adil.zehir@colliersturkey.com Tel Fax Büyükdere Cad. No: 108 Enka Binası Kat: 6/A Esentepe, Şişli Istanbul, Turkey GÜLCE YALÇINKAYA PR & Marketing Manager gulce.yalcinkaya@colliersturkey.com The Marmara Antalya