Gayrimenkul Değerleme Esasları Dönem Deneme Sınavı I

Transkript

1 1) I. Bia türü II. Bia yaşı III. Bia sııfı IV. İşaat evi V. Yıprama oraı Türkiye de bia metrekare ormal işaat maliyet bedelleri yukarıdakilerde hagilerie göre belirleir? A) Yalız II B) Yalız III C) II ve III D) I, III ve IV E) II, III ve V 5) Değerleecek bir yapıı gücel yeide işa maliyeti USD, efektif (fiili) yaşı 15 yıl ve toplam ekoomik ömrü 60 yıl olarak tahmi edilmektedir. Bölgede ayı büyüklükteki arsaları değeri emsal karşılaştırma yötemie göre ortalama USD olarak belirlemiştir; Yukarda verile bilgilere göre gayrimekulü Yapıladırma değeri- Satış Değeri aşağıdaki şıklarda hagiside doğru olarak verilmiştir? A) B) C) D) E) ) Duvarları taşıyıcı ola, malzeme olarak duvarlarda tuğla ve briket kullaıla, döşemeleri betoarme ola yapı türü aşağıdakilerde A) Betoarme karkas B) Yığma kagir C) Gecekodu D) Çelik karkas E) Prefabrik 6) Bitişik imar düzeide kout alaıda bulua A parselii taba alaı katsayısı 0,40, kat adedi 6 ve 2016 tarihideki m 2 değeri 500 TL dir. B parselii alaı 600 m 2 ve taba alaı katsayısı 0,30 ve kat adedi 5 olduğua göre 2016 tarihideki değeri kaç TL dir? A) B) C) D) E) ) Bir itfaiye biasıı değerlemesi yapılırke, değerleme uzmaıı ihai değer takdirie ulaşmak içi kullaacağı tekik aşağıdakilerde A) Maliyet yaklaşımı B) Brüt kira çarpaı C) Gelir kapitalizasyou yaklaşımı D) Kapitalizasyo oraı E) Satışları karşılaştırılması yaklaşımı 4) Aşağıdakilerde hagisi foksiyoel yıpramaya örek olarak gösterilebilir? A) Kat kaloriferi bozuk apartma dairesi B) 6 katlı asasörsüz apartma C) Duvar kâğıtları yırtılmış ola bir oda D) Çatısı aka müstakil villa E) Temiz su tesisatı bozulmuş bir bayo 7) Yıllık işletme et geliri TL ve buu %14'ü arsa gelir payı ola yapılı bir taşımazı yapı kapitalizasyo oraı %2 dir. Taşımazı yapı değeri kaç TL'dir? A) B) C) D) E) ) Net geliri Amerika Doları ola bir mülk Amerika dolarıa satılmıştır. Yıllık borç servisi Amerika Doları olduğua göre mülk içi toplam kapitalizasyo oraı yüzde kaçtır? A) 2,9 B) 10 C) 10,2 D) 12,9 E) 22,9 1

2 Aktif Akademi Eğitim Merkezi 9) Ortalama değer kestirimide kullaıla ve kira geliri getire taşımazları satış fiyatlarıı yıllık brüt kira gelirlerie bölümesiyle elde edile değere e ad verilir? A) Brüt kira çarpaı B) Borç kapsama oraı C) İskoto oraı D) Kapitalizasyo oraı E) Yeide değerleme oraı 10. Bir AVM de alaları farklı 40 tae dükkâ bulumaktadır. Her bir dükkâ türüü sayısı ve dükkâları aylık kiraları aşağıdaki tabloda verilmiştir. Dükkâ Türü Dükkâ Sayısı Dükka Kirası (TL) Yukarıdaki tabloya göre, aylık ortalama kira kaç TL'dir? A) B) C) D) E) %15 yıllık faizle 10 yıl içide, yıl solarıda yapılacak eşit ödemelerle geri ödeecek TL tutarıdaki kout kredisi içi ödeecek yıllık borç taksiti yaklaşık kaç TL dir? A) ,25 B) ,32 C) ,30 D) ,23 E) ,65 12) Bir yatırımda yıllık %75 oraıda getiri elde edilmiştir. Yıllık eflasyo oraı %60 ise yatırımı reel getirisi yüzde kaçtır? 13) Vade (YIL) Faiz (YIL) Kredi A 6 %5 Kredi B 8 % 4.5 Kredi C 10 %4 Kredi D 12 %4 Kredi E 15 %4 Yukarıdaki tabloya göre, bir aile kullamak istediği Amerika Doları kredi içi kredi seçeekleri içide aylık e düşük ödemeli olaı seçmeyi kararlaştırmıştır. Bua göre hagi krediyi seçmelidir? A) Kredi A B) Kredi B C) Kredi C D) Kredi D E) Kredi E 14) E etki ve verimli kullaım aalizide yer almaya kriter A) Fiziksel olarak mümkü B) Yasal olarak mümkü C) Fiasal olarak yapılabilir D) Azami düzeyde verimli E) Demografik özelliklere uygu 15) Yatırım projelerii fiile sağlayacağı et akit girişlerii beklee değerde farklılık göstermesii edei aşağıdakilerde A) Piyasadaki eflasyo oraı B) Projei riski C) Piyasadaki faiz oraı D) Projei maliyeti E) Projei kârlılığı 16) Eski bir yapıı ayı işaat malzemeleri, tasarım ve işçilik kalitesiyle orijial biçimiyle üretilmesi halide hesaplaa bedel aşağıdakilerde A) 8,75 B) 9,38 C) 12,50 D) 15,00 E) 18,50 2 A) İkame bedeli B) Tasfiye bedeli C) Yeide yapım(üretim)bedeli D) Piyasa değeri E) Yerie koyma maliyeti

3 17) Aşağıdakilerde hagisi değerlemede piyasa değeri yötemii uygulamak amacıyla kullaıla araçlarda biri değildir? A) Yatırım badı tekiği B) Satış değerlerii grafiksel aalizi C) Eşleştirilmiş satışlar aalizi D) Çıkartma (döüşüm değeri) yötemi E) Karşılaştırmalı satış aalizi 18) 120 ay vadeli, aylık %1 faiz oraı ve 0,80 kredi-değer oraı ile satı alıa 120 m 2 yüzölçümlü, 40 m 2 arsa paylı koutta değerleme güüde TL lik yıprama oluşmuştur. Koutu arsa değeri 600 TL/m 2 olduğua ve kredi içi TL/ay ödeme yapıldığıa göre yeide yapım maliyet bedeli yaklaşık kaç TL/m 2 dir? A) 750 B) 800 C) 850 D) 900 E) ) Bir işletme %40 yabacı, %60 özkayak ile çalışmaktadır. Borçları maliyeti %15, özkayak maliyeti %20 ise ortalama sermaye maliyeti yüzde kaçtır? A) 10 B) 12 C) 15 D) 18 E) 20 20) "Maliyet Bedeli", "Borsa Rayici", "Tasarruf Değeri", "Kayıtlı Değer", "İtibari Değer", "Vergi Değeri", "Emsal Bedeli" ifadelerii tümü aşağıdaki kauları hagiside taımlamaktadır? A) Kamulaştırma Kauu B) Gelir Vergisi Kauu C) Emlak Vergisi Yasası D) Harçlar Kauu E) Vergi Usul Kauu 21) Belirli bir yörede fiile alım-satımı yapılmış ola taşımazları gerçek alım-satım değerleri ile kira değerleri arasıdaki ilişki aşağıdakilerde hagisii verir? 22) Aşağıdaki durumlarda hagiside reel faizde söz edilemez? A) Eflasyo oraı sıfır ike omial faiz varsa B) Nomial faiz oraı eflasyo oraıı yarısıysa C) Nomial faiz oraı eflasyo oraıı 2 katıysa D) Nomial faiz (+) ike eflasyo oraı (-) ise E) Nomial faiz oraı, eflasyo oraıa eşitse 23) Yapıı taşıyıcı sistemide oluşa ve düzeltilmesi tekik olarak çok zor ve ekoomik olmaya, yapıda oluşa yıpramalara e ad verilir? A) Çevresel etkilerle oluşa yıprama B) Düzeltilebilir fiziksel yıprama C) Düzeltilemeye fiziksel yıprama D) Düzeltilebilir işlevsel yıprama E) Düzeltilemeye işlevsel yıprama 24) UDES a göre aşağıdaki ifadelerde hagisi "tarafsızlık" ilkesi kapsamıda değerledirilemez? A) Değerleme Uzmaı ilgili tarafları yazılı izi olmaksızı ayı kouda birde fazla tarafı işii yapmamalıdır. B) Görevle ilgili ücretler bir değerlemei öcede belirlemiş souçlarıa yahut değerleme raporuda yer ala diğer bağımsız, objektif tavsiyelere bağlı olmamalıdır. C) Değerleme Uzmaı makul bir süre içeriside gerçekleşme ihtimali bulumaya varsayımsal durumlar hakkıda rapor isteye görevleri kabul etmemelidir. D) Değerleme Uzmaı, başka bir Değerleme Uzmaıı raporuu icelerke, tarafsız bir düşüce sergilemeli ve raporu souçlarıa ede katılıp ede katılmadığıı, gerekçeleri ile birlikte belirtmelidir. E) Değerleme Uzmaı öcede belirlemiş fikirleri ve souçları içere bir görevi kabul etmemelidir. 25) Biaları maliyetlerii hesaplamasıda aşağıdakilerde hagisi dikkate alıamaz? A) Kapitalizasyo Oraıı B) Taşımaz Geliştirme Çarpaıı C) Brüt Kira Çarpaıı D) Gölge Fiyatıı E) Gelir Vergisi Çarpaıı. 3 A) Arsa tedarik gideri. B) Proje ve işaat kotrol gideri. C) İşaat ve işaat ruhsatı alımı giderleri. D) İskâ ve işletme ruhsatı giderleri. E) İşletim işçiliği giderleri.

4 Aktif Akademi Eğitim Merkezi Gayrimekul Değerleme Esasları Döem Deeme Sıavı I Cevap Aahtarı 1 D 2 B 3 A 4 B 5 D 6 A 7 D 8 D 9 A 10 C 11 E 12 B 13 C 14 E 15 A 16 C 17 A 18 E 19 D 20 E 21 C 22 E 23 C 24 A 25 A 4

5 SAYISAL SORULARIN ÇÖZÜMLERİ 5. Soruu Çözümü: Amortisma Oraı: 15/60 =0,25 Yıprama Düşülmüş Bia Değeri = *0,75= TL DEĞER= = TL 11. Soruu Çözümü: (1 i) 1 PV PMT. formülüde; (1 i). i PV = i= 0.15 =10 alıarak işlem yapılır. PMT= ,65 çıkar. 6. Soruu Çözümü: A arsasıı İşaat Alaı= 0.40 * 6 = 2.4 B arsasıı İşaat Alaı= 0,30 * 5 = 1.5 CEVAP =E Şıkkı 2.4 işaat alaı m² si 500 TL ise 1.5 işaat alaı m² si TL olur. B arsasıı değeri= 312.5*600 = TL olur. CEVAP =A Şıkkı 12. Soruu Çözümü: R reel = (1+Rom / 1+e ) 1 formülüde R reel = ( / ) 1 = % Soruu Çözümü: Yapıya Düşe Gelir= * 0.86 = TL Yapı Değeri= /0.02 = TL CEVAP =B Şıkkı 13. Soruu Çözümü: 8. Soruu Çözümü: KO= / = % Soruu Çözümü: TOPLAM GELİR= 15 * * * * * = = TL AYLIK ORTALAMA KİRA = / 40 = TL FV = PV ( 1 i) formülüde Kredi A= (1+0.05) 6 = TL Kredi B= ( ) 8 = TL Kredi C= (1+0.04) 10 = TL Kredi D= (1+0.04) 12 = TL Kredi E= (1+0.04) 15 = TL CEVAP =C Şıkkı CEVAP =C Şıkkı 5