ANKARA ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ DÖNEM PROJESİ

Transkript

1 ANKARA ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ DÖNEM PROJESİ TAPU SİCİLİNİN ELEKTRONİK ORTAMDA TUTULMASI VE TAPU KADASTRO BİLGİ SİSTEMİ (TAKBİS) UYGULAMALARI DENİZ DENİZ TAŞINMAZ GELİŞTİRME ANABİLİM DALI ANKARA 2013 Her hakkı saklıdır

2 ÖZET Dönem Projesi TAPU SİCİLİNİN ELEKTRONİK ORTAMDA TUTULMASI VE TAPU KADASTRO BİLGİ SİSTEMİ (TAKBİS) UYGULAMALARI Deniz DENİZ Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı Danışman: Prof. Dr. Şebnem AKİPEK ÖCAL Bu çalışmada bilişim ve teknolojik gelişmelere paralel olarak klasik tapu sicili sisteminden elektronik tapu sicili sistemine geçiş ve Türkiye deki uygulaması olan Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) ayrıntılı olarak incelenmiştir. İletişim alanındaki ve elektronik uygulamalardaki gelişim ve değişim neticesinde klasik devlet anlayışı yerini e-devlet anlayışına bırakmaktadır. Son yıllarda, kamu ve özel sektör tarafından sunulan hizmetlerin niteliği ve niceliği değişmiş; insanlar bulunduğu yerden bilgisayar, internet ve telefon aracılığıyla zaman, emek ve kaynak tasarrufu da sağlayarak sunulan hizmetlere erişebilmektedir. Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tutulan tapu siciline ilk olarak Cermen Hukuku nda XII. yüzyılda rastlanılmaktadır. Türkiye de modern ve gerçek anlamda tapu sicili uygulamasına 4/10/1926 tarihinde yürürlüğe giren mülga 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi ve mülga 8/10/1930 tarihli Tapu Sicili Nizamnamesi ile başlanılmıştır. Tapu sicili sisteminin bugünkü temel hukukî dayanakları ise, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu ve Tapu Sicili Tüzüğü dür. i

3 İsviçre, Hollanda, Almanya, Avusturya ve Fransa gibi ülkelerde tapu sicili elektronik ortamda tutulmaktadır. Bu ülkeler öncelikle hukukî mevzuatlarında gerekli değişiklikleri yerine getirmişler, elektronik tapu sicilinin hukukî altyapısını oluşturmuşlardır. İkinci olarak da, gerekli teknik altyapıyı oluşturmuşlar, veri ve sistem güvenliğine yönelik teknik tedbirleri almışlardır. Çalışmada mukayeseli hukuktaki elektronik tapu sicili uygulamalarına, açıklık ilkesine ve veri paylaşım usullerine de değinilmiştir. Türkiye de tapu ve kadastro verilerine ilişkin otomasyon çalışmaları hızlı bir şekilde yürütülmektedir. Çalışmada, konuyla ilgili hukukî mevzuat değişikliklerine ayrıntılı olarak yer verilmiştir. Tapu ve kadastro verilerinin sayısallaştırılması, veri ve sistem güvenliğinin sağlanması, veritabanının yedeklenmesi, yetkisiz erişimlere kapatılması ve doğal afetlere karşı önlem alınmasına yönelik teknik tedbirler açıklanmıştır. TAKBİS uygulamaya konulmuş ancak henüz klasik tapu sicili sistemi de terk edilmemiştir. Doktrinde, bilgisayar destekli tapu sicili sistemi olarak adlandırılan bu sistemin faydaları, tapu ve kadastro verilerinin bütünleşik yapıda bilgi sistemi içerisinde yönetilmesi, taşınmazın değerinin taşınmazın tanımlayıcı bilgisi olarak elektronik ortamda kayıt altına alınması, adres kayıt sistemi ile bağlantı kurulması, bağımsız bölümlerinin net ve brüt yüzölçümlerinin elektronik veritabanına aktarılması gibi yeni fonksiyonlar üzerinde de durulmuştur. 2013, 118 sayfa Anahtar Kelimeler: Tapu sicili, elektronik tapu sicili, tapu sicilinin elektronik ortamda tutulması, Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS). ii

4 ABSTRACT Semester Project KEEPING LAND REGISTRY RECORDS IN DIGITAL MEDIA AND PRACTICES FOR LAND REGISTRY AND CADASTRE INFORMATION SYSTEM (LRCIS - TAKBİS) Deniz DENİZ Ankara University Gradaute School of Natural And Applied Sciences Department of Real Estate Development Supervisor: Prof. Dr. Şebnem AKİPEK ÖCAL In this study, parallel to the developments in information technology changing the system from classical land registry recording methodology to LRCIS which is the application of information technology in Turkey, have been discussed in detail. Through development and changes in electronic applications in communication area, understanding about classical government applications have been giving place to the e- government concept. In recent years, quality and quantity of the services given by public and private sectors have been changed, without loss of more energy and sources people may access these services independent from location, via computers, internet and mobile phones. Land registry records to show the rights upon immovable properties have firstly encountered in Teuton Laws about XII. century. In Turkey, modern and real applications of land registry have been started with the abolished Turkish Civil Law numbered as 743 and came into force on 04/10/1926 and with abolished Land Registry Regulation came into force on 08/10/1930.Today, the fundamental bases of land registry system are The Turkish Civil Law numbered as 4721 and Land Registry Regulation. iii

5 Land registry records have been kept in digital media in Switzerland, Holland, Germany, Austria and France. In these countries, first of all, changes in their legal regulations have been accomplished. Secondly, technical infrastructure have been founded, and then, precautions about data and system security have been taken. In this study, digital land registry applications, publicity principle and data sharing methods have been dealt. In Turkey, automation studies about land registry and cadastral data have executed in a quick manner. In this study, legal regulations related to the subject have been given in detail. The technical precautions which was taken about digitizing land registry and cadastral data, backing up the databases, prevention of unauthorized accesses and recovery against disasters have been explained. Despite the implementation of LRCIS at the offices, classical land registry system have not been left. The benefits of this system which is called computer supported land registry system in doctrine are integrated management of land registry and cadastral data by information technologies, electronically keeping the value of immovable as an identifier data, transferring of net areas and gross areas of independent sections. 2013, 118 page Key words: Land registry, electronic land registry, keeping land registry records in electronic media, Land Registry and Cadastre Information System, LRCIS (TAKBİS). iv

6 TEŞEKKÜR Yüksek lisansa başlamam için beni teşvik eden Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Bakanlık Müşaviri ve çok değerli hocam Sn. Şinasi BAYRAKTAR a, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü üst yönetimine, I. Hukuk Müşaviri Sn. Ali Ramazan ACAR a, TKGM Hukuk Müşavirliği ndeki çalışma arkadaşlarıma ve personeline, TAKBİS konusunda bilgilerini ve kaynaklarını bana açan TKGM Şube Müdürleri Sn. Cevdet Ekmel HATİPOĞLU ve Sn. Cengiz ÖZDEMİROĞLU na, yüksek lisans eğitimi süresi içerinde verdikleri destekten ve yaptıkları katkılarından dolayı Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı Başkanı Sn. Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ e ve emeği geçen bütün hocalarıma teşekkürü bir borç bilirim. Bir zamanlar (o zamanki adıyla) Bayındırlık ve İskân Bakanlığı nda birlikte çalışmaktan büyük zevk duyduğum, bana ve benim durumumda olan herkese hukuk müşavirliğine atanma yolunu açan, Türk Özel Hukuku na büyük katkıları bulunan, hukukçulardan ve öğrencilerinden desteğini hiçbir zaman esirgemeyen, bu dönem projesinin hazırlanmasında ve kaynak temininde çok büyük katkıları bulunan Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medenî Hukuk Anabilim Dalı Başkanlığı öğretim üyesi Sn. Prof. Dr. Veysel BAŞPINAR a şükranlarımı sunuyorum. Bu dönem projesinde danışmanlığımı yürüten, kendisinden Taşınmaz Hukuku ve İnşaat Projeleri ve Sözleşme Yönetimi derslerini dinlemekten sonsuz haz duyduğum, ne zaman ihtiyaç duysam mütevazı kişiliği ve güler yüzü ile desteğini esirgemeyen, bilgisi ve yardımlarıyla dönem projesinin hazırlanmasında beni yönlendiren ve projenin tamamlanmasında çok önemli katkıları bulunan saygıdeğer hocam Sn. Prof. Dr. Şebnem AKİPEK ÖCAL a teşekkür etmeyi zevkli bir ödev sayıyorum. Yüksek lisans eğitimi ve dönem projesi çalışması süresince bana en büyük desteği veren, hiçbir fedakârlığı esirgemeyen sevgili eşim Hülya DENİZ e, canım kızlarım Ezel DENİZ ve Ezgi DENİZ e sonsuz teşekkürlerimi sunuyorum. Deniz DENİZ Ankara, Mayıs 2013 v

7 İÇİNDEKİLER ÖZET ABSTRACT... TEŞEKKÜR KISALTMALAR DİZİNİ ŞEKİLLER DİZİNİ GİRİŞ KLASİK TAPU SİCİLİ SİSTEMİ Tapu Sicili ve Tarihsel Gelişimi.... i iii v x xi Kadastro Tapu Sicilinin Unsurları Genel olarak Ana siciller Tapu kütüğü Kat mülkiyeti kütüğü Yevmiye defteri Resmî belgeler Plân Yardımcı siciller Aziller sicili Düzeltmeler sicili Kamu orta malları sicili Tapu envanter defteri Tapu Siciline Kaydı Gereken Taşınmazlar Genel olarak vi

8 2.4.2 Arazi Bağımsız ve sürekli haklar Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler Tapu Siciline Hakim İlkeler Genel olarak Her taşınmaza bir sahife açılması ilkesi Açıklık ilkesi Tescil ilkesi Tescilin sebebe bağlılığı ilkesi Tapu siciline güven ilkesi Devletin sorumluluğu ilkesi Tapu Sicili Teşkilatı Tapu Siciline Yapılan İşlemler Kayıt işlemi Tescil işlemi Terkin işlemi Şerh işlemi Beyan işlemi TAPU SİCİLİNİN ELEKTRONİK ORTAMDA TUTULMASI Giriş Elektronik Tapu Sicili Kavramı Elektronik Tapu Sicilinin Amaçları Mukayeseli Hukukta Elektronik Tapu Sicili Genel olarak Avusturya Hukukunda vii

9 3.4.3 Alman Hukukunda İsviçre Hukukunda Hollanda Hukukunda Türk Hukukunda Elektronik Tapu Siciliyle İlgili Mevzuat Elektronik Tapu Sicilinin Unsurları Elektronik Ortamda Aleniyetin Sağlanması TAPU VE KADASTRO BİLGİ SİSTEMİ Tarihçe ve Projenin Aşamaları Tanım ve Projenin Hedefleri Taşınmaz Verilerinin TAKBİS e Kayıt Edilmesi TAKBİS Ortamında Tutulan Siciller ve Örnekleri Veri ve Sistem Güvenliği TAKBİS te Elektronik Sicilin Yeni Fonksiyonları Konumsal irtibat sağlanması Taşınmaz değerlemesi Bağımsız bölümlerin yüzölçümü Adres Kayıt Sistemi ile bağlantı kurulması Personel performans takibi TAKBİS te Yapılan Tapu İşlemleri Bürokrasiyi Azaltan TAKBİS Uygulamaları Online randevu sistemi Kurum monitör uygulaması Taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğüne başvuru zorunluluğu bulunmaksızın bütün tapu müdürlüklerinden işlem yapılması viii

10 4.8.4 Taşınmazın e-devlet üzerinden sorgulanması Tapu harçlarının e-devlet üzerinden sorgulanması SMS uyarı ve bilgilendirme sistemi Elektronik arşiv uygulaması Veri Paylaşımı TAKBİS in Faydaları SONUÇ VE DEĞERLENDİRME KAYNAKLAR... ÖZGEÇMİŞ ix

11 KISALTMALAR DİZİNİ ABGB Bknz CBS DPT GBG GBO GBVG GBVO GUG KK KMK KVK m MEGSİS MERNİS RegVBG RG SMS TAKBİS TKGM TKMP TMK TMMOB TST ZGB Avusturya Medenî Kanunu Bakınız Coğrafi bilgi sistemi Devlet Planlama Teşkilatı Avusturya Tapu Sicili Kanunu Alman Tapu Sicili Tüzüğü Alman Tapu Sicili Uygulama Talimatı İsviçre Tapu Sicili Tüzüğü Avusturya Tapu Kayıtlarının Dönüştürülmesi Kanunu Kadastro Kanunu Kat Mülkiyeti Kanunu Kadastro Veri Konsolidasyonu Madde Mekânsal Gayrimenkul Sistemi Merkezî Nüfus İdare Sistemi Alman Tescil İşlemlerinin Hızlandırılması Kanunu Resmî Gazete Kısa mesaj hizmeti Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu ve Kadastro Modernizasyon Projesi Türk Medenî Kanunu Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Tapu Sicili Tüzüğü İsviçre Medenî Kanunu x

12 ŞEKİLLER DİZİNİ Şekil 2.1 Tapu kütüğü örneği Şekil 2.2 Kat mülkiyeti kütüğü örneği Şekil 2.3 Yevmiye defteri örneği Şekil 2.4 Plân örneği Şekil 2.5 Aziller sicili örneği Şekil 2.6 Düzeltmeler (tashihler) sicili örneği Şekil 2.7 Kamu orta malları sicili örneği Şekil 2.8 Tapu envanter defteri örneği Şekil 2.9 TKGM Teşkilat Şeması Şekil 4.1 Veri girişi kütük seçimi Şekil 4.2 Taşınmazı tanımlayıcı bilgilerin kaydedilmesi Şekil 4.3 Mülkiyet bilgilerinin kaydedilmesi Şekil 4.4 Şerh ve beyan bilgilerinin kaydedilmesi Şekil 4.5 İrtifak haklarının kaydedilmesi Şekil 4.5 İrtifak hakkı sahibinin kaydedilmesi (devamı) Şekil 4.6 Rehin haklarının kaydedilmesi Şekil 4.6 Rehin alacaklısının kaydedilmesi (devamı) Şekil 4.6 Rehin haklarına ilişkin değişikliklerin kaydedilmesi (devamı) Şekil 4.7 Malik bilgilerinin kaydedilmesi Şekil 4.8 Taşınmaz sorgulama raporu Şekil 4.9 TAKBİS te tapu kütüğü örneği Şekil 4.10 TAKBİS te kat mülkiyeti kütüğü örneği Şekil 4.10 TAKBİS te kat mülkiyeti kütüğüne ait tapu kayıt örneği (devamı).. 76 xi

13 Şekil 4.11 TAKBİS te yevmiye defteri örneği Şekil 4.12 TAKBİS te plân örneği Şekil 4.13 TAKBİS te resmî senet örneği Şekil 4.14 TAKBİS te aziller sicili örneği Şekil 4.15 TAKBİS te düzeltmeler sicili örneği Şekil 4.16 TAKBİS te kamu orta malları sicili örneği Şekil 4.17 TAKBİS te tapu envanter defteri örneği Şekil 4.18 Tapu ve kadastro verilerinin TAKBİS te bütünleşik yapısı Şekil 4.19 Tapu ve kadastro verilerinin ilişkilendirilmesi Şekil 4.20 Tapu ve kadastro verilerinin e-devlet üzerinden birlikte sunulması Şekil 4.21 TAKBİS işlem ağacı Şekil 4.22 Online randevu ekranı Şekil 4.23 Kurum bilgilendirme monitörü Şekil 4.24 e-devlet taşınmaz bilgileri sorgulama ekranı Şekil 4.25 e-devlet harç bilgileri sorgulama ekranı Şekil 4.26 Örnek bilgilendirme SMS i Şekil 4.27 TAKBİS te SMS ekranları Şekil 4.27 TAKBİS te SMS ekranları (devamı) Şekil 4.28 e-arşiv belge tarama uygulaması Şekil 4.29 TAKBİS te veri paylaşımı xii

14 1. GİRİŞ 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu (TMK) nun dördüncü kitabını Eşya Hukuku oluşturmaktadır. Eşya hukuku, kişilerin eşya üzerindeki hâkimiyetlerinden doğan ilişkileri düzenleyen bir medenî hukuk dalıdır. Eşya hukuku, genel olarak üç ana bölümden oluşur. Bunlar; zilyetlik, tapu sicili ve aynî haklardır. Zilyetlik ve tapu sicili şeklî eşya hukukunun; aynî haklar (mülkiyet ve sınırlı aynî haklar) ise, maddî eşya hukukunun kapsamına girer. Maddî mallar üzerindeki mutlak haklardan olan aynî haklar, doktrinde genel kabul görmüş tanıma göre, kişilere eşya üzerine doğrudan doğruya hâkimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen hak olarak tarif edilir. Aynî hak, kişilere eşya üzerinde doğrudan doğruya, aracısız hâkimiyet sağladığına göre, herkesin bu hakka uyması, saygı göstermesi gerekir. Mademki, üçüncü kişiler aynî hakka saygı göstermek, ona katlanmak borcu altındadırlar o halde bir eşya üzerinde kimin aynî hakkının bulunduğunun dışarıdan görülebilir olması sorunu ortaya çıkacaktır. Aynî haklara katlanmakla yükümlü üçüncü kişiler açısından aynî hakların varlığının ve sahibinin bilinmesi gerekir. Türk ve İsviçre Hukukunda aynî haklarda üçüncü kişilere karşı açıklık (aleniyet); taşınırlarda zilyetlikle, taşınmazlarda ise tapu sicili ile sağlanır. Taşınır malların özelliği gereği zilyetlik açıklığı sağlamakla yeterli görülmüştür. Zira taşınır eşya, niteliği gereği sınırlandırılmıştır. Bir taşınır eşyayı elinde bulunduranın malik sayılması veya iddia ettiği hakkın sahibi sayılması doğaldır. Taşınmazlar, nitelikleri gereği yerinde sabit olan şeylerdir. Taşınmazların, devlet ve kişiler bakımından önemi, ekonomik değeri, kredi imkânı sunması, ticarî hayattaki yeri ve niteliği dikkate alındığında, zilyetliğin taşınmazlar üzerindeki aynî haklar bakımından açıklığı sağlayamayacağı kabul edilmiş ve taşınmazların resmî bir sicile kayıt edilmesi esası getirilmiştir. Bir kimsenin taşınmazının yanı başında bulunarak, fiili hâkimiyet sağlaması ve bunun da hak sahipliğini göstermesi hayatın olağan akışına aykırıdır. Taşınmazlar üzerindeki aynî haklar, tapu siciline tescil edilmekle üçüncü kişiler bakımından açıklık sağlanır. Aynî haklar yönünden bu ilkeye, aynî hakların kamuya 1

15 açıklığı ilkesi ; tapu sicili yönünden bu ilkeye, tapu sicilinin açıklığı (aleniyeti) veya sadece açıklık ilkesi denilmektedir. Son zamanlarda bilgi ve iletişim teknolojilerinde meydana gelen gelişmeler, vatandaşa hizmet sunumunda kolaylık sağlanması, kırtasiyeciliğin ve bürokratik iş ve işlemlerin azaltılması gibi sebeplerle devletin sunduğu pek çok hizmet elektronik ortamda yapılmaktadır. Türkiye de bunlara örnek olarak, nüfus hizmetleri, vergi tahsilâtı, adalet hizmetleri, sosyal sigorta hizmetleri, bankacılık hizmetleri, tapu hizmeti sayılabilecektir. Kişiler, devlet ve özel sektör hizmetlerinden bulundukları yerde bilgisayar başında yapacakları işlemlerle faydalanabilmektedir. Tapu sicili sistemi tarihsel süreçte elle tutulan tapu sicilinden, elektronik ortamda tutulan tapu siciline gelene değin çeşitli aşamalardan geçmiştir. Bugün artık dünyanın pek çok gelişmiş ülkesinde elektronik tapu siciline geçilmiştir. Tapu ve kadastro verileri sayısallaştırılmış ve elektronik ortamda yönetilmeye başlanmıştır. Türkiye de de, TAKBİS projesinin nihaî hedefi, klasik tapu sicili yerine elektronik tapu sicili sistemine geçmektir. Bu çalışma beş bölümden oluşmaktadır. Birinci bölümde giriş ve konunun takdimi, ikinci bölümde, klasik tapu sicili başka bir deyişle elle tutulan tapu sicili, unsurları, tapu siciline ilişkin genel ilkeler, tapu siciline yapılan kayıt ve işlemler ile mevcut tapu teşkilatı açıklanacaktır. Üçüncü bölümde, tapu sicilinin elektronik ortamda tutulması veya eş anlamlı olarak elektronik tapu sicili, karşılaştırmalı hukuka da değinilerek, mevzuattaki gelişmeler, elektronik tapu sicilinin fonksiyonları (özellikle açıklık ve devletin sorumluluğu ilkeleri), amaçları, güvenlik tedbirleri konularına temas edilecektir. Dördüncü bölümde, kısa adı TAKBİS olan Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi tüm yönleriyle ve örneklerle irdelenecek, tapu ve kadastro verilerinin sistemde birbiriyle entegre edilmesi, taşınmazın değerinin elektronik sicile kaydı ve değer haritası üzerinde durulacaktır. Beşinci bölümde ise, sonuç ve değerlendirmelere yer verilmiştir. 2

16 2. KLASİK TAPU SİCİLİ SİSTEMİ 2.1 Tapu Sicili ve Tarihsel Gelişimi Taşınmazlar üzerindeki aynî haklar tapu sicili ile üçüncü kişilere karşı açıklanır. Bu durum aynî hakların herkese karşı ileri sürülebilme özelliğinden kaynaklanmaktadır. Aynî haklara karşı, herkesin ihlal etmeme yükümlülüğü bulunmaktadır. O halde aynî hakların dışarıdan görülebilir ve üçüncü kişiler tarafından bilinebilir olması gerekir. Kanunkoyucu, taşınırlar üzerindeki aynî haklarda açıklığı sağlamak üzere zilyetlik kurumunu, taşınmazlar üzerindeki aynî haklar bakımından da tapu siciline kayıt esasını düzenlemiştir. Şu halde zilyetlik ve tapu sicili, taşınır ve taşınmaz eşya üzerindeki aynî hakların aleniyet kazanmasında ve iktisabında paralel fonksiyona sahip iki ayrı müessesedir (Reisoğlu 1984). Zilyetliğin, taşınmazlarda açıklık (aleniyet) fonksiyonunu yerine getirememesi çeşitli sebeplere dayanır. Birincisi, taşınmazların niteliği gereği aynî haklar taşınırlarda olduğu gibi zilyetlikle dışa açıklanamaz. İkincisi, taşınmazların devlet ve kişiler için ekonomik değerinin taşınırlara göre çok daha fazla olması, devlet ve kişilerin taşınmazlara daha çok önem vermesidir. Üçüncü kişilerin işlem güvenliğinin korunması ve güven prensibi gereği taşınmazlarda aynî hakları açıklayıcı daha güvenilir bir sisteme ihtiyaç duyulmasıdır. Son olarak da, taşınırlarda teslim şartlı rehin hakkı kurulabilirken, taşınmazların elden çıkarılmadan rehin hakkının kaydı yolu ile kredi sağlanmasının gerekmesidir (Akipek 2010). Tarihsel sürece bakıldığında, pek çok hukukî kurumun temeli olan Roma Hukukunda taşınır ve taşınmaz mal ayrımı sözkonusu olmadığından tapu sicili sistemine yer verilmemiştir. 1 Bu sistemin temeline Cermen Hukukunda XII. yüzyılda rastlanılmaktadır. Tapu sicilinin modern anlamda tutulmasıyla ilgili ilk kanunî düzenleme 1872 tarihli Prusya Kanunu dur (Akipek 2010, Oğuzman vd. 2011). 1 Roma Hukuku nda tarım ekonomisinde önem taşıyan mallar res mancipi (arazi, köleler, yük ve çeki hayvanları), res nec mancipi (res mancipi dışında kalan mallar) ayrımı sözkonusudur. 3

17 Osmanlı İmparatorluğu döneminde, ilk kez Fatih Sultan Mehmet zamanında arazilerin kayıt altına alınmasına başlanmış, Kanunî Sultan Süleyman ve I. Sultan Ahmet dönemlerinde büyük arazi tahrirleri (kayıtları) yapılmıştır. Elbette ki bu kayıtlar bugünkü anlamda tapu sicili niteliği taşımamaktaysa da, toprağın kayıt altına alınması gelişmişlik seviyesinin bir göstergesidir. İlk resmî tapu teşkilatı sayılan Defteri Hakanî 1847 yılında kurulmuştur yılından itibaren yürürlüğe konulan nizamnamelere istinaden düzenli tapu sicili oluşturulmaya çalışılmış ve zabıt defterleri kullanılmaya başlanmıştır. Bugün hâlâ, yok denilecek kadar az olsa da kadastrosu yapılmamış yerlerde zabıt defterleri kullanılmaktadır (Esmer 1998, Eren ve Başpınar 2007, Ünal ve Başpınar 2008, Akipek ve Akıntürk 2009, Akipek 2010, Oğuzman vd. 2011). Türkiye de modern ve gerçek anlamda tapu sicili tutulmasına 4/10/1926 tarihinde yürürlüğe giren mülga 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi ve mülga 8/10/1930 tarihli Tapu Sicili Nizamnamesi ile başlanılmıştır. Tapu sicili sisteminin bugünkü temel hukukî dayanakları ise, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu ve Tapu Sicili Tüzüğü dür. Tapu sicili sistemi, TMK nin 997 ile 1027 nci maddelerinde yeralan düzenlemeler ve Tapu Sicili Tüzüğü (TST) ne dayanır. Tapu sicili ile ilgili düzenleyici hükümler 2644 sayılı Tapu Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve 3194 sayılı İmar Kanunu gibi başkaca özel kanunlarda da bulunmaktadır (Ünal ve Başpınar 2008). TMK nin 997 nci maddesinde, Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur. hükmü bulunmaktadır. Aynı maddenin üçüncü fıkrasına göre, sicilin örneği, nasıl tutulacağı ve yardımcı siciller tüzükle belirlenir. TMK nin uygulanmasını göstermek ve öngördüğü tapu sicillerinin düzenli bir biçimde tutulmasını sağlamak üzere TST yürürlüğe konulmuştur 2. TST nin 5 inci maddesine göre tapu sicili, Devletin sorumluluğu altında, tescil ve açıklık ilkelerine göre taşınmazlar ile üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere tutulan sicildir. 2 18/5/1994 tarihli ve 94/5623 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Tapu Sicili Tüzüğü, 7/6/1994 tarihli ve sayılı Resmî Gazete de yayınlanmış; bu Tüzük TMK ile uyumlu hale getirilmek amacıyla 2/12/2004 tarihli ve sayılı Resmî Gazete de yayınlanan 8/11/2004 tarihli ve 2004/8109 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla önemli değişiklikler yapılmış; 17/8/2013 tarihli ve sayılı Resmî Gazete de yayınlanan 22/7/2013 tarihli ve 2013/5150 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlükten kaldırılmış ve yeni Tapu Sicili Tüzüğü yürürlüğe girmiştir. 4

18 Tapu sicili, birbirini tamamlayan fonksiyonlarıyla birden çok sicil ve belgeden oluşur (Reisoğlu 1984). Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki aynî hakları ve şerh edilmiş kişisel hakları gösterdiği için, taşınmaz malların hukukî fotoğrafı olarak da tanımlanır (Eren ve Başpınar 2007). Zira taşınmazla ilgili tasarruf işlemleri tapu sicili üzerinde yapılır. Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki aynî hakların durumlarını devamlı surette göstermek üzere Devlet tarafından ve Devletin sorumluluğu altında, tescil ve açıklık ilkelerine göre tutulan sicillerdir. Tapu sicili üzerinde yapılan işlemler, kamu görevlileri tarafından yerine getirilir ve verilen hizmet niteliği itibariyle kamu hizmetidir. Tapu sicili, taşınmazlarda açıklığı sağlamanın yanı sıra, güveni, iyiniyetin korunmasını ve istikrarı da sağlar. 2.2 Kadastro Tapu sicilinin fonksiyonlarını eksiksiz olarak yerine getirebilmesi için taşınmazların kadastrosunun yapılmış olması gerekmektedir. Kadastro ile tapu sicili arasındaki bağlantı, 3402 sayılı Kadastro Kanunu (KK) nun 1 inci maddesindeki, kadastronun amacı TMK nin öngördüğü modern anlamda tapu sicilini kurmaktır şeklindeki hükümle kurulmuştur. Bir taşınmaz için tapu kütüğünün oluşturulması, o taşınmazın kadastrosunun yapılması ile gerçekleşmektedir. TMK nin 1003 üncü maddesinin birinci fıkrasında, Bir taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmî bir ölçüme dayanan plân esas alınır. hükmü, ikinci fıkrasında ise, Plânların nasıl hazırlanacağı tüzükle belirlenir. hükmü bulunmaktadır. Sözü edilen tüzük, Tapu Plânları Tüzüğü dür 3. Tapu Plânları Tüzüğü nün amacı, Türk Medenî Kanunu nun, taşınmazların tapu kütüğüne tescili ve sınırlarının belirlenmesinde esas alınmasını öngördüğü tapu plânlarının yapımına ve üzerindeki değişikliklerin izlenmesine ilişkin usul ve esasları belirlemektir. Tapu Plânları Tüzüğü nün Taşınmazların sınırlandırılması başlıklı 7 nci 3 Tapu Plânları Tüzüğü, 27/8/2008 tarihli ve sayılı Resmî Gazete de yayınlanmıştır. 5

19 maddesinde, taşınmazların mülkiyet sınırlarının arazide belirlenmesi işlemlerinde, tapu plânının üretilme amacına göre hangi kanun hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir 4. KK nin amacı 1 inci maddesinde belirtilmiştir. Buna göre, Bu Kanunun amacı, ülke koordinat sistemine göre memleketin kadastral veya topoğrafik kadastral haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek hukukî durumlarını tespit etmek suretiyle 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun öngördüğü tapu sicilini kurmak, mekânsal bilgi sisteminin alt yapısını oluşturmaktır. Eren ve Başpınar (2007), Kanunun amacını, taşınmaz malların sınırlarının belirlenmesi, taşınmaz malların hukukî durumlarının belirlenmesi ve tapu sicilinin kurulması olarak özetlemiştir. Kadastro kısaca, taşınmaz malların geometrik ve hukukî durumlarını tespit etmek olarak tanımlanır. Kadastronun fennî veya teknik yönü ile taşınmazın niteliği, miktarı, sınırları, geometrik durumu tespit edilmekte; hukukî yönü ile de taşınmaz üzerindeki haklar belirlenmektedir. Tapu sicilinin gerçek anlamda işlevini yerine getirebilmesi için, anılan tespitlerin doğru bir şekilde yapılması gerekir (Akipek 2010). Kadastro, tapu sicili sisteminin işlevini yerine getirebilmesi ve sağlıklı işleyebilmesi için ön koşuldur. Kadastro ile taşınmazlara ekonomik değerleri de kazandırılmış olacaktır. Kadastronun bitirilmesi ve kadastro sonucunda elde edilen veriler, taşınmazlarla ilgili problemlerin ve ihtilafların sonuçlandırılmasına, Devlet hizmetlerinin yürütülmesine temel altlık oluşturacaktır. Türkiye nin kadastrosunun bitirilmesi için, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) nce Tesis Kadastrosunun Bitirilmesi Projesi başlatılmıştır. Bu kapsamda, KK nin 39 uncu maddesinin son fıkrasındaki, kadastronun fenni işlerinin bir kısmını veya tamamını gerçek veya tüzelkişilere ihale yolu ile yaptırabilme yetkisi kullanılmış ve özel sektörden hizmet satın alınmıştır. 4 Bunlar, Kadastro Kanunu, Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Kanun, Orman Kanunu, Mera Kanunu, Kamulaştırma Kanunu, Tapu Kanunu, Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanunu, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, İmar Kanunu ve Kıyı Kanunu ile ilgili diğer kanunların hükümleri şeklinde sayılmıştır. 6

20 Projenin amaç ve kapsamı şu şekilde açıklanmıştır (Anonim 2013a ): Mülkiyetin belirlenmesi, İhtilafların giderilmesi, Devlete ve vatandaşa ait taşınmazların envanterinin elde edilmesi, Vergi kayıplarının önlenmesi, Düzenli kentleşme sağlanması, Yatırım ortamının iyileştirilmesi, Avrupa Birliği sürecinde İşleyen Bir Arazi Kayıt Sistemi nin oluşturulması, E-Devlet, mekânsal bilgi sistemlerinin altlığının oluşturulması, Kamusal hizmetlerinin toprak ve mülkiyetle ilgili yasal altyapısının oluşturulması (Kırsal ve kentsel kalkınma, yol, baraj, sulama, kamulaştırma, arazi düzenlemeleri vb.). Türkiye de kadastro faaliyetleri bu projeyle birlikte büyük bir hız kazanmış ve 379 adet (28 mahalle, 351 köy olmak üzere) sorunlu birim (orman, kadastro istenmemesi, sınır ihtilafı vb.) dışında tesis kadastrosu tamamlanmıştır (Anonim 2013b). Türkiye nin kadastrosunun tamamlanması ve kesinleşmesi o kadar önemlidir ki, belki de netice olarak elektronik tapu sicilinin kullanılmasının önü de açılmış olacaktır (Akipek 2010). 2.3 Tapu Sicilinin Unsurları Genel olarak Taşınmazlar üzerindeki aynî hakların kamuya açıklığını sağlayan tapu sicili birbirini tamamlayan, çeşitli işlevlere sahip birden çok sicil ve belgeden oluşan bir sistemdir. Tapu sicili sadece birkaç belge olarak görülmemeli, çeşitli unsurlardan oluşan bir bütündür. Tapu sicilini oluşturan belgeler aynı öneme haiz olmadıklarından, ifa ettikleri fonksiyonlar bakımından aslî (ana) ve fer i (yardımcı) siciller olmak üzere ikiye ayrılırlar (Ünal ve Başpınar 2008). 7

21 Tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile plânlardan oluşur (TMK m. 997/2). Aslî siciller TMK de bu şekilde sayıldıktan sonra yardımcı sicillerin belirlenmesi tüzüğe bırakılmıştır. TST nin 7 nci maddesinde TMK de belirtilen ana sicillerin yanı sıra yardımcı siciller de düzenlenmiştir. TST de, ana sicillerin, tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri, resmî belgeler (resmi senet, mahkeme kararı ve diğerleri) ve plandan oluştuğu; yardımcı sicillerin ise, aziller sicili, düzeltmeler sicili, kamu orta malları sicili ve tapu envanter defterinden oluştuğu belirtilmiştir 5 6. TST de yazılı ana ve yardımcı siciller ile idarî sınırlar kayıt defteri özenle saklanır (TST m. 82). Ana ve yardımcı siciller dışında, yetkili mercilerce tespit edilen idarî sınırlarla ilgili kararlar ve köy sınırlarının kaydedileceği idarî sınırlar kayıt defteri de TST m. 81 de düzenlenmiştir. TST de yerverilen ana ve yardımcı siciller, kadastrosu tamamlanan yerlerde tutulur. Kadastrosu yapılmamış yerlerde tapu kütüğü yerine zabıt defteri veya kat mülkiyeti zabıt defteri, ipotek işlemleri için ipotek kayıt defteri, mal sahipleri sicili yerine fihrist defteri tutulur. Kadastro görmeyen yerlerde ayrıca yevmiye defteri ve aziller sicili de tutulmaktadır (Ünal ve Başpınar 2008, Akipek ve Akıntürk 2009, Oğuzman vd. 2011) Ana siciller Tapu kütüğü Tapu kütüğü, taşınmazların hukukî ve hatta fiilî durumlarını gösterir. Arazinin kadastrosunun yapılması sonucu tapu kütüğüne kaydı gerekir. Taşınmazların hukukî ve geometrik durumlarının tespit edilmesiyle tapu sicili işlevsel olur. Kadastro müdürü tarafından onaylanarak kesinleşen tutanaklar ile kadastro mahkemesinin kesinleşmiş kararları; kesinleşme tarihleri tescil tarihi olarak gösterilmek suretiyle en geç 3 ay içinde tarihli Tapu Sicili Nizamnamesinde alacaklılar sicili, hacizler sicili ve muhaberat sicili, 1994 tarihli Tapu Sicili Tüzüğü nde de mal sahipleri sicili yardımcı sicil olarak düzenlenmişti. 6 Tapu envanter defteri, 2013 tarihli Tapu Sicili Tüzüğü ile tapu sicilinin yardımcı unsuru olarak düzenlenmiştir. 8

22 tapu kütüklerine kaydedilir (KK m. 12/2). Tapu kütükleri, tapu müdürlüklerine teslim edilir. Ayrıca sürekli ve bağımsız haklar da tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak kaydedilir (TMK m. 704 ve 998). Tapu kütükleri mahalle veya köy esasına göre tutulur (TST m. 6/2). Her taşınmaz için çift sahifeden oluşan bir tapu kütüğü açılır ve sayfa numaraları birbirini izler (TMK m. 1000/1). Her taşınmaza kütükte ayrı bir sayfa açılmasına aynî kayıt ilkesi denir. Tapu kütüğü cilt olarak genelde yüz sahifeden oluşur. Tapu kütüğüne taşınmazın tanımlayıcı bilgileri (sahife no, pafta, ada ve parsel no, yüzölçümü, niteliği) kaydedilir; mülkiyet hakkı, irtifak hakları ve taşınmaz yükü (gayrimenkul mükellefiyeti) ile rehin hakları tescil edilir; kanunlar tarafından şerh edilmesi belirtilen kişisel haklar, tasarruf yetkisi kısıtlamaları ve geçici tesciller şerh verilir ve nihayet mevzuatın beyanlar hanesine belirtilmesini öngördüğü durumlar da beyanlar hanesinde belirtilir. Şekil 2.1 Tapu kütüğü örneği Kat mülkiyeti kütüğü KMK ile birlikte anataşınmazın kat, daire, mesken, büro gibi başlı başına ve ayrı ayrı kullanılmaya elverişli bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğüne kaydedileceği ve 9

23 aksine bir hüküm bulunmadıkça tescille ilgili genel hükümlerin kat mülkiyetine yapılacak tescillerde de uygulanacağı düzenlenmiştir 7. Kat mülkiyeti kütüğü, fonksiyon, şekil ve kapsam yönünden tapu kütüğü ile benzerlik taşır. Anataşınmazın mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilir ise, anataşınmazın tapu kütüğünün mülkiyet hanesindeki ilk boş satıra, bu taşınmazın mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir ibaresi yazılarak sayfa anataşınmazın leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anataşınmazın kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anataşınmazın kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır (KMK m. 13/2). KMK nin 11 inci maddesi 14/11/2007 tarihli ve 5711 Sayılı Kanun un 4 üncü maddesi ile değiştirilmiş ve kat irtifakının da kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunacağı kabul edilmiştir. Doktrinde bu düzenleme, kat mülkiyeti ile kat irtifakının nitelikleri gereği birbirinden farklı olduğu, kanuna rağmen kat irtifakının irtifak hakkı olma niteliğinin tartışmalı olduğu hususları belirtilmek suretiyle haklı olarak eleştirilmiştir (Akipek 2010). Kat irtifakının kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesi esası uygulamayı kolaylaştırmak amacıyla düzenlenmiştir. Şöyle ki: Kat irtifakının tapu kütüğünün irtifak hakları bölümüne tescil edilmesi halinde irtifak hakları bölümü çok çabuk dolmakta ve ardı ardına mabat sayfa (devam eden sayfa) açılmaktadır. Kat irtifakı hakkı sahibine ilişkin yapılan tesciller ve şerhler arasında birden fazla sayfaya kayıt sebebiyle ilişki ve bağlantı kurmak zorlaşmaktadır. Örnek vermek gerekir ise, kat irtifakı sahibinin paylı mülkiyetine ilişkin mülkiyet hanesindeki tescili o taşınmaz için açılan tapu kütüğünün ilk sayfasında iken, kat irtifakı tescili 7 Benzer hükümler TMK de ve TST de de mevcuttur. TMK m Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır. Özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere, kütükte yapılacak işlemler hakkında tapu kütüğüne ilişkin hükümler uygulanır. TST m. 11- (1) Ana taşınmazın bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı sayfalarına kaydedilir. 10

24 irtifak hakları bölümünün kütükte az yer kaplaması ve yetersiz kalması sebebiyle devam eden ve ilk sayfa ile bağlantı kurulan (belki de başka ciltlerdeki) sayfalara tescil edilebilecektir. Bu durumda tapu sicili fiilen açıklığı sağlayamayacağı gibi, karışıklık sebebiyle tapu sicilinin tutulmasıyla ilgili bir hata yapılması halinde devletin sorumluluğuna da başvurulmasına yol açılabilecektir. Kat irtifakının dört veya beş bloklu anataşınmaz için kurulduğu düşünülür ise, uygulamada kolaylık sağlaması ve belirtilen risklerin önlenmesi amacıyla kat irtifakının da kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sahifesine tescil edilmesi mazur görülebilecektir. Kat irtifakının, kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmiş olması kat irtifakının niteliğinde bir değişiklik yaratmayacaktır. Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır (KMK m. 13/4). Kat mülkiyeti kütüğündeki en önemli eksiklik bağımsız bölümün net ve brüt yüzölçümü şeklinde bir bölümün bu kütükte bulunmamasıdır. Kat mülkiyeti kütüğüne, bağımsız bölümün numarası, katı, varsa blok numarası, arsa payı ve anataşınmazın yüzölçümü kaydedilmektedir. Kat mülkiyeti kütüğünde bağımsız bölümle ilgili net veya brüt alanların bulunmayışı konut veya işyeri talep edenlerin yanıltılmasına ve aldatılmasına sebep olmaktadır. Özellikle de, inşaat projesinin onaylanmasından sonra kat irtifakı kurulması ve bağımsız bölümlerin belirlenmesi üzerine yapılan ve maketten satış adı verilen sistemde bu tür kaygılar oldukça fazladır. Brüt alan ve net alan tanımları 3194 sayılı İmar Kanunu nda ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği nde 8 yer almamıştır. Bağımsız bölümün net alanı, konut içerisinde duvarların arasında kalan temiz alandır. Bu alana, tabii zemine oturan açık teraslar, avlular, ışıklıklar her nevi hava bacaları ve saçaklar dâhil edilmez. Brüt alan ise, bağımsız bölümün duvarlar dahil alanı ile ortak alanların bağımsız bölüm başına düşen miktarı kadar, o bağımsız bölüme ilave edilmesiyle oluşan alandır 9. Açıklığın sağlanması, konut veya işyeri talebinde bulunanların korunması bakımından bağımsız bölümün net ve brüt alan konusunun hukukî bir düzenlemeyle açıklığa kavuşturulması ve kat mülkiyeti kütüğünde kaydedilmesi gerekmektedir. 8 Resmi Gazete Tarihi: Sayısı: mükerrer. 9 İstanbul İmar Yönetmeliği m ve m

25 KMK de arsa payı; arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payları şeklinde tarif edilmiştir (KMK m. 2). Arsa paylarının, bağımsız bölümlerin her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmesi gerekmektedir (KMK m. 3). Ancak uygulamada, arsa payları belirlenirken bağımsız bölümün değeri esasına uyulmadığı bir gerçektir. Türkiye de kat irtifakı veya kat mülkiyeti uygulamalarında, arsa payları özensizce, herhangi bir kıstas gözetilmeksizin belirlenmekte, hatta her bağımsız bölümün arsa payının birbirine eşit olduğu örneklerinin çokça ortaya çıktığı durumlar da bulunmaktadır. Tapu müdürlüğü görevlilerinin kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması safhasında arsa paylarının belirlenmesinin kontrolü görevi de bulunmamaktadır. Bu şekildeki uygulamanın, ileride çok çeşitli ihtilaflara yol açabileceği izahtan varestedir. Anataşınmazın yok olmasında, yıkılmasında, kamulaştırılmasında veya afet riski altındaki alan kapsamında kalmasında paylı mülkiyete geçişte kat mülkiyetinde yazılan arsa payları gözetileceğinden çok büyük kargaşa ve birçok hukukî ihtilaf ortaya çıkacaktır. Şekil 2.2 Kat mülkiyeti kütüğü örneği Yevmiye defteri Tapu müdürlüğüne yapılan istemler yevmiye defterine kaydedilir. Tapu müdürünün kendisine yöneltilen istemler karşısında hiçbir inceleme yapmaksızın derhal istemi 12

26 yerine getirmekle görevli olmadığını söylemek gerekir (TMK m. 1015, TST m. 18). Tapu kütüğünde yapılacak yazımlar için talep edenin harcama yetkisi ve hukukî sebebin araştırılması gerekir. Başka bir deyişle, tapu müdürü yolsuz tescillere sebebiyet vermemek, devletin sorumluluğuna yol açmamak için yapılan talepleri yasallık ve doğruluk (gerçeklik) denetimine tabi tutmalıdır. Doktrinde, Hatemi vd. (1991) bu incelemeye yasallık denetimi ilkesi adını vermişlerdir. Tapu müdürü, yapılan istemleri isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek istem sırasına göre derhâl yevmiye defterine yazdıktan sonra yasallık ve doğruluk denetimi neticesinde eksiklik bulmaz ise tescil işlemini gerçekleştirir (TMK m. 1002/1). Kanunkoyucu yevmiye defterine çok önemli bir fonksiyon yüklemiştir. TMK m de evvela aynî hakların kütüğe tescil ile doğacağı, sıralarını ve tarihlerini tescile göre alacağı belirtildikten sonra, tescilin etkisinin yevmiye defterine kayıt tarihinden itibaren başlayacağı düzenlemiştir. İstem, yevmiye defterine kaydedildikten sonra, aynı tarih ve yevmiye numarası ile kütüğe tescil edilir. Tescillerde yevmiye defterindeki sıra numarası esas alınır. Yevmiye defteri, aynî haklarının sırasının belirlenmesi ve kazanılması bakımından çok önemlidir. Tapu kütüğüne yapılan tesciller, terkinler, değişiklikler yevmiye defterine kayıt edildiği andan itibaren hüküm ve sonuçlarını doğurur (Ünal ve Başpınar 2008). Yevmiye defterine her sene başında, birden başlayan sıra numarası verilir. Yevmiye defterine; işlemin yevmiye numarası, saat ve dakikası, istemde bulunanın adı ve soyadı, istemin niteliği, isteme konu taşınmazın köy veya mahalle adı, cilt ve sayfa numaraları ile işlemi hazırlayan, kontrol eden ve onaylayanın adı ve soyadı yazılır. Tapu müdürlüğüne gelen istemler, sözleşme düzenlenmesi gereken işlemlerde usulüne uygun resmî senet düzenlenerek taraflarca imzalanmasından; sözleşme düzenlenmesi gerekmeyen işlemlerde istem belgesinin imzalanmasından; resmî kurumlara ait yazıların alınmasından sonra yevmiye defterine kaydedilir. Yevmiye defteri müdür tarafından her iş günü tarih atılarak açılır ve iş günü sonunda kapatılarak imzalanır. Yevmiye defteri işlem olmadığı günlerde açılıp kapatılmaz. Yevmiye defterine, tapu sicili üzerinde işlem 13

27 yapılmasını gerektiren veya reddedilen istemler kaydedilir. Tapu sicili üzerinde kayıtlı hakların birbirlerine üstünlüğü, bu deftere yazım tarih ve sıra numarasına göre belirlenir. Müdür daire dışına çıkarken veya izin ve rapor gibi nedenlerle görevinden ayrılırken yetki verdiği memuru yevmiye defterine yazar ve imza eder. Müdür göreve dönünce, göreve başladığını yine yevmiye defterine yazar ve imza eder (TST m. 23). Şekil 2.3 Yevmiye defteri örneği Resmî belgeler Ana sicillerden olan resmî belgeler, TST nin 7 nci maddesinde resmi senet, mahkeme kararı ve diğerleri şeklinde örnek kabilinden sayılmıştır. Resmî belgeler ile kastedilen, 14

28 kütük üzerinde yapılan işlemlere dayanak tüm belgelerdir. Tüzükte sayılanların dışında resmî belgelere örnek olarak, cebri satış kararları, miras taksim sözleşmesi, satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kira sözleşmesi, vekâletname, vasi kararı, veraset belgesi vb. gibi tapu işlemine dayanak belgeler sayılabilir. Eski ifadesiyle evrakı müsbit (Ünal ve Başpınar 2008) denilen bu belgeler, özenle sıraya konulur ve saklanır. Belgelerin nasıl saklanacağı TST ile belirlenmiştir. Bunlardan, resmî senetler her yıl tarih ve yevmiye sırasıyla ciltlenerek saklanır (TST m. 82/2). Arşivlenecek belgelerin tespiti, elektronik ortamda arşivlenmesi, arşivlemenin usul ve esasları ile hangi belgelerin imha edilebileceği ve imha edilme süreleri Genel Müdürlükçe belirlenir (TST m. 83). Tapu sicilleri, Genel Müdürlük birimleri dışına çıkarılamaz. Devlete, gerçek ve tüzel kişilere ait bir hizmetin görülmesi, bir hakkın korunması ve ispatı gerektiğinde, onaylı örnekleri verilir. Ancak, mahkemeler veya yetkili resmî merciiler tarafından sicil veya belgelerin aslı istenildiği takdirde, örnekleri müdür tarafından tasdik edilip, iade edilmek üzere imza karşılığında asılları verilir. Onaylı örnek belgeler, asılları iade edilene kadar özenle saklanır (TST m. 84) Plân Plân belli bir bölgedeki taşınmazların yüzölçümünü ve sınırlarını geometrik bir şekilde gösteren, resmî ölçü ve tespitlere dayanan haritadır (Akipek 2010). Plânların hazırlanma usul ve esasları Tapu Plânları Tüzüğü ile ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. TMK de plâna büyük önem verilmiştir. Anılan Kanun un 719 uncu maddesine göre, taşınmazın sınırları, tapu plânları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir. Tapu plânları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, asıl olan plândaki sınırdır. Bu kural, yetkili makamlarca heyelân bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz. 15

29 Şekil 2.4 Plân örneği 16

30 2.3.3 Yardımcı siciller Aziller sicili Tapu işleminin temsilci aracılığıyla yapılması halinde, temsilcinin azledilip azledilmediği aziller sicilinden kontrol edilir. Vekâletten aziller, vekâlet verenlerin adının baş harfleri ve Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarasına göre, her harf için sicilde ayrılan bölüme yazılır. Azil belgesi geldiğinde, müdür veya görevlendireceği tapu görevlisi tarafından üzerine alındığı tarih, saat ve dakika hemen yazılarak, aziller siciline kaydedilir (TST m. 77). Uygulamada aziller sicili elektronik ortamda tutulmaktadır. Şekil 2.5 Aziller sicili örneği 17

31 Düzeltmeler sicili Düzeltmeler sicili TST nin 78 inci maddesinde düzenlenmiştir. Bu hükme göre, yevmiye defterine yazılması gerekmeyen düzeltmelerin sebebi, düzeltmeler siciline kaydedilir. Kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde, belgelere aykırı tescil veya esaslı yazım hatasının düzeltilebilmesi için ilgililerin yazılı olurunun alınması gerekir (TST m. 74/4). Ancak, kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde, belgelere aykırı basit yazım hatası yapıldığının tespit edilmesi hâlinde, müdür tarafından nedeni düzeltmeler sicilinde açıklanarak, re'sen düzeltme yapılır (TST m. 74/1). Düzeltme yapılması halinde, düzeltmeler sicilindeki numara, düzeltilen işlemin üzerine yazılarak yapılan işlemler arasındaki bağlantı sağlanır (TST m. 76). Şekil 2.6 Düzeltmeler (tashihler) sicili örneği 18

32 Kamu orta malları sicili KK nin 16/B maddesine göre, mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi paralı veya parasız kamunun yararlanmasına tahsis edildiği veya kamunun kadimden beri yararlandığı belgelerle veya bilirkişi veya tanık beyanı ile ispat edilen orta malı taşınmaz mallar sınırlandırılır, parsel numarası verilerek yüzölçümü hesaplanır ve bu gibi taşınmaz mallar özel siciline yazılır. Sözkonusu hükümde yer alan özel sicil kamu orta malları sicili dir. Mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi kamu orta malları, özel siciline kaydedilir ve hangi köy veya belediyeye tahsisli olduğu belirtilir. İlgili belgeler özel dosyasında saklanır (TST m. 79). Şekil 2.7 Kamu orta malları sicili örneği 19

33 Tapu envanter defteri Müdürlükte bulunan bütün kütük, zabıt defteri, yevmiye defteri ve resmî senet ciltleri ile yardımcı siciller tapu envanter defterine kaydedilir (TST m. 80). Eski adı tablomahzen defteri olan tapu envanter defteri uygulamada elektronik ortamda tutulmaktadır. Şekil 2.8 Tapu envanter defteri örneği 2.4 Tapu Siciline Kaydı Gereken Taşınmazlar Genel olarak TMK nin eşya hukuku kitabı, taşınır ve taşınmaz eşya ayrımına göre düzenlenmiştir. Doktrinde genel kabul görmüş tanımlara göre, taşınır eşya, özüne herhangi bir zarar gelmeksizin bir yerden başka bir yere taşınabilen eşyadır; taşınmaz eşya ise özüne zarar gelmeksizin bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, yerinde sabit olan eşyadır (Akipek 2010). 20

34 Aslında doğal ve fizikî nitelikleri gereği sadece arazi (tarla, bağ, bahçe, arsa vs.) tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilir. Bağımsız bölümler ile bağımsız ve sürekli haklar kanunkoyucunun iradesi ile taşınmaz olarak değerlendirilmiş ve taşınmazların tabi olduğu hukukî rejime bağlanmışlardır. TMK nin 704 üncü ve 998 inci maddelerinde taşınmaz olan şeyler sınırlı bir biçimde sayılmıştır. Bu maddelerde, sadece niteliği gereği yerinde sabit olan şeyler değil, aşağıda değinileceği üzere özel niteliklere sahip haklar da taşınmaz olarak sayılmıştır (Ünal ve Başpınar 2008). Zikredilen maddelere göre, arazi, taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler taşınmaz olarak kabul edilmiş ve tapu kütüğünün (bağımsız bölümlerde kat mülkiyeti kütüğünün) ayrı bir sayfasına kaydedilmeleri esası getirilmiştir. Mülga edilen Medenî Kanunumuzda madenler de taşınmaz olarak sayılmış iken, TMK de bu yönde bir düzenleme yapılmamıştır. Özel mülkiyete konu taşınmazlar tapu kütüğüne kaydedilirler. TMK nin 999 uncu maddesine göre, özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır. Benzer bir hüküm de TST nin 8/2 maddesinde bulunmaktadır Arazi TMK m. 998/2 de arazinin tapu siciline kaydının, özel kanun hükümlerine tâbi olduğu belirtilmiştir. Maddede bahsedilen özel kanun, Kadastro Kanunu dur. Arazinin tanımı 1994 tarihli TST ile yürürlükten kaldırılan 1930 tarihli Tapu Sicili Nizamnamesi nde arazi, hudutları tefrika kâfi vasıtalar ile tahdit ve tayin edilmiş bilumum sathı zemin 10 Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. 21

35 şeklinde yapılmıştır. Başka bir deyişle, sınırları yeterli vasıtalar ile belirlenmiş yeryüzü parçasına arazi denir (Ünal ve Başpınar 2008, Akipek 2010, Oğuzman vd. 2011) tarihli yeni TST ye göre arazi, sınırları hukukî ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü parçasıdır (TST m. 9/1). Arazinin mülga nizamnamedeki tanımı Oğuzman vd. (2011) tarafından isabetli bulunmuş, Ünal ve Başpınar (2008) tarafından eksik bulunmuştur. Yazarlara göre, arazi sadece eni ve boyu olan bir yeryüzü parçasından, bir alandan ibaret değildir. Onun altına ve üstüne doğru devam eden bir de derinliği bulunmaktadır. Sözkonusu dikey boyut malikin yararlanabileceği yere kadar devam eder. TMK nin 718 inci maddesinin birinci fıkrasında; Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar hükmü bulunmaktadır. Mülga nizamnamedeki tanıma, derinlik boyutunu da eklemek gerekir. Arazinin bu şekilde anlaşılmasına hacim teorisi denir. Sınırlanabilir şeyler hukukî anlamda eşyadır ve aynî haklara konu edilebilir. Arazinin sınırları, kadastro yapılmış yerlerde plâna göre belirlenir. Kadastrosu yapılan arazi, tamamının veya büyük kısmının bulunduğu mahalle veya köyün tapu kütüğüne kaydedilir. Bu kayıtla birlikte, araziyle ilgili tescil, terkin, şerh ve beyan gibi tapu sicili işlemleri yapılabilir (Akipek 2010). Kadastrosu yapılmamış yerlerde, arazinin daha evvel yapılmış bir plânı veya haritası var ise, arazinin sınırları bu belgelerden anlaşılır. Plân veya harita bulunmadığı takdirde, zabıt kütüğünde yazılı tanımlamalara (komşu taşınmazlara) göre arazinin sınırı belirlenir (Ünal ve Başpınar 2008, Akipek 2010, Oğuzman vd. 2011) Bağımsız ve sürekli haklar Aslında nitelikleri gereği taşınmaz olmayan bazı haklar, sosyal ve ekonomik hayatın gerekleri gözetilerek kanunkoyucu tarafından taşınmaz olarak sayılmışlardır. Bu hakların taşınmaz olarak kabul edilmesi ve tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına tescil 22

36 edilmesi, onların niteliğinde bir değişiklik yaratmamış, sadece taşınmaz gibi işlem görmeleri sağlanmıştır (Oğuzman vd. 2011). TMK nin 998 inci maddesinin üçüncü fıkrasında, bağımsız ve sürekli hakların kaydedilmesi için gerekli koşulların ve usulün tüzükle belirleneceği düzenlenmiş, süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması şartı getirilmiştir. Kanunun atıf yaptığı TST nin 10 uncu maddesinde bağımsız ve sürekli haklar düzenlenmiştir. Sözkonusu hüküm, Süresiz veya en az otuz yıl süreli olan ve tasarrufları kısıtlanmayan ve izne tâbi kılınmayan bağımsız ve sürekli irtifak hakları, hak sahibinin yazılı istemi üzerine tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir. Tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli haklar, üçüncü kişilere devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde her türlü aynî veya kişisel hak kurulabilir şeklindedir. İrtifak haklarının tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak kaydedilebilmesi için aşağıdaki şartları taşımaları gerekir (Ünal ve Başpınar 2008, Akipek 2010, Oğuzman vd. 2011) : a) Geçerli olarak kurulmuş bir irtifak hakkı bulunmalıdır. b) İrtifak hakkı bağımsız bir nitelik taşımalıdır. İrtifak hakkının bağımsız olması demek, bunların hukukî işlem ya da miras yoluyla bir başkasına geçebilmesidir. Başka bir deyişle, irtifak hakkının belirli bir taşınmaz lehine veya belirli bir kişi lehine kurulmamış olmasıdır. Şu halde, eşyaya bağlı irtifaklar ile şahsa sıkı sıkıya bağlı kurulan intifa ve oturma hakkı bağımsız bir nitelik taşımadıklarından bağımsız ve sürekli bir hak olarak tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz gibi tescil edilemeyeceklerdir. Bağımsız bir nitelik taşıyacak irtifak hakları, aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilen ve mirasçılara intikal eden üst ve kaynak hakkı gibi kişiye bağlı irtifaklardır. TMK nin 838 inci maddesinde düzenlenen diğer irtifak hakları ise, kural olarak devredilemez ve mirasçılara geçmez ise de, aksi sözleşme ile kararlaştırılabilir. Bu durumda, TMK m. 838 de düzenlenen diğer irtifak haklarının 23

37 devri sözleşme ile kabul edilmesi halinde, bağımsız bir hak olma özelliğine sahip olurlar. c) İrtifak hakkı sürekli bir nitelik taşımalıdır. Bu şart da, yukarıda yerverilen mevzuat hükümlerine göre irtifak hakkının süresiz olarak veya en az otuz yıl süreyle kurulmasını ifade eder. ç) İrtifak hakkı sahibinin, şartları oluşan irtifak hakkının tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına kaydedilmesi için talepte bulunması gerekir. TST nin 30 uncu maddesinin son fıkrası uyarınca, bağımsız ve sürekli irtifak hakları, ilgili tapu kütüğünün en son sayfasına tescil edilir, taşınmaz mal ve üzerindeki hakların tapu kütüğü sayfaları ile bağlantısı sağlanır. Bu şekilde tescil edilen bağımsız ve sürekli irtifak hakları, taşınmaz mal olarak eski deyimle her türlü temliki tasarrufa konu edilebilir Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler TMK nin 998 inci maddesinin son fıkrası uyarınca kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir. TMK nin atıf yaptığı özel kanun KMK dir. Kat mülkiyeti ile kat irtifakı, bu konuda özel olarak yürürlüğe konulmuş KMK de düzenlenmiştir. Anataşınmazın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, KMK hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine bağımsız bölüm; bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti; bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir (KMK m. 2). 24

38 Kat mülkiyeti ve kat irtifakının kurulması için kural olarak tapu müdürlüklerince resmî senet düzenlenir ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Yukarıda da belirtildiği üzere 11, kat mülkiyeti ve kat irtifakı, kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde, KMK de aksine bir hüküm bulunmadıkça tescille ilgili genel hükümler uygulanır. Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti zabıt defterine tescil olunur. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına kayıt edilmekle taşınmaz niteliğini kazanırlar. Kat malikleri bağımsız bölümler üzerinde müstakilen mülkiyet hakkına sahip olurlar ve TMK nin maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkileri kullanabilirler (KMK m. 15). Kanunkoyucu tarafından, bağımsız bölümler üzerinde müstakil mülkiyet hakkı tanınmış olmakla, TMK de yeralan mütemmim cüz (bütünleyici parça) prensibinden ayrılmıştır. 2.5 Tapu Siciline Hakim İlkeler Genel olarak Tapu siciliyle ilgili genel ilkeler doktrinde yazarlara göre farklılık taşımaktadır. Reisoğlu na (1984) göre bu ilkeler; tescil prensibi, illiyet prensibi, aleniyet (açıklık) prensibi, güven prensibi, devletin sorumluluğu prensibi, aynî aleniyet prensibidir. Hatemi vd. (1991), taşınmaza sahife açılması ilkesi, şeklî aleniyet ilkesi, talep ilkesi ve kıdeme itibar ilkesi olmak üzere dört ilkeyi tapu kütüğü ve işlemleri alanını ilgilendiren ilkeler olarak saymıştır. Esmer (1998), tapu sicilinin tutulmasını zorunlu kılan sebepler ve kamunun güvenini sağlamaya yönelik tedbirler, tapu siciline ilişkin temel ilkelere bağlanmıştır demek suretiyle üç ilke saymıştır. Bunlar, tescilin lüzumu ilkesi, aleniyet ilkesi ve devletin sorumluluğu ilkesidir. Eren ve Başpınar a (2007) göre bu ilkeler; açıklık (aleniyet) ilkesi, aynî açıklık ilkesi, sınırlı sayı ilkesi, tescil ilkesi, belirlilik ilkesi, sebebe bağlılık ilkesi, zaman yönünden öncelik ilkesi, tapu siciline güven ilkesi 11 Bknz Kat Mülkiyeti Kütüğü başlıklı bölüm. 25

39 ve devletin sorumluluğu ilkesidir. Ünal ve Başpınar (2008), tapu siciliyle ilgili ilkeleri beş başlık altında ele almıştır. Bunlar; aynî kayıt ilkesi, aleniyet ilkesi, tescil ilkesi, tescilin sebebe bağlılığı ilkesi ve tapuya itimat (güven) ilkesidir. Akipek ve Akıntürk (2009) de, şekli tapu sicilinin dayandığı ilkeler başlığını kullanarak, aynî kayıt ilkesi, kamuya açıklık ilkesi ve devletin sorumluluğu ilkesi olmak üzere üç ilkeyi açıklamıştır. Oğuzman vd. (2011), tapu siciline hakim olan prensipleri; taşınmaza sahife açılması prensibi, taşınmaz üzerinde aynî hak kazanılması için tescil gerekmesi, tescilin sebebe bağlılığı, tescilin yolsuz da olsa iyiniyetli üçüncü kişiler için hüküm ifade etmesi ve tapu sicilinin kamuya açıklığı olarak açıklamışlardır. Sapanoğlu da (2012); talep/istem ilkesi, her taşınmaza sahife açılması ilkesi, tescil ilkesi, sebebe bağlılık/illiyet ilkesi, güven ilkesi, açıklık/aleniyet ilkesi ve devletin/hazinenin sorumluluğu ilkeleri olmak üzere yedi ilke saymıştır. Eserlerde yerverilen bu ilkeler, tapu sicilinin unsurları, fonksiyonu, aynî hakların kazanılması ve tapu sicilinin tutulması ile ilgilidir. Bu çalışmanın kapsamı gereği, burada tapu siciline hakim ilkeler ayrıntıya girilmeksizin kısaca açıklanacaktır Her taşınmaza bir sahife açılması ilkesi Tapu kütüğünün kişi esasına göre değil de taşınmaz esasına göre tutulmasını açıklayan ilkedir. TMK nin öngördüğü modern tapu sicillerinin tutulması amacıyla, kanun ile taşınmaz sayılan şeyler için tapu kütüğünde veya kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir sayfa açılır ve tapu sicili işlemleri (tescil, terkin, şerh ve beyan) burada gerçekleştirilir. Bu ilkeye aynî kayıt ilkesi veya aynî aleniyet (açıklık) ilkesi de denilmektedir Açıklık ilkesi Tapu sicilinin, taşınmazlar üzerindeki aynî hakları açıklaması fonksiyonunun bir sonucu olarak, bu sicilin kamuya açık olması gerekir. TMK nin Tapu sicilinin açıklığı başlıklı 1020 nci maddesinde; Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki 26

40 bir kaydı bilmediğini ileri süremez hükmü bulunmaktadır. Bu hükümle birlikte, mülga Medenî Kanun da bulunan ilginin ispat edilmesi şartı kaldırılmış, ancak ilginin inanılır kılınması şartı getirilmiştir. Özdemir (2006) tarafından, TMK nin 1020 nci maddesinin ikinci fıkrasındaki düzenlemenin aleniyet ilkesini sınırladığı ileri sürülmektedir. Bu hüküm uyarınca sicilin kamuya açıklığından herkesin serbestçe ve istediği şekilde yararlanamayacağı iddia edilmektedir. Yazar, şu anda sadece ilgisini inanılır kılan kimselerin tapu sicilini inceleme ve öğrenme hakkına sahip olduğu ve sicile sınırlı bir aleniyet tanındığı görüşündedir. Doktrinde, hukuken korunmaya layık bir ilginin bulunması halinde tapu sicilinde yeralan kayıtların incelenip öğrenilebileceği ve örneklerinin talep edilebileceği görüşü hakimdir (Oğuzman vd. 2011). Bu ilginin tapu sicillerinin kullanılma amacına uygun hukukî, maddî veya ilmî bir ilgi olması gerekir. Aslında aleniyetin sınırı uygulamadan uygulamaya değişmektedir. Bazı tapu müdürlükleri tapu sicilinin kamuya açıklığı ilkesini çok katı uygularken, bazı tapu müdürlükleri bu ilke için güncel ve meşru bir ilgiyi yeterli görmektedir. Aleniyet ilkesini katı bir şekilde uygulayan tapu müdürlükleri, malvarlığına yönelik kişilik hakkının korunması ve ticari sır kaygılarıyla hareket etmektedir. Ancak son yıllarda, tapu kayıtlarının elektronik ortama aktarılmasıyla birlikte açıklık ilkesi için aranan ilgisini inanılır kılma şartı geniş yorumlanmaktadır. Tapu kayıtları, bankalara, değerlemecilere, belediyelere, kamu kurum ve kuruluşlarına, mahkeme ve icra dairelerine, avukatlara bunların tapu siciliyle ilgisi var kabul edilerek elektronik ortamda erişime açılmaya başlanmıştır. Tapu sicilinin hakları gösterme ve bu hakları kamuya açıklama işlevi karşısında bu yöndeki eğilim yerindedir. Tapu sicilinin kamuya açıklığı ilkesi gereği, herkesin tapu sicilindeki kayıtları bildiği yolunda kesin bir karine sözkonusudur. Bu karinen aksi ispat edilemez, karine çürütülemez. Böyle bir sonucun kabul edilmesi de, hukuken korunmaya değer menfaati 27

41 bulunan kimselerin tapu sicilindeki kayıtları görme ve inceleme hakkının bulunmasına dayanır (Akipek ve Akıntürk 2009). Tapu sicilinin en önemli fonksiyonu, taşınmazlar üzerindeki aynî hakları açıklamak olduğundan, açıklık ilkesini işlevsiz hale getirecek uygulamalardan kaçınılmalıdır Tescil ilkesi Taşınmazlar üzerinde aynî hak kazanılması için, kural olarak bu aynî hakkın tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekir (TMK m. 1022/1). Kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz (TMK m. 1021). Ancak, aynî hakların işgal, miras, kamulaştırma, cebri icra ve mahkeme ilamı vb. gibi (doktrindeki adı tescilsiz iktisap halleri) kazanılması bu prensibin istisnalarını oluşturur. Tescilin gerekliliğini ifade eden bu ilkeye göre, tapu kütüğüne tescilin yapılmış olması, aynî hakkın kazanılması için kurucu unsurdur Tescilin sebebe bağlılığı ilkesi Türk ve İsviçre Hukukunda, tapu kütüğüne yapılan tescilin hüküm doğurabilmesi için, tescile esas olan hukukî işlemlerin geçerli olması gerekir. Taşınmaz üzerinde aynî hak kazanılması sebebe bağlı (illî) bir işlemdir. Tescile esas hukukî işlemin kurucu unsurları ve tescilin hukukî sebebi herhangi bir sebeple geçerli değil ise, yapılan tescil yolsuz tescil olur ve bu tescile göre herhangi bir aynî kazanılamaz. Bir başka anlatımla hukukî mahiyeti itibariyle tasarruf işlemi olan tescilin geçerliliği, ona esas olan borçlandırıcı işlemin geçerliliğine bağlıdır. Borçlandırıcı işlem mevcut veya geçerli değilse, yapılan tescil de geçersiz olur. Tapu sicilinde gerçek hak durumunu göstermeyen bu tescile yolsuz tescil denir (Eren ve Başpınar 2007). 28

42 Tescil yolsuz da olsa, bu tescille kurulan bir aynî hak şeklen (görünürde) de olsa var sayılır ve hukukî sonuç doğurabilir. Birincisi, yolsuz tescil aynî hakların zamanaşımıyla iktisabına yol açabilir (TMK m. 712). İkincisi, tapu kütüğündeki yolsuz tescile iyiniyetle güvenilerek aynî hak elde edilmesi imkânı yaratabilir (TMK m. 1023) (Ünal ve Başpınar 2008) Tapu siciline güven ilkesi Tapu sicili, devletin tekelinde ve açıklık ilkesine göre tutulan sicillerdir. Tapu kütüğü üzerindeki hakların varlığı, aksi sabit oluncaya kadar devam etmektedir. Herkes tapu sicilindeki kayıtların doğruluğuna güvenebilir. TMK nin 1023 üncü maddesiyle, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunmaktadır. Bu ilkeye, tescilin olumlu hükmü de denilmektedir. Bu ilkenin uygulanabilmesi için: a) Sadece üçüncü kişiler bu korumadan yararlanabilir. b) Tapu kaydına dayanılan kazanımlar için koruma sözkonusudur. c) Korumanın kapsamına aynî haklar (mülkiyet ve sınırlı aynî hak) girmektedir. ç) Üçüncü kişi iyiniyetli olmalıdır; üçüncü kişi yolsuz tescili bilmemeli ve bilebilecek durumda olmamalıdır. d) Aynî hak kazanılması için gerekli diğer kurucu unsurlar geçerli olmalıdır (Oğuzman vd. 2011) Devletin sorumluluğu ilkesi TMK nin 7 nci maddesi anlamında resmî sicillerden olan tapu sicili Devlet tarafından ve Devletin sorumluluğu altında tutulur. Bir kamu hizmeti olan tapu sicillerinin tutulmasında Devlet tekelci bir anlayış izlemiştir. Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki aynî hakların kamuya açıklandığı resmî siciller olduğu için gerçeği göstermelidir ve sicilin tutulmasından kimse zarar görmemelidir. TMK nin 1007 nci maddesi bu ilkeyi 29

43 düzenlemiştir. Bu hükme göre; Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Görüldüğü üzere, tapu sicilinin hukuka aykırı olarak tutulması neticesinde bir zarar vâki olur ise, bu zarardan Devletin sorumluluğu doğacaktır. TMK nin 1007 nci maddesinde yeralan sorumluluk, kusursuz sorumluluk halidir. Doktrinde bu sorumluluğun tehlike sorumluluğu olmayıp, ağırlaştırılmış bir sebep sorumluluğu olduğu görüşü ağır basmaktadır. Zira burada devlete sorumluluktan kurtulma imkânı (kurtuluş beyyinesi) tanınmamıştır. Tapu sicilini tutan görevlilerin herhangi bir kusuru bulunmasa dahi tapu sicilinin tutulmasıyla ilgili zarardan Devlet sorumludur. Görevlilerin kusurunun bulunması, Devlet ile görevliler arasındaki iç ilişkiye ilişkin bir durum olup, kusurun varlığı görevliye rücu edilip edilmeyeceğini belirler (Eren ve Başpınar 2007). 2.6 Tapu Sicili Teşkilatı TMK nin 1006 ncı maddesine göre, tapu idarelerinin kuruluş, işleyiş ve hizmetlerinin yürütülmesi, özel kanun hükümlerine tâbidir. Bahsi geçen bu özel kanun, 25/11/2010 tarihli ve 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Teşkilat Ve Görevleri Hakkında Kanun dur 12. TKGM nin, kullanıcı çevresine daha çağdaş, nitelikli, güvenilir, hızlı ve ekonomik tapu, kadastro ve harita hizmetini sunabilmek ve sürekli artan hizmet talebini karşılayabilmek amacıyla mevcut teşkilat yapısında yeniden bir düzenleme yapılması ihtiyacı doğmuş ve TKGM, 6083 Sayılı Kanun yeniden teşkilatlanmıştır. TKGM, merkez ve taşra teşkilatından oluşmaktadır. Merkez teşkilatı; ana hizmet, danışma ve denetim birimleri ile yardımcı hizmet birimlerinden oluşur. TKGM nin 12 10/12/2010 tarihli ve sayılı R.G. de yayınlanmıştır. 30

44 vatandaşa hizmet veren icracı birimleri, genel olarak taşra birimleridir. TKGM nin taşra teşkilatı, bölge müdürlükleri ile bu müdürlüklere bağlı kadastro müdürlükleri ve tapu müdürlüklerinden oluşur. Kadastro müdürlükleri illerde; tapu müdürlükleri, merkez ilçe ve diğer ilçelerde kurulur (6083 Sayılı K. m. 5/5). Anılan Kanun dan sonra, TKGM nin taşra teşkilatında, yirmi iki bölge müdürlüğü, seksen bir kadastro müdürlüğü ve dokuz yüz elli yedi tapu müdürlüğü bulunmaktadır. Şekil 2.9 TKGM Teşkilat Şeması 31

45 6083 Sayılı Kanun un 2 nci maddesinde TKGM nin görevleri sayılmış olup, Devletin sorumluluğu altındaki tapu sicillerinin düzenli bir biçimde tutulmasını, taşınmazlarla ilgili her türlü akitli ve akitsiz tapu işlemleri ile tescil işlerinin yapılmasını, siciller üzerindeki değişikliklerin takibini, denetlenmesini, sicil ve belgelerin arşivlenerek korunmasını sağlamak ve Ülkenin kadastrosunu yapmak, değişiklikleri takip etmek, tapu planlarının yenilenmesini ve güncellenmesini sağlamak, bunlara ilişkin kontrol ve denetim hizmetlerini yürütmek görevleri bunlardan en önemlileridir. Türkiye genelinde, Tapu Müdürlüklerince 2010 yılında toplam adet (Anonim 2010), 2011 yılında toplam adet (Anonim 2011) ve 2012 yılında toplam adet (Anonim 2012a) tapu işlemi yapılmıştır. 2.7 Tapu Siciline Yapılan İşlemler Kayıt işlemi Taşınmazın tanımlayıcı bilgilerinin veya taşınmazı teşhise yarayacak bilgilerin tapu veya kat mülkiyeti kütüğünün sol üst bölümüne yazılmasına kayıt denir. Taşınmazın mahallesi veya köyü, mevkii, sokağı, pafta no, ada no, parsel no, yüzölçümü ve niteliği gibi bilgiler kütüğün sol üst kısmına kayıt edilirler. TMK nin 998 inci maddesi gereğince taşınmaz kütüğe kayıt edildikten sonra, diğer tapu sicili işlemleri gerçekleştirilir (Akipek 2010) Tescil işlemi Tapu sicilinde tescil terimi, dar ve geniş olmak üzere iki anlamda kullanılmaktadır. Dar anlamda tescil, aynî hakların kurulması veya kazanılması amacıyla tapu veya kat mülkiyeti kütüğüne yazılmasıdır. Şu halde tescil, mülkiyet ve sınırlı aynî haklar bakımından sözkonusu olur. Geniş anlamıyla tescil, tapu siciline yapılan bütün işlemleri içerir. Bu anlamıyla tescil, kayıt, şerh ve beyanların kütüğe yazılmasıdır. Tescil, dar ve teknik anlamıyla kullanılmalıdır (Akipek ve Akıntürk 2009). 32

46 Aynî haklar, taşınmaza ilk defa sayfa açılırken tescil edilebileceği gibi sayfa açıldıktan sonra da tescil edilebilir. KK nin 13 üncü, 19 uncu ve 22 nci maddeleri uyarınca özellikle mülkiyet hakkı ve mevcut diğer aynî haklar taşınmaza sahife açılması esnasında re sen tescil edilir (Ünal ve Başpınar 2008, Oğuzman vd. 2011). Sayfa açıldıktan sonra, mevcut olan bu sayfaya tescil yapılabilmesi için, yetkili kişinin tescil talebinde bulunması ve talepte bulunanın tasarruf yetkisini ve tescilin hukukî sebebini belgelendirmesi gerekir (TMK m ve 1015). TMK nin 1017 nci maddesindeki atıf uyarınca, aynî hakların tapu kütüğüne tescili ile ilgili şekli kurallar TST nin beşinci bölümünde (TST m. 27 ile 36) ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. İstem, yevmiye defterine kaydedildikten sonra, aynı tarih ve yevmiye numarası ile kütüğe tescil edilir. Tescil, siyah veya mavi mürekkepli kalemle ve kitap harfleriyle okunaklı şekilde yazılır. Kütük üzerinde kazıntı, silinti, çıkıntı yapılamaz. Tescillerde yevmiye defterindeki sıra numarası esas alınır (TST m. 27) Terkin işlemi Terkin aynî hakları ortadan kaldırmak için yapılan bir tapu işlemi olarak dar anlamda tanımlansa da, tapu sicilindeki aynî haklara ilişkin tescilin, kaydın, şerhin veya beyanın hükümsüz hale getirilmesi, sona erdirilmesi şeklinde uygulamada geniş anlamda kullanılır. Bir tescilin terkin edilmesi için, hak sahibinin yazılı talebi ile bu kimsenin tasarruf yetkini ve hukukî sebebi belgelemesi gerekir (TMK m ve 1015). TST nin Terkin başlıklı 69 uncu maddesinde, (1) Tapu sicilinde terkin, tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılır. (2) Kayıtların terkininde, tescil istemleriyle ilgili hükümler uygulanır. 33

47 (3) Kanunda açıkça gösterilen hâller ile şerhedilmiş kişisel haklarda ve tescil edilmiş taşınmaz lehine veya kişisel irtifak haklarında belli bir süre söz konusu ise, bu sürenin dolması hâlinde taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin işlemi yapılır. (4) Bir aynî hakkın veya şerhedilmiş kişisel hakkın diğer sebeplere dayalı olarak sona ermesiyle kayıt hukukî değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki, terkini isteyebilir. Müdürlük, bu istemi yerine getirirse her ilgili, bu işlemin kendisine tebliğ tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir. (5) 21/7/1953 tarih ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uyarınca takip edilen kamu alacaklarına ilişkin haciz, iflas, konkordato ile verilen süre ve 9/6/1932 tarih ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesi şerhi bulunan taşınmazlar hariç olmak üzere, tapu siciline yapılan şerhten itibaren iki yıllık sürenin sonunda Müdürlüğe yenilendiği bildirilmemiş olan hacizler, taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin edilir ve durum icra müdürlüğüne bildirilir hükmü bulunmaktadır. TMK nin 1017 nci maddesine göre, terkinin şekli tüzükle belirlenir. TST nin 70 inci maddesinde terkinin şekli düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, tapu sicili üzerinde yapılacak terkinler, terkin edilecek hakla ilgili kaydın üzerinin kırmızı mürekkepli kalemle çizilmesi ve altındaki satıra yine kırmızı mürekkepli kalemle "terkin edildi" ibaresi ile tarih ve yevmiye numarasının yazılması ve müdürün veya görevlendireceği tapu görevlisinin imzalamasıyla olur. Hakkın tescilinde harf kullanılmış ise, terkininde de aynı harf kullanılır Şerh işlemi Teknik anlamda şerh, kanunlarda sınırlayıcı olarak sayılan bazı kişisel hakların kütüğün şerhler bölümüne yazılması işlemidir. Ancak, kanunkoyucu başkaca bazı hallerin de kütüğe şerh verilebileceğini düzenlemiştir. Gerçekten de, TMK nin 1009, 1010 ve 1011 inci maddelerinde bazı kişisel hakların, malikin tasarruf yetkisinin kısıtlanmasının ve geçici tescillerin şerh verilmesi hususları düzenlenmiştir. 34

48 Yukarıda da belirtildiği üzere teknik anlamda şerh, kişisel hakları kapsamaktadır. Hangi kişisel hakların tapu kütüğüne şerh edileceği kanunlarda sayılmıştır. Bu şerhler bakımından sınırlı sayı ilkesi sözkonusudur. Bu tür şerhedilebilecek kişisel haklara örnek olarak, sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları (TMK m. 735, 736), rehin hakkı sahibinin boşalan dereceye ilerleme hakkı (TMK m. 871/3), arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (TMK m. 1009), paylı mülkiyetli taşınmazlarda kullanma, yararlanma ve yönetime ilişkin sözleşmeler (TMK m. 695/2), paylı mülkiyetli taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler (TMK m. 698/2), yasal önalım hakkından feragat (TMK m. 733/2), taşınmaz satış vaadi (Tapu Kanunu m. 26/7), bağışlayana dönme koşulu (TBK m. 292/2), kira sözleşmesi (TBK m. 312) verilebilir (Ünal ve Başpınar 2008, Akipek ve Akıntürk 2009, Oğuzman vd. 2011). Kişisel hakkın tapu kütüğüne şerhi ile kişisel hakkın niteliği değişmez; kişisel hak aynî hak olmaz; ancak aynî hak kuvvet ve etkinliği kazanır. Doktrinde kişisel hakların şerhedilmesinin ikili bir etki yarattığı görüşü hakimdir. Şerhin birinci etkisi, şerh ile kişisel hak eşyaya bağlı borca dönüşür. Eşyanın maliki kim ise borçlu odur. Şerhten sonra taşınmaz üçüncü kişilere devredildiği takdirde, yeni malik borç ilişkisinde eski malikin yerini alır. Böylece her malik, kendi mülkiyet dönemi için, borç ilişkisine taraf olur ve borcu ifa ile yükümlüdür. Bu durum, borç ilişkisinin nispiliği (borç ilişkisinin üçüncü kişilere ileri sürülememesi) ilkesinin istisnasını oluşturmaktadır. Kişisel hakkın şerh verilmesinin ikinci etkisi ise, bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m. 1009/2). Kendilerine zararı dokunduğu ölçüde sonradan kurulan hakların terkini isteyebilirler (Reisoğlu 1984, Akipek ve Akıntürk 2009). TMK nin 1010 uncu maddesinde, malikin tasarruf yetkisi kısıtlamaları üç bent halinde sayılmış ve bunların tapu kütüğüne şerh verilebileceği hüküm altına alınmıştır. Bunlar, çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları; haciz, iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre; aile yurdu kurulması, artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemlerdir. TST nin 48 inci ve 49 uncu maddelerinde, 35

49 tasarruf yetkisini (hakkını) kısıtlayan ve yasaklayan şerhler şeklinde ikili bir ayrım yapılmıştır. Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. İddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa veya tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa bütün ilgililerin rızasıyla ve hakimin kararı ile geçici tescil şerhi verilebilir (TMK m. 1011). Kesin tescil, terkin olunacak şerhin tarih ve yevmiye numarası ile yapılır. Şerhler; kütük sayfasındaki özel sütunda, konusu, süresi, tarih ve yevmiye numarası ile varsa değeri gösterilerek yazılır, terkini için sonraki ilk satır boş bırakılır. Geçici tescil şerhleri (G.T.Ş.) harfleriyle gösterilir. Şerhle yükümlü taşınmaz devre konu olursa, varsa şerhler sütunundaki eski malikin adı çizilip, şerhin tarih ve yevmiye numarası değiştirilmeksizin, devir işlemine ilişkin tarih ve yevmiye numarası ile yeni malikin adı yazılır (TST m. 51) Beyan işlemi Taşınmazlarla ilgili bazı fiili ve hukukî durumların tapu kütüğünün özel bölümüne yazılmasıdır. Beyanların en önemli işlevi, mevcut durumu veya zaten var olanı açıklamaktır (Akipek 2010). Beyanlara yapılan belirtmelerin amacı, tapu kütüğünün diğer bölümlerine yazılamayan bazı fiili ve hukukî durumların iş güvenliği yönünden açıklığının sağlanmasıdır (Reisoğlu 1984). Beyanların, bazı durumları bildirici hükmü bulunmaktadır. Kütüğün beyanlar sütununa, mevzuatın yazılmasını öngördüğü hususlar tarih ve yevmiye numarası belirtilerek yazılır (TST m. 52). Hatemi vd. (1991) göre, tapu kütüğüne yapılacak şerh ve beyanlarda da sınırlı sayı ilkesi geçerlidir. TST ye göre, eklenti (teferruat), TMK ye göre kurulmaları artık mümkün olmayan aynî haklar, 36

50 vesayet altına alınma veya vesayetin kaldırılması, işçi ve yüklenicinin işe başlama tarihi beyanlar hanesine yazılır. Ayrıca, yeni TST de yer alan düzenlemeye göre; tescil, değişiklik, terkin veya düzeltmeyi yolsuz duruma getiren hukukî veya teknik sebeplerin tapu müdürlüğünce tespiti hâlinde, bu husus kütüğün beyanlar sütununda re'sen belirtilir (TST m. 52/2). 37

51 3. TAPU SİCİLİNİN ELEKTRONİK ORTAMDA TUTULMASI 3.1 Giriş Yirmi birinci yüzyıl bilişim çağı veya bilgi çağı olarak isimlendirilmektedir. Bilişim ve iletişim alanındaki gelişmeler, dünyayı da küçültmüş, insanlar ve kurumlar birbirleriyle olan iletişimini, zamandan ve mekândan bağımsız olarak iletişim ve bilgisayar ağları üzerinden sesli, görüntülü veya yazılı olarak sağlamaya başlamışlardır. Bilgi ve iletişim teknolojilerinde sürekli olarak meydana gelen gelişmeler, sosyal, ekonomik ve kültürel yapıyı etkilediği gibi hizmet sunumunu ve hukuksal düzeni de etkilemektedir. Hizmet sunanlar, bilişim alanındaki gelişmelere paralel olarak elektronik ortamda daha hızlı, daha kaliteli, daha şeffaf, daha ucuz ve daha fazla hizmet sunmak istemektedir. Bu sayede, bürokratik işlemler azalmakta, kırtasiyecilik son bulmakta, gereksiz süreçler ortadan kaldırılmakta ve kaynakların kullanılmasında etkinlik ve verimlilik sağlanmaktadır. Artık birçok kamu ve özel sektör hizmeti elektronik ortamdan sunulmaktadır. Örnek olarak, nüfus, vergi, bankacılık, tapu ve kadastro, adalet, sosyal güvenlik, askerlik işlemleri, tüm ülkeyi ilgilendiren merkezi sınavlar, araç muayene ve ceza sorgulama işlemleri, abonelik işlemleri, fatura ödemeleri, kredi ve yurt işlemleri gibi hizmet, başvuru ve işlemler sayılabilir. Türkiye de yukarıda sayılan bazı hizmetler elektronik ortamda e-devlet Kapısı isimli internet sitesinden sunulmaktadır. Bürokratik ve klasik devlet kavramının yerini almaya başlayan e-devlet anlayışı ile, her kurumun ve her bireyin bilgi ve iletişim teknolojileri ile devlet kurumlarına ve kurumlarca sunulan hizmetlere kolayca erişmesi hedeflenmektedir. e-devlet Kapısı, kamu bilgi bankası işlevinin yanı sıra, vatandaşların internet üzerinden sunulan kamu hizmetlerinden tek noktadan ve güvenle faydalanabilmesi amacıyla kurulmuştur. Sisteme entegrasyonu tamamlanan kurumların hizmetleri, adresi üzerinden sunulabilmekte, vatandaşlar şifre, e- İmza ya da mobil imza ile sisteme giriş yaparak sadece kendisine ait bilgilere erişebilmekte ve güvenle işlem yapabilmektedir. Sistem sayesinde, kamu kurum ve kuruluşlarınca sağlanan kamu hizmetleri ile ilgili doğru ve güncel bilgilere elektronik 38

52 ortamda erişilmektedir. Kamu kurumları arasında bilgi ve belgelerin paylaşımı e-devlet Kapısı tarafından sunulan hizmetler ile de sağlanabilmektedir (Anonim 2013c). e-devlet Kapısının kurulması, işletilmesi ve yönetilmesi görev ve sorumluluğu 20/4/2006 tarihli ve sayılı Resmî Gazete de yayımlanarak yürürlüğe giren, 24/3/2006 tarihli ve 2006/10316 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile Başbakanlık adına Ulaştırma Bakanlığı na verilmiştir. Anılan Bakanlar Kurulu kararı ve 10/08/2006 tarihli ve sayılı Resmî Gazete de yayımlanan, 2006/22 sayılı Başbakanlık Genelgesi gereği, kamu hizmetlerinin elektronik ortamda, ortak bir platformda ve vatandaş odaklı sunumu için iş süreçlerinin gözden geçirilmesi, içerik yönetimi, entegrasyon ile ilgili standartlar ve gerekli hukukî düzenlemeler konusundaki çalışmalar, Ulaştırma Bakanlığı nın koordinasyonunda ve ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının etkin katılımıyla Türksat Uydu Haberleşme Kablo TV ve İşletme A.Ş. tarafından yürütülmektedir (Anonim 2013ç). Hizmet sunumunun niteliğindeki ve şeklindeki bu değişiklik, hukukî altyapının da değişimini zorunlu kılmaktadır. Kâğıt ortamında manüel olarak sunulan hizmetten, elektronik ortamda hizmet sunumuna geçmek için hukukî düzenlemelere ihtiyaç duyulmaktadır. Konuyla ilgili olarak, 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun un 9 uncu maddesinin dördüncü fıkrasıyla, Genel Müdürlüğün, sicillerin ve arşivin elektronik ortamda tutulmasına karar vermeye yetkili olduğu yönünde düzenleme yapılmıştır. Yine tapu ve kadastro işlemlerinin elektronik ortamda yönetilmesiyle birlikte TAKBİS çeşitli hukukî mevzuatlarda yeralmaya başlamıştır. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği nin 57 nci maddesinin dördüncü fıkrasında, Tapu kayıt bilgilerinin Tapu ve Kadastro Bilgi Sisteminde (TAKBİS) bulunması halinde bu bilgilere ilgili idare tarafından TAKBİS üzerinden elektronik ortamda doğrudan erişilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce bu konuda gerekli tedbirler alınır. Yapı sahipleri veya vekillerinden ayrıca tapu kayıt örneği veya istisnai hallerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler istenmez. Ancak, bu durumda, yapı sahipleri veya vekillerden, başvuru dilekçelerinde TAKBİS üzerinden parsele ilişkin kayıtlara erişim için gerekli bilgileri beyan etmeleri istenir hükmü yeralmaktadır. Tapu Müdürlüklerince Yetki Alanı Dışında Kayıtlı Bulunan 39

53 Taşınmazlarla İlgili Tapu İşlemlerinin Yapılmasına İlişkin Usul Ve Esaslar Hakkında Yönetmelikte, taşınmazın bulunduğu yer tapu müdürlüğüne gidilmeksizin, istenilen tapu müdürlüğünden elektronik ortamda veri paylaşımı ve erişimi sağlanarak işlem yapılmasının usul ve esasları düzenlenmiş ve bilgi ve belgelerin elektronik ortamda gönderilmesinde TAKBİS veri tabanının kullanılması zorunlu kılınmıştır (m. 13/5) 13. Tapu Sicil Müdürlüklerince Düzenlenen Resmî Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelikte de TAKBİS e çeşitli atıfların yapıldığı görülmektedir 14. Son olarak Tapu Sicili Tüzüğü nün 4 üncü maddesinde TAKBİS tanımlanmış ve Tüzük te elektronik tapu sicili ile ilgili çok önemli düzenlemeler yapılmıştır 15. Yapılan hukukî ve teknik düzenlemelerin yanı sıra, kadastrosunun bitirilmesi, mekânsal bilgi sisteminin altyapısının oluşturulması, bilişim alanındaki gelişmeler ve TAKBİS projesinin tüm fonksiyonlarıyla tamamlanması neticesinde, klasik tapu sicili sisteminden elektronik tapu sicili sistemine geçiş sağlanacaktır. 3.2 Elektronik Tapu Sicili Kavramı Son yıllarda, bilgisayar, internet ve bilgi teknolojileri alanında çok hızlı bir şekilde gerçekleşen gelişmeler klasik tapu sicili sisteminden elektronik tapu sicili sistemine geçişi hızlandırmaktadır. Gerçekten de, sayıları milyonları bulan tapu ve kadastro kayıtlarının kâğıt ortamında manüel olarak yönetilmesi ve arşivlenmesi güçleşmektedir. Oysa sözkonusu verilerin elektronik ortamda tutulması, depolanması ve yönetilmesi daha basit ve işlevsel bir hal alacaktır. Ayrıca, tapu ve kadastro verileri elektronik ortamda birbirine entegre edilerek kadastronun nihaî hedefi olan mekansal bilgi sistemi de kurulmuş olacaktır. Elektronik tapu sicili sisteminde, tapu bilgileri, coğrafi konumları ile ilişkilendirilerek taşınmazlar arasında bağ kurulabilecek, taşınmaz kaydına ulaşmak kolaylaşacak ve idareler arası veri paylaşımı sağlanabilecektir. 13 Resmi Gazete Tarihi: Sayısı: Resmi Gazete Tarihi: Sayısı: Resmi Gazete Tarihi: Sayısı:

54 Klasik tapu sicilinden elektronik tapu siciline geçilmesi birden bire olmamış, genel olarak süreç üç aşamada gerçekleşmiştir. İlk olarak, tapu kayıtlarının tutulmasında bilgisayardan yararlanılmıştır. Bu aşamada bilgisayarlar, arşiv ve tapu işleminin yapılmasında daktilo görevini yerine getirmiştir. İkinci aşamada, klasik tapu sicilinin yanı sıra tapu kayıtları bilgisayar ortamına da aktarılmıştır. Bazı tapu sicili işlemleri bilgisayar ortamında yapılmıştır. İkili bir sistem uygulanmıştır. Ünal ve Başpınar (2008), bu sisteme bilgisayar (elektronik) destekli tapu sicili adını vermiştir. Nihayet son aşamada, klasik tapu sicili usulü terk edilerek elektronik tapu siciline geçilmiştir. Sözkonusu sistemde tapu kayıtları elektronik ortamda tutulduğu gibi tapu işlemleri de elektronik ortamda gerçekleştirilmektedir (Kılıç 2004). Diğer taraftan, elektronik tapu sicilinin teknik ve hukukî olmak üzere iki yönü bulunmaktadır. Aşağıda da ayrıca inceleneceği üzere, mukayeseli hukukta elektronik tapu siciline geçen devletler önce mevzuatlarında gerekli değişiklikleri yapmışlar, daha sonra teknik sistemlerini kurarak elektronik tapu siciline geçmişlerdir. Elektronik tapu sicilinin teknik yönü, tapu ve kadastro verilerinin sayısallaştırılarak bilgisayar ortamına aktarılması, tapu ve kadastro işlemlerinin elektronik ortamda yürütülmesi için gerekli bilgi sisteminin ve altyapının kurulması, veri ve sistem güvenliğinin sağlanması şeklinde özetlenebilir. Elektronik tapu sicilinin hukukî yönü ise, bu sisteme geçiş için gerekli olan mevzuatın yürürlüğe konulmasıdır. Aslında, Ünal ve Başpınar (2008), çok doğru bir tespitle tapu sicilinin elektronik ortamda tutulmasının maddî hukuk ilkeleri açısından pek fazla bir değişikliğe yol açmayacağını belirtmektedir. Gerçekten de, elektronik tapu siciline geçilmeyle birlikte örneğin tapu siciline hakim genel ilkeler değişmeyecektir. Mevzuatta yapılacak değişiklikler, elektronik tapu siciline geçiş yetkisi ile tapu ve kadastro verilerinin elektronik sisteme aktarılmasının genel prensipleriyle ilgili olacaktır. Tapu sicilinin elektronik ortamda tutulması sistemine geçen devletlerin mevzuatında ve doktrinde konuyla ilgili terim birliği sağlanamamıştır. Elektronik tapu sicili kavramının yanı sıra, aynı anlam yüklenerek bilgisayar destekli tapu sicili, mekanik tapu sicili, elektronik bilgi işlem ile tutulan tapu sicili, otomatik bilgi işlem ile tutulan tapu sicili, e- 41

55 tapu, dijital tapu, otomatik tapu, mekanik tapu gibi çok çeşitli terimleri kullanılagelmiştir (Kılıç 2004). Kılıç (2004), elektronik tapu sicilini, elektronik veri tabanları kullanılarak tapu sicilinin unsurlarını oluşturan aslî siciller ile feri î sicillerin elektronik ortamda tutulduğu ve taşınmazların fiilî ve hukukî durumlarıyla ilgili diğer her türlü verilerin otomatik bir sistem aracılığı ile saklandığı, oluşturulan veri bankaları arasında elektronik bağlantıların kurulduğu, önceden belirlenen kullanıcı gurubu tarafından bu veri bankalarını her şekilde kullanma hakkının tanındığı, kendine özgü yapısı ve tekniği olan başlıca bir sistem şeklinde bütün fonksiyonlarını dikkate alarak tarif etmiştir. Ünal ve Başpınar (2008), İsviçre Tapu Sicili Tüzüğü nün 111 inci maddesinden hareketle elektronik tapu sicilini, tapu kütüğüne, yevmiye defterine, taşınmazın teşhisine, hukukî ve fiilî durumuna ilişkin bilgilerin, diğer tapu sicili kayıt ve işlemlerinin, keza fer î sicillerin, kısaca aslî ve fer î sicillerin aralarında otomatik bağlantılar kurularak tümüyle elektronik ortamda tutulması olarak tanımlamıştır. Bir tanım yapılmak gerekir ise, elektronik tapu sicili, taşınmaza ilişkin hukukî ve teknik (fennî) verilerin sayısallaştırılarak elektronik ortamda kaydedilmesi, yönetilmesi, arşivlenmesi, coğrafi konumları ile ilişkilendirilmesi, ana ve yardımcı sicillerin elektronik ortamda tutulması ve tapu sicili işlemlerinin tamamının elektronik ortamda yapılmasını ifade eder. 3.3 Elektronik Tapu Sicilinin Amaçları Tapu sicili ister klasik sistemde tutulsun, ister elektronik sistemde tutulsun aslî fonksiyonu taşınmazlar üzerindeki hakların durumunu devamlı olarak göstermek, bunların kamuya açıklanmasını sağlamaktır. Bundan başka elektronik tapu siciliyle ilgili olarak buraya kadar yapılan açıklamalardan, elektronik tapu sicilinin amaçlarını şu şekilde sıralayabiliriz: 42

56 Çok amaçlı arazi bilgi sisteminin kurulması. Tapu ve kadastro verilerinin entegrasyonu ile birlikte tapu sicilinin daha işlevsel hale getirilmesi. Tapu ve kadastro verilerinin elektronik ortamda güncel bir şekilde tutulması. Taşınmazlar hakkında bilgi verme fonksiyonunu en iyi ve amacına en uygun şekilde sağlaması. Taşınmazların işlevsel olarak sınıflandırılması. Tapu işlemlerini standartlaştırmak suretiyle daha kaliteli, güvenilir ve hızlı bir şekilde tapu işlemlerinin gerçekleştirilmesi. Personel ve kaynak tasarrufunun sağlanması. Veri paylaşımı ve diğer kurum verileriyle entegrasyonun sağlanması. Tapu işlemlerinde insan faktörünü en aza indirerek olası hataların önlenmesi veya azaltılması. Tapu ve kadastro uygulamalarında bürokrasinin, kırtasiyeciliğin ve gereksiz süreçlerin ortadan kaldırılması. Taşınmazın kayıtlı bulunduğu idareye gidilmeksizin elektronik ortamda işlem yapılması. Taşınmazlar ile ilgili verilerin tek elden tutulmasının sağlanması ve taşınmazlar ile ilgili olarak alınacak kararlarda bu verilerin altlık oluşturması. Taşınmaz değerlerinin parsel bazında elektronik ortamda tutulması, güncellenmesi ve değer haritalarının oluşturulması. Verilerin elektronik arşivi, yedeklenmesi ve gerekli güvenlik tedbirlerinin alınmasıyla birlikte fizikî arşiv sisteminin mahzurlarının giderilmesi. 43

57 3.4 Mukayeseli Hukukta Elektronik Tapu Sicili Genel olarak Kıta Avrupa hukuk sistemlerinde bazı devletler hukukî mevzuatlarında gerekli değişiklikleri sağlayarak ve teknik altyapıyı da oluşturarak tapu sicilini elektronik ortamda tutmaya başlamışlardır. Bunlara örnek olarak, Avusturya, Almanya, İsviçre, Hollanda ve Fransa verilebilir. Bu hukuk sistemlerinde tapu kayıtlarının elektronik ortamda tutulmasından ve üçüncü kişilerin bilgisine sunulmasına kadar geçen bütün aşamalar ayrıntılı olarak çalışılmıştır. Elektronik tapu sicilinin mevzuat çalışmalarının 1950 li yıllara kadar geriye gittiği söylenebilir. Buradan şu sonuç ortaya çıkmaktadır: Elektronik tapu siciline birden bire geçilmemiş, uygulamayla birlikte mevzuat hazırlık çalışmaları uzunca bir süre sürmüş, ortaya çıkan teknik ve hukukî sorunlar sebebiyle uygulamada ve hukukî mevzuatta gerekli değişiklikler zamanla yapılmıştır (Kılıç 2004, Başpınar 2008, Akipek 2010) Avusturya Hukukunda Avusturya da, tapu sicilinin temelini oluşturan kadastro çalışmalarının 1860 yılından itibaren tamamlanmasıyla birlikte, 1883 yılından sonra tapu ve kadastro verileri düzenli ve uyumlu olarak güncellenmiş ve böylece taşınmazın en son hukukî ve kadastral durumuyla ilgili bilgiler kayıt altına alınmıştır. Avusturya da tapu sicili işlemleri 1811 tarihli Avusturya Medenî Kanunu (ABGB) hükümlerine göre yürütülmekteyken, 1929 yılında tapu siciline ilişkin ilk özel kanun olan Tapu Sicili Uygulama Kanunu yürürlüğe konulmuştur yılında kabul edilen Avusturya Tapu Sicili Kanunu (GBG) ise, tapu siciline ilişkin en kapsamlı ve ayrıntılı mevzuattır. Bu Kanuna göre, tapu sicili Türk ve İsviçre hukuklarında olduğu gibi aynî kayıt ilkesine göre tutulmaktadır. Taşınmaza ilişkin tesciller, tapu kütüğüne yapılmaktadır. Tapu sicilinin haklara karine teşkil etmesi ve hakları üçüncü kişilere açıklaması işlevleri sebebiyle anılan Kanun da tapu sicilinin alenî olduğu ilkesi düzenlenmiştir. Avusturya Hukukundaki aleniyet sınırsız bir aleniyet ilkesidir. Şöyle ki: İsteyen herkes (ilgisini 44

58 inanılır kılmaksızın veya ilgisini ispat etmeksizin) tapu kayıtlarını inceleyebilmekte ve bir örneğini alabilmektedir (Kılıç 2004, Başpınar 2008). Avusturya da elektronik tapu sicilinin başlangıcı 1950 yılına dayanmaktadır. Bu tarihlerde, arazi veri bankası kurulması fikri ortaya çıkmıştır yılında Tapu Kayıtlarının Dönüştürülmesi Kanunu (GUG) kabul edilerek, tapu kayıtlarının elektronik ortama aktarılması işlemleri başlatılmıştır. Bu süreç 1992 yılına kadar devam etmiş ve 1992 yılında elektronik tapu sicili uygulamasına tamamen geçilmiştir. Elektronik sicile geçişle birlikte, el ile kayıtların yapıldığı defterlerin yerini, elektronik veri depolamaya yarayan disklerden oluşan veri bankaları almıştır. Tapu kütüğünü oluşturan veri bankaları ile kadastro bürolarında tutulan kadastral veriler bağlantılı ve bütünleşik bir şekilde çalıştırılmaktadır (Kılıç 2004). Avusturya Hukukunda kabul edilen sınırsız aleniyet ilkesi, elektronik tapu sicili uygulamasına geçilmesiyle birlikte, devlet tarafından kurulan iletişim altyapısı ve elektronik iletişim teknikleri yardımıyla, herkes tarafından daha esnek, kullanımı daha kolay ve daha ucuz olarak uygulanmaktadır (Başpınar 2008) Alman Hukukunda Almanya da tapu sicilinin dayanağını oluşturan kadastronun tarihi 19 uncu yüzyılın başlarına kadar gitmektedir. Vergi amaçlı olan kadastro çalışmaları, 1876 yılında Prusya da tamamlanmıştır yılında Alman İmparatorluğu nun kurulmasıyla birlikte taşınmaz kayıt sistemine ilişkin çalışmalar başlatılmıştır. Bu kapsamda, halen yürürlükte olan 1897 tarihli Alman Tapu Sicili Tüzüğü (GBO) kabul edilmiştir. Almanya tapu sicili sistemini düzenleyen bir başka hukukî kaynak ise, 1994 tarihli Tapu Sicili Uygulama Talimatı (GBVG) dir. Sözkonusu Talimat ta elektronik tapu siciline geçiş ve uygulama esaslarıyla ilgili 1995 yılında önemli değişiklikler yapılmıştır (Kılıç 2004). 45

59 Alman tapu sicili sisteminde de aynî kayıt ve aleniyet ilkeleri mevcuttur. Tapu sicili taşınmaz esaslı tutulmakta ve her taşınmaza bir sayfa açılmaktadır. Aleniyet ilkesi de Türk ve İsviçre hukuklarında olduğu gibi ilgisini ispat eden kişiler için sözkonusudur. Almanya da elektronik tapu siciline geçiş ile ilgili ilk çalışmalar 1970 li yıllarda başlatılmıştır yılından itibaren, elektronik tapu sicili veri tabanı oluşturması amacıyla Taşınmaz Veri Bankası oluşturulması çalışmaları hızlandırılmıştır yılında Doğu ve Batı Almanya nın birleşmesiyle birlikte, özellikle Doğu Almanya Cumhuriyeti nde 1952 yılından beri tapu sicili ve kadastro defterlerinin bilgisayar üzerinden tutulmasının da etkisiyle 1993 yılında Tescil İşlemlerinin Hızlandırılması Kanunu (RegVBG) kabul edilmiş ve elektronik tapu sicili ile ilgili pilot uygulamalar yapılmıştır. Almanya da elektronik tapu siciline geçişle ilgili projenin adı SOLUM- STAR dır yılında Alman Tapu Sicili Tüzüğü nde elektronik tapu siciline yönelik kapsamlı değişiklikler yapılmış ve Tapu Sicili Uygulama Talimatı ile birlikte elektronik tapu sicilinin hukukî dayanağını oluşturmuştur (Kılıç 2004). Alman Hukukunda taşınmaz üzerinde hak sahibi olanların elektronik tapu sicilinin sunmuş olduğu hizmetlerden faydalanabilmesi için ilgili eyalet bakanlığı ile sözleşme yapması veya bu işlemleri yürütebilmesi için resmî bir izin belgesi alması gerekmektedir. Gerekli işlemi yapan hak sahipleri (ilgililer), elektronik tapu sicili üzerinde araştırma ve inceleme yapabilecek, belge alabilecektir. Diğer taraftan, elektronik tapu siciline geçilmesiyle birlikte Alman Tapu Sicili Tüzüğü nde 1995 yılında yapılan değişiklikler ve 1995 yılında kabul edilen Alman Tapu Sicili Tüzüğü Uygulama Talimatı nda yeralan düzenlemeler neticesinde aleniyet ilkesinde önceden var olan sınırlamalar daha da daraltılarak uygulanmaya konulmuştur. Alman Tapu Sicili Tüzüğü nün (GBO) 133 üncü maddesi ile, mahkemelere, resmî makamlara, noterlere, resmî olarak görevlendirilmiş olan kadastro görevlilerine, arazide maddî olarak hak sahibi olanlara, maddî olarak hak sahibi olanlar tarafından görevlendirilmiş temsilcilere ve Berlin Devlet Bankası na elektronik tapu sicili veri bankasına doğrudan ulaşma imkanı getirilmiştir. Sınırlı sayıda erişim yetkisi verilenler dışında, elektronik tapu sicili kayıtlarına erişim mümkün değildir. Erişim hakkına sahip olanlar, tapu 46

60 sicilinin bilgi verme fonksiyonundan faydalanabilmekte, ne var ki tapu sicili üzerinde kayıt veya değişiklik yapamamaktadırlar (Başpınar 2008, Akipek 2010) İsviçre Hukukunda İsviçre tapu sicili sistemi 1907 tarihli İsviçre Medenî Kanunu nda (ZGB) yeralmıştır yılında ise İsviçre Tapu Sicili Tüzüğü (GBVO) yürürlüğe konulmuştur. İsviçre tapu sicili sistemi de aynî aleniyet ilkesine göre, taşınmaz esas alınarak düzenlenmiştir (Kılıç 2004). İsviçre de elektronik tapu sicili ile ilgili ilk çalışmalar 1970 li yıllarda, uzaktan algılama yöntemlerinin de kullanıldığı kadastro uygulamalarıyla da uygunluk gösteren arazi bilgi sistemi oluşturulması fikrine dayanır. İlk olarak 1987 yılında İsviçre Tapu Sicili Tüzüğü nde elektronik tapu siciline ilişkin değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklik ile birlikte, ilk defa bir mevzuatta bilgisayar destekli tapu sicili kavramı kullanılmıştır. Bu değişikliğe rağmen İsviçre de ikili bir sistem uygulanmış, tapu sicili işlemleri hem bilgisayarlar üzerinden yapılmış hem de el ile manüel olarak yapılmaya devam edilmiştir. Doktrinde, bu sistemin elektronik tapu sicili olarak kabul edilemeyeceği, bunun bilgisayar destekli tapu sicili sistemi olduğu görüşü hakimdir. İsviçre, kantonlardan oluştuğu için elektronik tapu sicili uygulamalarında yeknesaklık sağlanamamıştır. Elektronik tapu sicili ile ilgili ortak bir mevzuat ihtiyacının ortaya çıkması üzerine İsviçre Medenî Kanunu na 1994 yılında yürürlüğe giren 949a maddesi eklenerek kantonlara elektronik tapu sicili tutma konusunda yetki verilmiştir. Elektronik tapu sicili ile ayrıntılı düzenlemeler de İsviçre Tapu Sicili Tüzüğü ne (111a-111p maddeleri) ilave edilen ve 1/1/1995 tarihinde yürürlüğe giren maddelerdir. İsviçre de kantonların elektronik tapu siciline geçebilmeleri için Federal Güvenlik Kuruluşu ndan izin almaları gerekmektedir (Kılıç 2004, Ünal ve Başpınar 2008). Aleniyet ilkesi elektronik tapu sicili ile kanun değişikliklerinden evvel İsviçre Medenî Kanunu nun 970 inci maddesinde düzenlenmiş idi. Türk Medenî Kanunu nun 1020 nci maddesine paralel olan düzenlemeye göre, ilgisini inanılır kılan veya ilgisini ispat eden 47

61 herkes, tapu kütüğündeki herhangi bir sayfanın kendisine gösterilmesini ve örneklerinin verilmesini isteyebilir. Bir başka deyişle, tapu sicili haklı ve korunmaya değer ilgisi bulunan herkese açıktır. Tapu kayıtlarının elektronik ortamda tutulmasıyla ilgili kanun değişikliğinden sonra İsviçre Medenî Kanunu nun aleniyeti düzenleyen 970 inci maddesi iki kere değiştirilmiştir yılında yapılıp 1994 yılında yürürlüğe giren değişikliğe göre, herkes, tapuda malik olarak gözüken kimseyi, herhangi bir sebep göstermeksizin öğrenme imkânına sahip olacaktır. Ancak, belge almak yine ilgili olma şartına bağlı idi. Aynı maddede, 2003 yılında yapılıp 2005 yılında yürürlüğe giren değişiklik ile eskisi gibi tapu sicilinin aleniliği ilgisini inanılır kılma şartına bağlanmış, ancak ikinci fıkrada, dört bent halinde sayılan taşınmaz bilgilerine ilgili olma şartı olmaksızın herkesin ulaşması imkânı getirilmiştir. Herkesin, hiçbir kısıtlamaya tabi olmaksızın öğrenebileceği bilgiler; taşınmaz ve taşınmazla ilgili bilgiler, malikin ismi ve kimliği, mülkiyetin iktisap şekli ve tarihidir. Demek ki, İsviçre Hukuku dört bent halinde sayılan bilgiler için sınırsız açıklık imkânı sağlarken, bu bilgiler haricindeki tapu kayıtlarının öğrenilmesi için ilgisini inanılır kılma şartı getirerek sınırlı açıklık sağlamıştır (Kılıç 2004, Başpınar 2008, Akipek 2010). İsviçre de Federal Tapu Sicili Tüzüğü ne göre, kadastro ve vergi idareleri (görevlerinin ifasıyla sınırlı) ile bizzat hak sahibinin elektronik tapu sicili veri hafızasına erişme, inceleme ve araştırma yapma yetkisi verilmiştir (GBV Art. 111). Sözkonusu düzenlemeye göre, kendi görevleriyle sınırlı olmak üzere, mahkeme yazı işleri müdürüne, harita mühendislerine ve arazi ölçüm elemanlarına, vergi makamlarına, bankalara, ipotek işlemleriyle alâkalı emekli sandıklarına ve sigortalara, işlemleri yapabilmeleri için taşınmazlarla ilgili bilgilere sahip olması gereken belirli kimselere, kantonların bilgi verebileceği kabul edilmiştir. Sayılan kişi ve kuruluşlarla protokol yapılmakta ve erişim bilgileri iki yıl süreyle saklanmaktadır (Başpınar 2008) Hollanda Hukukunda Hollanda Kadastro Kurumu (Kadastre), 1832 yılında kurulmuş olup, halen İskan Bakanlığı na bağlıdır. Hollanda da kadastro çalışmalarına 1835 yılında başlanmıştır. 48

62 1982 yılından itibaren kadastro işlemlerinde yoğun olarak bilgisayarlar kullanılmıştır. Tapu bilgilerinin bilgisayar ortamına aktarılmasına da 1999 yılında başlanmıştır. Hollanda da tapu işlemleri noterler tarafından, tapu bilgilerine elektronik ortamda ulaşılarak yapılmaktadır. Hollanda Kadastro Kurumu nun yasal kullanıcıları ve bireysel kullanıcıları, online sistem üzerinden ücretini elektronik sistemde ödemek şartı ile her türlü teknik ve hukukî bilgiye ulaşabilmektedir. Hollanda da sınırsız aleniyet ilkesi geçerli olup, ilgisi olsun veya olmasın herkes istediği veriye ücretini ödemek kaydıyla elektronik ortamdan erişebilmektedir. 3.5 Türk Hukukunda Elektronik Tapu Siciliyle İlgili Mevzuat Türk Hukukunda tapu sicili ile ilgili temel esaslar TMK de ( m ) ve TST de düzenlenmiştir. TMK de tapu sicilinin elektronik ortamda da tutulabileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır yılına kadar TST de de elektronik tapu sicili ile ilgili herhangi bir düzenleme mevcut değildi. Mülga TST de 2004 yılında yapılan değişiklik ile, Genel müdürlük gerekli gördüğü yerlerde sicillerin bir kısmını ya da tamamını karteks şeklinde veya bilgisayar ortamında tutturmaya ve uygulatmaya yetkilidir. şeklinde düzenleme yapılmıştır (m. 6/2). Doktrinde bu düzenlemenin elektronik tapu siciline geçilmesi için yeterli olmadığı, konuyla ilgili genel düzenlemenin TMK de, ayrıntılarının ise TST de yapılması gerektiği belirtilmiştir (Kılıç 2004, Başpınar 2008, Ünal ve Başpınar 2008, Akipek 2010). Doktrindeki bu hakim görüş 2010 yılı ve öncesi eserlerde yeralmaktadır. Kadastro ve tapu sicili hizmetlerini yürütmekle görevli TKGM nin teşkilatlanmasını ve görevlerini düzenleyen ve 10/12/2010 tarihli ve sayılı Resmî Gazete de yayınlanan 6083 Sayılı Kanun ile elektronik tapu siciline geçiş ile ilgili önemli düzenlemeler yapılmıştır Sayılı Kanun un 9 uncu maddesinin dördüncü fıkrasında yeralan, Genel Müdürlük, sicillerin ve arşivin elektronik ortamda tutulmasına karar vermeye yetkilidir şeklindeki düzenleme ile elektronik tapu siciline geçişin yasal dayanağı sağlanmıştır. Bu hüküm aslında, İsviçre Medenî Kanunu nun 949a maddesiyle paralellik taşımaktadır. 49

63 İsviçre Medenî Kanunu nun anılan maddesi şöyledir: Federal Meclis, herhangi bir kantonu elektronik verilerle donatılmış tapu sicili idaresini kurmaya (führen) yetkili kılabilir. Federal Meclis, böyle bir idarenin şartlarını ve ona bağlı sonuçları belirler (Kılıç 2004) Sayılı Kanun un 9 uncu maddesinin dördüncü fıkrası ile sicillerin ve arşivin elektronik ortamda tutulmasına karar verme yetkisi TKGM ye verilmiş, İsviçre Medenî Kanunu nun 949a maddesiyle kantonların elektronik tapu siciline geçmesine yetkisi verilmesi hususunda Federal Meclis yetkili kılınmıştır. Diğer taraftan 6083 Sayılı Kanun ile elektronik tapu siciline geçiş ile ilgili kanunî yetki alındıktan sonra TKGM nin teşkilat yapısında ve görevlerinde de elektronik sicile geçişin gerektirdiği değişiklikler ve yenilikler sözkonusu olmuştur Sayılı Kanun un 5 inci maddesiyle, sicillerin ve arşivin elektronik ortamda tutulmasıyla ilgili düzenlemeleri yapmak, iş ve işlemleri yürütmek görevi ana hizmet birimi olan Arşiv Dairesi Başkanlığı na verilmiştir Sayılı Kanun ile TKGM de daha evvel Bilgi İşlem Merkezi Müdürlüğü şeklinde teşkilatlanan ve TAKBİS projesini yürüten birim, daire başkanlığı şeklinde yeniden yapılandırılmıştır. Gerçekten de, elektronik tapu siciline geçiş süreci ve TAKBİS projesinin bütün unsurlarıyla hayata geçirilmesi müdürlük şeklindeki yapılanmayla yürütülemeyeceğinden 6083 Sayılı Kanun un 5 inci maddesiyle Bilgi Teknolojileri Dairesi Başkanlığı kurulmuştur 16. Elektronik tapu siciline geçiş ile ilgili yasal dayanak eksikliği şeklindeki kaygıların yapılan bu düzenlemeler sonucunda giderildiği düşünülmektedir. Ayrıca, Ünal ve Başpınar ın (2008) da belirttiği gibi, tapu sicilinin elektronik ortamda tutulması maddî hukuk ilkeleri bakımından pek fazla bir değişikliğe de yol açmayacaktır. Bundan sonra Sayılı Kanun un 5 inci maddesinde Bilgi Teknolojileri Dairesi Başkanlığı nın görevleri şu şekilde sayılmıştır: 1) Genel Müdürlüğün bilgi işlem sistemini kurmak, işletmek, bakım ve onarımlarını yapmak veya yaptırmak, bunlara ait hizmetleri ilgili birimlerle birlikte yürütmek; bilgi işlem projeleri ile ilgili olarak birimler arasında koordinasyonu ve işbirliğini sağlamak, 2) E-Devlet uygulamalarının Genel Müdürlük ile ilgili çalışmalarını yapmak, mekânsal bilgi sistemini oluşturmak, koordine etmek ve yürütmek, 3) Bilişim teknolojisindeki gelişmelere uygun olarak daha etkin ve verimli bilgi, belge ve iş akışı düzenini kurmak, buna yönelik yazılımları üretmek veya sağlamak, 4) Genel Müdürlüğün görev alanına giren konularda ulusal ve uluslararası kapsamda, sistemler arası çevrim içi ve çevrim dışı veri akışını, paylaşımını ve koordinasyonu sağlamak ve buna ilişkin usul ve esasları belirlemek, 5) Bilişim teknolojisinin gelişimini izlemek, bilgi işlem donanım ve yazılımının kullanılmasında diğer kamu kurum ve kuruluşlarıyla işbirliği yapmak, 6) Genel Müdürlük birimleri ve diğer ilgili kuruluşlarla işbirliği yaparak bilgi işlem sisteminin etkin ve verimli bir şekilde çalışmasını sağlamak, 7) Tapu ve kadastro işlemlerine ilişkin istatistiki verileri toplamak. 50

64 elektronik tapu siciline geçiş ile ilgili ayrıntıların TST de ve yönetmelikte yapılması gerekmektedir. Teknolojik alandaki gelişmeler, TAKBİS projesinin hayata geçirilmiş olması ve mevzuatta yapılan değişiklikler sonucunda TKGM tarafından Tapu Sicili Tüzüğü Tasarısı hazırlanmış; Tasarı hakkında bütün Bakanlıkların, bazı üniversitelerin ve baroların görüşleri alınmış ve değerlendirilmiş; Danıştay Başkanlığı nın görüşü alınmak ve yürürlüğe konulmak üzere Başbakanlığa sevkedilmiştir Taşınmazlarla ilgili mülkiyet hakkı, sınırlı aynî haklar ve kişisel hakların tapu siciline tescil, değişiklik, terkin ve düzeltme işlemleri ile sicil ve belgelerin arşivlenmesinin usul ve esaslarını düzenleyen Tapu Sicili Tüzüğü 17/8/2013 tarihli ve sayılı Resmî Gazete de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Sözkonusu yeni Tapu Sicili Tüzüğü nün üçüncü bölümünün başlığı Tapu Sicilinin Elektronik Ortamda Tutulması olarak belirlenmiş ve İsviçre Tapu Sicili Tüzüğü ndeki elektronik tapu siciline yönelik düzenlemeler uygun düştüğü ölçüde Tüzüğün inci maddelerine alınmıştır. Sözkonusu maddelere yeri geldikçe değinilecektir. Netice olarak, yapılan tüm bu mevzuat çalışmalarıyla birlikte Türkiye de elektronik tapu sicilinin hukukî dayanağı oluşturulmuştur. 3.6 Elektronik Tapu Sicilinin Unsurları Klasik tapu sicilinin unsurları aslî (ana) ve fer î (yardımcı) sicillerdir. Elektronik tapu siciline geçilmesiyle birlikte aslî ve fer î siciller elektronik ortamda tutulacak, birbirleri arasında bağlantı kurulacak, kadastro bilgileri ile bütünleşik bir sistem oluşturulacaktır. Dolayısıyla elektronik tapu sicilinin unsurları denilince akla elektronik ortamda tutulan ve farklı işlevleri olan, programlanmış ve kodlanmış elektronik belgeler gelecektir. Yani, aslî ve fer î siciller şekil değiştirmiş olarak karşımıza çıkacaktır. Nitekim aşağıda izah edileceği üzere, aslî ve fer î siciller TAKBİS içerisinde form değişikliği şeklinde 17 22/1/2013 tarihli ve 400 sayılı yazı. 18 Danıştay 1. Daire nin E. 2013/534 dosyasında görüşülmüştür. 51

65 yönetilmektedir. Tapu Sicili Tüzüğü nde de Sicillerin elektronik ortamda tutulması başlıklı 12 nci maddesinin birinci fıkrasında, Tapu kayıtlarının elektronik ortamda tutulması hâlinde, ana ve yardımcı siciller TAKBİS içerisinde saklanır ve yönetilir. TAKBİS te saklanan ve güvenliği sağlanan taşınmaza ilişkin bilgiler, sicilde esas alınır hükmü bulunmaktadır. Uygulamada ana ve yardımcı sicillerin TAKBİS içerisinde saklanması ve yönetilmesi konusu aşağıda detaylı olarak incelenecektir. Kılıç a (2004) göre, görüşümüzün aksine elektronik tapu siciline geçilmesiyle birlikte aslî ve fer î siciller ortadan kalkmakta ve bunların yerini, tüm unsurları ile elektronik ortamda yürütülen yeni bir sistem almaktadır. Yazara göre elektronik tapu sicilinin unsurları, bu kavramın tanımından hareket edilerek, kayıtların bilgisayar ortamında tutulması, tapu işlemlerinde bilgisayarların kullanılması, tapu kayıtlarının bilgisayara aktarılması, kayıtlar arasında bağlantı sağlanması, taşınmaz kayıtlarının elektronik ortamda saklanması, veri bankaları arasında bağlantıların oluşturulması ve kullanıcıların veri bankalarına ulaşması şeklinde sayılmıştır. Bir kere unsur olarak sayılan, kayıtların bilgisayar ortamında tutulması, tapu kayıtlarının bilgisayara aktarılması ve taşınmaz kayıtlarının elektronik ortamda saklanması şeklinde belirtilen hususlar benzer işlevi ve sonucu karşılamakta ve elektronik tapu siciline geçişin aşamalarını ifade etmektedir. Tapu kayıtları elektronik sisteme veya bilgisayar ortamına aktarılmalı veya teknik bir söyleyişle tapu verileri sayısallaştırılarak elektronik ortama kayıt edilmeli ve arşivlenmeli ki elektronik tapu sicilinden bahsedilsin. Dolayısıyla elektronik tapu sicilinin unsuru olarak sayılan bu üç husus, elektronik sicile geçilmesi için yapılması gereken iş süreçleridir. Tapu işlemlerinde bilgisayarların kullanılması da elektronik tapu sicilinin unsuru olarak kabul edilemez. Bilgisayarlar, klasik tapu sicilinde de tapu işlemlerinin yapılması için kullanılmaktadır ancak, tapu sicilinin unsuru değildir. Tapu işlemlerinde bilgisayarların kullanılması unsur değil, iş ve işlemleri kolaylaştıran, basitleştiren, kontrolü sağlayan ve hataları azaltan bir araçtır. Kayıtlar arasında bağlantı sağlanması ve veri bankaları arasında bağlantıların oluşturulması da, elektronik tapu sicilinin unsuru değil, amacıdır. Tapu sicilinin daha fonksiyonel olarak kullanılması için elektronik ortamda kayıtlar arasında bağlantı sağlanmalı ve veri bankaları arasında bağlantı kurulmadır. Kullanıcıların veri bankalarına erişiminin sağlanması ise, açıklık ilkesinin bir sonucudur. 52

66 Yukarıda da belirtildiği üzere, klasik tapu sicilinin unsurları, elektronik tapu siciline geçişle birlikte niteliklerine uygun düştüğü ölçüde ve şekilde elektronik ortamda tutulacak ve arşivlenecektir. Örneğin, tapu kütüğü veya kat mülkiyeti kütüğü, taşınmaza ilişkin verilerin bilgisayara aktarılması suretiyle yine aynî kayıt sistemine göre tutulacaktır. Arazi ile sürekli ve bağımsız haklar için elektronik ortamda, elektronik belge şeklinde tapu kütüğü oluşturulacak (dizayn edilecek), kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler için ise elektronik ortamda kat mülkiyeti kütüğü formatlanacaktır. Taşınmazlar üzerindeki hakların durumunu, elektronik ortamda her taşınmaz için oluşturulacak bu belgeler gösterecektir. Öte yandan, yevmiye defteri, resmî belgeler ve plân da elektronik ortamda tutulacak, birbirleri arasında şekil ve işlevsel yönlerden bağlantı sağlanacaktır. Elektronik tapu siciline geçilmekle birlikte, yardımcı siciller de, elektronik ortamda tutulacak ve arşivlenecektir. Açıklandığı üzere klasik tapu sicilinin aslî ve fer î unsurları elektronik tapu sicili sisteminde şekil değiştirmektedir. Defter, belge ve kâğıt yerine, bunlar elektronik ortamda yönetilecektir. Ancak, bu unsurlara tapu ve kadastro verilerinin elektronik ortamda tutulmasının ve yönetilmesinin yaratacağı avantajlardan faydalanarak yeni fonksiyonlar yüklenebilir. Elektronik ortamda, tapu verileri ile kadastro verileri arasında irtibat kurularak taşınmazlar konumsal olarak görüntülenebilmeli, taşınmazların değeri elektronik sicilde arşivlenip güncellenebilmeli, bağımsız bölümlerin net ve brüt yüzölçümleri elektronik ortamdaki kat mülkiyeti sayfasına kayıt edilebilmeli ve tapu ve kadastro verileriyle adres kayıt sistemi arasında bağlantı kurulabilmelidir. Bu konuya aşağıda ayrıntılı olarak tekrar değinilecektir. 3.7 Elektronik Ortamda Aleniyetin Sağlanması Aleniyet (açıklık) ilkesinin, Türkiye deki ve mukayeseli hukuktaki uygulamalarına bu çalışmanın çeşitli bölümlerinde değinilmiştir 19. Aleniyet ilkesi, üzerinde ayrıca kitapların ve tezlerin yazılabileceği geniş kapsamlı bir alandır. Bu bölümde, çalışmanın 19 Bölüm ve

67 kapsamıyla uyumlu ve sınırlı olarak Türkiye de elektronik tapu siciline geçilmesi halinde açıklık ilkesinin nasıl uygulanması gerekeceği tartışılacaktır. Elektronik tapu sicili sistemine geçmiş olan ülkelerde açıklık ilkesi, eskisi gibi katı olarak uygulanmamaktadır. Avusturya ve Hollanda da sınırsız aleniyet ilkesi geçerli olup, isteyen herkes tapu kayıtlarına (ilgilisi olmasa da) erişebilmektedir. Almanya da hak sahipleri (ilgililer), elektronik ortamda tapu kayıtlarına erişebilmekte ve ayrıca Alman Tapu Sicili Tüzüğü ne göre, mahkemeler, resmî makamlar, noterler, resmî olarak görevlendirilmiş olan kadastro görevlileri, arazide maddî olarak hak sahibi olanlar, maddî olarak hak sahibi olanlar tarafından görevlendirilmiş temsilciler ve Berlin Devlet Bankası da elektronik ortamda veri bankasına doğrudan erişim hakkına sahiptirler. İsviçre de de ilgisini (menfaatini) inanılır kılan herkes tapu kayıtlarına erişebilmekte ve örnek alabilmekte, ayrıca herkes (hiçbir kısıtlama olmaksızın), taşınmaz ve bu taşınmazla ilgili bilgilere, malikin ismi ve kimliği, mülkiyetin iktisap şekli ve tarihini öğrenebilmektedir. İsviçre Medenî Kanunu nun (ZGB) 970a maddesi uyarınca, İsviçre de miras yoluyla edinimler dışında kalan taşınmaz mal edinimleri Kantonlar tarafından belirli aralıklarla yayınlanmaktadır. Özdemir (2006) e göre, tapu sicilinin aynî hakların doğasından kaynaklanan bir ihtiyaç olan aleniyeti sağlama işlevini eksiksiz olarak yerine getirmesi için, üçüncü kişilerin hiçbir sınırlamaya veya kısıtlamaya tabi olmaksızın tapu sicilinde kayıtlı olan aynî hakları öğrenebilmeleri gerekmektedir. Çünkü TMK nin 1020 nci maddesinin üçüncü fıkrasına göre, kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. Yazara göre, tapu sicilinin herkese açık olduğu prensibinin sözkonusu olduğu sistemde (TMK m. 1020/1), tapu sicilindeki kayıtları öğrenme ve incelemeyi ayrı esaslara tabi tutarak ilginin inanılır kılınmasının aranması çelişki teşkil etmekte ve tapu siciline sınırlı bir aleniyet verildiği ortaya çıkmaktadır. Bu durum da, aynî hakların herkese karşı ileri sürülebileceğine dair eşya hukukunun temel prensibiyle bağdaşmayacağı gibi, tapu sicilinin esas fonksiyonuna da ters düşmektedir. 54

68 Tapu sicilinin kamuya açıklığı, aynî hakların varlığını öğrenme bakımından gereklidir. Ancak, kayıtlarda yeralan ticarî sır veya özel hayatın gizliliğine girebilecek olan bedel, kredi miktarı veya karşı edim gibi hususların da öğrenilmesine imkân vermemek bakımından, korunmaya yarar ilginin ispatı aranarak ilgili belgelerin inceleme ve öğrenme imkânı verilmesi gerekir. Kütüğün ipotekle ilgili bölümleri üçüncü kişilere açılmamalı, diğer bilgilerin belirli kayıtlar altında kamuya açılmasına izin verilmelidir (Özdemir 2006). Başpınar (2008) a göre, tapu sicilinde taşınmaza ilişkin bilgiler yanında kişinin, özel hayatı ve dolayısıyla kişiliğine ilişkin özel bilgiler de yer almaktadır. Bu itibarla, elektronik ortamdaki kişisel verilerin korunmasına ilişkin yasal düzenleme yapılana kadar, TST de yapılacak olan değişiklikle, elektronik tapu sicilinde yeralan kişisel verilerin korunmasına ilişkin ilke ve esaslara yerverilmelidir. Yazara göre, malvarlığı kişinin mutlak hakları arasında yeraldığından ve taşınmazlar da kişinin malvarlığı haklarını oluşturduğundan özel hayatın gizliliği ve korunması hakkının bir unsuru olarak ele alınmalıdır. Kişinin sahip olduğu malvarlığına ilişkin tapu sicili kayıtlarının elektronik ortamda herkesin kullanımına açılması, doğrudan kişinin özel hayatına müdahale sonucunu doğuracaktır. Bu sonuç ise Anayasa nın özel hayatın gizliliği ilkesine ve özel hayatın gizliliğine dokunulmama ilkesine (m. 20) aykırıdır. Yazar, kişinin özel hayatı kapsamına girmeyen tapu sicil bilgilerinin sınıflandırılarak ve bilgi isteyen kişileri sınırlandırarak erişime açılmasının menfaatler dengesine uygun olacağını savunmaktadır. Ayrıca teknik olarak her türlü izinsiz erişimleri engelleyici güvenlik önlemleri de alınmalıdır. Bilgi çağı olarak nitelenen günümüzde, kamu hizmetlerinin elektronik ortamda sunulmasıyla birlikte, verilere internet üzerinden erişme, şeffaflığı sağlama, başkaca kamu hizmetleriyle ilgili veri bankaları arasında bağlantı kurma, kamu hizmetinin kalitesinin ve hızının artırılması, bürokrasinin azaltılması ve kırtasiyeciliğin önlenmesi bakımından elektronik ortamda tapu verilerine erişim sağlanması yönünde bir eğilim gelişmektedir. 55

69 Hizmet sunumunun niteliğinin ve şeklinin değişmesi, bilişim alanındaki teknolojik gelişmeler kapsamında, tapu sicilinin açıklığı sağlama ve bilgi verme fonksiyonu ile özel hayatın gizliliği, ticari sır ve toplumun bilgi edinme hakkı birlikte değerlendirilerek bir denge sağlanmalı ve elektronik sicilde veri paylaşımının usul ve esasları belirlenmelidir. Sınırsız bir erişim kişilik haklarını ihlal edeceği gibi, açıklık ilkesini katı ve dar yorumlamak da bu ilkeyi gereksiz ve işlevsiz hale getirir. Verilerin paylaşılmasında ve kullanılmasında Anayasa, uluslararası sözleşmeler ve diğer mevzuatta yer alan Devlet sırrına, kişisel verilerin korunmasına, özel hayatın ve soruşturmanın gizliliğine, mahkemelerce verilen gizlilik kararlarına, gizli tanıklığa ilişkin hükümler esas alınmalı ve ihlal edilmemeli; ancak taşınmazlar üzerindeki aynî ve bazı kişisel hakların da bunlara riayet etmekle yükümlü kişilerce bilinebilme ve öğrenebilme imkânı sağlanmalıdır. Türk Hukukunda, tapu sicilinin elektronik ortamda tutulmasıyla ilgili olarak Tapu Sicili Tüzüğü nde yapılacak en önemli düzenleme, kullanıcıların elektronik tapu sicili veri hafızasına erişim haklarına ilişkin ilke ve esasların belirlenmesidir. Bu sebeple, hangi kişi veya kurumun hangi tür veriye erişebileceği ayrıntılı olarak düzenlenmelidir (Başpınar 2008). Tapu Sicili Tüzüğü nün konuyla ilgili Elektronik ortamda verilere erişim hakkı başlıklı 14 üncü maddesi aynen şu şekildedir: Elektronik ortamda verilere erişim hakkı MADDE 14- (1) Mahkemeler, Cumhuriyet başsavcılıkları, icra ve iflas müdürlükleri ile kamu kurum ve kuruluşlarının görevleriyle ilgili taşınmaz verilerine erişimi protokol düzenlenerek sağlanabilir. Erişim hakkına sahip kuruluşlar, taşınmaz ile ilgili verileri TAKBİS üzerinden alırlar. (2) Kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ile taşınmaza ilişkin konularda faaliyet gösteren gerçek ve tüzel kişiler, kendi işleriyle sınırlı olmak üzere, düzenlenecek protokol kapsamında gerekli verilere erişebilirler. (3) TAKBİS üzerinden sorgulama yapılabilmesi için, Genel Müdürlük tarafından belirlenecek sözleşme imzalanır. Bu sözleşmede, erişimin türü ve şekli, erişim kontrolü, 56

70 verilerin kullanım amacı, üçüncü kişilere kullandırılmasına ilişkin sınırlamalar ve amacı dışında kullanımın sonuçları yer alır. (4) Taşınmaz malikleri ile taşınmaz üzerinde hak sahibi olanlar, düzenlenecek sözleşme şartları dahilinde verilere erişebilirler. (5) Tapu sicilinde kayıtlı taşınmazın tanımlayıcı bilgileri herkes tarafından sözleşme şartları kapsamında sorgulanabilir. (6) Verilere erişim hakkının kötüye kullanılması hâlinde, özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere, TAKBİS e erişim derhâl durdurulur. (7) TAKBİS verilerine erişime ilişkin döner sermaye katılma payını ve bunun istisnalarını belirlemeye Genel Müdürlük yetkilidir. Tüzüğün zikredilen 14 üncü maddesiyle, İsviçre mevzuatındaki açıklık ilkesiyle ilgili gelişmelere benzer düzenlemeler yapılmış, ilgisine göre hangi kişi veya kurumun hangi tür veriye erişebileceği düzenlenmiştir. Öncelikle belirtmek gerekir ise, TMK nin 1020 nci maddesi gereğince haklı bir menfaatini inanılır kılan herkesin (öncelikle taşınmaz malikleri ile taşınmaz üzerinde hak sahibi olanların) tapu sicili kayıtlarına erişme, öğrenme ve bilgi ve belge alma hakkı bulunmaktadır. İlgisini inanılır kılan kişiler bakımından sınırsız aleniyet ilkesi geçerlidir. Elektronik ortamda tapu verisi talep eden kişilerle sözleşme, kurumlarla protokol yapılacak ve bu verilere ücreti karşılığında erişilebilecektir. Taşınmazın tanımlayıcı bilgileri, sözleşme imzalanan herkes tarafından sözleşme şartları kapsamında sorgulanabilecektir. Taşınmazın tanımlayıcı bilgileri, taşınmazın bulunduğu il, ilçe, mahalle/köy, mevkii, ada/parsel numarası, niteliği, yüzölçümü, kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumu, varsa blok ve bağımsız bölüm numarası olarak tarif edilebilir. İsviçre de taşınmazın maliki de elektronik sorgulama yöntemiyle öğrenilebilmekteyken, kişisel veri olan mülkiyet bilgisinin herkese açıklanması Tüzük te haklı olarak kısıtlanmıştır. Almanya ve İsviçre uygulamasında olduğu gibi, görevleriyle sınırlı olmak üzere mahkemelere, Cumhuriyet savcılıklarına, icra ve iflas müdürlükleri ile kamu kurum ve 57

71 kuruluşlarına, protokol düzenlenerek TAKBİS üzerinden veri paylaşımı yapılma imkânı tanınmıştır. Yine yürüttükleri faaliyetlerle sınırlı olmak üzere, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ile taşınmaza ilişkin konularda faaliyet gösteren gerçek ve tüzel kişiler (değerlemeciler, lisanlı aracılar, lisanslı harita kadastro büroları gibi) de, düzenlenecek protokol kapsamında verilere erişebileceklerdir. Tüzük te sözleşme ve protokolde bulunması gereken konular ve verilerin amacı dışında kullanılmamasına yönelik düzenlemeler de bulunmaktadır. Sözleşmede ve protokolde, erişimin türü ve şekli, erişim kontrolü, verilerin kullanım amacı ile üçüncü kişilere kullandırılmasına ilişkin sınırlamaları ve amacı dışında kullanımın sonuçları düzenlenecek, verilere erişim hakkının kötüye kullanılması hâlinde, özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere, TAKBİS e erişim derhâl durdurulacaktır (TST m. 14 ve 15). 58

72 4. TAPU VE KADASTRO BİLGİ SİSTEMİ 4.1 Tarihçe ve Projenin Aşamaları (Anonim 2013d) Tapu ve kadastro verileri araziye ilişkin yatırım ve mühendislik hizmetlerinin temel altlığını oluşturmaktadır. Bu veriler uzun yıllar boyunca kâğıt ortamında tutulmuş, bu verilere ihtiyacı olan kişi veya kurumlarla paylaşımı zorlaşmış, paylaşım için yoğun emek harcanması ve masrafta bulunulması gerekmiştir. Ayrıca, klasik yöntemle kaydedilen tapu ve kadastro verileri arasında bağlantı kurulamamış ve bilgi sistemleri oluşturulamamıştır. Bu durum, araziyle ilgili karar alma süreçlerini olumsuz etkilemiş, yanlış uygulamalara yol açmış, analiz ve sorgulamalar pratik olarak yapılamamıştır. Geçmişi 166 yıl öncesine dayanan TKGM de gelişen bilgi teknolojilerinden yararlanarak hizmet sunmak, iş ve işlemlerini kolaylaştırmak amacıyla 1990 lı yıllarda otomasyon çalışmalarına başlamıştır. TKGM açısından otomasyon, tapu ve kadastro bilgilerinin bilgisayar ortamına aktarılması suretiyle hizmetlerin tümünün bilgisayar yardımıyla vatandaşlara sunulmasıdır. Bu süreçte, TKGM tarafından tapu bilgilerinin sayısal ortama aktarılması için Tapu Sicil Müdürlüğü (TSM) Yazılımı üretilmiştir ve lokal olarak tapu bilgileri bilgisayar ortamına aktarılmaya çalışılmıştır. TKGM de 1990 lı yılların başında bilgisayar kullanımının yaygınlaşması ile birlikte başlatılan kurum içi otomasyon çalışmalarında geliştirilen tapu otomasyon ve kadastro otomasyon projeleri, her ne kadar zaman içerisinde eşdeğer yazılımların ve teknolojinin gerisinde kalsa bile, bilgisayar okur-yazarlığının artırılmasında ve verilerin toplanmasında katkı sağlamışlardır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, kurum imkânlarıyla yapılan bu çalışmaları takiben, mevcut verilerin hata analizlerini yaparak, gerekli düzeltici faaliyetleri başlatmak, daha gelişmiş teknoloji ve profesyonel yazılımlarla işlemleri gerçekleştirmek, ürettiği verileri diğer ilgili kurum ve kuruluşlarla paylaşmak ve kâğıt ortamında tutulan verilerle ilgili yukarıda belirtilen mahzurları ortadan kaldırmak 59

73 amacıyla 2000 yılında TAKBİS i projelendirmiştir. Pilot uygulama olarak Çankaya ve Gölbaşı Tapu Müdürlükleri belirlenmiştir. TAKBİS Projesi üç aşamalı olarak planlanmıştır: 1. Aşama: 26 Aralık 2000 tarihinde TKGM ile HAVELSAN A.Ş. arasında imzalanan sözleşme ile öncelikle mevcut işleyişin analizi ve bu doğrultuda sistem tasarımı yapılmıştır. Tasarımlara göre kodlanan yazılımlar, model bir sistem üzerinde TKGM merkez birimleri, 1 bölge müdürlüğü, 6 tapu müdürlüğü, 1 kadastro müdürlüğü ile 1 kadastro şefliğinde deneme amaçlı uygulamalar yapılmıştır yılında projenin kesin kabulü yapılmıştır. 2. Aşama: Pilot aşamadan elde edilen başarı ve deneyim sayesinde, pilot aşamanın kesin kabullerini takiben, 12 Eylül 2005 tarihinde HAVELSAN A.Ş. ile imzalanan sözleşmeye istinaden ve 3 yıl olarak planlanan süreç ile TAKBİS yazılımlarının yaygınlaştırılması faaliyetlerine geçilmiştir. Bu süreç içerisinde, Türkiye genelinde hizmet vermekte olan 957 tapu müdürlüğünden 224 müdürlük ile 325 kadastro müdürlüğünden 29 müdürlük ve bağlı 3 şeflik, TAKBİS yazılımları ile çalışmaya başlamıştır. Diğer taraftan mevzuat değişikliklerinden kaynaklanan veya ihtiyaçtan doğan yeni yazılımların geliştirilmesi de (harita bilgi bankası, kaynak yönetim paketi vb.) sağlanmıştır. Yine aynı süreçte tasarruf sağlanması amacı ile 175 tapu müdürlüğünün veri sayısallaştırması ve işletime alınması faaliyetleri TKGM nin kendi personeli ile sağlanmıştır. 3. Aşama: Bu aşamada temel amaç, geriye kalan tapu ve kadastro müdürlüklerinin sistem kapsamında işletime alınması ile yaygınlaştırma sürecinin tamamlanması, mevcut yazılımların idamesi için gerekli desteğin sağlanması, yeni bir sistem merkezinin kurulması, DPT (yeni adıyla Kalkınma Bakanlığı) tarafından hazırlanan 60

74 Eylem Planları doğrultusunda veri yedekliliği hizmetinin sağlanması olarak belirlenmiş ve bu aşamanın toplam süre 3 yıl olarak belirlenmiştir. TAKBİS III Projesi için TKGM ile TÜRKSAT A.Ş. arasında tarihinde ön protokol, tarihinde ise ana sözleşme imzalanarak uygulamaya geçilmiştir. Proje neticesinde, Türkiye genelindeki 957 tapu müdürlüğünün tamamı Mayıs 2012 tarihi itibariyle TAKBİS e geçmiştir. Her ne kadar tapu müdürlüklerinin tamamı TAKBİS e geçmiş ise de, tapu sicilinin ana ve yardımcı sicilleri üzerinde de halen işlemler gerçekleştirildiğinden hukukî anlamda elektronik tapu siciline geçilememiştir. Türkiye de, hem siciller üzerinde klasik yöntemle, hem de elektronik ortamda, bir başka deyişle ikili sistemde tapu işlemleri yürütüldüğünden uygulanan sistemin şu aşamada bilgisayar destekli tapu sicili olduğunu söylemek pek de yanlış olmaz (Ünal ve Başpınar 2008). 4.2 Tanım ve Projenin Hedefleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü nün yıllarına ilişkin Stratejik Planında; bilgi ve iletişim teknolojileri altyapısını geliştirerek ülke genelinde yaygınlaştırmak; harita, tapu ve kadastro verilerinin niteliğini iyileştirerek mekânsal bilgi altyapısının temelini oluşturmak; kurumsal kapasiteyi geliştirmek; tapu ve kadastro hizmetlerinin kalitesini artırmak ve iyileştirmek; kurumu yeniden yapılandırmak stratejik amaçlar olarak belirlenmiştir (Anonim 2013e). Görüldüğü üzere, stratejik planda kurumun bilgi ve iletişim teknolojisini geliştirmek, mekânsal bilgi sistemini oluşturmak ve hizmetlerin kalitesini artırmak ön plana çıkmaktadır. TAKBİS, TKGM tarafından üretilen her türlü verinin elektronik ortama taşınarak, üst seviye bilişim teknolojileri sayesinde, hizmetin daha sağlıklı, süratli, güvenilir ve etkin bir şekilde elektronik ortamda sunulması, plânlanması ve yönetilmesi, bu verilerin elektronik ortamdan paylaşılması, bu çerçevede tapu ve kadastro çalışmalarından elde edilen bilgilerin Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemine dönüştürülmesinin amaçlandığı, diğer 61

75 kurum ve kuruluşlarla entegre olarak çoklu kullanıma sunulacağı stratejik bir e-devlet projesidir (Anonim 2013f). Projenin temel hedefi; konumsal harita bilgilerine dayalı olarak tapu sicilindeki mülkiyet ve kadastro bilgilerini oluşturmaktır. Bu tür hizmetlerin gerçekleştirilmesinde büyük beklentiler içine girildiği günümüzde doğru, güvenilir, kolay ve hızlı erişilir tapu ve kadastro bilgilerine (mülkiyet bilgileri) ihtiyaç duyulmaktadır. TAKBİS Projesinin ülke kalkınmasındaki önemi de bu nedenden kaynaklanmaktadır. TAKBİS projesi ile ülke genelinde Tapu ve Kadastro Bilgi Sisteminin oluşturulması planlanmış, bu kapsamda; ülke genelinde tapu kadastro hizmetlerinin Coğrafi Bilgi Sistemi (CBS/GIS) ve Arazi Bilgi Sistemi (LIS) mantığı çerçevesinde analiz edilerek, problemlerin belirlenmesi, çözüm yollarının bulunması, tapu ve kadastro hizmetlerinin bu yolla standart ve elektronik olarak yerine getirilmesi, yerel yönetimler, kamu kurum ve kuruluşlarına arazi bilgi sistemi mantığında doğru, güvenilir ve güncel bilgilerin sunulması hedeflenmiştir (Anonim 2013g). TAKBİS projesi, MERNİS projesi gibi genel anlamda e-devlet projesinin alt bileşen projelerinden birisidir. Projenin birinci temel hedefi, bütün tapu ve kadastro bilgilerinin birbirleriyle ve diğer kurum bilgileriyle eşleşebileceği bir program çerçevesinde manyetik ortamda alınmasını sağlamak; ikinci temel hedefi, bütün taşra teşkilatlarına projenin yürütüleceği donanımı sağlamak ve bütün merkez ve taşra teşkilatlarını ortak bir ağa bağlamak; üçüncü temel hedefi, uygun programlarla insan hatasını en aza indirecek manyetik ortamdan hizmetleri hızlı ve doğru gerçekleştirmek; dördüncü temel hedefi de, internete bağlı herhangi bir makineden kullanıcı şifreleri ile mülk sahiplerine bilgi vermeyi yani internetten mülkiyete ulaşımı sağlamaktır (Çay vd. 2005). Coğrafi Bilgi Sistemleri/Arazi Bilgi Sistemleri mantığında gerçekleştirilen ve hizmet işlevlerinden TKGM nin sorumlu tutulduğu TAKBİS Projesi, Türkiye sınırları içerisindeki toprakların paylaşımı (mülkiyet durumu), sahiplerinin ve kullanım amaçlarının doğru olarak tespit edilmesi ve güncelliğinin sağlanması, bireysel, kurumsal 62

76 ve devlete ait araziler ile bunların mülkiyet sınırlarının doğru olarak belirlenmesi ve varsa olumsuzlukların giderilmesi amacıyla uygulamaya konulmuştur (İnam ve Ayber 2002). TAKBİS Projesi kapsamında üretilmiş/üretilecek olan tapu ve kadastro verileri, e- Devlet işlevinin en önemli ve temel bilgi kaynağını oluşturacaktır. Bu proje TÜSİAD ve Türkiye Bilişim Vakfı tarafından Kamudan Vatandaşa e-hizmetler kategorisinde birinci olmuş, 2006 yılı e-tr ödülü kazanmıştır (Anonim 2013ğ). 4.3 Taşınmaz Verilerinin TAKBİS e Kayıt Edilmesi Elektronik tapu siciline geçişin önkoşulu tapu ve kadastro kayıtlarının sayısallaştırılması ve bilgisayar ortamına aktarılmasıdır. TMK nin 1007 nci maddesi uyarınca tapu sicilleri devletin sorumluluğu altında tutulduğu için, tapu verilerinin gerçek hak durumuna uygun ve doğru olarak elektronik ortama aktarılması gerekir. Verilerin eksik veya gerçeğe aykırı şekilde elektronik ortama aktarılması halinde Hazine zararının doğması kuvvetle muhtemeldir. Dolayısıyla, bu sakıncanın ortadan kaldırılması için tapu verilerinin elektronik ortama aktarılmasının ve verilerin kontrolünün belirli usul ve esaslar dahilinde gerçekleştirilmesi gerekir. Bunun için TKGM tarafından, TAKBİS Tapu Sicil Belgelerinin Sayısallaştırılması Eğitim Dokümanı hazırlanmıştır (Anonim 2013h). Eğitim dokümanına göre, sayısallaştırmanın temel prensibi, klasik anlamda saklanan, günlenen verilerin TAKBİS kurallarına uygun bir şekilde, parametrize edilerek ve bilgi sistemi mantığına uygun bir şekilde veri tabanına aktarılmasıdır. Mülkiyet bilgileri ve buna bağlı sahiplik, haklar, mükellefiyetler çok hassas ve önemli bilgilerdir. TAKBİS için yapılan tapu sicil verilerinin sayısallaştırılması çalışması, defterlerde ve belgelerde bulunan kayıtların bilgisayara aktarılması çalışmasından ziyade, bu kayıtların çözümlenmesi, mevzuat alt yapısının kurulması, parametrik bir yapıya kavuşturulması, farkında olunan veya olunmayan hataların tespiti vb. uzmanlık gerektiren bir çalışmadır. 63

77 Veri girişi, bilgisayarlar üzerinde tasarlanmış bir form (veri giriş ekranı) üzerinde yapılan işlemlerle gerçekleşmektedir. Tapu sicil kayıtları için taşınmaz üzerindeki hakların türü ve mahiyeti de dikkate alınarak, bilgisayar üzerinde hazırlanmış yeterince form oluşturulmuştur. Önceden hazırlanmış bu formlar üzerinde, yapılacak işlemin türüne göre sırasıyla; formların doldurulması, doldurulan formların görsel kontrolden geçirilmesi işlemlerinden sonra, elektronik tapu sicili veri hafızasına alınması işlemi gerçekleştirilmektedir (Kılıç 2004). Burada bir taşınmazın Eğitim Dokümanı na göre sayısallaştırma için hazırlanan form üzerinden elektronik ortama kaydedilmesinin aşamaları örneklerle gösterilecektir: 1. Aşama: Veri girişi yapılacak kütükler, ana kütük, kat mülkiyeti kütüğü, zabıt kütüğü ve kamu orta malları sicili olarak dört ayrı şekilde ekranda kategorize edilmiştir. Hangi kütüğe ilişkin kayıtlar elektronik ortama kaydedilecek ise, o kütük veri girişi için seçilir. Şekil 4.1 Veri girişi kütük seçimi 2. Aşama: Tapu kütüğünde yeralan taşınmazı tanımlayıcı bilgiler (mahalle/köy, sayfa no, pafta, ada ve parsel no, yüzölçümü, niteliği) elektronik ortama öncelikle girilir. 64

78 Şekil 4.2 Taşınmazı tanımlayıcı bilgilerin kaydedilmesi 3. Aşama: Tapu kütüğünde yeralan taşınmazı tanımlayıcı bilgiler (mahalle/köy, sayfa no, pafta, ada ve parsel no, yüzölçümü, niteliği) elektronik ortama kaydedildikten sonra taşınmaza ilişkin mülkiyet bilgileri girilir. Bu aşamada malik tipi, adı ve soyadı, baba adı, cinsiyeti, paylı mülkiyet ise hisse pay ve payda bilgileri, iştirak halinde mülkiyetli ise iştirak grup numarası girilir. Edinme nedeni listeden seçilir ve son olarak tesis tarihi/yevmiye bilgileri girildikten sonra toplam hissenin % 100 olup olmadığı kontrol edilir. Hisseler mutlaka % 100 olmak zorundadır eğer % 100 değilse pay/paydalarda bir yanlışlık var demektir. 65

79 Şekil 4.3 Mülkiyet bilgilerinin kaydedilmesi 4. Aşama: Mülkiyet bilgileri girildikten sonra taşınmaz üzerindeki şerhler ve beyanlar hanesindeki kayıtlar bilgisayara aktarılır. Şerh veya beyan paydaşlardan sadece birini ilgilendiriyor ise, örneğin sadece bir paydaşa ait pay üzerinde haciz şerhi var ise, sözkonusu haciz şerhi o paydaş ile irtibatlandırılır. Şekil 4.4 Şerh ve beyan bilgilerinin kaydedilmesi 66

80 5. Aşama: Tapu kütüğünün irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri (taşınmaz yükü) sütunundaki tesciller elektronik ortama aktarılır, irtifak hakkı sahibinin bilgileri kaydedilir ve varsa paydaşlarla irtibatlandırılır. Şekil 4.5 İrtifak haklarının kaydedilmesi Şekil 4.5 İrtifak hakkı sahibinin kaydedilmesi (devamı) 67

81 6. Aşama: Bu aşamada rehin haklarına ilişkin tapu kütüğünde yer alan tesciller, rehin alacaklısı bilgileri ve rehin hakkına ilişkin değişiklikler elektronik ortama aktarılır. Şekil 4.6 Rehin haklarının kaydedilmesi Şekil 4.6 Rehin alacaklısının kaydedilmesi (devamı) 68

82 Şekil 4.6 Rehin haklarına ilişkin değişikliklerin kaydedilmesi (devamı) 7. Aşama: Mülkiyet hakkı sahibinin nüfus bilgileri sisteme (forma) kaydedilir. Şekil 4.7 Malik bilgilerinin kaydedilmesi 69

83 8. Aşama: Veriler bu şekilde sistemli olarak bilgisayar ortamına aktarıldıktan sonra Taşınmaz Sorgulama Raporu sistemden alınır. Taşınmaza ait bütün veriler aynı ekranda görülür ve kâğıt ortama bilgisayar çıktısı alınır. Şekil 4.8 Taşınmaz sorgulama raporu Taşınmaz raporu, veritabanına girilen bütün kayıtların kontrol edildiği yerdir. Kontrol mekanizması bu işin en önemli aşamasıdır. Bu kontrolde gözden kaçırılan hatalı kayıtlar aynı şekilde hatalı olarak TAKBİS'e aktarılmış olacaktır. Bu yüzden bu rapor son derece dikkatlice ve sabırla kontrol edilmelidir. Kontrol, tapu kütüğü-bilgisayar-taşınmaz raporu üçlemesi ile hep beraber karşılaştırılarak kontrolü 3 yönden yapılmalıdır Bulunan hatalı kayıtlar kırmızı kalemle çizilmeli ve düzeltilmelidir. 70

84 TAKBİS e yapılan veri girişleri, sadece aktif kayıtları girildiği için doktrinde eleştirilmektedir (Kılıç 2004). TAKBİS e yapılan veri girişleri, giriş tarihinde tapu kütüğünde var olan aktif verilerle sınırlıdır. Veri girişleri taşınmazın tapu kütüğüne kayıt edildiği tarihe kadar geriye götürülmemiş, pasif kayıtları veritabanına girilmemiştir. Ancak, TAKBİS te bulunan kayıtlar yapılan tapu işlemleri neticesinde değiştiğinden veri girişinden sonraki pasif kayıtları sistemde görülmektedir. Veritabanına bütün aktif ve pasif bütün bilgilerin girilmemesinin sebebi, projenin bir an önce hizmete sunulması, TAKBİS e olan ihtiyaç ve projenin maliyetinin artırılmamasıyla açıklanabilir. TAKBİS te, tapu ve kadastro verileri proje başlangıç tarihi itibariyle sisteme girildiğinden sistemde zamansal analizler yapmak mümkün olmamaktadır. TAKBİS çalışmasında kullanılan yazılımlar zamansal tapu ve kadastro verilerinin kayıt altına alınması, izlenilmesi ve sorgulanmasına olanak tanımasına rağmen, bu projede tapu ve kadastro verilerinin zamansal verilerine yönelik herhangi bir tasarım yapılmamıştır (Alkan ve Can 2009). Özellikle mahkemelerin pasif tapu kaydı istemesi halinde, TAKBİS ten veri girişi öncesi tarihe ilişkin pasif kayıt sorgulaması yapılamadığından ve tapu kütükleri henüz hukuken tapu sicili sisteminden kaldırılmadığından, bu kütüklere göre kayıtlar düzenlenmektedir. TAKBİS projesinde, mevcut taşınmaz kayıtlarının elektronik ortama aktarılmasında, karşılaşılan en büyük problemlerden birisi, ülke sınırları içerisindeki kadastro çalışmalarının tamamlanmamış olması sebebiyle, devam eden mülkiyet hakkı ve yüzölçümü anlaşmazlıklarıdır. Kadastro fiilen bitirilmiş olsa dahi, kadastro neticesinde açılacak davalar yıllarca sürecektir. Gerçekten de, TAKBİS projesinin pilot olarak uygulandığı alanlarda, tapu ve kadastro kayıtlarına ilişkin verilerin elektronik ortama aktarılmasında, söz konusu kayıtların mevcut ve güncel durumu yansıtmaması sebebiyle, birçok problemle karşılaşılmıştır. Örneğin, tapu ve kadastro kayıtlarında boş bir arazi (arsa) olarak görünen bir yerin, mevcut durumunda üzerinde binaların olduğu görülmüş, yetersiz kadastro işlemleri sebebiyle, kayıtlarda geçen yüzölçümleri ile mevcut yüzölçümleri arasında farklar olduğu tespit edilmiştir. Bu sebeple, elektronik 71

85 tapu sicili uygulaması için öncelikle kadastro işlemlerine ilişkin sorunların halledilmesi gerekmektedir (Kılıç 2004, Başpınar 2008). Türkiye de taşınmazın çok daha değerli olduğu şehirlerde kadastro çalışmaları yıllarında yapılmış fakat günümüz teknolojisi için bu bilgiler yetersiz hale gelmiştir. Bu alanların grafik bilgilerinin bilgisayar ortamına aktarılması büyük sorun oluşturmaktadır. Yapılmış olan kadastro çalışmalarının yaklaşık % 14 ü bu tür haritalardır (İnan ve Yomralıoğlu 2005). KK nin 22 nci maddesi ve 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Kanun kadastro verilerinin güncellenmesine imkân vermektedir. Mevcut tapu-kadastro bilgilerinin, Kadastro Kanunu nda öngörüldüğü gibi mekânsal bilgi sistemlerinin altlığını oluşturacak şekilde ve yapıda güncellemek, sayısal ve hukuksal formda bilgisayar ortamına aktararak kullanıma sunmak amacıyla 9/6/2008 tarihinde Dünya Bankası ile Türkiye Cumhuriyeti Devleti arasında imzalanan Tapu ve Kadastro Modernizasyon Projesi (TKMP) başlatılmıştır. Bu projeyle birlikte, tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritaları tekrar düzenlenecek ve tapu sicilinde gerekli düzeltmeler sağlanacaktır. Böylece, geçmiş yıllarda üretilmiş olup, bugün değişen ve gelişen sayısal bilgi ihtiyacına cevap veremeyen kadastro haritalarının sayısal kadastro ve TAKBİS bilgilerini destekleyecek şekilde yenilenmesi, güncellenmesi ve uyumu sağlanmış olacaktır (Anonim 2013ı). TKGM tarafından, kadastro verileri de elektronik ortamda tutulmakta ve yönetilmektedir. Kadastro Veri Konsolidasyonu (KVK) adı verilen proje, Kalkınma Bakanlığı tarafından hazırlanan, Türkiye Cumhuriyeti Hükümeti Dokuzuncu Kalkınma Planı nın stratejik amaçları doğrultusunda geliştirilen bir coğrafi bilgi sistemi projesidir (Anonim 2013i). KVK, kadastro verilerinin sayısal olarak toplanması, tapu verileri ile 72

86 uyumlaştırılması ve sunulması amacıyla geliştirilmiş web tabanlı bir uygulama yazılımıdır. Bu kapsamda; Tapu ve kadastro verilerinin karşılıklı olarak kontrol edilmesi, ITRF96 (Uluslararası Yersel Referans Koordinat Sistemi) koordinat sisteminde bütünlenmesi ve sunulması, Hava görüntüleri kullanılarak doğrulanması, Kontrol sorgulamaları ile veri kalitesinin artırılması, Verilerin güncel olarak tutulması sağlanmaktadır. KVK uygulamasının Ağustos 2012 tarihinde işletime alınmasını takiben, kadastro müdürlüklerden gelen talepler ve kurumsal ihtiyaçlar doğrultusunda, TKGM nin kadastro otomasyon altyapısını oluşturmak üzere Mekânsal Gayrimenkul Sistemi (MEGSIS) projesi hazırlanmış ve tarihi itibari ile kadastro müdürlüklerinin tamamı işletime dahil edilmiştir. MEGSİS, kadastro verilerinin sayısal olarak toplanması ve tapu verileri ile uyumlaştırılması ve sunulması amacıyla geliştirilmiş açık kaynaklı bir uygulamadır. Sisteme girilen mekânsal bilgiler, uluslararası standartlarda paydaş kurum/kuruluşlara sunulmaktadır (Anonim 2013j). Netice olarak, Türkiye genelinde tapu ve kadastro kayıtlarının tamamı bilgisayar ortamına aktarılmıştır. Ancak, mevzuat olarak herhangi bir eksiklik bulunmamasına rağmen veri eksikliği, sistem güvenliği ile ilgili kaygılar sebebiyle tapu sicilinin ana ve yardımcı unsurları halen kâğıt ortamında asıl siciller olarak devam etmektedir. Başka bir deyişle, tapu sicili sistemimiz henüz elektronik tapu sicili sistemine dönüştürülmemiştir. Elektronik tapu sicili sistemine geçiş aşamasında, tapu sicilinde ortaya çıkması muhtemel yanlışlıkların, eksikliklerin önlenmesi için ikili sistem (bilgisayar destekli tapu sicili sistemi) devam ettirilmektedir. 73

87 4.4 TAKBİS Ortamında Tutulan Siciller ve Örnekleri TAKBİS te, tapu ve kadastro verileri elektronik ortamda tutulmaktadır. Klasik tapu sicilinin ana ve yardımcı sicilleri bilgisayar ortamında kayıt altına alınmışlardır. Bu siciller bilgisayar ekranında görüntülenebilmekte ve kâğıt olarak çıktıları alınabilmektedir. Elektronik tapu siciline geçilmesiyle birlikte ana ve yardımcı siciller terk edilmemekte, bunlar şekil değiştirmekte ve kâğıt belge olarak değil de bilgisayar ortamında düzenlenmekte ve yönetilmektedir 20. Elektronik ortamda her taşınmaz için ayrı ve bağımsız bir sayfa açılmıştır. Yani, elektronik tapu sicilinde de aynî aleniyet sistemi benimsenmiştir. Tapu Sicili Tüzüğü nün Sicillerin elektronik ortamda tutulması başlıklı 12 nci maddesinde, Tapu kayıtlarının elektronik ortamda tutulması hâlinde, ana ve yardımcı siciller TAKBİS içerisinde saklanır ve yönetilir. TAKBİS te saklanan ve güvenliği sağlanan taşınmaza ilişkin bilgiler, sicilde esas alınır. TAKBİS üzerindeki kayıtlar, sicillerin elektronik ortamda tutulmaya başlandığı tarihten sonraki bilgileri gösterir hükmü bulunmaktadır 21. Uygulamada ana ve yardımcı siciller TAKBİS içerisinde kayıt altına alınmakta ve yönetilmektedir. Elektronik tapu sicilinde de ana ve yardımcı sicillerin işlevleri aynı olup, sadece şekil olarak değiştirilmişlerdir. Burada TAKBİS içerisinde yönetilen ana ve yardımcı sicillerin örnekleri (bilgisayar ekranında göründüğü biçimde) şekilsel olarak verilecektir: 20 Bknz. bölüm Bknz. bölüm

88 Şekil 4.9 TAKBİS te tapu kütüğü örneği Şekil 4.10 TAKBİS te kat mülkiyeti kütüğü örneği 75

89 Şekil 4.10 TAKBİS te kat mülkiyeti kütüğüne ait tapu kayıt örneği (devamı) 76

90 Şekil 4.11 TAKBİS te yevmiye defteri örneği Şekil 4.12 TAKBİS te plân örneği 77

91 RESMİ SENET Yevmiye No : Tarih : Mamak Tapu Müdürü Uğur Mehmet KOÇ huzurunda aşağıda detayları listelenen işlem, ilgili taraflar arasında anlaşılarak gerçekleştirilmiştir. İşlem Tanımı : Satış (Malikin Talebiyle) İşleme Konu Tapu Sicil Kaydına Ait Bilgiler: AT -> Kİ (SN: ) General Zeki Doğan Mahallesi, Ada, 3 Parsel, m2 ARSA olan taşınmaz üzerinde; KM (SN: ), 36/420 arsa paylı, 4. kat, (6) nolu niteliği mesken olan bağımsız bölüm, Cilt:48 Sayfa: 4783 ana sayfa ZH ( ) Tam Mülkiyet Hisse Maliki: (SN: ) MURAT YILMAZ: AHMET Oğlu adına kayıtlı iken; Tapu Bölümleri Üzerindeki Şerh, Beyan ve İrtifak Hakları: Beyan: Yönetim Planı : 15/05/2013 Tesisi:Yönetim Planı Belirtmesi Tesisi - 21/05/ Aşağıdaki Hususlarda Anlaşmışlardır: Yukarıda özellikleri belirtilen General Zeki Doğan Mahallesi Ada, 3 Parselde 36/420 arsa paylı 4. Kat (6) Meskenin tamamı MURAT YILMAZ adına kayıtlı iken; MURAT YILMAZ bizzat hareketle, hissesinin tamamını ,00TL(KIRKBEŞBİNTL) bedelle DENİZ DENİZ e sattığını, satış bedelini nakden ve tamamen aldığını, alıcı DENİZ DENİZ bizzat hareketle, taşınmaz üzerinde işlem anında bulunan tüm takyidatlar ile birlikte bu satışı aynı bedelle kabul ettiğini, tarafların geçmiş emlak vergisi borcundan müteselsilen sorumlu olduklarını, yurt içinden tebligat adresi gösterilmesi gerektiğini ve adres değişikliklerinin tapu müdürlüğüne bildirilmemesi halinde Tebligat Kanunu hükümlerine göre hareket edileceğini bilerek işlemin yapılmasını birlikte ifade ve beyan ettiler. Tapu siciline göre, mülkiyetten başka leh ve aleyhine mevcut diğer ayni hak ve takyid, bu resmi senedin ilgili bölümünde gösterilmiştir. Akdi içeren bu Resmi Senet tarafımızdan düzenlenmiş olup tamamı okunarak ve okutularak tarafların isteklerine tamamen uygun olduğu nedenle tapu siciline tescilini talep etmeleri üzerine tarihinde saatte dairede hepimiz tarafından imza ve tasdik olundu, temlik alan/lehdara bir suret tapu senedi/ipotek belgesi verildi. Taraf Taraf MURAT YILMAZ DENİZ DENİZ 78

92 Uğur Mehmet KOÇ Müdür İlker IHLAMUR İlker IHLAMUR Yılmaz UZUN Düzenleyen Memur Tescili Yapan İşlemi Kontrol Eden Tapu Bölümleri İle İlgili Olarak Taraflar : (Satıcı) > MURAT YILMAZ, AHMET, EMİNE, YOZGAT, 1977, YOZGAT, ŞEFAATLİ, TÜRKLER, Cilt:1, Aile:7, Sıra:1256, Nüfus Cüzdanı, Verildiği Tarih:16/08/2007, Seri No:I , (SN: ), TC , Adres: Dikmen Cad. No: 14 Bakanlıklar/ANKARA (Alıcı) > DENİZ DENİZ, VELİ, GÜLTEN, ANKARA, 1974, ÇORUM, MERKEZ, BAHÇELİEVLER, Cilt:52, Aile:74, Sıra:42, Nüfus Cüzdanı, Verildiği Tarih:19/02/2003, Seri No:A , (SN: ), TC , Adres: Bahçelievler Mahallesi, 974. Sokak, No: 14/4 ÇORUM Blok No Giriş K at General Zeki Doğan Mahallesi Ada, 3 Parsel BB No Arsa Payı /42 0 Maliki Murat YILMAZ Hisse si Tam Nitelik MESKEN Eklenti Harç Tahsil Edilen Tutar DS(Döner Sermaye) 175,00TL (YÜZYETMİŞBEŞTL) TH-20-A(Tapu Harcı) 1.800,00TL (BİNSEKİZYÜZTL) Tapu Senedi / İpotek Belgesini aldım. Şekil 4.13 TAKBİS te resmî senet örneği 79

93 Şekil 4.14 TAKBİS te aziller sicili örneği Şekil 4.15 TAKBİS te düzeltmeler sicili örneği 80

94 Şekil 4.16 TAKBİS te kamu orta malları sicili örneği Şekil 4.17 TAKBİS te tapu envanter defteri örneği 81

95 4.5 Veri ve Sistem Güvenliği TAKBİS te, tapu ve kadastro verilerin elektronik ortamda tutulması veri ve sistem güvenliğinin sağlanmasını, yetkisiz kimselerin hukuka aykırı olarak sisteme müdahalesinin önlenmesini gerektirir. Elektronik tapu sicili veritabanının bilgisayar korsanlarına (hacker) ve virüslere karşı da korunması lazımdır. Elektronik tapu siciline geçilmesinin ve varlığını tereddütsüz bir şekilde devam ettirmesinin en önemli koşulu dışarıdan müdahalelere karşı veri ve sistem güvenliğinin sağlanmasıdır. Yetkisiz erişimlere karşı gerekli teknik önlemlerin alınmaması çok büyük hukukî ihtilafların ortaya çıkmasına sebep olacak, tapu siciline güven ilkesinin sarsılmasına yol açacaktır. TAKBİS projesi, e-devlet projesinin en önemli bileşenidir. Projenin hayata geçirilmesinde yapılan testler sonucu uygunluğunu kanıtlanmayan veya yeterli olmayan programların kullanılması uygulamada geri dönülmez sonuçlar verebilir. Bu durum devleti ve mülkiyet hakkı sahiplerini sıkıntıya sokabileceği gibi anayasal güvence altındaki mülkiyet kavramına da güveni sarsabilir. Projelerin program, iletişim ve ulaşım güvenliklerinin hiçbir soruya mahal vermeden çözülmesi hatta bu işlerde harcanacak para ve zamanın önemsenmeden sadece güvenlik faktörünün öne çıkarılması gerekmektedir. Bugün bankalar veri ve sistem güvenliği açısından en güçlü kurumlar arasındadır. Bankalar güvenlik için ne kadar önlem alsalar da internet üzerinden birçok olumsuzluk yaşandığı da bilinen bir gerçektir. Ancak bir noktada mali sorunların taraflarca aşılabilmesine rağmen, maalesef mülkiyette bu sorunların aşılması imkânsızdır (Çay vd. 2005). Veri ve sistem güvenliğinin en üst seviyede sağlanmasının biri hukukî diğeri teknik olmak üzere iki yönü bulunmaktadır. Veri ve sistem güvenliğinin oluşturulmasıyla ilgili hukukî düzenlemeler, elektronik tapu siciline geçmiş olan tüm ülkelerde yapılmıştır. İsviçre Hukukunda, GBV Art. 111i maddesiyle, Kantonlara veri güvenliği konusunda gerekli hukukî düzenlemeleri yapma görevi verilmiştir. GBV de, elektronik tapu sicilinin idare edildiği veri işleme tesisinin, zararlı hava koşulları, izinsiz girişler ve özellikle elektrik kesilmesi gibi sebeplerle herhangi bir şekilde veri kaybına yol açacak 82

96 durumlara karşı korunması gerektiği düzenlenmiştir. Yine, veri hafızasının yetkili kişiler tarafından görülebilmesi ve sisteme müdahalenin yetkili kişiler tarafından gerçekleştirilmesi için gerekli önlemlerin alınması hükme bağlanmıştır. Alman Hukukunda da veri ve sistem güvenliğiyle ilgili düzenlemeler yapılmıştır (Kılıç 2004). Veri ve sistem güvenliği ile ilgili olarak Tapu Sicili Tüzüğü nde şu düzenleme yapılmıştır: Erişim ve bilgi güvenliği MADDE 15 (1) TAKBİS üzerinden yapılacak her türlü sorgulama ve sorgulayan bilgisi kayıt altına alınır. Bu kayıtlar iki yıl süreyle saklanır. (2) TAKBİS üzerindeki verilere erişimi durdurmaya veya kısıtlama yapmaya Genel Müdürlük yetkilidir. (3) TAKBİS üzerinde, tapu görevlileri hariç olmak üzere, verilerin ardı ardına sorgulanmasına ilişkin her türlü güvenlik önlemi alınır. Veri ve sistem güvenliği, teknik olarak alınacak tedbirler yoluyla sağlanacaktır. Öncelikle elektronik tapu sicilinde veri girişi ve veri düzeltme yetkileri belirli kişilere verilmeli ve bunların yaptıkları işlemlerin kayıtları (log) tutulmalıdır. Ancak hukukî bir sebep gerçekleşmiş ise, veritabanındaki tapu kayıtları değiştirilmelidir. Örneğin, tapu müdürlüğünde satış işlemi gerçekleşmiş ve taraflar tescil talebinde bulunmuşlar ise, işlemin yevmiye defterine kaydı ile birlikte sistem otomatik olarak elektronik ortama tescili yapmalı ve yetkilendirilmiş görevli tarafından tescil kontrolü yapıldıktan sonra, yeni bir hukukî sebep vâki olana kadar sözkonusu kayıt teknik önlemler alınarak değişikliklere kapatılmalıdır. TAKBİS te veri girişi ve veri düzeltme yetkisi tapu müdürlüklerinde görevli birden fazla personele şifre belirlenerek verilmiştir. Sistem içerisinde yapılan işlemler ve kullanıcı hareketleri kayıt altına alınmaktadır. Verinin sistemden kim tarafından ve hangi bilgisayar üzerinden değiştirildiğine dair kütük (log) kayıtları tutulmakta ise de, bu şekildeki sınırsız yetkilendirme sakıncalıdır. Veritabanında tapu kayıtlarında yapılacak değişiklere ait hazırlık işlemleri tapu görevlileri tarafından yapılmalı, nihaî 83

97 onaylama işlemi ise müdür veya müdür yardımcısı tarafından yapılarak elektronik sicil (yeni bir işleme kadar) değişikliklere kapatılmalıdır. TAKBİS te hangi kullanıcının hangi fonksiyon ve veriye ulaşabileceğini denetleyen ve yöneten modül veya alt sistem kurulmalı ve yetki sınırlandırılması yapılmalıdır. Ayrıca, TAKBİS e erişim konusunda yetkilendirilmiş personelin yetiştirilmesi ve uzmanlaşması sağlanmalı, sorumlulukları hakkında da bilgilendirilmelidir. Elektronik tapu sicili verilerinin güvenliği ve korunması ile ilgili olarak kabul edilen diğer bir önlem de, tapu ve kadastro veritabanının sürekli yedeklenerek bir kopyasının hazır bulundurulmasıdır (Kılıç 2004). Gerçekten de, gerek teknik sebeplerle gerekse doğal sebeplerle (doğal afet) veritabanının kaybı riskini bertaraf edecek önlem, sistemin yedeklerinin oluşturulmasıdır. TAKBİS te de veritabanının yedekleri oluşturulmakta ve yedeklenen veriler birden fazla yerde muhafaza edilmektedir. TAKBİS III Projesi kapsamında, veri ve sistem güvenliği açısından yeni bir sistem merkezi ve felaket kurtarma merkezi kurulacaktır. Felaket Kurtarma Merkezi sayesinde, felaket durumlarında sistemin kesintisiz çalışabilmesi, yedek sistemlerin kurulması, devreye alınması ve işletilmesi sağlanacaktır. TAKBİS Projesinin en önemli hedeflerinden biri tamamen elektronik ortamda bilgi ve belge akışını gerçekleştirmektir. Elektronik ortamda yapılan tapu sicili işlemlerinin ve sistem güvenliğinin sağlanabilmesi için elektronik imzanın uygulamaya konulması ve Elektronik Belge Yönetim Sistemi nin kurulması gerekir sayılı Elektronik İmza Kanunu na göre elektronik imza; başka bir elektronik veriye eklenen veya elektronik veriyle mantıksal bağlantısı bulunan ve kimlik doğrulama amacıyla kullanılan elektronik veri şeklinde tanımlanmıştır (m. 3/b). Aynı Kanun un 5 inci maddesinin ikinci fıkrasına göre, kanunların resmî şekle veya özel bir merasime tabi tuttuğu hukukî işlemler ile teminat sözleşmeleri güvenli elektronik imza ile gerçekleştirilemeyecektir. Şu halde, resmî senet düzenlenmesi gerektiren işlemlerde resmî senet üzerinde ıslak imza kullanılacaktır. Ancak, resmi senetler hariç diğer belgelerde bütünüyle e-imza 84

98 kullanılabilecek ve sistem güvenliği sağlanmış olacaktır. TAKBİS uygulamalarında henüz e-imza uygulamaya konulamamıştır. Tapu sicilinin elektronik ortamda tutulmasıyla birlikte, tapu verilerinin açıklık ilkesi kapsamında bilgisayarlar üzerinden paylaşılması sözkonusu olacaktır 22. Dış kullanıcılara, veri ve sistem güvenliği gereği veri girişi ve düzeltme yetkisi verilmemelidir. Dış kullanıcıların, açıklık ilkesi gereği tapu kayıtlarına elektronik ortamda erişimi sağlanmalı, bu erişim görüntüleme ve kâğıt olarak çıktı alma şeklinde olmalıdır. Veri paylaşımının kötüye kullanılmasını engellemek için, dış kullanıcıların hangi datayı görüntülediklerinin de kaydı tutulmalıdır. Diğer taraftan, veri ve sistem güvenliği açısından iç ve dış kullanıcılara teknik destek sağlanmalı, sistem ile ilgili eğitim verilmeli, bilgi sisteminin altyapısı ve donanımların bakım ve onarımı periyodik olarak yapılmalı, güvenlik ve yazılım güncellemeleri yapılmalıdır. 4.6 TAKBİS te Elektronik Sicilin Yeni Fonksiyonları Konumsal irtibat sağlanması TAKBİS, tapu ve kadastro verilerinin elektronik ortamda kayıt altına alındığı bir bilgi sistemidir. Bu bilgi sisteminin daha fonksiyonel olması için tapu ve kadastro verilerinin birbirine entegre edilmesi gerekmektedir. Proje ile hedeflenen amaçlardan birisi, haritatapu ve kadastro hizmetlerinin tek çatı altında toplanarak, mekâna bağlı olmaksızın, elektronik ortamda mülkiyetlerin takip edilebilmesi, her türlü sorgulama yapılabilmesi ve mülkiyete yönelik işlemlerin güvenli bir şekilde gerçekleştirilebilmesidir (Anonim 2013k). 22 Bknz. bölüm

99 TAKBİS ten istenilen faydayı sağlayabilmek için, proje kapsamında veya buna paralel olarak yürütülecek tamamlayıcı uygulama projeleri ile jeodezik yüzey ağının tesisi tamamlanmalı, sayısal halihazır topografik haritalar yapılmalı, kadastro haritaları ve tapu bilgilerinin doğru ve sisteme entegre edilebilir duruma getirilmeleri gerekmektedir. Bunlar tamamlanmadan kapsamlı bir Arazi Bilgi Sistemini oluşturmak mümkün olmayacağı gibi, toprağa ilişkin yatırımların sağlıklı yürütülmesi ve kentlerin düzensiz, imarsız ve çarpık büyümelerinin, dolayısıyla kısıtlı ülke kaynaklarının israfının önlenmesi mümkün olamayacaktır (Mataracı ve İlker 2002). Şekil 4.18 Tapu ve kadastro verilerinin TAKBİS te bütünleşik yapısı (Alkan ve Can 2009) 86

100 Şekil 4.19 Tapu ve kadastro verilerinin ilişkilendirilmesi CBS uygulamalarında; konumsal verilerle sözel verilerin entegrasyonu sağlandığından, sorgulama ve analizler yoluyla konumsal verilerle sözel (tablosal) veriler arasında geçiş/bağlantı kolaylıkla sağlanabilmektedir. Bu sistemlerin çoğu bilgisayar ağı üzerinden diğer veritabanı sistemleriyle konuşabilmekte ve veri alışverişinde bulunabilmektedir. Bütün bu özellikler, konumsal ve tablosal verileri kullanan kurumlar için CBS kullanımını kaçınılmaz kılmaktadır. TAKBİS, Coğrafi Bilgi Sistemleri üzerine inşa edilen bir bilgi sistemidir. Projede, ESRI firması ürünü ArcGIS teknolojileri ve uygulamaları kullanılmaktadır (Mataracı ve İlker 2002). TKGM tarafından, kadastro verilerinin sayısal olarak toplanması ve tapu verileri ile uyumlaştırılması ve sunulması amacıyla kısa adı MEGSİS olan Mekânsal Gayrimenkul Sistemi uygulaması başlatılmış ve 25/2/2013 tarihi itibariyle 81 kadastro müdürlüğü de sisteme geçmiştir. Anılan tarih itibariyle, Türkiye genelinde tapu bilgilerine göre aktif kaydın bulunduğu, bu kayıtlara karşılık kadastro verisinin sisteme aktarıldığı ve bunların kaydın entegrasyon işleminin tamamlandığı görülmektedir (Anonim 2013l). 87

101 MEGSİS uygulaması ile toplanan mekânsal veriler, uluslararası standartlarda harita servisleri ile kamu kurum-kuruluşları ve belediyeler ile paylaşılmaktadır. Hazırlanan harita servislerinin standartlara ve kullanıma uygunluğu açık kaynak ve ticari ürünler ile test edilmiştir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, MEGSİS uygulaması ile toplanan ve tapu bilgileri ile uyumlaştırılan kadastral bilgilerini, e-devlet Kapısı üzerinden coğrafi servisler aracılığı ile sunmaktadır. MEGSİS kapsamında toplanan kadastro verileri aynı zamanda vatandaşların bilgilendirilmesi amacıyla tapu bilgileri ile birlikte harita servisi olarak e-devlet kapısından sunulmaktadır. Bu servisler adresinden sunulan ilk ve tek coğrafi servis olma özelliği taşımaktadır (Anonim 2013m ). Şekil 4.20 Tapu ve kadastro verilerinin e-devlet üzerinden birlikte sunulması 88

102 4.6.2 Taşınmaz değerlemesi Taşınmazların, bilimsel teknik yöntemlerle güncel ve güvenilir verilere dayalı olarak belirlenen değerleri, vergi uygulamaları, kamulaştırma, sermaye piyasası ve bankacılık uygulamaları, icra ve iflas satışları, kentsel dönüşüm, afet riski altındaki alanların tespit edilmesi, imar uygulamaları, şirket varlıkları vb. pek çok işlemin dayanağını oluşturmaktadır. Bu nedenle, taşınmaz değerlerinin tarafsız, doğru ve güvenilir bir biçimde belirlenmesi ve taşınmaz değerlerinin parsel bazında elektronik ortamda tutulması, güncellenmesi ve değer haritalarının oluşturulması Türkiye nin planlı kalkınması ve ekonomisi yönünden büyük önem taşımaktadır. TKMP 23, beş bileşenden oluşmaktadır. Bunlardan birinci bileşen kadastro ve tapu kaydı yenilemesi ve güncellenmesi, ikinci bileşen hizmet sunumunun iyileştirilmesi, üçüncü bileşen insan kaynakları ve kurumsal gelişim, dördüncü bileşen taşınmaz değerlerinin belirlenmesi ve kayıt altına alınmasına yönelik politikaların belirlenmesi ve beşinci bileşen proje yönetimidir. TKMP nin dördüncü bileşeni olan taşınmaz değerlerinin belirlenmesi ve kayıt altına alınması kapsamında, TKGM tarafından politika geliştirme, pilot uygulama ve kurumsal kapasite oluşturulmasına yönelik çalışmalar sürdürülmektedir. Bu bileşenle ilgili olarak TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası ve TKGM tarafından, Ankara da, Mayıs 2012 tarihlerinde Arazi Yönetiminde Taşınmaz Değerleme ve Kadastro konulu sempozyum düzenlenmiş ve sonuçları Arazi Yönetiminde Taşınmaz Değerleme ve Kadastro Sempozyumu 2012 Bildiriler Kitabı nda (Anonim 2012b) yayınlanmıştır. Anonim (2012b) in 2.1 Türkiye ye İlişkin Değerlendirmeler bölümünde; Ülkemizde taşınmaz değerlemeye yönelik hükümleri içeren, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası başta olmak üzere birçok kanun, tüzük, yönetmelik ve tebliğin bulunduğu; dolayısıyla, Türkiye de taşınmaz değerlemenin yasal ve kurumsal yapısının oldukça karmaşık durumda olduğu; taşınmaz değerleme çalışmalarının, farklı uygulamalarda birçok 23 Bknz. bölüm

103 farklı kurumun bünyesinde oluşturulan değer takdir komisyonları tarafından yürütüldüğü; değerle ilgili anlaşmazlıkların yargıya taşınması durumunda, değerleme görevini bilirkişi komisyonlarının üstlenildiği; kamusal alanda değerleme yapan kurum ve komisyonlar dışında, sermaye piyasasına yönelik değerleme faaliyetlerinin de (ipotek, alım-satım vb.) taşınmaz değerleme şirketleri tarafından yapıldığı; uygulamalar için gerekli yapılanmalar, bütüncül bir yaklaşımla değil, dönemsel ihtiyaçları karşılamak için çok parçalı yapıda oluşturulduğu belirtilmiştir. Bu durum da göstermektedir ki, Türkiye de taşınmaz değerlemeyle ilgili mevzuat ve uygulama karmaşık bir yapıda olup, taşınmaz değerleme faaliyetlerini organize edecek, tek çatı altında toplayabilecek kurumsal yapı bulunmamaktadır. Taşınmaz değerleme sistemimizde yeniden yapılanmaya gidilmesi ihtiyacı bulunduğu hususu tartışmasızdır. Arazi Yönetiminde Taşınmaz Değerleme ve Kadastro Sempozyumu nun Sonuç Bildirgesi nin (Anonim 2012b) 3-Yeniden Düzenlemeye İlişkin Öneriler bölümünde Türkiye de taşınmaz değerleme ile ilgili olarak, bizim de katıldığımız aşağıdaki öneriler getirilmiştir: i. Ülkemizdeki sosyo-ekonomik gerçekler ve koşullar da göz önüne alınarak taşınmaz değerleme faaliyetleri tek çatı altında toplanmalı, idari, yasal ve teknik düzenlemeler yapılmalıdır. ii. Mekânsal bilgi sistemlerinin temeli olan Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) projesini yürüten TKGM, vergilendirmeye esas toplu değerleme, değer haritalarının üretimi ve ulusal taşınmaz değerleme bilgi sisteminin kurulması görevlerini üstlenmelidir. iii. TAKBİS in veri paylaşımı yolu ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarıyla entegrasyonunun yaygınlaştırılması sağlanmalıdır. iv. Uluslararası standartların uygulanabilmesi için değerleme raporlarının ve faaliyetlerinin izlenmesi gerekmektedir. v. Taşınmaz değerleme konusunda yeni kurumsal yapılanmada ilgili disiplinlerden nitelikli eleman açığı giderilmelidir. 90

104 vi. Taşınmaz değerleme modellerinde ve taşınmaz değerleme standartlarında veri transferi, ağ yapısı ve CBS destekli yaklaşımlar tercih edilmelidir. vii. Yerel yönetimlerin, hâlihazır haritalarını güncel tutmaları ve kent bilgi sistemlerini kurmaları, imar planlarını, imar uygulamalarını, yapı ruhsatına ve teknik alt yapılara esas mimari ve mühendislik projelerini TAKBİS ve Kent Bilgi Sistemlerindeki verilerden yararlanarak hazırlanmalıdır. viii. TKGM nin yürüttüğü TKMP nin 4. bileşeni Taşınmaz Değerlemesi projesi kapsamında yapılacak olan çalışmaların hedeflerine ulaşması için paydaş kurum ve kuruluşlarla birlikte yürütülmeli ve siyasi otoritenin desteği sağlanmalıdır. ix. Taşınmaz Değeri; taşınmazların parsel no, malik, yüz ölçümü gibi mülkiyete ilişkin en temel verilerinden birisidir. Mülkiyete ilişkin bilgileri tutmakla yükümlü olan, TKGM bünyesinde kurulacak, etkin, verilerinin sağlıklı olduğu, kolay erişilebilen, ülke genelinde sorgulamaların yapılabildiği, karşılaştırma algoritmaları kurulmuş ve ekonomi üzerinde olumlu etkiler sağlayacak Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi oluşturulmalıdır (Anonim 2012b). TAKBİS projesinin bütün fonksiyonları ile uygulanmasıyla birlikte, bilimsel esaslara dayalı objektif değerleme faaliyetlerinin usul ve esaslarını belirlemek, taşınmaz değerlemesi faaliyetlerini yürütmek, düzenlemek, lisans vermek, değerleme bilgilerinin elektronik ortamda düzenli şekilde tutularak arşivlenmesini sağlamak, taşınmazların her türlü vergiye esas değerlerini tespit etmek veya ettirmek, bu değerlerin güncellenmesini sağlamak, taşınmazlara ilişkin değer endeksi oluşturulması yönünde çalışmalar yürütmek görevleri TKGM ce yerine getirilmelidir. Mevcut durumda, taşınmaz değerlemeyle ilgili görevlerin TKGM ye verilmesi için 6083 Sayılı Kanun da değişiklik yapılmalıdır. Taşınmazın değeri, taşınmazın tanımlayıcı bilgileri arasında yer almalı ve TAKBİS te düzenli bir şekilde kayıt altına alınmalıdır Bağımsız bölümlerin yüzölçümü Klasik tapu sicili sisteminde ve TAKBİS te arsa, bağ, bahçe, tarla vb. niteliklerde tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların yüzölçümleri taşınmazın tanımlayıcı bilgisi olarak 91

105 kayıt altına alınmaktadır. Ancak kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin net ve brüt yüzölçümleri kat mülkiyeti kütüğünde ve TAKBİS te kayıtlı olmayıp, anataşınmazın yüzölçümü ve bağımsız bölümlere isabet eden arsa payları sicilde kayıtlıdır. Konutun veya işyerinin değerinin tespitinde bunların yüzölçümleri önemli bir parametre olduğundan ve bağımsız bölüm talep edenlerin yanıltılmaması bakımından kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin projelerinde net ve brüt yüzölçümlerinin bulunması ve bu verilerin TAKBİS e kaydedilmesi gerekmektedir Adres Kayıt Sistemi ile bağlantı kurulması 5490 sayılı Nüfus Hizmetleri Kanunu, Adres ve Numaralamaya İlişkin Yönetmelik ve Adres Kayıt Sistemi Yönetmeliği ne göre ülkemizde adres bileşenlerinin tanımı yapılarak "adres"e bir standart getirilmiştir. Numarataj (numaralama ve levhalama) çalışmaları Belediye ve İl Özel İdareleri nce yeniden yapılmış, adres bilgileri ile T.C. Kimlik numaralarının eşleştirme çalışmaları tamamlanmıştır. Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yapılan bu çalışmalar tamamlanarak oluşturulan "Ulusal Adres Veri Tabanı", Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü'ne tarihinde devredilmiştir. Sistem devreye girmiş olup, Özel İdare ve Belediyeler Ulusal Adres Veri Tabanı nda güncellenmeleri yaparak, yapı ruhsatlarını bu sistemden üretmeye başlamışlardır. Ulusal Adres Veri Tabanındaki bilgiler Kimlik Paylaşım Sistemi ile kurumların paylaşımına açılmıştır. Adres Kayıt Sistemi ile Türk Vatandaşları ve Türkiye de yaşayan yerleşik yabancıların yerleşim yeri ve diğer adres bilgilerinin elektronik ortamda (Ulusal Adres Veri Tabanını) merkezî bir yapı içerisinde güncel olarak tutulması ve adres konusundaki dağınıklığa son verilmesi öngörülmüştür. TMK nin 19 uncu maddesi gereğince yerleşim yerinin tekliği ilkesi doğrultusunda Adres Kayıt Sistemi nde de kişinin Türkiye Cumhuriyeti Kimlik Numarası ile eşleştirilen tek bir yerleşim yeri adresi (ikametgâh) mevcuttur (Anonim 2013n). Taşınmazlar tapu veya kat mülkiyeti kütüğüne ada ve parsel esasına göre kayıt edilirler. Adres Kayıt Sistemi nde ise mahalle/köy, cadde/sokak, numara kriterleri esas alınır. Tapu kütüğündeki ada ve parsel numarasının, hangi cadde ve sokağa isabet ettiğinin 92

106 bilinmesi entegre bir e-devlet yapısına ulaşılması için gereklidir. Dolayısıyla, tapu ve kadastro verilerinin bütünleşik yapıda olması gibi, tapu ve kadastro bilgileri ile Ulusal Adres Veri Tabanı nda kayıtlı adres bilgilerinin de birbiriyle ilişkilendirilmesi gerekmektedir. Böyle bir irtibatın kurulması, mekâna dayalı belediye, vergi ve tapu işlemlerinde (kent bilgi sistemleri, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, kamu yatırımları, tahsilat, alım-satım işleri) kolaylık sağlayacak ve böylece kamu hizmetlerinin etkin ve verimli yürütülmesi sağlanacaktır Personel performans takibi TAKBİS sisteminde işlem yapmaya başlayan görevliye başlangıçta kullanıcı adı ve şifresi verilmekte, personele havale edilen işlemler, personelce sonuçlandırılan işlemler ve bekleyen işlemler bilgisayar üzerinden takip edilebilmektedir. Performans takibi neticesinde, çalışanların verimlilikleri ve performansları ölçülmekte, iyi performans pekiştirilmekte ve daha da geliştirilmekte, düşük performans tespit edilerek, sebepleri araştırılmakta ve çözüm yolları aranmakta, personelin hataları izlenmekte ve buna göre eğitim ihtiyaçlarını belirlenmektedir. Performans takibiyle, müdürlüklerdeki personel ihtiyacı ve fazlalığı belirlenmekte ve tespite göre personel hareketlerine yön verilmektedir. 4.7 TAKBİS te Yapılan Tapu İşlemleri Tapu ve kadastro verilerinin sayısallaştırılarak elektronik ortamda kayıt altına alınmasıyla birlikte tapu ve kadastro işlemlerinin tamamı TAKBİS üzerinden gerçekleştirilmektedir. Tapu ve kadastro işlemleri elektronik ortamda yapılarak, doğru, güvenilir ve hızlı bir şekilde hizmet sunumu sağlanmaktadır. Manüel yöntemle günlerce süren tapu işlemleri artık çok daha kısa sürelerde tamamlanmaktadır. Tapu ve kadastro işlemlerinin en geç ne kadar sürede tamamlanacağına ilişkin hizmet standartları da oluşturulmuştur (Anonim 2013o). 93

107 TAKBİS ile tapu ve kadastro birimlerindeki yaklaşık 1300 işlem ve mevzuata uygun iş adımları güvenilir, güncel ve hızlı bir şekilde vatandaşa sunulmaktadır. Bu sistemle, yöneticiye dayalı bölgesel uygulama farklılıklarının önüne geçilmekte, ülke genelinde aynı işlem-aynı uygulama-aynı veri-aynı tescil-aynı raporlama saklanarak, atama, geçici görevlendirme gibi nedenlerle oluşan personel hareketlerinde adaptasyon süresi minimize edilmektedir (Anonim 2013ö). Taraflara ve işlem yapılacak taşınmaza ilişkin bilgiler TAKBİS veritabanında mevcut olduğundan işlem aşamaları hızlıca ve güvenli olarak geçilmektedir. Tapu işleminin çeşidine göre TAKBİS te resmî senet veya tescil istem belgesi çıktısı alınmakta ve taraflar ve görevli personel ıslak imza ile belgeyi imzalamakta, yevmiye aşaması geçildikten sonra TAKBİS sistemi otomatik olarak işleme ait tescil veya terkini elektronik ortamda yapmaktadır. Tapu senedi veya ipotek belgesi de elektronik ortamda otomatik olarak düzenlenmektedir. Ancak, henüz tam anlamıyla elektronik sicile geçilmediğinden, klasik yöntemle tutulan siciller üzerine de el yazısı ile tescil veya terkin yapılmaktadır. Ancak, elektronik imza ile resmî senet veya tescil işlem belgesi düzenlenemez (5070 Sayılı Kanun m. 5/2) 24. Tapu sicillerine dayanak belgelerin sayısallaştırılarak TAKBİS veritabanında arşivlenmesiyle birlikte işlem süreçleri daha da kısalacaktır. Gerçekten de, tapu müdürlüğüne yapılan istemlerin gerçek hak sahibince yapılıp yapılmadığı taşınmaza ilişkin dosyada bulunan belgelerle, ibraz edilen belgelerin karşılaştırılması suretiyle belirlenmektedir. Bu inceleme tapu işleminin gerçekleştirilmesi sürecinde en fazla zaman alan bölümdür. Zaman kaybını önlemek ve işlem güvenliğini sağlamak amacıyla resmî senet, tescil istem belgesi, vekâletname, veraset belgesi, mahkeme kararı vd. belgeler taranmak suretiyle TAKBİS veritabanında e-arşiv sistemine dahil edilecektir. Doktrinde elektronik tapu siciline geçilmekle birlikte, tescil ve terkin kavramları yerine veri girişi kavramının kullanılmasının uygun olacağı belirtilmiş ise de, elektronik sicile yapılacak kayıtlarda da tescil, terkin, şerh ve beyan gibi teknik tapu sicili 24 Bknz. bölüm

108 terimlerin kullanılması uygun olacaktır. Gerçekten de, elektronik sicile geçilmekle birlikte, tapu siciliyle ilgili maddî hukukta herhangi bir değişiklik sözkonusu olmayacaktır. Tapu sicilinin aslî ve yardımcı unsurlarının şekil değiştirmesi, bunların kâğıt olarak değil de bilgisayar veri hafızasında tutulması ve yönetilmesi maddî hukukta ve dolayısıyla tapu sicili terimlerinde değişikliğe yol açmayacaktır (Kılıç 2004). Şekil 4.21 TAKBİS işlem ağacı 4.8 Bürokrasiyi Azaltan TAKBİS Uygulamaları TAKBİS in klasik tapu sicili ile birlikte de olsa işletime alınması tapu ve kadastro işlemlerinde kırtasiyeciliği ve bürokrasiyi azaltmıştır. Bu bölümdeki uygulamaların 95

109 tamamı, TAKBİS ile bağlantılıdır. Bu bölümde, zaman ve kaynak israfını önleyen TAKBİS uygulamalarına kısaca yerverilecektir Online randevu sistemi Bu uygulama, tapu işlemlerine başlanılması için bizzat tapu müdürlüğüne gidilmeden, internet üzerinden talep edilen işlemle ilgili evrakların kontrolünü ve başvuru için randevu alınmasını sağlamaktadır. Böylelikle, tapu işlemi yaptıracak kimseler evrakları tam olarak ve randevu saatinde tapu müdürlüğüne gitmekte, müdürlükte beklememekte, yığılmanın oluşması engellenmektedir (Anonim 2013p). Şekil 4.22 Online randevu ekranı 96

110 4.8.2 Kurum monitör uygulaması Bu uygulama ile, tapu müdürlüğünde işlem yaptırmak isteyen kimselere, işlemin süreçleri hakkında kolayca anlayıp algılayabileceği şekilde müdürlükteki ekran üzerinden bilgi verilmekte, tapu işleminin aşamalarının dışarıdan takibi sağlanmaktadır. Şekil 4.23 Kurum bilgilendirme monitörü Taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğüne başvuru zorunluluğu bulunmaksızın bütün tapu müdürlüklerinden işlem yapılması 6083 Sayılı Kanun un 9 uncu maddesinin üçüncü fıkrasında yer alan düzenlemeyle, Tapu Müdürlükleri, hak sahibinin talebi üzerine, kendi yetki alanı dışında bulunan taşınmazlarla ilgili tapu işlemlerini, taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğünden yetki almak ve kanunen bir engel olmadığını tespit etmek suretiyle yapmaya yetkili kılınmışlardır. Tapu müdürlükleri tarafından kendi yetki alanı dışında kayıtlı bulunan taşınmazlarla ilgili yapılacak tapu işlemlerinin tâbi olacağı usul ve esaslar Tapu 97

111 Müdürlüklerince Yetki Alanı Dışında Kayıtlı Bulunan Taşınmazlarla İlgili Tapu İşlemlerinin Yapılmasına İlişkin Usul Ve Esaslar Hakkında Yönetmelik ile düzenlenmiştir 25. Tapu işlemi yaptırmak isteyen kimselerin bu işlemlerini sadece taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğünden değil, kendilerine en yakın veya istediği tapu müdürlüğünden yaptırabilmesi için hayata geçirilen bu proje, Türkiye genelindeki 957 tapu müdürlüğünün tamamında uygulanmaktadır. Bu uygulama ile zaman ve kaynaklarda tasarruf yapılmakta, bilgi ve belgeler yetki veren ve tapu işlemini yerine getiren müdürlükler arasında TAKBİS üzerinden paylaşılmakta ve günlerce sürebilecek işlemler çok daha kısa sürelerde gerçekleştirilmektedir Taşınmazın e-devlet üzerinden sorgulanması Taşınmaz malikleri, e-devlet projesi kapsamında adresinden taşınmazlarıyla ilgili birçok bilgiye ulaşabilmektedirler. Bu sisteme Türkiye Cumhuriyeti Kimlik Numarası ve PTT den alınan şifre ile erişim sağlanmaktadır. Bu uygulamaya tarihi itibariyle geçilmiş olup, tapu ve harita bilgilerini ihtiva eden uygulama TKGM nin ilk e-devlet uygulaması devreye alınmıştır. Bu uygulama e- devlet kapısının sık kullanılan uygulamaları arasında en çok kullanım açısından beşinci sırada yer almaktadır. Şekil 4.24 e-devlet taşınmaz bilgileri sorgulama ekranı 25 Resmi Gazete Tarihi: Sayısı:

112 4.8.5 Tapu harçlarının e-devlet üzerinden sorgulanması Bu uygulamaya tarihi itibariyle başlanılmış olup, tapu harç ve döner sermaye ücreti ödeme bilgilerinin e-devlet kapısından sorgulanması, TKGM nin Tapu Bilgileri Sorgulama uygulamasından sonraki ikinci e-devlet uygulamasıdır. Tapu müdürlükleri tarafından, tapu işlemine başvuru aşamasında düzenlenen başvuru istem belgesinde yer alan Harç Sorgu No ve Başvuru No bilgileri ile şifre kullanılmaksızın adresinden sorgulama imkânı sağlanmıştır. Uygulamayla, tapu işlemi için başvuran kimselerin tapu harç ve döner sermaye ücreti ödeme makbuzlarını teslim almak için tapu müdürlüklerine gidip gelmelerine ve beklemelerine gerek kalmaksızın, TAKBİS üzerinden hesaplanan harç tahakkuk bilgilerine erişme ve buna göre ödemeyi yapma imkânı sağlanmıştır. Harç tahakkuk bilgileri, işlemin taraflarına başvuruda beyan ettikleri cep telefonlarına kısa mesaj (SMS) ile de gönderilmektedir (Anonim 2013r). Şekil 4.25 e-devlet harç bilgileri sorgulama ekranı 99

113 4.8.6 SMS uyarı ve bilgilendirme sistemi Bu uygulama ile sahteciliği önlemek ve taşınmaz maliklerinin taşınmazları üzerinde gerçekleşen değişikleri takip edebilmeleri amacıyla, e-devlet sistemine kayıt edilen cep telefonlarına SMS (kısa mesaj) gönderilmektedir. Uygulamaya, tarihinde başlanılmıştır. Şekil 4.26 Örnek bilgilendirme SMS i Ayrıca, tapu işleminin bütün aşamaları, işlemin taraflarına başvuruda beyan ettikleri cep telefonlarına kısa mesaj (SMS) ile bildirilmektedir. Şekil 4.27 TAKBİS te SMS ekranları 100