SAKARYA İLİ VE GAYRİMENKUL PİYASASI-2012

Transkript

1 SAKARYA İLİ VE GAYRİMENKUL PİYASASI Ağustos 1999 Marmara depremi Sakarya için bir milat olup, Sakarya nın gelişimine ve kalkınmasına çok büyük bir darbe vurmuştur. Deprem öncesi Sakarya da konut, ticaret, turizm ve sanayileşme hızlı bir şekilde ilerlerken deprem bu ilerlemenin hızını kesmiş, hatta gerilemesine neden olmuştur. Merkez ilçe olan Adapazarı nda ve çevresinde yaklaşık konut hasar görmüş veya yıkılmış, yaklaşık vatandaşımız da hayatını kaybetmiştir. Birçok insan ailesinden, akrabalarından, komşularından veya çevresinden yakınlarını kaybetmiş, maddi-manevi zarara uğramıştır. Bu maddi manevi çöküntü insanların psikolojisini alt üst etmiş, uzun süre psikolojik tedavi görmesine neden olmuştur. Yaklaşık 2-3 yıl boyunca enkazların kaldırılmaması ve alt yapıların (asfalt, elektrik, su, telefon, kanalizasyon) eksik olması, bu psikolojik çöküntünün uzamasına neden olmuştur. Ancak deprem sonrası il, ülkemizin diğer illerinden ve dünyanın çeşitli ülkelerinden gelen büyük yardımlar sayesinde hızla toparlanmaya ve yaralarını sarmaya başlamıştır. Büyükşehir unvanını hak etmemesine rağmen o dönemde il büyükşehir belediyesi olmaya hak kazanmıştır. Yaklaşık 3-4 yıllık süre zarfında enkazlar kaldırılmış, kent merkezinin (Adapazarı) tüm alt yapıları yenilenmiş, yolları asfaltlanmış, park ve bahçeler düzenlenmiş, şehir yeni çehresine kavuşmaya başlamıştır. İlde deprem öncesi imar izni 5 kat iken deprem sonrası yapılan jeolojik ve zemin etüdü çalışmaları ile imar izni 2 kata indirilmiştir. İlde deprem sonrası yaklaşık binanın yıkılmış veya hasar görmüş olması nedeniyle çok ciddi sayıda konut açığı meydana gelmiştir. Devletimiz yıkılan veya hasar gören binalardan hak sahipliği kazanan malikler için kalıcı konutlar ve iş merkezleri inşa etmiştir. Kalıcı konut bölgesi olarak kent merkezine yaklaşık 15 km mesafede günümüz itibari ile Adapazarı ilçesine bağlı Karaman, Camili ve Korucuk mahalleleri tercih edilmiştir. Bu bölgenin tercih edilmesinin ve politika olarak bu bölgeye yapılan yatırımlar, kent merkezindeki nüfus yoğunluğunu azaltmak ve halkı sağlam zeminli bölgelere yönlendirmek amaçlı olup, ayrıca ilimizi çok merkezli hale getirmektir. Karaman, Camili ve Korucuk mahalleleri zemini Alüvyon olan Adapazarı kent merkezine göre sağlam zeminli alternatif yerleşim alanı olarak seçilmiş bölgedir. Bölgede kamu eliyle yapılan yatırımlar arasında Halk eğitim Merkezi, Olimpik Yüzme Havuzu, Kütüphane Binası, Valilik Kampusu ve Camilerle beraber, Korucukta 250 yataklı Araştırma ve Eğitim Hastanesi, Karaman da SSK Hastanesi ve birçok yol alt yapısı sayılabilir.

2 Ayrıca kent merkezi olan Adapazarı ilçesinde hızla eski haline kavuşmuş ve şehrin ticaret merkezi haline gelmiştir. Adapazarı Belediyesine bağlı 47 adet mahalle bulunmakta olup, bu mahallelerin en önemlileri merkeze yakınlık ve ticari potansiyel açısından Cumhuriyet, Semerciler, Kurtuluş, İstiklal ve Orta mahalledir. Kent merkezinin en önemli ticaret merkezi ve insan yoğunluğu Cumhuriyet Mahallesi sınırları içinde olan Çark Caddesi dir. Bu cadde araç trafiğine kapalı olup insan yoğunluğunun en fazla olduğu bölgedir. Cadde üzerinde çoğunlukla deprem öncesi inşa edilmiş zemin ve 1. katları dükkan, üst katları büro, ofis ve az sayıda mesken olarak kullanılan 4-5 katlı binalar, iş hanları ile deprem sonrası inşa edilmiş alışveriş merkezleri, kafeteryalar ve büyük mağazalar yer almaktadır. Kent merkezinde ticari potansiyel açısından Çark Caddesi nden sonra gelen, halk arasında Uzun Çarşı, Atatürk Bulvarı ve Katlı pazaryeri olarak bilinen diğer merkezler de bulunmaktadır. Uzun Çarşı: İçerisinde çok sayıda 1950 li yıllarda inşa edilmiş tescilli yapısı bulunan ve tamamen işyeri olarak kullanılan 1-2 katlı yığma binalardan oluşan bir ticaret merkezidir. Atatürk Bulvarı: Üzerinde çok sayıda banka şubesi, resmi binalar (kaymakamlık, PTT, Telekom, vs.) ile hemen hemen tamamı deprem öncesi inşa edilmiş zemin katları dükkan, üst katları büro ve ofis olarak kullanılan 4-5 katlı binalar ile TCDD tren garı ve deprem sonrası ağır hasarlı olması sebebiyle yıkılan eski Valilik binasının olduğu yerde boş Kent Meydanı bulunmaktadır. Katlı Pazar yeri: Bu iş merkezinin zemin katı tamamen sebze, meyve, kuru gıda ve şarküteri ürünlerinin satış dükkânları ile 1. katında ise giyim mağazaları bulunmaktadır. Kent merkezinin büyütülmesi amacıyla merkeze yakın olan Erenler ve Serdivan ilçeleri de hızla gelişmiş çok sayıda konut üretimi, iş merkezleri, okullar, oteller, hastaneler inşa edilmiş ve halen inşa edilmektedir. Bunlara örnek olarak Erenler ilçesinde Ada Center AVM ve yeni inşa edilen beş yıldızlı Elmas Otel ile Serdivan ilçemizde Serdivan AVM, Altınova Hastanesi, Adatıp Hastanesi ve çok sayıda okul inşa edilmiştir. Özellikle Serdivan ilçesi kent merkezine yakın ve çok sayıda boş arazisinin olması sebebi ile deprem sonrası hızla gelişmiş olup site içinde veya müstakil olarak inşa edilmiş lüks dubleks meskenler ve 2,5 katlı yeni binalar bulunmaktadır. Günümüz itibari ile bu ilçe ilin elit kesim diye hitap edilen yüksek gelir gurubuna sahip insanları tarafından tercih edilen bir bölge konumundadır. Bu ilçede ayrıca yaklaşık öğrencisi bulunan Sakarya Üniversitesi kampüsü bulunmakta olup, Taraklı ilçesi hariç diğer tüm ilçelerimizde de meslek yüksek okulları bulunmaktadır. Sakarya ili Gayrimenkul Piyasası ve Gelişim Yönü: Gayrimenkul fiyatları açısından Sakarya nın merkez ilçeleri olan Adapazarı, Serdivan ve Erenler ilçesini ele aldığımızda; Adapazarı ilçesi; kent merkezi olarak işlev görmekte olup, Çark Caddesi ve Atatürk Bulvarı etrafında gelişmiş olan ticari yoğunluk, ana caddeler üzerindeki zemin kat konumlu dükkan ve mağazalar için ,-TL/m 2 arasında, bu caddelere bağlanan ara sokaklar üzerindeki ticari kullanımlı taşınmazlar ,-TL/m 2 civarında alınıp satılmakta ve bölgedeki yapılar genellikle deprem öncesi inşa edilmiş binalar olması sebebiyle konut fonksiyonlu taşınmazlar TL ile TL/m 2 arasında

3 alınıp satılmakta olduğu yapılan araştırmalar sonucu tespit edilmiştir. Adapazarı ilçesinin çevre semtlerinde yeni inşa edilmiş binalarda konumlu konut fonksiyonlu taşınmazlar TL ile TL/m 2 civarında, arsalar ise ana arter üzerinde konumlu olanlar için 500,-TL/m 2, ana yaya aksında olmayan sokak içinde konumlu arsalar için ise 200 TL ile 300 TL/m 2 arasında değer bulmaktadır. Adapazarı ilçesi gelişimini ve yapılaşmasını büyük oranda tamamlamış olduğundan yapılaşma ve yenileme hızı oldukça düşüktür. Deprem sonrası yapılaşmanın hızla kaydığı ve yeni yerleşim bölgesi olarak seçilen Karaman, Camili ve Korucuk mahallelerinde mevcut Toki tarafından kalıcı konut olarak inşa edilmiş konutların m 2 birim fiyatları katı ve konumuna göre 550 TL ile 750,-TL/m 2 aralığında, müteahhit yapımı yeni inşa edilmiş 5 katlı binalardaki konutlarda ise 1.000,-TL/m 2 civarındadır. Ancak bu bölgelerin kent merkezine uzak olması ve sosyal yaşamın sınırlı olması sebebi ile halen halkımız tarafından tercih edilirliği sınırlıdır. Serdivan ilçesi; deprem sonrası çeşitli imar revizyonları ve ilçenin arazi alanının müsait olması sebebi ile en çok gelişen ve halen gelişmekte olan bir ilçemizdir. Gelişimini arttırmak ve halkı bu bölgelere yönlendirmek amaçlı AVM ler, hastaneler, özel okullar ve çok sayıda yeni yapılar inşa edilmiştir. Bu ilçemizde, Adapazarı ilçesinden devam eden Çark Caddesi ve Bağlar caddesi olarak bilinen caddeler ilçe merkezi olarak kabul edilmekte olup, bu bölgedeki binaların zemin katlarındaki ticari fonksiyonlu dükkan ve mağazalar TL ile 5.000,-TL/m 2, konut fonksiyonlu taşınmazlar ise deprem öncesi yapılarda 700 TL ile 800,-TL/m 2, deprem sonrasında inşa edilmiş yeni yapılarda ise TL ile 1.500,-TL/m 2 arasında değişmektedir. Serdivan ilçesinin gelişimi günümüz itibari ile halen devam etmekte olup, Arabacı Alanı mahallesinde 2010 yılında inşası tamamlanmış olan m 2 kapalı alana sahip Serdivan AVM bölgenin gelişim yönünü belirlemiş ve bölgedeki konut fiyatlarının göstermiş olduğu yıllık ~ % 20 civarındaki artış ile 1.200,-TL/m 2 civarında rayice ulaşmıştır. Erenler ilçesi; ilçe merkezinden başlayıp D-100 karayoluna bağlanan Sakarya caddesinin çarşı niteliğindeki kuzey kısmı ticari açıdan en yoğun bölgesi olup, yapılar genellikle deprem öncesi inşa edilmiştir. Çok sayıda küçük sanayi siteleri ve müstakil bacasız sanayi yapılarını ihtiva eden ilçe kuzey yönünde Adapazarı ilçesi ile sınırlı olup, bu bölgede gelişimini tamamlamıştır. Sakarya Caddesi üzerinde konumlu deprem öncesi inşa edilmiş 4-5 katlı binaların zemin katlarındaki dükkan ve mağazalar TL ile 2.500,-TL/m 2 arasında, konutlar ise 650 TL ile 750,-TL/m 2 arasında pazarlanmakta olup, deprem sonrası inşa edilmiş binalardaki konut fonksiyonlu taşınmazlar ise TL ile 1.200,-TL/m 2 arasında değer bulmaktadır. Sakarya Caddesi üzerinde, 2007 yılında inşa edilmiş olan m 2 kapalı alanlı Ada AVM bölgenin gayrimenkul fiyatlarını olumlu yönde etkilemiş olup, Ada AVM etrafında yapılaşma ve yenileme hızını da arttırmıştır. Ada AVM nin inşa edilmesinden sonra ilçe biraz da mecburiyetten güney yönünde gelişmiş ve AVM nin olması, yeni binaların olması sebebi ile bölgenin tercih edilirliği de bu yönde artmıştır. Ayrıca ilçemizin Güllük Mahallesinde halihazırda faaliyette olan Sakarya Eğitim ve Araştırma Hastanesi ile aynı parsel üzerinde hemen arka tarafında inşası devam eden 400 yatak kapasiteli yeni hastane binasının, 2012 yılında tamamlanıp hizmete açılması beklenmekte olup, hastaneye yakın mesafede konumlu taşınmazların değerinin de olumlu yönde etkileneceği düşünülmektedir. Sapanca ilçesi: Bu ilçe sınırları içerisinde ilin su ihtiyacını karşılayan hatta bir bölümü Kocaeli ili sınırları içerinde olan Sapanca Gölü nü barındırmakta olup bu göl aynı zamanda halkımızın sosyal ihtiyaçlarını (yüzme, balık tutma vs.) karşılamaktadır. Turizm açısından da önemli bir yere sahip olan ilçemiz diğer illerden birçok yerli ve hatta az sayıda yabancı turisti ağırlamaktadır. Bu nedenle içerisinde çok sayıda 3, 4 ve 5 yıldızlı oteller ile genellikle site içinde lüks olarak inşa edilmiş villalar

4 tarzında yapılar bulunmaktadır. Eski bir belediye olan Kırkpınar Mahallesi de Sapanca ilçemize bağlı olup aynı coğrafi özelliklere sahip olduğundan benzer amaçlar ile kullanılmaktadır. Karasu-Kocaali ilçeleri : Bu ilçeler ilin denize sınırı olan iki ilçesidir. Aynı zamanda ilimiz sınırları boyunca uzanan Sakarya Nehri bu ilçemizin Yenimahalle olarak bilinen bölgesinde denize akmaktadır. Bu durum bölgede çok hoş bir manzara oluşturmaktadır. İlçemiz özellikle yaz aylarında şehir içi ve şehir dışından çok sayıda yerli turist ağırlamaktadır. Bu nedenle sahil kesimlerinde yazlık mesken olarak inşa edilmiş 1+1 ve 2+1 daireler ile site içinde dubleks meskenler bulunmaktadır. Karasu ilçemizde yine turistik özelliğe sahip Maden Deresi ve Karasu Şelalesi bulunmaktadır. Ayrıca Karasu da liman bulunmakta olup, tersane inşaatı devam etmektedir. Ayrıca bu ilçelerimiz sınırlarından geçecek olan Karadeniz Sahil Yolu projesi tamamlanmış, kamulaştırma çalışmalarının yapılması beklenmektedir. Bu ilçelerimizin köylerinde genellikle geçim kaynağı, fındık tarımına dayanmakta olup, ilimizin en önemli fındık rezervlerine sahip ilçeleridir. Kocaali ilçemizde günümüz itibari ile kamulaştırmaları yapılan ve İstanbul iline içme suyu sağlamak amacıyla inşa edilecek olan Melen Barajı projesi bulunmaktadır. Geyve-Pamukova ilçeleri : Bu ilçeler, ilin güneybatısında yer almakta olup büyük bir bölümü dağlık arazidir. Sakarya Nehri bu iki ilçemizin sınırlarından geçmektedir. Bu ilçelerimizde genellikle geçim kaynağı tarım ve hayvancılıktır. Tarımda meyve bahçeleri, hayvancılıkta başta tavuk kümesleri, küçükbaş ve büyük baş hayvancılık yapılmaktadır. Özellikle çok sayıda üzüm bağı ve ayva bahçeleri olan bölgede, meyve üretimi önemli geçim kaynağıdır.

5 Söğütlü-Ferizli ilçeleri : Bu ilçelerimiz genellikle eğimli arazilere sahip olup, mısır, şekerpancarı, buğday ve fındık tarımına dayalı bir üretime sahiptir. Ayrıca süt ineği ve süt ürünleri üretimi yaygındır. Söğütlü ilçemizde her yıl geleneksel süt festivalleri yapılmakta olup, yağlı güreşleri meşhurdur. Ayrıca Ferizli ilçemizde deprem sonrası kalıcı konutlar inşa edilmiştir. Sanayileşme: Sakarya, Türkiye'nin Marmara Bölgesi'nin Çatalca-Kocaeli Bölümü'nde yer alan bir il olup, 2010 yılında yapılan nüfus sayımında nüfusu 'dir. İlde deprem sonrası sanayileşme de hızla gelişmiş olup, çok sayıda büyük-küçük, bacalı-bacasız sanayi yapıları ve fabrikalar mevcuttur. Arifiye ilçesinde 1. Organize Sanayi Bölgesi, Hendek ilçesinde 2. Organize Sanayi Bölgesi, Söğütlü ilçesinde 3. Organize Sanayi Bölgesi bulunmaktadır. Ayrıca yine Arifiye ilçesinde genellikle otomotiv sektörüne hitap eden küçük sanayi siteleri, Erenler ilçesinde bulunan Güney Mobilyacılar sanayi sitesi ve Atatürk Sanayi sitesi ile Serdivan ilçesinde bulunan ASEM Mobilyacılar Sanayi sitesi mevcuttur. Bu sanayi sitelerinin yanı sıra Toyota Otomobil Fabrikası, Otokar Fabrikası, Good Year Lastik Fabrikası, Ana Tamir (Tank Palet) Fabrikası, Vagon Fabrikası, Federal Mogul Sekman Fabrikası olmak üzere 7 adet büyük tesis bulunmaktadır. Ayrıca ilimizin doğal kaynak sularının bulunduğu Sapanca, Akyazı ve Hendek ilçelerinde çok sayıda küçüklü büyüklü su fabrikaları bulunmaktadır. Bunalara örnek olarak Sırma Su fabrikası Sapanca ilçemizde, Aytaç, Kardelen ve Pınar Su fabrikalarımızda Hendek ilçesinde yer almaktadır. Engin KURT Değerleme Uzman Yrd. Anreva Gayrimenkul Değerleme