EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Transkript

1 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL İLİ ÜMRANİYE İLÇESİ'NDE YER ALAN SARPHAN FİNANSPARK PROJESİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU HAZIRLAYAN KURUM TALEP TARİHİ - NO REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş SÖZLEŞME TARİHİ DEĞERLEME TARİHİ DEĞERLEME SÜRESİ RAPOR TARİHİ RAPOR NO KULLANIM AMACI GİZLİLİK DERECESİ DEĞERLEME KONUSU İŞ GÜNÜ EML PAZAR DEĞERİ TESPİTİ HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. SARPHAN FİNANSPARK PROJESİ DEĞERLEME ADRESİ SİTE MAHALLESİ BATI ATAŞEHİR MEVKİİ ŞENOL GÜNEŞ BULVARI SİTE SOKAK 3317 ADA 5 PARSEL (SARPHAN FİNANSPARK PROJESİ) ÜMRANİYE / İSTANBUL Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Berrin KURTULUŞ SEVER Ali YERTUT Lisans No : Lisans No : EML ÜMRANİYE

2 İÇİNDEKİLER İçindekiler Ekler 1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri Değerleme Hizmetinin Amacı Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler Değerleme Rapor Özeti 2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri Tapu Kayıtları Takyidat Bilgileri Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler Tanımı Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri Ulaşım Özellikleri Taşınmazın Fiziki Özellikleri Değerleme İle İlgili Analizler Bilgilerin Kaynağı Değeri Etkileyen Faktörler Değerleme Yöntemleri Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Piyasa Değeri Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler Piyasa Değeri Yaklaşımı Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı En Etkin ve Verimli Kullanımı Verilerin Değerlendirilmesi Sonuç Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler Ek 1 - Ek 2 - Ek 3 - Ek 4 - Ek 5 - Ek 6 - Ek 7 - Ek 8 - Bağımsız Bölüm Anahtar Teslimi Değer Listesi Taşınmazı gösteren fotoğraflar Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya) İmar durum yazısı(kopya) Yapı Ruhsatı (kopya) Mahal Listesi(kopya) Çarşaf Liste (kopya) Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya) 2 EML ÜMRANİYE

3 1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ Değerleme Hizmetinin Amacı Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 1 adet taşınmazın değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır. Ayrıca gerekli olduğu durumlarda, taşınmaz/taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatına göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasının uygunluğunun belirlenmesi de amaçlanmaktadır. Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi Hizmeti Alan Kurum Bilgisi * Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B K: Hizmeti Veren Kurum Bilgisi * Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Büyükdere Caddesi Raşit Rıza Sokak Ahmet Esin İş Merkezi No: 4 Kat: 2 Mecidiyeköy / İstanbul İstanbul Ticaret Odası - Sicil No Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. 3 EML ÜMRANİYE

4 1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 1 adet taşınmazın ( 1/1 hisseli ), değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler - (Aynı Gayrimenkul İçin Son Üç Yıl İçerisinde Hazırlanan Raporlar) Söz konusu taşınmaz için tarih ve EML numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Ali YERTUT ve Berrin KURTULUŞ SEVER değerleme işleminde görev almış olup, raporun nihai değeri TL' dir. (KDV hariç) Eren KURT raporun hazırlanmasında yardımcı olmuştur. raporun hazırlanmasında yardımcı olmuştur tarih, EML Ümraniye nolu rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Halil İbrahim AKYILDIZ ve Berrin KURTULUŞ SEVER değerleme işleminde görev almış olup, raporun nihai değeri TL'dir. (KDV hariç) Eren KURT raporun hazırlanmasında yardımcı olmuştur. Bu rapor, taşınmazın onaylı mimari projesindeki kat planlarındaki C blokta yer alan 12 adet bağımsız bölümde yapılmış olan değişikliğe istinaden müşterinin talebi üzerine taşınmazın yeniden değerlenmesi üzerine hazırlanmıştır. Bu değerlemede değerin bulunmasına ilişkin olan tüm veriler, tarihinde ve tarihinde yapılan incelemeler ve araştırmalar neticesinde elde edilmiş olan veriler olup, taşınmazın tarihli değerinin belirlenmesi sırasında bu verilerden yararlanılmıştır. 4 EML ÜMRANİYE

5 1.5 - Değerleme Rapor Özeti GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ İSTANBUL ÜMRANİYE 1.ETAP ARSA SATIŞ KARŞILIĞI GELİR PAYLAŞIMI İŞİ DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM RAPOR TARİHİ REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ TAPU BİLGİLERİ MEVCUT KULLANIM İMAR DURUMU İSTANBUL İLİ, ÜMRANİYE İLÇESİ, KÜÇÜKBAKKALKÖY MAHALLESİ, ADA: 3317, PARSEL: 5, ALANI: ,48 m², VASFI: ARSA, MALİK: EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ PARSEL ÜZERİNDE HALİ HAZIRDA YAPI BULUNMAMAKTA OLUP ARAZİDE HAFRİYAT ALIMINA BAŞLANMIŞ OLDUĞU GÖRÜLMÜŞTÜR TAŞINMAZ TASDİK TARİHLİ ÜMRANİYE İLÇESİ SİTE MAHALLESİ ATAŞEHİR TOPLU KONUT ALANI DOĞU BÖLGESİNE İLİŞKİN 1/5000 VE 1/1000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI VE UYGULAMAİMAR PLANI İÇERİSİNDE, EMSAL 2,5, H SERBEST TİCARET ALANI İMARLIDIR. DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) PROJENİN ARSA DEĞERİ ,00 TL PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDE EMLAK KONUT GYO A.Ş HİSSESİNE DÜŞEN DEĞER ,00 TL ,00 TL ,00 TL 5 EML ÜMRANİYE

6 2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ Tapu Kayıtları 3317 ADA 5 PARSEL İli İlçesi Bucağı Mahallesi Köyü Sokağı Mevkii Pafta No Ada No Parsel No Alanı Vasfı Sınırı Tapu Cinsi Hisse Oranı Sahibi : : : : : : : : : : : : : : : : İSTANBUL ÜMRANİYE KÜÇÜKBAKKALKÖY m² ARSA PLANINDADIR ANA GAYRİMENKUL 1/1 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Yevmiye No Cilt No Sayfa No Tapu Tarihi : : : : EML ÜMRANİYE

7 2.2 - Takyidat Bilgileri * Ümraniye Tapu Sicil Müdürlüğü'nde tarihinde tarihinde alınmış olan taşınmazın mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren takbis belgeleri ekte sunulmuştur. **Taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde taşınmazın mülkiyetinde herhangi bir değişiklik olmadığı belirlenmiştir. Taşınmaz 3317 ada 2 parselin ifraz edilmesi sonucu oluşmuştur Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar İmar Durumuna İlişkin Veriler Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan araştırmalarda şu bilgilere ulaşılmıştır. Taşınmaz tasdik tarihli Ümraniye İlçesi Site Mahallesi Ataşehir toplu Konut Alanı Doğu Bölgesine ilişkin 1/5000 ve 1/1000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve Uygulamaİmar Planı içerisinde, emsal 2,5, h serbest ticaret alanı imarlıdır. Son üç yıllık değişiklikler incelendiğinde parselin tarihli planda Merkezi İş Alanında yer aldığı, daha önceki planda ise konut alanında yer aldığı belirtilmiştir. 7 EML ÜMRANİYE

8 Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi Parsel üzerinde yapımına başlanmak üzere olan yapılara ait mimari projeler ve ruhsatlar incelenmiştir. Proje bünyesinde A-B Blok(B1-B2 olmak üzere çift girişlidir)-c-d-e-f Blok olmak üzere toplam 7 blok tasarlanmıştır. A Blok Otel, B Blok Residance-C Blok Ofis-D-E-F Bloklar ticari üniteler olarak tanımlanmıştır. Tüm ruhsat projeleri tarihinde onaylanmıştır. Bu projelere istinaden A Blok için tarih sayılı yapı ruhsatı düzenlenmiştir.bu ruhsata ve mimari projeye istinaden 5C yapı sınıfında Otel nitelikli 7 bodrum-zemin-11 Normal kattan oluşan m² alanlı yapı için izin alınmıştır. B Blok için (B1-B2 Bloklar tek bina olup iki girişlidir) tarih sayılı yapı ruhsatı düzenlenmiştir.bu ruhsata ve mimari projeye istinaden 5A yapı sınıfında 340 adet daire 7 adet dükkan için 10 bodrum-zemin-43 Normal kattan oluşan m² alanlı yapı için izin alınmıştır. C Blok için tarih sayılı yapı ruhsatı düzenlenmiştir.bu ruhsata ve mimari projeye istinaden 4 B yapı sınıfında 123 adet ofis 15 adet dükkan için 4 bodrum-zemin-7 Normal kattan oluşan m² alanlı yapı için izin alınmıştır. İlk yapı ruhsatı hazırlanırken matematiksel hata yapıldığı, m² lik yapı için ruhsat düzenlendiği tesbit edilmiştir. Bu hatanın tarih, 2011/26733 nolu yapı ruhsatı düzenlenerek giderildiği görülmüştür. D Blok için tarih sayılı yapı ruhsatı düzenlenmiştir.bu ruhsata ve mimari projeye istinaden 3 B yapı sınıfında 10 adet dükkan için 7 bodrum -zemin kattan oluşan m² alanlı yapı için izin alınmıştır. E Blok için tarih sayılı yapı ruhsatı düzenlenmiştir.bu ruhsata ve mimari projeye istinaden 3 B yapı sınıfında 17 adet dükkan için 6 bodrum -zemin kattan oluşan m² alanlı yapı için izin alınmıştır. F Blok için tarih sayılı yapı ruhsatı düzenlenmiştir.bu ruhsata ve mimari projeye istinaden 3 B yapı sınıfında 4 adet dükkan için 4 bodrum -zemin kattan oluşan 8270 m² alanlı yapı için izin alınmıştır Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş Parseller üzerinde hali hazırda yapı bulunmamakta olup arazide hafriyat alımına başlandığı ve devam ettiği görülmüştür. 8 EML ÜMRANİYE

9 Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler Konu ile ilgili yazı Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Yapı İşleri Genel Müdürlüğü'nün B.09.0.YİG /1248 sayılı yazısında geçen; "Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin ilgili mevzuatı gereği kamu kuruluşu olduğu ve gerek Kamu İhale Kurumu gerekse Yüksek Denetleme Kurumu tarafından kamu kurumu olarak kabul edildiği belirtildiğinden, anılan kuruluşça yaptırılacak olan yapıların fenni mesuliyetinin tarih ve 1837/12372 sayılı yazımızda da belirtildiği üzere 3194 sayılı imar kanununun 26.maddesi uyarınca kuruluşça ve kuruluşta görevli meslek adamlarının ayrı ayrı üstlenilmesi ve bu hususun T.S.8737 Yapı Ruhsatı ve T.S Yapı Kullanma İzin Belgesi'ne işlenmesi gerekmektedir." görüş verildiği anlaşılmıştır Taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Alınması, Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup /Olmadığı Hakkında Görüş Yapılan araştırmalarda, Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede; değerlemesi yapılan taşınmazların Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne proje olarak alınmasında sakınca bulunmayacağı kanaatine varılmıştır. İmar bilgilerinde yapılan incelemede ise; taşınmazların Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne proje olarak alınmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır. 9 EML ÜMRANİYE

10 3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER Tanımı Değerlemeye konu olan proje; İstanbuİli, Ümraniye İlçesi, Site Mahallesi Batı Ataşehir Mevkii Şenol Güneş Bulvarı Site Sokak üzerinde yer alan 3317 ada 5 Parselde kain arsa vasıflı ,48 m² alanlı arsa üzerinde yer tanımlanmıştır Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri Değerlemesi yapılan proje, İstanbul 'un Finans Merkezi olarak tanıtımı yapılan ve prestijli konut ve karma projelerin, ve yapımına başlanacak olan projelerin bulunduğu kentsel gelişim alanında yer almaktadır. Yakın konumda nitelikli siteler, boş arsalar yer almaktadır. Bölgede yer alan konut siteleri Varyap Meridian Sitesi, Kent Plus Sitesi, Up-Hill Court Sitesi, Ağaoğlu Projeleri, Soyak Yenişehir sitesi yer almaktadır Ulaşım Özellikleri Özel araçlarla, toplu taşıma araçları ile Ataşehir den ve Ümraniye den sağlanmaktadır. 10 EML ÜMRANİYE

11 SARPHAN FİNANSPARK VARYAP MERIDIAN İSTANBUL FİNANS MERKEZİ KENT PLUS UPHILL COURT AĞAOĞLU PROJELERİ ATA BLOKLARI 11 EML ÜMRANİYE

12 3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri Genel Özellikleri Değerlemeye konu olan projenin yer aldığı 3317 ada 5 parsel sayılı arsa vasıflı taşınmaz ,48 m² alana sahiptir. Parsel eğimli bir topoğrafyaya sahip olup dikdörtgenimsi bir formu andırmaktadır. Parselin batı cephesinde 3317 ada 4 parsel yer almakta olup bu parsele yaklaşık 70 m, kuzey cephesinde park alanı yer almakta olup bu parsele yaklaşık 440 m, doğu cephesinde imar yolu yer almakta bu alana yaklaşık 51 m, güney cephesinde imar yolu yer almakta olup bu alana yaklaşık 124 m cephesi bulunmaktadır. Parsel üzerinde otel-residance-ofis ve alışveriş merkezi fonksiyonlarını içeren ve toplam 6 bloktan oluşan lüks nitelikte bir proje tasarlanmıştır. Tasarlanan projede; A Blok Otel bloğu olarak tanımlanmıştır. Bu blok 7 bodrum-zemin-11 Normal kat ve toplam m² alanlı olarak tasarlanmıştır. Bodrum katlar otopark otelin ortak alanları zemin kat resepsiyon, otel girişi ortak alanlar,restaurant diğer katlar odel odaları ve ortak alanlar olarak tasarlanmıştır. B Blok (B1-B2 Bloklar tek bina olup iki girişlidir) residance bloğu olarak tanımlanmıştır. Bu blok 10 bodrum-zemin-43 Normal kat ve toplam m² alanlı olarak tasarlanmıştır. Blok içerisinde 340 adet daire 7 adet dükkan tanımlanmıştır. Bodrum katlar ortak alanlar ve otoparklar-depolar, zemin katta dükkanlar normal katlarda konut birimleri olarak tasarlanmıştır. C Blok ofis bloğu olarak tanımlanmıştır. Bu blok 4 bodrum-zemin-7 Normal kat ve toplam m² alanlı olarak tasarlanmıştır. Blok içerisinde 123 adet ofis 15 adet dükkan tanımlanmıştır. Bodrum katlar ortak alanlar ve otoparklar-depolar, zemin katta dükkanlar normal katlarda ofis birimleri olarak tasarlanmıştır. D Blok dükkan bloğu olarak tanımlanmıştır. Bu blok 7 bodrum-zemin kat ve toplam m² alanlı olarak tasarlanmıştır. Blok içerisinde 10 adet dükkan tanımlanmıştır. Bodrum katlar ortak alanlar ve otoparklar- zemin katta dükkanlar olarak tasarlanmıştır. E Blok dükkan bloğu olarak tanımlanmıştır. Bu blok 6 bodrum-zemin kat ve toplam m² alanlı olarak tasarlanmıştır. Blok içerisinde 17 adet dükkan tanımlanmıştır. Bodrum katlar ortak alanlar ve otoparklar- zemin katta dükkanlar olarak tasarlanmıştır. F Blok dükkan bloğu olarak tanımlanmıştır. Bu blok 4bodrum-zemin kat ve toplam m² alanlı olarak tasarlanmıştır. Blok içerisinde 4 adet dükkan tanımlanmıştır. Bodrum katlar ortak alanlar ve otoparklarzemin katta dükkanlar olarak tasarlanmıştır. 12 EML ÜMRANİYE

13 Proje bünyesinde toplam m² inşaat alanı tasarlanmış olup bu alanın toplam ,33 m² lik kısmı satılabilir alan olarak projelendirilmiştir. Mevcut durumda parsel üzerinde herhangibir yapı bulunmamakta olup hafriyat çalışmalarına başlandığı, bu çalışmaların devam ettiği ve inşaat şantiyelerinin kurulduğu gözlenmiştir. 13 EML ÜMRANİYE

14 4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri İstanbul İli İstanbul 41 K, 29 D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, yıllık % nüfus artışı ve 10 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. Harita 1 - İstanbul'un Konumu 2000 yılında yapılan nüfus sayımının sonuçlarına göre İstanbul un nüfusu kişi olup bu nüfusun % 65 i kentin Avrupa yakasında, % 35 i Asya yakasında yaşamaktadır km² alana sahip İstanbul da nüfus yoğunluğu 1753 kişi/km² dir. Son 40 yılda 1 milyondan 10 milyona artan kentin nüfusuna her yıl ortalama kişi eklenmektedir. Ülkedeki endüstriyel kuruluşlarının %38'i, ticari işletmelerin %55'i İstanbul'da bulunmakta olup, vergi gelirlerinin %40'ı bu şehirden sağlanmaktadır. Ülke çapında kişi başına GSMH (gayri safi milli hasıla) yaklaşık $ 2,000 iken İstanbul'da $ 6,000 düzeyindedir. 14 EML ÜMRANİYE

15 İstanbul için 2010 yılındaki nüfus 15.4 milyon, istihdam 6 milyon olarak öngörülmüştür. Nüfusun %34 ünün, istihdamın ise %33 ünün kentin Asya yakasında yerleşmesi öngörülmüştür. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu kişidir. Toplam nüfus içerisinde (% 98,98) kent nüfusu, da (% 1,02) kırsal nüfusudur. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2010 yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Bağcılar, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuştur Ümraniye İlçesi İstanbul Metropoliten alan sınırları içerisinde doğu yakasında bulunan Ümraniye 1970 li yıllarda sanayi faaliyetlerinin yoğunlaşmaya başlamasıyla hızlı bir gelişim göstermiştir. İlçe ve belediye statüsü kazanmadan önce Üsküdar İlçesi ne bağımlı gelişen Ümraniye yerleşim süreci içinde; sanayi, hizmet ve ticaret sektörlerindeki gelişimi ile çevre yerleşmelere hizmet verir konumuna gelmiştir. Ümraniye; doğu yakasının %11.5 lik kısmını, İstanbul genelinin %3 ünü oluşturmaktadır. Ümraniye İlçesi nde 1970 yılı itibariyle; tarımda çalışan 912 kişi, sanayide çalışan , hizmet sektöründe çalışan kişidir. İlçede %53.4 ile hizmet sektörü birinci sırayı alırken %1.2 ile tarım sektörü en son sırada yer almaktadır yılına kadar köy olarak kalan Ümraniye, Organize Sanayi Bölgesi olarak ilan edilmesinden sonra yoğun göçlere maruz kalmıştır. Belediye ilk defa 1963 yılında kurulmuştur. İstanbul' un en hızlı kentleşen ve nüfusu hızla artan; köy ve yöre geleneklerinin de aynen muhafaza edildiği ilginç bir kentleşme örneğidir Ümraniye ihtilali ile Ümraniye Belediyesi fes edilerek Üsküdar' a bağlı şube müdürlüğüne dönüştürülmüştür yılında ilçe olan Ümraniye' de ilk yerel seçim 1989 yılında yapılmıştır. İlçe 14 mahalle ve (Belediye Nüfusu ) Nüfusuyla Anadolu şehirlerinin pek çoğundan büyük bir yerleşim Ümraniye alanıdır. 153 km² yüzmlçümüne sahiptir. Ümraniye, ekonomik çeşitlilik açısından zengin bir yöredir. Küçük imalat sanayisinden konfeksiyona, yedek parça ve ağaç ürünleri üretimine kadar çeşitlilik göstermektedir. 15 EML ÜMRANİYE

16 Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi Ülkemizdeki gayrimenkul sektörü, kriz dönemlerinde talebin hızlı düşüş yaşadığı, büyüme dönemlerinde ise uzun vadede ve yavaş arttığı sektör niteliğindedir. Bu nedenle ekonomideki kısa vadeli olumlu gelişmeler sektörün büyümesinde hızlı bir hareketlenme yaratamamaktadır. Ancak, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren; ekonomik göstergelerde gözlenen olumlu gelişme, düşen enflasyon oranı, istikrarı sağlanan ekonomi ve düşük gayrimenkul fiyatları ile deprem düşüncesinin olumsuzluğuna rağmen ( özellikle İstanbul da ) gayrimenkul sektöründe ciddi oranda hareketlenme görülmüştür yılında gündeme gelen mortgage uygulaması, düşük konut kredileri, dövizin beklenen getiriyi sağlamaması gayrimenkul sektörünün, özellikle de konut sektörünün beklenmeyen bir yükselişine neden olmuş ve bu sektör yatırım araçlarında ilk sıraya oturmuştur yılı ilk aylarında doruk noktasına ulaşan sektör, Mayıs ayı ortalarında başlayan faiz oranlarındaki artış, dövizlerin yükselişi nedeni ile bu özelliğini yitirmiş, genel bir bekleme süreci oluşmasından dolayı düşüş yönünde eğilim göstermeye başlamıştır. Yıl sonuna doğru alım-satım işlemlerinin ciddi oranda azaldığı piyasada, talebin fazla olduğu dönemlerde çok yükselen taşınmaz değerleri reel değerlere doğru düşmüştür yılında ise korunaklı sitelerde ve yeni yapılan yapılarda taşınmaz değerlerinde yükseliş gözlemlenmektedir. Ancak genel olarak, 2006 yılının ilk aylarında gözlenen artış hızına göre, 2007 yılındaki artış hızı daha yavaştır. Yeni yapılaşma trendlerinde genellikle toplu yapılara ( site, alış veriş merkezi, kompleksler, vb ) eğilim görülmektedir yılında, küresel bağlamda süren ekonomik krizin etkilerinin gayrimenkul sektöründe de hissedildiği, gayrimenkul alımsatımlarında yavaşlama görüldüğü gözlemlenmiştir yılında başlayan daralma ile ekonomi kötü bir dönemden geçmiş olsa da bu dönem içerisinde özellikli gayrimenkul projelerinin iskontolu imkanlar sunması nedeniyle yabancı yatırımcıların Türkiye'ye olan ilgisi devam etmiştir yılında, durağan olan gayrimenkul piyasası dünya genelinde ekonomideki iyiye gidiş ile birlikte az da olsa yükselen bir ivme kazanmıştır yılının ilk yarısında genel olarak dengeli bir piyasanın oluştuğu gözlemlenmiş olup, ikinci yarısında ise global olarak dünyayı etkileyen ekonomik gelişmelerin Türkiye'yedeki taşınmaz değerlerine ve arz/talep oranına da olumsuz olarak etki ettiği görülmektedir. Değerlemesi yapılan taşınmazın bulunduğu bölgede genelde site şeklinde yapılmış yapılar bulunmaktadır. Orta üst ve üst gelir grubunun konut yerleşimi olarak kullanılan ve büyük ölçekli müteahhid firmaların genelde inşaat yaptığı lüks konutların bulunduğu bir bölgedir. Taşınmaz yapılması planlanan Finans Merkezi alanı içerisinde iyi bir lokasyonda konumlanmış durumdadır. 16 EML ÜMRANİYE

17 4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır Bilgilerin Kaynağı Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Ümraniye Belediyesi, Ümraniye Tapu Sicil Müdürlüğü, Kadastro Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifai bilgiler sonucu oluşmuştur Değeri Etkileyen Faktörler Olumlu Faktörler Gelişen bir bölgede yer almaktadırlar. * * * Yakın çevrelerinde nitelikli konut projelerinin bulunduğu gözlemlenmiştir. Finans Merkezi olarak lanse edilen bölgede yer almaktadır. * * Algılanabilirliği yüksektir. Parsel üzerinde oldukça nitelikli ve çok fonksiyonlu bir proje tasarlanmıştır * * * - Olumsuz Faktörler İmar yolları henüz açılmamıştır. Yakın çevresindeki parsellerde tamamlanmış proje bulunmamaktadır. Arazinin topoğrafik yapısının oldukça eğimli olması hafriyatı güçlendirmekte ve inşaat maliyetini arttırıcı etken niteliğindedir. 17 EML ÜMRANİYE

18 5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur Piyasa Değeri Yaklaşımı Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır. 18 EML ÜMRANİYE

19 6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER Sarphan Finanspark Projesine ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; -Projenin mevcut durum değerinin tespitinde Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı yöntemi, -Projenin tamamlanması durumundaki Pazar değerinin tespitinde ise Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. - Piyasa Değeri Yaklaşımı, arsa değerinin tespitinde ve Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yönteminde kullanılan ortalama birim m² satış değerlerinin(ofis, dükkan, konut) takdir edilmesinde kullanılmıştır. Ayrıca Emlak Konut GYO A.Ş.'nin isteği doğrultusunda proje bünyesinde yer alan ve yine aynı kurum tarafından tarafımıza ibraz edilen projenin çarşaf listesi dikkate alınarak bölümlerin anahtar teslimi haliyle satış değerleri belirlenmiştir. Listede belirtilmiş olan her bir bölümün kullanım alanı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından İmar Yönetmeliği'ne göre hesaplanmıştır Piyasa Değeri Yaklaşımı Arsa Emsalleri: * Medyadan * Taşınmaza yakın konumda yer alan, emsal 2.5 ticaret imarına sahip m² alanlı parsel 2008 yılında TL bedelle Halk Bankasına satılmıştır.( m² bedeli TL/m²) *Taşınmaza yakın konumda yer alan, emsal 2.5 ticaret imarına sahip m² alanlı parsel 2008 yılında TL bedelle Ziraat Bankasına satılmıştır.( m² bedeli 3.889TL/m²) * Batı Ataşehir Bölgesinde yer alan emsal 2.07 konut alanı imarına sahip 5.905,94 m² alanlı parsel 2009 yılında TL bedelle Teknik Yapı Firmasına satılmıştır. (m² bedeli TL/m²) * Batı Ataşehir Bölgesinde yer alan emsal 2.07 konut alanı imarına sahip m² alanlı parsel 2009 yılında TL bedelle Teknik Yapı Firmasına satılmıştır. (m² bedeli TL/m²) * Doğu Ataşehir bölgesinde yer alan emsal 1.5 merkezi İş Alanı imarına sahip ,08 m² alanlı parsel 2010 yılında Varyap-GAP ortak girişimi tarafından TL proje hasılatı elde edileceği taahhüt edilip arsa karşılığı %43,15 oran karşılığında TL bedel ödeneceğini taahüt etmiştir. * Goldmann Gayrimenkul Tel : Ataşehir merkezde Towerland civarında ticaret imarlı olduğu belirtilen m² arsa için USD istenmektedir.(m² bedeli 3333 USD/m²) 19 EML ÜMRANİYE

20 * Erol Şen Gayrimenkul Tel : Ataşehirin girişinde konut bölgesi içerisinde yer alan Emsal 1 ticaretkonut imarlı 6035 m² arsa için TL istenmektedir.(m² 4142 TL/m²) Ofis Emsalleri * * My Shop Ticaret merkezinde 3 normal katta konumlu m² alanlı ofis 2010 yılında TL bedelle satılmıştır.(m² bedeli 5377 TL/m²) * My Shop Ticaret merkezinde 5 normal katta konumlu m² alanlı ofis 2010 yılında TL bedelle satılmıştır.(m² bedeli 5640 TL/m²) * My Shop Ticaret merkezinde 9 normal katta konumlu m² alanlı ofis 2010 yılında TL bedelle satılmıştır.(m² bedeli 5954 TL/m²) * Tel : * Tel : My Prestije iş merkezinde 74 m² alanlı ofis için TL istenmektedir.(m² bedeli 6554 TL/m²) Tel : Tel : Artur Miller My Prestije iş merkezinde 80 m² alanlı ofis için TL istenmektedir.(m² bedeli 6125 TL/m²) * Esta Mark Emlak Esta Mark Emlak Up Hill Tower iş merkezinde 119 m² alanlı ofis için TL istenmektedir.(m² bedeli 4411 TL/m²) * Medyadan Remax Fores Up Hill Tower iş merkezinde 117 m² alanlı ofis için TL istenmektedir.(m² bedeli 5000 TL/m²) * Remax ABC Tel : Ağaoğlu My Office iş merkezinde 213 m² alanlı ofis için TL istenmektedir.(m² bedeli TL/m²) 20 EML ÜMRANİYE

21 Dükkan Emsalleri * Medyadan * My Shop Ticaret merkezinde zemin katta konumlu m² alanlı dükkan 2010 yılında TL bedelle satılmıştır.(m² bedeli 7685 TL/m²) * My Shop Ticaret merkezinde zemin katta konumlu m² alanlı dükkan 2010 yılında TL bedelle satılmıştır.(m² bedeli TL/m²) ** My Shop Ticaret merkezinde zemin katta konumlu 54 m² alanlı dükkan 2010 yılında TL bedelle satılmıştır.(m² bedeli TL/m²) * My Shop Ticaret merkezinde zemin katta konumlu m² alanlı dükkan 2010 yılında TL bedelle satılmıştır.(m² bedeli TL/m²) Konut Emsalleri * Towerland Satış ofisi Tel : Ağaoğlu My Towerland projesinde 3 oda salon 138 m² residance için TL- 185 m² daire için TL 246 m² daire için TL istenmektedir. ( Ortalama m² bedeli 5000TL/m²) * Tel : * Meridian projesinde m² daire için TL istenmektedir. (m² bedeli 6327 TL/m²) * Meridian projesinde m² daire için TL istenmektedir.(m² bedeli 6432 TL/m²) * Meridian projesinde m² daire için TL istenmektedir.(m² bedeli 6146 TL/m²) * Meridian projesinde m² daire için TL istenmektedir.(m² bedeli TL/m²) * Tel : Varyap Meridian Satış ofisi Engin Emlak Up Hill Court projesinde 4 oda salon 200 m² residance için TL- istenmektedir. ( m² bedeli TL/m²) 21 EML ÜMRANİYE

22 * Hüryap Emlak Tel : Varyap Meridian projesinde m² daire için TL istenmektedir.(m² bedeli TL/m²) * Century 21 Beta Tel : Varyap Meridian projesinde m² daire için TL istenmektedir.(m² bedeli TL/m²) * Coldwell Banker Tel : Ağaoğlu Diamond VİP projesinde 5 oda salon 255 m² residance için TL istenmektedir. ( m² bedeli 4313 TL/m²) 22 EML ÜMRANİYE

23 Oteller Hakkında Bilgiler * Merriot Otel Tel : Ataşehir bölgesinde yer alan 5 yıldızlı otel statüsündeki otelde gecelik oda fiyatı kahvaltı dahil 129 Euro+ KDV dir * The Green Park Otel Tel : Pendik bölgesinde yer alan 5 yıldızlı otel statüsündeki otelde gecelik oda fiyatı kahvaltı dahil 150 Euro+ KDV dir * Divan Otel Tel : Pendik bölgesinde yer alan 5 yıldızlı otel statüsündeki otelde gecelik oda fiyatı kahvaltı dahil 115 Euro+ KDV dir * Crowne Plaza Asia Tel : Pendik bölgesinde yer alan 5 yıldızlı otel statüsündeki otelde gecelik oda fiyatı kahvaltı dahil 120 Euro+ KDV dir * Ağaoğlu My City Otel Tel : Ümraniye bölgesinde yer alan 4 yıldızlı otel statüsündeki otelde gecelik oda fiyatı kahvaltı dahil 120 Euro+ KDV dir * Double Tree by Hilton Otel Tel : Kadıköy bölgesinde yer alan 5 yıldızlı otel statüsündeki otelde gecelik oda fiyatı kahvaltı dahil 350 Euro+ KDV dir 23 EML ÜMRANİYE

24 Emsallerin Değerlendirilmesi 24 EML ÜMRANİYE

25 25 EML ÜMRANİYE

26 Değerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan arsa birim m² değerlerinin TL/m² ofis birim m² değerlerinin TL ile TL aralığında değiştiği, konut birim m² değerlerinin TL ile TL aralığında değiştiği, dükkan birim m² değerlerinin ise, TL/m² aralığında olduğu gözlemlenmiştir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların, mevkii konum, parsel büyüklüğü dikkate alındığında, 3317 ada 5 parselin arsa birim m² değeri TL takdir edilmiştir 3317 ADA 5 PARSEL TL/M² X ,48 M² = TL TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER = TL TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER(USD) = USD 26 EML ÜMRANİYE

27 6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Arsa değeri için bölgede piyasa yaklaşımı için kullanılabilecek emsaller araştırılmıştır. Projenin, çevresinden alınan emsallerin incelenmesi sonucunda boş arsa birim değerinin, değerleme konusu parsel için TL/M² olabileceği kabul edilmiştir. Ayrıca Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yöntemi ile bulunan projenin tamamlanması durumundaki değerde Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'ye ait olan % 37,50 hasılat payının değeri geliştirilmiş arsa değeri olarak kabul edilmiştir. Buna göre her blok için düzenlenmiş olan ve aşağıda sunulan Nakit akımları tablolarından elde edilen toplam değerin %37,50' si dikkate alındığında geliştirilmiş olan arsa değeri olarak TL sonucuna ulaşılmıştır. Arsa değeri için kullanılan iki yöntem arasında farklılık olduğu görülmektedir. Taşınmaz değerlerinin piyasa koşullarına ve arz/talep oranına bağlı olarak değişiklik göstermesi de dikkate alındığında arsa değerinde piyasa değeri yaklaşımından elde edilen değerin kullanılmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Rapor tarihi itibariyle arsa değeri için; TL ( USD) takdir edilmiştir. Arsa üzerinde yapılacak proje için düzenlenmiş ve onaylanmış yapı ruhsatları, mimari projeler, hali hazırda yapılmış olan ve devam eden hafriyat çalışmaları gibi unsurlar ve Yeni Sarp İnş. Madeni Yağlar Petrol Ürünleri Turizm İthalat İhracat Ticaret ve Sanayii Lim. Şirketi Ortak Girişimi yetkilileri ile yapılan görüşmeler de dikkate alınarak mevcut durum için arsa değeri üzerine eklenecek olan maliyet tutarının TL olduğu kanaatine varılmıştır. Maliyet Yaklaşımına göre; Projenin mevcut durum değeri TL ( USD) olarak hesaplanmıştır. 27 EML ÜMRANİYE

28 6.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar A BLOK (OTEL BLOĞU) İÇİN Otelin toplam 131 oda, 626 yatak kapasiteli olabileceği, yıllık yatak kapasitesinin olabileceği kabul edilmiştir. Tesisin doluluk oranı ve yıllık yatak kapasitesi 365 gün esasına göre yıllık olarak hesaplanmıştır. İşletmenin halihazırda 365 gün faal durumda olacağı kabul edilmiştir. Doluluk oranları bölgede konumlu otellerin ortalama doluluk oranlarına istinaden takdir edilmiştir. Otelin faaliyete gireceği ilk yıl % 30, ikinci yıl % 35, üçüncü % 40, dördüncü yıl % 60, kalan 6 yılda ise % 75 doluluk oranında olacağı kabul edilmiştir. Otel fiyatları, oda -kahvaltı sistemde olacak şekilde öngörülmüştür. Bölgede yer alan diğer oteller ( geçmiş dönemde yapılan değerleme çalışmaları ışığında) oda başı fiyatının ilk yıl için 180 USD olacağı ve yıllar itibariyle %2,5 oranında artarak 10. yılında 224,80 USD ye yükseleceği ve bu rakamda sabit kalacağı varsayılmıştır. Oda kahvaltı sisteminde ekstra harcama olarak nitelendirilen çamaşır, güzellik, masaj, doktor, fitness,sauna vs. harcamalar ayrıca gelirlere ilave edilmiştir. Ekstra gelirlerin, konaklama gelirlerinin %10 u oranında olacağı varsayılmıştır. Tesisin yenileme giderlerinin tesisin toplam yıllık gelirlerin oranında ödeneceği varsayılmıştır. Otel içinde yer alan restaurant, yeme içme diğer gelirler kalemlerinde yer alacağı varsayılmıştır. Diğer gelirlerin konaklama gelirlerinin %10' u oranında olacağı ve konaklama gelirlerindeki artışa paralel olarak artacağı varsayılmıştır. Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır. Tesisin kar marjının (GOP) ilk yıl % 32 olacağı, ikinci yıl % 35 olacağı 3. Yıldan itibaren %40 olup yıllar itibariyle bu değerde sabit kalacağı varsayılmıştır. %3 ü Çalışmalar sırasında USD kullanılmış olup, 1 USD=1,82 TL kabul edilmiştir yılı vadeli Eurobond Verimi olan %5,98 risksiz getiri oranı olarak kabul edilmiştir. 28 EML ÜMRANİYE

29 29 EML ÜMRANİYE

30 B BLOK RESİDANCE BLOĞU Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar Toplam satılabilir ticari alan her bir ticari bölümün brüt alanlarının toplamı dikkate alınarak 783,78 m², Toplam satılabilir konut alanı ise her bir bölümün brüt alanlarının toplamı dikkate alınarak ,15 m² olarak kabul edilmiştir. Taşınmazlar için yatırım süreci 24 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir. Bu kabule istinaden konutların 1.dönemde %75'inin, 2.dönemde ise %25' inin satışlarının, ticari bölümlerin ise 1.dönemde %80' inin, 2.dönemde ise %20' sinin satışlarının gerçekleşeceği varsayılmıştır. Konutların satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama USD/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %5 oranında artacağı varsayılmıştır. Ticari bölümlerin ise satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama USD/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %5 oranında artacağı varsayılmıştır. Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin, Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır. Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır. Çalışmalar sırasında USD kullanılmış olup, 1 USD=1,82 TL kabul edilmiştir. Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 risksiz getiri oranı olarak kabul edilmiştir. 30 EML ÜMRANİYE

31 31 EML ÜMRANİYE

32 C BLOK OFİS BLOĞU Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar Toplam satılabilir ticari alan her bir ticari bölümün brüt alanlarının toplamı dikkate alınarak 1209,26 m², Toplam satılabilir ofis alanı ise her bir bölümün brüt alanlarının toplamı dikkate alınarak 9,616,35 m² olarak kabul edilmiştir. Taşınmazlar için yatırım süreci 24 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir. Bu kabule istinaden ofislerin 1.dönemde %75'inin, 2.dönemde ise %25' inin satışlarının, ticari bölümlerin ise 1.dönemde %80' inin, 2.dönemde ise %20' sinin satışlarının gerçekleşeceği varsayılmıştır. Ofis satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama USD/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %5 oranında artacağı varsayılmıştır. Ticari bölümlerin ise satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama USD/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %5 oranında artacağı varsayılmıştır. Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin, Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır. Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır. Çalışmalar sırasında USD kullanılmış olup, 1 USD=1,82 TL kabul edilmiştir. Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 risksiz getiri oranı olarak kabul edilmiştir. 32 EML ÜMRANİYE

33 33 EML ÜMRANİYE

34 D-E-F BLOKLAR TİCARİ BLOK Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar Toplam satılabilir ticari alan üç bloktaki her bir ticari bölümün brüt alanlarının toplamı dikkate alınarak 1886,16 m² olarak kabul edilmiştir. Taşınmazlar için yatırım süreci 24 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir. Bu kabule istinaden ticari bölümlerin 1.dönemde %80' inin, 2.dönemde ise %20' sinin satışlarının gerçekleşeceği varsayılmıştır. Ticari bölümlerin satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama USD/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %5 oranında artacağı varsayılmıştır. Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin, Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır. Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır. Çalışmalar sırasında USD kullanılmış olup, 1 USD=1,82 TL kabul edilmiştir. Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 risksiz getiri oranı olarak kabul edilmiştir. 34 EML ÜMRANİYE

35 Nakit Akışı Yaklaşımına Göre Projenin Tamamlanması Durumundaki i Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan nakit akış tablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları 3 farklı indirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taşınmazların değerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıştır. Daha sonra, edinilen tecrübeler ve verilerin gözönünde bulundurulması sonucunda, projenin net bugünkü değeri için %10,50 indirgeme oranı kabul edilmesi uygun görülmüş olup, değer olarak da tüm blokların toplamı sonucunda TL ( USD) olarak takdir edilmiştir. Projenin Tamamlanması Durumundaki i (TL) TL Projenin Tamamlanması Durumundaki i (USD) USD En Etkin ve Verimli Kullanımı Değerleme konusu 3317 ada 5 nolu parselin en etkin ve verimli kullanımının, onaylanmış projesine ve ruhsatına uygun olan projenin yapılmasının olacağı düşünülmektedir. 35 EML ÜMRANİYE

36 6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi ; Sonuç olarak; Değerlemesi yapılan projenin mevcut durum değeri olarak : Projenin değeri TL takdir edilmiştir. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Değerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan konut birim m² değerlerinin konutların tip, alan, bulundukları kat vb. özelliklere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Yine ticari mülklerde birim m² değerlerinin taşınmazların bulundukları kat, konum, alan gibi unsurlara bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların tamamlanmış durumdaki değerleri için her birinin, bulundukları kat, alan, tip gibi unsurları dikkate alındığınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir. Her bir bölümün tamamlanmış durum için birim m² değeri ekteki listede belirtilmiştir. Listede belirtilmiş olan her bir bölümün kullanım alanı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından İmar Yönetmeliği'ne göre hesaplanmıştır. Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m² den küçük konutlar için %1, 150 m² den büyük konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir. 36 EML ÜMRANİYE

37 Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Sarphan Finanspark Projesi 3317 ada 5 parsel üzerinde inaşa edilmektedir. Proje için tarihli Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı sözleşmesi yapılmış olup, bu sözleşmeye göre TL + K.D.V. satış toplam gelirinden yüklenici firma tarafından şirkete teklif edilen % 37,50 satış payı gelir oranının karşılığında Asgari Şirket Payı Toplam Geliri TL + K.D.V. taahhüt edilmiştir. Ayrıca, Arsa Satışı Karşılığı Satış Toplam Gelirinin artması halinde ise sadece Artan Arsa Satış Karşılığı Satış Toplam Gelirine uygulanmak üzere, Artan Arsa Satış Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı olarak % 37,51 oranı karşılığına tekabül eden Arsa Satışı Karşılığı Asgari Şirket Payı Toplam Geliri Tutarını + K.D.V. sini, Arsa Satışı Karşılığı Asgari Şirket Payı Toplam Gelirine ilave olarak Şirkete ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazların hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerlemesi yapılan 3317 Ada 5 nolu parsel bünyesindeki proje için yapı ruhsatı alınmış ve projeleri onaylanmıştır. Hafriyat çalışmalarına başlanmıştır. 37 EML ÜMRANİYE

38 Taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Alınması,Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Devrinde Bir Engel Olup/Olmadığı Hakkında Görüş Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır. İmar bilgilerinde yapılan incelemede; 3317 ada 5 parsel üzerinde bulunan değerlemesi yapılan projenin, ruhsatları ve projelerinin onaylanmış olması dikkate alındığında taşınmazların Sermaye Piyasası Mevzuatının Seri VI No: 11 Tebliği'nin 25 Maddesi kapsamında "proje" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır. Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede ise; Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır. 38 EML ÜMRANİYE

39 7 - SONUÇ Rapor konusu projenin değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, mimari özelliği, inşai kalitesi, altyapı ve ulaşım olanakları, binanın ya da arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmış ve taşınmazın hukuki, mali bir problemi bulunmadığı varsayımı göz önünde bulundurulmuştur. Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu projenin tarihli toplam değeri için ; TL (SeksenmilyonikiyüzonbeşbinTürkLirası) Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için; TL kıymet takdir edilmiştir. PROJENİN DEĞERİ TL USD EURO TL ( KDV HARİÇ ) ( KDV HARİÇ ) ( KDV HARİÇ ) ( KDV DAHİL ) ( % 18 ) USD = 1,8200.-TL 1 EURO = 2,4500.-TL Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Berrin KURTULUŞ SEVER Lisans No Ali YERTUT : Lisans No : * Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır. * Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir. Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel * hükümleri dikkate alınmamıstır. * Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. 39 EML ÜMRANİYE

40 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. SARPHAN FİNANS PARK PROJESİ BÜNYESİNDEKİ 517 ADET BÖLÜMÜN ANAHTAR TESLİM DEĞER LİSTESİ Blok No Kapı No Bulunduğu Kat Oda Sayısı Bağ. Böl. Brut M2 Alanı Net M2 Alanı Konut Yönü Birim Değeri (TL/m²) KDV Hariç (TL) KDV Dahil (TL) KDV Dahil (TL) A 01 Zemin B 14614, ,22 K-G-D-B , , B 01 Zemin B 236,79 228,04 K-GB , , B 02 Zemin B 81,90 77,18 GB , , B 03 Zemin B 82,86 77,17 GB , , B 04 Zemin B 88,02 81,63 GB , , B 05 Zemin B 84,86 80,40 GB , , B 06 Zemin B 84,96 80,45 GB , , B 07 Zemin B 124,39 118,31 GB-GD , , B Kat ,17 95,30 KB-GB , , B Kat STUDYO 40,62 27,04 GB , , B Kat ,40 43,32 GB , , B Kat ,40 43,32 G , , B Kat ,40 43,32 G , , B Kat ,40 43,32 G , , B Kat ,40 43,32 G , , B Kat ,58 42,39 G , , B Kat ,55 41,22 G , , B Kat ,55 41,22 G , , B Kat ,55 41,22 G , , B Kat ,55 41,22 GB , , B Kat ,55 41,22 GB , , B Kat ,56 78,56 GB-GD , , B Kat ,20 86,62 KB-GB , , B Kat STUDYO 40,62 27,04 GB , , B Kat ,40 43,32 GB , , B Kat ,40 43,32 G , , B Kat ,40 43,32 G , , B Kat ,40 43,32 G , , B Kat ,40 43,32 G , , B Kat ,58 42,39 G , , B Kat ,55 41,22 G , , B Kat ,55 41,22 G , , B Kat ,55 41,22 G , , B Kat ,55 41,22 GB , , B Kat ,55 41,22 GB , , B Kat ,21 69,26 GB-GD , , B Kat ,56 113,41 KB-GB , , B Kat ,40 43,32 GB , , B Kat ,40 43,32 G , , B Kat ,40 43,32 G , , B Kat ,40 43,32 G , , B Kat ,40 43,32 G , , B Kat ,58 42,39 G , , B Kat ,55 41,22 G , , B Kat ,55 41,22 G , , B Kat ,55 41,22 G , , B Kat ,55 41,22 GB , , B Kat STUDYO 40,82 27,15 GB , , B Kat ,33 87,39 GB-GD , , B Kat ,93 103,59 KB-GB , , B Kat ,40 43,32 GB , , B Kat ,40 43,32 G , , B Kat ,40 43,32 G , , B Kat ,40 43,32 G , , B Kat ,40 43,32 G , , B Kat ,58 42,39 G , , B Kat ,55 41,22 G , , B Kat ,55 41,22 G , , B Kat ,55 41,22 G , , B Kat ,55 41,22 GB , , B Kat ,68 116,97 GB-GD , , B Kat ,20 91,59 KB-GB , , B Kat ,40 43,32 GB , , B Kat ,40 43,32 G , , EML ÜMRANİYE