DEĞERLEME VE DANIġMANLIK HĠZMETLERĠ: YATIRIM KARARLARI ĠÇĠN ÖNGÖRÜLER

Transkript

1 4 Haziran 2009 DEĞERLEME VE DANIġMANLIK HĠZMETLERĠ: YATIRIM KARARLARI ĠÇĠN ÖNGÖRÜLER NeĢecan ÇEKĠCĠ Yönetici Ortak Epos Gayrimenkul DanıĢmanlık ve Değerleme A.ġ.

2 KONUT PĠYASASINA GENEL BAKIġ

3 Ekonomi ve Konut Sektörüne Genel BakıĢ 4 Büyük Ġldeki Konut Piyasasına ĠliĢkin Veriler - Ortalama Konut Birim Metrekare SatıĢ ve Kira Değerleri - Ġllerdeki geri dönüģ sürelerinin karģılaģtırılması Markalı Projelerdeki Fiyat DeğiĢimleri (Ġstanbul Örneği)

4 Ekonomi ve Konut Sektörüne Genel BakıĢ 1994 krizi, 1999 depremi ve 2001 deki kriz sonrasında ekonomi önemli hasarlar aldı den sonra konut kredisi faizleri düģüģ trendine geçti Konut sektöründe 2001 den itibaren ertelenen talep 2003 itibariyle canlanmaya baģladı. Bu canlanma arz miktarını önemli ölçüde yukarıya çekti yılından sonra enflasyon tek haneli rakamlara indi ve ekonomik büyüme trendi baģladı ve 2006 yıllarında inģaat sektörü %20 civarında büyüdü.

5 Ekonomi ve Konut Sektörüne Genel BakıĢ 2008 de konut kredisi faizlerinde tekrar artıģ yaģandı yılı konut teslimlerinin yoğun olarak yaģandığı bir yıl yılı için enflasyon tahminleri % seviyelerinde

6 Ekonomi ve Konut Sektörüne Genel BakıĢ Türkiye geneline bakıldığında; Konut sahiplik oranı: %68 Ruhsatsız konutlar: 55% Yapı kullanım izni oranı: %35 Tadilat gerektiren konutlar: 40% +20 yaģ konutlar: 60%

7 Dört Büyük Ġldeki Konut Piyasasına ĠliĢkin Veriler

8 Dört Büyük Ġldeki Konut Piyasasına ĠliĢkin Veriler İstanbul Ankara İzmir Bursa

9 Ġstanbul Konut GeliĢimi 1950 li yıllarda yüksek nüfus artış hızı, düzensiz gelişmiş konut alanları, niteliksiz konut çevreleri 1999 yılı depremi sonrasında toplu konut projeleri ile dışa kapalı konut projeleri Şehrin orman alanlarına yakın kısımlarında dışa kapalı, küçük ölçekli konut projeleri, Şehrin merkezi iş alanlarında residence tarzı konut projeler

10 Ankara Konut GeliĢimi İlk gelişim alanları Ulus, Kızılay, G.Osmanpaşa Son dönemde gelişen akslar Eskişehir Yolu ile İstanbul Yolu Eskişehir Yolu üzerinde Çayyolu, Ümitköy, Beysukent, Bilkent Bölgeleri İstanbul Yolunda Batıkent ve Eryaman Bölgeleri

11 Ġzmir Konut GeliĢimi Yoğun konut bölgeleri Karşıyaka, Çiğli, Bornova, Buca, Konak ve Gaziemir ilçeleri Şehir merkezinde öne çıkan konut alanları Karşıyaka, Alsancak, Bostanlı- Mavişehir bölgeleri Son dönemlerde ön plana çıkan projeler Mavişehir, Narlıdere ve Çiğli bölgelerinde

12 Bursa Konut GeliĢimi Çekirge ve Kükürtlü semtleri ilk gelişen bölgeler Tekrar şehir merkezine geri Bademli, dönüşler Çağrışan, Göynüklü Bölgeleri ne kayma (az katlı yapılaşmaya yönelim) İzmir Yolu ve Mudanya Yolu nda görülen konut gelişimi Yoğun talep gören bölgeler: İhsaniye, Beşevler, FSM Bulvarı, İrfaniye ve Özlüce bölgeleri

13 Dört Büyük Ġl KarĢılaĢtırma KĠRALIK TL/m2 (AY) Haz.07 Nis.09 % DeğiĢim Ġstanbul 7,49 6,53-12,78% Ankara 4,45 4,18-6,13% Ġzmir 5,49 4,47-18,65% Bursa 5,21 4,69-9,98% Kaynak: Reidin

14 Dört Büyük Ġl KarĢılaĢtırma 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 Dört Büyük İldeki Haziran Nisan 2009 Birim Metrekare Aylık Kira Fiyatları TL/m2 7,49 6,53 4,45 4,18 5,49 4,47 5,21 Istanbul Ankara Izmir Bursa 4,69 Haz.07 Nis.09

15 Dört Büyük Ġl KarĢılaĢtırma Dört Büyük İldeki Haziran Nisan 2009 Birim Metrekare Aylık Kira Fiyatları Değişim -0,10 Bursa -0,19 Izmir -0,06 Ankara -0,13 Istanbul -0,20-0,15-0,10-0,05 0,00

16 Dört Büyük Ġl KarĢılaĢtırma SATILIK TL/m2 Haz.07 Nis.09 % DeğiĢim Ġstanbul % Ankara % Ġzmir % Bursa % Kaynak: Reidin

17 Dört Büyük Ġl KarĢılaĢtırma Dört Büyük İldeki Haziran Nisan 2009 Birim Metrekare Satış Fiyatları - TL/m Istanbul Ankara Izmir Bursa Haz.07 Nis.09

18 Dört Büyük Ġl KarĢılaĢtırma Dört Büyük İldeki Haziran Nisan 2009 Birim Metrekare Satış Fiyatları Değişim -0,18 Bursa -0,06 Izmir -0,19 Ankara -0,15 Istanbul -0,20-0,15-0,10-0,05 0,00

19 250,00 200,00 181,98177,03 Dört Büyük Ġl KarĢılaĢtırma Dört Büyük İldeki Haziran Nisan 2009 Geri Dönüş Süreleri - AY 212,58 184,21 225,06 195,45 197,12 179,32 150,00 100,00 50,00 0,00 Istanbul Ankara Izmir Bursa Haz.07 Nis.09

20 Dört Büyük Ġl KarĢılaĢtırma Dört Büyük İldeki Geri Dönüş Süreleri Değişim -0,09 Bursa Izmir 0,15-0,13 Ankara -0,03 Istanbul -0,15-0,10-0,05 0,00 0,05 0,10 0,15 0,20

21 Markalı Konut Projeleri-Ġstanbul Ġstanbul daki Markalı Konut Projeleri 16 Bölge ye ayrılmıģ Anadolu ve Avrupa Yakası olarak incelenmiģtir. Ġncelenen Proje Verileri Bölge Proje Adedi Konut Adedi Avrupa Yakası Anadolu Yakası Toplam

22 Markalı Konut Projeleri-Ġstanbul (Avrupa Yakası) Avrupa Yakası Bölgelere Göre Yeni SatıĢa Çıkan Projelerin Ortalama Birim M2 SatıĢ Fiyatları (TL/ m2) Bölgeler ArtıĢ Miktarı BahçeĢehir % Beylikdüzü/Büyükçekmece % Göktürk % Hadımköy % Halkalı % Levent-Sarıyer % BahçeĢehir Bölgesi nde aģırı konut arzı, fiyatların düģmesine sebep olmuģtur. Göktürk Bölgesi nde arsa arzının düģük olması yeni satıģa sunulan projelerde de satıģ fiyatlarında artı seyir izlenmesine sebep olmuģtur. Levent Sarıyer Bölgesinde son dönemlerde arsa rayiçlerinin artması bölgedeki markalı proje fiyatlarına da yansımıģtır. Halkalı Bölgesi nde ana arterlere yakın noktalarda yapılan lüks konutlar fiyatta artıģa sebep olmuģtur.

23 Markalı Konut Projeleri-Ġstanbul (Anadolu Yakası) Anadolu Yakası Bölgelere Göre Yeni SatıĢa Çıkan Projelerin Ortalama Birim M2 SatıĢ Fiyatları (TL / m2) Bölgeler 2007 Yılı 2009 Yılı ArtıĢ Oranı AtaĢehir % Çekmeköy % Kurtköy % Pendik % Sarıgazi % TaĢdelen % Tuzla % Ümraniye % Kurtköy Bölgesinde hedef kitlede yaģanan değiģim sonucu ortalama birim metrekare satıģ fiyatında artıģ gözlenmiģtir.

24 Markalı Konut Projeleri 2009 yılı KRĠZE KARġI KAMPANYA yılı olmuģtur. Ġstanbul Avrupa ve Anadolu yakasında kampanya yapan 55 markalı proje incelenmiģtir. Firmalar uygun ödeme paketleri oluģturarak durgunluk dönemini atlatmak istemektedir. Bankalarla iģbirliği yapılarak uygun kredi faiz oranları sunmakta, bu durumun yükünü de kendileri üstlenmektedir. Ayrıca peģin ödemelerde %10-%30 arasında değiģen indirim oranları uygulanmakta, sübvansiyon modelleri geliģtirilmektedir. Mevcut kampanya dönemi aslında direkt olmayan bir indirim yani fiyatlarda düģüģü göstermektedir. Yapılan kampanyalar satıģların artmasına, motivasyonun yükselmesine yardımcı olmaktadır.

25 Kriz Dönemi - Öngörüler Konut piyasasındaki durgunluk ĢiĢmiĢ konut fiyatlarında düzeltme döneminin baģlamasına sebep olmuģtur.emlak piyasasının doğal salınımı gerçekleģiyor. Saptanan fiyat değiģimleri Haziran 2007 den Nisan 2009 a nominal değiģimleri göstermekte olup, ilgili dönemdeki enflasyon etkisi de göz önünde bulundurulduğunda reel anlamda ek bir negatif değiģim de ayrıca söz konusudur. Finansal paketlerin, ev satın alanların bütçelerine uygun hale getirilmesinin önemi bir kez daha anlaģılmıģtır. (Kampanya dönemleri-satıģ Hızlarındaki ArtıĢ) Kiralık konut stoğunda artıģ meydana gelmiģtir. Kısa sürede erimeyecek. Beklenen getiri oranlarında düģüģ meydana gelmiģtir. Konutun bir ihtiyaç olma özelliği öne çıkacak, Geleneksel yatırım anlayıģı önümüzdeki birkaç yıl için terk edilecek. Pazarın en iyi Ģekilde anlaģılması, arz ve talep düzeylerinin saptanması ve bu doğrultuda kullanıcı tercihlerinin dikkate alınarak, hedeflenen kitle için, doğru ürünün yaratılması.

26 Kriz Dönemi - Öngörüler Yüksek maliyetlerden dolayı (Arsa + ĠnĢaat) Ģu anki fiyatların daha fazla düģmesi beklenmemekte. Yarım kalan inģaatların el değiģtirmesi söz konusu (Alıcı adayları) Güçlü inģaat Ģirketleri sıyrılacak. Lokasyonu iyi mülklerin (özellikle Ģehir merkezleri) Ģansının yüksek olduğu bir dönem. A ve B segmenti altına konut üretimi için özel sektör devlet iģbirliği (+ Yeni Finansman Modelleri) 2010 yılının ortalarından itibaren mevcut stoğun erimesiyle konut piyasasında hareketlenme.

27 Kriz Dönemi - Öngörüler GeliĢmekte olan ülkelerin gayrimenkul alternatiflerinin yanında GÜ lerdeki düģen fiyatlı mülklerin rekabeti söz konusu Önümüzdeki dönemin 4 doğrusu Doğru analiz, Doğru pazar bilgisi, Doğru yer seçimi Doğru konsept.

28 Sorunlar ve Çözüm Önerileri Mortgage faiz oranlarının yüksekliği/ Ġkincil piyasaların oluģamaması Net- Brüt Alan yaklaģım farklılıklarından doğan değer karmaģası Ġstenilen ve gerçekleģen fiyatlar arasındaki dengesizlikler Piyasada oluģan spekülatif değerler Gerçek değerlere ulaģmada yaģanan problemler Mevzuat problemleri Arz ve stok dengesizliği Sektörün aktörlerine yönelik yasal düzenlemelerin eksikliği

29 SONUÇLARI DEĞERLĠ KARARLAR ALMANIZ DĠLEKLERĠMĠZLE TeĢekkürler