İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ ORTAKÖY MAHALLESİNDE 1 ADET ARSA DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ ORTAKÖY MAHALLESİNDE 1 ADET ARSA DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

2 DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ ORTAKÖY MAHALLESİNDE 1 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPOR TARİHİ DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ TAPU BİLGİLERİ Üzerinde takyidat yoktur. Bkz. Rapor Sayfa:8 MEVCUT KULLANIM BOŞ İMAR DURUMU Yapılaşma izni yoktur. Bkz. Rapor Sayfa:10 DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) ARSA DEĞERİ TL 1

3 RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:... 5 GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri... 6 Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 8 Ortaköy 1140 Ada 2 No.lu Parselin Tapu Kaydı... 8 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri... 9 Gayrimenkulün İmar Durumu /1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Bilgileri...10 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...10 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi...11 İstanbul İli...11 Şişli İlçesi...12 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi...14 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...14 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...14 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ

4 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...15 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...15 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...16 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...16 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...16 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...17 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...17 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Gayrimenkulün Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri...17 En Verimli Kullanım Analizi...18 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...18 RAPOR EKLERİ:

5 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAKKONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli, Şişli İlçesi, Ortaköy Mahallesinde bulunan 1 adet parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Büşra BİTER ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4

6 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli, Şişli İlçesi, Ortaköy Mahallesinde bulunan 1 adet parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi : Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No:

7 2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri İstanbul İli, Şişli İlçesi, Ortaköy Mahallesinde 1 adet gayrimenkuldür. Şişli İlçesinin kuzeydoğusunda, Metrobüs Zincirlikuyu duraklarının bulunduğu Barbaros Kavşağının kuzeybatısında bulunan parselin toplam yüzölçümü 23,30 m² olup Emlak Konut GYO A.Ş hissesi tamdır. Söz konusu parsel güvenlikli bir sitenin içerisinde çocuk oyun alanı ve site içerisi yolda kalmaktadır. 6

8 İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Asya-Avrupa istikametinde Boğaziçi Köprüsü üzerinde ilerlerken köprüyü geçtikten sonra sağa Beşiktaş çıkışına girilir. Yol üzerinde Beşiktaş Barbaros Bulvarına varılana kadar ilerlendikten sonra, sağ yönden Mecidiyeköy istikametine dönülür. Barbaros Bulvarı üzerinde Mecidiyeköy yönünde takribi 1,4 km ilerlendikten sonra Yıldız Posta Kavşağından sola Yıldız Posta Caddesine dönüş yapılır. Cadde üzerinde Takribi 110 m ilerlendikten sonra sağa İrfan Baştuğ Caddesinde girilir takribi 200 m ilerlendikten sonra tekrar sağa Mehmet Ali Ülgen Sokağa girilerek değerleme konusu gayrimenkulün önüne gelinmiş olunur. İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Rapora konu gayrimenkul, Boğaz Köprüsüne 3 km, Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne 7,2 km, İstanbul O-1 Çevre Yoluna 650 m, İstanbul O-2 Çevre Yoluna 4,6 km, Galatasaray Mecidiyeköy Eski stadına 1.4 km, Beşiktaş Merkeze 2,7 km, Taksim Meydanına 5,7 km uzaklıkta olup ulaşım imkanları kolay ve çeşitlidir. 7

9 2.2 Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Şişli Tapu Sicil Müdürlüğünden tarihinde saat 16:00 da temin edilmiştir Ortaköy 1140 Ada 2 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 1140 İlçe ŞİŞLİ Parsel 2 Mahalle ORTAKÖY Yüzölçümü 23,30 m² Cilt/Sayfa 1/69 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi İNŞAAT VE İMAR A.Ş. TAM Tarih ve Yevmiye No Edinme Sebebi Mülkiyet Ve Hisse Oranlarının Düzeltilmesi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR YOKTUR YOKTUR YOKTUR YOKTUR Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin bilgilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 8

10 2.3 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri İstanbul İli, Şişli İlçesi, Ortaköy Mahallesinde bulunan incelemeye konu gayrimenkulün ada ve parsel bilgileri aşağıdaki tabloda verilmiştir. Sıra No İl İlçe Mahalle Ada Parsel 1 İstanbul Şişli Ortaköy

11 2.4 Gayrimenkulün İmar Durumu /1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Bilgileri Rapora konu 1140 Ada 2 No.lu parselde kayıtlı gayrimenkul tasdik tarihli Şişli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı nda Adalar arası yüzen parsel niteliğinde olup yapılaşması bulunmamaktadır. 2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler İstanbul İli, Şişli İlçesi, Ortaköy Mahallesinde bulunan gayrimenkulün kamusal terkleri gerçekleştirilmiştir. Arsa niteliğindeki gayrimenkulün üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Söz konusu gayrimenkul hem imar durumu gereği hem de yüzölçümü gereği üzerinde herhangi bir yapılaşmaya uygun değildir. Şişli Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan araştırmada gayrimenkule ait imar durum belgeleri edinilmiştir. 10

12 3 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi İstanbul İli İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır. 11

13 3.1.2 Şişli İlçesi YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Şişli kuzeyden Sarıyer, güneyden Beyoğlu, doğudan Beşiktaş ve batıdan Kağıthane ilçeleri ile sınırlıdır. Bölge genelde bir yerleşim ve sanayi bölgesi olup, bitki örtüsü olarak sadece fatih ormanlarının bir kısmı bölge dâhilinde bulunmaktadır. Karadeniz'i Marmara Denizi'ne birleştiren, Asya Kıtası ile Avrupa Kıtasını birbirinden ayıran yeryüzünün önemli suyollarından biri olan İstanbul Boğazı'nın batısında Avrupa yakasında bulunan Şişli, Beyoğlu plato düzlüğünün kuzey uzantısında yer alır. İlçe toprakları kuzeyde Mecidiyeköy/Zincirlikuyu üzerinden Ayazağa yöresini de içine alarak Sarıyer'e, kuzeybatıda ise Hürriyet-i Ebediye Tepesi üzerinden Kâğıthane ye geniş bir alana yayılır İlçe sınırları içindeki yükseköğretim kurumları arasında İstanbul Teknik Üniversitesi (İTÜ) önemli bir yer tutar Bunun dışında Marmara, Yıldız Teknik, İstanbul Bilgi, Beykent, Bahçeşehir, Haliç, İstanbul Bilim üniversitelerinin ilçe sınırları içinde kampüsleri vardır Şişli İlçesi'nde spor tesislerinden başlıcaları, Ayazağa - Seyrantepe arasında Aslantepe Türk Telekom Arena, İTÜ Ayazağa Yerleşkesi içindeki spor kompleksi, Ayazağa Yusuf Tunaoğlu Stadı, Feriköy Stadı, ile Ayazağa'daki Eczacıbaşı Spor Salonu'dur İlçede faaliyet gösteren en ünlü spor kulüpleri arasında Eczacıbaşı Spor Kulübü ile geçmişte Turkcell Süper Lig'de mücadele etmiş olan Feriköy Spor Kulübü gösterilebilir İlçede etkinlik gösteren diğer spor kulüpleri; Ayazağa Esen Spor Kulübü, Ayazağa Spor Kulübü, Şişli Belediyesi Spor Kulübü, Feriköy Paşa Mahallesi Spor Kulübü, Kuştepe Spor Kulübü, Maslak Spor Kulübü, Mecidiyeköy, Spor Kulübü, Mecidiyeköy Tayfun Spor Kulübü, Nişantaşı Spor Kulübü, Taksim Spor Kulübü, Ulutepe Spor Kulübü, İzzetpaşa Spor Kulübü, Öz Şişli Spor Kulübü, Mahmut Şevket Paşa Spor Kulübü İlçedeki önemli kültür merkezleri Harbiye Açıkhava Tiyatrosu, Cemal Reşit Rey Konser Salonu, Lütfi Kırdar Uluslararası Sergi ve Kongre Sarayı'dır Bunlar dışında Harbiye Muhsin Ertuğrul Sahnesi, Gönül Ülkü-Gazenfer Özcan Tiyatrosu, Kenter Tiyatrosu, Harbiye Cep Tiyatrosu, Profilo Kültür Merkezi, Stüdyo Tiyatrosu, Tiyatrokare ve Efe Sanat Evi diğer tiyatro ve performans mekânlarıdır Müzeler ise Askeri Müze ve Atatürk Müzesi'dir 12

14 Şişli İlçesi nin yıllara göre nüfus değişimi: 1955 : : : : : : : : : : : TÜİK ADNK 2009 : kişidir. Şişli ilçesinin nüfusu İstanbul'un bütün diğer ilçeleri gibi sürekli bir nüfus artışına sahne olmuştur 1980'lerde ikiye katlanan nüfusu Kağıthane'nin ayrılmasıyla 'e gerilemiştir. Güneydeki Mecidiyeköy ve etrafındaki mahallelerin merkezi özellikleri daha çeşitlidir. Şişli ilçesi hızlı bir değişim içindedir. 21 yüzyıl İstanbul'unun hatta Türkiye ekonomisinin iş ve finans merkezi olma durumundadır Ticaret ve hizmet sektöründe çalışanlar ağırlıklı bir paya sahiptir İmalat sanayii daha çok Ayazağa'daki Cendere Deresi kıyılarında yoğunlaşmıştır İmalata dönük tesislerin şehir merkezinden uzaklaştırılmalarıyla bu sektörde çalışan işgücünün payı giderek düşmektedir. Şişli İlçesi'nde yaşayanların İstanbul'un değişik kesimlerinde çalıştıkları düşünülse de, Şişli katma değer açısından İstanbul ili içinde yüksek paya sahiptir Şişli-Mecidiyeköy-Esentepe-Levent-Maslak aksında uzanan Büyükdere Caddesi üzerinde ve çevresindeki bölge Türk finans sektörünün kalbi durumuna gelmiştir. 13

15 3.2 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi Rapora konu gayrimenkulün çevresi, konumu ve özellikleri nedeniyle prestijli kurum ve kuruluşlar ile hizmet sektörünün merkez üssü olup, coğrafi konum olarak İstanbul ulaşımının mihenk taşı olan O-1 ve Barbaros Bulvarı Kavşağına cephelidir. Mahrecini Mehmet Ali Ülgen Sokaktan almaktadır. Son yıllarda metrobüsün devreye girmesiyle bulunduğu bölgenin önemi artmıştır. Rapora konu gayrimenkul; konumu, ulaşım imkânları ve reklam değeri gibi nedenlerle İstanbul un en nitelikli ve bilinen yerlerinden birindedir. 3.3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Rapora konu gayrimenkul; İstanbul İli, Şişli İlçesi, Ortaköy Mahallesinde, tamamı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetinde olup, toplam yüzölçümü 23,30 m² olan 1 adet parseldir. Gayrimenkul üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır ancak halihazırda bulunan bir sitenin içerisinde, çocuk oyun alanı ve site içi yolda kalmaktadır. Arazi düz olup herhangi bir eğim yoktur. İmar planında Yol ve Yeşil Alan fonksiyonunda belirlenmiş olan, gayrimenkulün inşaat hakkı bulunmamaktadır. 3.4 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi 1140 Ada 2 No.lu parselde kayıtlı gayrimenkul tasdik tarihli Şişli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı nda Yol ve Yeşil Alan fonksiyonunda kalmaktadır. Rapora konu gayrimenkul tapu siciline göre yüzölçümü 23,30 m² olan tamamı Emlak Konut GYO A.Ş. hissesine ait bir adet gayrimenkuldür. 14

16 4 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Değerlemeye konu gayrimenkulün ulaşım açısından oldukça stratejik bir konumda yer alması, Değerlemeye konu gayrimenkul toplu taşıma araçları açısından önemli bir merkez durumundaki Zincirlikuyu duraklarına çok yakın konumda olup, toplu taşıma imkân ve alternatifleri şunlardır; o İETT otobüsleri: Avrupa ve Anadolu yakasına giden otobüsler ile Beşiktaş, Mecidiyeköy, Taksim vs. gibi Avrupa yakası merkezlerine ulaşımı sağlayan İETT otobüsleri o Metrobüs ün Avrupa yakasındaki ilk ve önemli bir durağı olan Zincirlikuyu durağına cepheli olması, o Beşiktaş Sarıyer Minibüs hattına çok yakın olması, o Taksim Levent Metrosunun Gayrettepe durağına oldukça yakın konumda olması, Değerlemeye konu gayrimenkulün O-1 (E-5) e cephesinin olması, insan sirkülasyonunun çok fazla olduğu bir bölgede olması vb. gibi nedenlerle reklam değerinin oldukça yüksek olması, Ülkemizin prestijli kurum ve kuruluşlarının merkezlerinin bulunduğu ve Beşiktaş Fulya Mecidiyeköy Gayrettepe Maslak bölgelerinde yoğunlaşan iş ve finans hizmetlerinin merkezi konumunda olan bir bölgede yer alması, Herkesçe bilinen nitelikli bir yer olması 4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Site içerisinde kalması, Gayrimenkulün alanının çok küçük ve şekilsiz olması, Herhangi bir inşai yapılaşmaya müsait olmaması, İmar planında site içi yol ve yeşil alanda kalması 15

17 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 16

18 5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkulün değerlemesinde; Arsa yüzölçümünün çok küçük olması, Arsanın geometrik yönden şekilsiz olması, İmar durumuna göre yapılaşma hakkına sahip olmaması Gibi sebeplere dayanarak Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi, Yeniden İnşa (ikame) Etme Yöntemi ve Gelir Yöntemi gibi Değerleme Yöntemlerinin kullanılmasının uygun olmayacağı, Gayrimenkulün yukarıda bahsedilen özellikleri nedeniyle vergi beyanına esas asgari m² birim değerleri üzerinden değerlendirilmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır. 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Gayrimenkulün Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri Şişli Belediyesi Emlak Müdürlüğünden alınan bilgiye göre, rapora konu gayrimenkulün vergi beyanına esas 2011 rayiç değerini mahreci olduğu Mehmet Ali Ülgen Sokaktan aldığı ve m² birim değerinin TL/m² olduğu öğrenilmiştir. Emlak Vergi Beyanına Esas Değeri= Arsa Alanı x m² Birim Değeri olacağından, 23,30 m² x TL/m² = ,30 TL olarak hesaplanmıştır. 17

19 6.2 En Verimli Kullanım Analizi Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip olsa da en verimli kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkulün Şişli Belediyesinden elde edilen bilgilerine göre onaylı imar durumunda yol ve yeşil alan fonksiyonunda kalmasından ve arsa yüzölçümünün küçük olmasından dolayı, gelir getirebilecek bir proje geliştirilmesine uygun değildir. Bu sebepten dolayı söz konusu gayrimenkulün kamulaştırılmak suretiyle değerlendirilmesinin verimli olacağı düşünülmektedir. 6.3 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Şişli İlçesi, Ortaköy Mahallesinde bulunan yüzölçümü 23,30 m² olan 1140 Ada 2 No.lu parseldir. Gayrimenkulün tamamı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş aittir. Arsanın kiraya verilmesi durumunda; 25 yıllık kira getirisinin değerine karşılık geleceği düşünülmektedir. Kira Birim m² Değeri = Toplam Değer/Yıl/12/alan olduğundan birim m² kira bedelinin 7,27 TL/m² olduğu hesaplanmıştır Ada 2 Parselin Yol ve Yeşil Alan olmasından dolayı arsanın değerleme yılında belirlenmiş olan 2011 yılı vergi beyanına esas bedeli üzerinden değerlenmiştir. İmar durumu dikkate alınarak üzerinde yapılaşma hakkı olmaması, kadastral durumuna göre arsa yüzölçümünün küçük olması, halihazır durumuna göre aktif olarak kullanılan bir konut alanı içerisinde kaldığından tevhid gibi kadastral bir işlem ile yeniden değerlendirilememesi vb. etkenler sebebiyle 2011 yılı vergi beyanına esas asgari birim m² bedeli üzerinden değerlemesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Sonuç olarak takdir edilen nihai pazar değerleri; Toplam 23,30 m² alan için takdir edilen nihai değer; ,30 TL ,00 (Ellibirbin Türk Lirası) olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir. 18

20 Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünde bulunmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel oluşturmadığı düşünülmektedir. İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir. İşbu rapor, dört nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: RAPOR EKLERİ: Rapora Konu Gayrimenkule Ait Fotoğraflar Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri Rapora Konu Gayrimenkule Ait Tapu Kayıtları Rapora Konu Gayrimenkule İlişkin İmar Durum Belgeleri 19