EMLAK KONUT GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.

Transkript

1 EMLAK KONUT GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. ĠSTANBUL ĠLĠ, TUZLA ĠLÇESĠ TUZLA EMLAK KONUTLARI 2.ETAP 2.BÖLGE KONUT PROJESĠ (EVORA ĠSTANBUL) BÜNYESĠNDEKĠ 101 ADA 4 PARSEL GAYRĠMENKUL DEĞERLEME RAPORU HAZIRLAYAN KURUM TALEP TARĠHĠ - NO REEL GAYRĠMENKUL DEĞERLEME A.ġ SÖZLEġME TARĠHĠ DEĞERLEME TARĠHĠ DEĞERLEME SÜRESĠ RAPOR TARĠHĠ RAPOR NO KULLANIM AMACI GĠZLĠLĠK DERECESĠ DEĞERLEME KONUSU DEĞERLEME ADRESĠ Ġġ GÜNÜ EML PAZAR DEĞERĠ TESPĠTĠ HAZIRLANAN KURUM/KĠġĠ DIġINDA ÜÇÜNCÜ ġahislara VERĠLEMEZ. TUZLA EMLAK KONUTLARI 2.ETAP 2.BÖLGE KONUT PROJESĠ (EVORA ĠSTANBUL) BÜNYESĠNDEKĠ 101 ADA 4 PARSEL AYDINTEPE MAHALLESĠ, EMLAK KONUT TUZLA 2.ETAP 2.BÖLGE ADA 4 PARSEL - (EVORA ĠSTANBUL PROJESĠ) AYDINTEPE TUZLA / ĠSTANBUL Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Berrin KURTULUġ SEVER Halil Ġbrahim AKYILDIZ Lisans No : Lisans No : EML TUZLA

2 Ġçindekiler Ekler 1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri Değerleme Hizmetinin Amacı Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler 2 - ĠÇĠNDEKĠLER Değerleme Konusu TaĢınmazın Mülkiyet ve YapılaĢma Bilgileri Tapu Kayıtları Takyidat Bilgileri Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar Değerleme Konusu TaĢınmaz Ġle Ġlgili Bilgiler Tanımı Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri Ulaşım Özellikleri Taşınmazın Fiziki Özellikleri Değerleme Ġle Ġlgili Analizler Bilgilerin Kaynağı Değeri Etkileyen Faktörler Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler Değerleme Yöntemleri Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Piyasa Değeri Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı TaĢınmazın Değerleme ĠĢleminde Kullanılan Yöntemler Piyasa Değeri Yaklaşımı Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı En Etkin ve Verimli Kullanımı Verilerin Değerlendirilmesi Sonuç EKLER Ek 1 - Ek 2 - Ek 3 - Ek 4 - Ek 5 - Ek 6 - Ek 7 - Ek 8 - Bağımsız Bölüm Anahtar Teslimi Değer Listesi Taşınmazı gösteren fotoğraflar Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya) İmar durum yazısı(kopya) Yapı Ruhsatı (kopya) Mahal Listesi(kopya) Çarşaf Liste (kopya) Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya) 2 EML TUZLA

3 1 - DEĞERLEME HĠZMETĠ BĠLGĠLERĠ Değerleme Hizmetinin Amacı Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 1 adet taşınmazın değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır. Ayrıca gerekli olduğu durumlarda, taşınmaz/taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatına göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasının uygunluğunun belirlenmesi de amaçlanmaktadır. Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi Hizmeti Alan Kurum Bilgisi * * Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B K: Hizmeti Veren Kurum Bilgisi Reel Gayrimenkul Değerleme A.ġ. Büyükdere Caddesi Raşit Rıza Sokak Ahmet Esin İş Merkezi No: 4 Kat: 2 Mecidiyeköy / İstanbul İstanbul Ticaret Odası - Sicil No Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. 3 EML TUZLA

4 1.3 - Değerleme Hizmeti Ġle Ġlgili Talepler Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 1 adet taşınmazın ( 1/1 hisseli ), değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır Değerleme Konusu Gayrimenkul Ġçin Yapılan Değerlemeye ĠliĢkin Bilgiler Söz konusu taşınmaz için tarih ve EML numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Halil İbrahim AKYILDIZ ve Berrin KURTULUŞ SEVER değerleme işleminde görev almış olup, raporun nihai değeri TL'dir. (KDV hariç) Serdar ETİK raporun hazırlanmasında yardımcı olmuştur. 4 EML TUZLA

5 2 - DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZIN MÜLKĠYET VE YAPILAġMA BĠLGĠLERĠ Tapu Kayıtları İli İlçesi Bucağı Mahallesi Köyü Sokağı Mevkii Pafta No Ada No : 101 Parsel No : 4 : : : : : : : : : ,46 m² Vasfı Sınırı Tapu Cinsi Sahibi Yevmiye No : Cilt No : 227 Sayfa No : Tapu Tarihi : : : : : ĠSTANBUL TUZLA AYDINLI G22B12DID ARSA PLANINDADIR ANA GAYRĠMENKUL EMLAK KONUT GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONĠM ġġrketġ Takyidat Bilgileri * Tuzla Tapu Sicil Müdürlüğü'nden tarihinde tarihinde alınmış olan taşınmazın mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren takbis belgesi ekte sunulmuştur. -Beyan: Konut alanı ( ) -Beyan: Bu taşınmaz devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başkaca bir kamusal amaçla kullanılamaz. ( ) ( tarihinde konmuş olan beyandan sonra gerek taşınmazın imar koşulları, gerekse tarihinde konmuş olan "konut alanı" beyanı dikkate alındığında tarihinde konulmuş olan beyanın taşınmazın piyasa değerine olumsuz etkisinin olmayacağı kanaatine varılmıştır) 5 EML TUZLA

6 TaĢınmazların Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Alım Satım ĠĢlemleri Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde taşınmazın mülkiyetindeki değişikliklerin aşağıdaki gibi olduğu bilgisine ulaşılmıştır. -İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Aydınlı Mahallesi, 101 ada 4 nolu parsel 4479 nolu parselin ifrazen taksim işleminden oluşmuş ve tarih, yevmiye numarası ile tescil edilmiştir. -İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Aydınlı Mahallesi, 4479 nolu parsel 3551 nolu parsel ile 4458 nolu parselin tevhid işleminden oluşmuştur nolu parselin ve 4458 nolu parselin mülkiyetlerinin tarih ve yevmiye ile T.C.Başbakanlık Toplu Konut İdaresi'nden alım yoluyla Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'ye geçtiği görülmüştür nolu parselin ve 4458 nolu parselin mülkiyetlerinin tarih ve yevmiye ile Maliye Hazinesi'nden idareler arası mal devri işlemi ile T.C.Başbakanlık Toplu Konut İdaresi'ne geçtiği görülmüştür nolu parsel 4110 nolu parselin ifraz işleminden oluşmuş ve tarih ve yevmiye ile tescil edilmiştir nolu parselin tarihinde Maliye Hazinesi adına tescil edilmiş olduğu görülmüştür Kullanımına ĠliĢkin Yasal Ġzinler Ġmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar Ġmar Durumuna ĠliĢkin Veriler Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden tarihinde alınan ve ekte sunulan 7731/Ç sayı ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'ye hitaben düzenlenmiş olan imar durum belgesine göre: Taşınmaz tasdik tarihli Aydınlı Gecekondu Önleme Bölgesi Uygulama İmar Planı'nda, "Konut alanı" içerisinde kalmaktadır. İnşaat nizamı avan proje, emsal= 1.75, Hmax= serbest yapılanma şartlarına tabidir. Son üç yıllık değişiklikler incelendiğinde parselin tarihinden önce ise taşınmazın plansız alanda kalmakta olduğu bilgisi alınmıştır 6 EML TUZLA

7 YapılaĢma Bilgi ve Belgelerinin Ġrdelenmesi Parsel üzerinde yapımına başlanması planlanan yapılara ait /323 tarih ve numaralı mimari projeler ve ruhsatlar incelenmiştir. Parsel üzerinde inşa edilecek 15 konut bloğu, 3 ticaret bloğu ve 4 adet avlu olarak adlandırılmış -garaj kullanımını içerisinde bulunduranblok için alınmış yapı ruhsatlarına ilişkin bilgiler aşağıda tablo halinde sunulmuştur. Ada Parsel Blok Adı Ruhsat Tarihi Ruhsat No A14 Blok / ,25 4 A15 Blok / , AVLU / , AVLU /11 Toplam Kat Sayısı ĠnĢaat A1 Blok / ,50 A2 Blok / ,48 A3 Blok / ,66 A4 Blok / ,62 A5 Blok / ,52 A6 Blok / ,24 A7 Blok / ,24 A8 Blok / ,27 A9 Blok / ,85 A10 Blok / ,42 A11 Blok / ,48 A12 Blok / ,60 A13 Blok / , M / ,92 4 T / , T / , , AVLU / , AVLU / ,06 7 EML TUZLA

8 TaĢınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna ĠliĢkin GörüĢ Parseller üzerinde hali hazırda yapı bulunmamakta olup arazide hafriyat alımına başlanmış olduğu görülmüştür Yapı Denetim KuruluĢuna ve ĠĢlemlerine Ait Bilgiler Konu ile ilgili yazı Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Yapı İşleri Genel Müdürlüğü'nün B.09.0.YİG /1248 sayılı yazısında geçen; "Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin ilgili mevzuatı gereği kamu kuruluşu olduğu ve gerek Kamu İhale Kurumu gerekse Yüksek Denetleme Kurumu tarafından kamu kurumu olarak kabul edildiği belirtildiğinden, anılan kuruluşça yaptırılacak olan yapıların fenni mesuliyetinin tarih ve 1837/12372 sayılı yazımızda da belirtildiği üzere 3194 sayılı imar kanununun 26.maddesi uyarınca kuruluşça ve kuruluşta görevli meslek adamlarının ayrı ayrı üstlenilmesi ve bu hususun T.S.8737 Yapı Ruhsatı ve T.S Yapı Kullanma İzin Belgesi'ne işlenmesi gerekmektedir." görüş verildiği anlaşılmıştır. 8 EML TUZLA

9 3 - DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZ ĠLE ĠLGĠLĠ BĠLGĠLER Tanımı Değerlemeye konu olan proje; İstanbu İli, Tuzla İlçesi, Aydıntepe Mahallesi Mezarlık ve Su Deposu mevkiinde yer alan 101 ada 4 parselde kain arsa vasıflı ,46 m² alanlı arsa üzerinde yer tanımlanmıştır. Evora İstanbul olarak isimlendirilmiş olan Tuzla 2.Etap Emlak Konutları projesinin bir parçasını oluşturmaktadır. Değerleme konusu 101 ada 4 parsel, projenin 2.bölge olarak gruplandırılmış kısmında kalmaktadır. Aynı bölgedeki 102 ada 1 parsel nolu konut parseli ile 105 ada 1 parsel ve 105 ada 2 parsel nolu özel spor alanı ve özel kreş alanı imarlı parseller ile birlikte tek bir sözleşmede ihale edilmiştir Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri Değerleme konusu Tuzla Emlak Konutları 2.Etap Projesi, Aydıntepe Mahallesi'nde, Pendik ile Tuzla İlçelerinin sınır noktasında yer alan bölgede konumlanmıştır. Proje, Aydıntepe Mahallesi'nin kuzey kesiminde İski'ye ait su deposu ve Aydıntepe Mezarlığın bulunduğu mevkiide yer alır. Bölgedeki en yüksek tepe noktalardan biri olan su deposu mevkiinin etrafı farklı açılarla manzaralı açık bir araziden oluşmaktadır. Proje 1.bölge ve 2.bölge olmak üzere 2 parça halinde gruplanmıştır. Toplamda 5 adet konut yapı adası, park alanı, dini tesis, özel spor alanı, özel kreş alanı ve ticaret alanından oluşmaktadır UlaĢım Özellikleri Bölgeye ulaşım Aydıntepe - İçmeler tarafından, Marmara ve Yeşildere Caddeleri vasıtası ile mezarlık istikametinde ulaşılır. Esenyalı tarafından Cumhuriyet Caddesi ve Gözdağı Caddesi üzerinden bölgeye ulaşım sağlanabilmektedir. Ayrıca Aydınlı - Çamlıbelde tarafından, Tuzla Emlak Konutları 1.Etap'ın da olduğu bölgeden Aydınlı Caddesi vasıtası ile bölgeye ulaşım sağlanır. 9 EML TUZLA

10 Sabiha Gökçen Havalimanı Divan Otel Asia Tuzla Emlak Konutları 1.Etap Projesi Pendorya AVM Neomarin AVM Tuzla Emlak Konutları BU ALANA KROKĠ - HARĠTA ÇĠZĠNĠZ.. 2.Etap Projesi TAġINMAZI VE ANA MERKEZLERĠN YÖNÜNÜ ĠġARETLEYĠNĠZ. Tersaneler Bölgesi İçmeler Köprüsü Değerleme konusu 101 ada 4 parsel 102 ada 1 parsel 2.Bölge 105 ada 1 parsel 105 ada 2 parsel 1.Bölge 10 EML TUZLA

11 3.4 - TaĢınmazın Fiziki Özellikleri Genel Özellikleri Değerleme konusu proje, Tuzla Emlak konutları, 2.Etap, 1.bölge içerisinde kalan 101 ada 4 parsel nolu arsa vasıflı ,46 m² yüzölçümlü taşınmaz üzerinde projelendirilmiş olan 15 blok halinde toplam 1509 konuttan ve 5 adet ticari üniteden ibarettir. Tuzla Emlak Konutları 2.Etap projesi 2 bölge halinde tasarlanmıştır. Taşınmazın yer aldığı 2.bölge tolam 4 adet parselden oluşmaktadır. Söz konusu 4 parselin ikisi konut parseli, biri Özel Kreş, diğeri ise Özel Spor parselidir. Değerlemeye konu olan 101 ada 4 parsel üzerinde 15 adet konut bloğu projelendirilmiştir. Toplam 1509 konutun yer alacağı parsel, güvenlikli, yüzme havuzlu bir konut projesi şeklinde tasarlanmıştır. İncelenen proje ve vaziyet planlarında parsel üzerinde açık otopark alanları yüzme havuzları ve sosyal tesisler gösterilmiştir. Ayrıca parsel üzerinde 3 ayrı blokta toplam 5 adet ticari ünite projelendirilmiştir. Yapı ruhsatlarına göre ticari ünitelerin toplam inşaat alanı 667 m² dir. 101 ada 4 parsel üzerinde tasarlanan projede toplam inşaat alanı ,91 m² olarak belirlenmiştir. Halihazırda parsel üzerinde hafriyat çalışmalarının devam ettiği gözlemlenmiştir. 11 EML TUZLA

12 Aynı sözleşme kapsamında yer alan 2.bölgedeki diğer parseller ile ilgili bilgiler aşağıdaki gibidir. Bu parsellerden 102 ada 1 parsel için ruhsat ve proje çalışmaları henüz tamamlanmamıştır. 102 ada 1 parsel nolu konut parseli, ,65 m² yüzölçümlü olup bu parsel üzerinde yapılması planlanan toplam inşaat alanı tasarlanan konut bloklarının toplam alanı ön çalışmalarda m² olarak belirlenmiştir. 105 ada 1 parsel nolu 2.603,56 m² yüzölçümlü Özel Spor parseli için "kapalı spor salonu" niteliğinde 5.446,69 m² alana sahip olduğu belirtilen yapı ruhsatının onaylandığı görülmüştür. 105 ada 2 parsel nolu 2.454,12 m² yüzölçümlü Özel Kreş parseli için "kreş ve çocuk yuvası" niteliğinde 6.130,80 m² alana sahip olduğu belirtilen yapı ruhsatının onaylandığı görülmüştür. 4 parselden üçü için ruhsat alınmış olup 102 ada 1 parselin inşaat ruhsatları henüz alınmamıştır. 102 ada 1 parsel için öngörülen inşaat alanı, ilgili arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı işi sözleşmesi'nde belirtilmiş olan inşaat alanı olarak alınmıştır. Değerleme konusu 101 ada 4 parsel üzerinde inşa edilecek olan 15 konut bloğunda toplam 1509 adet daire planlanmıştır. Daireler stüdyo tipi, 1+1 tipi, 2+1 tipi ve 3+1 tipi olmak üzere farklı tiplerde ve ayrıca çok sayıda alt daire tipinden oluşmaktadır. 12 EML TUZLA

13 4 - DEĞERLEME ĠLE ĠLGĠLĠ ANALĠZLER TaĢınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri Ġstanbul Ġli İstanbul 41 K, 29 D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, yıllık % nüfus artışı ve 10 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. Harita 1 - Ġstanbul'un Konumu 2000 yılında yapılan nüfus sayımının sonuçlarına göre İstanbul un nüfusu kişi olup bu nüfusun % 65 i kentin Avrupa yakasında, % 35 i Asya yakasında yaşamaktadır km² alana sahip İstanbul da nüfus yoğunluğu 1753 kişi/km² dir. Son 40 yılda 1 milyondan 10 milyona artan kentin nüfusuna her yıl ortalama kişi eklenmektedir. Ülkedeki endüstriyel kuruluşlarının %38'i, ticari işletmelerin %55'i İstanbul'da bulunmakta olup, vergi gelirlerinin %40'ı bu şehirden sağlanmaktadır. Ülke çapında kişi başına GSMH (gayri safi milli hasıla) yaklaşık $ 2,000 iken İstanbul'da $ 6,000 düzeyindedir. 13 EML TUZLA

14 İstanbul için 2010 yılındaki nüfus 15.4 milyon, istihdam 6 milyon olarak öngörülmüştür. Nüfusun %34 ünün, istihdamın ise %33 ünün kentin Asya yakasında yerleşmesi öngörülmüştür. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu kişidir. Toplam nüfus içerisinde (% 98,98) kent nüfusu, da (% 1,02) kırsal nüfusudur. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2010 yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Bağcılar, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuştur Tuzla Ġlçesi Tuzla, İstanbul ilinin en güneyde bulunan ilçesidir. Türkiye'nin orta derecede kalabalık nüfuslu ilçelerinden biridir. Türkiye'nin en büyük tersanesi ve Türkiye'nin tek Formula 1 pisti Tuzla'dadır yılında Yıldırım Bayezid tarafından Osmanlı topraklarına katıldı. Tuzla'da yaşayan Rumlar, Lozan Anlaşması çerçevesinde Selanik, Kavala ve Drama'dan gelen Türklerle yer değiştirmişlerdir. 1980'lerin sonuna kadar balıkçılık ve çiftçiliğin bir arada sürdürüldüğü Tuzla'da sanayinin gelişmesiyle çiftçilik önemini yitirmiştir. Günümüzde Tuzla, tersanelere de ev sahipliği yapmaktadır. Merkezde İTÜ Denizcilik Fakültesi, Kuzeybatıda çok ünlü bir askeri okul olan TUZLA PİYADE OKULU ve Güneyde Tuzla Burnunda ise Deniz Harp Okulu bulunmaktadır. Ayrıca Sabancı Üniversitesi, Okan Üniversitesi ve Piri Reis Üniversitesi'de Tuzla'da bulunmaktadır. Ayrıca ÖZEL KOÇ KOLEJİ (Koç Özel Lisesi) VE SABANCI KOLEJİ de bulunmaktadır yılında müstakil belediye olan Tuzla 1951 yılında Kartal İlçesine bağlanmış, 1987 yılında Pendik İlçesinin kurulması nedeniyle Pendik İlçesine bağlanmıştır. Tuzla, tarih ve sayılı Mükerrer Resmi Gazete'de yayımlanan tarih ve 3806 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile Pendik İlçesinden ayrılarak Tuzla adı altında müstakil bir ilçe olmuştur 14 EML TUZLA

15 Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi Ülkemizdeki gayrimenkul sektörü, kriz dönemlerinde talebin hızlı düşüş yaşadığı, büyüme dönemlerinde ise uzun vadede ve yavaş arttığı sektör niteliğindedir. Bu nedenle ekonomideki kısa vadeli olumlu gelişmeler sektörün büyümesinde hızlı bir hareketlenme yaratamamaktadır. Ancak, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren; ekonomik göstergelerde gözlenen olumlu gelişme, düşen enflasyon oranı, istikrarı sağlanan ekonomi ve düşük gayrimenkul fiyatları ile deprem düşüncesinin olumsuzluğuna rağmen ( özellikle İstanbul da ) gayrimenkul sektöründe ciddi oranda hareketlenme görülmüştür yılında gündeme gelen mortgage uygulaması, düşük konut kredileri, dövizin beklenen getiriyi sağlamaması gayrimenkul sektörünün, özellikle de konut sektörünün beklenmeyen bir yükselişine neden olmuş ve bu sektör yatırım araçlarında ilk sıraya oturmuştur yılı ilk aylarında doruk noktasına ulaşan sektör, Mayıs ayı ortalarında başlayan faiz oranlarındaki artış, dövizlerin yükselişi nedeni ile bu özelliğini yitirmiş, genel bir bekleme süreci oluşmasından dolayı düşüş yönünde eğilim göstermeye başlamıştır. Yıl sonuna doğru alım-satım işlemlerinin ciddi oranda azaldığı piyasada, talebin fazla olduğu dönemlerde çok yükselen taşınmaz değerleri reel değerlere doğru düşmüştür yılında ise korunaklı sitelerde ve yeni yapılan yapılarda taşınmaz değerlerinde yükseliş gözlemlenmektedir. Ancak genel olarak, 2006 yılının ilk aylarında gözlenen artış hızına göre, 2007 yılındaki artış hızı daha yavaştır. Yeni yapılaşma trendlerinde genellikle toplu yapılara ( site, alış veriş merkezi, kompleksler, vb ) eğilim görülmektedir yılında, küresel bağlamda süren ekonomik krizin etkilerinin gayrimenkul sektöründe de hissedildiği, gayrimenkul alımsatımlarında yavaşlama görüldüğü gözlemlenmiştir yılında başlayan daralma ile ekonomi kötü bir dönemden geçmiş olsa da bu dönem içerisinde özellikli gayrimenkul projelerinin iskontolu imkanlar sunması nedeniyle yabancı yatırımcıların Türkiye'ye olan ilgisi devam etmiştir yılında, durağan olan gayrimenkul piyasası dünya genelinde ekonomideki iyiye gidiş ile birlikte az da olsa yükselen bir ivme kazanmıştır yılının ilk yarısında genel olarak dengeli bir piyasanın oluştuğu gözlemlenmiş olup, ikinci yarısında ise global olarak dünyayı etkileyen ekonomik gelişmelerin Türkiye'yedeki taşınmaz değerlerine ve arz/talep oranına da olumsuz olarak etki ettiği görülmektedir. 15 EML TUZLA

16 Değerlemesi yapılan taşınmazın bulunduğu bölge, şehrin doğu ucunda, yapılaşmış konut ve ticaret alanlarının ortasında kalan geniş bir açıklık olarak göze çarpmaktadır. Bölgenin en büyük avantajları, panoramik şehir ve deniz manzarası sağlayan ypoğrafik yapısı ve mevcut yapılaşmış bir çevre içerisinde E-5 Karayoluna ve denize yakın mesafede olması olarak gösterilebilir. Değerleme konusu 101 ada 4 parsel proje içerisinde konum ve manzara olarak diğer parsellere göre daha kötü konumdadır. Manzarası da biraz daha kötüdür. Pendik Esenyalı Mahallesi konut alanları ile iç içe durumdadır Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler Bu rapor 101 ada 4 parselin değerlenmesi amacıyla düzenlenmiş olup, bünyesinde bulunduğu proje toplam 4 adet parselden oluşmaktadır. Diğer 3 parselin değerlemesi müşterinin talebi üzerine yapılmamıştır. Projenin tamamı için öngörülen değerler takdir edilirken şu hususlar dikkate alınmıştır: 105 ada 1 ve 2 parselin yapı ruhsatı incelenmiş olup, projesi incelenememiştir. 101 ada 2 parselin ruhsat ve projeleri onaylanmadığından bu parsel üzerindeki yapılar için kat karşılığı sözleşmesinde belirlenmiş öngörülen inşaat alanı dikkate alınmıştır Bilgilerin Kaynağı Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Tuzla Belediyesi, Tuzla Tapu Sicil Müdürlüğü, Kadastro Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur. 16 EML TUZLA

17 4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler Olumlu Faktörler ġehrin yapılaģmıģ alanı içerisinde yer almaktadır. * * Denize çok yakın mesafede oldukça yüksek bir rakımda yer alan bir doğal tepe niteliğinde olup farklı açılardan panoramik Ģehir ve deniz manzarasına sahiptir. * * Çevrede ve bölgede lüks konut ihtiyacı bulunmakta olup büyük ölçekli proje sayısı azdır. Tuzla Emlak Konutları 2.Etap - Evora Ġstanbul ismi ile tasarlanan proje güvenlikli lüks konut projesi olarak tasaralanmıģtır * * * - Olumsuz Faktörler Proje içerisindeki imar yolları henüz açılmamıģtır. Projeye yeni baģlanmıģ olup henüz hafriyat aģamasındadır. Arazinin topoğrafik oldukça eğimli olması harfiyatı güçlendirmekte ve inģaat maliyetini arttırıcı etken niteliğindedir. 17 EML TUZLA

18 5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ Yeniden ĠnĢa Etme ( Ġkame ) Maliyeti YaklaĢımı Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur Piyasa Değeri YaklaĢımı Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır Nakit AkıĢı ( Gelir ) YaklaĢımı Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır. 18 EML TUZLA

19 6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER Tuzla Emlak Konutları 2.Etap 2.Bölge Projesi'ne ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; -Projenin mevcut durum değerinin tespitinde Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı yöntemi, -Projenin tamamlanması durumundaki Pazar değerinin tespitinde ise Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. - Piyasa Değeri Yaklaşımı, arsa değerinin tespitinde ve Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yönteminde kullanılan ortalama birim m² satış değerlerinin(ofis, dükkan, konut) takdir edilmesinde kullanılmıştır. Ayrıca Emlak Konut GYO A.Ş.'nin isteği doğrultusunda proje bünyesinde yer alan ve yine aynı kurum tarafından tarafımıza ibraz edilen projenin çarşaf listesi dikkate alınarak projedeki konut bölümlerinin anahtar teslimi haliyle satış değerleri belirlenmiştir. Listede belirtilmiş olan her bir konut bölümünün kullanım alanı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından İmar Yönetmeliği'ne göre hesaplanmıştır Piyasa Değeri YaklaĢımı Konut Emsalleri * Dumankaya projeleri - liste fiyatları Dumankaya firmasının bölgede yer alan farklı projelerine iliģkin bilgiler ve satıģ fiyatları aģağıda belirtilmiģtir. AĢağıda belirtilen projelerin tamamı henüz inģaat halindedir. Fiyatlara peģin satıģlarda %10 iskonto uygulanmaktadır. Dumankaya Dizayn 3 blok ve 330 daireden oluģmaktadır. Yüzme havuzlu, güvenlikli konsept bir mimari ile inģa edilemkte olan nitelikli bir projedir. Aydınlı Çamlıbelde bölgesinin batısında, Pendik ilçesi sınırları içerisinde, Ahmet Yesevi Mahallesi'nde, Havaalanına bakan eğimli arazide inģa edilmektedir. Manzaralıdır fakat muhit olarak kötü bir mevkiidedir. Bağlantı yoluna yakın mesafededir. stüdyo Loft Loft EML TUZLA

20 Dumankaya Gizlibahçe Su Evleri Aydınlı Çamlıbelde bölgesinde, yeģil bir alan çevresinde 3 blok halinde inģaedilen lüks konut projesi niteliğindedir. Yüzme havuzlu ve güvenliklidir. Konum olarak blögede yer alan diğer lüüks konut projelerine (Gizli bahçe, Akdeniz Evleri vb.) çok yakın mesafededir. Tem-Sabiha Gökçen Bağlantı yoluna çok yakın mesafededir. stüdyo Dumankaya Adres Lobi Evleri Aydınlı, Toplu konut bölgesinde, Toki konutları yakınında yer alan Adres projelerinin bir parçası olan Lobi evleri 3 blok ve 527 daireden oluģmaktaır. Nitelikli bir mimariye sahiptir. Yüzme havuzlu ve güvenliklidir. Bölge olarak Tuzla Deri OSB nin güneyinde, merkeze nispeten uzak, az geliģmiģ toplu konut bölgesinde yer almaktadır. stüdyo * Century21 Kuzen Tel : Aydınlı, Gizlibahçe Evlerinde, 4+1, 180 m² olarak pazarlanan içi lüks olarak dekore edilģmiģ bahçe katı daire için TL istenilmektedir. Site lüks, güvenlik ve yüzma havuzlu bir sitedir. Bölgenin en çok tecih edilen prestijli konut projelerinden biridir. ( TL/m²) * Tel : Sahibinden Pendik, Kaynarca bölgesinde, Pendorya AVM ve Divan Otel'in bulunduğu bölgede, bağlantı uolu giriģinin hemen karģısında yer alan Ataman Karina Evleri projesinde 48 m² + 20 m² teraslı stüdyo daire için TL istenilmektedir. Prestijli bir proje olup konum olarak son derece merkezi bir noktadadır. UlaĢımı çok avantajlıdır. ( TL) 20 EML TUZLA

21 * Tel : Pendora Gayirmenkul Çamlıbelde çevresinde inģa halinde Trio Konutlarında 3+1, 120 m² daire için TL istneilmektedir. Site güvenlikli yüzme havuzludur. (1.775-TL/m²) Ġlgili ĠletiĢim * Tuzla Emlak Konutları Tip m² PeĢinat Vade Taksit Toplam Birim/m² Sahibinden (537) Sahibinden Sahibinden (544) Sahibinden (zemin kat) Sahibinden Arsa Emsalleri * Tel : Tel : CH Gayrimenkul Tuzla, Ġçmeler bölgesinde, E-5 güenyinde, sitelerin bulunduğu konut alanı içerisinde yer alan m² konut imarlı arsa için USD istenilmektedir. Emsal=1.00 olup terkler nedeniyle m² kapalı alan çıktığı ifade edilmektedir. Konum olarak daha merkezi ve nezih bir bölgededir. Fakat manzarası yoktur. (671-usd/m²) * Sahibinden Aydınlı, Toki bölgesinde, 7110 m² alana sahip 1.25 emsal ile konut alanı imarlı arsa için TL istenilmektedir. Konum olarak merkeze, yapılaģmıģ çevreye ve D-100 Karayoluna çok daha uzak az tercih edilen bir mevkiidedir. (808-TL/m²) * Tel : Özanakent emlak Tuzla, Aydınlı mevkiiinde, merkeze daha uzak konumda, 1.25 emsal ile konut imarlı 10 dönüm arsa için TL istneilmektedir. (450- TL/m²) * Uçar Emlak Tel : Aydınlı KonaĢlı Mevkinde, E-5 e çok daha uzak mesafede, imarsız ve tarla nitelikli olan 110 dönüm arazi için TL istenilmektedir. TaĢınmaza göre çok daha kötü konumdadır. Ġmarı bulunmamaktadır. (272-TL/m²) 21 EML TUZLA

22 * Sahibinden Tel : Gebze Çayırova mevkiinde, daha az geliģmiģ bir bölgede, 1.50 emsal ile konut imarlı olan net parsel niteliğindeki dönüm arsa için TL istenilmektedir. TaĢınmaza göre çok daha az geliģmiģ bölgede, ana ulaģım akslarında ve denize daha uzak mesafededir. Kocaeli il sınırlarında Çayırova - Akse mevkiindedir. (517-TL/m²) * Yöney Emlak Tel : Aydınlı mevkiinde, merkeze uzak konumda, %80 sanayi imarlı 63 dönüm arsa için Usd istenilmektedir. (360-usd/m²) Ticari Emsaller * Zeybekler Gayrimenkul Tel : Tuzla, Aydınlı merkezinde, çarģı içinde, çok iyi konumda yer alan 650 m² kullanım alanlı dükkan için USD istenilmektedir. Market olarak kullanılmakta olup TL kira getirisi bulunmaktadır. (2307- usd/m²) * Kaçmaz Emlak Tel : Çamlıbelde Yolu üzerinde, Dumankaya Projelerine çok yakın mesafede yeni binada yer alan 685 m² (zemin) m² (depo) toplam 805 m² alana sahip depolu dükkan için TL istenilmektedir. (3416-TL/m²) 22 EML TUZLA

23 Emsallerin Değerlendirilmesi 23 EML TUZLA

24 Değerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan arsa birim m² değerlerinin TL/m², lüks konut birim m² değerlerinin ise TL ile TL aralığında değiştiği gözlemlenmiştir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların, mevkii konum, parsel büyüklüğü dikkate alındığında, 101 ada 4 parselin arsa birim m² değeri 600.-TL takdir edilmiştir 101 ada 4 parsel 600.-TL/M² X ,46 M² = TL TAKDĠR EDĠLEN TOPLAM DEĞER = TL YUVARLATILMIġ TOPLAM DEĞER(TL) TAKDĠR EDĠLEN TOPLAM DEĞER(USD) = = TL USD Yeniden ĠnĢa Etme ( Ġkame ) Maliyeti YaklaĢımı Arsa değeri için bölgede piyasa yaklaģımı için kullanılabilecek emsaller araģtırılmıģtır. Projenin, çevresinden alınan emsallerin incelenmesi sonucunda boģ arsa birim değerinin, değerleme konusu parsel için 600.-TL/M² olabileceği kabul edilmiģtir. Ayrıca Nakit AkıĢı ( Gelir ) YaklaĢımı yöntemi ile bulunan projenin tamamlanması durumundaki değerde Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ'ye ait olan % 32,65 hasılat payının değeri geliģtirilmiģ arsa değeri olarak kabul edilmiģtir. Buna göre 101 Ada 4 Parsel için düzenlenmiģ olan ve aģağıda sunulan Nakit akımları tablolarından elde edilen toplam değerin %32,65' si dikkate alındığında geliģtirilmiģ olan arsa değeri olarak TL sonucuna ulaģılmıģtır. Arsa değeri için kullanılan iki yöntem arasında farklılık olduğu görülmektedir. TaĢınmaz değerlerinin piyasa koģullarına ve arz/talep oranına bağlı olarak değiģiklik göstermesi de dikkate alındığında arsa değerinde piyasa değeri yaklaģımından elde edilen değerin kullanılmasının uygun olacağı kanaatine varılmıģtır. Rapor tarihi itibariyle arsa değeri için; TL ( USD) takdir edilmiģtir. Arsa üzerinde yapılacak proje için düzenlenmiş ve onaylanmış yapı ruhsatları, mimari projeler, hali hazırda yapılmış olan hafriyat çalışmaları gibi unsurlar dikkate alındığında, Teknik Yapı A.Ş.'den alınan bilgiye göre değerleme gününe kadar TL maliyet oluştuğu bilgisi alınmıştır. Değerlemede bu tutar dikkate alınmıştır. 101 ADA 4 PARSEL ĠÇĠN ARSA DEĞERĠ = TL 101 ADA 4 PARSEL ĠÇĠN GERÇEKLEġMĠġ MALĠYETLER = TL MEVCUT DURUM ĠÇĠN TAKDĠR EDĠLEN TOPLAM DEĞER(TL) TAKDĠR EDĠLEN TOPLAM DEĞER(USD) = = TL USD Maliyet YaklaĢımına göre; Projenin değeri TL ( USD) olarak hesaplanmıģtır. 24 EML TUZLA

25 6.3 - Nakit AkıĢı ( Gelir ) YaklaĢımı Varsayılan Olağan ve Olağanüstü KoĢullar 101 ADA 4 PARSEL ĠÇĠN Sitenin projesinde belirtildiği Ģekilde 15 bloklu olarak inģa edileceği varsayılmıģtır. Parsel üzerindeki konut projesinin güvenlikli ve yüzme havuzlu lüks konut projesi olarak inģa edileceği varsayılmıģtır. ĠnĢaat kalitesinin yüklenici firmanın mevcut projeleri, bölgenin genel ihtiyaç ve beklentileri doğrultusunda ve yüklenici firma tarafından tarafımıza iletilen görsel sunumlar doğrultusunda orta üzeri ve üst düzey gelir grubuna hitap edecek lüks konut konseptinde olacağı varsayılmıģtır. Toplam satılabilir konut alanı, çarģaf listelerde belirtilmiģ satıģa esas brüt alanlar toplamı olarak baz alınmıģ olup m² olarak kabul edilmiģtir. Parsel üzerinde inģa edilecek olan 5 adet ticari ünitenin toplam satılabilir alanı çarģaf listelerde belirtilmiģ satıģa esas brüt alanlar toplamı olarak baz alınmıģ olup 667 m² olarak kabul edilmiģtir. TaĢınmazlar için yatırım süreci 36 ay olarak kabul edilmiģtir. Nakit akıģı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiģtir. Bu kabule istinaden konutların 1.dönemde %45'ının, 2.dönemde %30' inin satıģlarının, 3.dönemde ise %25'inin gerçekleģeceği varsayılmıģtır. Ticari ünitelerin tamamının 2.satıĢ döneminde satılacağı varsayılmıģtır. Konutların satıģ birim değerlerinin 1.dönemde ortalama USD/M² ile gerçekleģeceği, izleyen yıllarda %20 oranında artacağı varsayılmıģtır. Ticari ünitelerin 2.satıĢ dönemindeki satıģ birim fiyatlarının USD/M² olacağı varsayılmıģtır. Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin, Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıģtır. Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıģtır. ÇalıĢmalar sırasında USD kullanılmıģ olup, 1 USD=1,84 TL kabul edilmiģtir. ÇalıĢmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiģtir yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 risksiz getiri oranı olarak kabul edilmiģtir. 25 EML TUZLA

26 26 EML TUZLA

27 102 ADA 1 PARSEL ĠÇĠN Parsel üzerindeki konut projesinin güvenlikli ve yüzme havuzlu lüks konut projesi olarak inģa edileceği varsayılmıģtır. ĠnĢaat kalitesinin yüklenici firmanın mevcut projeleri, bölgenin genel ihtiyaç ve beklentileri doğrultusunda ve yüklenici firma tarafından tarafımıza iletilen görsel sunumlar doğrultusunda orta üzeri ve üst düzey gelir grubuna hitap edecek lüks konut konseptinde olacağı varsayılmıģtır. Toplam satılabilir konut alanı, kat karģılığı sözleģmede belirlenmiģ öngörülen inģaat alanı olarak baz alınmıģ olup ,14 m² olarak kabul edilmiģtir. TaĢınmazlar için yatırım süreci 36 ay olarak kabul edilmiģtir. Nakit akıģı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiģtir. Bu kabule istinaden konutların 1.dönemde %30'ının, 2.dönemde %45' inin satıģlarının, 3.dönemde ise %25'inin gerçekleģeceği varsayılmıģtır. Konutların satıģ birim değerlerinin 1.dönemde ortalama USD/M² ile gerçekleģeceği, izleyen yıllarda %20 oranında artacağı varsayılmıģtır. Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin, Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıģtır. Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıģtır. ÇalıĢmalar sırasında USD kullanılmıģ olup, 1 USD=1,84 TL kabul edilmiģtir. ÇalıĢmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiģtir yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 risksiz getiri oranı olarak kabul edilmiģtir. 27 EML TUZLA

28 28 EML TUZLA

29 Parsel üzerinde inģa edilecek Özel Spor Tesisi'nin inģa edildikten sonra satılacağı varsayılmıģtır. 105 ADA 1 PARSEL ĠÇĠN ĠnĢaat kalitesinin bölgenin genel ihtiyaç ve beklentileri doğrultusunda ve yüklenici firma tarafından tarafımıza iletilen görsel sunumlar doğrultusunda iyi inģaat kalitesinde olacağı varsayılmıģtır. Toplam satılabilir alanı, Özel Spor Tesisi alanı imarına istinaden düzenlenmiģ onaylı yapı ruhsatındaki alan baz alınarak bu alana istinaden 5.446,69 m² olarak kabul edilmiģtir. TaĢınmazlar için yatırım süreci 12 ay olarak kabul edilmiģtir. Nakit akıģı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiģtir. Bu kabule istinaden taģınmazın ilk dönem içerisinde satılacağı varsayılmıģtır. Tesisin satıģ birim fiyatı inģaat maliyetleri ve arsa değerleri göz önünde bulundurularak USD/m² olarak kabul edilmiģtir. Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin, Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıģtır. Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıģtır. ÇalıĢmalar sırasında USD kullanılmıģ olup, 1 USD=1,84 TL kabul edilmiģtir. ÇalıĢmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiģtir yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 risksiz getiri oranı olarak kabul edilmiģtir. 29 EML TUZLA

30 30 EML TUZLA

31 105 ADA 2 PARSEL ĠÇĠN Parsel üzerinde inģa edilecek Özel KreĢ Tesisi'nin inģa edildikten sonra satılacağı varsayılmıģtır. ĠnĢaat kalitesinin bölgenin genel ihtiyaç ve beklentileri doğrultusunda ve yüklenici firma tarafından tarafımıza iletilen görsel sunumlar doğrultusunda iyi inģaat kalitesidne olacağı varsayılmıģtır. Toplam satılabilir alanı, Özel KreĢ imarına istinaden düzenlenmiģ onaylı yapı ruhsatındaki alan baz alınarak bu alana istinaden 6.130,80 m² olarak kabul edilmiģtir. TaĢınmazlar için yatırım süreci 12 ay olarak kabul edilmiģtir. Nakit akıģı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiģtir. Bu kabule istinaden taģınmazın ilk dönem içerisinde satılacağı varsayılmıģtır. Tesisin satıģ birim fiyatı inģaat maliyetleri ve arsa değerleri göz önünde bulundurularak USD/m² olarak kabul edilmiģtir. Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin, Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıģtır. Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıģtır. ÇalıĢmalar sırasında USD kullanılmıģ olup, 1 USD=1,84 TL kabul edilmiģtir. ÇalıĢmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiģtir yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 risksiz getiri oranı olarak kabul edilmiģtir. 31 EML TUZLA

32 32 EML TUZLA

33 Nakit AkıĢı YaklaĢımına Göre Projenin Tamamlanması Durumundaki i Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluģturulan nakit akıģ tablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları 3 farklı indirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taģınmazların değerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıģtır. Daha sonra, edinilen tecrübeler ve verilerin gözönünde bulundurulması sonucunda, projenin net bugünkü değeri için %10,00 indirgeme oranı kabul edilmesi uygun görülmüģ olup, değer olarak da tüm blokların toplamı sonucunda TL ( USD) olarak takdir edilmiģtir. Projenin Tamamlanması Durumundaki i (TL) TL Projenin Tamamlanması Durumundaki i (USD) USD En Etkin ve Verimli Kullanımı Değerleme konusu 101 ada 4 nolu parselin en etkin ve verimli kullanımının, onaylanmıģ projesine ve ruhsatına uygun olan projenin yapılmasının olacağı düģünülmektedir. 33 EML TUZLA

34 6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi Projenin tamamı hasılat paylaşımı sözleşmesinden de anlaşıldığı üzere 4 adet parselden oluşmaktadır. Ancak müşterinin talebi üzerine değerleme tarihi itibariyle sadece 101 ada 4 parselin mevcut durum değeri ve üzerinde inşa edilmesi planlanan konutların her bir bölümün tamamlanmış durumu için birim m² değerinin takdiri yapılmıştır. Aşağıdaki tabloda belirtilmiş olan projenin tamamlanması durumundaki değeri parsellerin tamamı dikkate alınarak takdir edilmiştir. ; Sonuç olarak; Değerlemesi yapılan 101 ada 4 parselin durum değeri olarak : TL takdir edilmiģtir. mevcut 34 EML TUZLA

35 MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi Değerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan konut birim m² değerlerinin konutların tip, alan, bulundukları kat vb. özelliklere bağlı olarak değiģtiği gözlemlenmiģtir. Yine ticari mülklerde birim m² değerlerinin taģınmazların bulundukları kat, konum, alan gibi unsurlara bağlı olarak değiģtiği gözlemlenmiģtir. Yapılan araģtırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karģılaģtırılması sonucu söz konusu konut kullanımlı taģınmazların tamamlanmıģ durumdaki değerleri için her birinin, bulundukları kat, alan, tip gibi unsurları dikkate alınarak birim m² değerleri takdir edilmiģtir. 101 ada 4 parsel bünyesindeki her bir konut bölümün tamamlanmıģ durum için birim m² değeri ekteki listede belirtilmiģtir. Listede belirtilmiģ olan her bir bölümün kullanım alanı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. tarafından Ġmar Yönetmeliği'ne göre hesaplanmıģtır. Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m² den küçük konutlar için %1, 150 m² den büyük konutlar ile iģyerleri için %18 olarak hesaplanmıģ ve değer tablosuna eklenmiģtir Hasılat PaylaĢımı veya Kat KarĢılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları Tuzla Emlak Konutları 2.Etap 2.Bölge projesi, 101 ada 4 parsel, 102 ada 1 parsel, 105 ada 1 parsel ve 105 ada 2 parsel olmak üzere toplam 4 parsel üzerinde inģa edilmektedir. Proje için tarihli Arsa SatıĢı KarĢılığı Gelir PaylaĢımı sözleģmesi yapılmıģ olup, bu sözleģmeye göre TL + K.D.V. satıģ toplam gelirinden yüklenici firma tarafından Ģirkete teklif edilen % 32,65 satıģ payı gelir oranının karģılığında Asgari ġirket Payı Toplam Geliri TL + K.D.V. taahhüt edilmiģtir. Ayrıca, Arsa SatıĢı KarĢılığı SatıĢ Toplam Gelirinin artması halinde ise sadece Artan Arsa SatıĢ KarĢılığı SatıĢ Toplam Gelirine uygulanmak üzere, Artan Arsa SatıĢ KarĢılığı ġirket Payı Gelir Oranı olarak % 32,66 oranı karģılığına tekabül eden Arsa SatıĢı KarĢılığı Asgari ġirket Payı Toplam Geliri Tutarını + K.D.V. sini, Arsa SatıĢı KarĢılığı Asgari ġirket Payı Toplam Gelirine ilave olarak ġirkete ödemeyi kabul ve taahhüt etmiģtir Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Değerleme çalıģması kapsamında yapılan incelemelerde, taģınmazların hukuki durumlarında risk oluģturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıģtır. 35 EML TUZLA

36 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Değerlemesi yapılan 101 Ada 4 nolu parsel bünyesindeki proje için yapı ruhsatı alınmış ve projeleri onaylanmıştır. Hafriyat çalışmalarına başlanmıştır TaĢınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Alınması,Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Devrinde Bir Engel Olup/Olmadığı Hakkında GörüĢ Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır. Ġmar bilgilerinde yapılan incelemede; 101 ada 4 parsel üzerinde bulunan değerlemesi yapılan projenin, ruhsatları ve projelerinin onaylanmış olması dikkate alındığında taşınmazların Sermaye Piyasası Mevzuatının Seri VI No: 11 Tebliği'nin 25 Maddesi kapsamında "proje" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır. Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede ise; Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır. 36 EML TUZLA

37 7 - SONUÇ Rapor konusu projenin değerinin belirlenmesi aģamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, mimari özelliği, inģai kalitesi, altyapı ve ulaģım olanakları, binanın ya da arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araģtırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koģulları dikkate alınmıģ ve taģınmazın hukuki, mali bir problemi bulunmadığı varsayımı göz önünde bulundurulmuģtur. Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu proje kapsamındaki 101 ada 4 parselin tarihli toplam değeri için ; TL (KırküçmilyonbeĢyüzyetmiĢbeĢbinTürkLirası) Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için; TL kıymet takdir edilmiģtir. TUZLA EMLAK KONUTLARI 2.ETAP 2.BÖLGE KONUT PROJESĠ (EVORA ĠSTANBUL) BÜNYESĠNDEKĠ 101 ADA 4 PARSEL TL USD EURO TL ( KDV HARĠÇ ) ( KDV HARĠÇ ) ( KDV HARĠÇ ) 1 USD = 1,8400.-TL 1 EURO = 2,5092.-TL ( KDV DAHĠL ) ( % 18 ) Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Berrin KURTULUġ SEVER Halil Ġbrahim AKYILDIZ Lisans No : Lisans No : * Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır. * Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir. Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine iliģkin muafiyet, istisna ve vergi oranına iliģkin özel * hükümleri dikkate alınmamıstır. * Bu rapor, talep eden kurum dıģında baģka bir kurum ya da kiģi tarafından kullanılamaz. 37 EML TUZLA

38 TUZLA EMLAK KONUTLARI 2.ETAP 2.BÖLGE KONUT PROJESİ (EVORA İSTANBUL) BÜNYESİNDEKİ 1509 ADET BÖLÜMÜN ANAHTAR TESLİM DEĞER LİSTESİ Blok No Kapı No Bulunduğu Kat Oda Sayısı Bağ. Böl. Net M2 Teras Brut M2 Kat Bahçesi Konut Yönü Birim Değeri (TL/m²) KDV Hariç (TL) KDV Dahil (TL) A BODRUM ,18 103,24 0,00 0,00 D A BODRUM 01 55,46 42,02 0,00 0,00 KD A BODRUM 01 52,71 39,81 0,00 3,24 KD A BODRUM 01 52,71 39,81 0,00 3,24 KD A BODRUM 01 55,46 42,02 0,00 0,00 KD A BODRUM ,18 103,24 0,00 0,00 K A1 07 Zemin ,80 106,62 7,80 0,00 G A1 08 Zemin ,28 97,59 0,00 10,20 GB A1 09 Zemin ,28 97,59 0,00 10,20 GB A1 10 Zemin ,80 106,62 7,80 0,00 B A1 11 Zemin ,18 103,24 0,00 0,00 D A1 12 Zemin 01 55,46 42,02 0,00 0,00 KD A1 13 Zemin 01 52,71 39,81 0,00 3,24 KD A1 14 Zemin 01 52,71 39,81 0,00 3,24 KD A1 15 Zemin 01 55,46 42,02 0,00 0,00 KD A1 16 Zemin ,18 103,24 0,00 0,00 K A Kat ,61 121,98 0,00 17,52 G A Kat 01 47,61 36,00 0,00 27,77 G A Kat ,20 87,91 0,00 18,36 GB A Kat ,20 87,91 0,00 18,36 GB A Kat 01 47,61 36,00 0,00 27,77 B A Kat ,61 121,98 0,00 17,52 B A Kat ,56 123,77 0,00 0,00 D A Kat 01 65,75 49,99 0,00 0,00 KD A Kat 01 58,27 44,19 0,00 8,10 KD A Kat 01 58,27 44,19 0,00 8,10 KD A Kat 01 65,75 49,99 0,00 0,00 KD A Kat ,56 123,77 0,00 0,00 K A Kat ,61 121,98 0,00 17,52 G A Kat 01 47,61 36,00 0,00 27,77 G A Kat ,20 87,91 0,00 18,36 GB A Kat ,20 87,91 0,00 18,36 GB A Kat 01 47,61 36,00 0,00 27,77 B A Kat ,61 121,98 0,00 17,52 B A Kat ,56 123,77 0,00 0,00 D A Kat 01 65,75 49,99 0,00 0,00 KD A Kat 01 58,27 44,19 0,00 8,10 KD A Kat 01 58,27 44,19 0,00 8,10 KD A Kat 01 65,75 49,99 0,00 0,00 KD A Kat ,56 123,77 0,00 0,00 K A Kat ,23 96,34 27,18 17,52 G A Kat 01 47,61 36,00 0,00 27,77 G A Kat ,20 87,91 0,00 18,36 GB A Kat ,20 87,91 0,00 18,36 GB A Kat 01 47,61 36,00 0,00 27,77 B A Kat ,23 96,34 27,18 17,52 B A Kat ,66 100,66 27,18 0,00 D A Kat 01 65,75 49,99 0,00 0,00 KD A Kat 01 58,27 44,19 0,00 8,10 KD A Kat 01 58,27 44,19 0,00 8,10 KD A Kat 01 65,75 49,99 0,00 0,00 KD A Kat ,66 100,66 27,18 0,00 K A Kat ,15 98,39 0,00 17,52 G A Kat 01 47,61 36,00 0,00 27,77 G A Kat ,20 87,91 0,00 18,36 GB A Kat ,20 87,91 0,00 18,36 GB A Kat 01 47,61 36,00 0,00 27,77 B A Kat ,15 98,39 0,00 17,52 B A Kat ,13 100,18 0,00 0,00 D A Kat 01 65,75 49,99 0,00 0,00 KD A Kat 01 58,27 44,19 0,00 8,10 KD A Kat 01 58,27 44,19 0,00 8,10 KD A Kat 01 65,75 49,99 0,00 0,00 KD A Kat ,13 100,18 0,00 0,00 K A Kat 00 41,21 31,20 0,00 17,52 G A Kat 01 47,61 36,00 0,00 27,77 G A Kat ,20 87,91 0,00 18,36 GB A Kat ,20 87,91 0,00 18,36 GB A Kat 01 47,61 36,00 0,00 27,77 B A Kat 00 41,21 31,20 0,00 17,52 B A Kat ,66 122,02 51,00 0,00 D A Kat 01 65,75 49,99 0,00 0,00 KD A Kat 01 58,27 44,19 0,00 8,10 KD A Kat 01 58,27 44,19 0,00 8,10 KD A Kat 01 65,75 49,99 0,00 0,00 KD A Kat ,66 122,02 51,00 0,00 K A Kat 00 41,21 31,20 0,00 17,52 G A Kat 01 47,61 36,00 0,00 27,77 G EML TUZLA