Ali Sami Yen Stadı Arsası 58 Pafta 1199 Ada 384 Parsel, Büyükdere Caddesi, Dikilitaş, Şişli, İstanbul DEĞERLEME RAPORU.

Ebat: px
Şu sayfadan göstermeyi başlat:

Download "Ali Sami Yen Stadı Arsası 58 Pafta 1199 Ada 384 Parsel, Büyükdere Caddesi, Dikilitaş, Şişli, İstanbul DEĞERLEME RAPORU."

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU Ali Sami Yen Stadı Arsası 58 Pafta 1199 Ada 384 Parsel, Büyükdere Caddesi, Dikilitaş, Şişli, İstanbul 31 Aralık 2010 Rapor No: 2010/TGYO/020 1

2 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi : Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi : 30 iş günü - Sözleşme Tarihi ve No : / 2010 / TGYO - Değerlenen Mülkiyet Hakları : TOKİ adına olan tam mülkiyet - Raporun Konusu : Piyasa değeri tespiti Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler: - Adres : Büyükdere Caddesi, 58 pafta, 1199 ada, 384 no lu parsel Şişli/İstanbul - Sahibi : T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı - Mevcut Kullanıcısı ve Kullanımı :Halihazırda üzerinde Galatasaray S.K. tarafından kullanılan Ali Sami Yen Stadyumu bulunmaktadır. - Tapudaki İncelemesi : Taşınmaz üzerinde bazı notlar bulunmaktadır. (Bkz. Tapu incelemesi, ekler takyidat yazısı) - İmar Durumu : Bkz. İmar durumu incelemesi - Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: TL $ Gayrimenkul Değeri: TL $ Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5460-TL; 1,-EUR = 1,3254-USD olarak kabul edilmiştir. Değerlemede Görev Alan Kişiler: - Sorumlu Değerleme Uzmanı : Cem DEMİRÖZ Lisans No: Değerleme Uzmanı : Muammer EMANET Lisans No:

3 İÇİNDEKİLER SAYFA NO DEĞERLEME RAPORU... 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ RAPOR BİLGİLERİ DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: Değerleme Şirket Bilgileri: Müşteri Bilgileri: DEĞER TESPİTİ DEĞER TANIMI DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER Gayrimenkulün Tanımı: Gayrimenkulün Yeri ve Konumu: GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER Gayrimenkulün tapu kayıtları: Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMU HAKKINDA BİLGİLER Parselin Fiziksel Özellikleri: Parsel Üzerinde Planlanan Projenin Özellikleri: DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER Şişli İlçesi Hakkında Genel Bilgiler: Piyasa Araştırması: İstanbul Konut Piyasası Araştırması İstanbul Alışveriş Merkezi Piyasası Araştırması Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler: DEĞERLENDİRME En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Değerleme Yaklaşımları: GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLANMASI: Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi SONUÇ

4 1. RAPOR BİLGİLERİ Rapor Tarihi: Rapor No: Raporun Türü ve Amacı: Raporu Hazırlayanlar: 2010/TGYO/020 Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen ve mülkiyeti T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı na ait olan toplam 1 adet parselin, tarafımıza Torunlar GYO A.Ş. tarafından sağlanan ve imar durumuna uygun olan proje kabullerine göre tahmini piyasa değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Muammer Emanet Değerleme Departmanı Müdürü Şehir Plancısı Kontrol ve Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem Demiröz Genel Müdür İşletme Değerleme Tarihi: Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Söz konusu rapor Torunlar GYO A.Ş. için düzenlenmiş olup kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. Söz konusu parsel için tarih 2010/TGYO/20 numarası ile tarafımızca hazırlanmış olan değerleme raporuda Torunlar GYO A.Ş. için düzenlenmiş olup kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmamıştır. Bu nedenle, tarihli raporun kurul düzenlemeleri kapsamında değerlendirilmemesi ve SPK ile ilgili işlemlerde kullanılmaması gerekmektedir. 4

5 2. DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: Şirket Ünvanı: Prim E Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul Telefon No: Fax No Müşteri Bilgileri: Şirket Ünvanı: Şirket Adresi: Torunlar GYO A.Ş. Rüzgarlıbahçe, 95. Sok. No:6 Kavacık, Beykoz İstanbul Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar Mülkiyeti T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı na ait olan İstanbul İli, Şişli İlçesi, Dikilitaş Köyü, Büyükdere Caddesi 58 pafta, 1199 ada, 384 no lu parselin tahmini piyasa değerinin tarafımıza Torunlar GYO A.Ş. tarafından sağlanan ve mevcut imar durumuna uygun olan kabullere göre belirlenmesidir. 5

6 3. DEĞER TESPİTİ Bilgimiz ve görüşümüze göre: - Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur. - Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir. - Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve olmamıştır. - Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir. 4. DEĞER TANIMI Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir. Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır: - Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir. - Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır. - Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir. - Ödeme nakit olarak, uluslararası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır. 6

7 5. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER 5.1 Gayrimenkulün Tanımı: Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul İli, Şişli İlçesi, Mecidiyeköy Mahallesi nde konumlu 306 pafta, 2011 ada, 5 no lu parselden oluşmaktadır. 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu: Taşınmaz İstanbul İli, Şişli İlçesi, Büyükdere Caddesi üzerinde konumlanmıştır. Taşınmazın yer aldığı 58 pafta, 1199 ada, 384 no lu parsel üzerinde halihazırda Ali Sami Yen Stadyumu yer almakta ve Galatasaray Spor Klübü tarafından kullanılmaktadır. Parsel; Mecidiyeköy semtinde bulunan İstanbul un en önemli ticaret merkezlerinin, plazaların, alışveriş merkezlerinin ve rezidans projelerinin üzerinde bulunduğu Şişli Büyükdere Caddesi üzerinde konumlanmaktadır. Taşınmaz, Şişli Büyükdere Caddesi üzerinde, Şişli Gayrettepe istikametini takip edilerek ulaşılan Mecidiyeköy Semti nde ve yolun sağ tarafında konumlanmaktadır. Büyükdere Caddesi tarafından bakıldığında solunda Tekel Likör Fabrikası bulunan taşınmazın yakın çevresinde ise Ziraat Bankası Binası, Haliç Üniversitesi, Divan Otel, Sürmeli Oteli, Belde Sitesi, Saadet İlköğretim Okulu, çok katlı plazalar, ticaret merkezleri ve bankalara ait binalar bulunmaktadır. Taşınmazın cepheli olduğu Şişli Büyükdere Caddesi; bölgenin ana arteri olup yoğun bir araç trafiğine sahiptir. Merkezi konum, ulaşım rahatlığı, müşteri celbi, kentsel rantın yüksek olduğu bir bölge içerisinde yer alması, çevrenin yüksek ticari potansiyeli ve tamamlanmış altyapısı taşınmazın değerini olumlu yönde etkilemektedir. Bölge, Şişli Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır ve tamamlanmış altyapıya sahiptir. Gayrimenkulün Bazı Merkezlere Uzaklıkları: MİA(Levent-Maslak Merkezi İş Alanı) Boğaziçi Köprüsü Gişeler Taksim Fatih sultan Mehmet köprüsü Gişeler Eminönü Atatürk Havaalanı : 2,5 km : 4,5 km : 4 km : 7,5 km : 8 km : 19 km 7

8 6. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 6.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları: tarihinde İstanbul İli, Şişli İlçesi, 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü nden alınan TAKBİS belgesine göre taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir; SAHİBİ İLİ İLÇESİ BUCAĞI KÖYÜ MEVKİİ T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı İstanbul Şişli 2. Bölge Dikilitaş Büyükdere Caddesi PAFTA NO 58 ADA NO 1199 PARSEL NO 384 NİTELİĞİ Stadyum ARSA ALANI ,43 m² YEVMİYE NO CİLT NO 22 SAYFA NO 2161 TAPU TARİHİ (*) (*) Tapu senedinde olarak görünen tapu tarihinin, tapu kütüğü üzerinde olarak kayıtlı olduğu görülmüştür. 6.2 Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: İstanbul İli, Şişli İlçesi, 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü nden alınan tarihli resmi TAKBİS belgesine göre rapora konu gayrimenkul üzerinde aşağıda belirtilen not mevcuttur: Hak ve Mükellefiyetler Bölümü: - Bu parsel lehine ve aynı ada 230 parsel aleyhine, haritasında sarı boya ile gösterilen kısımda, 5 m. yükseklikten sonra 105 x 2,80 = 294,00 + (7 x 2,80)/2 = 9,80 = 303,80 m² irtifak hakkı vardır. (30/09/1965 tarih ve 3742 yevmiye no.ile) 8

9 9 2010/TGYO/ İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü nden edinilen tarihli resmi belge ve bilgiye göre; değerleme konusu gayrimenkulün tarihinde onaylanan 1/1000 Ölçekli İstanbul İli Şişli İlçesi Dikilitaş Mahallesi 1199 Ada 384 Parsele İlişkin Uygulama İmar Planı Tadilatı paftasında kısmen Turizm + Ticaret (TT) (~ m 2 ), kısmen Rekreasyon Alanı (A) (~ m 2 ) ve kısmen Park Alanı (B) (~ m 2 ) olarak gösterilen bölge içerisinde kaldığı öğrenilmiştir. Plan notlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki gibidir: 1) Şişli İlçesi, Dikilitaş Mahallesi, 58 Pafta, 1199 ada, 384 parsel, kısmen Turizm + Ticaret Alanı, kısmen Rekreasyon Alanı ve Kısmen Park (zeminaltı otopark) alanıdır. 2) "TT" olarak tanımlanan bölge Turizm + Ticaret Alanı dır. Bu alanda otel, iş merkezi, rezidans, ofis, büro, alışveriş merkezi, sinema, tiyatro, eğlence merkezi, çok katlı mağaza, müze, kütüphane, sergi salonu, kültür tesisleri, lokanta, restoran, gazino, yönetim binaları, banka ve finans kurumları gibi ticari fonksiyonlar yer alabilir. 3) Turizm + Ticaret alanlarında yapılanma koşulları E: 2,50(*), TAKS: 0,40, H: Serbest olup inşaat alanı ve TAKS, 1199 ada, 384 kadastral parselinin brüt alanı üzerinden hesaplanacaktır. 4) "A" olarak tanımlanan bölge Rekreasyon Alanı olarak belirlenmiştir. Bu alanlarda E= 0,05 olup inşaat alanı m 2 üzerinden hesaplanacaktır. Bu alanda çeşmeler, oyun alanları, otoparklar ve yeşil bitki örtüsü yer alabilir. Avan projesine göre büfe, lokanta, gazino, çayhane v.b. tek katlı geçici yapılar yapılabilir. Bu alan ve alan üzerinde gerçekleştirilecek yapılar kamu ya da özel şahıslar tarafından kullanılabilir, kiralanabilir ve inşa edilebilir. 5) "B" olarak tanımlanan bölge Park Alanı olup bu alanın altında kapalı otopark düzenlenebilir. 6) Bodrum katlar emsale dahil değildir. 7) Enerji ihtiyacı yapılacak binalar içerisinde ayrılacak trafolardan karşılanacaktır. 8) Metro istasyonuna zemin altından bağlantı yapılabilir. 9) Avan proje onayından önce Ulaşım Daire Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü ve ilgilileri arasında (alansal kullanımlar, yaya, taşıt, toplu taşıma araçları bağlantısı ve giriş çıkışı, bina otopark işletme planı ile transfer merkezi kullanım protokolünün hazırlanması vb. gibi hususlar için) sağlanacak koordinasyon ile Ulaşım Daire Başkanlığı nın uygun görüşü doğrultusunda uygulama yapılacaktır. 10) Uygulama aşamasında Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü ve 1. Hava Kuvvet Komutanlığı (Eskişehir), 15. Füze Üs Komutanlığı ndan (Alemdağ/İstanbul) görüşleri alınacak ve bu görüşlere uyulacaktır. 11) Uygulama aşamasında, tarihi eser bulunan 1199 ada, 230 parsele komşuluğu nedeniyle KTVK Bölge Kurulu görüşü alınacaktır. 12) TOKİ'nin uygun görüşü doğrultusunda İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve İlçe Belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacaktır. 13) 1199 ada, 384 parselden bu plana göre ifraz yapılabilir. 14) Kamuya terki gereken kısımların kamuya terk işlemi yapılmadan uygulama yapılamaz. 15) Turizm + Ticaret Alanı ve Rekreasyon alanı nda kot Büyükdere Caddesi nden alınacaktır.

10 (*) Emsal (E) : Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır. 6.4 Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Şişli İlçesi 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemeler neticesinde gayrimenkulün üzerinde yer alan takyidatın gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi olmadığı kanaatine varılmıştır. Ayrıca, Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemeler neticesinde de gayrimenkulün haklarını kısıtlayıcı herhangi bir durum olmadığı kanaatine varılmıştır. Söz konusu gayrimenkulün mülkiyeti T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) na ait olup gayrimenkul için TOKİ tarafından tarihinde İstanbul İli, Şişli İlçesi, Dikilitaş Mahallesi Ali Sami Yen Stadyumu nun Bulunduğu 58 Pafta, 119 Ada, 384 No lu Parselin Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi ihalesi yapılmıştır. Söz konusu ihale Aşçıoğlu İnşaat Taahhüt Turizm Ticaret A.Ş. uhdesinde kalmış olup, sözleşme tarihinde imzalanmıştır. Daha sonrasında ise, Aşçıoğlu İnşaat Taahhüt Turizm Ticaret A.Ş. nin tarih, ve ASM 2010/009 sayılı dilekçesi ile sözleşmenin 26. maddesine istinaden söz konusu proje TOKİ nin tarih, 5199 sayılı oluru ve tarih, 5549 sayılı oluru ile tarihli Devir Sözleşmesi uyarınca Torunlar GYO A.Ş.-Aşçıoğlu İnşaat Taahhüt Turizm Ticaret A.Ş.-Kapıcıoğlu İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. İş Ortaklığı na devredilmiştir. Söz konusu İş Ortaklığı sözleşmesi taraflar arasında aslen tarih ve yevmiye numarası ile Beyoğlu 39. Noterliği nde imzalanmış olup bu tarihte proje ortağı olarak gözüken Torunlar Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş. nin tüm hak, borç ve taahhütlerini Torunlar GYO A.Ş ye devretmesiyle birlikte tarihinde yine Beyoğlu 39. Noterliği nde tadil edilmiştir. Yapılan incelemelerde Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 25. maddesinde tanımlanan Yatırım Faaliyetleri nin (c) bendi ve 29. maddesi uyarınca Torunlar GYO A.Ş. lehine olan söz konusu sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmediği görülmüştür. Söz konusu gayrimenkul için düzenlenmiş olan TOKİ ile hasılat paylaşımı sözleşmesinin tapuya şerh edilmemiş olması sebebiyle söz konusu gayrimenkulün GYO portföyünde yer almaması gerektiği kanaatindeyiz. 10

11 6.5 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: İstanbul ili, Şişli İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde taşınmazın mülkiyetinde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü nden alınan bilgiye göre, değerleme konusu gayrimenkul daha önce 1/5000 ölçekli nazım imar planında Spor Tesisi Alanı içerisinde kalmakta iken, daha sonra tarihinde onaylanan 1/1000 Ölçekli İstanbul İli Şişli İlçesi Dikilitaş Mahallesi 1199 Ada 384 Parsele İlişkin Uygulama İmar Planı Tadilatı paftasında kısmen Turizm + Ticaret (TT) (~ m 2 ), kısmen Rekreasyon Alanı (A) (~ m 2 ) ve kısmen Park Alanı (B) (~ m 2 ) olarak gösterilen bölge içerisinde kalmaktadır. 7. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMU HAKKINDA BİLGİLER 7.1 Parselin Fiziksel Özellikleri: Yüzölçümü brüt ,43 m² dir. Parselin yaklaşık m² si rekreasyon alanına, m² alanı turizm+ticaret alanına, m²lik alanı ise park alanına ayrılmıştır. Eğimsiz bir alandadır. Üzerinde Ali Sami Yen Stadyumu bulunmaktadır. Kuzeyden Büyükdere Caddesi ne cephelidir. 7.2 Parsel Üzerinde Planlanan Projenin Özellikleri: Taşınmaz üzerinde yapılması planlanan bir proje bulunmaktadır. Planlanan projenin özellikleri henüz kesinleşmemekle birlikte aşağıdaki gibi sıralanabilir; Proje rezidans ve alışveriş merkezi kompleksinden oluşacaktır. Proje üç bloktan oluşacaktır. Residans üniteleri zemin üstü katlarda çözülecektir. Alışveriş Merkezi 1. bodrum ve 2. bodrum katlarda çözülecektir 3, 4 ve 5. bodrum katlarda kapalı otopark yapılması planlanmaktadır. 8. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 8.1 Şişli İlçesi Hakkında Genel Bilgiler: İstanbul un merkezinde yer alan Şişli güneyinde Beyoğlu, doğusunda Beşiktaş, kuzeyinde ve batısında Kağıthane ilçeleri ile çevrilidir. Şişli çok çeşitlilik gösteren bir bölge olup, her sınıftan ofis binasını, yeni karma projeleri, alışveriş merkezlerini, konut bölgelerini, beş yıldızlı otelleri ve konferans merkezlerini bünyesinde barındırmaktadır. Ayrıca Ali Sami Yen stadyumu da bölgede yer almaktadır yılı nüfus sayımı sonuçlarına göre ilçenin nüfusu dir. İstanbul un tek metro hattının dört durağı Şişli dedir: Osmanbey, Şişli-Mecidiyeköy, Gayrettepe- Zincirlikuyu ve Levent. Bölgeye erişim Aysa ile Avrupa yakalarını birleştiren köprülere yakınlığı nedeniyle şehrin en önemli noktalarını birleştiren yolları barındırdığı için, özel araçlar ve belediye otobüsleri ile de oldukça kolaydır. E-5 üzerinde yer alan pek çok bölgeyi bağlayan otobüs hatları Mecidiyeköy de 11

12 kesişmektedir. Ancak, bütün bunlar nedeniyle bölgede özellikle iş geliş ve çıkış saatlerinde yoğun trafik yaşanmaktadır. Bölge, gelir düzeyleri, kentsel doku ve fonksiyon bakımından büyük farklılıklar gösteren birkaç bölgeye ayrılmaktadır. Taksim ve Beyoğlunun kuzeyinde, Levent ve Maslak ın güneyinde yer alan Esentepe ve Gayrettepe ulaşımı oldukça kolay bir merkezi iş alanıdır. Şişli yi Levent ve Maslak a bağlayan Büyükdere Caddesi, her biri bir alışveriş merkezini de içeren Astoria, Kanyon, Metrocity gibi karma ofis ve lüks konut projelerine ev sahipliği yapmaktadır. Bölgenin erişim kolaylığı ve yüksek görünürlüğü nedeniyle, Büyükdere Caddesi etrafındaki boş arsalarda benzer kalitede yeni projeler planlanmaktadır. Mecidiyeköy, Esentepe ye komşu bölge olup, 1980 lerden itibaren konuttan iş alanına doğru bir dönüşüm yaşamıştır. Ancak Gayrettepe, Levent ve Maslak daki kaliteli ofis arzı nedeniyle bu trend değişmiştir. Bugün bölge ağırlıklı olarak orta gelir düzeyine hitap eden konut ve ticaret alanıdır. Bu bölge içinde Avrupa nın en büyük alışveriş merkezi olan Cevahir alışveriş merkezi yer almaktadır. Cevahir, geniş kapsama alanı, metro durağı üzerinde olması nedeniyle kolay erişimi olan, geleneksel, büyük bir alışveriş merkezidir. Mecidiyeköy de ayrıca çeşitli ofis alanları ve düşük, orta ve orta-üst gelir düzeyine hitap eden konut alanları mevcuttur. Şişli, İstanbul un en gözde bölgelerinden birisi olup, aynı zamanda şehrin en büyük merkezi iş alanıdır. Bölgenin gelişme oranının yüksek olması nedeniyle, yatırım oranı da artmaktadır. Esentepe Gayrettepe bölgesinde genellikle çok katlı ofis binaları ile Güneş Sigorta, Borusan Telekom ve Denizbank gibi Türk şirketlerin merkezi olan A ve B sınıfı ofisler mevcuttur. General Electric, Mc Donald s, Wyeth, HSBC, Shell, Kuveyt Turk ve Lufthansa da bölgede yer alan yabancı şirketlerin bazılarıdır. Karamancı Binası, Maya Akar, Enka Han, V Plaza, Ozsezen Blocks, Bolkan Center, Tat Towers ve Oyal Han Gayrettepe-Şişli-Esentepe bölgesindedir. Şişli Belediyesi de Esentepe dedir. İç bölgelerde kaliteli konut alanları da mevcuttur. 8.2 Piyasa Araştırması: İstanbul Konut Piyasası Araştırması İstanbul 1950 lerden itibaren hızlanan nüfus artışıyla kentleşme sürecine girmiştir. O yıllarda her yıl artan kent nüfusu konut alanlarının oluşumunda büyük etki sağlamıştır. Artan nüfusla beraber kentteki konut ihtiyacı da artmaya başlamış ve planlı konut alanları üretmede yaşanan güçlükler nedeniyle kent plan dışı bir büyüme sürecine girmiştir li yıllara kadar kentin gelişimi doğal fiziksel eşiklerle belirlenirken daha sonra E-5 Karayolu ve Boğaziçi Köprüsü gibi ulaşım ağırlıklı yatırımlar kentin bugünkü makroformuna gelmesinde büyük rol oynamıştır. E-5 Karayolu nun yapımı ile sanayi alanları ve bu sanayi alanlarının çevresinde gelişen plansız konut alanlarının bu karayolu boyunca kentin doğu-batı istikametinde gelişim göstermesine neden olmuştur. 12

13 1980 öncesi dönemde mevcut konut alanlarında yeni nüfusu barındırmak amacıyla yoğunluklar arttırılırken diğer yandan kente yeni göç edenler sanayi alanlarının çevresinde gecekondu bölgelerini oluşturmuşlardır sonrasındaki ekonomik gelişmeler ile 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu gibi yasal düzenlemeler sonucunda İstanbul da planlı ve plansız konut alanlarında yeni gelişmeler gözlenmiştir. Bu dönemde büyük ölçekli toplu konut projeleri teşvik edilmiştir. Arazi değerlerinin ve donatı alanı üretme maliyetlerinin yüksek olması nedeniyle çok katlı, yüksek yoğunluklu ve kimliksiz konut alanları üretilmiştir. İstanbul un büyüme ve gelişme sürecine etki eden en önemli unsurlar; Küreselleşme Boğaz köprüleri ve E-5 ile TEM Otoyolları Çok merkezli gelişme 1990 lara kadar, İstanbul daki konut talebi daha çok şehir içi konut alanlarına yönelikti. Bu talep nedeniyle merkezdeki mevcut araziler dolmuş ve konut fiyatları da önemli oranda artmıştır. Kent merkezindeki konut fiyatlarının artmasıyla birlikte, 1990 lı yıllarda talep de kent dışı konut projelerine kaymaya başlamış ve 1999 Marmara depremi de mevcut düşük kaliteli konut stokunun risk altında olduğunu göstermiş ve düşük yoğunluklu az katlı konutlara olan talebi arttırmıştır yılında ekonomide yaşanan iyileşme, hem kent dışı hem de kent içi alanlardaki talebi olumlu etkilemiş, İstanbul da merkezi yerlerde arsa arzı eksikliği ve artan nüfusun kent merkezinde yarattığı yoğunluk sebebiyle kent dışı alanlara doğru yönelim hız kazanmıştır. Merkezden uzaklaşma trendi günümüze kadar birçok konut yatırımını kent dışı alanlarda tetiklemiştir. Ancak günümüzde, kent dışı alanlarda sosyal olanak eksikliği, iş ve ticaret merkezlerine uzaklık ve ulaşım sorunları nedeniyle, kent merkezinde yeni arsa arzının yaratılmasıyla birlikte kent merkezine dönüş yönünde eğilimler yaşanmaktadır. Kentsel dönüşüm projeleriyle beraber; kullanım dışı kalmış, fonksiyonunu yitirmiş ve çarpık kentleşmeye maruz kalmış alanlar bu bölgelerde yapılacak yeni konut projeleri için önemli bir potansiyel taşımaktadır. Ülkenin finans merkezi olan İstanbul un nüfusu 12 milyonun üzerinde olup, bu rakam artmaya devam etmektedir. Konut ihtiyacının en belirgin olduğu şehir olan İstanbul yeterli ve kaliteli konut temininde ciddi sorunlar yaşamaktadır. Sonuç olarak, kent dışında devlet ve özel yatırımcılar tarafından yeni toplu konutlar yapılmakta, şehrin Avrupa yakasında gelişme şehir merkezinin batısından bu kent dışı alanlara doğru kaymaktadır. 13

14 Aşağıdaki tabloda kent içi ve kent dışı başlıkları altında sınıflandırılan farklı alt bölgelerin her biri için A-sınıfı konutların ortalama satış fiyatları özetlenmektedir: A Sınıfı Konutların Ortalama Satış Fiyat Aralığı Kent içi Alanlar Satış Fiyat Aralığı (ABD Doları/m²) Beşiktaş-Şişli-Taksim (Avrupa Yakası) $5.000-$ Levent-Maslak (Avrupa Yakası) $5.000-$9.000 Etiler (Avrupa Yakası) $6.500-$8.000 Ataşehir-Şerifali (Asya Yakası) $1.700-$3.000 Acıbadem (Asya Yakası) $2.500-$5.000 Bostancı-Erenköy-Kozyatağı (Asya Yakası) $2.500-$4.250 Ataköy (Avrupa Yakası) $3.000-$5.000 Kent dışı Alanlar Satış Fiyat Aralığı (ABD Doları/m²) Beylikdüzü (Avrupa Yakası) $1.200-$1.700 Halkalı (Avrupa Yakası) $1.500-$2.000 Beykoz (Asya Yakası) $2.750-$5.000 Bahçeşehir-Esenyurt (Avrupa Yakası) $1.500-$2.000 Büyükçekmece-Silivri (Avrupa Yakası) $1.500-$1.900 Çekmeköy-Ümraniye (Asya Yakası) $1.600-$2.500 Göktürk-Kemerburgaz (Avrupa Yakası) $1.800-$3.400 Kilyos-Rumelifeneri (Avrupa Yakası) $1.300-$2.200 Pendik-Tuzla (Asya Yakası) $1.300-$2.000 Maltepe-Kartal (Asya Yakası) $1.500-$2.400 Gelişmekte Olan Kent İçi Alanlar Satış Fiyat Aralığı (ABD Doları/m²) Kağıthane, Bomonti, Haliç (Avrupa Yakası) $3.000-$

15 /TGYO/020 Konut gelişiminin hız kazandığı doksanlı yıllardan bu yana bölgede yeni ve kaliteli rezidans projeleri artmıştır. Aşağıda gayrimenkule emsal teşkil eden projelerin özellikleri sunulmuştur: Emsal projelerin ünite tiplerine göre birim fiyatları aşağıda sunulmuştur: PROJE ADI LOKASYON GELİŞTİRİCİ ÜNİTE TİPİ ÜNİTE SAYISI M² BİRİM DEĞERİ (USD/m²) BİTİŞ TARİHİ SATILAN ÜNİTE SAYISI (%) İstanbul Sapphire Levent Biskon Yapı & Güney Turizm Rezidans 177 $7.235-$ % Kanyon* Levent Iş GYO- Eczacıbaşı Rezidans 179 $6.556-$ % Kempinski Bellevue* Levent Astaş Rezidans 64 $4.720-$ % Levent Loft* Levent Loft II Metrocity Millenium* Levent Levent Ülker Akfen Partnership Ülker Akfen Partnership Rezidans 82 $5.455-$6.056 Rezidans 82 $4.545-$9.333 Aralık, 2007 Haziran, % Levent Yüksel Inşaat Rezidans 203 $4.085-$ % Selenium City Levent Toki, Aşçıoğlu Rezidans 60 $5.435-$5.535 Aralık, 2009 Kempinski Astoria* Esentepe Astaş Rezidans 97 $5.045-$ % Selenium Panorama Gayrettepe Aşçıoğlu Inşaat Rezidans 82 $4.114-$ % Şişli Plaza* Şişli Yapı Konut Rezidans 183 $3.556-$ % (*)ikinci el fiyatlardır İstanbul Alışveriş Merkezi Piyasası Araştırması Avrupa yakasındaki Tarihi Yarımada ile Asya yakasındaki Kadıköy, İstanbul daki ilk perakende alanlarıdır. Yıllar geçtikçe, nüfusun artması ve şehir merkezinin çok kalabalıklaşması sonucunda iş merkezleri, alt merkezlere doğru kaymaya başlamıştır. Merkezi İş Alanı (MİA) nın desantralizasyonu ile birlikte, İstanbul un alt merkezlerinde genellikle ana arterler ve yüksek yoğunluklu nüfusun olduğu alanlarda alışveriş merkezleri geliştirilmiştir. İstanbul da bulunan belli başlı 80 alışveriş merkezinden konum olarak taşınmazın yakın çevresinde bulunanların, açılış tarihi ve kiralanabilir brüt alanı kira rayiçlerine göre dağılımı aşağıdaki tabloda özetlenmiştir. Alışveriş Merkezi Lokasyon Açılış Tarihi Kiralanabilir Brüt Alan Kira (USD $/m²) Mağazalar Kira (USD $/m²) Yeme-İçme Alanları Çok Büyük Istanbul Cevahir Şişli Istinye Park Istinye Büyük Profilo Mecidiyeköy Orta Akmerkez Etiler Kanyon Levent Kempinski Astoria Esentepe Metrocity Levent Küçük City's Nişantaşı Nişantaşı % 95%

16 8.3 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler: Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler; konumu, ulaşım kolaylığı, şehir merkezinde Merkezi İş Alanı nda bulunuyor olması, bölgenin ticaret potansiyeli, taşınmazın Büyükdere-Şişli Caddesi ne cepheli olması ile görülebilirliği ve bölgedeki tamamlanmış altyapı olarak sıralanabilir. Gayrimenkulün değerini olumsuz etkileyen herhangi bir etken olmadığını düşünmekteyiz. 9. DEĞERLENDİRME 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Bu değerlemedeki sözkonusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin, fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir. Yapmış olduğumuz gözlem ve hesaplamalar sonucunda söz konusu gayrimenkulün yasal iznine uygun olan rezidans ve alışveriş merkezinden oluşan karma kullanımının en iyi ve en doğru kullanım olacağı düşüncesindeyiz. 9.2 Değerleme Yaklaşımları: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye konu olan gayrimenkule benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini bulmakta yardımcı olmaktadır. Emsal Arsalar: Çevrede yapılan piyasa araştırmaları sonucunda ulaşılan veriler aşağıdadır 1. Büyükdere Caddesi ne cepheli, emsal: 2,50 Ticaret Alanı imarlı, m² büyüklüğündeki eski İ.E.T.T. arazisinin gerçekleşmiş satış fiyatı, ,-USD (m² satış fiyatı ~ $/m²) 2. Büyükdere Caddesi ne cepheli, emsal: 2,50, Ticaret Alanı imarlı, m² büyüklüğündeki eski Tekel Likör Fabrikası arazisinin gerçekleşmiş satış fiyatı ~ ,-USD (m² satış fiyatı ~ $/m²) 3. Büyükdere Caddesi ne cepheli, Zorlu Center ın inşa edildiği arsa emsal: 2,90 Ticaret Alanı imarlı m² büyüklüğünde arsanın gerçekleşmiş satış fiyatı ,-USD dir. (m² satış fiyatı ~8.290 $/m²) 16

17 Gayrimenkul Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Lokasyon Mecidiyeköy Esentepe Mecidiyeköy Zincirlikuyu Alan (m²) Gerçekleşmiş Değer (USD) $ $ $ Değer (USD/m²) $ $ $8.290 Emsal (*) 2,50 2,50 2,50 2,90 Emsal Düzeltmesi $ $ $7.146 İmar Durumu Turizm+Ticaret Ticaret Ticaret Ticaret Değer Düzeltmesi Nitelik Nitelik +/- $ düzeltme Nitelik +/- $ düzeltme Nitelik +/- $ düzeltme Altyapı İyi İyi $0 İyi $0 İyi $0 Büyüklük Orta Büyük $500 Orta $0 Çok büyük Lokasyon Çok iyi İyi $500 Çok iyi $0 Çok iyi $0 Ulaşılabilirlik Çok iyi İyi $500 Çok iyi $0 Çok iyi $0 Net Düzeltmeler (USD/m²) Düzeltilmiş Değer (USD/m²)) +/- TL düzeltme $ /- TL düzeltme $0 +/- TL düzeltme $1.000 $1.000 $ $ $ $8.146 Toplam Düzeltme Oranı 13% 4% 21% Söz konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgede satışta olan arsa bulunmamaktadır. Ancak geçmiş dönemde gerçekleşmiş arsa satışları bulunmaktadır. Yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosunda piyasa şartlarına bağlı olarak geçmişte gerçekleşen emsal satışlarının ve gayrimenkullerin çeşitli özelliklerine göre yapılan düzeltmeler neticesinde gayrimenkul için adil piyasa birim m² satış değeri $ USD/m² ve tüm arsa değeri için ise $ USD olarak belirlenmiştir. Söz konusu arsaların emsal olarak kullanılmalarıyla yapılan değerlemede, değerleme konusu gayrimenkulün değeri daha yüksek çıkmaktadır. Söz konusu bu arsalar alıcısı, yapılaşma şartları, konumu vb. açılardan özel durumlu gayrimenkullerdir ve satışları sırasında oluşan spekülasyondan dolayı emsal olarak göz önünde bulundurulmamışlardır. Bu nedenlerden dolayı, ihtiyatlı hareket edilerek, rapora konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmamıştır. Maliyet Yaklaşımı: Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı aşağıdaki adımları izler: 1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi. 2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin yeniden değerlemesi. 3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi, 17

18 4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi. Söz konusu gayrimenkul üzerinde yer alan stadyum, arsa değerinin tespiti sırasında dikkate alınmamış, sadece arsaya değer verilmiştir. Dolayısıyla gayrimenkulün bugünkü değerini bulmak için maliyet yöntemi kullanılmamıştır. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı: Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün bugünkü para değerinin toplamını oluşturur. Gayrimenkulün bulunduğu bölge 1. derece merkezi iş alanı içerisinde kalmakta olup konum itibariyle çok değerlidir. Bu bölge içerisinde arsa arzı çok sınırlı olmakla birlikte potansiyel yatırımcıların yatırım talebinin en yoğun olduğu bölgedir. Yatırım riskinin en düşük olduğu bu bölgede geliştirilebilecek olası proje konseptleri arsa değerini fazlasıyla etkilemektedir. Bu sebeple en iyi ve en doğru kullanıma dayalı olarak gayrimenkulün değerinin belirlenmesinde gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır. 10. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLANMASI: Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü değeri bulunmaktadır. Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır. Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır. Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit akışına uygulanabilir ve evrenseldir. 18

19 10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi İskonto Oranı Riskleri Toplama Yaklaşımı Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + Endüstri primi + Likidite risk primi + Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi Risksiz Oran Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond ları baz alınmıştır Bu menkul kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedir Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli ABD Doları cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi %5,5 civarındadır. Likidite Risk Primi Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Gayrimenkulün konumu, perakende ve ofis olarak potansiyeli göz önüne alındığında, gayrimenkulün orta vadede satılabilir olduğunu düşünmekteyiz. Dolayısıyla söz konusu gayrimenkul için likidite risk primi %2,5 olarak kabul edilmiştir. Operasyonel Riskler Gayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) risk ile halihazırda imar durumunda ki belirsizlik nedeniyle ruhsatsız olan gayrimenkulün ruhsat alma sürecinde ortaya çıkabilecek riskler dikkate alınarak operasyonel risk oranı %3,5 olarak belirlenmiştir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız alışveriş merkezi bölümü için aşağıdaki şekilde gerçekleşmiştir: 19

20 % 5,5 Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + % 3,5 Likidite risk primi + % 2,5 Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi = % 11,5 Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranı Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %11,5 olarak kabul edilmiştir. Kapitalizasyon Oranı: İskontolu nakit akışı analizi, 10 yıllık süre boyunca elde edilen net işletme gelirini ve 10. yıl sonunda gayrimenkulün tahmini satış değerini gösterir. Tahmini satış değeri, son yılın tahmini net işletme gelirinin, kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunan değerdir. Bu çalışmada kapitalizasyon oranının belirlenmesinde çıkarma metodu kullanılmıştır. Bu teknik, işletme geliriyle, satış rakamı arasındaki ilginin, oran olarak ifade edilmesini sağlar. Alışveriş merkezi kapitalizasyon oranı iskonto oranından büyüme oranının (%3) çıkarılmasından sonra gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki gayrimenkul piyasa şartlarına göre ayarlama yapılması yolu ile elde edilmiştir. Bu durumda 10. yıl sonunda kapitalizasyon oranı %7,5 olarak bulunmuştur. Yatırım Getirisi Yaklaşımı (ROI) Gayrimenkul yatırımları için risk primi, yatırımcıların gayrimenkule yatırım yaparken şart koştukları ilave getiri olarak tanımlanmaktadır. Daha hatasız sonuçlar elde etmek için kar oranı primi, İstanbul rezidans piyasasına ilişkin bilgilerin analizine göre belirlenmiştir. Benzer projelerdeki deneyimlerimize ve araştırmalarımıza göre yatırımcıların kar beklentisi rezidans projelerinde %30 ile %40 arasında değişmektedir. İstanbul İli, Şişli İlçesi nde yer alan ve halihazırda boş durumda olan 1199 ada 384 parsel üzerinde geliştirilmesi planlanan karma kullanımlı projenin rezidans kısmı için yatırım getirisi oranı %35 olarak hesaplanmıştır. 20

Bursa Modern Projesi

Bursa Modern Projesi DEĞERLEME RAPORU SİNPAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı. Bursa Modern Projesi 7727 Ada 1 Parsel, 301 Ada 12, 13, 16, 20, 21, 25 ve 26 Parseller, 302 Ada 5, 6 ve 8 Parseller Osmangazi, Bursa 118 Ada 2 ve

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU 2011 Ada 5 Parsel, Büyükdere Caddesi, Esentepe, Şişli, İstanbul

DEĞERLEME RAPORU 2011 Ada 5 Parsel, Büyükdere Caddesi, Esentepe, Şişli, İstanbul DEĞERLEME RAPORU 2011 Ada 5 Parsel, Büyükdere Caddesi, Esentepe, Şişli, İstanbul 31 Aralık 2010 Rapor No: 2010/TGYO/09 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi : Torunlar Gayrimenkul

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU 2011 Ada 5 Parsel, Büyükdere Caddesi, Esentepe, Şişli, İstanbul

DEĞERLEME RAPORU 2011 Ada 5 Parsel, Büyükdere Caddesi, Esentepe, Şişli, İstanbul DEĞERLEME RAPORU 2011 Ada 5 Parsel, Büyükdere Caddesi, Esentepe, Şişli, İstanbul 30 Haziran 2010 Rapor No: 2010/TGYO/09 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU Bina, Kemankeş Beyoğlu, İstanbul

DEĞERLEME RAPORU Bina, Kemankeş Beyoğlu, İstanbul DEĞERLEME RAPORU Bina, Kemankeş Beyoğlu, İstanbul 30 Haziran 2010 Rapor No: 2010/TGYO/13 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU 8 Adet Ofis, Nish İstanbul, Bahçelievler, İstanbul

DEĞERLEME RAPORU 8 Adet Ofis, Nish İstanbul, Bahçelievler, İstanbul DEĞERLEME RAPORU 8 Adet Ofis, Nish İstanbul, Bahçelievler, İstanbul 30 Haziran 2010 Rapor No: 2010/TGYO/16 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU Bina, Kemankeş Beyoğlu, İstanbul

DEĞERLEME RAPORU Bina, Kemankeş Beyoğlu, İstanbul DEĞERLEME RAPORU Bina, Kemankeş Beyoğlu, İstanbul 31 Aralık 2010 Rapor No: 2010/TGYO/13 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU 20 Adet Parsel, ANTALYA

DEĞERLEME RAPORU 20 Adet Parsel, ANTALYA DEĞERLEME RAPORU 20 Adet Parsel, ANTALYA 30 Haziran 2010 2010/TGYO/02 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi: 18 iş

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU 8 Adet Ofis,Nish İstanbul, Bahçelievler,İstanbul

DEĞERLEME RAPORU 8 Adet Ofis,Nish İstanbul, Bahçelievler,İstanbul DEĞERLEME RAPORU 8 Adet Ofis,Nish İstanbul, Bahçelievler,İstanbul 31 Aralık 2010 Rapor No: 2010/TGYO/16 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

Detaylı

Rapor No: 2010/TGYO/05

Rapor No: 2010/TGYO/05 DEĞERLEME RAPORU 205 Ada 2, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 Parseller, 376 Ada 1 Parsel ve 377 Ada 5 Parsel (Eski Tekel Fabrikası) İlkadım, Samsun 30 Haziran 2010 Rapor No: 2010/TGYO/05 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ

Detaylı

Rapor No: 2010/TGYO/05

Rapor No: 2010/TGYO/05 DEĞERLEME RAPORU 205 Ada 2, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 Parseller, 376 Ada 1 Parsel ve 377 Ada 5 Parsel (Eski Tekel Fabrikası) İlkadım, Samsun 31 ARALIK 2010 Rapor No: 2010/TGYO/05 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ

Detaylı

Her hakkı saklıdır. İzinsiz çoğaltılamaz, dağıtılamaz ve amacı dışında kullanılamaz. Copyright 2011 Eva Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş.

Her hakkı saklıdır. İzinsiz çoğaltılamaz, dağıtılamaz ve amacı dışında kullanılamaz. Copyright 2011 Eva Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. ÖNSÖZ Gayrimenkul sektöründe uzun yıllardır başarılı çalışmalara imza atan profesyonel kadromuz tarafından hazırlanan bu raporda, İstanbul da Ofis Sektörü gelişimi ve hangi bölgelerde gelişim gösterdiği,

Detaylı

T.C. BAŞBAKANLIK ÖZELLEŞTİRME İDARESİ BAŞKANLIĞI 232 ADA 15 NOLU PARSEL

T.C. BAŞBAKANLIK ÖZELLEŞTİRME İDARESİ BAŞKANLIĞI 232 ADA 15 NOLU PARSEL T.C. BAŞBAKANLIK ÖZELLEŞTİRME İDARESİ BAŞKANLIĞI 232 ADA 15 NOLU PARSEL BALIKESİR İLİ EDREMİT İLÇESİ ZEYTİNLİ BELDESİ 232 ADA 15 NO LU PARSEL TANITIM DÖKÜMANI Kasım 2010 1 TAŞINMAZ HAKKINDA GENEL BİLGİLER

Detaylı

sürekli gelir TSKB GYO, sürekli gelir getirecek bir portföy oluşturmayı hedeflemektedir. TSKB GYO nun Yatırım Portföyü

sürekli gelir TSKB GYO, sürekli gelir getirecek bir portföy oluşturmayı hedeflemektedir. TSKB GYO nun Yatırım Portföyü TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa 24 TSKB GYO nun Yatırım Portföyü sürekli gelir TSKB GYO, sürekli gelir getirecek bir portföy oluşturmayı hedeflemektedir. TSKB GYO Faaliyet Raporu 2011 Sunuş Sayfa

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU 2618 Ada 18 Parsel, Torium AVM ve Konut Projesi Esenyurt, İstanbul

DEĞERLEME RAPORU 2618 Ada 18 Parsel, Torium AVM ve Konut Projesi Esenyurt, İstanbul DEĞERLEME RAPORU 2618 Ada 18 Parsel, Torium AVM ve Konut Projesi Esenyurt, İstanbul 31Aralık 2010 Rapor No: 2010/TGYO/11 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU Deepo Outlet Center, Antalya

DEĞERLEME RAPORU Deepo Outlet Center, Antalya DEĞERLEME RAPORU Deepo Outlet Center, Antalya 31 Aralık 2010 Rapor No: 2010/TGYO/01 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU Nish İstanbul, İstanbul

DEĞERLEME RAPORU Nish İstanbul, İstanbul DEĞERLEME RAPORU Nish İstanbul, İstanbul 30 Haziran 2010 Rapor No: 2010/TGYO/12 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi:

Detaylı

T.C. BAŞBAKANLIK ÖZELLEŞTİRME İDARESİ BAŞKANLIĞI 1542 ADA 35 NOLU PARSEL

T.C. BAŞBAKANLIK ÖZELLEŞTİRME İDARESİ BAŞKANLIĞI 1542 ADA 35 NOLU PARSEL T.C. BAŞBAKANLIK ÖZELLEŞTİRME İDARESİ BAŞKANLIĞI 1542 ADA 35 NOLU PARSEL İSTANBUL İLİ BAHÇELİEVLER İLÇESİ YENİBOSNA MAHALLESİ 1542 ADA 35 NO LU PARSEL TANITIM DOKÜMANI Kasım 2010 1. TAŞINMAZ HAKKINDA GENEL

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ : Lalezade Sokak, 981 ada, 572, 629, 630 ve 631 nolu parseller 4.

DEĞERLEME RAPORU. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ : Lalezade Sokak, 981 ada, 572, 629, 630 ve 631 nolu parseller 4. DEĞERLEME RAPORU RAPORU TALEP EDEN : ĠĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ : Lalezade Sokak, 981 ada, 572, 629, 630 ve 631 nolu parseller 4. Levent / İSTANBUL ĠSTEK

Detaylı

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU SAF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL İLİ, ÜSKÜDAR İLÇESİ, BULGURLU MAHALLESİ, 73 PAFTA, 1083 ADA, 68 PARSEL AKASYA KENT ETABI ARALIK 2015 GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE

Detaylı

T.C. BAŞBAKANLIK ÖZELLEŞTİRME İDARESİ BAŞKANLIĞI 234 ADA 107 NOLU PARSEL

T.C. BAŞBAKANLIK ÖZELLEŞTİRME İDARESİ BAŞKANLIĞI 234 ADA 107 NOLU PARSEL T.C. BAŞBAKANLIK ÖZELLEŞTİRME İDARESİ BAŞKANLIĞI 234 ADA 107 NOLU PARSEL BALIKESİR İLİ BANDIRMA İLÇESİ ÇINARLI BELDESİ 234 ADA 107 NO LU PARSEL TANITIM DÖKÜMANI Kasım 2010 1 TAŞINMAZ HAKKINDA GENEL BİLGİLER

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU Nish İstanbul, İstanbul. Rapor No: 2010/TGYO/12

DEĞERLEME RAPORU Nish İstanbul, İstanbul. Rapor No: 2010/TGYO/12 . DEĞERLEME RAPORU Nish İstanbul, İstanbul 31 Aralık 2010 Rapor No: 2010/TGYO/12 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi:

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU 104 Ada 1 ve 3 Parseller ile 118 Ada 1 Parsel Kayabaşı, Başakşehir, İstanbul

DEĞERLEME RAPORU 104 Ada 1 ve 3 Parseller ile 118 Ada 1 Parsel Kayabaşı, Başakşehir, İstanbul DEĞERLEME RAPORU 104 Ada 1 ve 3 Parseller ile 118 Ada 1 Parsel Kayabaşı, Başakşehir, İstanbul 30 Haziran 2010 Rapor No: 2010/TGYO/14 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ Rapor No: 2010/TGYO/14 - Değerlemeyi Talep

Detaylı

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 4. GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Şükrü Saraçoğlu Stadının uluslararası standartlarda inşa edilmiş olması, Stadın uluslararası öneme

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU Korupark Yunus Havuzu, BURSA

DEĞERLEME RAPORU Korupark Yunus Havuzu, BURSA DEĞERLEME RAPORU Korupark Yunus Havuzu, BURSA 31 Aralık 2010 Rapor No: 2010/TGYO/07-1 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme

Detaylı

İSTANBUL İLİ ATAŞEHİR İLÇESİ VARYAP MERIDIAN PROJESİ 1245 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

İSTANBUL İLİ ATAŞEHİR İLÇESİ VARYAP MERIDIAN PROJESİ 1245 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr İSTANBUL İLİ ATAŞEHİR İLÇESİ VARYAP MERIDIAN PROJESİ 1245

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU Korupark Konut Projesi Bünyesinde Bulunan 3 Adet İşyeri ve 5 Adet Depo, BURSA

DEĞERLEME RAPORU Korupark Konut Projesi Bünyesinde Bulunan 3 Adet İşyeri ve 5 Adet Depo, BURSA DEĞERLEME RAPORU Korupark Konut Projesi Bünyesinde Bulunan 3 Adet İşyeri ve 5 Adet Depo, BURSA 30 Haziran 2010 Rapor No: 2010/TGYO/07-3 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar

Detaylı

GELECEĞE YATIRIM ORTAKLIĞI 2013 III.ÇEYREK

GELECEĞE YATIRIM ORTAKLIĞI 2013 III.ÇEYREK GELECEĞE YATIRIM ORTAKLIĞI 2013 III.ÇEYREK YATIRIMCI SUNUMU KISACA HALK GYO 2010 yılında kurulan Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı haklara, gayrimenkul projelerine

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 884 PARSEL

DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 884 PARSEL DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. KOCAELİ KARTEPE - MAŞUKİYE 884 PARSEL Bu taşınmaz değerleme raporu, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin istemi üzerine hazırlanmıştır.

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU Korupark Sosyal Tesis, BURSA

DEĞERLEME RAPORU Korupark Sosyal Tesis, BURSA DEĞERLEME RAPORU Korupark Sosyal Tesis, BURSA 31 Aralık 2010 Rapor No: 2010/TGYO/07-2 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme

Detaylı

EURO YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş.

EURO YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş. EURO YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş. 21 nasin 4102 FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN ANALİST RAPORU KÖRFEZ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu nun 12/02/2013 tarih ve 5/145 sayılı

Detaylı

EKSPERTİZ RAPORU. ARSA PAYI İLÇESİ Bahçelievler ADA NO - BLOK NO - BUCAĞI - PARSEL NO 82 KAT NO - ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ

EKSPERTİZ RAPORU. ARSA PAYI İLÇESİ Bahçelievler ADA NO - BLOK NO - BUCAĞI - PARSEL NO 82 KAT NO - ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ 1. RAPOR BİLGİLERİ EKSPERTİZ RAPORU MÜŞTERİ ADI: HİRA YAPI ŞUBE ADI: İKİTELL, RAPOR TARİHİ: 09.11.2012 RAPORU DÜZENLEYE FİRMA RAPOR NO: ABC-TBANK-2012-1020 ABC GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

Detaylı

ANKARA İLİ YENİ MAHALLE İLÇESİ BALIKUYUMCU MAHALLESİ 91 ADET PARSELİN DEĞERLEME RAPORU

ANKARA İLİ YENİ MAHALLE İLÇESİ BALIKUYUMCU MAHALLESİ 91 ADET PARSELİN DEĞERLEME RAPORU Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr ANKARA İLİ YENİ MAHALLE İLÇESİ BALIKUYUMCU MAHALLESİ 91 ADET

Detaylı

İZMİR İLİ, KONAK İLÇESİ, ÇINARLI MAHALLESİ, 1507 ADA 102 PARSEL İLE 8668 ADA 1 PARSELE İLİŞKİN UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ --------------------

İZMİR İLİ, KONAK İLÇESİ, ÇINARLI MAHALLESİ, 1507 ADA 102 PARSEL İLE 8668 ADA 1 PARSELE İLİŞKİN UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ -------------------- İZMİR İLİ, KONAK İLÇESİ, ÇINARLI MAHALLESİ, 1507 ADA 102 PARSEL İLE 8668 ADA 1 PARSELE İLİŞKİN UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ -------------------- PLAN AÇIKLAMA RAPORU Aslıhan BALDAN Doğuş BALDAN ŞEHİR

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU Zafer Plaza, Bursa

DEĞERLEME RAPORU Zafer Plaza, Bursa DEĞERLEME RAPORU Zafer Plaza, Bursa 30 Haziran 2010 Rapor No: 2010/TGYO/03 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi:

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU Torium AVM, İstanbul

DEĞERLEME RAPORU Torium AVM, İstanbul DEĞERLEME RAPORU Torium AVM, İstanbul 30 Haziran 2010 Rapor No: 2010/TGYO/11 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi:

Detaylı

Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Fiyat Tespit Raporu Değerlendirme Raporu

Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Fiyat Tespit Raporu Değerlendirme Raporu Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Fiyat Tespit Raporu Değerlendirme Raporu Bu değerlendirme raporu Sermaye Piyasası Kurulu nun 22/06/2013 tarihinde Resmi Gazete de yayınlanan Seri: VII 128.1 numaralı

Detaylı

2014 3. Çeyrek YATIRIMCI SUNUMU

2014 3. Çeyrek YATIRIMCI SUNUMU 2014 3. Çeyrek YATIRIMCI SUNUMU KISACA HALK GYO 2010 yılında kurulan Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı haklara, gayrimenkul projelerine ve sermaye piyasası araçlarına

Detaylı

SAF GYO. Yatırımcı Sunumu Aralık 2014. BIST Kodu: SAFGY SAFGY TI (Bloomberg) SAFGY.IS (Reuters) www.safgyo.com

SAF GYO. Yatırımcı Sunumu Aralık 2014. BIST Kodu: SAFGY SAFGY TI (Bloomberg) SAFGY.IS (Reuters) www.safgyo.com SAF GYO Yatırımcı Sunumu Aralık 2014 BIST Kodu: SAFGY SAFGY TI (Bloomberg) SAFGY.IS (Reuters) www.safgyo.com Yasal Not İşbu dokümanda yer alan bilgiler SAF GYO (Şirket) tarafından hazırlanmıştır. Bu dokümanda

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 2085 ADA 4 PARSEL

DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 2085 ADA 4 PARSEL DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. KOCAELİ - ÇAYIROVA 2085 ADA 4 PARSEL Bu taşınmaz değerleme raporu, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin istemi üzerine hazırlanmıştır.

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU 858 Ada 2 Parsel Mall of Istanbul AVM, Konut ve Ofis Projesi İkitelli, İSTANBUL

DEĞERLEME RAPORU 858 Ada 2 Parsel Mall of Istanbul AVM, Konut ve Ofis Projesi İkitelli, İSTANBUL DEĞERLEME RAPORU 858 Ada 2 Parsel Mall of Istanbul AVM, Konut ve Ofis Projesi İkitelli, İSTANBUL 31 Mart 2011 Rapor No: 2011/TGYO/10 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar

Detaylı

TEKİRDAĞ- MALKARA. G-17-b-13-b PAFTA. Kültür Merkezi Alanı Oluşturulması ve Yeşil Alan Yer Değişikliği NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ AÇIKLAMA RAPORU

TEKİRDAĞ- MALKARA. G-17-b-13-b PAFTA. Kültür Merkezi Alanı Oluşturulması ve Yeşil Alan Yer Değişikliği NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ AÇIKLAMA RAPORU TEKİRDAĞ- MALKARA G-17-b-13-b PAFTA Kültür Merkezi Alanı Oluşturulması ve Yeşil Alan Yer Değişikliği NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ AÇIKLAMA RAPORU 1. PLANLAMA ALANININ GENEL TANIMI İlçemiz Yenimahalle,

Detaylı

YÖNETİCİ ÖZETİ. : Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

YÖNETİCİ ÖZETİ. : Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. RAPOR BİLGİLERİ YÖNETİCİ ÖZETİ Değerlemeyi Talep Eden : Nurol Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Raporu Hazırlayan Kurum : Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Dayanak Sözleşmesi : 11 Nisan

Detaylı

ODAKULE BİNASI Üst Hakkı İhalesi Tanıtım Dosyası

ODAKULE BİNASI Üst Hakkı İhalesi Tanıtım Dosyası ODAKULE BİNASI Üst Hakkı İhalesi Tanıtım Dosyası İstanbul Sanayi Odası 22/09/2014 İHALE KONUSU GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER Kasımpaşa Stadyumu TRT spark Otoparkı Odakule Binası stiklal Caddesi

Detaylı

FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN ANALİST RAPORU 5 Mayıs 2016

FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN ANALİST RAPORU 5 Mayıs 2016 Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Fiyat Tespit Raporu Hakkında Değerlendirme ve Analiz Raporu 1 Amaç Sermaye Piyasası Kurulu nun VII128.1 Pay Tebliği nin 29.maddesine istinaden A1 Capital Yatırım

Detaylı

2015 I. Çeyrek YATIRIMCI SUNUMU

2015 I. Çeyrek YATIRIMCI SUNUMU 2015 I. Çeyrek YATIRIMCI SUNUMU KISACA HALK GYO 2010 yılında kurulan Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkullere dayalı haklara ve sermaye piyasası

Detaylı

GELECEĞE YATIRIM ORTAKLIĞI 2013 I. ÇEYREK YATIRIMCI SUNUMU

GELECEĞE YATIRIM ORTAKLIĞI 2013 I. ÇEYREK YATIRIMCI SUNUMU GELECEĞE YATIRIM ORTAKLIĞI 2013 I. ÇEYREK YATIRIMCI SUNUMU 2010 yılında kurulan Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Halk GYO) gayrimenkule, gayrimenkule dayalı haklara, gayrimenkul projelerine ve

Detaylı

YATIRIMCI SUNUMU 2015 / 2. ÇEYREK

YATIRIMCI SUNUMU 2015 / 2. ÇEYREK YATIRIMCI SUNUMU 2015 / 2. ÇEYREK KISACA HALK GYO 2010 yılında kurulan Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkullere dayalı haklara ve sermaye piyasası

Detaylı

ALAN TAŞINMAZ DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ALAN TAŞINMAZ DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. ALAN TAŞINMAZ DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU Değerleme İstem Tarihi 26.11.2013 Rapor Tarihi 02.12.2013 Rapor No 2013/OZ/051 1. DEĞERLEME BİLGİLERİ Müşteri Adı Müşteri Adresi Değerlemenin

Detaylı

İSTANBUL İLİ, BÜYÜKÇEKMECE İLÇESİ, KAMİLOBA KÖYÜ, 1484 PARSELE AİT DEĞERLEME RAPORU RODRİGO TEKSTİL SAN. VE TİC. A.Ş. (KAMİLOBA TARLA) OZL201500014

İSTANBUL İLİ, BÜYÜKÇEKMECE İLÇESİ, KAMİLOBA KÖYÜ, 1484 PARSELE AİT DEĞERLEME RAPORU RODRİGO TEKSTİL SAN. VE TİC. A.Ş. (KAMİLOBA TARLA) OZL201500014 İSTANBUL İLİ, BÜYÜKÇEKMECE İLÇESİ, KAMİLOBA KÖYÜ, 1484 PARSELE AİT DEĞERLEME RAPORU RODRİGO TEKSTİL SAN. VE TİC. A.Ş. (KAMİLOBA TARLA) 28 OCAK 2015 A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU 858 Ada 1 Parsel ve 2 Parsel, İkitelli İstanbul

DEĞERLEME RAPORU 858 Ada 1 Parsel ve 2 Parsel, İkitelli İstanbul DEĞERLEME RAPORU 858 Ada 1 Parsel ve 2 Parsel, İkitelli İstanbul 30 Haziran 2010 Rapor No: 2010/TGYO/10 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ Rapor No: 2010/TGYO/10 - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul

Detaylı

TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU

TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU İSTANBUL İLİ, GÜNGÖREN İLÇESİ, GÜVEN MAHALLESİ, 18 PAFTA, 6529 PARSEL 1 ADET DAİRE * İş bu değerleme raporu SPK, BDDK mevzuatı kapsamındaki işlemlerde kullanılamaz. * Talep gereği;

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU SİNPAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

DEĞERLEME RAPORU SİNPAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. DEĞERLEME RAPORU SİNPAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 1 ADET ARSA 9006 Ada 3 Parsel Sancaktepe, İSTANBUL 27 Aralık 2013 Rapor No: 2013/SGYO/04 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi:

Detaylı

Ekspertiz Değeri. Alış Ekspertiz Değeri. Ekspertiz Tarihi. Portföy Değeri 30.01.08 66.000 - - 15.03.11 405.000 405.000 0%

Ekspertiz Değeri. Alış Ekspertiz Değeri. Ekspertiz Tarihi. Portföy Değeri 30.01.08 66.000 - - 15.03.11 405.000 405.000 0% GAYRİMENKULLER, GAYRİMENKUL PROJELERİ, GAYRİMENKULE DAYALI HAKLAR Yeri ve Özellikleri Alış Tarihi Alış Maliyeti Alış Ekspertiz Tarihi Alış Ekspertiz Ekspertiz Tarihi Ekspertiz Portföy Arsalar ve Araziler

Detaylı

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL / ÜMRANİYE / ÇAKMAK ( 29 Adet Parsel) HAZIRLAYAN ACE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. Kayışdağı Cad. Ayşe Hatun

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU SİNPAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 994 Ada 54, 55, 56 ve 57 Parseller

DEĞERLEME RAPORU SİNPAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 994 Ada 54, 55, 56 ve 57 Parseller DEĞERLEME RAPORU SİNPAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 994 Ada 54, 55, 56 ve 57 Parseller Bomonti Time Projesi Şişli, İSTANBUL 28 Aralık 2012 Rapor No: 2012/SGYO/02 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi

Detaylı

KİRA DEĞERİ BELİRLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 2085 ADA 3 PARSEL

KİRA DEĞERİ BELİRLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 2085 ADA 3 PARSEL KİRA DEĞERİ BELİRLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. KOCAELİ ÇAYIROVA - AKSE 2085 ADA 3 PARSEL Bu taşınmaz değerleme raporu, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin istemi üzerine

Detaylı

PANORA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Fiyat Tespit Raporu Değerlendirme Raporu

PANORA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Fiyat Tespit Raporu Değerlendirme Raporu PANORA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Fiyat Tespit Raporu Değerlendirme Raporu Bu değerlendirme raporu Sermaye Piyasası Kurulu nun 12/02/2013 tarih ve 5/143 sayılı ilke kararına dayanarak Tacirler

Detaylı

ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. Bu Gayrimenkul Değerleme Raporu SİNPAŞ GYO A.Ş. nin talebi üzerine hazırlanmıştır. EGE BOYU PROJESİ Bu rapor; ilgilisi ve hazırlanış amacı dışında, üçüncü

Detaylı

TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 20

TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 20 TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 20 TSKB GYO nun stratejisi başarıyı yineleyebilir kılmak üzerine kuruludur. Şirket her defasında kendini bir üst seviyeye taşıyacak projeleri hedeflemektedir. YİNELEYEN TSKB

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 2085 ADA 4 PARSEL

DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 2085 ADA 4 PARSEL DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. KOCAELİ ÇAYIROVA AKSE 2085 ADA 4 PARSEL Bu taşınmaz değerleme raporu, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin istemi üzerine hazırlanmıştır.

Detaylı

İSTANBUL ( ). İDARE MAHKEMESİ BAŞKANLIĞI NA GÖNDERİLMEK ÜZERE ANKARA İDARE MAHKEMESİ BAŞKANLIĞI NA

İSTANBUL ( ). İDARE MAHKEMESİ BAŞKANLIĞI NA GÖNDERİLMEK ÜZERE ANKARA İDARE MAHKEMESİ BAŞKANLIĞI NA YÜRÜTMEYİ DURDURMA TALEPLİDİR. İSTANBUL ( ). İDARE MAHKEMESİ BAŞKANLIĞI NA GÖNDERİLMEK ÜZERE ANKARA İDARE MAHKEMESİ BAŞKANLIĞI NA DAVACI : TMMOB Şehir Plancıları Odası (İstanbul Şubesi) VEKİLİ : Av. Koray

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 1586 PARSEL

DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 1586 PARSEL DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL TUZLA - TEPEÖREN 1586 PARSEL Bu taşınmaz değerleme raporu, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin istemi üzerine hazırlanmıştır.

Detaylı

YATIRIMCI SUNUMU 31.12.2013

YATIRIMCI SUNUMU 31.12.2013 YATIRIMCI SUNUMU 31.12.2013 GYO Sektörü Gayrimenkul yatırım ortaklıkları(gyo); Gayrimenkullere, Gayrimenkullere dayalı projelere, Gayrimenkullere dayalı haklara, Sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen

Detaylı

İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. YATIRIMCI SUNUMU 31.12.2015

İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. YATIRIMCI SUNUMU 31.12.2015 İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. YATIRIMCI SUNUMU 31.12.2015 ISGYO İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., 1999 yılında T. İş Bankası A.Ş. nin lider sermayedarlığı ile kurulmuştur. İş GYO; 1,3 milyar

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU Netsel Marina, Marmaris, Muğla. 30 Haziran 2010

DEĞERLEME RAPORU Netsel Marina, Marmaris, Muğla. 30 Haziran 2010 DEĞERLEME RAPORU Netsel Marina, Marmaris, Muğla 30 Haziran 2010 Rapor No: 2010/TGYO/15 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU Netsel Marina, Marmaris, Muğla 31 ARALIK 2010. Rapor No: 2010/TGYO/15

DEĞERLEME RAPORU Netsel Marina, Marmaris, Muğla 31 ARALIK 2010. Rapor No: 2010/TGYO/15 DEĞERLEME RAPORU Netsel Marina, Marmaris, Muğla 31 ARALIK 2010 Rapor No: 2010/TGYO/15 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi : Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme

Detaylı

YATIRIMCI SUNUMU 31.03.2014

YATIRIMCI SUNUMU 31.03.2014 YATIRIMCI SUNUMU 31.03.2014 GYO Sektörü Gayrimenkul yatırım ortaklıkları(gyo); Gayrimenkullere, Gayrimenkullere dayalı projelere, Gayrimenkullere dayalı haklara, Sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen

Detaylı

İSTANBUL OFİS PAZAR RAPORU Aralık 2009 PEGA. Commercial Real Estate Services

İSTANBUL OFİS PAZAR RAPORU Aralık 2009 PEGA. Commercial Real Estate Services İSTANBUL OFİS PAZAR RAPORU Aralık 2009 MERHABA, Öncelikle herkese, tüm dileklerinin gerçek olacağı yeni bir yıl dileriz. Ve kendi dileğimizle sesleniyoruz yeni yıla: HOŞ GEL 2010! Bu senenin son raporunu

Detaylı

Şekil 1: Planlama Alanı Genel Konumu

Şekil 1: Planlama Alanı Genel Konumu GAZİANTEP İLİ, ŞEHİTKAMİL İLÇESİ, İNCİLİPINAR MAHALLESİ, 636 ADA 37, 42 VE 44 PARSELLERE İLİŞKİN 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU Kapak dahil 7 sayfa PLANLAMA ALANININ TANIMI

Detaylı

YATIRIMCI SUNUMU 2016 / 1. Çeyrek

YATIRIMCI SUNUMU 2016 / 1. Çeyrek YATIRIMCI SUNUMU 2016 / 1. Çeyrek KISACA HALK GYO 2010 yılında kurulan Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkullere dayalı haklara ve sermaye piyasası

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş

DEĞERLEME RAPORU VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş DEĞERLEME RAPORU VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş ERLER MAHALLESİ-ETİMESGUT / ANKARA (2 ADET ARSA) 1 İÇİNDEKİLER BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1-1 Rapor Tarihi ve Numarası 1-2 Rapor Türü 1-3 Raporu Hazırlayanlar

Detaylı

Planlarda Kullanılan Renkler ve Emsal (KAKS)-TAKS Kavramları. Tarih: 12.12.12 Şehir Planlamasına Giriş Dersi

Planlarda Kullanılan Renkler ve Emsal (KAKS)-TAKS Kavramları. Tarih: 12.12.12 Şehir Planlamasına Giriş Dersi Planlarda Kullanılan Renkler ve Emsal (KAKS)-TAKS Kavramları Tarih: 12.12.12 Şehir Planlamasına Giriş Dersi Plan süreci Mevcut durumun ortaya koyulması Eldeki veriler ışığında çalışma alanının sorun ve

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş

DEĞERLEME RAPORU VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş DEĞERLEME RAPORU VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş ERLER MAHALLESİ-ETİMESGUT / ANKARA (2 ADET ARSA) 1 İÇİNDEKİLER BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ 1-1 Rapor Tarihi ve Numarası 1-2 Rapor Türü 1-3 Raporu Hazırlayanlar

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU Korupark AVM, BURSA

DEĞERLEME RAPORU Korupark AVM, BURSA DEĞERLEME RAPORU Korupark AVM, BURSA 31 Aralık 2010 Rapor No: 2010/TGYO/04 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi:

Detaylı

BALIKESİR İLİ, KARESİ İLÇESİ, ÜÇPINAR MAHALLESİ, 22L-III PAFTA,5192 ADA, 19 PARSELE AİT

BALIKESİR İLİ, KARESİ İLÇESİ, ÜÇPINAR MAHALLESİ, 22L-III PAFTA,5192 ADA, 19 PARSELE AİT BALIKESİR İLİ, KARESİ İLÇESİ, ÜÇPINAR MAHALLESİ, 22L-III PAFTA,5192 ADA, 19 PARSELE AİT 1 / 1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ AÇIKLAMA RAPORU ÇELİK ŞEHİR PLANLAMA KASAPLAR MH. VASIFÇINAR CAD.

Detaylı

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. BURSA MODERN PROJESİ/OSM ANGAZİ 29.12.2011 2011 400 100 HARMONİ

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. BURSA MODERN PROJESİ/OSM ANGAZİ 29.12.2011 2011 400 100 HARMONİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. BURSA MODERN PROJESİ/OSM ANGAZİ 29.12.2011 2011 400 100 GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. e UKAS İÇİNDEKİLER 1. RAPOR BİLG

Detaylı

S v P ULUSOY UN SANAYİ VE TİCARET A.Ş. Gayrimenkul Değerleme Raporları Hakkında Bilgi Notu STANDART GAYRİMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.Ş. 19.09.

S v P ULUSOY UN SANAYİ VE TİCARET A.Ş. Gayrimenkul Değerleme Raporları Hakkında Bilgi Notu STANDART GAYRİMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.Ş. 19.09. STANDART GAYRİMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.Ş. ULUSOY UN SANAYİ VE TİCARET A.Ş. Gayrimenkul Değerleme Raporları Hakkında Bilgi Notu 19.09.2013 SvP_13_ULUSOY_Bilgi Notu İÇİNDEKİLER 1. BİLGİ NOTU HAKKINDA

Detaylı

BORNOVA (İZMİR) 3720 ADA, 5 (2,3,4) PARSEL NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ AÇIKLAMA RAPORU

BORNOVA (İZMİR) 3720 ADA, 5 (2,3,4) PARSEL NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ AÇIKLAMA RAPORU 1-ALANIN TANIMI Planlama alanı; İmar Planı değişikliği yapılan alan, İzmir İli, Bornova İlçesi sınırları içerisindedir. Bornova İlçesi İzmir İlinin merkezinde yer alan bir ilçe konumundadır.(şekil 1,2).

Detaylı

YÖNETİCİ ÖZETİ. Adresi

YÖNETİCİ ÖZETİ. Adresi Değerlemeyi Talep Eden Dayanak Sözleşmesi Raporlama Süresi Değerlenen Mülkiyet Hakları Raporun Konusu YÖNETİCİ ÖZETİ Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 02 Aralık 2013 tarih ve 8408-02 kayıt no lu

Detaylı

6404 ADA 47 NO.LU PARSEL (6404 ADA 36 NO.LU PARSELİN İFRAZINDAN OLUŞMUŞTUR) GAZİOSMANPAŞA MAHALLESİ AYDINOĞULLARI VE AZİMKAR SOKAK ÜZERİ CANİK/SAMSUN

6404 ADA 47 NO.LU PARSEL (6404 ADA 36 NO.LU PARSELİN İFRAZINDAN OLUŞMUŞTUR) GAZİOSMANPAŞA MAHALLESİ AYDINOĞULLARI VE AZİMKAR SOKAK ÜZERİ CANİK/SAMSUN 6404 ADA 47 NO.LU PARSEL (6404 ADA 36 NO.LU PARSELİN İFRAZINDAN OLUŞMUŞTUR) GAZİOSMANPAŞA MAHALLESİ AYDINOĞULLARI VE AZİMKAR SOKAK ÜZERİ CANİK/SAMSUN BİLGİ NOTU Sayfa 1 / 15 GENEL BİLGİLER Tanıtım konusu

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU SİNPAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

DEĞERLEME RAPORU SİNPAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. DEĞERLEME RAPORU SİNPAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. I-Tower Bomonti Projesi 28 Adet Ofis, 4 Adet Mağaza Şişli, İSTANBUL 26 Aralık 2013 Rapor No: 2013/SGYO/01 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi

Detaylı

GAYRİMENKULLER TOPLAMI

GAYRİMENKULLER TOPLAMI FİYAT TESPİT RAPORU 1,00 TL nominal değerli bir payın satış fiyatı aralığı 1,00 TL - 1,30 TL olarak belirlenmiştir. Fiyat tespitine ilişkin varsayımlar ve fiyat aralığı, konsorsiyum lideri Ak Yatırım tarafından

Detaylı

(İkiyüzbin Yeni Türk Lirası)

(İkiyüzbin Yeni Türk Lirası) Sn... A.Ş Mah... Cad. No:... / İstanbul Konu : Değerleme Raporu Talebiniz üzerine Bostanlı Mah... Sk No:.. Apt. D:.. Karşıyaka İzmir adresindeki a ait mülk 2014 tarihinde gezilerek dikkatle incelenmiştir.

Detaylı

YATIRIMCI SUNUMU 2015 YS

YATIRIMCI SUNUMU 2015 YS YATIRIMCI SUNUMU 2015 YS KISACA HALK GYO 2010 yılında kurulan Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkullere dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU Ankamall AVM ve Crowne Plaza Otel, ANKARA

DEĞERLEME RAPORU Ankamall AVM ve Crowne Plaza Otel, ANKARA DEĞERLEME RAPORU Ankamall AVM ve Crowne Plaza Otel, ANKARA 30 Haziran 2010 Rapor No: 2010/TGYO/06 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU 858 Ada 1 Parsel ve 2 Parsel, İkitelli İstanbul

DEĞERLEME RAPORU 858 Ada 1 Parsel ve 2 Parsel, İkitelli İstanbul DEĞERLEME RAPORU 858 Ada 1 Parsel ve 2 Parsel, İkitelli İstanbul 31 Aralık 2010 Rapor No: 2010/TGYO/10 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ Rapor No: 2010/TGYO/10 - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul

Detaylı

ANKARA DOĞAL ELEKTRĠK ÜRETĠM VE TĠCARET A.ġ. GENEL MÜDÜRLÜĞÜ DENĠZLĠ ĠLĠ, SARAYKÖY ĠLÇESĠ, TURAN MAHALLESĠ 571 ADA 1 PARSEL

ANKARA DOĞAL ELEKTRĠK ÜRETĠM VE TĠCARET A.ġ. GENEL MÜDÜRLÜĞÜ DENĠZLĠ ĠLĠ, SARAYKÖY ĠLÇESĠ, TURAN MAHALLESĠ 571 ADA 1 PARSEL ANKARA DOĞAL ELEKTRĠK ÜRETĠM VE TĠCARET A.ġ. GENEL MÜDÜRLÜĞÜ DENĠZLĠ ĠLĠ, SARAYKÖY ĠLÇESĠ, TURAN MAHALLESĠ 571 ADA 1 PARSEL 1. Genel Özellikler Denizli ili, Sarayköy ilçesi, Turan mahallesi 571 ada 1 parselde

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU Ankamall AVM ve Crowne Plaza Otel, ANKARA

DEĞERLEME RAPORU Ankamall AVM ve Crowne Plaza Otel, ANKARA DEĞERLEME RAPORU Ankamall AVM ve Crowne Plaza Otel, ANKARA 31 ARALIK 2010 Rapor No: 2010/TGYO/06 1 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Detaylı

İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ İ.AYAZAĞA MAHALLESİNDE 1 ADET ARSA DEĞERLEME RAPORU

İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ İ.AYAZAĞA MAHALLESİNDE 1 ADET ARSA DEĞERLEME RAPORU Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar / İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ İ.AYAZAĞA MAHALLESİNDE 1 ADET ARSA

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU SİNPAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

DEĞERLEME RAPORU SİNPAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. DEĞERLEME RAPORU SİNPAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. I-Tower Bomonti Projesi 28 Adet Ofis, 4 Adet Mağaza Şişli, İSTANBUL Rapor Tarihi: 26 Aralık 2013 Revizyon Tarihi: 09 Temmuz 2014 Rapor No: 2013/SGYO/01-R

Detaylı

Alış Ekspertiz Değeri. Ekspertiz Tarihi. Ekspertiz Değeri. Portföy Değeri 30.01.08 66.000 - - 15.03.11 405.000 405.000 0%

Alış Ekspertiz Değeri. Ekspertiz Tarihi. Ekspertiz Değeri. Portföy Değeri 30.01.08 66.000 - - 15.03.11 405.000 405.000 0% GAYRİMENKULLER, GAYRİMENKUL PROJELERİ, GAYRİMENKULE DAYALI HAKLAR Yeri ve Özellikleri Alış Alış Maliyeti Alış Ekspertiz Alış Ekspertiz Ekspertiz Ekspertiz Portföy Arsalar ve Araziler 68.808.483 14% İstanbul

Detaylı

YATIRIMCI SUNUMU 12 MART 2014

YATIRIMCI SUNUMU 12 MART 2014 YATIRIMCI SUNUMU 12 MART 2014 357,286 503,565 518,475 469,981 431,271 556,769 546,672 650,127 750,922 698,571 814,031 766,527 906,527 1,014,678 TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ GÖRÜNÜMÜ Türkiye Konut İnşaat

Detaylı

YATIRIMCI SUNUMU 30.09.2013

YATIRIMCI SUNUMU 30.09.2013 YATIRIMCI SUNUMU 30.09.2013 GYO Sektörü Gayrimenkul yatırım ortaklıkları(gyo); Gayrimenkullere, Gayrimenkullere dayalı projelere, Gayrimenkullere dayalı haklara, Sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen

Detaylı

DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 1 ADET ARSA

DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 1 ADET ARSA DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL - ESENYURT 1 ADET ARSA Bu taşınmaz değerleme raporu, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin istemi üzerine hazırlanmıştır. İlgilisi

Detaylı

GAYRİMENKULDE PROJE DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI ve KRİZİN GÖLGESİNDE RİSK ORANLARI. Cansel Turgut YAZICI Değerleme Günleri, 21 Kasım 2009

GAYRİMENKULDE PROJE DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI ve KRİZİN GÖLGESİNDE RİSK ORANLARI. Cansel Turgut YAZICI Değerleme Günleri, 21 Kasım 2009 GAYRİMENKULDE PROJE DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI ve KRİZİN GÖLGESİNDE RİSK ORANLARI Cansel Turgut YAZICI Değerleme Günleri, 21 Kasım 2009 1 Mülkün analizlerle modellenmesi sonucunda proje değerine ve/veya arsa

Detaylı

Gayrimenkul Değerleme ve Kentsel Dönüşüm Uygulamaları

Gayrimenkul Değerleme ve Kentsel Dönüşüm Uygulamaları GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Değerleme ve Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Ekim, 2013 Biz Kimiz..? GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Türkiye de kurulan ilk kurumsal değerleme şirketidir. 1994

Detaylı