İSTANBUL İLİ ÜMRANİYE İLÇESİ K.BAKKALKÖY MAHALLESİ 2 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr İSTANBUL İLİ ÜMRANİYE İLÇESİ K.BAKKALKÖY MAHALLESİ 2 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

2 DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM RAPORU HAZIRLAYAN KURUM GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ RAPOR TARİHİ İSTANBUL İLİ ÜMRANİYE İLÇESİ K.BAKKALKÖY MAHALLESİ 2 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ TAPU BİLGİLERİ MEVCUT KULLANIM BOŞ İMAR DURUMU 3317 Ada 4 no.lu ve 3318 Ada 1 no.lu parsellerin mülkiyeti Emlak Konut GYO A.Ş 'ye aittir. Parseller üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır Ada 4 no.lu ve 3318 Ada 1 no.lu parsellerin tabi oldukları tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Finans Merkezi Revizyon Uygulama İmar Planı durdurulmuştur. Sayfa: 11 DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) ARSA DEĞERİ ,00 TL 1

3 RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:... 5 GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 8 Küçükbakkalköy 3317 Ada 4 No.lu Parselin Tapu Kaydı... 8 Küçükbakkalköy 3318 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı... 8 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri... 9 Gayrimenkullerin İmar Durumu...11 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...11 İNCELEMEYE KONU ALANA İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi...12 İstanbul İli...12 Coğrafi Konum...12 Demografik Yapı...13 Ekonomik Yapı...14 Ümraniye İlçesi...16 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...17 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi

4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...17 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...18 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...18 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...19 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...19 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...19 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...20 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...20 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri...21 Çevrede Arsa Değeri Araştırması...21 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri)...22 Gayrimenkuller Üzerinde Geliştirilebilecek Proje Analizi...22 Yakın Çevrede Ticaret Emsali Araştırması...22 En Verimli Kullanım Analizi...26 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...26 En Verimli Kullanım Analizi...26 RAPOR EKLERİ:

5 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAK KONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Ümraniye İlçesi K. Bakkalköy Mahallesinde bulunan 3317 Ada 4 No.lu ve 3318 Ada 1 No.lu parsellerin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Ekonomist Kaan KIYMAÇ, Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Elif ÖZEL ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4

6 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları Şirketimizin Yönetim Kurulu üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Ümraniye İlçesi K. Bakkalköy Mahallesinde bulunan 3317 Ada 4 No.lu ve 3318 Ada 1 No.lu parsellerin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi: Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No:

7 2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, KüçükBakkalköy Mahallesinde bulunmaktadır. O1-O2 Çamlıca Bağlantısının kuzeyinde bulunan ve İstanbul Finans Merkezi olarak planlanan bölge içinde yer alan parsellerin toplam yüzölçümü ,38 m² dir. 6

8 İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; O1-O2 Çamlıca Bağlantı Yolu üzerinde Boğaziçi Köprüsü yönünde ilerlenirken, Kozyatağı O2 Bağlantısı geçilir. Üst geçitten 2 km devam edilerek sağ tarafta aksi istikamette yan yola girilir. Bu yönde döner kavşağa kadar gidilerek sola dönülür. Girilen Şenol Güneş Bulvarı boyunca 370 m. Devam edilerek sağ taraftaki Şimşek Sokak a geçilir ve aynı yönde 600 m. İlerlenerek değerlemeye konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye gelinmiş olunur. İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Anadolu Otoyolu Bağlantısına 600 m, D- 100 Karayolu na takribi 3 km, Sabiha Gökçen Havalimanı na takribi 20,6 km uzaklıktadır. 7

9 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkullerin tapu ve takyidat bilgileri Ümraniye Tapu Sicil Müdürlüğünden tarihinde ve saat 14:50 de temin edilmiştir Küçükbakkalköy 3317 Ada 4 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 3317 İlçe ÜMRANİYE Parsel 4 Mahalle KÜÇÜKBAKKALKÖY MAH. Yüzölçümü 3.630,38 m² Cilt/Sayfa 1/26 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL Y.O. A.Ş. TAM Tarih ve Yevmiye No /18400 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri İFRAZ YOKTUR. İfraz sonucu oluşan parseldir Küçükbakkalköy 3318 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 3318 İlçe ÜMRANİYE Parsel 1 Mahalle KÜÇÜKBAKKALKÖY MAH. Yüzölçümü ,00 m² Cilt/Sayfa 1/4 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL Y.O. A.Ş. TAM Tarih ve Yevmiye No /11301 Edinme Sebebi İMAR TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR. İfraz sonucu oluşan parseldir. 8

10 2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi 3317 Ada 4 No.lu ve 3318 Ada 1 No.lu parsellerde kayıtlıdır. 9

11 10

12 2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nın tarih sayılı yazısına binaen bölgede uygulanacak İstanbul Finans Merkezi ile ilgili Master Plan Kentsel Tasarım ve Planlama çalışmaları nedeniyle tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Finans Merkezi Revizyon Uygulama İmar Planı durdurulmuştur. Bu nedenle İmar Durumu alınamamıştır. Bölgenin üst ölçekli planı tasdik tarihli 1/5000 Ölçekli Finans Merkezi Revizyon Uygulama İmar Planı dır tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Finans Merkezi Revizyon Uygulama İmar Planı na göre, 3317/4 parsel, Emsal=1, H= Serbest yapılaşma koşulları ile Kreş Alanı ; 3318/1 parsel, Emsal=2.50, H = Serbest yapılaşma koşulları ile Ticaret Alanı olarak planlandığı bilgisi şifahen alınmıştır. Ada Parsel Fonksiyon Emsal Kreş Alanı Ticaret Alanı 2.50 Değerleme konusu taşınmazların, fonksiyonlarına göre ve imar planındaki yapılaşma şartlarında belirtilen emsallerine göre toplam inşaat alanları aşağıdaki tablolarda gösterilmiştir. Ada Parsel Alan (m²) Fonksiyon Emsal Değeri İnşaat Alanı (m²) ,38 Kreş 1, , ,00 Ticaret Alanı 2, ,50 TOPLAM ALAN (m²) ,38 TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) , Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesinde bulunan 2 adet parselin kamusal terkleri gerçekleştirilmiştir. Arsa niteliğindeki gayrimenkullerin üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Ümraniye Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nde yapılan araştırmada gayrimenkullere ait imar durumu belgeleri değişiklik sebebiyle edinilememiştir. 11

13 3 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi İstanbul İli Coğrafi Konum İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir. İstanbul İli 5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, 12

14 Kişi YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır Demografik Yapı Nüfus - Yoğunluk: Türkiye topraklarının % 9,7 sini oluşturan İstanbul, km² ( ha) yüzölçümüne sahiptir. Türkiye İstatistik Kurumu ndan alınan bilgilere göre, 2000 yılı Genel Nüfus Sayımına göre nüfusu kişi, 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Sayımına göre ise kişidir. Yıllara Göre Nüfus Değişimi Yıl İstanbul nüfusunun yıllara göre değişimi yukarıdaki grafikte verilmiştir. Bu bilgiye göre özellikle yılları arasında hızlı bir nüfus artışının olduğu göze çarpmaktadır yılları arasında ise nüfus artış hız ivmesinin azaldığı görülmektedir ve 2000 yılları arasında İstanbul için tespit edilen yıllık büyüme oranı % 2,83 tür. Daha önceki dönemde İstanbul un yıllık ortalama nüfus artış hızının %3,45 olarak gerçekleşmesi ve bu oranın bir kısmının göçlerden kaynaklanmasına karşın nüfus artış oranının düştüğü gözlenmektedir. Bunun sebepleri Türkiye genelindeki nüfus artış hızının (doğurganlık oranı) düşmesi ve göçün yavaşlamasıdır. Teknik ve Sosyal Altyapı: İstanbul il bütünü barındırdığı teknik ve sosyal altyapı alanları açısından incelenirken, eğitim, sağlık, sosyal ve kültürel alanlar açısından ele alınmıştır. 13

15 Türkiye genelindeki örgün ve yaygın eğitim kurumları olarak 2007/2008 eğitim öğretim yılında resmi ve özel tüm eğitim kademesindeki; okulun % 8 i, dersliğin %15 i, öğretmenin %14 ü, öğrencinin %16 sı İstanbul ilindedir. Ülke genelindeki örgün eğitim kurumlarının %6 sı İstanbul ilinde bulunmakta olup ülke genelinde örgün eğitim kurumlarında eğitim gören öğrencilerin %16 sı İstanbul ilindeki örgün eğitim kurumlarındadır. İl genelinde okuma yazma bilenlerin oranı %93 olup, bu oranda erkeklerin okuma yazma bilme oranı kadınlara göre daha yüksektir. Türkiye genelindeki sağlık hizmetlerinin %16 sı İstanbul ilinde bulunmaktadır. Rakam olarak bu yüzde 200 hastaneye tekabül etmekte ve hastane başına düşen hasta sayısı Türkiye genelinde kişiyken İstanbul ilinde kişidir. Doktor başına düşen hasta sayısı ise Türkiye genelinde 817 kişiyken bu rakam İstanbul ilinde 859 kişi ile Türkiye ortalamasının üzerindedir. Bu değerlendirmeye laboratuar, kan merkezleri ve özel hekim muayenehaneleri dâhil değildir. İstanbul il genelinde sosyal alanlardan; Sosyal Hizmetler İl Müdürlüğüne bağlı olarak faaliyet gösteren 10 çocuk yuvası, 3 yetiştirme yurdu, sokakta yaşayan ve sokakta çalıştırılan çocuklara yönelik 10 adet gözlemevleri, çocuk ve gençlik merkezleri, rehabilitasyon merkezleri, özürlülere yönelik hizmetler sunan 5 adet kuruluşlar, yaşlılara yönelik huzur ve bakım evleri gibi halkın yardıma muhtaç her yaş ve cinsiyetine yönelik yardımlaşma ve dayanışma merkezleri mevcuttur. İstanbul ili kültürel alanlar bakımından incelendiğinde, 145 kütüphane, 73 kültür merkezi, 48 fuar ve kongre alanı, 36 konser ve gösteri merkezi, 98 sinema, 47 tiyatro salonu, 277 sanat galerisi, matbaa, 12 adet yerel gazete, 35 adet ulusal gazete, 25 televizyon kanalı ve 38 radyo kanalı hizmet sunmaktadır. Ayrıca; ilde, bir kısmı aynı zamanda müze olarak da kullanılan 17 adet saray bir kısmında külliyenin de yer aldığı 66 medrese, 63 müze bulunmakta olup bunların bir kısmı TBMM ne, bir kısmı Kültür ve Turizm Bakanlığına, bir kısmı Vakıflara, bir kısmının yönetimi ise Büyükşehir Belediyesi ne aittir. Değişik inançlara mensup vatandaşlarımıza hizmet eden tarihsel değere sahip 49 adet kilise, 16 sinagog, tarihi- turistik değere sahip 119 türbe, tarihi değeri olan 64 cami bulunmaktadır Ekonomik Yapı Ulusal Hesaplar Sistemi güncelleme çalışmaları ile ülkemizin makro ekonomik istatistiklerinin yöntem, kapsam, tutarlılık ve uluslararası karşılaştırılabilirliğinde önemli iyileşmeler sağlanmıştır. Yapılan güncellemenin gerekçesi ortaya çıkan yeni ihtiyaçlardan dolayı hesaplamalara ilişkin kapsam ve yöntem değişikliğine gidilmesidir. Yeni Gayri Safi Yurtiçi Hâsıla (GSYİH) tahminleri, kapsamlı ve bütünleşik hesap setlerinden oluşan Avrupa Hesaplar Sistemine (ESA95) göre derlenmektedir. Üretim yöntemi ile hesaplanan gayri safi yurtiçi hâsıla tahmininde, 2007 yılı 14

16 dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hâsıla % 9,9 luk artışla milyon TL, 2008 yılı dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hasıla %5.7 lik artışla Milyon YTL ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan en son veriler uyarınca 2009 yılı ikinci üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hasıla % 4.4 lük azalışla Milyon TL olmuştur yılının dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlarla gayri safi yurtiçi hâsıla % 3,4 lük artışla milyon TL olmuştur yılı gayri safi yurtiçi hâsıla değeri; cari fiyatlarla, %12,9 luk artışla milyon TL, ABD doları cinsinden %25,1 lik artışla milyon $, sabit fiyatlarla, % 4,5 lik artışla milyon TL olmuştur yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla TL, ABD doları cinsinden $ olarak, 2008 yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla değeri cari fiyatlarla YTL, ABD doları cinsinden $ olarak hesaplanmıştır. DPT tarafından hazırlanan Dokuzuncu 5 Yıllık Kalkınma Planı na göre; İstanbul un plan döneminde 12,870$ GSYİH ya ulaşacağı öngörülmektedir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından 2003 yılından itibaren İl Bilgileri yayınlanmamaktadır. Ancak yapılan uluslararası bir araştırmada dünya ekonomisine yön veren 100 kent sıralamasında İstanbul un 133 milyar $ GSYİH ile 34 üncü sırada olduğu tespit edilmiştir. Türkiye deki işgücünün % 18,55 i, istihdam edilenlerin % 18,5 İ, işsiz nüfusun % 18,9 u İstanbul dadır. TUİK tarafından açıklanan Hane halkı İşgücü Araştırması 2010 Yıllık Sonuçlarına göre 2010 yılı Ocak sonu itibarıyla Türkiye'de kurumsal olmayan sivil nüfus 70 milyon 795 bin kişi, kurumsal olmayan çalışma çağındaki nüfus ise 52 milyon 223 bin kişidir yılı Ocak döneminde istihdam edilenlerin sayısı, 21 milyon 162 bin kişidir. Türkiye İstatistik Kurumu nun Aralık 2008 verilerine göre, İstanbul ilinde iş gücüne katılanların %59,54 ü Hizmet Sektöründe, %40,1 i Sanayi Sektöründe ve %0,36 sı Tarım Sektöründe istihdam edilmektedir. TÜİK verilerine göre, İstanbul il genelinde işgücü olup, kişi istihdam edilmektedir kişi işsizdir. İşsizlik oranı % 11,4 tür. Bu oran Türkiye genelinde ise %10,6 seviyesindedir. TUİK İstanbul İl Müdürlüğünün kayıtlarına göre halen kişi işsizliğini beyan ederek iş bulmayı beklemektedir. 15

17 3.1.2 Ümraniye İlçesi İstanbul ili Anadolu yakasında yer alan Ümraniye ilçesi, batıda Üsküdar; güneyde Ataşehir; doğuda Sancaktepe ve Çekmeköy; kuzeyde Beykoz ilçesi ile sınırlanmaktadır. Ümraniye İstanbul' un en hızlı kentleşen ve nüfusu hızla artan; köy ve yöre geleneklerinin de aynen muhafaza edildiği bir kentleşme örneğidir. İstanbul'un nüfus bakımından en kalabalık ikinci ilçesidir. 1960'lardan sonra nüfus patlaması yaşayan Ümraniye'de ilk belediye teşkilâtı 1963'te kuruldu ancak 1980'deki askerî müdahalede bu belediye feshedilerek Üsküdar'a bağlandı. Daha sonra 1987'de bu kez ilçe olarak Üsküdar'dan ayrıldı yılında ilçe olan Ümraniye' de ilk yerel seçim 1989 yılında yapıldı. İlçe 14 mahalle, 6 belde ve 4 köyden oluşur. 22 bin hektarlık bir yerleşim alanına sahiptir. TÜİK tarafından yapılan Adrese Dayalı Nüfus Sayımına göre 2010 yılı nüfusu kişidir. Ümraniye, ekonomik çeşitlilik açısından çok zengin bir yöredir. Küçük imalat sanayisinden konfeksiyona, yedek parça ve ağaç ürünleri üretimine kadar çeşitlilik göstermektedir 16

18 3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Rapora konu gayrimenkuller yapımına başlanan İstanbul Finans Merkezi içinde bulunmaktadır. Gayrimenkullerin yakın çevresinde Soyak Bambu Residence, Gülden Soyak Tüfekçi Kültür Merkezi, Soyak Yenişehir Kibele Evleri bulunmaktadır. Yeni konut yapılaşmalarının başladığı görülen alanın güneyinde KentPlus Ataşehir Evleri bulunmaktadır. Yapılan çalışmalar neticesinde; bölgenin topografik açıdan imar planında sahip olduğu yapılaşma koşulları ile yapılaşmaya uygun olduğu düşünülmektedir. 3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesinde bulunan ve tapu siciline göre toplam yüzölçümleri ,38 m² olan 2 adet parseldir. Gayrimenkullerin tamamı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş ne aittir. Gayrimenkuller üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Tahsise konu yapılaşma fonksiyonuna haiz gayrimenkullerin planda belirtilen emsal kriterlerine göre emsale göre toplam yapılaşma alanları aşağıda listelenmiştir. Ada Parsel Alan (m²) Fonksiyon Emsal Değeri İnşaat Alanı (m²) ,38 Kreş 1, , ,00 Ticaret Alanı 2, ,00 TOPLAM ALAN (m²) ,38 TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) , Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesinde bulunan ve tapu siciline göre toplam yüzölçümleri ,38 m² olan 2 adet parseldir. Parseller TAM hisseyle Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye aittir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nın tarih sayılı yazısına binaen bölgede uygulanacak İstanbul Finans Merkezi ile ilgili Master Plan Kentsel Tasarım ve Planlama çalışmaları nedeniyle tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Finans Merkezi Revizyon Uygulama İmar Planı durdurulmuştur. Değerlemeye konu gayrimenkuller bu plana göre Kreş ve Ticaret alanlarında kalmaktadır. Planın durdurulması sebebiyle imar durumu alınamamıştır. Rapora konu gayrimenkullerin üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup, İstanbul Finans Merkezi için yapılacak yeni imar planında yer alacak yapılaşma şartlarına uygun olacağı düşünülmektedir. 17

19 4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Parsellerin İstanbul Finans Merkezi için yapılacak yeni imar planı doğrultusunda değer kazanacak olması, Rapora konu Gayrimenkullerin Avrupa Otoyoluna ve D-100 Karayoluna yakın konumlu olmaları, Rapora konu gayrimenkul üzerinde herhangi bir yapı bulunmamasının inşai açıdan kolaylık ve maliyet avantajı sağlaması, 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Bölgede gerçekleşecek İstanbul Finans Merkezi projesinin ardından varolan yoğunluğunun artacak olması. 18

20 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 19

21 5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkullerin değerlemesinde; arsalar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında geliştirilebilecek bir projenin muhtemel satış hâsılatı ve inşa maliyetleri hesap edilerek Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi kullanılmıştır. 20

22 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri Ümraniye Belediyesinde yapılan araştırmaya göre 2011 yılı için Emlak Vergi Beyanına Esas ilan edilen arsa ve arazi asgari (m²) birim değerleri aşağıdaki gibidir; Ada Parsel Alan (m²) Rayiç m² Fiyatı (TL/m²) Rayiç Değer (TL) ,38 830, , ,00 830, ,40 Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Toplam Arsa Değeri = ,10 TL dir. 6.2 Çevrede Arsa Değeri Araştırması İLGİLİ İLETİŞİM BİLGİLERİ KONUM VE NİTELİĞİ İMAR DURUMU FİYAT (TL) ALAN(m²) ESTA MARK GAYRİMENKUL BİRİM DEĞERİ (TL/m²) Ataşehir de arsa niteliğinde Ticaret İmarlı , , ,68 ZAFER ÖZGÜREL MEGA IŞIK GEYRİMENKUL ESKİDJİ GAYRİMENKUL TURYAP ŞERİFALİ TEMSİLCİLİĞİ ÖZLEM ARSA OFİSİ TURYAP ŞERİFALİ TEMSİLCİLİĞİ ATAŞEHİR GARANTİ EMLAK UMUT GAYRİMENKUL Şerifali de TEM e cepheli, arsa niteliğinde Ticaret İmarlı ,00 900, ,22 Şerifali de arsa niteliğinde Ticaret İmarlı ,00 900, ,00 Şerifali de arsa niteliğinde Ticaret İmarlı ,00 538, ,32 Şerifali de TEM Yanyola cepheli, arsa niteliğinde Ticaret İmarlı ,00 450, ,66 Şerifali de arsa niteliğinde Ticaret İmarlı , , ,55 Şerifali de arsa niteliğinde Ticaret İmarlı ,00 450, ,11 Şerifali de TEM Yanyola cepheli, arsa niteliğinde Ticaret İmarlı ,00 900, ,66 Şerifali de arsa niteliğinde Ticaret İmarlı , , ,00 1USD=1,85 TL olarak kabul edilmiştir. 1 EURO=2,55 TL olarak kabul edilmiştir. 21

23 6.3 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri) Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkullerin emsallerine göre konumu, planlanan Finans Merkezi içinde yer almaları, imar durumu, olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde arsa m² birim değeri; Emsal=1,00 ile Kreş imarlı parsel için 3317 ada 4 no.lu parsel için brüt m² birim değer 2.000,00 TL/m², Emsal=2,50 ile Ticaret imarlı parsel için 3318 ada 1 no.lu parsel için brüt m² birim değer 4.000,00 TL/m², olarak hesap ve takdir edilmiştir. Buna göre gayrimenkullerin toplam değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Ada Parsel Alan (m²) Fonksiyon Emsal Değeri KDV siz Arsa m² Birim Değeri Brüt Arsa Değeri (TL) Aylık Birim m² Kira Bedeli (TL/m²) ,38 Kreş 1, , ,00 5, ,00 Ticaret 2, , ,00 10,00 TOPLAM DEĞER (TL) ,00 Arsanın kiraya verilmesi durumunda; 25 yıllık kira getirisinin değerine karşılık geleceği düşünülmektedir. Kira Birim m² Değeri = Toplam Değer/Yıl/12/alan Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir. 6.4 Gayrimenkuller Üzerinde Geliştirilebilecek Proje Analizi Yakın Çevrede Ticaret Emsali Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Özellikleri Fiyat (TL) Alan(m²) Birim Değeri (TL/m²) CENTURY VİZYON GAYRİMENKUL UMUT GAYRİMENKUL REMAX ATG Şerifali de, Mira Tower da ofis katı ,00 180, ,00 Şerifali de plaza , , ,32 Şerifali de plaza , , ,39 Şerifali de TEM Yanyola cepheli plaza , , ,15 22

24 6.4.2 Projelendirilmiş Arsa Değeri ve Diğer Analizler Rapora konu gayrimenkullerden Ticaret İmarlı olan 3318 ada 1 No.lu parselin alanı ,00 m², Kreş İmarlı olan 3317 ada 4 no.lu parselin alanı 3.630,38 m² dir. Ticaret İmarlı parsel için Emsal=2,50, Kreş imarlı parsel için Emsal=1,00 dir. Ticaret alanı için; Birim m² yapım maliyetinin ortalama 1.035,00 TL/m² olacağı kabul edilmiştir. Ticari proje geliştirilmesi halinde; gayrimenkuller üzerinde imar planına uygun inşa edilecek, kat mülkiyetli, yeni yapılmış dükkan, ofis, plaza katlarının ortalama satış m² birim değerinin 4.000,00 TL olabileceği düşünülmektedir. Emsal Alanı = ,00 m² x 2,50 = ,50 m² Toplam İnşaat Alanı = Emsal Alanı + Emsal Alanının % 20 si (satılabilir alanlar) + Emsal Alanının %5 i (emsal dışı alanlar) Toplam İnşaat alanı = ,50m² ,50 m² ,88 m² = ,88 m² Kreş Alanı için; Birim m² yapım maliyetinin ortalama 625,00 TL/m² olacağı kabul edilmiştir. Ortalama satış m² birim değerinin 3.000,00 TL olabileceği düşünülmektedir. Emsal Alanı = 3.630,38 x 1,00 = 3.630,38 m² Toplam İnşaat Alanı = Emsal Alanı + Emsal Alanının % 25 si (satılabilir alanlar) + Emsal Alanının %5 i (emsal dışı alanlar) Toplam İnşaat alanı = 3.630,38 m² + 726,08 m² + 181,52= 4.537,98 m² Ticaret ve Kreş Fonksiyonlu Alanların Toplam İnşaat Alanları= ,85 m² Yapım Maliyeti = Toplam İnşaat Alanı x Konut m² Birim Maliyet Değeri olduğundan; Ticaret İmarlı parsel için; m² x 1.035,00 TL/m²= ,63 TL Kreş İmarlı parsel için;4.537,98 m² x 625,00 TL/m²= ,38 TL Toplam Proje Maliyeti= ,63 TL ,38 TL = ,00 TL 23

25 Toplam satış hasılatı bulunurken; Toplam Ticaret İnşaat Alanı x Ticaret Satış Birim m² Değeri; = ,00 m² x 4.000,00 TL/m² = ,00 TL Toplam Kreş İnşaat Alanı x Kreş Satış Birim m² Değeri = 4.356,46 m² x 3.000,00 TL/m² = ,00 TL Toplam Satış Hasılatı = ,00 TL ,00 TL = ,00 TL Bölgesel Proje Karı Oranı= % 40 Tahmini Proje Karı (TL) =Toplam Satış Hasılatı (TL) X Bölgesel Proje Karı Oranı (%) Tahmini Proje Karı (TL) = ,00 TL x % 40 = ,20 TL Arsa Değeri; Toplam Satış Hasılatı (Toplam Proje Maliyeti + Proje Karı ) olarak hesaplanır. Arsa Değeri = ,00 TL ( ,00 TL ,20 TL) = ,80 TL bulunmaktadır. Yukarıdaki hesaplamalar ve kabuller doğrultusunda oluşan proje analiz tablosu aşağıdaki gibidir. 24

26 Proje Analizi Tablosu Proje Analizi İçin Öngörüler Ticaret Fonksiyonlu Arsa Alanı (m²) ,00 Kreş Fonksiyonlu Arsa Alanı (m²) 3.630,38 TOPLAM ARSA ALANI (m²) ,38 Ticaret Fonksiyonlu İnşaat Alanı (m²) ,50 Ticaret Fonksiyonlu Toplam İnşaatAlanının %20'si (Takribi Satılabilir Alan) (m²) ,50 Ticaret Fonksiyonlu Toplam İnşaat Alanının %5'i (Emsal Dışı İnşaat Alanları) (m²) 5.062,88 Kreş Fonksiyonlu Toplam İnşaat Alanı (m²) 3.630,38 Kreş Fonksiyonlu Toplam İnşaat Alanının %20'si (Takribi Satılabilir Alan) (m²) 726,08 Kreş Fonksiyonlu Toplam İnşaat Alanının %5'i (Emsal Dışı İnşaat Alanları) (m²) 181,52 TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) ,85 Maliyetler Maliyet Türü Alan (m²) Birim Değeri (TL/m²) Değer (TL) Ticaret Alanı Proje İnşa Maliyeti (TL) , , ,63 Kreş Alanı Proje İnşa Maliyeti (TL) 4.537,98 625, ,38 Toplam Proje Maliyeti (TL) ,00 Satış Hasılatı Hasılat Türü Alan (m²) Birim Değeri (TL/m²) Değer (TL) Ticaret Satış Hasılatı (TL) , , ,00 Kreş Satış Hasılatı (TL) 4.356, , , ,00 Bölgesel Proje Kar Oranı 40% Tahmini Proje Karı ,00 Arsa Değeri Arsa Değeri ,00 Yukarıdaki kabuller uyarınca geliştirilen örnek projede şerefiyeli arsa değeri ,00 TL ,00 TL (Yüzyirmiyedimilyonsekizyüzellibin Türk Lirası) olarak hesap ve takdir edilmiştir. 25

27 6.5 En Verimli Kullanım Analizi Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip olsa da en verimli kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkuller kurumunuzca değerlendirildiği takdirde; söz konusu plan fonksiyonuna ve yapılaşma şartlarına göre inşa edilmesi halinde en verimli kullanımın gerçekleşebileceği düşünülmektedir. 6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesinde bulunan yüzölçümleri ,38 m² olan 2 adet parseldir. Gayrimenkullerin tamamı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş ne aittir. Arsa Değeri; Emsallerine göre konumu, imar durumu, teknik ve sosyal altyapı, ulaşım vb. özellikleri, emsallerine göre olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar dikkate alınarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi İmar durumu dikkate alınarak üzerinde inşa edilebilecek Ticari yapıların pazar fiyatları araştırılarak Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi olmak üzere iki farklı yöntemle hesaplanmıştır. İnşaat maliyetlerindeki artışlar, piyasa şartları, ekonomik veriler ve geliştirilecek projede gayrimenkullerin kullanımının getirebileceği riskler vb. etkenler sebebiyle Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemindeki kabullerin ve verilerin değişmesi ihtimali bulunduğundan güncel koşullar altında nihaî değer olarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olduğu kanaatine varılmıştır. Sonuç olarak takdir edilen nihai pazar değerleri; Toplam ,38 m² alan için takdir edilen nihai değer; ,00 TL ,00 TL (Yüzyirmiyedimilyonsekizyüzaltmışbin Türk Lirası), Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir. 26

28 Rapora konu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünde bulunmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel oluşturmadığı düşünülmektedir. İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir. İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: RAPOR EKLERİ: Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Kayıtları Rapora Konu Gayrimenkule İlişkin İmar Durum Belgeleri 27