CAFERBEY MAHALLESİ, 4242 ADA, 1 PARSEL'E AİT

Transkript

1 SALİHLİ (MANİSA) CAFERBEY MAHALLESİ, 4242 ADA, 1 PARSEL'E AİT UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ A Ç I K L A M A R A P O R U HAZI RLAY A N etüdproje PLANLAMA LTD. ŞTİ. TEL/FAKS: M. PAŞA CAD. UĞURSOY İŞHANI KAT:2 NO:146/217 SALİHLİ/MANİSA www. etudproje.com.tr MAYIS, 2017 MAN İ SA

2 Plan Müellifi etüdproje PLANLAMA LTD. ŞTİ. Planlama Ekibi Mustafa HOŞAFÇI Şehir Plancısı, İTÜ (C Karne Grubu) Hüseyin HANER Şehir Plancısı, İTÜ (A Karne Grubu) 1

3 İÇİNDEKİLER 1. PLAN ÖNERİSİNİN KONUSU 2. PLANLAMA ALANININ ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ 3. PLANLAMA ALANININ COĞRAFİ YAPISI 4. PLANLAMA ALANININ BULUNDUĞU İLİN, İLÇENİN DEMOGRAFİK, SOSYAL VE EKONOMİK YAPISI 5. PLANLAMA ALANININ ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ 6. MÜLKİYET BİLGİSİ, KADASTRAL YAPISI, MEVCUT DURUM BİLGİSİ 7. ÜST ÖLÇEK PLAN KARARLARI 8. PLANLAMA ALANI YAKIN ÇEVRESİ VE MER İ PLAN BİLGİSİ 9. ÖNCEKİ PLAN KARARLARI 10. PLANA İLİŞKİN RAPORLAR 11. PLANIN GEREKÇESİ 12. KURUM GÖRÜŞLERİ 13. ARAZİ KULLANIM DAĞILIMI 14. PLAN KARARLARI 2

4 1. PLAN ÖNERİSİNİN KONUSU Plan değişikliğine konu alan; Manisa ili, Salihli ilçesi, Caferbey Mahallesi, 4242 ada 1 parsel numarası ile Kamil SARI (Tam) adına kayıtlı arsa vasıflı ,63 m2 yüzölçümlü taşınmazdır. Planlama alanı; tarihinde Salihli Belediye Meclisi tarafından onaylı Revizyon Uygulama İmar Planı nda Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı olarak planlanmıştır. Mevcut imar planında bu alanlar için yapılaşma koşulları; en küçük parsel büyüklüğü=2500 m2, Yükseklik= Serbest, Emsal= 0.60 olarak belirlenmiştir. Parsel çevresinde, özellikle kuzeyinde mevcut ve halen faal birçok tesis bulunmaktadır. Arazi hâlihazırda boş tarla konumunda olup, üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. Parsel maliki tarafından; bölgede konut alanlarının yoğunlaşması ve hem bölgede hem de ilçe genelinde özel eğitim tesislerine duyulan ihtiyaç göz önüne alınarak, mevcut imar planında Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı kullanımındaki taşınmazın bir kısmı üzerine Özel Eğitim Tesisi kurulmak ve bu amaçla imar planının taşınmazına ait kısmında plan değişikliği yapılması talep edilmektedir. 2. PLANLAMA ALANININ ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ Manisa ili, Ege Bölgesinde yer alan bir ildir. Manisa toplam nüfusuyla İzmir'den sonra Ege Bölgesi'nin 2. büyük ilidir. Manisa İlinin Türkiye'deki Yeri 3

5 Manisa İlinin Bölgedeki Yeri Salihli İlçesinin Manisa'daki Yeri 3. PLANLAMA ALANININ COĞRAFİ YAPISI Salihli batıdan Ahmetli, kuzeybatıdan Gölmarmara, kuzeyden Gördes ve Köprübaşı, kuzeydoğudan Demirci, doğudan Kula ilçeleri ile çevrilmiştir. Salihli ilçesi, güneyinde Bozdağlar Silsilesi, (2.157 m) kuzeyinde Gediz Ovası ile kaplı olup, ovanın kuzeyinde Dibek Dağları (1.120 m), kuzeydoğusunda Üşümüş Dağları (2095 m) bulunmaktadır. Yüzölçümü 1302 km²'dir. Salihli önemli yollar üzerinde bulunmaktadır. İzmir-Ankara (E-96) karayolu ve İzmir-Uşak-Afyon demiryolu üzerindedir. Ayrıca İstanbul-Antalya karayolu ile İzmir-Ankara karayolları Salihli nin doğu çıkışındaki köprülü kavşakta kesişirler. Planlama alanı, Salihli şehir merkezinin batısında yer alır. Kuzeyindeki İzmir-Ankara karayoluna cephelidir. Şehir merkezine yaklaşık 4,5 km, Caferbey mahallesine 1,5 km. mesafededir. Planlama alanı çevresinde Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı imarlı bölgelerde çeşitli faaliyetler gösteren işyerleri ve güneyinde konut alanları bulunmaktadır. 4

6 Planlama Alanı SALİHLİ Caferbey Mah ada 1 parsel İİz İzmmi iir r- -- AAnnkkaar raa KKaar raayyoo lluu l 4242 ada, 1 parsel Planlama Alanı ve Yakın Çevresinin Uydu Görüntüsü 5

7 4. PLANLAMA ALANININ BULUNDUĞU İLİN, İLÇENİN DEMOGRAFİK, SOSYAL VE EKONOMİK YAPISI Demografik Yapı Yıllara Göre Manisa Nüfusu Manisa'nın İlçelerinin 2014 Nüfusu Yıl Erkek Kadın Toplam Ahmetli: Akhisar: Alaşehir: Demirci: Gölmarmara: Gördes: Kırkağaç: Köprübaşı: Kula: Salihli: Sarıgöl: Saruhanlı: Selendi: Soma: Şehzadeler: Turgutlu: Yunusemre: Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK), Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2014 Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Manisa'nın toplam nüfusu 1 milyon 367 bin 905'e ulaşırken, Salihli ilçesinde kişi yaşamaktadır. Ekonomik Yapı Gediz Ovasının bereketli topraklarının da etkisiyle tarımsal üretim sıralamasında ilk üç ilden biridir. Yüzyıllardan beri dokumacılık, gıda, dericilik ve tarım konusunda faaliyet gösteren Manisa da bugün sanayi önemli bir gelir kaynağıdır. Salihli ilçesinin ekonomisi ise tarım ve tarıma dayalı ticaret ve sanayi ağırlıklıdır. Başlıca yetiştirilen tarımsal ürünler çekirdeksiz üzüm, buğday, arpa, pamuk, tütün ve mısırdır. Hayvancılık da, önemli gelir kaynağı olup, 2000'li yıllardan sonra besicilik sayısında artış görülmüştür. 6

8 İlçe merkezindeki sanayi çarşısına ek olarak; Salihli-Alaşehir-Kula üçgeninde 111 hektarlık alan üzerinde kurulan Salihli Organize Sanayi Bölgesi'nin Salihli'nin ekonomik yaşamına önemli ölçüde katkı sağlayacağı düşünülmektedir. İlçe topraklarında tuğla, kiremit hammaddesi içeren yatakları ile altın ve uranyum içeren cevher yatakları da vardır. Yeraltı zenginliklerinden maden suyu kaynakları, sıcak su kaynakları, kaplıca turizmi açısından yöresel önem taşır. Sıcak su kaynaklarının turizme dönüştürülmeye çalışıldığı Kurşunlu Kaplıcaları ; ve Çamur Banyoları; sağlık turizmi için oldukça önemlidir. Ayrıca, bu sıcak su kaynakları sayesinde Salihli kentinin Jeotermal enerji ile ısıtılması projesi başlamıştır. 5. PLANLAMA ALANININ ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ Salihli ve Yakın Çevresi Ulaşım Ağı Manisa nın ilçelerinden biri olan Salihli, İzmir-Ankara karayolu üzerindedir. Manisa il merkezine 72 km. ve İzmir il merkezine yaklaşık 92 km. uzaklıkta bulunur. Planlama alanı, Salihli şehir merkezinin batısında yer alır. Kuzeyindeki İzmir-Ankara karayoluna cephelidir. Şehir merkezine yaklaşık 4,5 km, Caferbey mahallesine 1,5 km. mesafededir. 7

9 6. MÜLKİYET BİLGİSİ, KADASTRAL YAPISI, MEVCUT DURUM BİLGİSİ Planlama alanı; Manisa ili, Salihli ilçesi, Caferbey Mahallesi, 4242 ada 1 parsel numarası ile Kamil SARI adına kayıtlı, arsa vasfında ve ,63 m2 yüzölçümlü taşınmazın bulunduğu alandır ada, 1 parsel Arazi üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. Kuzeyinde İzmir-Ankara karayoluna cephelidir. Güneyinde konut alanları, doğu, batı ve kuzeyinde akaryakıt istasyonu, çeşitli tür ve büyüklükte depolar vb. çalışma alanları bulunmaktadır. İzmir-Ankara Karayolu ndan Güneydoğuya Bakış İzmir-Ankara Karayolu ndan Güneye Bakış İzmir-Ankara Karayolu ndan Güneybatıya Bakış Uydu Görüntüsü 8

10 7. ÜST ÖLÇEK PLAN KARARLARI Meri 1/ Ölçekli Çevre Düzeni Planı İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı tarih ve 9948 sayılı Bakanlık Olur'u ile onaylanmıştır. Askı süreci içerisindeki itirazların değerlendirilmesi sonrasında tarih ve sayılı Bakanlık Olur'u ile onaylanmıştır. Askı süreci içerisindeki itirazların değerlendirilmesi sonrasında yeniden düzenleme yapılan İzmir- Manisa Planlama Bölgesi 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname'nin 7. maddesi uyarınca tarihinde onaylanmıştır. PLANLAMA ALANI Planlama alanı, İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı nda Salihli ilçesi sınırları içerisinde Kentsel Gelişme Alanı kullanımında kalmaktadır. 9

11 10

12 Manisa ili, Salihli ilçesi,caferbey mahallesi,4242 ada, 1 parsele ait 8. PLANLAMA ALANI YAKIN ÇEVRESİ VE MER'İ PLAN BİLGİSİ Meri 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Yürürlükte bulunan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'nda, plan değişikliğine konu 4242 ada 1 no.lu parselin bulunduğu alan Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı olarak planlıdır. Meri 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Yürürlükte bulunan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda, plan değişikliğine konu 4242 ada 1 no.lu parselin bulunduğu alan Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı olarak planlıdır. Bu alandaki yapılaşma koşulları en küçük parsel büyüklüğü=2500 m2, Yükseklik= Serbest, Emsal= 0.60 olarak belirlenmiştir. Meri 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Meri 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı 9. ÖNCEKİ PLAN KARARLARI VE MAHKEME KARARLARI Plan değişikliğine konu 4242 ada 1parsel numaralı taşınmazın da içinde bulunduğu Salihli ilçesine ait Revizyon Nazım ve Uygulama İmar Planı tarihinde onaylanmıştır ve bu plan mer'i plandır. Planlama alanına ilişkin herhangi bir mahkeme kararı bulunmamaktadır. 11

13 10. PLANA İLİŞKİN RAPORLAR Planlama alanı için hazırlanan İmar Planına Esas Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporu Manisa Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından tarihinde onaylanmıştır. Bu rapora göre; inceleme alanı için yerleşime uygunluk değerlendirilmesinde iki kategori tanımlanmıştır. Birinci kategori de taşıma gücü ile ilgili mühendislik problemleri gözlemlendiğinden dolayı zemin ortamlar için önlemli alanlar (ÖA-5) olarak tanımlanmıştır. Taşıma gücü değerlerinin düşük çıkmasından dolayı zemin iyileştirme yöntemlerinden mühendislik dolgusu, çimento enjeksiyonu vb. yöntemler yapılmalıdır. İkinci kategori de ise eğimle ilgili mühendislik problemleri gözlendiğinden dolayı zemin ortamlar için önlemli alanlar (ÖA-2.1) olarak tanımlanmıştır. İnceleme alanının doğusunda 4 m yüksekliğinde şev bulunmaktadır. Şevler istinatla desteklenmelidir. Afet İşleri Genel Müdürlüğü'nün yayınladığı Türkiye Deprem Bölgeleri Haritası'nda Manisa ilinin tamamı 1. Derece Deprem Bölgesi'nde kalmaktadır. Bu nedenle "Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik" hükümlerine uyulmalıdır. 11. PLANIN GEREKÇESİ Parsel maliki; hem bölgede hem de ilçe genelinde özel eğitim tesislerine duyulan ihtiyaç sebebiyle taşınmazının bir kısmı üzerinde Özel Eğitim Tesisi yapmak istemektedir. Taşınmaz çevresinde konut alanlarının yoğunlaşması ve eğitim tesisine duyulan ihtiyaç sebebiyle, mevcut imar planının taşınmazına ait kısmında plan değişikliği yapılmasını ve bu alandaki Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı kullanımının Özel Eğitim Alanı şeklinde değiştirilmesini talep etmektedir. 12. KURUM GÖRÜŞLERİ Plan değişikliğine konu alan için Karayolları 2. Bölge Müdürlüğü nden görüş istenmiştir. İzmir Karayolları 2. bölge Müdürlüğü'nün tarih ve E sayılı yazısında; 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu nun 17. maddesine dayanılarak çıkarılan Karayolları Kenarında Yapılacak Ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre, karayolundan hiçbir şekilde doğrudan bağlantı yapılmaması, ulaşım taşınmazın Salihli yönünde bulunan imar yolundan ve doğu sınırı bitişiğinden yapılması, imar planındaki yapı yaklaşma mesafelerine ve diğer hususlara uyulması hususları bildirilmiştir. 12

14 13. ARAZİ KULLANIM DAĞILIMI Hazırlanan plan önerisine ait Arazi Kullanım Tablosu aşağıda verilmiştir, ARAZİ KULLANIM MEVCUT PLAN (m2) ÖNERİ PLAN (m2) Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı , ,90 Özel Eğitim Tesisi 0, ,73 Toplam Alan , , PLAN KARARLARI Plan değişikliğine konu alan; Manisa ili, Salihli ilçesi, Caferbey Mahallesi, 4242 ada 1 parsel numarası ile kayıtlı taşınmazdır. Sözü edilen taşınmazın tamamı özel mülkiyete tabii, arsa vasfında ve toplam ,63 m2 alana sahiptir. Parsel maliki tarafından; mevcut imar planının taşınmazına ait kısmında plan değişikliği yapılması ve parselinin bir kısmındaki Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı kullanımının Özel Eğitim Alanı şeklinde değiştirilmesi talep edilmektedir. Planlama alanı; tarihinde Salihli Belediye Meclisi tarafından onaylı Revizyon Uygulama İmar Planı nda Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı olarak planlıdır. Parselin kuzeyinden karayoluna paralel m. kesitli toplayıcı yol ile doğusundan m. kesitli imar yolu geçmektedir. Bu alandaki yapılaşma koşulları en küçük parsel büyüklüğü=2500 m2, Yükseklik= Serbest, Emsal= 0.60 dır. Hazırlanan imar planı değişikliği önerisinde, sözü edilen 4242 ada 1 parselin doğusunda kalan ,73 m2 lik kısmı için Uygulama İmar Planı nda Özel Eğitim Alanı kullanımı getirilmiştir. Bu alan için yapılaşma koşulları E=1,00 ve en fazla yapı yüksekliği Yençok:14,50 m. olarak belirlenmiştir. Yapı yaklaşma mesafeleri güney ve batısındaki komşu parsellerden 5 m. kuzey ve doğusundaki yollardan ise 10 m. olarak önerilmiştir. Manisa Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından tarihinde onaylanan İmar Planına Esas Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporu na göre; planlama alanının doğu sınırındaki şevli kısım zemin ortamlar için Önlemli Alanlar (ÖA-2.1), parselin batısındaki geri kalan kısmı ise Önlemli Alanlar (ÖA-5) olarak tanımlanmıştır. Raporda belirtilen bu işaretlemelerle birlikte alınması gereken önlemlere ilişkin bilgi, imar planı ve plan notlarına aktarılmıştır. 13

15 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Notları: 1. Özel Eğitim Alanı kullanımında; İlkokul, Ortaokul ve Lise gibi eğitim tesisleri birlikte yapılabileceği gibi ayrı ayrı da yapılabilir. 2. İzmir Karayolları 2. Bölge Müdürlüğü'nün tarih ve E sayılı yazısı uyarınca; 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu nun 17. maddesine dayanılarak çıkarılan Karayolları Kenarında Yapılacak Ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre, karayolundan hiçbir şekilde doğrudan bağlantı yapılmayacak, ulaşım taşınmazın Salihli yönünde bulunan imar yolundan ve doğu sınırı bitişiğinden yapılacak, imar planındaki yapı yaklaşma mesafelerine ve diğer hususlara uyulacaktır. 3. Manisa Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından tarihinde onaylanan İmar Planına Esas Jeolojik Ve Jeoteknik Etüt Raporu na göre; inceleme alanında yerleşime uygunluk değerlendirilmesinde iki kategori tanımlanmıştır. Birinci kategori de taşıma gücü ile ilgili mühendislik problemleri gözlemlendiğinden dolayı zemin ortamlar için Önlemli Alanlar (ÖA-5) olarak tanımlanmıştır. Taşıma gücü değerlerinin düşük çıkmasından dolayı zemin iyileştirme yöntemlerinden mühendislik dolgusu, çimento enjeksiyonu vb. yöntemler yapılmalıdır. İkinci kategori de ise eğimle ilgili mühendislik problemleri gözlendiğinden dolayı zemin ortamlar için Önlemli Alanlar (ÖA-2.1) olarak tanımlanmıştır. İnceleme alanının doğusunda 4 m yüksekliğinde şev bulunmaktadır. Şevler istinatla desteklenmelidir. 4. Plan ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda, Salihli (Manisa) İmar Planı hükümleri ile 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili tüm mevzuat hükümleri geçerlidir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Önerisi 14

16 Parsel Koordine Özetleri 15

17 16

18 17