MESKEN VASIFLI TAŞINMAZIN İŞYERİ OLARAK KULLANILMASI

Transkript

1 MESKEN VASIFLI TAŞINMAZIN İŞYERİ OLARAK KULLANILMASI Av. Mert ÇUBUKTAR ERYİĞİT HUKUK BÜROSU / ANKARA mert@eryigithukuk.com

2 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu nun ilk maddesinde, kat mülkiyeti ve kat irtifakı aşağıdaki şekilde tanımlanmıştır. Madde 1 Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir. 1 Yasaya göre, her bir bağımsız bölüm üzerinde ayrı bir mülkiyet hakkı mevcuttur. Kat maliki, mülkiyetinde bulunan bağımsız bölüm üzerindeki tasarruf hakkına dayanarak söz konusu bağımsız bölümü konut veya işyeri olarak kullanabilir. Ancak bu tasarruf hakkının birtakım sınırlamaları ve şartları mevcuttur. Bu yazımızda bu şartları inceleyeceğiz. Kat Mülkiyeti Kanunu nun 28. maddesinde ise, yönetim planı tanımlanmıştır. Madde 28 Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. (Değişik: 13/4/ /11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır. 2 Yönetim planında ana taşınmazın hemen hemen bütün hususları düzenlenir ve bu plan ilgili Tapu Müdürlüğü nde muhafaza edilir. Yönetim planı, kat malikleri arasında imzalanan bir ana sözleşme vasfını haizdir. Bu nedenle ana taşınmaza ilişkin bir ihtilaf doğduğunda Kat Mülkiyeti Kanunu nun ilgili hükümlerinden önce yönetim planının ilgili hükümlerini incelemek gerekmektedir. Yönetim planında her bağımsız bölümün özgülendiği amaç belirtilmektedir. Bu amaç, bağımsız bölümün mesken olarak kullanılması gibi işyeri olarak kullanılması da olabilir. Peki, yönetim planında mesken olarak kaydedilen bağımsız bölümde nasıl işyeri açılabilir? Kat Mülkiyeti Kanunu nun 24. maddesinin ikinci fıkrası hükmü uyarınca tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümün işyeri olarak kullanılabilmesi 1 (Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), 1965: madde 1) 2 (KMK, 1965: madde 28)

3 için bu konuda ana taşınmazdaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Madde 24/2- Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. 3 Kanun maddesinde açıkça belirtildiği üzere, kat maliklerinin tamamının onayı bulunmadan yönetim planında ve tapu kütüğünde mesken olarak kaydedilen bağımsız bölümlerde işyeri açmak mümkün değildir. Yüksek Daire de bu görüşü benimsemiştir. T.C. YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2014/8579 K. 2014/12982 T ÖZET : Dava, kat malikleri kurulu kararlarının iptali istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 24. maddesinin 2. fıkrası hükmü uyarınca tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılabilmesi için bu konuda anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar vermesi gerekir. 28. maddesine göre ise yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Somut olayda, anataşınmazın yönetim planının 3. maddesinde "kat mülkiyeti kütüğünde işyeri ve ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümler haricinde daireler sadece konut olarak kullanılacaktır." hükmü yer almaktadır. Bu nedenle, kat malikleri yönetim kurulu toplantısında alınan, tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümün ofis olarak çalışmalarını sürdürmesi kararı, davacının toplantıya katılmamış olması ve dolayısıyla kat malikleri kurulunca oybirliği ile alınmış bir karar bulunmaması ve davacının da işyerine dönüştürülmesine muvafakat vermemesi nedeniyle iptal edilmelidir. 4 T.C. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2012/ K. 2013/308 T ÖZET : Dava, eski hale iade istemine ilişkindir. Uyuşmazlık; üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş mesken vasıflı taşınmazın, işyeri ( tekstil-tasarım danışmalığı ofisi ) olarak kullanımının sona erdirilerek, mesken olarak kullanılmasına ilişkin açılan davanın kabulünün gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır. Somut olayda, dava konusu binanın, 2.kat 3 nolu dairenin tapu kaydı ve yönetim planında mesken niteliğinde olduğu ve davalı tarafından diğer davalı şirkete model ve tasarım ofisi olarak kiralandığı sabittir. Dava konusu dairenin iş yeri olarak kullanılması yönünde kat malikleri kurulu tarafından oy birliği ile alınmış bir karar bulunmamaktadır. Mahkemece, zaman içerisinde diğer bağımsız bölümlerin kullanım biçimlerinin değişerek eylemli olarak işyeri- ofis olarak kullanılır hale geldiği belirtilmiş ise de, mesken niteliğinde kullanılması gereken diğer dairelerin de yeniden mesken niteliğine dönüştürülmesi için her zaman dava açılması olanaklı olup, davacı kanundan doğan hakkını kullandığından kendi taşınmazını evvelce işyeri olarak kiralamasına rağmen bu davayı açmasının dürüstlük kuralına aykırılık oluşturduğu söylenemez. Dava konusu mesken niteliğindeki taşınmazın iş yeri olarak kullanılmasının isabetsiz olduğuna 3 (KMK, 1965: madde 24/2) 4 YARGITAY 18. H. D. E. 2014/8579 K. 2014/12982 T

4 değinen bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi yasaya aykırıdır. 5 Bazı işyerleri ise, tüm kat maliklerinin onayı bulunsa dahi tapu kütüğünde ve yönetim planında mesken olarak kaydedilen bağımsız bölümlerde açılamamaktadır. Bu yasaklı işler Kat Mülkiyeti Kanunu nun 24. maddesinin ilk fıkrasında sayılmıştır. Madde 24/1 Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. 6 Yasa metninde birtakım işler örnek verilmiş ve gibi müesseseler denilerek yasak işlerin sınırlı sayıda olmadığı, benzer işlerin de yasak işlerden sayılacağı, lafzi yorumla anlaşılmaktadır. Bu kapsamda; maddede sayılan ve benzer müesseseler; tüm kat maliklerinin onayı olması halinde dahi tapu kütüğünde ve yönetim planında mesken olarak kaydedilen bağımsız bölümlerde açılamaz. Aynı maddenin üçüncü fıkrasında; avukatlık büroları ile muhasebe ve mali müşavirlik büroları genel düzenlemeden ayrık tutulmuştur. Madde 24/3 (Ek fıkra: 13/2/ /194 md.) 1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır. 7 Bu fıkra, 6111 sayılı Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ile Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu ve Diğer Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun un 194. maddesi ile eklenmiştir. Bu kapsamda avukatlık büroları ile muhasebe ve mali müşavirlik büroları; kat maliklerinin onayına gerek olmadan, tapu kütüğünde ve yönetim planında mesken olarak kaydedilen bağımsız bölümlerde açılabilir. Yargıtay kararları da bu yöndedir. T.C. YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2012/5735 K. 2012/7143 T ÖZET : Mesken nitelikli bağımsız bölümün muhasebe ve mali müşavirlik bürosu şeklindeki kullanımı için kat maliklerinin muvafakatinin aranmayacağı Yargıtay uygulamalarıyla kabul edilmekte ise de, bu faaliyetin tek bir bağımsız bölümü, bağımsız olarak çalışan bir kişinin en fazla bir elemanıyla birlikte yazıhane niteliğinde kullanması şeklinde olması gerekir. Mahallinde keşif yapılarak büronun ve şahısların durumunun açıklanan niteliklere uygun olup olmadığı araştırılmalıdır. 8 5 YARGITAY H. G. K. E. 2012/ K. 2013/308 T (KMK, 1965: madde 24/1) 7 (KMK, 1965: madde 24/3) 8 YARGITAY 18. H. D. E. 2012/5735 K. 2012/7143 T

5 Bu özel durum yalnızca avukatlık büroları ile muhasebe ve mali müşavirlik büroları için özel kanunlar ile getirilmiş olup, benzer işyerleri açısından geçerli değildir. Nitekim dernek, vakıf merkezleri veya şubeleri gibi yerler, işyeri sayıldığından, yine kat malikleri kurulunun onayına tabidir. T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2012/316 K. 2012/900 T ÖZET : Dava dilekçesinde, bağımsız bölümün mesken olan eski haline getirilmesi istenilmiştir. Dernek ile şubelerinin işgal ettikleri mekanlar işyeri niteliğinde olup, tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün bu amaçla kullanılması, tüm bağımsız bölüm maliklerinin oybirliği ile verecekleri karara bağlıdır. Davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydına uygun biçimde mesken olarak kullanılmasına karar verilmesi gerekir. 9 Yukarıda açıklandığı üzere; tüm kat maliklerinin oybirliğiyle tapu kütüğünde ve yönetim planında mesken olarak kaydedilen bağımsız bölümlerde işyeri açılabileceğine ilişkin karar alınabilir. Bu kat malikleri kararı, kat maliklerinin istemi üzerine kat mülkiyeti kütüğüne şerh düşülebilmektedir. Madde 24/4 Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir. 10 Özetle, tapu kütüğünde ve yönetim planında mesken olarak kaydedilen bağımsız bölümlerde işyeri açılabilmektedir. Ancak, öncelikle açılması istenen işyerinin KMK 24/2 de sayılan yasak işlerden olmaması gerekmektedir. Sonrasında ise söz konusu bağımsız bölümde işyeri açılabilmesi için, kat malikleri kurulunun oybirliğiyle onayı gerekmektedir. Avukatlık büroları ile muhasebe ve mali müşavirlik büroları ise KMK 24/3 kapsamında bu düzenlemeden ayrık tutulmuştur. KAYNAKÇA Kat Mülkiyeti Kanunu (1965), T.C. Resmi Gazete, 634, Mustafa Reşit Karahasan, Kat Mülkiyeti Hukuku Yetkin Yayıncılık Kazancı İçtihat Bilgi Bankası, 9 YARGITAY 18. H. D. E. 2012/316 K. 2012/900 T (KMK, 1965: madde 24/4)