Talep Toplama Tarihleri Şubat Sermaye Artırımı (Nominal) Halka Arz Büyüklüğü. Halka Açıklık Oranı 25,00% Halka Arz Fiyatı

Transkript

1 Trend Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Fiyat tespit raporuna ilişkin analist raporu Halka Arz Detayları Borsa Kodu TDGYO Halka Arz Şekli Borsada Satış-Sabit Fiyatla Talep Toplama Aracılık Yöntemi Bakiyeyi Yüklenim Talep Toplama Tarihleri Şubat 2018 Sermaye Artırımı (Nominal) Ortak Satışı (Nominal) 0 TL TL TOPLAM Halka Arz Büyüklüğü TL Halka Arz Öncesi Sermaye Halka Arz Sonrası Sermaye TL TL Halka Açıklık Oranı 25,00% Halka Arz Fiyatı Halka Arz Büyüklüğü 1,52 TL TL Halka Arz Öncesi Piyasa Değeri TL Halka Arz Sonrası Piyasa Değeri TL Bizim Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanan bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu nun VII no lu Pay Tebliği nin 29. Maddesi çerçevesinde Yatırım Finansman Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanan Trend Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. fiyat tespit raporunu değerlendirmek amacıyla hazırlanmış olup, yatırımcıların pay alım satımına ilişkin herhangi bir tavsiye veya teklif içermemektedir. Yatırımcılar, yatırım kararlarını halka arza ilişkin izahnameyi inceleyerek vermelidirler. Halka Arz Detayları Şubat 2018 tarihlerinde talep toplama işlemi gerçekleştirilecek olan Trend Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Trend GYO) A.Ş. halka arzı ile ilgili önemli bilgiler yukarıdaki tabloda bilgilerinize sunulmuştur. Bakiyeyi yüklenim yöntemine göre halka arz sırasında satılamayan paylar satış süreci sonunda aracılık sözleşmesi kapsamında Yatırım Finansman Menkul Değerler A.Ş. tarafından satın alınacaktır. Yatırım Finansman tarafından portföye alınan paylar işlem görme tarihinden itibaren 6 ay süre ile halka arz fiyatının altında bir fiyata satılamayacaktır. Trend GYO Yönetim Kurulu tarihli kararı ile payların Bist te işlem görmeye başladığı tarihten itibaren 1 yıl boyunca, satışa hazır bekletilen paylar hariç olmak üzere herhangi bir bedelli sermaye artırımı yapılmayacağına ve dolaşımdaki pay miktarının artırılmayacağına dair taahhüt vermiştir. Ayrıca ortakların satışa hazır bekletilen payların ( TL nominal- %25) tamamı satılmadığı sürece sahip oldukları payları 1 yıl boyunca satamayacakları, satış şartları gerçekleştiğinde ise 1 yıl boyunca halka arz fiyatının altında satış yapamayacakları taahhüt edilmiştir. 1

2 Şirket Hakkında Trend Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., Anda Gayrimenkul Geliştirme ve İnşaat Sanayi Ticaret Limited Şirketi ismiyle 2006 yılında kurulmuş ve 2013 yılında anonim şirkete dönüştürülerek A.Ş. ünvanını almıştır. Kasım 2016 da sermayesini 30 Milyon TL ye çıkaran şirket Ekim 2017 de SPK onayı ile GYO dönüşümünü gerçekleştirmiştir. 30 Milyon TL sermayesi ile 4 ana ortağı bulunan şirketin ortaklık yapısı yandaki grafikte detaylandırılmıştır. Halka arz Ortak satışı şeklinde gerçekleşecek olup her bir ortak 1,85 Milyon TL nominal değerli pay satışı gerçekleştirecektir. Şirket Türkiye de orta üst ve üst segmentte gayrimenkul projeleri gerçekleştirmek ve bu projelerden satış/kira geliri elde etmeyi amaçlamaktadır. Şirketin İstanbul ve Bursa da geliştirmekte olduğu projeleri, arsaları ve bitmiş konut stoğu bulunmaktadır. Ortaklık Yapısı Hamid Abdullah Hüssein Al Ahmar; 17,00% Osame Yahya O. Felali; 40,00% Saleh Mabrouk O. Mangoush; 30,00% Hisham Younis Yahya Qafisheh; 13,00% Portföy Tablosu Rapor Tarihi Değer Sultanbeyli arsa (2 nolu parsel) Sultanbeyli arsa (1 nolu parsel) Bursa Millet Mah. arsa Anda Park Özlüce Projesi 5 adet bağımsız bölüm Anda Park Balat Projesi 2 adet bağımsız bölüm Anda Park Balat2 Projesi 106 adet bağımsız bölüm Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller TOPLAM *Şirket/TSKB Gayrimenkul Değerleme Raporları Anda Park Balat Projesi 2 adet bağımsız bölüm 1,14% Anda Park Balat2 Projesi 106 adet bağımsız bölüm 4,81% Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller 0,78% Anda Park Özlüce Projesi 5 adet bağımsız bölüm 5,90% Sultanbeyli arsa (2 nolu parsel) 21,24% Bursa Millet Mah. arsa 29,87% Sultanbeyli arsa (1 nolu parsel) 36,24% Portföy Dağılımı 2

3 Gelir Tablosu Gelir Tablosu 2014/ / / / /09 Satış Gelirleri Satışların Maliyeti BRÜT ESAS KAR /(ZARAR) Pazarlama Giderleri Genel Yönetim Giderleri Esas Faaliyetlerden Diğer Gelirler Esas Faaliyetlerden Diğer Giderler ESAS FAALİYET KARI (ZARARI) Finansman Gelirleri Finansman Giderleri SÜRDÜRÜLEN FAALİYETLER VERGİ ÖNCESİ KARI (ZARARI) Sürdürülen Faaliyetler Vergi Gelir/Gideri Dönem Vergi Gelir/Gideri Ertelenmiş Vergi Gelir/Gideri SÜRDÜRÜLEN FAALİYETLER DÖNEM KARI/ZARARI DURDURULAN FAALİYETLER Durdurulan Faaliyetler Vergi Sonrası Dönem Karı/Zararı DÖNEM KARI / ZARARI Diğer kapsamlı gelir/(gider) Tanımlanmış Fayda Planları Yeniden Ölçüm Kazanç/Kayıpları Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırılmayacak Diğer Kapsamlı Gelire İlişkin Vergiler Dönem Vergi (Gideri) Geliri Ertelenmiş Vergi (Gideri) Geliri Diğer kapsamlı gelir/(gider) TOPLAM KAPSAMLI GELİR / (GİDER) Ana Ortaklık Payları

4 Bilanço Bilanço (Bin TL) 2014/ / / /09 VARLIKLAR Dönen Varlıklar Nakit ve Nakit Benzerleri Ticari Alacaklar İlişkili Taraflardan Ticari Alacaklar Diğer Alacaklar İlişkili Olmayan Taraflardan Diğer Alacaklar Stoklar Peşin Ödenmiş Giderler İlişkili Taraflardan Peşin Ödenmiş Giderler İlişkili Olmayan Taraflara Peşin Ödenmiş Giderler Cari Dönem Vergisi İle İlgili Varlıklar Diğer Dönen Varlıklar İlişkili Olmayan Taraflardan Diğer Dönen Varlıklar Duran Varlıklar Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Maddi Duran Varlıklar Maddi Olmayan Duran Varlıklar Haklar Ertelenmiş Vergi Varlığı TOPLAM VARLIKLAR KAYNAKLAR Kısa Vadeli Yükümlülükler Kısa Vadeli Borçlanmalar Uzun Vadeli Borçlanmaların Kısa Vadeli Kısımları Diğer Finansal Yükümlülükler Ticari Borçlar İlişkili Olmayan Taraflara Ticari Borçlar Çalışanlara Sağlanan Faydalar Kapsamında Borçlar Diğer Borçlar İlişkili Taraflara Diğer Borçlar İlişkili Olmayan Taraflara Diğer Borçlar Ertelenmiş Gelirler İlişkili Taraflardan Ertelenmiş Gelirler İlişkili Olmayan Taraflardan Ertelenmiş Gelirler Dönem Karı Vergi Yükümlülüğü Kısa Vadeli Karşılıklar Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Kısa Vadeli K Diğer Kısa Vadeli Karşılıklar Uzun Vadeli Yükümlülükler Uzun Vadeli Borçlanmalar Uzun Vadeli Karşılıklar Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Uzun Vadeli K Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü ÖZKAYNAKLAR Ana Ortaklığa Ait Özkaynaklar Ödenmiş Sermaye Paylara İlişkin Primler Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırılmayacak Birikmiş Diğer Kapsamlı Gelirler (Giderler) Yeniden Değerleme ve Ölçüm Kazanç/Kayıpları Tanımlanmış Fayda Planları Yeniden Ölçüm Kazançları (Kayıpları) Kardan Ayrılan Kısıtlanmış Yedekler Yasal Yedekler Geçmiş Yıllar Kar / Zararları Net Dönem Karı / Zararı TOPLAM KAYNAKLAR

5 Değerleme Yöntemleri Halka arza yönelik Fiyat Tespit Raporu Yatırım Finansman Menkul Değerler tarafından hazırlanmıştır. Fiyat tespit raporunda; Sadece net aktif değer yöntemi kullanılmıştır. Net Aktif Değer yaklaşımı son tarihli bilançoda yer alan aktif ve pasiflerin tamamının rayiç değerlerine çekilerek özkaynak değerinin yeniden hesaplanmasıdır. Trend GYO nun bazı aktifleri bilançoda maliyet değerleri ile takip edildiğinden bulunan net aktif değer rakamı özkaynak rakamından yüksek çıkmaktadır. Fiyat tespit raporunda halka açık GYO lar arasında çoğunlukla konut projelerinde aktif olan ve bu amaçla arsaları bulunan şirketler benzer şirket olarak belirlenmiştir. Bu sebeple benzer şirketler olarak Emlak Konut GYO, Körfez GYO, Özak GYO, Sinpaş GYO, Yapı Kredi Koray GYO, Özderici GYO seçilmiş ve Emlak GYO iş modeli ve büyüklüğü sebebiyle iskonto hesabına dahil edilmemiştir. Şirketin kira geliri elde etmek amacıyla gayrimenkul yatırımı yapmadığı belirtilmiştir. Ek olarak toplam portföy değeri içinde önemli yer tutan iki arsanın gerekli yasal izin sürecinin devam ettiği, bu nedenle projelerin değişiklik gösterebileceği ve geleceğe yönelik nakit akım projeksiyonlarında değişiklik ortaya çıkacağı için nakit akımları analizi yapılmayacağı için İndirgenmiş Nakit Akımları analizi tercih edilmediği belirtilmiştir. GYO'ların Net Aktif ve Piyasa Değerleri Piyasa Değeri Net Aktif Değer NAD İskontosu Emlak GYO ,00% Körfez GYO ,00% Özderici GYO ,00% Özak GYO ,00% Sinpaş GYO ,00% Yapı Kredi Koray GYO ,00% Ortalama -37,20% Kaynak: Yatırım Finansman 5

6 Değerleme Sonucu Yapılan çalışmada gayrimenkullerin son tarihli değerleme raporları baz alınmıştır. Halka arz değeri belirlenirken Net Aktif Değer üzerinden %21 iskonto uygulanmıştır. Şirketin devam eden projelerdeki ön satış oranının yüksek olmasının yanı sıra, İstanbul Sultanbeyli de bulunan ve portföyde arsa değeri ile yer alan 2 adet arsa üzerinde 2018 yılı ilk yarısında projelerin başlanacak olması belirlenen iskonto oranında etkili olmuştur. Portföy Tablosu Rapor Tarihi Değer Sultanbeyli arsa (2 nolu parsel) Sultanbeyli arsa (1 nolu parsel) Bursa Millet Mah. arsa Anda Park Özlüce Projesi 5 adet bağımsız bölüm Anda Park Balat Projesi 2 adet bağımsız bölüm Anda Park Balat2 Projesi 106 adet bağımsız bölüm* Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller** Toplam Gayrimenkul Değeri Hazır Değerler Alacaklar Diğer Varlıklar Finansal Borçlar Ertelenmiş Gelirler Diğer Borçlar Net Aktif Değer * Balat 2 Konut Projesindeki 27 Aralık 2017 tarihinde satışı gerçekleşen 2 adet ticari üniteden elde edilen gelir (540 Bin TL) ile düzeltilmiştir **Yatırım Amaçlı gayrimenkuller olarak duran iki adet ofis tarihinde 1,158 Milyon TL karşılığında satılmıştır. Nad bu değişikliğe göre düzenlenmiştir. Kaynak: Trend GYO/Yatırım Finansman 6

7 Bizim Menkul Değerler Görüşü Yatırım Finansman Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanan fiyat tespit raporunda kullanılan ve kullanılmayan değerleme yöntemleri açıkça belirtilmiştir. Net aktif Değer e ulaşılırken yapılan hesaplamalar açıkça belirtilmiştir. Kullanılan yöntemler sonucu ulaşılan değerler ve nihai değere nasıl ulaşıldığına dair işlemler açıkça belirtilmiştir. Net Aktif Değer iskontosuna dair benzer şirket havuzu oluşturulmasına rağmen, bu hesaplama ile ortaya çıkan sonucun değerleme çalışmasında kullanılmadığını görüyoruz. BMD olarak fiyat tespit raporundaki veriler dikkate alınarak yaptığımız hesaplamalar aşağıda gösterilmiştir. GYO'ların Net Aktif ve Piyasa Değerleri Piyasa Değeri Net Aktif Değer NAD İskontosu Emlak GYO ,15% Körfez GYO ,60% Özderici GYO ,28% Özak GYO ,71% Sinpaş GYO ,99% Yapı Kredi Koray GYO ,55% Ortalama -41,36% Ortalama - Emlak GYO Hariç -39,41% Ortalama - Emlak GYO ve Yapı Kredi Koray GYO -60,89% Kaynak: Yatırım Finansman- Bizim Menkul Değerler Fiyat tespit raporundaki verilere dayanarak BMD olarak yapığımız hesaplamalarda Ortalama NAD iskontosu %41,36 çıkarken Emlak GYO hariç ortalama NAD iskontosu %39,41 olmaktadır. Seçilmiş şirketlerin NAD iskontosuna fiyat tespit raporunda gösterim amaçlı yer verilmiştir. Emlak GYO büyüklük sebebiyle ortalama dışı bırakılırken Yapı Kredi Koray GYO nun ise seçilmiş şirketlere göre uç değere sahip iskontosu nedeniyle dışarıda bırakılmasının daha doğru olacağını düşünüyoruz. Yapılan çalışmada kullanılan şirketlerin seçim sebebine dair açıklama yapılmış olup BMD olarak GYO şirket havuzunun daha geniş tutulmasının daha doğru olacağını düşünüyoruz. Değerlemede kullanılan benzer şirketlerin NAD ortalaması, dahil edilen şirketlerdeki değişime göre %40 ila %61 arasında değişirken halka arz değerine ulaşmak için %21 lik bir iskonto oranı tercih edilmiştir. Raporda daha düşük bir iskonto oranı kullanılmış olmasının sebebine ilişkin açıklamaya yer verilmiştir. Bizim Menkul Değerler A.Ş. olarak halka arz fiyatının Net Aktif Değer iskontosunun benzer şirketlere göre düşük kaldığını düşünüyoruz. Bununla birlikte değerlemede kullanılan ve kabul edilen varsayımların yatırımcılara net bir şekilde açıklanmış olduğu görüşündeyiz. 7

8 Bizim Menkul Değerler A.Ş Araştırma Bölümü arastirma@bizimmenkul.com.tr Telefon : Önemli Uyarı Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Burada yer alan bilgiler Bizim Menkul Değerler A.Ş. (BMD) tarafından okuyucuyu bilgilendirme amacı ile BMD nin güvenilir olduğunu düşündüğü yayımlanmış bilgilerden ve veri kaynaklarından derlenerek hazırlanmıştır. Kullanılan bilgilerin hatasızlığı ve/veya eksiksizliği konusunda BMD hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz. raporları şirket içi ve dışı dağıtım kanalları aracılığıyla tüm BMD müşterilerine eşzamanlı olarak dağıtılmaktadır. Ayrıca, Burada yer alan tahmin, yorum ve tavsiyeler dokümanın yayınlandığı tarih itibariyle geçerlidir. Bölümü daha önce hazırladığı ya da daha sonra hazırlayacağı raporlarda bu raporda sunulan görüş ve tavsiyelerden farklı ya da bu raporda sunulan görüş ve tavsiyelerle çelişen başka raporlar yayınlayabilir. Çelişen fikir ve tavsiyeler bu raporu hazırlayan kişilerden farklı zaman dilimlerine işaret ediyor, farklı analiz yöntemlerini içeriyor ya da farklı varsayımlarda bulunuyor olabilir. Böyle durumlarda, BMD nin bu raporlardaki tavsiye ve görüşlerle çelişen diğer Bölümü raporlarını okuyucunun dikkatine sunma zorunluluğu yoktur. BMD ve ilişkili olduğu firmalar bu raporda adı geçen pay senetlerinde pozisyon sahibi olabilir ve/veya raporun yayınlanma tarihinden sonra işlem yapabilir. Ayrıca yatırımcılar bu raporda adı geçen şirketlerle BMD ve/veya diğer ilişkili firmalarının iş ilişkisi içerisinde olabileceğini kabul ederler. Bu çalışma kesinlikle tekrar çıkarılmak, çoğaltılmak, kopyalanmak ve/veya okuyucudan başkasına dağıtılmak üzere hazırlanmamıştır ve Bölümü nün izni olmadan kopyalanamaz ve çoğaltılıp dağıtılamaz. Okuyucuların bu raporun içeriğini oluşturan yatırım tavsiyeleri, tahmin ve hedef fiyat değerlemeleri de dahil olmak üzere tüm yorum ve çıkarımların, BMD Araştırma Bölümü nün izni olmadan başkalarıyla paylaşmamaları gerekmektedir. BMD bu araştırma raporunu yayınlamaya, müşterilerine ve gerekli yatırım profesyonellerine dağıtmaya yetkilidir. Bölümü gerekli olduğunu düşündüğünde düzenli olarak yatırım tavsiyelerini güncellemekte ve temel analize dayalı araştırma raporları hazırlamaktadır. Bununla birlikte, bu çalışma herhangi bir hisse senedinin veya finansal yatırım enstrümanlarının alımı ya da satımı için BMD ve/veya BMD tarafından direk veya dolaylı olarak kontrol edilen herhangi bir şirket tarafından gönderilmiş bir teklif ya da öneri oluşturmamaktadır. Herhangi bir alım-satım ya da herhangi bir enstrümanın halka arzına talepte bulunma kararı bu çalışmaya değil, arz edilen yatırım aracı ile ilgili kamuya duyurulmuş ve yayınlanmış izahname ve sirkülere dayanmalıdır. BMD ya da herhangi bir BMD çalışanı bu raporun içeriğindeki görüş ve tavsiyelere uyulması sebebiyle doğabilecek doğrudan ya da dolaylı herhangi bir zarar ya da kayıpla ilgili olarak sorumlu tutulamaz. 8