KOCAELİ İLİ GEBZE İLÇESİ GÜZELLER MAHALLESİ GEBZE 2. ETAP DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr KOCAELİ İLİ GEBZE İLÇESİ GÜZELLER MAHALLESİ GEBZE 2. ETAP DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

2 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ KOCAELİ İLİ GEBZE İLÇESİ GÜZELLER MAHALLESİ GEBZE 2. DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ ETAP DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM RAPORU HAZIRLAYAN KURUM RAPOR TARİHİ EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ Tamamı Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan TAPU BİLGİLERİ gayrimenkuller üzerinde takyidat bulunmamaktadır. MEVCUT KULLANIM İMAR DURUMU İNŞAAT HALİNDE Gayrimenkuller Emsal=1,00 yapılaşma koşulları ile Konut Alanı olarak planlanmıştır. DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) PROJENİN ARSA DEĞERİ PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ ,90 TL ,00 TL ,00 TL 1

3 RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:... 5 GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 8 Güzeller 5782 Ada 2 No.lu Parselin Takyidatlı Tapı Kaydı... 8 Güzeller 5784 Ada 1 No.lu Parselin Takyidatlı Tapı Kaydı... 8 Güzeller 5785 Ada 1 No.lu Parselin Takyidatlı Tapı Kaydı... 9 Güzeller 5800 Ada 1 No.lu Parselin Takyidatlı Tapı Kaydı... 9 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri...10 Gayrimenkullerin İmar Durumu...12 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...13 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi...14 Kocaeli İli...14 Gebze İlçesi...15 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...16 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi

4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...16 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...17 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...17 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...18 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...18 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...18 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...19 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...19 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması...20 Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması...21 Çevrede Ticaret Değeri Emsal Araştırması...21 Arsa Değeri...22 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...22 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...22 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri...25 Gayrimenkullerin Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil)...25 Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri...25 En Verimli Kullanım Analizi...47 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...47 RAPOR EKLERİ:

5 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAK KONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki Kocaeli İli Gebze İlçesi Güzeller Mahallesinde bulunan 5782 Ada 2 no.lu, 5784 Ada 1 no.lu, 5785 Ada 1 no.lu ve 5800 Ada 1 no.lu parsellerin üzerinde bulunan konut ve ticaret niteliğindeki 827 adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Ekonomist Kaan KIYMAÇ, Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Elif ÖZEL ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4

6 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki Kocaeli İli Gebze İlçesi Güzeller Mahallesinde bulunan 5782 Ada 2 no.lu, 5784 Ada 1 no.lu, 5785 Ada 1 no.lu ve 5800 Ada 1 no.lu parsellerin üzerinde bulunan konut ve ticaret niteliğindeki 827 adet adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi: Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No:

7 2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu gayrimenkul Kocaeli İli, Gebze İlçesi, Güzeller Mahallesi 5782 ada 2 parsel, 5784 ada 1 parsel, 5785 ada 1 parsel, 5800 ada 1 parsel numaralı, arsa vasıflı, toplamda ,14 m² yüzölçümlü gayrimenkullerdir. Gayrimenkuller üzerinde projelendirilen ve inşaatına başlanan Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı nın Kocaeli Gebze 2. Etap Emlak Konutları projesinde, sosyal konut olarak toplam 21 konut bloğunda 818 konut ve 9 adet ticari ünite bulunmaktadır. Toplu konut uygulamalarının Emlak Konut tarafından gerçekleştirdiği bölgede toplu konut yapılaşmalarının yeni başladığı görülmüş olup yakın çevrede Gebze Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi bulunmaktadır. Bölge; Türkiye ulaşımın en önemli iki aksı olan D-100 ve Anadolu Otoyolu na kolay erişimiyle avantaj kazanmaktadır. 6

8 İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Anadolu Otoyolu üzerinde Ankara istikametine ilerlerken İzmit tabelasından sağa doğru çıkış yapılarak D-100 Karayolu na giriş yapılır. D-100 Karayolu üzerinde 900 m ilerleyip sağa Gebze Organize Sanayi Yolu na dönülür. Sanayi yolu üzerinde 1.6 km devam edildikten sonra sağa Yeni Bağdat Caddesi ne girilir. Yeni Bağdat Caddesi üzerinde 1.4 km ilerlendiğinde sağa rapora konu alana intikal edilir. İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Anadolu Otoyolu na 1.8 km, D-100 Karayolu na takribi 3.4 km, Sabiha Gökçen Havalimanı na 28 km, Eskihisar-Topçular Arabalı Vapur İskelesi ne 11 km uzaklıktadır. 7

9 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Gebze Tapu Sicil Müdürlüğünden tarihinde ve saat 16:10 da temin edilmiştir Güzeller 5782 Ada 2 No.lu Parselin Takyidatlı Tapı Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl KOCAELİ Ada 5782 İlçe GEBZE Parsel 2 Mahalle GÜZELLER Yüzölçümü 5.342,84 m² Cilt/Sayfa 152/15057 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. - TAM Tarih ve Yevmiye No /4005 Edinme Sebebi İMAR UYGULAMASI (TSM) TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR. İmar uygulaması sonucu oluşan parseldir Güzeller 5784 Ada 1 No.lu Parselin Takyidatlı Tapı Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl KOCAELİ Ada 5784 İlçe GEBZE Parsel 1 Mahalle GÜZELLER Yüzölçümü ,10 m² Cilt/Sayfa 152/15059 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. - TAM Tarih ve Yevmiye No /4005 Edinme Sebebi İMAR UYGULAMASI (TSM) TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR. İmar uygulaması sonucu oluşan parseldir. 8

10 2.2.3 Güzeller 5785 Ada 1 No.lu Parselin Takyidatlı Tapı Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl KOCAELİ Ada 5785 İlçe GEBZE Parsel 1 Mahalle GÜZELLER Yüzölçümü ,20 m² Cilt/Sayfa 152/15060 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. - TAM Tarih ve Yevmiye No /4005 Edinme Sebebi İMAR UYGULAMASI (TSM) TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR. İmar uygulaması sonucu oluşan parseldir Güzeller 5800 Ada 1 No.lu Parselin Takyidatlı Tapı Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl KOCAELİ Ada 5800 İlçe GEBZE Parsel 1 Mahalle GÜZELLER Yüzölçümü ,00 m² Cilt/Sayfa 153/15097 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. - TAM Tarih ve Yevmiye No /4005 Edinme Sebebi İMAR UYGULAMASI (TSM) TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR. İmar uygulaması sonucu oluşan parseldir. 9

11 2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri İncelemeye konu gayrimenkuller Kocaeli İli, Gebze İlçesi, 5782 ada 2 no.lu, 5784 ada 1 no.lu, 5785 ada 1 no.lu ve 5800 ada 1 no.lu parsel parsel numaraları ile kayıtlıdır. 10

12 11

13 2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu Gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin üst ölçek planları tasdik tarihli ve 403 sayılı 1/25000 Ölçekli Gebze Revizyon Nazım İmar Planı ve tasdik tarihli 1/5000 Ölçekli Gebze Nazım İmar Planıdır. Bu planlara göre bölge konut alanında kalmaktadır. Rapora konu gayrimenkullerin TOKİ tarafından hazırlanan tarih ve 205 sayılı kararı ile onaylanan 1/1000 Ölçekli Kocaeli-Gebze Kirazpınar Mahallesi Sultanorhan Revizyon Uygulama İmar Planına göre E=1.00 yapılaşma koşullarında konut alanı olarak planlanmıştır. 12

14 2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu gayrimenkullere ait yapı ruhsatlarının onay tarih ve numaraları aşağıda olup, belgeler rapor ekinde sunulmuştur. Ada Parsel Blok No Belgenin Onay Tarihi Belge No A A A C C C C A A C C C C A B B B D D D D E E E

15 3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi Kocaeli İli Kocaeli ili, kuzeyde Karadeniz, güneyde Bursa, batıda Yalova, kuzeybatıda İstanbul, doğuda Sakarya illeriyle çevrilidir. Kuzeyde Kocaeli Platosu, üzerinde az sayıda tepe vardır. Dağlar Kocaeli ili topraklarının yüzde 18,8 ini kaplar. İlin kuzey kesiminde tek tek kütleler halinde tepeler, güney kesiminde ise Samanlı Dağları yer alır. Kocaeli önemli bir göl olan Sapanca'nın büyük bir bölümü Sakarya ili sınırları içinde kalmaktadır. Genel anlamda Karadeniz ile Akdeniz ikliminin kesiştiği bir iklim tipi bölgede egemendir. Yazlar sıcak ve az yağışlı, kışlar yağışlı ve Türkiye'nin pek çok yöresine oranla ılık geçer. İlin kuzey kesimlerinde Karadeniz kıyılarında yaşanan yaz mevsimi, ilin güney bölümlerinde yaşanan yaza oranla daha serindir. 14

16 5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve la yeni kurulan 5 ilçe ile birlikte Kocaeli ili; Başiskele, Çayırova, Darıca, Derince, Dilovası, Gebze, Gölcük, İzmit, Kandıra, Karamürsel, Kartepe ve Körfez olmak üzere toplam 12 ilçeden oluşmaktadır. Kocaeli nüfusu 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemine göre kişidir Gebze İlçesi Gebze, Marmara Bölgesinin doğusunda, İzmit Körfezi'nin kuzey kesiminde yer alan, zengin bir tarihi geçmişe sahip, ekonomisi, tarım, hayvancılık ve sanayiye dayalı Türkiye'nin hızla gelişen ve büyüyen bir ilçesidir. Gebze, Kocaeli'nin endüstrisinin büyük bölümünü barındıran, Marmara Denizi'nin kuzeyi ile İstanbul'un 45 kilometre doğusunda yer alan bir ilçedir. Marmara bölgesinin en büyük ikinci ilçesi olup Türkiye sanayisinin %15'ini barındırmaktadır. Gebzek nüfusu 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemine göre kişidir. Gebze, Marmara Bölgesi'nde Kocaeli iline bağlı olarak Anadolu'nun İstanbul'a ve Avrupa'ya bağlantı konumunda bulunan limanlar, havalimanı, devlet demir yolları ve E-5, TEM karayolları çevresinde kurulmuştur. Yolların doğu-batı yönünde olması nedeniyle kentsel alanı ve sanayisi bu doğrultuda gelişmiş bir sanayi bölgesidir. Gebze ana ulaşım yolları üzerindeki konumu nedeni ile uzun yıllar Anadolu'dan İstanbul'a göç eden Anadolu halkının, İstanbul'dan önce uğradığı bir ayak olmuştur. İstanbul nüfusunun 10 milyonu aşması kentin sorunlarını artırmış, sanayi tesislerinin İstanbul dışında yerleşmesine gereksinim duyulmuştur. Yeni yerleşim yeri arayışlarının bir sonucu olarak, sanayi tesislerinin büyük çoğunluğu İstanbul'a en yakın konumda olan Gebze'ye akın etmiştir. Toprağın maliyetinin ucuz ve kolay bulunur oluşu Gebze'yi sanayinin cazibe merkezi haline getirmiştir. Kentin, limanlara yakınlığının yanında E-5 ve TEM karayollarının birbirine çok yakın bir alanında kurulmuş olması, havalimanlarına ve demiryollarına yakınlığı, hem Avrupa'ya yapılacak ticarette hem de Anadolu, Orta Asya ve Orta Anadolu'ya geçiş için taşıma kolaylıkları sunmaktadır. Türkiye'nin en fazla kalkınmış üç büyük kentinin ortasında ve onlara yaklaşık olarak 45 dakika uzaklıkta olması da yatırımcıların dikkatlerini bu bölge üzerinde yoğunlaştırmasının temel nedenleri arasında bulunmaktadır. Gebze, Marmara sahiline 7 km., İzmit'e 49 km., İstanbul'a 45 km. uzaklıkta bulunmaktadır. Deniz seviyesinden yüksekliği 130 metredir. Günümüzde Gebze kara, deniz ve demiryollarının birbirleriyle kesiştiği önemli kavşak noktasında bulunmaktadır. Eski Gebze şimdiki kasabanın yakınındadır. Yüzeyi kuzeydoğuda dağ ve sırtlardan, batı güneyde kıyıya yakın bölümlerinde düzlüklerden ibarettir. Genellikle Karadeniz ve Akdeniz bölgeleri arasında bir geçiş özelliği taşımaktadır. Yaz mevsimi sıcak ve az yağışlı, kış mevsimi oldukça serin ve daha ziyade yağışlı geçmektedir. Yıllık yağış ortalaması 550 mm. En çok yağış Aralık- Ocak aylarında, en az yağış ise Ağustos ayındadır. En sıcak ay ortalaması 24.2 derece ile Ağustos ayı, en soğuk ay ortalaması 6.5 derece ile Ocak ayıdır. Yoğun sanayi yapılanması ile dikkat çeken Gebze, her ne kadar idari olarak Kocaeli'ye bağlıysa da, İstanbul iline daha yakın olduğu için, bu ille hem ticari hem de sosyal ilişkileri gelişmiştir. 15

17 3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede toplu konut yapılaşmalarının yeni başladığı görülmüştür. Yakın çevrede Gebze Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi bulunmaktadır. Bölge; Türkiye ulaşımın en önemli iki aksı olan D-100 ve Anadolu Otoyolu na kolay erişimiyle avantaj kazanmaktadır. 3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından gerçekleştirilecek olan Gebze Emlak Konutları 2. Etap uygulaması, bölge için yapılan imar planına uygun olup, onaylı mimari projesine göre inşa edilmesi için yapı ruhsatları alınmıştır. Projede; Vaziyet planında belirtilen şekilde site çevresi güvenlik duvarları ile çevrilerek araç ve yaya girişleri için güvenlik noktaları oluşturulacak olup, araçların siteye girişleri ve çıkışları bariyer kontrollü, belirli güvenlik noktalarından olacaktır. Site sakinlerinin ortak kullanımı için vaziyet planında belirtilen şekilde açık otopark alanları ile spor alanları, yürüyüş parkuru çocuk oyun alanları yapılacaktır. Vaziyet planında yeşil alan olarak gösterilen alanlara peyzaj uygulaması yapılacak olup, site içi peyzaj ve otoparklar aydınlatılacaktır. Projesine uygun olarak; yangın ihbar sistemi, kapalı devre güvenlik sistemi (CCTV), uydu ortak anten sistemi (SMATV), görüntülü interkom sistemi, yıldırımdan korunma tertibatı/tertibatları vb. sistemler kurulacaktır. Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede konut yapılaşmalarının yeni başladığı görülmüştür. Yakın çevrede Gebze Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi bulunmaktadır. Bölge; Türkiye ulaşımın en önemli iki aksı olan D-100 ve Anadolu Otoyolu na kolay erişimiyle avantaj kazanmaktadır. 3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi tasdik tarihli Kocaeli Gebze Kirazpınar Mahallesi Sultanorhan Revizyon İmar Planı yapılmıştır. Rapora konu gayrimenkuller üzerinde bu plan şartlarına uygun olarak inşa edilecek yapılar için mimari proje onaylatılmış ve yapı ruhsatları alınmıştır. Kat irtifakı tesisi henüz gerçekleşmemiştir. 16

18 4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkul üzerinde gecekondulaşmanın önlenmesi, daha düzenli ve planlı bir yerleşim için toplu konutların inşa edilecek olması, Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye ait imar planının, toplu konutlarda iskân edilecek insanların ihtiyaçlarını karşılamak için bütüncül bir yaklaşımla yapılmış olması, Rapora konu gayrimenkulün Ulaşımında önemli yere sahip iki TEM Otoyolu ile D-100 Karayoluna yakın konumda olması, Bölgede sanayi yapılanmasının yoğun olmasından dolayı iş potansiyelinin yüksek olması 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Bölgede konut yapılaşmalarının yeni başlıyor olması, Rapora konu gayrimenkullere ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması, Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde güçlük çekilmesi 17

19 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 18

20 5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır. 19

21 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması İLGİLİ İLETİŞİM BİLGİLERİ GÜVERCİNOĞLU EMLAK ÖZ EMEL EMLAK NİDA GEYRİMENKUL CENKE GAYRİMENKUL TUTKU GAYRİMENKUL REALTY WORLD REALTY WORLD ERMAN GÜÇİN ALİOĞLU EMLAK Güvercinoğlu Emlak GÜVERCİNOĞLU EMLAK ALİ ÖZAY KONUM VE NİTELİĞİ İMAR DURUMU FİYAT (TL) ALAN(m²) BİRİM DEĞERİ (TL/m²) Gebze Kirazpınar'da arsa niteliğinde Konut Alanı İmarlı Emsal=1, , ,00 241,94 Gebze Kirazpınar'da arsa niteliğinde Konut Alanı İmarlı Emsal=1, , ,00 428,57 Gebze Kirazpınar'da arsa niteliğinde Konut Alanı İmarlı Emsal=1, , ,00 577,78 Gebze Kirazpınar'da arsa niteliğinde Konut Alanı İmarlı Emsal=1, ,00 359,00 222,84 Gebze Kirazpınar'da arsa niteliğinde olup hisselidir Konut Alanı İmarlı Emsal=1, ,00 307,00 218,24 Gebze Kirazpınar'da arsa niteliğinde olup hisselidir Konut Alanı İmarlı Emsal=1, ,00 725,00 206,90 Gebze Kirazpınar'da arsa niteliğinde olup hisselidir Konut Alanı İmarlı Emsal=1, ,00 587,00 457,41 Gebze Kirazpınar'da arsa niteliğinde Konut Alanı İmarlı Emsal=1, ,00 230,00 234,78 Gebze Kirazpınar'da arsa niteliğinde Konut Alanı İmarlı Emsal=1, , ,00 357,14 Gebze Kirazpınar'da arsa niteliğinde Konut Alanı İmarlı Emsal=1, , ,00 265,71 Gebze Kirazpınar'da arsa niteliğinde Konut Alanı İmarlı Emsal=1, , ,00 244,44 Gebze Kirazpınar'da arsa niteliğinde olup hisselidir Konut Alanı İmarlı Emsal=1, ,00 315,00 349,21 20

22 6.2 Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Özellikleri Fiyat (TL) Alan(m²) Birim Değeri (TL/m²) TUTKU GAYRİMENKUL YENİKENT EMLAK TUTKU GAYRİMENKUL Mutlukent Sitesinde, 9 katlı binanın 7. katında, 2+1 Daire ,00 84, ,95 Mutlukent Sitesinde Akarsu Bloklarında, 7 katlı binanın 7. katında, 3+1 Daire ,00 118,00 703,39 Mutlukent Sitesinde, 9 katlı binanın 9. katında, 1+1 Daire ,00 64, ,63 ORHAN EMLAK Boran Sitesinde,2. katta, 3+1 Daire ,00 110, ,45 NİDA GAYRİMENKUL CENKE GAYRİMENKUL Yenikentte, 5 katlı binanın 2. katında,3+1 Daire ,00 120,00 833,33 Mutlukentte, 6 katlı binanın 4. katında, 2+1 Daire ,00 80,00 937, Çevrede Ticaret Değeri Emsal Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Özellikleri Fiyat (TL) Alan(m²) Birim Değeri (TL/m²) NETWORK EMLAK ZİNCİRİ REMZİ MERCAN MUHSİN YILMAZ FARUK OLCAY TUTKU GAYRİMENKUL Gebze Sultanorhan Mahallesinde, dükkan ,00 86, ,88 Gebze Arapçeşme Mahallesinde, dükkan ,00 80, ,00 Gebze Arapçeşme Mahallesinde, bodrum+zemin+asma kattan oluşan dükkan ,00 450, ,56 Gebze Güzeller Mahallesinde, bodrum+zemin kattan oluşan dükkan ,00 134, ,55 Gebze Güzeller Mahallesinde, bodrum+zemin kattan oluşan dükkan ,00 520, ,77 21

23 6.4 Arsa Değeri Rapora konu gayrimenkul Kocaeli İli Gebze İlçesi Güzeller Mahallesi, 5782 Ada 2 no.lu, 5784 ada 1 no.lu, 5785 ada 1 no.lu, 5800 ada 1 no.lu parsellerde kayıtlı olup toplam yüzölçümü ,14 m² dir. Kocaeli Gebze 2. Etap Konutları İnşaatları ile Ada İçi Altyapı ve Çevre Düzenleme İnşaatı İşleri kapsamında parsel üzerinde çarşaf listesine göre 818 adet konut ve 9 adet ticari ünite yapımı onaylı mimari projesi ve yapı ruhsatları doğrultusunda inşa edilecektir. Mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmemiş durumdadır Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve E=1,00 Konut Alanı olarak planlanmış olması, Değerlemeye konu bloklara ait yapı ruhsatlarının alınmış olması, Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması, gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 285,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri = ,14 m² x 285,00 TL/m² = ,90 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri Kocaeli Gebze Emlak Konutları 2. Etap Konutları İnşaatları ile Ada İçi Altyapı ve Çevre Düzenleme İnşaatı İşlerinin onaylı çarşaf listesine göre satışa esas bağımsız bölümlerin toplam brüt alanı ,65 m² dir. İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 900gündür. Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 1.020,00 TL/m², Ticaretler için ortalama satış m² birim değeri 1.500,00 TL/m²olup, 2014 yılına kadar her yıl için % 10 oranında artacağı, Konutların ünitelerinin satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde oluşacağı, Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% 22

24 İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği öngörülmüştür. Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki sonuçlara göre 827 adet bağımsız bölümün toplam bugünkü finansal değeri ,00 TL olarak bulunur. Projenin inşaatı için 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu ve 4735 Sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu çerçevesinde ,38 TL toplam bedel ile sözleşme yapılmıştır. Toplam finansal değerden inşaat maliyetini ve şerefiye değerini çıkardığımızda arsa değerini hesaplamış oluruz. Bölgede yaptığımız araştırmalar ve bugüne kadar edindiğimiz tecrübeler doğrultusunda özellikle prestijli konut niteliği ağırlıklı projelerde şerefiye değeri; toplam değerin % 20 si civarında olabileceği kanaatine varılmıştır. Arsa Değeri = Toplam Finansal Değer (İnşaat Maliyeti + Şerefiye Değeri) Şerefiye Değeri = ,00 x % 20 = ,84 TL Arsa Değeri = ,00 TL ( , ,84) = ,98 TL olarak hesaplanmıştır. 23

25 GELİŞTİRİLEN PROJEDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATILMASI DURUMUNDA GELİR ANALİZİ Satılabilir Alanlar (m²) ,46 830,79 Projenin 2011 Yılındaki (1. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) Projenin 2012 Yılındaki (2. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) Projenin 2013 Yılındaki (3. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) Projenin 2014 Yılındaki (4. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 1.020, , , , , , , , Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% Toplam Satış Hâsılatı (TL) Projenin Ortalama Satış m² Birim Fiyatı (TL/m²) GELİRLER 1.141, , Projenin Satış Geliri (TL) TOPLAM GELİRLER (TL) , , GİDERLER Diğer Operasyonel Giderler Arsa Maliyeti (Emlak Konut Payı) 0, İnşaat Maliyeti TOPLAM GİDERLER (TL) 0 0, VERGİ ÖNCESİ NET GELİR , İndirgeme Katsayısı 1,00 0, , , İndirgenmiş Net Nakit Akışı , PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) PROJENİN BUGÜNKÜ (İNDİRGENMİŞ) DEĞERİ (TL)

26 6.5 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri Kocaeli Gebze Emlak Konutları 2. Etap Emlak Konutları İnşaatları İle Altyapı ve Çevre Düzenleme İşleri tamamlandığında ve gelir indirgeme yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde gerçekleştiğinde projenin pazar değeri; ,00 TL olarak hesaplanmıştır. 6.6 Gayrimenkullerin Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil) Projenin gerçekleştirilmesi halinde Gelir İndirgeme Yöntemi ve Emsal Yöntemi ile ulaşılan değerler görüldüğü üzere birbirine yakın değerlerdir. Ancak Gelir İndirgeme Yöntemi gelecekte kazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve değerlerinin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa şartları, ekonomik ve politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihaî değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Projenin tamamlanma oranının Kasım ayı itibariyle % 56,13 olduğu öğrenilmiştir. Buna göre projenin inşaatı için rapor tarihine kadar yapılan hakediş ödemelerinin ,31 TL olduğu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. yetkililerinden öğrenilmiştir. Buna göre; Gayrimenkulün Bu Günkü Değeri = Emsal Yöntemi İle Tespit Edilen Değer + (Toplam Şerefiye Değeri x Tamamlanma Oranı) + İnşaî Yatırımlar = ,90 TL + ( ,84 TL x % 56,13) ,31 TL = ,90 TL ,77 TL ,31 TL = ,98 TL ,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 6.7 Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır. Kocaeli Gebze Emlak Konutları 2. Etap Emlak Konutları İnşaatları İle Altyapı ve Çevre Düzenleme İşleri kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halinde bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır. 25

27 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² Değeri (TL/m²) Toplam Değer KDV Hariç (TL) Toplam Değer KDV Dahil (TL) A1 1 ZEMİN ,37 62,45 G 1.044, , , A1 2 ZEMİN ,77 75,84 K 1.008, , , A1 3 ZEMİN ,77 75,84 K 1.008, , , A1 4 ZEMİN ,37 62,45 G 1.044, , , A KAT ,37 62,45 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,37 62,45 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 G 1.055, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 G 1.055, , , A KAT ,77 75,84 G 1.055, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , ,00 26

28 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² Değeri (TL/m²) Toplam Değer KDV Hariç (TL) Toplam Değer KDV Dahil (TL) A KAT ,77 75,84 G 1.055, , , A KAT ,77 75,84 G 1.055, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 G 1.055, , , A KAT ,77 75,84 G 1.055, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 G 1.055, , , A KAT ,77 75,84 G 1.055, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 G 1.055, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , ,00 BLOK TOPLAM 5.800, , , , A2 1 ZEMİN ,37 62,45 G 1.044, , , A2 2 ZEMİN ,77 75,84 K 1.008, , , A2 3 ZEMİN ,77 75,84 K 1.008, , , A2 4 ZEMİN ,37 62,45 G 1.044, , , A KAT ,37 62,45 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,37 62,45 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , ,00 27

29 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² Değeri (TL/m²) Toplam Değer KDV Hariç (TL) Toplam Değer KDV Dahil (TL) A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 G 1.055, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 G 1.055, , , A KAT ,77 75,84 G 1.055, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 G 1.055, , , A KAT ,77 75,84 G 1.055, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 G 1.055, , , A KAT ,77 75,84 G 1.055, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 G 1.055, , , A KAT ,77 75,84 G 1.055, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 K 1.034, , , A KAT ,77 75,84 G 1.055, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 K 1.018, , , A KAT ,77 75,84 G 1.044, , ,00 BLOK TOPLAM 5.800, , , ,00 1.BODRU A1 1 M ,77 75,84 KB 1.008, , , A1 2 1.BODRU M ,77 75,84 KB 1.008, , , A1 3 ZEMİN ,37 62,45 GD 1.028, , , A1 4 ZEMİN ,77 75,84 KB 1.018, , , A1 5 ZEMİN ,77 75,84 KB 1.018, , , A1 6 ZEMİN ,37 62,45 GD 1.028, , ,00 28

30 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² Değeri (TL/m²) Toplam Değer KDV Hariç (TL) Toplam Değer KDV Dahil (TL) A KAT ,37 62,45 GD 1.044, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.018, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.018, , , A KAT ,37 62,45 GD 1.044, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.034, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.034, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.034, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.034, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.034, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.034, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.034, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.034, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.044, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.044, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.044, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.044, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.044, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.044, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.044, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.044, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.044, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.044, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.044, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , ,00 29

31 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² Değeri (TL/m²) Toplam Değer KDV Hariç (TL) Toplam Değer KDV Dahil (TL) A KAT ,77 75,84 GD 1.044, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.044, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.044, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.044, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.044, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.034, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 KB 1.034, , , A KAT ,77 75,84 GD 1.034, , ,00 BLOK TOPLAM 5.996, , , , C1 1 ZEMİN 3+1 DUBL EKS 181,27 135,08 KB 986, , , C1 2 ZEMİN 4+1 DUBL EKS 196,85 147,85 KB 987, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.013, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.013, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.013, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.013, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.023, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.023, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.023, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.023, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.023, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.023, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.023, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.023, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.013, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.013, , ,00 BLOK TOPLAM 2.215, , , , C2 1 ZEMİN 3+1 DUBL EKS 181,27 135,08 B 992, , , C2 2 ZEMİN 4+1 DUBL EKS 196,85 147,85 B 992, , , C KAT ,23 104,94 B 1.013, , , C KAT ,23 104,94 B 1.013, , , C KAT ,23 104,94 B 1.013, , , C KAT ,23 104,94 B 1.013, , , C KAT ,23 104,94 B 1.023, , ,00 30

32 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² Değeri (TL/m²) Toplam Değer KDV Hariç (TL) Toplam Değer KDV Dahil (TL) C KAT ,23 104,94 B 1.023, , , C KAT ,23 104,94 B 1.023, , , C KAT ,23 104,94 B 1.023, , , C KAT ,23 104,94 B 1.023, , , C KAT ,23 104,94 B 1.023, , , C KAT ,23 104,94 B 1.023, , , C KAT ,23 104,94 B 1.023, , , C KAT ,23 104,94 B 1.013, , , C KAT ,23 104,94 B 1.013, , ,00 BLOK TOPLAM 2.215, , , , C3 1 ZEMİN 3+1 DUBL EKS 181,27 135,08 KB 986, , , C3 2 ZEMİN 4+1 DUBL EKS 196,85 147,85 KB 987, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.013, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.013, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.013, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.013, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.023, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.023, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.023, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.023, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.023, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.023, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.023, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.023, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.013, , , C KAT ,23 104,94 KB 1.013, , ,00 BLOK TOPLAM 2.215, , , , C4 1 ZEMİN 3+1 DUBL EKS 181,27 135,08 K 981, , , C4 2 ZEMİN 4+1 DUBL EKS 196,85 147,85 K 987, , , C KAT ,23 104,94 K 1.008, , , C KAT ,23 104,94 K 1.008, , , C KAT ,23 104,94 K 1.008, , , C KAT ,23 104,94 K 1.008, , , C KAT ,23 104,94 K 1.013, , , C KAT ,23 104,94 K 1.013, , , C KAT ,23 104,94 K 1.013, , , C KAT ,23 104,94 K 1.013, , , C KAT ,23 104,94 K 1.013, , ,00 31