PLAN AÇIKLAMA RAPORU

Transkript

1 BALIKESİR İLİ, KARESİ İLÇESİ, PAŞAALANI MAHALLESİ, ADA 8970, PARSELLER VE 5 DE KAYITLI TAŞINMAZLAR İÇİN HAZIRLANAN 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU OCAK 2018

2 Balıkesir İli, Karesi İlçesi, Paşaalanı mahallesi, Ada 8970/Parseller ve 5 de Kayıtlı Taşınmazlar İçin Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Plan Açıklama Raporu PLAN MÜELLİFİ PLAN MÜELLİFİ (A GRUBU) ODA VİZESİ 1

3 Sayfa İÇİNDEKİLER No 1. PLANLAMA ALANININ ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ YERLEŞMENİN GENEL KONUMU ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ 5 2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM 6 3. MEVCUT DURUM TESPİTİ YAPI ANALİZİ HALİHAZIR HARİTA DURUMU JEOLOJİK DURUM 8 4. MEVCUT İMAR DURUMU / ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI /5000 ÖLÇEKLİ MEVCUT NAZIM İMAR PLANI PLANIN GEREKÇESİ PLANLAMA KARARLARI PLAN NOTLARI 11 HARİTALAR-ŞEKİLLER Sayfa No 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu 3 2. Planlama Alanı - Balıkesir İlindeki Konumu 4 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü 4 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu 5 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası 5 6. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü (yakın) 7 7. Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Halihazır Durumu 7 8. Planlama Alanı - Yerleşime Uygunluk Durumu 9 9. Planlama Alanı - 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planındaki Yeri Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı Planlama Alanı - 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği 12 2

4 1. YERLEŞMENİN ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 1.1. Yerleşmenin Genel Konumu: Şekil 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi ndeki Konumu. Balıkesir İli, Anadolu Yarımadası nın kuzeybatısında ve önemli bir bölümü Marmara coğrafi bölgesinin, Güney Marmara bölümünün, Karesi yöresinde; diğer küçük bir bölümü ise, Ege coğrafi bölgesindeki Asıl Ege bölümünün Kuzey Ege kesiminde yer alır. Balıkesir, Türkiye nin 39º40 kuzey enlemler-26º28 doğu boylamları arasında yer almaktadır. Marmara Bölgesi nde bulunmakta olup kuzeydoğusunda Bursa, güneydoğusunda Kütahya ve Manisa, güneybatısında İzmir, batısında Ege Denizi ve Çanakkale iline komşudur. Balıkesir hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyısı bulunmakta olup Türkiye genelinde iki deniz ile komşu olan 6 ilden biridir. Ege Denizi ne olan kıyılarının uzunluğu Ayvalık ilçesinde 54 km, Burhaniye ilçesinde 12 km, Edremit ilçesinde 32 km ve Gömeç ilçesinde 17,5 km olmak üzere toplam 115,5 km dir. Marmara Denizi nde olan kıyı uzunluğu ise Bandırma ilçesinde 60 km, Erdek ilçesinde 34,5 km, Gönen ilçesinde 8 km ve Marmara ilçesinde 72,5 km olmak üzere toplam 175 km dir (Toplam:290,5km). Ege Denizi ndeki kıyıların uzunluğu 115,5 km (Ayvalık: 54 km, Gömeç: 17,5 km, Burhaniye: 12 km, Edremit:32 km); Marmara denizindeki kıyı uzunluğu ise 175,25 km (Gönen:8 km, Erdek:34,75 km, Marmara: 72.5 km, Bandırma:60 km) dir. Balıkesir ili genellikle tepelerin hâkim olduğu bir alan niteliği taşımakla birlikte yer yer 1800 metreyi bulan dağların yer aldığı görülür. Ovaların başlıcaları ise Sındırgı, Bigadiç, Balıkesir, Manyas, Gönen ve Edremit ovalarıdır. Bu ovaların denizden yükseklikleri m arasında olup, hepsi birer çukurova niteliğindedir. 3

5 İdari bölünüş olarak Balıkesir ili; Altıeylül, Ayvalık, Balya, Bandırma, Bigadiç, Burhaniye, Dursunbey, Edremit, Erdek, Gömeç, Gönen, Havran, İvrindi, Karesi, Kepsut, Manyas, Marmara Adası, Savaştepe, Sındırgı ve Susurluk ilçelerinden oluşmaktadır. Şekil 2. Planlama Alanı Balıkesir İlindeki Konumu. Planlama alanı; Balıkesir ili, Karesi ilçesi, Paşaalanı mahallesinde bulunmaktadır. Şekil 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü. 4

6 1.2. Ulaşım Ağındaki Yeri: Balıkesir, Ankara ve İstanbul u İzmir e bağlayan karayolu üzerinde bir transit merkez durumundadır. D200, D565, D573 ve E90 gibi önemli karayolu bağlantıları bulunmaktadır. Bursa, Ankara, İstanbul, Çanakkale ve İzmir illerine asfalt yollarla bağlıdır. Ayrıca İstanbul üzerinden feribot ve deniz otobüsü ile ulaşılabildiği gibi, Körfez Havaalanı ve Balıkesir Havaalanı nın hizmete girmesiyle İstanbul havayolu bağlantısı da bulunmaktadır. Balıkesir ilinin bazı illere uzaklıkları şu şekildedir; İstanbul a 393 km, Ankara ya 546 km, İzmir e 181 km, Bursa ya 155 km, Çanakkale ye 217 km uzaklıktadır. Şekil 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu. Planlama alanı yakın çevre ulaşım bağlantıları açısından incelendiğinde, taşınmazlar güneyden Bandırma caddesine, kuzeyden ise A. Gaffar OKKAN sokağa cepheli konumda yer almaktadır. Şekil 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası. 5

7 2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM: 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanan Balıkesir ili, Karesi ilçesi, Paşaalanı mahallesi, pafta İ19-C-09-D-3-4-B ada 8970, parsel 1 Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı, parsel 2 Türkiye İş Kurumu Genel Müdürlüğü, parsel 3 Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı, parsel 4 Maliye Hazinesi, parsel 5 de kayıtlı taşınmaz ise tapuda Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlığı ve Balıkesir Büyükşehir Belediyesi adına kayıtlıdır. İL-İLÇE MAHALLE ADA NO PARSEL NO MALİK TAŞINMAZIN NİTELİĞİ YÜZ ÖLÇÜMÜ (m²) BALIKESİR KARESİ BALIKESİR KARESİ BALIKESİR KARESİ PAŞAALANI PAŞAALANI PAŞAALANI BALIKESİR BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ ARSA 2.000,00 m² TÜRKİYE İŞ KURUMU GENEL MÜDÜRLÜĞÜ ARSA 2.275,90 m² BALIKESİR BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ ARSA ,92 m² BALIKESİR KARESİ PAŞAALANI MALİYE HAZİNESİ ARSA 2.064,61 m² BALIKESİR KARESİ PAŞAALANI YATIRIM İZLEME VE KOORDİNASYON BAŞKANLIĞI VE BALIKESİR BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ ARSA 5.195,04 m² 6

8 7

9 3. MEVCUT DURUM TESPİTİ: 3.1. YAPI ANALİZİ: Balıkesir İli, Karesi ilçesi, Paşaalanı mahallesi, ada 8970, parseller ve 5 de kayıtlı taşınmazlar Balıkesir-Bursa Karayolunun kuzeyinde konumlanmış olup, taşınmazlar üzerinde 3 katlı Karesi Kaymakamlığı binası, mülga Balıkesir İl Özel İdaresi binası, Balıkesir Büyükşehir Belediyesi Fen İşleri binası ile lojman yapıları bulunmaktadır. Şekil 6. Planlama Alanı Uydu Görüntüsü (yakın) HALİHAZIR HARİTA DURUMU: Planlama alanına ilişkin 1/5000 ölçekli İ19-c-09-d pafta nolu halihazır harita tarihinde Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından onaylanmıştır. Şekil 7. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Halihazır Durumu. 8

10 3.3. JEOLOJİK DURUM: Balıkesir Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlattırılan tarihinde Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından onaylanan Balıkesir İli, Karesi ve Altıeylül İlçelerinde Toplam 9.053,75 Hektar Alanın 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planına Esas Mikrobölgeleme Etütlerinin Yaptırılması ve Hazırlatılması İşi nde planlama alanımız Ö.A.-5.1 (Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme Oturma Açısından Sorunlu Alanlar) olarak belirlenmiştir. Şekil 8. Planlama Alanı Yerleşime Uygunluk Durumu 4. MEVCUT İMAR DURUMU: / ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından tarih ve sayılı Bakanlık Oluru ile onaylanan ve tarihinde tadil edilen Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı nda söz konusu planlama alanı Meskün Konut Alanı olarak belirlenmiştir. Şekil 9. Planlama Alanı - 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planındaki Yeri. 9

11 4.2. 1/5000 ÖLÇEKLİ MEVCUT NAZIM İMAR PLANI: 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı sınırları içinde bulunan taşınmazlarımız bu plana göre 1-2 ve 5 nolu parseller Kamu Hizmet Alanı olarak, 3 ve 4 nolu parseller ise Ticaret-Konut Alanı olarak belirlenmiştir. 5. PLANIN GEREKÇESİ: Balıkesir Valiliği için Karesi ilçesinde yeni bir yapı yapılması sebebiyle taşınmazlarımızın atıl duruma düşmesi ve Devlete yük olmaması için değerlendirilebilmesi amacıyla taşınmaz çevresindeki emsal yapılanma koşullarını elde edebilmek, Mevcut İmar Planında Ticaret+Konut Alanı ve Kamu Hizmet Alanı olarak belirlenen taşınmazlarımızı tadil ederek Ticaret-Konut Alanı ile Ticaret-Turizm-Konut Alanı amaçlı belirleyebilmek ve 5 nolu parsel içindeki Büyükşehir Belediyesine ait hisseyi 4 nolu parselle bütünleşecek şekilde dışarıda bırakabilmek amacıyla 1/5000 ölçekli Mevcut İmar Planı Değişikliği hazırlanmıştır. 6. PLANLAMA KARARLARI: Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde planlama alanımızın cephe aldığı Balıkesir-Bursa karayolu mevcut 35 m genişliği ile aynen korunmuş, ayrıca bu yola bağlanan 15 m genişliğindeki diğer yollar da mevcut genişlikleri ile aynen korunmuştur. 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planında Kamu Hizmet Alanı olarak önerilen 1 ve 2 nolu parseller ile Ticaret-Konut Alanı olarak önerilen 3 nolu parsel hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde aynen korunmuştur. Planlama alanımız içinde bulunan 4 nolu parsel ile 5 nolu parselden ayrılan yaklaşık 648 m 2 büyüklüğündeki alan hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde Ticaret-Konut Alanı olarak önerilmiştir. 1/5000 Ölçekli Mevcut Nazım İmar Planında Kamu Hizmet Alanı olarak önerilen 5 nolu taşınmazın geri kalan kısmı ise hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde tadil edilerek Ticaret-Turizm-Konut Alanı olarak önerilmiştir. Hazırlanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde Kamu Hizmet Alanı, Ticaret-Konut Alanı ve Ticaret-Turizm-Konut Alanı olarak önerilen taşınmazlarımızın yapılanma koşulları hazırlanacak 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinde belirlenecektir. ALAN KULLANIMI MEVCUT DURUM PLAN SONRASI ALAN ORAN ALAN ORAN Resmi Kurum Alanı 9.470,94 m² % ,90 m² % 18,07 Ticaret-Konut Alanı ,53 m 2 % ,89 m² % Turizm-Ticaret-Konut Alanı ,68 m 2 % TOPLAM ,47 m 2 % 100, ,47 m 2 % 100,00 10

12 7. PLAN NOTLARI: 1. NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ ONAMA SINIRI BALIKESİR İLİ, KARESİ İLÇESİ, PAŞAALANI MAHALLESİ, ADA 8970/PARSELLER VE 5 DE KAYITLI TAŞINMAZLARI KAPSAMAKTADIR. 2. KAMU HİZMET ALANI, TİCARET-KONUT ALANI VE TİCARET-TURİZM-KONUT ALANI OLARAK PLANLANAN ALANDA UYGULAMAYA İLİŞKİN HÜKÜMLER 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ İLE BELİRLENECEKTİR. 3. PLANLAMA İŞLEMİNE YÖNELİK İLGİLİ KURUM VE KURULUŞLARDAN ALINAN TÜM KURUM GÖRÜŞLERİNDE BELİRTİLEN HUSUSLARA UYULACAKTIR. 4. MEKÂNSAL PLANLAMA GENEL MÜDÜRLÜĞÜ TARAFINDAN TARİHİNDE ONAYLANAN MİKRO- BÖLGELEME ETÜT RAPORUNDA BELİRTİLEN HUSUSLARA UYULACAKTIR. 5. PLAN KOŞULLARI DIŞINDA MER İ 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI VE MER İ İMAR YÖNETMELİĞİ HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR. Şekil 10. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Mevcut Nazım İmar Planı. 11

13 Şekil 11. Planlama Alanı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği. 12