KOCAELİ İLİ KÖRFEZ İLÇESİ KÖRFEZKENT EMLAK KONUTLARI 2. ETAP DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr KOCAELİ İLİ KÖRFEZ İLÇESİ KÖRFEZKENT EMLAK KONUTLARI 2. ETAP DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

2 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ KOCAELİ İLİ KÖRFEZ İLÇESİ KÖRFEZKENT EMLAK KONUTLARI DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ 2. ETAP DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM RAPORU HAZIRLAYAN KURUM RAPOR TARİHİ EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan 1920 Ada 2 no.lu parsel üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır Ada 2 no.lu parsel üzerinde kat irtifakı tesisi edilmiştir. TAPU BİLGİLERİ 1926 Ada 1 no.lu parselin mülkiyeti Maliye Hazinesi ne aittir. MEVCUT KULLANIM İMAR DURUMU İNŞAAT HALİNDE 1920 Ada 2 no.lu parsel Emsal=1,50 Hmax=30,50 yapılaşma koşulları ile Konut Alanı, 1926 Ada 1 no.lu parsel Emsal=1,00 yapılaşma koşulu ile İlköğretim Tesis Alanı olarak planlanmıştır. DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) PROJENİN ARSA DEĞERİ PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ ,00 TL ,00 TL ,00 TL 1

3 RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:... 5 GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 9 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri...10 Gayrimenkullerin İmar Durumu...12 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...14 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi...15 Kocaeli İli...15 Körfez İlçesi...15 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...16 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...17 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...17 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...18 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...18 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ

4 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...19 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...19 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...19 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...20 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...20 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Çevrede Arsa Değeri Araştırması...21 Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması...21 Arsa Değeri...22 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...22 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...22 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri...25 Gayrimenkullerin Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil)...25 Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri...25 En Verimli Kullanım Analizi...45 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...45 RAPOR EKLERİ:

5 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAK KONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki Kocaeli İli Körfez İlçesi 1920 Ada 2 no.lu parsel üzerinde bulunan Kocaeli Körfezkent 2. Etap Projesine ait konut niteliğindeki 791 adet bağımsız bölümün ve 1926 Ada 1 no.lu parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Ekonomist Kaan KIYMAÇ, Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Elif ÖZEL ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4

6 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki Kocaeli İli Körfez İlçesi 1920 Ada 2 no.lu parsel üzerinde bulunan Kocaeli Körfezkent 2. Etap Projesine ait konut niteliğindeki 791 adet bağımsız bölümün ve 1926 Ada 1 no.lu parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi: Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No:

7 2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu parseller Kocaeli İli, Körfez İlçesi, Yavuz Sultan Selim Mahallesi, 1920 ada, 2 numaralı parsel ve 1926 Ada 1 no.lu parsel olup, yüzölçümü ,17 m² dir. Gayrimenkul üzerinde projelendirilen ve inşaatına başlanan Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı nın Kocaeli Körfezkent 2. Etap Emlak Konutları projesinde, sosyal konut olarak toplam 20 konut bloğunda 791 konut bulunmaktadır. Toplu konut uygulamalarının Emlak Konut tarafından gerçekleştirdiği bölgede projesi tamamlanmış olan Körfezkent 1. Etap Emlak Konutları bulunmaktadır. Rapora konu gayrimenkullerin yakın çevresinde Türkiye ekonomisi içerisinde önemli bir yeri olan Türkiye Petrol Rafinerileri A.Ş., Kocaeli SGK Araştırma Hastanesi, Mevlana İlköğretim Okulu, Derince Ticaret ve Anadolu Lisesi bulunmaktadır. Bölge; Türkiye ulaşımın en önemli iki aksı olan D-100 ve Anadolu Otoyolu na kolay erişimiyle avantaj kazanmaktadır. 6

8 İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Anadolu Otoyolu üzerinden Ankara istikametine doğru ilerlerken Körfez Derince Kavşağından sağa dönülerek D100 Karayoluna çıkılır. D100 Karayolu üzerinde İstanbul istikametine doğru takribi 400 m. ilerledikten sonra sağa Dumlupınar Sokağa girilir. Dumlupınar Sokak üzerinde takribi 600 m. ilerleyerek Anadolu Otoyolunun altından geçtikten sonra sağa Yunusemre Caddesine dönülür. Yunusemre Caddesi üzerinde takribi 1,1 km. sonra Seyda Sokak olarak devam etmektedir. Seyda Sokak üzerinde takribi 1,3 km. sonra sağa doğru Leylak Sokak vasıtasıyla Mevlana Caddesine dönülür. Mevlana Caddesi üzerinde doğu yönünde takribi 500 m. ilerledikten sonra incelemeye konu parsele intikal edilmiş olur. İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne takribi 80 km., Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 85 km., Anadolu Otoyoluna takribi 0.5 km., D100 (E-5) takribi 2 km., İzmit Şehirlerarası Otobüs Terminaline takribi 20 km. uzaklıktadır. 7

9 8

10 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Körfez Tapu Sicil Müdürlüğünden tarihinde ve saat 11:50 de temin edilmiştir tarih, saat 11:50 itibari ile Körfez Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat araştırmasında rapora konu gayrimenkullerin tapu sicillinin, 278 cilt sayfa numarası ile 287 cilt sayfa numarası aralığında kayıtlı olduğu tespit edilmiştir. Rapora konu 791 adet bağımsız bölüm üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. Yarımca 1926 Ada 1 no.lu Parselin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri 1926 Ada 1 no.lu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Körfez Tapu Sicil Müdürlüğünden tarihinde ve saat 14:39 da temin edilmiştir. TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl KOCAELİ Ada 1926 İlçe KÖRFEZ Parsel 1 Mahalle YARIMCA(ŞUYULANDIRMA) MAH. Yüzölçümü ,94 Cilt/Sayfa 263/25810 Ana Taşınmaz Nitelik İLKÖĞRETİM ALANI MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi MALİYE HAZİNESİ- TAM Tarih ve Yevmiye No /6302 Edinme Sebebi İMAR (TSM) TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR MALİYE HAZİNESİ LEHİNE DOP KESİNTİSİNDEN İLKÖĞRETİM TESİSİ ALANI beyanı bulunmaktadır. Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içerisindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 9

11 2.3 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri İncelemeye konu alan Kocaeli İli, Körfez İlçesi, 1920 ada, 2 numaralı parselde kayıtlıdır. 10

12 11

13 2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu tasdik tarihli 1/5.000 Ölçekli Körfez Planlama Bölgesi İlave Revizyon Nazım İmar Planı nda; 1920 Ada 2 no.lu parsel 465 k/ha Konut Alanı, 1926 Ada 1 no.lu parsel İlköğretim Tesis Alanı olarak planlanmıştır. 12

14 tasdik tarihli 554 sayılı ve tarih 552 sayılı 1/1.000 Ölçekli TOKİ Gecekondu Dönüşüm Alanı Revizyon Uygulama İmar Planında; 1920 Ada 2 no.lu parsel Emsal:1,50 Hmax: 30,50 yapılaşma koşulları ile Konut Alanı, 1926 Ada 1 no.lu parsel Emsal:1,00 yapılaşma koşulu ile İlköğretim Tesis Alanı olarak planlanmıştır. 13

15 2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu gayrimenkullerin tarihli mimari projeleri bulunmaktadır. Gayrimenkullere ait yapı ruhsatlarının onay tarih ve numaraları aşağıda olup, belgeler rapor ekinde sunulmuştur. Ada Parsel Blok No Belgenin Onay Tarihi Belge No A / A / A / A / A / A / A / A / A / B / B / B / B / B / B / B / B / B / B / B /78 14

16 3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi Kocaeli İli Kocaeli ili, kuzeyde Karadeniz, güneyde Bursa, batıda Yalova, kuzeybatıda İstanbul, doğuda Sakarya illeriyle çevrilidir. Kuzeyde Kocaeli Platosu, üzerinde az sayıda tepe vardır. Dağlar Kocaeli ili topraklarının yüzde 18,8 ini kaplar. İlin kuzey kesiminde tek tek kütleler halinde tepeler, güney kesiminde ise Samanlı Dağları yer alır. Kocaeli önemli bir göl olan Sapanca'nın büyük bir bölümü Sakarya ili sınırları içinde kalmaktadır. Genel anlamda Karadeniz ile Akdeniz ikliminin kesiştiği bir iklim tipi bölgede egemendir. Yazlar sıcak ve az yağışlı, kışlar yağışlı ve Türkiye'nin pek çok yöresine oranla ılık geçer. İlin kuzey kesimlerinde Karadeniz kıyılarında yaşanan yaz mevsimi, ilin güney bölümlerinde yaşanan yaza oranla daha serindir Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 5 ilçe ile birlikte Kocaeli ili; Başiskele, Çayırova, Darıca, Derince, Dilovası, Gebze, Gölcük, İzmit, Kandıra, Karamürsel, Kartepe ve Körfez olmak üzere toplam 12 ilçeden oluşmaktadır. Kocaeli nüfusu 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemine göre kişidir Körfez İlçesi Körfez ilçesi; Kocaeli nin batı sahilinde kara ve demir yolu üzerinde yer almaktadır. İlçe kuzeyde İstanbul İli Şile İlçesi, doğuda Derince, batıda Gebze ve Dilovası, güneyde ise İzmit körfezi ile sınırlanmaktadır. İzmit'e 20 km uzaklıktaki ilçede Tüpraş, Petkim, İgsaş gibi büyük sanayi kuruluşları bulunmaktadır. Otomobil Yarış Pisti, Kirazı, sahili ve çay bahçeleri ile günübirlik dinlenme merkezidir yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemine göre nüfusu bulunan ilçe Kocaeli'nin beşinci büyük ilçesidir. Körfez'e bağlı Hereke beldesi meşhur halıları ile ün yapmış bir yöredir. Alman İmparatoru Wilhelm Kaiser'in Osmanlı İmparatorluğunu ziyareti için özel olarak Yıldız Sarayının minyatürü olarak yapılan Köşk'de Hereke'de yer almaktadır. 15

17 3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Rapora konu parselin yakın çevresinde Anadolu Otoyolu ve D100 (E-5) gibi ülkemizin can damarı niteliğindeki iki anayol bulunmaktadır. Yine ülkemizin petrol ürünleri ihtiyacını karşılayan Tüpraş İzmit Rafinerisi rapora konu parselin yakınındadır. Diğer donatılar şunlardır; Eğitim Tesisleri: Hacer Demirören Çok Programlı Lise, Halide Edip Adıvar İ.Ö.O, Özel Körfezim İ.Ö.O. mevcuttur. Hastane: Körfez Devlet Hastanesi mevcuttur. 16

18 3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Kocaeli Körfezkent 2. Etap Emlak Konutları projesinde, sosyal konut olarak toplam 20 konut bloğunda 791 konut, 1 adet 28 derslikli ilköğretim okulu ve spor salonu, köprü inşaatı, ada dışı imar yolları alt yapı ve çevre düzenlemesi işleri, ada içi imar yollar ve alt yapı ve çevre düzenlemesi işleri, ada dışı ve ada içi altyapı ve çevre düzenleme işleri bulunmaktadır. Uygulamanın teknik özellikleri rapor ekindeki mahal listesinde detaylı olarak belirtilmektedir. T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından gerçekleştirilecek olan Körfezkent 2. Etap Emlak Konutları, bölge için yapılan imar planına uygun olup, onaylı mimari projesine göre inşa edilmesi için yapı ruhsatları alınmıştır. 20 konut bloğunda 66,22 m² büyüklüğünde 1+1, m², m², m², m² ve m² büyüklüğünde 2+1 ve m² ile m² büyüklüğünde 3+1 daireler bulunmaktadır. Projede; Vaziyet planında belirtilen şekilde site çevresi güvenlik duvarları ile çevrilerek araç ve yaya girişleri için güvenlik noktaları oluşturulacak olup, araçların siteye girişleri ve çıkışları bariyer kontrollü, belirli güvenlik noktalarından olacaktır. Site sakinlerinin ortak kullanımı için vaziyet planında belirtilen şekilde açık ve kapalı otopark alanları ile spor alanları, yürüyüş parkuru çocuk oyun alanları yapılacaktır. Vaziyet planında yeşil alan olarak gösterilen alanlara peyzaj uygulaması yapılacak olup, site içi peyzaj ve otoparklar aydınlatılacaktır. Projesine uygun olarak; yangın ihbar sistemi, kapalı devre güvenlik sistemi (CCTV), uydu ortak anten sistemi (SMATV), görüntülü interkom sistemi, yıldırımdan korunma tertibatı/tertibatları vb. sistemler kurulacaktır. 3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu parsel üzerinde, tasdik tarihli 554 sayılı ve tarih 552 sayılı 1/1.000 Ölçekli TOKİ Gecekondu Dönüşüm Alanı Revizyon Uygulama İmar Planı yapılmıştır. İmar planında belirlenmiş yapılaşma koşullarına uygun olarak inşa edilen proje, kat irtifakına esas onaylı projesine uygundur ve tüm blokların yapı ruhsatları alınmıştır Ada 1 no.lu parselin mülkiyeti Maliye Hazinesi ne aittir. 17

19 4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Meri planda parselin ve yakın çevresinin TOKİ - Gecekondu dönüşüm alanı olarak planlanmış olması, Bölgenin 1. Etap ve rapora konu parsel ile birlikte 3, 4 ve 5. Etaplarında yapılarak, ticaret alanı, dini tesis alanı, eğitim tesisleri alanı, rekreasyon alanı, sağlık tesisi alanı ve spor alanı gibi donatılarıyla bütüncül ve büyük bir toplu konut alanına dönüşecek olması, Rapora konu parselin; İstanbul a ulaşımda en önemli iki yola (Anadolu Otoyolu ve E-5) yakın konumda olması, Bölgede sanayi yapılanmasının yoğun olmasından dolayı iş potansiyelinin yüksek olması Bölgenin tamamlanmış altyapısı 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Kocaeli kent merkezine uzak olması, Rapora konu gayrimenkullere ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması, 18

20 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu ya da olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 19

21 5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır. 20

22 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Niteliği İmar Durumu Fiyat (TL) Alan Birim Değeri (TL/m²) ALPER DÜNDAR EVİM EMLAK EVİM EMLAK EVİM EMLAK Körfez Yavuz Sultan Selim Mahallesinde arsa niteliğinde Körfez Yavuz Sultan Selim Mahallesinde arsa niteliğinde Körfez Yavuz Sultan Selim Mahallesinde arsa niteliğinde Körfez Yavuz Sultan Selim Mahallesinde arsa niteliğinde Konut Alanı İmarlı Emsal=1, ,00 397,00 251,89 Konut Alanı İmarlı ,00 228,00 214,91 Konut Alanı İmarlı ,00 336,00 223,21 Konut Alanı İmarlı ,00 341,00 307,92 EVİM EMLAK ADDRESS EMLAK ADDRESS EMLAK Körfez Yavuz Sultan Selim Mahallesinde arsa niteliğinde Körfez Yavuz Sultan Selim Mahallesinde arsa niteliğinde Körfez Yavuz Sultan Selim Mahallesinde arsa niteliğinde Konut Alanı İmarlı ,00 550,00 272,73 Ticari Alanı İmarlı ,00 317,00 236,59 Konut Alanı İmarlı ,00 330,00 363, Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Özellikleri Fiyat (TL) Alan Birim Değeri (TL/m²) İLKER OMURTAĞ Körfezkent Sitesinde, 8. katta, 3+1 daire ,00 115, ,96 FİDAN YAĞMUR Körfezkent Sitesinde, 5. katta, 2+1 daire ,00 87, ,48 ONUR ÇETİN Körfezkent Sitesinde, 7. katta, 2+1 daire ,00 90,00 944,44 ZEKİ ÖZDEMİR Körfezkent Sitesinde, 9. katta, 2+1 daire ,00 98, ,49 BARIŞ KILIÇ Körfezkent Sitesinde, 2. katta, 3+1 daire ,00 110,00 954,55 21

23 Körfezkent 2. Etap Satış Ofisinden alınan bilgilere dairelerin birim m² değerleri aşağıdaki gibidir; Daire Tipi Daire Brüt m² En Düşük Fiyat (KDV Dahil) TL En Yüksek Fiyat (KDV Dahil) TL Birim m² Değer Birim m² Değer , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Arsa Değeri Rapora konu gayrimenkuller Kocaeli İli Körfez İlçesi Yarımca Mahallesi, 1920 Ada 2 no.lu parselde kayıtlı olup yüzölçümü ,20 m² olup, mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmiş durumdadır Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri 1920 Ada 2 no.lu gayrimenkulün bugünkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve E=1,50 Hmax=30.50 yapılaşma koşulunda Konut Alanı olarak planlanmış olması, Değerlemeye konu bloklara ait yapı ruhsatlarının alınmış olması, Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması, gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 325,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri = ,20 m² x 325,00 TL/m² = ,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir Ada 1 no.lu parsel, mülkiyeti Maliye Hazinesi üzerinde olması nedeniyle değer takdirinde dikkate alınmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri Kocaeli Körfez Yarımca Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi nin yapı ruhsatlarına göre; satışa esas konutların toplam brüt alanı ,52 m² dir. İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 730 gündür. Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 1.075,00 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için % 10 oranında artacağı, Konutların ünitelerinin satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde oluşacağı, 22

24 Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği öngörülmüştür. Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki sonuçlara göre 971 adet bağımsız bölümün toplam bugünkü finansal değeri ,00 TL olarak bulunur. Projenin inşaatı için 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu ve 4735 Sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu çerçevesinde ,68 TL toplam bedel ile sözleşme yapılmıştır. Toplam finansal değerden inşaat maliyetini ve şerefiye değerini çıkardığımızda arsa değerini hesaplamış oluruz. Bölgede yaptığımız araştırmalar ve bugüne kadar edindiğimiz tecrübeler doğrultusunda özellikle prestijli konut niteliği ağırlıklı projelerde şerefiye değeri; toplam değerin % 20 si civarında olabileceği kanaatine varılmıştır. Arsa Değeri = Toplam Finansal Değer (İnşaat Maliyeti + Şerefiye Değeri) Şerefiye Değeri = ,00 TL x % 20 = ,80 TL Arsa Değeri = ,00 TL ( , ,80) = ,52 TL olarak hesaplanmıştır. 23

25 GELİŞTİRİLEN PROJEDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATILMASI DURUMUNDA GELİR ANALİZİ Projenin Satılabilir Alanı ,52 Projenin 2011 Yılındaki (1. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) Projenin 2012 Yılındaki (2. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) Projenin 2013 Yılındaki (3. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) Projenin 2014 Yılındaki (4. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 1.075, , , , Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% Toplam Satış Hâsılatı (TL) Projenin Ortalama Satış m² Birim Fiyatı (TL/m²) 1.187, GELİRLER Projenin Satış Geliri (TL) TOPLAM GELİRLER (TL) GİDERLER Diğer Operasyonel Giderler Arsa Maliyeti (Emlak Konut Payı) İnşaat Maliyeti TOPLAM GİDERLER (TL) VERGİ ÖNCESİ NET GELİR İndirgeme Katsayısı 1, , , , İndirgenmiş Net Nakit Akışı PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) PROJENİN BUGÜNKÜ (İNDİRGENMİŞ) DEĞERİ (TL)

26 6.4 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri Kocaeli Kocaeli Körfezkent 2. Etap Konut İnşaatları ile Altyapı ve Çevre Düzenlemesi işi tamamlandığında ve gelir indirgeme yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde gerçekleştiğinde projenin pazar değeri; ,00 TL olarak hesaplanmıştır. 6.5 Gayrimenkullerin Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil) Projenin gerçekleştirilmesi halinde Gelir İndirgeme Yöntemi ve Emsal Yöntemi ile ulaşılan değerler görüldüğü üzere birbirine yakın değerlerdir. Ancak Gelir İndirgeme Yöntemi gelecekte kazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve değerlerinin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa şartları, ekonomik ve politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihaî değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Projenin tamamlanma oranının Kasım ayı itibariyle % 66 olduğu öğrenilmiştir. Buna göre projenin inşaatı için rapor tarihine kadar yapılan hakediş ödemelerinin ,72 TL olduğu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. yetkililerinden öğrenilmiştir. Buna göre; Gayrimenkulün Bugünkü Değeri = Emsal Yöntemi İle Tespit Edilen Değer + (Toplam Şerefiye Değeri x Tamamlanma Oranı)+İnşaî Yatırımlar = ,00 TL + ( ,80 x % 66) ,72 TL + = ,00 TL ,28 TL ,72 TL = ,00 TL ,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 6.6 Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır. Kocaeli Körfez Yarımca Körfezkent 2. Etap Konut İnşaatları ile Altyapı ve Çevre Düzenlemesi İşi kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halinde bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır. 25

27 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² Değer (TL/m²) KDV Hariç (TL) KDV Dahil (TL) A1 1 ZEMİN ,22 50,27 K-D 986, , , A1 2 ZEMİN ,46 86,36 G-B 993, , , A1 3 ZEMİN ,63 57,48 K-B 982, , , A KAT ,63 57,48 K-D 982, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.006, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.024, , , A KAT ,63 57,48 K-B 982, , , A KAT ,44 73,13 K-D 996, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.007, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.007, , , A KAT ,44 73,13 K-B 996, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.006, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.017, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.017, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.006, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.006, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.018, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.018, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.006, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.006, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.018, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.018, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.006, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.006, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.018, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.018, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.006, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.006, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.018, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.018, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.006, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.006, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.035, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.018, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.006, , , A KAT ,44 73,13 K-D 996, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.007, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.007, , , A KAT ,44 73,13 K-B 996, , ,00 BLOK TOPLAM 3.650, , , , A2 1 ZEMİN ,22 50,27 K-B 986, , , A2 2 ZEMİN ,46 86,36 G-D 993, , , A2 3 ZEMİN ,63 57,48 G-B 982, , ,00 26

28 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² Değer (TL/m²) KDV Hariç (TL) KDV Dahil (TL) A KAT ,63 57,48 K-B 982, , , A KAT ,44 73,13 K-D 988, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.019, , , A KAT ,63 57,48 G-B 998, , , A KAT ,44 73,13 K-B 988, , , A KAT ,44 73,13 K-D 988, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.002, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.019, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.002, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.002, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.013, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.013, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.002, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.002, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.013, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.013, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.002, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.002, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.013, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.013, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.002, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.002, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.013, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.013, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.002, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.002, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.013, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.013, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.002, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.002, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.013, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.013, , , A KAT ,44 73,13 K-B 988, , , A KAT ,44 73,13 K-D 988, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.002, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.002, , ,00 BLOK TOPLAM 3.650, , , , A3 1 ZEMİN ,22 50,27 G-D 987, , , A3 2 ZEMİN ,46 86,36 K-B 982, , , A3 3 ZEMİN ,63 57,48 K-D 982, , , A KAT ,63 57,48 G-D 998, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.019, , , A KAT ,44 73,13 K-B 988, , ,00 27

29 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² Değer (TL/m²) KDV Hariç (TL) KDV Dahil (TL) A KAT ,63 57,48 K-D 982, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.019, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.019, , , A KAT ,44 73,13 K-B 988, , , A KAT ,44 73,13 K-D 988, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.029, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.013, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.002, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.002, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.013, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.013, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.002, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.002, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.013, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.013, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.002, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.002, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.013, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.013, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.002, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.002, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.013, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.013, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.002, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.002, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.013, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.013, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.002, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.002, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.002, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.002, , , A KAT ,44 73,13 K-B 988, , , A KAT ,44 73,13 K-D 988, , ,00 BLOK TOPLAM 3.650, , , , A4 1 ZEMİN ,22 50,27 G-B 986, , , A4 2 ZEMİN ,46 86,36 K-D 981, , , A4 3 ZEMİN ,63 57,48 G-D 982, , , A KAT ,63 57,48 G-B 996, , , A KAT ,44 73,13 K-B 975, , , A KAT ,44 73,13 K-D 976, , , A KAT ,63 57,48 G-D 995, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.001, , , A KAT ,44 73,13 K-B 984, , ,00 28

30 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² Değer (TL/m²) KDV Hariç (TL) KDV Dahil (TL) A KAT ,44 73,13 K-D 987, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.001, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.007, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.001, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.001, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.007, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.012, , , A KAT ,44 73,13 K-B 998, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.001, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.012, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.013, , , A KAT ,44 73,13 K-B 998, , , A KAT ,44 73,13 K-D 998, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.012, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.012, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.001, , , A KAT ,44 73,13 K-D 998, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.012, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.012, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.002, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.001, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.012, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.012, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.001, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.001, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.012, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.001, , , A KAT ,44 73,13 K-B 987, , , A KAT ,44 73,13 K-D 987, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.001, , ,00 BLOK TOPLAM 3.650, , , , A5 1 ZEMİN ,22 50,27 G-B 986, , , A5 2 ZEMİN ,46 86,36 K-D 981, , , A5 3 ZEMİN ,63 57,48 G-D 981, , , A KAT ,63 57,48 G-B 995, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.001, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.001, , , A KAT ,63 57,48 G-D 995, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.001, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.001, , , A KAT ,44 73,13 K-D 998, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.001, , , A KAT ,44 73,13 G-B 995, , ,00 29

31 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² Değer (TL/m²) KDV Hariç (TL) KDV Dahil (TL) A KAT ,44 73,13 K-B 1.001, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.001, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.007, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.012, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.012, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.007, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.012, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.012, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.012, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.007, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.012, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.012, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.012, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.007, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.012, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.012, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.012, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.012, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.012, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.012, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.012, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.012, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.012, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.001, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.001, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.001, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.001, , ,00 BLOK TOPLAM 3.650, , , , A6 1 ZEMİN ,22 50,27 G-B 1.001, , , A6 2 ZEMİN ,46 86,36 K-D 1.001, , , A6 3 ZEMİN ,63 57,48 G-D 996, , , A KAT ,63 57,48 G-B 1.006, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.001, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.001, , , A KAT ,63 57,48 G-D 1.007, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.012, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.012, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.012, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.012, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.018, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.012, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.012, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.021, , ,00 30

32 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² Değer (TL/m²) KDV Hariç (TL) KDV Dahil (TL) A KAT ,44 73,13 G-B 1.021, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.021, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.021, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.021, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.021, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.021, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.021, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.021, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.040, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.021, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.018, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.021, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.021, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.021, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.018, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.021, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.021, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.021, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.018, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.021, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.012, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.012, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.007, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.012, , ,00 BLOK TOPLAM 3.650, , , , A7 1 ZEMİN ,22 50,27 K-D 1.001, , , A7 2 ZEMİN ,46 86,36 G-B 1.008, , , A7 3 ZEMİN ,63 57,48 K-B 998, , , A KAT ,63 57,48 K-D 1.024, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.013, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.013, , , A KAT ,63 57,48 K-B 1.007, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.013, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.013, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.013, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.013, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.013, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.022, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.022, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.013, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.022, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.022, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.022, , ,00 31

33 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² Değer (TL/m²) KDV Hariç (TL) KDV Dahil (TL) A KAT ,44 73,13 K-B 1.022, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.022, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.022, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.022, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.022, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.022, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.022, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.022, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.022, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.022, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.022, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.022, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.022, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.022, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.022, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.022, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.022, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.013, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.013, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.013, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.013, , ,00 BLOK TOPLAM 3.650, , , , A8 1 ZEMİN ,22 50,27 G-B 1.002, , , A8 2 ZEMİN ,46 86,36 K-D 1.002, , , A8 3 ZEMİN ,63 57,48 G-D 998, , , A KAT ,63 57,48 G-B 1.040, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.019, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.019, , , A KAT ,63 57,48 G-D 1.049, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.029, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.029, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.029, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.029, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.040, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.029, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.029, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.040, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.040, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.040, , , A KAT ,44 73,13 K-D 1.040, , , A KAT ,44 73,13 G-D 1.040, , , A KAT ,44 73,13 G-B 1.040, , , A KAT ,44 73,13 K-B 1.040, , ,00 32