DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş PARSEL

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ANTALYA SERİK - ÇANDIR 1561 PARSEL Bu taşınmaz değerleme raporu, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin istemi üzerine hazırlanmıştır. İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında, Emek Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. nin yazılı onayı alınmadan üçüncü kişiler tarafından kullanılamaz, çoğaltılamaz ve dağıtılamaz.

2 ÖZET BİLGİLER Rapor Tarihi Rapor No REYS Rapor Türü Değerleme Raporu Raporu Hazırlayanlar Eyup AYKUT - Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih ÖZER Değerleme Tarihi Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası Değerleme, SPK Düzenlemeleri Kapsamında mıdır? SPK Standartlarına Uygundur. Taşınmazın Adresi Taşınmazın Kullanım Durumu Tapu Kayıt Bilgileri Taşınmazın Parselinin Güncel İmar Durumu Rapor Tarihine Göre Taşınmazın Değeri Çandır Mahallesi, Mehmet Akif Caddesi, No: 28A, Serik/Antalya Depolar ve Arsası Antalya İli, Serik İlçesi, Çandır Mahallesi, 1561 Parsel Depolama Alanı, Ayrık Düzen, KAKS: 0,60, Hmax: 12,50 m 1 Kat Toplam KDV Hariç: TL Toplam KDV Dahil: TL Uygunluk Açıklaması: Raporda sunulan bulgular, değerleme uzmanının sahip olduğu bilgiler çerçevesinde doğrudur. Raporda yer alan çözümleme ve sonuçlar, yalnızca belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Değerleme uzmanının, değerleme konusunu oluşturan taşınmaz ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisi bulunmamaktadır. Değerleme hizmetinin ücreti, raporla ilgili herhangi bir koşula bağlı değildir. Değerleme hizmeti, Sermaye Piyasası Kurulu nun tebliğlerinde, taşınmaz değerleme şirketleri ve taşınmaz değerleme uzmanları için belirlenmiş ölçütler ve kurallar çerçevesinde gerçekleştirilmiştir. Değerleme uzmanı, bu değerleme için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahiptir. Değerleme uzmanı, değerleme çalışması sırasında taşınmazı kişisel olarak görmüş ve incelemiştir. Sayfa 2 / 28

3 BÖLÜM 1 MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE DEĞERLEMENİN KAPSAMI 1.1. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgeler ve Adresi Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. temelleri 1989 yılında Ankara da atılmış Reysaş Taşımacılık ve Lojistik Ticaret A.Ş. nin iştirakidir. Depoculuk alanında taşınmaz ve taşınmaz projelerine yatırım yapmak, geliştirmek ve bu yerleri uzun süreli kiralamak üzere, tarihinde kurulmuştur tarihinde halka arz edilmiş olup hisseleri RYGYO koduyla Borsa İstanbul da işlem görmektedir. Depo geliştirmeye odaklanmış Türkiye nin ilk ve tek gayrimenkul yatırım ortaklığıdır. Merkezi; Abdurrahmangazi Mahallesi, Bahriye Sokak, No: 8, Sancaktepe/İstanbul adresindedir Değerleme İsteminin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar Antalya İli, Serik İlçesi, Çandır Mahallesi, 1561 parsel sayılı, ,50 m2 yüzölçümlü arsa üzerinde yer alan, tapu kütüğündeki nitelikleri depo olan, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin mülkiyetinde bulunan, A Blok, 1 bağımsız bölüm no lu ve B Blok 1 bağımsız bölüm no lu taşınmazların pazar değerinin belirlenmesi amacıyla Şirketimize değerleme isteminde bulunulmuştur. Bu istemde, müşteri tarafından konulan herhangi bir sınırlama yoktur. TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER BÖLÜM Yer, Konum, Arazi ve Çevre Özellikleri Değerleme konusu taşınmazlar; Çandır Mahallesi, Mehmet Akif Caddesi, No: 28A, Serik/Antalya adresinde yer almaktadır. Taşınmazlar; D-400 Karayolu üzerinde doğu yönde ilerlerken, Çandır Kavşağı ndan yaklaşık 4,5 km kuzeyde, Mehmet Akif Caddesi üzerinde konumludur. Bölge, ağırlıklı olarak tarım ve seracılık alanında gelişme göstermiştir. Yakın çevrede; Antalya Film Stüdyosu, Çandır Sebze Meyve Hali, seralar, tarım arazileri ile güneyde bulunan D-400 Karayolu nun çevresinde de değişik büyüklükte depolama yapıları bulunmaktadır. Parselin, doğuda bir bölümü açılmış Mehmet Akif Caddesi ne yaklaşık 225 m, batıda henüz açılmamış 12 m lik imar yoluna yaklaşık 297 m, kuzeyde de henüz açılmamış 7 m lik imar yoluna yaklaşık 225 m cephesi bulunmaktadır. Taşınmazların parseli, geometrik olarak yamuk biçimli olup düz ve engebesizdir. Değerleme konusu taşınmazların parseli, batı, kuzey ve doğu cephelerden imar yolları ile sınırlı olup güneyden komşu parsel ile sınırlıdır. Taşınmazlar, Antalya İli merkezine yaklaşık 25 km, Serik İlçesi merkezine yaklaşık 13 km uzaklıkta bulunan Çandır Beldesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Koordinatlar; , biçimindedir. Sayfa 3 / 28

4 Değerleme Konusu Taşınmaz 2.2. Tapu Bilgileri ve Kısıtlayıcı Kayıtlar ANA TAŞINMAZIN; İli Antalya Ada No - İlçesi Serik Parsel No 1561 Mahallesi Çandır Yüzölçümü (m2) ,50 Köyü - Yevmiye No 9255 Sokağı - Cilt No 1 Mevkii - Sayfa No 1-2 Pafta No - Tapu Tarihi Niteliği Arsa BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN; Niteliği Depo No 1 Blok No A Arsa Payı 17369/42483 Kat No Zemin Eklenti - Mülkiyet Durumu Kat İrtifakı Kat Mülkiyeti X Sahibi Adı, Soyad / Unvan Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Cins Değişikliği Arsa BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN; Niteliği Depo No 2 Blok No B Arsa Payı 25114/42483 Kat No Zemin Eklenti - Mülkiyet Durumu Kat İrtifakı Kat Mülkiyeti X Sahibi Adı, Soyad / Unvan Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Cins Değişikliği Arsa Tarla Tarla Devre Mülk Pay Oranı Tam Devre Mülk Pay Oranı Tam Sayfa 4 / 28

5 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bilgi sisteminden alınan TAKBİS çıktısına göre, değerleme konusu taşınmazların tapu kütüklerinde aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır: Beyanlar Bölümü: - Yönetim Planı: Gayrimenkul Rehin Hakları Bölümü: - Garanti Bankası A.Ş. lehine, 1. derecede, (para birimi belirtilmemiş) zincirleme ipotek ( ). - Garanti Bankası A.Ş. lehine, 2. derecede, (para birimi belirtilmemiş) zincirleme ipotek ( ) İmar Durumu Bilgileri ve Yasal Belgeler Serik Belediyesi nden alınan bilgiye göre, değerleme konusu taşınmazların parselinin güncel imar durumu; onay tarihli, Çandır 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında, Depolama Alanı, KAKS: 0,60, Hmax: 12,50 m 1 Kat biçimindedir. Serik Belediyesi nde parsel üzerinde yapımı tamamlanmış A Blok ve yapımı sürmekte olan B Blok a ilişkin gün ve 191/5336 onay sayılı mimari proje incelenmiş; A ve B bloklar için ayrı ayrı düzenlenmiş gün ve 191/5336 sayılı ilk yapı ruhsatı ile A blok için düzenlenmiş gün ve 158/4219 sayılı yapı kullanma izin belgesi görülmüştür. Yapı Ruhsatları: A Blok; 2-B yapı sınıfında, 1 kat (11,10 m) ve m2 yapı inşaat alanı için verilmiştir. B Blok; 2-B yapı sınıfında, 1 kat (11,10 m) ve m2 yapı inşaat alanı için verilmiştir. Yapı kullanma izin belgesi; A Blok için; 2-B yapı sınıfında, 1 kat (11,10 m) ve m2 yapı inşaat alanı için verilmiştir. Taşınmazın parselinin bitmiş ve sürmekte olan yapılanması mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesine uygundur. Serik Belediyesi nde yapılan incelemede, parsel üzerinde konumlu yapılara ilişkin yapı tatil tutanağı vb. olumsuz herhangi bir belgeye rastlanılmamıştır Yapılaşma Bilgileri Parsel üzerinde yapımı bitmiş olan A Blok ve yapımı sürmekte olan B Blok depolama yapıları bulunmaktadır. Parsel üzerindeki A Blok un çevresi saha betonu ile kaplanmış, B blok çevresi ise tesviyesi yapılmış durumdadır. Parsel sınırları duvar ve tel örgüyle çevrilidir. e Bitmiş Yapılaşma Parsel üzerindeki A Blok deponun yapımı tamamlanmıştır. dağıtım deposu olarak kullanıldığı öğrenilmiştir. Deponun, Carrefour bölge A Blok; mimari projesine göre, ,00 m2 yapı inşaat alanlı olup 4 adet depo bölümü, crossdock alanı, 2 adet iade bölümü ve ofis binasından oluşmaktadır. Deponun doğu cephesinde 25 adet, kuzey kanadında 5 adet olmak üzere, toplam 30 adet elektrikli katlanır kapısı bulunan nakliye rampası bulunmaktadır. Ayrıca, depo içerisinde 4 adet soğuk hava deposu bulunduğu görülmüştür. Depolama amaçlı kullanılan bölümlerde Sayfa 5 / 28

6 zemin saha betonu kaplı, iç duvarlar panel kaplamalı ve boyalıdır. Binanın dış cephesi alüminyum panel kaplı olup çatısı çelik konstrüksiyon üzeri paneldir. Binanın kuzey kanadında, içerisinde 4 adet ofis, odalar, yemekhane, bay-bayan wc, duş ve soyunma odalarının bulunduğu yönetim binası bulunmaktadır. A Blok un; Yapı Tarzı : Betonarme Yapı Düzeni : Ayrık Yapı Sınıfı : 2-B Binanın Kat Adedi : 1 Yapı İnşaat Alanı : Yaşı : 1 Elektrik : Şebeke Su : Şebeke Kanalizasyon : Şebeke Su Deposu : Var Hidrofor : Yok Isıtma Sistemi : Yok Paratoner : Yok Jeneratör : Var Asansör : Var Çatı : Panel Sac Dış Cephe : Sıva Üzeri Boya Kapı ve Pencere Doğramaları : Seksiyonel Manzarası : Bulunmamaktadır Park Yeri : Var Güvenlik : Var Yangın Tesisatı : Var Deprem Bölgesi : 1. Derece Sürmekte Olan Yapılaşma Parsel üzerindeki B Blok un yapımı sürmektedir. B Blok; onaylı mimari projesine göre, ,00 m2 yapı inşaat alanlı olarak tasarlanmış olup depo alanı ve tesisat odası bölümlerinden oluşacaktır. Yerinde yapılan incelemede; temel işlerinin, kolon, çelik taşıyıcı sistem ve çatı kaplamasının bitirildiği, dış cephede işlerinin sürmekte olduğu görülmüştür. Yapımı süren deponun tamamlanma oranı yaklaşık % 67 düzeyindedir. B Blok un; Yapı Tarzı : Betonarme Yapı Düzeni : Ayrık Yapı Sınıfı : 2-B Binanın Kat Adedi : 1 Yapı İnşaat Alanı : Yaşı : 1 Elektrik : Şebeke Su : Şebeke Kanalizasyon : Şebeke Su Deposu : Var e Sayfa 6 / 28

7 Hidrofor : Yok Isıtma Sistemi : Yok Paratoner : Yok Jeneratör : Var Asansör : Var Çatı : Panel Sac Dış Cephe : - Kapı ve Pencere Doğramaları : - Manzarası : Bulunmamaktadır Park Yeri : Var Güvenlik : Var Yangın Tesisatı : Var Deprem Bölgesi : 1. Derece Yapılaşma Projesine İlişkin Bilgiler Yapılaşma Projesinin Yapı Denetimleri Yasal Olmayan Yapılaşma Yoktur Son Üç Yıllık Dönemde Hukuksal Durumda Oluşan Değişimler Değerleme konusu ana taşınmazın; niteliği, yüzölçümü, imar ve mülkiyet durumunun son üç yıl içerisinde değişmediği anlaşılmaktadır. Değerleme konusu ana taşınmazda günü kat irtifakı kurulmuştur. BÖLÜM 3 TAŞINMAZ İLE İLGİLİ ÇÖZÜMLEMELER 3.1. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen/Sınırlayan Etmenler Değerleme işlemi sırasında değerlemeyi olumsuz yönde etkileyen ya da sınırlayan etmenler söz konusu olmamıştır Kullanılan Değer Tanımı ve Varsayımlar Değerleme çalışmamızda, müşterinin de istemi doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların değeri, Pazar Değeri tanımı çerçevesinde belirlenmiştir. Pazar Değeri: Uygun süreli bir beğendirme (pazarlama) çalışmasının ardından, birbirinden bağımsız, bilgili, tutarlı, iyi düşünceli ve istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında, bir zorlama olmaksızın ve alıcı ile satıcının pazar dışı etkenlerden etkilenmeyecekleri koşullar altında yapacakları anlaşma çerçevesinde, taşınmaz için karşılık el değiştirmesi gereken kestirimsel (tahmini) tutardır. Pazar Değeri Tanımının Temel Varsayımları: Alıcı ve satıcı bilinçli davranmaktadırlar. Alıcı ve satıcı taşınmazla ilgili tüm konuları eksiksiz bilmektedirler. Taşınmazın satışı için uygun bir süre tanınmıştır. Sayfa 7 / 28

8 Ödeme, para olarak ya da benzeri biçimlerde yapılacaktır. Taşınmazın satın alınmasında gerekebilecek kaynak, piyasa faiz oranları üzerinden, kolaylıkla sağlanabilecektir. Bir taşınmazın pazar değeri, onun yalın yapısal durumundan çok, pazarın varsaydığı yararlılıklarını gösterir; pazarın ortak algılama ve eylemlerini yansıtır. Pazar değeri tabanlı değerlemelerde, alım satım işlemlerinin gerçekleştiği pazarın, pazar dışı etkenlerce sınırlandırılmadığı varsayılır Taşınmazın Kira Değerini Etkileyen Olumlu ve Olumsuz Faktörler Olumlu Faktörler - Lojistik ve depolama amaçlı olarak gelişen bir bölgede bulunmalar, - D-400 Karayolu na yakın olması nedeniyle ulaşımının kolay olması, - Çandır Sebze Meyve Hali ne yakın olmalar Olumsuz Faktörler - Ana taşınmazın altyapı eksikliklerinin bulunması En Etkin ve Verimli Kullanım Çözümlemesi Sürekli kullanım ilkesinin sonucu olarak ortaya çıkmış bir kavram ve çözümleme (analiz) türüdür. Arazi kalıcı bir varlıktır ve taşınmazlığı nedeniyle tüm arazi parçalarının özgün birer durumları vardır. Arazinin kalıcılığı ve kendine özgü özellikleri onun en etkin ve verimli kullanımını belirler. Bir arazi parçası, kendisinde ya da üzerindeki yapılarda iyileştirmeler yapıldıkça değer değiştirir. Arazinin bir başına değeri ile iyileştirilmiş durumdaki değeri arasındaki ayırt (fark), en etkin ve verimli kullanım durumu ile açıklanabilir. En etkin ve verimli kullanım şöyle tanımlanır: Yasal düzenlemelere uygun, Boyut ve biçim (fiziksel) olarak olanaklı, Finansal açıdan gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan taşınmazı en yüksek değerine ulaştıran, en akılcı ve en gerçekçi kullanım biçimidir. Yasal düzenlemelere uygun olmayan ya da boyut ve biçim açısından olanaklı olmayan kullanım, en etkin ve verimli kullanım biçimi olamaz. Çözümlemeler sonucunda, yasal düzenlemelere uygun, boyut ve biçim açısından olanaklı birden çok akılcı kullanım biçimi olduğu belirlenebilir. Bu durumda, birden çok akılcı ve gerçekçi kullanım seçeneği için finansal gerçekleştirilebilirlik (fizibilite) çalışması yapılır. Öteki sınamaların yanı sıra, finansal gerçekleştirilebilirlik sınamasında da en iyi değeri veren seçenek, en etkin ve verimli kullanım biçimi olarak belirlenir. Bu çerçevede, değerleme konusu taşınmazların parselinin Depolama Alanı olarak kullanımının en etkin ve verimli kullanımı sağladığı kanısındayız. e Sayfa 8 / 28

9 3.5. Değerleme Yöntemleri Karşılaştırma (Emsal) Yöntemi Arsa: Değerlemesi yapılan taşınmazların arsası ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki arsalar için yapılan araştırmalardan elde edilen bulgular aşağıdadır: - Satılık Arsa (Ankas Gayrimenkul / ): Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede, aynı imar durumuna sahip olduğu belirtilen, m2 yüzölçümlü arsa TL den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: TL] - Satılık Arsa (Öğüt Gayrimenkul / ): Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede, aynı imar durumuna sahip olduğu belirtilen, m2 yüzölçümlü arsa TL den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: TL] - Satılık Arsa (Suat Özdemir / ): Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede, aynı imar durumuna sahip, ancak konum ve altyapı olarak daha dezavantajlı konumda, m2 yüzölçümlü arsa TL den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: TL] Değerlemesi yapılan taşınmazların arsası ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki arsalar için bölgede yapılan araştırmalarda, metrekare satış fiyatlarının TL aralığında olduğu görülmüş; değerleme konusu taşınmazların arsa metrekare fiyatının TL olabileceği sonucuna ulaşılmıştır. Buna göre, değerleme konusu taşınmazların arsa değeri; (69.424,50 m2 x TL) = TL olarak bulunmuştur Maliyet Yöntemi Yapı Değeri: Değerleme konusu taşınmazın yapı değerinin saptanabilmesi için maliyet yönteminin uygulanmasında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı birim maliyet fiyatları ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu na dayanılarak çıkarılıp, tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayımlanan Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük te yer alan ve sonradan yapılan değişiklikleri tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayımlanan Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel kullanılmıştır. Yapılar Yapı Sınıfı m2 Yapı m Yılı Yaş Metrekare Maliyeti (TL) Maliyet Bedeli (TL) Yıpranma Oranı Yıpranma Tutarı (TL) Tamamlanma Oranı Yıpranmalı Maliyet Bedeli (TL) A Blok 2-C % 0,00 0 % 100, B Blok 2-C % 0,00 0 % 67, Değerleme konusu taşınmazlar, her ne kadar bağımsız bölümler olarak ayrılmış olup ayrı ayrı alınıp satılabilir nitelikte iseler de, mülkiyetlerinin tek elde bulunması ve belirli bir amaca yönelik ve bir bütün olarak kullanılıyor olmaları nedeniyle, değerlemenin bağımsız bölümler üzerinden değil, bağımsız bölümleri içinde barındıran bina üzerinden yapılmasının uygun olacağı sonucuna ulaşılmıştır. Sayfa 9 / 28

10 Taşınmazın Değeri: Karşılaştırma (emsal) yöntemiyle ulaşılan yaklaşık TL lik arsa değeri ve maliyet yöntemine göre bulunan yaklaşık TL lik yapı değerinin toplamından TL değere ulaşılmaktadır Gelir Yöntemi Yöntemin Açıklaması Taşınmazdan sağlanan ve gelecekte de sağlanacağı öngörülen harcanabilir (net) gelirlerin, uygun bir anaparaya dönüş oranı üzerinden bugünkü değeri saptanır. Bu yöntem taşınmazın harcanabilir gelirini taşınmazın değerine dönüştüren bir süreci kapsar. Anaparaya dönüş oranı da, beklenen getiri oranının bir yansıması olarak, yöntemin ana ögesidir. Kullanılan Formüller Taşınmaz Değeri Formülü: Yıl sonlarında elde edileceği varsayılan harcanabilir gelir akımlarının bugünkü değeri (indirgenmiş gelir akımları) yönteminde kullanılan temel formül aşağıdadır: Td = [Hg x (((1 + Ao) d (1 + b) d )/((1 + Ao) d x (Ao - b)))] + [Ud / (1 + Ao) (d+1) ] Ud = [Hg x (1 + b) (d+1) ] / (Ao b) Td: Taşınmazın bugünkü değeri Hg: Harcanabilir (net) gelir Ao: Taşınmaz için anaparaya dönüş (genel kapitalizasyon) oranı d: Dönem sayısı (vade) Gd: Taşınmazın gelecekteki değeri Ud: Uç değer b: Büyüme oranı Anaparaya Dönüş (Kapitalizasyon) Oranı Formülü: Ao = [(((Ro + Rp) Eo) / (1 + Eo)) x (1 Ya)] + Ya Ao: Genel anaparaya dönüş (kapitalizasyon) oranı Ro: Risksiz getiri oranı Rp: Risk primi Eo: Enflasyon oranı Ya: Yapı değerinin taşınmazın toplam değeri içindeki ağırlığı Yıllık Harcanabilir (Net) Gelir Üzerinden Yöntemin Uygulanması Taşınmazın yıllık gelirinin belirlenmesi için karşılaştırma (emsal) yöntemi uygulanmıştır. Taşınmazdan kira geliri elde edilmektedir. Kira gelirinin ne olabileceğinin belirlemesi yolunda, taşınmaz ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki taşınmazlar için yapılan araştırmalarda elde edilen bulgular aşağıdadır: - Kiralık Depo (Çağrı Gayrimenkul / ): Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede, toplam m2 kapalı alanlı, değerleme konusu taşınmazlar kadar Sayfa 10 / 28

11 donanımlı olmayan depo binası aylık TL den kiralıktır. [Metrekare kira fiyatı: 11,67.- TL] - Kiralık Depo (Angel Gayrimenkul / ): Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede, toplam 850 m2 kapalı alanlı, ofis bölümü bulunmayan depo aylık TL den kiralıktır. [Metrekare kira fiyatı: 11,18.- TL] - Kiralık Depo (Taştan Gayrimenkul / ): Değerleme konusu taşınmazların yaklaşık 1,5 km batısında, toplam m2 kapalı alanlı depo binası aylık TL den kiralıktır. [Metrekare kira fiyatı: 14,00.- TL] - Kiralık Depo (Alfe Gayrimenkul / ): Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede, toplam m2 kapalı alanlı depo aylık TL den kiralıktır. [Metrekare kira fiyatı: 15,00.- TL] Kira değeri belirlemesi yapılan taşınmaz ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki depolar için yapılan araştırmalarda, metrekare aylık kira fiyatlarının TL aralığında değiştiği görülmüştür. Bu çerçevede, değerleme konusu taşınmazların, yapı nitelikleri göz önünde bulundurularak, piyasa metrekare aylık kira fiyatlarının 14,00.- TL olabileceği sonucuna ulaşılmıştır. Buna göre, değerleme konusu depoların yıllık kira değeri; (( m2 + ( m2) x 14.- TL x 12 Ay) = ~ TL olacaktır. Değerleme konusu taşınmaz GYO mülkiyetindedir. GYO ların etkinlikleri dolayısıyla elde ettikleri kazançlar, kurumlar vergisinden ayrık (istisna) tutulmuş olup gelir vergisi stopaj oranı ise % 0 dır. Bu kapsamda GYO lar portföy kazançları üzerinden kurumlar vergisi ödemezler. Buna karşın, değerleme konusu taşınmazın normal piyasa koşullarında sağlayacağı gelir üzerinden değerlemesi yapıldığından, elde edilen gelir üzerinden kurumlar vergisinin düşülmesi gerekmektedir. Tersi durumda, değerleme konusu taşınmazın geliri ve dolayısıyla değeri yüksek çıkacaktır. Bunun anlamı, değerleme konusu taşınmazın mülkiyetinin GYO da olup olmamasına değerinin de değişeceğidir ki, bu durum GYO için ancak özel değer tanımı kapsamında açıklanabilir. Değerlememiz piyasa değerini belirlemeye yönelik olduğu için yıllık gelirden % 20 oranında kurumlar vergisi düşülmüştür. Veriler - Gösterge Devlet Tahvilinin Yıllık Yaklaşık Bileşik Faizi : ~ % 10,00 - Risk Primi : ~ % 5,50 - TUİK in 12 Aylık Ortalamalar Göre Yaklaşık TÜFE Oranı : ~ % 8,75 Varsayımlar - Gelirlerin yılsonlarında elde edildiği; - Yapıların kalan ortalama ekonomik ömürlerinin (yıkılıp yeniden yapılmadan ya da önemli tutarda yenileme yatırımı yapılmadan) 25 yıl olacağı; - Gerçek (reel) gelirlerin yıllara göre oransal olarak % 1 büyüyeceği. Bu veriler ve varsayımlar ışığında aşağıdaki tabloda da görüleceği üzere, harcanabilir gelir akımlarının bugünkü değeri yöntemi üzerinden taşınmazın yapılanması bugün bitmiş olsaydı değeri yaklaşık TL olacaktı. Öte yandan, parsel üzerinde yapımı sürmekte olan B Blok depolama yapısının % 67 tamamlanma oranında % 100 tamamlanma oranına e Sayfa 11 / 28

12 getirilmesi için en az yaklaşık TL daha harcama yapılması gerekmektedir. Bu harcama tutarı, yapılanmanın bugün bitmiş olması durumundaki değerden düşüldüğünde, gelir yöntemi üzerinden taşınmazın değeri TL olmaktadır. "Bir Yıllık Harcanabilir (Net) Gelir Üzerinden Bugünkü Değer Yöntemi " ve "Anaparaya Dönüştürme Oranı '' Tablosu Arsanın Ekonomik Yaşam Süresi (Arsanın Ekonomik Ömrü) Sonsuz Yapının Kalan Ekonomik Yaşam Süresi (Yıl) Taşınmazdan Elde Edilen Bir Yıllık Vergi Öncesi Gelir (TL) [Yy] Kurumlar/Gelir Vergisi Oranı Taşınmazdan Elde Edilen Bir Yıllık Harcanabilir (Net) Gelir (TL) [Hg] % 20, Yapıların Güncel Kapasite Kullanım Oranı ~ % 45,00 Karşılaştırma (Emsal) Yöntemiyle Belirlenen Arsa Değeri (TL) ~ Maliyet (Gider) Yöntemiyle Belirlenen Yıpranmalı (Amortismanlı) Yapı Değeri (TL) ~ Taşınmazın Karşılaştırma ve Maliyet Yöntemleriyle Bulunan Toplam Değeri (TL) Yıpranmalı Yapı Değerinin Taşınmazın Toplam Değeri İçindeki Oranı [Yo] ~ % 66,93 Yıpranmalı Yapı Değerinin Taşınmazın Toplam Değeri İçindeki Ağırlığı [Ya] ~ % 2,68 Arsa Değerinin Taşınmazın Toplam Değeri İçindeki Ağırlığı ~ % 97,32 Harcanabilir Gelir İçinde Arsanın Payı (TL) Harcanabilir Gelir İçinde Yapının Payı (TL) Risksiz (Kesin) Getiri Oranı = Gösterge Devlet Tahvilinin Yıllık Yaklaşık Bileşik Faiz Oranı [Ro] % 10,00 Risk Primi (Belirsizlik Karşılığı) Oranı Yıllık Beklenen Ortalama Getiri Oranı Enflasyon Oranı = TUİK'in 12 Aylık Ortalamalara Göre Yaklaşık TÜFE Oranı Gerçek (Reel) İndirgeme Oranı Taşınmaz İçin Genel Anaparaya Dönüştürme (Kapitalizasyon) Oranı Harcanabilir (Net) Gelirin Yıllık Olarak Gerçek (Reel) Büyüme Oranı 10. Yılın Sonundaki Harcanabilir (Net) Gelir (TL) Taşınmaz İçin Bugüne İndirgenmiş Uç Değer (TL) Bir Yıllık Harcanabilir Gelir Üzerinden Yapılı Taşınmazın Bugünkü Değeri (TL) [Rp] [Bo] [Eo] [Ao] [b] [Ud] [Td] % 5,50 % 15,50 % 8,75 % 6,21 % 8,72 % 1, e Not : Ortalama yıllık kapasite kullanım oranlarının yaklaşık % 95 düzeyinin üzerine çıkamayacağı ve harcanabilir (net) gelir akımlarının 10. yıldan sonra değişmeyeceği varsayılmıştır Ortak ve Bölünmüş Alanların Değere Etkisi Ortak kullanılan ya da belli taşınmaza özgülenmiş alanlar söz konusu değildir Taşınmazın Kira Değeri Taşınmaz için kira değeri belirlemesi, Yıllık Harcanabilir (Net) Gelir Üzerinden Yöntemin Uygulanması başlığı altında yapılmıştır Taşınmazın Sigorta Değeri Yıpranmasız yapı birim maliyetleri ve yapı inşaat alanı üzerinden sigorta değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Yapılar Yapı Metrekare Yıpranmalı Maliyet m2 Tamamlanma Oranı Sınıfı Maliyeti (TL) Bedeli (TL) A Blok 2-C % 100, B Blok 2-C % 67, Geliştirilmiş Proje Değeri - Sayfa 12 / 28

13 3.10. Değerleme Konusu Taşınmaz İçin Son Üç Yılda Yapmış Olduğumuz Değerlemeler Ana taşınmaz üzerinde yer alan depo yapılarıyla ilgili olarak, gün ve REYS sayılı kira değeri belirleme raporumuz bulunmaktadır. BÖLÜM 4 ÇÖZÜMLEME SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 4.1. Farklı Değerleme Yöntemlerinin Sonuçlarının Uyumlaştırılması İki bağımsız bölümden oluşan ana taşınmazın; - arsa değeri, karşılaştırma (emsal) yöntemine göre, TL; - yapılı değeri, maliyet yöntemine göre, TL; - yapılı değeri, gelir (verim) yöntemine göre, yaklaşık TL dir. Ana taşınmazın gerçekçi piyasa değerinin gelir yöntemiyle elde edilen değer üzerinden, TL olabileceği sonucuna ulaşılmıştır Değerlemenin Geçerlilik Koşulu Değerleme konusu taşınmazlar, her ne kadar bağımsız bölümler olarak ayrılmış olup ayrı ayrı alınıp satılabilir nitelikte iseler de, mülkiyetlerinin tek elde bulunması ve belirli bir amaca yönelik ve bir bütün olarak kullanılıyor olmaları nedeniyle, değerlemenin bağımsız bölümler üzerinden değil, bağımsız bölümleri içinde barındıran ana taşınmaz üzerinden yapılmasının uygun olacağı sonucuna ulaşılmıştır. Güncel kullanım biçimleri korunarak, bağımsız bölümlerin ayrı olarak değerlendirilmek istenmesi durumunda da, hesaplamalar ve buna bağlı sonuçlarda değişiklik olmayacaktır Raporda Yer Verilemeyen Asgari Bilgilerle İlgili Açıklama Raporda yer verilmeyen bilgi bulunmamaktadır Bağlı Haklar İle Tapu Kütüğündeki Öteki Kayıtların Taşınmaz Değerine Etkisi Taşınmazların tapu kütüğünde; - Beyanlar Bölümü nde; Yönetim Planı, - Gayrimenkul Rehin Hakları Bölümü nde; Garanti Bankası A.Ş. lehine 1 ve 2. derecede ipotek kayıtları yer almaktadır. Söz konusu kayıtların taşınmazın değerine olumlu ya da olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır Yasal Gerekler, İzin ve Belgeler İle İlgili Açıklama Değerleme konusu taşınmazların parselinin yapılanması, imar durumuna uygundur. Taşınmazların parselinin yapılanması mimari proje, yapı ruhsatlarına ve yapı kullanma izin belgelerine uygundur. Taşınmazlara ilişkin yapı tatil tutanağı vb. olumsuz herhangi bir belgeye rastlanılmamıştır Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyünde Bulunabilirlik Taşınmazların, tapu kütüğündeki nitelikleri Depo olup yapılanmalarıyla ilgili yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. Bu durumlarıyla, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III.48.1 ve III.48.1a) 22. madde çerçevesinde, Sayfa 13 / 28

14 taşınmazların gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında bir sakınca görülmemektedir. SONUÇ BÖLÜM Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Değerlendirmesi Bulundukları bölge, konumları, imar durumları, yapılanmaları, ulaşım ve kullanım olanakları göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazların SATILABİLİR nitelikte oldukları öngörülmektedir Sonuç Değer Antalya İli, Serik İlçesi, Çandır Mahallesi, 1561 parsel sayılı, ,50 m2 yüzölçümlü arsa üzerinde yer alan, tapu kütüğündeki nitelikleri depo olan, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin mülkiyetinde bulunan, A Blok, 1 bağımsız bölüm no lu ve B Blok 1 bağımsız bölüm no lu taşınmazların, yukarıda belirtilen olumlu olumsuz özellikleri göz önünde bulundurularak, güncel satış değerleri toplamının; KDV hariç; TL ( USD) (*); KDV (% 18) dahil, TL ( USD) (*) olabileceği sonucuna ulaşılmıştır. e (*): Merkez Bankası nın tarihli döviz satış kuru olan 1 USD = 2, TL üzerinden hesaplama yapılmıştır. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Eyup AYKUT Fatih ÖZER SPK Lisans No: SPK Lisans No: Bu rapor incelemelerin yapıldığı tarihte var olan verileri yansıtmaktadır. Katma Değer Vergisi ne ilişkin muafiyet, istisna ve oran ile ilgili özel düzenlemeler dikkate alınmamıştır. Sayfa 14 / 28

15 BÖLÜM 6 İLİŞİKLER 6.1. Uydu Görüntüsü Değerleme Konusu Taşınmaz Değerleme Konusu Taşınmaz Sayfa 15 / 28

16 6.2. Fotoğraflar Sayfa 16 / 28

17 A Blok Sayfa 17 / 28

18 B Blok Sayfa 18 / 28

19 6.3. Sitüasyon Tablosu (B Blok İçin) Bitmiş Gerçekleşen İŞİN CİNSİ İŞİN DETAYI % % TEMEL Temel 13,00 13,00 KABA İNŞAAT Kal ıp 5,00 5,00 ÇATI Demir 20,00 20,00 Beton 20,00 20,00 Duvar 10,00 2,00 Çatı 5,00 5,00 DOĞRAMA Kapıl ar 2,00 0,00 Pencereler 1,00 0,00 KAPLAMA İŞLERİ Zemin Kapl ama 3,00 0,00 Merdiven Mermerleri 1,00 0,00 TESİSAT İŞLERİ Mekanik Tesisat 5,00 0,00 Temiz Su 1,00 0,00 Pis su 1,00 1,00 ELEKTRİK Boru Döşenmesi 1,50 0,00 Kabl ol ama 1,50 0,00 Pano-Sayaç-Sigorta 1,00 0,00 SIVA İŞLERİ Dış Sıva 1,00 0,00 İç Sıva 1,50 0,00 BOYA BADANA Dış Boya 1,00 0,00 İç Boya 1,50 0,00 ÇEVRE DÜZENLEMESİ Bahçe Düzenleme İşleri 2,00 1,00 Bahçe Duvarı 2,00 0,00 TOPLAM % 100,00 67,00 Sayfa 19 / 28

20 6.4. Tapu Kaydı Sayfa 20 / 28

21 Sayfa 21 / 28 e

22 6.5. İmar Durumu Sayfa 22 / 28

23 6.6. Mimari Proje Mimari Proje Kapağı Vaziyet Planı Sayfa 23 / 28

24 Kat Planları Sayfa 24 / 28

25 Kesitler Sayfa 25 / 28

26 6.7. Yapı Ruhsatları Sayfa 26 / 28

27 Sayfa 27 / 28 e

28 6.8. Değerleme Uzmanının Lisans Belgesi 6.9. Sorumlu Değerleme Uzmanının Lisans Belgesi Sayfa 28 / 28