Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporuna İlişkin Değerlendirme Raporu

Transkript

1 Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporuna İlişkin Değerlendirme Raporu Neta Yatırım Menkul Değerler A.Ş

2 1. Değerlendirme Raporu nun Amacı İşbu rapor, Neta Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından, Sermaye Piyasası Kurulu nun tarihli ve 5/145 sayılı ilke kararında yer alan, payların ilk kez halka arzı öncesi uyulacak esasların 7.Maddesine dayanılarak, halka arza aracılık eden Gedik Yatırım A.Ş. nin hazırlayarak tarihinde Kamuyu Aydınlatma Platformu (KAP) ta yayınladığı, Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Körfez GYO) `ye ait Halka Arz Fiyat Tespit Raporu nu değerlendirmek amacıyla yazılmıştır. Değerlendirme raporumuz yatırımcıların pay alım satımına ilişkin herhangi bir öneri ya da teklif içermemektedir. Yatırımcılar, halka arza ilişkin sirküleri, izahnamenin tüm parçalarını ve izahname eklerini inceleyerek kararlarını vermelidirler. İşbu rapor değere ilişkin herhangi bir görüş içermemekte olup, raporda yer alan değerlendirmeler herhangi bir tavsiye niteliği taşımamaktadır. 2. Şirket Hakkında Özet Bilgiler Bir Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. iştiraki olan Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., Körfez Gayrimenkul İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. ünvanı ile 1996 yılında kurulmuştur. Körfez GYO nun faaliyetleri, Sermaye Piyasası Kurulu nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde belirtilen amaç ve konularla iştigal etmek, esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmaktır. Şirketin ortaklık yapısı aşağıdaki tabloda gösterilmektedir. Ortağın Adı Soyadı Ortakların Sermaye Payları Halka Arz Öncesi Halka Arz Sonrası (TL) (%) (TL) (%) Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş , ,9970 Abdullah Tivnikli 500 0, ,0007 Ömer Asım Özgözükara 500 0, ,0007 Ufuk Uyan 250 0, ,0004 İbrahim Mutlu 250 0, ,0004 Mustafa Güran 250 0, ,0004 Osman Baydoğan 250 0, ,0004 Halka Açık Kısım ,2500 Toplam , ,00 Körfez GYO portföyü üç ana kalemden oluşmaktadır; a. Kartal Horizon Projesi: Proje Alanı İstanbul un Anadolu yakasında Kartal ilçesindedir. Arsa tercih edilen bir yerleşim yerinde denize nazır olup hazırlanan fizibilite raporuna göre konut ve ticari alan olarak değerlendirilmiştir m² lik arsa üzerinde inşa edilmekte olan proje 178 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. İki blok halinde inşa edilen projenin toplam inşaat alanı m2, toplam brüt satılabilir alanı ise m2 dir. Proje 2

3 inşaat aşamasındadır. Diğer yandan projede yer alan bağımsız bölümlerin satışlarına Dumankaya İnşaat tarafından başlanmıştır. b. Kilyos Arsası: Arsa İstanbul İli Sarıyer İlçesi Kilyos Köyü nde yer alan geliştirilmemiş boş imar parselidir. Arsanın yüz ölçümü m² ve imar durumu net parsel alanı üzerinden TAKS:0,10, KAKS:0,20 ve Hmax:6,50 metre olmak üzere konut imarlıdır. c. Güre Tesisi: İmar haklarındaki iyileşmeler ve 6306 sayılı yasa ile karar alma süreçlerinin kolaylaşması nedeniyle, 4 Ekim 2013 tarihli Yönetim Kurulu toplantısında, Şirketin aktifinde bulunan ve tapuda Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Güre Köyü, Ilıca Alanı Mevkii`nde bulunan taşınmazın yıkılıp yeniden yapılması amacıyla projelendirme çalışmalarına başlanmasına karar verilmiştir. Söz konusu tesisin yıkılarak üzerinde yeni bir proje geliştirilmesi yapılabilir ve kârlı bir yatırım haline gelmiştir. Arsanın termal su potansiyelini de değerlendirerek yılın on iki ayı hizmet verecek bir tesis inşa edilmesi halinde, mevcut hak sahiplerine muadil devreler verilse dahi, kalan devrelerin satışının ilgi göreceği ve eskisine göre çok daha büyük inşa edilecek otelin iyi bir kira geliri ve satış değeri oluşturacağı düşünülmektedir. 3. Halka Arza İlişkin Özet Bilgiler Şirketin halka arza ilişkin özet bilgileri aşağıdaki tabloda gösterilmektedir. Körfez GYO Halka Arz Özet Bilgileri Halka Arz Öncesi Çıkarılmış Sermaye TL Halka Arz Sonrası Çıkarılmış Sermaye TL Halka Arz Edilecek Pay Nominal Değeri TL Sermaye Artırımı TL Ortak Satışı 0 TL Halka Arz Oranı 25,00 % Pay Başına Şirket Değeri 1,58 TL Halka Arz İskontosu 27,35 % Halka Arz Fiyatı 1,15 TL Halka Arz Öncesi Şirket Değeri TL Halka Arz Büyüklüğü TL İhraççının Net Halka Arz Geliri TL Halka Arz Sonrası Şirket Değeri TL 4. Şirketin Halka Arz Gelirini Kullanım Yerleri Hakkında Bilgi Şirket halka arz gelirini iki ana başlıkta kullanacağını açıklamıştır. Buna göre; elde edilmesi beklenen net TL halka arz geliri ile Kilyos arsası üzerinde ve yıkımı kesinleşen Balıkesir Güre tesisinin yıkılarak arsaya dönüştürülmesinin ardından buradaki arsa üzerinde yeni proje geliştirme fırsatları değerlendirileceği beyan edilmiştir. 3

4 5. Değerleme Hakkında Özet Bilgi Körfez GYO paylarının halka arzında fiyata esas teşkil edecek değerin belirlenmesi amacıyla değerleme yöntemleri olarak Net Aktif Değer yöntemi ve Piyasa Çarpanları Yöntemi kullanıldığı ifade edilmiştir. 1. Net Aktif Değer Yönteminde; - SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme şirketlerine yaptırılan değerleme raporları kullanılmıştır. - Varlıkların rayiç değerlerinden yükümlülükler düşülmüştür. - Şirketin 2013/12 yılsonu finansal tablolarındaki stoklar kalemi dışındaki varlık ve yükümlülükleri de hesaplamaya dahil edilmiştir. - Bu yönteme göre pay başına net aktif değer 2,30 TL olarak bulunmuştur. 2. Piyasa Çarpanları Analizi Yönteminde; - Piyasa Değeri/Net Aktif Değeri ve Piyasa Değeri/Defter Değeri oranları kullanılmıştır. - BİST-GYO endeksinde bulunan şirketlerden ölçek uyumsuzluğu nedeniyle Emlak GYO dışarda bırakılarak kalan şirketlerin oluşturduğu GYO sektörü örneklemi ve Sadece konut projeleri üzerinde çalışan GYO ların oluşturduğu benzer şirketler örneklemi olmak üzere iki örneklem hesaplamaya dahil edilmiştir. - PD/Net Aktif oranına göre pay başına değer 1,14 TL ve PD/DD oranına göre pay başına değer 0,46 TL olarak bulunmuştur. Nihai değerlemede Net Aktif Değer yöntemi %50, PD/NAD %30 ve PD/DD %20 şeklinde ağırlıklandırılmış ve birim pay fiyatı 1,58 TL olarak tespit edilmiştir. %27,35 oranında Halka arz iskontosu yapılarak 1,15 TL halka arz fiyatına ulaşılmıştır. 6. Sonuç Olarak Bizim Görüşümüz Körfez GYO için hazırlanmış olan fiyat tespit raporunun kapsamlı, net ve anlaşılır olduğu görüşündeyiz. Ancak dikkat çekmek istediğimiz konular şunlardır: Çarpan analizinde kullanılan PD/NAD ve Net Aktif Değer yöntemlerinin ikisi de rayiç değer analizine yani net aktif değerlemesine dayanmaktadır ve böylece net aktif değer toplamda %80 ağırlıkla değerlemeye katılmış olmaktadır. 4

5 Burada yer alan her türlü bilgi, değerlendirme, yorum ve istatistiki şekil ve değerler hazırlandığı tarih itibariyle mevcut piyasa koşulları ve güvenilirliğine inanılan kaynaklardan elde edilerek derlenmiştir. Neta Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından, karşılığında herhangi bir maddi menfaat temin edilmeksizin, genel anlamda bilgi vermek amacıyla hazırlanmış olup, hiçbir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan bilgiler yatırımcılar tarafından danışmanlık faaliyeti olarak kabul edilmemeli ve yatırım kararlarına esas olarak alınmamalıdır. Bu bilgiler, belli bir getirinin sağlanmasına yönelik olarak verilmemekte ve bu yönde herhangi bir şekilde taahhüt veya garantimiz bulunmamaktadır. Bu itibarla bu sayfalarda yer alan ve hiç bir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan hususlar hakkında herhangi bir sorumluluğumuz bulunmamaktadır. Gerek bu yayındaki, gerekse bu yayında kullanılan kaynaklardaki hata ve eksikliklerden ve bu yayındaki bilgilerin kullanılması sonucunda yatırımcıların ve/veya ilgili kişilerin uğrayabilecekleri doğrudan ve/veya dolaylı zararlardan, kâr yoksunluğundan manevi zararlardan ve her ne şekil ve surette olursa olsun üçüncü kişilerin uğrayabileceği her türlü zararlardan dolayı Neta Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu tutulamaz. 5