ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE MÜTEAHHİDİN TEMERRÜDÜ VE SONUÇLARI. Yrd. Doç. Dr. Mehmet Deniz Yener

Transkript

1 I ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE MÜTEAHHİDİN TEMERRÜDÜ VE SONUÇLARI Yrd. Doç. Dr. Mehmet Deniz Yener

2 II Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi /2 Yay n No : 2564 Hukuk Dizisi : Baskı Ekim 2011 İSTANBUL ISBN Cop yright Bu ki ta b n bu ba s s n n Tür ki ye de ki ya y n hak la r BE TA Ba s m Ya y m Da t m A.fi. ye ait tir. Her hak k sak l d r. Hiç bir bö lü mü ve pa rag ra f k s men ve ya ta ma men ya da özet ha lin de, fo to ko pi, fak si mi le ve ya bafl ka her han gi bir fle kil de ço al t la maz, da t la maz. Nor mal öl çü yü aflan ik ti bas lar ya p la maz. Nor mal ve ka nu nî ik ti bas lar da kay nak gös te ril me si zo run lu dur. Dizgi : Beta Bas m A.fi. Baskı - Cilt : Net K rtasiye tan. ve Matbaa San. Tic. Ltd. fiti. Taksim Cad. Yo urtçu Faik Sok. No: 3 Taksim Beyo lu/ STANBUL (Seltifika No: 13723) Tel: ( ) Kapak Tasar m : Gökhan AYRANCI Beta BASIM YAYIM DA ITIM A.fi. Narl bahçe Sokak Damga Binas No: 11 Ca alo lu - STANBUL Tel : (0-212) Fax: (0-212)

3 III İÇİNDEKİLER GİRİŞ BÖLÜM ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TEMERRÜDÜN ŞARTLARI 1- ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI TÜRLERİ VE HUKUKİ NİTELİĞİ...3 I- Sözleşmenin Tanımı ve Türleri...3 II- Sözleşmenin Hukuki Niteliği TEMERRÜT KAVRAMI VE MÜTEAHHİDİN TESLİM BORCUNDA TEMERRÜDÜ...7 I- Temerrüt Kavramı ve Genel Olarak Borçlunun Temerrüdü...7 II- Müteahhidin Teslim Borcunda Temerrüdünün Şartları...8 A- Eser Borcunun Muaccel Olması...9 a- İfa İçin Sözleşmede Belirlenmiş Vadenin Gelmesi...9 b- İfa İçin Vade Belirlenmemişse Makul Sürenin Geçmesi...11 B- Edimin İfasının Mümkün Olması...13 a- İnşaatın Yapımında İmkânsızlık...14 b- İnşaatın Beklenmeyen Bir Olay Nedeniyle Yok Olması...18 c- Müteahhidin Ölümü Veya Yeteneğini Kaybetmesi...21 d- İş Sahibine Yüklenecek Sebeplerle İfanın İmkansızlaşması...23 C- İfanın Gerçekleşmemiş Olması...23 a- İnşaatın Teslim Edilmemesi...23

4 -IV- Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi /2 b- İnşaatın Ayıplı Olarak Teslimi...27 D- Müteahhidin Gecikmesini Haklı Kılan Bir Sebebin Bulunmaması...29 a- Temerrüdü Önleyen Bir Vade Uzatım Sebebinin Bulunmaması...29 b- Müteahhidin İfadan Kaçınma Hakkının Bulunmaması...31 E- İş Sahibi Tarafından İhtarda Bulunulması ve Ek Süre Tayini...32 a- Temerrüt ihtarı...32 b- Aynen ifa için ek süre...34 F- Müteahhidin Kusuru ve Temerrüde Etkisi MÜTEAHHİDİN KISMÎ TEMERRÜDÜ VE SONUÇLARI...41 I- Kısmi Temerrüt Kavramı ve Şartları...41 II- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Kısmi Temerrüt MÜTEAHHİDİN İNŞAATA VE BAŞLAMA VE YAPIMI SIRASINDA TEMERRÜDÜ...47 I- Şartları...48 II- Sonuçları BÖLÜM ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TEMERRÜDÜN SONUÇLARI 5- İŞ SAHİBİNİN AYNEN İFA VE GECİKME TAZMİNATI TALEBİ III- I- Aynen İfa Talebi veya İş Sahibi Tarafından İnşaatın Tamamlanması...56 II- Gecikme Tazminatı ve Kapsamı...59 A- Fiili Zarar...60 B- Mahrum Kalınan Kazanç...60 İfaya Ekli Cezai Şart Talebi...61

5 -V- 6- İŞ SAHİBİNİN İFA YERİNE TAZMİNAT TALEBİ...69 I- Müspet Zarar Kavramı ve Niteliği...69 II- Müspet Zarar Tazminatının Kapsamı...70 A- Edimin Değeri...70 B- Gecikmeden Doğan Diğer Zararlar...70 III- Müspet Tazminatın Belirlenmesi İŞ SAHİBİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI VE MENFİ TAZMİNAT TALEBİ...74 II- I- Sözleşmeden Dönme Sonucu Oluşan Zararların Tazmini...74 A- Menfi Tazminat Talebinin Niteliği...74 B- Menfi Tazminat Talebinin Kapsamı...78 a- Fiili Zarar...78 aa- Müteahhide Devredilen Arsa Payı...78 bb- İş Sahibi Tarafından Ödenen Tazminat ve Cezaî Şartlar...80 cc- Sözleşmeyi Kurma ve İfa Masrafları ile Diğer Zararlar...81 b- Yoksun Kalınan Kazançlar...81 aa- Başka Bir Sözleşme Yapma Fırsatının Kaçırılması...81 bb- İş Sahibinin Yerine Getirdiği Edimden Elde Edecek Olduğu Yararlar...84 C- Menfi Zararın İspatı...86 D- Menfi Zararın Belirlenmesi ve Sınırlanması...90 Dönmenin Sözleşme İlişkisine Etkisi ve Tasfiye...93 A- Dönmenin Sözleşme İlişkisine Etkisi...96 a- Eski Hale İadeye Yönelik Dönmeyi Kabul Eden Görüş...96 b- İleriye Etkili Feshi Kabul Eden Görüş...98 c- Yargıtay Büyük Genel Kurulunun Kararı d- Görüşlerin Değerlendirilmesi B- Sözleşmenin Tasfiyesine Uygulanacak Hükümler...109

6 -VI- Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi /2 III- IV- a- Klasik Dönme Görüşü b- Kanuni Borç İlişkisi Görüşü c- Dönüşüm veya Yeni Dönme Görüşü d- Ayni Etkili Dönme Görüşü e- Yargıtay ın Uygulaması Arsa Payı Bakımından Tasfiyenin Sonuçları ve İade A- Arsa Payının İş Sahibine Aynen İadesi B- Üçüncü Şahıslara Devir Halinde Karşılığın İş Sahibine Sınırlı Aktarımı C- Karşılığın İş Sahibine Müdahale Zenginleşmesi Esasına Göre Aktarımı D- Arsa Payı Karşılığının İş Sahibine Tazminat Esasına Göre Tam Aktarımı E- İyiniyetin Sınırlandırılması Esasına Göre Karşılığın Tam Aktarımı F- Üçüncü Şahıslara Karşı Arsanın Aynen İadesi Talebi G- Kısmi Sona Ermenin İadeye Etkisi H- Dönmenin Arsa Üzerinde Kazanılan Nispi Haklara Etkisi Tamamlanan İnşaat Kısmı Bakımından Tasfiyenin Sonuçları SONUÇ YARARLANILAN ESERLER...151