uygulama yönetmeliği : Afet riski altındaki alanların

Transkript

1

2 6306 sayılı kanun Resmi Gazete yayın tarihi: Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanunun uygulama yönetmeliği : (yürürlükten kalkış tarihi: ) Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanunun uygulama yönetmeliği : Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanunun uygulama yönetmeliğinde değişiklik yapılmasına dair yönetmelik: Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanunun uygulama yönetmeliğinde değişiklik yapılmasına dair yönetmelik:

3 RİSKLİ ALAN RİSKLİ YAPI REZERV ALANI Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı, ifade etmektedir. Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı, ifade etmektedir. Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları, ifade etmektedir.

4

5 KENTSEL DÖNÜŞÜMDE DEĞERLEME

6 Değerleme, Değer ve Değerleme Uzmanı Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya değerleme bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaata ilişkin rakama ise değer denir.

7 Değerleme Uzmanı; Gayrimenkule dayalı hak ve faydaları değerleyecek olan, Gayrimenkul, şirket ve makina parkı, ekipman gibi konularda değerle ilgili kanaati ortaya koyabilecek bilgi ve becerisine sahip, 4 yıllık üniversite eğitimi almış, Uygulamayı bağımsız, tarafsız ve objektif olarak yapabilecek olan,

8 Türkiye de Değerleme ile İlgili Yasal Düzenleme Denetleyici ve düzenleyici kurum: Sermaye Piyasası Kuruludur(SPK) Lisanslı Şirket Kavramı 2001 yılı Ağustos ayında ilk tebliğ yayınlandı. BBDK nın ilgili tebliğleri 2006 yılı sonunda yayınlanmıştır.

9 UZMAN LİSANSLAMA Sermaye Piyasası Kurulunun tanımına göre, bir değerleme Uzmanı, bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından istihdam edilen, asgari 4 yıllık üniversite mezunu ve Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişidir.

10 UZMAN LİSANSLAMA Konut Değerleme Lisansı; ( 2 yıllık yüksekokul mezunları olabilir) 1) Dar kapsamlı sermaye piyasası mevzuatı ve meslek kuralları, 2) Gayrimenkul değerleme esasları. Gayrimenkul Değerleme Lisansı; (4 yıllık üniversite mezunu olabilir) 1) Dar kapsamlı sermaye piyasası mevzuatı ve meslek kuralları, 2) Gayrimenkul değerleme esasları, 3) İnşaat ve gayrimenkul muhasebesi, 4) Gayrimenkul mevzuatı. Sınavlarda başarılı sayılmak için sınav konularının her birinden 100 üzerinden en az 50 alınması şartıyla, alınan notların aritmetik ortalamasının en az 60 olması gerekir.

11 Değerleme çalışması yapılabilecek varlıklar Gayrimenkuller Konut amaçlı kullanılan mülk Arsa, arazi, tarla, bağ-bahçe İşyeri, işmerkezi Alışveriş merkezleri (AVM) Oteller, turizm tesisleri Fabrikalar Marinalar, limanlar Gayrimenkule dayalı haklar ve faydalar Kira değeri Üst hakkı bedeli Makina Parkları, Üretim hatları...

12 DEĞERLEME YÖNTEMLERİ -Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı -Maliyet Yöntemi -Gelir İndirgeme Yaklaşımı

13 1) Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Yöntemin içeriği Satışların karşılaştırılması yaklaşımında, değerleme uzmanı benzer mülkleri inceleyerek ve bu mülkleri konu mülkle karşılaştırarak bir değer takdiri geliştirir. Mülke benzeyen ve yakın zamanda satış listesine girmiş, satılmış, teklif verilmiş, depozito ödenmiş mülkleri karşılaştırmak sureti ile geliştirilir. Uygun karşılaştırma kriterleri kullanılmalıdır. Seçilen karşılaştırma kriterlerine göre gerekli matematiksel düzeltmelerin uygulanmasıyla değerleme konusu mülkün değerinin belirlenmesi işlemine denir.

14 1) Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Kullanım alanları Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi durumunda her cins gayrimenkule uygulabilir. Veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun yaklaşımdır. Özel amaçla inşaa edilmiş gayrimenkullerin değerinin belirlemek için kullanılmaz.(örnek müze, kütüphane, cami, okul..vs) Genellikle gelir getirmeyen gayrimenkullerin (arsa gibi) değerlendirilmesinde kullanılır. Ülkemizde konut değerlemesinde yaygın bir kullanım alanı vardır. Mal sahibi tarafından kullanılan ticari ve sanayi mülkler için en iyi göstergeleri sağlar. Geçmiş veriler değerlendirilirken verinin gerçekleştiği dönemden bu yana gelişen piyasa davranışlarındaki değişiklikler göz önüne alınmalıdır.

15 1) Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Zorluklar Basit ancak uygulanması söylenildiği kadar kolay olmayan bir yöntem Belli bir dönem içinde satışı gerçekleşmiş emsaller bulmak zor olduğu gibi gerçek satış bedellerine ulaşmak kolay değil Emsaller arasındaki farkları matematikselleştirmenin de zorlukları var. Kullanılmasının uygun olmadığı durumlar Verilerin yetersiz olduğu ortamlar Volatil dönemler (fiyatların hızlı değiştiği dönemler)

16 1) Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Kaynaklar Gerçekleşmiş satışlar Kontratlar Teklifler Resmi kayıtlar Emlak komisyoncuları Medya :Gazeteler/internet/gayrimenkul dergileri Diğer değerleme uzmanları Müzayedeler Mahkeme kayıtları Mülk yönetcileri Değerle uzmanının arşivleri

17 2) Maliyet Yaklaşımı Yöntemi Yöntemin içeriği Maliyet değerinde bir mülk yeniden inşaa edilmesi durumunda veya yerine konacak inşaatın maliyetiyle karşılaştırılarak değerlendirilir. Maliyet tahmini yapıldıktan (girişimcilik karı da dahil) sonra toplam maliyetten amortisman çıkartılır ve üzerine arazi değeri tahmini ilave etmek suretiyle değer tespiti yapılır. Burada uzman Yeniden inşaa maliyetini veya İkame maliyetini düşünür İnşaa maliyeti +girişimci karı - amortisman+arsa değeri= piyasa değeri

18 2) Maliyet Yaklaşımı Yöntemi Kullanım alanları Piyasada sık sık alım-satımı yapılmayan mülklerin değerlemesinde Özel kullanımı olan yapılar değerlemeye konusu ise Karşılaştırılabilir satış bilgisi olmadığında Alışılagelmişin dışında bir mülk olduğunda veya çok yavaş bir pazarı olduğunda Gelir getiren bir mülk cinsi olmadığında Fizibilite çalışmalarında Yarım kalmış veya teklif aşamasındaki projelerin değerleme çalışmalarında Arsa ve yapıların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekli durumlarda Eklentiler ve yenilemeler sözkonusu olduğunda Emsal satış bilgileri yetersizse Gelirlerin kapitalizasyonu yaklaşımına tam güvenilemiyorsa Emsal karşılaştırma yönteminde bazı kalemlerin parasal düzeltmelerinde

19 2) Maliyet Yaklaşımı Yöntemi Zorluklar Profesyonel uzman görüşü gerektirir Pazar değerini tam göstermez Eski binalarda çok da uygun değildir Kullanılmasının uygun olmadığı durumlar Yapılar eski ve en iyi ve verimli kullanım durumundan uzaksa Piyasa verileriyle desteklenmiyorsa Tam mülkiyet dışındaki değerlemelerde

20 2) Maliyet Yaklaşımı Yöntemi Kaynaklar İnşaat sözleşmeleri Endeksler (varsa) Yüklenici firmaların bilgileri Profesyonel maliyet hesabı yapan şirketler (yurtdışında) Tamamlanmış projelerin inşaat maliyeti bilgiler Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yıllık listeleri Değerleme uzmanının kendi kayıtları

21 3) Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemi Yöntemin içeriği Değerleme uzmanı mülkün gelecekteki yararları ve üretme kapasitesini inceler ve geliri bir güncel değer göstergesine kapitalize eder. Beklenti ilkesi yaklaşımın temel ögesidir. Yöntem mülkün satış fiyatı ve kira beklentisi arasındaki ilişkiyi yansıtır. Gayrimenkulün değeri performansına bağlıdır

22 3) Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemi Kullanım alanları Gelir getiren mülkler veya gelir getirmesi beklenen mülkler için kullanılabilir. Diğer maliyet ve satışların karşılaştırılması yöntemlerini desteklemek, kontrol etmek için kullanılabilir. Yatırımcıların beklentilerini basitçe kontrol etmek için kullanılabilir.

23 3) Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemi Zorluklar Benzer gelir-gider beklentileri olan örneklerinin verilerinin seçimi gereklidir. Getiri oranları benzer özellikleri olan mülklerden seçilmelidir. Uygulayıcının gelir, gider ve boşluk tahminlerini çok iyi hesaplaması gereklidir. Kullanılmasının uygun olmadığı durumlar Gelir getirmeyen mülkler, Uygun ve sağlıklı ölçülebilir değerin alınabileceği verilerin olmadığı durumlar.

24 DEĞER TANIMLARI -Piyasa değeri -Zorunlu Likidite Değeri (Tasfiye Değeri) -Mevcut Durum Değeri -Yasal Durum Değeri

25 PİYASA DEĞERİ -Herhangi bir kısıtlayıcı etki ve baskı olmaksızın, -Alıcının tam olarak bilgilendirildiği ve satıcı ile beraber hareket ettiği varsayılan bir ortamda, -Değerleme konusu mülkün pazarda makul bir zaman diliminde pazarda kalacağı ve yeterli pazarlanacağı düşüncesi ile, -Mülkün satılabileceği en yüksek peşin satış bedeli (nakit ödeme) ile ilgili oluşan kanaat değere, -Satılan mülkün değerini yansıtan değere Piyasa Değeri denir.

26 ZORUNLU LİKİTİDE DEĞERİ (TASFİYE DEĞERİ) - Halka açık düzenlenen açık arttırmada ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit satış değeri. Zorunlu likiditasyonda varlıklar olabildiğince çabuk satılırlar.

27 İMAR DURUMU Bir imar parselinin boyutlarını, sınırını, imar planında kullanım şeklini ve yapılacak yapının teknik şartlarını belirten belgedir. İmar Durumu Belgesinde Hangi Bilgiler Yer Alır? Parselin boyutları, sınırları, Parsel üzerine yapılacak yapının kat adedi, bina yüksekliği, Bina derinliği, Komşu parsellerden ve yollardan çekme mesafeleri, Kullanım fonksiyonu yer alır.

28 İmar Plan Örneği

29 YAPI RUHSATI (İNŞAAT RUHSATI) -Belediye sınırları içinde veya dışında, yeni inşaa edilecek yapılar ve yıkım, tadilat, güçlendirme, taşıyıcı sistemde değişiklik gerektiren ve esaslı onarımlar için kanunla yetkilendirilmiş idarelerden alınan belgeye Yapı Ruhsatı denir. -Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir.

30 YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ (İSKAN BELGESİ) -İmar planına, ruhsat eki projelerine, Türk Standartlarına, ilmî ve teknik kurallara uygun olarak tamamlanan yapının, kullanılabilmesi için, yapı ruhsatını vermiş olan idareden alınan belgeye Yapı Kullanma İzin Belgesi denir.

31 GAYRİMENKULÜN YASAL ALANI İLE MEVCUT ALAN ARASINDAKİ FARKLILIKLAR VE BUNUN TESPİTİ -Gayrimenkulün yasal alanı, onaylı mimari projesine ve ruhsat bilgilerine uygun olan alanıdır. -Mevcut durum ile yasal durumun birbiriyle uygun olup olmadığı taşınmazın yerinde yapılan incelemeler ve ölçümlerle tespit edilebilir. -Ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.

32 KENTSEL DÖNÜŞÜMDE DEĞERLEME NASIL YAPIYORUZ?

33 Hangi Türlerle Karşılaşabiliriz? 1) Münferit Binada Değer Tespiti 2) Konut Sitelerinde Değer Tespiti 3) Bölge ölçeğinde Kentsel Dönüşüm Projelerinde Değer Tespiti

34 Aşamalar; 1) Mevcut Durum Değer Tespiti 2) Uzlaşma Süreci 3) Yeni Projede Oluşacak Bağımsız Bölümlerin Değer Tespiti 4) Oluşturulacak dağıtım modeli çerçevesinde yeni bağımsız bölümlerin dağıtımı

35 Örnek:

36 Örnek:

37 ÖRNEK ŞEREFİYELENDİRME ÇALIŞMASI

38 ÖRNEK ŞEREFİYELENDİRME ÇALIŞMASI ARSA İÇİN Cepheli Olduğu Caddenin Ticari Kabiliyeti Hızırbey Caddesi 1,200 X Sokak 1,130 Y Sokak 1,080 ZSokak 1,050 Diğer 1,000 Ana Caddeye Olan Mesafe <600 m. 1, m. 1, m. 1, m. 1,000 Cephe Uzunluğu ,050 10_20 1, ,000 Yüzölçümü , , , ,000 Parselin Şekli Düzgün Dörtgen 1,015 Dar Dikdörtgen 1,000 Sıra No Ada No Parsel No Yüzölçümü Cepheli Olduğu Caddenin Ticari Kabiliyeti Katsayısı Ana Caddeye Mesafe Katsayısı Cephe Uzunluğu Katsayısı Yüzölçümü Katsayısı Parsel Şekli Katsayısı Birim Değer (TL) Satış Değeri (T ,080 1,000 1,020 1,010 1, ,080 1,000 1,000 1,010 1, ,080 1,000 1,000 1,000 1,

39 ÖRNEK ŞEREFİYELENDİRME ÇALIŞMASI BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDEN OLUŞAN YAPI ALANI İÇİN Blok Katsayısı Puan A 1,03 B 1,00 C 1,05 İÇ-DIŞ CEPHE PUAN Sokak Cephesi 1,00 İç Avlu Cephesi 1,02 Alan Katsayısı Puan , , , ,06 KAT BAHÇESİ EKLENTİSİ PUAN Kat Bahçesi Var 1,00 Kat Bahçesi Yok 0,97 Kat Katsayısı Puan 1.Kat 1,00 2.Kat 1,020 3.Kat 1,030 4.Kat 1,040 Blok Kat Daire Tipi Daire No Brüt Alan (m²) CEPHE PUAN Kuzeydoğu (KD) 1,00 Güneydoğu (GD) 1,05 Kuzeybatı (KB) 1,03 Güneybatı (GB) 1,06 Blok Kat Sayısı Alan Katsayısı Kat Katsayısı Kat Bahçesi Durumu , , , ,00 Kat Bahçesi Kat Sayısı İç-Dış Cephe İç Dış Cephe Katsayısı Cephe Cephe Katsayısı 5.Kat 1, Kat 1, Kat 1, Kat 1, Kat 1, Kat 1, Kat 1, Kat 1, Kat 1, Kat 1, Kat 1,110 Satış 16. Birim Kat 1,200 Değer 17. Kat Değer 1,205 (TL/m²) (TL/m²) 18. Kat 1, Kat 1, Kat 1, Kat 1, Kat 1, Kat 1, Kat 1, Kat 1,230 A 1. kat ,01 1,03 1,15 1,00 YOK 0,97 Dış 1,00 KB 1, , A 2. kat ,57 1,03 1,08 1,02 YOK 0,97 Dış 1,00 KB 1, , A 3. kat ,00 1,03 1,03 1,04 YOK 0,97 İç Avlu 1,02 GD 1, ,

40 Teşekkürler... TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş Makbule YÖNEL MAYA