ANKARA ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ DÖNEM PROJESİ

Transkript

1 ANKARA ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ DÖNEM PROJESİ KAT MALİKLERİNİN ANATAŞINMAZIN ORTAK GİDERLERİ ÖDEMESİNE YÜKÜMLÜLÜĞÜ VE BUNUN YERİNE GETİRİLMEMESİNİN SONUÇLARI Ahmet Muhsin ATABAY GAYRİMENKUL GELİŞTİRME VE YÖNETİMİ ANABİLİM DALI ANKARA 2017 Her hakkı saklıdır

2 ÖZET Dönem Projesi KAT MALİKLERİNİN ANATAŞINMAZIN ORTAK GİDERLERİ ÖDEMESİNE YÜKÜMLÜLÜĞÜ VE BUNUN YERİNE GETİRİLMEMESİNİN SONUÇLARI Ahmet Muhsin ATABAY Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Danışman: Prof. Dr. Şebnem AKİPEK ÖCAL Bu çalışmanın amacı; kat maliklerinin anataşınmazın ortak gider ödemelerine katılma yükümlülükleri ve öneminin incelenmesi ve kat maliklerinin ortak giderlerin ödenmesine katılım yükümlülüğü ve borcun yerine getirilmemesinin sonuçlarının analiz edilmesidir. Kat maliklerinin ortak gider ödemelerine tam olarak katılımlarının sağlanamaması halinde, ödemelere düzgün olarak katılmayı sürdüren bağımsız bölüm sahiplerinin yaşayabilecekleri ortak sorunların tespiti ile yasal çözüm arayışlarının bilinmesi, anataşınmazın yönetimi ve kat malikleri açısından özel önem taşımaktadır. Bu çerçevede 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yargı kararları ve seçilmiş örnek olaylara dayalı olarak anataşınmazın ortak giderlerine katılım yükümlülüğü ve borcun ödenmemesinin sonuçları değerlendirilmiştir. Belirtilen sorunun yaygınlığı nedeni ile benzer konumda olan hak ve mesuliyet sahiplerinin konuya duyarlılıklarının artırılması amacıyla bu alanda çalışma yapılmasına büyük ölçüde gereksinim olduğu açıktır. Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bir anataşınmazın; her ay düzenli olarak yapılması gereken harcamaları, önceden öngörülemeyen giderleri, belli zaman aralıklarına bağlı olarak gerçekleştirilmesi zorunlu olan bakım ve onarım masrafları söz konusu olmaktadır. Bağımsız bölüm malikleri için ortak bir yaşam standardının sürdürülebilirliği, harcamaların paydaşların tamamı tarafından ve düzenli olarak yapılması ile doğrudan ilişkilidir. Bir tek malikin ihmalinden kaynaklanan aksamalar, diğer hak sahiplerinin tamamını olumsuz yönde etkileyebilmektedir. Mali kaynaklı olan bu soruna apartman yaşamlarında sıkça rastlanmaktadır. Tarihsel gelişim sürecinde konu ile ilgili yargı kararlarının sayısının hızla artması ve kapsamının da genişlemesi, bu alanda yaşanan sorunların yaygın olduğunun bir göstergesidir. Anataşınmazın ortak gider ödemeleri ile ilgili yükümlülükleri düzenleyen yasal şartların 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yer aldığı ve özellikle 634 Sayılı Kanun un 20. maddesine göre kat maliklerinin kendi aralarında başka bir anlaşma olmadığı taktirde; hangi giderlere nasıl ve hangi oranda katılmalarının gerekli olduğu genel olarak tanımlanmış olduğu görülmektedir. Benzer biçimde 634 Sayılı Kanunun 20. maddesi ile kat malikleri veya irtifak hakkı sahiplerinin, anataşınmaz içerisindeki kendi konum ve durumlarına göre kişisel yorum yapamayacakları, ortak ödemelere katılma konusunda ayak direten kat maliklerine karşı diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabileceği ve icra takibinin yapılabileceği açıkça hüküm altına alınmıştır. Mevzuata göre gecikme faizi ile temerrüt faizi uygulamaları, ipotek hakkı tesisi ile mülkiyet hakkının devrine kadar süren, giderek ağırlaşan kararların alınabildiğine ilişkin caydırıcı örneklerin olduğu dikkati çekmektedir. İnceleme sonuçlarına göre hızlı gelişen büyük kentlerde anataşınmazların yönetiminin profesyonelleştirilmesi, yönetim işinin gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının sorumluluğunda olması ve bu yolla kat malikleri arasında seçilen yöneticinin bilgisinin yeterli olmaması ve komşuluk hukuku çerçevesinde tahsil edilmesi güç olan ortak giderlerin adeta finans uzmanı mantığı ile gayrimenkul yönetimi uzmanları ve şirketlerince tahsili ve yönetim çalışmalarının mali sürdürülebilirliğinin sağlanmasının zorunlu olduğu ortaya çıkmaktadır. Haziran 2017, 74 Sayfa Anahtar Kelimeler: Anataşınmaz, Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyeti, kat irtifakı, ortak giderler, kanuni ipotek, gecikme tazminatı, gecikme faizi ve gayrimenkul yönetimi uzmanlığı i

3 ABSTRACT Term Project THE LIABILITY OF UNIT OWNERS TO PAY COMMON EXPENDITURES OF CONDOMINIUMS AND THE CONSEQUENCES OF DEFAULT IN PAYMENT Ahmet Muhsin ATABAY Ankara University Graduate School of Natural and Applied Sciences Department of Real Estate Development and Management Advisor: Prof. Dr. Şebnem AKİPEK ÖCAL The purpose of this study is to examine the obligations of unit owners to participate in common expense payments of condominiums and significance of this as well as the consequences of the failure of unit owners to participate in the payment of common expenses and the non-fulfillment of debts. In the event that full participation of some of the unit owners in the common expense payments cannot be achieved, the identification of common problems that can be experienced by the independent unit owners who continue to participate in the payments properly is of special importance in terms of the management of the condominium and the rights of unit owners. In this framework, based on the Condominium Law No. 634, judicial decisions and selected case studies, the obligation to participate in the common expenses of condominiums and the results of non-payment of debts have been evaluated. Due to the prevalence of the problem mentioned, it is clear that there is a great need for realization of studies in this area in order to increase the awareness of the rights and liability holders in similar positions. Expenses which are required to be made regularly every month, unforeseen expenses, maintenance and repair costs which are obligatory to be realized within certain time intervals, have to be made every month in a condominium with individual unit easement or ownership rights. The sustainability of a common standard of living for independent unit owners is directly related to the expenditures made by all the stakeholders on a regular basis. The problems caused by the negligence of a single unit owner can affect all other rights holders negatively. This financial problem is frequently encountered in condominium structures. The rapid increase in the number of judicial decisions related to the issue in the historical development process and the expansion of its scope is an indication that the problems experienced in this area are widespread. The legal provisions regulating the liabilities related to common expense payments of condominiums are covered by the Condominium Law No In Article 20 of Law No. 634, to what expenses and at which rates unit owners, if there is no other agreement among them, should contribute is generally defined. Similarly, Article 20 of Law No. 634 also stipulates that unit owners or owners of easement rights cannot make personal arguments according to their own position and status in the condominium and that unit owners who do not participate in the common payments can be sued by each of the other unit owners or the manager and execution procedures can be enforced. There are examples of noteworthy deterrents such as imposing delay and default interests according to the legislation, establishment of mortgage rights and the transfer of ownership rights, as well as increasingly aggravating court decisions. According to the results of the research, it is imperative that the management of condominiums in the rapidly developing big cities be professionalized; management responsibility should be entrusted to real estate development and management professionals, and thereby collection of common expenses, which is difficult due to facts such as lack of knowledge of the manager selected from among the unit owners and as a result of neighborhood relations, by real estate management specialists and companies and financial sustainability of management activities should be ensured. June 2017, 74 Pages Keywords: Condominium, Condominium Law, unit ownership, easement, common expenses, legal mortgage, delay compensation, delay interest and real estate management expertise ii

4 TEŞEKKÜR Gayrimenkul geliştirme ve özellikle gayrimenkul yönetimi uzmanlığı hızla gelişen yeni bir meslek disiplini olarak görülmektedir. Ülkemizde bu alanda hızla akademik yapılanmanın gerçekleşmesi, lisans ve lisansüstü eğitim olanaklarının sağlanması açısından Ankara Üniversitesi adeta bir model olarak gelişme göstermektedir. Yüksek lisans derslerinin tamamlanmasından sonra dönem projesinin hazırlanması ve sunumu sürecindeki bütün sorularımı ve yardım ihtiyacımı en sıkışık anında bile karşılıksız bırakmayan, büyük bilgi birikimi ve mükemmel kişiliğiyle her zaman anımsayacağım çok saygıdeğer hocam ve danışmanım sayın Prof. Dr. Şebnem Akipek Öcal a, özellikle bu disiplinde daha fazla doğru bilgiyi en güvenilir kaynaktan almak isteyenlere bu eşsiz olanağı sunduğu için Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Başkanı ve hocam sayın Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş e, hiç tükenmeyen olumlu enerjisi ve özverili çalışma tarzıyla Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı yönetiminin ve öğrencilerinin her zaman en büyük destekçisi ve sorun çözücüsü olmayı sürdüren çok kıymetli hocam sayın Yrd. Doç. Dr. Yeşim Aliefendioğlu na, program boyunca emeği geçen diğer bütün saygıdeğer hocalarıma ve son olarak yüreklendirme ve olumlu paylaşımlarından dolayı okul içindeki ve dışındaki bütün arkadaşlarıma çok teşekkür ediyorum. Ahmet Muhsin Atabay Ankara, Haziran 2017 iii

5 İÇİNDEKİLER ÖZET i ABSTRACT ii TEŞEKKÜR iii KISALTMALAR DİZİNİ vi 1. GİRİŞ Konunun Önemi ve Amaçları Çalışma Metodolojisi Çalışma Kapsamı ve Sınırları KAT MÜLKİYETİ KAVRAMI VE KURULUMU Kat Mülkiyeti Kavramı Kat Mülkiyetinin Kurulması KAT İRTİFAKI KAVRAMI VE KURULUMU Kat İrtifakı Kavramı Kat İrtifakının Kurulması Kat İrtifakı Sahiplerinin Hak ve Borçları Binanın yapımı Kat mülkiyetine geçme hakkı Yönetici tayini imkanı Kat irtifakına konu olan anataşınmazda paylaşma istenememesi ve ön alım (şufâ) hakkı bulunmaması Kat irtifakı ile bağdaşmayan başka irtifakların kurulamaması Kat İrtifakının Sona Ermesi KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI Kat Maliklerinin Hakları Bağımsız bölümlerde Ortak yerlerde Kat Maliklerinin Borçları ve Yükümlülükleri Dürüstlük kuralına uygun davranma yükümlülüğü Bağımsız bölüm ve eklentileri ile ilgili yükümlülükler Anataşınmaz ve ortak yerlerle ilgili yükümlülükler KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM Yönetim Planı Kat Malikleri Kurulu Yönetici Denetçi veya Denetim Kurulu İşletme Projesi ve Yönetimde Tahsilat Zorluğu GENEL GİDERLERE KATILMA BORCU VE YÜKÜMLÜLÜĞÜ YERİNE GETİRMEMENİN YAPTIRIMLARI Genel Giderlere Katılma Borcu Toplu yapılarda genel giderlere katılma 25 iv

6 6.2 Genel Giderlere Katılma Borcunu Yerine Getirmemenin Yaptırımları Ortak giderlerin dava ve icra takibi yolu ile ödettirilmesi Gecikme tazminatı Ortak gider payının kira bedeline mahsuben kiracıdan tahsili Kat maliklerinin ortak gider borcu için bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek kurulmasını talep hakkı Ortak gider alacağına tanınan öncelik Konuyla İlgili Yargıtay Kararları Genel giderlerin paylaşımına ve ödenmesine dair kararlar Genel giderlerin zamanında ödenmesine, dava ve icra takibi yoluyla talep edilmesine dair kararlar Ortak gider payının bağımsız bölümü kullananlardan tahsiline dair kararlar Kanuni ipotek hakkında ve genel gider alacağına tanınan önceliğe dair kararlar SONUÇ ve ÖNERİLER 43 KAYNAKLAR 47 EKLER 48 EK Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Dördüncü Bölüm 49 EK Sayılı Kanuna Ek ve Değişiklik Getiren Mevzuatın Yürürlüğe Giriş Tarihini Gösterir Liste 56 EK 3 Örnek Apartman İşletme Projesi 57 EK 4 Örnek Apartman (Bina) Yönetim Planı.. 62 ÖZGEÇMİŞ v

7 KISALTMALAR DİZİNİ BK Bkz f HD KMK m MK Örn TBK Y YHGK Borçlar Kanunu Bakınız Fıkra Hukuk Dairesi Kat Mülkiyeti Kanunu Madde Medeni Kanun Örnek Türk Borçlar Kanunu Yargıtay Yargıtay Hukuk Genel Kurulu vi

8 1. GİRİŞ 1.1 Konunun Önemi ve Amaçları İkinci Dünya Savaşı nın sona ermesinin ardından birçok ülkenin nüfusunda hızlı bir artış ve kentleşme eğilimi gözlenmiştir. Özellikle yılları arasında gerçekleşen ve dünya nüfusunun yaklaşık olarak bir milyar kişi artış gösterdiği söz konusu döneme araştırmacıların Bebek Patlaması adını verdikleri bilinmektedir. Hızlı nüfus artışı beraberinde, barınma gereksinimi sorununu da dünya ve Türkiye gündemine taşımıştır. Özellikle büyük şehirlerdeki hızlı büyüme ve nüfus artışı, kent merkezlerinde yer alan yetersiz sayıdaki arsa ve konut varlığı nedeni ile ihtiyaçların karşılanamadığı bir dönemin başlamasına neden olmuştur. Konut ihtiyacının giderilmesine dönük arayışlar, planlamacıların çok katlı yapı çözümlerine yönelmelerine neden olmuştur. Özellikle büyük kentlerde yaşanan gelişmelere bağlı olarak kanun koyucular da bir takım yeni yasal düzenlemelerin yapılması konusunda arayışlara yönelmişlerdir. Cumhuriyet döneminde 743 sayılı Türk Medeni Kanunu ile gayrimenkul kavramının kapsamı tanımlanmış olup, bu kapsamda bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz olarak kabul görmemiştir. Ancak ilerleyen süreçte 06 Ocak 1954 tarihinde 2644 sayılı Tapu Kanunu nun 26. maddesi değiştirilerek, paylı mülkiyet kavramı, irtifak hakkı sisteminde ele alınarak bu alanda önemli bir iyileşme sağlanmıştır. Bu düzenleme ile paylı bir taşınmazın paydaşlarından her biri lehine, binanın bir dairesinden, katından yahut başka bir bölümünden, bağımsız olarak yararlanabilmek uygulaması gözden geçirilmiştir. Daha sonra 1957 yılında kapsamlı bir düzenlemenin yapılmış olduğu görülmektedir. Yapılan çalışmalar ve düzenleme deneyimlerinin de bir sonucu olarak 1965 yılında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hazırlanmış ve bu kanun 02 Ocak 1966 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Son olarak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ile her bir parsel üzerindeki birden çok bağımsız bölüme sahip yapılarda her bir bağımsız bölümün ayrı birer gayrimenkul olarak kabul edilmesi sağlanmıştır Sayılı Kanunun 838. maddesine bağlı olarak irtifak hakkı kurulabilmesi mümkün kılınmış ve paylı mülkiyetin irtifak sistemi içinde genel bir uzlaşma alanı bulması sağlanmıştır. KMK; kat mülkiyetinin niteliğini, kurulmasını, kat mülkiyetine konu olan taşınmazın yönetimini, kat maliklerinin haklarını ve borçlarını, kat mülkiyetinin sona ermesini 1

9 düzenlemektedir. Kat mülkiyetinin ancak tamamlanmış bir yapıda kurulabileceğini kabul eden 634 Sayılı Kanun, bir binayı inşa etme borcu ve bina inşa edilince de kat mülkiyeti kurma borcu altına girme sorumluluğunu da, kat irtifakı adı altında düzenlemiştir. Kentlerin merkezi alanlarındaki konut ihtiyacının karşılanabilmesi için bir zorunluluk olarak gündeme gelmiş olan; bir arsa üzerine inşa edilmiş, ancak birden fazla bağımsız bölüme sahip yapılarda, hak ve sorumlulukların belirlenmesi ve uygulamanın yasal bir düzene kavuşturulması gereksinimi, günümüzde, KMK nın mevcut maddeleri çerçevesinde işler kılınabilmektedir. Bu çalışmada; kat maliklerinin anataşınmazın ortak gider ödemelerine katılma yükümlülükleri ve önemi incelenmiş olup, kat maliklerinin ortak giderlerin ödenmesine katılım yükümlülüğü ve borcun yerine getirilmemesinin sonuçları hem yasal düzenleme, hem de uygulama yönlerinden örnek yargı kararları ve uygulamalar dikkate alınarak analiz edilmiştir. Kat maliklerinin ortak gider ödemelerine tam olarak katılımlarının sağlanamaması halinde, ödemelere düzgün olarak katılmayı sürdüren bağımsız bölüm sahiplerinin yaşayabilecekleri ortak sorunların tespiti ile yasal çözüm arayışlarının bilinmesi, anataşınmazın yönetimi ve kat malikleri açısından özel önem taşımaktadır. Bu çerçevede 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yargı kararları (içtihatlar) ve seçilmiş örnek olaylara dayalı olarak anataşınmazın ortak giderlerine katılım yükümlülüğü ve borcun ödenmemesinin sonuçları değerlendirilmiştir. Belirtilen sorunun yaygınlığı nedeni ile benzer konumda olan hak ve mesuliyet sahiplerinin konuya duyarlılıklarının artırılması amacıyla bu alanda çalışma yapılmasına büyük ölçüde gereksinim olduğu açıktır. 634 Sayılı Kanuna dayanılarak ortak yaşam alanlarında meydana gelen giderlerin paylaşımına katılmanın hukuki yönleri ve uygulamaları irdelenmiş ve ayrıca KMK maddelerine dayanan yönetim işlevi ve uygulama alanlarında meydana gelen sorunlara yönelik temel çözüm yaklaşımları ve toplu yapı yönetimi ve anataşınmaz yönetiminin profesyonelleşme olanakları da özlüce tartışılmıştır. 1.2 Çalışma Metodolojisi Kişilerin ortak giderlere katılma sorumlulukları yasalarla düzenlenmiştir. Borçların ifasına karşı direnme davranışından kaynaklanan tutumlar ve bunları engellemeye karşı 2

10 düzenlenmiş yasal yaptırımlar, ilgili metinlere ulaşılarak konu edilmeye çalışılmaktadır. Kişilerin sorumluluklarını hatırlatıcı ve düzenleyici metinlerin, bazı kanunların içeriğindeki maddeler olduğu belirlenerek, sonrasında çalışmada kaynak olarak kullanılacak kanunlar tespit edilmiştir. Bu çalışmada doküman incelemesi yapılarak konu genel olarak ele alınmış ve örnek yargı kararları ve uygulamalarla yapılan değerlendirmelere dayanak oluşturulması sağlanmıştır. Bu amaçla kullanılan temel kaynak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu olup, aynı zamanda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile yargı kararları ve bilimsel çalışmalardan da yararlanılmıştır. Çalışmada Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin konu ile ilgili kararları yargının yaklaşım biçimi ve örnekleme amacıyla kullanılmış olup, yargı kararları ilgili web sitelerinden elde edilmiş ve ayrıca kapsamlı masaüstü araştırması yapılarak elde edilen bütün yayınların değerlendirilmesine dayalı olarak söz konusu çalışma tamamlanmıştır. Çalışmanın bu alanda yapılacak kapsamlı saha araştırmaları için örnek teşkil edebilecek bir ön araştırma niteliğinde olduğu gözden uzak tutulmamalıdır. 1.3 Çalışmanın Kapsamı ve Sınırları Kat Mülkiyeti Kanunu öncelikli olarak kat mülkiyeti ve kat irtifakını düzenlemeye çalışmıştır. Kat Mülkiyeti, özellikle şehir merkezlerindeki konut varlığının sınırlı sayıda olmasına bir çözüm oluşturması ve konut üretimi maliyetlerinde tasarruf yaratabilmesi bakımından işlevsel bir toplu mülkiyet şeklidir. Ancak birçok faydasının yanı sıra bazı zorunlulukları da bünyesinde barındırmaktadır. Örneğin, insanların birlikte ve uyum içerisinde yaşaması, meydana gelen ortak giderlere kendi payları oranında katılmak gibi sorumlulukları da beraberinde getirmektedir. Önceden birbirlerini tanıma ortamı bulamamış kişilerin bu sistemde, birlikte yaşayıp, ekonomik olarak birlikte hareket etmeleri gerekmektedir. Ekonomik olarak birlikte hareket etmek, sözleşmelere ve anlaşmalara birlikte onay vermek gibi birlikte borç sorumluluğu taşımayı da kaçınılmaz kılmaktadır. İlave olarak, kişilerin bu birlik kapsamında karar alma, alınan kararları uygulama ve tüm bunları denetleme süreçlerine iştirak etmeleri aynı zamanda küçük bir gurup olarak kurulmuş demokratik bir birlikteliği oluşturmaktadır. Bu birliktelik, kişiler arasında toplu olarak yaşama kültürünün benimsenmesine de fırsat vermekte örnek sosyal bir model olmaktadır. 3

11 Belirtilen örnek modelde her kat malikinin, yüklenilen borç ve sorumlulukları yerine getirmekteki duyarlılıkları da zaman içinde, farklı düzeylerde kendini göstermektedir. Görev ve sorumluluklarına karşı beklenen hassasiyeti gösteremeyen kat malikleri, borçlarını titizlikle yerine getirmeye çabalayan diğer kat malikleri açısından, aynı çatı altındaki yaşama ortamını da sevimsiz bir hale dönüştürmektedir. Kat maliklerinin birlikte hareket edemediği veya yükümlülüklerini yerine getiremedikleri durumlarda, Kat Mülkiyeti Kanunu na dayalı olarak yaptırımların uygulanmasına sıklıkla ihtiyaç olmaktadır. Ancak kat malikleri, anataşınmazın yönetimi ile ilgili olarak kendi aralarında imzalanmış ve tapu siciline tescil ettirilmiş bir sözleşme niteliğinde olan yönetim planı hükümlerini de 634 Sayılı Kanunun hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla uygulayabildikleri açıktır. Çalışma kapsamında öncelikle kat mülkiyeti düzenine ilişkin genel bir bilgi verilmesinden sonra 634 Sayılı Kanun ve yönetim planı kapsamında, kat mülkiyetinin devam edebilmesindeki en önemli unsurlardan biri olan kat maliklerinin ortak giderlere katılmalarına ilişkin yükümlülükleri ve bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumuna ilişkin açıklamalar yapılarak bazı somut yargı kararları irdelenmiştir. Önceki çalışmalarda kat mülkiyeti hukukunun genel olarak ele alındığı (Germeç 2015, Oğuzman vd. 2015, Sirmen 2015) görülmekte olup, uygulamada çok yaygın olan anataşınmazın ortak giderlerine katılım yükümlülüğünün ayrı bir çalışma konusu yapılmadığı tespit edilmiştir. Belirtilen alana katkı yapmak ve literatüre dayalı bir ön araştırma olarak tanımlanan bu çalışmanın sonuçları yedi bölüm halinde sunulmuştur. Konunun önemi, amaçları, kapsamı ve sınırlarının açıklandığı giriş bölümünü izleyen ikinci bölümde kat mülkiyetinin kurulması ilke ve esasları, üçüncü bölümde kat irtifakının kurulması, dördüncü bölümde kat maliklerinin hakları ve borçları incelenmiştir. Kat mülkiyetinde yönetim beşinci bölümde, maliklerin genel giderlere katılım borçları ve yükümlülükleri ile yükümlülüklerini yerine getirmeyen maliklere karşı uygulanacak yaptırımlar ve başlıca uygulama sorunları ise altıncı bölümde ele alınmıştır. Araştırmanın genel bulguları ve başlıca çözüm önerileri ise son bölümde özet olarak sunulmuştur. 4

12 2. KAT MÜLKİYETİ KAVRAMI VE KURULUMU 2.1 Kat Mülkiyeti Kavramı Kat Mülkiyeti Kanunu nun 1. maddesine göre, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabileceği ifade edilmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 2/a uyarınca da, kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütününe anataşınmaz (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına anayapı, anataşınmazın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine bağımsız bölüm; bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti, bu hakka sahip olanlara da kat maliki denmektedir. Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyettir. Bu mülkiyet çeşidi aynı zamanda, paylı mülkiyet esaslarına göre o bağımsız bölüme değeriyle orantılı olarak özgülenen arsa payı (KMK m. 2/d) ve ortak yerler (KMK m. 2/b) üzerindeki paylı mülkiyet payıyla bağlantılı olan özel bir mülkiyettir (KMK m. 3/I). Kat malikleri hukuki işlemlerinde, bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle orantılı olan, kendi arsa paylarıyla ilişkilendirilmiş bağımsız bölümleri üzerinde tasarrufta bulunabilirler: Bu şekilde Kat Mülkiyeti Kanun unda eşyaya bağlı bir paylı mülkiyet düzeni kurulmuş bulunmaktadır. Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkına kim sahipse, arsa payına ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet 1 payına da o sahip olur (Oğuzman 2015). 1 Türk Medeni Kanununda, birden fazla kimsenin, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla sahip olduğu mülkiyet çeşidi (Baydemir 2007). 5

13 Sınırlı ayni haklar bağımsız bölümler üzerinde kurulur ve kurulduğu anda arsa payını ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payını da kayıtlar (KMK m. 5/III). Kira gibi kişisel haklar da bağımsız bölüm için söz konusu olur. Hukuki tasarruflara sadece bağımsız bölüm konu teşkil edebilir. Arsa payı ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payı bağımsız bölümdeki kat mülkiyetinden ayrı olarak devredilemez, başka bir ayni hak konusu yapılamaz (Oğuzman 2015). Ortak yerler tanımına ilişkin olarak; ortak yerler, anataşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerdir tanımı, KMK m. 2/b de belirtilmiştir. Genel olarak ortak yerlerin kapsamı, Kanunen ortak yer sayılanların dışında ana taşınmazın hangi kısımlarının ortak yer sayılacağı sözleşme ile belirtileceği gibi (KMK m. 4/1), yönetim planı ile de belirtilebilir şeklinde ifade edilmiştir (Oğuzman 2015). Türk Hukuk Sistemi ve uygulama yönlerinden ortak yerler ve alanlar tanımına giren yerler özet olarak aşağıdaki gibi sıralanabilir: i) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve gaz sayaçlarının korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, ii) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, 6

14 iii) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenler olarak sıralanabilir. 2.2 Kat Mülkiyetinin Kurulması Kat mülkiyetinin kurulması, genel prensipler olarak, ya taşınmazın maliklerinin anlaşması ya tek malikin iradesi ya da paylaşma davası sonucu mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. Fakat hangi tarz söz konusu olursa olsun, kat mülkiyetinin kurulabilmesi aşağıdaki şartların gerçekleşmesine bağlıdır; i) Kat mülkiyeti, ancak tümü kagir olan ve tamamlanmış bulunan binalarda kurulabilir (KMK m.1). Tümü kagir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz (KMK m. 50/f.son). Bir binanın tamamlanmasından önce de kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir. Ancak diğer şartlar varsa kat irtifakı kurulabilir (KMK m. 1/f. 2). ii) Gerekli niteliğe sahip bir binada kat mülkiyeti ancak binanın tamamı bu tarz mülkiyete özgülenmek şartıyla kurulabilir (KMK m.10/f.2). Binanın yalnız bazı bölümlerinde kat mülkiyeti kurmak imkanı yoktur. Fakat aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadi açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Müdürlüğüne verilmiş olması gerekli görülmektedir (5711 sayılı Kanunla değiştirilmiş, KMK m. 10/f.3). 7

15 3. KAT İRTİFAKI KAVRAMI VE KURULUMU Kat Mülkiyeti Kanunu na göre, kat mülkiyetine çevrilmesi amaçlanan bina veya binaları inşa etme ve kat mülkiyeti kurma borcunun paylı mülkiyet paylarına bağlanması ve pay devredilse dahi yeni paydaşın bu borçların borçlusu haline gelmesi mümkündür. Hatta, arsanın tek maliki varsa, Kat Mülkiyeti Kanunu ona da taşınmazda paylı mülkiyet kurarak bu paylara söz konusu borçları bağlayabilme imkanını sağlamıştır. Böylesi bir durumda, söz konusu borçların etkisi pay devredilmedikçe askıda kalacak, payın bir başka kişiye devredilmesi durumunda sonuçlarını doğuracaktır. Bu durumda paylı mülkiyet paylarına inşaat yapma ve kat mülkiyeti kurma borcu bağlanması, Kat Mülkiyeti Kanunu nda kat irtifakı olarak adlandırılmıştır (Sirmen 2015). 3.1 Kat İrtifakı Kavramı Kat Mülkiyeti Kanunu nun m. 3/f.3 kapsamında kat irtifakının arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olduğu vurgulanmıştır. Gerçekten de kat irtifakı, paylı mülkiyete tabi bir arazide paya bağlı öyle bir haktır ki, bu hakka sahip paydaşa, diğer paydaşlardan, arazide sözleşmeye uygun şekilde kat mülkiyetine özgülenecek bina inşa etmelerini isteme ve inşa edilecek binayı kat mülkiyetine çevirme yetkisi verir ve taşınmazın aynı zamanda birer kat irtifakı sahibi olan paydaşlarını, söz konusu olan binayı inşa etme borcu altına sokar (KMK m.17 f.1 ve m. 26/f.1). Böylece hak sahibi yönünden paya bağlı bir hak olan kat irtifakı (KMK m. 3/f.3) yükümlü yönünden de paya bağlı bir yapma borcu niteliği taşımaktadır. 3.2 Kat İrtifakının Kurulması Kat irtifakı paylı mülkiyete tabi bir arsa üzerinde bütün paydaşların veya tek kişinin mülkiyetine tabi arsada malikin iradesiyle kurulur. Kat irtifakının kurulması için resmi senet düzenlenmesi ve tescil gerekmektedir (KMK m. 10/I). 8

16 Kat irtifakı, paylı mülkiyete tabi bir arsada, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir binanın bağımsız bölümleri için kurulur (KMK m. 1/II, 2/c). Kat irtifakı kurulurken, üzerinde bina yapılacak veya yapılmakta olan taşınmazın mülkiyetinin, sonradan kat mülkiyetine konu olabilecek bağımsız bölümlerine özgülenecek arsa payı oranlarına göre paylara ayrılması gerekir (KMK m. 3/II). Kat mülkiyetine özgülenecek binayı yapma borcunun da taşınmazdaki tüm paylara yükletilmesi gerekir. Bina yapma konusundaki bu eşyaya bağlı borç, taşınmazın tümü için söz konusu olmalıdır. Kat irtifakı ancak irtifaka konu taşınmazda pay sahibi olan lehine, yani paya bağlı olarak kurulabilir. Payın devri irtifakın da devri sonucunu doğurur. Kat irtifakının kurulması için resmi senet (sözleşme) arsaya tek kişi malikse onun, birden fazla kişi sahipse, bunların hepsinin talebi üzerine tapu sicil müdürlüğünde düzenlenir (KMK m. 13/I). Kat irtifakı kurulması için başvuru ile verilmesi gereken belgeler Kanunun 12. maddesinin (a) bendine uygun olarak düzenlenen mimari proje ile (b) bendindeki yönetim planıdır. 3.3 Kat İrtifakı Sahiplerinin Hak ve Borçları Kat irtifakı sahiplerinin binanın inşasıyla ilgili olarak birbirlerine karşı yükümlülükleri söz konusudur. Kat Mülkiyeti Kanunundaki hükümlere uyularak paylı mülkiyet paylarına, inşaat yapma ve kat mülkiyeti kurma borcu bağlanması kat irtifakı olarak adlandırılır (Oğuzman 2015). Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde tasdikli projeye uygun olarak inşa edilip tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak talep hakkına sahiptirler (KMK m. 17/I). 9

17 3.3.1 Binanın yapımı Kat irtifakı sahiplerinin binanın yapımı sürecinde, birbirlerine karşı, üzerlerine düşen işleri ve görevleri yerine getirme borçları söz konusudur. İlgili kanun maddesine göre; kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için birbirlerine karşı kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini dürüstlük kuralı uyarınca kolaylaştırmakla yükümlü oldukları 634 Sayılı Kanunun m. 26/I ile hüküm altına alınmıştır. Aynı maddenin ikinci kısmında; kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığı ile yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir (KMK m. 26/II) hükmü yer almaktadır. Ayrıca, kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür (KMK m. 26/III) hükmü bulunur. Yapının tamamlanması için kanuni süre kat irtifakının kurulmasından itibaren en çok beş yıldır (KMK m. 49/III) Kat mülkiyetine geçme hakkı Arsa üzerinde yapı tamamlanıp bina oturmaya elverişli hale gelince, tapu idareleri re sen kat mülkiyetine geçişi sağlayabildiği (KMK m. 14) gibi, kat irtifakı sahipleri de bunu talep edebilirler Yönetici tayini imkanı Kat Mülkiyeti Kanunu nun 17. maddesinde kat irtifakı sahiplerinin yönetici tayin edebileceğine değinilmiştir; kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan, bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat 10

18 mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına ilişkin hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır (KMK m. 17/II). Kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anataşınmazın yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (KMK m. 17/III) Kat irtifakına konu olan anataşınmazda paylaşma istenememesi ve ön alım (şufâ) hakkı bulunmaması Kat Mülkiyeti Kanunu nun 7. ve 8. maddelerinde anataşınmazda paylaşma istenememesi ve önalım hakkının bulunmadığı belirtilmiştir; Kat irtifakına tabi olan taşınmazda paylaşma istenemez denmektedir (KMK m. 7/I). Ayrıca, kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılmak istenmesi halinde, diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı olmadığı belirtilmiştir (KMK m. 8/I) Kat irtifakı ile bağdaşmayan başka irtifakların kurulamaması Kat Mülkiyeti Kanunu nun 5. maddesinde, kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz (KMK m. 5/III) ifadesi yer almaktadır. Beşinci maddeyle ilgili bir örnek verecek olursak, üçüncü bir kişiye üst (inşaat) hakkı tanınamaz, ifadesi örnek olarak verilebilir (Oğuzman 2015). 3.4 Kat İrtifakının Sona Ermesi Kat irtifakının sona ermesiyle ilgili haller KMK m. 49 kapsamında ele alınmıştır. Bu hallerde binanın inşası borcu, eşyaya bağlı bir borç olmaktan çıkmaktadır. KMK madde 49 da sayılanlardan başka kat irtifakı, normal olarak binanın tamamlanarak kat mülkiyetine çevrilmesi halinde sona ermektedir. Bu durumda amacın gerçekleşmiş olduğu söz konusudur. Kat irtifakının kanun gereği kendiliğinden sona erdiği hallerde, 11

19 tapu memuru buna dair kaydı re sen terkin eder. İlgililerden her biri de terkinin yapılmasını ayrıca talep edebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu nun 49. maddesinin I. fıkrasına göre; kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler, ifadesi yer almıştır. Yine aynı maddenin ikinci fıkrasında, kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona ereceği (KMK m. 49/II) ifadesi yer almıştır. Kat irtifakına konu olan arsanın üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Gerektiğinde süre, istem üzerine yeniden uzatılabilir (KMK m. 49/III). Eğer kat irtifakı mahkeme kararıyla sona erdirilmişse, kat mülkiyeti kütüğündeki kayıt silinir (KMK m. 49/3 ve 4). 12

20 4. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI 4.1 Kat Maliklerinin Hakları Kat malikleri, bağımsız bölümleri üzerinde maddi ve hukuki her türlü tasarrufta bulunabilmektedir. Bunlardan temlik, rehin, kat irtifakı tesisi önemli tasarruflar arasında sayılmaktadır. Ayrıca malik gibi müdahalenin men i ve tapu kaydının tashihi davası açabilmektedirler Bağımsız bölümlerde Kat maliklerinin bağımsız bölümler üzerindeki hakları, Kat Mülkiyeti Kanunu nun 15. maddesinde; Kat malikleri, kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, Kat Mülkiyeti Kanunu nun ilgili hükümleri saklı kalmak şartı ile Türk Medeni Kanun un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahip oldukları (KMK m. 15) hüküm altına alınmıştır. Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyete, bağımsız bölüme özgülenen eklentilerin mülkiyeti de bağlanmıştır. Kat maliki bağımsız bölümde istediği maddi ve hukuki tasarruflarda bulunabilir; kat mülkiyeti ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşabilen irtifaklar kurabilir (KMK m. 6/3). Yasanın bu maddesine göre bağımsız bölüm maliki, kendisine ait bağımsız bölümde intifa hakkı kurabilir, fakat üst hakkı kuramamaktadır. Bu hüküm Medeni Kanun da yer almaktadır (MK m. 726/III). Malik, bağımsız bölümünü rehnedebilmekte ve ayrıca bağımsız bölümde haksız zilyet durumunda olan veya bağımsız bölüme elatan kimseye karşı istihkak veya elatmanın önlenmesi davası da açabilmektedir. Zilyetlik davalarından, tapu sicilinin düzeltilmesi davasından da yararlanabilir. Yine kat maliki bağımsız bölümden bizzat kendisi yararlanabileceği gibi, onu karşılıklı veya karşılıksız üçüncü kişinin yararlanmasına da bırakabilir. Bununla beraber, yararlanma, dürüstlük kuralıyla (KMK m. 18/I) ve bağımsız bölümün kat mülkiyeti kütüğünde ve yönetim planında belirtilen özgüleme amacıyla (KMK m. 28/I) sınırlandırılmıştır. 13

21 Kat malikinin, kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamayacağı da belirtilmiştir (KMK m. 19/2). Kat mülkiyeti kurulmuş bir taşınmazın bağımsız bölümlerinden birinin satılması halinde, diğer kat maliklerinin öncelikle satın alma hakları bulunmamaktadır (KMK m. 8/I) Ortak yerlerde Her kat maliki ortak yerlerde paylı mülkiyet hakkına sahiptir (KMK m. 16). Paylı mülkiyet payı aynen arsa payı oranındadır. Ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payı bağımsız bölümdeki mülkiyete bağlıdır (Sirmen 2015). Kat Mülkiyeti Kanunu nun 16. maddesi ikinci fıkrasına göre; kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane gibi yerlerde, kat maliklerinin arsa payı oranında kullanma hakkı bulunmasıyla birlikte; ortak yerleri kullanma hakkının somut ölçüsünü ve şeklini, kat malikleri aralarında anlaşarak da kararlaştırabilirler, hükmü vardır. Ancak asansör, apartman girişi gibi yerleri, buraların özelliği gereği, her kat maliki arsa payı ne olursa olsun eşit olarak kullanma imkanına sahiptir. 4.2 Kat Maliklerinin Borçları ve Yükümlülükleri Bağımsız bölüm maliklerinin, bir taşınmaz maliki olarak kanunların (MK ve ilgili diğer kanunlar), taşınmaz malikleri için öngördüğü yükümlülüklere ve sorumluluklara tâbi oldukları Kat Mülkiyeti Kanunu nun 9. maddesinde ifade edilmiştir: Kat maliklerinin borçlarını belirlerken Kat Mülkiyeti Kanunu bir binada oturanlar arasındaki komşuluk ilişkilerinin özel niteliğini ön plana alarak bunlar arasında, huzur ve barış halinde yaşamanın sağlanması maksadı ile ayrıntılı hükümler koymuştur (Oğuzman 2015). Kat maliklerinin borçlarını üç ana başlıkta toplamak mümkündür. Bu borçlar; Dürüstlük kuralına uygun davranma yükümlülüğü, bağımsız bölüm ve eklentileri ile ilgili 14

22 yükümlülükler ile anataşınmaz ve ortak yerlerle ilgili yükümlülükler olarak sıralanabilir. Bunlar kısaca aşağıda açıklanmıştır: Dürüstlük kuralına uygun davranma yükümlülüğü Bu yükümlülükler Kat Mülkiyeti Kanunu nun 18. maddesinde yer almıştır. Buna göre kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklenti ve ortak yerleri kullanırken dürüstlük kuralına, yönetim planı hükümlerine uymak, birbirlerini rahatsız etmemek ve birbirlerinin haklarını çiğnememekle yükümlüdürler (KMK m. 18/ I). On sekizinci maddenin ikinci fıkrasında ise; konu ile ilgili hükümler kat maliklerinin yanı sıra bağımsız bölümdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümden herhangi bir şekilde devamlı olarak yararlananlara da uygulanacağı, borçlarını yerine getirmeyenler ile birlikte ilgili kat maliklerinin de müteselsilen sorumlu olacağı hükmüne yer verilmiştir (KMK m. 18/II). Bu düzenleme kentsel alanda artan mesken stoku ve toplu yapıların yönetiminin mali sürdürülebilirliğinin altyapısını teşkil etmektedir Bağımsız bölüm ve eklentileri ile ilgili yükümlülükler Bağımsız bölüm ve eklentisini özgülenme amacına uygun kullanma yükümlülüğü, Kat Mülkiyeti Kanunu 12. ve 24. maddelerinde yer almıştır. Taşınmaz, kat mülkiyetine çevrilirken her bağımsız bölümün mesken (konut), işyeri gibi cinsini/çeşidini belirten bir listenin tapu memurluğuna verilmesi gerekir (KMK m. 12/a). Bu uygulama bağımsız bölümlerin keyfi şekilde kullanılmasını engelleyici özelliktedir. Kat mülkiyeti kütüğündeki sahifesine bağımsız bölümün niteliği kaydedilir. Kat malikleri, başlangıçta bağımsız bölüm için kat mülkiyeti kütüğünde sahife açılırken bağımsız bölümün niteliğini (mesken, konut, klinik ve imalathane gibi tarzında) belirtmelidir. Bu, ancak bütün kat maliklerinin rızası ile mümkün olur. Böylece niteliği kütükte belirtilen bağımsız bölümü özgülendiği amaca uygun olarak kullanma 15

23 yükümlülüğü doğar. Kanunun bu hükmü, birlikte yaşama düzenini sağlamak, sürtüşmeleri önlemek amacıyla kat maliklerini bağımsız bölümlerinde diledikleri gibi tasarruftan alıkoyan ve mülkiyet hakkını kısıtlayan bir hükümdür (Oğuzman 2015). Bazı kullanım biçimlerinin yasada kesin olarak yasaklandığı yer almaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu nun 24. maddesinin 1. ve 2. bölümlerinde; Mesken, iş veya ticaret yeri olarak kaydedilen bağımsız bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi kurumlar kurulması kesin olarak yasaklanmıştır (KMK m. 24/1) hükmü yer alır. Kat malikleri aralarında anlaşarak mesken veya büro olarak ayrılmış bir yeri yukarıda sayılan kurumlara dönüştüremezler, bu da kesinlikle yasaklanmıştır (KMK m. 24/1). Ayrıca, basit donanımlı küçük muayenehaneler, mesken veya işyeri olarak gösterilen bir yerde, bir doktor tarafından açılabilir, bunlar yasak kapsamı dışında bırakılmıştır, hükümleri bulunur. Yine, 24. maddede; kütükte mesken olarak kaydedilen bağımsız bölümün, sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler şeklinde kullanılabilmesi, o binadaki bütün kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri bir kararla mümkün olabileceği (KMK m. 24/2) hükmü yer almaktadır. Eklentilerin özgülendikleri amaca uygun şekilde kullanılmasının önemine de değinilmiştir. Ayrıca bağımsız bölümlerde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapmama yükümlülüğü önemle belirtilmiştir. Hiç bir kat maliki, bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz hükmü, KMK 19. maddede yer almaktadır. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir hükmü KMK 19. maddenin 2. fıkrasında yer almıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu nda, malikin, onarım amacıyla bağımsız bölümüne girme izni verme ve bağımsız bölümünde gerekli onarım ve işlerin yapılmasına katlanmayla ilgili yükümlülüğü söz konusudur. KMK m. 23 ise, kat malikini veya başka sıfatla bağımsız bölümden faydalananları, belirli bazı hallerde bağımsız bölüme giriş izni vermeye ve bağımsız bölümünde gerekli işlemin yapılmasına katlanmaya mecbur tutmuştur. 16

24 Belirtilen yükümlülük iki durumda söz konusu olmaktadır. Öncelikle KMK m.23/1 e göre, kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlemin yapılmasına katlanmaya mecburdur, hükmü yer alır Anataşınmaz ve ortak yerlerle ilgili yükümlülükler Anataşınmazın bakımı, mimari durumu ile güzelliği ve sağlamlığını koruma yükümlülüğü ve genel giderlere katılma borcu bu kapsamda incelenebilir. Anataşınmazın bakımı, mimari durumu ile güzelliği ve sağlamlığını koruma yükümlülüğü, Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin konusudur. Kat malikleri anataşınmazın bakımını sağlamaya, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur (KMK m. 19/1), şeklinde ifade edilmektedir. Ortak giderlere katılmanın ne şekilde gerçekleşmesi gerektiği; Anataşınmazın ortak yerlerinde bakım, koruma ve onarım masraflarına her kat maliki arsa payı oranında katılır (KMK m. 20/1). Bir kat maliki tarafından ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana ve boya yaptırılması, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının bulunmasına bağlıdır (KMK m. 19/2). Ancak ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz (KMK m. 19/2). Ayrıca her kat maliki, ana taşınmaza ve diğer bağımsız bölümlere kusuru ile meydana getirdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur (KMK m. 19/3). Ve bu zararların giderilmesi için yapılacak masrafları, zarar veren kat malikleri ödemelidir. Zararın giderilmesine diğer kat 17

25 malikleri de katılmışsa, bunların, zarar veren kat malikine karşı rücu hakları vardır (KMK m. 20 son). Genel giderlere katılma borcunun, bu çalışmanın öznesini oluşturmakta olduğu ve Kanunun 20. maddesinin hükümleriyle belirlendiği görülmektedir. Doğal olarak, kat mülkiyetine çevrilmiş olan bir taşınmazda bütün kat maliklerini ilgilendiren genel hizmetler dolayısıyla masraflar meydana gelmektedir/yapılmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu nun 20. maddesi bu genel hizmet giderlerinin neler olabileceğine dair hükümler getirmektedir. Kat malikleri bu ortak giderlerdeki kendi paylarını ödemek hatta masraf, harcama yapılmadan önce avans vermekle yükümlüdür. Her bağımsız bölüm malikine düşen avans miktarları da işletme projesi ile belirlenmektedir. Kat maliklerinden her biri, anataşınmazın sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi ücretleri gibi giderlere, ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa katılmakla yükümlüdür. Her kat malikinin, bu giderlerden kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa eşit olarak (KMK m.20/i/a), diğer giderlere ve bu giderler için toplanacak avansa ise kendi arsa payı oranında (KMK m.20/i/b) katılmaları zorunludur. Bir kat maliki, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan yararlanmaya gerek ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek, kendisine düşen gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (KMK m.20/i/c). 18

26 5. KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM Kat mülkiyetinde yönetim önemli bir konu ve ihtiyaçtır. Anataşınmazda bir arada yaşama, birlik oluşturma zorunluluğu bağımsız bölüm malikleri arasında iyi bir ilişki ağı kurabilmeyi, bunun için de iyi bir yönetim düzeni oluşturabilmeyi lüzumlu kılmaktadır. Önemi nedeniyle de bu konu, Kat Mülkiyeti Kanunu nda, anagayrimenkulün yönetimi adıyla ayrı bir bölüm olarak yer almaktadır. Kat maliklerinin ana taşınmazda ortaya çıkan ortak yönetim sorunları dolayısıyla birbirleriyle sıkı ilişki halinde olmaları zorunlu olarak bir teşkilatlanmayı gerektirmektedir. Bu teşkilatlanma, kat maliklerinin bir topluluk, bir birlik teşkil etmeleri biçimindedir (Oğuzman 2015). 5.1 Yönetim Planı Yönetim planının ne olduğu bilgisi olarak, Kanununun ilgili maddeleri oldukça açık ifade edilmiştir; Yönetim planı, anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (KMK m. 28/I). Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anataşınmazın yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır (KMK m. 28/II). Yönetim planının, kat mülkiyeti kurulurken bütün kat malikleri tarafından imzalanarak tapu müdürlüğüne verilmesi gerekir, bu öncelik KMK m. 12/II de belirtilmiştir. Ayrıca gerekli olması halinde, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin, yönetim planı değişikliği için, Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesine göre mahkemeye başvurma hakları saklı bulunmaktadır (KMK m. 28/III). Yönetim planı ve bu planda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini (mirasçılarını), yönetici ile denetçileri de bağlar. Yönetim planının ve planda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün Beyanlar 19

27 hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır (KMK m.28 son) (Bkz. Örnek Yönetim Planı, EK 4). 5.2 Kat Malikleri Kurulu KMK nın yönetim işleviyle ilgili olan 27. Maddesinde; anataşınmazın, kat malikleri kurulunca yönetileceği ve yönetim tarzının kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla yine, kat malikleri kurulu tarafından kararlaştırılacağı belirtilmiştir (KMK m. 27). Kat mülkiyeti birliğinin en önemli organı genel (kat malikleri kurulu) kurul olmaktadır (Oğuzman 2015). Ayrıca, 29. maddede bu kurulun yılda en az bir kez toplanması gereği vurgulanmıştır; kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (KMK m. 29/I). Yasanın diğer önemli maddelerini; anataşınmaz kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir (KMK m. 32/I). Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir (KMK m. 31/I). Anataşınmazın yönetimi için tayin edilecek yönetici de genel kurul tarafından seçilir (KMK m. 34) hükmü olarak sıralamak mümkündür. Anataşınmazın kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya kat malikleri ile yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yönetici arasında çıkan uyuşmazlıkların genel kurulda çözülebileceği KMK m. 32/f fıkrası hükmünde açıkça ifade edilmiştir. Yargıtay; bazı eski bazı kararlarında anataşınmazın yönetimiyle ilgili anlaşmazlıklarda, önce kat malikleri kuruluna başvurmak gerektiğini, ancak bu karara razı olmayanların KMK m. 33 e göre mahkemeye başvurabileceğini kabul etmiştir (Oğuzman 2015). Doğrudan mahkemeye başvurabilmek gibi uyuşmazlıkların hızlı bir şekilde çözümüyle ilgili olarak Yargıtay ın bazı kararları da bulunmaktadır. Örneğin, Yargıtay Hukuk 20