2015 Yılında Konut Satışları Beklentilerin Bir Miktar Altında Kalsa da Emlak Konut GYO ile İlgili Olumlu Görüşümüzü Koruyoruz 3,22 2,35 3,5 3,0 2,5

Transkript

1 ARAŞTIRMA BÖLÜMÜ 9 Mart 2016 EMLAK KONUT GYO HARUN DERELİ hdereli@ziraatyatirim.com.tr TURGUT USLU tuslu@ziraatyatirim.com.tr 2015 Yılında Konut Satışları Beklentilerin Bir Miktar Altında Kalsa da Emlak Konut GYO ile İlgili Olumlu Görüşümüzü Koruyoruz Öneri : "AL" Hedef Hisse Fiyatı : 3,55TL Reuters/Bloomberg Fiyat 2,58 BİST TL/$ 2,93 Yüksek Son 1 Yıl Düşük Son 1 Yıl Hisse Adedi (mn ) Piyasa Değeri (TL) TL Halka Açıklık(%) 51,0 Net Borç(mn) Halka Açık Kısmın Piyasa Değeri (mn) TL Uluslararası Yatırımcı Takas Oranı (%) 64,0 1 Aylık 3 Aylık Son 1 Yıl TL Getiri 2,4% -1,5% -13,8% BİST-100 7,9% 6,3% -3,3% BİST-100 Göreceli -5,1% -7,3% -10,9% Günlük İş. Hc.mn TL (son üç ay) 122,0 (mn TL) % Değ. Net Satış ,0% Brüt Kar ,1% Faaliyet Karı ,7% Net Kar / Zarar ,2% F/K PD/DD Emlak Konut GYO 10,29 1,05 BIST- GYO 7,10 0,77 BIST ,38 1,34 EKGYO Son Bir Yıl Ort. 14,23 1,19 1,4 1,2 1,0 0,8 HİSSE PERFORMANSI BIST-100 Göreceli Getiri EKGYO (sağ eksen) Not: kapanış verileri kullanılmıştır. EKGYO.IS /EKGYO.TI 0,9 USD USD (TCMB Kuru) 0,6 1, ,22 2,35 3,5 3,0 2,5 2,0 Emlak Konut GYO nun 4Ç2015 te net dönem karı teslimatlardaki önemli artışının etkisiyle bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %144 oranında artarak 536mn TL olarak gerçekleşmiştir. Çeyreksel bazdaki net dönem karı beklentimiz olan 484mn TL nin üzerinde gerçekleşirken 532mn TL olan piyasa beklentisine paralel gerçekleşmiştir. Yıllık kar rakamı da 953mn TL olarak gerçekleşirken bir önceki yıla göre önemli bir değişim yaşanmamıştır. Şirketin 4Ç2015 teki satış gelirleri bir önceki yılın aynı dönemine göre %176 oranında artmış ve 1.118mn TL olarak gerçekleşmiştir. Bu artışta özellikle yılın son çeyrekteki teslimatların yüksek olması etkili olmuştur. Yıllık ciroda ise 1.787mn TL ile önemli bir değişim yaşanmamıştır. Şirket in FAVÖK gelirleri 4Ç2015 te bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %245 oranında artarak 475mn TL olarak gerçekleşmiştir. Çeyreksel bazda FAVÖK marjı ise %42,5 seviyesine yükselmiştir. Net kar marjı da %47,9 olmuştur. Yıllık bazda da FAVÖK ve kar marjı sırasıyla %43,0 ve %53,3 olarak gerçekleşmiştir yılında Emlak Konut GYO nun konut satışları gerçekleşerek Şirket beklentilerinin (12bin) altında kalmıştır. Bu satışlardan 6,3milyar nakit akışı sağlanmıştır yılında oniki arsa ihalesi gerçekleştiren Emlak Konut GYO, bu arsaları 2,4 katına ihale ederek olumlu bir görüntü sergilemiştir. Net Aktif Değerine göre %40 iskonto ile Emlak Konut GYO, son bir yıllık iskonto ortalaması olan %26 nın altında işlem görmektedir. İkinci halka arzdan itibaren PD/DD ortalaması 1,21 iken mevcut PD/DD oranı 1,05 dir. Tarihi iskontosunun yanı sıra Bu yıl Maltepe ve Zeytinburnu Arsası gibi büyük arsa ihalelerinin şirket hisseleri üzerinde katalizör olacağını düşünüyoruz. Ayrıca hisse alım programının devam ediyor olması hisse için bir diğer katalizördür. Emlak Konut hisseleri son kapanış değerine göre hedef hisse fiyatımıza göre %27 oranında iskontolu işlem görmektedir. Bu nedenle hedef hisse fiyatımızı sabit tutmamıza karşın, Emlak Konut hisseleriyle ilgili daha önceki EKLE önerimizi AL olarak değiştiriyoruz.

2 Tamamlanmış Projelerdeki ihale çarpanı 2,07x 2015 yılında oniki arsa ihalesine çıkan Emlak Konut GYO bu ihalelerle birlikte, ihale değerinin veya proje gelirinin arsa maliyetine oranı olarak bilinen çarpan değeri tamamlanmış projelerde 2,07x olarak gerçekleşmiştir. (2014 2,1x) İhale edilmiş projelerde söz konusu çarpan 2,20x olmuştur. (2014 1,94x). Şirket 2016 yılında yapılması planlanan ihalelerde ortalama çarpanı 2,0x olarak tahmin etmektedir yılında yapılan ihalelerde ortalama çarpan 2,4x idi. ÖZET GELİR TABLOSU (Mn TL) 4Ç2014 1Ç2015 2Ç2015 3Ç2015 4Ç2015 4Ç15-3Ç15 %Değ. 4Ç15-4Ç14 %Değ %Değ. SATIŞLAR ,3% 176,0% ,0% Satışların Maliyeti (-) ,5% 152,5% ,0% BRÜT KAR/ZARAR ,0% 209,2% ,1% Faaliyet Giderleri(-) ,4% 49,6% ,8% Net Esas Faaliyet Karı/Zararı ,3% 244,9% ,0% Diğer Faaliyet Gelir/Giderleri ,6% -25,9% ,8% NET FAALİYET KARI/ZARARI ,6% 161,1% ,7% FAVÖK ,0% 244,7% ,1% Özkaynak Yönt. Değer. Yat. Kar/Zarar Payları a.d. a.d. 0 0 a.d. Yatırım Faaliyet Gelirleri/Giderleri ,6% -36,8% ,9% Faaliyet Dışı Finansal Gelirler/Giderler ,3% -17,7% ,2% Vergi Gideri/Geliri a.d. a.d. 0 0 a.d. NET DÖNEM KARI/ZARARI ,2% 143,9% ,2% Ana Ort. Payları Net Dönem Karı/Zararı ,2% 143,9% ,2% FİNANSAL ORANLAR 4Ç2014 1Ç2015 2Ç2015 3Ç2015 4Ç %Değ. Brüt Kar Marjı 41,5% 59,0% 55,4% 51,1% 46,5% ,8% 49,7% - Faaliyet Kar Marjı 49,2% 62,5% 54,3% 56,9% 46,5% ,5% 50,6% - FAVÖK Marjı 34,1% 39,5% 44,2% 46,7% 42,5% ,6% 43,0% - Net Kar Marjı 54,2% 72,4% 56,7% 60,0% 47,9% ,9% 53,3% - a.d.: anlamlı değil Kaynak: Emlak Konut GYO, Ziraat Yatırım Hisse geri alım programı devam ediyor Emlak Konut bu yıl 1,5-2 milyar TL tutarında arsa alımı planlamaktadır Şirket 2016 yılında en az 1,5milyar TL kar hedeflemektedir. Emlak Konut GYO, hisse geri alımı için Mart 2015 tarihinde 1,08milyar TL fon ayrıldığını duyurmuştu. Şu ana kadar 120mn lot hisse alımı yapan Emlak Konut GYO, 260mn lota kadar daha hisse geri alımı yapabilecektir. Hisse performansının endeksin altında kalması ve özellikle ikinci halka arz fiyatının (2,50TL) altında, hisse geri alımı gündeme gelmektedir. Portföyünde 3,9 milyar TL tutarında arsa bulunduran Emlak Konut GYO, TOKİ ve diğer kamu kurumlarından 1,5-2 milyar TL aralığında arsa almayı planlamaktadır. Arsa alımlarının önemli bir kısmı (%80) İstanbul un merkezi lokasyonlarında olacaktır. Diğer taraftan 3,9 milyar TL lik arsa portföyünün planlanma süreçleri ve kamu yatırım süreçlerinden dolayı yaklaşık 2 milyar TL sinin ihale edileceği tahmin edilmektedir. Emlak Konut GYO 2016 yılında 11bin konut satmayı hedeflerken, bu satışlardan 7,6 milyar TL nakit akışı beklemektedir. Bizim bu yılki konut satış adedi beklentimiz ise 2015 yılına yakın adettir. Diğer ZİRAAT YATIRIM/ARAŞTIRMA BÖLÜMÜ 2

3 taraftan, Şirket 2016 yılındaki net dönem karı beklentisi en az 1,5 milyar TL iken bizim beklentimiz 1,8milyar TL dir. GYO lara tanınan vergi muafiyetinin devam edeceğini düşünüyouz Emlak Konut GYO ile ilgili olumlu görüşümüzü koruyoruz Emlak Konut GYO 1,05x PD/DD ile işlem görüyor Geçtiğimiz yıl GYO lara tanınan %20 lik vergi muafiyetinin kaldırılacağı yönünde haber akışı hisseler üzerinde olumsuz etki etmişti. Emlak Konut GYO bu yönde bir yasa değişikliği beklemediklerini belirtmiştir. Ülke ve hanehalkının tasarruflarına olumlu katkı yapması açısından Dünya genelinde kabul edilen GYO modeli vergi teşviklerini içermektedir. Bu nedenle uluslararası standarttan ayrılamayacağını ve GYO vergi avantajının süreceğini düşünüyoruz. Emlak Konut GYO Net Aktif Değerine göre %40 iskontolu işlem görmektedir. Son bir yıllık ortalama NAD iskontosu ise %26 dir. İkinci halka arzdan sonraki ortalama PD/DD i 1,21 iken, Şirket tarihi itibariyle 1,06 PD/DD den işlem görmektedir. Dolayısıyla Emlak Konut GYO hem NAD hem PD/DD ine göre iskontolu işlem görmektedir. Diğer taraftan, Emlak Konut GYO nun 2,7 milyar TL net nakiti bulunurken, geri alım programı devam etmektedir. Önümüzdeki yıllarda da karlılığında önemli bir artış bekeldiğimiz şirkette %40 oranındaki temettü dağıtma oranı şirketi cazip kılmaktadır. Bu yıl yapılması planlanan Maltepe, Zeytinburnu gibi büyük projelerin dışında Eyüp, Bakırköy Yenimahalle, Avcılar Ispartakule, Hoşdere gibi ihalelerin şirket hisselerine katalizör olacağını düşünüyoruz. Ayrıca, konut kredi faizlerinin düşüş göstermesi durumunda bunun şirket hisselerine bir diğer önemli katalizör olabileceğini düşünüyoruz. Emlak Konut GYO, tarihi itibariyle 1,05x PD/DD ve 10,29x F/K oranıyla işlem görmektedir. KONUT FAİZLERİ ve EMLAK KONUT GYO AYLIK KONUT SATIŞLARI 1,4% ,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% Satılan Konut Adedi Aylık Konu Faizi (Sol Eksen) Kaynak: Emlak Konut GYO, TCMB ZİRAAT YATIRIM/ARAŞTIRMA BÖLÜMÜ 3

4 Özet Bilançolar(Mn TL) %Değ. DÖNEN VARLIKLAR ,7% Nakit ve Nakit Benzerleri ,3% Ticari Alacaklar ,6% Diğer Alacaklar ,8% Stoklar ,1% Diğer Dönen Varlıklar ,1% DURAN VARLIKLAR ,9% Ticari Alacaklar Finansal Yatırımlar a.d. Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Yatırımlar a.d. Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller a.d. Maddi Duran Varlıklar ,3% Maddi Olmayan Duran Varlıklar ,7% Diğer Duran Varlıklar a.d. TOPLAM AKTİFLER ,2% KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER ,6% Finansal Borçlar a.d. Uzun V. Borçlanmaların Kısa Vadeli Kısımları ,3% Ticari Borçlar ,5% Diğer Borçlar ve Karşılıklar ,5% UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER ,8% Finansal Borçlar ,7% Ticari Borçlar a.d. ÖZSERMAYE ,6% Ödenmiş Sermaye TOPLAM PASİFLER ,2% ÖZET GELİR TABLOSU (BİN TL) %Değ. SATIŞLAR ,0% Satışların Maliyeti (-) ,0% BRÜT KAR/ZARAR ,1% Faaliyet Giderleri(-) ,8% Net Esas Faaliyet Karı/Zararı ,0% Diğer Faaliyet Gelir/Giderleri ,8% NET FAALİYET KARI/ZARARI ,7% FAVÖK a.d. Özkaynak Yönt. Değer. Yat. Kar/Zarar Payları a.d. Yatırım Faaliyet Gelirleri/Giderleri ,9% Faaliyet Dışı Finansal Gelirler/Giderler ,2% Vergi Gideri/Geliri a.d. NET DÖNEM KARI/ZARARI ,2% Ana Ort. Payları Net Dönem Karı/Zararı ,2% a.d: Anlamlı değil. Kaynak: Emlak Konut GYO, Ziraat Yatırım ZİRAAT YATIRIM/ARAŞTIRMA BÖLÜMÜ 4

5 Ziraat Yatırım Araştırma-Öneri Listesi Tanımları (Aksi belirtilmedikçe önümüzdeki 12 ay için beklenen performans) AL : %20,01 ve üzeri artış EKLE : %10,01 ile %20 aralığında artış TUT : -%10 ile %10 aralığında değişim AZALT : -%10,01 ile -%20 aralığında azalma SAT : -%20,01 ve üzeri azalma İZLE : Nötr Uyarı Notu: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. ZİRAAT YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş. Araştırma arastirma@ziraatyatirim.com.tr Genel Müdürlük Pazarlama Levent Mah. Gonca Sokağı No.22 (Emlak Pasajı) Kat Beşiktaş İSTANBUL / info@ziraatyatirim.com.tr Şubeler Merkez Şube Kadıköy Şubesi Ankara Şubesi İzmir Şubesi Adana Şubesi Kayseri Şubesi Trabzon Şubesi Diyarbakır Şubesi İrtibat Büroları Antalya Antalya Şubesi Ataşehir Ataşehir Şubesi Balıkesir Balıkesir Şubesi Beşiktaş Beşiktaş Şubesi Bursa Ulucami Şubesi Denizli Denizli Şubesi Eskişehir Porsuk Şubesi (Ek Şube) Galleria Galleria Şubesi Karşıyaka Karşıyaka Şubesi Kocaeli Kocaeli Şubesi Nazilli Nazilli Şubesi Samsun Samsun Şubesi Müşteri Hizmetleri Merkezi Yurt çapındaki tüm Şubeleri ZİRAAT YATIRIM/ARAŞTIRMA BÖLÜMÜ 5