DEĞERLEME RAPORU 2618 Ada 18 Parsel, Torium AVM ve Konut Projesi Esenyurt, İstanbul

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU 2618 Ada 18 Parsel, Torium AVM ve Konut Projesi Esenyurt, İstanbul 31Aralık 2010 Rapor No: 2010/TGYO/11

2 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi: 30 iş günü - Sözleşme Tarihi ve No: / TGYO/ Değerlenen Mülkiyet Hakları: İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, D-100 Karayolu üzerinde yer alan 2618 Ada, 18 no lu parselin Torunlar GYO A.Ş. ye ait olan / hissesidir. - Raporun Konusu: Değer tespiti Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler: - Adres: Torium AVM İstanbul, D-100 Karayolu üzeri 2618 Ada, 18 parsel Esenyurt/ İSTANBUL - Sahibi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: Tamamlanmış Alışveriş Merkezi ve inşaatı devam eden konut üniteleri - Tapudaki İncelemesi: Gayrimenkul üzerinde notlar mevcuttur (Bkz. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları) - İmar Durumu: (Bkz. İmar Durumu İncelemesi) Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme KONUT TL $ Yöntemi: AVM TL $ Torunlar GYO'nun Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Sözleşmesine Göre Toplam Hisse Değeri: TL $ Değerlemede Görev Alan Kişiler: - Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ Lisans No: Değerleme Uzmanı: Muammer EMANET Lisans No:

3 İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1 RAPOR BİLGİLERİ DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: Değerleme Şirket Bilgileri: Müşteri Bilgileri: DEĞER TESPİTİ DEĞER TANIMI DEĞERLEMEYEKONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER Gayrimenkulün Tanımı: Gayrimenkulün Yeri ve Konumu, GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER Gayrimenkulün tapu kayıtları: Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parsellerin Fiziksel Özellikleri: Proje Hakkında Genel Bilgiler: Projenin inşaat kalitesi ve standartları: DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER İstanbul İli Hakkında Genel Bilgiler: Esenyurtİlçesi Hakkında Genel Bilgiler: Piyasa Araştırması: Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler: DEĞERLEME En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Değerleme Yaklaşımları: GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi KİRA EKSPERTİZ DEĞERİ SONUÇ

4 1 RAPOR BİLGİLERİ Rapor Tarihi: Rapor No: Raporun Türü ve Amacı: Raporu Hazırlayanlar : Kontrol ve Sorumlu Değerleme Uzmanı: 2010/TGYO/11 İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt köyü, 2618 Ada, 18 no lu parsel üzerinde yer alan Torium Alışveriş Merkezi ve inşaatı devam eden rezidans projesinin değerinin tespitine yönelik değerleme raporu Muammer Emanet Değerleme Departmanı Müdürü Şehir Plancısı Cem Demiröz Genel Müdür İşletme Değerleme Tarihi: Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Rapor Torunlar GYO A.Ş. için düzenlenmiş olup rapor kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. 3

5 2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: - Şirket Ünvanı: Prim E Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. - Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul - Telefon No: Fax No: Müşteri Bilgileri: - Şirket Ünvanı : Torunlar GYO A.Ş. - Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6, Kavacık - Beykoz / İSTANBUL - Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar: İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt köyü, 2618 Ada, 18 no lu parsel üzerinde yer alan ve Torium Alışveriş Merkezi ve inşaatı devam eden rezidans projesinin piyasa değerinin belirlenmesidir. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 4

6 3 DEĞER TESPİTİ Bilgimiz ve görüşümüze göre: - Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur. - Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir. - Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve olmamıştır. - Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir. 4 DEĞER TANIMI Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir. Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır: - Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir. - Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır. - Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir. - Ödeme nakit olarak, uluslararası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır. 5

7 5 DEĞERLEMEYEKONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER 5.1 Gayrimenkulün Tanımı: Değerlemeye konu gayrimenkul, İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt köyü, 2618 Ada, 18 no lu parsel üzerinde yer alan Torium Alışveriş Merkezi ve rezidans projesidir. 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu, Gayrimenkul, D-100 (E-5)Karayolu Haramidere Kavşağı üzerinde bulunmaktadır. Parsel üzerinde halen Torium Alışveriş Merkezi ve rezidansprojesi devam etmektedir. Bölge, Esenyurt Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Gayrimenkulün bazı merkezlere olan yaklaşık uzaklıkları: Kiptaş Saadetdere Konutları : 850 m Atatürk Havalimanı : 14 km Esenyurt Merkez : 3 km Büyükçekmece Merkez : 10 km Küçükçekmece Merkez : 13 km Mecidiyeköy : 30 km Taksim : 32km 6 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 6.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları: SAHİBİ Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş / Mehmet AKDENİZ / İLİ İstanbul İLÇESİ Esenyurt (*) KÖYÜ Esenyurt ADA NO 2618 PARSEL NO 18 ALANI (m²) ,38 NİTELİĞİ Arsa ARSA PAYI Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş / (**) Mehmet AKDENİZ / YEVMİYE NO CİLT NO 473 SAYFA NO TAPU TARİHİ (*) Gayrimenkulün tapu kayıtları Esenyurt ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü ne aktarılmıştır. Ekteki tapu sureti bilgi içindir. (**) Torunlar GYO A.Ş. nin / hissesine düşen arsa alanı ,34 m² dir. 6

8 6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: Prime Değerleme olarak, 20 Aralık 2010 tarihinde İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yaptığımız incelemelerde rapora konu gayrimenkul üzerinde aşağıda belirtilen notların mevcut olduğunu gördük. Şerhler bölümü: TEDAŞ A.Ş. lehine başlama tarihi ile 99 yıllığı 1,-TL den kira şerhi. ( tarih ve 6543 yevmiye no ile) Hak ve mükellefiyetler bölümü: 285 m 2 lik, 145 m 2 lik, 315 m 2 lik kısımlarda TEAŞ Genel Müdürlüğü lehine irtifak hakkı. ( tarih ve 8731 yevmiye no ile) m 2 lik kısımda TEAŞ Genel Müdürlüğü lehine irtifak hakkı. ( tarih ve 1003 yevmiye no ile) Rehinler bölümü: T. İş Bankası A.Ş. lehine tarih ve yevmiye no ile ,-USD tutarında ipotek şerhi. 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü nde tarihinde yapılan incelemeye göre, rapor konusu gayrimenkulün onay tarihli 1/1000 ölçekli Esenyurt 4. Etap Uygulama İmar Planı paftasında Ticaret + Hizmet Alanı içerisinde kaldığı belirlenmiştir. Yapılaşma şartları aşağıdaki gibidir: Emsal (E) (*) : 2,00 Söz konusu proje için Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü tarafından proje tadilatı için verilen tarih ve 2010/1530 sayılı yapı ruhsatı (yapı alanı toplam m²) bulunmaktadır. Proje içerisinde yer alan AVM ünitesinin inşaatı tamamlanmış ve bu ünite için tarih ve 2010/19402 no.lu yapı kullanma izin belgesi alınmıştır. (*) Emsal : Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır. 7

9 6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Tapu Müdürlüğü nde yapılan incelemeler neticesinde gayrimenkulün üzerinde yer alan takyidatların gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi olmadığı kanaatine varılmış olup firma yetkililerindende gayrimenkul üzerindeki ipoteğin parsel üzerinde geliştirilecek olan projenin finansmanı için alınan krediye istinaden teminat amaçlı olarak konulduğu öğrenilmiştir. Ayrıca tesisle ilgili imar yönetmeliği gereği alınması gerekli olan yasal izin ve belgeler (yapı ruhsatları ve ekleri-mimari proje, elektrik projesi, tesisat projesi, statik projesi, imar çapı vs.) alınmıştır. Değerleme konusu gayrimenkul üzerinde yer alan alışveriş merkezi ünitesi tamamlanmış olup tarih ve 2010/19402 no.lu yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. Tapu ve belediye incelemeleri itibariyle taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağını düşünmekteyiz. 6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: İstanbul ili, Esenyurt ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu gayrimenkulün son üç yıllık dönemdeki mülkiyet değişiklikleri aşağıdadır. Mehmet AKDENİZ e ait olan 64950/ payı tarih ve 5338 yevmiye no ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne satılmıştır tarih ve yevmiye no ile Mehmet TORUN a ait olan / hissesi ve Aziz TORUN a ait olan / hissesi Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne satılarak, taşınmazdaki hissesi / olmuştur Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede, İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi nin tarih ve 2368 sayılı kararı ile onaylanan Esenyurt 4. Etap Uygulama İmar Planında E=2,0, Ticaret+Hizmet alanında kalmaktadır. Daha önceden geçerli olan imar planından farklı olarak Emsal 2,0 ye yükseltilmiş ve yükseklik sınırlaması kaldırılmıştır. Söz konusu proje için Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü tarafından verilen tarih ve 2008/12217 sayılı yapı ruhsatı bulunduğundan dolayı, kalan inşaat aynı yapılaşma koşulları ile devam edebilecektir. 8

10 7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER 7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parsellerin Fiziksel Özellikleri: Parsel, ,38 m² yüzölçümüne sahip olup, kuzeydoğu yönüne doğru artan bir eğime sahiptir. Gayrimenkulün etrafı ihata duvarı üzeri demir çit ve beton direkli tel çit ile sınırlandırılmıştır. 7.2 Proje Hakkında Genel Bilgiler: Parsel üzerinde Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı tarafından alışveriş merkezi ve konut kullanımlarından oluşan karma kullanımlı bir proje geliştirilmektedir. Projenin inşaatına Temmuz 2008 de başlanılmış olup, AVM kısmının inşaatı tamamlanmış, konut kısmının ise inşaatının Nisan 2011 de tamamlanması planlanmaktadır. Halihazırda konut ünitelerinin inşaat seviyesi%50 dir. Projede satışa veya kiraya konu olan kullanım alanları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir: Alışveriş Merkezi Alan (m²) Kiosk 541 Elektronik Market Hipermarket Mağaza (*) Kafe 742 Restoran-FastFood Snowpark Eğlence Sinema Ofis Alanı 592 Oto Yıkama (**) Kiralanabilir Depo Alanı Toplam Kiralanabilir Alan Konut Toplam (*)Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Sözleşmesi ne göre arsa sahibi olan Mehmet Akdeniz e ait m² mağaza alanını kapsamaktadır. (**)Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Sözleşmesi ne göre arsa sahibi olan Mehmet Akdeniz e ait oto yıkama alanıdır. 9

11 7.3 Projenin inşaat kalitesi ve standartları: Proje kapalı bölümlerinde gün ışığından maksimum yararlanmak, aydınlatma ve havalandırma sistemlerinde enerji tasarruf sağlamak amacı ile yeşil bina olarak tasarlanmış olup, kısmen açılıp kapanabilen bir tavan sistemine sahiptir. Simgesel bir yapı olacağı düşünülen projenin iç mekanlarında kullanılacak malzeme ve işçilik orta üst gelir grubuna hitap eden AVM seviyesinde olacaktır. 8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 8.1 İstanbul İli Hakkında Genel Bilgiler: Ülkenin finans merkezi olan İstanbul un 2009 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine dayalı nüfusu olup, bu rakam artmaya devam etmektedir. İkinci en büyük şehir olan Ankara dan en az dört kat fazla nüfusa sahip olan şehir, ülkenin kentleşme sürecinin de ana odağı olmuştur. Konut ihtiyacının en belirgin olduğu şehir olan İstanbul yeterli ve kaliteli konut temininde ciddi sorunlar yaşamaktadır. Sonuç olarak, kent dışında devlet ve özel yatırımcılar tarafından yeni toplu konutlar yapılmakta, şehrin Avrupa yakasında gelişme şehir merkezinin batısından bu kent dışı alanlara doğru kaymaktadır. Günümüzde, İstanbul un Avrupa yakasının kuzey bölgelerine kayan merkezi iş alanları (MİA) kurumsal faaliyetlerin çoğuna ev sahipliği yapmaya devam etmektedir. Asya yakası da zaman içinde gayrimenkul kullanımı olarak önemli değişiklikler yaşamıştır. Başlangıçta şehrin bu kısmı esasen birincil yerleşim alanı olarak kullanılmaktayken, şehir büyüdükçe MİA lar Asya yakasında da gelişmeye başlamış ve sonuçta bu bölgelerin halihazırdaki yapısını değiştirmiştir. Günümüzde İstanbul, gelişen yeni bölgelerle birlikte şehrin Avrupa yakasında yer alan Zincirlikuyu-Levent aksının ana merkez olduğu, çok merkezli bir şehir olarak ifade edilebilir. Ulaşım bağlantıları ve yolların gelişmesi, daha büyük metropolitan bölgelerin gelişiminde aracı konumundayken 1970 li yıllarda Boğaz kıyıları boyunca yapılan yollar şehirdeki yol çalışmalarının başlangıcı olmuştur. Bu da şehrin her iki yakasının da kuzeye doğru gelişmesine yardımcı olmuştur. Ancak şehri doğu-batı aksında ortadan kesen E5 otoyolunun yapımı, şehrin her iki yakasını Boğaziçi Köprüsü vasıtasıyla birbirine bağlamış, aynı zamanda İstanbul un Türkiye nin diğer şehirleri ve Avrupa merkezleri ile bağlantısını sağlamıştır. E5 otoyolundan başka, şehrin her iki yakasında da önemli arterleri birbirine bağlayan TEM otoyolu da bulunmaktadır. Avrupa ve Asya yakalarını TEM otoyolu üzerinden birbirine bağlayan Fatih Sultan Mehmet Köprüsü (FSM Köprüsü) Boğaziçi Köprüsü nün kuzeyinde yer almaktadır. Bu iki ana yolun ve köprünün yapımı şehrin büyümesini ve gelişimini önemli ölçüde etkilemiştir. Şehir planlaması nüfusu fazla olan kentsel alanlarda, özellikle merkezi ve çekim alanı olmaya devam eden eski şehirlerde önemli bir sorundur, bu açıdan İstanbul istisna değildir. Yerel belediyeler, özellikle 10

12 şehrin giderek eskiyen altyapısı, ruhsatsız ve çarpık yapılaşma ve hızlı göç nedeniyle şehrin doğru planlanması konusunda büyük zorluklar yaşamaktadırlar. Şehrin birçok bölgesinde yeterli boş arsanın olmamasından ve merkez bölgelerdeki sıkı belediye denetimleri dikkate alındığında, merkezden uzak bölgelerde henüz önemli ölçüde hissedilmeyen kaçak yerleşimler oluşmaya başlamıştır. Halihazırda İstanbul Büyükşehir Belediyesi şehrin yeni ana planını oluşturmuş olup ana planın en önemli girişimlerinden biri terk edilmiş ve kaçak yapılaşmayla işgal edilmiş alanların, devlete ait boş arsa parsellerinin üzerinde özel sektörün işbirliğiyle finanse edilebilir toplu konut projeleri geliştirilmesi yoluyla kentsel dönüşüm modelinin uygulanmasıdır. 8.2 Esenyurtİlçesi Hakkında Genel Bilgiler: Esenyurt İlçesi İstanbul İli nde Avrupa yakasında yer almaktadır. Esenyurt, İstanbul'un Büyükçekmece ilçesinin semtlerinden biriyken, 2008 yılında Kıraç beldesi ile birleştirilerek ilçe olmuştur. Bölgenin doğusunda Küçükçekmece Gölü, batısında Büyükçekmece, kuzeyinde Hoşdere köyü ve TEM Karayolu, güneyinde Firizköy ve E-5 Karayolu bulunmaktadır. Bölgenin TEM ve E-5 karayolları ile doğuda İstanbul şehir merkezine batıda Avrupa ya ulaşılabilirliği yüksektir. İlçe; İstanbul şehir merkezine 30 km. uzaklıkta yer almaktadır. Atatürk Havalimanı'na 15 km., Hezarfen Havaalanı na ise 12 km. uzaklıktadır. Esenyurt, İstanbul'un Büyükçekmece ilçesinin semtlerinden biriyken, 2008 yılında Kıraç beldesi ile birleştirilerek ilçe olmuştur. Namık Kemal Mahallesi, Atatürk Mahallesi, İstiklal Mahallesi, Çakmaklı Mahallesi, İncirtepe Mahallesi, Saadetdere Mahallesi, İnönü Mahallesi, Fatih Mahallesi, Örnek Mahallesi, Talatpaşa Mahallesi, Mehterçeşme Mahallesi, Pınar Mahallesi, Sanayii Mahallesi, Esenkent Mahallesi, Güzelyurt Mahallesi, Cumhuriyet Mahallesi, Ardıçlıevler Mahallesi, Yenikent Mahallesi, Yeşilkent Mahallesi ve Merkez Mahallesi olmak üzere yirmi mahalleden oluşmaktadır yılı adrese dayalı nüfus sayımı sonuçlarına göre Esenyurt ilçesinin toplam nüfusu kişidir. 20 yıl öncesine kadar İstanbul un küçük bir semti olarak görülen bölge günümüzde gelecekteki gelişmelere örnek olabilecek bir alt yapıya sahip hale gelmiştir. EsenyurtBölgesi yeni gelişen bir alan olarak, altyapı açısından çok avantajlıdır. Bölgede telekominikasyon, elektrik, atık su, kanalizasyon, doğal gaz ve arıtma sistemleri çözülmüş durumdadır. 8.3 Piyasa Araştırması: Alışveriş Merkezi Piyasası Avrupa yakasındaki Tarihi Yarımada ile Asya yakasındaki Kadıköy, İstanbul daki ilk perakende alanlarıdır. Yıllar geçtikçe, nüfusun artması ve şehir merkezinin çok kalabalıklaşması sonucunda iş merkezleri, alt merkezlere doğru kaymaya başlamıştır. Merkezi İş Alanı (MİA) nın desantralizasyonu ile 11

13 12 Rapor No: 2010/TGYO/11 birlikte, İstanbul un alt merkezlerinde genellikle ana arterler ve yüksek yoğunluklu nüfusun olduğu alanlarda alışveriş merkezleri geliştirilmiştir. Halihazırda İstanbul daki 80 alışveriş merkezi toplam m² kiralanabilir alana sahiptir. Konut ağırlıklı ve canlı bir bölge olması nedeniyle Esenyurt yatırımcıların ilgisini çekmektedir. Bölgedeki mevcut alışveriş merkezleri ile planlanan alışveriş merkezlerinin kiralanabilir alanı İstanbul ortalamasının üzerindedir. Aşağıda mevcut ve planlanan alışveriş merkezlerinin listesi sunulmuştur. MEVCUT Geleneksel Alışveriş Merkezi Lokasyon Açılış Tarihi Kiralanabilir Brüt Alan Çok Büyük Ölçekli Torium Esenyurt Ara Toplam Büyük Ölçekli PelicanMall Avcılar Ara Toplam Orta Ölçekli Beylicium Beylikdüzü Fox City Büyükçekmece Marka City Beylikdüzü Migros Beylikdüzü Ara Toplam Küçük Ölçekli Atirus Büyükçekmece CarrefourSA Haramidere Harmoni Shopping Center Beylikdüzü Paradise Beylikdüzü Parkway Bahçeşehir PrestigeMall Bahçeşehir Sunflower Esenkent Şehr-i Bazaar Bahçeşehir Verde Molino Bahçeşehir Ara Toplam Özellikli Fabrika Çıkış Merkezi DepositeOutlet Center İkitelli IstanbulOutlet Park Beylikdüzü Istanbul Taksit Center Beylikdüzü Perla Vista Beylikdüzü Ara Toplam Toplam

14 İNŞA HALİNDE Geleneksel Alışveriş Merkezi Lokasyon Açılış Tarihi Kiralanabilir Brüt Alan Çok Büyük Ölçekli Marmara Park (Eski Tatilya) Beylikdüzü Ara Toplam Büyük Ölçekli Grandium Beylikdüzü Çeyrek Ara Toplam Toplam Bölgedeki bazı alışveriş merkezlerine ait telaffuz edilen kira bilgileri aşağıdaki gibidir: Alışveriş Merkezi Lokasyon Kiralanabilir Alan (m²) m² Arası Küçük Ve Orta Ölçekli Mağaza Kira Değerleri (USD/m²) Ortalama Yemek Bölümü Kira Değerleri (USD/m²) Beylicium Beylikdüzü CarrefourHaramidere Büyükçekmece Fox City Büyükçekmece IstanbulOutlet Park Büyükçekmece Migros Beylikdüzü Beylikdüzü Perla Vista Beylikdüzü PelicanMall Avcılar

15 Konut Piyasası Rapor No: 2010/TGYO/11 Konut gelişiminin hız kazandığı doksanlı yıllardan bu yana bölgede yeni ve kaliteli konut projeleri artmıştır. Bölgede halen geliştirmeye elverişli arsa stoku bulunmaktadır. Bu bölgede ağırlıklı olarak konut projeleri bulunmakta olup, son dönemlerde projeler ivme kazanmıştır. Aşağıda gayrimenkule emsal teşkil eden projelerin özellikleri sunulmuştur: PROJE ADI LOKASYON GELİŞTİRİ Cİ AstrumTowers Haramidere RegnumInşaat Beyaz City Beylikdüzü Beyaz Inşaat Ekinoks Beylikdüzü Beylikdüzü Ekinciler Inşaat GinzaLavinya Beylükdüzü Keleşoğlu GinzaResidence Beykent, Büyükçekmece Keleşoğlu RayanaResidence Beylikdüzü RayanaGroup Selin Evleri Beylikdüzü Vista Residenza1 Beykent, Büyükçekmece Vista Residenza2 Beykent, Büyükçekmece Vista Residenza4 Beykent, Büyükçekmece (*)ikinci el fiyatlardır. Dama Yapı- Işık Yapı Inşaat Gül Inşaat Gül Inşaat Gül Inşaat BEYLIKDÜZÜ-ESENYURT ÜNİTE TİPİ Apartman Dairesi+ Dubleks Apartman Dairesi Apartman Dairesi Apartman Dairesi Apartman Dairesi+ Dubleks Apartman Dairesi Apartman Dairesi Apartman Dairesi Apartman Dairesi Apartman Dairesi ÜNİTE SAYISI SATIŞ FİYATLARI (TL/m²) AÇILIŞ TARİHİ SATILAN ÜNİTE SAYISI (%) Mayıs, % Ağustos, % Eylül, % Haziran, % Eylül, % Haziran, % Aralık, % Kasım, % Nisan, % Mayıs, % Emsal projelerin ünite tiplerine göre birim fiyatları aşağıda sunulmuştur: Ünite Tipi Ünite Dağılımı Ünite Tipine Göre Ortalama Birim Ünite Adedi Oran (%) Fiyatı (TL) % % % % ve üstü 46 2%

16 Bölgede incelenen projeler içinde ilk tamamlanmış olan Vista Rezidenza 1 projesinin birim fiyatları en eski proje olmasına rağmen ortalamanın üstündedir. Satış performansındaki başarının, proje tamamlanma tarihinin diğerlerine göre çok önce olmasına bağlayabiliriz. Proje tamamlanma tarihleri 2010 yılında olan Rayana Residence ve Beyaz City projelerinin satış performansları oldukça iyi durumdadır. Bu iki projede de sunulan sosyal olanaklar bölgede karşılaşılan ortalama imkanlardan farklı olmamakla beraber konum açısından bir fark yaratmaktadırlar. E-5 Karayolu nun güneyinde Kavaklı Mevkii ne doğru yer seçmiş olan bu projelerin daha şimdiden göze çarpmaya başlaması, bu bölgeye talep ve arzda artış beklentisi yaratmaktadır. Son dönemde global piyasalarda yaşanan krizin ülke ekonomisine etkileri bölgedeki stok fazlalığı ile birleşince ortaya olumsuz bir görüntü çıkarmaktadır. İncelenen on biri projede yaklaşık konut satışa sunulmuştur. Bunların dışında bölgede kooperatif ve münferit olarak geliştirilen çeşitli A sınıfı niteliğinde olmayan projeler bulunmakta iken araştırmaya dahil edilmemiştir. Bölgede yapılacak yeni konut projelerinde, sosyal imkanların çeşitli olması ve satış fiyatlarının rekabet koşulları dikkate alındığında bölge ortalamasının altında olması satış performansını olumlu etkileyecektir. 8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler: Olumlu ve Olumsuz Faktörler: Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler; D-100 karayoluna cepheli olması, ulaşım kolaylığı, Alışveriş Merkezinin tamamlanmış olması ve görünebilirliği, çevrenin yüksek ticaret potansiyeli ve bölgenin tamamlanmış altyapısı olarak sıralanabilir. Öte yandan bölgede perakende stokundaki mevcut ve inşa halindeki kiralanabilir alan fazlalığı projeyi olumsuz yönde etkilemektedir. 9 DEĞERLEME 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin, fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir. Gayrimenkul ün, yasal iznine uygun olan konut ve ticari amaçlı olarak kullanılmasının, en iyi ve en doğru kullanım olacağı görüşündeyiz. Yapmış olduğumuz gözlem ve hesaplamalar sonucunda sözkonusu gayrimenkulün alışveriş merkezi ve konut olarak kullanılmasının en iyi ve en doğru kullanım olacağı düşüncesindeyiz. 15

17 9.2 Değerleme Yaklaşımları: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkule benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini bulmakta yardımcı olmaktadır. Söz konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede satışta olan veya yakın zamanda satılmış benzer nitelikli projeler olmadığı için emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmamıştır. Maliyet Yaklaşımı: Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı aşağıdaki adımları izler: 1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi. 2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin yeniden değerlemesi. 3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi, 4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi. Söz konusu gayrimenkul her yıl değişen tutarlarda gelir ve giderlere sahip olduğundan, maliyet yöntemi, gayrimenkulün bugünkü değerini göstermekten uzaktır. Dolayısıyla gayrimenkulün bugünkü değerini bulmak için bu yöntem kullanılmamıştır. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı: Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün bugünkü para değerinin toplamını oluşturur. Değerleme konusu gayrimenkul her yıl değişen gelir ve giderlere sahiptir. Bu sebeple değerleme yöntemi olarak gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır. 16

18 10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü değeri bulunmaktadır. Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır. Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır. Gelir Kapitalizasyonugayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit akışına uygulanabilir ve evrenseldir Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi İskonto Oranı Riskleri Toplama Yaklaşımı Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + Likidite risk primi +Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi (Operasyonel riskler) Risksiz Oran Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond larıbaz alınmıştır Bu menkul kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektediryapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli USD cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi yaklaşık %5,5 civarındadır. 17

19 Likidite Risk Primi Söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Gayrimenkul alışveriş merkezi ve konut gibi iki farklı yapıyı bünyesinde barındırmaktadır. Ayrıca, iyi bir lokasyonda bulunması ve kiralanabilir alan büyüklüğü gayrimenkul piyasası için avantaj olarak kabul edilebilir. Bu tarzda bir karma kullanımlı projeye yatırım yapabilecek yatırımcı sayısının az olduğundan dolayı Gayrimenkulün uzun vadede satılabilirlik özelliği olduğu düşünülmektedir. Dolayısıyla söz konusu gayrimenkul için likidite risk primi %2,0 olarak kabul edilmiştir. Operasyonel Riskler Gayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) risk dikkate alınarak operasyonel risk oranı %1,5 olarak belirlenmiştir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız alışveriş merkezi ve konut kompleksi için aşağıdaki şekilde belirlenmiştir: %5,50 Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + %2,00 Likidite risk primi + %1,50 Operasyonel Riskler = %9,00 Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranı Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı alışveriş merkezi için %9,0 olarak kabul edilmiştir. Kapitalizasyon Oranı: İskontolu nakit akışı analizi, 10 yıllık süre boyunca elde edilen net işletme gelirini ve 10 yılsonunda gayrimenkulün tahmini satış değerini gösterir. Tahmini satış değeri, son yılın tahmini net işletme gelirinin, kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunan değerdir. Bu çalışmada kapitalizasyon oranının belirlenmesinde çıkarma metodu kullanılmıştır. Bu teknik, işletme geliriyle, satış rakamı arasındaki ilginin, oran olarak ifade edilmesini sağlar. Alışveriş merkezi kapitalizasyon oranı iskonto oranından büyüme oranının (%3,5) çıkarılmasından sonra gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki gayrimenkul piyasa şartlarına göre ayarlama yapılması yolu ile elde edilmiştir. Bu çalışmada alışveriş merkezi için kapitalizasyon oranı%6,5 olarak kabul edilmiştir. 18

20 Yatırım Getirisi Yaklaşımı (ROI) Gayrimenkul yatırımları için risk primi, yatırımcıların gayrimenkule yatırım yaparken şart koştukları ilave getiri olarak tanımlanmaktadır. Daha hatasız sonuçlar elde etmek için kar oranı primi, İstanbul konut piyasasına ilişkin bilgilerin analizine göre belirlenmiştir. Benzer projelerdeki deneyimlerimize ve araştırmalarımıza göre yatırımcıların kar beklentisi konut projelerinde %30 ile %40 arasında değişmektedir. İstanbul İli, Esenyurt İlçesi nde yer alan karma kullanımlı projenin halihazırda inşaatına devam edilen rezidans kısmı için yatırım getirisi oranı (Return on Investment) tamamlanma oranıda göz önünde bulundurularak %15,00 olarak hesaplanmıştır. 19